1、 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载房地产策划大全名企历年案例 团圆网 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心保利中心20102010全年营销方案全年营销方案 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载目录目录1 1、成都市场、成都市场2 2、区域市场及竞品分析、区域市场及竞品分析3 3、项目解读、项目解读4 4、客户分析、客户分析5 5、项目营销定位、项目营销定位6 6、销售策略及执行、销售策略及执行7 7、推广策略及执行、推广策略及执行8 8、广告表现、广告表现 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART1:PART1:成都市场成都市场 2、房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载0909年成都主城区：年成都主城区：供应、成交双双强势上扬供应、成交双双强势上扬0909年的市场在成功消化本年度的供应的同时，年的市场在成功消化本年度的供应的同时，也在消化也在消化0707、0808年的存量年的存量n 0909年主城区商品住宅的成交量远大于供应量年主城区商品住宅的成交量远大于供应量成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都处于每月处于每月100100万平方米左右的高位万平方米左右的高位n 第一个成交量高峰第一个成交量高峰55月，主体经济回暖、利月，主体经济回暖、利好政策和房交会的累加效应，使成3、交量一跃达好政策和房交会的累加效应，使成交量一跃达到了到了200200多万平米。多万平米。n 第二个成交量高峰第二个成交量高峰1111月月 ，由于楼市利好政，由于楼市利好政策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐慌性消费，慌性消费，1111月成交量达到月成交量达到145145万余平方米。万余平方米。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20092009年市场存量概况年市场存量概况n截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万（环比10月下降12.35%），可售套数46293套（环比10月下降12.68%）n根据成都市4、2009年的月平均成交面积（103万/月）测算，目前的存量销售周期为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系。市场已属于中度供不应求的供求关系。2009年1月2009年11月商品住宅可售数据分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20092009年环线供应对比年环线供应对比n从新增供应量的环域分配来看，从新增供应量的环域分配来看，“一环至二环一环至二环”环域仅占到环域仅占到15%15%，“二环至三二环至三环环”环域占到了环域占到了53%53%，“三环外三环外”环域占到了环域占到了32%32%。针对本项目所在的二环内针对本项目所在的二环内区域，按照上图分析，属于供应量稀少的区域。区5、域，按照上图分析，属于供应量稀少的区域。20092009年年1111月各环域新增商品住宅供应量对比统计月各环域新增商品住宅供应量对比统计 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20102010年年初周成交趋势年年初周成交趋势n20102010年年1 1月月1 1日日1515日，成都市共成交商品住宅日，成都市共成交商品住宅748748套，合计套，合计7.177.17万平方万平方米，米，相比相比20092009年全年平均值分别下降年全年平均值分别下降86.88%86.88%和和85.72%85.72%，环比，环比20092009年年1212月月分别下降分别下降89%89%和和91.6%96、1.6%。近两个月主城成交情况近两个月主城成交情况 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宏观市场总结宏观市场总结n0909年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价飙升。飙升。n受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，20102010年年1 1月楼市出现明显下滑。短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。月楼市出现明显下滑。短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。n20102010年市场整体保持平稳，上年火爆7、难以再现。世家机构的观点是年市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。世家机构的观点是20102010上半上半年政府会持续保持目前的年政府会持续保持目前的“遏制遏制”状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期较好。较好。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宏观市场对本项目的启示宏观市场对本项目的启示n本项目主要销售时间在本项目主要销售时间在20102010年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开始有好转的趋势。始有好转的趋势。n本项目可抓住本项目可抓住20102010年下半年的有利市场形势，以回款最快的住8、宅推售开始，集年下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集中爆破，成功完成年度销售中爆破，成功完成年度销售1010亿的任务。亿的任务。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载在把握了宏观市场之后，我们进一步了解在把握了宏观市场之后，我们进一步了解区域市场的发展。区域市场的发展。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART2:PART2:区域市场及竞品分析区域市场及竞品分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载09年成都二环区域内住宅供不应求可以看到，1.2009年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。2.二环内住宅因供9、需价格走势稳步上升 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域内可比楼盘选择区域内可比楼盘选择区域内可比楼盘选取原则：区域内可比楼盘选取原则：单价接近可供货量较大产品形态趋同项目品质接近按照以上原则，我们选择了：万科金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、来福士广场、朗御、望江橡树林、华润翡翠城为参考。本案金色海蓉翡翠城橡树林成都A区朗御华宇蓉国府来福士广场 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载重点项目华宇蓉国府来福士广场成都A区朗御望江橡树林华润翡翠城万科金色海蓉差异优势人民南路旁推货早高升桥成熟区域黄金地段临近锦江，面临河景临河景观成熟大盘开发商品牌户型得房率高产品价格（表单10、均价）预计12000未定9000预计14000（精装）8500800012000（精装，实得8400元/平米）项目发展阶段还未开盘未开盘平稳销售期还未开盘平稳销售期成熟平稳阶段平稳销售期09年供应量（万平米）61322509年业绩-年销售约500套房源-整体销售相对平稳，下半年年开始提升错误判断市场，断货半年，下半年以商业销售为主推广力度-以项目旁墙体广告为主以项目周边户外导示为主-阶段性媒体爆发阶段性媒体爆发线上推广基本停滞市场形象-南一环地段优势成熟生活配套区-临河大盘成熟生态住宅区投资及年轻人居住项目竞争力度大较小写字楼竞争大小较大较大小小区域内可比楼盘横向比对区域内可比楼盘横向比对0911、年区域可比楼盘供应量46万方，除成都A区以外，其他楼盘均到近98%的去化率，总销售41万方。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20092009年区域可比楼盘销售表现年区域可比楼盘销售表现以上数据均为备案数据金色海蓉09年市场表现万科金色海蓉供应产品包括：万科金色海蓉供应产品包括：n65平米精装高层（实得90-112平米）；n43-75平米SOHO。