1、天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632利 星 国 际 广 场（ 办 公 楼 、展 厅 ）物 业 管 理 手 册港联物业服务（上海）有限公司2008年2月利星国际广场办公楼、展示厅物业管理手册20082月文件编号：PMD/LGGC/RG/0802-001/ZM一、 服务时间及方式1、 办公楼服务时间：法定工作日（周一至周五）09:0017:30。展示厅服务时间：（周一至周五）09:0017:30。2、 服务联络方式业主/租户（以下简称业/租户）在需要利星国际广场（以下简称本物业）提供服务时，敬请与港联物业服务（上海）有限公司利星国际广场物业管理处（以下简称物2、业管理处）联系。办公地点： 延安西路1319号B1层物业接待处办公时间联系电话：6251 6035、5237 6266转220分机非办公时间联系电话： 6225 7966 3、 非办公时间须知为保障本物业及全体业/租户的安全，任何业/租户或雇员欲在法定工作日以外出入本物业，敬请出示本人身份证件，并根据本物业物业管理处的要求进行登记。早上7:30之前和晚上20:00之后所有人员出入本物业均需进行登记。任何人员均不得在本物业内留宿过夜。二、租户之迁入与迁出1、 迁入手续在签订了租赁合约并办妥交付使用手续后，租户敬请按如下程序办理迁入手续：1.1 租户迁入前需携带上海利国房地产有限公司开具的入户通知3、书以及租赁合同原件，以供物业管理处复印留底及备案。1.2 租户迁入前需按规定缴纳有关款项，敬请详见本手册缴费事项；1.3 与物业管理处联系，安排办理迁入前的单元交收手续；1.4 敬请租户亲自至物业管理处办理领取单元事宜； 1.5 请与物业管理处联系，办理本物业内公司名录指示牌制作手续，办理时业/租户需提交公司中英文名称及营业执照复印件一份；1.6 租户迁入应遵守本物业的各项规定。敬请遵守以下条款：1.6.1 提前三天或以上通知物业管理处确切的迁入日期。1.6.2 在得到物业管理处的迁入确认后，请按与物业管理处议定的时间及路径迁入。搬迁过程中租户需注意安全，避免给他人造成不便。1.6.3 注意保4、护本物业公共区域的设施、设备。如造成损坏，业/租户应进行相应的赔偿；1.6.4 向物业管理处提供持掌钥匙人员名单及提供一至二 名紧急事件联系人的姓名、联络方式，以备紧急情况联络之用。1.7 为方便租户迁入，物业管理处可为租户联系搬运公司；1.8 业户应保证搬运公司人员遵守物业管理处的指挥，从指定路径进出本物业并保证路径畅通。2、 迁出手续租户如需迁出，敬请按如下程序办理：2.1 租户租期到期迁出本物业前，请提前两个月书面通知物业管理处，并注明迁出日期，按照迁出程序办理有关手续；2.2 退租租户需至物业管理处财务部门缴清所有相关费用；2.3 请与物业管理处联系，办理撤消租用的电话号线、车位及其它5、所有退租手续；2.4 租户应退还从物业管理处借取的一切财物；2.5 如租户迁出时未将装修过的区域恢复到使用前的状态（除租赁合同另有约定或房产开发商确认外），从而引起纠纷，则物业管理处有权另委他人负责完成，费用由迁出业/租户承担支付；2.6 租户将其使用单元恢复原状时，需至物业管理处备案并经物业管理处验收；2.7 在迁出过程中租户应注意安全，避免给他人造成不便；2.8 租户迁出时应遵守本物业的各项规定，需注意以下各项：2.8.1 按物业管理处与/租户的议定时间及路径迁出；2.8.2 注意保护本物业公共区域的设施、设备，如造成损坏，应进行相应的赔偿；2.8.3 向物业管理处递交一份搬出物品清单；26、.9 租户完成上述手续后，退还本物业提供的所有物品 （含单元钥匙）。否则物业管理处将通知房产发展商从租房押金中予以扣除。二、 业/租户单元二次装修业/租户如需再次装修其单元，应按下列程序办理：1、 在业/租户指定装修施工队后，业/租户应于装修前先行提交装修申请书及经业/租户确认的装修设计方案和图纸等交物业管理处工程部审核；业/租户如需装修施工队代办上述手续，装修施工队需持有业/租户的委托书；2、 业/租户在装修设计完成后，应向政府消防管理机构、区质检、安检管理等部门申报审批（此条视上海市当地的有关规定而取舍）；3、 装修方案审批完成后，业/租户需交纳有关费用，并由管理处颁发装修施工许可证；4、7、 业/租户指定的装修施工队应在得到物业管理处书面认可后，方可进入本物业，并应严格遵守本物业关于装修施工队的各项规定，具体条款敬请参见本大厦二次装修施工手册；5、 业/租户不能因装修施工而改变原本物业设施、设备的结构、承重墙、线路管网设计及位置；6、 装修施工完成后，业/租户应于3天内书面通知物业管理处，由业/租户、装修施工队、物业管理处及相关部门进行最后查验，隐蔽工程必须预先作分段查验；7、 如承业/租户迁出本物业，应负责将单元恢复原状，费用由承业/租户承担支付。三、 共用设施设备之使用1、 空调供应本物业办公楼采用VRV中央空调独立控制系统，业/租户单元内可随意调节室温，单元内空调费单独计量8、，按实计算，其费用由业/租户自行承担，空调开启时间由单元内自行控制。楼层内公共区域空调开启时间为AM8：00-PM18：00。公共区域空调温度则根据季节进行设定，12月至2月定为16C-20C、7月至9月定为20C-26C。本物业展示厅采用中央空调系统，选用热泵机组，单元内空调费单独计量，按实计算，其费用由业/租户自行承担。2、 通讯系统本物业备有完善的通信系统具体包括中国移动、中国网通、中国电信（小灵通）。本物业还提供较多的上网方式，具体包括FTTB、网通、电信，可为业/租户提供服务。2.1 电话业/租户可以下列方式获得本物业的直线电话号线的使用权或租用本物业的电话号线，具体费用标准敬请详见9、本手册缴费说明。