1、 赤峰机场项目可行性研究报告赤峰机场项目可行性研究报告导言31、概述31.1 项目概况31.2 本报告的编制依据41.3 项目的主要经济技术指标42、赤峰市宏观经济分析62.1 综合概况62.2 综合概况总结92.3 经济概况102.4 经济情况总结223、赤峰市房地产宏观市场分析233.1 宏观市场特征233.2 房地产宏观经济指标分析243.3 主要板块发展情况273.4 供给楼盘分析293.5 总结354、项目区域市场分析364.1 区域市场特征364.2 开发物业类型可行性分析374.3 开发物业类型的选择444.4 区域内竞争项目分析454.5 区域内竞争项目分析总结494.6 消费2、者问卷研究与分析504.7 问卷调查分析与总结635、项目SWOT分析665.1 项目优势分析665.2 项目机会分析675.3 项目劣势分析685.4 项目威胁分析695.5 项目劣势及威胁的规避706、项目开发方案726.1 项目物业种类及体量的配比方案726.2 项目的整体定位736.3 项目开发步骤及周期757、财务测算788、总结8586导言首都机场集团公司制订了临空地产发展战略，目的在于整合成员机场周边土地资源，变资源优势为资本优势，平滑成员机场年度利润曲线，为支线机场的运营补充稳定现金流，同时逐步统一全集团地产开发业务，顺利启动成员机场存量土地规划、设计、投资、开发工作。本项目的3、开发将有机结合首都机场地产集团房地产专业开发优势和成员机场土地资源优势，最终实现项目收益最大化。本项目是推进首都机场集团公司临空地产发展战略，支持支线机场发展的重要举措。1、概述1.1 项目概况本项目位于赤峰市红山区南部小新地组团内,距城市中心区约6公里，与新城区隔河（锡泊河）相望。地块为“倒L”型，横边长约720米，竖边长约1298米，形状较为狭长。原为机场航站楼及跑道用地，地块非正南北向，姿态偏转角度约为逆时针方向30度。项目所在的小新地组团目前正在进行总体规划工作，即将上报赤峰市领导开会审议。据了解本项目在该组团中定位为商业中心区，周边多为住宅用地。此外，本地块所在小新地组团的路网规划为4、正南正北方向，将本项目地块分割成16块，5个地块为二类住宅用地、6个地块为商业、1个地块为教育用地、1个地块为绿地、1个地块为停车场、1个地块为文体娱乐用地、1个地块为机电设施用地。本项目地块中商业用地的比例最大，且占据了最好的区位，地块规则。住宅用地面积不大，大都位于项目地块的边角，多为不规则形状，只有两块适合住宅开发，其余住宅用地很难加以利用。 1.2 本报告的编制依据1.2.1 国家现行的相关法律、法规、政策及当地政府的有关规章制度和行业规范。1.2.2 内蒙古自治区民航机场集团有限责任公司承诺与当地政府协调，将规划条件和用地性质按我方要求调整，即地块规划功能调整为住宅用地占80以上，其5、余为商业用地；路网基本不斜穿本项目，保证项目内地块的完整性。1.2.3 近日对赤峰市房地产市场进行调查所取得的成果；1.3 项目的主要经济技术指标根据当地开发项目指标情况分析，其规划指标如表1-1所示。表1-1 项目规划指标项目名称数量单位用地性质综合用地面积800亩总建筑面积95万平方米容积率1.8绿化率30%建筑高度不限米 2、赤峰市宏观经济分析2.1 综合概况2.1.1 城市基本情况说明赤峰市位于内蒙古自治区东部，地理坐标北纬411710452415，东经11621071205852。东、东南与通辽市和辽宁省朝阳市相连，西南与河北省承德地区接壤，西北与内蒙古自治区锡林郭勒盟比邻。东西最宽6、距离375公里，南北最长457.5公里，总面积为90275平方米公里，市政府所在地为赤峰市新城区。赤峰市是内蒙古自治区第一大城市，全市辖区4区7旗2县，总人口460万，新城区、红山区、松山区三区人口共计53万人。2.1.2 自然资源赤峰市地域十分辽阔，资源非常丰富，是具有生物和地质多样性的天然博物馆，是独具特色的生态旅游盛地。全市有草原9000万亩，林地3000万亩，森林覆盖率23%。境内有老哈河、西拉沐沦河、乌尔吉沐沦河、叫来河和贡格尔河五大水系，常年蓄水的天然湖泊70余处，其中克旗达里湖面积为35.7万亩，是内蒙古第三大湖泊。赤峰市为附近粮食、牲畜、毛皮、药材集散地。农业是赤峰市的基础产业7、，全市耕地面积1760万亩，种植品种除小麦、谷子、玉米等粮食作物外，还有甜菜、油葵、烤烟、药材等经济作物。牧业生产方面，肉牛、细毛羊、肉羊、白绒山羊、瘦肉型猪、肉鸡、蛋鸡等畜禽饲养在自治区举足轻重，羊毛、羊绒生产在全国占有重要地位。矿产资源也比较丰富，目前已发现各类矿产70余种，矿点千余处，主要有煤、石油、金、银、铜、铅锌、钨、铁、莹石、大理石等。2.1.3 人文资源赤峰市历史悠久，文化源远流长，是中华文明的发祥地之一，现已发现古人类文化遗址6,800多处。有史文明以后，赤峰成为我国北方各少数民族活动的中心，是草原青铜文化和契丹，辽文化的发祥地。“八五”时期中国十大考古发现之一的敖汉“兴隆洼聚8、落遗址”，确立了中华民族8,000年的文明史，被史学界定名为“华夏第一村”。在翁牛特旗出土的红山文化标志性器物-玉龙，被史学界定为“中华第一龙”。赤峰资源较为丰富，贵重金属、有色金属储量均居内蒙古自治区前列。草原、沙漠、冰臼、石林、温泉等自然资源和红山文化、草原青铜文化、契丹、辽文化、蒙元文化等人文资源富集，发展旅游业条件得天独厚。赤峰地处东北与华北经济区的结合部，是环渤海经济圈的重要组成部分，地理位置独特，交通便利，很容易接受北京、天津、沈阳等几个中心城市的辐射。同时赤峰市交通便利，多条已通、在建铁路线、高速路及航空支线拉近了与北京、呼和浩特、大连、天津等环渤海，省内各大城市的距离，这也成为9、了赤峰市经济发展的先导因素 2.1.4 旅游资源 赤峰市的旅游资源比较丰富。赤峰市是红山文化的发祥地。红山文化是与中原仰韶文化同时期的分布在西辽河流域的发达文明，内涵十分丰富，手工业达到了很高的水平，并形成了极具特色的陶器装饰艺术和制玉艺术，其中出土自红山的大型碧玉C型龙，是红山文化玉器的代表作，并被誉为“中华第一龙”。除了红山文化遗址外，赤峰市还在山峰达坝、岩溶洞穴、第四纪冰川遗址、沙漠、湖泊、草原、山地森林等方面开发了多个旅游项目，形式了特具特色的赤峰旅游圈带，成为赤峰市经济发展的带动产业。 赤峰市敖汉旗雪地景观 赤峰市翁牛特旗沙地2.2 综合概况总结赤峰市位于河北省、辽宁省和内蒙古自治区10、三省交界的区域，是环渤海经济圈的重要组成城市。作为内蒙古自治区最大的城市，赤峰市拥有460万人口，幅员辽阔，自然资源、旅游资源和人文资源等非常丰富。建设中的新城区将成为赤峰市新的城市中心地区，同时成为赤峰市城市建设的新的起点和新的推动力。 2.3 经济概况在分析一个城市的房地产市场的时候，我们通常从整个城市或地区的经济总量入手，通过对整个城市的经济情况进行分析，从而根据城市的经济发展总量、人均可支配收入、城市未来规划等指标对整个市场进行初步的判断，对城市居民的生活质量进行把握，为房地产市场判断推导出理论依据。下面将从几个方面对赤峰市经济的发展进行分析。2.3.1 经济圈对比由于赤峰市地处内蒙古11、辽宁、河北之间，同时距离北京、天津等城市距离相当，因此，首先将赤峰的市场经济量放入两个经济圈进行对比。