09年万高层产品从6月开始断货，下半年销售以SOHO为主。全年仅销售全年仅销售5 5万余方万余方（含（含SOHOSOHO）。）。华润翡翠城09年市场表现华润翡翠城供应产品包括华润翡翠城供应产品包括：n78-120平米高层；09年华润翡12、翠城将08年库存的4期产品销售完毕，并推出其景观资源最差的5期产品，整个价格较年初上涨近整个价格较年初上涨近15001500元元/平米，全年销售近平米，全年销售近2222万方万方。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载成都A区09年市场表现成都成都A A区供应产品包括：区供应产品包括：n55-150平米电梯公寓。09年12月14日，成都A区开盘开盘销售率仅30%左右，该项目前期并未进行大量推广，以项目周边的户外广告宣传项目区位为主。全年销售全年销售1.61.6万余方。万余方。望江橡树林供应产品包括：望江橡树林供应产品包括：n78-120平米高层电梯。09年望江橡树林以消化前期库存为13、主，并根据市场好转上调价格，年底较年初上涨1700元/平米，同时一期产品全部售罄。全年销售全年销售12.612.6万方。万方。望江橡树林09年市场表现20092009年区域可比楼盘销售表现年区域可比楼盘销售表现 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载华宇蓉国府华宇蓉国府华宇蓉国府净用地（亩）土地用途容积率楼面地价 可开发建面成交价（万元/亩）39.598商住4.45215.91116154.711530万/亩该地块在该地块在20072007年底由华宇集团经过年底由华宇集团经过6060余次举牌，以余次举牌，以15301530万万/亩的单价拍下，成交总价亩的单价拍下，成交总价60523.14、7460523.74万元。万元。华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育馆，定位为复合型国际商业建筑集群复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建筑组成。包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公寓寓。（原定于09年底开盘，后推迟，预计2010年4月开盘，单价12000元/平米）酒店写字楼住宅住宅住宅住宅人民南路20102010年潜在可比楼盘概况年潜在可比楼盘概况 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载20102010年潜在可比楼盘概况年潜在可比楼盘概况来福士广场来福士广场净用地（亩）土地用途 容积率 楼面地价 可开发建面成交价（万元/亩）4915、商住628113095411775该地块在2006年底由凯德置业旗下成都来福士公司斥资8.7亿元拍下。来福士广场位于位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点以东，即人民南路四段（原四川博物馆地块）。项目包括甲级写字楼（76494），星级酒店（44644），服务式公寓（11849），T5塔楼（26261），零售商业（74844）目前状态：所有产品目前未对外公开推售，预计2010年3-4月推售，2010年年底商业租售完毕试运营，2011年4月办公楼投入使用 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载朗御朗御净用地（亩）土地用途 容积率楼面地价可开发建面成交价（万元/亩）11.3487商住5.516、385077805.131540万/亩该地块在2006年底由新嘉置地拍下。朗御位于成都市一环路内，锦江区大慈寺路3号，是现代化的高档公寓建筑，其功能齐全、档次高，建成后将成为成都市的新地标。由南北两栋对称的高层塔楼和三层地下室组成，两栋塔楼建筑高度172米，地上51层，于第39层（高120米）处通过空中连廊相连。预计2010年4月开盘，单价14000元/平米.20102010年潜在可比楼盘概况年潜在可比楼盘概况 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域可比楼盘区域可比楼盘20102010年供应量预估年供应量预估以上数据根据09年销售情况预估n整体供应量将达整体供应量将达3838万平17、米左右。万平米左右。n供应高峰集中在今年上半年，特别是春季房交会的5-6月。n主要供应集中在华润翡翠城。n来福士广场写字楼、服务式公寓均为持有经营，不进行销售。n供应面积集中在供应面积集中在9090平米以下房平米以下房源，占总供应量的源，占总供应量的50%50%左右。左右。n各个开发商均会在上半年加速各个开发商均会在上半年加速推货，快速销售，推货，快速销售，在项目在项目平稳推平稳推售期售期 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域市场小结区域市场小结n20092009年区域内项目顺应市场大好的势头，呈现出非常好的销售业绩。由此证明年区域内项目顺应市场大好的势头，呈现出非常好的销售业18、绩。由此证明此类产品获得了市场认可，符合市场需求的潮流。此类产品获得了市场认可，符合市场需求的潮流。n20102010年，项目周边预推楼盘少，除华宇蓉国府外，二环内几乎没有类似产品上年，项目周边预推楼盘少，除华宇蓉国府外，二环内几乎没有类似产品上市。市。n项目处于棕南项目处于棕南-棕北板块，尽管板块内竞争产品较小，但预计棕北板块，尽管板块内竞争产品较小，但预计20102010年国际城南年国际城南区域将有大量产品面试，市场热点将停留在国际城南，面临对项目目标客群的区域将有大量产品面试，市场热点将停留在国际城南，面临对项目目标客群的部分分流。部分分流。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料19、下载在市场全面把握的基础上我们将对项目展在市场全面把握的基础上我们将对项目展开深入理解。开深入理解。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART3:PART3:项目解读项目解读 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目核心价值解构项目核心价值解构本案研究本案研究四大价值四大价值区域价值区域价值品牌价值品牌价值产品价值产品价值 投资价值投资价值 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心桐梓林生活配套圈玉林生活配套圈IT商业配套圈川大生活配套圈百联天府生活配套圈棕南生活配套区教育配套：四川大学、川大附小、锦官新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药大学、成都七20、中、成都信息工程学院商业配套：一环路IT经济圈、川大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈医疗配套：四川省第二人民医院、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院区域价值研究区域价值研究二环内，主城区中心，配套极为成熟和齐全。二环内，主城区中心，配套极为成熟和齐全。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载地铁：地铁：地铁地铁1 1号线，地铁号线，地铁3 3号号线双地铁线双地铁一环路二环路三环路地铁1号线地铁3号线保利中心通往机场15分钟通往新会展市政办公区15分钟道路系统：道路系统：一环路，二环路，一环路，21、二环路，城市中轴人民南路，科华大城市中轴人民南路，科华大道道公交系统：公交系统：桂溪公交站桂溪公交站1313条条公交线路辐射全成都公交线路辐射全成都n6路、49路、55路、62路、97路 109路、111路、112路、304路 411路、501路、521路、817路区域价值研究区域价值研究主城区二环内，城市一二环环线交通，人民南路都市主城区二环内，城市一二环环线交通，人民南路都市主干道，双地铁主干道，双地铁 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载桐梓林片区棕南、棕北片区玉林片区紫荆生活片区成都传统富人区成都传统富人区美国领事馆美国领事馆住宅：住宅：棕南片区再无新增住宅供应棕南片区再无22、新增住宅供应n区位上看，保利中心位于成都传统富人区的棕南、棕北片区，该片区后续供应量相当有限，除蓉国府、来福士广场外，已无新增土地供应。