2.1.1 直线电话号线使用权的获得：指本物业发展商留有直线电话号线，由使用人直接至上海市电话局申请，每月电话费由使用人自行缴付至上海市电话局。2.1.2 直线电话号线根据业/租户要求可开通国内/国际长途功能。2.2 传真线路业/租户如需安装传真机，可直接连接至业/租户已申请的电话直线，相关费用由使用人自行缴付至上海市电话局。物业管理处可协助业/租户安装，并收取合理费用。2.3 业/租户自用集团电话业/租户如需安装自用集团电话，需得到上海市电话局的批准，并缴纳相关费用。物业管理处可协助业/租户办理自用集团电话的审批安装手续，并收取合理费用（弱电井道占用费：光缆1000元/根，电10、话500元/对，施工时需先到物业办理相关施工申请手续，并在物业工程专业人员指导下进行施工。）。说明：业/租户在使用自用集团电话过程中必须遵守政府及物业管理服务公司有关电信设备使用规定，否则业/租户应承担由此对本物业所造成的损失及相应的责任与费用。2.4 本物业智能信息系统申请和使用办法另行通知业/租户。2.5 友情提示为了确保各业/租户的利益，防止由于不可抗力造成的停电/失电现象，特此友情提示各业/租户自行安装电脑不间断电源（UPS）。3、 电梯3.1 本物业为业/租户提供电梯服务。业/租户需爱护电梯，保持电梯清洁。3.2 电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮、纸屑等杂物。3.3 业/租户在使11、用过程中严禁装载超重、超长物品。3.4 在使用电梯的过程中如遇紧急状况，乘客应立即按动有话筒标志的紧急通话键求救；遇到问题或异常故障，应立即将情况通知物业管理服务公司。物业管理处将对电梯做必要的维修及处理。3.5 电梯处于维修状态时，除工程维修人员外，业/租户不得使用，以防发生意外。3.6 大厦货梯的正常使用时间为周一至周五 9:00 18:00。如需申请加班使用货梯，请以书面形式提前一个工作日向物业管理处申请。3.7 凡因违反上述要求，业/租户需承担由此产生的责任和费用。4、 停车设施4.1 汽车本物业在地面、地下一层设立停车场，共计 200余个车位，可为业/租户及访客提供停车服务，因该地下12、车库产权归属上海利国房地产有限公司所有，业/租户如需要办理租车位的申请手续，可通过物业管理处联系，在征得上海利国房地产有限公司书面同意函之后，在物业管理处领取停车证。地下停车场机械车位的限制高度为 1.8米。4.2 非机动车辆和摩托车业/租户及单位访客可使用非机动车辆停车棚，车棚采用立体车架停车方式，可容纳256辆非机动车，车架可停入非机动车的最大轮胎宽度为55毫米，敬请车主与物业管理处联系办理有关停车手续，进入非机动车棚停车。4.3 停车场有关费用敬请详见本手册缴费事项。4.4 停车场使用规定（摘要）为保证停车场安全使用及满足业/租户及访客停车的有序管理，所有进入停车场之停泊车辆应严格遵守交13、通规则及本管理条例，服从保安人员管理。4.4.1 本停车场仅提供停车场地，不负车辆保管责任。4.4.2 为防止车辆被盗，所有车辆需凭本物业物业管理处统一印制的车辆出入证和IC卡进、出停车场（收取IC卡成本费30元），车辆出入证工本费10元/张。车辆出入证需要妥善保管，车辆出入停车场需刷卡开启自动车闸，停车场管理人员根据车辆出入证引导车辆入位，车位不予固定。4.4.3 已租车位的业/租户由业主安排统一收费。临时停车收费标准RMB 5 元/小时，所有进入停车场车辆应严格按停车场设置的交通标志及指示牌上的要求行驶、停泊。4.4.4 车辆限速5公里/小时；机械车位限高为1.8米。4.4.5 停车场内严14、禁烟火。4.4.6 严禁存放、携带危险品入场。4.4.7 严禁在停车场内修车、洗车、加油及在车位周围堆物、加装围栏等。4.4.8 车辆应按指定车位停泊，严禁占用其他车位或在非停车区域停车。4.4.9 请勿将贵重物品留置车内；离车时请锁好门窗，打开防盗报警系统；在停车场内通行请注意自身安全。在停车场范围内的任何人身伤亡及车辆、物品被盗、受损，责任自负。4.4.10 在停车场内应注意安全，谨慎驾驶。停泊车辆在停车场内行驶或停泊过程中如不慎造成本物业设备、设施、其他车辆的损坏或伤及他人，应负责赔偿并承担由此而引致的一切后果。5、 卫生间本物业向业/租户提供卫生间设备、设施、卫生用品，并有专人负责清洁15、卫生间工作。请勿在卫生间洗头、洗澡、洗涤衣物或存放物品，请勿将杂物和烟蒂等丢入座便器和小便斗，以防排污管堵塞，并请保持其内部清洁。为保证公共区域的适宜温度，请业/租户注意随手关闭卫生间窗户。6、 消防措施6.1 本物业单元内、电梯厅、公共区域分别装有烟感器、喷淋头及配备消火栓、灭火器。6.2 各层走道内设有应急广播系统。6.3 业/租户及其雇员应熟悉消防及自救程序，熟悉消防疏散图。物业管理处将不定期举行消防培训，届时欢迎业/租户一同参加。6.4 爱护消防设备及其它控制设备、设施，绝对禁止堵塞一切消防控制系统、消防通道、紧急出口、消防电梯、窗户、通向房顶的出口及本物业大堂，并保证上述部位畅通无阻16、。物业管理处有权将障碍物搬离和更换受到破坏的设备及设施。由此而产生的一切费用由责任者承担。6.5 消防设备（灭火器、消防水喉、消防水管等）设置在每层固定的位置。非特殊情况，不得擅自移动。如遇火情，业/租户才可以使用以上设备进行灭火自救工作。6.6 业/租户有责任为其单元购置必要消防设备。6.7 防火注意事项6.7.1 本物业公共区域禁止吸烟，请不要在禁烟区域吸烟。业/租户在单元内吸烟，应谨慎处理好烟蒂，以防发生火灾。6.7.2 请不要在单元内使用明火、加热器、电烹饪设备、烤箱、熨斗及其他大功率的电器设备，以避免因局部用电过载而影响本单元及其他单元。6.7.3 避免电器超负荷运转。如有异常，应立17、刻关闭在用设备并及时通知物业管理服务公司。