1、齐鲁国际化工商贸城齐鲁国际化工商贸城营销推广方案营销推广方案“自古不谋万世者，不足谋一时。自古不谋万世者，不足谋一时。不谋全局者，不足谋一域。不谋全局者，不足谋一域。”本方案谨呈贝瑞置业有限公司本方案谨呈贝瑞置业有限公司前言前言FOCUS 1营销推广计划及执行营销推广计划及执行FOCUS 4 4项目定位项目定位FOCUS项目发展建议项目发展建议FOCUS 项目开发背景项目开发背景淄博专业市场整体环境淄博专业市场整体环境前言前言FOCUS 1盛世行操作本项目的优势所在盛世行操作本项目的优势所在 本项目位于淄博临淄区，具体位置位于309国道以北，一诺路以西，区域环境优越。项目总规划用地面积16.52、万平方米，总建筑面积约26.3万平方米。项目由三部分组成：一是位于临淄大道边的商业中心及办公酒店主楼；二是中部的化工商贸城；三是北部的住宅区。三部分相对既独立，又形成一个有机的整体。功能分区明确，便于管理和使用。项目开发背景项目开发背景淄博专业市场整体环境淄博专业市场整体环境鲁中汽配城鲁中汽配城淄川建材城淄川建材城博山泵都博山泵都本本 案案周村轻纺城周村轻纺城北方不锈钢市场北方不锈钢市场鲁中装饰材料城鲁中装饰材料城淄博作为传统的工商业城市，其商业发展具有悠久的历史，而近年来随着淄博整体经济构成的逐渐转型，商业又一次成为淄博经济发展的强劲推动力。而专业市场在淄博如雨后春笋般出现，并且涵盖种类多样3、化，包括装饰材料市场、汽配市场、化工市场、工业用品市场及小商品交易市场等。国际商贸城国际商贸城盛世行操作本项目的优势所在盛世行操作本项目的优势所在对淄博市场的充分把握能力；完善的客户资源配套；项目统筹和团队协作能力；专业的全程策划能力；远程操作能力；一体化的优秀客户服务；丰富的实战操作经验；深刻的理论优势。盛世行八大核心优势竞争力盛世行八大核心优势竞争力目标客户定位目标客户定位项目形象定位项目形象定位项目档次定位项目档次定位项目定位项目定位FOCUS 2项目功能定位项目功能定位目目 标标 客客 户户 定定 位位我们的产品我们的产品我们的区位我们的区位我们的配套我们的配套我们的目标客户客户特点：4、我们的目标客户客户特点：经济实力强，价格承受力高经济实力强，价格承受力高；自持房产经营或投资自持房产经营或投资；看好项目发展潜力看好项目发展潜力；看好区域发展前景看好区域发展前景；以化工为主的综以化工为主的综合性商贸城合性商贸城临淄区西大门临淄区西大门装饰材料、物流、办公装饰材料、物流、办公金融等金融等核心客户群：核心客户群：核心客户群：核心客户群：1 1、拥有自己产业的化工、装饰材料等经营业主、拥有自己产业的化工、装饰材料等经营业主、拥有自己产业的化工、装饰材料等经营业主、拥有自己产业的化工、装饰材料等经营业主2 2、看好项目发展前景的投资者看好项目发展前景的投资者看好项目发展前景的投资者看5、好项目发展前景的投资者p是超越城市级的是超越城市级的p填补市场空白填补市场空白p是具有标志性的是具有标志性的p强烈商贸意向强烈商贸意向p完善的相应配套完善的相应配套p完美规划布局完美规划布局p辐射整个江北地区辐射整个江北地区p填补目前临淄区市场的空白填补目前临淄区市场的空白p能代表临淄区乃至淄博市形象能代表临淄区乃至淄博市形象p完美的商贸城完美的商贸城p内外部完善的相应配套内外部完善的相应配套p顶级的布局规划顶级的布局规划整整 体体 定定 位位 依依 据据整整 体体 定定 位位最大的区位优势：最大的区位优势：借助齐鲁石化及齐鲁化学工业区的发展契机借助齐鲁石化及齐鲁化学工业区的发展契机最大的自身6、资源：最大的自身资源：规模巨大的综合性商贸城规模巨大的综合性商贸城我们定位的方向：我们定位的方向：综合化工商贸城综合化工商贸城p代表项目精神的标志性特色配套和支撑项目运营的商业配套；代表项目精神的标志性特色配套和支撑项目运营的商业配套；p开发过程中随时间变化，会使得产品品质的升级和种类的扩开发过程中随时间变化，会使得产品品质的升级和种类的扩充！充！