1、版权声明版权声明本文仅供客户内部使用，版权归上海一联投资有限公司所有，未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。城市综合体研究案例城市综合体研究案例城市综合体研究案例城市综合体研究案例2010年8月目录目录目录目录ContentsContentsContentsContents国内城市综合体案例国内城市综合体案例1 1香港城市综合体案例香港城市综合体案例2 2日本城市综合体案例日本城市综合体案例3 3深圳华润中心上海西郊百联上海万达广场青衣城朗豪坊太古广场东京中城福冈博多运河城大阪难波城3深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心项目位于2、深圳地王金融圈集商业、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，深圳规模最大，品质最高的综合建筑群。物业形态：万象城5A甲级写字楼华润大厦君悦酒店酒店式公寓室外娱乐休闲广场总建筑面积：约55万m2总投资：40亿港币深圳唯一的 SUPER HOPSCA深圳唯一的 SUPER HOPSCA18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Rel）体验时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳City Value奥林匹克标准真冰溜冰场华润大厦：?出租率接近100?40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约，包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等世界500强企业。万象3、城：?已接待顾客2000多万人次，?商场出租率达97，一年销售总额达到10亿元。?顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一华润中心一期获得巨大成功！定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心内购物中心内购物中心内购物中心?深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心发展商：华润集团设计单位：美国RTKL建筑师事物所4、规模：总建筑面积18.8万平方米，营业面积12万平方米，地下2层、地上5层、停车位1030个；商铺近300家定位：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心开业时间：2004年12月开业项目简介项目简介万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作的良好外部条件的良好外部条件的良好外部条件的良好外部条件万象城地处深圳金融商贸核心区域，与深圳市标志性建筑“地王大厦”隔街相对，毗邻深圳证券交易所、中国人民银行、深圳发展银行5、香格里拉、彭年希尔顿、丽晶等酒店；核心商圈内人流量大，以收入较高的写字楼人群为主商圈简介商圈简介万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心和娱乐综合需求的时尚购物中心和娱乐综合需求的时尚购物中心和娱乐综合需求的时尚购物中心目标消费者目标消费者周边写字楼白领中高收入的深圳居民外地游客娱乐低档高档购物娱乐低档高档购物万象城目标消费群构成深圳高收入居民周边写字楼白领外地游客市场定位市场定位中上档次的现代化购6、物中心协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素文化要素：自由、时尚、和谐、共享宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城效果共同营造出万象城效果共同营造出万象城效果共同营造出万象城“自由自由自由自由”、“时尚时尚时尚时尚”、“舒适舒适舒适舒适”的购物氛围的购物氛围的购物氛围的购物氛围万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物万象7、城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所娱乐,17%,购物,52%餐饮,31%,各商业功能面积比各商业功能面积比各商业功能商户数量比各商业功能商户数量比娱乐,9%购物,80%餐饮,11%万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档8、次较高主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占比为面积占比为面积占比为面积占比为52%52%52%52%主力店39%次主力店13%其他 48%B1F购物万宁1-2F购物Esprit1F购物NOVO5F餐饮美乐汇美食广场4F购物生活本色4F购物运动1004F购物顺电次主力店次主力店B1购物Ole4F休闲娱乐冰纷万象冰场3-4F休闲娱乐嘉禾影城5F餐饮王子饭店B1-3F购物芮欧百货楼层楼层业态业态主力店主力店主力店、次主力店面9、积占比主力店、次主力店业态及楼层主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态及楼层通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效补充效补充效补充效补充科学安排开发节奏，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。科学安排开发节奏10、，首先以商业和写字楼为切入点弥补市场空白，赢得良好口碑，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅提高单位土地面积的价值。华润中心超越普通房地产开发模式，以购物、休闲、娱乐、运动等多重功能的互补共赢为主要经营模式，以城市运营的高度，实现了复合地产的最高境界。开发节奏开发节奏地理位置地理位置华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润帝王财富圈，未来可持续发展。华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润帝王财富圈，未来可持续发展。