1、周口市医养中心建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1项目名称及建设单位11.1.1项目名称11.1.2建设性质11.1.3项目建设单位11.1.4建设地点11.1.5可行性研究报告编制单位11.1.6编制程序11.2编制依据、内容及范围11.2.1编制依据11.2.2编制范围与内容21.3项目概况31.3.1项目简介31.3.2建设规模及规划设计方案31.3.3项目管理与实施进度51.3.4项目总投资与融资方案51.3.5主要数据与经济技术指标61.4结论7第二章 项目建设背景及必要性82.1项目建设背景82.1.1人口老龄化背景82.1.2项目建设政策背景102.2项目建设的必要性2、122.2.1该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划122.2.2有利于塑造特色文化、提升*形象132.2.3满足人民群众养老服务需求的必由之路132.2.4是促进社会和谐稳定的当务之急142.3结论14第三章 市场分析及预测153.1全国老龄人口结构现状153.2河南省老龄人口现状153.3老年人收入水平163.4老年公寓的外在需求173.5医疗养老院的市场分析及预测18第四章 项目选址以及建设条件214.1项目选址214.1.1选址原则214.1.2选址地点214.2自然条件224.2.1地质地貌224.2.2气象条件224.2.3水文条件234.3建设条件244.3.1道路交通2443、.3.2基础设施254.4社会环境状况254.4.1社会经济条件254.4.2对外贸易264.4.3财政收入快速增长264.4.4金融运行保持平稳274.5结论27第五章 项目建设方案285.1规划设计方案285.1.1设计依据285.1.2设计原则285.1.3指导思想295.1.4总体布局305.1.5道路交通组织315.1.6绿化景观环境315.2项目工程技术方案325.2.1技术方案原则325.2.2 技术方案依据325.2.3建筑方案335.2.4结构设计335.2.5基础设计33第六章 公用工程356.1给排水356.1.1给水设计356.1.2排水系统356.2供电366.2.14、设计依据366.2.2电源、电源设施和外部条件366.2.3低压配电366.2.4照明366.2.5防雷与接地376.3弱电系统设计376.3.1设计依据376.3.2火灾报警与消防376.3.3电话通讯与计算机网络系统386.3.4闭路电视监控系统386.3.5有线电视系统386.3.6紧急呼叫系统386.4无障碍通道38第七章 节能分析407.1项目建设的节能原则407.2设计依据及用能标准407.2.1节能政策依据407.2.2行业标准、规范、技术规定和技术指导407.3项目能源消耗种类417.4节能措施41第八章 环境保护438.1现状438.2设计依据438.3建设期环保措施438.5、4运营期环保措施438.4.1生活污水排放438.4.2噪声控制448.4.3垃圾处理44第九章 劳动安全卫生防护459.1消防459.1.1设计依据459.1.2消防措施459.2劳动保护与安全卫生459.2.1设计依据459.2.2劳动安全和卫生防护措施45第十章 项目实施进度47第十一章 劳动组织及人员组成48第十二章 项目招标方案4912.1招标工作依据4912.2招标工作原则4912.3组织形式50第十三章 项目投资方案及融资方案5113.1估算依据5113.2建设投资估算5213.2.1工程费用5213.2.2工程建设其他费用5313.2.3预备费用5913.3建设期利息估算及借款6、偿还计划6013.4流动资金估算6013.5资金使用计划与筹措方案61第十四章 项目财务评价6214.1经济评价的依据和范围6214.2基础数据与参数选取6214.3项目收入估算6314.4总成本费用估算6414.4.1外购原材料费6414.4.2外购燃料动力费6414.4.3工资或薪酬6514.4.4折旧费6514.4.5固定资产修理费6514.4.6摊销费6614.4.7其他费用6614.5财务盈利能力分析6714.5.1利润总额及税后净利润6714.5.2投资回收期（Pt）6714.5.3财务净现值（FNPV）6814.5.4财务内部收益率（FIRR）6814.5.5总投资收益率（ROI7、）6814.5.6资本金净利润率（ROE）6914.6偿债能力和生存能力分析6914.6.1利息备付率和偿债备付率7014.6.2净现金流量分析7014.6.3累计盈余资金7014.7企业财务状况指标7014.7.1资产负债率7014.7.2流动比率和速动比率7114.8不确定性分析7114.9结论71第十五章 附表及附件73附表一：项目总投资估算表73附表二：建设投资估算表（万元）74附表三：固定资产折旧及无形资产摊销估算表（万元）75附表四：营业收入和销售税金及附加估算表（万元）77附表五：总成本费用估算表（万元）78附表六：流动资金估算表（万元）79附表七：投资现金流量表（万元）80附表8、八：资本金财务现金流量表82附表九：财务计划现金流量表（万元）83附表十：利润与利润分配表（万元）85附表十一：资产负债表（万元）86第一章 总论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称*市*医养中心建设项目（以下简称“本项目”）1.1.2建设性质本项目为新建1.1.3项目建设单位*市*医养中心1.1.4建设地点*市*县*乡*村1.1.5可行性研究报告编制单位河南助阵投资咨询有限公司1.1.6编制程序河南助阵投资咨询有限公司受*市*医养中心的委托，编制*市*医养中心建设项目可行性研究报告。公司有关技术人员与项目建设单位对本项目进行了反复交流和研究，认真收集相关资料。在此基础上，依据国家有关法9、律、法规、技术规范和省、市有关政策文件，对本项目的投资建设进行了全面、详细的研究分析论证，结合本项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据本项目总体规划方案及设想，对本项目进行可行性研究报告的编制。1.2编制依据、内容及范围1.2.1编制依据 关于编制*市*医养中心建设项目可行性研究报告的委托书； 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见； *市人民政府关于加快社会养老服务体系建设的意见 （周政2013年49号）； 国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)； *县总体规划； 项目建设单位提供的有关基础数据； 编制人员调查的有关资料、数据。