1、重庆华雄实业 AXIS 华雄实业A区地块项目 项目整体营销策划方案项目整体营销策划方案 2011年4月8日 目 录 一、案例分析与借鉴 二、华雄两江时代的目标与任务 三、华雄两江时代营销战 略及策略 案例分析与借鉴 总部经济的五大发展模式 制造加工型产业总部区 空港型总部基地 研发及高科技型总部基地 企业内脑型总部基地 后台服务型总部基地 总部经济发展的小结 模式1：制造加工型产业总部区 模式3：研发及高科技型总部基地 模式4：企业内脑型总部基地 模式5：后台服务型总部基地（CBD）北京星网工业园 济南时代总部基地 哥本哈根机场商务花园 成都空港总部公园 Park west西区商务花园 德国慕2、尼黑宝马中心 剑桥商务花园 新加坡商务花园 巴黎拉德方斯 纽约曼哈顿 模式2：空港型总部基地 交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，依托交通优势的总部经济区。产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动。良好的商务基础；多种交通方式到达市区；环境优美；人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。城市中心，发达的城市交通，人流量密集，最高的地价和租金，购物、餐饮、休闲配套3、齐全，以大型金融、商贸企业等服务型企业入驻。模 式 K P I 案 例 案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 总部经济的五总部经济的五大发展模式大发展模式 注注：KPI的意思是“关键绩效指标”，Key Performence Indicator的缩写。是对绩效的评估简化为对几个关键指标的考核，将关键指标当作评估标准，把员工的绩效与关键指标作出比较地评估方法，在一定程度上可以说是目标管理法与帕累托定律的有效结合。本文则引用为产业园区成功的KPI体系。济南时代总部基地打造济南制造业基地济南时代总部基地打造济南制造业基地 启动时间启动时间：07年春季开盘。位置位置/规模规模：位于二环内天桥区唯一工业园区药4、山工业园内，总占地面积23.36公顷（约350.4亩），总建筑面积28.11万平方米，容积率1.20，规划建设300余栋总部楼。绿化率达36%。项目单栋面积在800-2000平米之间，可拆分的面积为200-400平米。项目距济南国际机场25公里、火车站3公里、长途汽车站2公里，紧邻泉胜物流中心，交通便利。功能定位功能定位：由温州商人投资建设为联体产业别墅，主要引入浙江新型都市工业企业和大型制造业企业的山东公司，抓住日韩产业转移的机遇，为中小企业和民营经济提供集聚的平台。建筑进度建筑进度/企业入驻情况企业入驻情况：至07年10月，时代总部基地一期已售完50%以上，实现均价2700元/平米；可以容5、纳超过300家企业，目前德力西电器、浙商通讯、信发集团、中标电器、潍柴工贸等等众多知名企业已经在第一时间抢驻总部基地。项目还吸引了温州商团北方市场营销总部或物流总部等设在济南，温州中小企业发展促进会也表示浓厚的兴趣。天桥区 案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 制造加工制造加工型产业总部区型产业总部区 6 济南时代总部基地客户构成济南时代总部基地客户构成 时代总部基地签约企业来源地构成本地59%浙江33%江苏4%上海4%本地浙江江苏上海时代总部基地签约企业类型31%13%5%22%5%5%9%5%5%科技&电子&通信汽配眼镜机械服装印刷生物科研纺织能源整体整体：截至07年一季度，已签入驻 协议客户46、2家，其中德力西集团、正泰集团、信发集团是代表企业。共完成销售5万余平方米，约占一 期总建筑面积的50%。浙商占据大半江山浙商占据大半江山：因开发商的温 州背景，以及浙江企业喜欢抱团的 心理，加上时代总部基地提出的“品牌企业聚集区”等理念吸引了众 多温州企业家，使得签约企业呈现 本地企业和浙商平分秋色的局面，而且越来越多的浙商表示浓厚的兴 趣。制造业民企是绝对的主角制造业民企是绝对的主角：除了一 家外企外其余的都是民企；99%以 上是制造业民企，其中科技&电子&电信、机械和汽配是比重最大的 三类企业。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 制造加工制造加工型产业总部区型产业总部区 济南时代总部基地优惠7、政策济南时代总部基地优惠政策 整体整体：享受总部基地6大优惠+药山工业园区的双重优惠。税费减免优惠税费减免优惠：1、入驻企业自开业之日起，两年内免交辖区各类规费，三年减半征收；济南市所收各类规费，辖区政府协同开发商申请减免政策。2、在总部基地园区内认定的高新技术企业，自认定之日起，减按15的税率征收所得税。3、新办高新技术企业，经企业申请，税务机关批准，从投产年度起，两年内免征所得税。4、出口产值达到当年总产值70以上的，经税务机关核定，按减10的税率征收所得税。创业孵化基金支持创业孵化基金支持：凡认购期间的客户可获得天桥区药山管委会提供的1.5%的创业孵化基金支持。付款优惠政策付款优惠政策：8、教育服务教育服务：入驻本园的企业管理人员、专业技术人员和高级人才的子女在天桥区内入学、入托免收借读费。行政政策支持行政政策支持：时代总部基地园内企业从前期立项、审批、规划、建设到后期生产经营，享受天桥区药山工业园管委会的“一条龙”跟踪服务，行政性收费采取“一个窗口”政策。享受药山工业园区的一切优惠享受药山工业园区的一切优惠：基地招商可享受济南市天桥区药山工业园管委会对外招商现有的一切优惠。付款方式付款方式 优惠折扣比例优惠折扣比例 一次性付款 95折 分期付款 96折 按揭付款 98折 案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 制造加工制造加工型产业总部区型产业总部区 济南时代总部基地营销策略上以活动来9、扩大影响力以产品吸引客户济南时代总部基地营销策略上以活动来扩大影响力以产品吸引客户 通过举办或参加各类相关活动增强影响力：通过举办或参加各类相关活动增强影响力：成功举办了不同主题的三期总部沙龙，与企业家畅谈总部基地发展中的各种问题，搭建与意向客户沟通的良好平台。参加“浙江省首届总部经济高峰论坛”和“山东省首届总部经济高峰论坛”，向各界人士展示总部基地的形象和招商策略，吸引了大批的温州企业参观考察。高调亮相春季房展会，以“DIY 定制地产”概念及多样化的产品吸引众多企业。07年受邀参加山东首届环济南都市圈中小创业项目资金洽谈会，倡导的“中小企业发展平台”主旨，吸引了大批参展者，成为展会上一大亮点10、。灵活多样的招商活动：灵活多样的招商活动：积极在浙江等地招商，先后吸引了5批温州考察团来济南考察，效果显著，第一批温州考察团即有 20 家企业当场签订了入驻意向书。用产品说话，突出高性价比：用产品说话，突出高性价比：DIYDIY地产地产。推出首家“DIY 定制地产”概念，满足客户对产品灵活性和个性化的需求。可冠名的独栋式别墅可冠名的独栋式别墅。强调可独立冠名、彰显企业形象的独栋式产业别墅，是山东省目前最大的首创独栋式商企办公平台。环境环境&绿化绿化。环境优美，尊享后花园、空中花园，超大绿色生态环境。多样化户型多样化户型。拥有面积3001600的多种户型，招商方式灵活多样，产品内部空间自由分拆组11、合，可分可合，可租可售，投资自用两便。高性价比高性价比。突出高性价比3年半租金拥有一栋总部楼。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 制造加工制造加工型产业总部区型产业总部区 济南时代总部基地以营销事件吸引政府官员、经济名人、企业名流参与提升层级与形象高度济南时代总部基地以营销事件吸引政府官员、经济名人、企业名流参与提升层级与形象高度 吸引政府领导、经济名人、企业名流参与，提升项目作为总部基地的层级与项目形象。参加山东总部经济高峰论坛 参加浙江首届总部经济高峰论坛 发布在总部观察的广告 亮相中创会 案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 制造加工制造加工型产业总部区型产业总部区 济南时代总部基地的成功因素分析12、济南时代总部基地的成功因素分析 给予客户购买预期 性价比差异化营销 1、擒龙头提升项目形象 2、傍政府提升项目层级 3、软增服务办公差异化营销 4、生态产品品质为王 异地招商，引入关系性龙头企业，并针对龙头企业提供以租代售的招商方式，同时免租三年半。政府提供招商政策。通过活动邀请政府官员出席。政府领导对项目视察。解决教育。购买优惠。定制+冠名。商务配套。低密度独栋办公。尊享后花园、空中花园。超大绿色生态环境。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 制造加工制造加工型产业总部区型产业总部区 哥本哈根机场商务花园哥本哈根机场商务花园 概况概况：位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部，接通世界各地113、30多个机场。整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际火车站，同时也是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点，可以方便的乘火车、飞机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达。