我们致力于打造和提供以下产品：我们致力于打造和提供以下产品：p适应临淄区整体化工业发展方向的化工商贸城；适应临淄区整体化工业发展方向的化工商贸城；p满足临淄地区经济发展需求的装饰等商贸产业；满足临淄地区经济发展需求的装饰等商贸产业；功功 能能 定定 7、位位以化工为主辅以装饰材料等配套业态的综合商贸城以化工为主辅以装饰材料等配套业态的综合商贸城基于如下原因，对项目开发档次进行分析：基于如下原因，对项目开发档次进行分析：p辐射范围：辐射整个江北地区；辐射范围：辐射整个江北地区；p交通资源：交通便捷；交通资源：交通便捷；p自身资源：完备的商业配套设施自身资源：完备的商业配套设施p项目客户锁定：吸引江北地区的化工，装饰等经营者及投资者。项目客户锁定：吸引江北地区的化工，装饰等经营者及投资者。档档 次次 定定 位位江北化工第一城江北化工第一城整体规划建议整体规划建议商贸区业态建议商贸区业态建议配套建议配套建议项目发展建议项目发展建议FOCUS 3商贸8、区业态建议商贸区业态建议物业建议物业建议配套建议配套建议整体规划建议整体规划建议商贸区业态建议商贸区业态建议物业建议物业建议配套建议配套建议整体规划整体规划建议建议|-326米米-|-581米米-|-190米米-|-140米米-|-250米米-|住住 宅宅 区区沿沿街街商商铺铺风风 情情 商商 业业 街街化工商贸区化工商贸区（商铺网点）（商铺网点）沿沿街街商商铺铺综综 合合 商商 贸贸 区区大大棚棚仓仓储储区区商铺网点商铺网点集中集中商业商业沿街商铺商务中心沿街商铺商务中心高层办公整体规划建议整体规划建议 项目由三部分组成：一是位于临淄大道边的商业中心及办公酒店主楼；二是中部的化工商贸城；三是9、北部的住宅区。三部分相对既独立，又形成一个有机的整体。功能分区明确，便于管理和使用。物业建议物业建议配套建议配套建议整体规划建议整体规划建议商贸区业态商贸区业态建议建议业态规划依据及目的业态规划依据及目的提升整体商业市场提升整体商业市场竞争力竞争力满足不同细分市场的满足不同细分市场的经营需求经营需求根据市场变化预留可调整空间，以保持经营的根据市场变化预留可调整空间，以保持经营的灵活性灵活性考虑商业经营效益，提升整体考虑商业经营效益，提升整体租金水平租金水平考虑当前，兼顾长远。考虑当前，兼顾长远。化化 工工 交交 易易 区业区业 态态 建建 议议商铺商商务务酒酒店店及及沿沿街街商商铺铺独立办公区10、独立办公区独立办公区独立办公区北侧的独立办公区，可考虑作为整个项目的核心启动点，作为化工企业总部基地，引进主力商户进行经营。南侧商铺面对化工行业的中小散户，为起提供全新的化工交易经营场所。东侧沿一诺路底层沿街商铺仍然作为化工商贸区的一部分经营化工产品，顶层作为商务酒店为整个项目提供配套 集中商贸区作为项目昭示性最好的部分，应予以充分利用。通过对市场的调研发现，目前临淄现有装饰材料市场规模较小，档次较低，很难与目前临淄房地产开发市场相适应，同时考虑到贝亿公司拥有经营大型装饰材料市场的经验，可将装饰材料及家居作为集中商业区的主要功能。可参照各地红星美凯龙或百安居经营店布局，设置中庭，并且充分利用沿11、街面设置商铺。考虑到大型集中商业的特性，应设置卸货区。集集 中中 商商 贸贸 区区楼层楼层建议经营类别建议经营类别备注备注负负1 1层层涂料、五金、灯具涂料、五金、灯具合理规划并控合理规划并控制品牌度制品牌度1 1层层陶瓷、地板、壁纸陶瓷、地板、壁纸2 2层层橱柜、卫浴、洁具橱柜、卫浴、洁具3 3层层家私、布艺家私、布艺集集 中中 商商 贸贸 区区 分分 层层 业业 态态 规规 划划p商贸区南侧商铺可作为化商贸区南侧商铺可作为化工商贸的补充及整个项目的工商贸的补充及整个项目的业态扩展。如北侧化工商贸业态扩展。如北侧化工商贸区无法满足市场需求，则此区无法满足市场需求，则此部分可继续作为化工商贸区12、，部分可继续作为化工商贸区，如化工市场已经饱和，则此如化工市场已经饱和，则此部分则可作为装饰材料交易部分则可作为装饰材料交易区；区；p南侧沿街商铺同样可灵活南侧沿街商铺同样可灵活配置，即可作为北侧商铺业配置，即可作为北侧商铺业态的补充，又可视情况改为态的补充，又可视情况改为汽配区；汽配区；p沿街商务楼可作为项目的沿街商务楼可作为项目的小型商务配套。