1、世联平台2010/7/6房地产智库 城市规划基本概念和知识城市规划基本概念和知识 城市综合开发项目规划设计的市场视角城市综合开发项目规划设计的市场视角 城市规划基本概念和知识城市规划基本概念和知识 商业地产规划设计原则要点商业地产规划设计原则要点 世联平台2010/7/6房地产智库 “规划”概念使用的多意性规划”概念使用的多意性 城市规划是研究一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和全面安排的科学。相关概念：城市规划相关概念：城市规划 VS 城市设计城市设计 VS 建筑设计建筑设计 城市规划是研究一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的2、综合部署和全面安排的科学。相关概念：城市规划相关概念：城市规划 VS 城市设计城市设计 VS 建筑设计建筑设计 学科意义学科意义 设计环节设计环节 政策行为政策行为 城市规划作为一项社会实践，总是在一定的社会制度的背景及其发展过程中运作的；城市规划行政管理的各项行为都要有法律的授权，并依法实行管理。相关概念：总规、控规、详规、修建性详规、分区规划相关概念：总规、控规、详规、修建性详规、分区规划 城市规划作为一项社会实践，总是在一定的社会制度的背景及其发展过程中运作的；城市规划行政管理的各项行为都要有法律的授权，并依法实行管理。相关概念：总规、控规、详规、修建性详规、分区规划相关概念：总规、控规3、详规、修建性详规、分区规划 某些较大规模项目设计成果形成的必要阶段，体现设计方案的总体构思或初始意向等。相关概念：概念规划、方案深化、扩大初步设计相关概念：概念规划、方案深化、扩大初步设计 某些较大规模项目设计成果形成的必要阶段，体现设计方案的总体构思或初始意向等。相关概念：概念规划、方案深化、扩大初步设计相关概念：概念规划、方案深化、扩大初步设计 世联平台2010/7/6房地产智库 城市规划的概念与编制层次城市规划的概念与编制层次?城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。?我国4、城市的编制体系可以概括为“两阶段、五层次”“两阶段、五层次”的体系：城市规划城市规划 城市总体规划城市总体规划 城市详细规划城市详细规划 控制性详细规划控制性详细规划 修建性详细规划修建性详细规划 城市分区规划城市分区规划 总体规划总体规划 总体规划纲要总体规划纲要 世联平台2010/7/6房地产智库 ?城市总体规划城市总体规划 是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。?城市总体规划的具体内容：?确定城市性质和发展方向，划定城市规划区的范围?提出规划期内城市人口及用5、地发展规模，确定城市建设和发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心位置?确定城市对外交通系统的布局以及主要交通设施的规模、位置?综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电等设施的发展目标和布局?确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线?确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局?确定城市环境保护目标、提出防治污染措施?城市分区规划城市分区规划 是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。城市总体规划城市总体规划 世联平台2010/7/6房地产智库 ?城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区6、规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排?城市详细规划分为控制性详细规划控制性详细规划和修建性详细规划修建性详细规划?城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域?规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划修建性详细规划，地域范围一般应在3公顷以上 城市详细规划城市详细规划 世联平台2010/7/6房地产智库 ?控制性详细规划控制性详细规划?确定规划范围内各类不同性质用地的界线；规定各类用地内适建、不适建或者有条件的允许建设的建筑类型?规定7、各地块容积率、建筑密度、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等控制指标?提出各地块的建筑体量、体形和色彩等要求?确定各级支路的红线位置，控制点的坐标和标高?根据规划容量确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线?制定相应的土地使用和建筑管理规定 详细规划的主要内容详细规划的主要内容 修建性详细规划修建性详细规划?建设条件分析和综合技术经济论证?建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图?道路系统规划设计?绿地系统规划设计?工程管线规划设计?竖向规划设计?估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 世联平台2010/7/6房地产智库 规划常用概念名词释8、义规划常用概念名词释义 建设用地面积：建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。建筑容积率：建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上 总建筑面积与建设用地面积的比率。建筑覆盖率：建筑覆盖率：也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。