哥本哈根平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础。占地41.8ha，建筑面积22.0ha，设计最大程度的符合物流行业的先行要求，并考虑和整体区域的景观协调。开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且可将地块出租由企业自建。成功要素：毗邻大型国际机场。多种交通方式组合，与市区联系紧密。城市人力14、资源基础好。充分考虑物流行业特点规划设计商务花园。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 空港型总部基地空港型总部基地 成都空港总部公园成都空港总部公园 为品牌开发商蓝光在西航港核心区推出的集总部办公、商业和居住为一体的复合型定位5A国际商务城。区位区位：成都国际航空港核心区，雄踞国际城南，拥有高新技术产业、教育科研产业、物流产业、创意研发产业、金融、通讯等形成的完整产业链。规模规模：总占地700余亩，包括商务办公楼、现代商业和国际公寓等物业，其中拟建总部办公60万方。土地性质土地性质：40年商业用地。开发商开发商：成都知名开发商蓝光。住宅 圣菲Town城 总部办公 一期 待建 办公区 办公办公 居住15、居住 商业商业 体量体量 60万 8万 10万 进程进程 08.6.2开盘，月销6000/月。07.12开盘，现销售完92%。尚未开发。距机场2.5km 机场高速 空港经济圈 大学城 高新南区 新行政中心 绕城高速 三环 人民南路 总体体量一览 案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 空港型总部基地空港型总部基地 成都空港总部公园成都空港总部公园 招商引入龙头企业提升形象与项目档次，销售地域性外迁企业实现快速回现。产品产品：独栋、双拼和集中式办公相结合。配套配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态。优惠条件优惠条件：享受双流县统一的“533”优惠政策，赠送楼顶广告16、牌。客户客户：计划引进EMS等标杆型物流企业，配套急宅送等关联性物流企业，还有重庆下面外迁型企业。独栋 双拼 集中式办公 独栋、双拼和集中式办公楼相结合的产品类型使得客户可选择性较大同时通过集中式写字楼可以提高容积率，但是面积区间也较大，这将带来一定风险。龙头企业龙头企业 关联性企业关联性企业 重庆下面城市客户重庆下面城市客户 其它其它 5%22%63%10%5%22%63%10%龙头企业关联性企业重庆下面城市场客户其它配合空港引进物流型龙头型企业提升项目形象，塑造空港经济氛围，提升客户购买预期。以重庆下面城市外迁企业实现“现金牛”。小面积双拼成为“现金牛产品”，而大面积独栋成为明星产品。案例17、分析案例分析 与借鉴与借鉴 空港型总部基地空港型总部基地 空港型总部基地的成功因素分析空港型总部基地的成功因素分析 空港总部公园空港总部公园 便利的交通条件便利的交通条件：是具备西部唯一集航空、铁路、公路为一体的立体互通式网络优势，能够实现市区与郊区的自由转换。政府政策支持政府政策支持：享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠政策。进驻的企业总部或分支机构有条件享受“533”财政扶持政策。高品质产品高品质产品：将独栋作为标杆产品，更有利于进驻企业展示自己的企业形象，并聘请世界级物业服务公司第一太平戴维斯和品牌实力运营商为进驻企业提供统一运营管理顾问服务。将双拼作为现金牛产品，即让客户从感18、觉上形成品质认同，实际控制总价。复合型定位复合型定位+配套配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，为入驻企业提供完善配套。成功招商成功招商+销售策略销售策略：大型空港带动了仓储、运输、中转、配送、包装、流通加工等航空物流业的发展。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 空港型总部基地空港型总部基地 15 宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面积35万，拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。整个产业区包括：宝马大厦：宝马总部办公所在地 宝马博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所 宝马体验中心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和19、体验为一体的展示中心。宝马研发中心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。宝马回收中心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。德国慕尼黑宝马中心德国慕尼黑宝马中心 总建筑面积达35万平米，拥有设计研发人员8500余人，是宝马的自由世界。宝马大厦 宝马博物馆 宝马体验中心 形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 研发及高科技研发及高科技型总部基地型总部基地 德国慕尼黑宝马中心德国慕尼黑宝马中心 充满魅力的建筑、优美舒适的环境、便利的交通以及“宝马品牌之家”都增加了宝马中心的吸引力。地标级建筑地标20、级建筑：通过打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到了良好的展示和宣传作用。环境环境：环境优美，位于奥林匹克公园旁边，为宝马中心工作人员提供了一个良好、舒适的工作环境。交通交通：交通便利，与市区联系紧密。“宝马中心不仅仅只是一个汽车博物馆，也不仅仅是一个汽车输出中心，这里是宝马品牌之家”宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，同时优美的环境和便利的交通更增加了宝马中心的吸引力。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 研发及高科技研发及高科技型总部基地型总部基地 德国慕尼黑宝马中心的成功因素分析德国慕尼黑宝马中心的成功因素分析 成功要素：交通便利。基础设施特别是电信IT设施先进。税收优厚政21、策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业。建筑景观独特优势，风景优美。生活娱乐配套设施完善。办公楼面积大小灵活多变。逐渐向综合性发展。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 研发及高科技研发及高科技型总部基地型总部基地 新加坡商务花园的发展背景新加坡商务花园的发展背景：东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农业资源。位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点。政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡。为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。在具体规划建22、设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能。新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献：提供较多就业机会，促进当地社会稳定在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（最多的是中央商务区）。拉动区域住宅需求，繁荣当地经济樟宜和裕廊两个区域均建设在新加坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值。01000020000300004000050000600001999200020012002 樟宜新加23、坡主要地区平均0100002000030000400005000060000700001999200020012002 樟宜新加坡主要地区平均住宅销售量 住宅需求量 新加坡商务花园政府搭台企业唱戏新加坡商务花园政府搭台企业唱戏 案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 企业企业内脑型总部基地内脑型总部基地 新加坡商务花园的建设经验新加坡商务花园的建设经验：商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；商务花园的内部规划24、中注意地块划分的内好性保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。裕廊 樟宜 新加坡商务花园与城市规划紧密结合，注重园区内在规划与办公环境打造。新加坡商务花园与城市规划紧密结合，注重园区内在规划与办公环境打造。