1、房市金碟 房市金碟 我觉得有必要讲一堂关于精装修体系的课我觉得有必要讲一堂关于精装修体系的课要用工业化的思维方式来思考批量精装修要用做产品的思路来看待批量精装修要用工业化的思维方式来思考批量精装修要用做产品的思路来看待批量精装修房市金碟 理解这些很重要！理解这些很重要！像造汽车一样造房子，像卖汽车一样卖房子；你不是错过了精装修而是错过一个时代；精装修设计是可控设计，决不是创意设计；精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定；企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。像造汽车一样造房子，像卖汽车一样卖房子；你不是错过了精装修而是错过一个时代；精装修设计是可控设计，决不2、是创意设计；精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定；企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。房市金碟 今天要沟通的话题今天要沟通的话题一、房地产企业批量精装现状分析一、房地产企业批量精装现状分析二、标准化体系组成二、标准化体系组成三、精装修标准化体系组建步骤与方法三、精装修标准化体系组建步骤与方法四、批量精装修设计体系四、批量精装修设计体系五、批量精装修标准分级体系五、批量精装修标准分级体系六、批量精装修成本优化体系六、批量精装修成本优化体系七、批量精装修品质管控体系七、批量精装修品质管控体系八、精装修标准推广执行体系八、精装修标准推广执行体系房市金碟 房地产3、企业批量精装修现状分析房地产企业批量精装修现状分析房市金碟 政策一：政策一：1999年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见目标：目标：到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。几个体系几个体系1、加强基础技术和关键技术的研究，建立住宅技术保障体系2、积极开发和推广新材料、新技术、完善住宅的建筑和部品体系3、健全管理制度，建立完善的质量控制体系房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析政策解读与推动政策解读与推动房市金碟 政策4、二：政策二：2002年商品住宅装修一次到位实施细则年商品住宅装修一次到位实施细则精装房前提是一体化设计：细则强调，建造全装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，住宅开发单位必须更新观念，建造全装修住宅。销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析-政策解读与推动政策解读与推动房市金碟 政策三：政策三5、：2008年关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知年关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知完善扶持政策，推广全装修房各地要继续贯彻落实关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见（国办发199972号）和商品住宅装修一次到位实施导则（建住房2002190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析政策解读与推动政策解读与推动房市金碟 政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用从无到6、有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期，从客户的完全不认可到逐渐认可，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析发展情况发展情况房市金碟 精装房市场发展过程简装（毛皮）房一统天下菜单式装修房崭露头角买房送装修成为市场热点装修、毛坯住宅平分市场装修住宅成为市场主流产品90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些建议设施，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。1999年以来，建设部7、开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅，由于开发企业与消费市场双方皆对全装修缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。1999年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见2002年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重显著提升。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步推出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并收到众多企业的模仿。