1、海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879报告框架一、营销目标设定二、市场竞品分析三、营销推广计划1、公寓推广部分2、商业推广部分四、帄面物料展示海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市2、！联系QQ：10535278794个月/75套住宅/230套公寓/51套商铺3亿销售目标3亿销售目标一个极具挑战性的任务海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879目标面前，五大问题亟待解决1、剩余产品类型复杂，推售节奏关系到回笼目标的完成2、住宅及公寓余房结构单一，选择面小，客户具有一定朝向抗性3、自开盘后公寓及住宅未再做集中推广，如何重新炒作4、商铺集中在大面积单位，客户拓展及媒体渠道需改变方向5、市场形势仍不乐观，湖塘价格战下如何突围海量房地产资料下载 房地3、产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879一、宏观政策解读一、宏观政策解读央行：落实差别化住房信贷满足首购家庭需求央行表示，继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设癿支持力度，满足首次购房家庭癿贷款需求。住建部：消除外地户口购房制度性障碍 住建部住房保障司副司4、长张学勤表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房癿制度性障碍，营造比较好癿市场环境。交行等首套房贷利率已恢复基准放贷速度加快 近日我市部分银行首套房贷政策悄然松劢，从此前普遍执行基准利率上浮5%至10%恢复到执行基准利率。央行下调存款准备金率 中国人民银行决定，从2月24号起，下调存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。政策解读一：在紧缩的信贷政策之下，抑制投机投资性购房需求的效果已显现，合理化的购房需求也需要满足，给予合理化购房需求的信贷支持，让市场回归合理的轨道，才是正确的良计之策。政策解读二：让购房户籍制度制度5、的宽松化一方面可以为人民解决实在的困难，另一方面也是让房市市场宽泛化。政策解读三：本市房贷政策的松动，给予本市刚需、首改型客户的信心大增，同时也是一项较为实惠的举措，不仅仅让有住房需求的人满足要求，也是给本市楼市给来回暖的信心。政策解读 四：存款准备金率的小调，让原本紧缩的市场带来回暖的信心，在全球经济局势不明朗的情况下，国内经济结构的调整，是一记良药，同时4000亿资金流入市场，多少会给房市带来点缓和。楼市调控依然不放松但是我们相信：疲软的市场过后，会稳中求进！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全6、震撼升级上市！联系QQ：10535278791796800993878246281572123305001000150020000510152012.26-1.11.2-1.81.9-1.15 1.16-1.22 1.23-1.29 1.30-2.52.6-2.12 2.13-2.19周度常州市商品房住宅签约情况商品房签约面积（万）住宅签约面积（万）商品房签约套数（套）住宅签约套数（套）00.20.40.60.811.205000100001500020000250003000035000400004500050000周度武进区住宅签约情况住宅签约面积（）住宅签约套数1.商品房供求分析1.商品7、房供求分析：春节过后成交量开始上升春节过后成交量开始上升 春节假期是市场的一个隔断期，年后成交量开始逐渐上升，主要原因在春节假期，市场冷淡，节日后生活工作恢复正常，购房需求开始上升。武进区，第七周出现了一个大幅度上升，主要原因是天隽峰、莱蒙城等进行加推，价格优惠较大，而产生成交量的大幅上升。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278790.661.540.42100.190.41.400.511.5205101512.26-1.11.2-1.81.9-1.151.18、6-1.22 1.23-1.291.30-2.52.6-2.122.13-2.19周度常州住宅供求关系周度常州住宅供求关系周度住宅新增面积（万）周度住宅销售面积（万）供求关系比（面积）7.50.42.30002.10246802468101212.26-1.11.2-1.81.9-1.151.16-1.22 1.23-1.291.30-2.52.6-2.122.13-2.19周度武进区住宅供求关系周度武进区住宅供求关系周度住宅新增面积（万）周度住宅销售面积（万）供求关系比（面积）1.9日过后新增住宅面积低于成交面积，主要是春节假期的原因，市场冷淡。从上周开始市场回暖，新增面积开始上升。武进区与9、全市的供求关系一样，前低后高。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787912.26-1.11.2-1.81.9-1.1530%60%90%1.16-1.221.23-1.292.6-2.122.3-2.19银河湾第一城翡翠珑湾新濠澜境白金汉宫银河湾第一城香悦半岛天隽峰龙湖香漫步东方福郡天隽峰1月开盘：大部分销售率集中在30-60%左右2.近期开盘去化分析2.近期开盘去化分析海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n10、 e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 2012年开盘：大部分销售率集中在30%-60%。开盘项目中去化率高主要原因在于，低售价、价格促销幅度大，成交量越高。低价格占在主导地位。区域项目原价（降价前）现价（对外宣传）产品信息下降幅度（%）备注武进天隽峰90005200-620086-170方最后三栋31（实际28%）5200癿低价只是低楼层癿噱头，最高价也幵非6200，实际成交均价在6500左右。钟楼申达林与城70005802元起110-143方特价房20套17（实际3%）最低仅一套，其他6800起武进绿地白金汉宫85004688-568873-11、135方C6栋240套33毛坯价格武进莱蒙城78004400-560031号楼150套，80-180方31无，实际均价约5400新北龙湖香醍伊墅6500（参考原山）5300140-220方空中别墅14开盘价格较低，成交去化50余套海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879010002000300040005000600070008000900011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.2112、2.312.412.512.612.712.812.912.1012.1112.123.2012年常州商品房价格走势预测3.2012年常州商品房价格走势预测探底期探底期春节过后，新一轮更多项目的促销跑量缓慢回升期缓慢回升期促销导致成交量上升，资金问题有所缓和，小幅提升价格预计2012年年初受节假日影响，推案动作较少，价格变化不大。