1、精编物业工程工作手册第一章 公司简介3第二章 新职员上岗提示4第一节 服务理念4第二节 业主消费心理相关知识4第三节 在服务过程中的注意事项4第三章 工程维修人员岗位职责5第一节 工程主管岗位职责5第二节 工程维修人员岗位职责5第四章 工程设备管理制度6第一节 维修班工作制度6第二节 维修班交接班制度9第三节 工具管理制度9第四节 特约维修管理规定11第五节 房屋维护制度11第六节 空置房检查制度15第七节 共用设施巡视检修制度15第八节 紧急事件处理程序15第九节 定期检查项目一览表17第十节 配电室工作制度19第十一节 柴油发电机工作制度22第十二节 电梯管理制度24第十三节 中央空调管理2、制度25第十四节 水泵房工作流程26第十五节 纯净水系统管理制度29第五章 常用维修工具使用方法30第一节 万用表30第二节 钳形表33第三节 场强仪35第六章 维修工作安全注意事项39第七章 电气防火、防爆措施40第一节 电气火灾的起因40第二节 电气设备的灭火方法41第八章 工作流程43第一节 配电室工作程序43第二节 柴油发电机管理程序44第三节 风机房工作程序47第四节 电梯工作程序48第五节 中央空调管理程序55第六节 消防系统检查保养工作流程62第七节 二次供水管理规定64第八节 安防工作程序65第九节 给排水系统工作制度66第十节 给排水维护工作程序69第十一节 土建维修工作程序3、73第十二节 特约服务及标准77第十三节 公区水电维修流程79第十四节 空置房管理工作程序80第十五节 装饰装修管理制度81第十六节 工程前期介入及房屋接管验收标准86第十七节 缺陷设备运行工作程序94第十八节 监视和测量装置控制程序96第十九节 计量纠纷处理工作程序98 第二十节 突发事故的处理99 第二十一节 应急应变处理解决方案104 第二十二节 爆炸紧急情况处理105第一章 公司简介第二章 新职员上岗提示第一节 服务理念为您想得更多，为您做得更好第二节 业主消费心理相关知识 一、花钱买服务。二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。三、业主总是对的。四、我的理由是最重要最紧4、迫的。第三节 在服务过程中的注意事项 一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。四、不与住户争辩。五、不讲有损公司形象的言语。六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。第三章 工程维修人员岗位职责第一节 工程主管岗位职责一、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。三、组织制定各岗位职责和操作规程。四 、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计5、划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。 六、负责小区装修管理和空置房管理工作。七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。十、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。十一、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。十二、负责对下属员工的考评工作。十三、完成管理处主任交办的其他任务。第二节 工程维修人员岗位6、职责一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。二、作好设备运行记录及巡检记录。三、协助工程主管巡视装修。四、及时处理报修工作。五、完成水电气抄表工作。六、为业主（住户）提供有偿维修服务。第四章 工程设备管理制度第一节 维修班工作制度一、认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管。二、认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管。三、在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满。四、遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管。五、在办公区等地维修时，不得高声喧哗。六、在接到管理处下发派工单或通知后，应立7、即前往处理。七、爱护工具及设备，服从班长调度。八、严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程。九、按照工程部编制的设备维修保养计划进行设备维修、保养。十、按期完成管理处安排的工作任务。派 工 单顾客姓名联系电话服务地址服务项目部门派单人约定服务时间年 月 日 时 分需用材料型号规格数量单价金额备注发单时间年 月 日 时 分收费金额元 已收 未收业主意见服务质量： 非常满意 满意 不满意业主签字：服务范围物品及设施：完好 损坏 丢失其它意见：服务人员签字服务完成时间： 年 月 日 时 分 NO：00001备注：此表分三联：第一联：财务、第二联：客户、第三联：存根10 设备维修保养计划表序号检查保8、养项目123456789101112备注1高压配电柜预防性试验、检修等2低压配电柜检修、调试等3变压器检修、测绝缘等4发电机检修、更换机油等5给水泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘等6消防泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘及试运行（包括电机）7风机润滑、调整皮带等及试运行8二次给水池清洗、消毒等9二次给水自动控制系统检修（变频控制柜、气压罐、浮球阀等）10纯净水系统清洗、消毒、水质化验11纯净水自动控制系统检修12循环水泵润滑、电机测绝缘等13循环水系统检修（过滤器、阀门、控制柜、投加装置等）14火灾探测器清洁、实效模拟实验15消防联动控制柜检修（按钮、信号灯检查、线路板、联动功能试验）16防火卷帘门电器9、元件线路检查17防火卷帘门机械元件除锈、加油等18排烟风机加油、检查电器元件等19锅炉系统检修（主机、水泵、阀门、管道、换热器等）20冷却塔清洗、调整、检修21阀门螺杆除锈、防锈22水泵、电机检修23主机蒸发器、冷凝器清洗、除垢 24压力表、温度计校正、更换 25弱电系统检查部门： 编制人： 年 月 日 编号：第二节 维修班交接班制度一、着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场。二、接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗。三、严格执行作息制度，按时交接班。四、严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度。五、接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录。六、10、交接班时如发生事故未办理交班手续前，由接班人在班长领导下共同处理。七、接班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见。八、交接班内容包括：1.异常运行和设备缺陷，事故处理情况；2.大型工具和材料的完备情况；3.交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。第三节 工具管理制度一、领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度。二、领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新。三、对大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及采购控制程序进行。四、对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。五、对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理。六、对在工作中损坏的工具应向工程主管11、汇报 (同时将损坏的工具交回管理处集中处理)方可领取。七、对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。八、对于专用工具应由专人管理，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行赔偿，如属自然损坏则按照相关财务制度办理。九、绝缘棒、手套、鞋等监视和测量工具定期送检。12说明：1.评价标准：O 完好，F维修完成，U需修理；2.请在备注栏内填写需修理设备的故障情况及未及时维修的原因；3.工程管理部将以此表为基础进行复查、评定；4.各小区于每月20日将此表报送到工程管理部。 工具领用登记表序号：工具名称型号规格单位数量价格领用人领用时间备 注第四节 特约维修管理规定一、接到特约维修派12、工单后，15分钟内若不能按时到达业主家中，应向客服人员说明原因，客服人员还需将原因即时告之业主。二、维修人员需自带鞋套，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走。三、若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定（下次）上门时间。四、若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失。五、严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬。六、维修结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署维修结果和维修服务意见，并请业主到客服中心缴纳特约服务费，若维修人员收费后需将收费票据交给业主。七、将派工单返回办公室，并做好维修记录。第五节13、 房屋维护制度一、为了有效提高房屋使用寿命，降低房屋维护资金投入，确保房屋保值增值，制订本制度。二、各管理处维修班应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量。三、维修班依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写定期检查记录表，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。四、定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造。五、加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。六、建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计。七、对二次装修的管理，依据现行相关法规进行管理。13定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马14、赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消防栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)5消防栓半月1公用电器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、避雷带、公共防15、盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次4设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检查)2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全面试放水检查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站3室外各类围墙护栏4其他备注：检查结果填入定期检查记录，此表按16、不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。16定期检查记录表管理处: 检查日期: 序号: 检查项目检查部位检查情况记录检查人处理结果备注第六节 空置房检查制度一、为了确保空置房的完好，制订本制度。二、定期由维修班对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空置房巡视记录表。三、对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转保洁部处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理；要求对处理结果形成书面记录。四、特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。第七节 共用设施巡视检修制度一、为了有效对共用设施使用状况进行监控，达到公司规定完好率，制订本制度。二、工程主管负责本制17、度实施督导工作，具体执行定期检查项目一览表；三、工程主管应每周不少于两次全域巡视检查。四、工程主管应将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并做好巡视记录。五、巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延。六、管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报修。七、对影响小区日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工。八、对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控。九、做好巡视检修相关记录。第八节 紧急事件处理程序一、为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响18、或损失，制订本制度。二、紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等。三、紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚。四、接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任。五、人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任。六、处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理。七、以上事件处理完毕后应由工程主管填写事件处理记录并存档。八、紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严肃处理。第九节 定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体219、墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消防栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)5消防栓半月1公用电器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、20、避雷带、公共防盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次4设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检查)2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全面试放水检查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站3室外各类围墙护栏4其他备注：检查结果填入定期检21、查记录，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。第十节 配电室工作制度一、未经工程主管许可，非工作人员不得进入配电室（外人进入必须有工程人员陪同）。二、密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好配电室值班运行记录。 三、高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；四、上班时间禁止饮酒或酒后上班。五、检修、倒、合闸时应严格填写配电室工作票；。六、值班人员有权拒绝违章操作要求。 七、严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班。八、在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管。九、停电作业时，须在开关或22、刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌。十、值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。十一、在检修、倒、合闸时应有两人或两人以上工作人员同在现场。十二、每周清洁一次配电室内的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、油漆完好、整洁光亮。十三、配电室随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得私自配钥匙。