2002年政策商品住宅装修一次到位实施细则经过多年的运作，开发企业对8、装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修为代表形式的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为主流产品。90年代初1997年2000年2005年2007年房市金碟 经过房地产自身的发展和国家政策性的引导，精装房的发展在全国已经展开，一线城市已经进入了相对成熟发展的阶段，其他城市也进入了起步阶段。同时，随着消费者的生活理念和消费理念的发展，对精装房的理解和认识逐步加深，对其接受速度9、也快速提高。2009年2月，中国指数研究院做的关于购房者置业偏好的调查结果显示，北京、上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50。房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析购房者对精装房的接受度购房者对精装房的接受度房市金碟 房市金碟 据数据统计显示，精装房在全国主要城市楼市产品中所占比重正以每年10%的幅度递增。在节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下，在有关政府部门的大力倡导和支持下，精装修房已经日渐成为房产开发主流。在短短数年时间内，精装房已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41，而且10、增长趋势有增无减。调查显示，目前北京成品住宅占到总量的25%，上海占35%，广州占50%以上。随着市民对住房质量要求的不断提高，成品住宅在新建住宅总量中的比例也逐渐加大，大有取代毛坯房交付使用之势。全国主要城市精装房所占比例分析全国主要城市精装房所占比例分析房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析全国主要城市精装房近几年发展状况全国主要城市精装房近几年发展状况房市金碟 全国情况来看，精修比例及数量呈上升趋势，参与的企业越来越多，但大部分企业停留在毛坯加装修层面，或者停留在简单滥用国际品牌托精装档次及项目名气，没有真正去研究。房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析总结总11、结房市金碟 二、标准化体系组成二、标准化体系组成1、批量精装修组织体系、批量精装修组织体系2、批量精装修设计体系、批量精装修设计体系3、批量精装修分级标准体系、批量精装修分级标准体系4、批量精装修成本优化体系、批量精装修成本优化体系5、批量精装修品质管控体系、批量精装修品质管控体系6、批量精装修推广执行体系、批量精装修推广执行体系体体系系组组成成房市金碟 批量精装修组织体系建立批量精装修组织体系建立房市金碟 标准化体系标准化体系-批量精装修组织体系建立批量精装修组织体系建立房市金碟 个人建议精装修组织体系个人建议精装修组织体系标准化体系定义及组成标准化体系定义及组成-批量精装修组织体系批量精装12、修组织体系房市金碟 万科集团成立专门公司万创进行精装修标准研发与推广执行中海集团集团抽调设计精英组成临时项目进行精装修标准研发与推广执行金地集团未成立专门部门，各区域公司自行负责绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行龙湖地产集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行。标准化体系定义及组成标准化体系定义及组成-批量精装修组织体系批量精装修组织体系房市金碟 如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？经常出现的问题经常出现的问题1、精装部品无法深化下去（广州某公司案例广州某公司案例）2、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例）（深圳某公13、司案例）3、设计没考虑批量执行（某冲项目突事件：工艺）（某冲项目突事件：工艺）4、没考虑采购体系实际情况（万科（万科广州某项目广州某项目&北京星河湾）。北京星河湾）。批量精装修设计体系批量精装修设计体系房市金碟 设计管理工厂化执行设计管理工厂化执行主要特征主要特征是生产管理的精细化，分工明确，职责到人；是物料供应的标准化，物料按每件产品每道工序所需进行定时、定点、定额的供应和控制；是现场管理的规范化，现场功能区域划分明确，物料置放统一规范；是设计工艺节点的规范化制图要求。精装工程就可以把每户看做一件产品，按工序的先后进行流水线式的生产，并按工厂化的管理模式进行全方位的管理。批量精装修设计体系批14、量精装修设计体系如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？房市金碟 讨论！讨论！1、我们目前组织构架在批量装修中遇到了什么问题？、我们目前组织构架在批量装修中遇到了什么问题？2、结合以上三种方式哪一种形式更合适企业现阶段需求！、结合以上三种方式哪一种形式更合适企业现阶段需求！房市金碟 建议建议为了更好控制成本及效果，前期可找合适的专业精装单位进行战略合作研发或执行！