保利中心保利中心楼面地价：3487元/总建面：39万用地性质：商住来福士广场来福士广场楼面地价：4450元/总建面：23.3万用地性质：商业蓉国府蓉国府楼面地价：5215元/总建面：16.17万用地性质：商住SBDSBD商业、写字楼：商业、写字楼：SBDSBD大规模商业综合体大规模商业综合体n39万的建筑规模，保利中心是人民南路科技商务区SBD（连接中央商务区与城南新区城市中轴线的专业科技商务区，将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部基地和重要的商业区）的大23、规模商业综合体。区域价值研究区域价值研究棕南，老牌传统高档住宅区，棕南，老牌传统高档住宅区，SBDSBD（南部科技商务区）核心区（南部科技商务区）核心区 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n老核心都市区老核心都市区n国际国际n稀缺稀缺区域价值爆发点区域价值爆发点 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载在全国：在全国：连续三年蝉联央企房地产连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名品牌价值第一名n保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一24、名。在成都：在成都：成都楼市迎来保利时代成都楼市迎来保利时代n保利公园198以持续每周数千万元的销售速度引领楼市。单盘年销售悦20亿元，成为目前成都楼市的最高纪录。品牌价值研究品牌价值研究企业品牌价值：地产央企综合实力品牌价值第一名，中国房企业品牌价值：地产央企综合实力品牌价值第一名，中国房企前三企前三 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载品牌价值爆发点品牌价值爆发点n实力实力n文化运作文化运作n城市推动力城市推动力 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品价值产品价值保利中心经济指标保利中心经济指标保利中心基本信息保利中心基本信息东区东区总建面（平米）1097701025、9770LOFT公寓建面（平米）77310.9377310.93商业街建面（平米）4777.024777.02容积率5.05.0停车位430430西区西区总建面（平米）285352.04285352.04Loft办公（平米）119884119884住宅（平米）9749797497容积率8.08.0停车位13001300总建面（平米）395122.93领事馆路领事馆路盛盛隆隆街街写字楼写字楼住宅住宅LOFTLOFT公寓公寓商业街商业街 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载楼号住宅层数单元户型配比两房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫88-90平方米125-130平方米145-150平方26、米南楼37747403774074377407437148370北楼37747403774740小计518259148总户数925户型比56.00%28.00%16.00%东区1#loft办公楼号 层数户型配比合计75-8060-65266133 399LOFT11966.67%33.33%东区2#loft公寓楼号 层数户型配比65-70342LOFT219100.00%东区2#loft公寓楼号 层数户型配比65-70342LOFT219100.00%楼号 层数户型配比60-6565-7070-7575-8085-90合计5738951919228西块LOFT1925.00%16.67%41.27、67%8.33%8.33%住宅合计：住宅合计：925套套loft合计：合计：1311套套 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n住宅产品的套型和面积符合市场主流需求，并且在二手房交易市场同样属于交易量活跃的产品n产品梳理结论：全流通、都市主流产品 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目的四至边界项目的四至边界东至人民东至人民南路南路南至二环南至二环路路西至科华西至科华北路北路北至成科北至成科西路西路本案本案 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载S S优势优势OO机会机会p区域优势：传统意义上的成都富人区，城市核心区域升值潜力巨大p品牌优势：保利地产国内一线28、房企p产品设计合理，品相好，住宅面积合理棕南片区从03年起几乎无新的住宅产品供应。WW劣势劣势p体量较大的LOFT产品在成都一直销售不畅。p商住混合，形象较难统一。T T威威胁胁p市场大势的不确定性以及政策的不确定性。p整体供应量和刚需产品供应量增加产生巨大压力。SOSO策略策略紧抓区域未来发展预期和紧抓区域未来发展预期和供应空白，尽快推出主流供应空白，尽快推出主流住宅产品抢占市场。住宅产品抢占市场。WOWO策略策略以项目整体形象引领亮相，后以项目整体形象引领亮相，后期对期对LOFTLOFT产品重点产品重点“照顾照顾”。STST策略策略控制整体去化速率，在保控制整体去化速率，在保证发展商资金安29、全的前提证发展商资金安全的前提下，争取整体收益最大化。下，争取整体收益最大化。SWSW策略策略成熟产品成熟产品+成熟品牌增加成熟品牌增加项目人气。项目人气。项目的项目的 SWOTSWOT分析分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品价值解读 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品价值解读产品价值解读n产品价值总爆发点：p都市、国际化、高规格、时尚保利中心保利中心城市核心区域绝版商业街城市核心区域绝版商业街国际都市商务中心国际都市商务中心自由空间自由空间都市中心华宅都市中心华宅国际都市商务中心国际都市商务中心 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载住宅：住30、宅：n选取了保利中心周边，棕南片区6个二手住宅楼盘，观察其08年底以来的租金变化情况。n可以看出这6个二手项目平均租金增长到租金增长到436436元元/年年，每平米年增长率达年增长率达9.6%9.6%。升值潜力巨大。6021609666797331平均售价棕南片区二手楼盘售价情况棕南片区二手楼盘售价情况商务办公与商业：商务办公与商业：n根据SBD规划，保利中心位于SBD核心区域，连接CBD与新城南商务区，升值潜力大；n周边写字楼年投资回报率在10%左右。元/项目名称项目名称当前租金当前租金（元（元/月）月）售价售价(元元/)年租金回报率年租金回报率商鼎国际11013,0001010%力宝大厦131、2015,0009.69.6%威斯顿联邦大厦12015,0009.69.6%国航世纪中心12013,83010.4%10.4%棕北公寓棕南公寓南方花园棕港公寓盘古花园保利中心川大花园威斯顿联邦大厦力宝大厦商店国际国航世纪中心写字楼住宅投资价值研究投资价值研究主城区寸土寸金，主城区寸土寸金，20092009年租售价格飙升迅猛年租售价格飙升迅猛 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n稀缺稀缺n加速升值加速升值投资价值爆发点投资价值爆发点 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载四大价值爆发点总结四大价值爆发点总结区域价值区域价值老核心都市区老核心都市区核心核心稀缺稀缺品牌价值品32、牌价值实力实力文化运作文化运作城市推动力城市推动力投资价值投资价值稀缺稀缺产品价值产品价值都市都市国际国际时尚时尚 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载产品理解将深入指导我们对各产品理解将深入指导我们对各自目标客群的定位。自目标客群的定位。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART4:PART4:客户分析客户分析 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心项目属性推导目标客户群体区域意义所在区域是传统意义上好的区域Yes所在区域文化氛围浓厚所在区域被普遍认为是高档区域Yes所在区域是具有发展潜力的新兴区域Yes靠近XXX等历史文化区区域内涵靠近写字楼、33、金融机构集中的区域Yes靠近繁华商业区Yes可选择的交通工具比较多 Yes方便的公交路线Yes交通设施周边道路好，交通顺畅Yes出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站Yes生活设施靠近比较好的医院Yes靠近大超市,购物中心,餐饮等生活设施Yes教育设施靠近大学等高等教育院校Yes靠近高质量的小学、中学学校Yes休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观靠近运动场馆等比较好的健身休闲设施自然设施风水比较好靠近山、水、运河等自然风景物保利的中心的目标客户很保利的中心的目标客户很“务实务实”、“时尚时尚”，他们对于居住在城市核心，他们对于居住在城市核心社区具有虚荣感，并且依赖、享受都市社区具有虚荣感，并且依赖、34、享受都市生活。