巡检内容：每天2次 早上9：00-9：30 下午14：00-14：30（1） 变压器运行温度是否超温（85。C），高压铡有无闪络；（2） 配电设备有无异常响声和气味；（3） 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；（4） 相电压、线电压是否在额定电压的正负23、10%范围内变动，是否超载运行；（5） 各种接头是否有过热或烧伤痕迹；（6） 接地线有无锈蚀或松动；（7） 各种临时用电接驳情况；（8） 各种标示牌、标示物是否完好；（9） 安全用具是否完好、齐全、是否存放于规定位置；（10） 防小动物设施是否完好；（11） 消防器材是否齐全、完好。23 配电室工作票日期： 序号： 操作开始时间： 年 月 日 时 分 结束时间： 年 月 日 时 分 操作任务：顺 序操 作 项 目备 注操作人监护人复检人第十一节 柴油发电机工作制度一、忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平。二、遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生。三、工作中应保持清醒的头脑、思维24、敏捷，严禁酒后操作发电机。四、发电机做到定期检查、保养，清洁。五、运行中做好发电机组运行记录。六、维修中做好问题处理记录。七、严禁在发电机房内进食、吸烟。八、定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。（新增加）九、非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同；十、 “市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房，整个发电机的启动必须严格遵守“运行操作规程”进行。十一、每周日清洁一次柴油发电机房内的设备设施，做到地面、门窗，设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀，油漆完好、整洁光亮；十二、发电机在运行中操作人员不得擅离职守。十三、发电机房随25、时上锁，钥匙由当值电工保管，不得擅自配钥匙。巡检内容：每周日15：0015：30进行检修、试运行 做好开机前准备工作，检查机油存量，冷却水量、柴油存量是否满足运行时间的要求，油路有无堵塞、漏油等； 操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温； 发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况； 若发现油压急剧下降，应立即停机检查原因并做处理； 各种标示牌、标示物是否完好； 安全用具是否完好、齐全，是否存放于规定位置； 消防器材是否齐全、完好。25发电机组运行记录序号：日期发电机运行时间操作方式运行电流（A）运行电压（V）蓄电池电压（A）冷26、却水温度（）机油压力（MPa）油温（）操作人运行时间运行情况备注启动停机自动手动第十二节 电梯管理制度一、遵守公司各项规章制度，按照安全操作规程操作，杜绝事故发生。二、熟悉电梯构造、原理，对电梯主机、控制屏定期检查，提高维修技能。三、严格按照电梯维修保养计划表对电梯进行维修、保养，并作好记录。四、应有两人同时对电梯进行维修保养，两人间要配合协调，互相提醒，确保安全。五、每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。六、对安全系统做到定期检查，及时处理电梯的突发故障，并作好记录。七、做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅。八、做好电梯机房的“三防”工作，如机27、房门窗有损坏时，应及时修复。九、出现火警时，应及时停用电梯消防电梯除外，将消防电梯降至一楼，使之处于消防状态。十、电梯机房、井道、底坑进水时，应及时切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。十一、督促电梯维保单位搞好电梯的维修保养工作。十二、电梯年检期临近时，通知维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项。十三、妥善保存电梯合格证、限速器、安全钳合格证和电梯年检报告。十四、保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。第十三节 中央空调管理制度一、非工作人员进入空调机房须经工程主管或管理处经理批准后，由空调维修人员陪同，方能进入。二、空调机房内机电设备由空调维修人员负责28、操作，其他人员不得擅自操作。三、运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。四、消防设备完好，机房内严禁吸烟。五、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。六、空调维修人员应根据气温变化，及时调节空调负荷，以达到节能的目的。七、保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。第十四节 水泵房工作流程一、设备操作须由维修人员进行，无关人员不得私自进入及操作。二、非工作人员进入水泵房必须经工程主管和管理处主任批准后，由相关人员陪同方可进入。三、保持良好的通风及照明，门窗开启正常无破损。四、控制柜上的开关，无特殊情况下应置于“自动”状态。生活水泵隔日进行轮换运行。五、生活水泵主接触器29、开关元件每月检查清洁一次。六、不得擅自更改机房线路、器材，若需改动，须经工程主管同意方可进行。七、消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情况下，开关应置于自动状态，所有操作标志简单明确。八、消防泵、喷淋泵按照消防系统月检规定进行保养，保持机房干净整洁无尘，每周打扫一次，不得堆放杂物。九、水泵房机组每月清扫一次，设备无积尘、水渍、油渍。十、管道每年年底12月至次年1月进行防锈处理并按规定定期清洗除尘。十一、按照设备检查保养计划表进行维修保养。（新增加的）a) 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。b) 水泵房内严禁吸烟、进食。c) 水房房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。d) 做好水泵房运行记录。30、e) 每周清洁一次水泵房的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手触摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。f) 做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，不能私自配钥匙。巡检内容： 水泵有无异常响声或大的振动； 电机和控制柜有无异常气味或超温； 电压电流表指示是否正常，信号灯是否正常； 控制元器件是否正常工作； 机械水压表是否正常； 压力罐、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵漏水是否成线； 过滤器是否需要清洗或更换过滤芯； 回阀、浮球阀、液位控制器是否运行可靠； 排水井是否有堵塞现象； 防小动物设施是否完好。30设备保养记录表管理处： 序号：设备编号设备名称型号设备位置保养31、日期保养人保养内容：保养材料：试运行记录备注：第十五节 纯净水系统管理制度一、纯净水房的全部机电设备及生产的纯净水由专职人员持证上岗并定期进行保养、维修、清洁、消毒，并记录在值班情况记录表中。二、纯净水房电器及管路系统平时应置于自动工作状态，所有操作应有明确的标识、简单明了。三、每年年底至次年1月按规定进行定期保养。四、工作从员必须保持良好个人卫生习惯，进入泵房前须穿戴整洁的工作服、工作帽、工作鞋，工作服应盖住外衣，头发不得露于帽外，并配戴口罩。工作人员还应做好纯净水房内设备设施等卫生管理工作。五、定期将水质原样送检（防疫站），且每年应按照卫生部生活饮用水卫生规范（2001）和GB17324132、998标准各项检验一次。六、工作人员必须经体检合格，并具防疫部门发给的健康证。七、纯净水系统专职操作人员按设备说明于每年12月份编制水房消毒、清洗年计划，每年消毒、清洗不少于四次。八、纯净水房卫生检测结果报告单等原始资料交管理处存档。第五章常用维修工具使用方法第一节 万用表 万用表主要用来测量交流电压、直流电压、直流电流和直流电阻，有些万能表还可以测量音频电平、交流电流、电容、电感及晶体管的值等，可分为指针式和数字式两大类。一、指针式万用表(一) 指针式万用表的结构和工作原理指针式万用表由高灵敏的磁电系表头、多量程交直流电流电压及电阻测量线路和转换开关三部分组成。它的工作原理就是根据不同被测电33、量和不同量程切换转换开关以接通相应的测量线路，从而把被测电量变换成磁电系测量机构所能反映的直流电流以驱动测量机构，最终显示出测量结果来。指针式万用表的表头面板上印有多种符号、刻度线和数值。符号“A-V-”表示可以测量电流、电压和电阻。多条刻度线各有不同的用途，其中右端标有“”的是测电阻专用刻度线（与一般的刻度线不同，其右端为0、左端为，且刻度值分布是不均匀的）；符号“-”或“DC”表示测直流用，“”或“AC”表示测交流用，“”则表示交流和直流共用的刻度线。刻度线下的几行数字是与选择开关的不同挡位相对位应的刻度值。(二) 指针式万用表的使用方法1. 测量交流电压。先估计被测交流电压的高低，将转换34、开关置于适当的量程（应尽量使指针偏移至满刻度的2/3以上）。若不能估计出被测电压的高低，应将转换开关置于交流电压最高的量程，再根据测量结果，决定是否改用较低的量程。然后，将两测试棒与被测电路两端并联，即可在相应的交流电压刻度线上读数。2. 测量电流电压。除了测量时需要将红色测试棒接在被测电路的“+”极、黑色测试棒接在被测电路的“”极外，其他操作方法与测量交流电压相似。3. 测量直流电流。将两测试棒串联在被测电路中，被测电流应从红色测试棒流入，其他操作方法与测量直流电压相似。4. 测量直流电阻。测量前应先校正欧姆零点，即将两测试棒短路，旋动“调零旋钮”使指针与电阻刻度线的“0”刻度重合（若旋动”35、调零旋钮“已无法使指针指”0“，则说明表内电池电压不足）。将两测试棒接于被测电阻两端，即可在电阻刻度线上读数，测量结果=读数量程倍率。此外，电阻档在刻度线弧长的1/2处测量的准确度最高。(三) 指针式万用表使用注意事项 1. 为了保证操作人员的人身安全或不影响测量结果的准确程度，测量时不准手触及测试棒的金属部分。 2.为了保证万用表的安全，必须确认转换开关已经置于正确位置后方能进行测量。在测量过程中，不准带电切换转换开关。不准带电测量直流电阻。 3. 每次使用完毕，应将开关旋至“ ”位置，使表头短路并使内部线路处于关断状态以保护万用表。如果万用表没有“”档，应将开关旋至交流电压的最高量程档。 36、4. 当被测交支流电压超过500V时，应将红色测试棒插入“2500V”插孔内“开关置于500V位置上），这时的量程范围是02500V。测量时应遵守高压操作规程。 5. 使用前，应先进行“机械调零“，即使指针指在电压或电流的“0”刻度线上。 6. 万用表的红色测试棒一般插入“+”插孔，黑色测试棒插入“”插孔。二、数字式万用表 （一） 数字式万用表的结构和工作原理 数字式万用表在外观上与指针式万用表最大的区别是采用液晶显示屏以数字的形式显示测量结果，有的数字式万用表甚至没有转换开关。数字式万用表是以直流数字电压表（由量程开关选择器、A/D转换器、显示驱动电路和液晶显示器组成，可将模拟直流电压信号转37、换为数字信号并在液晶显示屏上显示出来）为核心，加上各种转换电路（有AC/DC转换器、I/V转换器、/V转换器等）组成。各种不同的被测量经功能开关选择器送到相应的转换电路，转换为直流电压后输入到直流数字电压表显示出来。 （二） 数字式万用表的特点 1 读数方便，没有视觉误差；测量速度快，一般可达25次/秒。 2 测量结果可保持或保存，并通过专用接口输出到中央处理器进行分析处理。 3 准确度高，分辨率高，输入阻抗高，测量范围大。 4 能测量的被测量种类多。除了指针式万用表的测量种类外，数字式万用表一般还有通断声响检测、二极管正向导通电压测量，有的则增加了电容容量测量、频率测量、温度测量等功能。 538、 不能迅速观察出被测量的变化趋势，对环境要求较高。 6 与指针式万用表一般只在电阻测量时才需要电源不同，数字式万用表所有的测量都需要电源。另外，在测量电阻时，红色测试棒接电池正极，黑色测试棒接电池负极，这点与指针式万用表刚好相反。 （三） 数字式万用表的使用 基本方法与指针式万用表相似，通常连接黑色测试棒到“COM”端，连接红色测试棒到“V/”端，设置量程开关到“ACV”或“DCV”或“”位置，即可测量交直流电压、电阻。进行电流测量时需连接红色测试棒到“A”或“10A”端。 第二节 钳形表 外观上钳形表都有一个可以开合的“钳口“，主要用来”非接触“测量交直流电流，不切断电路进行测量是其最重要的39、特点，按结构和工作原理的不同可分为指针式钳形表和数字式钳形表两大类。在被测量的采集方式上，二者之间并无本质上的不同，仅仅是信号处理和显示方式不同，下面以指针式钳形电流表为例简要说明钳形表的工作原理。此外，还有一些种类的测量仪表也有钳式系列，将结合相应种类仪表分别进行介绍。 一、交流钳形电流表的结构及工作原理交流钳形电流表实际上是由一个交流电流互感器和一个电流表组成，电流互感器的一次绕组其实就是被“钳“在钳口中央流过被测电流的导线；二次绕组则绕在环状铁心上，并接至整流系电流表。当钳形电流表夹入一相交流线路时，在钳形电流表的环状铁心中感应产生交变磁通，磁通穿过钳形电流表的二次绕组，感应出二次电势，40、于是在钳形电流表的二次回路表头内产生二次电流，从而根据电流户感器的变流比测量出被测电流。二、交直流钳形电流表的结构及工作原理外观上与交流钳形表并无不同，但结构及工作原理差异较大。它的基本结构是电磁系测量机构，环状铁心中没有线圈，但在铁心缺口中间有可动铁片，“钳“在钳口中央的被测电流导线相当于电磁系机构中的线圈。当钳形电流表夹入一相交流线路时，在铁心中产生磁场，可动铁片受此磁场的作用而偏转，从而带动指针指示出被测电流的数值。三、钳形表的使用注意事项(一) 要注意人身安全，防止出现电气短路事故。(二) 使用钳形电流表测量电流时，要根据被测电流回路的电压等级选择合适的钳形电流表，在操作时要防止构成时41、间短路。(三) 要选择合适的量程，防止小量程档测量大电流使仪表损坏。(四) 不要在测量过程中切换量程开关的档位，以免造成钳形电流表电流互感器二次瞬间开路，产生高电压造成匝间击穿，损坏钳形电流表。(五) 在测量时，应将被测导线置于钳形电流表的钳口中央，以免产生较大误差，同时要注意钳口应咬合良好。(六) 测量后应将钳形电流表的量程开关放到最大量程位置。第三节 场强仪电视信号电平表(场强仪)使用注意事项(电视频道划分)：根据国家广电总局行业标准规定，我国电视占用频率带宽为51000MHz。其中，565MHz为上行频段，6587MHz为过渡频段，87108MHz为广播频段，1101000MHz为模拟电42、视、数字电视、数据业务频段。在111167MHz频段设置了增补17频道，在167223MHz设置了电视612频道，在223463MHz设置了增补837频道，在470862MHz设置了电视1356频道(其中在566606MHz设置了增补3842频道)。每一频道占用8MHz频带宽度。 一、使用前的准备工作(一) 若仪器长时间未用（超过三个月）应先对仪器蓄电池放电，按下仪器电源开关，打开仪器的电视监视器1至2个小时就可作到完全放电。(二) 放电完毕后关闭仪器电源开关对蓄电池充电，以备在野外无交流电源的环境下使用，充电时间为10-14小时，充电完毕后要停止充电，拔下交流电源插头。(三) 检查交流电源线43、转接头等是否完备。(四) 带好接线盘和记录工具，做好数据记录。 二、场强测量(一)首先详细阅读使用说明书，按说明书中介绍的方法把要测量的频率或频道预先设置好。(二) 读数：置仪器于场强指示状态，调整相应频段，即指示出相应场强值。三、注意事项(一) 使用本仪器测量时，按下电源开关最好有5分钟预热，以确保测量准确度。(二) 勿将仪器放置在高温、高湿、过脏及震动大的地方。(三)长时间不用应将蓄电池的电放净。