案例分析案例分析 25、与借鉴与借鉴 企业企业内脑型总部基地内脑型总部基地 总占地面积总占地面积 66.54公顷 地块数目地块数目 62个 总建筑面积总建筑面积 109万平米 公司名称公司名称 占地面积（平方米）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）AppliedMaterial 3084 7710 Honeywell 2899.6 7249 Invensys 3046 7615 Uitrotechnologies 1904.4 4761 IBM 4073.6 10184 新加坡樟宜商务花园规模及成功要素新加坡樟宜商务花园规模及成功要素 成功要素：成功要素：良好的商务基础；良好的商务基础；环境优美；环26、境优美；多种交通方式组合，方便、多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区；快捷的到达市区；城市人力资源基础好；城市人力资源基础好；中介服务公司入驻，为主导中介服务公司入驻，为主导 企业提供便利的服务。企业提供便利的服务。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 企业企业内脑型总部基地内脑型总部基地 曼哈顿曼哈顿CBD城中之城的成功要素城中之城的成功要素 20世纪60年代，纽约市政府利用曼哈顿独有的区位优势及经济优势开始了总部基地的建设，并形成了世界上最大最成功的“总部经济”。曼哈顿CBD包含老城、中城。总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的70%，人口150万人。老城华尔街：集中了几十家大银行、保险公27、司、交易所以及上百家大公司总部。城中城：帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心，许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构。成功要素：城市核心区的聚集效应；成功要素：城市核心区的聚集效应；便利的城市交通系统；便利的城市交通系统；人流信息流密集；人流信息流密集；齐全的配套。齐全的配套。案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 后台服后台服务型总部基地务型总部基地 总部基地总部基地KPIKPI指标体系指标体系，其中空港型总部基地对于KPI关键指标要求最少。类 型 加工制造型 空港型 研发及高科技型 企业内脑型 后台服务型 交通 产业链 政策 商务 人流 信息流 物流 技术流 资金流 环境 最重28、要 最不重要 案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 总部经总部经济发展的小结济发展的小结 总部基地商务服务模式归纳总部基地商务服务模式归纳 服务体系服务体系 企业俱乐部 提供高层次、非公开或非正式的企业活动场所。企业外交官 为每家入驻企业聘配长期“企业外交官”，实行一站式、“一条龙”服务；协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关事务。网络社区 建立企业交流平台。秘书室 为企业办理装修、申请设备、物业管理等服务。智能化体系 智能化大楼和停车管理、高信息交换平台、智能卡完成区域内所有交易。个性化服务 提供独立冠名权、客户定制产品等服务。服务设施服务设施 办公配套 商务中心、租赁中心。员工生活配套 餐饮、29、休闲、康体、娱乐、企业大巴。政策体系政策体系 税收优惠 对某类别企业入驻的税收优惠措施。无费区 严格控制和降低投资商务运作成本。交流平台 通过政府加强招商。一站通关 为入驻本项目企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，案例分析案例分析 与借鉴与借鉴 总部经总部经济发展的小结济发展的小结 华雄两江时代的目标与任务 项目基本概况 项目SWOT分析 项目核心目标的思考 项目基准价格定位及盈亏平衡测算 项目价格方案（标准厂房）项目价格方案（倒班楼和写字楼）目标分解 任务界定 建设用地面积建设用地面积：49450，约74.18亩。总建筑面积：总建筑面积：170030、00。建筑密度：建筑密度：45%。容积率：容积率：3.0。绿地率：绿地率：15%。柱距主距：柱距主距：7.59米。厂房地面活荷载：厂房地面活荷载：5.08.0kN/。建筑层高建筑层高：3.67.5m。土块情况：土块情况：位于重庆江北区港城工业园区A区地块，用地为一不规则的多边形，地块东北与西南最长处555m西北与东南最长处162m，在地块西北面有8m宽的城市干道，连接港城工业园区管委会，地块东北面有16米宽的城市主干道，在场地西南面和东南面有一条与另一厂区相连的共用道路，使整个场地道路形成环状。场地高差较大，沿西北面城市主干道有一自然形成的护坡，高差为14.5米左右。项目基本概况项目基本概况 31、土地土地及设计指标概述及设计指标概述 6米 14米 13米 10米 东田中小企业孵化港 银联两江产业园 A区 C区 D区 B区 乾鑫都市工业园 渝怀铁路 渝宜高速 茂源都市工业园 华雄A区（本案）华雄总部时代 冠陆汇谷 曙光工业园B区 曙光工业园A区 曙光工业园C区 港城南路 五桂路 火车货运编组站 公路货运站 寸滩港 曙光工业园D区 交大科技园 分析：本案基地港城工业园分析：本案基地港城工业园A A区，区，周边园区环境发展较为成熟，水陆周边园区环境发展较为成熟，水陆空的立体交通物流条件优越。同空的立体交通物流条件优越。同时，目前在售的银联两江产业园和时，目前在售的银联两江产业园和东田中小企业32、孵化港项目对这片区东田中小企业孵化港项目对这片区域的产业发展以及企业关注，也起域的产业发展以及企业关注，也起到推波助澜的作用，到推波助澜的作用，20102010年里，该年里，该区域曾一度炒作成为中小企业产业区域曾一度炒作成为中小企业产业投资选址发展的重要热点区域。投资选址发展的重要热点区域。轻轨9号线 轻轨4号线 项目基本概况项目基本概况 土地环境土地环境 项目基本概况项目基本概况 基地照片基地照片 15F办公楼（公寓式）8F厂房 8F厂房 8F厂房 21F办公楼（通廊式）1015F宿舍楼 15F办公楼（公寓式）8F厂房 本案规划共布置有14栋建筑，共分为4部分。1#厂房、2#厂房位于园区西南33、角，为园区打造的第一部分，地理位置离园区管委会最近，临城市主干道；3#厂房、4#厂房、5#厂房为一组厂房，6#厂房、7#厂房、8#厂房为一组厂房和9#厂房位于园区西北面中部，一起为园区的第二部分，该区域为整个园区的核心部分，其中9#厂房为3#4#5#厂房及6#7#8#厂房的半地下裙楼部分；10#为园区办公楼，11#，12#为园区宿舍，位于园区中部，为园区的第三部分，为办公，生活配套部分，设有高档的商业写字楼及配套的住宅及休闲娱乐服务用房；13#、14#楼位于园区东北面，有直接对外的出入口，西面一园区生活配套相连，为园区的第四部分。总平面设计利用东南与西北面的高差，设计有9#大裙房来填补，在此裙34、房上设计道路来解决园区道路问题，在办公与宿舍之间设有坡道连接第二部分和第三部分，使园区各部分相对独立又相互联系。园区的为开放式设计，每个部分均有独立的对外入口，每个部分之间还设有与城市道路相连接的入口，使园区道路四通八达，交通便利。园区内设有8m宽的园区道路，并且道路都与城市道路相连，便于物流及消防要求。1#2#3#4#5#6#7#8#10#11#12#13#14#9#地下裙楼2层 项目基本概况项目基本概况 建筑设计（第建筑设计（第一套设计方案）一套设计方案）1#和2#楼1F平面 1#和2#楼2F平面 1#和2#楼3F平面 1#楼415F平面 2#楼48F平面 1#厂房为中筒结构，中部布置为交35、通核心，四周为使用空间，柱距主距主要为7.59米，12层层高5.1米，2层以上层高设计为3.6米，能提供的建筑面积为103,173 以及这两种面积相自由组合的户型需求，最大整层建筑面积1103，适用于办公及小型轻加工企业入驻使用。2#厂房为整体式设计，为通廊式整体设计，12层层高5.1米，2层以上层高4.5米，单层面积538 m2，只能整层销售，不能分零，适用于小型轻加工企业入驻使用。项目基本概况项目基本概况 第一套方案第一套方案1#1#、2#2#楼平楼平面布局设计面布局设计 2F 1F 9#裙楼厂房为3#4#5#厂房及6#7#8#厂房的半地下部分，总面积约39461（其中1层21482 、236、层17979 ），主柱距7.59米，层高7.5米。鉴于地下1层厂房的入口通道、销售价格等问题，我司建议由临街的建议由临街的2 2层厂房带动层厂房带动1 1层厂房的销售，分隔形成层厂房的销售，分隔形成1818个“独立”单元，并且可相互组合的厂房，以此设计解决个“独立”单元，并且可相互组合的厂房，以此设计解决1F1F销售及价格界定销售及价格界定问题，形成厂房户户临街、相对独立、总价低、有赠送面积、空间高使用价值大等销售卖点问题，形成厂房户户临街、相对独立、总价低、有赠送面积、空间高使用价值大等销售卖点。但该分隔设计也需要从消防、货梯、卸货区、排水等硬件条件方面进行考虑和满足。自编自编号号 1号号 37、2号号 3号号 4号号 5号号 6号号 7号号 8号号 9号号 10号号 11号号 12号号 13号号 14号号 15号号 16号号 17号号 18号号 1F面积 4000 0 1098 805 874 966 721 826 925 1100 1084 824 829 782 966 826 721 1172 2F面积 0 3266 1300 954 1022 826 865 916 1132 1303 1300 967 967 926 827 967 865 1390 总面积 4000 3266 2398 1759 1896 1792 1586 1742 2057 2403 2384 1738、91 1796 1708 1793 1793 1586 2562 注：以下面积为图测数据，与实际面积有出入。