1.2.2编制范围与内容本报告10、根据国家对项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，依据国家、行业、地区发展的长远规划，承办单位提供的工程设计基础资料，公正、客观和科学的论证本项目建设的必要性和可行性；根据*市*医养中心提供的相关资料，我公司有关技术人员在对本项目进行充分调查的基础上，精心编制*市*医养中心的*市*医养中心建设项目可行性研究报告。本报告包括的主要内容：对项目的建设背景、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、项目实施进度、招投标方案、投资估算和资金筹措、经济效益和社会效益等方面进行了综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、11、科学的依据。1.3项目概况1.3.1项目简介本拟建项目位于*市*县*乡*村。地理位置良好，环境优美安静，空气清新，特别适合老年人居住养老。项目总规划70亩，包括康复医院、老年公寓、老年活动室等，规划设施齐全、绿化优美，能为老年人提供一个安详幸福的晚年。本项目特色在于，它不单单是养老公寓项目，并且附带有一所康复医院，本项目康复医院邀请各科专家坐诊，特别是针对老年疾病，邀请多位专家。根据康复医院发展的总体目标，康复医疗中心树立“大康复”概念，拓展服务范围和领域，充分体现康复医院本身的特色和专长，立足于“康复”，并向“多学科疾病综合治疗与健康”的方向发展。本康复医院不仅对残疾人的康复（如白内障复明、12、脑瘫、儿童聋哑、小儿麻痹、矫形），而且有正常人群、亚健康人群、精神疾病和心理疾病后期病症的康复治疗。康复医院对面有沙河，空气清新。风景优美。本项目绿化面积达18667平方米，占项目总面积的40%，项目区绿化面积充足，能给病人提供一个安静、舒适的康复环境，一些患有慢性疾病的老人可以集康复和养老于一身。本项目地理位置很好，不仅环境优美，而且前有省道及高速贯通，交通特别便利。1.3.2建设规模及规划设计方案本项目计划一次性规划建设完成，项目总规划占地70亩，合46667，其中建筑实际占地8400，项目建设各类建、构筑物33800。根据中华人民共和国建设部公告第149号文件老年人居住建筑设计国家标准（13、GB/T50340-2003），第3.2.3条“基地内建筑密度，市区不宜大于30%，郊区不宜大于20%”本项目设计建筑密度为18%，第3.2.4条“大型、特大型老年人居住建筑基地用地规模应具有远期发展余地”，本项目设计容积率为0.72。项目区南侧不远处S328经过，为项目提供了便利的交通，北边沙河经过，为项目区平添了一道亮丽的风景。项目区南部建设一康复医院，主要为老年人提供医疗、护养，总建筑面积5000，内置床位100个，一层设置有一条20m宽过道，为项目区南大门，过道两边为停车场。项目区内西侧原有1000多建筑物装修改造成项目经营管理办公室、老年活动室和老年影剧院各一间，出门即是室外活动广场14、，设有各种娱乐健身设施。项目区东侧建设老年公寓两座，各5层，内设标准床位500个，总建筑面积10000，老年公寓南边为餐厅。项目区北侧为三栋高级养老公寓，每栋共6层3个单元，每层每个单元设有4户标准公寓，供有需要的老年人入住养老，每栋共72户，三栋高级养老公寓共216户，总建筑面积16800。项目具体建设内容与规模详见下表。项目规划设计表项目总体规划序号项目内容备注1规划总用地4666770亩2总建筑面积338003容积率0.724建筑密度18%5绿地率40%项目工程详细建构筑物序号项目建筑面积（）备注1康复医院50002项目经营管理办公室2003老年活动室5004老年影剧院5005老年公寓115、00002栋6餐厅食堂8007高级养老公寓168003栋8道路广场面积140009绿地面积186671.3.3项目管理与实施进度本项目的承办单位是*市*医养中心，由该公司具体负责项目的建设实施，确保按计划进度高质量、高标准完成项目建设。本项目建设期为一年，主要有老年公寓、康复医院、老年活动室等土建建设，购置、安装项目生产设备，招聘培训工人，计划一年完成。1.3.4项目总投资与融资方案本拟建项目总投资共计为5100万元，其中固定资产投资为4920万元，铺底流动资金为180万元。拟定资金筹措方案和使用计划如下表。项目总投资估算表序号工程费用名称投资额（万元）备注1建筑工程费2400.00 47.016、6%2设备购置费1500.00 29.41%3安装工程费150.00 2.94%4工程建设其他费用416.08 8.16%5基本预备费170.42 3.34%6涨价预备费283.50 5.56%7建设期利息0.00 0.00%8流动资金180.00 3.53%项目总投资5100.00 100%本项目建设期无贷款，全部自筹。1.3.5主要数据与经济技术指标本项目总投资5100万元，项目建成后年收入可达2283.1万元，年缴纳所得税408.36多万元，年净利润1250.58余万元，税后投资回收期5.83年。项目主要数据及经济指标详见下表。主要数据与经济技术指标表序号项目名称单位数据及指标一主要数据17、1项目总投资万元5100.00 2项目资本金万元3000.00 3建设投资万元4920.00 4流动资金（经营稳定年份）万元600.00 5营业收入（经营稳定年份）万元2283.10 6经营成本（经营稳定年份）万元327.13 7总成本费用（经营稳定年份）万元605.44 8年折旧费万元241.81 9年摊销费万元11.30 10利息支出万元25.20 11消费税万元0.00 12营业税万元0.00 13增值税万元0.00 14营业税金及附加（经营稳定年份）万元18.73 15利润总额（经营稳定年份）万元1658.93 16息税前利润（经营稳定年份）万元1684.13 17调整所得税（经营稳定18、年份）万元421.03 18所得税（经营稳定年份）万元408.36 19税后净利润（经营稳定年份）万元1250.58 二主要财务评价指标1总投资收益率%33.30 2项目资本金净利润率%40.84 3利息备付率(（经营稳定年份）%66.83 4偿债备付率(（经营稳定年份）%60.67 5资产负债率(经营稳定年份)%7.42 6项目静态投资回收期（税前）年5.09 7项目静态投资回收期（税后）年5.83 8项目静态投资财务内部收益率（税前）%26.43%9项目静态投资财务内部收益率（税后）%20.52%10盈亏平衡点%24.05%11项目投资财务净现值（ic=12%）（税前）万元4295.72 19、12项目投资财务净现值（ic=10%）（税后）万元3213.59 1.4结论本项目顺应国家产业政策，在技术上可行。项目技术团队经验丰富，技术方案可行、风险相对较低。项目销售价格、成本费用、利润率等均以市场平均价格为依据，市场前景看好，经济分析可行，经济风险较低。