我国电视频道频率范围波段频道频率范围（MHz）图象载频（MHz）伴音载频 （MHz）中心频率(MHz)148.5-56.549.7556.2552.5256.5-64.557.7564.256044、.5364.5-72.565.7572.2568.5476-8477.2583.7580584-9285.2591.7588(87-108)为调频广播A波段z1111.0-119.0112.25118.75115z2119.0-127.0120.25126.75123z3127.0-135.0128.25134.75131z4135.0-143.0136.25142.75139z5143.0-151.0144.25150.75147z6151.0-159.0152.25158.75155z7159.0-167.0160.25166.751646167-175168.25174.2517171745、5-183176.25182.751798183-191184.25190.751879191-199192.25198.7519510199-207200.5206.7520311207-215208.25214.7522112215-223216.25222.75219B波段z8223.0-231.0224.25230.75227z9231.0-239.0232.25238.75235z10239.0-247.0240.25246.75243z11247.0-255.0248.25254.75251z12255.0-263.0256.25262.75259z13263-271.0264.246、5270.75267z14271.1-279.0272.25278.75275z15279.0-287.0280.25286.75283z16287.0-295.0288.25294.7529113470-478471.25477.7547414478-486479.25485.7548215486-494487.25493.7549116492-5.2495.25501.7549817502-510503.25509.7550618510-518511.25517.7551419518-526519.25525.7552220526-534527.25533.7553021534-5425347、5.25541.7553822542-550543.25549.7554623550-558551.25557.7555424558-566559.25565.7556225606-614607.25613.7561026614-622615.25621.7561827622-630623.25629.7562628630-638631.25637.7563429638-646639.25645.7564230646-654647.25653.7565031654-662655.25661.7565832662-670633.25669.7566633670-678671.25677.756748、434678-686679.25685.7568235686-694687.25693.7569036694-702695.25701.7569837702-710703.25709.7570638710-718711.25717.7571439718-726719.25725.7572240726-734727.25733.7573041734-742735.25741.7573842742-750743.25749.7574643750-758751.25757.7575444758-766759.25765.7576245766-774767.25773.7577046774-7827749、5.25781.7577847782-790783.25789.7578648790-798791.25797.7579449798-806799.25805.7580250806-814807.25813.7581051814-822815.25821.7581852822-830823.25829.7582653830-838831.25837.7583454838-846839.25845.7584255846-854847.25853.7585056854-862855.25861.7585857862-870863.25869.7586658870-878871.25877.758750、460878-886893.25885.7588261886-894895.25893.7589062894-902903.25901.7589863902-910911.25917.7590664910-918919.25925.2591465918-926927.25933.2592266926-934935.25941.2593067934-942943.25949.2593868950-958951.25957.25946 因我公司物业目前使用工具并不是太多，所以其余工具此处就不在介绍。第六章维修工作安全注意事项一、判断电线或用电设备是否带电，必须用试电器（或测电笔等），决不允许用手去51、触摸。二、在检修电气设备或更换熔体时，应切断电源，并在开关处挂上“严禁合闸“的牌子。三、安装照明线路时，开关和插座离地一般不低于1.3m。有必要时，插座可以装低，但离地不应低于15。不要用湿手去摸开关、插座、灯头等，也不要用湿布去擦灯泡。屋内配线时禁止使用裸导线和绝缘破损的导线，若发现电线、插头插座有损坏，必须及时更换。塑料护套线连接处应加接线盒。严禁将塑料护套线或其他导线直接埋设在水泥或石灰粉刷层内。四、在电力线路附近，不要安装收音机、电视机的天线，不放风筝；不要在带电设备周围使用钢板尺，严禁用铜丝代替熔丝。五、发现电线或电气设备起火，应迅速切断电源，在带电状态下，决不能用水或泡沫灭火器灭火52、。六、雷电天尽量不外出；遇雨时不要在大树下躲雨或站在高处，而应就地蹲在低洼处，并尽量将双脚并拢。第七章电气防火、防爆措施第一节 电气火灾的起因一、 安装、接线疏忽引起的相间短路。二、 安装环境潮湿。三、 泄露电流。四、 断路器（熔断器）的额定电流选择偏大。五、 线缆电流密度偏大。六、 线路实际载流量超过设计载流量。七、 三相负载不平衡。八、 中性线段裂引起电器设备烧毁。九、 单相接地故障。第二节 电气设备的灭火方法一、断电灭火 电力线路或电气设备发生火灾，首先应设法切断电源，然后组织扑救。在切断电源时应注意以下几点：（一） 火灾发生后，由于受潮或烟熏，开关设备绝缘强度降低，因此拉闸时应使用适当53、的绝缘工具操作。（二） 有配电室的单位，可先断开主断路器；无配电室的单位，先断开负载断路器，后拉开隔离开关。（三） 切断用磁力起动器起动的电气设备时，应先按“停止“按钮，再拉开隔离开关。（四）切断电源的地点要选择恰当，防止切断电源后影响火灾的扑救。（五） 剪断电线时，应穿戴绝缘靴和绝缘手套，用绝缘胶柄钳等绝缘工具将电线剪断。不同相电线应在不同部位剪断，以免造成线路短路。剪断空中电线时，剪断的位置应选择在电源方向的支持物上，防止电线剪断后落地造成短路或触电伤人事故。（六） 如果线路上带有负载时，应先切除负载，再切断灭火现场电源。二、带电灭火在不得已需要带电灭火时，应注意以下几点：（一） 选用适当54、的灭火器。应选用不导电的灭火剂如IG541、七氟丙烷、二氧化碳、哈龙或干粉灭火剂等进行灭火。（二） 可用水进行带电灭火。但因水能导电，必须采取适当安全措施后才能进行灭火。灭火人员在穿戴绝缘手套和绝缘靴，水枪喷嘴安装接地线情况下，可使用喷雾水枪灭火。（三） 对架空线路等空中设备灭火时，人体位置与带电体之间仰角不应超过45，以免导线断落伤人。（四） 如遇带电导线断落地面，应划出警戒区，防止跨人。扑救人员需要进入灭火时，必须穿上绝缘靴。（五） 在带电灭火过程中，人应避免与水流接触，防止地面水渍导电引起触电事故。（六） 灭火时，灭火器和带电体之间应保持足够的安全距离。三、电力电缆火灾的扑救（一） 电缆55、着火燃烧时，应立即切断起火电缆的电源。当敷设在沟中的电缆发生燃烧时，与其并排敷设的电缆若有燃烧的可能，也应切断电源。（二） 对电缆间隔小而电缆布置稠密的电缆沟发生火灾时，应将电缆沟的隔火门关闭或将两端堵死，采用窒息法进行扑救。（三）电缆沟道电缆火灾时，扑救人员应尽可能戴上防毒面具及橡皮手套，并穿绝缘靴。（四）禁止用手直接接触电缆钢甲，也不准移动电缆。（五）扑救电力电缆火灾时，可采用干粉灭火器、1211灭火器、二氧化碳灭火器或喷雾枪灭火，也可用黄土和干沙进行覆盖灭火。四、电动机火灾的扑救在扑救旋动电动机火灾时，为防止设备的轴和轴承变形，可令其慢慢转动，用喷雾水灭火，并使其均匀冷却。也可用其他适当56、的灭火器扑灭，但不宜用干粉、沙子、泥土灭火，以免增加修复的困难。五、电力变压器火灾的扑救（一）变压器起火后，应立即切断变压器各侧断路器，并向值班长和有关领导报告。迅速组织人员到现场扑救；同时赶快打火警电话，使消防人员尽快赶到现场进行扑救。（二）若变压器油溢在变压器顶盖上着火，应设法打开变压器下部的放油阀，使油流入蓄油坑内。同时要防止着火油料流入电缆沟内。（三）当火势继续蔓延扩大，可能波及到其他设备时，应采取适当的隔离措施，必要时可用砂土堵挡油火，并设法切断此类设备的电源。（四）对起火的变压器应使用干粉灭火器、1211灭火器、推车式泡沫灭火器或喷雾水枪进行灭火。在不得已的情况下，可用砂子覆盖灭火57、，严禁带电使用泡沫灭火器灭火，以防触电伤人。第八章工作流程第一节 配电室工作程序一、工作规程(一) 送电前认真检查各高低压开关是否断开，然后再按高压开关低压总开关各分路开关送电，停电则相反。(二) 送（停）电操作时，至少应有2人在场。(三) 送（停）电操作时，必须关上开关柜门。(四) 除特殊情况外，禁止带负载停电。（五） 进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行。（六）停电检测（修）高压设备时，必须先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、并按规定挂好接地线后，方可检修。（七） 停电检修时，必须设立标志牌，并有监护人。（八）停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后解除接58、地线，作好送电准备。第二节 柴油发电机管理程序一、安全规程(一) 为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须严格按照本文件“运行操作规程”进行工作。(二) 做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间的要求，油路有无漏油等。(三) 操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温。(四) 发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运行情况。(五) 发电机在运行中操作人员不得擅离职守。(六) 发电机不准超负荷运行。七) 保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的容量进行检查。(八) 若发现油压急剧下59、降，应立即检查其原因并做处理。二、运行管理规程（一） 非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同方可进入。（二） 在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动启运发电机。（三） 带负荷运行过程中，每小时抄填一次发电机组运行记录。（四） 发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟。（五） 保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行隔离，以防止小动物进出。（六） 平时要60、保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油量正常。油库存油两桶以上。（七） 分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程主管及管理处主任解决。（八） 依照设备维修保养计划表要求进行维修保养，并记录在设备保养表中。（九） 负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍。（十） 工程主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向工程管理部提出外委修理的申请。（十一） 工程主管根据设备维护保养计划表负责执行中修、大修计划。三、运行操作规程（一）在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查。（二）润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的61、高油位且不会添加过量（HI位置）。（三）冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm位置。切勿在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤。（四）燃油系统：请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通。（五）启动程序：按照各机型使用说明书操作。四、运行检查及保养周期保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时检查发电机组1检查冷却风扇与充电机皮带的松紧1检查机油位1检查冷却水位2检查空气及机油滤清器1检查电瓶充电系统1排出柴油过滤水分1检查冷却水和防锈剂1检查驱动皮带张力11检查燃油油位4检查电瓶液位及比重1检查发电机头62、排风口1更换润滑油和滤清器1检查水箱管路有无松脱或磨损1保养检查项目保养检查周期运行8小时每周或运行50小时每月或运行100小时半年或运行250小时每年或运行500小时更换柴油滤清器1清洁冷却系统1发电机外部清洁用抹布擦除油污和积尘每周一次发电机燃油、机油量、冷却水用量保证油箱内机油足够运行8H；机油位接近油尺HI，不够加补箱水在水盖下50MM，不够加满每周一次机油滤清器更换机油滤清器1个250运行小时燃油滤清器更换机油滤清器1个500运行小时空气滤清器更换空气滤清器个250运行小时机油更换机油机油发黑且无粘度时水箱水换水250运行小时断路器、电缆接点对断路器的固定螺丝紧固，发电机电源输出端与63、电缆接线耳锁合螺丝进行紧固。年保养第三节 风机房工作程序一、维修人员每周一次对风机房设施设备进行巡查，并填写巡视记录。巡视内容如下： (一) 送、回风机及电动机声音是否正常，轴承发热程度如何，传送带松紧是否合格。 (二) 各区域风阀是否处于正常工作状态，风口是否完好。 (三) 配电盘、各种电器接线头是否有松脱发热现象，仪表动作是否正常。 二、设备运行 (一) 运行前的检查 主要检查项目有风机等转动设备有无异常，打开应该开启的阀门，检查仪表是否正常。(二) 开机指启动风机等其它各种设备，使系统运转，向通风区域送风。启动设备时，只能在一台转速稳定后才允许启动另一台，以防供电线路因启动电流过大而跳闸64、。风机启动要先开送风机，后开回风机以防室内出现负压。设备启动完毕，再巡视一次，观察各种设备进行是否正常。 (三) 运行开机后通风系统进入运行状态，操作人员应认真按规定时间做好运行记录，尤其是对刚维修过的设备需多加注意，掌握设备运转情况，监督各种控制仪表，保证其动作正常，发现问题应及时处理，重大问题应立即向工程主管汇报。 (四) 停机关闭通风系统各种设备，先停回风机，再停送风机，停车后巡视检查，检查设备是否都已停止运行，该关闭的阀门是否已关好，有无不安全因素。检查完毕后才离开风机室。第四节 电梯工作程序一、安全操作规程(一) 电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作。65、(二) 电梯维修人员应按照电梯维修保养计划表定期对电梯进行检查。(三) 开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。(四) 严禁在电梯运行中开启厅门。(五) 每日按照要求对电梯进行巡视检查，发现问题立即处理。(六) 电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源。(七) 严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行。(八) 手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处。(九) 检修时，必须有两人以上，协调配合、相互提醒确保安全。(十) 维修时，如机房无人必须锁上机房门。(十一) 进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿66、戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动,以免挂伤。(十二) 检修时的短接跨线，完工后必须拆除。（十三） 更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）。（十四）电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由维修人员保管和使用。二、维修工作制度（一）维修人员上岗前应做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷。（二）维修时须严格遵守电梯安全操作规程及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌。（三）维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌。（四）当电梯发生困人事故时，必须先救人，然后进行维修。救人时先通过各种方式联系被困人员，以稳67、定其情绪。（五）需要手动盘车时，须先关断总电源开关，然后将轿厢就近平层。（六）严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复。（七）在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器张紧安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复位。（八）井道中作业时，必须戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞。（九）检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业。（十）检修时所用照明必须是36V68、安全电压。（十一）除维修工作需要，严禁使用慢车。（十二）维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致。（十三）维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用。（十四）维修中无关人员严禁入内。（十五）维修中做好故障状态和故障处理记录工作。三、运行使用制度（一）轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为。