运营城市运营城市华润中心成功原因分析华润中心成功原因分析华润中心成功原因分析华润中心成功原因分析16上海西郊百联上海西郊百11、联西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边西郊百联位于城市扩散和人口导入的长宁西部区域，周边25252525万人口的中高档社区为百联提供了充足的客源万人口的中高档社区为百联提供了充足的客源万人口的中高档社区为百联提供了充足的客源万人口的中高档社区为百联提供了充足的客源25万人口中高档社区西郊百联西郊百联西郊百联购物中心西郊百联购物中心 位于上海西郊的长宁区新泾地区，由美国捷得建筑设计事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计，是百联集团首个也是国内第一个开放式的社区型购物中心12、，上海市西区一个重要的商业地标地下2层；地表4层建筑层数建筑层数24米建筑高度建筑高度楼顶与地下共约600个停车位停车位约3000平米园林景观中心广场园林景观中心广场约6万平米营业面积营业面积约10.9万平米建筑面积建筑面积约3.4万平米占地面积占地面积2004年11月28日开业时间开业时间上海市仙霞路88号项目地址项目地址西郊百联购物中心项目名称项目名称西郊百联采用开放式空间布局，是国内首个开放式社区型购物中西郊百联采用开放式空间布局，是国内首个开放式社区型购物中西郊百联采用开放式空间布局，是国内首个开放式社区型购物中西郊百联采用开放式空间布局，是国内首个开放式社区型购物中心，为顾客提供全新13、的购物空间心，为顾客提供全新的购物空间心，为顾客提供全新的购物空间心，为顾客提供全新的购物空间开发式的空间布局是西郊百联最大的特色开发式的空间布局是西郊百联最大的特色开发式的空间布局是西郊百联最大的特色开发式的空间布局是西郊百联最大的特色?购物中心的中央是一个椭圆型的开敞空间，平台、走廊、天桥的穿插和建筑体量的进退使这里充满了生机与活力。?室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，形成了强烈的空间感，流通的空间也使室内外的景观融为一体。?室外步行街上的植栽与中心广场的树林、水景、建筑、弧型走廊相映成趣，形成层次丰富，步移景异的空间效果，增强了顾客在购物过程中的情趣。丰富的建筑空间变化14、成为城市空间的一部分，融入到当地居民的生活之中。室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，室内不同形式的商铺与中心的开敞广场产生空间上的联系，形成了强烈的空间感形成了强烈的空间感形成了强烈的空间感形成了强烈的空间感西郊百联哑铃状业态布局，方便客流在主力店以及中西郊百联哑铃状业态布局，方便客流在主力店以及中西郊百联哑铃状业态布局，方便客流在主力店以及中西郊百联哑铃状业态布局，方便客流在主力店以及中小店铺穿梭分散，带来更多商机小店铺穿梭分散，带来更多商机小店铺穿梭分散，带来更多商机小店15、铺穿梭分散，带来更多商机?哑铃状布局，一条由中小零售业组成的露天商业街连接两端的主力店。客流在主力店中汇集又在中小店铺中分散，客流穿梭的过程中带来更多的商机和展示。?业态分布业态分布1）业态分布面广；2）无论是环形室内购物街，还是室外商业步行街，都汇集了精品百货、专业商场、休闲餐厅、社区服务、品牌专卖、大型生活超市、各色餐馆、娱乐大本营、大型专卖超市等，将为每一位光顾西郊购物中心的顾客提供全新的体验和满足。3）主力店置于两端，平衡整个购物中心人流。世纪联华友谊百货经营业态比例（面积）经营业态比例（面积）经营业态比例（面积）经营业态比例（面积）业态比例（面积）1%10%8%41%16%14%1016、%龙头主力店专卖店主题餐饮专业卖场娱乐健身大型餐饮综合服务1481上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家社区服务社区服务84870天一大酒楼等2家大型餐饮大型餐饮106111世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家娱乐健身娱乐健身105848永乐家电、特力屋（内地第一家）、迪卡侬专业卖场专业卖场148320必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家主题餐饮主题餐饮169872ESPRIT、ELLE亨德利、佐丹努、优依库等60家专卖店专卖店4125013友谊百货、世纪联华主力店主力店占比占比面积面积代表代表业态业态?在其开业一年之际已出租率100并且商铺租金高达8元/17、平方米/日，而周边大商场商铺租金仅2-3元/平方米/日。开业一年来平均日客流量为58万。1F1F1F1F业态布局业态布局业态布局业态布局01 得一大药房 02 迪卡侬运动专业02 迪卡侬运动专业超市 03 麦当劳 04 巴黎贝甜05 可颂坊 06 食家物语 07 百思乐 08 A.V.V 09 ONLY 10 YES OR NO 11 su 12 春秋国旅 13-1 进伊制造 13-2 九安 14 柯达冲印 15 Etam16 茂昌眼镜 17 亨得利钟表 18 星巴克 18-1 DQ冰激凌 19 EDC 20 Jockey 21 Nike360 22友谊百货22友谊百货23 桂垄坊 24 上海18、银行 25 必胜客 26 避风塘28 29 味千拉面 30 狄马考餐厅 31 棒约翰27 一茶一坐 32 永和大王 33 肯德基 34 街客35 世纪联华35 世纪联华 36 甜蜜蜜甜品屋人气中心中庭绿化景观中庭绿化景观西郊百联购物中心2F2F2F2F业态布局业态布局业态布局业态布局01 世纪联华世纪联华 02 麦当劳 03 巴黎三城 04 香云堂茶叶 05-1 荣屋食品 05-2 凤山茗茶 06 FILA 07 拉帕佳 08 bench Body 09 江南布衣 10 V6银饰 11 过路人 12 天恩 13 古姿尼美发 14 优衣库 15 皓 16 IDFix 17 达芙妮 18 艾格 119、9 曼尼芬 20 芬狄 201 GEN 简 21 TAKE IT 22 马可玛瑞 23 ACE 24 Theme 24-1 自由鸟 25 友谊百货友谊百货 25-1 柔婷美容 26 哈丝帝邦餐厅 27 萃峰茶叶 28 鱼晶园火锅广场 29 波波啦妈妈意大利面 30 湘味小厨 30-1 亚加达巴西烧烤 31 布衣候粥道馆 32 一代天椒 33 雅点坊 34 棒约翰匹萨 35 天天咖啡餐厅36 SUPER MART EBASE 人气中心中庭绿化景观中庭绿化景观西郊百联购物中心3F3F3F3F业态布局业态布局业态布局业态布局01 世纪联华 02 迪信通 03 百Q手工站 05 香榭里家纺 05-1 20、New Balance 06 李 宁 06-1 NIKKO 07 霸狮腾 07-1 威 鹏 08 凯普狄诺 09 澳西奴 10 黛富妮10-1 NIKE 11 365博士蛙 12 ADIDAS 13 Levis 14 第五街 15 永乐家电 17 康伴医药 18 必格玩具19 小天使 20 巴布豆 21 红黄蓝 22 天尚婴童23 白丽公主 24 叮当猫 25 迪斯尼 26 乔洛小熊 27 迪宝玩具 28 锅里斗 29 大碗鱼 30 韶菲美发 31 童美儿童摄影 32 樱桃小丸子 33 拉比 34 新华书店35 知音琴行中庭绿化景观中庭绿化景观新华书店新华书店人气中心西郊百联购物中心4F4F421、F4F业态布局业态布局业态布局业态布局01 卡通尼乐园卡通尼乐园 01-1 好乐儿启慧中心 02 知音音乐培训中心 03 世纪仙霞影城04 汤姆熊欢乐世界 04-1 儿童高尔夫 05 奈司桌球房 06 大庄棋牌室07 光大齿科 08 金造时休闲美容 09 万元方网吧 10 好乐迪好乐迪KTV 中庭绿化景观中庭绿化景观人气中心万方元网吧万方元网吧西郊百联购物中心地下停车与商业利用并重地下停车与商业利用并重地下停车与商业利用并重地下停车与商业利用并重西郊百联购物中心停车设施配备充足停车设施配备充足停车设施配备充足停车设施配备充足配备600辆停车位地下停车与屋顶停车并重西郊百联购物中心28上海万达广22、场上海万达广场万达商业广场万达商业广场?