2.3.1.1、与东北经济圈城市比较老东北经济圈城市GDP最高的大连2007年为2569.7亿元，赤峰在41个地级市中排名14，仅为大连的16.7%，与区位邻近的锦州、抚顺、通辽、呼伦贝尔等城市经济规模相当。2.3.1.2、与环渤海经济圈城市比较赤峰周边500公里范围内拥有5个GDP超过2000亿元的城市，800公里内则有21个GDP超过1000亿元的城市。在环渤海经济圈的45个地级市中，赤峰相当于第36位，位置相对靠后。2.3.2 国民生产总值近年赤峰市GDP总量呈现出高速增长的态势，且增12、速均高于同期全国GDP的增速，在2007年底GDP总量达到了590亿元，可以预计，如果在宏观经济条件不发生大变化的情况下，2008年底GDP将达到700亿元，经济的高速增长，将成为赤峰市房地产发展的一大基础。2.3.3 产业机构指标从2007年赤峰市的产业机构比例来看，第一、二、三产业比例分别为21%、47%、32%，其中第三产业的比例与第二产业的比例相差比较大，说明赤峰市仍然是以工业为主的产业结构，第三产业具备一定发展潜力，在今后几年应该着力加大对第三产业的扶持，力争加大第三产业在整个国民经济中的比例。2.3.4 固定资产投资规模分析 从2003年开始，赤峰市固定资产投资呈高速发展的状态，高13、于同期GDP的增速，从固定资产占当年GDP的比例来看，呈逐年递增的态势，06、07年均超过70%的比例，由此可见赤峰市近年的发展基本上以固定资产的形式作为沉淀，社会消费水平尚待开发，未来赤峰的消费力具备一定的潜力，政府应该适当进行引导。注：重点投资项目建设情况：赤峰至通辽高速公路完成10.97亿元，赤峰至大板高速公路完成12.8亿元，京能新能源煤矸石电厂完成7亿元，红山物流园区一期建设项目完成6.8亿元，大唐新能源大夫营子乡东山二期工程完成5.28亿元，赤峰至大板白音华铁路完成10.68亿元。上述项目的大规模建设都为赤峰市的GDP贡献了很大的力量。2.3.5 旅游业发展情况分析2007年共接待14、境内外游客412万人次，比上年增长11.8%，其中：海外游客2.5万人次，国内游客409.5万人次。旅游业总收入实现40.8亿元，增长30.5%，相当于生产总值的6.9%，其中，国际旅游创汇900万美元，国内旅游收入40.08亿元。根据旅游收入和游客人数进行计算，国内游客人均消费为972.82元，国际游客人均消费为360美元。根据国家旅游局公布的数据，2007年国内游客平均消费金额为300-2000元/人，赤峰市游客消费水平已经达到中等水平，旅游收入相对较多。2.3.6 社会消费品零售额分析2002-2007年，赤峰市社会消费品零售总额呈告诉发展的状态，在2007年底社会零售总额接近200亿元15、，同比达到近20%的速度，说明居民的消费能力有所提高，但是考虑到2007年CPI增长，应该看到，该数值属于平稳增长。 2.3.7 金融机构存款分析2002-2007年，赤峰市居民存款余额呈现出高速发展的态势，在2007年底超过了300亿元，稳健发展的银行存款，将使具备保值、增值功能的不动产逐渐成为居民的投资点，从而对房地产市场产生推动、保障作用。2.3.8 居民人均可支配收入分析2002-2007年，赤峰市城区人均可支配收入稳步增长，每年保持了超过10%的增长率，在2007年突破了10000元大关，可支配收入的大幅增长极大的增强了居民的购买力，这对房地产市场也起到促动和保障的作用。恩格尔系数统16、计分析2004-2007年，赤峰市居民恩格尔系数稳中有降，在2007年达到30.3%，根据联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数在59%以上为贫困,50%-59%为温饱,40%-50%为小康,30%-40%为富裕,低于30%为最富裕，目前赤峰正处于小康向富裕转变期间，而该阶段的销售习惯是，开始从吃、穿、用方面的消费，开始向交通、旅游、住房、通讯等改善生活方面转变。由此可见，赤峰居民具备提高生活品质的经济实力。2.3.9 赤峰市经济和社会发展十一五规划 2.3.9.1 “十一五”期间经济社会发展的指导思想：以科学发展观统领经济社会发展全局，深入实施生态立市、工业强市、科教兴市战略，进一步深化改革、17、扩大开放、做大总量、优化结构，加快新型工业化、农牧业产业化、城镇化进程，财政收入达到100亿元，市区人口力争达到100万人。坚持以人为本，全面发展社会事业，建设和谐赤峰。2.3.9.2 “十一五”期间经济社会发展的主要目标经济增长。全市生产总值年均增长20%左右，按2005年价格计算2010年达到850亿元；人均生产总值19250元,比2005年翻一番以上；财政收入按2005年财政口径年均增长26%以上，达到100亿元。投资、消费、出口。全社会固定资产投资年均增长22%以上，达到625亿元,其中工业投资占60%；社会消费品零售总额年均增长18%左右，达到314亿元；外贸出口总额年均增长20%以18、上。区域发展。城乡区域发展基本协调，中心城市人口力争达到100万人，全市城镇化率达到45%以上，社会主义新农村新牧区建设取得明显成效，基本形成各具特色和优势的县域经济。生态环境和资源。生态环境进一步好转，森林覆盖率达到35%以上，市区和重点城镇空气质量好于国家二级标准的天数达到290天以上，“三废”处理率高于全国平均水平；资源开发利用水平明显提高,单位生产总值能耗比“十五”期末降低20%左右。社会发展。科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展，年均人口出生率控制在12.5以内，城镇登记失业率控制在4.5%以内，初步建立起覆盖城乡的社会保障体系。人民生活。城镇居民人均可支配收入年均增长19、13%以上，农牧民人均纯收入年均增长12%以上，按2005年价格分别达到14000元和5000元以上，城乡居民生活质量进一步提高。根据上述指标，我们可以看到，到“十一五”结束的时候，城区居民的收入将接近14000元，而且城市化发展也将比较迅速， 2008-2009年正是完成上述目标的攻坚阶段。2.4 经济情况总结l 宏观经济情况良好，国民经济增长较快，但是绝对值相对较低；l GDP增长主要依靠政府投资拉动，社会消费贡献较小，说明社会消费力不足，商业地产前景不明朗；l 人均收入增长较快，但是绝对值较低。3、赤峰市房地产宏观市场分析3.1 宏观市场特征赤峰市房地产市场发展历史较短，大致从2003年20、开始才形成真正意义上的房地产开发，当前总体上仍处于一个不断规范和市场化的过程中。其明显的特征表现在：l 近两年房地产市场呈现出量价齐升的状况，市场需求趋于旺盛，但由于受到国家宏观调控的影响，目前消费者观望情绪较为浓重，市场发展速度有所放缓；l 目前赤峰市房地产发展处于上升阶段，居民购房主要以自用需求为主，市场相对泡沫较小，价格下降空间有限；l 新城建设对赤峰房地产市场的发展具有明显的拉动作用，周围旗县居民成为赤峰市房地产商品购买的新生力量；l 多种性质房产同时存在，如房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等；l 由于各楼盘品质同质化较重，市场细分度不够，众多楼盘客群较为分散； l 二手房21、市场不活跃；l 大多数市民对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上，对居住品质尚没有清晰的认识； l 消费者对于居住地周边的生活配套、教育配套、交通便捷性关注较多；l 个人成为购房主体，且购房以自住为主，投资行为较少。