（二）电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。特殊情况下，须请示公司经理。（三）非特殊情况下不允许将客梯69、作为货梯使用，避免损坏轿厢。（四）电梯运行货物时，应安排专人操作电梯运行。装货时注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁。（五）厅门开启后，人员在进入轿厢前，必须首先确认轿厢是否停在该层，以免人员坠入井道。电梯运行中严禁依靠轿厢门；进出轿厢动作迅速，避免在轿门和厅门之间长时间停留。避免电梯超载运行。（六）电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态。（七）电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门。（八）电梯钥匙必须由维修部和保安部负责管理使用，任何单位和个人不得私自加配和使70、用。四、操作注意事项（一）全自动运行1. 进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态。2. 将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所需楼层，电梯即可正常运行。（二）手动运行1. 将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯呈开门状态。2. 按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电梯进入手动状态运行。3. 客梯以承载商场部分货物进出及公司工作人员上下大楼为主。(三) 安全运行程序1. 监控中心保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客的不文71、明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯。2电梯维修人员每周按照电梯检查保养表进行一次检查保养，并作好记录，督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作。3. 维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。4. 任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。54电梯检查保养表检查日期电 梯 编 号备 注检 查 项 目123456789101112131415161718机房室内照明及通风灭火器材正常无缺损机房干净、无杂物机房与轿厢通话正常控制柜无灰尘电梯运转正常无停梯盘车专用工具整齐无缺损盘车专用工具放置明显轿厢及按钮厢内求救警铃正常有效厢内与中控室通话系统正常门安全触板动作有效开关门灵活72、可靠选层按钮正常外呼梯按钮及显示器正常候梯厅照明正常其他钢丝绳无断丝、松股电动机运行声音正常减速箱油色、温度、声音正常电气元件完好有效 序号：检查人： 审核：（四） 电梯机房的管理1. 电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公司专业人员，禁止操作。2. 非工作人员进入机房，须经工程主管和管理处主任批准后，由电梯维修人员陪同，方可进入。3. 保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，保持门窗开启灵活无破损。4. 保持机房内整洁，不准堆放杂物。5. 消防器材完备良好，机房内严禁吸烟。6. 因电梯维修保养造成停机，应在一楼放置告示牌。（五） 运行异常1. 当发生火灾时监控中心保安员打开迫降开关，73、将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修人员应当迅速关闭无消防功能的电梯。2. 当发生地震时根据震前预报由电梯维修人员关闭所有电梯，地震后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。3. 当电梯进水时（1） 底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；（2）当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。4. 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。(六) 维护保养1. 维修保养时一般应切断电源，以免触电、卷入引轮造成人身伤亡和设备事故。2. 因维修保养停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。3. 在维修保养中74、必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。4. 在机顶做检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。5. 下底坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。6. 在底坑作业时，首先开亮底坑灯，按下底坑急停开关，必须佩带安全帽。7. 机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守消防工作规程，指定专人监视，事后清理火种，防止火灾发生。维修保养结束后，必须认真清理现场，清点工具和物品。8. 电梯清洁卫生职责划分序号项目责任人时间相关记录1电梯机房电梯维修人员一周电梯检查保养表2轿厢内面、地坎及厅门清洁工每班电梯检查保养表375、井道电梯维修人员二周电梯检查保养表（七） 电梯困人故障的救援步骤 1. 切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌。2. 检查电梯机房内情况是否一切正常。3. 机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置。4. 如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米。（1）用专用厅门钥匙开启厅门；（2）轿顶用人力开启轿厢门；（3）协助乘客离开轿厢；（4）重新将厅、轿门关妥。5. 如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：（1）用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开76、闭状态，则应将其完全关闭；（2）用抱闸扳手前：确保电梯电源总开关已切断；确保所有厅门、轿门已关好；（3）使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮；（4）将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准；（5）再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动，为了避免 轿厢上升或下降太快容易发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动；（6）慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。6. 使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢。7. 当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好。8. 操作时尚77、应注意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。第五节 中央空调管理程序一、中央空调操作规程(一) 中央空调机房是重要设备机房，为保证中央空调系统安全、正常运行，必须严格遵照操作规程进行操作。(二) 严格遵守中央空调机组操作手册要求，保证安全运行。(三) 掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状况，在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内，作好运行记录，保证数据准确无误。(四) 发现异常情况以及设备故障应迅速查明原因，正确处理，及时报告有关领导和部门，认真作好78、记录（内容应包括异常情况或故障的现象、过程、原由及处理方法、结果）。严格遵守设备检修记录归案制度。(五) 及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷需求，合理调整机组、水泵等投入的数量及有关参数，在保证安全生产和用户需求前提下，做到经济运行。(六) 空调机组开启前的操作1. 首先检查所有电源（泵、风机、主机）处于正常状态，开关使用灵活、电压、电流恒定。 2 开启欲启动之机组冷却水进出阀门,开启欲启动之机组冷却塔阀门，手动或自动启动冷却塔风扇，手动或自动启动冷却泵。3 开启欲启动之机组冷冻水进出水阀门，手动或自动启动冷冻泵。4 在上述步骤完成后，检查机组状态是否满足开机条件，确认无误后按照中央空调79、机组操作手册启动机组。（七） 停机操作在空调机组停机515分钟后，按上述步骤反向操作。二、空调运行日常巡视工作规定系统项目检查内容时间空调机房1、 空调机组2、 水泵、电机3、 阀门及管路4、 压力表、温度计5、 控制柜电气装置1、 检查并记录有关运行参数（温度、压力、电流等）2、 有无不正常之声响、振动及温升。3、 有无跑冒滴漏现象。4、 指示是否正确。控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。每2小时一次空调末端装置1、 风机盘管、新风机组、空调器2、 电磁阀、温控器3、 阀门4、 管路保温5、 自动排气阀6、 冷凝水系统7、 控制柜电气装置1、 检查有无异响，有无不正常振动，过滤网是否80、脏堵2、 开启是否灵活，温度控制是否准确3、 开启是否灵活，有无跑冒滴漏现象4、 保温材料是否损坏5、 排气是否正常，有无跑冒滴漏现象6、 有无堵塞，滴漏7、 控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。每天一次冷却塔1、 电机、风扇、皮带2、 布水器3、 填料4、 浮球阀5、 集水盘，滤网6、 控制柜电气装置7、 冷却塔主体1、 有无不正常声响、振荡；皮带是否过松打滑2、 有无损坏、掉落3、 有无损坏、有无堵塞4、 位置是否正确、有无损坏5、 是否脏坏6、 控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确。7、 有无跑冒滴漏现象每天二次三、电动离心泵的运行操作（一） 启动前的检查与准备1. 检查水81、泵进水阀门应打开，水泵出水阀门应全关。2. 水泵出口压力表应完好，指针指示“0”位，开启（旋塞）。3. 检查电动机及水泵轴承，应有足够润滑油。4. 检查电动机接地线是否完好，如该泵停用已超过半年，则在启动前应通知电工做绝缘检查。5. 用手搬动靠背轮（联轴器），应能轻快转动，无摩擦及异声。6. 启动前应开启冷却水阀门，检查冷却水是否畅通。7. 检查填料箱压盖，应松紧适度，不偏不斜，不与轴接触。8. 检查地脚螺丝是否牢固无松动。(二) 起动1. 合上开关，起动水泵，注意电流表，当空载电流正常，无异声、振动，而且水泵出水口压力正常后，开启出口阀门。2. 注意补水泵出口压力应稳定。3. 注意热水系统的82、循环水泵工作参数是否正常，如果压力低，可用补水泵向系统内补水。(三) 正常运行的维护工作1. 按巡回检查制的内容检查水泵及电动机，应无异声和振动，轴承润滑良好，轴承处温度不应超过70。2. 注意各表指示稳定在正常工作范围内。3. 水泵进、出口压力正常稳定。4. 备用泵应处于随时可以投入使用的状态，每班应检查一次。(四) 正常停用1. 关闭水泵出口阀门。2. 按停泵按扭停止电动机运转。3. 关闭冷却水阀门。四、空调运行操作程序(一) 起动前的检查1. 各轴承的润滑油应充足，加油设备应齐全，冷却水管应畅通，轴承箱不漏油，防护设备齐全良好。2. 电动机地脚螺丝无松动，接地线可靠。3. 风量调节器开关83、灵活好用，远距离操作机构齐全，动作灵活。(二) 起动与运行1. 风机启动前，一般将调节阀调到闭合的位置。2 按启动按钮，启动后达到正常转数时，再逐渐开大调节阀，直至规定负荷为止。3 运行过程中，轴承温升不高于40，表面温度不高于80。4 运行过程中，注意检查有无异声和振动。（三） 风机的紧急停机1. 运行中，风机有剧烈的噪声，必须紧急停机。2. 运行中，轴承温度剧烈上升，必须紧急停机。3. 运行中，风机发生剧烈的振动和有撞击的现象时，必须紧急停机。五、压力表的维护与冲洗(一) 压力表的使用维护：运行中，压力表的表管和旋塞均不应泄漏，压力表每周要冲洗一次，要保持压力表表面清洁，（在校表时应把工作84、压力用红线标在刻度盘上）使表针指示清晰可见。发现压力表有异常变化，应及时查明原因。在更换压力表时，必须使用经过检验，并有铅封的压力表，使用压力表每半年必须校验一次。(二) 冲洗压力表步骤：1. 关闭压力表的三通旋塞。2. 开启压力表放水阀门冲洗两分钟。3. 关闭放水阀门。4. 停留三分钟后开启压力表三通旋塞，压力表投入运行。六、安全阀的使用与维护(一) 热水机组正式运行之前，要先校对安全阀。(二) 安全阀的装置，零件必须齐全良好。1. 弹簧式安全阀要有提升手把和防止随意拧动调整螺丝的装置。2. 杠杆式安全阀要有防止重锤自行移动的装置和限制杠杆越出的导架。3. 运行中，未经主管人员的批准，严禁调85、整安全阀。 4. 安全阀的维护（1）须定期做手动或自动排气试验，操作时防止烫伤，应轻拉、轻放；（2）如果发现安全阀严重泄漏，应停机检修；（3）严禁将弹簧拧死或在杠杆上加压重物。七、运行中临时停机因工程维修等原因临时停机，经工程主管、管理处经理批准后，由管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机，应立即联络有关部门经理，并向用户作出解释。八、维护保养（一） 新风柜1 月保养（1） 清洗空气过滤器12次；（2） 更换破损过滤网；（3）检查出风口避震喉，如有破损则更换。2 季保养 （1）给风机轴承加黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有小油珠出现；（2）检查皮带松紧情况，若皮带紧但仍出现打滑86、现象，可将皮带擦净。3 年度保养（1）检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；（2）检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；（3）清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则可用砂皮将其磨光；（4）检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；（5）检查附属阀门（包括风阀）是否正常工作，如有损坏，则更换；（6）检查管系是否漏气、漏水；（7）清洗翅片，折卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净；（8）.检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不大于0.5欧姆。（二） 冷却水泵1 月保养（1）清洗扰流板，散热胶片上的外来杂物；（2）87、清理洒水转头，洒水喉管处的污垢及藻类，以保证出水流畅；（3）开启水盆之排水阀门，清理水盆，隔入网及入风网外的污垢、泥尘；（4）检查皮带运行状况，若出现松动打滑，则应折下皮带，清洁皮带与皮带轮之间接触面；若皮带变形、磨损严重或断裂，则应更换新皮带。2 半年保养（1）检查电机、减速器及分扇联接器上的螺丝及销子是否坚固；（2）更换齿轮箱减速器内的润滑油；（3）更换电机、风扇联接器内的润滑油；（4）检查水盆、洒水系统是否漏水；（5）检查浮球阀及其他阀门的工作是否正常。3 全年保养（1）清洗玻璃纤维外壳；（2）折卸并全面清洗，检查齿轮箱减速器及联接器，更换磨损严重的轴承；（三） 风冷冷水机组1 月保养（88、1）清洁机器外壳，清除进风口附近的杂物；（2）打扫仪表盘，避免尘土杂物影响控制电路；（3）检查温度计、压力表工作是否正常。2 年度保养（1）检查机组外壳，对油漆剥落或腐蚀处，应重新刷防锈漆；（2）应加以更换清洗翅片，保证翅片间通道通畅，无障碍物；（3）.清洗风扇叶片，确保处出风效率；（4）检查风扇电机轴承，若磨损严重，应加以更换；（5）更换风扇电机润滑油；（6）检查压缩机油位，对于缺油者补充润滑油；（7）检查机组内的制冷剂充灌量，视需要给予补充；（8）检查控制机构的各设定值，对不合适者，加以重新设定；（9）检查系统保温，对破损处应重新处理；（10）检查各阀门工作情况（包括水流开关），确保处于良89、好状态。（四） 水冷冷水机组1 月保养（1）擦拭机身外壳，保持机身干净整洁；（2）检查各仪表工作状况是否正常，停机时对控制板及控制箱进行除尘；（3）检查温度计、压力表工作是否正常。2 年度保养（1）更换润滑油及油过滤器；（2）检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常；（3）检查是否出现制冷剂泄漏；（4）.检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的；（5）检查电机绕阻的绝缘；（6）清洗冷凝器铜管内壁；（7）清洗蒸发器铜管内壁；（8）检查管系是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常；（9）检查保温层完好度。（五） 离心式清水泵1 月保养（1）.