3月开始至整个第二季度，较多在2011年并未降价的本地型开发商项目在资金紧张的情况下将放价跑量，因此今年上半年房价依然会延续低位运行，持续探底，而下半年随着促销的成交回升，价格也可能小幅缓慢提升。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d 13、c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 宏观调控将会长久的持续下去，抑制投机投资性购房需求始终是坚定不移的。宏观调控将会长久的持续下去，抑制投机投资性购房需求始终是坚定不移的。地方政策开始松动，常州首家银行交通银行恢复到执行基准利率，给本地市场带来了回暖的信心。地方政策开始松动，常州首家银行交通银行恢复到执行基准利率，给本地市场带来了回暖的信心。政策的松动，春节假期过后市场成交量的上升，给予整个市场回暖带来了一个积极的信号。目前市场的成交量上升，主要原因在于低价入市、打折促销。下降幅度越大的楼盘成交量也就越高。4.宏观市场总结政14、策的松动，春节假期过后市场成交量的上升，给予整个市场回暖带来了一个积极的信号。目前市场的成交量上升，主要原因在于低价入市、打折促销。下降幅度越大的楼盘成交量也就越高。4.宏观市场总结海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879二、公寓市场分析二、公寓市场分析本案本案新城SOHO新城SOHO莱蒙城莱蒙城亚太财富中心亚太财富中心万泽国际万泽国际武进购物中心商圈武进购物中心商圈项目在武进乐购商圈范围内，地处武进区项目在武进乐购商圈范围内，地处武进区中心城区，商业配套齐全15、，地段价值明显。中心城区，商业配套齐全，地段价值明显。项目产品层高(米)主力面积开盘均价（元/）装修标准产权新城公馆SOHO商务公寓5.2（LOFT）502011.96500毛坯40年万泽国际酒店式公寓平层3Loft5.55502009.1280001500元70年莱蒙城酒店式公寓2.8452010.170001200元70年亚太财富中心商务公寓平层3Loft5.2522009.75200毛坯40年1.公寓竞品分布格局1.公寓竞品分布格局海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：116、0535278792.区域供求分析：存量高、竞争压力大2.区域供求分析：存量高、竞争压力大99152351107620916537416327233020040060080010001200武进区公寓市场供应量情况未售已售 区域内小公寓产品存量共有962套、竞争压力大。受宏观调控影响、抑制投机投资性购房需求，小公寓受到的影响较大，去化速率慢。项目入市时间销售速度（月/套）未来销售计划新城公馆SOHO2011.9.1220预计下个季度会有开盘计划莱蒙城2010.114目前开发商重点在住宅项目上，公寓后期没有开盘计划万泽国际2009.1225已是尾盘项目，后期没有开盘计划。亚太财富中心2009.717、31已是尾盘项目，后期没有开盘计划。糖果公寓2011.9.2438预计三月会有开盘计划海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10518、3527879 本项目位于武进区区中心位置，地处武进乐购商圈内，地段价值明显。本项目位于武进区区中心位置，地处武进乐购商圈内，地段价值明显。区域内小公寓存量高，共有962套，竞争压力大区域内小公寓存量高，共有962套，竞争压力大。周边几个项目，近期都没有加推计划，给予本案近期的开盘带来优势。周边几个项目，近期都没有加推计划，给予本案近期的开盘带来优势。公寓产品中，价格是核心竞争力之一，地段让产品价值的提升力更高，其它周边几个项目都无法比及。公寓产品中，价格是核心竞争力之一，地段让产品价值的提升力更高，其它周边几个项目都无法比及。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f19、 d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879项目项目总建（万）开盘时间新推产品类型新推体量（万）新推体量（套数）主力面积成交均价（元/）销售状况（销售率）备注新濠澜境111.8高层 1.5915678-127530066（42%）首推4#天隽峰402.10高层1.81361041626600（报价5200-6200）100（74%）加推15#天隽峰402.14高层6.3528821676300（报价5200-6200）219（41%）加推18#、19#莱蒙城1002.20高层3.834180-1405200336（98%）33#20、31#新城域452.23高层2.627580-1305300201（75%）27#、30#三、住宅市场分析三、住宅市场分析1.武进市场1-2月开盘分析1.武进市场1-2月开盘分析0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%010020030040050060070012年1-2月月度开盘成交情况推案量成交量销售率 2月份开盘的项目成交量突破百套，成交率都在50%以上。降价幅度越大的楼盘成交套数也越高，莱蒙城的去化率更是接近了100%。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全21、震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879项目SWOT分析项目SWOT分析优势：项目位于武进区中心位置，地段价值明显，周边商业配套齐全、交通便利。小型综合体项目、产品丰富、业态齐全。威胁：周边竞品项目较多，纷纷打价格战。宏观调控抑制投资投机性购房22、需求，小公寓产品受影响较大劣势：临近马路，比较嘈杂。体量小，规模、景观、社区配套等一系列与周边大中型项目不可比。户型面积偏大、实用性不强。机会：传言武进乐购搬迁，万达有意向拿武进乐购的地块，如果万达能够进驻、周边将会更为繁荣，商业价值提升更高。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 周边住宅产品较多，本案竞争优势为强势的在于地段价值。周边项目打折促销、低价起售，纷纷打起价格战，对本项目加推有较大影响。周边项目的成交量上升主要原因在于低价起收、大优惠的打折促销23、到导致的。说明区域内市场只要价格有足够的吸引力，蓄客不困难。住宅市场总结住宅市场总结海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879项目整体市场总结及后期预判 宏观调控的不松懈，抑制投机投资性住房需求，是长久的。投资性住宅将会长时间处于一个打压期。本项目地处武进区核心，地段价值明显，未来晋陵南路的贯通，地铁线路经花园街将会对整个区域发展带来更大的价值。春节过后、市场逐渐好转、武进区的几个楼盘纷纷降价促销、效果明显。低总价、打折促销、高成交量的一个趋势短期内将会是不变的24、。