绿地率：绿地率：在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。（与绿化率的区别）世联平台2010/7/6房地产智库 ?城市用地共分10大类、46中类、73小类?城市用地的10大类及其代号分别是：居住用地居住用地（R）、公共设施用地公共设施用地（C）、工业用地工业用地（M）、仓储用9、地仓储用地（W）、对外交通用地对外交通用地（T）、道路广场用地道路广场用地（S）、市政公用设施用地市政公用设施用地（U）、绿地（绿地（G）、特殊用地特殊用地（D）、水域和其他用地水域和其他用地（E）?城市建设用地城市建设用地包括上述10大类中的前9类，不包括水域和其他用地 城市用地分类城市用地分类 世联平台2010/7/6房地产智库 客户目标客户目标 Objectives 案例：规划城市、区域到项目案例：规划城市、区域到项目 世联平台2010/7/6房地产智库 中外传统城市规划理念比较中外传统城市规划理念比较 巴黎城市中轴线巴黎城市中轴线 北京故宫航拍北京故宫航拍 世联平台2010/7/6房地10、产智库 城市空间形态类型城市空间形态类型 根据城市空间形态基本特征 块状布局城市块状布局城市 带状布局城市带状布局城市 星座状布局城市星座状布局城市 组团状布局城市组团状布局城市 大都市连绵区大都市连绵区 廊坊城市规划廊坊城市规划 上海市空间格局上海市空间格局 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。13 天津市域空间发展战略规划天津市域空间发展战略规划 u天津市域空间发展战略的核心内容可以概括为：形成“一轴两带三区”的城市空间格局 u 一轴：城市发展主轴：武清新城中心城区滨海新区核心区；u两带：东部滨海发展带：宁河汉沽新城滨海新区核心区大港新城；西部城镇发展带：蓟县新城宝坻新11、城中心城区静海新城。u三区：北部蓟县山地生态环境建设保护区；中部七里海大黄堡洼湿地生态环境建设保护区；南部团泊洼水库北大港水库湿地生态环境建设保护区 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。14 天津滨海新区规划功能定位天津滨海新区规划功能定位 认真落实“立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区”的功能定位，构筑高层次的产业结构，加快基础设施建设，搞好综合改革和对外开放，不断提升现代制造和研发转化、国际航运和国际物流、改革开放创新示范和宜居生态功能，努力把滨海新区建成高度开放12、社会和谐、环境友好的现代化经济新区和综合改革试验区。天津市十一五规划纲要 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。15 滨海新区总体发展布局：“一轴、一带、三个城区”的“滨海新区总体发展布局：“一轴、一带、三个城区”的“T”型结构型结构 u滨海新区核心区滨海新区核心区 u科技研发转化为重点科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为港口服务的职能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城市的综合功能，发展成为特色突出的海滨城市。汉沽新城汉沽新城 建设成为环渤海地区的滨海旅滨海旅游、休闲、度假基地游、休闲、度假基地；积极发展新兴海洋产业（包括现代海13、洋渔业），逐步成长为中等海滨城市 大港新城大港新城 国家级石化基地国家级石化基地。重点发展石油化工产业，建设成为现代化石油化工基地和原油、成品油集散中心；高等教育及产业技术研发基地，努力建设生态可持续发展的中等海滨城市。“一轴”：“一轴”：沿海河和京津塘高速公路的城市发展主轴，重点发展高新技术产业发展轴 “一带”“一带”：东部滨海城市发展带，重点发展海洋经济 “三个城区”“三个城区”：塘沽、大港、汉沽三个生态城，在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。16 滨海新区分区功能规划滨海新区分区功能规14、划 1、先进制造业产业区、先进制造业产业区 规划面积平方公里，重点发展电子信息、现代冶金等高新技术产业和加工制造业 2、滨海高新技术产业园区、滨海高新技术产业园区 规划面积平方公里，突出自主知识产权的研发培训和科技成果转化 3、滨海化工区、滨海化工区 规划面积平方公里，重点发展石油化工、海洋化工和精细化工 4、滨海新区中心商务商业区、滨海新区中心商务商业区 规划面积余平方公里，重点发展金融保险、商务商贸文化娱乐、会展旅游 5、海港物流区、海港物流区 规划面积平方公里，重点发展海洋运输、国际贸易现代物流、保税仓储和分拨配送及与之配套的中介服务业 6、临空产业区、临空产业区 规划面积平方公里，重点15、发展航空运输、加工物流民航科教、研发与产业化、航空设备制造和维修 7、海滨休闲旅游区、海滨休闲旅游区 规划面积平方公里，重点发展滨海旅游、休闲度假和湿地生态旅游 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。17 滨海新区中心商务区规划滨海新区中心商务区规划 滨海新区中心商务商业区的核心泰达CBD规划占地2.5平方公里，将成为滨海新区的商务、金融、办公中心。竣工和在建项目：滨海国际会展中心、滨海金融街、泰达投资服务中心、海关大楼以及市民广场、政法大楼等设施。规划项目：建设摩天大楼、传媒大厦、博物馆、歌剧院、少年科技馆、高级写字楼、五星级宾馆、大型零售百货等。标志性摩天大楼：将包括3个16、塔楼，高度分别为300、200及 100米，总建筑面积35万-45万平方米，定位是在环渤海地区乃至中国北方具有极大知名度和高度认同感的滨海新区地标。中心商务区和主要项目建筑中心商务区和主要项目建筑 中央商务区中央商务区(效果图效果图)滨海金融街滨海金融街(效果图效果图)世联平台2010/7/6房地产智库 某物流园概念规划方案某物流园概念规划方案 世联平台2010/7/6房地产智库 某物流园概念规划方案某物流园概念规划方案 世联平台2010/7/6房地产智库 思考：如何理解不同层面的“规划”内涵？