此项目回收期短，投资见效快，投资回报大，具有良好的经济效益，社会效益特别显著。综上所述，本项目的建设是切实可行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1人口老龄化背景据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。2012年我国620、5岁以上的老年人口已达到1.27亿人，且每年仍以800万人的速度增加。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。近年来，在党和政府的高度21、重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府22、关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。*市全市国土面积11959平方公里，现有人口1130.8万人。辖扶沟县、西华县、*县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县、项城市、川汇区10个县市区和一个省级开发区23、*经济开发区。根据”五普“资料，2000年*市60岁以上和65岁以上老年人占总人口的比重分别为9.36%和7.12%，表明全市人口即将进入老龄化。到2007年全市人口年龄结构已发展为老年型。60岁和65岁以上老年人占总人口的比重分别达11.75%和7.89%。从年龄结构发展的速度看，60岁以上老年人口比重由2000年的9.36%上升到2007年的11.75%，仅用了7年时间就增长2.39个百分点，表明*市人口老龄化的发展速度在不断加快。从城乡老龄化情况看，2007年，*市、镇和乡村的老年人口比重分别为10.48%、11.25%和12.08%。可见，*市城乡人口老龄化水平存在着较大的差异，乡村人24、口老龄化水平最高，镇次之，即使老龄化最低的市从2007年也进入老龄化。2.1.2项目建设政策背景随着我国老龄化速度的加快，国务院出台了一系列相关文件。为了贯彻落实国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，国务院有关部委相继出台了关于加强养老服务标准化工作的指导意见关于推进养老机构责任保险工作的指导意见关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知关于加快推进养老服务业人才培养的意见关于建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度的通知关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知养老机构医务室基本标准(试行)养老机构护理站基本标准(试行)等政策文件，对发展养老服务业做出了全面系统安排，形成上下贯通、相互衔接的25、政策体系，确保政策可操作、能落地。国务院办公厅下发国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见。意见指出，“十二五”末，在全国基本实现新农保和城居保制度合并实施，并与职工基本养老保险制度相衔接。2020年前，全面建成公平、统一、规范的城乡居民养老保险制度，与社会救助、社会福利等其他社会保障政策相配套，充分发挥家庭养老等传统保障方式的积极作用，更好保障参保城乡居民的老年基本生活。*市人民政府关于加快社会养老服务体系建设的意见 （周政2013年49号），意见提出的主导思想是以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以实现“老有所26、养”为目标，以满足中低收入老年群体基本养老服务需求为重点，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充，资金保障与服务提供相匹配的社会养老服务体系。意见提出六大基本原则：1.服务对象公众化。以面向全社会老年人为发展宗旨，不断满足老年人服务需求，提高老年人生活质量。2.服务方式多样化。实行有偿、低偿、无偿服务相结合，大力发展居住供养、医疗康复、文化娱乐、精神慰藉等多种服务项目，满足不同层次、不同类型老年人的需求。3.服务队伍专业化。规范职业技能培训，提高养老服务从业人员的道德、服务意识和业务技能水平。4.投资主体多元化。在保证政府投入的同时，鼓励社会力量参与养老服务事业，拓展社27、会养老服务机构建设的投资渠道。5.运作机制市场化。鼓励非政府组织和个人参与养老服务机构的运营管理，实行自主经营、自负盈亏、自我发展。6.城乡发展一体化。统筹城乡养老服务事业发展，促进城乡社会养老公共服务均等化。2.2项目建设的必要性2.2.1该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。中国老龄事业发展“十二五”规划强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。“十三五”关于养老服务体系的规划也开始展开。老年人权益保障法中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和28、老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。*市人民政府关于加快社会养老服务体系建设的意见 （周政2013年49号），意见原则是大力发展居住供养、医疗康复、文化娱乐、精神慰藉等多种服务项目，满足不同层次、不同类型老年人的需求，并且鼓励社会力量参与养老服务事业，拓展社会养老服务机构建设的投资渠道。并且意见提出了主要任务有发展机构养老。积极引导和支持社会力29、量兴办养老机构，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴建适宜老年人集中居住、生活、康复、临终关怀的养老服务机构，鼓励社会资本以独资、合资、合作、联营、参股等方式参与养老服务业；各县（市、区）至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构，同时注意加强乡（镇）敬老院建设和少数民族群众养老服务机构建设，到“十二五”末，全市养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张。 该项目建设是加强*市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。2.2.2有利于塑造特色文化、提升*形象养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医30、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展，如琼海就是一个典型。