项目基本概况项目基本概况 第一套方案第一套方案9#9#裙楼厂房分裙楼厂房分隔设计建议隔设计建议 项目基本概况项目基本概况 建筑设建筑设计（第二套方案）计（第二套方案）项目项目SWOTSWOT分析分析 强化营销推广的节奏感，因时利导，挖掘客户需求。主动营造和协助重庆中小企业成长环境改善，建立辅助发展机制，整合资源，因势利导。规避与传统型房地产投资混为一谈，争取更多的政府政策性支持。强化案场的宣传及销售推力，瞄准竞争对手面市空档期，寻找最佳招商销售节点。宏观政策调控对不动产投资的投资信心、融39、资渠道、税政支持等方面造成的负面影响。园区发展方式转型加速带来了未来项目产业发展的不要可确定性。园区间竞争压力增大，包括特色园区之间的招商资源及服务方面的竞争，也包括园区内楼宇工业项目带来的相互间的竞争，仅港 城园区未来1年里的工业厂房放量就有接近100万方。企业品牌形象偏弱企业品牌形象偏弱：开发企业在工业地产开发领域尚无先例，即无项目品牌支持，也无企业品牌形象的支撑。开发商工业地产开发经验不足开发商工业地产开发经验不足：因缺管工业地产开发的经验，在项目开发的操作把控、营销管理、招商策略及资源整合等方面都需要进一步学习和引导。工业地产开发规则不建全工业地产开发规则不建全：政府的开发指导、证照办40、理不完善、资金供应链不建全等因素都直接影响项目开发。生产服务业配套有待完善生产服务业配套有待完善：园区涉及对中小企业在生产领域方面的服务配套仍显不足，如生产性融资、技术咨询、人才供给等领域仍有待完善。客户对都市楼宇工业发展的认识不足客户对都市楼宇工业发展的认识不足：许多企业客户对于厂房的认识仍停留在独门独院阶段，对于楼宇厂房缺乏相应的认识和感知。区位优势区位优势：地处重庆东大门核心，紧靠重庆CBD中央商务区，依托两路寸滩保税港区，两江新区的发展，形成强力辐射和经济带动的战略优势。产业集聚优势产业集聚优势：园区初步形成电子电器、汽车及零部件制造业、装备制造三大支柱产业，并形成以大型骨干企业为支柱41、大批中小型企业为补充的“产业集群”。交通物流优势交通物流优势：重庆唯一具有深水港和铁路货运编组站的园区，水陆空三位一体的交通运输体系。政策优势政策优势：可享受中央、重庆、园区等优惠政策叠加。配套优势配套优势：园区水、电、气、通讯、道路等市政基础配套设施齐全，学校、医院等设施齐备，生活服务功能完善。项目口岸门户优势项目口岸门户优势：项目位于园区管委会旁边，有60多米的临街项目展示面，口岸优势明显。风险(Threats)打造全新的“产业地产商”的企业品牌形象。确立新型的工业地产项目开发模式，由“项目产品化”向“项目系统化”发展，全力把项目打造成中小企业快速发展的加速平台。合作打造项目自身的生产服42、务配套体系。参与都市楼宇工业的整体发展建言，共推市场蛋糕。充分发挥“政企联动”的优势，强化项目核心价值和地位。聚焦产业集聚效能，提高对中小企业的招商力度。充分利用项目的口岸优势，强化项目案场的形象展示及包装。打造互动行销的营销体系，通过走出去请进来以及塑造中小企业的关注点等模式，强化吸引眼球。两路寸滩保税港区的建设发展机遇；成渝经济区获批后的“第四经济增长级”发展机遇；两江新区建设发展的机遇；港城工业园区做为重庆市重点打造的300亿级特色工业园区以及“十二五规划”确定的千亿级目标的发展机遇。港城工业园区企业间关联度不高，产业链较短的结构调整发展机遇。承接东部地区产业转称带来的市场机遇。机会(O43、pportunities)劣势(Weakness)优势(Strength)SWOT SO WO WT ST 发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势 发挥优势，转化风险发挥优势，转化风险 减小劣势，避免风险减小劣势，避免风险 33 现实与希望目标的对比推导项目核心问题：现实与希望目标的对比推导项目核心问题：我们想要什么？（基于目标的理解）市场基础上，平衡资金效率前提下的利润目标实现。我们有什么？（需要进一步挖掘解读）核心问题1：如何提升客户对项目产品价值的认知、认同，产生购买欲？核心问题2：如何增加客户购买信心及价格预期差异，促成平衡资金目标的实现？核心问题344、：如何有效控制建安成本与营销投入，实现项目利润目标？项目核心目标的思考项目核心目标的思考？价格 说明说明：本营销策划案以价格定位策略为先导，测算本案的预期销售目标值。测算对象测算对象：本案价格测算主要以“厂房定价”为测算对象，倒班楼和办公室不采用以下测算方式计算，而采用直接参照的方式与周边相近楼盘的价格策略作为直接参照依据。定位原则定位原则：通过采用周边市场比较法结合华雄项目成本预算，测算本案项目市场预期均价。可比项目可比项目 参考均价参考均价 可比系数可比系数 权重权重 价格取值价格取值 东田中小企业孵化港 2600元/1.2 30%248 银联两江产业园 2800元/1.2 30%288845、 曙光都市工业园E区 3500元/0.8 15%697 乾鑫都市工业园 2100元/1.1 20%186 冠陆汇谷 3800元/0.5 5%288 价格定位：2600*1.2*30%+2800*1.2*30%+3500*0.8*15%+2100*1.1*20%+3800*0.5*5%测算方式一：直接以项目周边5个可比项目的可比系数与权重进行测算。2921元/测算结果1 项目基准价格定位及盈亏平衡测算项目基准价格定位及盈亏平衡测算 测算方式二：以项目周边5个可比项目的可比指标评分加以权重进行线性关联测算。3151元/测算结果2 序号序号 项目内容项目内容 工程量工程量 金额（万元）金额（万元）备46、注备注 一 建筑工程 170000 16600.00 16600.00 1 工业厂房 130000 13000.00 平均按1000元/计 2 员工宿舍及公寓楼 40000 3600.00 平均按900元/计（含简装修）3 行政综合楼 二 办公设备 100.00 100.00 三 基础设施工程 5011.96 5011.96 1 道路（含绿化、路灯、管线）27213 761.96 平均按280元/（含人行道）2 供电工程 4250.00 含变电站 四 其他费用 444.72 444.72 1 项目前期工作费 43.42 按一、二、三项之和的2 2 建设单位管理费 187.74 按一、二、三项之47、和的1%3 勘测设计费 129.18 按一、二、三项之和的1.5%4 工程监理费 37.56 按一、二、三项之和的8 5 标书编制及招标管理费 5.88 按一、二、三项之和的1 6 工程质量监督费 5.24 按一、二、三项之和的1 7 建设项目环境影响评价费 1.08 按一、二、三项之和的1 8 安全监督费 35.33 按一、二、三项之和的0.8 9 工程预算定额测定费 2.44 按一、二、三项之和的0.5 10 建设工程竣工档案保证金 14.00 五 土地取得费 74.18亩 3709.00 3709.00 按50万元/亩计 六 建设期利息 835.20835.20 贷款4000万元，分期按48、6.696计息 七 经营预备费用 886.27 886.27 按一、二、三、四项之和的4 八 税费（预估）4638.00 4638.00 1 营业税及附加 2805.00 按总销售额5.5%2 企业所得税 1680.00 按利润额33%3 印花税 153.00 按总销售额0.3%九 不可预见费（按直接费计）775.97 775.97 按一、二、三、四、五项之和的3%十 合计 33,001.1233,001.12（万元）（万元）成本测算：本案测算之单方成本约为19411941元元/。项目基准价格定位：2921元/3151元/1941元/1941元/980元/1210元/3036元元/以两种测算方49、式的中间值为作本案修定的厂房基准均价。1095元元/序号序号 内容内容 销售销售单价单价（元（元/）金额金额 1 厂房销售总收入 3036 394680000 2 开发总成本 1941 329970000 3 销售的盈亏平衡点销售的盈亏平衡点 63.93%108686108686 注：本项目销售保本点在总开发面积的64%，约10.9万左右，占厂房总销售量的84%。先期开发的盈亏平衡点：基于本案先期以厂房开发为先导，故以此来测算本案销售的盈亏平衡点。项目价格方案项目价格方案(标准厂房）标准厂房）单元 楼层 号楼 号楼 号楼 号楼 号楼 号楼 号楼 号楼 号楼 10号楼-2F+50 3261 3250、61 3261 3261 3261 3261 3261 3261 3261-1F 450 3211 3211 3211 3211 3211 3211 3211 3211 3211 3211 1F 0 3661 3661 3661 3661 3661 3661 3661 3661 3661 3661 2F 350 3311 3311 3311 3311 3311 3311 3311 3311 3311 3311 3F 300 3011 3011 3011 3011 3011 3011 3011 3011 3011 3011 4F 200 2811 2811 2811 2811 2811 281151、 2811 2811 2811 2811 5F 0 2811 2811 2811 2811 2811 2811 2811 2811 2811 2811 6F+0200 2811 2811 3011 3011 3011 3011 3011 3011 2811 2811 7F+0200 3011 2811 2911 2911 8F+0100 2811 3011 3011 9F+100 2911 10F+100 3011 单位：元单位：元/1号楼号楼 号楼号楼 3号楼号楼 4号楼号楼 5号楼号楼 6号楼号楼 7号楼号楼 8号楼号楼 9号楼号楼 10号楼号楼 注：权限价：销售人员对外统一在报价基础上递52、增100元/,作为洽谈权限价。