1、 长沙市印刷大市场可行性研究报告长沙市印刷大市场可行性研究报告湖南博达方仁项目管理有限公司2008-1-22参加编制人员赵 亮工 程 师冯春翔注册咨询师李玉明经 济 师胡 平注册造价师刘 娟工 程 师目 录前言一、报告编制目的 6二、报告编制依据 7三、项目概况 7第一章 概述一、项目组织、建设单位介绍 9二、项目建设的必要性 10三、项目可行性分析 12四、主要结论 13第二章 房地产投资环境分析一、项目基础环境分析 15二、长沙县宏观经济分析 20三、长沙县房地产市场简析 21第三章 产业环境分析一、中国印刷业发展现状与趋势 23二、我国印刷业“十一五”发展规划解析27三、湖南（长沙）印刷2、业发展现状与前景 29四、国内印刷耗材配件市场分析及预测 31第四章 项目定位一、开发主题 37二、市场定位 37三、市场背景 37四、产品定位 38五、目标客户定位 41六、品牌前景 41第五章 初步规划方案一、规划思路 42二、规划原则42三、主要结论44四、功能分区规划46五、保障规划实施的建议48第六章 项目建设方案一、总体方案50二、建设场地及总图布置51三、建筑结构51四、暖通空调51五、给排水53六、电气54七、通信55八、日照56第七章 环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施一、环境保护措施57二、职业安全卫生措施57三、消防措施58四、节能措施59第八章 项目的建设工期、开发3、进度安排一、建设工期60二、开发进度61第九章 项目开发经营策略及投资估算一、项目优势64二、项目开发经营策略65三、投资总额、方式及构成68四、项目管理、运行机制68第十章 财务效益分析一、项目销售计划71二、项目销售收入估算71三、项目经营成本估算72四、项目利润估算73第十一章 经济社会经济评价一、经济效益评价74二、社会效益评价74第十二章 风险分析一、项目盈亏平衡分析75二、项目敏感性分析75三、项目开发经营主要风险及对策分析77第十三章 结论及建议一、结论79二、建议80前 言印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济一个重要部门。随着长沙市国民经济的发展和人民生活水平的不断提高4、，各行业对印刷产品的需求量迅速扩大，印刷行业已成为长沙市新的经济增长点。预计，在今后5-10年内，长沙印刷行业将保持15%以上的增长率快速发展。为了实现与本地印刷企业的充分对接，提高印刷质量和效率、降低印刷成本、全面提升长沙印刷业的整体竞争力，长沙温州商会决定建设长沙市印刷大市场，使之成为立足湖南、辐射中部、影响全国，在国际有一定知名度的超大型专业化印刷市场。长沙县黄花镇，长沙地区最具发展潜力的地方之一。本文通过对长沙县黄花镇黄花（空港）工业园500亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初5、步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行商业地产开发经营的可能性。一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、我国印刷业“十一五”发展规划2、关于20062020年中国印刷产业发展纲要的建议3、长沙县总体6、规划4、黄花工业园控制性详细规划5、2007湖南文化产业发展研究报告6、长沙区域经济比较优势及发展问题研究7、20072008年中国印刷行业研究及市场预测报告8、湖南省印刷协会、长沙市印刷协会提供的资料9、长沙县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要10、2007长沙市房地产统计年鉴三、项目概况1、地理位置及现状长沙市印刷大市场项目位于长沙县黄花镇长永高速黄花收费站南侧，距离黄花机场1公里。项目所在位置土地目前已划归黄花工业园，已完成控制性详细规划，尚未开发，属丘陵地貌，植被以林木和坡田为主。2、项目建设规模及建设内容项目总建筑面积326625.9平方米，项目总投资6亿元，拟打造成为中南最大的7、印刷耗材配件交易市场，辐射全国。3、市政配套设施情况黄花工业园拥有11万伏的供电主网，日供水5万吨的自来水厂，万门移动通信、电信、宽带网络、广电传媒和多媒体网站覆盖园区，商业、教育、休闲、医疗卫生机构完善。工业区内引进企业享受省单列用地许可优惠政策，并享受国家级开发区的同等待遇，实行无费区管理；土地出让、转让收益和收取的城镇国有土地使用费全部用于基础设施建设。4、主要经济技术指标序号指标名称单位指标备注1占地总面积m23299632净用地面积m22811553总建筑面积m2326625.9其中：培训中心m268027.4研发中心m282248.9产品展示中心m214486.67大交易区m2888、416商务休闲区m233271物流配套区m2401764容积率1.1625建筑密度%34.956绿化面积%35.4图1-1 项目主要经济技术指标第一章 概述一、项目组织、建设单位介绍项目总指导：长沙市委宣传部文化产业发展办公室 项目协调：长沙市新闻出版局印刷复制业管理处项目开发：长沙温州商会1、长沙市委宣传部文化产业发展办公室负责对全市文化艺术工作进行指导和协调，宏观指导文化市场管理工作；参与组织重大的文艺创作、文艺生产和全市群众性文化艺术活动，负责与市政府有关文化文物艺术部门和市文联、市作协的业务联系。2、长沙市新闻出版局印刷复制业管理处负责全市印刷复制业(包括出版物、包装装潢印刷品和其他印9、刷品)的监督管理。拟定全市印刷复制业管理规章；负责全市印刷复制业发展规划的制订和协调管理；负责书报刊印刷质量的技术监督；协助省新闻出版局审批部分非出版单位编印的内部资料性图书；会同有关部门组织、培训印刷经营人员和管理人员。负责查处和打击印刷复制经营活动中违法违规行为；指导、协调县（市）、区新闻出版（文化）部门依法管理印刷复制企业。联系市印刷协会的工作。3、长沙温州商会长沙温州商会创办于2002年7月18日，现有会员500多位，联合了长沙市4万多温州商人，主要分布在房地产、制造、电器及汽车配件、服装、小商品、眼镜、皮革鞋料、印刷、娱乐等200多个行业。长沙温州商人的聚集区遍布长沙所有地方，主要在10、高桥、红星、金苹果、三湘南湖、东大门、华美名家居、湘浙小商品等大市场及企业单位，每年给长沙带来了超过百亿的投资。他们有丰富的市场运作经验和雄厚的资本，在房地产、印刷行业更是独树一帜。 二、项目建设的必要性1、落实科学发展观必然要求十六届六中全会以来，党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。目前长沙市印刷行业整体发展状况良好，2007年印刷业总产值接近45亿元，占GDP的比重在2%左右，年增速达到16%。但是普遍存在着增长方式粗放、技术创新能力不11、足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡、总体效益不高等问题。成立长沙市印刷大市场可有效解决：由于印刷耗材不齐全造成的印刷质量下降；由于配件需要国外进口或外地购买而造成的设备闲置和停产；由于长途运输、分散采购造成的费工费时；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变长沙印刷业落后、失衡的局面，并将有力提升湖南印刷业的整体实力。2、建设“两型”社会的迫切需要去年，长株潭城市群获批“两型”社会建设综合配套改革试验区，这是国家促进东中西互动和中部地区崛起的重大战略布局。今年是“两型”社会建设的开局之年，省市两级党委12、政府高度重视，意义十分重大。印刷物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是改革。建设中部最大的专业印刷市场可加快本地印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建印刷业发展一体化格局，破解制约本地印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适合中部印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。3、实施“文化强省（市）”战略的必然选择党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家软实力。省委书记张春贤在省第九次党代13、会的报告中明确提出：“努力把湖南建设成为社会文明程度高、文化事业和产业走在前列、在国内外享有较高知名度和影响力的文化强省。”这是“文化强省”这一战略构想首次写进省党代会报告，“文化强省”与“经济强省”、“教育强省”一道，已构成我省“富民强省”总体战略的重要组成部分。市委、市政府提出率先建设文化强市的战略目标，全力打造“文化名城、休闲之都、创意中心”。2008长沙市政府工作报告也明确要加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把文化产业作为一项长期性、重要性的工作来抓好。 在信息传播方式发达的今天，印刷业仍然是重要的文化传播载体，印刷产业是整个文化产业的重要组14、成部分，在国家政治、经济、文化建设中有着非常重要的作用。建设长沙市印刷大市场就是要在政府政策的引导下，科学规划、市场化管理，合理投入，满足我省印刷业发展的需求，促进我省文化事业的全面繁荣，提升中部印刷业的影响力。4、推进新型工业化、发展生产性服务业的重大举措“兴工强市”是长沙经济发展的核心战略，新型工业化是长沙经济发展的第一推动力。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出工业园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位发展格局，把工业园区建成经济发展的核心增长极。服务业是长沙的优势与活力所在，大力发展生产性服务业更是兴工强市的必要前提。建设长沙市印刷大15、市场就是要首先和长沙印刷科技产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的印刷产业集群，形成规模效应和积聚效应，推动长株潭乃至整个中部印刷产业带的成型，打破长三角、珠三角、环渤海三大印刷基地三足鼎立的格局，加速湖南省在中部的崛起。三、项目可行性分析与评价1、产业规模比较可观在美国，印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、安徽、浙江、广东、江西等省市相继把印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常大。2007 年全国(内地)印刷业总产值约4400 亿元，长沙市的印刷产值为45亿元16、左右。按照现在的发展趋势，预计湖南省2010年的印刷产值将达到200亿元，其中长沙市将占到100亿元，占GDP的比重将达到 4.5%左右，达到沿海发达地区的平均水平，届时，长沙市将成为名副其实的中国印刷基地之一,因此将带来印刷设备、耗材、配件等需求和相关服务业的大幅增长。2、区位优势十分明显拟建的长沙市印刷大市场位于长沙黄花（国际空港）工业区，与长沙印刷科技产业基地一路之隔。项目位于湖南省会长沙市东郊，距市区20公里、黄花国际机场1公里左右，毗邻国家级长沙经济技术开发区，长永高速、机场高速、珠黄高速及国、省道等交通要塞与区内主干道交织成网，交通优势十分明显。未来长沙投资15亿将黄花机场航站楼扩17、建近5倍，长沙地铁、武广专线紧邻而建，届时，这里将名副其实的成为我国中部地区的交通枢纽。所以选择此处非常适合发展与印刷科技产业基地配套的印刷物资交易市场，便于形成完整的产业链。项目建成后，长沙印刷科技产业基地将借助其优越的地理位置和交通环境，向市场广阔的中西部地区辐射，并依靠较低的成本承接东部印刷产业转移，形成中部明显的印刷产业隆起带。3、土地储备空间较大项目所在位置的土地已经完成控制性详细规划，面积在1200亩左右，尚未开发，属于微丘陵地貌，地势较为平坦，植被多以杂草灌木为主，有少量耕地，周边居民很少，具备开展大规模建设的土地空间。4、配套设施比较完善黄花工业园拥有11万伏的供电主网，日供水18、5万吨的自来水厂，万门移动通信、电信、宽带网络、广电传媒和多媒体网站覆盖园区，商业、教育、休闲、医疗卫生机构完善。工业区内引进企业享受省单列用地许可优惠政策，并享受国家级开发区的同等待遇，实行无费区管理；土地出让、转让收益和收取的城镇国有土地使用费全部用于基础设施建设。5、自身条件十分突出项目开发单位长沙温州商会是湖南省第一家异地商会，也是湖南省第一家建立党组织的商会、第一家省级党建示范点创建单位。长沙市温州商会团结了在长沙的4万多温州人，涉及了100多个行业。在过去几年时间里，他们每年都向长沙市投入了上百亿的资金。温州人讲究诚信服务、吃苦耐劳、微利经营、团结互助，开创了著名的温州模式。现在温19、州已经成为全国著名的三大印刷基地城市之一，也是最大的印刷设备、耗材生产基地之一，温州人对中国印刷业的发展做出了巨大的贡献。温州人经营印刷行业有着丰富的经验、雄厚的资金、先进的理念、科学的模式，长沙温州商会开发长沙市印刷大市场一定会非常成功。四、主要结论1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强了印刷产业的配套和商贸流通业的发展，具有较好的社会效益。2、通过本项目的实施，将建设一个集研发、培训、交易、展示、物流、商务、休闲和专业化服务为一体的大型印刷物质交易展示基地。项目投产后，能带动国内相关配套耗材、设备、配件产业的发展，形成完整的印刷产业生态链，可为社会经济的发展增强动力。3、本项目的开发单20、位长沙温州商会在印刷行业以及房地产领域经验丰富，具有顺利实施本项目的技术保证。4、项目规划及投资分配合理。