检查盘根是否漏水，若磨损严重，应更换；（2）90、给轴承加油；（3）给联轴器加油；（4）检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象；（5）清洁电机、水泵外壳；（6）检查压力表工作是否正常。2 年度保养（1）检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换；（2）检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；（3）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面；（4）校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应于以更换；（5）检查电机绕阻的绝缘；（6）检查管系是否漏水，各阀门是否工作正常；（7）给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。第六节 消防系统检查保养工作流程一、维修人员每天一次对消防系统进行巡查，并填写值班记录，以了解设备运行91、情况，巡检内容如下：(一) 喷淋头有无漏水，自动与手动报警器有无遗失。(二) 防水箱内是否有充足的消防备用水，开关是否处于打开位置。(三) 水泵电控箱电压是否正常。(四) 观察各压力表的指示，并作比较看是否正常。(五) 控制中心正常与否，有无异常报警等。二、每月由维修班、保安部配合维保单位一起对消防系统进行一次全面检查，检查内容如下：(一) 观察火灾报警器(包括区域报警器或楼层显示)和联运控制装置，各种显示是否正常，时钟是否正确。(二) 火灾报警器和联动装置的各种功能是否正常，如：主备电转换、自检、消声、复位、查首址、查容量、探头、屏蔽、开启、对讲等。(三) 模拟火灾响应和故障报警试验，查一个92、防火区，查探测和手动按钮。(四) 消防通信检查，检查通话是否清晰、准确。(五) 检查水系统压力表是否正常。(六) 检查阀门有无跑、冒、漏、滴的现象。(七) 开启一个末端试水阀放水，检查水流指示器、压力开关、水力警铃是否动作，消防控制室报警显示是否正常。(八) 防火分隔现场控制按钮及遮拦是否完好。(九) 防火分隔手动和现场电动开启卷帘门，观察设备运行情况；门有无卡、碰、擦情况，延时限位是否正常，电动机运行有无异常。(十) 排烟、送风道有无锈蚀、损坏、阻挡现象，风机能否正常工作。三、定期检查(一) 除进行以上检查外，还应由工程管理部组织进行季检、年检，并填写设施设备季度检查评分表，检查内容如下。(93、二) 启动消防水泵、排烟风机、正压风机，观察设备运行是否正常，各阀门启闭是否灵活，电控箱及消防联运控制台各种显示是否正常。(三) 备用设备自动投入功能试验，检查是否正常。(四) 输入电源为双电源时，还应进行该功能检查。(五) 火灾事故广播检查：检查选层广播切换功能，采用喇叭强功能备用功放转换功能是否正常，有无不响喇叭。(六) 检查声光讯响器有无不响不亮的现象。(七) 消火栓放水试验，检查各阀门启闭是否正常，测试出水水压是否符合要求。(八) 联运控制台功能是否正常。（九） 消火栓泵、自动喷淋泵在联控台上显示是否正确，在各控制启动处，能否正常启动。（十） 防火卷帘门手动和联运试验、检查其控制功能、94、延时、反馈、信号开启是否正常。（十一） 通风、空调防排烟设备联动控制检查，分别进行手动和联动试验，其联动逻辑关系和功能应符合要求。（十二） 消防电梯及其它联动设备均要求进行手动和联运控制检查，查其功能和显示应符合要。（十三） 普查水系统各阀门位置是否正常，有无锈蚀和卡死。（十四） 自动喷淋系统末端试水阀和消火栓箱阀，排放污水，冲洗管道。（十五） 水泵、风机及管道、阀门、防火卷帘门等应进行全面检查、维护、保养。（十六） 加装灭火器内干粉等。第七节 二次供水管理规定一、工作程序(一) 二次供水管理的要求1. 给排水工作人员负责水池（箱）的管理，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，加盖、95、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。2. 新建、扩建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计审定和工程验收。(二). 每年至少两次水池（箱）进行清洗及消毒(三) 通知维修部在每次水池（箱）清洗消毒计划实施前一天张贴停水通知。(四) 放水为确保用户的正常用水，放水时间必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时，并记录在水池(箱)清洗及消毒记录表开始放水时间和结束时间。(五) 二次供水的清洗消毒程序通过外委方进行，根据双方签定的协议，工作程序和施工安全由乙方负责，保证清洗后的水质达到国家卫生标准，并向管理处提供清洗后水质的国家卫生防疫机构的检测报告；(六) 注水在清洗工作结束后，开96、闸向水池（箱）注水，以达到标定水位高度。并加盖加锁。（七） 记录和报告1. 由工程主管负责安排整个清洗消毒的工作的协调配合，并负责记录清洗、消毒工作的。全过程监控；2. 卫生防疫站的卫生检测结果报告单、水池（箱）清洗检测报告单原件交由办公室存档备。第八节 安防工作程序一、为保障设备性能与延长使用寿命，应让设备每天交替停用1-2小时。二、监视系统开机后立即进入录制状态，并检查设备是否处于正常工作中，然后查看各摄像头成像是否正常、清晰。三、检查红外监控系统是否能正常布防与解除布防及报警。四、检查楼宇对讲系统正常与否。五、检查云台变焦功能的摄像机能否正常变焦、旋转。六、将云台的摄像机对准主要出入口进97、行摄录像。第九节 给排水系统工作制度一、工作程序(一) 维修人员负责给排水系统运行监控并记录给排水设备（设施）启动时的各项技术数据，倾听机械部件运转时有无异常响声，并记录于值班情况记录表中。(二) 工程主管负责给排水设备综合管理，包括材料的采购计划、零星设备配件的编制，并衔接外委修理事宜。(三) 工程主管每年12月份核对编制下一年度设备维修保养计划表及制定大、中修计划。(四) 工程主管组织进行周检、月检，并于每月组织相关人员对给排水设备（设施）进行一次检测工作，填写设备运行状态月报表。(五) 工程主管组织维修人员按照设备检查保养计划表要求进行维修保养。71 设备运行状态月报表 项目 填报时间：98、 系统序号设 备 名 称规 格 型 号运行状态自我评价备 注供电1.电力变压器2.高压配电柜3.高压计量柜4.低压配电柜5.电容补偿柜6.低压计量柜7.楼梯间开关箱8.柴油发电系统照明9.设备房、公区照明10.控制箱、公区开关给水11.市管网进水总阀、水表12.栋、单元总阀、水表13.二次供水设备净水14.生产系统15.计量系统排水16.各种排水泵17.管道井坑及护盖泳池18.循环水、投药设备19.进、排水系统暖通20.送、排风系统21.制冷、热系统电梯22.轿箱、钢缆、门开关等23.主控柜设备音乐24.主设备 25.音箱水景26 循环水设备 27 喷泉消防28报警主控柜29喷淋设备、管路3099、 防火门、排烟31普消设施、开关、阀门监控32主控制设备33摄像头、探头、线路弱电34电视、电话、对讲35远程计费说明：1.评价标准：O 完好，F维修完成，U需修理；2.请在备注栏内填写需修理设备的故障情况及未及时维修的原因；3.工程管理部将以此表为基础进行复查、评定；4.各小区于每月20日将此表报送到工程管理部部。二、停水管理工作程序：(一) 因市网停水、管理处维修等原因造成停水，由管理处提前24小时将书面通知贴于单元大门侧告示板上以告知用户，应通知业主/住户及商家储存生活和经营用水。(二) 并由工程主管通报管理处所有人员知晓，以便做好解释工作。(三) 因突发事件停水，应立即将书面通知贴于大100、门口的告示板上，并立即联系有关部门处理并由管理处做好用户的停水解释工作。(五) 发电机组立即发电确保消防水设备能随时运行。(六) 检修完毕，恢复供水后，将单元及告示牌上的停水通知及时取下。第十节 给排水维护工作程序一、DN50以下镀锌钢管的维修(一) 渗漏1. 关闭水阀门。2. 将渗漏点四周清洁干净3. 用打卡子的办法止住漏水(二) 断裂 1. 关闭阀门。 2. 割断原管。 3. 用新箍将水管连接（一般立管维修不宜用新箍）。(三) 换管1. 关闭阀门。2. 割断原管。3. 若换管长度小于单根管长时可用新箍与原管连接；若不大于单根管长时，新换管之间必须套丝用管箍连接，新管与原管之间的两头仍可用新101、箍连接。二、铸铁管维修 (一) 承插口漏水1. 关闭阀门。2. 将灰口接口处的填料剔除。3. 重新填打填料。4. 对接口处进行保养。5. 开启阀门。 (二) 管身出现环向裂缝1. 关闭阀门。2. 用两合柔口将裂缝包在里面，两头紧螺栓挤压胶皮止水。3. 开启阀门。(三) 管身出现纵向裂纹1. 关闭阀门。2. 在裂纹两端钻孔，止住裂纹的发展。3. 用两合揣袖或者柔口处理。4. 开启阀门三、管道抢修(一) 关闭阀门。(二) 快速进入现场探明情况。(三) 需要开挖土方时立即与相关单位联系。(四) 根据管道的损坏情况现场决定维修方案。(五) 抢修工作一旦进入现场，就应连续工作直到修复为止。(六) 开启阀102、门。四、检漏(一) 听漏法1. 听漏法是根据管道漏水时产生的漏水声或由此产生的震荡利用听漏棒、听漏器以及电子检漏器等仪器进行管道泄露的测定。2. 听漏工作一般在深夜进行。3. 将听漏棒一端放在地面、阀门或消火栓上，可从棒的另一端听到漏水声。（这一方法的听漏效果凭个人经验而定。）(二) 直接观察法1. 地面或沟边有清水渗出。2. 检查井中有水流出，局部地面下沉。3. 某处草木特别繁茂，晴天地面潮湿较重。(三) 分区检漏1. 将整个给水网分成小区，把凡是和其它区域相通的阀门全部关闭，小区内暂停用水。2. 开启装有水表的进水管上的阀门，使小区进水。3. 若小区管网漏水，水表指针将会转动，由此可读出漏103、水量。4. 查明小区内管道漏水后，按需要再分成更小的区，用同样的方法测定漏水量，将范围缩小。5. 采用听漏法找出漏水点。五、排水管堵塞（一） 室内排水管堵塞1. 确定管道堵塞位置。2. 用皮揣子或疏通器进行疏通。3. 管道内杂物清掏出来后，放水检查管道排水是否畅通。（二） 室外排水管堵塞1. 确定管道堵塞的位置。2. 将污水井中沉淀物用钩勺清掏。3. 用毛竹片进行疏通，再用带有铁丝球的麻绳来回拉刷。4. 放水冲淤六、PPR管安装指南 (一) 熔解步骤1. 热熔器接通电源，到达工作温度指示绿灯亮后方可开始操作。2. 切割管材，必须使端面垂直于管轴线。管材切割一般使用管子剪或管道切割机，必要时可使104、用锋利的钢锯，但切割后断面应去除毛边和毛刺。3. 管材和管件连接端面必须清洁、干燥、无油。4. 用直尺和合适的笔在管端测量并标绘出热熔深度。5. 熔接弯头或三通时，按设计图纸要求，应注意方向，在管件和管材的直线方向上，用辅助标志标出其位置。6. 连接时，无旋转地把管端导入加热套内，插入到所标志的深度，同时，无旋转地把管件推到加热头上，达到规定标志处。7. 达到加热时间后，立即把管材从加热套与加热头上同时取下，迅速无旋转地直线均匀插入到所标深度，使接头形成均匀凸缘。(二) 当管道采用电熔连接时，应符合下列规定：1. 应保持电熔管件与管材的熔合部位不受潮。 2. 电熔承插连接管材的连接端应切割垂直105、，并应用洁净棉布擦静管材和管件连接面上的污物，并标出插入深度刮除其表皮。3. 标直两对应的连接件，使其处于同一轴线上。4. 电熔连接机具与电熔管件的导线连通应正确。连接前，应检查通电加热的电压，加热时间应符合电熔连接机具与电熔管件生产厂家的有关规定。5. 在熔合及冷却过程中，不得移动、转动电熔管件和熔合的管道，不得在连接件上施加任何压力。6. 电熔连接的标准加热时间应由厂家提供，并应随环境温度的不同而加以调整。PPR管材电熔连接的加热时间管材外径（）熔接深度（）热熔时间（S）接插时间（S）冷却时间（min）201454325167433220844402112645022.5186563242106、466第十一节 土建维修工作程序一、勒脚(一) 墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:1. 清除疏松部分，至实体为止；2. 用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；3. 恢复勒脚饰面。(二) 梁柱板主体1. 露筋的处理办法：(1)剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；(2)用钢丝刷清洁干净；(3)充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；(4)用20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。2. 裂缝的处理办法:(1)裂缝处凿开，用清水清洗干净；(2)用纯水泥浆涂刷；(3)水泥砂浆打底找平；(4)恢复做面层。3. 墙体(1). 墙体裂缝的处理办法： A.将裂缝周边的饰面凿除，并将107、砌体已松散层凿成外八字形；B.清除槽内杂物，然后充分喷水湿润；C.均匀地涂刷一道素水泥浆；D.用1:3水泥砂浆填缝、抹平；E.墙体饰面修复。(2). 墙体饰面缺损的处理办法：A.将缺损饰面及周边松散层一并凿除；B.清除周边杂物；C.充分喷水湿润破损面；D.均匀地涂刷素水泥浆；E.用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。4. 楼梯间及门窗(1) 踏步缺损的处理办法：A.将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润；B.均匀地涂刷一遍素水泥浆；C.用1：2水泥浆作好基层；D.修复饰面。(2). 栏杆（扶手）破损的材料办法A.检查施工工艺；B.按原工艺进行修复；C108、.饰面恢复。(3) 门窗损坏的处理办法：A.检查门窗的附件是否齐全；B.检查有无配件损坏；C.更换配件；D.检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。5. 天线、避雷设施(1) 屋面避雷设施锈蚀的处理办法：A.用砂纸除锈；B.均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。(2) 如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。6. 小区道路(1) 饰面破损的处理办法：A.凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)；B.将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用109、木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖鏠多余泥浆；C.勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；D.修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。7. 雨水管道堵塞、渗漏的处理办法：(1) 如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅；(2) 如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳；(3) 如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。(4) 如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接；(5) 最后修复地坪及饰面。8. 化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：(1) 如110、池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物；(2) 如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；(3) 如池壁破损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。9. 电缆沟沟内积水、沟盖损坏的处理办法：(1) 沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉；(2) 如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此111、情况将杂物清除即能恢复正常；(3) 如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。10. 雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法：(1) 盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉；(2) 沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；(3) 如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层；(4) 杂物堵塞，应及时清除杂物；(5) 池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。第十二节 特约服务及标准一、112、灯具线路维修(一) 光源损坏或老化：断开电源，用万用表检查灯丝，更换光源。(二) 灯头接触不良：断开电源，用测电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装上，接触牢固后送电。(三) 开关接触不良：将开关断开，打磨开关触头或更换开关，故障排除后，即可检查送电。(四) 保险丝熔断或跳闸：检查线路电流，若电流大于额定值，则需降低负载或更换开关及保险装置。