生活。保利中心保利中心 核心群体定位核心群体定位 都市人都市人 中产人中产人 前沿人前沿人客户定义客户定义 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载写字楼客户定义写字楼客户定义写字楼产品：写字楼产品：市场定位：市场定位：美领馆国际级商务中心客户定位：客户定位：全域大企业、大商家 客户白描客户白描：大型企业、财团、世界500强企业以及基金投资客 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载客户定义客户定义LoftLoft定义定义LOFTLOFT市场定位市场定位客户定位客户定位客户白描客户白描国际商务空间国际商务空间覆盖成都全域、以城南中覆盖成都全域、以城南中小企业为主；35、投资客小企业为主；投资客律师事务所、会计师事务律师事务所、会计师事务所、个人工作室、广告公所、个人工作室、广告公司、小型司、小型IT IT公司、企业办公司、企业办事处事处 现代无限居住空间现代无限居住空间 新潮、个性化居住；新潮、个性化居住；时尚的时尚的SOHOSOHO一族，个性一族，个性张扬，城南自用、投资客张扬，城南自用、投资客户为主户为主都会购房者都会购房者 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载客户定义LoftLoft目标客户细分（商务）目标客户细分（商务）办公自用型企业SOHO一族行业类型信息咨询、财务、咨询、法律、IT行业外包、销售类连锁公司、保险代理、国际金融服务金融咨36、询、编辑记者、自由撰稿、软件设计、网站设计、美术、音乐、会计、律师、广告、策划、保险中介、外企在国内联络职员或技术工程师、期货炒家行业特点1.高附加值的成长型企业2.1-10人小型/微型企业3.外埠中型企业驻成都办事处及小型分支机构4.自由度较高，不受传统办公室束缚工作时间5.跨国协同工作等需要24小时工作的企业1.大部分工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成2.可以专注一职，也可以是兼职工作3.电子通勤族4.工作不受时间和地点制约5.办公环境对事业的发展壮大无过多限制6.脑力工作特点明显购买动机1.高形象、高品位、高性价比、高使用率、高自由度、高投资性2.企业处于发展提37、升期，现有办公空间不能满足形象需求3.希望买到高性价比办公室，即低总价与最高使用效率的强烈对比4.地段的绝对优势1.独自开创事业，免掉了因上下班交通拥挤而浪费时间。工作、居住皆可2.赋予工作空间以接待能力和形象展示能力3.高性价比，高单价低总价买一层享用两倍空间4.可以在自己的空间充分发挥个性，且完全可作为对外展示的平台5.地段的绝对优势对办公外部环境的要求靠近大企业、在城市中心、交通便利、关联公司相对集中的区域繁华路段、成熟的配套、靠近最强企业对内部空间的要求1.强调实用性，灵活性很强的人员尽量不占用过多空间2.高时尚性，能充分表达公司独特的个性1.1、强调空间感，强调室内环境对思维创意的启38、发2.2、强调创意延展性，表达个性的延续性，并传递领域感3.3、强调功能性，既满足工作和生活空间分开，又可以融为一体，让工作成为生活的一部分 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载客户定义客户定义住宅市场定位住宅市场定位产品市场定位产品市场定位 客户定位客户定位客户白描客户白描美领馆都市华宅美领馆都市华宅都市动物都市动物中产阶级中产阶级 时代的主力：时代的主力：28-4028-40岁的城市中产主力，公司中层，依托城市，岁的城市中产主力，公司中层，依托城市，高知高薪人群，勇于尝试新鲜事物；高知高薪人群，勇于尝试新鲜事物；iphoneiphone、googlegoogle的使用者，关注财39、经、高端时尚娱乐；的使用者，关注财经、高端时尚娱乐；二级城市高端客群二级城市高端客群 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载客户特征：客户特征：青年之家及小太阳家庭为主，年龄集中在30-40岁之间客群来源：客群来源：1、城南（紫荆、玉林、棕南）地域客户为主、部分城区其他区域的换房需求客户；2、周边IT、金融业高收入人群、高管等；高校和大型医疗单位生活圈。3、人南沿线国有企事业单位和政府公务员；4、区域良好发展前景带来的投资客5、二级城市的客户；6、投资客置业关注点：置业关注点：1.对区域的认可度较高，看重发展潜力2.要求项目的地段要接近城市核心及上班地点3.房屋是其社会标签，时尚感、40、身份感、稀缺感客户定义客户定义住宅、住宅、LOFTLOFT客户的共性客户的共性 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载客户定义客户定义客户总体特点客户总体特点保利中心丰富的产品供应决定了客群适应性较为广泛 客户区域以城南、城中心客户为主，有明确的都市倾向 不守旧、有个性、奢侈品的追随者 新鲜事物的尝试者 时代的中高层主力军 购买行为中投资是其主要的购买动机之一 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART5PART5：项目营销定位：项目营销定位 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载营销定位推导逻辑营销定位推导逻辑市场定位市场定位市场市场客户客户项目项目 房商网41、房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载推导关键词提炼推导关键词提炼A A：结合项目解读部分所分析之结论，项目所在位置在美领馆区域，在国际城南的背景区别于城南其他板块，独具气质。市场定位关键词提炼市场定位关键词提炼 ：城南城南 美领馆美领馆 国际国际 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载板块文化属性：棕南作为最早的富人区，在10年前独领风骚，随着新版块的崛起，焦点已经转移。目前的棕南的特性认知上存在模糊性。成都在迈向国际化大都会的道路上不断升级。各个板块也在不断升级过程中。放眼成都，休闲气质有余，国际品格潮流不足。一个“国际的、风格显著而时尚丰富的”保利中心的呈现，必将带动区域价42、值的提升，同时必将使城市潮流中心向棕南的回归。推导关键词提炼推导关键词提炼B B：市场定位关键词提炼市场定位关键词提炼 ：都会：都会 时尚时尚 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载结合项目解读部分所分析之结论，项目为住宅、LOFT，写字楼、商业组成的城市综合体，且处于城市核心区美领馆区域，通过产品间互动，聚合为无限延伸的全新的生活模式。市场定位关键词提炼市场定位关键词提炼 ：都会：都会 国际国际 新潮新潮推导关键词提炼推导关键词提炼CC：产品特性推广特质推广定位甲级写字楼城区内高端高标准写字楼 国际化的商务品质标杆美美领领馆馆国国际际级级商商务务中中心心住宅主流的高品质住宅留给属于43、城市的人类美领馆都会华宅美领馆都会华宅LOFT充满空间想象力，多重使用功能的使用空间充满了想象力和可能性的空间。具有使用功能的领先性和时尚潮流感国际级商务自由空间国际级商务自由空间现代生活无限空间现代生活无限空间商铺位于城市核心区稀缺商业都市时尚商街物业城市核心高稀缺商业城市核心高稀缺商业 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n结合客户之结论，保利的中心的目标客户很保利的中心的目标客户很“务实务实”、“时尚时尚”，他，他们依赖、享受都市生活。因此他们是向往丰富的都市生活，走在时尚们依赖、享受都市生活。因此他们是向往丰富的都市生活，走在时尚的前沿，的前沿，都市人类，成熟的中产阶级。都44、市人类，成熟的中产阶级。推导关键词提炼推导关键词提炼D D：市场定位关键词提炼市场定位关键词提炼 ：时尚：时尚 潮流潮流 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n保利中心市场定位城南美领馆都市时尚汇 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART6:PART6:销售策略及执行销售策略及执行 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载定价思路定价思路定价原则：定价原则：一、本案与竞品价格保持合理的价格差距，达到利润一、本案与竞品价格保持合理的价格差距，达到利润最大化；最大化；二、在原则一的前提下，保证项目销售去化速度达到二、在原则一的前提下，保证项目销售去化速度达到目标45、。