6.7.4 业/租户需定期自行检查，维护电器设备，确保各种电器设备、线路及接口无松动及破损。如发现问题及时解决。6.7.5 业/租户单元内自备的灭火器应经常进行常规性压力检查，确保其处于完好状态。6.7.6 下班或人员离开办公室前，须关闭所有电器。6.7.7 请不要在单元内存放大量纸盒、纸箱、纺织品等易燃物品。6.7.8 不得在单元内存放易燃、易爆危险品及液化气体等。6.7.9 不得在单元内煮食。6.7.10 业/租户应选派消防负责人负责消防工作，并参加有关的消防培训课程及参与由物业管理处组织的消防演习。四、 物业管理处及物业管理服务人员1、 客户服务18、部1.1 本物业内公司名录指示牌及铭牌本物业提供统一格式的本物业内公司名录指示牌，业/租户申请手续如下：1.1.1 向物业管理处提出申请并填写表格。如申请本物业内公司名录指示牌，业/租户需同时提供公司中英文名称及公司营业执照复印件一份；1.1.2 置于本物业底楼大堂有公司名录指示牌。1.1.3 业/租户要求增加或更换名录指示牌，由物业管理处统一制作并安装，费用由业/租户承担支付。1.1.4 业/租户如需制作楼层名录指示牌,请至物业管理处提出书面申请,物业管理处按实收取制作费。 1.1.5 业/租户办公室的公司铭牌，可委托物业管理处联系制作并安装。费用由业/租户承担支付。1.2 邮递服务本物业通19、讯地址：延安西路1319号（办公楼）、1339号（展示厅） 卡特彼勒船舶中心 邮政编码：200 050物业管理服务公司提供代收代发邮件服务。服务内容包括：普通邮件及报刊等分发至各业/租户单元。1.3 投诉及建议业/租户如欲对本物业物业服务提出投诉或建议，可用致函、电话或亲自前往的方式向物业管理处提出，并敬请告知具体联络方式，以便物业管理处及时予以改进与回复。监督投诉电话： 6251 6035、5237 6268 2、 保安部2.1 保安事项本物业实行24小时保安值班、监控和不定时巡视。请业/租户支持并配合保安人员的工作，为保障全体业/租户的安全，敬请注意以下事项：2.1.1 下班以后或办公室无20、人时，请锁好门窗；同时关闭单元内所有电源，以防火灾隐患。2.1.2 若单元门采用电子锁，敬请在无人情况下，再锁闭门地弹簧锁，防止突然短电造成的安全隐患。2.1.3 请不要将贵重财物存放在单元内；2.1.4 在非办公时间内出入本物业，请主动出示身份证并进行登记；2.1.5 所有访客在早上7:30以前和晚上20:00以后及非法定工作日进入本物业，需由被访者确认并进行登记；2.1.6 当发现可疑迹象或突发事件发生时，应立即通知物业管理处以便及时处理；2.1.7 单元内物品运出本物业时，请到物业管理处办理物品出门手续；2.1.8 禁止将武器、弹药、易燃易爆物品、化学品、毒品、放射物、污染物或对社会具有21、不良影响的物品带入或存放于本物业内；2.1.9 请不要将物品放置在公共区域，如随意放置造成物品丢失，责任自负。业/租户在公共区域内发现其它客人遗失的物品，敬请送到本物业物业管理处；2.1.10 禁止在单元内进行违法交易及损害社会公德的不良行为；2.1.11 本物业业/租户应选派安全负责人，参加本物业有关安全工作会议，并负责执行规定。2.2 物品运送2.2.1 本物业业/租户的货物运送必须使用货运电梯。2.2.2 搬运数量多或体积大的物品应尽可能安排在非工作时间，不应影响其它业/租户的正常使用和工作。大件物品的搬运或物品搬运时间较长的，需提前24小时通知物业管理处，并请注明搬运时间、物品种类、数22、量、具体负责人，并在物业管理处安排下按指定路径搬入/搬出。2.2.3 搬运货物的车辆应服从本物业保安人员的指挥和调度。2.2.4 业/租户在物品搬运过程中，对本物业物品、设施应爱护使用。2.2.5 业/租户应派专人监督搬运过程的实施。2.2.6 凡因违反上述要求，业/租户需承担因此产生的责任和费用。3、 保洁部3.1 物业管理处提供的日常清洁服务包括：每日公共区域、公共设备设施、楼层男、女卫生间循环保洁等。提供卷筒纸、擦手纸、喷香剂、洗手液于男、女卫生间内供业/租户使用。3.2 业/租户单元内的清洁工作应自行负责，业/租户如需对其单元内办公环境进行特约清洁服务，可与物业管理处联系进行有偿服务。23、3.3 特约清洁服务包括：单元内洗地毯，擦拭室内玻璃，空调风口，照明灯具清洁，硬地面打蜡，起蜡，清运特殊或大型废弃物等。上述服务内容的服务费用与业租户协商确定。3.4 为不影响业/租户的正常办公，由物业管理处安排的特约清洁服务时间一般在非工作时间进行，需业/租户提供必要的协助。3.5 业/租户单元内的垃圾应封存于垃圾袋内，置于本物业每层的垃圾桶内，并尽可能保持垃圾桶的清洁。因楼层垃圾桶没有防火功能，故禁止未熄灭的烟蒂及热灰入桶，垃圾桶的清理、垃圾的收集工作均由物业管理处负责。4、 工程部4.1 为方便业/租户，物业管理处为业/租户单元内各种自用设备、设施提供维修服务，费用由业/租户承担。4.224、 物业管理处工程部维保人员将定期对楼层内（业/租户租赁单元）的公共设施进行检查、维护、及保养，届时请业/租户予以支持配合！五、 突发事件1、 火警当发现烟雾、火情或闻到强烈的异味时，不要惊慌。请保持冷静。1.1 请用距离最近的电话通知本物业消防控制中心（专线电话 6225 7966），并告之：1.1.1 着火或异味的准确位置（哪一层，哪一个单元或靠近哪个单元）；1.1.2 火势或烟势及可能知道的原因；1.1.3 是否有人被困或受伤；1.1.4 报告人身份、所在位置及所属单位。1.2 根据火情的情况，如可以控制，利用距你最近的消防设备、设施及时进行灭火自救，并立即通知物业管理处。1.3 如果火势25、较大，不能控制，应马上按下最近的火警报警按钮，迅速撤离现场。