为了更好控制成本及效果，前期可找合适的专业精装单位进行战略合作研发或执行！房市金碟 精装修标准化体系组建步骤与方法精装修标准化体系组建步骤与方法房市金碟 精精装装产产品品研研发发及及标标准准化化15、流流程程方案立项施工图内部体验样板房内部客户体验应用于产品设计公开客户体验调研标准产品库装修标准分级体系供方资源库工程管理标准库成本规划批量精装修设计体系批量精装修设计体系房市金碟 阶段阶段主要工作内容主要工作内容注意事项注意事项研发立项阶段研发立项阶段根据企业实际情况确定研发计划根据企业实际情况确定研发计划确定研发方式与成果清单、项目标准与企业标准确定、相关费用预算确定研发方式与成果清单、项目标准与企业标准确定、相关费用预算格式无关紧要，基本信息不可缺格式无关紧要，基本信息不可缺研发合作伙伴选择注意点研发合作伙伴选择注意点设计研发阶段设计研发阶段出研发设计图、成本优化分析、样板间施工、软装设16、计出研发设计图、成本优化分析、样板间施工、软装设计批量精装设计可能出现的问题批量精装设计可能出现的问题成本核算时合约部的配合成本核算时合约部的配合内外评估体验阶段内外评估体验阶段企业相关部门评估意见，目标客户调查意见汇总，综合整改研发样板间企业相关部门评估意见，目标客户调查意见汇总，综合整改研发样板间专业与非专业客户问题及角度设计专业与非专业客户问题及角度设计产品应用阶段产品应用阶段实际项目样板应用、合作伙伴确定及成本精算、规模实施实际项目样板应用、合作伙伴确定及成本精算、规模实施相应技术标准明确相应技术标准明确自身组织检查，组织小业主提前开放自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组17、织验收督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识组织各单位共同搞好入伙的质量意识标准化阶段标准化阶段确定标准产品、建立完整技术档案、供方资源优化确定标准产品、建立完整技术档案、供方资源优化考查合作伙伴，建立战略合作、标准套用说明考查合作伙伴，建立战略合作、标准套用说明房市金碟 批量精装修设计体系批量精装修设计体系房市金碟 批量精装修设计体系批量精装修设计体系123房市金碟 批量精装修设计体系批量精装修设计体系-研发基地研发基地花一次钱，把所有问题解决。不要在每个项目上重复修改花费，时间成本太大，也很被动花一次钱，把所有问题解决。不要在每个项目上重复修改花费，时间成本太大，也很被动18、（龙岗案例）（龙岗案例）要要改变的观念改变的观念房市金碟 设计调研意义：设计调研意义：精装设计标准体系建设中非常重要环节，它是一切工作的开始与原点现状：大现状：大部分项目没有做调研或只是走走过场，没有公司形成很系统的管理流程万科对客户分类：万科对客户分类：在客户群中，比重最大的是中青年客户群，即年龄在2550岁之间的人群。大部分都已拥有较为稳固的家庭组成和较为稳固的家庭组成和较为稳定的收入，自然而然就成为了住宅市场的购买主力军。因此对于这部分客户群需求的研究显得格外重要。在大量入户和问卷调研的基础上，对于中青年客户群的居住需求进行较为详细的总结，希望对于住宅的开发和设计者能有所启迪。以购买住宅19、的家庭作为研究的 基本单位，并结合各个年龄段的不同特点，进一步将中青年客户群划分为3个组成部分：丁克型家庭、成熟型家庭和扩展型家庭。批量精装修设计体系批量精装修设计体系-设计调研设计调研房市金碟 设计调 研案例分享设计调 研案例分享1、万科营销部与设计管理部入户调查、万科营销部与设计管理部入户调查2、研发产品及客户特征分析、研发产品及客户特征分析3、丁克产品案例、丁克产品案例、完成后实景完成后实景批量精装修设计体系批量精装修设计体系-设计调研设计调研房市金碟 批量精装修设计体系批量精装修设计体系-样板间展示样板间展示三大样板设计、打消客户消费疑虑三大样板设计、打消客户消费疑虑1、实景精装样板间20、设计、实景精装样板间设计2、交楼标准样板间设计、交楼标准样板间设计3、工法房设计、工法房设计房市金碟 主要目的：加上软装的氛围营造、提高客户现场感受，促进销售注意点：软装风格有一定引导性，根据主流客户情况来搭配，标准开发时，可考虑浅色、中色系、深色系三套方案批量精装修设计体系批量精装修设计体系-样板间展示样板间展示实景精装样板间设计实景精装样板间设计房市金碟 交楼标准样板间设计交楼标准样板间设计主要目的：明确精装修标准范围，交房时实际效果参考。注意点：产品施工及相关产品细节一定要处理到位，保持现场清洁很重要批量精装修设计体系批量精装修设计体系-样板间展示样板间展示房市金碟 工法房设计工法房设计21、通过工法样板房的展示，将装修用材及品牌详尽的呈现在购房者眼前，打消购房者对工程质量及产品质的疑虑1、三大样板房全面展示、三大样板房全面展示开关品牌厨具品牌收纳系统配件分解展示-批量精装修设计体系批量精装修设计体系-样板间展示样板间展示房市金碟 如何选择设计合作伙伴？如何进行设计管理？如何选择设计合作伙伴？如何进行设计管理？精装修设计对设计管理及合作单位要求很高，不能用轻易用以前设计概念样板房的设计团队。管理及考察重点是：对工厂化产品了解情况、施工工序熟悉程度，产品与现场容差处理，对材料、制造供应链研究，考虑批量执行什么样的设计不能做，总之要做到设计是可控的。批量精装修设计体系批量精装修设计体系22、房市金碟 如何选择设计合作伙伴？如何进行设计管理？如何选择设计合作伙伴？如何进行设计管理？