上海万达商业广场座落于上海市黄浦江畔五角场市级副中心商业区，是上海市最大的商业项目之一。五角场作为上海市重点发展建设的城市级副中心商业区，有着得天独厚的优势。?五角场城市副中心作为服务于上海市东北部的综合性城市副中心，其定位以商业为主，以知识经济科教文化为辅，万达商业广场作为五角场城市副中心的主力项目，建成后将成为五角场城市副中心的标志。万达商业广场万达商业广场万达商业广场万达商业广场位于杨浦五角场位于杨浦五角场位于杨浦五角场位于杨浦五角场上海万达商业广场项目规划用地面积6.012公顷，总建筑面积33.43万m2。广场平面呈“品”字型布置，地上划分为五个23、大型业态和三幢甲级高层办公楼万达商业广场万达商业广场万达商业广场万达商业广场品字型规划布局品字型规划布局品字型规划布局品字型规划布局万达商业广场万达商业广场万达商业广场万达商业广场商业形态规划布局商业形态规划布局商业形态规划布局商业形态规划布局?沃尔玛购物广场：靠近淞沪路和政通路，高四层，建筑面积约2.8万m2，沃尔玛购物广场一楼为沃尔玛购物广场一楼?巴黎春天百货：靠近淞沪路和邯郸路，高七层，建筑面积约4.3万 m2?第一食品广场：靠近邯郸路和国宾路，高五层，建筑面积约2.1万m2?万达国际影城：靠近国宾路，共设置十个放映厅、建筑物总建筑面积约3.75万m2；?和乐国际家居广场：沿政通路与规划24、路布置，高五层，建筑面积约3.3万m2。?地下一层定位为特色餐饮、娱乐休闲、精品时尚的休闲购物广场商业面积：160854 平方米，地下面积：94670 平方米商业面积：160854 平方米，地下面积：94670 平方米万达商业广场万达商业广场万达商业广场万达商业广场办公楼的规划布局办公楼的规划布局办公楼的规划布局办公楼的规划布局?万达商业广场的办公楼规划布局?在食品大楼上设有一栋25层高办公楼?万达国际影城上设有22层高办公楼?在沃尔玛上设有23层高办公楼?办公建筑总面积77238平方米万达商业广场运作模式万达商业广场运作模式万达商业广场运作模式万达商业广场运作模式订单模式订单模式订单模式订单25、模式万达订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。万达订单地产的运作模式，可以概括为六大要素：?结合实际?准确选址：一看传统，它是传统商业的地段；二看租金，或者是预期租金比较高的地方；三看交通；四看周边人口，购物中心服务半径原则上5公里到10公里；五看规划?规划为本：一交通优先；二块状为主；三不留死角；四小店优先?主力店进驻：主力店进来两大好处，一人气保证，二是永续经营的保证?以租为主：卖铺实际上是牺牲长期利益换取短期利益?物业管理：物业管理能解决两方面问题，一是提升租金，物业管理越好，品质越好，租金越高。二是长期旺场经营要靠26、物业管理万达商业运作模式规律总结万达商业运作模式规律总结万达商业运作模式规律总结万达商业运作模式规律总结万达商业运作模式规律总结：?选址规律：在有升值潜力的新区或郊区。?规模规律：结合区域市场消费潜力、业主的平方米租金收入与经营者的平方米销售收入确定规模，一般在1020万平方米。?招商规律：招商先行，先招主力店，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。?规划规律：平面交通体系，人车要分流，垂直交通体系要合理，方便人流上下。合理卸货区，一般在地下。留有余地，为后期发展与前期考虑不27、周留有余地。万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览上海万达商业广场上海万达商业广场位于上海新的市级商业副中心五角场，于2006年3月开业，总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、引入沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城等10家主力店。万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览地下商场采光井地下商场的入口万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览商业街导示与广告商业街的绿化植被商28、业街休闲椅咖啡店外铺万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览万达商业广场一览地下商场地下商场导示万达广场成功经验万达广场成功经验万达广场成功经验万达广场成功经验-定单式商业地产开发模式定单式商业地产开发模式定单式商业地产开发模式定单式商业地产开发模式?万达集团多年商业地产开发经验积累了丰富的商户资源，万达与沃尔玛等国际零售业巨头签定战略合作联盟关系.?万达在项目项目开发的前期即与主力商家沟通确定入驻的主力商家及业态分布.?万达在项目规划设计的前期即根据主力商户的商业运营需求进行建筑设计及人流交通组织规划.?万达在项目开发的29、前期即已经完成70%以上的招商任务并且确定了对大型商业项目至关重要的主力商家入驻.41主题商业、地铁上盖物业主题商业、地铁上盖物业主题商业、地铁上盖物业主题商业、地铁上盖物业香港青衣城香港青衣城42开发模式?地理位置：新界青衣青敬路33号(青衣地铁站)?占地面积：4.6万平方米?层数：四层?商铺数目：140多间，其中食肆20多间?车位：220个?交通状况：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇，约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。?开发商：香港地铁基本概况43与市级商圈有一定的交通距离与市级商圈有一定的交通距离1.青衣城所处的区域性商圈与市级商圈之间有便捷的机铁网络相连30、接，交通便利2.青衣城所处区域与市级商圈的时间距离均在20分钟以内44规划模式人流线?通过地铁出入口直接进入购物中心?通过全封闭天桥与街对面的写字楼、住宅相连?对多个楼层直接导入外部人流?通过内部人流线的合理设计，使各个楼层感觉像地面层建筑特点?分层错落设计中空，令商场整体空间感扩大，以造就商场的气势、营造良好购物环境物业布局?最底层是地铁站?地下一层至三层是商业建筑?三层以上是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园出入口?一层有多个人流出入口，人流引导有优势?地铁站出入口经过三楼，人流优势较大4545主力店分层设置，多种业态联合担当主力店分层设置，多种业态联合担当主力店业态分布饮食31、饮食大家乐 肯德基 麦当劳 必胜客 敦煌海鲜酒家 扒王之王 心齐桥料理 稻香鱼港 东京餐厅 粤翠轩大家乐 肯德基 麦当劳 必胜客 敦煌海鲜酒家 扒王之王 心齐桥料理 稻香鱼港 东京餐厅 粤翠轩家品/超市家品/超市日本城 美家居 主力商家超市 实惠超市丰泽电器世界日本城 美家居 主力商家超市 实惠超市丰泽电器世界娱乐娱乐玩具反斗城 嘉禾影视城玩具反斗城 嘉禾影视城运动用品运动用品运动家运动家小型店铺，主要租售给一些私人或小型的商家，其面积基本在50-80，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充。