(五) 同一回路无电：首先检查电源开关是否跳闸，再检查线路是否出现断路或短路现象，逐一排除故障，检修完毕后恢复供电。(六) 灯具面漆脱落：表明处理，生锈处应用砂纸打磨后，均匀涂刷防锈漆两道，干后涂刷面漆两道，有条件时应进行表面磨沙处理。二、隐蔽水113、管渗漏(一) 查找漏点。(二) 检查渗漏原因。(三) 闭室内水阀，排空管道余水。(四) 凿开漏水处墙面，更换破损水管。(五) 打压测试，管道加压0.5Mpa，稳压20分钟，压降不超过0.05Mpa。(六) 试压合格后，打开水阀，修复开凿的墙面及装修饰面。三、阀门漏水(一) 查找漏点，关上水阀。(二) 如因阀门螺栓松动而漏水，紧固螺丝即可。(三) 阀门压盖内盘根松动时，拆除压盖，更换盘根即可。(四) 阀门元、配件损坏，更换阀门。(五) 维修完毕后，打开阀门，反复开关数次检查是否漏水。四、水龙头漏水(一) 检查漏水原因，关上前级阀门。(二) 如因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处缠几道生114、料带，再把水龙头装上扭紧。(三) 阀芯破损，更换阀芯。(四) 水龙头损坏已无修复价值时，应更换水龙头。(五) 检修完毕后，打开前级水阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水。五、浴缸、坐便器、洗涤盆堵塞(一) 检查堵塞原因。(二) 一般堵塞可用皮揣子揣通。(三) 不能揣通时使用疏通机疏掏直到通畅为止。（四） 严重堵塞无法疏通应更换排水管。（五） 打开前级水阀。（六） 反复放水，检验排水是否畅通。六、面盆、洗菜盆漏水(一) 检查漏水位置，查明漏水原因，关闭前级水阀。(二) 软管断裂漏水：应更换软管，并把接头接好。(三) 接头漏水：检查水龙头或接头处是否有破裂损坏，更换水龙头或接头。(四) 去115、水器漏水：检查漏水位置，重新拆装，更换密封不好的垫圈。(五) 打开前级水阀，反复通水检查，看相关部位接头是否漏水，排水是否畅通。七、维修注意事项(一) 维修人员接到住户报修工作后应在最短时间内准备好工具和材料前往用户处进行维修，如手头工作紧，且又为必须先做之事，应先进行安抚。(二) 身着干净工作装、带上鞋套、佩带工作牌、进户前先按门铃（或敲门）并说明来意。(三) 首先确定故障部位和原因，根据实际情考虑处理办法，保证故障及时彻底解决。(四) 维修完毕，及时将维修时产生的垃圾清走，保证维修部件和周围环境的整洁。(五) 工作完毕后请用户对所维修的设施进行试用和验收，请用户在维修单上签署维修质量和服务116、态度的意见。(六) 将签好的派工单交部门主管，并做好维修记录。第十三节 公区水电维修流程一、维修人员每天上午应在客户服务中心客服人员上班前对客户服务中心、物管处办公室内的设施进行检查，确保其处于正常工作状态。二、接班后，对设备房内的设备设施进行巡查，发现问题及时维修并填写相关记录，若问题重大应立即向工程主管汇报。三、对庭院、楼道内设施进行巡查，发现问题及时维修，若因缺配件、材料等不能及时维修好应向客户服务中心说明情况，填写记录并向工程主管汇报。四、值班人员每晚检查小区内公区照明是否正常，发现问题及时维修。第十四节 空置房管理工作程序一、空置房由客户服务中心进行管理。日常的维护保养工作由工程维修117、人员完成。二、根据季节变化定时对空置房进行开窗通风。三、对于精装修的房屋应按精装房的保养标准执行。四、参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。五、定期通知保洁部进行一次例行清洁养护。六、工程维修人员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作，如发现空置房内有异常情况应及时向客户服务中心汇报。第十五节 装饰装修管理制度一、装饰装修申报审批程序(一) 业主（住户）对其房屋进行装饰装修，须持收房手续及身份证原件或书面委托书，装修方案（包括装修平面图、吊顶平面图、水电线路图、花园施工图、局部改动立面图及其它文字说明材料等，图纸上需标示出空调室外机具体安装位置118、）和施工单位的资质证明、营业执照复印件随施工单位负责人一起到物业公司申报，填写装修申请表由装修监理向业主和装修单位交付配套设施及土建安装、防水工程现状，确认无工程质量问题后，业主及装修单位办理验收签字手续，并填写房屋验收表格，审批时限不超过两天。(二) 凭物业管理公司（签署及盖章）批准的装修方案，经办人员根据装修工程量情况按规定填写交款单，施工单位持交款单到财务部交款后，再办理装饰装修责任书、消防安全责任书。(三) 签订责任书后领取装饰装修施工证和装饰装修施工管理制度，并办理施工人员临时出入证，签领隐蔽工程图纸。二、装饰装修相关费用缴纳。(一) 为了保障装饰装修质量，杜绝因装修施工违规操作带来119、的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共维护等，施工单位需向物业公司交纳相关费用。(二) 费用项目(具体费用标准由各管理处制定，并经管理处主任审核、片区经理批准后生效。1. 临时出入证工本费。2. 装饰装修施工证、工本费。3. 装饰装修保证金：由施工单位(正规装修公司)缴纳,待装修完毕经业主认可，检查半年后，且未给业主、毗邻、公共部位及配套设施造成损坏等行为时，无息退回装修保证金。4. 建筑垃圾清运费：按建筑面积收取，装修施工单位在办理施工手续时向管理处缴纳。5. 安装家用中央空调前应缴纳安装质量保证金,施工图,待安装完毕后三个月即退还此保证金。6. 违反装饰装修管理责任书及相关120、管理制度时，按相关条款从装修保证金中扣除；如未违反相关条款，上述费用在办理竣工手续时无息退还装修单位。7. 业主（住户）和施工单位必须缴清上述费用后，方可核发施工有关证照。8. 如业主（住户）自己有装修资质证明自己设计施工，其相应费用由业主（住户）交纳。三、装饰装修证照管理规定(一) 装饰装修施工证为每户1证，加盖管理处印章后方为有效。(二) 临时出入证施工人员每人一证，并贴近照一张，加盖管理处印章方为有效。无临时出入证进入小区或擅自进行施工作业者，应责成其立即办理有关施工手续，方能允许施工。(三) 施工单位须将装饰装修施工证贴于业主大门内，以便装修管理人员现场查验。(四) 运输装饰材料进入小121、区时，严禁任何影响小区统一管理的材料进入小区。(五) 施工人员进入小区时应随身配戴临时出入证，进出小区大门时应主动向门卫亮证，无证者不得进入小区。在现场施工时应积极配合装修管理人员验证，无证不得在现场作业。(六) 严禁将装饰装修施工证和临时出入证转借转让或在与登记房号不相符的地方使用，违者证件将予以没收。(七) 装饰装修施工证因保管不善而遗失应立即补办，并交纳工本费，临时出入证遗失需重新补办。(八) 施工单位应在施工证有效期满前一天到管理处办理延期手续，违者予以没收，办理证件延期需交纳工本费。(九) 门卫对进出小区的装饰材料和施工人员严格按规定进行查证，无证者一概不得进入。若业主（住户）需搬运122、材料或带施工人员进入小区，必须征得管理处同意并按规定进行登记后，方可放行。(十) 装修管理人员随时到施工现场进行检查，发现与证件管理规定不相符的，将填写违规处理通知单，由装修负责人进行签字确认，否则，管理处备案后,有权作强行停工处理。(十一) 装修竣工后，办理退证退款手续。四、装饰装修施工管理规定(一) 不得改变房屋的结构和使用功能，违者移交政府有关执法部门处罚。(二) 严禁改变、损坏原有房屋的外貌，必须保持原有（外墙、门窗、阳台造型等）外观设计的材料、款式、颜色，如有违规应立即恢复。(三) 严禁安装防护栏、雨棚及未经管理处书面许可的其他任何户外设施，旨在维护小区整体的观瞻性。如有违规应立即拆123、除。(四) 不得改变原有进户门的颜色、大小和开启方向，违者应立即恢复。(五) 空调室外主机必须安装在统一设计的空调机位上，内、外机排水管应接入到位的排水管内。(六) 严禁在承重墙（纵横墙）、山墙、底框结构的底层抗震墙上破墙开洞、移动门窗位置。违者应立即恢复。(七) 不得随意扩大或缩小门、窗洞口尺寸（包括打掉窗台墙、窗间墙）；不得损伤钢筋混凝土圈（过）梁和改变构造柱的受力性质；不得改变圈（过）梁上砌体材料的厚度；不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物。违者应立即恢复。(八) 严禁在楼面现浇、预制板上打洞，凿槽埋管不得超过30深。楼板底面吊顶承重支点应设在周边的墙体上；安装木质地板固定架时，钉入长度严禁超过124、30mm，违者应立即整改。(九) 严禁在二楼及二楼以上的楼面和阳台上增加填充材料，粘贴较重的楼面材料，不得增设除木质、铝合金等轻质材料以外的任何隔墙，以免加大负荷。违者应立即整改。(十) 阳台上堆放物品重量按照房屋使用说明书上的要求执行，高度不得超出阳台栏板。违者应立即进行整改。(十一) 严禁私自改动厨卫间的防水层和下水管、水表、地漏、便坑的位置。户内给水管若有改动，需到管理处申报，由管理处派专业施工人员施工，违者应责成立即修复。(十二) 严禁私自改动煤气管路和封包煤气表，违者应立即拆除封闭物，恢复原貌。(十三) 屋顶平台属绿化休闲场所，严禁改变用途；严禁封闭成屋，扩大屋顶房屋面积以及安装任何125、建（构）筑物，违者移交政府有关部门处罚。(十四) 施工过程中如需临时更改装修方案，应立即到管理处再次申报。严禁施工内容与报批方案不相符，违者应立即补办手续。(十五) 施工单位的机动车进入小区必须按规定缴纳停车费用，进入后必须停于指定的位置。(十六) 装饰材料进入小区后，应立即搬运入户，在指定位置堆放。时间不应超过4小时。搬运材料进户，必须从楼道或货梯进入，未经同意不得从窗外或阳台上吊、入内，以免损坏外墙及户外设施。违者管理处责令业主限时处理。(十七) 施工用电器设备，严禁表外搭电，大功率用电应到管理处审报,如三相用电不平衡产生的损失由装修公司或业主负责赔偿。严禁超负荷用电。(十八) 施工期间，126、应爱护公共设备设施，损坏照价赔偿并恢复。一旦进场施工，室内一切设备、设施（如门窗、卫生洁具、给排水及强弱电系统等）发生故障、损坏，所造成的损失将由业主及装修单位承担。(十九) 若因装修施工给毗邻造成损失，如上层漏水给下层住户造成损坏，上层业主应负责赔偿和修复。(二十) 施工时间为每日08：30-19：00时，周六和周日09:00-19:00,其中12：00-14：00时，严禁使用噪音较大的设备（如电锤、切割机等）以及破墙打洞施工。违者应立即停止；(二十一) 装修建碴、垃圾必须日结日清。搬运材料后，应立即清扫公共区域卫生。(二十二) 施工人员应爱护环境卫生，不得随地吐痰，乱扔烟头、纸屑等杂物。(127、二十三) 遵守治安、消防管理规定，非工作场地人员不得入下区，非工作时间不得在小区内留宿、逗留。严禁使用电炉、柴火做饭、烧水。离开现场时，关好水电气阀，锁好门窗。(二十四) 任何单位和个人未经管理处批准，严禁在小区内洽谈业务，招揽生意，展示广告。(二十五) 施工期间业主（住户）、施工单位及施工人员应严格遵守政府有关法规以及住户手册、装饰装修管理协议书、施工装修承诺书和本文所载管理制度。(二十六) 装修管理人员对所有违规违约行为，将予以立即处理，按规定的标准开据违规装修整改通知单，业主（住户）和施工单位对处理不服的，在开据通知单48小时内到管理处进行裁定，对管理处裁定仍不服的移交政府有关部门处理。128、所产生的费用，由责任方承担。五、装饰装修退证、退款管理规定(一) 装修结束后，经验收合格由装修单位到管理处办理退证退款手续。(二) 装修管理人员、业主/住户、装修负责人一同对房屋进行竣工检查（管理处只对房屋主体结构含防水、外立面、原有配套设施、设备及有无违规装修等方面进行检查）经业主/住户及装修管理人员签字认可后，方予办理完工手续。办理退款手续时，装修公司应提供有效的退款凭证、电路、给排水的改动竣工图。(三) 检查无误后，将日常巡视记录，违规违约处理情况附在退款手续后。(四) 装修管理人员如数收回证照，根据证照有关管理规定和违规违约处理情况，核算出实际退款金额，填写退款单后报管理处主任审核。(129、五) 办妥上述手续后，施工单位持交款收据和退款手续到管理处退款。第十六节 工程前期介入及房屋接管验收标准一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。 二、人员及资源配置。三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。(一) 物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）。(二) 后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。(三) 防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理。(四) 对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。(五) 水、电130、气供应量符合地域特点和发展需要。五、参与设备选型及安装方案审定。(一) 控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。(二) 设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。(三) 安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。六、使用的各种材料、备件是否符合国家质量标准。七、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项目及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录。八、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录。九、现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。十、雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反131、馈给开发商整改。十一、设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。十二、参与竣工验收和接管验收; 严格按照国家接管验收标准进行接管验收。十三、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。十四、管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查，并作好记录。十五、工程竣工验收后，开发公司工程管理部按交付验收应具备的条件做好交付准备，管理处在接到其书面通知后进行复检。详细内容如下：(一) 资料部分(准备)1. 产权资料： (1)项目批准文件；(2)用地批准文件；(3)拆迁资料； (4)房屋分产权清册。2. 质保、技术资料部分：(1)竣工图(包括总平面.建筑.结构.132、设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；(2)地质勘察报告；(3)工程合同及开、竣工报告；(4)图纸会审记录； (5)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；(6)隐蔽工程验收签证；(7)沉降观测记录；(8)竣工验收证明书；(9)钢材.水泥等主要材料的质量保证书；(10)新材料、构配件的鉴定合格证书；(11)水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书；(12)砂浆，混凝土试块试压报告；(13)供水、供暖、煤气管道的试压报告。(二) 工程实体部分1. 总平面(1)道路路面不应有积水, 空鼓和断裂现象； (2)明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象；(3)室外排133、水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈； (4)化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm； (5)单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求； (6)群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。2. 房屋主体结构: (1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏； (2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值； (3)钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选134、材必须符合结构工程施工及验收规范规定； (4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。3. 房屋建筑部分： (1)墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角； (2)门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度； (3)楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；(4)砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷； (5)油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象； (6)凡与水接触的135、平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验）； (7)外墙立面不得漏水； (8)烟道、通风道畅通无阻塞物； (9)晾衣架安装牢固，摇臂应灵活。