精装修设计是可控设计，是一体化设计精装修设计是可控设计，是一体化设计全装修住宅开发最重要的一个衔接点建筑设计、室内设计与精装部品设计的一体化。设计与精装部品生产的衔接是现今成品房建设最薄弱的环节，所以，建筑设计、室内设计与精装部品设计之间的模糊地带一定要清晰化。批量精装修设计体系批量精装修设计体系房市金碟 批量精装修设计体系批量精装修设计体系-批量精装修户型设计与收纳设计批量精装修户型设计与收纳设计讨论讨论1、我们企业应如何做设计研发？、我们企业应如何做设计研发？2、研发基地如何解决？。、研发基地如何解决23、？。房市金碟 批量精装修设计体系批量精装修设计体系-批量精装修户型设计与收纳设计批量精装修户型设计与收纳设计从万科从万科U5谈我们能看到了什么？谈我们能看到了什么？房市金碟 从万科从万科U5谈我们能看到了什么谈我们能看到了什么U5，即Unit Integration，是单元一体化的英文解释。“U5U5精装精装”并非简单的毛坯装修非简单的毛坯装修，而是通过对人日常生活的洞悉日常生活的洞悉，针对性“量身定做量身定做”人性化的合理家居空间，并以系统全面的解决方案系统全面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术24、性更高。批量精装修设计体系批量精装修设计体系-批量精装修收纳设计批量精装修收纳设计房市金碟 各收纳空间客户需求分析的原理各收纳空间客户需求分析的原理有鞋柜放鞋子临时摆放物品（如包，钥匙等）鞋柜有大小不同的区格存放杂物,雨伞,运动用品能照镜子能坐着穿鞋子必要需求必要需求弹性需求弹性需求必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强需要为客人预留34双鞋子的放置空间弱式需求弱式需求无可用性依次降低可用性依次降低惊喜需求惊喜需求折叠穿鞋椅玄关至少能容纳30双鞋子玄关能临时摆放钥匙、包和餐厅临时物品等，理想的摆放方式放在鞋柜台面有老人或者小孩的家庭对坐着穿鞋子要求高房市金碟 各收纳空间客户需25、求分析的原理各收纳空间客户需求分析的原理必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作顺手地柜好放东西，容易放取地柜好放东西，容易放取吊柜好放东西，容易放取吊柜好放东西，容易放取强力排烟机双眼煤气罩锅罐,盘碗,刀叉独立收纳尽可能多的储藏空间双水槽留微波炉,电饭煲摆放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜插座带有开关两个水龙头，其中一个带有净水器,一个可伸缩龙头大水槽,水槽上有个滤水的支架洗碗机弱式需求弱式需求垃圾桶放在地柜垃圾处理器可用性依次可用性依次降低降低必要需求弹性需求必要需求弹性需求惊喜需求惊喜需求电视、临时坐椅垃圾桶放在比较隐蔽26、的地上，使用方便，清洁也方便大操作台魅力足调味品、刀具等放台面，还能放3-4个盘子厨房厨房：顺手更重要，整洁在其次房市金碟 各收纳空间客户需求分析的原理各收纳空间客户需求分析的原理必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强干湿分区淋浴区设浴品摆放洗涑用品收纳尽可能多的储藏空间洗涤用品收纳高电源位洗盆收纳毛巾、衣物挂放双手纸盒两个淋浴龙头，其中一个手柄式大水盆报刊架，坐便旁置物台弱式需求弱式需求淋浴间设置淋浴坐位可用性依次可用性依次降低降低必要需求弹性需求必要需求弹性需求惊喜需求惊喜需求音乐影视播放最好置于盆柜上方设置镜柜便于拿放。卫生间卫生间：干净易于清洁置于盆柜下方房市金碟 各27、收纳空间客户需求分析的原理各收纳空间客户需求分析的原理必要性依次增强必要性依次增强魅力性依次增强魅力性依次增强男女分区季节分区衣裤收纳收纳格抽屉拉蓝高格带锁抽屉领带格照明灯包具、帽子收纳穿衣镜、升降衣架弱式需求弱式需求饰品屉可用性依次可用性依次降低降低必要需求必要需求弹性需求弹性需求惊喜需求惊喜需求保险柜可设2-3个收纳内衣裤，袜子主卧主卧：衣柜强大收纳毛制衣物收纳被褥，行李箱收纳文件、证件收纳房市金碟 收纳系统的精细化设计收纳系统的精细化设计人体工程学分析运用：玄关厨房：玄关厨房衣帽间衣帽间卫生间卫生间家政阳台必要功能家政阳台必要功能房市金碟 玄关玄关精细划分玄关空间（提供可收纳50-60双28、鞋的玄关收纳）玄关收纳的内部划分充分考虑了各种收纳需求，相同体积可多储藏约30%的鞋子，还可收纳其他家具用品，满足储物需求。对外观和展示的关心，又使它超越了简单的收纳功能，成为进入家门的第一道亮丽风景线。打开状态玄关柜体设计符合人体工程学，让您轻松收纳鞋物身高和收纳物,高度的关系独立玄关设计，起着承上启下的作用，具有复合功能使用特点，是家务流线、起居流线、客访流线的起始；室内与室外分隔的介质空间，满足保护家庭生活私密性的空间功能诉求。自由组合的收纳空间可自由拆装的层板，根据收纳需要调整板间高度，也方便日常清理，小空间大创意。模块化组合按空间实际需要在鞋柜旁预留有换鞋座位空间，方便家人特别是老人29、和小孩换鞋时使用。1.玄关柜采用模块化的设计形式2.根据不同的功能区域,划分出不同的模块3.玄关柜的总高度为2400MM4.柜体模块在柜门关闭后,宽度的摸数分别为:450MM,600MM,900MM5.柜体模块高度的摸数根据功能需要,设定了不同的高度房市金碟 某项目某项目玄关设计玄关设计玄关柜收纳：应季鞋、换季鞋、雨具、皮包、长短靴、体育用品、书报、钥匙、信笺帐单、小物品。