5、经济分析结果显示：项目销售收入3.8亿元，上缴税金2000多万元。项目租赁、物业管理等年收入2500万元，上缴税金150万元。项目带动市场经营总收入可望达到每年20亿元左右，上缴税金1.2亿元。上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。从国家产业政策、市场需求、社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为：本项目的建设是必要的，可行的。第二章 房地产投资环境分析一、基础环境分析1、区位地理优势分析长沙县位于湖南省东部，地处长株潭都市经济圈核心地带，全县总面积21、1997平方公里，总人口74万。作为湖南省会长沙市的近郊县，从东、南、北三面环绕长沙市区，并以十二个现代化交通接口与之紧紧相连，区位、交通优势极为明显。县城星沙与国家级经济技术开发区融为一体，经济发达、环境优美，先后荣获“全国创建文明小城镇示范点”、“国家卫生镇”、“首批国家园林县城”、“全国环境生态示范县”、“联合国中国人居环境范例奖”、“全国环境优美镇”等多项荣誉，已成为长沙市2020年310平方公里城市总体规划“一主两次”中的两个城市次中心之一和长沙市商业体系规划“一主两幅”中的两个商业副中心之一。铁路：京广铁路、武广高速铁路贯穿县境。航空：湖南唯一的国际机场黄花机场坐落于县内黄花镇，机22、场已开通国内及境外香港、澳门、孟买航线56条。水运：长沙县水运便利，县域内湘江、浏阳河通江达海，县城星沙距千吨级深水码头霞凝新港仅10公里。公路：长沙县交通发达，京珠高速、长永高速、机场高速、长株高速及绕城高速纵横交错；107国道、319国道、S207穿行其中，全县“三纵九横”骨干道路网加以全面拉通，一个以县城星沙为中心的“10分钟经济圈”已经形成。 素有“省门第一镇”美誉的黄花镇，位于长沙市东部，是长沙市、县城市建设“东拓”战略的开发目标，是城市工业企业城区外围转移的重点。其工业小区位于长永高速、319国道交汇处，据黄花国际机场仅1.5公里。2003年黄花镇荣获长沙县小城镇建设一等奖，黄花（23、国际空港）工业区荣获长沙县招商引资一等奖和长沙市工业园（区）唯一一个建设一等奖，今年国家副主席曾庆红到黄花镇视察，给予了很高的评价。中南印刷耗材配件城位于黄花镇的中心集镇，距长沙火车站15公里、湘江航运码头20公里、京珠高速10公里、南连黄花国际机场。319国道、长永高速、机场高速、经开区开元东路与园区内主干道黄金大道、财富大道交织成网，形成了四横两纵的交通网络格局。如下图所示： 图2-1 长沙市印刷大市场位置示意图图2-2 黄花（空港）工业园交通区位图图2-3 黄花镇周边主要公路交通现状2、自然环境分析1）地形地貌项目处于湘中丘陵盆地向湘北洞庭湖平原的过渡地带，与向西南延伸的连云山余脉构成向24、西南倾斜；又因受北南两面的中低山脉向中间倾斜的影响，形成东南北三面高，向西倾斜的地势。境内山岗、平地相间，海拔高差为3070m。2）地质、地震项目区域地质属元古代地质年代，出露岩性为第四纪红土，成土母质为第四纪风化物，在高温多雨的长期作用下，成土层多为红色粘性土壤，一般厚度为58m，下部为网纹状不渗水母岩层。土壤均质，颗粒细小，极易遭受淋溶侵蚀。根据中国地震烈度区划图，该区域为地震烈度6度区。3）气候气象项目区域处亚热带大陆性季风湿润气候区，四季分明，春温多雨，夏秋多晴，严寒期短，暑热期长。历年平均气温17.2，一月平均气温46，七月平均气温2830，极端最高气温43，极端最低气温-12。历年25、平均降雨量1400mm，历年平均风速2.5ms，历年最大风速24ms，历年静风频率18。常年主导风向为WN风，频率为24，年均大风日数43.8天。年相对温度81。年均雾日数21.2天，年均降雪日数7.1天，年均霜日数20.9天，年均日照时数1677小时，最大冻土深度5cm。4）水文项目地处长沙县黄花镇中心，区内鱼塘少许，水域面积达40余母，占总面积的4。既是农业生产渔业养殖的主要水源，又是地表径流、生活污水的排污渠道。由于城市的扩展，森林植被的缩小，渔塘面积在逐步的萎缩。5）生物资源项目区域生态体系以农田、绿地为主。主要绿地类型为林地，以针叶林和阔叶林混交林占优势，在区内分布广泛，连通性较好。26、境内无重要的野生动物，以家禽家畜为主。绿地覆盖率达40以上(不含农田、菜地)，附近有樱花温泉休闲度假村。2006年黄花镇荣获全市首届十大魅力乡镇称号。3、城市总体交通规划分析 长沙县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出了未来五年地区生产总值年均增长15左右，2010年达到358亿元，长沙县将按照长沙市都市区城市副中心功能定位，打造星沙新兴商圈，按照产业集群的发展模式，形成规模大、产业关联度高、企业互补性强、具有核心竞争力的六大优势产业集群。强化园区集聚效应，提高自主创新能力。同时，还将打通县城与长沙市区对接的12个出入通道，建设城市交通骨架，按县（区）城60平方公里规划，建设好东至东十二27、线，北至滨湖路，南至机场高速等25条城市主次干道，形成完善的县城道路网络，做大城市规模。拉通县城和近郊乡镇与长沙市区对接的滨湖大道西延过月形山互通与开福区接通的“星沙连接线”；人民东路东延至梨镇接通黄兴大道；开元西路拉直接通开福区新世纪大道；洞井路延伸至跳马接通东山大桥；香樟路延伸经黄兴大桥入黄江路接通干杉、江背；火星路南延至暮云接通雨花区；芙蓉南路南延接通暮云镇；火星路北延至水渡河（桥坝）；湘江路延伸至暮云；星沙大道接通远大路和人民路；市绕城路南端黄兴镇境内接通长株高速与李家塘互通；市绕城路北端接通毛塘铺与长永高速等12个出入通道。规划纲要还提出全面构建“九纵十二横”路网，以提高公路等级，增28、强通行能力为重点，形成更为便捷、高效和完善的交通体系。改造完善S103（朱家桥江背）、金五线、八清线、暮石线，构成国道、省道、县道“九纵十二横”的主干路网。规划建设东八线北延、春华至干杉连接线、毛塘铺至春华连接线、星沙至毛塘东连接线、黄兴至江背公路、捞刀河东大桥，扩建开元东路，改造水渡河大桥，与G107、绕城高速、京珠外移线（黄花至集里）、长永高速、机场高速、S103构成“163”经济核心圈环线。规划建设、改造S207和宋水线、暮五线、影珠公路、福南线等县乡公路。加快村级公路建设，力争到2010年通村公路硬化率85以上。到2010年，全县通车里程达2921公里，路网密度达34.4公里万人。详见29、下图：图2-4 湖南省高速公路规划（部分）示意图二、长沙县宏观经济分析2007年长沙县GDP完成280亿元，连续4年平均增幅超过17%，人均GDP接近5000美元，财政总收入31.5亿元，比上年净增8个亿，增幅达32%，工业总产值540亿元，增长28.8%，对GDP的贡献率达到70%，继续领先于全省各县（县级市）。2007年城镇居民人均可支配收入为14250元，年均增长9，2010年达18460元；2007农村居民人均可支配收入5513元，年均增长9，2010年达7140元。2007年新增城镇就业岗位4356个，城镇登记失业率控制在4以内，年农村劳动力转移就业5017人。5年来固定资产投入达430、12亿元，年均增长30%。新型工业化依然是长沙县经济发展的主要推动力，坚持走新型工业化道路，以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，抓住“泛珠三角”区域合作和沿海地区产业转移的发展契机，以“163”经济核心圈为载体，全力实施“1211”工程。重点支持和培育主业突出、技术先进、核心竞争力强的大企业、大集团，形成优势产业集群，促进县域工业超常规、跨越式的发展。长沙县将继续大力扶持几大主要园区，按照产业集群的发展模式，培育壮大工程机械制造业、汽车制造业、家电制造业和电子信息产业，积极扶持新材料、生物工程、食品饮料等新兴产业，努力提升建筑安装业，形成规模大、产业关联度高、企业互补性强、具有核心竞争力的31、优势产业集群。强化园区集聚效应，提高自主创新能力。现代服务业和文化产业也将成为新的经济增长点，交通、物流体系将日趋完善和发达。2012年，预计长沙县的GDP将达到660亿元，人均GDP将翻一番，达到1万美元，年均增长19左右。工业总产值将达到1500亿元，财政总收入将跨入80亿元大关。长沙县在前不久揭晓的第5届全国县域经济基本竞争力评价中从上届第65位跃升到第53位，一年跃升了12位，两年跃升了20位。从近年的发展来看，今年底长沙县进入全国百强县（市）五十强很有希望。目前在全国中西部排名位居第4，与排名第1位的差距越来越小，领跑中西部的目标也有望提前实现。 三、长沙县房地产市场简析根据长沙市房32、产局介绍，长沙县现有房地产开发企业82家，在建项目30余个，在销项目25个，筹备项目30个，不乏一些大盘。2007年1-9月份，全县批准预售面积185.67万平方米，较上年同期增长34.3%,商品房均价2915元/平方米，比去年同期增长18.5%,房地产指数105.6,市场反映出长沙县房地产强大的发展动力。据悉，2008年将有27个新项目上士，总建筑面积将达230万余平方米，比去年有大幅增加。目前长沙市和长沙县联合规划“高铁-空港”新城，以新编制的长沙机场总规划和高铁站新规划为龙头，北至长永高速，南至黄江公路，东界规划的京珠高速外迁线，西临京珠高速的80平方公里核心区。这将涵盖榔梨、黄花等多个33、乡镇，充分发挥高速铁路客运站、黄花机场的人流、物流、信息流的优势，发展临空产业、物流业、服务业等产业，拓展长沙大东区新区。 武广高铁、长株高速正在紧张施工中，黄花机场新航站即将开建，长沙市轻轨一号线经高铁站达黄花机场，以及目前黄花机场的一系列改革与发展，都将使得整个黄兴大道沿线经济建设、地产开发随之而腾飞。分析预计，2010年左右，武广高铁运营后，从长沙到武汉仅需1小时，到达广州只需3小时，沿途将影响20余个城市1亿多人口，新火车站大商贸圈将形成对外辐射的强大优势。黄花机场目前年旅客吞吐量800万人次，规模位居国内130个机场的第13位，中部第一位，是中部其他5省年吞吐量之和的1.6倍，待扩建34、完成后，年旅客吞吐量达2000万人次，有望进入国内五大机场行列。轻轨通车后，黄花机场周边将拥有20分钟车程内500万人口的城市消费群，如此庞大的消费群必将刺激长沙县经济的新一轮快速增长，带来房地产市场的跨越式发展。如果将黄兴大道看做是贯通黄花机场空港板块、星马新城、武广板块、长沙与全国、长沙与世界的黄金线，那么长永高速和机场高速之间的狭长地带将是引领临港经济发展的黄金走廊。按照深圳、重庆、广州、昆明等地的经验，机场沿线发展是历史的必然，而且多为新兴产业和高尚住宅为主。对长沙而言，京珠高速、武广专线、机场已交织成长沙县乃至长沙市金三角，拥有长沙最优化、最超前的交通区位条件和产业基础，成为众多投资35、者的首选。第三章 产业环境分析一、中国印刷业发展现状与趋势国家新闻出版总署提出力争2010年把我国建成全球重要的印刷基地的战略任务，为我国印刷业今后发展指明了方向。从现在到2020年是我国印刷业发展重要战略机遇期。1、成就和问题改革开放以来，我国印刷业取得了世人瞩目的成就，生产总值以年平均两位数的速度快速发展。2001年国务院颁布了修订后的印刷业管理条例，明确全国印刷行业实行统一监管，结束了我国印刷业延续五十多年的分散管理的历史；印刷业体制改革逐步深化，多种经济成分共同发展格局已经形成，国有印刷企业的改革正在稳步推进；对外开放步伐不断加快，中国印刷业已经融入世界，成为世界印刷之林中的重要一员，36、而且地位正在不断提高。近十几年来，我国的印刷业发展进入了一个黄金阶段，成就有目共睹。2006 年全国(内地)印 刷业总产值约3600 亿元，约合470 亿美元，印刷设备产值150 亿元、进口16.5 亿美元、出口5.3 亿美元；印刷器材产值200 亿元、油墨、软片、版材进口约7 亿美元、出口3.6 亿美元；纸和纸 板总产量6400 万吨，进口455 万吨，出口305 万吨，总消耗量6550 万吨，人均用纸50 公斤。 长三角、珠三角、京津周边地区已经形成我国三大印刷中心，特别是珠三角地区，已经占到全国 印刷产值的23。我国印刷业20多年的发展积累了丰富、独特的经验：一是坚持科技自主创新，发挥比37、较优势，成功开发了具有自主知识产权的汉字信息处理和激光照排技术，探索了以信息化带动印刷产业现代化的新型工业化道路；二是坚持“大印刷观”，以适应国民经济和人民物质文化教育需要为目标，按照系统工程组织印刷、设备、器材协调发展；组织出版印刷、包装印刷和其他印刷等各个印刷行业统筹规划协调发展；组织印刷及设备器材行业科研、生产、经营、服务、人才教育统筹发展。“十一五”期间(2006 年2010 年)，印刷业仍然有着广阔的发展前景。目前全国共有印刷企业9万余家，从业人员300多万人，预计我国印刷工业总产值年均增长速度8%左右，到2010 年，我国印刷工业总产值将达到4400 亿元左右，约占国民 生产总值的38、2.5%。在“十一五”规划中，国家发展和改革委员会提出了一些预期性目标，如到 2010 年，百万人均年拥有图书量将达到186 种，人均年消费图书5.5 册、期刊2.7 册。这些预期 目标都直接涉及到印刷业，对印刷业发展提出了更高的要求。印刷作为现代加工服务业，又具有文化产业属性，服务领域不断拓展，在我国社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设中发挥着重要作用，成为我国国民经济重要产业部门。但是同世界发达国家相比，我们还有很大差距，当前主要问题： 1）人均印刷消费量水平较低，只及发达国家1/10，要适应全面建设小康社会的要求需要做出更大努力； 2）产业结构不够合理，结构性矛盾比较突出： 企业结构39、：骨干企业少、实力不强，缺乏世界级大型企业集团；中小企业重复建设比较严重； 区域结构：地区发展不平衡，“珠三角”、“长三角”、“环渤海”占全国印刷能力3/4以上，成为地区经济重要产业，东北和中西部地区尚不能适应本地区经济发展的要求； 技术结构：激光照排、胶印印刷虽已普及，数字、网络技术还只在少数企业应用； 生产结构：印刷加工总体生产能力相对过剩，而高档产品的印刷能力相对不足，出口比重较低。 