目标。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载住宅产品价值价值环环 境境 价价 值（值（4040）开开 发发 价价 值（值（4040）品牌价值（品牌价值（2020）合计因素因素分项价值板块价值人文环境交通环境自然环境总体规划产品户型小区配套周边配套开发商品牌/实力物业管理品牌比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%综合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100权重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%望江橡树林分值50807012090807080709046、权重分值8.00%3.20%5.60%14.40%10.80%9.60%5.60%6.40%9.80%5.40%79%华宇荣国府分值901001001001009070907090权重分值14.40%4.00%8.00%12.00%12.00%10.80%5.60%7.20%9.80%5.40%89%翡翠城分值5080701301101009080100100权重分值8.00%3.20%5.60%15.60%13.20%12.00%7.20%6.40%14.00%6.00%91%成都A区分值7090901009070701007070权重分值11.20%3.60%7.20%12.00%10.847、0%8.40%5.60%8.00%9.80%4.20%81%市场比较法市场比较法住宅推导住宅推导 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载综上，保利中心住宅产品，综上，保利中心住宅产品，均价约为均价约为1350013500元元/平米。平米。华宇荣国府翡翠城望江橡树林成都A区表单均价120001000071009000类比权重89%91%79%81%楼盘权重修正值80%15%5%5%保利中心住宅类比价格13440 市场比较法市场比较法住宅推导住宅推导u本案的住宅部分承担了快速贡献现金流的重要任务，因此，在定价方面需留有一定的价格预期空间。u目前，区域内类似住宅的均价在800012000之48、间。相对于单价的变化对于销售速度的影响，总价的合理控制对销售速度的影响更为巨大。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载市场比较法市场比较法LOFTLOFT推导推导住宅产品价值价值环环 境境 价价 值（值（4040）开开 发发 价价 值（值（4040）品牌价值（品牌价值（2020）合计因素因素分项价值板块价值人文环境交通环境自然环境总体规划产品户型小区配套周边配套开发商品牌/实力物业管理品牌比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%综合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100权重分49、值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%金色海蓉分值80708080901008090110110权重分值12.80%2.80%6.40%9.60%10.80%12.00%6.40%7.20%15.40%6.60%90%叠翠峰分值90701001007070701009090权重分值14.40%2.80%8.00%12.00%8.40%8.40%5.60%8.00%12.60%5.40%86%威斯顿联邦公寓分值10010010013011090901008070权重分值16.00%4.00%8.00%15.60%13.20%10.80%7.20%8.00%11.20%4.250、0%98% 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心保利中心LOFTLOFT产品实得单价为产品实得单价为84058405元元/平米，按平米，按175%175%得房率计算，得房率计算，均价约为均价约为1400014000元元/平米。平米。金色海蓉（蚂蚁工房单层）叠翠峰（清水）威斯顿联邦公寓（清水）表单均价650075009000类比权重90%86%98%楼盘权重修正值35%20%45%保利中心LOFT类比价格8405市场比较法市场比较法LOFTLOFT推导推导pLOFT公寓部分丰富了全案的产品序列，丰满了本案城市综合体整体形象。这一产品的角色任务是实现合理价值利润。因此，合理的价51、格定位尤为重要。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载总体策略总体策略整合形象入市，分步推售，相互借力整合形象入市，分步推售，相互借力p整合形象入市，借势超甲级写字楼、高端住宅、LOFT公寓、奢侈品旗舰长廊综合体构成，强调并拉升领馆棕南核心区首席城市综合体品质形象；p考虑现金回笼、产品差异及其带来的目标客群的相对竞争，分步推售，避开同门竞争；p因本案产品品质上均属高端，且住宅、写字楼、LOFT公寓及商业均能相互形成品质支撑，相互借力，实现品质拉升。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载具体推货策略具体推货策略住宅先行，快速实现资金回笼住宅先行，快速实现资金回笼考虑本案先52、进回笼及项目可持续性开发，具体推货上遵循“住宅先行”的原则；先推售北楼（296套），南楼产品数量较大（629套）后续推出。LoftLoft次推，延续住宅推广，利借势住宅人气次推，延续住宅推广，利借势住宅人气本案住宅售罄后再推售loft，利用住宅的热销实现产品间的转化。LOFT产品住、商明确楼栋，避免商住混杂造成的营销难题。写字楼及商业收官，借势项目产品呈现，最大化实现项写字楼及商业收官，借势项目产品呈现，最大化实现项目利润目利润考虑写字楼对工程呈现度的销售依赖，以及商业对住宅及LOFT公寓呈现度的依赖，最后推出写字楼及商业，全面实现项目利润的最大化。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资53、料下载年底视实际情况加年底视实际情况加推东区推东区LOFT 1LOFT 1号楼号楼9 9月中旬月中旬LOFTLOFT开售，开售，首推西区部分首推西区部分1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1111月月1010月月1212月月推售计划推售计划优先推售住宅产品，住宅产品销售中后期推出优先推售住宅产品，住宅产品销售中后期推出LOFT产品产品6 6月下旬加推月下旬加推西区南楼西区南楼5 5月月1 1日推售西日推售西区北楼区北楼 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3 3梯梯5 5户户【185185套套】3 3梯梯4 4户户【14814854、套套】3 3梯梯4 4户户【148148套套】3 3梯梯4 4户户【148148套套】3 3梯梯4 4户户【148148套套】1 1批次：住宅批次：住宅296296套套2 2批次：住宅批次：住宅629629套套1 1批次：批次：LOFT399LOFT399套套二期二期具体推货步骤具体推货步骤3 3批次：批次：LOFT228LOFT228套套3 3梯梯4 4户户【148148套套】3 3梯梯1313户户【228228套套】一期一期4 4梯梯2323户户【399399套套】 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载具体推货安排具体推货安排一期首批次：一期首批次：5 5月图示蓝色部分月图示蓝55、色部分理由：三梯四户的住宅在目前产品中，品质及朝向相对较次，价格构成可相对较低，首推利于实现后续产品的价格提升。38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F25F25F25F25F20F20F21F21F21F21F21F21FLOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯23232323户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯18181818户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT3 3 3 3梯梯梯梯13131313户户户户写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼LOFTLOFTLOFTLOFT4 456、 4 4梯梯梯梯18181818户户户户三梯四户三梯四户148148套套三梯四户三梯四户148148套套 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载一期一期二批次：二批次：6 6月月2424日图示蓝色部分日图示蓝色部分理由：户型上强调中户、大户搭配单位；位置佳，在首批次基础上全面实现价格拉升和形象拉升。