4. 房屋水、电、气、视、讯 (1)给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求； (2)地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通； (3)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活； (4)照明器具等低压电器安装位置正确，136、整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；(5)配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1M/KV，并提供测试记录及报告； (6)配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏；(7)各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求； (8)电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，并提供末端标准数值； (9).煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。5. 给水系统(1).给水系统上下水管网试压，冲洗管内杂物完毕，附属设备安装齐全；(2)生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取137、样检查并颁发许可证；(3)水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格；(4)空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好；(5)启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；(6)开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求；(7)给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏排水是否畅通。6. 排水系统(1)各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告；.(2)各排水管道附件齐全；无遗失；(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕；(4)抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；(5138、)各层地漏口、排水口排水畅通；(6)管道接口及管道粘接良好，无滴漏。7. 循环水泵(1)水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；(2)管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行；(3)循环泵、加压泵、空载运行正常；(4)系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好；(5)启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试；(6)系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。8. 供电系统(1)配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备； (2)按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行；139、(3)各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格；(4)关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立；(5)关闭配电室各出线回路总开关；(6)合上高压总开关，送上低压配电柜电源；(7)逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；(8)分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；(9)启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；(10)检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规范要求；(11)电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；(12)室温湿度、变压器温升等相关数据；(13)测试记录140、好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则测试各层均压带接地电阻值；(14)室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电。9. 消防系统 (1) 消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证； (2) 火灾自动报警系统A.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；B.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；D.在主机上编好各个探测器的地址码、部位码，使主141、机码正常运行；E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；F.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。(3) 联动系统A.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；B.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；E.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；F.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。(4)喷淋系统A.管网已试压142、，冲洗完毕；B.整个管网设备安装完毕；C.喷淋泵，空载运行合格；D.稳压装置启动正常；E.关闭各层安全信号阀；F.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；G逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；H.各类报警信号的显示；I.调试压力开关，水力警铃；J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系；。K.检测泵接合器的进水情况；L.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。(5)普消系统A.管网已试压、冲洗完毕；B.各类附属设备已安装；C.稳压装置启动正常；D.泵电源到位，空载运行合格；E.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、143、试验口水压数、水拄喷射距等；F.检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况；做好调试运行记录。10. 弱电系统(1) 网络A.提供经检验合格的设备，并能使用；B.中心应能输出信息到户内点位；C.所有综合布线符合安装规范要求；D.户内信息点位插口完好。(2) CATA电视系统A.提供经检验合格的设备，并完好能使用；B.光纤线路应符合专项要求；C.提供放大器件应能满足放大信号要求；D.户内信息点位插接口完好；E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。( 3) 电话A.电话线路自户内无短路、断路、跳线与端子盒；B.户内电话盒信息点位应完好正常。(4) 可视对讲144、A.提供完好并经检验合格系统设备；B.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求；C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功能完好。(5) 智能抄表A.综合布线符合安装规范要求；B.提供经检验合格设备，完好并能正常使用；C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合；D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。(6) .安全防卫A.提供经检验合格的设备系统，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；B.综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误；C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线145、受干扰应能报警。11. 停车管理系统(1)提供完好经检验合格的设备系统；(2)栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统；(3).道闸处布线至设备系统应符合安装规范。第十七节 缺陷设备运行工作程序一、在每日的巡视中，将有缺陷的设备设施记录于缺陷设备设施登记表中。二、对一般的轻微的影响不大的缺陷设备应立即更换，并做好记录存档。三、对一般的轻微的影响面宽的缺陷应尽量的将维修时间安排在下班后或住户休息后进行，在此之前应将需更换的材料全部准备好，并将维修时间通告所有商家/业主，维修完毕后做好维修记录并存档。四、对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知工程维修主管和所有商家/住户，同时立即着手进行维修，并以书146、面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后做好维修记录并存档。五、对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕。六、对需进行外委修理的设备设施，应上报公司与管理，并限期维修完毕。99缺陷设备登记表 序号: 序号名称型号电压功率安装位置型式电流缺陷设备情况： 检查人：维修时间安排：恢复使用时间：维修人：巡检人：带病运行日期： 年 月 日 时 至 年 月 日 时止是否需要立即维修： 是 否是否需要外委维修： 是 否外委维修时间： 年 月 日 时限期修复时间： 年 月 日 时外委维修人 负责人不能立即维修原因：不能立即维修报告人147、： 报告方式： 批准人：备注：第十八节 监视和测量装置控制程序一、监测装置范围序号装置名称使用地点1万用表维修用检测仪器2兆欧表维修用检测仪器3钳形电流表维修用检测仪器4高压验电器维修用检测仪器5绝缘工具(绝缘棒、绝缘靴、绝缘手套等)维修用防护工具二、监测装置的购置行政部在指定合格供方中购买各部门所需的监测装置，购回的监测装置应交工程管理部送法定检定机构检定合格后方可使用，工程管理部负责对监测装置的使用人员进行使用及维护指导。三、监测装置的管理(一) 工程部于每年年底制定下年度监测装置检定计划，经行政部、总经理批准后实施。(二) 工程部主管负责建立监测装置汇总表，明确记录各装置的检定日期及检定148、周期，并在规定周期内将检测装置送相关法检定机构进行检定或校准，保证其精度符合技术要求，经检定或校准合格的监视和测量装置方可使用，工程管理部应做好监测装置的检校记录。(三) 工程部主管负责组织人员对监测装置进行巡检，保证监测装置正常使用。(四) 各管理处应指定专人负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期或已失效或损坏的监测装置应及时送工程管理部交相关法定检定机构进行维修、检定、校准。四、各使用部门应妥善保护监测装置的检定合格标识。115监测装置汇总表 序号：仪器工具编号使用部门仪器工具名称规格型号检定方式检定周期检定机构检定日期检定人备注第十九节 计量纠纷处理工作程序一、接到报149、修通知后，维修人员在规定的时间内到达现场检查和计量器具相关的线路有无异常现象，并填写记录。二、检查计量器具铅封是否正常。三、计量器具如在质保期内可通知维保单位前来处理。四、计量器具如在质保期外业主产权范围内，可建议业主更换计量器具或将计量器具送质检部门检测。五、维修人员负责拆卸，安装计量器具（煤气类设施除外）。第二十节 突发事故的处理一、电梯困人当发生电梯困人事故时，第一个接报的物业职员务必立即通知电梯维修工，同时立即通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系。务必时刻保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯维修员应设法将轿厢150、门完全关闭。救援程序如下： (一) 根据指层灯、PC显示、选层器打开厅门观察判断轿厢所在位置。 (二) 轿厢厅于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。 1. 拉下电梯电源开关。 2. 用专用厅门钥匙开启厅门。 3. 在轿顶用人力开启轿厢门。 4. 协助乘客离开轿厢。 5. 重新关好厅门。(三) 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。 1. 进入机房切断电梯电源。 2. 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋座及旋柄。 3. 救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5151、米左右）为止。 4. 当轿厢厅于距厅门0.5米元左右位置时，其救援方法按第2条进行。 (四) 遇有其他复杂情况，应请电梯公司帮助救援。 (五) 困人救援工作完毕后，电梯维修员应将情况完整、规范地记录在电梯运行日记内。二、爆管当物业部任一职员接到爆管消息后，不要过于惊慌。在关闭相关阀门的同时通知水电维修人员前来处理。 (一) 住户室内爆管 1. 立即关闭住户室内进户水阀，如室内进户阀无法完全关闭，则应立即关闭单元阀门。 2. 在关闭单元阀门时立即在相应单元门口张贴停水通知。 3. 立即更换住户室内进户阀。 4. 开启单元水阀。 5. 查找爆管地点，同时更换管子。 6. 试压、试水。 7. 恢复供152、水。 (二) 公共区域报管 1. 立即关闭管前阀门或者小区总阀门。 2. 在小区门口、单元门口等地方发出停水通知。 3. 立即将爆管地方挖出，更换损坏部分。 4. 恢复供水。 5. 观察一天以上。 6. 恢复被损坏的公共地方。三、火灾火警(一) 报警与确认1. 火警信息。火警信息可以是：（1）消防控制中心接收的火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏显示）；（2）护卫员执勤和巡逻中发现的火警；（3）住户的报警。2. 火警信息的确认。根据火警信息来源不同，火警信息确认可以是：（1）消防控制中心从自动报警装置系统接收的火警信息，应立即用对讲机、电话通知机电处当值电工（或附近护卫员）赶赴预警现场确认153、是否由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章（如烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，若属于非误报，则应查明预报原因，追踪烟雾来源，确认中应随时保持与消防控制中心的联系，并报告确认情况；（2）发现火警的安全员员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警，若是人为违章造成的火警现象应予制止；若是火警，则按火警、火灾处理方法进行处置；（3）住户报警。公司任何人员或部门接到报警时，应立即用最有效的手段报告护卫主管，并按火警、火灾处理方法进行处置。(二) 火警、火灾处理原则及方法1. 火警、火灾的处理原则：（1）确认的火警应在第一时间内向消防管理中心和“119”台报警的原则；（2）立即开展扑灭火警、火灾的154、原则；（3）积极疏散所引响的住户，抢救被困人员的原则；（4）将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则；（5）尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则。2. 火警、火灾的处置方法：（1）公司任何员工发现火警，应就近取灭火器材迅速扑灭火警；（2）若火警有发展趋势，应一边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫护卫主管（班组长）和相关人员前往扑救；（3）取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免用错灭火器使回火复燃；（4）若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用“1211”、干粉和CO2等灭火器直接喷射火源处，如有油的电源设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火155、熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。