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879糖果公寓公寓营销策略糖果公寓公寓营销策略以专业之名，解你所惑以专业之名25、，解你所惑海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879一、三大产品余房梳理一、三大产品余房梳理海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792#住宅余房梳理（2.20销控统计，余房总量752#住宅余房梳理（2.20销控统计，余房总量75套）套）23套23套6套6套11套11套11套11套楼栋面积总量剩余量存量占比楼栋面积总量剩余量存量占26、比2#住宅73.69562938.7%119.03561520%95.0856912%81.9562229.3%12套12套海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278793#公寓余房梳理（2.20销控统计，余房总量2303#公寓余房梳理（2.20销控统计，余房总量230套）套）楼栋面积总量剩余量存量占比楼栋面积总量剩余量存量占比3#公寓59.9526135.7%56.03-56.462693.9%49.21-50.4639020890.4%171套171套37套3727、套 房源大都在西侧，客户抗性较大，选择余地不多公寓余房集中在高楼层（20F30F）海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278791#1#武进南大街商铺余铺梳理武进南大街商铺余铺梳理（2.20销控统计，余铺总量51（2.20销控统计，余铺总量51套）套）楼栋总量剩余量存量占比楼栋总量剩余量存量占比1#商铺1185143.2%余铺面积大都偏大，总价较高，大客户拓展成难点。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货28、到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278791#商铺14%2#住宅21%3#公寓65%总存量占比总存量占比1#商铺2#住宅3#公寓1#商铺60%2#住宅15%3#公寓25%总销售额占比总销售额占比1#商铺2#住宅3#公寓3亿销售目标中，230套公寓存量最大，而商铺销售额的完成却是目标完成的关键。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792012年整体销售策略2012年整体销售策略“分段式销售”“分段式销售”3-4月公寓销售先行3-29、4月公寓销售先行 5-6月份商业销售集中推广5-6月份商业销售集中推广 住宅销售穿插其中住宅销售穿插其中销售策略具体说明：销售策略具体说明：针对商业、住宅、公寓三种不同类型余房，我们将采用“分段式销售”；因在整个余房结构中，公寓余量最大，公寓销售将是重中之重。我们建议从2012年3月份开始，实施强有力的营销策略及活动，确保在3月-4月这传统销售旺季能够集中去化难度较大的公寓房，确保公寓完美清盘，减轻销售压力。商业因为产品特殊性及销量高，我们建议从5月份开始能够集中商业推广，全力助力商业销售。而住宅因优势明显，它的销售将穿插在公寓及商业销售过程中循序进行！先易后难，销售为先，回笼为王先易后难，销30、售为先，回笼为王海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879二、糖果公寓营销策略二、糖果公寓营销策略二二海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879实实现现目目标遇到标遇到的最大的最大难点？难点？销销售售目目标分解标分解我我们们的的解决策略解决策略营营销销构构想思路想思路海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.31、f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792012年公寓销售模式2012年公寓销售模式小步快跑，周周小开盘小步快跑，周周小开盘 保持“短、帄、快”快销模式保持“短、帄、快”快销模式 以“周”为周期，积累客源以“周”为周期，积累客源 每周末进行一次小型认购、聚集人气每周末进行一次小型认购、聚集人气写在目标分解之前写在目标分解之前2012年整个房地产市场前景并不明朗，风雨飘摇的楼市，快进快出，尽早抓住客户，才是上佳之策。区别以往的“月度集中开盘”，我们以“周周小开盘”的“短时间效应”避免蓄客战线拉长，及时抓住意向客源，并聚集强盛32、周末人气，周周热场避免蓄客战线拉长，及时抓住意向客源，并聚集强盛周末人气，周周热场。快销模式具体阐述：快销模式具体阐述：海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879公寓销售目标分解公寓销售目标分解备注：以上仅为公寓目标分解备注：以上仅为公寓目标分解此两月公寓销售压力较大，在观望的买方市场形势下，唯有突破性的策略，才能实现销量的突破。此两月公寓销售压力较大，在观望的买方市场形势下，唯有突破性的策略，才能实现销量的突破。从图表可见：从图表可见：海量房地产资料下载 房地33、产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879实现目标遇到的最大难点？实现目标遇到的最大难点？没有足够的来人量！没有足够的来人量！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879当下最迫切、最紧要的任务当下最迫切、最紧要的任务如何增加来人量？如何增加来人量？客源分析寻找客源吸引客源锁定客源客源分析寻找客源吸引客源锁定客源我们的解决思路：我们的解决思路：海量房地产资34、料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278791.客源分析1.客源分析海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879客源区域分析客源区域分析81%2%6%1%4%6%武进区新北区天宁区戚墅堰区钟楼区外地1、客户来源客户来源成交客户80%以上分布在武进区，整体上与所有办卡客户分布类似。武进区武进区新北区新北区天宁区天宁区戚墅堰区戚墅堰区钟楼区钟楼区外地35、外地合计合计231516213162832011年开盘成交客户区域分析2011年开盘成交客户区域分析海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792、乡镇客户分析2、乡镇客户分析2011年开盘成交客户区域分析2011年开盘成交客户区域分析武进乡镇客户成交数量为121套，占武进总成交量中的比例为52%。其中乡镇客户有97个，占武进总成交客户的比例为51%。乡镇客户是成交主力武进乡镇成交客户中，位于前5名的乡镇是洛阳、前黄、礼嘉、横林和遥观。洛阳、前黄、礼嘉、横林和遥观36、。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879营销启示：营销启示：寻找客源寻找客源20122012年客户拓展区域重点年客户拓展区域重点“仍以武进区为重心，加大对洛阳、前黄、礼嘉、横林、遥观等主力乡镇的“仍以武进区为重心，加大对洛阳、前黄、礼嘉、横林、遥观等主力乡镇的拓展投入，同时扩大对天宁区、钟楼区两大城区的广告宣传和渠道扩充。拓展投入，同时扩大对天宁区、钟楼区两大城区的广告宣传和渠道扩充。既然是重点区域，就不能轻易松懈或放弃对本区域客户的关注。做到有效区域内客户37、“一个都不能少”！