共计629套。（看蓄水量酌推）38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F25F25F25F25F20F20F21F21F21F21F21F21FLOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯23232323户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT4 457、 4 4梯梯梯梯18181818户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT3 3 3 3梯梯梯梯13131313户户户户写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯18181818户户户户三梯四三梯四/五户五户629629套套具体推货安排 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载一期三一期三批次：批次：9 9月月2525日图示蓝色部分日图示蓝色部分理由：本案住宅销售中后期开始推售loft产品，利用住宅的热销实现产品间的转化。共计228套。38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F3858、F25F25F25F25F20F20F21F21F21F21F21F21FLOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯23232323户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯18181818户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT3 3 3 3梯梯梯梯13131313户户户户写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯18181818户户户户三梯三梯1313户户228228套套具体推货安排 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载二期一二期一批次：批次：1212月底图示蓝色59、部分月底图示蓝色部分理由：根据实际项目销售及市场情况推售，补充货源。共计399套。38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F25F25F25F25F20F20F21F21F21F21F21F21FLOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯23232323户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯18181818户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT3 3 3 3梯梯梯梯13131313户户户户写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯181818160、8户户户户四梯四梯2323户户399399套套具体推货安排 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F38F25F25F25F25F20F20F21F21F21F21F21F21FLOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯23232323户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 4 4梯梯梯梯18181818户户户户LOFTLOFTLOFTLOFT3 3 3 3梯梯梯梯13131313户户户户写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼LOFTLOFTLOFTLOFT4 4 461、 4梯梯梯梯18181818户户户户最后推售：写字楼最后推售：写字楼理由：渠道先行，开盘前，利用渠道进行商铺场外销售。写字楼对工程呈现度的销售依赖，以及商业对住宅及LOFT公寓呈现度的依赖，最后推出写字楼，全面实现项目利润的最大化。具体推货安排 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载现场销售组织现场销售组织一、组织结构一、组织结构营销总监1名销售经理1名置业顾问12名销控秘书2名策划2-3名专职营销渠道团队二、培训、考核上岗机制：二、培训、考核上岗机制：所有置业顾问均需通过保利和世家营销管理层考核通过才能上岗，制定阶段性培训计划，不断提升和完善置业顾问的综合能力。 房商网房商网海量房62、地产资料下载海量房地产资料下载现场销售组织现场销售组织销售任务的激励、淘汰制度销售任务的激励、淘汰制度销售任务的激励、淘汰制度销售任务的激励、淘汰制度考核依据：世家在保利每月下达的销售任务的基础上调2%-5%不等（具体上浮额度根据每月实际市场和销售状况确定）作为整体销售团队人员的考核依据。每月销售任务按人头分配至团队各成员。将根据销售任务完成情况进行周奖惩、月度奖惩、以及人员淘汰。销售管理考核销售管理考核销售管理考核销售管理考核考核依据：从置业顾问来访考核依据：从置业顾问来访-成交转化率、接待量与带样板间数量的比值、客户跟踪率成交转化率、接待量与带样板间数量的比值、客户跟踪率等方面强化对置业顾63、问的监控。等方面强化对置业顾问的监控。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载客户满意度考核客户满意度考核客户满意度考核客户满意度考核目的：提高项目客户服务满意度，并成为公司满意度标杆项目。措施：措施：n从客户角度出发，设计客户现场接待讲解流程；n优化现场签约流程同时增加现场主管沟通环节；n细化来访客户及成交客户的回访工作；n针对客户服务满意度调查内容明确奖惩制度n物业服务类考核方案现场销售组织现场销售组织 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载销售大堂销售大堂入口处入口处样板房样板房进行样板房讲解销售大堂销售大堂制定详细的置业计划书及时跟进客户需求洽谈区洽谈区体验区体验区64、迎客区洗脑区洗脑区日常普通接待流程日常普通接待流程 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载入口处入口处销售大堂销售大堂门童拉门鞠躬门童拉门鞠躬专人指引停放车辆专人指引停放车辆物业打伞，护送客户到销售大堂物业打伞，护送客户到销售大堂样板房样板房观看保利中心宣传影片观看保利中心宣传影片服务人员就位，提供接待服务服务人员就位，提供接待服务提供贴身服务提供贴身服务向客户描述未来生活及升值潜力向客户描述未来生活及升值潜力迎客区迎客区休闲区休闲区洗脑区洗脑区体验区体验区洗脑区洗脑区放大细节后的接待流程放大细节后的接待流程 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载体验式情景样板房体验式情景65、样板房在样板房不同分区设置不同场景，在客厅弹奏乐器，在会客室摆设茶道，在厨房制作点心，利用每一个真实情景，向客户展现生活。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载1.物业开车门迎宾，专职管理员代客泊车。2.进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点。3.销售大厅无线网络覆盖。4.定时小提琴/钢琴表演。5.摆放时尚杂志、报刊。贵宾化接待服务贵宾化接待服务 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载概念楼书+产品使用说明书从项目整体、产品设计两个角度进行宣传。时尚精英生活手册目的：弱化楼书的功能性，增加可读性内容规划:世界都市生活体系：国外的都市生活应该包含的元素。与人群挂钩价值名称66、+人群特定符号人群形态扫描（都市精英阶层）结合项目描述项目未来生活场景辅助工具辅助工具 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载PART7PART7：推广策略及执行：推广策略及执行 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心营销定位城南美领馆都市时尚汇在营销中通过何种手段在营销中通过何种手段对此定位进行充分延展？对此定位进行充分延展？ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载1.线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类2.强化区域价值贯穿始终。3.产品的自用性和投资性双线诉求。4.精准的客户营销和活动营销。本案的四个重要解决原则：本案的四个重要解决原则67、： 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载1、线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类。针对本案作为城市综合体的特性。务必先将本案的基本统一属性对外宣传诉求。树立起牢牢的整体产品价值。此价值将围绕“国际、都会、时尚和综合”的关键词展开。并结合区域特性。临近各产品销售期之前根据不同产品的特性集中诉求。以期更为精准的圈定客群。原则一：原则一：原则一：原则一： 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2、区域价值贯穿始终。本案的重要的核心价值就在于“棕南”“城南二环内”“美领馆”等区域概念。无论对于城市居住还是投资的客户都有强大的吸引力。也是本案之于成都市全域竞争的核心68、价值。除常规的提出上述区域概念外，“都市、国际、新时尚区”的概念通过软性话题炒作得以进一步实现。原则二：原则二：原则二：原则二： 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3、产品的自用性和投资性双线诉求。本案无论住宅、LOFT、商业还是写字楼都有各自特异的使用功能。但是作为城市中央稀缺地段的投资保值功能是时下大量投资客关注的重点。这个点在线上线下都将作为重要的价值点予以传播。原则三：原则三： 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载4、精准的客户营销和活动营销。针对本案的客户特性和分产品客户面较为宽泛的特点。无论在媒体渠道的选择方面，还是在实际销售过程中的圈层客户营销和活动设计69、方面。必定力求精准和有效。原则四：原则四： 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载在营销中通过何种手段 让本案作为城市综合体既有核心形象又能兼顾各自产品特性；在营销中最大限度金准寻到到各自的客群；同时在2010年火爆销售？ 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载媒体选择篇媒体选择篇根据之前的客户分析：根据之前的客户分析：主要报媒：是项目推广的集中投放基地。可选择是项目推广的集中投放基地。可选择是项目推广的集中投放基地。可选择是项目推广的集中投放基地。可选择华西都市报华西都市报华西都市报华西都市报或或或或成都商报成都商报成都商报成都商报做捆绑式合作。做捆绑式合作。做捆绑式合作70、。做捆绑式合作。硬广义项目要点诉求为主。软文主要做区域板块价值和项目人文价值的诉求。硬广义项目要点诉求为主。软文主要做区域板块价值和项目人文价值的诉求。硬广义项目要点诉求为主。软文主要做区域板块价值和项目人文价值的诉求。硬广义项目要点诉求为主。软文主要做区域板块价值和项目人文价值的诉求。刊物：建议选择本地畅销的中产阶级读物，新锐地产读物建议选择本地畅销的中产阶级读物，新锐地产读物成都买房成都买房全国性质的全国性质的三联周三联周刊刊国家地理国家地理时尚杂志时尚杂志，主要诉求区域价值和人文价值。，主要诉求区域价值和人文价值。财经类报纸及杂志：2121世纪经济报道、经济观察报、理财周刊世纪经济报道、71、经济观察报、理财周刊户外：本案的户外侧重点在工地围墙。工地围墙的诉求在本案的户外侧重点在工地围墙。工地围墙的诉求在2 2个层面。个层面。项目调性：统合性的都市时尚的意向图片。项目调性：统合性的都市时尚的意向图片。项目品质：写字楼、商业、项目品质：写字楼、商业、LOFTLOFT、住宅的明确价值传达。、住宅的明确价值传达。网络：主流门户网站，主流博客主流门户网站，主流博客 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载营销话题营销话题成都CBD，SBD发展研究说CBD,SBD的城市价值久违的棕南说棕南的过去现在和未来。熟悉和遗忘的棕南说棕南的萧静和革新。城市价值漂移说区域篇：区域篇： 房商网房商72、网海量房地产资料下载海量房地产资料下载营销话题营销话题产品篇：产品篇：保利198后，保利中心空降棕南！保利198文化艺术；保利中心都心时尚，保利心语国际交流，三星耀成都保利中心不是一座城深度解析产品没关注保利中心？有的人落伍了保利中心开盘，房子不够卖世界500强入住保利中心保利家居LOFT，变换的时尚空间保利国际商务LOFT，买一就是二建外SOHO和保利LOFT的12个区别 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载营销话题营销话题活动篇：活动篇：保利中心城市CBD核心区论坛开幕 做生活的大师保利居家蒙太奇空间创意设计 做工作的大师保利国际商务LOFT创意设计气势篇：气势篇：占据棕南，买73、下成都 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载营销话题营销话题投资篇：投资篇：投资保利中心需要关注的7件事房地产投资误区文化生活篇：文化生活篇：成都真正“潮”了成都不时尚成都的新颜色 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n策略执行之n媒体篇阶段性诉求及媒体选择住宅销售期住宅销售期loft销售期销售期项目形象建项目形象建立期立期Loft形象建形象建立期立期3月初月初5月月1日日7月底月底8月初月初9月中月中9月中月中项目入市：一座城市的华丽猜想板块价值：棕南升级，成都时尚生活新地标项目形象：高端城市综合体产品价值：地段；品牌产品形象：美领馆时尚住区产品价值：生活应该是立体的74、产品形象：时尚无限空间产品价值：买一层送一层；性价比产品形象：时尚无限空间纸媒：报纸、时尚杂志户外：人南延线路名牌、公交站台、世界LED屏幕网络：大型门户网站，专业地产论坛纸媒：报纸户外：人南延线路名牌、公交站台广播：交通台纸媒：报纸户外：人南延线路名牌、公交站台、世界LED屏幕网络：专业地产论坛纸媒：报纸户外：人南延线路名牌、公交站台、网络：专业地产论坛 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n策略执行之n渠道篇1 1、客户圈定：、客户圈定：l选择项目周边区域内存在换房需求的传统高端居住项目、高档写字楼、中高端消费场所进行媒介投放，释放项目信息、圈定地缘客户棕北公寓棕南公寓南方花园75、棕港公寓盘古花园保利中心川大花园威斯顿联邦大厦力宝大厦商店国际国航世纪中心写字楼住宅 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心桐梓林生活配套圈玉林生活配套圈IT商业配套圈川大生活配套圈百联天府生活配套圈棕南生活配套区学校：四川大学、川大附小、锦官新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药大学、成都七中、成都信息工程学院商业：一环路IT经济圈、川大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈医疗机构：四川省第二人民医院、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2 76、2、渠道工具、渠道工具：l宣传资料：高端物业情报l销售政策支持：针对渠道客户给予一定的优惠政策或优惠价格，依靠渠道提前消化部分种子客户。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3 3、渠道手段、渠道手段：l直邮、电话营销：直邮、电话营销：针对世家机构蓄积的高端客户资源，及保利地产“百万”级客户进行项目资料直邮，及电话陌生拜访，传递项目价值信息。l圈层客户拜访：圈层客户拜访：针对项目周边高端消费场所、商会等，进行陌生拜访。l定点区域扫荡：定点区域扫荡：选择项目周边区域重点单位、社区、大型卖场等，采用小区巡展、社区灯箱广告、地下停车场广告等形式进行区域覆盖，扫荡客户。圈层活动：圈层活动：77、嫁接时尚资源，以推介产品为核心，针对前期渠道蓄积客户集中消化。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3 3、渠道动作排布、渠道动作排布： 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载扫荡周边：u小区巡展小区巡展+社区广告投放：社区广告投放：1、棕南板块棕北国际、棕南小区、盘古花园2、玉林板块玉林家园、蓝天花园、科分院3、桐梓林板块锦绣花园、银都花园、中华园4、神仙树板块上海花园、中海名城5、河心村板块河滨印象、滨河花园6、航空路板块曼哈顿、锦官新城u单位拓展：单位拓展：1、写字楼电梯、地下停车场广告覆盖：威斯顿联邦大厦、力宝大厦、中行大厦、丰德国际、商鼎国际等。