3.2 房地产宏观经济指标分析3.2.1 投资情况分析表3-1 赤峰市2002-2006年房地产投资情况年份2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资额（亿元）5.566.1410.917.6129.31增长率-10.43%77.5%61.55%66.44% 从上表可以看出，赤峰市房地产投资额每年以较大的幅度上涨，从2003年开始，整个市场的放量开始急剧放大，与赤22、峰市商品房起步的时间基本吻合，但是在居民收入增长年幅度为10%的情况下，房地产市场的投资增长幅度却超过50%，可以看到，市场积聚了很大的消费需求，但后期可能出现需求下降、销售放缓的问题。就总体市场而言，居民和行业专家大多认为赤峰市受深圳等一线城市房地产滑坡的影响不大，但因当前政策等非市场因素的不明朗，不排除当地房地产市场有异常波动的可能。3.2.2 土地供应量（2005-2007年红山区土地供应量统计分析）分析：市区住宅用地供给有所下降赤峰红山区（包括新城区）、松山区，住宅用地供应量从2005年高峰时的200公顷，下降到2007年133公顷，减少33%。赤峰市区住宅用地供给有所减少，未来几年住23、宅投放量可能会有所下降。3.2.3 房地产销售总量分析 p 作为赤峰城市核心区的红山区（包括新城区），商品住宅开发量约占全市一半2007年红山区（包括新城区）商品住宅的竣工面积、销售面积和投资额占到全市的41.7%、50.1%和52.1%。p 红山区（包括新城区）近些年商品住宅市场变化走势与全市基本一致2007年全市商品住宅的竣工面积、销售面积和投资额分别增长-1%、-9%和20%。红山区（包括新城区）商品住宅竣工面积增长-7%，销售面积和投资额增长率略高于全市水平，分别达到11%和66%。3.3 主要板块发展情况赤峰市房地产板块主要有三个：红山区、新城区以及松山区，三个区域的房地产市场各有特24、点，产品在结构、风格、户型、价格等方面表现不同。总体而言，赤峰市房地产市场发展良好。两到三居的户型最受消费者欢迎，房地产市场均价在2500-3000元/平米。3.3.1 红山区板块红山区作为赤峰市的老城区，地处城市商业中心，生活服务设施配套齐全，但商业经营档次较低，城市商业亟待进一步升级；由于受到城市空间及发展规划限制，该城区内可供开发的土地较少，由此造成楼盘少且体量较小，其均价在27003600元/平方米之间，产品以7090平米的两到三居为主，在教育资源丰富区域的楼盘出现了30-50平米的零居、一居室户型。本区域的代表楼盘有新泰和双子座、红山家园。3.3.2. 松山区板块松山区与红山区一河之25、隔，但对于赤峰市民却是郊区的感觉，目前在售住宅项目不多，且商业氛围较差，但未来土地供量不可小视，住宅均价2600元/平方米左右，主力户型以70-100平方米的两三居为主，代表楼盘百合新城。3.3.3. 新城区板块新城区作为赤峰城市发展的核心，区域环境与教育配套均较好。目前在售、尾盘项目较多，是近几年赤峰市发展的热点区域，但区域内商业氛围较差，尚未形成商圈概念，不过区域内在建的两个大型商业项目今后必将使新城区成为赤峰商业发展的重心。区域内住宅尾盘项目以多层为主，在售项目基本上以小高层、高层为主，均价在25003300元/平方米，户型在80140平方米大两三居为主，代表楼盘水榭花都、皇家帝苑、德润26、公馆、吉祥家园。3.4 供给楼盘分析调查显示，赤峰市目前供给楼盘以红山区、松山区、新城区在售新项目为主，尚有一些较早项目的零星房源在售，今年以来新开盘项目不多。3.4.1 供给楼盘概况以下主要对赤峰市的红山区、松山区、新城区的现有的供给楼盘进行了分析，从而可以对赤峰市房地产市场价格、消费者的普遍需求、开发商的销售策略，以及整个房地产市场的发展走向和态势等做一个总体的了解和很好的把握。分析主要侧重于：产品的物业类型、建筑面积、户数、均价、价格区间、销售率和销售速度等。项目区域物业类型建筑面积（M2）户数均价价格区间销售率销售速度备注新泰和双子座红山区23层商住（1-3层商业）24242.181627、036002920起价，4层15%，以后逐层1%20%30套/月位置好、智能化、新材料是其卖点大惟名邸红山区17层商住（1-5层商业）9935003400400040%10套/月地处核心区，周边配套齐全，但单价较高且住宅户型较差，销售一般宁澜花园红山区多层商住8000328 2700 六层2480元/平方米起价，三四层上浮15%，二五层上浮10%项目周边环境较差，商业建成后将有所改观盛世嘉园红山区多层、高层住宅170000三期82多层3198，高层3280 三四层上浮15%，二层上浮8%，五层上浮10%交通便利红山家园红山区住宅三期23088.182002980同上红山区较大楼盘，自有配套商业28、幼儿园兴隆小区红山区住宅9069.8842680同上交通便利，周边学校多表3-2 赤峰市现有楼盘供给概况水榭花都新城区住宅多层、小高层7000002819多层2650小高层27002540290050%40户型设计较好，一期销售较好皇家帝苑新城区小高层住宅17000015552690起价三层上浮8%，四层以上逐层上浮3%65%45新城区最大的高层住宅，一期售罄，口碑不错金钰大都会新城区商业170000，自持70%80%项目品质不错，销售良好，但一期招商不是很理想众联广场新城区商业公寓700002800起价三层以上15%，四层以上逐层3%海达电器、小肥羊、京香先期进驻龙园别墅新城区别墅89预计29、5000作为为数不多的别墅项目，社区内园林景观较差，全现房销售百合新城松山区住宅、商业街120000（商业36000）268060%松山区较有名气的楼盘，自身的商业配套是其卖点奥翔财富写字楼松山区写字楼底商1100087350070%为数不多的写字楼，销售缓慢木兰小区松山区住宅26000444248080%周边教育、生活配套齐全从上表可以看出，赤峰市现有的供给楼盘中，新城和红山区的供给比例较大，松山区相对较少，这说明消费者比较偏好这两个区域。红山区作为传统的居住区，物业类型大都为多层，因其无可比拟的区位优势，产品被市场认可。而新城区房地产的物业更趋于多样化，高层，商业公寓以及别墅等高品质的楼盘30、百花齐放，市场接受和认可的程度也颇高，销售价格也呈现较高的趋势。松山区因其供给的楼盘少，销售形势也比较乐观。3.4.2 供给楼盘指标分析3.4.2.1 供给楼盘物业类型分析表3-3 赤峰市供给楼盘物业类型楼盘名称物业类型楼盘名称 物业类型新泰和双子座高层商住成龙嘉园多层普住大惟名邸高层商住王府花园多层精住宁澜花园多层商住锦绣花园多层精住盛世嘉园多层、小高层普住玉龙家园多层普住红山家园多层、小高层普住德润公馆高层精住兴隆小区多层普住亚兴国际公寓高层精住水榭花都多层、小高层精住馨风雅居普住皇家帝苑高层普住富贵园小区多层普住金钰大都会商业兴华商住楼多层商住众联广场商业运输小区多层普住龙园别墅别墅东南31、关小区多层普住百合新城多层普住、商业物资小区普住奥翔财富写字楼写字楼、商业辽河花园多层普住木兰小区多层商住金百合家园多层普住春城家园普住阳光新城多层普住阳光家园多层普住吉祥家园精住、别墅温馨家园多层普住长安小区多层普住表3-4 各种物业类型供给比例物业类型普通住宅精品住宅商住商业写字楼别墅比例58%14%14%4%2%8%上表表明赤峰房地产市场目前以普通住宅为主，高品质楼盘相对较少，商业类和写字楼类物业比较缺乏。