孟子有云：老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。在当今物欲横流的时代，我们要传承中华的传统美德，塑造我国养老敬老文化，提升城市形象。该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升*形象，发展*老龄产业具有积极深远的意义。2.2.3满足人民群众养老服务需求的必由之路加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变31、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，小型家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。2.2.4是促进社会和谐稳定的当务之急加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展32、社会养老服务来解决。*全市老龄人口约为130万人，按规划，“十二五”末全市养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张，则需3.9万张养床位。*市养老服务机构床位还没有达到规划目标。本拟建项目建成后康复中心至少可提供100床位，养老院至少可提供500床位、72户养老公寓。 2.3结论鉴于我国老龄化速度加快的背景背景，该项目的建设是十分必要的，项目建设符合并顺应国家、省、市政策要求，是惠民工程。综上所述，该项目建设十分必要。第三章 市场分析及预测3.1全国老龄人口结构现状 2014年，中国民政部副部长在国新办新闻发布会上透露，截至目前，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%。33、这一比例明显高于10%的联合国传统老龄社会标准。去年全国老龄委预计，未来20年中国将进入老龄化高峰。未富先老”成为中国越来越突出的问题。 截至2012年底，中国60岁以上老年人口约1.9亿，占总人口的14%。去年中国老龄委办公室发布消息称，去年60岁以上老年人口就将突破2亿，未来20年平均每年增1000万老年人，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。 目前全球老年人口超过1亿的国家只有中国一个。2亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。3.2河南省老龄人口现状2013年河南常住人口中0-14岁少儿人34、口、15-64岁劳动适龄人口和65岁及以上老年人口分别达到1988万人、6572万人和853万人，占常住人口的比重分别为21.12%、69.82%和9.06%，人口总抚养比为43.2%。常住人口年龄结构与2012年相比，少儿人口比重和劳动适龄人口比重均小幅降低，老年人口增加23万人，比重上升0.24个百分点， 2010年以来老年人口比重年均提高0.23个百分点。人口总抚养比比2012年的42.8%提高0.4个百分点。近几年人口出生率的回升使少儿人口比重略有上升，2013年比2010年提高0.12个百分点，基本维持在21%左右。按照目前的人口发展态势和生育政策的逐步放宽，今后几年少儿人口比重会保35、持在相对稳定的水平。伴随着老年人口比重的持续上升，河南劳动适龄人口的比重在2008年达到最高点72.3%之后逐年回落，劳动适龄人口总量在2009年达到最多6821万人，近两年维持在6600万左右，并呈逐年减少态势。全省65 岁及以上人口占常住人口的比重2000年为7.1%，2010年达到8.36%，2013年已经超过9%。按照国际通行标准，65岁及以上人口占总人口的7%以上就进入老年型人口，河南人口从2000年开始就进入了老龄化，以后呈逐年加深的态势。由于我省是外出人口大省，大量的劳动适龄人口外出到外省务工经商，也进一步加深了我省常住人口的老龄化程度。详见河南省人口年龄结构图。图：河南省常住人36、口年龄结构图3.3老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。3.4老年公寓的外在需求老年住宅的外在需求包括以下两个部分：（1）社会居住观念的改变中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代37、所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。（2）子女改善父母居住状况的需求子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合38、老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。在实际的访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑：为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严；老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；老年住宅社区的专业服务，能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；社区活动可以丰富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。3.5医疗养老院的市场分析及预测目前我国老年人口已达到2亿，而且我国老年人口增长速度还在增加。详见中国人口增长分组39、趋势图。到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30以上。中国敬老院网据根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为6000亿元，据有关数据显示中国养老产业将有20万亿的市场有待开发。图：中国人口增长分组趋势图中国已经步入老龄社会，养老问题是全球关注的焦点话题，“银发经济”的中国无限商机呈现，养老服务无疑是其中的一大亮点。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日益明显。据国家民政部门预计，240、010年，在我国老人家庭中“空巢”比例已高达70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。面对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。