思考：如何理解不同层面的“规划”内涵？“规”还是“划”？“规”还是“划”？世联平台2010/7/6房17、地产智库 城市规划基本概念和知识城市规划基本概念和知识 城市综合开发项目规划设计的市场视角城市综合开发项目规划设计的市场视角 商业地产规划设计原则要点商业地产规划设计原则要点 城市综合开发项目规划设计的市场视角城市综合开发项目规划设计的市场视角 世联平台2010/7/6房地产智库 城市综合开发规划设计的三个评价维度城市综合开发规划设计的三个评价维度 基于城市整体规划和发展趋势 城市视角城市视角 城市城市 项目项目 设计设计 基于开发目标实现性的 市场视角市场视角 基于功能、效率和创意因素的 专业视角专业视角 由于开发的复合性及其与城市的密切联系，对于综合物业开发项目的规划设计进行评价也必须具有18、多重视角：由于开发的复合性及其与城市的密切联系，对于综合物业开发项目的规划设计进行评价也必须具有多重视角：CITY DEVELOPMENT DESIGN 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。23 如何对一个项目的规划进行评价？如何对一个项目的规划进行评价？物业组合对盈利模式的表达物业组合对盈利模式的表达 遵循不同物业的市场运营规律遵循不同物业的市场运营规律 项目分期开发和启动的合理性项目分期开发和启动的合理性 规划结构的逻辑及其合理性规划结构的逻辑及其合理性 设计理念的独创性和审美性设计理念的独创性和审美性 地块资源的最优化使用与物业价值最大化地块资源的最优化使用与物业价值19、最大化 开发价值层面开发价值层面 设计价值层面设计价值层面 城市价值层面城市价值层面 对区域价值和城市功能表达的准确性对区域价值和城市功能表达的准确性 城市角色的标志性和活跃度城市角色的标志性和活跃度 对物业价值的提升对物业价值的提升 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。24 城市综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，因此对于物业的规划与设计必然有不同的出发点城市综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，因此对于物业的规划与设计必然有不同的出发点 作为高效复合型物业的城市综合体由于将城市生活的各20、要素以一种崭新的空间秩序集合出现，所以对城市形态和工作生活形态产生的影响远非单一物业所及 比较因素比较因素 城市综合体城市综合体 单功能物业单功能物业 物业属性 收益型+消费型 消费型 区位 人流密集的城市核心区 根据功能确定 功能 复合&多样 单一性 使用效率 24小时运转 白天or夜间 收益途径 多渠道（经营收益+使用收益）单一渠道 价值实现的途径 长期，可生长、可追加 一次性 客户来源 具有自我寄生功能，部分来自于内部 全部来自于外部 规划设计应遵从并体现项目的收益模式规划设计应遵从并体现项目的收益模式 规划设计应遵从并体现项目的收益模式规划设计应遵从并体现项目的收益模式 世联平台20121、0/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。25 综合体收益模式在规划设计中的思考关键点综合体收益模式在规划设计中的思考关键点 1.综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力 2.不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能 3.各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响 4.开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。26 KPI体系体系 外因外因 强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层/建筑群建筑群 人文符号人文符号区域标识区域标识/步行系统步行系统/特色符22、号语言特色符号语言/纪纪 念性念性/风格化建筑（群）风格化建筑（群）一流的合作团队一流的合作团队 地理位置地理位置城市核心区城市核心区/城市新区城市新区 交通可达性交通可达性地铁口地铁口/主干道沿线主干道沿线/便利停车便利停车 产业支撑产业支撑已形成产业簇群已形成产业簇群/引入核心客户带来相引入核心客户带来相关簇群关簇群/未来商务核心区未来商务核心区 规划设计规划设计 经营管理经营管理 以商务为核心驱动力的城市综合体的以商务为核心驱动力的城市综合体的KPI体系体系 大规模，持续开发大规模，持续开发 内因内因 功能化体系功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他写字楼带动其他功能，并定位其他功能的23、规模与档次功能的规模与档次 配套完善配套完善商场、公寓商场、公寓 世联平台2010/7/6房地产智库 客户目标客户目标 Objectives 案例：城市综合体规划设计的城市性与复合性案例：城市综合体规划设计的城市性与复合性 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。28 案例案例1：城市名片：城市名片陆家嘴高层群的发展陆家嘴高层群的发展 陆家嘴城市景观现状陆家嘴城市景观现状 2011年陆家嘴合成景象年陆家嘴合成景象 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。