对于本项目开发高品质的楼盘具有很好的指导作用。3.4.2.2 供给楼盘主力户型列表表3-5 供给楼盘主力户型楼盘名称主力户型楼盘名称主力户型新泰和双子座89109平米,两居成龙嘉园8132、102平米,两三居大惟名邸66-90平米,两居王府花园84102平米,两三居宁澜花园69-81平米,两居长安小区87107平米,三居温馨家园69114平米,两三居阳光家园70-110平米,两三居红山家园85106平米,两居德润公馆136170平米,三四居水榭花都138平米,三居馨风雅居80120平米,两三居皇家帝苑70100平米,两居富贵园小区7997平米,两三居木兰小区77114平米,两三居兴华商住楼6890平米,一两居众联广场97108平米,两居运输小区7596平米,两居龙园别墅280340平方米东南关小区68116平米,两三居百合新城70105平米,两居室物资小区73-82平米,两居阳光33、新城129平米,三居辽河花园7080平米,两居 从上表可以看出，目前市场上的主力户型面积区间为70-90平米，除别墅以外的项目基本都有这个面积区间的户型。这说明70-90平米的面积最容易被消费者接受，符合消费者的消费习惯。3.4.2.3 供给楼盘价格分析表3-6 供给楼盘价格状况项目均价价格区间新泰和双子座360029204100大惟名邸350034004000宁澜花园2700 24802900盛世嘉园283024803280红山家园268024803200兴隆小区268024803000水榭花都多层2650小高层270025402900皇家帝苑330026804200龙园别墅预计5000百合34、新城268024802980木兰小区248022802680阳光新城268022002860春城家园248018002600从上表可见，目前赤峰市现有楼盘起价普遍位于2000-3000元之间，部分高层项目的销售价格超过了3000元/平米，结合前述主力户型为7090平方米计算，现有楼盘每套销售总价位于17.5-22.5万元之间居多。3.5 总结本章主要从赤峰市房地产投资情况、房地产主要发展板块以及供给楼盘的现状三个方面对赤峰市房地产宏观市场进行了分析。分析认为，赤峰市房地产市场的投资增长幅度快，市场需求旺盛。但因非市场因素的影响，市场波动的可能性存在；赤峰市三个板块的房地产市场则因各自的特点而呈35、现出活不同的发展态势，但总体上来看，整个房地产市场发展良好；从现有的供给楼盘来看，赤峰市目前以普通多层住宅为主，产品质量不高，物业类型不丰富。4、项目区域市场分析4.1 区域市场特征4.1.1 区域发展潜力本项目位于赤峰市红山区南部，地块处在红山区小新地组团内。距城市中心区约6公里，与新城区隔河（锡泊河）相望。随着城市经济的快速发展，城市化进程的不断持续，赤峰市城市规模在不断膨胀。由于三山一河的地形限制，城市扩张方向直指城市西、北部。从2003年开始，赤峰开始越过半支箭河向西发展。在政府的大力推动下，政府机关和多所知名中小学陆续迁入新城区，很大程度的加速了新城区（八家组团）的开发。经过将近5年36、的建设目前已经基本成型，新城区基本成为赤峰市现今的行政中心及新兴居住区。新城区的逐渐开发完毕，不等于城市发展的脚步有所停歇。从赤峰2002-2020年城市远景规划图中，我们可以看出新城区的开发完毕意味着，城市将开始越过锡箔河向小新地方向发展。凭借本区域现有的教育资源及未来的文体资源，本区域正向着成为城市教育文化中心的方向进发。在若干市政资源逐步完善的条件下，小新地组团未来有打造一流城市居住区的潜质。4.1.2 区域消费主体本区域居民除院校教职工外多数为村镇务农人员，意味着本区域现有人口的平均消费水平较低。本项目商业配套的目标客户主要来自本项目的住户，基本属于项目内部消化类型，还有部分消费者是来37、自周边居民。4.1.3 区域交通环境虽然目前本区域公共交通、道路环境均较为落后，仅有一条公交线路从城市中心区通达本地块，但政府已经对本区域的路网进行了重新规划，市政建设的投入也不断加大，项目的交通环境在未来将得到较大的改善，市区及附近人流将会被引导至本区域，从而为本项目带来有效消费人群。4.2 开发物业类型可行性分析4.2.1 住宅物业开发可行性分析4.2.1.1 区域内住宅市场发展概况本项目所在区域地属红山区南部的城乡结合部，北侧紧邻赤峰学院，西侧邻锡泊河，东侧和南侧皆为乡村及农田。本区域虽远景规划已经成型，但现阶段仍处于政府未重点扶植的自然生长期。发展缓慢且城市面貌十分落后，市政配套资源匮38、乏。区域内现阶段人口密度较小，自然环境良好，除赤峰学院及附中周边有部分住宅楼外，其余人群均居住于村庄平房内。4.2.1.2 区域内住宅物业供需情况供给情况：依据我们对本区域住宅市场的走访调研分析，本项目所在小新地组团尚没有任何在建的商品住宅物业投入市场。需求情况：根据调研数据判断，在政府未对本区域进行推动式发展之前，由于该区域自身发展速度过缓，生活配套设施尚待完善，区域居住需求十分有限。但随着城市经济的发展，政府推进力度的加大，预计本区域将具备良好的环境品质，区域内对住宅物业的需求将会获得较大释放。4.2.1.3 区域交通环境对住宅物业开发的影响实地调研结果显示，因交通不便而放弃或不看好本地区39、的消费者占绝对多数，部分市民有在此区域购房的欲望，但前提条件是交通状况获得较大改善。随着政府不断完善市政道路建设、改善公共交通，未来本区域交通状况预计会发生有效改善，改善后区域与城市距离将有效拉近，市区及周边人流将被引导至本区域，从而为本项目在全市范围聚集并带来有效消费人群。4.2.2 商业物业开发可行性分析4.2.2.1 区域内商业市场发展概况本项目所在区域虽然紧邻新城区，但由于一河之隔商业发展几乎空白，迄今本地块周边并没有规模商业出现，根本原因是消费者数量少、消费能力弱。地块周边有赤峰学院及赤峰附中这类人口密集的社会团体，但因为学生的消费能力较弱，使本区域商业物业的消费客户十分有限。4.240、.2.2 区域内商业物业供需情况供给情况：据市场调研结果显示，本项目所在区域现有商业供应量少于1万平方米，没有大型商业设施，多为零散中小型低档次商业设施，商业多为街道上临街商业为主，业态也以绿植批发、小型传统零售店、小型饭馆及网吧等日常生活配套为主，从现状来看，本地区商业发展十分落后，这也与本地区的人均消费水平和消费客户数量有限有关。需求情况：现阶段，本地区尚没有大型居住区，常住人口不到3万，区域内商业已基本满足现有消费群体需求。供需状况表明，本区域在未来几年内还不能够对大型商业物业形成有力支撑，大型商业物业市场需求具有不可行性。如果本案规划为住宅，那么相应的商业配套必不可少，考虑到本项目周边41、有限的消费人群，只能形成有限的商业需求，因此本项目如果规划有商业，应注意其规模要和项目内部及周边消费客群数量及其消费能力相匹配，因此本项目在限制规模的条件下，发展商业物业在市场需求方面具有可行性，其消费主体将针对本项目业主及其家人。4.2.2.3 区域交通环境对商业物业开发的影响依据我们对本区域商业市场的调研分析可以得出结论，本区域商业市场发展有欠成熟的现状，一部分形成原因在于小新地组团的建设还远未成熟，制约其发展的一个重要因素是区域交通环境的相对落后。