隔板为活动层板，不同时期改变不同的收纳形式。青年、老年、儿童鞋收纳分区（右下格：青年持家为拖鞋收纳，其余时期为儿童鞋收纳。）青年持家房市金碟 符合人体工程学的柜体结构厨房主要装饰材料墙面、地面瓷砖采用易擦洗的地砖，方便日常清30、洁打理。耐磨耐滑，减少日常意外伤害。易于清理的面饰材料柜门、台面8585cm铝扣板天花大水槽便地将锅碗瓢盆一次放入。筷子，汤勺，烹饪工具等频繁使用之物放入抽屉内随时都可轻松取用，较大烹饪用具放置在煤气灶下柜中，可随时取用。不常用的厨房用品收纳区域储藏功能强大，常用不常用的、锅碗瓢盆都有分别放置的区域。轻松解决厨房收纳。完备的储物空间放置常用的厨房用品，取用方便。850mm的台面高度，考虑亚洲人的操作习惯。700mm的柜间高度，不易碰头，操作方便满足女性身高要求，易于取放更适合使用的后移柜体踢脚板，使站立更舒适。PVC材质，可拆卸，方便清洁，又防潮。厨柜是参照东方人特别是女性的身高及使用习惯来进31、行设计的，细节处都考虑周到。采用铝扣板，轻松抵抗油烟的侵蚀，不易变形，方便清理高密耐磨柜门面材、海丽石台面，高强度、耐腐蚀厨房厨房厨房紧接餐厅，方便日常生活，每日餐饮下厨可与餐厅形成最近距离的互动。合理的厨房家务流线，料理也可轻松从容；独立厨房布置，不与起居流线、访客流线打搅，油烟问题也可完美解决。房市金碟 某项目某项目厨房收纳设计厨房收纳设计洗涤区烹饪区厨房考虑充足收纳空间流畅合理的操作流程科学合理得分区有小孩家庭考虑婴儿用品的独立存放及消毒用具存放吊柜考虑老人使用方便设计下拉式菜蓝刀具置于儿童不易触碰处操作区房市金碟 某项目某项目厨房收纳设计厨房收纳设计房市金碟 卫生间主要装饰材料的功能体32、现布局方便实用，人性化的卫浴空间细腻的功能化设计，使您充分享受居家的温情。金属扣板XX 地砖根据人体工程学验证台面最适合高度应与使用人的身高相配合。身高（cm)510(cm)为了将腰部的负担减到最小。台面的大至高度为：防止长期潮湿的侵蚀采用易擦洗的地砖，方便日常清洁打理。耐磨耐滑，减少日常意外伤害。卫生间卫生间卫生间实现两分离，并融入家政空间，使用功能齐全，可满足多人同时使用；于整个流线的中间区域，方便使用，为夜间起居提供了便利；入口设置隐蔽且可保证通风良好。干湿分区大面镜 柔和明亮的采光独立家政空间整体卫浴，作为家中最为休闲私密的卫浴空间，最忌讳因为单项卫浴产品拼凑而导致与整体环境格格不入，33、定制化整体卫浴已步入您的家。不需要自己丈量尺寸、画图纸，只要明确自己所需即可。定制卫浴绝不是指定制单项产品，而是广义到整体卫浴空间和环境。房市金碟 某项目卫生间收纳设计某项目卫生间收纳设计功能精细划分的卫浴空间房市金碟 衣帽间衣帽间功能精细划分的衣帽间空间衣帽间整合了原设计的多个衣帽柜，以节省空间增大储藏量。衣物按男女不同的使用功能设计，合理分类收纳，让使用更加的舒适流畅。衣帽间整合了原设计的多个衣帽柜，以节省空间增大储藏量。衣物按男女不同的使用功能设计，合理分类收纳，让使用更加的舒适流畅。衣帽间收纳，内部划分充分考虑了各种收纳需求，可按男女.季节等划分，与相同体积衣柜相比可多储藏约30%的衣34、物。房市金碟 将洗手盆和洗衣机整合在一个台柜内将洗手盆和洗衣机整合在一个台柜内洗手盆下方的空间做一个储藏柜，收纳部分日用品和清洁用品，挂衣架。门板上设计洗衣板收纳。墙面上设置金属挂网增加清洁用品收纳家政阳台,由餐厅进入。可做一阳台柜内嵌洗衣机及小洗盆,既节省空间又方便洗晒家政阳台家政阳台房市金碟 某地产项目门厅玄关空间人性化与收纳某地产项目门厅玄关空间人性化与收纳门厅作为住宅的入口空间，设计要求相对完整，而且也可形成过度空间，有利于增强住宅内部空间的层次感。物品也需要储藏空间，体现门厅的储藏收纳作用。玄关系统考虑到业主从一进门挂钥匙扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋等一系列的动作。可现在大部分户型门厅设35、计很不完整。房市金碟 某项目厨房设计某项目厨房设计厨房系统收纳至关重要，合理分区分类摆放能让杂乱物品有序，食品备用区、厨具存放区、清洗区、准备区和烹饪厨房系统收纳至关重要，合理分区分类摆放能让杂乱物品有序，食品备用区、厨具存放区、清洗区、准备区和烹饪/烘烤区烘烤区房市金碟 案例：某企业户型及收纳设计分析案例：某企业户型及收纳设计分析房市金碟 精装设计风格研发精装设计风格研发风格即为人，代表着一种生活方式，精装设计风格研发是难点，中低端客户更趋向功能，中高端客户会注重风格等文化性营造可从结合社会发展来分析客户心理从而推断对风格的选择简约主义风格简约主义风格自然主义风格自然主义风格创意主义风格创意36、主义风格经典主义风格经典主义风格宫廷主义风格宫廷主义风格混搭主义风格混搭主义风格房市金碟 精装设计风格研发精装设计风格研发风格即为人，代表着一种生活方式，精装设计风格研发是难点，中低端客户更趋向功能，中高端客户会注重风格等人文性营造，可从结合社会发展来分析客户心理从而推断注流客户对风格的选择房市金碟 精装设计风格研发精装设计风格研发简约主义风格简约主义风格-源自压力下的风格源自压力下的风格房市金碟 精装设计风格研发精装设计风格研发自然主义风格自然主义风格-心灵回归心灵回归房市金碟 精装设计风格研发精装设计风格研发创意主义风格创意主义风格-骨子里的概念居所骨子里的概念居所房市金碟 精装设计风格研37、发精装设计风格研发经典主义风格经典主义风格-极致唯美生活哲学极致唯美生活哲学房市金碟 精装设计风格研发精装设计风格研发宫廷主义风格宫廷主义风格-欧式贵族生活欧式贵族生活房市金碟 精装公寓设计案例精装公寓设计案例工厂化施工大一房工厂化施工大一房工厂化施工小一房工厂化施工小一房工厂化施工大一房松下工厂化施工大一房松下房市金碟 批量精装修标准体系批量精装修标准体系分级体系的制作目的准确定位产品分级标准在项目配置上体现差别有效应用在各实际项目客户客户效率效率定义：定义：通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分进行匹配，形成完整的装修标准分级体系。