29 案例案例1：城市名片：城市名片陆家嘴高层群的发展陆家嘴高层群的发展 1、香格里拉大酒店扩建工程位于X1-24、4地块，建筑高度180米，楼层38层,预计2005年春节前后竣工 2、花旗集团大厦位于X1-7地块，建筑高度180米，楼层42层，预计2005年1月左右完全造好 3、合生国际大厦位于X1-5地块，建筑高度180米，楼层33层，预计2007年落成竣工，现已开工 4、汤臣海景公寓位于X4-2地块，目前在进行外体墙面工程 5、鹏丽海景公寓位于X5-2,X5-3,X5-4地块，目前在进行主体建筑施工 6、盛大金磐公寓位于N1-1,N1-2,N1-3地块，目前在进行外体墙面工程 7、中国平安金融大厦位于B1-1,B1-4地块，建筑高度170米，楼层39层，计划在2007年竣工 8、汇亚大厦(AZIA C25、ENTER)位于B2-2地块，建筑高度167.9米，楼层36层,预计于2005年4月左右竣工落成！9、上海银行总部大楼位于B2-4地块，建筑高度252米,楼层46层,预计2005年竣工 10、黄金置地大厦(MERRY LAND)位于B2-5地块，预计2006年年中落成竣工 11、中古新天哈瓦那大酒店位于B4-3地块，建筑高度120米，楼层28层,预计2006年初落成竣工 12、发展大厦位于B3-5地块，建筑高度265米，楼层55层,预计2007年竣工。13、中融.碧玉蓝天大厦位于B3-6地块，建筑高度200米，楼层48层,预计2007年落成 14、开发大厦位于D3-5地块，目前还只是停留在已经26、设计好的图纸上 15、21世纪大厦位于N3-1地块，是有光大银行开发的，目前完成了地下结构施工 16、X3-2大厦位于X3-2地块，建筑高度200米以上，楼层48层，预计2006年完成，目前还没有开工 17、上海国际金融中心项目位于X2地块，（由新鸿基地产集团负责开发）建筑高度320米，楼层70层，双塔建筑，第一期将于 2008年完工，全部落成预计于2011年 18、招商银行大厦位于B3-2,B3-4地块，目前还处于建筑的设计方案设计阶段 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。30 案例案例2：华贸中心：华贸中心 北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，地铁大望路站。是27、东长安街上继国贸中心和东方广场之后，又一具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。占地超过30公顷，建设规模近百万平米,由三栋高达百余米的建筑面积约20万平方米超5A智能写字楼、6万平方米的2座超豪华酒店、16万平方米超大国际商城、20万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成以及全国第一家电力科技展示中心组成。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。31 案例案例2：华贸中心：华贸中心写字楼部分写字楼部分 面积数据：面积数据：华贸中心写字楼部分地上建筑面积约23万平方米，其中一座高135米，28层，五层以上办公部分建筑面积4.9万平米；二座高151米，32层，五层以上办28、公部分建筑面积5.7万平米；三座高167米，36层，五层以上办公部分建筑面积6.6万平米。裙楼面积：地下一层至地上三层，面积22000平方米。外墙装饰：外墙装饰：透明部分为单元框装配式玻璃幕墙体系，主要材料选用为透明钢化中空LOW-E玻璃及氟碳聚合物饰面的隔热式铝合金型材；裙楼部位（墙面）部分采用预制的成品陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面透明部分为玻璃幕墙，非透明部分采用绝热隔声材料及土建轻质砌筑墙体。内墙装饰：内墙装饰：大堂地面及墙面采用花岗岩。办公区域采用轻钢龙骨矿棉板系统设备带吊顶，办公楼隔断墙采用轻钢龙骨石膏板墙、乳胶化涂料饰面。楼板承重：楼板承重：标准办公层承重为2000牛顿/平29、方米，裙楼商业为3500牛顿/平方米。电梯：电梯：每幢办公楼分为高低区，每区各有6部高速客梯；B4层至F1层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车人员转换使用；商业裙楼部分设两组各2台客梯，两组各1台客货两部电梯（B4至F4）；每座塔楼还各设一部消防梯；消防梯；在二处中庭部位共设2组由B1层至F3层的自动扶梯。供电系统：供电系统：采用双路供电及自备应急柴油发电机组。空调系统：空调系统：VAV变风量全空气空调系统。具有电离、紫外线杀菌、空调送风智能化等高技术装置，新风量达到50立方米/人/小时。综合布线系统：综合布线系统：系统建立一套为语音和数据等信号传输，具有高速、灵活、可扩展的模块化介质通30、路。主要服务于通信网络、计算机网络及办公管理系统；系统干线采用光缆和铜缆，水平布线采用六类UTP；办公部分综合布线系统设计为干线预留大对数电缆、光缆和垂直线槽，水平布线充分考虑配线容量预留。保安系统：保安系统：设针孔式监控器、闭路电视监视设备、报警设备及一卡通系统。重要场所设红外报警和手动报警器等设备，在需要时可进行设防；办公部分设一卡通系统，主要使用在门禁、考勤、巡更等。计算机网络系统：计算机网络系统：各层设有数据配线架、数据交换机，用六类UTP与用户终端连接，形成信息传输网络，实现信息交换，内部资源共享，以提高办公效率，实现无纸化办公。通讯系统：通讯系统：各层设有数据配线架、数据交换机，用31、六类UTP与用户终端连接，形成信息传输网络，实现信息交换，内部资源共享，提高办公效率，实现无纸化办公。办公部分预留无线局域网，在网络范围内可实现随时随地网络漫游。广播电视系统：广播电视系统：接收宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号，并预留有线电视信号接口；在各办公区域及商业零售部分等处设电视终端。物业顾问：物业顾问：第一太平戴维斯。除了一般的物业服务以外，第一太平戴维斯还为华贸中心专门设计了资产管理计划、安家计划及VIP尊荣计划。其中，VIP尊荣计划是在以华贸中心业主为基础的会员制的基础上提供的增值服务,以发放VIP会员卡的形式实施及管理。