1、广西绿温泉度假酒店商业计划书编写时间：二00七年一月项目总策划：黄德和13877146008项目公司：广西绿满地房地产开发有限公司联 系 人： 霍 福 义 电话号码： 0086-0771-4013268 传真号码： 0086-0771-4012118 办公地址：中国南宁市良庆区南北高速公路那马出口处 邮政编码： 网 址： 电子邮件： 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于广西绿满地房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认并签字签收，并遵守以下的规定：（1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退2、回；（2）在没有取得广西绿满地房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；（3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。授方签字： 公司名称： 签收日期： 目 录一、项目概要-第 4 页二、项目背景-第 5 页三、经营概括-第10页四、行业市场-第11页五、营销策略-第13页六、融资说明-第13页七、财务预测-第16页八、风险控制-第17页一、项目概要绿温泉度假酒店由广西绿满地房地产开发有限公司开发建设，位于南北高速公路那马出口1503、米处，距南宁市区仅20公里，是集餐饮、娱乐、温泉、住宿于一体的综合性旅游度假村。酒店经银行评估总价值为1亿1千万元，酒店总占地面积约200亩，拥有客房总共403间，包括别墅、商务间、标准间。每年旅游收入达1000万元人民币。是南宁乃至广西优秀温泉旅游风景区之一。绿温泉的区位优势明显，其地理位置刚好位于南宁即将投入重金100多亿元人民币打造的“南宁区域性国际物流基地”核心地带（具体详见附件一的相关新闻报道）。同时，温泉旁还有数百亩可供用于房地产开发使用的土地，如能将温泉休闲旅游与房地产开发结合起来做大做强，则该项目的前途不可估量，周边地价升值空间巨大。鉴于本项目的土地资源高速增值和经营高成长的需4、求，我们拟采取对国内外有实力的企业和个人进行融资再投资开发的形式来扩大经营规模，主要采取两种合作方式（产权买断和股份合作），融资规模在 5亿元人民币 左右（含温泉地产投资）。二、项目背景（一）背景说明 由广西绿满地房地产开发有限公司投资开发建设的绿温泉度假酒店一开始就采取了国际流行的开发模式“产权式酒店”。 产权式酒店起源于20世纪六七十年代。在旅游业创新过程中，法国阿尔卑斯山地区的度假村首先以分时销售的方式招揽客户，第一批产权式酒店开始浮出水面。据最新统计资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%以上的速度递增，预计到2004年，全球产权式酒店的销售额外负担将达到300亿美元。 5、国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为摆脱滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。到了2001年，全国楼市一派繁荣之中，规模化的产权式酒店率先在海南、北京、上海等地悄然兴起。当时，尽管“产权式酒店”对于大多数人来说还很陌生，但是，正如一位著名的房地产商所说：“产权式酒店带给业主的，就像奔驰、宝马带给车主的一样，除了自身的享受，还有自信、尊贵和自豪感”。正是这种“名利双收”的新颖投资方式，很快乐为许多投资者所接受，一时间，产权式酒店模式便迅速在广州、深圳、大连等城市铺开。受产权式酒店的启发，在商品房地产6、发展热潮中产权式商铺也应运而生，很快地形成风潮，向各地散布开来。 据了解，广西最早的产权式模式出现在以滨海旅游名胜著称的北海市，首先是由来自上海的国际分时度假公司推出；其后是本土的“勒比海酒店”推出“回购式产权酒店”模式。目前，开展产权式酒店经营的还有南宁市的“绿都温泉度假山庄”、柳州市的“华天世纪酒店”、桂林市的“枫丹国际酒店”等。所有这些表明，产权式酒店作为一种国内外先进的营销模式，正在世界范围的旅游城市迅速发展起来，因此，可以预见，如果能通过融资将绿温泉与房地产项目做大做强，采用国际最新的营销模式，必将会使绿温泉地产项目产生更大的经济效益。2005年11月3日，中国温泉协会长、御温泉国际7、度假酒店管理（集团）有限公司总裁朱跃东考察广西区旅游产业。