意义：意义：在分级体系建立时38、通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生受益最大化，即客户满意度最大化。房市金碟 五、批量精装修标准体系五、批量精装修标准体系如何确定企业精装分级标准？找准定位是关键！如何确定企业精装分级标准？找准定位是关键！对于不同企业，由于其定位不一样，在精装标准体系搭建中，确定核心的产品非常重要，考虑未来主要开发的项目定定、地理位置等房市金碟 五、批量精装修标准体系如何确定企业精装分级标准？五、批量精装修标准体系如何确定企业精装分级标准？万科：丰田汽车的定位，强调性能及性价比，不会做太高的精装标准，一般会控制在3500元以内星河湾等部分地产以定位高端精装，强调产品的品质与个性，打造全装修豪宅。39、房市金碟 分级体系的制作方法客户定位描述分级分级客户特征关键词S（2500-3500）客户较多的为国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员，对于生活空间的舒适度要求高，需要完善的生活功能配置，同时需要有顶级配置的卫浴，电气，橱柜品牌来满足对于奢华生活的追求。A（1600-2500）客户里较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。品牌希望提供较为高端的产品。他们中大多数人属于品牌/风格追随者。B（1200-1600）领先级客户多为成熟白领二次置业，3口之家的可能性较大。因此这类客户对于全装修房的要求是厨卫功能40、和储藏功能须要更加丰富和人性化，对于品牌则希望提供中高档产品。智能化的卖点非常能打动这类客户。比较注重实用功能，注重装修质量，装修房内产品配置不盲从品牌。C（800-1200）先进级客户多为城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中的是全装修房的省事，省钱。对装修房的价格最为敏感，对于全装修的部品要求是满足基本生活需求即可，对于品牌的要求不高，讲究功能与实用?高端品牌高端品牌?功能丰富功能丰富?追求风格追求风格?不盲从品牌不盲从品牌?人性实用人性实用?价格敏感价格敏感?简单实用简单实用?顶级品牌顶级品牌?功能完善功能完善?追求奢华追求奢华房市金碟 万科通用标准分级体系万科通用标准分级体系产品力41、指数一览表产品力指数一览表区间分项1-34-67-9设备系统设备系统国产品牌分体空调进口品牌分体空调，地暖冰箱中央空调、地暖、净水、软水、音响系统循环热水系统、双开门制冰冰箱、洗衣机厨房系统厨房系统国产品牌，基础配置，国产五金件，丽加石，脱排、灶具二件套国产品牌，抽屉、拉篮等简单配置，米兰石、三件套，进口品牌，抽屉、拉篮等细致配置，米兰石或进口石材、四件套或者以上，电器赠送卫浴系统卫浴系统简单品牌洁具，一般五金配件，开关面板一般品牌洁具，细致五金配件，中高档面砖高档品牌洁具，细致高档五金配件，中高档面砖或石材智能系统智能系统简单可视对讲，无智能设备,一般品牌开关面板彩色可视对讲、简单集成控制系42、统、中高档品牌开关面板多处可视对讲系统，先进集成智能控制系统，高档品牌开关面板灯光系统灯光系统一般照明背景光、藏光等多种照明，简单智能照明系统高档酒店式多种情景智能照明系统收纳系统收纳系统简单收纳设置，简配五金配件丰富收纳设置，中高档细致的五金配件丰富收纳设置，高档细致的五金配件，优秀的柜门处理工艺厅房系统厅房系统强化复合木地板，部分面砖处理，复合踢脚、门系统，品牌五金实木复合木地板、部分用高级面砖或石材，复合踢脚、门系统，品牌五金实木复合木地板、部分用石材，实木贴皮踢脚、门系统，高档五金视觉设计视觉设计清新、简洁典雅豪华房市金碟 万科通用标准分级体系万科通用标准分级体系各级部品的配置重点基础43、型生活舒适型生活享受型生活奢华型生活C级B级A级S级功能完善功能完善心理需求心理需求通过调研数据，来指导各个价格段内的部品配置，低端客户为价格取向，高端客户为风格价值取向房市金碟 五、批量精装修标准体系五、批量精装修标准体系案例一：某企业案例一：某企业A级标准级标准房市金碟 五、批量精装修标准体系五、批量精装修标准体系案例二：案例二：某企业某企业B1级标准级标准某企业某企业B2级标准级标准某企业某企业C级标准级标准房市金碟 五、批量精装修标准体系五、批量精装修标准体系其它大部分企业没有进行精装配置标准分级，更无体系可言，而是根据项目情况针对性处理，是否成功取决于当时的团队能力，很容易出现异常情44、况，其它大部分企业没有进行精装配置标准分级，更无体系可言，而是根据项目情况针对性处理，是否成功取决于当时的团队能力，很容易出现异常情况，易居关于易居关于地产高端项地产高端项目报告目报告可以对比不同开发企业做法。