其中一楼可租售店铺78个铺位二楼可租售店铺32、20个铺位三楼可租售店铺24个铺位小型店铺，主要租售给一些私人或小型的商家，其面积基本在50-80，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充。其中一楼可租售店铺78个铺位二楼可租售店铺20个铺位三楼可租售店铺24个铺位主力店主力店小型店铺小型店铺占商铺总面积的2/3占商铺总面积的1/3占商铺总面积的2/3占商铺总面积的1/346商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，在商户组合方面，既包括满足社区配套的服务机构，也包括了吸引外地游客的品牌商户。时尚购物、餐饮娱乐，甚至包括幼稚园。楼层楼层业态组合业态组合重点商户重点商户G层餐饮+娱乐麦33、当劳、必胜客、青衣电影城等首层服饰+餐饮+美容保健+百货扒王之王、大家乐、香港赛马会二层家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰实惠家居广场、东銮阁酒家、玩具反斗城、卓健医疗保健中心三层家居+家电+超市+餐饮+医疗保健家居广场、丰泽电器、敦煌海鲜酒家、肯德基、百佳超市、东方红保健品等娱乐,14%服务,9%购物,41%餐饮,35%娱乐,14%服务,9%购物,41%餐饮,35%产品模式业态以购物为主的前提下，扩大了餐饮的营业面积，并增加了服务功能，使青衣城成为一个全方位的商店以购物为主的前提下，扩大了餐饮的营业面积，并增加了服务功能，使青衣城成为一个全方位的商店474849?主力店主要分布在各层四周外围部34、分，以吸引人流?各类商户主要集中在L1、L2层?各层均设有食肆，每一层都有不同国家的风味，让顾客来到这里可以尽情享受各类美食，营造热闹、非凡的购物氛围，体会一站式的购物乐趣?LG/地下层铺位基本以大面积分割，客源通道比较少，餐饮和电影城主题可以帮助吸引人流?服饰在L1/一层，集中在楼层的中心位置，其他配套如扒王之王，大家乐，香港赛马会等均分布在商场的外端，给人流以较平均的各个方向引导?L2/二层有两个主力商家：宝惠家居广场和玩具反斗城，也是分布在楼层的两端，同样也是对人流安排的考虑?L3/三层用餐饮贯穿，地铁站出入口出入口经过三楼，人流优势较大。服装/配饰/鞋帽服装/配饰/鞋帽各类服务各类服务35、珠宝/精品珠宝/精品美容美发/个人护理美容美发/个人护理美食美食娱乐娱乐LGLG7 72 2L1L1262618188 85 59 9L2L21 14 45 54 46 6L3L34 46 6总和总和272722221313131328282 2产品模式商户组合分析50产品模式装修主题?商场以海洋为主题形象进行包装，各层穿插了多家拥有大自然海景的主题餐厅?中庭位置和询问处的轮船设计，餐厅竖起了帆船桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡?整体商场充满了海洋气息海洋气息中庭精美布置中庭精美布置主题商户主题商户位置位置海洋主题豪华电影院G1潜艇主题西餐厅G14层楼高模型装修的中餐厅G1拥有大自然海景的主体餐36、厅各层穿插热带鱼景观热带鱼景观帆船装饰造型帆船装饰造型51客户构成?对于周边消费人群主要有以下几部分：?周边居民?来香港旅游的国内外游客?过境香港，机场一定时间停留的乘客?青衣通过引入家用电器、超市等日常消费项目，以及新颖的概念设计以吸引周边客群?通过在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店，以及划分成的小型店铺，保证了消费者的“一站式”消费，借助地铁等快速交通的优势，带来了全港的居民?通过招商莎莎等在知名的专业性商店，吸引国内外游客每日流量超过万人，商铺出租率达到超越许多传统购物中心青衣城消费人群：商场作为连接机场与中心城区的大型购物中心，既满足社区居民，也满足外地游客青衣城消费人群：商场作为连37、接机场与中心城区的大型购物中心，既满足社区居民，也满足外地游客52地铁：青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站，与机场快线在此交汇公共交通：约20条巴士线路和小巴线路途经，交通十分方便。资源利用交通旅游作为比较偏离于市中心的综合商场，青衣城依靠地铁的优势，与机场、香港迪斯尼乐园车程仅为10多分钟，便利的交通使其成为旅客离港之前的最后的购物点。土地资源青衣城位于蓝巴勒海峡之畔，为确定其装修风格设计师曾远赴世界各大城市考察，最后决定采用以海洋概念为主题的设计，鲜明的形象主题，容易在消费者心中留下深刻的印象，使商场在商品同质化严重的商业市场内获得形象和档次的提升。也是吸引消费者定向消费的主要卖点之一。消费38、资源依据商场的规划，引入了既满足社区消费的百佳、丰泽等大型零售商户，又有吸引区域外消费的娱乐、餐饮等功能。居住区53海洋主题商业中心海洋主题商业中心大型地铁商业中心大型地铁商业中心青衣城的海洋概念设计是最大的特色，桅杆、船舱、船身的装饰相当传神在地铁东涌线和机场快线的支持下，商场引来了大量人流，经营畅旺依据商场的规划，引入了既满足社区消费的百佳、丰泽等大型零售商户，又有吸引区域外消费的娱乐、餐饮等功能丰富合理的业态组合丰富合理的业态组合成功关键因素成功关键因素54（建筑设计创新案例）（建筑设计创新案例）（建筑设计创新案例）（建筑设计创新案例）香港朗豪坊香港朗豪坊55位置：非核心商圈坐落于旺角黄39、金地段，是九龙区内备受瞩目的大型三合一综合优质发展项目。距离尖沙咀2个地铁站。商业体量：6万平方米项目概况项目概况56?Grand Atrium：四楼的美食广场，是购物中心、酒店及商厦的主要交汇处，可在这里乘搭全港最长的通天电梯直达商场七楼。?Metal Tree：大堂中央摆放的艺术品，原来是内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。?数码天幕：而商场顶部设有全港首个数码天幕，可播放数码影像。?Spiral区域：楼层呈螺旋形，如果要逛匀这区的所有店铺，一定要沿螺旋梯级而行。?Happy Man雕塑：坐落购物中心正门、高三十呎，是设计师Larry Bell首个在美国以外的雕塑作品，象征动力和朝气蓬勃，40、成为朗豪坊的地标。?“回转购物廊”（Spiral）：是朗豪坊内一个四层构架，你可以从最高的一层一直走，通过不断螺旋向下的斜坡，经过一层又一层，最后直达底层。?巨石外墙：石料质感与玻璃钢材构架会带来着极大的反差。设计亮点设计亮点5758591/F至3/F（时尚品牌）包括Armarni Exchange、Miss Sixty、Shu Uemura、United Colors of Benetton等时尚衣饰，4/F（美食广场）中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等5/F至7/F（主打年轻服饰）集中很多年轻潮流名店，包括i.t及旗下的b+ab、Double P41、ark、French Connection亦有走日式少女路的Nice Claup、Super Lover等六楼则有Supernova、Extravaganza及本地原创品牌Heroic Rendezvous。