朱跃东研究管理温泉旅游业已有10多年，是中国温泉旅游产业的开创者，在全国享有很高的声誉。2006年元旦期间，他实地考察了南宁市良庆区那马镇绿温泉度假酒店后对记者说，温泉旅游是近几年才发展起来的新兴产业，随着人们生活水平的不断提高，过去传统的观光旅游已逐渐步向休闲度假旅游发展。温泉旅游正是适应了休闲度假的需要，游客通过温泉旅游，体验“沐浴文化”达到“健康、美丽”的目的。他认为，广西各地温泉资源丰富，发展温泉旅游大有可为。绿温泉度假酒店投资者和经验者有眼光，在南宁周边开发了具有区位交通、资源、产品、地产优势的温泉旅游项目，发展前景广阔。广西8、绿温泉度假酒店从去年2月开业至年底，已接待区内外游客9万多人次。（二）优势分析1、区位优势（1）项目所在城市：是中国广西南宁市。它是中国东盟各国的结合部，“九加一”交接处，泛北部湾经济圈边沿，每年的11月会定期召开中国东盟博览会，是中国与东盟各国贸易的前沿阵地，也是广西政治、经济、文化、物流、贸易中心；而项目离中国东盟交易会展中心仅15分钟路程，交通便捷；（2）项目的地理位置：位于中国东盟国际物流园区核心地带。作为中国经济增长的第四极-“泛北部湾经济圈”，今后几年，广西将投入巨资100多个亿建设“南宁区域性国际物流基地”，基地将位于南北高速公路西侧，东到那马镇附近，北接五象新区的高新产业园区，9、南至那马温泉（即本项目所在地），占地面积约18平方公里。 选址据市中心约22公里，据五象大道约12公里，高速公路那马出口位于基地内。为便于今后做大、做强物流业，高速公路东侧将作为物流园区发展备用地进行规划。而本项目正好位于物流基地的核心地带，是政府重点打造的精品旅游和地产项目之一。（3）项目所在区（良庆五象新区）：根据南宁市的总体规划，“五象新区”至2020年重新规划为再造一个新南宁，五年内开发18万平方公里，每平方公里1万人；南宁市已确定今后的城市重心为向南发展的新规划，将把良庆区打造成又一个新的行政中心、体育中心、艺术中心、东盟企业总部基地，把那马良凤江组团打造成南宁市旅游度假圣地；那马温10、泉区已规划为北部湾（广西）国际物流基地。2、地热优势地热井勘察工作由威达国际投资管理公司及广西绿满地房地产开发有限公司委托广西地质勘查总院第四勘查院完成。该院于2002年89月完成了本项目所在地那马区域地面地热地质调查、钻孔测温和大地电场岩性测深等野外勘查工作，于2002年11月提交地热资源调查报告、选定地热井位并提交地热井地质设计图；2003年2月，绿温泉度假山庄向自治区地矿局申请获得那马镇14平方公里范围内的地热资源勘查权证；2003年4月，委托国家A级企业中国煤田地质总局129勘探队完成地热井钻探施工任务，2003年5月16日地热矿水开钻，2003年11月14日现场验收交井，施工历时6个11、月，2004年1月提交地热井竣工报告。地热井水样品经国家认证单位中国国土资源部广西试验中心实验和广西分析测试研究中心检验结果表明：地热井水为无色透明、无臭无异味，无肉眼可见物，水温36度，PH值7.1，水化学类型为重碳酸钙型（HCO3CA），钠、锶、偏硅酸等含量适中，并含有锌、锰等于人体健康有益的微量元素和矿物盐，热矿水来自地下深层，未受任何污染，绿都温泉山庄的各项指标，包括热矿水温和矿化度均达到国家医疗热矿水的水质、水温标准，是一种淡温型医疗热矿水，具有良好的保健医疗和皮肤美容功能。上述功能是通过浴疗来实现的。浴疗是指人体全部或部健浸入热矿水中，在界不定期时限内，由于热矿水中特有的化学成分、12、气体成分的药物化学作用，和水温、水压、浮力等的物理作用，对人体产生保健医疗效果。当人体在医疗热矿水中常浸浴时，能扩展血管，促进血液循环，增时新陈代谢，灵活肢体，促进体内病变物排除，有利于人体组织机能的恢复，因此，对神经痛、风温病、四肢麻木、关节炎等疾病均有明显疗效。3、政策优势2006年5月26日，自治区旅游协会正式启动了“2006广西旅游网络大篷车”大型网络宣传促销活动。在前几年的旅游宣传促销活动中，我区先后开出了汽车、火车“大篷车”，走遍了大江南北，“大篷车”成为我区旅游宣传促销中的响亮品牌。促销活动从南宁那马绿都温泉站点开始，每周一个站点，推出一个个特点鲜明的旅游目的，如“ 南宁站、桂林13、站、百色站、来宾站、贺州站、梧州站、贵港站、北海站”等等依次往前推，让更多旅客从网上了解广西的秀美山川。广西旅游景区协会首站推出南宁那马绿温泉景区作为本届旅游网络大篷车活动的首发站点，通过在那马地面的温泉主题，与网络大篷车形成互动，让游客深度体验温泉旅游休养时尚。自治区政协副主席张文学在启动仪式上说，“要建设旅游大省，先进的营销体系是必不可少的。