可以对比不同开发企业做法。世茂滨江花园Poggen pohl西溪蝶园 嘉裕君玥公馆 徒生花园 房市金碟 六、批量精装修成本优化体系六、批量精装修成本优化体系精装修成本控制与优化是各企业最关注也是最难的工作之一，主要从几方面进行考虑精装修成本控制与优化是各企业最关注也是最难的工作之一，主要从几方面进行考虑1、确定精装标准（一般控制在售价的10%-15%左右）2、一体化合理的设计（尽量按工厂45、标准化模数设计，提前考虑规模 化施工）3、合理分配成本，客户关注点要投入多成本4、良好的供应链整合是控制成本关健5、强有力制度保障房市金碟 案例：某企业成本优化体系案例：某企业成本优化体系XX产 品 配置标准产 品 配置标准玄关玄关客厅客厅厨房厨房卫生间卫生间主卧主卧客卧客卧阳台阳台部品配置部品配置部品品牌部品品牌标配标配地面：达利米黄墙面：乳胶漆天花：轻钢龙骨石膏板天花地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带装饰背景墙地面：山西黑石材墙面：冠军瓷砖天花：轻钢龙骨铝扣板天花海尔厨房电器三件套厨房灯具主卫墙地面：达利米黄石材客卫墙地面：冠军瓷砖天花：轻钢龙骨铝扣46、板天花科勒洁具摩恩五金卫生间灯具地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆，局部墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：乳胶漆地面：蒙娜丽莎瓷砖墙面：外墙涂料天花：外墙涂料阳台灯具橱柜、浴室柜、玄关柜、主卧衣柜厨房电器三件套卫生间洁具及五金木饰面材料：三聚氢胺选配选配客卫墙地石材组合洗衣盆拖把池热水器柜体：内门：厨房电器：方太厨盆及龙头：摩恩洁具：科勒卫生间五金：摩恩地板：大自然/圣象瓷砖：蒙娜丽莎/冠军成本分配比例1050 1260 9823 11554 514113778 10201131882714 11848.3649703.78123.04 三室47、两厅两卫xx衣柜玄关柜橱柜浴室柜门单价(元/M2)厨盆含龙头洁具柜体厨房电器地板工程造价面积模板户型产品系列XX产 品 成 本 模 型XX产 品 成 本 模 型房市金碟 A15-1 产 品 配置标准产 品 配置标准玄关玄关客厅客厅厨房厨房卫生间卫生间主卧主卧客卧客卧阳台阳台部品配置部品配置部品品牌部品品牌标配标配地面：意大利米黄石材墙面：乳胶漆天花：轻钢龙骨石膏板天花地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆，局部墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带装饰背景墙地面：巴西紫水晶/山西黑石材墙面：金刚米黄石材天花：轻钢龙骨单铝板天花厨房电器三件套厨房灯具地面：意大利米黄石材墙面：金刚米黄石材天花：48、轻钢龙骨单铝板天花洁具、五金卫生间灯具地面：实木复合地板墙面：乳胶漆，墙纸天花：局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带主卧背景墙地面：沙比利实木复合地板墙面：乳胶漆天花：乳胶漆地面：地砖墙面：外墙涂料天花：外墙涂料洗衣台面阳台灯具橱柜、浴室柜、玄关柜、主卧衣柜厨房电器三件套卫生间洁具及五金木饰面材料：实木贴皮空调热水器选配选配墙纸拖把池客卧衣柜洗衣机柜体：博洛尼内门：博洛尼厨房电器：西门子厨盆及龙头：摩恩洁具：科勒地板：大自然/圣象空调：松下/海尔1549.5 192134.9 38.9%602.7 74737.4 16.4%253.7 31456.1 44.7%693.1 85941.4 124三49、房两厅两卫1395.9 206824.9 35.8%499.9 74071.1 16.2%225.8 33456.1 48.0%670.2 99297.7 148.17四房两厅两卫折合单方总额所占比例折合单方总额所占比例折合单方总额所占比例折合单方总额合计合计定制收纳木作定制收纳木作洁具及家电洁具及家电精装精装A15-1标准产品成本模型A15-1标准产品成本模型建筑面积建筑面积户型户型房市金碟 六、批量精装修成本优化体系六、批量精装修成本优化体系如何进行成本管控？如何进行成本管控？分判模式分判模式由装饰公司总包的模式装饰数个独立分包模式装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式材料设备的集中采购、与50、各合作的单位的战略合作甲供材甲供材关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式关于石材等非工厂产品的供应模式关于材料损耗的特别提醒万科等企业主要精装部品由集团形成超级战略供应商，整合产业链降低成本与风险。分为全木做、单产品、主材供应商及总包方等装饰施工招标的注意事项装饰施工招标的注意事项当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？编制完善的工程量清单、对于甲供材税费等的考虑房市金碟 批量精装修成本优化体系批量精装修成本优化体系？如何管控精装木制品成本？如何管控精装木制品成本？品牌、材料、五金、制作工艺均需要做详细了解，才能最终控制成本！