*全市老龄人口约为130万人，按规划，“十二五”末全市养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张，则需3.9万张养床位。*市养老服务机构床位还存在缺口。网上信息查询到的60多所养老院，大多数床位为50张、100张，150张，总计*市现有养老机构床位不到1万张。并且大多规模比较小，设施不够完善。而本项目规模比较大，设施完善，并且有康复医院、老年活动室、老年影剧院等，不仅保证老人的41、健康，又丰富他们的老年生活。所以该养老院市场前景广阔。近年来，农村青壮年外出打工越来越多，他们往往一年回一两次家，一年在家时间总计仅仅一两月。留下老人在家无人照顾，但为了更好生活也无从选择，养老院给了他们更好的选择，儿女没有时间更愿意花钱给老人买一个健康、幸福的晚年。养老院正符合了他们的需求。对于各个行业占先机者得优势，顺时势者，得发展。我国老龄化社会，城市老龄化已经很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展，从中央到地方各级政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场，该项目建设正是占先机得时势。综上所述，医院养老院市场前景广阔，是可行的。第四章 项目选址以及建设条件4.1项目选址4.42、1.1选址原则1、周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力，依山傍水之处为最佳；2、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望；3、场地面积大，以满足开展户外活动的要求；4、配套功能完备、专业护理服务周到。4.1.2选址地点根据上述选址原则本项目地点位于*市*县*乡*村。详见项目地理位置示意图。图：项目地理位置是意图4.2自然条件4.2.1地质地貌*地属黄淮平原，地势西北高，东南低，自然坡降为1/5000-1/7000。海拔高度为35.5-64.3米。大致以川汇区至太康一线为界，线西海拔高度为5064.3米，自然坡降为1/5000-1/6000；线东海拔高度为43、35.5-50米，自然坡降为1/6000-1/7000。线东的郸城东部，沈丘东部、东南部，项城中部、南部海拔高度多在40米以下，地势低洼易涝。全市地貌特点是大平小不平。整体地貌平坦，但受外力作用，岭岗和洼地微地貌广泛发育，改变了平原地貌的单一形态。按照河南省地貌区划和等级系统划分，市内以沙颍河为界，以北为黄河冲积平缓平原区，以南为淮河及其支流冲积湖积平原区。岭岗多分布在沙颍河以北，川汇区至太康一线以西。坡洼地分布较广，主要在沙颍河以北；以南的沈丘、项城、*也有零星存在。4.2.2气象条件*地处中纬度地带，属亚热带季风气候和暖温带季风型气候模糊地带，具备南北方之长，四季分明，雨量充沛，冬季温差较44、大，降水夏秋偏多冬季偏少。*年平均气温在14.515.8之间。全市平均霜期为146天，无霜期219天。由于地理位置和地形的影响，气候时空分布较复杂，年际变化较大，立体气候明显。根据中国气象局数据，各主要气候数据如下：年平均气温 15最热月平均气温 31.56最冷月平均气温 -2.61极端最高气温 43.2极端最低气温 -21多年平均降水总量 571.7mm平均相对湿度 70%无霜期 219d年日照时数 20252269h主导风向 夏季东南风、冬季西北风多年平均风速 2.73.4m/s（风速呈现减小趋势）4.2.3水文条件*属于淮河流域，有沙颍河、涡河、西肥河、汝河四大扇形水系。其中沙颍河是淮河45、的最大支流。沙河发源于河南省鲁山县西部石人山，颍河发源于嵩山山脉的阳乾、少室诸山，两条河流在川汇区孙嘴村汇合，称沙颍河。沙颍河与其支流贾鲁河、汾泉河、黑河、新运河、新蔡河流经全市，流域面积占76%。四大水系纵横交织，不仅形成了一个“自然灌溉”系统，而且形成了美好的自然风光，条条河流像碧绿的飘带一样，由西向东流淌，把无际的平原沃野装扮得分外妖娆多姿。4.3建设条件4.3.1道路交通随着改革开放的深入发展，*市的基础设施日益完善。西部紧靠京广铁路，京港高铁（北京-香港）国家南北交通大动脉，北部禹亳铁路铁路横贯东西。南部漯（河）阜（阳）铁路穿境而过。南（京）洛（阳）高速公路横穿东西，汇入京港澳高速公46、路，又一大动脉大广高速公路（大庆-广州）纵贯南北，国家高速G36宁洛高速南京洛阳高速横纵东西，又新建成连接连霍高速的商（丘）周（口）高速公路。北部有S83永登高速公路永城到登封311国道横穿东西，106国道贯穿南北。沙颍河刘湾港二期扩建工程的沈丘过船闸已经竣工，郑埠口枢纽工程已纳入国家计划。*港工程已竣工，成为*水上运输的一大亮点，由*启航，经淮河、长江可直达南京、上海。全市电力供应充裕，网路火电和地方电联网联起套。邮电通讯发展迅速，连接全市城乡的十万门程控电话直拨国内外，INTERNET已进入千家万户。铁路有漯阜铁路；高速公路有扶沟县吉鸿昌将军纪念馆宁洛高速、商周高速、大广高速、永登高速；有47、311国道、106国道穿过。依托航运发展起来的*市，其境内的航道曾在20世纪中叶兴修水利时完全中断。沙颍河复航续建工程陆续开展。2005年，*港完成基础设施建设。部分河道已实现了季节性通航。4.3.2基础设施本项目供水由市政供水管供水，项目区内建设供水系统，可以满足本项目正常建设、生活等用水需要。供电由市政供电网供电，电力供应充足，供电保证率较高，能够满足项目实施用电要求。项目所在地都已开通全国直拨，移动通讯覆盖整个区域，可以满足项目固定和移动通讯要求，互联网得到普及，保证信息畅通。固定电话、高速宽带、3G移动通信、卫星导航等现代化通讯系统迅猛发展，且已拥有庞大的用户群体。基础设施满足建设条件48、。4.4社会环境状况4.4.1社会经济条件*2011年，全市实现地区生产总值1414.69亿元，同比增长10.6%。分产业看，第一产业实现增加值389.83亿元，同比增长4.0%，增速在全省处第6位。第二产业实现增加值673.40亿元，同比增长16.0%，增速在全省处第9位。其中，工业实现增加值597.05亿元，同比增长17.3%，增速在全省处第8位。第三产业实现增加值351.46亿元，同比增长8.9%，增速在全省处第7位。2011年全市实现消费品零售总额572.04亿元，同比增长18.3%，总量居全省第4位，增速全省第6位，限额以上企业实现零售额136.82亿元，同比增长31.7%，占全市社49、会消费品零售总额的比重达23.9%，拉动社会消费品总额增长6.8个百分点，贡献率37.3%，其中金银珠宝、汽车、家具、食品烟酒类商品成为消费热点，餐饮市场火爆，商务、休闲、旅游、度假等继续带动餐饮市场，全市实现餐饮收入104.6亿元，同比增长17.5%，国际贸易持续加快，全市进出口总额45592美元，同比增长18.9%，实际利用外资28982亿元，同比增长83.9%。