1.4 在本物业任何单元内当听到火警报警广播时：1.4.1 请保持冷静,不要惊慌；1.4.2 听从广播中发布的指令；1.4.3 听从物业管理处工作人员的指挥；1.4.4 切断所有电源，掐灭烟头。在时间允许的情况下，带好贵重物品；1.4.5 关闭门窗；1.4.6 沿最近消防通道、紧急出口和消防楼梯撤离，切勿使用电梯。2、 停电2.1 若发生停电事故，请立即通知物业管理处故障地点。2.2 保持镇定，不得使用明火用作照明。2.3 业/租户认为必要时可准备手电、应急灯等物品放置于单元内，以备偶然停电时使用。2.4 在断电时，如欲离开本物业，请26、勿使用电梯。请使用设有紧急照明系统的消防楼梯。3、 水管爆裂3.1 业/租户若发现水管爆裂、大量漏水情况，请立即通知物业管理处事故位置，以便及时安排抢修；3.2 如漏水地点在相邻位置，应立即采取预防措施，注意不要触及电器设备；3.3 业/租户如需疏散，请关闭门窗，并将重要物品及重要文件、电脑磁盘转移；3.4 尽快离开漏水区域。4、 盗窃4.1 如有盗窃案件发生，请立即通知物业管理处并保护现场；4.2 如有可疑事件发生，请立即通知物业管理处；4.3 如果发现盗贼，请立即通知物业管理处；4.4 尽可能准确详细地记录事件。请告之物业管理处您的姓名及联系电话，必要时向公安人员及保安人员详述事件发生或发27、现经过。六、 缴费事宜1、 业/租户使用单元所涉及的相关费用1.1 管理费1.1.1 管理费为人民币每月18.00元/M2（办公楼）、人民 币每月20.00元/M2（商场、展示厅），结算均按建 筑面积计算。其中包括公共能源费、管理及行政开 支费用、公共区域清洁费、公共区域秩序维护费及 本物业公共设备的日常维修保养费等。敬请业/ 租户迁入前预先缴纳三个月的管理费。请各业/租户 于每月的 10 日之前交纳当月的物业管理费及其 他相关费用。1.1.2合同约定进户时间经开发商书面同意提前的，以提 前进户之具体日期为准收取管理费；合同约定退租 时间经开发商书面同意退租延后的，以具体迁出日 期为准收取管理28、费。* 日物业管理费标准（办公楼）=18元/M2月 30.5天* 日物业管理费标准（商场）=20元/M2月 30.5天1.2 办公楼、展示厅单元内部能源费用（电费及空调费）计算方式业/租户单元内的电费等费用是根据每月实际发生额按政府有关规定收取。计算方式如下：电费单价=总电费总用电量-总用电量*0.05（变配电损耗） 备注：电费单价根据房产开发商与租户租赁合同中约定的1.00元/度电的单价计算，若因政府部门调整电价，本物业也将随其进行必要调整。单元空调用电费=电费单价该楼层空调总用电量该单元空调流量该楼层空调总流量单元其他用电费=电费单价单元总用电量1.3 商场单元内部能源费用（电费及空调费）29、计算方式单元空调用电费=电费单价商场空调总用电量该单元空调流量商场空调总流量单元其他用电费=电费单价单元总用电量2、 业/租户二次装修前应付清以下费用2.1 保护公共及单元内设备/设施保证金、建筑垃圾清运费： 2.1.1 设备/设施保证金每标准单元按壹万元人民币收取；整楼层按叁万元人民币收取。2.1.2 建筑垃圾清运费按租赁建筑面积收取，收费标准人民币_6_元/M2 。2.1.3 如因施工原因导致本物业或其它业/租户的设施、设备和装修有所损坏，由此产生的修理费用将从设备/设施保证金中扣除，无此情况装修完毕后办理退款手续。（详见P38）2.1.4 业/租户必须完成二次装修竣工验收手续才能退还设备30、/设施保证金。（退还保证金为竣工验收后15个工作日内完成）2.2 施工人员的施工证：每张施工证收取人民币RMB10.00元工本费及人民币RMB20.00元押金，工程完成后，如数收回施工人员施工证，退还施工证押金。3、 本物业通讯网络费用（电话、传真、上网等费用）按政府有关部门核定的收费标准由业/租户缴纳。本物业智能信息系统，业/租户在使用前根据物业管理处要求办理手续，并缴纳相关费用。4、 停车场费用4.1 车位租用费：每车位RMB 1 000元 /月，每月5日之前缴清，因车库IC卡要设置时限，所以车位租用费为先付后用；4.2 临时停车：RMB 5 /车位/小时5、 其它费用此费用包括但不限于单31、元内部清洁费、单元内部维修费、商务中心服务费等，该等费用业/租户将根据物业管理处要求及与业/租户事前约定如期缴付。6、 费用说明6.1 上述各项费用为现行执行标准。6.2 以上费用逾期缴纳，将支付滞纳金（按每日0.3收取）。6.3 保证金与押金的使用：业/租户未违反本物业有关规定时，保证金或押金当业/租户办妥相关验收手续后如数退还，否则物业管理处有权根据规定做相应的扣减，差额部分由业/租户根据物业管理处要求补齐。6.4 采用汇款时，汇出款额与实际发生额之差额由汇款人承担。7、 费用支付方式缴费可通过如下方法：7.1 国际电汇；7.2 国内信汇、电汇；7.3 市内转帐支票；7.4 人民币现金。收32、款人：港联物业服务（上海）有限公司收款人地址：上海市南京西路1266号 恒隆广场1904-1906室收款人开户银行：民生银行 长宁支行账号：0215014180001366各种交纳费用若以外币计价，汇率采用交纳日中国人民银行公布的中间价。七、 保险1、 本物业物业管理处负责购买本物业的第三者责任险及物业管理服务公司认为必要的其它险种。保额、保期及保险公司由物业管理处选择决定，费用从管理成本中支付。2、 业主如需为其房产进行保险，可自行办理或委托物业管理处代其办理保险事宜，费用由业主承担。3、 业/租户可自行为其使用单元内的财产、物品进行保险，或委托物业管理处代其办理保险事宜，费用由业/租户承担33、。为了方便业/租户及统一安排，建议业/租户委托物业管理处统一购买保险。八、 注意事项为了确保本物业和全体业/租户的安全及本物业的正常使用，我们诚恳地希望业/租户认真执行以下规定：1、 保持本物业内宁静的工作环境，不要在本物业内大声喧哗，不要高音播放或演奏音乐，不要制造影响其它业/租户的噪音。