3）科研开发基础比较薄弱，技术创新后劲不足； 4）改革滞后，印刷市场化进展迟缓；尤其是产业配套不够充分。 5）宏观管理不够有力，基础工作薄弱，缺乏统一信息数据，印刷市场混乱状况仍然比较突出。2、我国印刷业发40、展趋势 从北京召开的第七届世界印刷大会上就预测到，本世纪以数字、网络和信息技术为基础的新科技革命将对全球的产业产生深刻影响，对传统产业带来重大冲击。这对印刷产业来说，既是严峻的挑战，又是难得的机遇，总体而言，机遇大于挑战。 从铅排铅印到照排胶印的转变，是我国第二次印刷技术革命重要标志，印刷产业实现了从模拟技术时代向模拟与数字技术并存时代的转变。今天，我们正在面临从模拟与数字技术并存的时代向以数字、网络、信息以及多媒体技术为基础的数字时代转变。 印刷媒体产品将不再局限于纸质为主的物理媒体，相同的数字资源可以按照不同方式输出，成为不同媒体产品，多媒体和跨媒体将成为印刷产业发展的新领域和新的增长点。41、 这种变革在出版领域将显得尤为突出，建立在数字、网络和多媒体技术基础上的内容产业是未来发展的一个崭新领域，将形成一个跨地区、不断繁殖的网络化数字资产，出版内容是其中重要组成部分。采用数字化技术内容管理，以数据库为基础，网络传输为纽带，各种输出平台为终端，成为现代化印刷生产完整系统。出版过程中间资料就可以一次制作、多次发布、按需组织印刷，印刷及发行的仓库面积将可降低到最低程度，有的甚至于可以取消。印刷生产和服务不再局限大众化市场，按需、个性化生产和服务已经成为现实，并以更快速度发展。 电子媒体的发展是对传统印刷媒体的挑战，其发展速度肯定会超过传统媒体，但是它们之间并不是取代关系，更多表现为互补关42、系。纸媒体由于其廉价、便携、易读、柔性等特点，在商业、包装印刷领域仍将长期占主导地位，而在信息、新闻以及工具类的印刷和出版领域面临巨大挑战，但总体上说，在本世纪前20年纸媒体仍将会占有主流地位，传统媒体和电子媒体将互为补充、融合发展。 一方面，数字和网络技术造就了新的印刷工艺：数字印刷，使按需印刷、个性化印刷、即时印刷等成为现实，并得到巨大发展，应用领域广阔。另一方面，数字技术对传统印刷的技术改造将更为深刻和全面。数字、网络技术使传统印刷生产发生根本变革，计算机整合生产与管理成为印刷生产和管理的主要模式，使生产、管理、经营过程融为一个整体，印刷机械的高度自动化和印后的联动化、直接制版技术、数字43、工作流程等成为产业技术发展的潮流，生产和管理效率、信息化程度将大幅度提高。 在新技术的推动下，印刷产业的集约化程度将会进一步提高，印刷企业经营将会向多元化和专业化方向发展，一批规模更大、集约化程度更高的大型企业和产业园区将会不断涌现。此外，随着世界经济一体化步伐加快和中国入世承诺的兑现，中国经济持续发展，中国市场国际化趋势将不断加快。许多世界著名生产企业将加快进入中国，实现本土化生产。3、今后印刷产业发展重点1）培育骨干。加强产业结构的调整是印刷业今后发展的重要战略任务，一方面要通过鼓励竞争和政策引导，培育一批具有国际竞争力的骨干印刷及设备、器材企业，到2010年我国约有56个企业达到年产值444、0、50亿元左右；另一方面要促进中小企业向专业化方向发展，努力把企业做专做精，创品牌求实效，争取到2010年形成至少10个在国际上有影响力的著名品牌。印刷企业要坚持以质量为中心，大力加强印刷标准化工作。 2）器材配套。印刷器材是印刷生产的物质基础，经过20多年建设、特别是对外开放的不断扩大，外资大量进入，目前常用的中档器材已可基本实现国内配套，今后重点是开发直接制版版材、特种印刷用纸、高档特种油墨、和数字印刷配套的色粉、液体油墨、高档橡皮布和印刷胶辊等，并争取扩大出口。 3）区域协调。区域印刷产业将逐步与本地区经济发展相适应，同时会坚持特色，促进全国印刷产业的协调发展。“大珠三角”将继续保持外45、向型特色，到2010年印刷出口产值占本地区印刷业产业1/3以上，成为外向型的世界印刷中心；“长三角”地区印刷业历史悠久，基础雄厚。改革开放以来民营经济迅速崛起，包装印刷发展很快，印刷机械、器材生产都有深厚实力，最有潜力成为综合实力最强的印刷生产基地；“环渤海”地区出版资源最丰富，出版印刷基础好、实力强，又有全国科研、教育、人才等方面的优势。将努力建成我国以出版印刷为特色的先进生产基地。 与此同时，随着“西部开发”、“东北振兴”、“中部崛起”的战略实施，要努力促进这些地区印刷业的统筹协调发展。在区域印刷业发展中要重视科学规划印刷产业园区的建设，努力使土地资源合理利用，重视研究促进产业园区健康发展46、的各项措施。 4）重视环保。防止和减少污染是印刷业今后一项十分重要任务，要加强无污染、少污染的新型油墨的研究开发，推广水性油墨；现有大型骨干印刷企业必须建立废气、废液回收装置和各种环保设施，严格按环保要求进行企业改造。大力开发环保型、生态保护型、节能型的设备和耗材，发展循环经济。 5）发展现代物流。印刷物资供应是产业发展的重要环节。建设现代物流要明确服务定位、坚持服务方向、加强诚信建设、打造优质服务品牌，围绕为用户服务，在经营上要勇于创新、办出特色，大力加强信息咨询服务，加强内部科学管理体系建设。现代印刷物流要成为区域和全国印刷产业体系的重要组成部分，共同协调发展。二、我国印刷业“十一五”发展47、规划解析 “十五”期间，我国印刷业的产业规模、生产能力将持续扩大，生产总值不断增长，印刷技术迅速向国际先进水平靠近，区域性印刷产业带正在形成，出现了批具有相当规模和较强竞争力的骨干企业，总体发展态势良好。但印刷业的增长方式仍显粗放，技术创新能力不足，产业结构不尽合理，竞争能力不强，总体效益不高的问题仍很突出，印刷企业违法违规行为时有发生，市场秩序仍需规范，行业管理有待加强，诚信水平需要大力提高。“十一五”期间，我国印刷业要保持持续平稳较快发展的态势，努力实现经济增长方式的转变，积极开拓国内外两个市场，增强市场竞争力，成为我国国民经济重要产业之一和国际重要的印刷生产基地，为国家经济、政治和文化各48、方面的发展，为构建社会主义和谐社会做出积极贡献。 在“十一五”期间，我国印刷业将保持持续平稳较快发展，市场供需基本平衡，上下游相关产业的链接更加紧密；印刷市场多样化需求持续增长。预计全国印刷业工业总产值年均增长速度8%左右。出版物印刷工业总产值年均增长速度在3%左右，包装装潢印刷品印刷工业总产值年均增长速度约10%，其他印刷品印刷工业总产值年均增长速度在1%左右；“十一五”期末，我国印刷业工业总产值预计达到4400亿元人民币左右，约占国民生产总值的2.5%；跻身于世界印刷大国之列，生产加工能力进入世界前列，成为世界重要的印刷基地之一；出现一批有竞争力的骨干企业，印刷产值超过10亿元的印刷企业要49、将数十家，印刷产值超过1亿元的印刷企业将有数百家；印刷品印制质量将进一步提高。 骨干印刷企业基本建立现代企业制度，企业核心竞争能力得到有效提升，坚持以市场为导向，以资本为纽带，扩大生产规模，提高生产效率，开发新产品新工艺，开拓市场，形成若干具有相当规模和竞争力的印刷企业集团。中小型印刷企业逐步适应市场需求，向“专、特、精、新”方向发展，实现多门类、多层次、多品种的全面发展，形成分工明确、优势互补、各具特色的中小印刷企业群。 珠三角”、“长三角”和“环渤海”三个综合性印刷产业带将继续保持领先地位。其中，“珠三角”地区积极发挥粤港外向型经济优势，发展成为我国印刷加工贸易出口的基地；“长三角”地区发50、挥科工贸综合实力强的优势，发展成为集各类印刷生产、科研在内的综合型印刷生产基地；“环渤海”地区发挥出版资源集中的优势，发展成为以出版印刷为侧重点的印刷生产基地。中部地区条件好的城市，将印刷业列为地区重点发展的行业。印刷企业与配套产业将更加集中，印刷业发展的自然格局与地域经济文化发展逐步适应。 我国政府已经确立了印刷业的发展目标：第一步是力争在2010年把中国建设成为全球重要的印刷生产基地之一。具体目标包括：实现印刷业生产总值占国民生产总值 (CDP)的比重达到25，年平均发展速度略高于国民经济发展速度；加快印刷市场化的进程，逐步建立起全国统一、开放、竞争、有序的印刷市场体系。第二步是到，20251、0年，实现从印刷大国到印刷强国的转变，加人世界先进印刷国家的行列。三、湖南以及长沙印刷业发展现状与趋势 湖南印刷有着悠久的历史，早在公元960年就已有正式刊刻图书，但是，印刷实力很有限，至新中国成立止，全省仅有印刷厂300多家，约1300从业人员。70年代末，全省印刷厂发展到2000多家。湖南印刷业的正式发展，是从1983年6月6日中共中央、国务院作出关于加强出版工作的决定后，同时在印刷技术改造“十六字方针”引导下，得到了快速发展。到90年代初期，全省书报刊排版实现了激光照排，印刷淘汰了铅印凸版工艺，装订由手工向自动化过渡。 湖南印刷业主要以书刊印刷，烟、酒、陶瓷等包装印刷为主。作为全国五大出52、版基地之一的湖南书刊印刷，已为湖南的新闻出版事业发展作出了很大贡献，尤其是在快出书、出好书方面较为突出。早在80年代初期，湖南的书刊印刷出书速度就已成为全国之最，平均出书周期只有当时全国出书时间的三分之一。不但为各出版社多出书打下了基础。而且也带动了湖南的发行向全国辐射，有力地激活了编、印、发三者良性循环。与此同时，更促进了湖南书报刊印刷企业的生产规模和素质提升。到目前为止，湖南的书报刊印刷质量一直处于全国领先地位，每年所送国家印刷产品质量监督检测中心的几千种受检产品，优品率一直保持在98%以上，大批产品抽查合格率平均在95%以上。 现在湖南有各种印刷企业近5000家，从业人员约8万，印刷企业53、发展数是建国初期的17倍，书报刊印刷能力已是建国初期的160多倍。为适应21世纪数字化网络技术的发展，面对印刷品市场要求快速、少量、多样、彩色、高质、价廉的发展趋势，按照“十五”印刷技术发展“28字方针”要求，进入了新一轮的技术创新和结构调整。目前，全省重点印刷企业已经拥有国内外最先进的图文数字制版，高速多色胶印和凹印，无线胶装联动等自动化程度较高的现代设备，尤其在书刊印刷国家定点企业和合资包装企业，不但设备先进，技术精良，结构合理，而且现代化管理程度高，产品质量优良。湖南的印刷业已经有了一个比较良好的基础，可以预料，进入21世纪，一定会更加快速、健康发展。湖南作为中部省份，具有承东接西、沟通54、长江经济带和泛珠区域的枢纽作用。当前我国印刷业仍是传统的加工业，属劳动密集型产业，为了扩大经济腹地、降低运营成本、寻找产业转移的后方基地，70的香港印刷企业北移至珠三角地带，并获得了巨大发展。在现阶段，粤港澳等沿海地区印刷业有进一步向周边省份转移、继续深入经济腹地发展的内在要求和动力。而湖南省印刷业正处于加速推进工业化、调整优化产业结构、着力推进产业升级，避免被边缘化的关键时刻，需要借助粤港澳地区实力雄厚的印刷企业这一平台，主动承接粤港澳的印刷产业经济辐射和产业转移，提升本省印刷业经济实力。随着长沙文化产业的兴起，一批大小不等的印刷企业异军突起，逐渐成为长沙新兴产业的重要组成部分。改革开放后开55、始起步的长沙印刷行业一直在徘徊中前进。以月饼精美包装市场为例，90%被上海、广州等沿海发达城市占据，湖南包装企业只能大量模仿和拷贝，占到市场极少一部分。目前，每年流向外地的高档精品印刷业务仍然超过数亿元。其实这些印刷业务是工业企业产品生产不可或缺的环节，只要做强了印刷产业，从小处说是做活了一块文化产业，从大处说，更是为新型工业化做活了生产性服务业。近年来，通过一系列合并重组和市场整顿，长沙印刷业在结构调整中得到发展：长沙宏顺精品印务有限公司通过合作，产值达到5000 多万元；湖南人民印务有限公司在先进技术的支撑和政策支持下，舞起全省票据印刷的龙头；诞生于百录村的长沙鸿发印务实业有限公司更是成为56、了全省最大的民营书刊印刷企业；“梦洁”、“白沙”、“九芝堂”等10 多个中国驰名商标和名牌的成功创建，无不渗透了长沙印刷产业精英的设计和印刷成果。长沙印刷业还将眼光投向了省外：长沙鸿发印务实业有限公司70%的业务来自于上海、河南、广州等地，其印刷的故事会获得了2003 年上海文艺出版社的最佳印制奖。 目前，长沙市拥有印刷企业625 家，注册总资本达到12.3 亿元，从业人员2.53 万人，2005年总产值34.2 亿元，占全市文化产业总产值的29%，成为长沙文化产业的龙头。长沙晚报报业集团印务公司率先在全省引进第一个自动供墨系统、第一台报业计算机制版系统、第一台数码打样系统，成为全省双面彩印数57、最快的报纸印刷企业。 “中部崛起、两型社会建设将为长沙印刷业带来发展的春天。”长沙市新闻出版局局长王体泽表示，长沙印刷业将借力建设产业集群基地、印刷产业配套基地，改变长沙印刷业“小、散、差”的状况，“十一五”末将印刷业建成长沙经济的支柱产业，成功打造出中国重要的印刷业中心。据透露，目前投资4亿元、占地1200亩的长沙印刷科技产业基地已全面启动建设，到目前，已入园印刷企业19家、纸业2家、油墨1家；已开工建厂的企业11家，投产企业4家；今年底将有10家印刷企业建成投产。该基地建成后，将引领长沙印刷业发展成长沙经济的支柱产业，为长沙印刷业成为中国印刷业重要的生产基地赢得一席之地。在此基础行建设长沙58、市印刷大市场必将大大提升长沙印刷产业在国内的影响力和积聚力。四、国内印刷耗材配件市场分析及预测 印刷技术的飞速发展，印刷质量、印刷能力的大幅度提高，促进了我国印刷器材制造业的发展，近年，我国主要印刷器材的年销售收入已超过千亿元。下面简单对我国纸张与纸板、印刷油墨、印刷橡皮布、印刷胶辊和电化铝等几种主要印刷器材的生产现状及发展前景进行分析。 1、纸张与纸板 我国是世界纸张和纸板生产与消费大国。总生产量自2001年开始超过日本，仅次于美国连续保持世界第二的地位；总消费量仅次于美国，稳居世界第二。 据国家统计局统计数字表明：我国纸张与纸板生产企业总数达3000余家， 2006年，我国纸和纸板共生产了59、6804万吨，与2005年同比增长20，其中，新闻纸比上一年增长了17，书写印刷纸比上一年增长了34。