8/F至12/F（Spiral潮流特区）是商场两大特别区域之一，这四层商场以螺旋式(Spiral)设计，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意、服饰和摆设。12/F及13/F（Ozone娱乐专区）位处商场顶层，是终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”(Digital Sky)的最佳位置。业态分布，偏重购物；建筑设计对业态的提升作用显而易见业态分布，偏42、重购物；建筑设计对业态的提升作用显而易见业态组合（注：不包括Spiral及0zone）60楼层楼层业态主体业态主体建筑创新建筑创新L13Ozone娱乐专区数码天幕L12潮流特区、Ozone娱乐专区L11潮流特区The spiralL0潮流特区The spiralL9潮流特区The spiralL8潮流特区The spiral、8楼通往12楼的通天梯L7年轻服饰L6年轻服饰L5年轻服饰L4美食广场通天广场、4楼通往8楼的通天梯L3时尚品牌L2时尚品牌L1时尚品牌61客户从商业8层进入螺旋空间，延缓坡和局部的台阶盘旋而上，不知不觉间到达高层，螺旋主体外侧的精品店逐个映入眼帘，沿路还可以不断领略中庭43、的空间变化，以空间的语言解决实际商业难题，将成为本项目最大的卖点Spiral商业底层商业底层商业高层商业高层Spiral可以化解高层人流问题Spiral可以化解高层人流问题62香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场定位：香港最顶级的综合体物业香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓?太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；?太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；?太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占44、地十公顷香港公园宁静的环境；?太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。地下铁路（MTR）太古广场 香港核心地带 占尽地利优势香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场甲级写字楼部分甲级写字楼部分太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，太古广场一座：建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的太古广场二45、座：建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。太古广场三座：建筑面积太古广场三座：建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。太古广场一座太古广场二座太古广场三座香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场顶级购物中心部分顶级购物中心部分?太古广场购物中心共分四层，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地；?国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；?除百货店外，全部采用室内街；?优越的共享空间，五百个车位的停车场。香港太古广场香港太古广场香港46、太古广场香港太古广场4Fn为塔楼的中庭和平台为塔楼的中庭和平台n设的士站、停车场地等设的士站、停车场地等主要租客：主要租客：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心、屈臣氏、集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大、星巴克、北京楼、锦江春、花旗、汇丰、揸打、UA金钟电影院1F至3F：至3F：n商业主体，内街式分布。商业主体，内街式分布。n高档商业，以精品店为主。高档商业，以精品店为主。n楼层越高，铺面划分越小。楼层越高，铺面划分越小。B1n与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层n负一层主47、要为停车场，负一层主要为停车场，n临街部分为餐饮，临街部分为餐饮，n临地铁出口设一圈商业。临地铁出口设一圈商业。经营业态：经营业态：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场五星级酒店和顶级公寓五星级酒店和顶级公寓?港丽酒店513间客房港丽酒店513间客房?港岛香格里拉酒店565间客房港岛香格里拉酒店565间客房?万豪酒店602间客房万豪酒店602间客房?柏舍柏舍共243个单位套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎位于港丽酒店的1148、楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心?曦暹轩曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷气调节，24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心备有自助洗衣服务香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场项目特点项目特点一、综合体价值的利用一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休49、闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、经营方式三、经营方式1、各酒店均采用持有20%的权益的方式；2、酒店式公寓部分全部销售；3、购物中心采用出租经营的方式。外因：外因：?50、优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；?良好的交通环境，位于地铁上盖。内因：内因：?各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；?各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；?统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；?各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；?开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；?设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。