4.4.2对外贸易2011年，全市消费品市场整体保持了平稳态势，消费政策积极推动，城镇市场拉动占据主导，乡村市场增势稳步提升，商品物价撬动增长作用持续凸显。全市实现社会消费品零售总额572.04亿元，同比增长18.3 %，总量居全50、省居第4位，增速居全省第6位，黄淮四市第1位，增速高于全省平均水平0.2个百分点。进出口总额保持增长。2011年，全市进出口总额完成45592万美元，同比增长18.9%，居全省第11位。其中，出口完成25946万美元，同比增长47.7%,比全省低35个百分点，居全省第7位。全市实际利用外资28982万美元，同比增长83.9%，比全省高22.5个百分点，居全省第3位。4.4.3财政收入快速增长2011年，全市财政总收入完成67.59亿元，同比增长27.3%。其中：财政一般预算收入完成48.72亿元，同比增长27.2%，收入规模居全省第11位，收入增速居全省第10位，增速高于全省平均水平2.6个百51、分点；在财政一般预算收入中，税收收入33.04亿元，同比增长23.3%，税收收入占财政一般预算收入的比重为67.8%；全市财政一般预算支出完成244.09亿元，同比增长26.0%，支出规模居全省第4位，增速居全省第8位，增速高于全省平均水平1.7个百分点。4.4.4金融运行保持平稳金融机构人民币各项存款快速增长。12月底，全市金融机构人民币各项存款余额1126.04亿元，较年初增加195.16亿元，增长20.97%，同比多增57.14亿元，其中，储蓄存款906.71亿元，较年初增加146.43亿元，增长19.3%；金融机构人民币各项贷款平稳增长。12月底，全市金融机构人民币各项贷款余额为57952、.31亿元，较年初增加22.87亿元，增长4.06%，同比少增40.52亿元。其中，中长期贷款167.59亿元，比年初增加17.48亿元，增长11.6%。4.5结论综上所述，*市*县*乡*村区域交通优势明显，地理位置优越，工程地质、水文条件良好，自然气候环境特别适合居住，基础配套设施建设齐全，社会和谐稳定，经济发展，是项目投资建设的好地方。第五章 项目建设方案5.1规划设计方案5.1.1设计依据本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。主要的规范标准包括但不限于： 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 建筑设计防火规范（GBJ16-87）； 城市道路交通53、规划设计规范（GB50220-95）； 建设工程项目管理规范（GB/T50326-2006）； 商业企业总平面设计规范（GB50187-93）； 建筑结构荷载规范（GB50009-2001）； 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）； 建筑抗震设计规范（GB50011-2001）； 供配电系统设计规范（GB50052-95）； 建筑物防雷设计规范(GB50057-94); 大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）； 污水综合排放标准（GB8978-1996）； 建设工程质量管理条理及中华人民共和国招投标法等法规。5.1.2设计原则（1）操作有效性明确空间位置、建设规模、功能54、定位和主要服务对象等。（2）规模适宜性*市*医养中心建设项目设施建设规模的确定，要科学合理，杜绝浪费土地等资源现象，积极鼓励*市*医养中心建设项目经营模式的创新，提高土地利用率，牢牢确立资源稀缺性意识，坚持规模的适宜性。（3）环境和谐性本拟建*市*医养中心建设项目充分结合综合交通体系的发展规划框架，注重项目所处场址的交通组织，避免选址不合理等所带来的迂回、与周边环境不和谐等问题，确立环境和谐性原则。（4）理念前瞻性本拟建*市*医养中心建设项目的设施布局，既要本着与时俱进的理念，要全面贯彻当今社会发展的人本理念、循环型社会理念等，坚持理念的前瞻性。5.1.3指导思想依据本项目的特点和城市建设规划55、的要求，总平面布置在环保、安全、消防、节能、绿化等诸多方面考虑，项目园区做到功能分区明确、布局合理、管理方便、配套功能齐全、人流物流顺畅、管线短捷，资源共享最大化、公共服务统一化、营销策略集约化、组织管理扁平化为目标，强调合理、实用。强调“以人为本”，注重环境设计，创造一个舒适宜人的工作、生活空间，并使项目总体布局与当地自然环境和人文环境融合协调，充分展现现代企业形象和文化理念；同时，总体设计兼顾近期要求和长远发展，留有适当的发展余地，强调在先进美观的前提下，充分注意经济适用。在满足建设内容布置合理的情况下，同时满足未来总体布置的合理性。避免重复建设，降低建设投资。5.1.4总体布局 本项目计56、划一次性规划建设完成，项目总规划占地70亩，合46667，其中建筑实际占地8400，项目建设各类建、构筑物33800。根据中华人民共和国建设部公告第149号文件老年人居住建筑设计国家标准（GB/T50340-2003），第3.2.3条“基地内建筑密度，市区不宜大于30%，郊区不宜大于20%”本项目设计建筑密度为18%，第3.2.4条“大型、特大型老年人居住建筑基地用地规模应具有远期发展余地”，本项目设计容积率为0.72。项目区南侧不远处S328经过，为项目提供了便利的交通，北边沙河经过，为项目区平添了一道亮丽的风景。项目区南部建设一康复医院，主要为老年人提供医疗、护养，总建筑面积5000，内置57、床位100个，一层设置有一条20m宽过道，为项目区南大门，过道两边为停车场。略.表（略）5.1.5道路交通组织道路交通力求简洁实用，路线设计可以使人便捷的到达每个功能入口，同时与基地入口、城市道路能够很好的衔接，沿建筑周边道路可以满足消防及疏散要求。5.1.6绿化景观环境一个优秀的环境设计，可以全方位地提升一个建筑物文化品味，本项目绿化环境可以给老年人一个放松、安静、优美的环境。本项目景观设计的目的是塑造一个与建筑设计风格相统一，与空间和地理环境相融合的优美景观。本项目景观设计的目的是塑造一个与建筑设计风格相统一，与空间和地理环境相融合的优美景观。医养中心景观布置采用中心与分散相结合的方式，中58、心绿地呈带形，南北向布置于中心内并成为各出入口的对景。其内部布置绿地广场、健身广场和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成中心的景观中心和公共活动中心。布置一定的老年人活动场地，具有标志性，为加强邻里交往的半私密性空间。绿树、阳光、流水、小品雕塑等，充分体现了社区的人性化，文化内涵和生态意识。绿化率达40%。