小型商务配套。沿街商铺及商务办公楼沿街商铺及商务办公楼入口处架空入口处架空南侧商铺及商务楼业态建议南侧商铺及商务楼业态建议商铺主楼业态建议主楼业态建议 项目位于进入临淄的主干道309国道旁，昭示性较好。现规划方案在地块东南侧建设一29层高档办公楼。经13、过对临淄办公市场考察以及结合本项目具体情况，建议功能上可考虑多元化，并作为化工网络交易平台驻地，实现对后期市场经营的调续功能。这在很大程度上可减少开发风险，同时增加利润，扩大公司经营业务；同时可为其他办公客户提供不同面积办公空间。但此楼体量较大，如若后期销售遇到抗性，则建议改为高档星级酒店，一方面提升项目的整体形象，另一方面减少风险。商贸区业态建议商贸区业态建议物业建议物业建议配套建议配套建议整体规划建议整体规划建议项目配套的定位项目配套的定位 考虑到项目自身的特点（涵盖业态多样化），项目的配套应以服务项目自身为主，一方面为项目的商贸区提供便捷的商贸配套服务，另一方面为住宅住户及商贸区的业户提14、供便捷的生活配套。可充分利用现规划中的沿街商铺及风情商业街为项目提供便捷的商务及生活配套。配套类型配套类型内容内容设置区域设置区域餐饮配套中高档餐饮、快餐风情商业街、一诺路沿街商铺服务配套银行、邮政主楼及周边裙房超市配套小型超市、便利店风情商业街及住宅东侧商铺医疗配套社区诊所社区会所及风情商业街休闲配套KTV、洗浴一诺路沿街商铺营销推广目标营销推广目标整体营销策略整体营销策略推广组合策略推广组合策略营销推广计划及执行营销推广计划及执行FOCUS 4营销执行计划营销执行计划营销推广目标营销推广目标A A、能够支持产品定位以及产品价格；能够支持产品定位以及产品价格；B B、品牌号召力越强越对项目的15、后期操作更加有利；品牌号召力越强越对项目的后期操作更加有利；CC、品牌资产值越高，对整个项目的商业的运营以及商业的盘活跟为有利；品牌资产值越高，对整个项目的商业的运营以及商业的盘活跟为有利；D D、品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期；品牌能够最大化的号召老客户传播新客户，从而降低推广成本与销售周期；策略解读策略解读最终目标：实现品牌营销最终目标：实现品牌营销意邦国际建材品牌中心营销策划方案 PART 2营销策略制定前的思考扬扬“长长”vsvs避避“短短”营销策略制定营销策略制定前的思考前的思考-规模 大大大大 超大规模商业项目，内容丰富、功能齐全配套 齐齐齐齐 完16、善的商业、生活配套于一体产品线产品线“长”“短”业态 杂杂杂杂 项目涵盖商铺，独栋办公，集中商业，高档办公及住宅等多项业态，容易造成重点不突出，无法体现项目的整体定位“产品线产品线产品线产品线”如何解决如何解决如何解决如何解决“长长长长”与与与与“短短短短”的矛盾的矛盾的矛盾的矛盾扬长 避短p做做大大 超大项目带来的不仅是规模延伸效应，更多的是大商机p做做个性个性 业态主次分明，将突出项目定位的产品作为项目入世的撬动点撬动点p做做品牌品牌 品牌就是不可复制、不可替代有序开发，有序营销有序开发，有序营销地段线地段线“长”“短”区位区位区位区位 效应 位于传统化工生产基地临淄区辐射辐射辐射辐射 效17、应 辐射淄博、山东乃至整个江北地区郊郊郊郊 区区区区 项目位于城乡结合部，认知度较低居住氛围居住氛围居住氛围居住氛围 项目周边传统居住氛围不足“地段线地段线地段线地段线”如何解决如何解决如何解决如何解决“长长长长”与与与与“短短短短”的矛盾的矛盾的矛盾的矛盾扬长 避短p大辐射 辐射整个江北地区的化工产业p分段启动 以商业为启动点，迅速聚集人气先商业后住宅的营销顺序先商业后住宅的营销顺序“产品线产品线”“地段线地段线”扬长避短 找准营销方向找准营销方向先商业，后住宅先商业，后住宅先商业，后住宅先商业，后住宅 寻找撬动项目的启动点寻找撬动项目的启动点寻找撬动项目的启动点寻找撬动项目的启动点商商 贸18、贸 区区住住 宅宅 区区商务商务酒店酒店商铺商铺综合综合商贸商贸独立独立办公办公物流物流仓储仓储综合综合办公办公风情商业街风情商业街住宅沿街底商住宅沿街底商辅助、分离辅助、分离业态关系图业态关系图 项目实际是由商贸区与住宅区两部分组成，而住宅区应是作为整个项目的项目实际是由商贸区与住宅区两部分组成，而住宅区应是作为整个项目的辅助部分出现，应与商贸区的营销相互分离。