2、 业/租户不得将任何动物、宠物、禽类带入本物业。3、 业/租户不得在单元内从事不符合该物业用途的活动。如需进行商业推广活动请事先与物业管理处联系，获得批准后方可进行。4、 业/租户不得擅自拆装电线、水管、空调等设施。如业/租户希望对原有的线路、管网设施进行改动，必须书面向管理者申请，得到物业管理处的书面34、批准方可实施。有关改动的费用由业/租户承担。5、 未经物业管理处的书面同意，业/租户不得改变本物业区域任何部分的外观及颜色（包括玻璃幕墙）。不得在单元外墙、窗户和门外粘贴标识及宣传品，不得在窗户及外墙安装任何器械及其它固定设施。6、 为保持大楼外观美观，单元的窗帘须选用淡色，并经物业书面认可。7、 业/租户不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动。8、 本物业内严禁携入及存放武器、弹药、毒品、易燃易爆品以及任何有公害及污染环境的物品，严禁私设电台。9、 不得在公共区域搭建任何形式的临时固定设施，不得践踏绿地及折损花草树木，不得在绿地内晾晒衣服及其它物品，不得堵塞防火通道、35、门窗及各种公共通道及入口，不得在单元内自行放置超重物品。10、 本物业所有区域内严禁吐痰、张贴、涂抹、随意排污及向楼外抛撒杂物。11、 如发现单元内或公共区域内本物业电器设备、管道或阀门出现问题、敬请业/租户尽快和物业管理处联系。12、 禁止窃电。未经物业管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。13、 当本物业内的电器设备、电气线路、水管、阀门、水嘴、排污管等一切设施发生故障有碍正常使用时，应及时通知物业管理处派专业人员负责维修。业/租户的自用设备维修费用由该业/租户自行承担。任何设施的损坏如果责任由业/租户造成，则维修费用由业/租户承担。14、 未经物业管理处同意36、，业/租户不得在屋面平台及单元窗外安装各种类型的天线。15、 业/租户应认真阅读本手册及有关文件并遵照执行。如果业/租户因本身疏忽或错误而损害了本物业其它业/租户或物业管理处的人身或财产等权益时，该业/租户应承担责任并负责赔偿。业/租户应对自己的雇员、访客、租客、委托人、代理人、承办人及其他使用者在本物业内的活动向物业管理处负责，保证这些人员不发生损及本物业的行为。16、 如果因业/租户的疏忽和错误造成了本物业任何部分的损毁，则该业/租户应承担重建或修复的责任及费用。17、 业/租户如长期离开其使用单元，应及时将其联系人、通讯地址、联系电话等通知物业管理处，以便物业管理处及时有效地向业/租户送37、达本物业有关通知、函件等。18、 业/租户不得直接惩戒物业管理服务公司属下的职员。如对任何职员不满，应向物业管理处提出，由物业管理处采取必要的管理或处罚措施。19、 除经物业管理处同意外，不可在本物业内张贴广告，播放录像，录音。20、 不准使用碘钨灯，或大于100W以上的灯具照明；所有照明灯具与物品之间应保持不少于0.5米的间距。21、 各业/租户联系方法如有变更应及时书面通知物业管理处，以备有危急事件发生，而当时恰逢非办公时间，业/租户并无职员留守于所属单元，物业管理处需要迅速与业/租户联络，以阻止事件扩大及减轻损失。 二次装修施工手册一、 二次装修工程申办程序表1、 步骤与程序1.1 业/38、租户委托的室内二次装饰、装修施工单位须具备相应的有效的施工资质（三级以上）。1.2 业/租户及二次装修施工队准备正规设计图、施工图，经业/租户及相关政府部门（包括消防、质检、安检、市卫生防疫站等政府部门）核准后，由业/租户向物业管理处提交二次装修施工申请和二次装修施工承诺书，经核准后方可施工。1.3 业/租户须提交二套设计图、施工图于物业管理处审核（审图时间为五个工作日）。申请单上应详列各项特别工程（例如电力线路、上下水、消防喷淋系统等工程，图纸上须盖有国家认可之设计单位图纸出图章）。1.4 二次装修工程都应向政府消防管理机构、区质检、安检管理部门、市卫生防疫站部门申报审批（此条视上海市当地的39、有关规定而取舍）。1.5 物业管理处核准有关设计图、施工图或经修订后的设计图、施工图。其中一套将返还业/租户。1.6 当业/租户正式收到物业管理处审核通知书后，业/租户必须积极进行其二次装修工程。1.7 业/租户装修竣工后，敬请配合提交物业管理处装修竣工图备案，以利今后单元内设施/设备维修查用，竣工图需提交蓝图叁套及AUTOCAD电子版本一套。1.8 业/租户于收到审核通知书后在预定期限内完成所有二次装修工程，并取得相关政府部门竣工验收合格单后，提前3天通知物业管理处会同业/租户进行检查核验。1.9 业/租户装修完成后，应报上海市长宁区公安消防支队进行消防验收，并取得建筑工程消防验收意见书后方40、可入驻办公。建筑工程消防验收意见书必须到物业管理处予以备案。1.10 申办二次装修流程表报消防管理机构、区质检、安检管理部门、市卫生防疫站部门申报审批（此条视上海市当地的有关规定而取舍）。业/租户申办内装修与提交资料物业管理处业/租户内装修施工队内装修施工竣工办理进场施工手续物业管理处会同业/租户查验进场施工报消防管理机构、区质检、安检管理部门、市卫生防疫站部门竣工验收，并取得合格证书。 2.二次装修工程申办程序业/租户收到物业管理处施工申请书回函后交付：1. 施工保证金2. 施工配合协调费1.办理临时工作出入证2.书面确认工地负责人/安全员3.申请有关施工配合手续施工现场灭火器、安全措施落实41、材料进出登记内装修工程展开业/租户或施工单位需提交的资料复印件1. 施工单位营业执照2. 公安局消防处防火、质检/安检及市卫生防疫站部门审核意见书3. 业/租户与施工队签订的安全生产责任书4. 