2006年进口纸和纸板441万吨，比上一年降低了16，出口357万吨，比上一年增长了68。 造纸工业增长势头旺盛，产销基本平衡，总体效益较好，近几年，纸张和纸板的产量稳定增长。国内市场对新闻出版印刷用纸的需求量增长最快，对其质量、品种和档次的要求也越来越高。尽管我国造纸工业高速发展，国内生产总量与市场需求之间仍有缺口，进口量较大，其中新闻出版印刷用纸2003年进口量达到197万吨，较上一年增长约27%。 以上数据表明，当今国产纸张与纸板质量在不断提高，产量在不断扩大，但中、高档产品仍供不应求。60、造纸工业“十五”规划指出，到2005年全国纸张与纸板中、高档产品将达到总生产量的60%，在满足我国印刷业不断发展的需求的同时，无疑会进一步增加国产纸在国际市场上的竞争能力。专家预测，2020年我国纸张与纸板的消费量将达到1亿吨。届时纸张与纸板的进口量将为1000万吨，出口量为500万吨，总产量达到9500万吨。 2、印刷油墨 据不完全统计，目前，全国拥有油墨专业生产企业300余家，从业人员2万多，2006年我国油墨总生产量为335万吨，比2005年的297万吨，增长1279。油墨专业生产企业遍及国内20多个省、市、自治区，在沿海一带集中了全国70%以上的企业。其中不乏像天津油墨股份、天津东洋油61、墨、杭州杭华油墨、上海牡丹油墨、上海DIC、深圳深日等大型骨干企业。连续多年较为稳定的增长率是油墨行业的显著特点，这也从一个侧面反映了我国印刷工业的发展。 近年来,我国油墨的年消费量保持在35万吨左右，并以10%的速度递增。国产油墨花色品种已有千余个，中、高档产品所占份额有所扩大，一些产品的质量已接近或达到国外同类产品的水平。我国油墨自给力在不断增强，并有部分产品出口。每年，我国油墨出口量在1万吨左右，年出口创汇达0.5亿多美元。我国油墨工业的总生产量持续保持着世界第四的位置，仅次于美国、日本和德国。根据造纸工业“十五”计划的精神，到“十五”计划末，我国纸张与纸板的消费总量将达到6000万6262、00万吨，如果以我国纸张与纸板单位面积油墨消耗量5.77公斤/吨计算，届时应有34.62万35.77万吨的油墨与之相配套，需求量十分发。 根据国家新闻出版总署“关于印发印刷企业十五后三年总量、结构、布局宏观调控指导意见通知”的要求和中国印刷及设备器材工业，1996年至2010年技术发展的“28字”方针的要求，为适应印刷用户的发展，预计到2008年底，我国印刷油墨消费总量除达到40万吨/年的水平外，产品结构的趋势为，胶版印刷用油墨仍然占据市场的主导地位，市场需求量稳中有升，其在市场上所占份额在50%左右。由于我国是当今世界最大的报纸消费国，随着我国报业的高速发展，其中新闻出版印刷用轮转胶印油墨的63、增长率要更高；凹版印刷用油墨市场需求是处于平稳状态；鉴于食品及其他塑料包装的迅速崛起，塑料印刷油墨、食品包装印刷用油墨、无芳烃油墨以及水性油墨等需求量将呈上升趋势；凸版印刷用油墨市场需求量将会大幅度下降，但柔性版印刷用油墨随着包装印刷业的高速增长，其所占比例会大幅度增加；丝网印刷油墨的需求量亦将呈上升趋势，特别是玻璃、塑料、金属、织物等除纸基以外的其他承印物网印油墨的使用量还会继续增加；随着我国国民经济高速持续稳定发展，商品市场兴旺，各种高档包装印刷、票据印刷、证件印刷、有价证券印刷、钞票印刷等之需求将迅速扩大，从而使特种防伪油墨、专用油墨的市场需求量呈上升的发展趋势，其中，各种防伪油墨、UV64、油墨、荧光油墨、珠光油墨和喷印油墨等的需求量会有较大幅度的增加。 3、橡皮布 2006年，我国印刷橡皮布产量为l18万平方米，比2005年增长了26；2006年全年销售额为3亿多元人民币，比上一年增长了21。其中出口量较多，比上年增长了36。近几年资料显示，近年我国印刷橡皮布年生产量均在100万平方米左右，最高年产量递增30%。年销售数量同比增长超过30%，销售量占当年印刷橡皮布生产总量的98%以上，产销基本平衡，无库存积压。近年橡皮布年销售收入超过2亿元，同比增长25%左右。平均销售价格222.20元/平方米。其中，约20%的产品出口销售，出口创汇0.1亿美元左右，出口平均单价40美元/平方65、米左右。在我国印刷橡皮布总生产量中，气垫橡皮布约占40%。 印刷橡皮布系胶印橡皮布、印钞橡皮布、印铁橡皮布和各种印刷胶布等之统称。我国印刷橡皮布制造业和其他印刷器材制造业一样，也获得长足进步。我国生产的气垫橡皮布已经在国际市场上获得一定程度的认可。 气垫橡皮布已成为现代印刷用橡皮布的主流。有关资料显示，日本市场上，气垫橡皮布与普通橡皮布需求量比例已为91。而且其大部分气垫橡皮布已采用铝卡或铁卡，不再使用螺丝夹板，可减少橡皮布上机安装时间，提高印刷作业的生产效率，并迎合窄缝、无缝等现代印刷机的需求。 近年来，国际上不断推出新型气垫橡皮布。如，海德堡（美国）公司生产的Perfect Dot橡皮布；66、DYC Supply公司生产的SX-10橡皮布；凤凰（北美）公司生产的Sapphire(蓝宝石)牌橡皮布、Prisco公司最近推出的Zenith牌橡皮布、Prisco公司的水晶牌（Crystal）橡皮布、德国Conti Tech公司研制的Conti-Air Prestige气垫橡皮布等进口品牌橡皮布都具有各自的特点，这些优秀品牌产品及其工艺技术路线，都值得我们在新产品的研制与开发中学习和借鉴。 以上情况表明，我国印刷橡皮布生产连续获得高速增长，形势喜人。鉴于当前我国印刷橡皮布生产企业多为中小规模，生产集中度低下，生产装备和技术落后于印刷业的发展。总体技术水平和产品档次、种类、质量水平、质量稳定67、性等，均与国际水平和进口产品存在相当差距。国产优质高档橡皮布当前尚不能完全满足我国高速发展的出版印刷业市场需求。今后，我国印刷橡皮布的生产，应注重于产品结构和产业结构的调整，增加品种、提高档次，提高质量，尤其要提高质量的稳定性。 4、胶辊 据对我国主要印刷胶辊生产厂的调查统计，2006年印刷胶辊产量为309，524万立方厘米，比2005年增长了14以上，销售额3亿多元人民币，也比上一年增长了8以上。销售量为产量的97%左右，总销售额2.81亿元，平均销售单价0.091元/立方厘米。出口量10.85%，出口平均单价0.012美元/立方厘米。 据有关资料报道，在我国印刷器材制造业中，生产印刷胶辊的68、企业达400余家。其中，大多数为作坊式小厂，具备一定规模者不多，产值达到500万元或500万元以上的企业仅占1%左右。具备自行研制开发能力的企业更是少之又少。我国大多数印刷胶辊生产企业装备水平差、技术落后、生产规模小的现状，导致中、低档次胶辊产品占据主导地位。国内高档印刷胶辊产品市场，基本上被进口产品所垄断。国产印刷胶辊在印刷适性、使用寿命等方面均与发达国家的产品有较大差距。如河北省冀洲市春风银星胶辊有限公司，是我国当今印刷胶辊制造业中为数不多、具有自行研制开发能力的企业之一，是我国业内首家通过ISO9000系列质量体系认证的企业,通过“外引、内育、借智”形式，不断提高产品技术含量，近年来，其69、印刷胶辊的产品种类、产品档次在不断更新换代，产品质量水平在不断提高，胶辊产量连年居全国之首，达10亿立方厘米以上，其中超过20%的产品在国际市场上出口销售，而且大多应用于海德堡、曼罗兰、富士通、信浓和比特飞灵等印刷机的配件。 以上情况表明，国产高档印刷胶辊已开始在市场上占有一席之地。但我国印刷胶辊生产总体水平与国外相比尚有较大差距。5、电化铝 电化铝俗称烫印箔，一般采用真空镀铝技术制造。聚酯薄膜片基和转印层组成其基本结构。转印层又分为保护层、胶黏层和模压层。其性能和用途因结构而异。2006年，我国主要电化铝生产厂共生产电化铝392万卷，销售额414亿元人民币，接近于2005年的数据，出口量有所70、下降。据相关资料统计，近年来我国电化铝年生产总量一般为1万吨左右，以产定销，基本无库存，销售收入为4亿5亿元。 目前，国产电化铝已初步形成了有色系列、金银系列、纺织系列、皮革系列、防伪和镭射系列等多个系列，以及红、绿、蓝、橙、金、银和黑等多种颜色，适应于不同领域应用的多方位产品。国产电化铝在优先供给国内市场消费的前提下，每年都有部分产品出口，出口量一般在1000吨左右，出口平均单价6000美元/吨。 目前，国产电化铝中、低档产品占据主导地位，且供大于求。尽管我国电化铝近年来每年获得超过7的高速增长，但在质量和品种上仍不能满足出版印刷、包装装潢印刷及其他印刷对高档产品的需求，缺口较大，高档产品几71、乎为进口产品所垄断。近年来，我国每年均需从国际市场上购进高档电化铝3000多吨，相当于我国电化铝年生产总量的30%，约占我国电化铝年消费总量的25%。其平均进口单价1.05万美元/吨左右，是我国电化铝平均出口单价的1.75倍。 说明与国际先进水平相比，总体水平有待进一步提高。另外，根据印刷器材分会对全国40多家PS版生产厂调查统计，2006年全国PS版(含CTP版)总生产量达18，063万平方米，比2005年的13，200万平方米增长了3652，全年销售额近50亿元人民币。其中，出口量增长幅度更大，达到4700万平方米，比上一年增长62。可以看出，在增加的销售量中，出口产品占到了较大比重。在胶72、印版材中，CTP版比常规PS版增长幅度更为明显。2006年，CTP版生产量为1847万平方米，比2005年增长了255。2006年国内品牌的CTP版生产有了一定的增长，但在CTP版总产量中的比例仍较小。在市场销售较好的品牌中，仍以外资、合资的国际著名品牌为主。据对我国主要印刷胶辊生产厂的调查统计，2006年印刷胶辊产量为309，524万立方厘米，比2005年增长了14以上，销售额3亿多元人民币，也比上一年增长了8以上。综上所述，过去的一年，我国印刷耗材配件行业获得了高速增长，其中纸张与纸板、油墨、印刷橡皮布、印刷胶辊和电化铝、制版器材等，在生产与销售上均取得可喜成果。然而，我们应该看到，当前我73、国印刷品人均消费量尚不及发达国家的1/20，纸张与纸板人均消费量尚不及美国的1/13，油墨人均占有量尚不及世界前三位平均水平的1/25，差距之大，恰恰表明我国有广阔的市场发展空间，我国的印刷器材，特别是纸张与纸板、油墨、印刷橡皮布、印刷胶辊和电化铝这5种主要印刷器材，除增加产量外，更应注重于避免低水平的重复建设，加大产业结构调整力度和研制开发力度，提高生产集中度，提高产品科技含量，增加品种、提高档次、提高质量和改善质量的稳定性及产品的均一性，使之适应于当今多色、高速、快干、无污染和低消耗的现代化印刷需求。以期尽快提高我国印刷器材产品的总体水平，满足不断发展的我国印刷业的需求，增强国产印刷器材在74、国际市场上的竞争能力，并逐步扩大国际市场所占份额。第四章 项目定位一、开发主题快速响应湖南省产业集群、新型工业化战略，积极促进湖南文化产业提升，加速推进长沙县工业兴市战略，积极配合印刷产业基地建设与发展，努力降低印刷行业生产、交易成本，提高湖南印刷行业的国内影响力，彻底改变我市印刷耗材配件市场分布零散、规模偏小、品种不全、效益不高、不易管理等现象，填补中部无大型印刷耗材配件交易中心的空白。二、市场定位1、建设成为中部地区规模较大、功能齐全、配套完善、设备先进的包装印刷物质交易中心； 2、构建一站式的商务物流平台，具有销、展、研、学、仓储、运输等多功能，为客户提供全面、迅速、高效、公平的各项服务75、；3、市场辐射长三角地区、珠三角地区、潮汕地区、港澳台地区及其他地区；成为连接市内外、省内外、国内外的理想据点。三、市场背景1、中国每年包装、印刷产值已达4000多亿人民币，中部每年包装、印刷产值已达1000亿元人民币； 2、长沙市包装、印刷工业总产值已达到50亿元人民币，随着新型工业化进程加速、文化产业的兴盛，长沙市乃至湖南省的印刷行业将迎来一次更大的发展机遇。 3、湖南位于中部，周边的江苏省、广东省、浙江省包装、印刷工业总产值分列全国第一、第二与第四，湖南与长三角、珠三角紧密型合作区域的大市场格局已经形成； 4、中国包装、印刷业的工业总产值每年以18%的快速递增，每年承担3万多亿元工农业产76、品和1000多亿美元出口商品的包装印刷任务； 5、如此繁荣的市场迫切需要一个立足湖南、辐射中部、影响全国乃至国际的“大型综合印刷产业基地”； 6、长沙市近几年的产业规划中，文化产业明确被列为发展重点，这在政策导向、投资环境等方面对本项目无疑提供了极大的支持。 四、产品定位 该项目服务范围将涵盖印刷包装行业所有耗材、配件、检验实验设备、软件图书、流通、二手设备交易；成套设备维修、租赁、技术咨询、进出口、培训、研发、会展、商务休闲等服务。具体分类如下：1、印刷成套设备区 1）印前：计算机/扫描仪/雕刻机/打样机/晒版机/照排机/打印机/电雕机/光绘机/冲版机/CTP系统/烤版机/显影机/多功能一体77、机 /制版机/输送带/烘版箱/供墨系统/喷绘机/张网机/绷网机/印花台板（印花生产线）/高效自动油墨搅拌机/丝印台/拉网机/菲林柜/写真机/复印机/手印台/菲林输出机/晒网机/印前辅助设备/其它未分类。 2）印中：数码印刷机/轮转印刷机/商标印刷机/单色胶印机/双色胶印机/四色胶印机/票据印刷机/名片印刷机/多色印刷机/柔版印刷机/凹版印刷机/凸版印刷机/单色双头迷你移印机/移印机/丝网印刷机/滚印机/其它未分类。 3）印后：切纸机/折页机/配页机/包本机/打码机/上光机/压纹机/锁线机/压光机/捆扎机/热封机/制袋机/压痕机/覆膜机/模切机 切线机/喷码机/打孔机/烫金机/分切机/装订机/复78、合机/涂布机/平装胶订联动线/烙印机/凸码机/激光切割机/激光刀模机/号码烫印机/其它未分类。2、印刷耗材区 1）印刷用纸：铜版纸/新闻纸/胶版纸/哑粉纸/字典纸/水印纸/邮票纸/艺术纸/拷贝纸/热敏纸/宣纸/白纸板/板纸/玻璃纸/不干胶纸/防油、防潮纸/硅油纸/灰纸板/白卡纸/淋膜纸/铝箔纸/蓝纸/牛皮纸/水松原纸/透明纸/瓦楞纸/瓦楞纸/板箱纸/板纸/袋纸/杯纸/转移用纸/烫画纸/凸版纸/特种纸/有光纸/打字纸/书写纸/铸涂纸/轻涂纸/蒙肯纸/无碳纸/其他印刷用纸。