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密32、的。32 案例案例2：华贸中心：华贸中心其他物业组成其他物业组成 酒店酒店 华贸中心引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。水世界商城水世界商城 RIVER WALK 16万平米超大规模RIVER WALK水世界商城，是北京唯一的水主题国际商城，集购物、休闲、娱乐、文化于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、多厅电影院和大规模餐饮区等多种功能规划，为顾客提供时尚化、生活化的一站式购物享受。金融商务中心金融商务中心 FINANCE WALK 写字楼裙房共四层超过百米的临长安街的展示面，由世界金融服务中心和功33、能齐全的商务设施组成。名品旗舰街名品旗舰街 FASHION WALK 与国际商城及超五星级酒店比邻，全长360米的名品旗舰街为品牌经营者打造了理想中的SHOWROOM，将是零售、展示和商务一体化的品牌天地。酒吧文化广场酒吧文化广场 BAR WALK 滨水而建，几组半开放式建筑小品，荟萃世界各国风情的酒吧、咖啡厅等。电力科技展览中心电力科技展览中心 国际公寓国际公寓 区别于国贸中心和东方广场公寓只租不售的模式,总建筑面积20万平米的华贸国际公寓有少部分是对外发售的，并拥有自己的中央公园和水景。公寓区占地6.17公顷，组团式绿化，分点式绿化，散落在社区每栋楼间。华贸国际公寓部分采用板塔结合的设计，34、自然围合中央花园。国际公寓层高2.9-3.1米，大堂层高4.75米。户型齐全，包括69-88平方米的一居，132-135平方米的二居和173-220平方米的三居，此外还包括20套顶层空中别墅。内装修设计由意大利设计师约瑟夫斯考利博士担当。华贸体育中心华贸体育中心 由HOK规划、占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，以及SPA、游泳、桑拿和保健设施。实行会员制服务。华贸运动主题公园功能设置和观景、娱乐、休闲设施包括：六个户外网球训练场、四个配备观众席的室内网球场、一个国际比赛用标准红土网球场、更衣室、健身房、酒吧、餐厅及各类不同商店、贮藏35、室、500个车位的停车库、面向通惠河的会所、横跨东长安街的景观天桥、水塘和瀑布点缀的咖啡馆、健身步道、太极健身园、缓跑径及室外运动带、中央广场及水景、景观湖及湖心亭、人造山观景台、林阴大道、儿童游戏场、入口广场、咖啡茶座及湖边餐厅、小型高尔夫球场、主题花园、人工湖等。世联平台2010/7/6房地产智库 城市规划基本概念和知识城市规划基本概念和知识 世联规划市场评价体系和方法世联规划市场评价体系和方法 商业地产规划设计原则要点商业地产规划设计原则要点 商业地产规划设计原则要点商业地产规划设计原则要点 世联平台2010/7/6房地产智库 客户目标客户目标 Objectives 物业类型：商业综合体36、物业类型：商业综合体 世联平台2010/7/6房地产智库 35 业态规划是对商业物业的灵魂塑造业态规划是对商业物业的灵魂塑造 800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展 综合业种的业态综合业种的业态 综合性商业形式综合性商业形式 转型商业形式转型商业形式 消费者价格敏感消费者价格敏感 多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间 体验式的购物需求体验式的购物需求 个性消费个性消费 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人人37、 均均 G D P 城市化率城市化率 25%45%70%85%95%商业处于与农业经济 相匹配的原始状态 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均GDP位于1500 2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障 人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞商业形态出现飞 跃，跃，多样化、规模化的现多样化、规模化的现 代商业出现，如大型代商业出现，如大型 百货、综合超市、百货、综合超市、专卖店、精品店等专卖店、精品店等 人均GDP位于4000 38、8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 超越传统商业范畴的广超越传统商业范畴的广 义商义商 业业 形态出现，形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游大型购物中心、旅游 商业商业 地产、物流等综地产、物流等综 合合 型商型商 业形态出现业形态出现 人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转型，主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现+商业及业态发展演变商业及业态发展演变 世联平台2010/7/6房地产智库 36 良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台 购物中心兴奋程度39、的因素与消费者再惠顾意愿的模型购物中心兴奋程度的因素与消费者再惠顾意愿的模型 集中商业的规划设计体现的是建筑美学和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求。