建筑工程一切险保单副本及发票复印件（大厦将作为共同受益方）业/租户需向物业管理处提交：1. 内装修施工申请书2. 内装修施工承诺书3. 内装修设计图（二套）(包括室内平面图、天花板平面图、电力分布图、空调分布图、弱电综合分布图、电力综合系统图)4. 内装修施工方案（一份）业/租户装修细节摘录1、 业/租户进行二次装修工程要点1.1 业/租户须自费于所购置/租赁的办公楼单元内进行下列各项二次装修事项：142、.1.1 所有二次装修材料及安装制作必须符合国家消防法和有关规定、规范。1.1.2 若因该项工程引致必须更改、加装消防喷淋头等，业/租户必须通知物业管理处，由物业管理处安排专业合格施工单位进行。一切有关费用由业/租户承担。1.1.3 一切单元内之公用系统设备，如电力、空调系统或其它业/租户所须之设备，包括总电表房与单元之电线接驳工程必须由业/租户安排专业合格施工单位安装，并经物业管理处批准后进行。1.1.4 业/租户须提供安装、支撑及接驳一切照明装置，包括电灯、开关、电线、通风等技术资料。如上述工程涉及更改物业结构，则在施工前必须得到发展商或物业管理处书面批准，并表明在何种情形下，由物业管理处43、批准之施工队进行该项工程。1.1.5 对二次装修施工中任何可能引起噪音、异味、建材运输或影响，干扰大厦内其他业/租户正常办公的施工行为必须制止，业/租户应安排其施工队在非正常办公时间内进行上述工作，并须提前48小时至物业管理处书面申请，征得书面同意后方可按要求进行。1.1.6 施工期间必须关闭单元门，有玻璃隔墙或玻璃门者需用白纸(布)掩饰,同时需用白纸(布)对单元内烟感、空调出风口、回风口进行保护。门面各单元面向公共走道之玻璃、门等，业/租户不得任意更改或加装。1.1.7 业/租户须自行申请一切有关政府主管部门之申请手续或许可证，并负责有关费用。使其更改或安装之物件、设备符合国家有关规范。1.44、1.8 业/租户及其施工队只可在单元内进行二次装修，但由当层配电间至业/租户单元之间接驳电线工程则不受此限。1.1.9 业/租户及其施工队在单元内进行二次装修期间须自备分电箱（并装有电度表）以供二次装修所需电力。1.1.10 业/租户及其施工队必须负责每天将有关二次装修工程所产生的废料及垃圾袋装后，按物业管理处指定时间和地点堆放（延安西路出入口旁指定的建筑垃圾堆放点），定期集中搬离本物业。如业/租户、其代理人或其施工队未能按大厦物业管理处要求及时清理上述废料及垃圾，物业管理处有权禁止该施工队继续作业。1.1.11 业/租户或其施工队须绝对负责所有临时接驳之公用设施之安全并承担有关费用。1.1.45、12 业/租户必须负责指示其施工队采取安全措施，以防止因其二次装修工程引致本物业或其它业/租户之二次装修受损。业/租户必须确保其施工队之工程不会造成任何危险。1.1.13 业/租户之二次装修工程必须与本物业或其施工单位或其它业/租户之工程配合及确保其二次装修工程将不会干扰或延误本物业内之任何工程。1.1.14 在未得到本物业物业管理处允许前，业/租户不得利用本物业之墙壁、结构等作任何工程支撑。1.1.15 业/租户须允许永久公用设施通过其单元内以达至其它单元及本物业其它地方。发展商、物业管理处或其代表有权进入单元内对公用设施进行修理及保养工程。1.1.16 办公楼、展示厅一切二次装修物料之进出46、必须于非繁忙时间进行；沿途公共区域需加防护措施并保持清洁；必须由指定之走道及货运电梯运送，并在使用前取得本物业物业管理处之批准（仅展厅货用电梯需物业批准）。1.1.17 二次装修施工队成员必须于指定通道进入大厦, 乘用办公楼货梯。严禁出入客用通道及乘用客用电梯。1.1.18 无噪音装修时间为每日8：0018：00（公众假期除外，具体按实际情况调整）。1.1.19 异味及油漆施工时间为周五19：00至周日12：00，施工前应提前到物业管理处填写油漆/异味施工申请，施工时必须对相邻隔墙、门及空调出风口、回风口进行保护、隔离，以免气味通过上述部位外泄，影响其他租户。如需开窗通风可至管理处提交开窗申请47、。施工结束，需保持单元密封，防止油漆味散至公共走廊。1.1.20 严禁随处大小便和吐痰。施工队成员须到指定厕所文明如厕，严禁使用本大厦其他楼层客用厕所。1.2 保险及赔偿业/租户须告知其雇用之施工队购买必要之保险，一旦大厦因业/租户或其代理人、雇员或其聘用施工队在施工时造成损害而引致补偿或赔偿诉讼，业/租户应予以赔偿。二、 二次装修施工规定1、 重要事项1.1 利星国际广场（以下简称本物业）内业/租户不得擅自动工、加建、改建和安装附加物等。若有违例者，则作为违反本物业公约论。若业/租户申办上述事项，业/租户于进行单元二次装修前，必须将有关项目之设计图、施工图一式二份，连同二次装修申请表送交本物48、业物业管理处。未获得书面同意前，切勿动工。若有特殊项目，如要求加建及改建，本物业物业管理处会转交设计图给有关顾问工程师或政府主管部门审阅及批核，有关一切顾问费用与手续费均由所属业/租户支付。1.2 未获得批准而擅自施工者，业/租户必须负责将该单元按原状修复，一切费用由该业/租户承担支付。1.3 业/租户请注意下列事项：1.3.1 修建任何加建、改建及二次装修均以不影响本物业结构为标准。例如不可在主体结构的墙、柱上切割或开孔。1.3.2 设备本物业原有系统、设备，业/租户在二次装修设计时要留有足够空间，以便日后修理之用。1.3.3 消防为本物业安全起见，消防系统的任何改装，业/租户必须通过由大厦49、原指定供应商进行改装施工，相关费用由租户承担。1.3.4 空调为维护全体业/租户之利益，未经本物业物业管理处书面同意，租户不得擅自对空调和通风系统进行变更、移位、拆装。如需对通风系统进行变更、移位、拆装等，租户必须通过由原大厦指定供应商进行施工，相关费用由租户承担。