发达的交通体系，会将本项目所在地区同市区距离无形拉近，与市区尤其新城区商业形成有机联系，但当前阶段本地区的交通状况比较滞后，致使整个小新地组团42、商业市场较为孤立，发展缓慢。4.2.3 办公类物业开发可行性分析4.2.3.1 区域内办公类物业发展概况就商务市场而言，本项目所在区域毫无商务办公氛围。且考虑到现阶段赤峰市大型企业类别主要以能源，生物制药、矿产开发、农副产品加工为主，均属生产加工类企业，厂区面积较大，其办公场所均为在厂区内部自行建设办公楼，而没有单独另租（买）写字楼办公的行为和习惯。就此而言本地块开发办公类物业，在目前来看基本无市场可行性。4.2.3.2 区域交通环境对办公类物业开发的影响本项目所在区域规划开发时间尚未启动，目前只有一条学院路与外界联通，因此区域现有道路基础设施远无法满足区域商务办公市场发展的需求，给区域商务办43、公市场的发展带来了较大的阻碍作用。但随着小新地组团城市规划的付诸实施，本区域道路基础设施的全面改造和建设也会日渐完善。这种大规模、系统性的建设会使小新地组团的交通得到缓解，为本区域各种物业市场，包括办公市场的发展提供基础性的支持。另外区域交通动线体系将加强本项目所在区域与老城区及新城区商务政务区域的联系，从而使本项目区域与周边有着商务氛围的区域之间实现资源，尤其是人才资源的共享互动，可使本区域商务办公市场获得新的发展空间。4.2.4 酒店类物业开发可行性分析4.2.4.1 区域内酒店类物业发展概况赤峰市有着优美的自然环境及深厚的文化底蕴，旅游资源丰富。红山文化、中华第一龙等享誉九州，旅游业的发44、展也是政府城市经济实现可持续发展的重要环节。从需求角度而言，随着国内经济的高速增长，居民生活水平的不断提高，国内居民出游愿望空前高涨，再加上春节、“十一”两个旅游黄金周的制度化和规范化，来赤峰旅游的国内游客数量呈现较大的增长，游客数量呈现平稳增长趋势。日益增长的市场需求，使酒店类物业在赤峰市整体范围内具有较大的发展空间。对本项目所在区域而言，由于本项目距旅游资源丰富的区域仍有较远距离且现阶段交通通达性较低，酒店类物业的存在还需要时间的积淀。随着小新地组团的逐步发展与区域交通环境的进一步优化，中长期来看，本地区存在建星级酒店的可能性和市场可行性，通过一些特色服务，如较大的停车空间、完善的商业、娱45、乐配套、高档次的餐饮等等，本地块开发酒店亦能产生一定的投资回报。从上述区域内酒店类物业发展现状及供需角度来看，短期内开发酒店类物业不具可行性。但随着本区域与市区交通条件的改善，以及可能出现的其他商业、休闲配套的出现以及市政文体配套的发展成熟，加上赤峰市旅游热的兴起后区域产品的空白，未来几年内将会在一定程度上刺激本地区酒店出现，因此从长远角度分析，酒店物业有一定的可行性，但风险与机会并存（建议放在项目开发的后期，根据周边市场发展情况及开发商战略意图而定）。4.2.4.2 区域交通环境对酒店类物业开发的影响本项目位于老城市核心区以南6公里、新城区中心区3公里，随着区域道路的完善完工，交通的便捷为酒46、店类物业的发展带来利好因素，从而使本项目未来可能发展之酒店物业具有交通条件上的可行性。可见本项目所在区域只有交通环境完善，最终才能带来本区域商务、商业市场的统一与成熟发展，才能使小新地组团真正实现整体成熟化发展。对于酒店类物业而言，商务、商业市场的发展，将会为区域市场带来大量具有较高档次的商务、商业客群，相应地，区域市场对酒店类物业的需求程度也会得到相应提高，从而为酒店类物业提供发展空间。4.3 开发物业类型的选择除以上论述外，本项目现有各项技术指标，例如容积率（1.8）、总规划建筑面积（950000）、占地面积（800亩），非常适合较大规模的住宅物业。同时，与其他物业形态相比较，住宅的销售周47、期较短，有利于尽快回笼资金，在建立企业品牌的同时用于后续工程的滚动开发，降低开发风险。因此，本项目发展住宅类物业，具有很强的可行性，而大面积的发展商业可行性不强，底商型及中小规模集中商业有很强的理论可行性。项目水榭花都地理位置新城区平双公路、玉龙大街、临潢大街交汇项目类型住宅+配套商业占地面积56万平方米建筑面积70万平方米容积率1.25建筑形式多层、小高层板楼绿化率35%总套数一期售罄，二期1671套，三期1148套销售率二期50%销售速度30套/月住宅均价多层2650元/平方米，小高层2700元/平方米价格层差25402900元/平方米商铺均价临街商业（可餐饮）16800元/平方米，其他748、500元/平方米物业费0.8元/月.平米户型配比30-50平米一居占12%，69-81平米两居占77%，92平米三居占11%车位售价3300元/平方米外立面材质墙砖备注周边商业氛围较差，沿街商业建成商家进驻后将有所改观4.4 区域内竞争项目分析4.4.1 现有竞争楼盘分析4.4.1.1 水榭花都项目点评：水榭花都作为一家赤峰市外的开发商大型住宅项目，地处新老城区交汇处，周边政府机关、名校众多。该项目在当期销售楼盘的品质具有一定的代表性，后期销售也可能与本项目形成竞争。该项目无论在户型设计上还是小区园林景观打造上均优于同期其他楼盘，最终促成了一期的旺销。目前销售的二期延续了一期的风格，以小高层板49、楼为主，但由于户型偏大，市场接受程度不太高，销售遇到了阻力。水榭花都的成功经验及教训值得本项目借鉴。4.4.1.2 皇家帝苑项目点评：皇家帝苑位于新城区黄金地段，东临24万平米的生态公园，南至锡箔河、西临宝山路，北临市政府，周边教育配套、生活配套齐全；整个项目采用现代自然主义的外立面风格，框剪结构，确保物业质量；最大70米的楼间距，确保户户采光，社区内独特的水系景观的打造，最终赢得了购房者追捧。皇家帝苑的成功证明了赤峰高品质楼盘的缺失，即使高层住宅存在高公摊面积，高居住成本，但只要项目各方面品质打造到位，同样会赢得市场的认可。项目皇家帝苑二期地理位置宝山路以东，林西路以西，临潢大街以南项目类型50、住宅占地面积15万平方米建筑面积25万平方米容积率1.23建筑形式小高层、高层板楼、双拼别墅绿化率35%总套数1555住宅均价3300价格层差2690元起价，3层上浮8%，4层及以上逐层上浮3%商铺均价15000物业费1元/月.平米户型配比70100平米两居占70%，120140平米三居占20%，300-500平米双拼别墅占10%车位售价3300元/平方米外立面材质涂料备注项目地处政府南面，临新城区主干道，建成后将成为新城区最大的高层建筑群4.4.2 在建、拟建竞争楼盘分析通过此次市场调研了解到，未来赤峰在建、拟建项目将主要集中在新城区、松山区及项目周边的地块，由于本项目的开发周期较长，预计近51、年赤峰的在建、拟建项目都会对本项目产生一定影响。4.4.2.1 在建、拟建项目给本项目带来的机会l 赤峰市十一五发展目标，及新城开发的政策指导，会带动赤峰城市化建设的进程，改变整个赤峰的城市形象，提升整体的居住环境，城市体的扩容将增加本项目的客源。l 老城区有限的可供开发用地，将增强新城区板块、项目周边的开发形成聚合力，从而提升本项目的土地价值，逐渐由生地向熟地的转变，将极大的拉近消费者对本项目的心理距离。l 随着近几年的发展，市场上逐渐出现了部分高品质的楼盘，这些优秀项目的出现将会加深赤峰人对于“什么是好房子”的认识，这种观念上的引导也会带动赤峰人生活方式和居住质量的提升。l 目前市场上高品52、质楼盘的缺失，预留了本项目打造高品质社区的发展空间。