辅助部分出现，应与商贸区的营销相互分离。如何打造江北第一城是我们最终的营销目的，而要真正的做好本案的营销，关键是找准项目的启动点以撬动整个项目。项目以化工城立项，必将首先启动商贸区，而独栋办公作为商贸区前期的核心产品，可以吸引一批周边19、乃至全国的化工龙头企业，更能体现项目江北化工第一城的形象定位。商商 贸贸 区区独栋办公独栋办公核 心商贸区营销策略：寻找发力点商贸区营销策略：寻找发力点 所以，项目的独栋办公部分完全可以作为启动项目的发力点。以点所以，项目的独栋办公部分完全可以作为启动项目的发力点。以点带面，全面开展商贸区的招商运营工作。带面，全面开展商贸区的招商运营工作。营销总纲营销总纲 四个四个 “2”2”工程工程 2 2 处营销战场处营销战场2 2 种营销渠道2 2 套形象体系套形象体系2 2 个推广目的个推广目的本地本地外地外地常规常规特殊特殊总案形象总案形象 分区形象分区形象招商招商招财招财 获取销售战绩 打造项目品20、牌 提升开发商品牌-22 处营销战场四个四个 “2”2”工程工程在不同地点在不同地点 面对不同的人面对不同的人 说不同的话说不同的话 商圈（板块）规划与发展、项目定位及规模优势行业发展前景、项目运营优势、交通优势、人流导入等投资回报、投资保障、理财工具、收益获取方式等本地本地外地外地自营为主、投资为辅投资为主、自营为辅临淄的化工产业，专业化的特征-22 个推广目的四个四个 “2”2”工程工程不同的目的不同的目的 不同的性质不同的性质 不同的策略不同的策略 先主力后散户，先关系营销后市场营销内外结合、品牌互动、政府支持、开发商推动招商先行，统一招商，统一管理招商招商招财招财实现手段最终目的返租销21、售、带租销售招商实施招商实施实施四实施四开发商成立或引进专业经营管理公司对项目的后期运营全权管理实施三实施三借助政府的优惠政策，吸引周边乃至整个江北地区化工经营者的入驻；实施二实施二首先将拥有号召力的品牌龙头商户引入，在借助其品牌优势，带动散户；实施五实施五与政府协调，推进旧有化工商城的搬迁改造工作实施一实施一首先通过造势来造就市场，建立行业影响，树立品牌形象；招财实施招财实施实施二实施二成立专业商业管理公司管理后期的运营工作；实施一实施一通过返租形式吸引投资客户的关注；-22 套形象体系四个四个 “2”2”工程工程 项目的住宅区域作为项目总体的一部分，既是商贸区的后期延伸，项目的住宅区域作为22、项目总体的一部分，既是商贸区的后期延伸，又自成体系。又自成体系。由于化工商贸的特殊性，住宅消费者会对化工城存在一定抗性。这由于化工商贸的特殊性，住宅消费者会对化工城存在一定抗性。这就需要我们制定两套形象体系，将住宅区域作为一个独立的形象与项目就需要我们制定两套形象体系，将住宅区域作为一个独立的形象与项目的总形象相区别又相互联系。的总形象相区别又相互联系。-22 种营销渠道四个四个 “2”2”工程工程活动设计：以地段为主题、以政府规划为主题、以行业终级业态为主题、以产业必然趋势为主题行销渠道：房展、市场渗透、行业协会 特殊营销渠道的建立特殊营销渠道的建立特殊营销渠道的建立特殊营销渠道的建立行业协23、会行业协会与各化工协会（商会）建立互惠联盟与各化工协会（商会）建立互惠联盟有选择性地参加各化工行业博览会，聚集行业资源有选择性地参加各化工行业博览会，聚集行业资源行业展会行业展会市场渗透市场渗透对大目标客户进行拜访、客户联谊对大目标客户进行拜访、客户联谊行销渠道：行销渠道：召开化工行业行业高峰论坛召开化工行业行业高峰论坛发展论坛发展论坛推广组合策略推广组合策略（一）广告策略（一）广告策略1 1、广告目的、广告目的 着重宣传项目形象及项目优势 突破销售及招商瓶颈，推进销售、招商进程 深化发展商品牌形象，提升公司整体形象2 2、广告主题及表现、广告主题及表现 围绕“江北化工第一城”的大主题，根据概24、念推广需求，配合项目销售、招商进度，以软文广告为主，硬广及户外广告为辅进行诉求。