案例：厨房柜体板材门板相关五金台面与电器房市金碟 批量精装修成本51、优化体系批量精装修成本优化体系出台对应的制度或采用有经验的总包方出台对应的制度或采用有经验的总包方成品保护成本要引起关注部品部品入户门、室内门责任方责任方木门安装单位（房门钥匙移交后由装修单位负责）标准做法标准做法成套木门出厂时已做好门扇内外三层保护（薄膜+苯板+静电膜）；门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露；锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止其碰伤木门木门门套阳角用3厘夹板做护角保护，高度不小于1.5m保洁要求保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。不得用金属工具铲擦门扇表面，防止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘即可。房市金碟 部品部品木地板责任方责52、任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做法标准做法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要求保洁要求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面批量精装修成本优化体系批量精装修成本优化体系出台对应的制度或采用有经验的总包方出台对应的制度或采用有经验的总包方成品保护成本要引起关注房市金碟 部品部品橱柜责任方责任方橱柜安装单位负责53、材料铺设，装修单位负责维护。标准做法标准做法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。批量精装修成本优化体系批量精装修成本优化体系出台对应的制度或采用有经验的总包方出台对应的制度或采用有经验的总包方成品保护成本要引起关注房市金碟 七、批量精装修品质管控体系建立相关检验标准体系七、批量精装修品质管控体系建立相关检验标准体系GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范建筑装饰装修工程质量验收规范GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范建筑地面工程施工质量验收规54、范DB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准上海市住宅装饰装修验收标准各地政府发布的各地政府发布的分户验收标准分户验收标准实用的检验标准是实用的检验标准是菜单式问题清单菜单式问题清单房市金碟 七、批量精装修品质管控体系七、批量精装修品质管控体系建立业主全程参与的服务体系建立业主全程参与的服务体系业主开放日与入伙接待?业主提前看楼的重要性?为业主开放日做一个详细策划?对待个性化变更要求的态度?为入伙接待做一个详细策划?倾听客户的投诉?经常性地做点总结，入伙后也总结一下房市金碟 七、批量精装修品质管控体系七、批量精装修品质管控体系案例：深圳某企业体系介绍案例：深圳某企业体系介绍房市金碟 八55、精装修标准推广执行体系八、精装修标准推广执行体系召开会议召开会议公司文件公司文件推广细则推广细则应用监督应用监督1、发布精装标准产品发布应用的通知1、发布精装标准产品发布应用的通知2、规定应用的职责。2、规定应用的职责。1、准备推广的各项细则和应用文件产品标准物料表产品标准施工图产品标准工艺节点图标准产品推广细则1、准备推广的各项细则和应用文件产品标准物料表产品标准施工图产品标准工艺节点图标准产品推广细则1、确定会议时间1、确定会议时间地点及目的地点及目的2、发布标准、参2、发布标准、参观或讲解模板房观或讲解模板房跟踪优化跟踪优化1、各分子公司结合标准进行实际项目应用，并按要求加强执行力度156、各分子公司结合标准进行实际项目应用，并按要求加强执行力度2、打通营销环节，推广全精装优点、理念2、打通营销环节，推广全精装优点、理念1、执行过程中收集分子公司及客户反馈信息1、执行过程中收集分子公司及客户反馈信息2、分析反馈情况对标准进行优化2、分析反馈情况对标准进行优化若标准的规范性及管理不到位会出现如下问题若标准的规范性及管理不到位会出现如下问题1、分子公司理解不透被动执行，造成执行脱节1、分子公司理解不透被动执行，造成执行脱节2、职责不清，监控不力，人为因素造成执行偏差2、职责不清，监控不力，人为因素造成执行偏差1、推广流程设计1、推广流程设计房市金碟 ZYJZ-001(IDU)2 057、 0 8 年 1 2 月 1 2 日万科根据区域各公司精装房推进情况，第一批发布深圳区域标准化精装万科根据区域各公司精装房推进情况，第一批发布深圳区域标准化精装三个产品等级的三个产品等级的4款精装修产品。款精装修产品。?A6-1?A10-1?A10-2?A15-1房市金碟 案例：万科精装标准化产品推广细则案例：万科精装标准化产品推广细则ZYJZ-001(IDU)2 0 0 8 年 1 2 月 1 2 日房市金碟 像卖汽车一样卖房子像卖汽车一样卖房子-产品说明书产品说明书vanke深圳区域精装修标准化产品说明书ZYJZ-001(IDU)2 0 0 8 年 1 2 月 1 2 日房市金碟 Thanks!房市金碟