香港太古广场香港太古广场香港太古广场香港太古广场成功关键驱动因素成功关键驱动因素71日本东京中城日本东京中城日本51、综合体案例日本综合体案例Tokyo Midtown极致城市视野极致城市视野宫城中央公园宫城中央公园涉外商圈涉外商圈金融中心金融中心CBDCBD羽田机场羽田机场千代田区千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。港区港区聚集40多个外国大使馆外国大使馆、国际气氛浓厚。商务街，酒吧云集的六本木六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城六本木新城、东京中城和汐留汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔东京铁塔位于此区内。中央区中央区处52、于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。新宿新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町歌舞伎町亦位于新宿。羽田机场羽田机场1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾国宾外游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。东京都格局与项目位置东京都53、格局与项目位置东京中城东京中城?Tokyo Midtown(东京中城)以纽约曼哈顿Midtown为蓝本，距六本木800米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群;Tokyo Midtown(东京中城)以纽约曼哈顿Midtown为蓝本，距六本木800米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群;?占地约10万平米，由6栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施；占地约10万平米，由6栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施；?2005年，以三井不动产为首的六家公司中标，总投资34亿美元，2007年3月54、正式开业；2005年，以三井不动产为首的六家公司中标，总投资34亿美元，2007年3月正式开业；?由负责重建新美国世贸的SOM担当主要设计。由负责重建新美国世贸的SOM担当主要设计。Tokyo Midtown六本木六本木东京中城东京中城?MidtownTower是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦和东京都厅舍成为除东京铁塔外东京都内最高的建筑物。MidtownTower是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦和东京都厅舍成为除东京铁塔外东京都内最高的建筑物。Tokyo Midtown大师云集大师云集美国SOM建筑设计公55、司设计总指挥总指挥日建设计设计主创，Design WingEDAW Inc.（景观设计）Communication Arts.Inc（商业设施）隈研吾建筑都市设计事务所（商业设施）坂仓建筑研究所（住宅设计）青木淳建筑规划事务所（住宅外观设计）安藤忠雄建筑研究所（Design Wing）地区计划面积：约102,000地区计划面积：约102,000m2计划对象地区面积：约78,400m计划对象地区面积：约78,400m2 2总建设面积：约569,000m总建设面积：约569,000m2 2办公室：约330,000m办公室：约330,000m2 2住宅：约111,000m住宅：约111,000m2 56、2（约530间）饭店：约48,000m（约530间）饭店：约48,000m2 2（约250间）商业空间：约57,000m（约250间）商业空间：约57,000m2 2其他：23,000m其他：23,000m2 2东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是）和从别Carlton Tokyo-The Ritz（）和从别Carlton Tokyo-The Ritz（”东京丽嘉酒店“”东京丽嘉酒店“楼）的饭店5345位于中城大厦高层（楼）的饭店5345位于中城大厦高层（。”三得57、利美术馆“”三得利美术馆“处搬迁进来的处搬迁进来的Tokyo Midtown公园与艺术馆办公楼商业美术馆公园与艺术馆办公楼商业美术馆Tower：酒店+办公Tower：酒店+办公Parkside：酒店式公寓Parkside：酒店式公寓桧町公园+中庭花园桧町公园+中庭花园Front：办公Front：办公East：办公+高级公寓East：办公+高级公寓Wast：租赁公寓Wast：租赁公寓Plaze：广场Plaze：广场Galleria：商业街Galleria：商业街21/21 Design Sight：艺术机构21/21 Design Sight：艺术机构办公部分办公部分许多企业都将总部迁往东京中城58、，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group、游戏制作公司Konami Corp.等，Yahoo Japan已在东京中城租下了10层楼；目前所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上目前所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上。综合体效应综合体效应商业部分商业部分堪称东京拥有最大片绿地的购物商圈，包括Issey Miyake Pleats Please在内的高档专卖商店已纷纷进驻东京中城的商店区。还有包括服饰精品及餐厅的132家店铺，预计一年将吸引3000万游客3000万游客，营业额将达到 300亿日元营业额将达到 300亿日元(约合2059、亿元人民币)。酒店部分酒店部分东京第一家丽嘉酒店(Ritz-Carlton)占据了主楼最上面的9层楼，248间房间拥有50平米以上的宽敞空间，位于最高楼层的顶级套房约300平米，一晚叫价近2万美元2万美元，饭店最便宜的套房也要600美金600美金以上，3月30日开业至今，全面客满，一房难求全面客满，一房难求。公寓部分公寓部分由青木淳（LV银座店、表參道店的御用設計師）负责设计的长期租用高级住宅住宅(Oakwood Premier Tokyo Midtown)，月租金以$S4.6万为起价月租金以$S4.6万为起价。Tokyo Midtown?Midtown Tower 45-53楼是首次入驻东京60、的Ritz Carlton酒店。?The Park Residences是由Ritz Carlton直接管理的酒店式公寓。?Oakwood Premier Tokyo Midtown是美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次进入东京的中长期租赁型的高级公寓。?Midtown East的12-24楼是面向商务人员的高级公寓。