（二）媒体策略（二）媒体策略1 1、总体策略、总体策略以以“大大”带带面面以大众媒体报纸、POP等为主，广泛发布信息，做广泛诉求以以“小小”及及点点以小型专业（化工）媒体、楼盘广告等为辅，针对目标消费群，做直接诉求2 2、媒介投放组合策略、媒介投放组合策略 在不同时段结合销售、招商周期使用以下媒体推广方式：报纸（硬广及软文）、户外广告、专业媒体及现场包装等。（三）（三）SPSP策略策略1 1、策略构思、策略构思通过丰富多样的SP方式，充分展示“江北化工第一城”形象，增强产品的吸引力，促进销售及招商，掌控销售进度。225、 2、策略应用、策略应用“江北化工第一城”概念现场演示（电脑宣传片演示）等节庆日促销及拜访活动开盘、外立面展示、交付等销售结点的促销活动。（四）（四）PRPR策略策略1 1、总体策略、总体策略通过公关活动，打造“江北化工第一城”的形象，同时借助市场及行业的口碑宣传，提升项目的知名度和美誉度。2 2、策略应用、策略应用 淄博首届化工行业发展论坛 专场产品推介会 项目巡展 网站建设新闻发布会 推广体系示意推广体系示意报广户外广告直投及派送PR活动现场包装共同构筑本项目的立体化宣传综合体系其他SP活动推盘策略推盘策略p推盘策略：推盘策略：先商贸区后住宅区；以独栋办公作为整个项目启动的撬动点；商贸区由26、北向南推盘；分批推售，缩短认购周期，制造竞购氛围；逐批加价，低开高走。一一 期期二二 期期三三 期期启动期启动期 一期一期 开盘强销期开盘强销期推广强度 持续持续 销售期销售期二期二期 销售期销售期 尾盘期尾盘期营销执行计划营销执行计划4个月个月3个月个月7个月个月10个月个月4个月个月品牌导入品牌导入形象确立形象确立招商启动招商启动充分蓄客充分蓄客品牌强化品牌强化强势促销强势促销开盘活动开盘活动公关互动公关互动惯性销售惯性销售品牌挖掘品牌挖掘持续活动持续活动二期推售二期推售全新热点全新热点加力推广加力推广品牌保温品牌保温尾盘清理尾盘清理住宅住宅销售期销售期10个月个月独立推广独立推广全新形象27、全新形象独立销售独立销售以独栋办以独栋办公作为项公作为项目启动点目启动点销售产品销售产品以北侧商以北侧商贸区为销贸区为销售重点售重点主要产品包主要产品包括南侧商贸括南侧商贸区、办公楼区、办公楼及集中商业及集中商业工作重点为工作重点为销售北侧住销售北侧住宅区域宅区域启动期（启动期（4个月）个月）工作目标：工作目标：工作重点：工作重点：全面宣传开发公司品牌的同时将本项目江北化工第一城江北化工第一城的形象推入市场，对市场进行充分预热，积蓄目标客户关注热情。1、以报纸为主媒体，运用软文、新闻炒作等手段，引发市场对通项目江北化工第一城江北化工第一城形象的思索和探讨，引起目标客户关注和期待；2、销售团队的28、建立及培训；3、全面铺开现场及户外宣传，着重布置项目围挡、主路段户外广告牌以及售楼处；4、召开产品推介会；软文及硬广主题：软文及硬广主题：江北化工集结号已吹响.齐鲁国际化工商贸城异军突起 颠覆化工行业传统模式，搭建六大创富平台产研销一体化、进出口贸易、电子商务平台、物流配套服务、同业合作、整合传播平台山东化工行业发展高峰论坛山东化工行业发展高峰论坛销售团队组建销售团队组建产品发布会暨招商大会产品发布会暨招商大会具体营销措施具体营销措施市场爆破时，用主流媒体报广每天持续传播 （同一个口号，不同的副标贯穿）项目销售经理项目销售经理项目销售经理项目销售经理1 1 1 1名名名名（负责项目的整体销售操29、作，执行力强，善于沟通和把握大客户）案场主管案场主管案场主管案场主管1 1 1 1名名名名负责项目现场组织、管理、协调2年以上案场管理经验，组织管理能力强项目策划经理项目策划经理项目策划经理项目策划经理1 