(三) 火灾扑救及现场控制1. 根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场进行控制，护卫主管应临指挥，具体要求如下：（1）向“119”台报警，并派队员到必经路口引导；（2）通知护卫紧急组织安护卫员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制；（3）通知护卫立即组织安全员员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火；（4）通知电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水；（5）护卫班组长在其主管的指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，控制火势。2 火灾现场及影响区人员的疏散（1）公共娱乐场所超高层楼座的消防控制中心156、应通过消防应急广播装置进行广播，通报火灾情况，引导群众疏散；（2）护卫处护卫员员应逐户（楼层）通知受影响的住户、顾客，引导住户疏散；或做好撤离准备；（3）公共娱乐场所值班电工在切断电源后应开通应急照明电源，火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导住户、顾客有序地撤离。3 扑救：（1）公共娱乐场所和超高层楼座的消防控制中心应立即进行操作，同时遵守消防系统操作标准作业规程，将火灾单元的电梯迫降到低层，以供消防队员扑救用；（2）扑救工作应有组织的进行，在公安消防队未到达之前，护卫主管或履行其职责的人应负责火灾现场的指挥，调动一切人员利用所有消防设备和装备器材开展扑救工作；（3）公安消防队到达以后，消防157、管理中心迅速向公安消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾。4 交通管制和现场治安的维护（1）护卫主管亲临火灾现场组织并指挥所属安全员员对火灾现场进行交通管制和现场控制；（2）撤出或移走妨碍消防和救护车辆通行的障碍；（3）阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区，防火场中物品被盗窃；（4）看管被抢救的公私财物，在火灾扑救前严禁任何人转移；（5）保护现场使用的消防器材装备正常使用。5 疏散及转移物资：（1）护卫主管到领所属安全员员协助安顿、疏散住户，协助运送火场中被困或受伤人员；（2）护卫员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公私财物。(四) 火灾扑灭后的处158、置一、 消防管理中心主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析，评估火灾造成的损失，填写火警、火灾事故报告表，组织对灭火预案的可靠性和有效进行讨论，必要时进行修改。二、 护卫主管应组织护卫员对抢救出的物品进行确领取及转移到仓库保存。三、 公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。四、 主管应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工作的经验及教训。五、 工程部应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请。第二十一节 应急应变处理解决方案一、发现紧急事故应马上报告给有关专业值班室及有关人员。二、工程主管、专业工程师、专业人员必须马上到达现场，迅速准159、确地判断事故原因。三、工程主管或专业工程师应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。四、在工程主管或专业工程师一人的指挥下进行事故处理。五、专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。六、事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理。七、确认事故及连锁反映全部得到处理后，应马上恢复正常运行。八、事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理。九、对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故的方案。十、将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交上级主管部门及本部门存档、备案。160、十一、对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报上级主管部门。十二、如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工的安全教育日。第二十二.爆炸紧急情况处理一、收到被放置爆炸物品信息时的处理(一) 得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真记录，同时以最快速度报告高层管理者，并立即向当地公安机关报案。(二) 由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安，加强出入口管理，对于陌生或行迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。(三) 立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰触，立即上报，并报公安机关，请求协助。(四) 确定确有爆炸物品161、时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。二、发生爆炸事件时的紧急处理(一) 值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向公司最高领导层报告， 同时向公安机关报案，如引起火灾即刻报119火警；如有人员伤亡，立即向120急救中心呼救 ，并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员，引导其进入现场。(二)立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。(三) 工程人员迅速切断必要电源，保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在距爆炸中心30m处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业助理在公共区域巡视，检查是否还有可疑爆炸物。(四)消防监控中心高度戒备，监视有无162、火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切注意有无可疑情况。(五) 工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。附表：1、派工单 2、设备维护保养计划表 3、设备运行状态月报表 4、工具领用登记表 5、设备零部件更换及大修记录表 6、机电设备台帐 7、设备卡 8、工程任务通知单 9、设备维修记录表 10、设备保养记录表 11、定期检查记录表 12、空置房巡视记录表 13、配电室工作票 14、发电机组运行记录 15、水池（箱）清洗及消毒记录表 16、消防系统检查记录表 17、风机运行记录18、设施设备季度检查评分表 19、电梯检查保养表 20、电梯每日巡视检查表 21、空调水泵运行记录表 163、22、缺陷设备登记表 23、外委工程申请表 24、空置房登记表 25、空置房动态表 26、空置房维护保养频次表 27、前期介入巡检表 28、监测装置汇总表 派 工 单顾客姓名联系电话服务地址服务项目部门派单人约定服务时间年 月 日 时 分需用材料型号规格数量单价金额备注发单时间年 月 日 时 分收费金额元 已收 未收业主意见服务质量： 非常满意 满意 不满意业主签字：服务范围物品及设施：完好 损坏 丢失其它意见：服务人员签字服务完成时间： 年 月 日 时 分 NO：0000001备注：此表分三联：第一联：财务、第二联：客户、第三联：存根 设备维修保养计划表序号检查保养项目12345678910164、1112备注1高压配电柜预防性试验、检修等2低压配电柜检修、调试等3变压器检修、测绝缘等4发电机检修、更换机油等5给水泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘等6消防泵润滑、紧固螺丝、电机测绝缘及试运行（包括电机）7风机润滑、调整皮带等及试运行8二次给水池清洗、消毒等9二次给水自动控制系统检修（变频控制柜、气压罐、浮球阀等）10纯净水系统清洗、消毒、水质化验11纯净水自动控制系统检修12循环水泵润滑、电机测绝缘等13循环水系统检修（过滤器、阀门、控制柜、投加装置等）14火灾探测器清洁、实效模拟实验15消防联动控制柜检修（按钮、信号灯检查、线路板、联动功能试验）16防火卷帘门电器元件线路检查17防火卷帘门机165、械元件除锈、加油等18排烟风机加油、检查电器元件等19锅炉系统检修（主机、水泵、阀门、管道、换热器等）20冷却塔清洗、调整、检修21阀门螺杆除锈、防锈22水泵、电机检修23主机蒸发器、冷凝器清洗、除垢 24压力表、温度计校正、更换 25弱电系统检查部门： 编制人： 年 月 日 编号： 设备运行状态月报表 项目 填报时间： 系统序号设 备 名 称规 格 型 号运行状态自我评价备 注供电26.电力变压器27.高压配电柜28.高压计量柜29.低压配电柜30.电容补偿柜31.低压计量柜32.楼梯间开关箱33.柴油发电系统照明34.设备房、公区照明35.控制箱、公区开关给水36.市管网进水总阀、水表37166、.栋、单元总阀、水表38.二次供水设备净水39.生产系统40.计量系统排水41.各种排水泵42.管道井坑及护盖泳池43.循环水、投药设备44.进、排水系统暖通45.送、排风系统46.制冷、热系统电梯47.轿箱、钢缆、门开关等48.主控柜设备音乐49.主设备 50.音箱水景26 循环水设备 27 喷泉消防28报警主控柜29喷淋设备、管路30 防火门、排烟31普消设施、开关、阀门监控32主控制设备33摄像头、探头、线路弱电34电视、电话、对讲35远程计费说明：1.评价标准：O 完好，F维修完成，U需修理；2.请在备注栏内填写需修理设备的故障情况及未及时维修的原因；3.工程管理部将以此表为基础进行复167、查、评定；4.各小区于每月20日将此表报送到工程管理部。 工具领用登记表序号：工具名称型号规格单位数量价格领用人领用时间备 注 /BG7.5.1-GC-05设备零部件更换及大修记录表 序号： 设备名称安装位置更换元件名称更换时间更换次数测量数据大修或更换前设备状况：大修或更换后试机情况：损坏原因分析：维修人工程主管工程管理部 机 电 设 备 台 帐所属系统 建帐时间 卡片编号 编号：设备名称设备价格设备编号设备型号设备折旧率出厂日期安装位置折旧年限出厂序号设备产地使用寿命使用日期主设备主要参数输出功率附属设备、主要零部件及其参数电机输入功率输入功率额定电压/电流几何尺寸产 地能耗情况控制柜额定168、电压/电流其它产 地几何尺寸其 它安装单位及联系方式：备 注：设备出厂资料：调试、试车结果报告号或标题：设备大事记：记录以下已确定的项目和未明确但认为有必要的项目。序号事 件时间 / 签字时间 / 签字时间 / 签字时间 / 签字时间 / 签字中修记录大修记录 事故记录历年检记录 设 备 卡卡 片 号： 操 作 人： 名 称： 启用时间： 设备专责： 运行状态： 125 工程任务通知单接受单位： 责任人： 日期: 序号：任务内容： 发单人： 技术要求：要求完成时间： 实际完成时间：完成情况：不能完成原因：注：本表格一式二份，管理处留存一份，管理处填写后返工程管理部一份。 设备维修记录表 年 月169、 日 序号： 故障项目：故障时间：维修开始时间：维修结束时间：处理内容：维修人： 确认人： 审核人： 设备保养记录表管理处： 序号：设备编号设备名称型号设备位置保养日期保养人保养内容：保养材料：试运行记录备注： 定期检查记录表管理处: 检查日期: 序号: 检查项目检查部位检查情况记录检查人处理结果备注 空置房巡视记录表管理处: 日期: 序号： 巡视房号巡视结果详细记录巡视人备 注143 配电室工作票日期： 序号： 操作开始时间： 年 月 日 时 分 结束时间： 年 月 日 时 分 操作任务：顺 序操 作 项 目备 注操作人监护人复检人 发电机组运行记录序号：日期发电机运行时间操作方式运行电流（170、A）运行电压（V）蓄电池电压（A）冷却水温度（）机油压力（MPa）油温（）操作人运行时间运行情况备注启动停机自动手动 水池（箱）清洗及消毒记录表 序号：清洗日期水容量（ M3）放水时间自 月 日 时起，到 月 日 时止共 小时清洗时间自 月 日 时起，到 月 日 时止共 小时灭菌净配制人见证人：清洗人员清洗及消毒有关记录水质取样人取样地点取样数送检时间送检人取报告人取报告时期报告编号水质监测结果合格 不合格不合格处理意见 工程管理部相关专业人员：不合格处理结果 工程管理部相关专业人员：工程主管： 工程管理部： 消防系统检查记录表管理处: 年 月 日 序号： 设备名称保养项目保养情况及处理维修保171、养单位（人）日期确认审核人烟感探测器探头倾斜不大于45探测器与底座接触按5%比例喷烟验证报警温感探测器探测器与底座接触安装牢固按10%多比例加温、验证、报警手动报警按钮安装牢固破损修补或替换报警验证（任选两处）火灾报警控制器自检、消音、复位主电源与备用电源切换报警各接线端子坚固箱内干净，无灰尘杂物联运控制柜自检、清音、复位主电与备电切换各接线端子坚固箱内干净，无灰尘杂物疏散出口指示灯安装牢固灯箱抹灰除尘电源指示灯正常1211灭火器压力表计在绿色区喷筒是否畅通零部件是否完整可见部防腐层是否完好铅封是否完好有检验标志消火栓玻璃有无损坏栓门封条是否完好栓门关闭是否良好按10%的比例测试报警按钮：检查172、部门: 检查人: 风 机 运 行 记 录管理处: 序号：日期启动时间（时分）停机时间（时分）运行情况操作人备 注设施设备季度检查评分表序号检查内容制度悬挂现场抽考卡片警示牌贴挂维护保养记录日常运行记录设备完好状态设备房及设备环境报表及时情况任务单完成情况工具仪表备件摆放“三防”情况平均分1.供电系统2.照明系统3.生活供水4.纯净水5.排污系统6.通风系统7.中央空调8.发电系统9.游泳池10.水景观11.电梯系统12.消防系统13.弱电系统14.平均分检查总结： 序号：电梯检查保养表 序号：检查日期电 梯 编 号备 注检 查 项 目123456789101112131415161718机房室173、内照明及通风灭火器材正常无缺损机房干净、无杂物机房与轿厢通话正常控制柜无灰尘电梯运转正常无停梯盘车专用工具整齐无缺损盘车专用工具放置明显轿厢及按钮厢内求救警铃正常有效厢内与中控室通话系统正常门安全触板动作有效开关门灵活可靠选层按钮正常外呼梯按钮及显示器正常候梯厅照明正常其他钢丝绳无断丝、松股电动机运行声音正常减速箱油色、温度、声音正常电气元件完好有效检查人： 审核： 电梯每日巡视检查表 序号：机房部分完好已坏需处理轿厢部分完好已坏需处理楼层部份完好正常需处理机房地面清洁轿厢照明一楼不锈钢门控制柜清洁轿厢风扇一楼外呼面板主机清洁轿厢安全窗一楼外呼按钮电梯主电源轿厢清洁一楼数码显示盘车手轮轿厢滑槽174、清洁一楼锁梯开关操作规程厅门滑槽清洁一楼消防面板机房制度厅门联锁一楼消防开关机房灭火剂压力轿厢报警按钮楼层外呼面板机房温度电梯开门按钮楼层外呼按钮机房限速器电梯关门按钮楼层烤漆门机房急停按钮楼层数码显示机房对讲轿内急停按钮消防报警电话轿厢司机操作主机油位楼层报站钟主机抱闸轿门蜂鸣器曳引轮绳槽轿门光幕开关钢绳磨损电梯平层度机房吊钩机房玻窗机房门锁机房照明机房通风机房门警牌控制柜接触器 空调水泵运行记录表 序号：编号启动时间（时分）停机时间（时分）电压（V）电流（A）压力（MPA）年 月 日星期 天气 ABBCCAABC运行状态：当值： 年 月 日星期 天气 运行状态：当值： 年 月 日星期 天气175、 运行状态： 当值： 缺陷设备登记表 序号: 序号名称型号电压功率安装位置型式电流缺陷设备情况： 检查人：维修时间安排：恢复使用时间：维修人：巡检人：带病运行日期： 年 月 日 时 至 年 月 日 时止是否需要立即维修： 是 否是否需要外委维修： 是 否外委维修时间： 年 月 日 时限期修复时间： 年 月 日 时外委维修人 负责人不能立即维修原因：不能立即维修报告人： 报告方式： 批准人：备注： 外委工程申请表 序号： 外委内容：申请部门： 申请人： 年 月 日管理处主任意见： 签字： 年 月 日工程管理部意见： 签字： 年 月 日管理处验收结果： 工程主管签字： 年 月 日工程管理部验收意见176、： 签字： 年 月 日 空空置房登记表房屋地点接管日期室内配置序号名称数量价格维护记录序号维护记录记录人使用记录序号使用单位使用原因签名记录人备注 空置房动态表序号房屋地址接管日期动态记录备注审核： 制表： 空置房维护保养频次表维护项目频次及要求夏季冬季春秋季通风无雨时早9点打开窗户、下午5点关闭窗户封通风口每天一（同夏季）遮阳夏季来临前（5月中旬开始）至秋季结束时（11月中旬）对西晒房间遮阳电器运行每周一次每月两次每月两次精装修房屋木器打蜡每半月一次每季度一次每季度一次金属器具除尘每月一次每月一次每月一次白蚁防治每月一次，夏季前专项防治每季一次清洁每月一次 前期介入巡检表 序号：部位施工单位执行标准巡检范围及发现问题：巡检人： 年 月 日纠正及整改措施：开发公司经办人： 施工单位经办人：结果： 物业公司验证人： 日期： 监测装置汇总表 序号：仪器工具编号使用部门仪器工具名称规格型号检定方式检定周期检定机构检定日期检定人备注