2）印刷油墨：平版油墨/凹版油墨/柔版油墨/网版油墨/凸版油墨/防伪油墨/水性油墨/专用油墨/塑料油墨/玻璃油墨/珠光油墨/环79、保油墨/油墨助剂/其他特种油墨。 3）感光制版材料：水性感光胶/油性感光胶/水油两用感光胶/印刷版材/尼龙感光胶/厚版感光胶/感光胶片/感光材料/脱膜粉/热转印胶/冷转印胶/反光材料/显影液/溶剂/磨网胶/脱脂剂/除鬼影剂/PP水/防拉丝剂/PS版/CTP版/特种光源/照排片/修版液/PS版修膏/PS版修版笔/其它未分类。4）胶水类：万能胶/水性、油性台板胶/抗冻白乳胶/水性油性复膜胶/强力水基封口胶/纸箱胶粉胶水/粘网胶/单王胶/高速纸管胶 其它未分类。5）其他：上光材料/烫金材料/覆膜材料/清洁剂/uv光油/水绒套/橡皮布/喷粉/冲洗套药/感光浆/网布/印刷胶布/色带/卡纸/印花胶浆/PV80、C印刷膜/珠光粉/移印胶头/国际色卡/转色膏/片材/涤纶基片/丝印刮胶/其他未分类。 3、印刷器材配件区印刷胶辊/供墨系统/各种刀片/各种光源/工业皮带/工业加湿器/号码机/变速电机/输纸机/真空泵/模具/水辊/压纸轮/电晕笔/移印钢板/放大镜/加湿器/马仔/导轨/张力计/刮斗/喷枪/钉枪/刮刀/调墨刀/刮墨刀/拉网钳/T形铁/刮条/红丝膜/搅墨棒/网纱/筛网/电化铝 铝合金网框/烫金辊/其他未分类。4、印刷质量控制设备区色彩控制色差计/分光测色仪/测量仪/试验机/持粘性测试仪/条码检测仪/标冷器/印刷看样台/密度仪/比重计/定量器/光泽度计 /显微镜/分光色度计/其他未分类。5、包装设备、耗81、材区1）包装材料 纸品包装材料：牛皮纸/瓦楞纸/板纸/金、银卡纸/水松原纸/玻璃纸/防油、防潮纸/铝箔纸/镀铝纸/防锈纸/胶版纸/商标、标签纸/纸袋纸、杯纸/镭射纸/瓦楞纸板/箱纸板/白纸板/灰纸板/铜版纸/蜂窝纸板/其他未分类。塑胶包装材料 ：BOPP/BOPET/K-Resin/PE/PP/PET/PVC/发泡材料/废塑料材料/塑料中空板/塑料膜/树脂及聚合物塑料胶带/塑料片材/塑料原料/塑料捆扎、打包带/其他未分类。金属包装材料：马口铁/铝箔/铝材/锡箔/钢带/塑钢带/PTP铝箔 /其他未分类。复合类材料：纸塑复合材料/塑塑复合材料/铝塑复合材料/其他未分类。辅助包装材料：清洗剂/粘合剂82、/淀粉/添加剂/涂料/其他未分类。新型包装材料：纳米包装/玉米塑料/防伪包装材料/镭射膜/其他位分类。2）包装机械 包装设备：灌装机/旋盖机/封口机/膏药包装机/打包机/裹包机械/多功能包装机/贴标机械/条码设备/打码机/喷码机/清洗机械/杀菌机/干燥机/捆扎机械/集装机械/辅助包装设备/包装生产线/热收缩包装机/其他包装相关设备/定量包装机/全自动贴标机/饮料包装机械/全自动灌装机/全自动包装机/多边封包装机/透明膜包装机/酱体包装机/粉末包装机/颗粒包装机/pet打包机/其他未分类。包装成型设备：纸包装机械/塑料包装机械/金属包装机械/软包装机械/包装测试设备/其他包装成型机械3）包装设备83、配件：包装检测设备/产品实验设备/计量设备/其它未分类配件6、二手设备交易区：二手印前、印中、印后设备/二手包装设备/检测设备/边角料/可回收耗材配件/废旧纸张等。7、印刷综合服务区：设计/摄影/扫描/打样/菲林/图书/软件/技术咨询/维修/租赁/进出口服务等。8、物流配套区：提供全面的、科学的、智能化的、便捷的的专业物流设施与一流的服务。9、商务休闲区：餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、通讯、银行等10、产品展示中心：专业展会、研讨会、年会、庆典、人才交流会等。11、研发中心：新材料、新工艺、新技术、新设备研究基地；行业发展、市场研究中心。12、培训中心：湖南印刷行业人才职业教育中心84、印刷行业劳动力信息中心、印刷行业技能鉴定中心。五、目标客户定位 包装印刷行业的厂家、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广告公司、文化公司、废旧回收公司等。六、品牌化前景1、中部包装印刷行业领导者2、中部包装印刷企业打入国际市场的桥头堡3、中部包装印刷业教育培训中心4、中部包装印刷业科研设计中心5、中部包装印刷专业会议展览中心6、中部包装印刷业包装物流中心7、中部最先进的包装印刷业电子商务中心8、国际包装印刷相关企业打入中部市场的快速通道。第五章 初步规划方案及建议一、规划思路长沙市印刷大市场，是国内中部地区目前理念最新、规模最大、定位最高、功能最齐、服务最优的包装印刷中央商务区。是由长沙市委85、宣传部文化产业发展办公室唐主任项目总指导、长沙市新闻出版局印刷复制业管理处汤处长担任专业指导、整合会展、加工、交易、办公、物流、仓储、休闲、教育培训、科研等功能于一体的综合产业基地。项目位于享有长沙东大门之美誉的长沙县黄花镇，总占地500亩，统一规划，分二期滚动开发。一期占地307422.9平方米，建筑面积176349.6平方米，建有大面积框架式现代展示区、交易区、物流区与高档、宽敞、明亮的现代商务办公区和多功能生活、休闲配套区；二期为高标准研发大楼和教育培训中心大厦。被列为长沙县人民政府重点建设项目，并争取列为长沙市重点建设项目。项目规划坚持可持续发展，品牌化经营的理念，经2年多的市场调研、86、设计，规划为12大功能中心：教育培训中心、研发中心、产品展示中心、印刷成套设备区、印刷耗材区、印刷器材配件区、印刷质量控制设备区、二手设备交易区、物流配套区、包装专项配件区、包装专门耗材区、商务休闲区。成立长沙市印刷大市场管理委员会，专业为项目提供永续性的经营策划，物业管理。通过产销过程最短化，增值服务最大化，达到企业成本最小化，经济效益与品牌价值最大化，真正实现规模效益，成为湖南新型工业化战略的一个行业先锋，形成一个行业品牌大积聚、国际包印即时交流的窗口与贸易平台，从而为中国包装印刷业即时打造品牌航母-21世纪的中部印刷硅谷。二、规划原则1、可持续发展原则长沙市印刷大市场的规划立足当前，充分87、考虑资源和环境的承载能力，合理确定产业项目及用地布局,充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据，力争实现印刷包装城经济与城市经济、环境的协调发展。2、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则园区规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势88、，选择和制订适合自身发展的方向与目标。长沙市印刷大市场的开发建设与城市总体规划，土地利用规划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新型工业化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好长沙市印刷大市场的基础配套建设。3、刚性与弹性原则刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及89、各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性的环境变化。4、集约利用与产业聚集的原则规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发，围绕主导产品发展一系列相关的生产和服务项目，使资源得到有效利用，同时各个企业之间关系紧密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业，形成产业的群体规模优势。5、多业并举的原则规划用地布局中既要突出印刷包装产业主体，又要坚持多业并举，在印刷产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保险等服务行业和相关产业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现代化、生态化的新型印刷产90、业基地，增强长沙市印刷大市场的凝聚力、吸引力、承载力和影响力，使长沙市印刷大市场成为城市的重要组成部份，成为城市的新亮点。三、主要结论1、现状特征环境优美，交通便利。2、功能定位响应长沙市产业集群、工业强市、文化兴市战略的专业配套市场；是以印刷物资交易为主，物流业为辅，第三产业积极发展的现代产业园区；是人居环境优美、可持续发展的生态型产业园区。3、发展战略l走专业化、特色化、集群化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的产业创新环境和发展平台。 4、用地功能结构园区由一个主功能区和五大辅助功能区构成。五个辅助功能区分别是：产品展示中心、教育培训中心、研究开发中心、物流配套中心、商务休闲中心91、。主功能区是：涵盖印刷包装行业各个方面的物资交易中心。5、道路网结构“二横二环”。二横：园区内两条横向大通道。二环：以远大三路和黄金大道为基础道路，与两条规划线路形成大外环；以物流中心为核心形成小内环。6、绿地系统“一环、二心”。一环即以园区大外环道路构筑绿化隔离墙。二心即位于园区北、南部丘陵连绵区，是园区的绿心。7、区内配套根据功能不同，长沙市印刷大市场内将形成十二大功能中心。同时，作为一个大型专业市场，还建有购物中心、休闲中心、餐饮中心等，并可停车500辆。还配备了先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、美国电子巡更系统、楼宇对讲系统，宽带入户确保业主的安全与工作效率。8、空间形态突92、出人工环境与自然环境相融合生态化；内部组织高效的人工环境“网络化”。1）充分利用长沙市印刷大市场外围起伏坡体及园内道路绿化、公共绿地、生态围墙形成生态走廊； 2）内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代化商贸流通新城外部环境；3）功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连接；4）各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、后勤服务社会化、产 品交 易中 心货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完善化。9、发展布局模式 放射状：形成“一业特强，多业并举”的产业发展模式。图5-1 放射状发展模式产 品交 易中 心四、功能分区规划（图片为想象图）1、印刷包装交易中心交易中心93、是指所有的商铺，是商品交易、信息交流的实体，分为6大部分，是长沙印刷大市场的核心组成部分。其将常年供应机械、纸张、油墨，供应国内外包装与印前、印中、印后机械及相关配件，承接印刷订单服务，使之成为中部地区包装印刷产品的集散地，构就国内外品牌企业展示产品与企业形象的最佳舞台。2、会议展览中心 会展中心是除交易中心之外最直接的商机来源，是项目的最重要组成部件之一，对项目的经营、运作及发展起到极大的促进作用。常年举行系列高规格机械设备、原辅材料、纸张展览会、订货会；承办国内外高规格包装印刷研讨会、产品发布会、省协会的新闻发布会、交流会，为长沙市印刷市场内的商户提供全新的产品展销渠道，提供增值服务展览会94、，就造商户及开发商的双赢局面。3、商务休闲中心按现代化写字楼标准配套的专业写字楼，具有商务办公、信息咨询、电子商务和综合办公共四大功能。使之成为中部外省及国外商家进军湖南包装印刷市场主要选择地点，集中性的办公有助于企业间产品、信息的交流与协作，促进共同发展，造就双赢。商务办公中心是交易中心的重要指挥部，是企业、厂家、代理商、经销商及省内外、国内外商家贸易往来的办公、交流及洽谈场所。内设置星级酒店，设备周全，服务周到，为商家带来高人一等的商务旅程。星级酒店的建立是长沙印刷大市场提出要建设现代化交易中心的最直接体现。4、物流配送中心长沙市印刷大市场交通四通八达，可以与大型物流企业进行战略合作，形成95、全国性的印刷行业物流配送网。为场内商户及客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物流服务。不但解决运输的烦恼，还为各方减低经营成本。物流中心是长沙印刷大市场提出打造“一站式商贸物流平台”经常理念的重要组成部分，是全面为商户、顾客服务，继而塑造印刷行业品牌的重要环节。5、科研开发中心建立专业技术数据库，负责专利技术的研究、开发、成果转让与经纪服务；大力发展包装工业设计，配合建立电脑排版制版中心。负责包装、印刷技术、包装印刷材料、各种配件的研究与开发，专业技术成果交易的中介服务，引导包装印刷设计新潮流。科研设计中心从行业的高度出发，为商户、企业注入最具生命力、竞争力的科技因素，全面提升长沙印刷大市96、场在国内印刷行业中的形象及地位。6、教育培训中心实施印刷人才产业化战略，同高等院校或专业培训机构、行业协会合作，举办各种专业培训，提升中国包装印刷企业的技术与管理水平。在条件成熟时，可成立中部印刷产学研培发展基地，为业内提供永久的人力资源保障。教育培训中心是提升商户的专业能力、知识能力、经常能力的增值服务环节。7、二手设备交易中心 当前国内的二手包装印刷机械的交易的发展非常缓慢，主要是因为当前国内没有这样的一个专业中介机构来做这样的一件事情，我们将通过定期的发布会、定期的拍卖会来活跃二手交易，使其成为包装印刷企业的纽带。二手机械手交易中心从服务全行业的高度出发，提出现有市场绝佳的二手交易服务。97、五、保障规划实施的建议建设长沙市印刷市场是长沙市印刷行业在新时期抓住机遇、迎接挑战的战略选择，是长沙市争创文化产业发展新优势和提升综合竞争力的迫切需要，是推进新型工业化、城市化的重要行动。为保障规划实施，加快园区建设，特提出如下建议：1、尽快确定该市场的整体范围，实行“封闭式”管理国内外大多数专业市场发展的实践证明，市场要能顺利发展，必须要有一个整体的范围和自成管理体系的管理体制。