其中销售人员30元优惠权限、销售经理50元优惠权限、分管领导100元优惠权限。楼层价差：最大楼层价差850元/，最小楼层价差50元/。项目价格方案项目价格方案(倒班楼和写字楼）倒班楼和写字楼）无电梯倒班房价格无电梯倒班房价格：第一层均价3250元/m2；第二层均价3300元/m2；第三层均价3330元/m2；第四层均价3360元/m2；第五层均价3280元/m2；第六层至第八层均价3200元/m2；第九层至第十层均价3050元/m2；临街方向与临内庭方向价差20元/m2，整层或10套以上，最低按96折执行。有电梯倒班房价格有电梯倒班房价格：最低均价第一层3250元53、/m2起至第十层楼，每层均价向上递增20元/m2，临街方向与临内庭方向价差20元/m2，整层或10套以上，最低按96折执行。写字楼价格写字楼价格：以第十层均价4200元/m2为基准；十层以上每上一层增加50元/m2；十层以下4200元/m2；主景观面与背后面价格差为100元/m2。（其他政策待定）目标分解目标分解 我们如何运作才能提升华雄两江时代的价值，才能为发展商实现更多的利润。我们对目标的理解：如何以更低的风险获取更大的价值！企业形象 以项目带动企业形象的建立 目标分解 招商销售 如何实现利润最大化 包装宣传 如何促进项目的价值最大化 任务界定任务界定 包装宣传包装宣传 如何促进项目的价值54、最大化？如何促进项目的价值最大化？企业形象企业形象 以项目带动企业形象的建立？以项目带动企业形象的建立？招商销售招商销售 如何实现利润最大化？如何实现利润最大化？以提高项目的服务附加值服务附加值为基调进行包装，通过互动行销互动行销的推广主线，贯穿企业的整合宣传。将针对中小企业的公益性活中小企业的公益性活动动植入到企业及项目的推广宣传中，借此提升企业形象价值，通过VIVI识识别体系别体系促进项目形象展示更鲜明。通过建立多维度的招商销售多维度的招商销售体系体系，扩散招商信息的发布渠道，分阶段滚动式开发实现约 5.415.41亿亿元元的销售目标。华雄两江时代营销战略及策略 营销策划之精髓即“思想物化55、，产品去化！”项目开发进度建议 营销战略定位 营销策略分解 营销策略方法论 产品攻略 形象攻略 展示攻略 服务攻略 活动攻略 传播攻略 项目开发进度建议项目开发进度建议 1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#12#11#13#14#第一期开发 第三期开发 第二期开发 第四期开发 建议本项目分四期开发。45 成本领先 高度聚焦 突出差异化 降低风险之关键因素，钱重点花在客户看得到的地方。适当增加营销费用比例，重视渠道拓展、重视“政企”联合、重视市场口碑。拔高形象、重视明星产品的展示，强化展示区展示，争取更多的政府优惠政策（形象与入园政策全面高于港城园区同类型产品）。成本领先、突出差异化，高度56、聚焦之发展战略。营销战略定位营销战略定位 充分发挥“政企联动政企联动”的优势，强化项目核心价值和地位。聚焦产业集聚效能产业集聚效能，提高对中小企业的招商力度。充分利用项目的口岸优势，强化项目案场的形象展示项目案场的形象展示及包装。打造互动行销互动行销的营销体系，通过走出去请进来以及塑造中小企业的关注点等模式，强化吸引眼球。打造全新的“产业地产商”的企业品牌形象企业品牌形象。确立新型的工业地产项目开发模式，由“项目产品化”向“项目系统化项目系统化”发展，全力把项目打造成中小企业快速发展的加速平台中小企业快速发展的加速平台。合作打造项目自身的生产服务配套体系生产服务配套体系。参与都市楼宇工业的整体57、发展建言，共推市场蛋糕共推市场蛋糕。规避与传统型房地产投资混为一谈，争取更多的政府政策性支持政府政策性支持。强化案场的宣传及销售推力，瞄准竞争对手面市空档期，寻找最佳招商销售节点最佳招商销售节点。强化营销推广的节奏感营销推广的节奏感，因时利导，挖掘客户需求。主动营造和协助重庆中小企业成长环境营造和协助重庆中小企业成长环境改善，建立辅助发展机制，整合资源，因势利导。营销策略分解营销策略分解 在营销战略之下，我们将营销策略重点思考方向从前面SWOT分析术语中提炼出营销关键词，在关键词中提及的策略方式及领域加以延展分解应用，形成贯穿本案的营销策略方法营销策略方法论论。营销策略方法论营销策略方法论 产58、品 攻略 形象 攻略 展示 攻略 服务 攻略 活动 攻略 传播 攻略 通过营销思路的脉络，结合“成本领先、突出差异化，高度聚焦”的战略方针，针对华雄两江时代项目的营销策略方法论，我们确立了六大攻略：产品攻略产品攻略 确立新型的工业地产项目开发模式，由“项目产品化”向“项目系统化”发展，全力把项目打造成中小企业快速发展的加速平台。在此也就是说，我们所出售的产品和服务包括的范围也更为广泛，而向客户对于产品的诠释也应该更为统一全面。系统化的系统化的 产品诠释产品诠释 园区主要产业招商引资发展对象等。产业规划产业规划 两江新区、港城工业园区、保税港 区的产业集聚发展环境及趋势等。产业环境产业环境 地理59、区位、建筑立面平面、面积分隔、建筑指标、内部交通、绿化环境等。员工餐厅、运动场地、娱乐休闲场所、生活配套、园区基础设施等。外部水陆空铁的四位一体交通物流体系和内部的交通物流体系。水、电、气、人、通讯、宽带数据等。中央优惠政策、重庆优惠政策、两江新区优惠政策、园区政策等。建筑物业建筑物业 基础配套基础配套 物流环境物流环境 生产要素生产要素 优惠政策优惠政策 为入园企业提供一站式的行政代办服务（包括项目审批、企业注册、银 行开户、税务登记等）。一站服务中心一站服务中心 24小时安保、智能监控、园区保洁、园林绿化、公共区域维修维护、基 础配套设施保障、商务中心服务等。物业管理物业管理 打造“企业助60、力加速器”园区特有的服务型产品，以提供融资对接、技术咨 询、人才招聘、政策申报和解读、法律咨询等专业化的生产性配套服务。工业配套工业配套 49 港城园区 产业集聚 四位一体 物流交通 环境 优惠政 策叠加 保税港 经济圈 本区域经济发展动力源本区域经济发展动力源 硬件条件 环境优越 建筑设 计合理 工业配套 体系完善 生产要素 成本适宜 新价值、新服务、新价值、新服务、新体系下的中小企新体系下的中小企业快速成长空间业快速成长空间 两江新区 定位：两江新区保税港经济圈具备辅佐中小企业快速成长功能的服务一体化园区 形象攻略形象攻略 A A 价值挖掘价值挖掘 建筑立面 大气彰显 企业个性 差异化的差61、异化的 形象定位形象定位 形象攻略形象攻略 B B概念思考概念思考 目前大量中小企业已度过初创期，并进入快速成长期甚至成熟期的阶段。如何促使此类企业新一轮的集聚以推动区域经济的创新和发展，并提供与之相适应的现代企业加速服务，满足企业在新阶段下的新需求，为这些企业下一步发展创造良好的环境。本案项目以重庆中小企业为服务对象，以打造项目良好的软硬件平台环境为目标，强调中小企业提供助力成长服务。卖厂房卖厂房 卖体系卖体系 转变 建筑物业建筑物业 企业服务企业服务 核心 价值 重庆中小企业加速发展成长基地 概念支撑 高成长性企业发展基地 形象演化 高度专业化和公信力的企业形象！系统化的项目产品及服务形象62、！统一标准化的VI体系识别形象！高成长性企业发展基地 形象演绎三步曲 形象攻略形象攻略 C C形象演绎形象演绎 项目项目 建立华雄企业的社会知名度和影响力，形成客户对企业专业产业地产商的公信认同。通过形象展示系统释放项目的竞争优势，解读产品差异化内核。采用统一的阶层语境，深入浅出的挖掘本案的产品卖点，通过产品的优势树立形象。形象逻辑 企业企业 形象形象 形象攻略形象攻略 D D形象定位形象定位 项目属性项目属性 两江新区保税港经济圈、具备水陆空铁四位一体交通优势、港城园区成熟的产业集聚、多维度优惠政策叠加、建筑立面设计大气彰显企业个性、建筑室内空间设计合理、园区内纵横交通物流动线非常便捷、生产63、要素成本适宜、硬件环境智能化程度高、企业助力加速器为核心的工业配套软性服务。竞争差异竞争差异 高性价建筑物业高性价建筑物业 企业助力加速器（工业配套服务）企业助力加速器（工业配套服务）形象定位形象定位 高成长性企业发展基地高成长性企业发展基地 企业形象表现企业形象表现 以“华雄以“华雄时代”品牌与模式，形成专注于开发总部综合体和产业综合体的时代”品牌与模式，形成专注于开发总部综合体和产业综合体的 产业地产运营商产业地产运营商 项目形象表现项目形象表现 产业摩方产业摩方 两江新区保税港经济圈具备辅佐中小企业快速成长功能的服务一体化园区两江新区保税港经济圈具备辅佐中小企业快速成长功能的服务一体化园64、区 项目的SLOGAN就是项目的精神气质定位，也是项目的主广告语和推广的重要记忆点，它的确定将关系到项目的整体调性，对项目的形象和推广将起到至关重要的作用。形象攻略形象攻略 A A项目项目SLOGANSLOGAN 诠释内容诠释内容 SLOGANGSLOGANG 企业形象 时代精华雄踞两江！