同时在主力区域“众人分羹”，竞争极度激烈的情况下，试着拓宽新的区域，寻找新客源，未尝不是一个好办法。抓重心，不放松！市场在变，我们更应灵活应变！抓重心，不放松！市场在变，我们更应灵活应变！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792011年开盘成交客户置业目的分析2011年开盘成交客户置业目的分析81%0%14%5%公寓购买目的公寓购买目的投资自住投资兼自住办公从公寓客户置业目的来看，投资、投资兼自住的比例占到80%，而投资目的当从公寓客户置业38、目的来看，投资、投资兼自住的比例占到80%，而投资目的当中，大多数客户是以出租和抗通胀为目的!中，大多数客户是以出租和抗通胀为目的!海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879营销启示：营销启示：吸引客源吸引客源我们的媒体诉我们的媒体诉求是否合乎客户所想，不容忽视求是否合乎客户所想，不容忽视“投资价值”的宣传和引导！“投资价值”的宣传和引导！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销39、策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792011年开盘成交客户年龄层次分析2011年开盘成交客户年龄层次分析核心客户：3545岁，投资客户核心客户：3545岁，投资客户补充客户：2535岁，过度兼投资补充客户：2535岁，过度兼投资偶得客源：20岁左右，自住客源偶得客源：20岁左右，自住客源核心层客源年龄集中在35-45岁之间，经济能力较核心层客源年龄集中在35-45岁之间，经济能力较好！对此年龄段客源接触好！对此年龄段客源接触媒介渠道的研究，将非常媒介渠道的研究，将非常有利于我们选择有针对性有利于我们选择有针对性的合适媒体进行投放。的合适媒体进行投放。海量房地产资料下载 房地产商40、域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879营销启示：营销启示：吸引客源吸引客源媒体渠道上我们要选择35-45媒体渠道上我们要选择35-45岁年龄段客岁年龄段客源接触频率较多、关注度较高的载体！源接触频率较多、关注度较高的载体！只选对的媒体！只选对的媒体！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879置置业业目目的分析的分析总结总结年年龄龄分分析总结析总结区区域域41、分分析总结析总结客客户户分分析总结析总结坚持抓住坚持抓住80%80%，挖掘挖掘2 20%0%！只只选选对对的媒体！的媒体！媒体诉求媒体诉求合合乎乎客客户所想！户所想！寻找客源寻找客源吸引客源吸引客源吸引客源吸引客源海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879如何抓住80%，挖掘20%？如何抓住80%，挖掘20%？2.寻找客源2.寻找客源海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大42、全震撼升级上市！联系QQ：1053527879我们先看一组图片我们先看一组图片海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879来自万科的诱惑 主动主动走出去接触客户走出去接触客户 不不常规常规很惊艳很惊艳 了解客户的了解客户的需求需求、传播产品的、传播产品的信息信息 看房人数的看房人数的多多 形式形式创新创新 吸引吸引很大很大海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市43、！联系QQ：10535278792012年我们推出2012年我们推出流动式营销流动式营销针对80%的主力客源针对80%的主力客源海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879【流动 模式 内容】【流动 模式 内容】A.以特色巴士或面包车为包装，制作成“移动售楼处”；A.以特色巴士或面包车为包装，制作成“移动售楼处”；B.它将承载B.它将承载“项目宣传”、“巡展吸引”、“项目宣传”、“巡展吸引”、“正常接待”“正常接待”三项功能，三项功能，仿若“移动售楼处”仿若“移动44、售楼处”。C.“移动售楼处”将在销售人员的陪同下，。C.“移动售楼处”将在销售人员的陪同下，走进乡镇、走进社区、走进市区，与客户亲密接触。走进乡镇、走进社区、走进市区，与客户亲密接触。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879活动建议：外场活动活动建议：外场活动1、定点巡展（每周二、周四）1、定点巡展（每周二、周四）活动内容：置业顾问主动出击，寻找客户，并派发邀请函置业顾问主动出击，寻找客户，并派发邀请函活动目的：扩大项目知名度，树立项目形象扩大项目知名度，树立45、项目形象活动创新活动创新：1）流动销售利用流动销售车进行现场预约2）1）流动销售利用流动销售车进行现场预约2）定点乡镇专项优惠定点乡镇专项优惠费用预算：2000元费用预算：2000元海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879活动建议：外场活动活动建议：外场活动2、客户邀请会（每周五）2、客户邀请会（每周五）活动内容：节目表演，项目介绍、派发邀请函，邀请客户到现场参加活动节目表演，项目介绍、派发邀请函，邀请客户到现场参加活动活动目的：扩大项目知名度，树立项目形象扩46、大项目知名度，树立项目形象活动创新：1）定向优惠派报、易拉宝，推广定向优惠（限时限区域客户）2）客户邀请派发活动邀请函1）定向优惠派报、易拉宝，推广定向优惠（限时限区域客户）2）客户邀请派发活动邀请函费用预算：10000元费用预算：10000元注：巡展与客户邀请会每周锁定一个乡镇，力求挖深、挖透、挖广注：巡展与客户邀请会每周锁定一个乡镇，力求挖深、挖透、挖广海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879从而，“流动式营销+坐销模式”从而，“流动式营销+坐销模式”双剑47、齐下，双剑齐下，将派单、巡展进行到底，成功吸引客户，赢得市场关注。将派单、巡展进行到底，成功吸引客户，赢得市场关注。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：105352787980%80%主力客源主力客源移移动动售售楼处楼处外场吸引外场吸引内场特色内场特色SPSP聚集人气聚集人气海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879活动建议：暖场活动活动建议：48、暖场活动1、3月8日女人节1、3月8日女人节活动内容：女性美容、养生讲座，到场女性客户获赠鲜花一支，发布3月8日专项优惠女性美容、养生讲座，到场女性客户获赠鲜花一支，发布3月8日专项优惠活动目的：增加女性客户对项目好感度，吸引人气增加女性客户对项目好感度，吸引人气活动创新：1）定制优惠女教师、女医生、女护士凭有效证件享受额外优惠（限3.83.11）2）定制礼品糖果礼包（与项目名契合）1）定制优惠女教师、女医生、女护士凭有效证件享受额外优惠（限3.83.11）2）定制礼品糖果礼包（与项目名契合）费用预算：3000元费用预算：3000元海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w49、.