因此，确定长沙印刷市场的整体范围（控制红线），建立园区自成体系的管理体制，实行相对“封闭式”的管理，是本项目建设与发展的重要任务，也是增加投资者信心的重要保障。2、尽快营造项目良好的投资环境项目整体范围确定后，眼前的98、当务之急就是要营造出一个优良的投资环境，以吸引国内外投资者前来投资合作。一是高起点、高标准的做好市场总体规划和发展规划。总体规划经审批后，应具有权威性和法律效力，不因负责人的变化而变化，不因负责人的注意力转变而转变。市场其它规划要“长短结合”，既要有原则性，又要有灵活性，逐步制定和推进实施。二是长沙市县两级政府应给予必要配套政策和金融手段，加大首期项目周边基础设施建设投入力度，支持本项目的开发建设。三是争取多方支持，广泛筹集基础设施建设资金，着力推进启动园内的基础设施建设，迅速提高投资环境质量。四是不断建立健市场服务体系和相关规章条例。3、抓紧时机，大力招商引资，营造工业园投资的热点长沙市印刷99、大市场建设和发展的关键是企业入驻，而企业入驻的关键是招商引资。目前国内外游资市场相当宽裕，印刷行业发展前景光明，许多资金都想进入正在崛起的中部地区。所以，本项目建设启动之初就得抓住时机，开拓创新，全方位的招商引资。一是尽快建立招商引资机构、招商引资队伍和招商网络。二是加快园区及产业的策划包装、宣传。三是广泛开展招商引资活动，运用多种招商策略、方式招商引资。重点在吸引国内外大公司、大企业上下功夫，以形成园区建设的“领头羊”和增长点。四是制定和落实招商引资的优惠政策和奖励办法。4、制定企业入驻条件建设专业印刷市场的目的是营造有利于印刷企业发展的微观环境。从产业集群理论可知：入园企业间以及企业与其他100、行为主体间的关联程度如何，他们能否形成有效的集群，将是本项目成功与否的关键条件。因此，应该制定明确的企业入驻条件，使入园的企业与园区功能、产业发展战略相一致，有利于产业集聚环境的形成。第六章 项目建设方案根据第二章分析数据表明，该项目位置具有较好的气象条件，工程及水文地质条件也比较好，场地起伏不大，抗震设防烈度为9度，建筑场地类别为度类，地下水属潜水类型，年水位变化幅度不大。项目周遍交通便利，能源供应充足。因此具有较好的建设条件。一、总体方案1、总体思路根据本项目的特点及市场需求情况，拟定占地面积为500亩，建筑面积为326625.9平方米。本次规划将一次性完成土地征用和设计任务，一期将建成包101、括交易区及物流中心、商务中心、展示中心等设施建设，二期将完成研发大楼、培训中心的建设。2、主要建设内容表6-1 项目主要建设内容项目名称单位占地面积建筑面积培训中心平方米9511.268027.4研发中心平方米9758.982248.9产品展示中心平方米7243.314486.6印刷成套设备区平方米518410368印刷耗材区平方米648012960印刷器材配件区平方米648012960印刷质量控制设备区平方米518410368二手设备交易区平方米864017280物流配套区平方米2008840176包装专项配件区平方米676813536包装专门耗材区平方米547210944商务休闲区平方米7102、444.433271 二、建设场地及总图布置1、建设地点 项目位于长沙县黄花镇黄花村，长永高速黄花收费站南侧，距离黄花机场1公里。北临长永高速、东临黄金大道，西、南为规划道路。2、园区平面布置原则本项目拟请国内实力较强的设计院来做项目的总平面及施工图设计，设计原则暂定为市场主入口二个和物流出入口分开，厂区内按消防部门规定设消防通道，以满足消防要求。总平面布置以物流优化，布局合理，交通顺畅，方便发展、绿化和美化为主题进行规划设计。三、建筑结构本项目交易区、会展中心、物流中心为框架结构，其中交易区、物流中心层高为4.5米，层数为2层。会展中心为单层建筑，层高为12米，研发中心、培训中心、商务休闲、103、办公中心为砖混结构，低层均为裙楼，层数为7-12层不等。房建筑物的耐火等级为二级，火灾危险性等级为丁类。四、暖通空调1、室内空气设计参数名称温度新风m3/h.人夏季冬季商场区和出租区2527131520仓库/办公区2527182030租赁区域25271820202、通风、排风1）通风系统设计 非空调季节全开新风阀，以大量的新风满足该区域内人员的舒适及身体健康要求。经常有人停留的设备间、厨房等均考虑设置通风系统。交易区、仓库公共卫生间地下车库制冷机房变配电室水泵房12次/小时10次/小时6次/小时6次/小时8次/小时4次/小时 经常有人停留的设备间、物流区、交易区、展示区、厨房及仓库均考虑设置通104、风系统,厨房、及生鲜区排风经除油雾达到卫生要求后高空排至大气。2）餐饮、仓库等场所防、排烟系统设计 防烟楼梯间由建筑设计可开启的外窗，采用自然防烟。自然条件不允许的防烟楼梯及其前室或合用前室考虑机械防烟。满足建筑防排烟技术规程要求。每层按每个防火分区设机械排烟系统。每个防火分区分为若干个防烟分区，由超过600mm的梁分隔，每个防烟分区不超过2000m2。防火分区一设两个排烟系统，每个系统单独承担各自防烟分区；防火分区二设一个排烟系统，负担两个防烟分区；仓库设单独的排烟系统。排烟量按民用建筑防排烟技术规程计算。风机吊装在楼板下，用不然材料封包。风机选用双速排烟/排风风机。平时通风时低速运行，排烟105、防火阀平时全开。着火时，风机高速运行，关闭非着火的防火分区的280排烟防火阀门。补风由补风风机及大门渗透共同承担。27层按每个防火分区设机械排烟系统。设计原则同一层，补风由补风风机承担。每层的排烟风机选用双速风机，平时通风低速运行，着火时高速运行。地下车库通风排烟按六次换气考虑，平时机械排风，自然进风。通风采用诱导风机，减少设备管道高度及排风时的用电量。排烟时有车道的2个防火分区自然进风。无车道的2个防火分区机械补风。选用双速风机，平时可根据情况低速运行。排烟用风管采用镀锌钢板，壁厚1.2mm。在吊顶内的排烟管需保温，采用厚度不小于40mm的岩棉。所有排烟风机与排烟防火阀采用消防联动控制。3、106、空调系统设计1）空调风系统A、交易区和出租区采用超薄吊装空调机组，空调机组吊于卖场和出租区上空，室外新鲜空气和室内回风在回风静压箱混合后再经过机组处理后，通过风管均匀送至各空调区域。B、办公室采用风机盘管加新风形式，新风由新风机组处理后送入房间。C、对于需24小时值班或其他原因的如消防控制室，单证间电脑机房等考虑设置分体空调器。D、风管采用不燃材料，保温采用难燃B1级的材料。2）空调水系统A、根据负荷选用燃气溴化锂机组。夏季提供712冷冻水 。冬季提供5060热水 。机组和水泵置于设备机房内。冷却塔置于屋面上。 B、回水管管径大于等于50的采用无缝钢管,管径小于50的,采用镀锌钢管,凝结水管全107、部采用塑料管材、粘接。保温材料采用橡塑海棉，耐火等级达到难燃B1级。五、给排水系统1、给水1）、水源：采用基地北面沪南公路市政给水管作为基地给水水源。二路DN300给水管分别由基地东西两侧接入，在基地内形成环状管网，从其中一路上接出一路DN150并加装水表作为生活给水管。水泵房位置设在东楼一层。2）、用水标准、用水量：交易区按6升平米营业面积日计，约480吨，最大时70吨时；商务休闲区最大日用水量800吨日，最大时60吨时；空调部分：最大日用水量800吨日，最大时80吨时；绿化、道路浇洒：45吨日，最大时25吨时；管路漏损、不可预见水量：按10计量；合计最大日用水量2337.5吨日，最大时23108、5吨时。3）、给水系统：各楼l2层利用市政管网压力直接供水。3-4层采用变频水泵供水，5-7层采用水泵一屋顶水箱联合供水。2、排水1）室内污、废水立管分流，设专用透气立管。地下室横管及室外则为合流。2）生活污水量1050吨/日，经预处理后排入市政合流污水管道。食堂、饮食店厨房废水先经隔油池处理，然后一并排入市政污水管道。 基地雨水纳入市政雨水管道，按P=3年设计。雨水总排放量为3890升/秒。3、管材1）室内生活冷水管采用不锈钢管，热水管采用带保温的不锈钢管。消防管、煤气管口径1OOmm采用热镀锌钢管；1OOmm采用热镀锌无缝钢管。室外给水管采用球墨铸铁给水管。2）室内排水管采用PVC-U管，109、室外排水管则采用HDPE双壁缠绕塑料排水管。六、电气1、供电本项目预计用电设备总装设功率：5000KVA园区内现在高压配电站，经终端变电室降压后，向各用电设备供电。设备用电源的电压偏差不应大于5，设计中采用稳压电源装置供电予以保证。主要设备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级（应急）用电负荷。本工程消防用电设备、营业区照明，弱电系统等为一级负荷自动扶梯等二级负荷，其余均为三级负荷。2、电力、照明电力及照明系统的电源由变电室以50Hz，220/380V，TN-S系统供给。本项目内各建筑物的用电设备主要采用电缆线路供电，电缆采用铜芯绞联聚乙烯绝缘电缆在电缆桥架上敷设；配电设备采110、用动力配电箱、插座箱。排风机和消防水泵等重要负荷设备，由变电室以两路电源供电，其终端设双路电源互投装置进行自动切换。公共场所、办公室等照明灯具主要采用带电子镇流器的节能高效荧光灯；商铺、大卖场照明灯具拟采用金卤灯或荧光灯带。公共走道平均照度为100LX(5W/M2);商铺、平均照度为300LX(13W/M2);卖场照明为800LX(25W/M2);办公室平均照度为300LX(9W/M2);主要设备机房照度为200LX(7W/M2).疏散通道及主要出入口设应急指标灯；总体内设道照明及景观照明；沿街立面设广告照明及泛光照明。照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。照度要求根据不同需要确定。3111、接地园内主要用电设备需以下5种接地：1）保护、防静电接地2）防电磁干扰接地3）高频接地4）高电压保护接地5）测试接地对1）、4）种接地，采用与配电系统保护线（PE）线可靠连接的方式，接地电阻4。对2）、3）、5）种接地，采用单独接地极的方式，接地电阻100。电气保护接地采用TN-S制系统。采用MEB总等电位联结及LEB局部等电位联结装置；采用SPD电涌保护装置，按第二类防雷建筑物设防。4、弱电系统1）设通信网络系统。2）设建筑设备监控系统。3）设火灾自动报警系统。4）设安全防范系统。5）综合楼一层南面设弱电总进线间；各单体一层设消防、安保中心机房及通信机房；各层按防火分区设置弱电机房和竖井。112、七、通信信息本项目通信要求包括：互联网络系统、通信系统、火灾报警系统与消防控制系统等内容。1、互联网络系统安装宽带网、ADSL等公共资源以实现与INTEL网的互联。2、通信系统为满足本项目对内、对外电话通信的要求，考虑到商家众多，各种其他设施比较完备，拟在园内配备1500门电话。3、火灾报警与消防控制系统按建筑物设计防火规范中商业的火灾危险性类别的划分原则，本项目的火灾危险性类别为“丁”类。采取的相应消防措施有：1）建筑物的耐火等级按二级进行设计。2）园区设置环行消防通道，并设置有环状室外消防给水管网的室外消防栓。3）各建筑物的房间内设置火灾自动报警系统和室内消火栓。火灾自动报警系统由智能型感113、烟感温火灾自动报警控制装置、空气采样烟雾监测装置、总线式消防电话装置、总线式应急广播装置组成。消防控制系统有火灾自动报警和手动报警、消防水泵控制、水幕控制、水喷洒系统控制、空调机控制、火灾事故广播状态的控制、消防专用电话等。4）采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，其放电时间不小于20分钟。5）空调风管保温材料采用非燃性材料。6）CO2灭火器八、日照分析由于本项目为公共建筑，基地周边大部分为道路、空地和非居住建筑根据天正日照分析软件的计算，本方案对周边日照建筑的影响均满足规范要求。待项目方案审批阶段时，再编制日照分析报告。第七章 环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施 在本项目建设过程中，将严格按国114、家环境保护“三同时”的要求来做，遵守有关建设项目的职业安全健康安全卫生、消防等法律法规，同时采取相应的节能降耗措施。一、 环境保护措施1、有害废水 本项目的生产过程中不产生有害废水。2、有害废气 本项目在商品交易、技术研究、产品拆装、运输、二手交易过程中产生少量的废气，我们会有针对性的采用大气排风稀释等治理措施，达到环保标准后高空排放，既能保证工作环境的安全与卫生， 又可使周围的环境不致受到污染。同时我们将加强周围环境绿化，吸收大量有毒气体。3、噪声 本项目的空调机组、制冷机组、空压机等在设计选型时，尽量选用低噪声设备。在安装时采用减震、降声、吸声措施，保证工作区及环境噪声符合标准。空调机组、115、空压机等噪声较大的设备在有隔声措施的隔间内。二、 职业安全卫生措施1、采用合理的市场运行组织，先进的管理流程及管理技术，将危险和有害因素降至最低程度。2、园内局部产生有害气体将设局部排风装置，保护商户工作人员的身体健康。3、园内设有中央空调，其它区域设舒适性空调，改善经营者、管理者的工作条件。4、产生高电压后及辐射危害的设备远离操作工人。高电压设备装设电气安全防护和联锁装置。高压、高频设备附近设置明显的警告装置和安全标志。所有用电设备均设有可靠的安全接地，设短路保护、过电流保护，保证用电安全。5、产生噪声较大的设备设单独隔间，采取隔音、吸音措施，尽量减小噪声干扰危害。6、物流仓储中心使用的空调116、设备选用带新风的集中空调机组，保护每人每小时新风量大于30 m3。7、主要建筑物出入口设有应急照明，安全通道供疏散使用。发生事故时，人员可迅速撤离。8、对风机、泵等设备产生的噪声都采取一系列降低噪声措施，如选用低噪声设备，采用减震基础，消声器等保证室内噪声符合国家规范要求。9、建筑装饰材料选用环保型材料，避免在室内产生辐射和释放有害气体。三、消防1、水源 采用基地北面远大三路市政给水管作为基地给水水源。黄金大道DN300给水管分别由基地东西两侧接入，在基地内形成环状管网。