项目形象 产业摩方高成长性企业发展基地！建筑物业 给重庆工业一个世界的高度！基础配套 完备的社区服务，创造轻松、和谐的“工园”生活！物流环境 立体交通纵横连贯，人畅其行、物畅其流！生产要素 充沛的能源供给，保障企业引擎腾飞！优惠政策 多重优惠政策叠加，中小企业动力之源！产业环境 千亿航母级的产业集群！产业规划65、 助力重点产业发展！一站服务中心 一站到位保姆级服务！物业管理 安全、安心、安逸！工业配套（企业助力加速器）新服务新价值新体系！标准化的标准化的 形象包装形象包装 形象攻略形象攻略 B BVIVI形象识别体系表现形象识别体系表现 VI形象体系包括标志图形标识、中英文字体形、标准色彩、企业象征图案及其组合形式，而标志又是企业或项目的象征识别符号，是整个形象识别体系的核心基础，标志表现形式可分为：1.图形表现（包括再现图形、象征图形、几何图形）；2.文字表现（包括中外文字和阿拉伯数字的组合）；3.综合表现（包括图形于文字的结合应用）等方面，需要从关联元素中发掘。（本案以（本案以2 2个设计案例进行66、借鉴诠释）个设计案例进行借鉴诠释）产业摩方高成长性企业发展基地 标识设计？中英文字体形设计？标准色彩设计？附属语文字体形设计？企业象征图案设计？创作目标 如何让推广变得更高级，为项目注入灵魂。符合临空经济圈的企业的引领性气质。创造与项目建筑规划匹配的鲜明的个性形象。空港企业园推广创意构想 形象攻略形象攻略 案例借鉴案例借鉴1 1 VI形象体系表现 锐利的推广 户外节点广告完善引导系统 网络广告 直邮渠道 销售工具（楼书、礼品）形象攻略形象攻略 案例案例借鉴借鉴1 1（结束）（结束）VI形象体系表现“中国重庆西部国际总部基地”是本案目前的报建和规划案名。从传播的角度讲，太长、太过拗口的案名不易于67、消费者阅读和记忆。因此，我们根据以上的项目定位、客群定位和推广定位，提出如下的简化案名：WBP总部基地。WWest：西部 BBusiness:商务 PPark:公园WBP总部基地西部总部基地，寓意直白，易读易记、朗朗上口。形象攻略形象攻略 案例借鉴案例借鉴2 2 VI形象体系表现 展示攻略展示攻略 展示攻略作为“华雄两江时代”的非常重要的营销组成部分，是客户与项目互动、体验的主要交流场所，承担着客户接待、项目推荐、客户体验、洽谈签单等重要事项。展示表现重点区域:体验式的体验式的 展示表现展示表现 C、各类会议展示体验包装。（略）A、项目现场整体展示包装。B、项目招商运营中心展示包装。展示攻略展68、示攻略 A项目现场整体展示包装 工欲善其事必先利其器，通过对现场环境的包装可以突出项目特色，树立项目形象的目的。工程围挡 停车及绿化 景观区域 工程围挡 项目招商 运营中心 项目主干道路（西侧）精神堡垒 展示攻略展示攻略 A项目现场整体展示包装 工程围挡 项目主干道路（北侧）工欲善其事必先利其器，通过对现场环境的包装可以突出项目特色，树立项目形象的目的。工程围挡 展示攻略展示攻略 A项目现场整体展示包装 项目支马路（东南侧）工欲善其事必先利其器，通过对现场环境的包装可以突出项目特色，树立项目形象的目的。特色工程围挡特色工程围挡 围挡高度：6米，同时作为项目的形象宣传面；围挡画面：紧扣园区主题,69、具有设计感的画面;围挡形式：可以采用异型围挡；展示攻略展示攻略 A项目现场整体展示包装 园区精神堡垒园区精神堡垒 在园区门口设立园区的logo符号，通过醒目、鲜明并赋有设计品质感的标志作为整个园区形象标杆。位置建议：项目招商运营中心与临时停车场的中间位置，临街面，是客户到招商大厅的最佳视觉聚焦点。同时也占据了最大的展示角度。展示攻略展示攻略 A项目现场整体展示包装 绿化景观先行绿化景观先行 招商运营中心门前区域作为整个园区的重点形象区域，需要对其区域环境进行重点打造。可以采用：花卉、草坪、小品与硬装景观相结合，整体打造园区门前环境。展示攻略展示攻略 A项目现场整体展示包装 展示攻略展示攻略 A70、项目现场整体展示包装 停车场入口迎宾展示停车场入口迎宾展示 入口迎宾 导示牌 利用入口雕塑或导视牌配合停车场入口保安哨岗设置，形成区域的视觉交汇点。停车场入口位置 招商中心招商中心 展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 前提 根据项目开发进度，我们建议选取3#、4#、5#楼的位置用钢构材料搭建一长约70米，进深约15米的平台。平台之上修建一幢长约30米，进深15米，高约12米的钢构建筑，以此作为“华雄两江时代”的招商运营中心办公区。作用 搭建华雄项目的招商洽谈、形象展示、项目体验、营销办公的综合性办公楼；以项目建筑体验区、工业体验区、服务体验区建筑体验区、工业体验区、服务体验区为基础打71、造整体园区的形象展示区域；位置的选择更有利于设计出更加合理的看房动线，更好的引导目标客群；集中优势资源，打造产品功能及使用的最佳展示场。招商运营中心之规划设计建议招商运营中心之规划设计建议 建筑立面建筑立面：招商运营中心作为项目第一体验空间在风格上务求达到个性化、设计感、品质感三位一体的视觉感受。建筑参数建筑参数：宽约30米，进深约15米，高约12米，3层楼，每层面积约450平方米，总面积1350平方米，单层层高约4米。室外停 车场及景 观面积约600平方米。展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 参照图参照图 宽宽30米米 进深进深15米米 高高12米米 招商运营中心楼层功能规划建议招72、商运营中心楼层功能规划建议 首层：作为招商运营中心的接待大厅、洽谈区、沙盘及相关体验区域等。二层：VIP洽谈室、财务室、签约室以及客服中心等。三层：综合办公区、会议室、贵宾室、企业会所等。展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 首首 层层 二二 层层 三三 层层 参照图参照图 首层空间建议首层空间建议 首层空间主要实现招商部的功能。分别设置前台接待区、沙盘区（电子沙盘）、公示区、洽谈区及相关建筑体验区、工业体验区等功能空间；15m 30m 沙盘区沙盘区 卫生间卫生间 洽谈区洽谈区 茶水吧茶水吧 前台前台 公示区公示区 入入 口口 展板展板 LED墙墙 背景墙背景墙 步步 梯梯 电梯间电梯73、间 展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 首层空间建议首层空间建议 招商大厅招商大厅 洽谈区洽谈区 展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 卫生间卫生间 二层空间建议二层空间建议 二层空间主要实现招商部的功能。分别设置VIP区以及一些办公功能需要包括：财务室、签约室、客服中心（服务体验区）等。15m 步步 梯梯 电梯间电梯间 30m VIPVIP室室 VIPVIP室室 VIPVIP室室 财务室财务室 签约室签约室 客服中心客服中心 沙沙 发发 展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 二层空间建议二层空间建议 财务室财务室 客服中心客服中心 洽谈室洽谈室 走廊走廊 展示攻略展74、示攻略 B项目招商运营中心展示包装 三层空间建议三层空间建议 本层主要实现多功能商务空间。通过综合办公区、多功能会议室等办公空间的设置，以及贵宾室、企业会所等高端商务空间的打造，实现更高端客户的私密及体验功能；综合会议室综合会议室 综合办公区综合办公区 展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 贵宾室贵宾室 企业会所企业会所 展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 关于建筑体验区、工业体验区、服务体验区的建议关于建筑体验区、工业体验区、服务体验区的建议 建筑体验区建筑体验区：以招商大厅1F的沙盘模型及电子沙盘显示的多点触摸三维显示系统为主体，能使客户在此氛围里能个随心所欲地到达自己想75、到去的项目位置，了解所选择楼层的建筑基本概况及物流动线状况等，身临其境的体验。工业体验区工业体验区：依托于1F洽谈区的空间，首先是在洽谈区的装饰设计上凸显工业元素，其次是在此区域内的墙体应用一些最新工业设计图片或视频元素，再就是洽谈区中的一些装饰陈列可以引入一些工业创意实物或模型作品。服务体验区服务体验区：这里的服务体验区以客户中心为依托主要涉及为企业提供相应入园咨询、企业注册代办、政策解读、项目申报、融资咨询及对接、技术需求咨询、人才咨询等企业服务及企业助力器涉及的服务内容。展示攻略展示攻略 B项目招商运营中心展示包装 建筑体验区的核心：电子沙盘 服务攻略服务攻略 深度挖掘深度挖掘 服务细节76、服务细节 服务攻略要点:A、销售服务销售服务：专业的营销服务，巩固项目的商务氛围，体现项目作为“高成长性企业发展基地”的价值与高度。B、物管服务物管服务：保障服务质量，专注于服务细节，为企业入驻倍增信心。C、软性服务软性服务：形成差异化营销服务体验，与其他项目形成竞争差异点。D、工业配套服务（企业助力加速器）工业配套服务（企业助力加速器）：进一步提升项目的服务附加值。职业且极具商务礼仪的销售服务会给予客户较为浓烈的商务感与体面感！只要你优秀，我们都要！ACTION1：非一般的销售团队 华雄两江时代作为区域内中高端产业地产项目，其销售人员应对不同行业客户具有最基本的认知，知识面不能仅仅停留在房地77、产专业领域。