2、重点单位团购78、活动邀约，单位内网信息发布：教育：川大、华西医院、科分院、玉林中学、玉林小学金融：中央银行、中信银行、华侨银行等u高端消费场所资料覆盖，客户资源置换互动：高端消费场所资料覆盖，客户资源置换互动：1、餐饮：银杏、锦翠、首席、中国会所等2、卖场：仁和春天、百联天赋、美美丽城、仁恒广场、三和汽车、港宏汽车等3、休闲娱乐场所：米兰咖啡、石田咖啡、紫蓝等 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载圈层组织：u异地商会圈层活动异地商会圈层活动+行业领袖膜拜：行业领袖膜拜：广州商会、温州商会、闽南商会等。活动收网：u在项目开盘前，周边咖啡厅，以推介会为核心，配合时尚资源嫁接，多次在项目开盘前，周边咖79、啡厅，以推介会为核心，配合时尚资源嫁接，多次“收网收网”前期蓄前期蓄积客户积客户 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n策略执行之n活动篇低调时尚活动制造圈层关注、营造圈层口碑3.303.303.303.30善拍卖善拍卖善拍卖善拍卖3.153.153.153.15售楼部进驻售楼部进驻售楼部进驻售楼部进驻1.151.151.151.15市场预热市场预热市场预热市场预热开盘强销期开盘强销期开盘强销期开盘强销期持续热销期持续热销期持续热销期持续热销期年底年底年底年底5.15.15.15.1住住住住宅开盘宅开盘宅开盘宅开盘线上活动：线上活动：线上活动：线上活动：人气造势、人气造势、人气造势80、人气造势、形成影响力形成影响力形成影响力形成影响力线下活动：线下活动：线下活动：线下活动：渠道借力、渠道借力、渠道借力、渠道借力、形成销售力形成销售力形成销售力形成销售力时尚时尚时尚时尚PARTYPARTYPARTYPARTY（推介会）（推介会）（推介会）（推介会）投资理财讲座投资理财讲座投资理财讲座投资理财讲座“保利中心杯保利中心杯保利中心杯保利中心杯”高尔夫球赛招募报名高尔夫球赛招募报名高尔夫球赛招募报名高尔夫球赛招募报名9.1LOF9.1LOF9.1LOF9.1LOFT T T T开盘开盘开盘开盘7.15LOFT7.15LOFT7.15LOFT7.15LOFT创意大赛创意大赛创意大赛创81、意大赛4 4 4 4月月月月15151515日日日日CBDCBDCBDCBD城市论坛城市论坛城市论坛城市论坛 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载活动一：慈善拍卖活动一：慈善拍卖以赞助保利希望小学为主题，组织大型慈善拍卖会，邀请领事馆成员以及社会名流参与拍卖活动，拍卖所得组建希望小学。关键步骤：关键步骤：1.以公益做影响力，蓄积客户资源2.利用活动，后续展开月访问希望小学活动，加强与客户的沟通与交流。活动预算：约10万元 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载活动二：知名开发商活动二：知名开发商CBDCBD城市论坛城市论坛在项目开盘前通过召集一线城市开发商，以对话的形式展82、开讨论。关键步骤：关键步骤：1.邀请中央电视台的对话拦目主持人主持本活动。2.拟邀请CBD建设专家北京潘石屹、任志强参加本论坛，成都方面以保利高层吴总以及本土地产专家郭总及城市规划专家参与。3.活动预算：约30万元 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载活动三：渠道客户定制活动活动三：渠道客户定制活动时尚时尚partyparty（小型推介会）（小型推介会）在项目开盘前（4-5月），针对渠道蓄积的圈层客户资源，租用项目周边的咖啡厅等，进行小众的PARTY，介绍项目产品信息。关键步骤：关键步骤：1.渠道攻关，蓄积客户资源2.利用活动，针对蓄积反应激烈圈层，利用渠道价格提前消化，集中收网，83、形成圈层影响。活动设计：保利城中心最具投资价值楼盘专场优先推介，整合相关具有吸引力的主题（投资理财、中高档新车发布等，正在落实资源）活动预算：约15场每场约3000元，每场约50人-100人。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载活动四：圈层客户定制活动活动四：圈层客户定制活动保利中心空间创意大赛保利中心空间创意大赛 活动目的：用创意提升时尚集合装饰设计行业的权威、专业设计人员的智慧、支撑保利中心的高端调性活动方案：籍成都市打造创意之都的契机，联合成都市政府及中国建筑学会室内设计分会，构建一个设计与生活的国际化交流展览平台。将2010年度设计大赛命题为“保利中心loft创意空间设计84、”，冠名为20102010保利杯保利杯loftloft空间暨中国建筑学会室内设计大奖空间暨中国建筑学会室内设计大奖。活动预算：约30万元 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载创意大赛新闻炒作点：n系列活动1 年度国际设计大奖荟萃行业精英p设计作品面向全国公开征选，世界级设计大师担任评委会主席，由享誉业界的专家、学者组成专业评审委员会评选出5个金奖、10个银奖。p作品全国巡展，并同步送赴美国设计峰会展出。5套金奖方案用于保利中心样板房，10名特别奖作品用于楼书宣称，给客户无限创意启发。n系列活动2 15位“魔术师”联手演绎“百变空间”p“百变空间来自空间魔术师的诱惑”为主题的创意空间85、展览。“百变空间”展区将成为观众瞩目的焦点。15位业界知名设计师，用不同的创意挥洒个性，营造出15个情景空间，带给观众不同的体验感受。一样的空间，不一样的精彩。 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n系列活动3 创意无限空间，引领时尚生活p来自美国、意大利、香港等著名设计大师登台演讲，近500位建筑与室内设计行业人士出席，交流、探讨创意与生活国际最新设计理念与趋势。n系列活动4 大师献策“成都创意之都”p2010中国创意设计国际高峰论坛同期举行，国内外相关政府部门领导、文化创意产业界、设计业界知名专家学者，共同为“成都创意之都”产业发展建设献计献策。 房商网房商网海量房地产资料下载86、海量房地产资料下载PART8PART8：广告表现及：广告表现及VIVI应用应用 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载策略执行之媒体篇启势广告 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利中心VI应用名名片片信信封封工工牌牌文文件件袋袋 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载VipVip卡卡信笺信笺 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载THANKS 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n内容简介：内容简介：n一、包含六大版块内容：研究报告、规划87、设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量n二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业n三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火n四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛n五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载n郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围88、送货上门！货到付款！全国范围送货上门！货到付款！n由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅所限，以下仅列出20102010年更新的部分资料年更新的部分资料n如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！证！n更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆：n联系QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62页 pdf2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告-133页 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