5.2项目工程技术方案5.2.1技术方案原则1. 建筑结构设计中始终贯彻经济、适用原则，坚持执行采用新技术、新结构、新材料，并积极合理地采用地方材料，结构选型及布置必须满足使用和检修的要求，选择合理的结构体系，保证结构安全。建筑设计中，尽可能使用行之有效的新技术、新材料、设计要力求体现时代59、感，适应新时代要求，使各个建筑物体型简洁、色彩明快、整齐并体现相应建筑的特点。2. 建筑防火、防爆措施：根据火灾危险等级，做好建筑物的防火、防爆以及安全疏散等问题的处理。3. 建筑物的结构设计，除满足强度、刚度、稳定等要求外，还应充分考虑工艺生产中特殊要求。5.2.2 技术方案依据 建筑设计防火规范GBJ500162006； 建筑结构荷载规范GB 50009-2012； 建筑抗震设计规范GB50011-2011； 建筑地基基础设计规范(GB50007-2011) ； 建筑地基处理技术规范JGJ79-2012； 混凝土结构设计规范GB50010-2011； 给水排水工程构筑物结构设计规范GB5060、069-2002； 建筑桩基技术规范JGJ94-2008； 其它现行的有关国家规范和地方标准。5.2.3建筑方案结合本次工程的特点，本项目的建筑物采用钢筋混凝土排架结构，具有开阔的空间，使建筑平面布置灵活，便于门窗设置。这种结构形式同轻钢结构比起来虽然自重比较大，施工工期较长，但是混凝土柱浇筑质量容易保证，焊缝少，整个工程的施工质量更好，另外采用混凝土框架+砖砌体围护结构，建筑物的保温隔热和防水性能较好，材料的耐久性较好，居住有更好地舒适性，这些都是钢结构无法比拟的优点。5.2.4结构设计本工程主体结构为现浇钢筋混凝土框架结构。建筑物的抗震设防类别为丙类，框架抗震等级为四级，建筑物安全等级为二61、级，设计使用年限为50年。5.2.5基础设计本工程地基、基础设计等级为丙级。根据结构型式，结合场址工程地质状况，高层建筑物基础采用筏板基础，多层建筑物采用条形基础。第六章 公用工程6.1给排水6.1.1给水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003；建筑设计防火规范GBJ16-87（2001版）。室内给水设计规范（GBJ1386）。2、设计原则根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。3、水源和供水设施项目区供62、水使用自备井和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。4、消防给水系统根据建筑设计防火规范和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。6.1.2排水系统 1、设计依据建筑给水排水设计规范（GBJ1588 1997年版）；污水综合排放标准（GB87981996）； 2、排水方式采用分流制系统，污、雨水分系统排出。污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市63、雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。6.2供电6.2.1设计依据（1） 供配电系统设计规范（GB5005296）；（2） 民用建筑照明设计标准（GBJ13390）；（3） 民用建筑电气设计规范（GBJ/T1692）；（4） 建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。6.2.2电源、电源设施和外部条件供电电源线路由县城昆水高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。6.2.3低压配电配电方式为低压220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管64、地埋暗敷线路。6.2.4照明室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。6.2.5防雷与接地该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。接地电阻不大于1。6.3弱电系统设计6.3.1设计依据（1）民用闭路监视电视系统设计规范（GB5019894）；（2）火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；65、（3）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T503112000）；（4）综合布线设计技术规定；（5）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。6.3.2火灾报警与消防火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZRRV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。6.3.3电话通讯与计算机网络系统在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。小区内分区设匹线架及HU66、B。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。6.3.4闭路电视监控系统项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。6.3.5有线电视系统老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。6.3.6紧急呼叫系统公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。6.4无障碍通道本项目老年公寓、康复医院、老年活动室、老年影剧院、城市公寓、食堂等各个建筑物均设置无障碍通道。出入口设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，67、出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。第七章 节能分析7.1项目建设的节能原则节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近年来68、，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张也已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。节能、节水原则：1. 