THERITZ-CARLTONTOKYOTHERITZ-CARLTONTOKYO东京丽嘉酒店餐厅介绍国际餐厅45楼日本料理HINOKIZAKA45楼休息室&酒吧45楼丽嘉咖啡厅1楼客房介绍位于47楼至53楼的248间客房(其中套房36间)，面积均达52平方米以上，61、可以眺望富士山富士山和东京塔东京塔。52楼和53楼设有“丽嘉酒店俱乐部丽嘉酒店俱乐部”。Tokyo MidtownRITZ-CARLTON TOKYOTokyo MidtownGALLERIA(拱廊街)GALLERIA(拱廊街)在这全长约150米、高约25米、4层竖井式结构的大空间里，时尚精品和商店琳琅满目，它是东京中城的主要购物区。21_21DESIGNSIGHT21_21DESIGNSIGHT美术馆由三宅一生号召，安藤忠雄操刀设计。The Ritz-Carlton TokyoThe Ritz-Carlton Tokyo世界超五星级酒店丽嘉酒店（Ritz-Carlton Tokyo）第一次入62、驻东京。桧町公园桧町公园桧町公园过去是长州藩毛利家位于麻布的别墅“桧屋敷”的庭园。当时又叫“清水亭”，从这里望去，江户的街景尽收眼底，令人赏心悦目。三得利美术馆三得利美术馆三得利美术馆自1961年开馆以来，通过举办绘画、陶瓷、漆工、玻璃等充满魅力的企画展。Tokyo MidtownTokyo Midtown2003年4月21日2003年4月21日，六本木防卫厅重建工程开发计划确定，六本木防卫厅重建工程开发计划确定2003年11月19日2003年11月19日，The ritz carltom加入东京中城开发计划，The ritz carltom加入东京中城开发计划2004年5月18日2004年563、月18日，东京中城开发计划隆重开幕，三得利美术馆确定迁入；，东京中城开发计划隆重开幕，三得利美术馆确定迁入；2005年7月14日2005年7月14日，项目正式定名为“东京中城”，项目正式定名为“东京中城”，并公开征集mark和logo；富士胶卷公司，富士集团，雅虎日本公司确定进入；21/21视觉设计方案确定并公开征集mark和logo；富士胶卷公司，富士集团，雅虎日本公司确定进入；21/21视觉设计方案确定2005年11月8日2005年11月8日，东京中城的租售住宅和医疗中心开放展示，并提出了新的居住方案，针对大城市中心不同的功能需求，不同的时间轴和利用目的提供三种租售方式（与顶级饭店看齐的高64、级租售住宅、普通精装公寓以及商务套房），对办公部分方向进行了确定，引入世界知名医疗机构及相关单位；，东京中城的租售住宅和医疗中心开放展示，并提出了新的居住方案，针对大城市中心不同的功能需求，不同的时间轴和利用目的提供三种租售方式（与顶级饭店看齐的高级租售住宅、普通精装公寓以及商务套房），对办公部分方向进行了确定，引入世界知名医疗机构及相关单位；2006年11月15日2006年11月15日，东京中城发布准备引入的商业品牌，东京中城发布准备引入的商业品牌oakwood服务公寓，05oakwood服务公寓，05写字楼企业进驻确定，05写字楼企业进驻确定，05Ritz Carlton酒店（顶9层），065、3Ritz Carlton酒店（顶9层），03商铺品牌确定，06商铺品牌确定，06Ritz Carlton服务公寓，05Ritz Carlton服务公寓，05普通精装出租公寓，05普通精装出租公寓，052001年9月17日2001年9月17日，三井不动产等企业联盟中标得到六本木防卫厅重建工程，三井不动产等企业联盟中标得到六本木防卫厅重建工程2007年3月30日2007年3月30日，东京中城隆重开业，东京中城隆重开业重要事件的即时发布贯穿项目开发始终，持续引起市场关注重要事件的即时发布贯穿项目开发始终，持续引起市场关注东京中城作为大型城市综合体开发，在同类项目的开发和实践中做出了有益的尝试：东京66、中城作为大型城市综合体开发，在同类项目的开发和实践中做出了有益的尝试：项目在立项之初即确立引入国际顶级酒店，树立项目的价值标杆，为项目的租售公寓提供物业附加的同时，提升了项目商业的价值；项目率先确定了写字楼的进驻企业，提升了市场信心，为项目凝聚高端商务氛围；随后确定的住宅产品形式和运作方式圈定了常驻人群的圈层，奠定了良好的招商基础；商业品牌公布和商街开业提升项目价值。项目在立项之初即确立引入国际顶级酒店，树立项目的价值标杆，为项目的租售公寓提供物业附加的同时，提升了项目商业的价值；项目率先确定了写字楼的进驻企业，提升了市场信心，为项目凝聚高端商务氛围；随后确定的住宅产品形式和运作方式圈定了常驻67、人群的圈层，奠定了良好的招商基础；商业品牌公布和商街开业提升项目价值。基于同类项目成功案例借鉴，在当前已知条件有限情况下，建议本项目启动顺序为：基于同类项目成功案例借鉴，在当前已知条件有限情况下，建议本项目启动顺序为：酒店写字楼酒店写字楼公寓商业公寓商业开发顺序开发顺序价值不断提升价值不断提升公寓价值的实现需要其他物业形态的支撑和配合公寓价值的实现需要其他物业形态的支撑和配合82日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟占地面积：3.44万建筑面积:222,960设计：T68、he Jerde partner Ship；竣工时间：1996年运河城市中心包括2个饭店、1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼。商业、酒店和办公的配比约为4：4：1。商业有突出的旅游形象，以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。功能配比：写字楼商场福冈剧院及商场商业区主入口酒店日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城项目立意化都市为剧场项目立意化都市为剧场犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象，其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AMC运河城13”；高69、科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城设计思路观光与商业结合设计思路观光与商业结合建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城植物沟通了上下层之间的联系异国情70、调购物廊传统风格的购物廊星星庭院之二太阳广场是现场表演的场所星星庭院之一月亮街月亮街夜景日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城经营管理专业团队和完善计划专业团队：开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组,包括景园、环境、水体、灯光设计部门。经营计划：业主与建筑师一起确定了项目的经营、规划、运作和出租的计划。项目运营：全部出租，发展商只获取长期利润，不进行销售。专业的商业运营公司运营。