商店的多样性 实体环境 购物涉入程度 在购物中心的兴奋程度 停留意愿 到他处购物 再惠顾此购物中心的意愿 目标设定 外部条件调查 内部条件调查 空间构想 技术构想 报告拟定 商业用途、目标、规模、性质 社会商业环境与人文环境、自然环境、规划设计条件 经营人员与消费者功能要求 空间内容与形式，平立剖构想，动线空间划分，感官环境，材料、结构形式、构造、设备 设计要求，功能分配，任务书 生活预测 商业空间评价 空间改良40、 商业建筑策划流程商业建筑策划流程 商业建筑规划最大的目标是营造商业氛围，留住消费者。商业建筑规划涉及多个方面，需要建筑师、城市规划师、市场研究、商业管理等众多专业人才共同完成。世联平台2010/7/6房地产智库 37 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 华东首个58万平方米超大商业街区 莱蒙都会国际商业街区是常州市重点商业改造工程，也是常州市目前最大的商业项目，项目占地10.2万平方米，总建筑面积达58万平方米，位于常州市中心传统商业旺区，东起南大街、西至早科坊、南到西瀛里、北靠延陵西路。项目建成后将集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、居住等多功能于一体，也必将成为一个“引领41、消费时尚潮流、展示都市魅力生活”，满足社会功能的城市中心国际商业街区。项目分A、B、C三个区域分期开发，已动工东侧为总建筑面积达20多万平方米的大型商业建筑群，以“人”字型曲线主街贯穿了8个商业单体建筑，在两端主入口及中轴处分别建有三个大型商业广场；西侧以住宅、商业、办公、酒店等为主，总建筑面积达30多万平方米，规划包括四幢33层、二幢11层的高层景观住宅、高达50层的5星级酒店、写字楼、购物中心等。世联平台2010/7/6房地产智库 38 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 项目主要经济指标 总用地面积约10.2万平方米 总建筑面积约58万平方米 地上建筑面积约42万平方42、米 总商业面积约28万平方米 总住宅户面积约13万平方米 办公酒店约6万平方米 地下停车位（机动车）约2200个 地下停车位（非机动车）约24000个 A区大型现代综合性商业区业态规划 世联平台2010/7/6房地产智库 39 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 根据国际先进商业运营经验，从业态布置入手，把握空间设计，突破传统“前期建设后期招商”的短视模式，大力推行“主力店先行的商业地产”定做模式，满足现代商业对空间的各种要求，有机地组织空间，为大型商家的入驻提供优越空间，避免出现主力商家对建筑物进行大范围的修改，增加入驻时间和再建成本，甚至造成许多商家因建筑形态不吻合需求43、而放弃进驻，形成主力商家易于经营、乐于进驻。主力店人气中心，客流互动主力店人气中心，客流互动 店铺分布于大型主力店周围100米半径内 与主力店人流通道紧密相连，共享主力店客流 与主力店形成差异化经营，优势互补 与主力店形成稳固的利益共同体 世联平台2010/7/6房地产智库 40 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 主力店立体环绕，客流共享主力店立体环绕，客流共享 不同的主力店凝聚着从小到老、从传统到时尚，不同年龄层、不同消费层的综合商业人潮，人流随着主力店商家推动在楼层中 相互穿插，在主力店的推动下，共享商业节点，零售店可借助主力店的品牌效应，实现客源重叠，提升商业价值。44、世联平台2010/7/6房地产智库 41 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 主题店人气中心，人流导向标主题店人气中心，人流导向标 主题餐厅，大型酒楼提供休憩空间，牵引人流垂直向上。休闲娱、乐酒吧街形成主题消费文化区。麦当劳、肯德基、塔可钟、必胜客等特色餐饮呈犄角状分布于街口与主力店旁，形成人流导向标。世联平台2010/7/6房地产智库 42 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 零售店，分享人流、分享商机零售店，分享人流、分享商机 品牌零售商店彰显项目档次。出售的小部分商铺环绕在主力商店和次主力商店之间，分享人气中心带来的人流、商机。世联平台2010/745、/6房地产智库 43 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 采用了STREETMALL+OPEN MALL的方式，将阳光步行街与多个单体面积适宜的MALL进行串联，既保留了国人喜欢逛的街道，亦适合商业MALL有效设置。规划设计中综合考虑空间的开合、变化、过渡、衔接，增加空间的趣味性，让人体验步移景异的商业特点及变化乐趣。内街、外街、空中、地下、骑楼、廊桥、广场、绿化、灯光、水景，迷人的商业休闲环境，融入街区的每个角落，既成景又得景，使休闲活动与购物形成互动，实现商业空间由室内向室外的延伸。街的延展带动商业的无限延伸，将商业业态针对不同群体进行复合式组合，并围绕着街进行环境氛围46、营造，借景创造商业空间。规划有百米生态景观街区，体验式阳光生态中庭，大型下沉式生态广场，并穿插欧式风情格调，连通整个商业空间。富有强烈时代特征的建筑立面、移步景换的街区景观、丰富有趣的娱乐小品，琳琅满目的商户有机融合，真正做到街MALL同行，景商合一。世联平台2010/7/6房地产智库 44 案例案例1：莱蒙都会国际商业街区：莱蒙都会国际商业街区 1、外部交通疏导系统的设计、外部交通疏导系统的设计 临南大街、延陵西路、西瀛里设计众多的出入口，吸引各个来自方向的人流。安放醒目的主入口导示系统 设置大型露天广场 配备大型停车场，上千个机动车和非机动车泊车位、设立的士停靠站 开设购物免费接送巴士 247、平面交通疏导系统的设计、平面交通疏导系统的设计 人流集散关键点设立导示牌、区域平面分布示意图、商户名录；醒目位置（外墙、入口处、自动扶梯口等）设立主力店招牌，吸引和指引消费人群；多楼层空间设置人行天桥，架空封闭通廊连通各商业街区。