1 1 1名名名名（负责项目的整体策划，对项目策划具有独到的见解，执行力强，善于沟把握市场动态）项目营销总监项目营销总监项目营销总监项目营销总监1 1 1 1名名名名（全面负责项目的全程操作）案场内管案场内管案场内管案场内管1 1 1 1名名名名置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问10101010名名名名注：本项目的营销队伍素质要求较之普通项目要高，对消费者心理的把握要准，所以盛世行会将公司精英30、汇聚此项目，并对其进行专业培训。销售团队构成销售团队构成 内容：内容：内容：内容：由淄博市政府主办，邀请淄山东省化工知名从业人士参加首届山东化工行业发展高峰论坛，同时邀请淄博主流媒体进行持续报道。目的：目的：目的：目的：以新闻营销为手段，在市场上树立临淄化工大商圈的概念；邀请化工行业知名人士参加，增强活动的权威性；邀请化工行业知名人士参加，增强活动的权威性；会后通过全国相关媒体进行广泛传播，有效实现信息披露与社会关注；会后通过全国相关媒体进行广泛传播，有效实现信息披露与社会关注；以以“临淄化工大商圈临淄化工大商圈”带动本案形象与知名度的树立，为后续营销蓄势。带动本案形象与知名度的树立，为后续营31、销蓄势。山东化工行业发展高峰论坛山东化工行业发展高峰论坛内容：内容：内容：内容：在临淄万豪大酒店举办项目产品发布会，邀请前期积累客户及化工从业人士参加。着重树立项目“江北化工第一城”形象目的：目的：目的：目的：化工行业的专业客户是我们的主要目标客户之一，借助产品发布会的召开，向客户传达项目各项信息以及项目优惠政策，积累意向客户。项目产品发布会暨招商大会项目产品发布会暨招商大会 此阶段，作为招商销售工作最重要的旗帜性阶段，可根据具体的客户积累情况，适时调整推广时间及推广手法。一期开盘强销期（一期开盘强销期（3个月）个月）工作目标：工作目标：工作重点：工作重点：将独栋办公类产品作为项目的启动点，同32、时辅以内铺产品作为将2号楼及公寓作为一期产品推出市场，充分体现项目江北化工第一城的档次定位，迅速加热市场，同时借助大客户的入驻，带动散户的招商工作，使得短期内达到热销的状况。1、在报纸媒体上运用软文、硬广展开开盘宣传阵势，在短时间内创造轰动效应，快速去化产品。2、针对性投放专业媒体，结合软文及硬广，对“江北化工第一城”的形象进行进一步深入渗透；3、举办开盘仪式进行造势；4、大客户入驻签约仪式。开盘活动开盘活动大客户入驻签约仪式大客户入驻签约仪式具体营销措施：具体营销措施：宣传主题：宣传主题：聚焦齐鲁化工商贸城，搅动中国化工行业市场聚焦齐鲁化工商贸城，搅动中国化工行业市场 江北化工第一城江北化工33、第一城 庆祝庆祝*入驻签约入驻签约 一般大众从来只在电一般大众从来只在电视节目中见过明星参加各视节目中见过明星参加各样活动时走过样活动时走过“星光大道星光大道”，为了让来宾充分体会，为了让来宾充分体会到一种非常受到重视的尊到一种非常受到重视的尊崇感受，可仿照崇感受，可仿照“奥斯卡奥斯卡”颁奖盛典上的颁奖盛典上的“星光大星光大道道”仪式，在开盘活动现仪式，在开盘活动现场入口处铺设一条流光溢场入口处铺设一条流光溢彩的盛装走廊，并利用灯彩的盛装走廊，并利用灯光特效在顶棚上营造出光特效在顶棚上营造出“繁星满天繁星满天”的氛围。让所的氛围。让所有与会的来宾穿行而过，有与会的来宾穿行而过，使其在走进活动现34、场的同使其在走进活动现场的同时，有绝对的自豪感和对时，有绝对的自豪感和对项目的百分百归属感受。项目的百分百归属感受。星光璀璨星光璀璨-开盘仪式开盘仪式 与前期确定入驻的大客户（如齐鲁石化公司销运部等）举办入驻签约仪与前期确定入驻的大客户（如齐鲁石化公司销运部等）举办入驻签约仪式，借助龙头企业的入驻，提高项目知名度以及公信度，增强散户的信心，式，借助龙头企业的入驻，提高项目知名度以及公信度，增强散户的信心，做到以点带面，以大带小，为后期的招商工作打下良好高的基础。做到以点带面，以大带小，为后期的招商工作打下良好高的基础。