日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城市场反馈：前八个月,游客人数达到1200万人日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城关键驱动因素外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，观光与71、商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城91日本大阪难波城日本大阪难波城日本大阪难波城日本大阪难波城集人文、娱乐为一体的自然生态综合体集人文、娱乐为一体的自然生态综合体难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。项目背景难波公园的构思 为 一 个 斜坡公园斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲高出城市的自然绿洲。形 象40000平米二72、期建筑面积：二期建筑面积：31300平米其他243800平米总计76600平米167000平米合计4700平米广场与通道3000平米绿地8000平米公园80000平米办公楼商业一期建筑面积：一期建筑面积：写字楼、商业及娱乐设施、住宅、空中花园功能：功能：建筑概况社会影响社会影响社会影响社会影响城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合?外立面设计变化比较丰富,采用空间向上退台的方式一个改变大阪市特色的新门户新门户，通过构建大型的自然公园，改善大阪拥挤而杂乱的城市环境；通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔日风采。在一个密集的由混凝土建筑占73、主导地位的城市中，屋顶花园另大阪人重新获得对自己城市的自豪感自豪感，成为一处新的聚会场所聚会场所。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物体验式购物的乐趣。标志性建筑标志性建筑难波公园环绕在一个30层高的高层建筑旁边，与周边城市形成鲜明的至高点。综合体综合体综合体综合体魅力魅力魅力魅力城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合空间设计变化丰富、充满趣味74、空间设计变化丰富、充满趣味难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台空间向上退台的方式。形成高出城市的自然绿洲。与周边旧城景观的和谐过度与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。综合体综合体综合体综合体魅力魅力魅力魅力城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合空间设计变化丰空间设计变化丰富、充满趣味富、充满趣味用暖色石材模拟的自然峡谷自然峡谷，与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比鲜明对比，也与周边绿色盎然的75、植被交相呼应交相呼应。同时，又是四通八达的通道通道。城市生活城市生活城市生活城市生活城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合开放的城市空间开放的城市空间 空中庭院绿化空间,也是让顾客可以参与的公共空间。8层楼高空中花园，除了种植了不少漂亮的花草植物，还开辟了一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机蔬菜。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里。情趣的商业情趣的商业通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道可以到难波公园的零售及娱乐区。一系列的广场装有水景，营造出让人不断有新发现的感觉。项目的中心区是三层的“豪华购物广场”，其构造质感华美，错落有致，76、并饰有草木植被和水景。车站与商场间的公共通道2F主要通道火车站入口缓冲空间步行街通道木台阶作为公园的特色动线垂直观光电梯与公园公共空间结合颇具特色的动颇具特色的动线设计线设计除了峡谷作为项目整体的通道设计，还有其他各具特色的人行动线，使空间产生变化，和不断变换的景色和功能区，营造出让人不断有新发现的感觉。城市生活城市生活城市生活城市生活城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合引 进 高 档 主 力引 进 高 档 主 力店 确 立 高 档 定店 确 立 高 档 定位位本项目本馆与南馆的主力商场是日本高岛屋日本高岛屋，高岛屋为日本著名百货公司,走高档消费品路77、线，业务及规模庞大，在东京、大阪、京都及横滨等多个城市均设有分店。高岛屋走高档流行路线高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。南玻城的商业以高岛屋促销高岛屋促销作为核心，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。南玻城设立日文网站网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。难波城发展大量会员会员，会员享有优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。南玻城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办活动广78、场举办活动。业态平面图不同楼层的业态分布图商业经营商业经营商业经营商业经营?复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使项目具有人流聚集的吸引力。复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使项目具有人流聚集的吸引力。?特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。?标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项目的话题性与受瞩目程度。标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项79、目的话题性与受瞩目程度。?具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自然和商业活动，使城市变得生气勃勃。具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自然和商业活动，使城市变得生气勃勃。?空间的动感和多样性：“峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和强调了整个项目的自然与闲趣主题。空间的动感和多样性：“峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和强调了整个项目的自然与闲趣主题。?与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。难波公园的启示难波公园的启示Thanks!END