因此本项目的销售团队构成必须有丰富的知识与阅历，商务气质较佳。销售物料：所有销售人员都穿着高档职业装，使用功能丰富的PDA售楼。ACTION2：设立“销售管家”岗 销售管家是客户面对的第一位销售线的服务人员，是销售队伍的第一窗口。销售管家接触客户后第一时间协调接待时间、人员、日常事务处理等功能（其岗位类似于五星级酒店之大堂副理）。销售管家之基础岗位要求是：不能令客户因联系不到专职销售人员而受冷遇或无所适从。服务攻略服务攻略 A A销售服务销售服务 保安服务：优化案场停车场管理，强化停车场保卫岗的作用。岗位性质岗位性质:客户到达项目所面对的第二个在岗职员，其细则服务将再次起到提升项目78、形象作用。服务内容：a)a)迎送服务迎送服务：随时恭候在车场内，当有开车企业客户进出车场时，及时提供车辆的开关门服务，并对年纪较大的企业客户上下车时视情况给予搀扶服务。b)b)引导服务引导服务：车场内巡回走动，及时主动为企业客户提供带路向导服务，且态度热情周到。c)c)提醒应答服务提醒应答服务：提醒和建议企业客户不要将贵重物品与大额现金放于车内，如停车卡要随身携带等；在工作区域内认真回答客人的询问。d)d)行李车服务行李车服务：车场内配备相应数量的行李车，为有需要的业主及时提供推拉行李服务。e)e)泊车服务泊车服务：应相关驾驶不熟练企业客户的需求，为其提供车场内的泊车服务；f)f)座驾保密服务79、座驾保密服务：结合尊贵客户对隐私、对被尊重的敏感，客户座驾停稳后可使用牌套档住车号牌，如置于烈日下可给座驾套上车衣。车罩 专业、礼貌的停车场保安 服务攻略服务攻略 B B物管服务物管服务 保洁服务：规范保洁工作流程，注重细节，强化项目现场最高标准的洁净。规范保洁工作流程，提高服务品质。关键行动:a)充足的人力资源；b)岗位细分，责任到人；c)建立服务标准；d)建立监督考核机制；e)确保执行力度；传播方式:现场展示/物业管理汇演展示。严格的保洁管理 细致的工作 整洁的社区 一尘不染的饰品 一尘不染的饰品 服务攻略服务攻略 B B物管服务物管服务 软性服务之“华雄精英会”俱乐部。（即后面活动攻略将80、提及的圈层运动模式之一）组成“华雄精英会”俱乐部 目的目的：建立项目体验门槛壁垒，提升项目形象。活动对象活动对象：已登记客户可申请普卡，签订物业选择权客户可申请VIP卡。活动方式活动方式：周末沙龙活动企业钓鱼比赛、网球比赛、高尔夫比赛、自驾摄影比赛、商务考察旅游等；组织参加投资讲座、大型论坛等。附赠服务：派发精英会内刊杂志；精英会私人助理。服务攻略服务攻略 C C软性服务软性服务 企业网络社区示意 服务攻略服务攻略 C C软性服务软性服务 软性服务之两江时代网络社区两江时代网络社区，通过BBS、项目网站等建立企业互动交流的平台。在班车未投入正式运营前，班车大巴作为项目看房车使用。服务攻略服务攻81、略 C C软性服务软性服务 软性服务之开通两江时代企业大巴班车服务，作为入驻企业临时性交通运输工具，解决客户员工上下班运输后顾之忧。服务攻略服务攻略 D D工业配套服务工业配套服务 工业配套服务即通过重庆工业服务港在华雄两江时代项目设立工作站，并通过运作相应的生产性服务，达到实施运作“企业助力加速器”这一概念的目的。在两江时代营销推广期间，重庆工业服务港将驻华雄两江时代项目的工作站设于华雄项目客服中心，并在此期间重点实施企业融资、技术研发、项目及专利申报、人才招聘等相关服务来推进“企业助力加速器”的启动。活动攻略活动攻略 活动攻略要点活动攻略要点:A、只组织客户愿意参加的活动只组织客户愿意参加82、的活动 楼盘关键时间节点、给客户实际利益的活动。应避免纯营销推介，尽量围绕工程节点或节庆日进行，活动贵精不贵多，避免过分折腾客户。B、活动要有利于促进销售活动要有利于促进销售 赢得眼球是活动的一个功能，但最终还是要落到实处，有利于项目的销售。C、给客户充分的尊重给客户充分的尊重 预约，如有必要寄邀请函；设置参与门槛，让参加的客户有身份感；活动富有生趣，而不是纯粹的产品推介，时间不宜过长，整个活动注重参与互动等。重点深耕重点深耕 圈层运动圈层运动 项目品质高形象确立 设计理念强化 建立客户渠道 项目 立势 重庆中小企业助力计划（推介会同步）示范区开放/开盘/物业服务公司签约仪式 异地招商推介活动83、/渝商文化节 圈层营销运动（系列）活动脉络图 形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 目的：形象平衡入市，激发社会热点、引发中小企业圈层关注。思考：前期政府接触铺垫基础；邀请中小企业参与；邀请政府人员共商探讨助力。内容：报纸铺垫，政府公关，重庆中小企业助力研讨、社会讨论。重庆中小企重庆中小企业助力计划业助力计划 活动攻略活动攻略 重庆中小企业助力计划（推重庆中小企业助力计划（推介会同步）介会同步）华雄两江时代项目推介会通过与重庆中小企业助力计划活动的嫁接，可实现项目形象拔高，推介会内容更丰富，对企业更具针对性和吸引力，与目标客户可形成互动行销，客户积累和客户调研，并促进营销活动更具延展性。因此84、，华雄两江时代项目推介会也是重庆中小企业助力计划的启动仪式，而重庆中小企业助力计划又是华雄两江时代项目推介会的延续活动。形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 圈层营销运动圈层营销运动 活动攻略活动攻略 高尚圈层活动之银高尚圈层活动之银行客户会活动行客户会活动 目的：重点突击区域企事业单位、私营业主及个体工商业负责人。合作单位：各大商业银行。目标客户群：银行VIP客户，高端俱乐部客户等。主题：基金论坛、股市论坛、全球脑库论坛等。邀请4s店组织会员举办。目的：针对性的挖掘喜好低调豪华车的客户。活动对象：4S店会员。活动方式：中小型的联合试驾会等。形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 圈层营销运85、动圈层营销运动 活动攻略活动攻略 高尚圈层活动之联合试驾会高尚圈层活动之联合试驾会/自驾游自驾游/新车新车发布会发布会 VOLVOVOLVO、SAABSAAB，奔驰，宝马高端车，奔驰，宝马高端车 邀请银行金卡客户参与本项目体验活动，为客户提供私人场所，也让客户带朋友一起来，增加客户传播面；可以成为很好的高端客户渠道。目的：针对性的挖财富阶层。活动对象：各大银行卡金卡会员。活动方式：周末沙龙活动 形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 圈层营销运动圈层营销运动 活动攻略活动攻略 高尚圈层活动之银高尚圈层活动之银行卡金卡客户行卡金卡客户 形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 示范区开放示范区开放86、 开盘 目的：将产品加以有效展示，突破客户心理防线，提升心理价位，突破心理价格防线。内容：现场活动、示范区开放。物业服务公司 签约仪式 活动攻略活动攻略 项项目示范区开发活动目示范区开发活动 示范区开放 开盘 形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 物业服务公司物业服务公司 签约仪式签约仪式 目的：在销售前通过实际的“明星效应”与承诺兑现强化购买决心，为最终销售预期奠定基础。内容：简短的签约活动与记者见面会。活动攻略活动攻略 物业物业服务公司签约仪式服务公司签约仪式 目的：实现产品销售。内容：购买选择权客户转化。配合工作：媒体配合(报纸,网络等)。相关工作人员场地:接待中心及广场。形象推广期 87、形象深入期 开盘期 持销期 活动攻略活动攻略 开盘解筹活动开盘解筹活动 示范区开放 开盘开盘 物业服务公司 签约仪式 渝商文化节 形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 异地招商推介活动异地招商推介活动 目的：扩大项目招商范围,扩张积累客户渠道(圈子)，扩张项目形象品牌张力。思考：选择浙江、福建、省内商会组织或政府举办的上述组织参与的论坛、其它活动作为开展异地招商之平台.内容：通过客户活动与企业或政府人士展开对话,扩展品牌营销和产品信息，完善积累客户,同时邀请企业客户或政府人士实地参观.活动攻略活动攻略 异地招商推介会异地招商推介会 目的：提出渝商文化，让项目成为新渝商文化代言人，通过客户对渝88、商的认识转嫁到对项目的认识，提高项目知名度。活动内容：在项目网站开通渝商论坛、渝商大会、经济文化名人讲渝商文化。渝商文化节渝商文化节 形象推广期 形象深入期 开盘期 持销期 异地招商推介活动 活动攻略活动攻略 渝商文化节渝商文化节 传播攻略要点传播攻略要点:1、线上精准宣传，线下把控，立势一步到位线上精准宣传，线下把控，立势一步到位。线上主打形象，大力宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目神秘感、商务感；必须力求一次立势到位，避免陷入孵化器产品的无谓竞争。2、有效截流客户有效截流客户。想在客户前头，走在竞争对手前面；积极拓展领袖型客户，促成口碑营销。传播攻略传播攻略 多维度的多维度的 行89、销方略行销方略 线上控制投入，主打形象 线下针对性突破 立势一步到位，差异化营销 传统的线上保持大众主流媒体传播，主打形象，避免大众市场的过度聚焦,一步一步释放项目信息。线上广告主要集中于圈层客户所易于接触到的商务杂志，配合部分财经、投资及行业报纸（以软文为主）。通过对目标客户工作、生活常接触媒体的摸底，针对性的在相关小众媒体投放。项目定位于形象高端极具性价比的项目，必须力求一次立势到位，避免陷入低端传统型厂房的无谓竞争，备受干扰。