我们就是要利用高科技手段，大力发展旅游网络营销，建立现代旅游营销体系，以推动我区旅游业向信息化发展，使科技成为广西旅游发展新的推动力，实现科教兴旅。”广西旅游资源开发、旅游项目投资建设和各项旅游经营管理活动，享受国家西部大开发以及广西壮族自治区制定的各14、项优惠政策。（附政府文件内容）（一）市场准入1、取消部分项目审批。不需国家、政府投资，符合规划的项目；属自治区审批权限内的下列项目：旅游宾馆、饭店，娱乐设施等。2、简化投资项目审批程序。需要审批的但自治区不出资的项目，只审批项目建议书；政府部分出资的，重点审可研；全额或大部出资的，审建议书、可研、初设；主要由政府投资的，总投资3000万元以上的项目，审可研；10003000万元的，审建议书；1000万元以下的，建议书由市级计划部门审批。（二）税收。旅游资源开发企业，减按15税率征所得税。（三）土地。利用国有荒山、荒地、荒滩等未利用土地发展旅游业，可通过出招标让方式取得土地使用权，使用权50年不15、变，并可继承、有偿转让，期满后可依法申请续期。（四）价格。商业性投资的景点，实行市场调节价，由经营者自主确定门票价格等。（五）工商登记。旅游属“试行公司注册资本认缴制”范围登记。1、首期实缴资本在注册登记时不得低于公司法定注册资本或认缴金额的15，最低不低于5万元，余额在领照后2年内缴足（第一年期满实缴资金达50万元，第二年交足）。2、旅游企业申请直冠“广西”的，注册资金下限为200万元（经营国际旅游业务的，还可低于此限额）。（六）进口环节税费。在项目投资总额内，旅游企业进口自用先进技术设备，可免征关税和有关进口环节增值税。（三）项目规模绿温泉项目1、项目占地100多亩，其中：已办完土地出让手16、续的44亩，正在办理过户手续的36亩（已交土地款150万元），租用农民土地28亩；2、建设物统计（1）全部建筑物建筑物面积（）备注连体别墅共53栋（265个保险，可住318人）单体别墅共1栋（6个床位，可住8人）标准房共168间（336个床位，可住336人）豪华套房共12间（36个床位，可住48人）商务标间共14间（28个床位，可住28人）商务单间共18间（18个床位，可住36人）商务套间共8间（16个床位，可住28人）会所车库温泉大堂温泉十二坊职工宿舍共计： ，274间（总共计床位704个，可住832人）（2）已对外营业的房间序号名称数量备注1标准房97间（194个床位，可住194人）2豪华17、套房6间（18个床位，可住24人）3商务标间14间（28个床位，可住28人4商务单间10间（10个床位，可住20人）5商务套间8间（16个床位，可住28人）6连体别墅5套（25个床位，可住30人）共：140间（合计291床位，可住324人）（3）经营配套设施序号名称数量备注1日式温泉泡房12个2室外温泉泡池8个3游泳池1个200多平方米4体育场1个占地3.6亩5烧烤场1个占地10亩6商务会议室7多功能餐厅8KTV包厢服务内容涉及： 住宿、餐饮、会议、KTV、温泉娱乐、乒乓球、篮球、羽毛球、桌球、气排球温泉地产项目（1）地理位置：位于绿温泉大门正对面，现为尚未开发之山林，面积达400亩以上，可用18、于开发为温泉房地产项目，如建成别墅、商品房、豪华商务区等；（2）项目优势：四周环山抱水，风景怡人，气候清新，实为休闲养生之最佳选择；同时，本项目坐拥温泉之得天独厚优势，又是南宁新建之“国际物流园区”核心地带，品味超然，最易受到成功人士青睐；（3）消费群体分析：一是国际物流园区的各高管人员（便于就近上班，又能享受到温泉的独特魅力）；二是向往生态式温泉休闲养生的高消费群体（作为自己的养生宝地和家人的度假圣地，休闲旅游、产权式投资将进行完美结合）；三是成功商务人士（温泉地产，地段稀缺，升值无限）；（4）促销模式：（略）三、绿温泉项目之经营概况（一）经营种类1、地热温泉整个温泉区由VIP温馨十二坊，春19、夏秋冬四季泉、六谷池、游泳池等二十五个风格不一的大小泡池组成，并拥有桑拿按摩、蒸气浴、足浴、休闲咖啡厅、休息区等形成独特的温泉水文化中心。2、会议中心大小会议室10间，拥有卡拉OK豪华包厢10间、商务中心、多功能厅和可容纳300人的大型会议室以及同时容纳500人就餐的中餐厅。餐厅菜品以鸵鸟风味、极品靓汤为特色，各类农家特色菜式、绿色蔬菜齐全，风味独特、服务一流。3、体育中心4000平方米的大型体育健身馆汇集了迷你高尔夫、羽毛球、台球、篮球、排球、乒乓球、棋牌室、游戏厅等健身娱乐项目于一身，成为配套齐全的综合体育中心。