水泵房设消防泵。办公大楼设18吨屋顶消防水箱。2、室内消火栓系统 各建筑物均设室内消火栓系统，水泵流量按建筑物最大流量计，Q117、=40升秒。室内消火栓管道连成环网，室内消火栓优先布置在楼梯口、走道等明显部位，确保各处二股充实水柱同时到达。室内消火栓最小充实水柱一般为lO米，配消防卷盘。 3、自动喷水灭火系统个建筑物的每个房间均设自动喷淋系统。地下室车库、物流区域按中危险II级设计，Q=27升秒。商务休闲中心按中危险I级设计，Q=21升秒。交易去按危险II级、多排货架储物高度4.0m计，Q=60升秒。 4、室外消火栓系统 基地设室外消火栓系统，Q=30升秒。间距不大于1 2 0米。 5、各楼按建筑灭火起配置设计规范设置手提式磷酸铵盐灭火器；另外，园区内设置疏散通道及疏散门，并有安全疏散标志；选用安全可靠的电器设备和材料，118、材料的导线截面留有充分余量。各种建筑材料、动力管材、空调管材及保温材料都选用非燃或难燃材料。易燃货物仓储中心设有24小时火警值班室，火警广播及直通电话。园内各建筑物均设火灾报警装置，事故排风装置和室内消火栓。采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，放电时间不少于20分钟。在高层的一个长边设置为消防登高面。四、节能为了贯彻国家和地方有关节能、环境保护的政策，改善建筑的室内热环境、降低建筑能耗。本项目应进行建筑节能设计，并满足公共建筑节能设计标准。待项目方案审批阶段时，再编制节能分析报告。1、工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。2、采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于119、0.9。3、各建筑物、主要用能设备使用计量仪表，监控能源消耗。5、建筑设计中采用优质保温保湿材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。6、在冷、热媒的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。81中部印刷产业集群 规模宏大 机遇空前 第八章 项目建设工期与进度安排一、项目建设工期：一期：2008年1月-2009年10月，二期：2009年11月-2010年10月二、工程进度安排序号进度项目名称2008年2009年2010年123456789101112123456789101112123456789101112一总平设计二总平勘测三地质勘察队伍招标、考察、选定地质资料成果四监理单位招标、考察合同签订五咨询120、单位招标、考察合同签订六场地平整施工招标、考察平整场地七建筑工程1商品交易区方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工2物流配套区方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工3商务休闲区方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工4展示区方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工5培训中心方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工6研发中心方案设计施工图设计施工单位考察招标、投标、评标、定标施工合同签订施工开工、竣工第九121、章 项目运营策略及投资估算一、项目优势1、唯一性：中部包装、印刷业唯一的核心市场，中部第一个印刷行业风向标。 2、权威性：长沙市委宣传部文化发展办公室为总指导部门，长沙市新闻出版局印刷复制业管理处为专业指导部门，著名的长沙温州商会为主要开发商，系长沙县人民政府重点建设项目、长沙市人民政府文化产业发展规划工程标志性项目。 3、共享性：作为综合性的超大规模印刷产业园区，具有信息、客户、品牌、服务、商机、规模、政策等共享性优势。物流配套中心拥有完善的网络，不但提供安全、快捷、高效的物流运输服务，更重要的是减速少商户的物流运输成本，提升产品的成本竞争力。 4、地利性：距市中心非常近的大型产业基地，地处122、黄花国际航空港大物流圈的核心地段，紧邻规划中的武广专线、长沙轻轨。省际与市内交通发达、服务设施齐全、人气车流旺盛，先天条件非常好。 5、增值性：作为长沙陆、空交通枢纽，“黄花国际航空港”正在成为中部最完善的现代化物流基地，因而周边商铺紧俏火爆，前景辉煌，物业利润增值性一目了然。 6、优惠性：银行按揭和入驻企业税费减免等各项优惠政策。引入金融担保业务，向买家提供融资服务，提高商家的资金周转速度，解决商家年末财务账本里的“应收账款”问题。较低廉的售价、租金为商户打造成本核心优势。 7、辐射性：作为中部第一个印刷行业标杆市场，规模宏大。会展中心常年性举办各类型大大小小的包装印刷展会，吸引长三角、珠三123、角、港澳台地区及全国其他地方的客户前来参观、采购，为进驻的商家寻找买家，打造一个永不落幕的展销会。具有对周边、国内及国外的强大辐射性，对入驻企业来说，这是一个战略制高点。 8、前沿性：作为中部印刷行业的桥头堡，是国外包装印刷企业进入中部的最佳选择，是国际印刷包装信息与商机进入中部的前沿阵地，是可产又可销的口岸。 9、永续性：依靠雄厚的温州资本以及丰富的印刷行业管理经验，成立专业的“长沙印刷大市场发展有限公司”，专门负责该项目的后续经营、物流服务、专业活动策划，保证业主在此永续经营。10、赢利性设立印刷订单服务中心，依靠紧邻的长沙印刷科技产业基地，承接各类印刷，最直接地为油墨耗材、印刷机器、配件124、纸张、纸品等商家寻找到了全天候的客户。国内印刷业平均增速18%左右，随着长沙市、湖南省经济规模的快速膨胀以及文化产业的日渐崛起，投资印刷物资市场潜力无限。11、超前性项目的规划设计充分考虑到未来市场的变化发展要求，十二大功能中心的配套设施，在国内都是超前的。二、项目运营策略1、 运作理念1）区域创新网络美国学者安纳利萨克森宁（A. Saxenian）在地区优势一书中通过把128公路地区与硅谷地区进行比较研究后得出结论：以区域网络为基础的工业体系是硅谷获得竞争优势，取得成功的主要原因。也就是说，高效的区域创新网络是开发区获得持续创新能力并取得成功的关键。涵义：区域创新网络是指一定地域范围内，各125、个行为主体（商家、学校、研究机构、地方政府、行业组织等及其个人）在交互作用与协同创新过程中，彼此建立起各种相对稳定的、能够促进创新的、正式或非正式的关系总和。其基本组成要素包括组成网络的结点，网络中各个结点之间联接而成的关系链条，网络中流动的生产要素（劳动力、资本、知识和技术等）及其他创新资源。区域创新网络的基本构架如图8-1。如图8-1所示，区域创新网络中的结点主要包括商家、培训机构或研究机构、政府等公共组织机构、中介服务组织以及区域金融机构等五方面。网络中各结点间的关系链条是信息、知识和技术等资源传递扩散的关键渠道。 图9-1 区域创新网络基本构架图加工企业商户政府部门金融机构培训、研究机126、构市场管理方学习功能：对商家来说，商家的发展依赖于区域内结成的创新网络。由于在企业的创新和发展进程中，面临着日益不确定的市场和技术环境，区域内网络的联接则是商家自身发展与创新过程中最重要的战略行为，也是区域内各个行为主体发展的必要条件。通过网络为商家提供各种正式或非正式的交流渠道，促进了知识、信息和新技术等资源的流动、扩散，增强了经营户的创新能力。网络将商家联接到更广泛的创新系统中，使创新活动进一步在地理空间上扩散，从而使商家单个的创新活动转化为网络内集体的创新行为，而不同于传统的理论创新模式（大多数创新活动只发生在企业内部的研究与开发机构）。这必然能保持商家创新能力的持续性。而且，创新网络中127、商家间有效的合作，能降低其之间的交易费用，降低市场的不确定性，减少机会主义的发生。对整个市场区域来说，区内的商家之间以及商家与其他行为主体之间在发展中结成了合作的网络，有利于劳动力、资本等生产要素以及新知识、技术和有价值的思想、信息在网络中顺畅地流动、扩散、创新与增值。通过这一创新网络，提高了区域内资源的利用效率，使区域保持持续的创新能力和竞争优势，从而促进该区域市场的发展。2、产业集群产业集群为促进区域经济发展提供了一种新的思维方式。波特在国家竞争优势一书中，引入的“集群”概念，即指在某一特定区域下的一个特别领域，存在着一群相互关联的公司、供应商，关联产业和专门化的制度和协会。集群在产业发展128、中的影响主要表现在：1）集聚效应。企业集群对专业化供应商和专业人才的吸引，有利于聚集专业化信息，形成专业化市场，从而为集群内企业的生产和销售提供有效的支撑；2）可降低交易成本。由于企业集群地理的集中性，便于基于本地共同文化的非正式制度的形成，使得企业基于专业化分工的交易成本大大降低，既创造了外部经济又提高了集体效率；3）创新效应。地理位置的接近，不仅有利于企业间通过集体学习和“干中学”，促进企业创新，而且，企业集群内部的竞争自强化机制将在集群内形成“优胜劣汰”的自然选择机制，刺激企业创新和新企业的衍生；4）资源共享效应。公共物品共享使资源在企业集群内具有更高的使用效率，而区域品牌的共享大大增强129、了集群内企业的比较竞争优势。因而，即使企业集群内大多数是中小企业，每一单个企业分开来看在业界地位和影响不一定十分突出，但它们相互间联系紧密，作为一个群体，在国际上具有极强的竞争力。这一点已经被各发达国家产业界、政府所认识，有不少国家的中央政府和地方政府，正致力于构筑企业集群或在探讨如何激活已有的集群。产业集群可以理解为企业集中于一起，并产生凝聚力，这种力能进一步吸引更多的企业集中到这里。大型专业市场的功能之一就是使那些相互关联的企业集聚于一起，通过企业间以及企业与其他行为主体间的相互合作、相互影响来形成区域创新网络，增强企业的创新能力，加快企业的发展，这种产业集聚环境往往是吸引企业入园的最主要130、因素。因此，入园企业间以及企业与其他行为主体间的关联程度如何，他们能否形成有效的集群，将是本市场开发成功与否的关键条件。3、市场区内文化的塑造园区文化是一种经济文化。现今越来越多的人认识到文化对于经济发展和社会发展具有不可估量的作用，将文化的这种巨大的力量与“科学技术是第一生产力”相提并论，称之为“文化力”。长沙印刷大市场的发展需要有文化的支撑，只有经济、文化协调发展，印刷市场的经济才能持续快速发展。这一点业已为深圳、上海等印刷业发达城市实践所证实。长沙市印刷大市场应吸取其他地方的成功经验，建设之初就注重项目建设和文化建设同行。通过园区文化的塑造，使园区人的思想观念和精神世界发生深刻变化，使园131、区人的凝聚力得到增强，从而促使园区人努力、自发、全身心地投入到园区的经济建设当中。长沙市印刷大市场的园区文化应具有地域性和先进性的特点，突出“创业、创新、包容、竞争、奉献”等元素。园区文化建设包括“硬文化”和“软文化”建设，“硬文化”建设主要是指那些体现文化内涵的设施以及文化管理机构的建设，“软文化”的建设主要是通过舆论宣传等方式，改造园区人的观念，使他们的观念更有利于园区的经济建设。三、投资总额、方式及构成项目总投资额为5.5亿元人民币，分二期完成。资金来源采用开发商自筹为主，银行贷款为辅的方式，其中自筹部分为4.5亿元，占投资总额的81.8%.银行贷款1亿元,占投资总额的18.2%。四、管132、理、运营体制1、工业园区管理体制的类型在一般情况下，产业园区的管理体制按照管理与开发主体可以划分为三种基本类型；1）准政府的管委会体制2）园区与行政区管理合一的开发体制3）“管委会+开发公司”的开发体制：其特点是通过设立一个企业来规划、开发、管理一个园区，开发公司实际上承担了一定的政府职能，进行公共事业开发。这种体制首创于蛇口，称为“蛇口模式”。2、长沙市印刷大市场管理体制框架长沙市印刷大市场 园区管委会职能部门 园区管委会发展规划基础设施市场开发公司技术服务社 会 服 务 体 系项目审批政策环境公共服务招商引资法制规章土地开发招 商投 资物业管理商务服务投资服务生活服务物流服务园区领导小组农133、村居委图9-2 园区运行机制图按照国际惯例、市场经济发展要求和“小政府、大社会”的管理模式，建议长沙市印刷大市场采用“管委会+开发公司”的模式，建立起由决策层（园区领导小组）、管理层（园区管委会）、经营服务层（管委会职能部门、开发公司、各类中介服务机构）组成的三级管理服务体制，园区实行开发权责统一和相对“封闭式”的管理，集中组织开发建设。其中：园区领导小组：负责对本项目进行统一领导和重大发展事宜决策。园区管委会：是县政府的派出机构和领导小组的办公机构，负责执行领导小组的决策和对园区进行统一规划、统一建设和统一管理，负责园区规划红线控围内的党、政、人、才、物、地等的管理，负责园区土地开发批租和农134、民的安置补偿。园区经营服务层：由园区管委会职能部门、开发公司和各类中介服务机构承担，负责园区的开发经营、招商引资、投资创业、基础设施建设、生活居住等方面的服务。3、运行机制长沙市印刷大市场管委会负责园区的社会经济管理，包括发展规划，项目审批、备案，政策环境，公共服务，法制规章，招商引资，安置补偿等。成立的园区开发公司负责园区的基础设施建设、土地开发、招商引资、投资、园区服务、折迁安置等开发和经营。由园区的社会服务体系提供各种公共服务、园区服务和社会服务。由入驻企业和产业的发展壮大来促进市场的开发和发展。第十章 财务效益分析根据国家计委颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版规定的评价原则,结合本135、项目特点，测算财务评价指标。一、项目销售计划 一期主要是开发7大交易区的二层商铺，和配套的物流、展示、商务设施。预计于2008年6月动工，2009年10月完工。共有出售型房屋建筑面积为88416平方米；出租型房屋建筑面积为73447平方米；展示中心建筑面积为14486.6平方米。