主力公司签约仪式主力公司签约仪式持续销售期（持续销售期（7个月）个月）工作目35、标：工作目标：工作重点：工作重点：顺势营销，借助前期招商工作，项目形象已经确立，根据招商情况，采取返租政策，促进项目一期销售，并通过公关活动的配合，保持市场热度。1、以形象广告、证言方式、卖点广告形成投放促销广告；2、利用概念的深入人心，以及行业内的口碑传播，配合适当的促销手段，增强购房者信心。3、采用双重营销策略，针对不同客户采取不同策略。商业投资论坛商业投资论坛入驻商家系列访谈入驻商家系列访谈双重营销双重营销具体营销措施：具体营销措施：宣传主题：宣传主题：唯有专业，成就享受唯有专业，成就享受 融汇全国化工品牌，凝聚北方化工力量融汇全国化工品牌，凝聚北方化工力量 增益性旺铺增益性旺铺 万众追36、捧万众追捧双重营销双重营销 经过前期统一形象迅速市场占位完成先期印象，后期导入双重营销，针对投资客经过前期统一形象迅速市场占位完成先期印象，后期导入双重营销，针对投资客户及经营业户两类客户，突出项目不同的卖点来展开营销活动。户及经营业户两类客户，突出项目不同的卖点来展开营销活动。经营客户经营客户 投资客户投资客户 这里拥有这里拥有完善完善的商业配套的商业配套 这就拥有这就拥有完美完美的投资环境的投资环境 江北化工一站式集散地江北化工一站式集散地 高额稳定的投资回报高额稳定的投资回报 这里因我而繁荣这里因我而繁荣 我为能住在这里投资而自豪我为能住在这里投资而自豪同期开发运用的双重营销模式解析同期37、开发运用的双重营销模式解析投资与经营投资与经营当商业遭遇金融当商业遭遇金融-金融型、理财型商铺投资讲座金融型、理财型商铺投资讲座活动目的：活动目的：借助前期项目招商工作的火热进行，树立投资客户信心；制造新闻热点，引发市场关注；借此活动带动商铺销售。活动内容：活动内容：邀请金融界及地产界专业人事，讲解房地产投资讲座，并现场答疑。凤栖梧桐凤栖梧桐-入驻商家系列访谈入驻商家系列访谈齐城齐城活动目的：活动目的：利用已经招商的商家的声音再度制造新闻热点，引发市场关注；利用新闻媒体的力量深入宣传本案。活动内容：活动内容：以报纸软文的形式，连续报道。齐鲁国际化工商贸城齐鲁国际化工商贸城二期开盘强销期（二期开38、盘强销期（10个月）个月）工作目标：工作目标：工作重点：工作重点：将项目南侧商贸区（包括集中商业，高层办公）作为二期产品推出市场。借助一期项目的热销，以及项目形象的确立，带动二期产品的销售，实现第二次销售冲击波。1、在报纸媒体上运用软文、硬广展开二期宣传阵势，在前期宣传的基础上，制造第二波宣传攻势。2、重点在于高层写字楼的销售及集中商业的招商工作；3、此阶段的重点也是难点在于写字楼的销售，须将写字楼独立包装，独立形象进行推广。项目网站暨江北化工网络平台启动仪式项目网站暨江北化工网络平台启动仪式市场运营公司签约仪式市场运营公司签约仪式具体营销措施：具体营销措施：宣传主题：宣传主题：行业领跑运动行39、业领跑运动 化工行业的网络化化工行业的网络化 商务新焦点：中国首个化工商贸高尚商务体商务新焦点：中国首个化工商贸高尚商务体 齐鲁国际化工商贸城建材广场招商进行时齐鲁国际化工商贸城建材广场招商进行时写字楼营销建议写字楼营销建议 项目东南侧高层办公楼为此阶段的营销重点，也是项目的营销难点。由于此楼体量较大，我司根据市场及产品特点，先提出三种营销思路以供开发商参考：方式一：将此楼作为普通商务楼出售。评价：此种方式风险较大，由于项目体量较大，后期项目的入驻业户是否能支撑此楼的办公业态有待进一步商榷方式二：改变此楼用途，全部作为酒店，开发商自持产权，聘请专业酒店管理公司进行经营评价：目前临淄高档酒店较少40、，特别是项目后期作为江北化工第一城，现规划的小型商务酒店无法满足项目需求，高档酒店的引进一方面满足项目自身配套需求，同时辐射整个临淄。但同样由于体量较大，开发商招商困难较大，而且其他办公面积无法满足项目办公需求。方式三：将此楼的功能多样化，包含酒店、公寓以及办公功能。