1、荣和荣和荣和荣和 中央公园项目商业发展报告中央公园项目商业发展报告中央公园项目商业发展报告中央公园项目商业发展报告荣和荣和荣和荣和 中央公园项目商业发展报告中央公园项目商业发展报告中央公园项目商业发展报告中央公园项目商业发展报告敬启者：广西荣和企业集团有限责任公司 本报告旨在提供南宁市荣和中央公园项目商业部分发展整体策划研究，供贵司分析参考。项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析南宁商业发展概况项目区位与区域概况分析项目SWOT分析项目市场背景解析报告纲要报告纲要报告纲要报告纲要项目市场背景分析1项目属性分析2商业物业价值研判及整体发展战略3项目商业定位4商业发展建议2、5报告总纲要项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国中国-东盟自由贸易区的东盟自由贸易区的 区域性国际城市区域性国际城市广西全区广西全区 2010年年GDP 为：为：9502.39亿元亿元，同比增，同比增14.2%，CPI涨涨3%，经济增速创近，经济增速创近3年来新高，连续年来新高，连续9年实现两位数增长。年实现两位数增长。南宁作为广西壮族自治区省会城市首位度较高，占全区经济比重较高。南宁作为广西壮族自治区省会城市首位度较高，占全区经济比重较高。南宁由于第二产业发展水平不高导致南3、宁三产结构中第三产业比重较大，南宁由于第二产业发展水平不高导致南宁三产结构中第三产业比重较大，比重超过比重超过50%。项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析南宁主要构成商圈包括朝阳商圈、七星商圈以及琅东商圈l在地图上看到，南宁的商业圈分布走向自西向东，符合南宁市主要交通轴线东西向贯穿的规律；琅东商圈的分布面积在所有商圈中最为广阔，新城区的特点使得琅东商业的发展未受交通瓶颈及物业条件的制约。l在南宁主要的三大商圈之中，朝阳商圈汇集了年轻人及中至中低档商品，七星商圈则汇集了中坚阶层及中高档的商品；而琅东商圈目前消费群尚未完全成形，但从城市功能定位可以预测，未来此商圈将对高4、收入水准、高知识水平消费者拥有就近的辐射力。项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析凤岭板块江南板块西乡塘板块CBD老城区城北板块新城板块l荣和中央公园地处最早的朝阳商圈，向西连接老城区和城市商业中心，向东通往埌东国际商务区，占据城市中心最有利的位置，方圆千米之内银行、商场、学校、报社、电视台等云集。商业氛围浓厚，生活配套成熟；l总规划用地47600多，总建筑面积约31.5万，总户数2600余户，容积率5.5，绿化率38%，集住宅、公寓、商业、小型会所为一体的城市核心区公园式人居。本案项目位于老城区板块与新城板块交汇处，属于城市核心地段项目市场背景分析项目市场背景分析项5、目市场背景分析项目市场背景分析本案民族大道古城路新民路东葛路民主路项目位于城市东西向主干道东葛路，并且与民族大道连接；本项目距离市中心的车程距离约为5分钟，消费者对本区域的认知度高；本项目区域内有成熟的城市配套；区域交通通达性较好，位于东葛路主干道，展示形象好，且消费者认知度较高项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析项目市场背景分析S.W.O.T.优势(Strength)劣势(Weak)1、中心城区，地段价值高，地块极稀缺；2、位于主干道，交通便捷，公交设施齐全；3、周边购物、生活、教育、医院、酒店配套成熟且品质高；1、商业地块规模较小；2、周边有华润万家等大型集中商业，竞争激烈。机6、会(Opportunity)发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势1、地块稀缺，未来潜在竞争对手极少；2、此区域尚未形成美食娱乐特色商业，市场机会较大；3、荣和中央公园自身业主消费水平及层次较高。1、突出地段价值，高品质配套商业街区；2、打造美食为主特色商业街，辅以娱乐及品牌零售，建立口碑效应；1、克服商业体量较小缺点，打造时尚精致品牌美食及娱乐业态；2、与周边商业形成错位，定位年轻时尚城市白领；威胁(Threaten)发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁此区域今后发展方向以经营国内外名品、品牌专业店和有特色的百货、购物中心为主，满足消费者的超前消费需求，凸现高雅和引领时尚消费的特色，使本区成为7、南宁又一具有特色的商业繁华区。因此未来竞争将日趋激烈。商业定位差异化，突破竞争瓶颈；树立商业部分特殊价值，超前引导市场；项目属性分析项目属性分析项目属性分析项目属性分析区域属性：二线省会城市v广西自治区首府，政治、文化、商贸中心；老城中心区v区域处在老城中心区，本地消费者认知度高；v区位板块稀缺，商业价值高，住宅配套成熟且品质较高；项目属性：小规模v商业街规划面积规模较小，约为5000至7000平米（注：预估数据）；商铺纵深v纵深较长，临街面宽较窄商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略区域价值商业价值营销价值稀缺8、而成熟的商业地段，绝对优势品牌竞争差异化业态精细化引入差异化优质品牌控制商铺数量核心竞争策略：商业定位的差异化和精细化商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略 本区是以民族大道为轴心，东到园湖路口，是以古城路、新民路、七星路、星湖路、东葛路、桃源路、园湖路为核心的商业中心区。