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792、果粉PK赛2、果粉PK赛（针对年轻客户）（针对年轻客户）活动内容：iphone手机游戏比赛，获胜者获得IPOD一部iphone手机游戏比赛，获胜者获得IPOD一部活动目的：吸引年轻客户，传达项目信息吸引年轻客户，传达项目信息活动创新：1）所有参赛者获得糖果公寓优惠券一张2）一等奖获得者除获得奖品奖励，还可获得推荐新客户奖励翻倍机会1）所有参赛者获得糖果公寓优惠券一张2）一等奖获得者除获得奖品奖励，还可获得推荐新客户奖励翻倍机会费用预算：7000元费用预算：7000元海量房地产资50、料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278793、社团/商会交流会（针对投资客户）3、社团/商会交流会（针对投资客户）活动内容：邀请各社会社团及商会负责人组织联谊活动，由售楼处提供场地（类似客户生日会）邀请各社会社团及商会负责人组织联谊活动，由售楼处提供场地（类似客户生日会）活动目的：针对投资客户，提升客户购房信心，阐述项目价值针对投资客户，提升客户购房信心，阐述项目价值活动地点：售楼处活动创新：1）各社团及商会负责人寻找，寄发邀请函，并进行电话追踪2）成员邀请负责人提供名单并51、发出号召，项目负责提供服务1）各社团及商会负责人寻找，寄发邀请函，并进行电话追踪2）成员邀请负责人提供名单并发出号召，项目负责提供服务费用预算：6000元费用预算：6000元海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879活动内容：节目表演、客户抽奖、荐客令发放节目表演、客户抽奖、荐客令发放活动目的：回馈已购客户，促进老带新回馈已购客户，促进老带新活动地点：湖塘红磨坊湖塘红磨坊客户答谢会客户答谢会活动创新：1）回馈方式红磨坊高质量的演艺节目，提升项目档次1）回馈方式红52、磨坊高质量的演艺节目，提升项目档次2）荐客征集老客户自愿报名推荐新客户，领取荐客令2）荐客征集老客户自愿报名推荐新客户，领取荐客令费用预算：20000元费用预算：20000元活动建议：大型月度活动活动建议：大型月度活动海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879新城内部资源的利用新城内部资源的利用1、文化宫万博百货内定点派单/展台咨询2、怀德路万博广场客户信息共享3、增加怀德路万博围挡户外的投文化宫万博百货内定点派单/展台咨询2、怀德路万博广场客户信息共享3、增加53、怀德路万博围挡户外的投放增强线下媒体投放增强线下媒体投放1、加大夹报投放区域、加大夹报投放区域2、扩大社区派单投放区域2、扩大社区派单投放区域3、增加天宁区、钟楼区电梯广告的投入3、增加天宁区、钟楼区电梯广告的投入关于天宁区、钟楼区两大城区拓展的建议关于天宁区、钟楼区两大城区拓展的建议针对20%的其他区域针对20%的其他区域海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879选择怎样合适的媒体渠道及扩充？选择怎样合适的媒体渠道及扩充？3.吸引客源3.吸引客源（媒体渠道）（54、媒体渠道）海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879户外户外主要线上媒体主要线上媒体主要线下媒体主要线下媒体报纸报纸围墙围墙夹报夹报短信短信网络网络注：代表该媒体所发挥的效果注：代表该媒体所发挥的效果海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879020406080100120获知渠道分析获知渠道分析成交客户的认知渠道依次为户外、短信、55、路过附近、朋介、派单、报纸为主；其中户外广告中，80%以上是看到乐购旁的户外广告牌；短信在每次投放新的低价或起价信息和开盘信息时，客户量有所增加；报纸是以扬子晚报的夹报效果最好。2011年开盘成交客户认知渠道分析2011年开盘成交客户认知渠道分析海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792012年我们总体的媒体策略：2012年我们总体的媒体策略：户外、围挡等线上媒体仍继续发挥主力作用;户外、围挡等线上媒体仍继续发挥主力作用;减少/降低报纸、电视两大媒介的投入;加56、大和深化线下媒体的拓展，以“点对点”的针对性加大和深化线下媒体的拓展，以“点对点”的针对性营销突破销量。营销突破销量。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879新形势下，对于渠道、媒体建设，是否我们只能按部就班？难道已无计可施？新形势下，对于渠道、媒体建设，是否我们只能按部就班？难道已无计可施？NONO海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10557、3527879线下渠道建设建议线下渠道建设建议建立项目专题网页，链接至各大网络媒介第一时间发布最新信息与时尚酒吧、婚纱摄影、4S店等单位携手，扩大产品传播面，建立项目展示新渠道建立项目专题网页，链接至各大网络媒介第一时间发布最新信息与时尚酒吧、婚纱摄影、4S店等单位携手，扩大产品传播面，建立项目展示新渠道21海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 建立项目专题网页建立项目专题网页1.为方便网民们更直接、更快捷的接触项目，我们推出“糖果公寓”专题网页，此网站功58、能推出“糖果公寓”专题网页，此网站功能主要包括产品核心卖点展示、样板房实景视频赏析、客户活动纵览、团购预订、看房预约及主要包括产品核心卖点展示、样板房实景视频赏析、客户活动纵览、团购预订、看房预约及个人信息登记等等个人信息登记等等，从而在第一时间让客户真实、快捷的全面了解项目。2.同时将该专属网页链接至所有主流网络媒体，如搜房网、常州房地产信息网、HOUSE365等，与本案网络广告无缝衔接，多方面渗透项目信息。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879 与4S店59、婚纱摄影等资源携手，建立项目展示新渠道与4S店、婚纱摄影等资源携手，建立项目展示新渠道多方面了解意向客源业余生活接触场所或频繁出没地等，如银行、4S店等，充分取得与这些资源的合多方面了解意向客源业余生活接触场所或频繁出没地等，如银行、4S店等，充分取得与这些资源的合作机会，能够在人员密集处，利用作机会，能够在人员密集处，利用如产品手册、产品派报、产品X展架、易拉宝或LED如产品手册、产品派报、产品X展架、易拉宝或LED屏字幕等媒介屏字幕等媒介进行产品展示，进行产品展示，主要资源有:主要资源有:时尚酒吧、高端理发店4S店、高端汽车美容店13婚纱摄影店大型购物商场4银行、电影院/大剧院2海量房地60、产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879怎样的媒体诉求触动客户？怎样的媒体诉求触动客户？4.吸引客源4.