3、垂直交通疏导系统的设计、垂直交通疏导系统的设计 组织垂直交通疏导工具：设置百多部自动扶梯、电梯、步行楼梯；自动扶梯、电梯合理布置、既方便人群上下流动，又使人流形成环流使店铺门口人流不息。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。45 案例案例2：香港：香港Langham Place 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。46 购物48、购物+休闲休闲+娱乐娱乐+交际交际集中商业空间形态规划设计趋势集中商业空间形态规划设计趋势 世联平台2010/7/6房地产智库 客户目标客户目标 Objectives 物业类型：商业街物业类型：商业街 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。48 1、整体形态的曲折多变、整体形态的曲折多变 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。49 u 室外的商业空间不仅增加营业面积，也有较好的聚集人气的效果，有利于把整个街区的商业氛围连成一体 满足人流驻足，布置适量的休闲座椅与店铺座椅休闲座椅与店铺座椅 商业街内街局部放大为若干小广场内街局部放大为若干小广场，配合户外的卖场49、座椅和景观小品，形成浓郁的休闲氛围，购物之外亦是交往、放松之所购物之外亦是交往、放松之所。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。50 街道内的点式绿化 商铺门口的绿化 风情商业街两边可增加绿化，设置一些座椅、凉亭、花坛、小品等设施，增加商业街的休闲气氛 商业街绿化及异域风情的小品建筑点缀其中，展现社区亲和力商业街绿化及异域风情的小品建筑点缀其中，展现社区亲和力 3、“景观细节化”增加风情体验、“景观细节化”增加风情体验 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。51 统一设计的店铺招牌 统一的商业街设施 统一的建筑细部和标识 4、特色化的统一符号烘托商业氛围、50、特色化的统一符号烘托商业氛围 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。52 案例一：多摩商业街案例一：多摩商业街 u多摩商业街地处东京火车站和东京都立大学之间，随着东京地铁的建设和多摩新城的开发而逐渐形成；u多摩新城距东京15-35公里，从1960开始，至1984年已开发50平方公里，居民近50万人。多摩新城的繁荣使商业得到长足发展，形成了集旅游、零售、餐饮、百货于一身的多摩商业街；u多摩商业街占地面积：40000平方米，建筑面积：20000平方米，经营面积:16000平方米 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。53 案例一：多摩商业街案例一：多摩商业街 平51、面规划特点平面规划特点1.商业空间丰富，人行流线曲折商业空间丰富，人行流线曲折 u避免了传统商业街生硬的行列排布，建筑间关系处理柔和，空间形态富于变化；u建筑形式具有冲击力，人行流线曲折，但非迷宫式布局；世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。54 案例一：多摩商业街案例一：多摩商业街 平面规划特点平面规划特点2.内街开放性佳，竖向规划与平面分层结合内街开放性佳，竖向规划与平面分层结合 u街区尺度由入口向商业街深处逐渐递进，内街开放性增强；u传统商业的竖向规划演变为竖向规划与平面分层相结合，即二、三层的局部可以形成人行回路；世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的52、。55 案例一：多摩商业街案例一：多摩商业街 平面规划特点平面规划特点3.休闲空间增加，建筑层次丰富休闲空间增加，建筑层次丰富 u建筑序列中主动出现标志性建筑，公共空间增加了相当比例的休闲空间及设施，而非纯购物空间；u局部商业一层向内退而形成骑楼，增加了空间层次，使购物空间更加怡人。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。56 案例二：北京苹果街案例二：北京苹果街 u区位：北京CBD核心区东南，距国贸桥600米；住区总建设规模近70万平方米；u商业由苹果商业街和苹果二十二院街组成，建筑面积约8万平方米。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。57 案例二：北京苹53、果街案例二：北京苹果街 平面规划特点平面规划特点1.江南古镇模式江南古镇模式 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。58 案例二：北京苹果街案例二：北京苹果街 平面规划特点平面规划特点2.院的意向院的意向 u中国环院的概念，由三十多个现代院落组成，如：北京的四合院，云南的“一颗印”宅院，江南的“四水归一”天井院。u院的本身包含环绕的概念，屋顶的连续，由一层环绕至二层，创造出连续变化的屋顶空间，创造新的院落形态。u院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过交通组织实现商业人流的引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间54、的可塑性；世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。59 案例二：北京苹果街案例二：北京苹果街 平面规划特点平面规划特点3.“行进式”转变成“驻留式”行进式”转变成“驻留式”p围合式布局使得大多数交易行为在街边完成，增加对沿街面的利用；p建筑划分为与周边环境相结合的小规模体块，使街区生动活泼；p很大程度改变了传统商业形态的运动式、行进式空间，具备较好驻留性的现代商业空间特点明显。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。