评价：既减少了销售的眼里，减少开发风险，同时可以为项目提供多样化的配套产品项目网站暨江北化工交易网络平台启动仪式项目网站暨江北化工交易网络平台启动仪式目的：目的：利用网络平台启动再度制造新闻热点，引发市场关注；增强项目的附加值，为项目经营业户提供便利的网络交易平台。考虑到项目的特殊性，在后期的经营必须拥有专业的商业市场运营公司考虑41、到项目的特殊性，在后期的经营必须拥有专业的商业市场运营公司提供专业的运营服务。开发商可自身成立或聘请以高端市场运营公司入驻，提供专业的运营服务。开发商可自身成立或聘请以高端市场运营公司入驻，以增加目标客户对项目的信心。同时借开发商公司与运营公司签约举办物业以增加目标客户对项目的信心。同时借开发商公司与运营公司签约举办物业签约新闻发布会以提升项目及公司形象。签约新闻发布会以提升项目及公司形象。市场运营公司签约仪式市场运营公司签约仪式住宅销售期（住宅销售期（10个月）个月）工作目标：工作目标：工作重点：工作重点：将住宅区域单独包装，独立推广，独立销售，以全新的形象进入市场，尽量减少南侧商贸区对住宅42、的影响。最终实现住宅的全面销售。1、将住宅的形象全面推广。2、利用前期商贸区热销带来的人气以减少目标客户项目对区域的抗性；3、突出项目卖点，完成住宅销售任务。样板区开放仪式样板区开放仪式新年业主红酒会新年业主红酒会家装智慧设计大赛家装智慧设计大赛业主摄影大赛业主摄影大赛具体营销措施：具体营销措施：宣传主题：宣传主题：家在公园家在公园 心在家心在家 回归万物共生的亲密。回归万物共生的亲密。齐文化公园生活即将全面风靡淄博齐文化公园生活即将全面风靡淄博 卓越品质创造楼市奇观卓越品质创造楼市奇观齐文化公园生活新体验齐文化公园生活新体验-样板区的全面开放样板区的全面开放 作为一个特殊的项目，树立客作为一43、个特殊的项目，树立客户对项目的信心尤为重要，而样板户对项目的信心尤为重要，而样板区的开放一方面可以使得客户可以区的开放一方面可以使得客户可以亲身体验到未来的居住品质，更重亲身体验到未来的居住品质，更重要的是可以充分树立客户对项目的要的是可以充分树立客户对项目的信心。信心。新年业主红酒会新年业主红酒会【品尚品尚尊崇尊崇】“国际酒庄国际酒庄红酒品鉴会红酒品鉴会”类别：时尚名流酒会地点：项目销售中心 借助新年契机，邀请老业主及目标客户品鉴来自酒庄珍品红酒，以提高老客户对项目的信心，从而达到口碑传播的效应；中式家装智慧设计展中式家装智慧设计展内容：内容：内容：内容：搜集经典家居设计，同时邀请行业内的精44、英进行创新家居设计，对所有的设计作品在会所或相关展厅内展览。在展览过程中强调与客群的交流，可同时举办淄博智慧家具品鉴会，可根据观展者的需求现场调试模拟效果，构建参观者心目中的新中式家居。与项目装饰材料广场形成互动，双重营销目的：目的：目的：目的：通过中式家居环境的设计，体现项目的齐文化魅力，向目标客群传递出统一有利的齐文化居家态度。同时利用活动扩大项目的影响。光影新世界光影新世界 乐享新生活乐享新生活业主摄影大赛业主摄影大赛 在新老客户之间开展摄影大赛，并邀请专业人士进行评选，一方面提高项目知名度，另一方面加强客户对项目的信心，同时在市场上制造议论新的热点。类别：业主摄影大赛尾盘期（尾盘期（145、1年年1月月-5月）月）工作目标：工作目标：工作重点：工作重点：营销工作的全面收尾，利用尾盘促销手段，加快清盘速度。此阶段目标为实现项目的全面清盘工作。1、尾盘的清理工作。2、项目形象及公司形象的持续保温清盘促销活动清盘促销活动具体营销措施：具体营销措施：宣传主题：宣传主题：催促式广告催促式广告 期待：齐鲁化工商贸城即将全面展现期待：齐鲁化工商贸城即将全面展现 -结束语结束语-历史积淀，历史积淀，市场变迁，市场变迁，风生水起，风生水起，时代孕育，时代孕育，一个城市的梦想，一个城市的梦想，一个行业腾飞的希望。一个行业腾飞的希望。市场在呼唤市场在呼唤-携手齐鲁国际化工商贸城！携手齐鲁国际化工商贸城！振兴齐鲁化学工业，再造化学工业名城盛世！振兴齐鲁化学工业，再造化学工业名城盛世！THE ENDTHE END预祝本项目圆满成功