预计于2009年12月底销售完毕，出租率保持为80%左右。二期主要是开发培训中心和研发中心，主要是用于出租。建筑面积一共是150276.3平方米，预计2010年3月动工，2010年12月底完工，出租率保持在80%左右。二、项目销售收入估算1、市场交易区房屋销售收入： 88416平方米4500元/平方米=39787.2万136、元；2、物业管理收入：326625.9平方米（0.5元/平方米）12=195.9万元；3、租金：1）研发中心：82248.9平方米（0.2元/平方米）365=600.4万元；2）培训中心：68027.4平方米（0.2元/平方米）365=497万元；3）产品展示中心：按照平均每年举办10场不同类型展会计算，每场收入20万元，一年收入：1020=200万元；4）商务休闲区：33271平方米（0.3元/平方米）365=364万元； 5）物流配套区：40176平方米（0.3元/平方米）365=440万元；4、其他收入：预计年200万元。5、日常收入合计：上述2项+3项+4项=2497.3万元/年三、项137、目开发成本估算1、土地成本（包括拆迁、安置补偿费用）： 土地面积为494.94亩，亩均价20万元，得出土地成本为：494.9420=9898.8万元；2、前期费用：小计：1030万元1）可行性研究报告编写费：30万2）水文地质勘察、测绘、场地平整费：150万3）规划设计费：400万4）造价、招标费：150万5）监理费：300万3、建安成本：小计：29468.31万元1）培训中心、研发中心：150276.31000=15027.63万元；2）市场交易区、产品展示区、物流配套区：143078.6800=11446.29万元；3）商务休闲区：33271900=2994.39万元；4、基础设施费：小计138、：3500万元1）小区供水、供电、供气、通讯等设施：1200万元；2）小区道路、给排水、垃圾处理等公共设施：1500万元；3）小区景观、照明、绿化：800万元；5、配套设施费： 锅炉房、社区用房、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕、物业管理中心、围墙、大门、广告架等：500万元。6、管理费：（1+2+3+4+5）5%=(9898.8+1030+29468.31+3500+500) 5%=44397.115%=2219.85万元；7、税费：小计：11409.72万元1）契税： 9898.83%=296.96万元2）市政设施配套费： 326625.96平方米120元/平方米=3919.5万元3）人139、防费：本工程地下室可建成平战结合的人防设施，按规定可以免缴人防建设配套费。4）报建费：326625.9平方米150元/平方米=4899万元；5）销售税金： 39787.2万元5.7%=2267.87万元7）土地使用税：329963平方米0.8元/平方米=26.39万元8、建设期利息：假设开发商自有资金占建设资金的50%，30%建设资金来源于楼盘的滚动销售，20%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1-3年贷款利率大概为7%，按照贷款10000万元，2年期计算，利息为：100007%2=1400万元；9、预备费：即不可预见费用，以上8项之和的5%。即500万元。10、成本合计：以上9项相加：599140、26.68万元。四、项目利润估算按照项目建设期3年计算，前2年完成房屋销售收入39787.2万元，第三年项目完全建成后，年可收取租金和物业管理费等2497.3万元。除去税金（5.7%）、管理费用（10%）、维护费用（8%）、固定资产折旧（8%）等，年利润应该为1500万元左右。第十一章 经济社会经济评价一、经济效益评价 项目分期实施，滚动开发，第二年可实现销售收入39787.2万元，上缴税金2267.8万元。工程建设完工后，不考虑增长速度与物价因素，正常年实现收入2497.3万元，上缴税金150万元。整个市场年正常营业额可达20亿元，实现利税为 4.5亿元。预计这个项目投资回收期为13.4年（141、不含建设期）。上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。二、社会效益评价 该项目可有效增进地方政府的财政税收，加强了印刷相关产业的配套，增加当地的劳动力就业，提高了当地居民收入，带动相关产业的发展，拉动GDP的增长，为实现湖南省、长沙市的新型工业化战略和文化强省（市）战略开辟了新的途径，为湖南印刷业在中部的崛起起到了非常关键的示范、带动作用。第十二章 风险分析一、项目盈亏平衡分析1、建设项目销售总收入（销售税费取5.7%）： 88416平方米4500元/平方米=39787.2万元2、日常经营收入：2497.3万元3、项目开发成本 59926.68万元 4、日常利润：15142、00万元 5、利润率：日常利润/开发成本=1500/59926.68*100%=2.5% 假设整个项目从开发到完成共用3年时间，开发商自有资金为项目建设资金的50%，即 59926.68*50%=29963.34万元 ；开发商自有资金年利润率：日常利润/自有资金*100%=5%6、盈亏平衡分析： 项目盈亏平衡点为：销售收入+日常收入=建设开发成本 39787.2+1500N年=59926.68,推算静态收回投资年限N=13.4年。与预期收回投资年限基本一致。即如果项目建成后商品房平均售价超过4500元/平方米，则开发项目盈利速度加快。如果项目建成后住宅商品房平均售价低于4500元/平方米，则开143、发项目出现低于预期收益率的情况。二、项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。 1、项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表的情况分析来看，FNPV值依然可靠。项目仍然可行。 2、项目销售收入 在开发经营的各个过程中，由于经营收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，经营环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的收入，从而对项目的收入产生不144、利影响，由于在价格定位时相对较低，故收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表的情况看，财务净现值下降，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。通过了解本项目的开发经营模式，项目收入分为一次性固定资产销售收入和固定资产租赁和物业服务等两大部分。销售收入基本在建设期可完成。而更长的时间内，开发商需要靠经营物夜获取收益。下面我们设定剥离销售收入后的投资额I =59926.68-39787.2（1-5.7%）=22407.35万元，日常物业收入R=2497.3万元，税金T=142万元,总成本C=855.3万元；日常投资利润率ri=2497.3-142-855.3/2240145、7.35=6.69%。推算：当 I 增加10%时，I=24648.1， ri =1500/24648.1=6.08%，ri减少6%；当 I 增加20%时， ri =5.58%， ri减少16.6%；当 I 减少10%时， ri =7.44%， ri增加11.2%；当 I 减少20%时， ri =8.36%， ri增加24.9%；当 R 增加10%时，R=2747 ri =1749.7/22407.35=7.8%，ri增加13.2%；当 R 增加20%时， ri =8.92%， ri增加29.3%；当 R 减少10%时， ri =5.57%， ri减少19.3%；当 R减少20%时， ri =4146、.47% ，ri减少35.2%；当 T 增加10%时，T=156.2， ri =1485.8/22407.35=6.63%， ri 减少3.9%；当 T 增加20%时， ri =6.57%， ri 减少4.78%；当 T 减少10%时， ri =6.76%， ri 减少2.02%；当 T 减少20%时， ri =6.82% ，ri 减少3.6%；当 C 增加10%时，C=940.8， ri =1414.5/22407.35=6.31%，ri 减少8.6%；当 C 增加20%时， ri =5.93%， ri 减少14%；当 C 减少10%时， ri =7.07%， ri 增加2.5%；当 C 减147、少20%时， ri =7.46% ，ri 增加8.0%；由上表看出，影响项目风险的因素变动大小均在合理控制范围之内。表12-1 投资利润率敏感性分析表 变动程度不确定因素+10%+20%-10%-20%I：投资-6%-166%+112%+249%R：收入+132%+293%-193%-352%T：税金-39%-478%-202%-36%C：成本-86%-14%+25%+80% 三、项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、开发商自身风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目148、具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。 1、市场风险 项目的住宅小区定位为中部规模最大、规格最高、商品最齐全的综合印刷耗材市场，它所面对的目标顾客是比较广的，因此，我们在招商的时候要有足够的针对性，也要注重全面性，而且商户越多，他们的各种需求就越多，我们的建设条件、设施配套、经营管理能不能满足他们的预期目的是非常关键的。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市149、场亦是如此。从产品定位方面考虑，本项目虽然在中部还未有足够的竞争对手，但是据了解，武汉、昆明、重庆、杭州、郑州、成都、厦门等等都在积极建设规模较大的专业印刷商贸物流园区，加上之前的上海、苏州、深圳、中山、佛山、温州、廊坊等大型专业印刷市场，我们必须有充分的优势才能在竞争中胜出。随着长沙经济和文化的快速发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，我们项目方也一定要密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、项目的资本风险 项目的筹资计划中，有30%的资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；150、反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，园区配套设施建设最好同步进行，让投资者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。 3、开发商风险 开发商风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作151、，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十三章 结论及建议一、结论 国民经济的持续稳定发展、商品经济的日益发达，长沙市良好的市场投资环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，众多印刷企业要求改善产业配套条件的强烈愿望，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。本项目属大面积、大规模开发、拆迁负担轻，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。项目的建设也符合当地政府制定的发展规划，水、电、煤气、通信、道路和交通等各方面条件较好，这为项目的实施提供了良好的外部条件。综合152、以上分析，在充分预计风险后，该项目无论在经济效益还是社会效益上，都具有很强的可行性。二、建议1、项目的准确定位是有一定难度的，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善； 2、房地产行业竞争激烈，建议项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。 3、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 4、虽然本项目拥有良好的经济效益和社会效益，但项目建设需要大量资金投入，能否筹集到足够的资金将是项目成败的关键。因此，建设项目的主办者尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量153、降低资金成本。5、通过敏感性分析可知，项目的总投资对财务结果的影响较为敏感。因此，建议项目主办者尽量减少项目的建设成本以及一系列相关费用，以提高项目效益。6、为有效而合理地利用资金，达到有效降低项目总投资额的目的。因此建议项目主办者宜聘请专业财务管理公司和施工监理公司协助整个项目的实施。7、通过分析可知，建筑物的容积率对项目效益影响较大。因此建议项目主办者积极向有关部门申请放宽规划限制，尽可能提高容积率。8、由于国内同类型的市场也将陆续建成，因此建议本项目应尽早动工，尽快建成以争取时间上优势，从而扩大市场份额，以保证项目投资的回收。9、为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可以考虑整个商业设施的设计，要体现地方特色和现代气息，并使其布局合理，功能齐全，以商业为主，多业发展。10、注意加强物流配套部分的智能化建设，望聘请或通过招商方式与国内外著名物流公司合作，提高整个物流作业水平。