现状:这里是一处新兴的商业繁华区，现有永嘉名店广场、华联超市、梦之岛购物中心、梦之岛百货、七星路服装一条街以及星湖中路电子产品一条街和东葛路通信产品一条街。发展:未来发展方向以经营国内外名品、品牌专业店和有特色的百货店、购物中心为主，满足消费者9、的超超前消费需求，凸前消费需求，凸现高雅和引领时现高雅和引领时尚消费的特色尚消费的特色南宁商业发展的规划重点-(新民路商业中心区)商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略商业物业价值研判及整体发展战略基于市场机会，商业项目的核心问题在战略层面大势稳健、长远发展区域商业价值逐步升级业态规划及品牌组合创新树立商业项目精致化形象商业项目价值的充分溢价营销溢价商业品牌溢价区域商业价值溢价大势溢价商业项目核心问题核心问题分解商业项目发展方向商业定位商业定位 l南宁市的餐厅在长湖路、东葛路、中山路、星湖路等多条道路都有集中分布；l南宁市的连锁品牌也比较多，10、象金龙寨、漓江人、古鼎香、领地等都是连锁 品牌，但是这些品牌的分布并不是非常集中；l时尚外来连锁餐饮数量较少；l南宁的娱乐业目前处于迅速发展阶段，形态以电影院、健身房、KTV、酒吧、夜总会为主。品牌虽不多，但每个形态都有一至两个品牌非常叫座。电影院中是万达、百老汇，健身房是超越健身，KTV 有百迪乐、大歌星，酒吧有乐巢、66、欧迪、好时等，夜总会有拉斯维加和王座。南宁餐饮业、娱乐业态现状商业定位商业定位餐饮类别餐饮类别南宁市作为中国三线城南宁市作为中国三线城市的代表，其国际快餐市的代表，其国际快餐品牌基本以肯德基、麦品牌基本以肯德基、麦当劳、必胜客和德克士当劳、必胜客和德克士等为主。等为主。南11、宁的中式快餐属本地南宁的中式快餐属本地的快餐品牌快而美发展的快餐品牌快而美发展得较为成熟。主要以原得较为成熟。主要以原盅蒸汤、原盅蒸饭等健盅蒸汤、原盅蒸饭等健康的蒸品为特色，深受康的蒸品为特色，深受本地市民的喜爱。其出本地市民的喜爱。其出品与国内连锁品牌真功品与国内连锁品牌真功夫类似，但价格比真功夫类似，但价格比真功夫低。夫低。南宁市的西餐品牌随着近几年城市开南宁市的西餐品牌随着近几年城市开放程度的加剧，品牌也逐渐增多。比放程度的加剧，品牌也逐渐增多。比较有名的有上岛、米萝、绿茵阁、仙较有名的有上岛、米萝、绿茵阁、仙踪林、领地、路易十三、澳莉、君爵踪林、领地、路易十三、澳莉、君爵等。南宁市的高12、档西餐基本集中在酒等。南宁市的高档西餐基本集中在酒店，像沃顿酒店和红林酒店。各式料店，像沃顿酒店和红林酒店。各式料理日本菜、韩国菜、泰国菜等也日益理日本菜、韩国菜、泰国菜等也日益红火起来。以日本菜为例，进入南宁红火起来。以日本菜为例，进入南宁市场的味千拉面就受到了市民的追捧。市场的味千拉面就受到了市民的追捧。南宁的大型餐厅以本地品牌和外来南宁的大型餐厅以本地品牌和外来连锁品牌共同组成。本地品牌有古连锁品牌共同组成。本地品牌有古鼎香、四季芙蓉、金龙寨，竹篱笆、鼎香、四季芙蓉、金龙寨，竹篱笆、味道制造等，多为桂菜餐厅。外来味道制造等，多为桂菜餐厅。外来品牌如毛家饭店、菜根香等。品牌如毛家饭店、菜根13、香等。南南宁市比较有规模和受欢迎的主题餐宁市比较有规模和受欢迎的主题餐厅还没出现。厅还没出现。商业定位商业定位1、从上表可看出此路段商铺主要以通讯、休闲餐饮、美容为主；2、餐饮业态比重为11%，依据行业经验，20%为最佳配比，因此尚有较大提升空间，尤其是时尚外来餐饮业态；3、娱乐业态中尚缺乏KTV、影院等主力品牌，目前娱乐业态较为单一，未来前景看好。商业定位商业定位 荣和中央公园年轻时尚业主周边写字楼办公白领 附近高尚住宅区域高收入顾客商业主题：年轻、时尚美食娱乐商业街 年轻学生一族以商圈缺乏之优质餐饮娱乐业态入市，实行市场超前策略，迎合年轻时尚人群的价值取向和消费需求商业定位商业定位楼层业态14、规划一层：快餐、水吧、快销零售服饰品牌、时尚休闲品牌、生活服务配套二层：时尚休闲餐饮、咖啡吧等三层：量贩式KTV、美容美发、大型连锁酒楼等商业定位商业定位商业价值的差异要通过价格的差异来体现，层差是最大的影响因素，特别是一层与二层的差异更加明显，根据二线城市商业项目操作的惯例是：各楼层价格定位1F：2F=1：0.45 1F：3F=1：0.3 商业定位商业定位二层三层首层 各楼层价格定位各楼层价格定位各楼层租金及价格定位楼层系数平均租金(月/元)平均售价(/元)0.380约1万0.45100约2万1300约4万商业发展建议商业发展建议小型小型MALL 模式模式城市生活广场城市生活广场大型综合体大型综合体MALL 以目前商业项目为契机,研讨持有型商业物业经营思路以荣和住宅项目为重要载体,积累优质商业资源,实现订单式开发以未来荣和城市综合体为重点,与优质商业资源逐步缔结战略合作,提升荣和品牌附加值和美誉度