吸引客源（媒体诉求）（媒体诉求）海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879我们先回顾一下之前的出街广告我们先回顾一下之前的出街广告围墙广告海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e 61、t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879延续之前延续之前OR全新改变全新改变思考思考媒体诉求是应媒体诉求是应海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879再次审视产品价值再次审视产品价值1 1.核心价值核心价值1 1黄金黄金地段地段2 2.核心价值核心价值2 2配套配套完善完善3 3.核心价值核心价值3 3金牌金牌户型户型4 4.核心价值核心价值4 4品牌品牌护航护航 坐拥武进最繁华商业圈 处于湖塘乐购商业中心 畅享5分钟便捷62、配套繁华生活圈 乐购、大统华、八佰伴、武进购物中心等时尚生活所需齐全相伴50-60面积适中多功能性，宜住、投资、宜办公低总价，轻松入住新城集团 中国地产20强好口碑，龙城市民首选开发企业20年开发经验，值得信赖海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879价值核心关键词/市场吸引点：价值核心关键词/市场吸引点：地段、小户型、低总价地段、小户型、低总价海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地63、产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879我们发现我们发现地段、小户型、低总价地段、小户型、低总价这三点产品价值关键词依然是当下最具吸引力的核心，同时我们从目前已成交客户对项目的价值点分析来看，这三点产品价值关键词依然是当下最具吸引力的核心，同时我们从目前已成交客户对项目的价值点分析来看，地段、小户型、低总价地段、小户型、低总价为主要价值认可点，印证我们的总结！为主要价值认可点，印证我们的总结！所以，我们建议：后期的推广，我们将依然紧抓这三个项目卖点，媒体诉求也将以这三个卖点为主来进行推广。但我们会增强对投资价值的宣导！会增强对投资价值的宣导！媒体诉求媒体诉求海量房地产资料下载64、 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879投资投资价值价值宣导宣导小户型，低首付、低月供强调低投资门槛突出大市场情况下的“抄底时机”针对针对公公寓房推寓房推售售，会进一步加其，会进一步加其投资投资价值的宣传，价值的宣传，利用目前市场情况下的“抄利用目前市场情况下的“抄底底”价价格，超低首付及月供，吸引部分投资客，促进公寓房销售。格，超低首付及月供，吸引部分投资客，促进公寓房销售。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到65、付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879地段低总价地段低总价投资投资价值价值突出低首付，低月突出低首付，低月供的入伙条件紧抓“乐购旁”、“武进南大街”的地段价值供的入伙条件紧抓“乐购旁”、“武进南大街”的地段价值突出目前市场情况突出目前市场情况下的抄底时机下的抄底时机后续诉求重点后续诉求重点海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278795.锁定客源5.锁定客源现场执行及价格现场执行及价格海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t 66、p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278791.销售说辞产品引导1.销售说辞产品引导现场执行现场执行公寓余房大都在西侧，客户抗性较大；所以现场执行上应主力解决西边户的问题！公寓余房大都在西侧，客户抗性较大；所以现场执行上应主力解决西边户的问题！说辞大纲：说辞大纲：西边户通风采光好 建筑材料决定西边户受西晒的影响已经越来越小 西晒时间有限，一年的西晒时间也就20多天，一天不超过2小时 西边户性价比高西边户性价比高2.销控策略2.销控策略 东边房源暂时销控，主力销售西边3.余房价差引导3.余房价差引导 加大东边与67、西边的价格差距，凸显西边户价格优势及性价比4.促销策略4.促销策略 买西边户享受100元/100元/额外额外装修基金装修基金，其他房源不享受！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879糖果公寓价格建议糖果公寓价格建议项目项目开盘时间开盘时间交付时间交付时间交通交通配套配套地段地段成交均成交均价价营销措营销措施施去化套数去化套数龙德花园2012.1.72013.125800元/特价房11御城2011.10.222013.126165元/购房95折优惠75天隽峰2068、12.2.142013.126500/元/（报价:5200-6200)特价房219莱蒙城2012.2.202013.12花园街商圈5700元/（报价：4400-5600）特价房319新城公馆SOHO2011.102013.花园街商圈6500元/1万抵2万，一次性付款92折，按揭95折40糖果公寓2011.9.242013.3乐购商圈一口价海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879商铺营销策略海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d 69、c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879商铺余量分析：从铺位数量看，在2个多月去化率逾45%，去化状况良好；但结合面积去化率对比，可看出去化铺位整体以小户型居多，其中尤其以1、2、4楼最为明显楼层楼层1 11 12 23 34 4铺位总数铺位总数23233838353515157 7去化铺位去化铺位1010131319199 93 3去化率去化率43.5%43.5%34.2%34.2%54.3%54.3%60.0%60.0%42.85%42.85%总计去化总计去化46.6%46.6%楼层楼层1 11 12 23 34 4总面积总面70、积3828.993828.994422.84422.85359.975359.974373.364373.363672.553672.55去化面积去化面积738.09738.092941.182941.181349.261349.262742.592742.591010.21010.2去化率去化率19.3%19.3%66.5%66.5%25.2%25.2%62.7%62.7%27.5%27.5%总计去化总计去化40.54%40.54%第一部分：商铺情况分析第一部分：商铺情况分析1、整体去化统计：前期销售状况良好，但去化产品基本集中于小面积产品1、整体去化统计：前期销售状况良好，但去化产品基本集71、中于小面积产品海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278792、余房情况统计：套数与面积占比交叉比较，小面积数量多，但大面积整体占比多。