4、大型鸵鸟养殖场位于风光秀美的八尺江边，距酒店1500米，是全区最大、数量最20、多的鸵鸟养殖场，同时也主要供应酒店中餐厅的鸵鸟全宴。5、美食风味街20多个装修统一的铺面形成网罗南宁传统美食的一条街。同时，亦能在自助烧烤区自娱自乐一番。（二）营业收入情况年度月份营业额20061145万元20062120万元2006378万元2006455万元2006557万元2006651万元2006755万元2006867万元2006970万元20061073万元20061190万元200612123万元全年合计收入：1000万元（含门票、餐饮、宾馆、温泉等收入）四、行业市场（一）行业分析目前，广西南宁总共有3个温泉度假中心，除了我们的项目外，另外两个分别是“南宁九曲湾温泉度假村”和“南21、宁嘉和城温泉谷”，现在我们分别介绍一下这两个竞争对手的情况以进行比较。1、南宁九曲湾温泉度假村：位于广西首府南宁市三塘镇，座落在风光秀丽的九曲湾农场，距市中心仅12公里，集生态性、民族性、科技性、医疗性为一体，九曲湾温泉有露天温泉浴池17座和室内多功能泡浴池24座，包括：石板浴、温泉鲜花浴、啤酒浴、咖啡浴、木炭浴、芦荟浴、中药浴、矿砂浴池等，41座浴池可同时容纳1000人泡浴。内有攀岩运动场和健身器械活动场以及大片园林观赏景区，并设有供游人使用的大型烧烤场，垂钓亭等。南宁九曲湾温泉度假村属于那种传统观念比较深的温泉项目，其配套项目没有独创性。优势：在于农场环境，是城市人休闲娱乐的场所之一，专门22、针对城市白领等中端客户进行开发；劣势：是广西南宁与各大城市不同，白领人群正不断的往现代化城市迁移，很少人愿意重返农场环境的愿望，而其配套消费项目又无创新之处，所以南宁九曲湾温泉度假村的经营起色不大。2、嘉和城温泉谷：座落在广西最大的房地产项目嘉和城内，距离会展中心约13公里，连接国际锦标级18洞温泉高尔夫球场。嘉和城温泉谷总投资约5亿元人民币，分三期建设。首期建成的温泉休闲中心占地600亩，其中有风情各异的六国(千年华夏、泰王国、东瀛、芬兰、约旦、奥斯曼)泡浴区，有包括加勒比海风、亚马逊、儿童天地、勇士地带、动感舞台、水上DISCO等项目的玛雅水世界，还有水疗馆、水岸食舫、10万平方米音乐水景23、广场等设施，温泉谷园内冷热泡池多达103个。另据了解，二、三期工程将配套建设五星级温泉酒店、国际会议中心、各类运动场馆、美食生态观光园、水系生态休闲长廊、水景商业街、东山水库水上休闲娱乐等项目。嘉和城温泉谷优势：在于和高尔夫球场连接，专门针对城市高端客户进行深开发；劣势：是广西南宁的高端客户群较少，其投资规模巨大，中短期将无法维持其高成本运营。其次，九曲湾温泉度假村和嘉和城温泉谷均位于南宁的北面，南宁市的总体发展规划中并没有将北面作为投资重心，再加上现在该地段人气不足，无大的项目支撑，发展空间有限，项目发展举步维艰；另外，这两家温泉项目基本是连接在一起的，相距太近，为争斗客源，竞争激烈，利润空24、间下降。（二）自身分析2006年，本酒店总营业额为1000万元，月均85万元左右，酒店的盈亏平衡点为营业额60万元，即平均每月营业利润约15万元左右，每年约175万元。营业额淡季分布在每年4月8月，旺季每年10月次年2月。由于资金的问题，制约着酒店进一步的完善发展，客户反映的问题及需要完善的问题为以下几点：（1）营业品种不够齐全。很多高收入的营业品种没有，像桑拿按摩、足浴、高档KTV、多功能会话室、水上乐园、温泉美容项目及美容产品的销售。很多客人反映，这里缺乏晚上娱乐的项目，难以留住客人。（2）旺季的时候，我们缺少一个容纳300人左右的多功能会议室，而且由于还有一半客房没有资金开发，旺季的时候25、推掉了很多团队。（3）由于我们主要是温泉项目，夏天不受欢迎，建议扩建一个室内的水上娱乐中心，增加冰泉、牛奶浴、啤酒浴、石板疗、按摩泉等服务内容。五、营销策略（一）媒体策略（简述） 利用各种时机进行炒作，保持高见报率，扩大知名度和提高公益形象。（二）促销策略（简述） 1、应在各黄金周、旺季期间举办一系列具有本温泉特色的活动，注重打造自身品牌，展开促销攻势，巩固和抢占南宁温泉旅游市场；2、与广西老龄委合作，可开发成“广西首家养老保健休闲中心”（或建成“东南亚国际养老保健休闲中心”）。3、可向市场推销年卡业务，分为单位年卡和各个年卡，单位年卡销售潜力很大，单位年卡10000元/张，个人年卡1000元26、/张，每年可预收300500万元。（注：具体营销策略再另行商议，本篇仅作简述）六、融资说明（一）融资方式1、产权买断模式全产权约8000万元人民币。