l 项目周边大量可开发用地均存在难度较大的拆迁问题，从而使本项目今后具备成本优势。4.4.2.2 在建、拟建项目给本项目带来的威胁l 赤峰大量不确定的在建、拟建的开发用地，不确定的潜在客户量，以及当期市场饱和度的大小，将直接影响项目的开发周期及资金回笼。l 项目周边大量的拟建开发用地，将会分流本项目的潜在客户。l 项目周边可建用地开发时期的不确定，将可能出现本项目孤掌难鸣，无法产生聚合效应的局面。l 松山区可供开发的用地量较多，由于其离老城区商业中心的地缘优势，将可能分流部分本项目的潜在客户。l 如果市场供应没有结构性的转变，而是保持在某一需53、求层面上的量的集中增加，将会造成房地产市场的结构性供需失衡，对本项目也会有一定的威胁。l 由于众多待开发用地的存在，未来可能出现的国内知名开发商的进驻，将会加剧市场竞争。4.5 区域内竞争项目分析总结在竞争项目的选择方面，我们选取了现有的两个竞争项目水榭花都和皇家帝苑，以及一些在建和拟建的项目，对它们进行点评和分析。通过对竞争对手的分析，给本项目提供了重要的市场参考依据。1、竞争项目的销量普遍良好，建筑风格比较新颖，较之其它的楼盘，无论是在户型设计还是在小区的景观设计方面，都引入了全新的理念，对于消费者的需求有一定的引导作用。因此，对于本项目，在对它们借鉴的基础上，设计风格要更加独特并要易于为54、消费者接受，力争使产品能引领赤峰市的时尚潮流。2、竞争楼盘代表了赤峰市的高品质楼盘，但存在着一定的问题。通过实地调研，消费者普遍反映小区的物业差。因此，本项目在物业管理上，可以引入高水准的物业管理，为本项目赢得一个良好的卖点，使之成为赤峰市高水准物业管理的典范。3、竞争楼盘以及赤峰市其它楼盘的开发商都缺乏知名度，房地产运作不规范。市场亟待规范有实力的开发商加入，首都机场地产集团的进驻将产生良好的品牌效应，有利于得到市场的认可，从而获得更多的竞争优势。4.6 消费者问卷研究与分析针对消费者购买住宅商品的消费行为设计了调查问卷，并进行了实地消费者问卷调查，共发放问卷107份，有效问卷100份，下面55、的统计全部以100份有效问卷作为依据。同时应该说明的是，100份问卷不可能全部代替市场的倾向，但是通过这部分消费者问卷可以总结一般性规律，为项目开发工作做参考。4.6.1 购房目的通过调研了解，目前赤峰购房者主要以改善住房及首次购房为主，投资行为较少，由此可了解赤峰房地产市场需求旺盛。4.6.2 购房考虑因素通过调研了解，目前赤峰购房者最看重的因素以价格、地段、交通为主，其他如小区环境、工程质量也是其考虑的重点。4.6.3 购房者区域选择通过调研了解，目前赤峰购房者主要倾向于新城区和红山区，主要原因在于红山区作为老城区，可用开发用地不多，新城区作为未来城市的发展重点，且在环境方面占有优势。4.56、6.4 期现房选择倾向通过调研了解，目前赤峰市购房者对于期房的接受度较高，另外对现房的接受度也较高，但对二手房的接受度较低，这也是赤峰房屋中介较少的主要原因之一。4.6.5 物业类型喜好通过调研了解，目前赤峰市购房者对于物业类型的选择主要仍比较看中多层住宅，但对高层也显现出逐渐接受的态势。4.6.6 物业面积、户型选择 通过调研了解，目前赤峰市购房者对于居室面积的选择集中在70-90平米的两居、90-110平米的小三居。4.6.7 单独空间设置倾向通过调研了解，目前赤峰市购房者对于有多余空间的户型，倾向于设置为书房和儿童房，这为今后项目产品设计具有一定的指向性。4.6.8 阳台、卫生间数量的需57、求通过调研了解，目前赤峰市购房者对于阳台及卫生间数量的考虑，基本上以能满足使用功能，有一个即可，究其原因主要是受购房面积大小所限。4.6.9 车位配置考虑通过调研了解，目前赤峰市购房者对于车位配置方面大多数认为机动车应每户一位，非机动车也应重点考虑。4.6.10 装修标准选择通过调研了解，目前赤峰市购房者大多数愿意毛坯房交房。4.6.11 楼层户数选择通过调研了解，目前赤峰市购房者对于单层户数没太多考虑，经过调研员讲解概念后，被访谈人又觉得单层在两户比较合适，由此可看出，赤峰房地产市场尚处于较为初级，在正确的导向下也能接受新思维。4.6.12 居室采光倾向对于住宅采光方面的考虑越来越看重，主要58、原因在于之前市场上提供的大多数户型在采光方面做的不足，一旦市场出现户型设计较好的项目后，就受到市场的追捧，水榭花都即是一个佐证。4.6.13 小区绿化率的选择通过调研了解，目前赤峰市购房者对于小区绿化率的理解，大多数人觉得绿化率在30%50%较为合理，认为无所谓的购房者主要原因在于赤峰目前没有园林绿化标杆性的项目，由此造成大面积绿化的社区没有在购房者大脑中形成概念。4.6.14 小区园林景观的选择通过调研了解，目前赤峰市购房者对于社区的园林景观较为接受林木景观和大面积绿地景观。4.6.15 供暖方式的选择通过调研了解，目前赤峰市购房者对于供暖方式认为普通供暖方式已能满足其使用功能，另外地暖供热59、也受到部分购房者的认可。4.6.16 社区配套的选择通过调研了解，目前赤峰市购房者对于社区配套重点以生活设施配套、教育配套、医疗卫生为主，这对项目规划具有一定的指导意义。4.6.17 总房款接受度通过调研了解，目前赤峰市购房者能承受的购房款总额集中在2030万元之间。4.6.18 付款方式选择通过调研了解，目前赤峰市购房者付款方式以一次性付款和银行按揭贷款为主，主要原因在于购房者消费习惯及认为利息太高，及时进行银行按揭的购房者在按揭年限上也在5-10年，这也说明赤峰市房地产市场具有一定的需求且具有一定的购买力。4.6.19首付能力通过调研了解，目前赤峰市在接受按揭贷款、公积金贷款的购房者中8160、2万元及以上者居多，从总房款推断，他们的首付大多也在50%以上，由此可看出他们具有一定的购买力。4.6.20 月供能力通过调研了解，目前赤峰市按揭中购房者大多数月供能承受12002000元，由此可看出他们具有一定的还款能力。4.6.21 购房者担忧通过调研了解，目前赤峰市购房者最为担心的问题体现在房屋的工程质量方面，本项目作为大盘，开发周期较长，如何在消费者中树立口碑，工程质量也是我们应该重点关注的方面。4.6.22 消费者选择本项目的倾向性通过调研了解，被访谈的消费者在经过调研员引导性的解释之后，意向选择本项目的达到了54%。4.6.23 消费者对未来1-3年房价走势的判断通过调研了解，被访61、谈的消费者认为未来1-3年房价将会平稳上涨、不会有较大变动、快速上涨的占了绝大多数，认为房价下跌的仅占少数，由此可见消费者对未来房价的心理预期，从而可看出消费者在有购房需求的前提下即可做出购房的行为。4.6.24 消费者认为市场应提供物业档次的判断通过调研了解，依照被访谈的消费者经济能力分析，认为目前市场缺少普通住宅、精品住宅。4.6.25 消费者认为目前赤峰房地产市场所存在的问题通过调研了解，被访谈的消费者认为从业人员的素质、小区配套、房屋质量是目前赤峰房地产市场最主要的问题，这也为本项目今后运作规避相关问题提供了指导性意见。4.6.26 消费者获取楼盘信息的媒介通过调研了解，被访谈的消费者62、获取楼盘信息的渠道主要以朋友介绍、户外及报纸广告为主，这说明赤峰房地产市场推广手段较为落后，同时为本项目营销推广手法留下了一定的空间。