60 案例中两种由传统型态升级后的现代商业形态可参照度对比案例中两种由传统型态升级后的现代商业形态可参照度对比 多摩商业街多摩商业街 折叠街道与规则55、几何形建筑构成的商业街形态升级 参照性评价：规划形式较为前卫未经市场验证，建筑密度低，设计和商业匹配难度较大 曲折街道与不规则几何形建筑构成的商业街形态升级 参照性评价：土地利用性较好，街区空间富于变化，而交通流线简洁明了 苹果商业街苹果商业街 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。61 特色商业街规划设计趋势特色商业街规划设计趋势 世联平台2010/7/6房地产智库 客户目标客户目标 Objectives 物业类型：写字楼物业类型：写字楼 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。63 了解客户心中的“甲级”，设计产品细节了解客户心中的“甲级”，设计产品细节 56、特征特征 档次档次 所在区位所在区位 建筑规模和体量形象建筑规模和体量形象 配套配套 设备及装修标准设备及装修标准 物业管理服务物业管理服务 甲甲A级级 中心区或城市干线沿线 1）超高层；2）大规模 3）建筑外观极富个性；4）层高大于2.6m 1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；3）车位充裕。五星级设备及装修标准：五星级设备及装修标准：1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；5）宽频网络 6）进口知名品牌备用电源 国际认证知名物管管理 甲甲B级级 中心区或城市干线沿线 57、1）高层 2）中等规模 3）建筑外观个性鲜明；4）层高不小于2.6m 1）1500平方米以上规模商务会所；2）配套齐全且规模适中；3）车位充裕。四星级设备及装修标准：四星级设备及装修标准：1）进口品牌高速电梯，等待时间短；2）部分进口中央空调；3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具；4）3A以上智能化管理；5）宽频网络；6）进口备用电源 知名物管管理顾问，训练有素的甲级物管管理 根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：p 客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准 p58、 甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升 p 应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。64 通过客户需求强化设计要点通过客户需求强化设计要点 硬件配置硬件配置 外外 立立 面：面：玻璃幕墙、灯光工程玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准公共空间装修标准:电电 梯：梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空空 调：调：系统类型、运营方式、计量方式系统类型、运营方式、计量方式 配套设59、施：配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 软件配置软件配置 物业服务：物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：智能化系统：5A智能化智能化 发展商品牌：发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑发展商曾经运作项目口碑 大堂大堂 电梯间电梯间 卫生间卫生间 公共走道公共走道 品质楼宇要素品质楼宇要素 客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源 物业形象关键词物业形象关键词 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。65 案例案例1：嘉里中心60、写字楼部分：嘉里中心写字楼部分 全层出租面积为1，229至2，967平方米 提供综合布线系统，包括CAT3,CAT5电缆，单模式及多模式光纤电缆 架高地板系统 提供DID及ISDN电话线 预留可拆卸层板 四管式供暖，空调及通风系统 独立的二十四小时水冷系统，供客户接驳至电脑设备 高低压两路供电，电量设计为每平方米80伏安 24部客运电梯分布四个使用区域 预留微波通讯设备 备有SMATV系统，客户可接收本地电台，电视台及卫星电视节目 提供紧急电力，以供应客户部分设备使用 超逾700个停车位 电脑化楼宇自动监察系统 世联平台2010/7/6房地产智库 本报告是严格保密的。66 案例案例2：国贸写字61、楼部分：国贸写字楼部分 国贸写字楼由国贸大厦1座、国贸大厦2座、国贸西楼、国贸东楼组成，总建筑面积十七万六千平方米，可出租面积从64平方米到整层1727平方米。国贸大厦2座实现了许多客户所期待的真正智能化办公与管理，空调采用美国进口的管式变频系统，全年提供适宜的室内温度；由多组三类、五类及光纤通讯器材组成的先进的电讯系统为客户进行至跨层、远至越洋的通讯提供了全新的解决方案，令客户与世界时刻保持密切接触。国贸大厦2座配备了先进的4管制VAV HVAC空调系统，确保办公区室温全年舒适宜人。鲜风直接吸入及废气强行排出可确保室内新鲜空气质量。24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务。地下共三层的停车场可提供1,500个停车位，可供租户长期停车及访客计时停车使用。u国贸国贸2号楼号楼22-37层平面层平面 国贸国贸1号楼号楼21-37层平面层平面 世联平台2010/7/6房地产智库 The End 世联平台2010/7/6房地产智库