（实际投入超过5000万元，随着本项目位于“国际物流基地”核心地带，项目升值在即，现接手即可经营）2、股份合作模式双方除将合作经营温泉项目外，还将对周边地价进行合作开发，作为温泉配套的房地产项目，其升值空间广阔，总投入将超过10亿元人民币。（目前征地价格约30万元/亩，价位低廉，待“南宁区域性国际物流基地”建成后，预计地价将增长至100万元/亩以上，将给项目带来丰厚利润。）（二）融资使用方向为了适应市场持续稳定地增长的需求，绿温泉度假酒店必须进行大27、规模的扩张，我们拟融资后按以下目标进行开发。1、近期目标规划建设一个室内的温泉水上娱乐中心，占地约6亩，建筑总面积5000，总投资人民币柒佰万元正（￥700万元）。建设内容有容纳300人的多功能会议室、健身馆、多功能球馆、桑拿按摩中心，增设水上娱乐项目，包括石板疗、冲浪按摩池、冰泉、牛奶浴、啤酒浴等。项目建成后，服务内容大大增加，酒店的经营档次整体提高，由于增添的夏天的娱乐项目，特别是增添女士及小孩的娱乐项目，夏天的营业额会大幅增加。另外，由于娱乐项目增多，顾客置留的时间增长，晚上客人留宿的人会增多。再一个由于增设了服务设施，延长客户的娱乐时间，温泉门票价格可以上浮50%由原来的均价45元提高28、到98元左右，与嘉和城、九曲湾的收费标准持平。项目建设成营运后，酒店的营业项目增加2/3，预计每年月均营业额可达150万元180万元，经营利润可达56万70万元/月。 2、中期目标：A世界民族温泉之乡：将园区建设成为具有世界各国温泉沐浴风情文化、房地产开发利用为一体的世界一流超大型顶级旅游地产风景区。B广西首家养老保健休闲中心（或建成“东南亚国际养老保健休闲中心”）：拟与广西区老龄委（或与国家老龄部门）合作建设一家主要面向广西各级离休、退休高级干部、知识分子为主的大型养老保健休闲中心，并建成全国示范基地。同时，还将接待来自东盟、欧美、日韩及全国各地的养生休闲团体参观旅游、休闲保健。根据规划，还29、将在度假村新建一个大型五星国际会议中心、一个国际标准可视电话会议厅等高级商务功能，整个度假村配备高标准的电子防卫系统措施。还将本项目努力打造成为中国-东盟博览会的合作伙伴，为博览会完成部分招待外宾工作；同时，做为会场承办部分非正式的政治经济会议，建成全球第一家“温泉商务度假村”。建设规格可参照四五星级标准。标准间：700元/夜.间，豪华间1200元/夜.间，商务套间1500元/夜.间。在温泉商务度假村举办“东南亚（东盟）商界外贸论坛”，成为永久性举办场地。邀请各国企业集团的高层参与，致力于编织国际化的商务通道，建立东南亚甚至全球商务平台，搭建世界范围高层次的商务人脉。参加第一届会议的成员自动成30、为“东南亚商务名人会所会员”。会所对外招收会员，集团公司高层总经理以上有资格参加，会员费10万/年，同时，每年享有免费入住度假村10天、及获邀参加论坛的权利。会员经由此平台达到互相提携，一同发展，一同分享而获得在中国、东南亚甚至全球市场的成功的巨大商机！3、远期目标立足泛北部湾经济圈，依托东盟，发展成为集休闲旅游、商务考察、商务峰会于一体的温泉度假圣地。（1）发展温泉经济，带动周边房地产项目开发；（2）引进全球假日共享，与巴厘岛度假村“喜达屋饭店”及度假村国际集团结成联盟，借此跨进全球顶级度假村行列；（3）收购南宁九曲湾温泉、嘉和城温泉、龙胜温泉等区内著名相关产业公司的股份，通过融资最终达到吞31、并部分温泉目的。成立绿都商业集团，将各度假村、温泉城、酒店打包注入绿都商业公司在港上市，成为世界顶级温泉旅游；（4）通过香港上市融资后，先期占领华南度假村、酒店市场，逐步兼并（或占有股份）全国各中小酒店度假村。然后组建全国度假村联盟，制定行业标准，形成中国市场的寡头垄断。最后跨度到房地产行业，在全国围绕旗下酒店度假村建立旅游经济圈进行房地产开发；（5）海外融资，登陆欧美市场，打造绿都商业集团成为国际商业集团公司。将公司过渡成为投资公司，包括旅游、房地产开发等产业，多层次多元化经营。七、绿温泉之财务预测（一）未来3年营收预测年度月份营业额200716600万元2007612700万元20081632、660万元2008612770万元200916720万元2009612840万元注：1、营业额含门票、餐饮、宾馆、温泉等收入； 2、本预测未将房地产项目营利计算在内。（二）资产回报率假设以上预测的平均营收纯利润率达到30%，以产权买断的形式投资8000万元人民币加上2000万再投资额度来核算。股份合作形式应该根据股份数额来统计。项目土地资源为200亩。