4.7 问卷调查分析与总结问卷调查可以更好地了解消费者的消费心理、消费习惯以及消费动向，使我们能更准确地把握项目未来的目标消费群，为项目的定位以及其它的决策提供依据。4.7.1 被访者基本特征u 被访者年龄均在25-60岁之间，处于能独立支配收入的人群；u 被访者家庭大都有一定的经济实力，家庭年收入一般在5万元以上，具备在赤峰购买一般商品房的能力；u 被访者基本都有自己的住房，但住房条件较差，主要共性：房屋陈旧、面积小等，部分早期购买的商品房也存在户型的布局不合63、理、舒适度较差等问题。4.7.2 被访者心理特征u 大多数被访者都有首次、二次置业的欲望，希望以此来提升生活质量；u 被访者家庭大都具有一定购房能力，但由于长期以来生活方式的影响，使其对高品质商品房缺乏感性的认识，其购房的主要目标仍集中于解决“面积”问题的相对廉价的商品房；u 被访者期望的商品房价位比较低，和目前商品房的市场价位有一定差距；u 部分被访者对居住地和工作地点的距离要求比较高。4.7.3 被访者关注要素排序u 价格因素u 地理位置u 交通环境u 工程质量u 小区环境u 教育配套4.7.4 对本项目区域的印象u 部分被访者的日常生活与该区域联系较少，感觉距离较远，但如果在公共交通、周64、边商业配套、社区园林景观上有所改善，还是可以考虑；u 部分群体认为本项目区域具有升值潜力，可以接受；u 还有一部分群体，认为本项目区域自然环境较好，适合居住。从问卷调查的结果来看，红山区和新城区受消费者关注的程度更高，本项目处于城乡结合部，无法借助区位优势，其影响范围受到一定的局限。但在调查中，我们也发现，有部分消费者在一定程度上认可本区域，这使项目有机会通过富有吸引力的产品吸引更多消费者的目光。价格因素、地理位置、交通环境、工程质量等成为消费者选择的主要因素，项目的交通可达性将在很大程度上影响本项目的成功，因此在规划项目的外部交通时，要更多地考虑未来消费者到达项目的便利性。有部分消费者对项目65、所在地的文化氛围和自然环境比较认可，消费者对本项目区域的认可，使项目容易被消费者接受，项目除了在物业业态安排上要多样化的同时，项目建筑及环境本身观赏性也要重视，从而提升项目的唯一性。5、项目SWOT分析5.1 项目优势分析1、项目规模大，可展现大盘的品质项目目前处于非城市发展的重心，近95万平方米大规模的面积有利于项目提高在市场上的对抗竞争力，同时，给消费者带来一个良好的心理预期。2、项目地块现状良好，土地开发整理成本低项目地块土地平整，现有建筑物少，不涉及拆迁安置补偿等问题，开发整理成本低。3、周边丰富的优势资源，提高了项目的文化氛围项目紧邻赤峰市最高学府赤峰学院以及赤峰附中，高素质人才密集66、，文化氛围浓厚，为本项目创造了一个良好的人文环境，有助于提升本项目的住居品质，吸引潜在的购买者。4、项目容积率适中，产品选择范围较大，差异化明显项目的容积率是1.8，意味着本项目的产品可选择的范围较大，可融入更多的产品类型，低密度、中等密度以及高密度产品都可以成为选择，产品的差异化明显，从而满足不同层次消费者的需求。5.2 项目机会分析1、本项目所在的小新地组团是城市空间发展的主要方向之一政府针对小新低组团进行了完善的远期规划，在城市总体规划的指导下， 小新地组团是城市空间发展的主要方向之一，而本项目处于小新地组团的核心位置，是扼守未来小新地通往老城区和新城区的主要通道，具有极其重要的战略核心67、地位。2、市场缺乏高品质的产品，为本项目创造了机遇目前，赤峰房地产发展仍处于初级阶段，市场上楼盘同质化严重，档次不高，普遍存在楼盘规划不尽合理，景观设计未受重视，户型设计单调落后，外观设计有待提高等问题。凭借着这一机遇，本项目引入全新的理念打造的高水平产品将会存在着很大的市场空间。3、项目所在区域商业住宅市场尚处于空白时期，无竞争压力项目所在的小新地组团可供开发的土地很多，但短期内不会开发，不会对本项目形成竞争。4、居民收入的增加，促进置业升级随着赤峰的经济发展，居民人均可支配收入不断提高，2007年城镇居民可支配收入已达10000元。随着收入的增长，居民的消费支出亦将提高，消费需求面临改变。68、本项目的产品如能符合消费者的偏好，将在市场上占领先机。4、市场缺乏有实力的品牌开发商赤峰市目前房地产开发商大部分缺乏知名度，运作不规范。市场亟待规范有实力的开发商加入，首都机场地产集团的进驻将产生良好的品牌效应，有利于得到市场的认可，从而获得更多的竞争优势。5.3 项目劣势分析1、项目位于城乡结合部，缺乏现代居住氛围项目位于城乡结合部，距离城市中心约6公里，与新城隔河相望。周边除赤峰学院和赤峰附中外，大都是农村居民用地，无其它优势资源。各种生活配套如商业、文体娱乐等设施严重缺乏，居住环境还有待改良，现代的居住氛围还需培养。2、项目交通可达性不高，不利于居民的出行目前，区域内公共交通设施不完善，69、仅有一条公交线路与城市中心连通，可达性不高，居民的出行受到限制。3、项目所在地属生地，市政管线等尚未连通项目土地属于生地，各种市政实施以及管线都尚未引入，前期开发需较高成本投入。5.4 项目威胁分析1、项目所处区位不是近几年城市发展的重心，市场认可度不高近几年和接下来的几年内，新城是赤峰市重点发展的区域，完善的生活配套和适宜的生活环境使得新城的住宅产品成为市场追捧的热点。老城区的产品，则因为其长期以来的得天独厚的区位以及完善的配套设施也受到市场的欢迎。而项目现阶段区位相对偏远，按照总体规划来发展尚需一段很长的时间，市场的认可度不高。相比新城和老城，居住环境目前具有明显的劣势。2、项目体量大，投70、入资金量大，开发周期长项目建筑面积规划总共近95万平米，需分三期开发完成。大体量的综合项目开发，势必投入更多的资金。加上项目在非重点发展的区域，项目的销售存在着一些不可预知的风险，其回收期会更长。这需要我们投入更多的资金来维持和推广，这无疑给我们增加更大的资金负担。3、内需型城市市场容量有限，未来供大于求的趋势可能存在赤峰市房地产物业的主要客源是本地居民和所辖的旗县，基本无外地客户。从长远来看，客户资源具有不可持续性。目前，赤峰市有很多可供开发的地块，未来，供地仍然会很多，可能存在供大于求的趋势。5.5 项目劣势及威胁的规避以上通过对项目SWOT分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会71、威胁，对于项目的优势及机会，定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。1、在客户定位方面赤峰地处优良的地理位置，凭借深厚的文化积淀和丰富的旅游资源，吸引着全国各地的旅游人群。本项目的部分客户可以定位在外来人口上。依托外在优良的资源，通过打造高品质的产品，吸引部分人成为置业的群体。而且，这些外来群体的进入势必对本地的中高端置业也将有直接的带动作用。2、在硬件方面由于项目在区位上难以竞争过其它项目，需要从硬件上来提高项目的独特性，吸引消费者的目光。要充分注重小区的园林景观设计、户型设计、建筑风格等，尽可能融入全新的理念来打造一个全新的高品质的产品，首先在视觉上给当地居民造成一72、个冲击，尽可能创造一个适合人居的环境。3、在销售方面时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间内消化。在策略上，要充分利用周边的优势资源提升项目的文化氛围，并以此作为一个销售的亮点。