营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场。线上线上：指大众媒体广告，也就是我们通常在各类公开性的媒体上所看到或听到的广告，如报纸、电视、电台、杂志等等。线下线90、下：非大众媒体广告，也叫做终端广告。就是围绕案场、促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：短信、直邮、画册、插页、说明书、以及相关的公关活动。传播攻略传播攻略 A A传播原则传播原则 原则1：线上大众，线下把控。立势一步到位，差异化营销突破。区隔干扰区隔干扰：领导者占位；立势一步到位；市场价值标杆；客户维系客户维系：情感共鸣；圈层营销；体验感知；客户维系；客户截流客户截流：完善的营销价值体系；营销的创新与突破；针对性的营销策略；竞争 项目 本 项 目 干扰 项目 区隔干扰 客户截流 同类产业园区项目 传统厂房项目 客户维系 以下领域必然有“华雄两江时代”的存在：客户最集中的地方。客户最乐于接受的营91、销方式。主要竞争对手的主要营销领域。机场 火车站 CBD中心 必须要拦截的区域 原则2：客户截流，想在客户前头，走在竞争对手前面。传播攻略传播攻略 A A 传播原则传播原则 客户意见领袖 让项目口碑在圈子中传播开来 领袖型客户领袖型客户：重庆各行业内的领军人物、民营企业家协会领袖、社会名流等等；培养领袖型客户的方式培养领袖型客户的方式：1）VIP高级会员（华雄精英会）；2）通过一定的优惠方式促成领袖型客户购买。传播攻略传播攻略 A A传播原则传播原则 原则3：寻找并培养领袖型客户，营造强劲的口碑传播力度。主要媒介选择说明：从线上到线下的结合。线上 推广 线下 推广 主流报纸 户外广告 电视广告92、 高端杂志等 网络媒体 直邮广告 电影片 销售物料 联动销售推荐 重庆晚报、重庆晨报（软文+硬广）项目周边、机场、火车站和CBD中心地段 大渝网、项目自建网站、经济类网站、相关政府网站 航空杂志及登机牌 重庆电视台、航班电视等 其他 楼宇广告(写字楼与豪宅)、星级商务政务酒店广告 与部分厂房专业网站、行业协会、商会、政府拆迁机构等机构合作销售联动 名车车友杂志、银行白金VIP等 案场及各种推介现场多媒体播放两江时代形象宣传片 关键一：需言之有物；清晰告诉客户项目卖点；关键二：推广信息与销售重点结合 让推广真正为项目销售服务；关键三：结合销售阶段，有重点的投放；降低营销成本，将钱花在刀刃；关键四93、：在客户看得到的地方，做文章；实现推广效果最大化；楼书、海报等 分展场 会所会员 重庆工业服务港可设一分展场接待客户咨询 通过会所“华雄精英会”积聚众多高端客户 传播攻略传播攻略 B B传播渠道传播渠道 利用机场广告牌及登机牌以及航空杂志广告抓主来往重庆高端商务客户。关键一：需言之有物；清晰告诉客户项目卖点；关键二：推广信息与销售重点结合 让推广真正为项目销售服务；关键三：结合销售阶段，有重点的投放；降低营销成本，将钱花在刀刃；关键四：在客户看得到的地方，做文章；实现推广效果最大化；机场内广告 机场外广告 机场内广告 登机牌广告 航空杂志 传播攻略传播攻略 B B传播渠道传播渠道 利用火车站候94、车厅广告拦截火车站来往的成渝等地高端商务人士。关键一：需言之有物；清晰告诉客户项目卖点；关键二：推广信息与销售重点结合 让推广真正为项目销售服务；关键三：结合销售阶段，有重点的投放；降低营销成本，将钱花在刀刃；关键四：在客户看得到的地方，做文章；实现推广效果最大化；火车站候车厅广告 火车站通道广告 火车站户外广告 动车组(停靠淮南及安庆等)火车站入口 传播攻略传播攻略 B B传播渠道传播渠道 在重庆市中心(CBD)及进入重庆市江北区主要外环高速路口设立2-3个户外广告或高炮广告，全方位拦截及覆盖一切可能的目标客群出入地。关键一：需言之有物；清晰告诉客户项目卖点；关键二：推广信息与销售重点结合；95、让推广真正为项目销售服务；关键三：结合销售阶段，有重点的投放；降低营销成本，将钱花在刀刃；关键四：在客户看得到的地方，做文章；实现推广效果最大化；传播攻略传播攻略 B B传播渠道传播渠道 直效营销直效营销DM DMDM直投直投 投放理由：DM直投作为直效渠道的行销利器，是针对特定人群、特定区域进行深入拓展的有效渠道。在保证客户的拾取率的同时也可以提高目标市场与本案的对位程度。投放频次：2011年8月-2012年1月份，每月投递一次。（结合展会期间）投放渠道：1、区域渠道：重庆市市中区范围的工业楼宇；待拆迁的传统工业集聚区，如：歌乐山、南桥寺、两路沙坪等；2、客户渠道 行业协会、商会等。传播攻略96、传播攻略 B B传播渠道传播渠道 DM推广手册推广手册 DMDM作为本案对外推广的主要直效手作为本案对外推广的主要直效手段具备：楼书段具备：楼书+户型手册的功能；户型手册的功能；传播攻略传播攻略 B B传播渠道传播渠道 广告推广：短信沟通、客户积累广告推广：短信沟通、客户积累 投放目的：有针对性地开展窄众传播，提高推广效果同时降低成本。投放理由：根据对现有成交客群的分析后，总结出客群的几大重点分布区域，针 对这些地区进行分信息内容的重点投放，同时 还可以降低成本。投放渠道：分重点区域进行投放 投放内容：项目产品信息 投放形式：短信、彩信、手机微杂志内容植入 华雄华雄两江时代两江时代 产业园产业97、园 全面招商全面招商 VIPVIP：88888888 88888888 传播攻略传播攻略 B B传播渠道传播渠道 形象推广期：线上蓄水，线下积累。导入“产业地产运营商”+“产业摩方高成长性企业发展基地”的企业及项目概念形象，培训市场及客户达到“华雄两江时代”项目的认知，形成项目产业地产的高端形象。形象推广期 11.6-11.9 形象深入期 11.10-11.11 开盘强销期 11.1212.1 持续销售期 12.2-12.5 尾盘期 12.6-13.5 推广策略 利用“重庆中小企业助力计划”积累客户。（2011年6月启动）引入两江新区保税港经济圈概念，强化项目“产业摩方 高成长性企业发展基地”98、的高增项目形象。为项目推介会亮相造势积客。（2011年9月启动）媒介组合 至少12块户外广告牌选定、设计、制作、发布。报纸广告：配合企业及项目形象、重庆中小企业助力计划、两江时代推介会进行宣传，重点以软文加新闻形式发布相关信息，对外宣传。网站设计优化、围绕项目发布软性与硬性新闻。项目现场临时招商运营中心展示体系落成。传播攻略传播攻略 C C推广分期推广分期 形象深入期：充分配合一系列的“圈层运动”，以新闻聚焦，塑造项目价值，取得客户对于项目“产业摩方高成长性企业发展基地”的形象认知，积蓄客户。推广策略“产业摩方高成长性企业发展基地”价值塑造，取得客户认知。利用“圈层运动”深耕市场，切入客户心理99、，释放产品信息，抛出项目的核心价值体系，确立项目市场高度，巩固客户关注度。媒介组合 户外广告牌内容重新设计、制作、发布：产品信息开始全面释放，更换内容，以项目主推广语、产品信息为主。报纸广告：配合产品信息释放过程，发布硬性报广，抛出两江时代的价值体系。项目宣传片在部分写字楼、高档住宅小区楼宇电梯媒介发布。工地围墙广告等户外展示媒体：产品信息开始释放，内容进行更换。传播攻略传播攻略 C C推广分期推广分期 形象推广期 11.6-11.9 形象深入期 11.10-11.11 开盘强销期 11.12-12.1 持续销售期 12.2-12.5 尾盘期 12.6-13.5 开盘强销期：开盘期释放项目既得100、利益，通过示范区项目品质感营造取得客户对项目的认可,实现项目销售目标。推广策略 价值通过建筑、招商运营中心、体验服务等产品示范单位开放实现的项目价值认同。同时通过物业公司签约、招商运营中心示范开放、开盘活动等促进意向客户签约，并兑现软性价值利益。媒介组合 户外广告牌内容重设计、制作、发布：开盘信息开始释放时.报纸广告：配合开盘信息释放，发布硬性报广。项目宣传片在写字楼、高档住宅小区楼宇等开盘发布，内容进行更换。其他所有媒体：开盘信息开始释放时，内容进行更换。传播攻略传播攻略 C C推广分期推广分期 形象推广期 11.6-11.9 形象深入期 11.10-11.11 开盘强销期 11.12-12101、.1 持续销售期 12.2-12.5 尾盘期 12.6-13.5 持续销售期：持销期再创项目营销兴奋点，强化项目形象，保持项目平衡销售。推广策略 结合“异地招商推介”和“渝商文化节”等活动保持目标客户对项目的关注，掀起小高潮。再次嫁接保税港经济圈，利用两江新区建设之实现性，强化项目形象，实现承诺，展示产品价值。媒介组合 户外广告牌内容重设计、制作、发布。报纸广告：以话题性方式软文硬投。将项目宣传片换成楼宇海报。车体、路旗广告设计更换。网络广告。形象推广期 11.6-11.9 形象深入期 11.10-11.11 开盘强销期 11.12-12.1 持续销售期 12.2-12.5 尾盘期 12.6-13.5 传播攻略传播攻略 C C推广分期推广分期 尾盘期：继续展开“圈层营销运动”，巩固项目形象，完成项目销售。推广策略 媒介组合 强化性价比，展开圈层营销。针对难以消化单位展开促销活动。通过营销活动与软性服务巩固项目产业地产高端形象。户外广告牌内容重设计、制作、发布。报纸广告：性价比扫货广告。更换楼宇海报。广告设计更换。网络新闻配合。形象推广期 11.6-11.9 形象深入期 11.10-11.11 开盘强销期 11.12-12.1 持续销售期 12.2-12.5 尾盘期 12.6-13.5 传播攻略传播攻略 C C推广分期推广分期 完