(如增加空调设备，必须对空调室外机安装导风管，以利设备正常使用)1.3.5 电力为符合供电局及本物业的规定，修改或安装各项电力工程时，业/租户必须将电力设计图一式二份送交本物业物业管理处审阅存案，批准后方可施工。1.3.6 门面各单元面向公共走道之玻璃、门等，业/租户不得任意更改或加装。1.4 业/租户与施工单位必须委派最少壹名胜任50、之主管驻守工地，负责监督施工及管理工人，并须与大厦物业管理处充分合作及负责，确保对施工现场妥善管理。1.5 施工保险：若由于施工不慎而引致任何损坏或他人伤亡，甚而导致其它单元或公共设施受影响，皆由有关业/租户负责赔偿。故建议业/租户加强督导其二次装修施工队，并须购买足够保险。2、 装修程序要点2.1 施工前2.1.1 请送交一式二份二次装修设计图/施工图，例如：内部间隔图、电路图、天花图、平面图。一般工程项目业/租户必须最少提前 5 个工作日送交有关资料予本物业物业管理处审核。若是复杂或变动较大之工程，审核时间要相应增加；2.1.2 申请办理施工证及二次装修施工许可证；2.1.3 缴交二次装修51、施工保证金、二次装修垃圾清运费等项费用。2.2 施工时2.2.1 业/租户应确保紧密监管施工队，注意安全，重视环境整洁美观，并对该层设施设备负有监管责任；2.2.2 个别业/租户若因工程所需，要暂时关截某类能源供应系统或总开关以便施工，必须最少提前三个工作日填交截驳公共系统申请表于物业管理处，以便安排；2.2.3 必须最少提前一天预先与本物业物业管理处安排运送二次装修材料之时间及途径；2.2.4 必须与管理人员合作，小心使用走道，保持地面清洁；2.2.5 严禁于施工现场及公共区域吸烟；2.2.6 严禁施工人员、施工材料进入办公楼大堂、客梯，违者将处以罚款（每人50-100元）2.2.7 严禁于52、公共地方，如走道、楼梯间、洗手间等堆放二次装修材料及杂物，否则业/租户须负责一切清理费用；2.2.8 严禁在上述公共地方施工，所有工程必须于所属单元内进行；2.2.9 严禁将混凝土、沙石及任何物料等倒入厕所、水斗、地下层等处的下水道；2.2.10 施工用临水、临电设施的接驳，均应符合国家有关规范，如接驳位置位于单元计量表计前，还需得到物业管理处的同意并支付实际消耗的水、电费用；2.2.11 每日工作完毕时请关闭电源、大门等，方可离开；2.2.12 本物业物业管理人员在施工期间可随时进入单元内，视察有关工程是否如批准之式样及是否符合本物业物业管理处所定之有关条例。如有违反上述情况者，本物业物业管53、理处有权中止二次装修工程，待问题纠正后方可继续进行。2.2.13 凡装修过程中需进行动火作业者，必须持有效特殊工种操作证书，安排好现场动火作业监护人，并根据国家有关动火作业防范规定采取有效防护措施后，于动火当日向物业管理处提出动火作业申请，在获得物业管理处批准的动火许可证后方可作业。动火证隔日作废。2.2.14 凡装修过程中需进行断水、断电作业必须最少提前2个工作日向物业管理处申请，批准后才能进行。凡装修过程中加班施工（包括星期六，星期日及国定假日），加班当日17：00前向物业管理处申请，批准后才能加班施工；如遇节假日，须提前1个工作日向物业管理处申请，批准后才能加班施工。2.3 完工时2.354、.1 所有杂物废料等必须即时搬走；2.3.2 在竣工后书面通知物业管理处，同时提交竣工图一套。2.3.3 物业工程部自收到竣工图之日起二天内，会同业主和施工单位进行全面查验。查验合格，施工单位交还施工批准书及所有临时施工证，办理出场手续。3、 临时施工证及二次装修施工保证金3.1 为确保公共安全，未经业/租户委聘，同时未曾向本物业物业管理服务公司办妥手续的施工队，及所有未配带临时施工证者一概不准进入本物业进行施工。3.2 业/租户及委聘的二次装修施工队进场前，请至物业管理处填交临时施工证申请表（备齐施工人员身份证，特殊工种人员还需同时备齐有效操作证），并缴纳二次装修施工保证金。申请手续需提前办55、理。物业管理处审核后，将签发临时施工证，二次装修人员须于施工期间随身佩带。4、 二次装修施工保证金之发还4.1 二次装修完工后，业/租户及委聘的二次装修施工队须带好通过有关政府部门验收合格的书面证明前往本物业物业管理处退还所领取的临时施工证及二次装修施工许可证，办理免息领还二次装修施工保证金手续。保证金发还之前，物业管理处会先行查验，查验内容包括但不限于：4.1.1 是否遗留二次装修材料及废料于公共区域；4.1.2 是否曾损坏公共设备；4.1.3 是否曾损坏公共装饰；4.1.4 二次装修工程是否符合有关规定及本物业物业管理处事先所认可的图纸；4.1.5 是否曾违反大厦二次装修施工规定有关禁则事56、项；4.1.6 竣工验收与交接是否完毕；4.1.7 是否已交还所有领取之临时施工证，若有遗失，每张扣款￥20.00元。4.2 若发现二次装修工程抵触上述要求，业/租户必须责成施工队于指定的期限内清理及整改。二次装修施工保证金暂被扣存，直至有关改进工程得到本物业物业管理处认可后发还。4.3 若一切妥当，二次装修施工保证金将悉数免息以支票形式发还至业/租户方，否则依例扣除有关费用。4.4 若因业/租户延误，未能于期限内完成有关之清理及整改工程，本物业物业管理处可不必预先通知，另召施工队代为处理，并按所支出费用从二次装修施工保证金中扣除。若二次装修施工保证金不足以抵偿支出费用，业/租户须缴付不足之款57、项及有关手续费。5、 保安、防火及防避事项本物业每日24小时均有保安人员看守当值，管制出入口，巡视公共地方。各业/租户、其代理人及其受雇人员须共同遵守以下条例：5.1 本物业施工现场内任何地方均严禁吸烟或燃点明火。二次装修施工队若要动火施工，必须提前2个工作日以书面向本物业物业管理处申请。获得物业管理处批准的动火证后，施工队须在监护人的监督下在指定的地点动火作业。