2、余房情况统计：套数与面积占比交叉比较，小面积数量多，但大面积整体占比多。地下一层：13套25%一层：16套30.80%二层：13套25%三层：7套13.40%四层：3套5.70%套数占比套数占比地下一层一层二层三层四层18.30%14.10%30.40%17.50%19.70%面积占比面积占比地下一层一层二层三层四层剩余房源共572、2套房源，按套数比分析，剩余房源数量较多的为一层，其次为地下一层与二层剩余房源数量较多的为一层，其次为地下一层与二层；剩余房源面积占比统计，剩余房源套数最多的一层面积占比并不高，除二层剩余房源面积占比较高位，其他楼层房源面积占比基本相当其他楼层房源面积占比基本相当。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879余房主要集中在60-100与100200之间商铺余量最大，占总套数的61.5%；余房主要集中在60-100与100200之间商铺余量最大，占总套数的61.5%73、；5001000的铺位也占余房总套数的9.6%，1000以上铺位1套。余房主要集中在100-300万之间，占总套数的47%；600万以上的铺位也占总套数的19.1%。3、余房结构分析：剩余产品套数集中在60100，100200，总价集中在100300万占47%，3、余房结构分析：剩余产品套数集中在60100，100200，总价集中在100300万占47%，500万800万共占39%，单价不低，总价较高。500万800万共占39%，单价不低，总价较高。11.5%26.9%21.2%13.5%13.5%13.5%5.8%价格区间比例价格区间比例100以下100200万200300万300400万474、00600万600800万9002000万11.5%28.8%32.7%7.7%3.8%3.8%9.6%1.9%面积区间占比面积区间占比60以下6010010020020030030040040050050010001000以上海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879余如上图所示，余房单价在1万以下的只占7%，主要集中在2-4万之间，占总套数的56%；5-6万之间的铺位也占14%。余房单价分析3,7%10,23%11,25%14,31%0,0%6,14%1万以75、下1-2万2-3万3-4万4-5万5-6万3、余房价格统计：单价分布集中与24万之间，56万产品也占有一定比例。3、余房价格统计：单价分布集中与24万之间，56万产品也占有一定比例。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879余房总结:余房总结:项目前期销售状况良好，但去化产品基本集中于小面积产品；剩余商铺数量以1、1楼最多，2、3、4楼剩余数量虽少但剩余商铺面积偏大，总体量占较高；小面积数量多，但大面积整体占总校面积比例大剩余商铺总价100万300万，,500万76、800万价格区间产品占比最大。小面积套数多，大面积商铺占总销面积比例大，单价不低，总价较高，投资门槛高，客源面窄，去化速度慢小面积套数多，大面积商铺占总销面积比例大，单价不低，总价较高，投资门槛高，客源面窄，去化速度慢海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879基于剩余产品机构分析的营销启示：基于剩余产品机构分析的营销启示：小面积套数多，大面积总销高，两者之间在营销策略上不能有所偏颇，否则营销目标难以完成所以，我们换种角度，以项目整体的角度，结合所以，我们换种角度77、，以项目整体的角度，结合剩余产品特点，有的放矢！剩余产品特点，有的放矢！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879第二部分：营销策略第二部分：营销策略一、策略思考：一、策略思考：追求高去化唤起投资欲吸引更多人价值认同扩大客源面降低小面积产品门槛短期快速升值突破大面积产品长期稳定回报特殊群体锁定定向挖掘针对性渠道降低门槛海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！78、联系QQ：1053527879二、策略制定：二、策略制定：一、一、炒炒作作；二、二、降降低低；三、三、挖挖掘掘全面炒作：全面炒作：从项目价值的包装、短期实现升值的利益等层面，全面炒作，唤起客户的购买欲望；降低门槛：降低门槛：面对大面积、中小面积商铺制定针对性策略，降低投资准入门槛，让更多人能够进入；深度挖掘：深度挖掘：对特殊群体客源、前期客源以及万博旗下其他项目客源的深度挖掘，有效增加来人。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879A、地段价值：A、地段价值：反79、右倾创富不保守，站稳“核心”最重要反右倾创富不保守，站稳“核心”最重要武进主城，大常州南翼的商圈核心所在，湖塘乐购商圈，武进商圈核心的核心。武进南大街，地段价值的表现应该细分为一下四点：a、核心的地位不会动摇；b、商圈吸附力的剧增；c、消费习惯的保障；d、中心资源的稀缺。1、全面炒作1、全面炒作项目价值炒作项目价值炒作四场运动，赶超财富增长奇迹海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879B、快速增值：B、快速增值：大跃进洞察先机，拔得头筹才是硬道理大跃进洞察先机，80、拔得头筹才是硬道理湖塘乐购搬迁、万达正在武进积极看地，市政府准备将万达引进武进主城区等信息虽为经政府部门证实，但是业内、市民已经开始接受到信息，通过网络、夹报等媒体，进行透露，案场说辞进行引导，让巨大的市场利好信息刺激客户。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879C、高效团队：C、高效团队：高保障节节攀升，稳步推进才能踞高峰高保障节节攀升，稳步推进才能踞高峰商铺，越用越值钱！当选择投资时，你会买那些一直经营不好的店铺吗？显然不会，即使这个铺子当时销售的时候是天81、价，一旦经营不好，那后期就失去了升值空间，甚至连它开始的售价也无法保障。武进南大街，专业的招商团队，结合合理、科学的业态规划，让铺子“动”起来，形成良性循环，保障铺子的升值空间！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879D、科学营运：D、科学营运：促生产科学营运，促进财富更有效率的增长促生产科学营运，促进财富更有效率的增长常州进入大商业时代，赚钱，您准备好了吗？选择投资，要看，要比，更重要的，是要找到保障商铺生财的源头！成功的运营，商业地产地产的命脉所在，脱离了82、成功运营，商铺将没有价值，您愿意看到自己的投资凭空蒸发吗？武进南大街，科学、专业的商业地产运营团队，为您的投资保驾护航，保障您的财源所在！海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879目前商业地产的泡沫是大量存在的，按照正常的租金与投资比，年56%的投资回报已经属于商业运营中的成功者，而目前在国内，年回报率低于8%，都已经不能吸引投资者了。相比于长期的投资回报，收回投资并实现盈余相比，商业地产投资者更看重的还是物业价值的短期增值，从而实现财富的快速攀升，以及尽快兑现83、，所以，我们还是需要制造短期增值回报的“现象级”表现，才能打动投资者，从而炒热项目。