核算公式：资产回报率=（纯利润+土地增值总额）/投资总额年度资产回报率公式最终数据2007（600万+700万）X30%+400万/10000万79%2008（660万+770万）X30%+500万/10000万929%2009（720万+84033、万）X30%+600万/10000万1068%八、风险控制（一）风险分析1、市场风险 温泉旅游市场突变的因素较多，因政策突变、人为分割、竞争加剧、通货膨胀或银根紧缩、消费者购买力下降、采购供应等而事先未预测到的风险，可能会导致本项目在当地市场份额急剧下降。2、经营风险 新投资者的经营管理如出现问题,导致企业内部管理混乱、股东撤资、资产负债率高、资金流转困难、三角债困扰、资金回笼慢、资产沉淀，造成资不抵债或亏损的困境。包括：股东间不合作或环境变化导致项目失败。3、人事风险 新投资者对原有的董事、监事、经理和管理人员任用不当，无充分授权，或精英人才流失、无合格员工、员工大面积（集体）辞职造成损失。34、4、自然灾害风险（不可抗力因素） 因自然环境恶化、地震、洪水、火灾、台风、暴雨、沙暴、雪暴、天文异变、交通事故、危险品泄漏、环境污染、地质（地基）变动等造成损失。5、公关危机 因多种原因，造成酒店服务质量不合格、产生劳资纠纷、法律纠纷、重大安全事故被公众媒体曝光，而使本项目的公信力和美誉度急剧下降。6. 政策风险因中央及地方政府的法律、法规、政策、管理体制、规划变动，税率、利率变化或行业专项整治，加入世贸组织、双边或多边贸易摩擦等造成的影响等。7、营销风险由于营销决策失误、策略不当、推广不利等因素也将对项目的经营、品牌建设、品牌形象产生重大影响。（二）控制措施1、回避风险对一些风险过大的因素应35、加以预防和回避。如：拒绝与不守信用的供应商往来，新项目上马前的试制阶段发现诸多问题而果断停止。2、减少风险对风险无法回避的，可以设法减少风险。如：决策多个方案优选和相机替代，及时与政府部门沟通获取政策信息，在发展新服务项目前，充分进行市场调研。3、接受风险量力而行，新投资者在力所能及的范围内承担风险。新公司用自我保险把风险接受下来，如每月积存一笔基金用于发生事故时抵偿损失。4、转移风险购买企业保险，如：（1） 财产和责任保险：企业财产险、火灾保险、工人意外伤害保险、第三者（公共）责任保险；（2） 健康保险：大病统筹、医疗保险、妇女生育保险、职业病健康保险；（3） 职工失业保险；（4） 人寿保险36、：职工基本养老保险、补充性养老保险；（5） 特殊保险：财产征用险。九、结论 综上所述，如果合作各方能从平等互利、做大做强的角度进行配合，相信凭着本项目的独特资源优势，再加上注意回避风险，则本项目必将能在中国乃至东南亚、国际温泉旅游、温泉房地产开发经营中取得辉煌战绩，占有一席之地，也为合作方带来巨大社会和经济回报。我们始终相信：合作共赢将是我们此次携手腾飞的契机；机遇一旦错过就必将遗憾终生！总策划：国家人事部注册高级商务策划师 黄德和 13877146008亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇村级党建工作的调查报告范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调37、查报告 党的十七届三、四中全会指出： “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现38、将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 （一）完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村（因党员不足xx人）之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支党支部一党小组党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力39、，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 （二）发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年40、龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报15件实事，并填写农村党员实事申报登记卡，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富项目；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地41、全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建42、设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会村理事会互助组基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx，占有“双带”能力党员xx人的xx，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 （三）推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示43、范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是：以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规44、范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表45、联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 （四）突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资46、，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上；发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 （一）年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下47、发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 （二）党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支（支部）有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员48、学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支（支部）为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 （三）班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家49、万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子；有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济；有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神；有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 （一）实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那50、么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力；三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济51、能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才；用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 （二）发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资52、，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 （三）支部建在产业链上。 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻53、方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 （四）重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。