若有违例者，本物业物业管理处有权禁止该施工队的工程继续进行；5.2 施工现场若堆放有木材、油漆、纤维制品、其它易燃物料等，施工队必须配备灭火器于施工现场, 并必须了解各类消防器材之使用方法；5.3 防止有违反治安管理的行为发生，如扰乱58、公共秩序的行为、妨碍公共安全的行为、侵犯他人人身权利的行为、侵犯公共财物的行为、妨碍社会管理秩序的行为等；5.4 严禁在本物业消防楼梯间、公众通道、公共区域内放置、布置、加装任何设备或存放任何物品；5.5 严禁于单元内储存危险或违禁物品，亦不得在单元内存放活的家畜、动物；5.6 如本物业发生火警、骚乱和紧急停电时，必须依照物业管理服务公司根据紧急情况所采取的应急措施，服从指挥，通力合作，防止发生混乱和损失；5.7 本物业严禁裸露半身及赤足或趿拖鞋；5.8 严禁与本物业内任何人士争吵打架；5.9 严禁在单元内饮酒、煮食、打牌、赌博或进行其它违法活动；5.10 严禁在本物业内住宿或生产货品；5.159、1 严禁在本物业关门后进入或逗留于本物业内；5.12 严禁作出任何令公众讨厌或骚扰他人的行为；5.13 严禁偷盗物品，违者送公安机关处理；5.14 必须爱护本物业之所有公共设施；5.15 以良好合作的态度与人交往，当物业管理处工作人员执行公务时加以合作及协助；5.16 本物业物业管理处有权拒绝屡教不改的违规人士进入大厦进行二次装修工作。6、 其它责任及保养事项6.1 严禁随意触动及挪用本物业内的各种水、电、中央控制系统、防火喷淋及消防等设备；6.2 严禁擅自装接供水或排水设施；6.3 除经本物业物业管理处同意外，不得在单元内改装或改动固定设备、分隔墙或其它设施；6.4 严禁擅自接驳电源线。严禁60、擅自进入配电房或打开总电表箱；6.5 业/租户须负责其单元内一切装置及设备之保养及维修。7、 违章及整改7.1 如施工单位违反本须知所规定事项，物业管理处将书面通知施工单位现场负责人进行整改，施工单位于收到该通知书24小时内，应做好整改工作。否则物业管理处将安排整改工作，所发生的一切费用由施工单位承担。7.2 对有违反上述情况之业/租户或其施工队，本物业物业管理处有权禁止二次装修工程继续进行。经劝喻后未有改善或被本物业物业管理处发出警告通知超过两次者，本物业物业管理处可无需预先通知，将有关施工队之二次装修施工保证金没收作为赔偿。8、 最后查验当被批准的二次装修工程完成后，业/租户/施工队须取得61、相关政府部门竣工验收合格单后书面通知本物业物业管理处会同查验，确保全部已完成的工程均依照核准的设计图和施工图竣工。任何由本物业物业管理处以及政府有关主管部门要求改善或整改之工程必须从速在查验后进行. 处 罚 细 则1.未办理施工许可证或冒用他人施工许可证进行施工的，扣除施工押金RMB200元，同时需立即补办施工许可证，方可进行施工。2.不配置灭火器，扣除施工押金RMB200元。3施工人员不允许使用客用厕所，违者扣除施工押金RMB1000元。4.施工人员必须在指定专用区域洗涤施工用具，违者扣除施工押金RMB1000元。5.施工人员进出大厦应使用专用通道及使用专用电梯，违者扣除施工押金RMB10062、元。6.施工人员进入大厦未佩带施工出入证者，扣除施工押金RMB50元。7.施工人员严禁在施工单元及大厦公共区域内吸烟、喝酒、吃饭，违者扣除押金RMB200元/人/次。8.施工人员严禁留宿在大厦内, 违者扣除押金RMB500元/人/次。9.无证动火，扣除施工押金RMB500元。10.随地大小便，扣除施工押金RMB100元。11.将建筑垃圾乱堆于公共区域，扣除施工押金RMB200元。12.在公共区域施工的，扣除施工押金RMB200元。13.未将施工许可证、加班单张贴于施工单元大门上，扣除施工押金RMB50元。14.不可将与施工无关人员带入大厦，违者扣除押金RMB100元。15.因噪声及油漆施工造成63、其他租户投诉强烈的，扣除施工押金RMB200元。16.擅自移动或挪动消防器材，扣除施工押金RMB1000元。17.现场负责人或现场安全员未在施工现场的，扣除押金RMB200元/人/次。18.因施工造成大厦设备损坏的，按设备原价进行赔偿。19除以上处罚外，如有违反施工安全及施工规定的，将按情况予以相应的处罚。业户签名： 装修承造商签名： 物管处签名： 盖 章： 盖 章：盖 章：日 期： 日 期： 日 期利星国际广场物业管理手册承诺书致：港联物业服务（上海）有限公司利星国际广场物业管理处有关：上海市 路利星国际广场第 层第 号单元本人/本公司同意遵守利星国际广场物业管理手册内的所有条款。本承诺书一64、式贰份，本人/本公司和物业管理处各执壹份。_ 业/租户签署与盖章 利星国际广场物业管理处签署与盖章代表：代表：日期： 年 月 日日期： 年 月 日附：利星国际广场二次装修施工承诺书致：港联物业服务（上海）有限公司利星国际广场物业管理处有关：上海市 路利星国际广场第 层第 号单元二次装修施工本人/本公司为该物业的业/租户，现向物业管理处申请单元二次装修施工。本人/本公司同意遵守利星国际广场二次装修施工手册（以下简称二次装修施工手册）内的所有条款，并同意与所委托进行二次装修施工的施工单位签署二次装修施工承诺书及共同遵守二次装修施工手册内的所有条款。物业管理处收到本人/本公司与施工单位签署的二次装修施工承诺书之后，请按照二次装修施工手册的规定批准本单元的二次装修工程。如本人/本公司之施工单位于二次装修施工过程中违反二次装修施工手册，将由本人/本公司及施工单位共同承担连带责任。物业管理处可按照二次装修施工手册有关规定向本人/本公司和/或二次装修施工单位追究有关责任。本承诺书一式叁份，本人/本公司、二次装修施工单位和物业管理处各执壹份。_ _ 业/租户签署与盖章 二次装修施工单位签署与盖章代表：代表：日期： 年 月 日日期： 年 月 日