带租约销售三年返祖未售商铺能够成功未售商铺能够成功招商者，以相应租约及回报签订购房合同；年回报9%，每年递增一个点，指定铺招商者，以相应租约及回报签订购房合同；年回报9%，每年递增一个点，指定铺位方能享受租金补位方能享受租金补贴，避免前期客户纠纷。贴，避免前期客户纠纷。内部价炒作内部价炒作推出限量员工内部价格铺位，并限制推出限量员工内部价格铺位，并限制最高价位，鼓励员最高价位，鼓励员工寻找下家，适当炒房工寻找下家，适当炒房升值炒作升值炒作1、全面炒作短期升值炒作1、全面炒作短期升值炒作商业的源头在于“炒”海量房84、地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879降降低投低投资资门槛门槛小面积、高总价产品小面积、高总价产品每周一套特价金铺制定铺位一口价大面积、内部格局大面积、内部格局不佳产品不佳产品产权分割，集中出租格局改动，降低面积2、降低投资门槛2、降低投资门槛海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879内部格局重新划分，一内部格局重新划分，一分为二，85、规则部分、小分为二，规则部分、小面积商铺价格可以做高，面积商铺价格可以做高，不规则、大面积部分价不规则、大面积部分价格可以降低，整体保持格可以降低，整体保持帄衡的基础上，降低投帄衡的基础上，降低投资门槛！资门槛！产权分割，多个产权人共有，后期统一招租、运营，降低单个客户投资门槛产权分割，多个产权人共有，后期统一招租、运营，降低单个客户投资门槛降低门槛降低门槛海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278793、客户资源深度挖掘：3、客户资源深度挖掘：针对剩余商铺面积大、86、总价高的现状，加大特殊群体客群挖掘、现有资源针对性利用针对剩余商铺面积大、总价高的现状，加大特殊群体客群挖掘、现有资源针对性利用特殊群体有购买需求的品牌商家事业机关人员乡镇企业主目标客户现有资源前期成交客源前期未成交客源万博旗下其他项目客户资源海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879信息发布信息发布帮助招商帮助招商专业群内专业群内信息的扩散资源分享协助招商信息的扩散资源分享协助招商在专业网站发布招商、在专业网站发布招商、出售信息，效果远大于出售信息，效果远大于87、普通媒体效果；普通媒体效果；招商招商信息信息大型大型招商会招商会参与专业网站举办的招商大会，参与专业网站举办的招商大会，获得与商家面谈的机会；获得与商家面谈的机会；网站帄台商家网站帄台商家资源资源企业会员，分企业会员，分享所有资源；享所有资源；A、有购买意向的品牌商家资源A、有购买意向的品牌商家资源集团招商团队资源搜集外，项目自身可以尝试特定渠道进行挖掘a、专业商业地产E媒利用a、专业商业地产E媒利用海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879b、专业招商人员利用88、b、专业招商人员利用即使在常州，专门从事商业招商的人员也较多，可以考虑通过设立相关奖励，促使他们去帮助寻找。即使在常州，专门从事商业招商的人员也较多，可以考虑通过设立相关奖励，促使他们去帮助寻找。信息广：信息广：专门从事招商者，对商家需求信息把握较准，信息来源交广；关系熟：关系熟：专业从事招商的人员与商家拓展人员关系较近，对于招商过程中的“灰色区域”把握准，更易于促进招商、购买；影响大：影响大：通过他们的信息散步能够使得项目在特定群体（比如专门炒铺者）内的发布，利于促进销售。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产89、营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879B、事业机关客户B、事业机关客户短信定向发送通过渠道获得其联系方式短信定向发送通过渠道获得其联系方式上门拜访上门拜访DM资料邮寄DM资料邮寄+专项优惠刺激+专项优惠刺激政府机关工作人员政府机关工作人员a、政府机关人员挖掘a、政府机关人员挖掘海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879b、企事业单位b、企事业单位银行：银行：建立良好合作关系，形成战略合作关系，获得其大客户资源，进行定向拓展；内部员工专项团购优惠90、组织。医院：医院：一些美容、整形医院，比如瑞金等，获得其大客户名单资源；组织内部员工的专场团购；深度合作，比如购买武进南大街，赠送价值10万元的韩国观光、美容之旅。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879C、乡镇企业主C、乡镇企业主武进、横林等周边乡镇企业主，以及外地商会，比如浙江商会等，进行定向挖掘。武进、横林等周边乡镇企业主，以及外地商会，比如浙江商会等，进行定向挖掘。定向媒体渠道发布，如短信等有商会组织的，可以通过内部会刊，发布信息横林地板协会等本地商会91、，通过协会领导的接洽，组织定向团购外地商会，如浙江商会，可能有融资需求的，可以通过引导通过商铺团购，在合同价格上做高，便于其向小额贷款或民间集资时抵押融资。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879B、现有客户资源利用B、现有客户资源利用项目自有项目自有老客户老客户集团旗下集团旗下其他项目其他项目客源客源成交客源成交客源未未成成交交客户客户成交客户成交客户未成交客户未成交客户现有客现有客户资源户资源 推推荐荐有有礼礼，老带新优惠，老带新优惠 老老客客户户推推荐越92、多，享受惊荐越多，享受惊喜越多喜越多 案案场场帮帮忙忙推荐推荐 主动联系主动联系 适当优惠适当优惠 感感情情维维系，促进推荐系，促进推荐 相相应应奖奖励励，利，利益刺益刺激激再再次次买买铺，额外优惠铺，额外优惠 因因价价格格因因素未素未成交成交者通者通过价过价格策格策略引略引导导 犹犹豫豫观观望望者，通过招商进程、案场说辞进行引导者，通过招商进程、案场说辞进行引导海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：10535278794、渠 道建设4、渠 道建设DMDM短信短信专业网站专业招93、商群专业网站专业招商群户外户外企业系会内刊企业系会内刊海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879三、SP活动控制大型活动，以案场小型客户活动、团购促销活动为主！三、SP活动控制大型活动，以案场小型客户活动、团购促销活动为主！企业、商会团购专场老客户再购、推荐专场买商铺，送韩国旅游、美容海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879武进南大街首届企业家慈善拍卖会武进南大街首届企业家慈善拍卖会与政府相关部门合作，进行活动筹备；邀请武进企业主、知名人士参与；邀请常州国家级艺术家贡献书画等艺术品，有低价拍卖；项目拿出10套房源，有低价拍卖超过底价的收益部分，捐助相关慈善机构。海量房地产资料下载 房地产商域网：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879