4、在公共关系上要利用一切可以利用的渠道，积极与市相关负责人协商，争取以最小的成本尽早解决项目市政配套不完善，交通不便捷等问题，从而提高项目在市场上的认可度。6、项目开发方案6.1 项目物业种类及体量的配比方案以上通过对物业类型的可行性研究，我们认为在现有条件下本项目应选择住宅和商业两种产品类型。项目土地面积约53.3万平方米，总体建筑面积约为95万平米（53.3万平米1.895万平方米）。依73、据项目基本规划指标，按照适度合理的原则，从社区消费力、区域消费力和区域辐射消费力三个方面对住宅物业与商业物业的配比进行推算如下：1、社区消费力假定：户均面积80平米/户户均人口3人/户商业需求量1平米/人社区户数：950000 / 80 = 11875（户）社区未来规划人口：11875 3 = 35625（人）社区人口配套商业需求：35625 1 = 35625（平米）2、区域消费力项目北侧有赤峰学院及赤峰附中两大人口集中的社会单位，全部教职员工约为15000人。此类人群对本项目商业的需求约为0.3平米/人。区域人口配套商业需求量：15000 0.3 = 4500（平米）3、区域辐射消费力项目74、建成后总建筑面积达95万平米，由于本项目所在处于小新地组团的中心，会对周边区域产生一定的辐射能力。估计将会在社区内产生140000平米集中商业的消费力。总结：项目商业体量总计约19万平米，其中配套型底商约5万平米，集中型约14万平米。住宅体量总计约76万平米。6.2 项目的整体定位1、项目整体定位的主要依据：（1）市场基础项目的整体定位有赖于赤峰市房地产的市场基础，其市场的规模以及市场整体发展趋势将决定项目存在的基础和发展潜力。赤峰的房地产发展比较快，但高质量、高档次的产品仍然缺乏，除了新城有几个楼盘档次不错。（2）赤峰的总体规划项目发展与赤峰的总体规划息息相关。随着新城的逐步开发完毕，城市发75、展就要越过锡箔河向小新地发展，凭借最高学府赤峰学院和计划建设的赤峰体育中心，小新低问题中心的城市定位日益显现。因此，在对项目进行规划时，要尽可能利用项目规模优势，打造一个高品质的大型综合生活区。（3）项目的规模项目定位与其规模密切相关，项目规模的大小决定了项目在区域的定位属性。项目约95万平米的体量，在定位时要考虑不同产品类型，差异化明显，以满足不同消费者的需求，同时也可以提高项目的竞争力。2、项目的市场定位是赤峰城市第三极上品生活城。突破普通楼盘的传统模式，开创赤峰市“宜居社区”的全新模式。保护开发，利用自有优势，营造一种建筑与自然合而为一，更富生活情趣和亲和力的生活新城市。3、项目的整体功76、能定位为：以居住为主，辅以一定量的商业。项目规划总面积达95万平方米，如果按照现有的总体规划，大部分地块建设成商业物业，对于小新地组团这样一个各方面条件还很不成熟的区域来说，在十年内都将很难消化，不利于开发商资金的回笼和后续的滚动开发。6.3 项目开发步骤及周期通过对本项目地块现有条件及环境的进一步认知，以及对项目开发量、市场消化量等因素综合评价后，我们认为本项目95万平米的总建筑面积，应采用分期分组团开发的策略进行有序开发，一方面保证资金链的安全；另一方面规避大体量入市难以消化的市场风险。根据市场年消化量及本项目产品组合安排，我们认为本项目可分3期开发，每期开发周期为3年，项目整体开发完毕共77、需9年。一期18万平米，二期27万平米，三期50万平米。总建筑面积为95万平米，扣除19万平米商业，其余76万平米为住宅。面积分配如下：别 墅：占总量5%，即4.5万平米花园洋房：占总量42%，即40万平米高层住宅：占总量33%，即31.5万平米分期产品一期二期三期合计别墅0.86-3.644.5花园洋房-241640高层住宅16.6914.8131.5商业0.45315.5519总计18万27万50万95万一期：18万平米三期：50万平米二期：27万平米7、财务测算财务分析说明：1、本项目按照有利于项目的规划方案进行开发，不采取政府的规划方案；2、本项目自有资金按2000万计，其余资金缺口来78、自于集团借款；3、本项目考虑市场变坏的可能性，将开发周期设定为9年，即于2008-2016年开发销售完毕；4、本财务分析针对项目整体1）技术经济指标技术经济指标序号项 目面积(平米)备注一总建筑面积 1,100,000 1地上 950,000 别墅 45,000 花园洋房 400,000 高层住宅 315,000 商业 190,000 2地下 150,000 车库及设备 150,000 设备及车库二租售面积 950,000 1散售面积 810,000 总经营面积加总别墅 45,000 普通散售花园洋房 400,000 普通散售高层住宅 315,000 普通散售商业 50,000 普通散售车位 79、5,000 普通散售2持有出租面积 140,000 面积加总商业 140,000 集中型商业2）开发成本开发成本序号费 用合计(万元)单价(元)面积(平米)计算方法一土地成本二大市政配套费三前期费用四建安成本别墅花园洋房高层住宅商业地下车库及设备间五基础设施费六建安专业费用七项目管理费用八不可预见费九建设期利息费用十(一九)合计3）项目投资进度投资进度序号费用名称合计(万元)一期二期三期20082,009 2,010 201120122013201420152016总体投资进度一土地成本二大市政配套费三前期费用四建安成本别墅花园洋房高层住宅商业地下车库及设备间五基础设施费六专业费用七项目管理费80、用八不可预见费九建设期利息费用合计4）项目销售假设1、售价增长率一期二期三期均价20082,009 2,010 201120122013201420152016别墅（元/平米）花园洋房（元/平米）高层住宅（元/平米）商业（元/平米）车位（元/个）2、销售进度合计一期二期三期20082,009 2,010 2011201220132014别墅花园洋房高层住宅商业车位（个）5）项目销售收入3、销售收入加总一期二期三期20082,009 20102,011 20122,013 20142,015 2016别墅花园洋房高层住宅商业车位加总4、销售成本加总一期二期三期20082,009 2,010 2081、11201220132014加总6）项目静态利润核算静态利润核算序号费 用合计(万元)单价(元)面积(平米)计算方法一土地成本二大市政配套费三前期费用四建安成本别墅花园洋房高层住宅商业地下车库及设备间五基础设施费六建安专业费用七项目管理费用八不可预见费九建设期利息费用十(一九)合计十一销售收入合计十二减：销售成本十三 销售费用（3%）十四 营业税（5.5%）十五销售实现的税前收益十六所得税十七净利润十八销售利润率7）项目投资回报指标财务回报项目在2014年底的静态盈利指标建设期资金缺口（万元）至2016年的销售现金盈利（税后）（万元）2016年底的贷款余额（万元）持有物业价值（万元）：约14万平米持有商业项目净盈利（万元）销售利润率动态指标NPV（8%2008）万元回收期8）项目敏感性分析敏感因素投资回报指标售价建安费销售利润率NPV(万元）回收期资金缺口2016现金盈余（万元）持有物业价值（万元）最佳情形基准情形最差情形从销售类物业的利润率来看，项目抗风险能力较差，如果发生成本上升10%，售价下降10%的不利情况，项目将出现亏损的局面。但是最终项目持有型物业的价格将达到8.4亿元，项目的整体抗风险能力很强。8、总结