认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2. 积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。7.2设计依据及用能标准7.2.1节能政策依据1.中华人民共和国节能能源法；2.国务院关于加快发展循环经济的若干意见；3.国务院关于加强节能工作的决定；4.中国能源技术政策大纲；5.关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作通知；6.中国人民共和国节约能源法；7.国务院关于加强节能工作的决定69、。7.2.2行业标准、规范、技术规定和技术指导1.屋面节能建筑构造GB/T2046；2.民用建筑设计通则GB/T50352；3.公共建筑节能设计标准GB/T50189；4.民用建筑节能设计标准JG/T2604；5.民用建筑热工设计规范GB/T50176；6.民用建筑节能设计规程GB/T2486；7.公共建筑节能设计标准GB/T50189。7.3项目能源消耗种类本综合体项目消耗的能源有电力、热力和水，主要用能情况如下：（1） 用电：主要用于照明、空调、休闲娱乐设施用电。（2） 用水：项目用水由市政供水管网供给。项目区用水主要为生活用水和室外消火栓用水等。（3） 用热：主要用于冬季采暖用热。7.470、节能措施1、 由于项目形体复杂，表面积大于常规建筑，所以通过各种技术手段达到低能耗、绿化运营的目的。屋面、外墙进行保温隔热处理，采用高性能的玻璃窗，精心处理构造细部，降低传导系数。建筑设计充分利用自然光，楼梯间等公共场所采用节能型灯具。2、 太阳能利用太阳能发电系统：本项目规划利用新型太阳能发电技术，确保太阳能电池组件与建筑协调统一，使太阳能技术既达到节能和经济的目的，又能够保证建筑的美观和协调。太阳能路灯：太阳能灯具有节省投资、高性价比特点明显，使用绿色、环保、可再生能源，一次性投入，长期受益。同时，由于不消耗煤电，减少了CO2、SO2等温室气体的排放，对环境保护起着重要的积极因素。3、在各71、主要用电场所安装电表计量用电，责任落实到人，并制定先进合理的用电指标，认真考核；采用节能灯，亮度要适宜。4、选用节能型变压器及节能设备，并采取电容补偿，提高功率因数；用电设备均选用国内节能产品，对负荷变化较大的电机采用变频调速，使其实际功率与负荷相适应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。5、所有用水器具都应选用节水型产品，严格控制各用水点的水压和水量，安装计量仪表，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费；对用水点规定合理的消耗定额，安装水表，专人管理，杜绝常流水；加强废水回收利用。6、供热、供冷管网在室外和地沟中采用聚氨酯发泡材料保温，降低管道冷热损失。室内采用采用超细玻璃72、棉管壳保温，保护层为铝箔玻璃丝布，以减少热能损耗。采暖供热系统按设计负荷设置，并设有调节控制装置及能量计量仪表。7、为达到节能目的，除加强管理进行分项计量外，凡材料、设备、卫生洁具、给水龙头、照明灯具均采用节能型。8、建立健全节能管理制度，加强节能管理。第八章 环境保护8.1现状项目区无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。8.2设计依据大气环境质量标准GB3095-82；污水综合排放标准GB8978-88；城市区域环境噪声标准GB3096-93。8.3建设期环保措73、施按照环境保护法的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。建筑垃圾，应集中及时清运。施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的休息生活环境。8.4运营期环保措施本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便、噪声及生活垃圾。8.4.1生活污水排放项目区建设一个化粪池，污水经化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。8.4.2噪声控制噪声：建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措施，严禁夜间施工；运营期主要来源于空调等设备，采用环保、低噪设备和隔音处理。对于市区主干道的机动车噪声，74、用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。8.4.3垃圾处理生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至*县垃圾中转站集中处理。第九章 劳动安全卫生防护9.1消防9.1.1设计依据建筑工程消防监督审核管理规定公安部第30号令；建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年局部修订）；建筑灭火器配置设计规范GB50166-92。9.1.2消防措施拟建项目之间、与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式75、灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。该项目按国家消防防火设置的要求实施。在项目区内原有2个消防栓，新增设4个消防栓，消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120m。楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。9.2劳动保护与安全卫生9.2.1设计依据建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定（中华人民共和国劳动部第3号令）爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）9.2.2劳动安全和卫生防护措施1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启76、面积。院内规划道路、广场地势平坦、通畅。道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。4）本工程应认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保护措施。第十章 项目实施进度为了使该*市*医养中心建设项目早日建成投产并发挥其社会效益和经济效益，应尽快委托有资质的设计单位进行工程设计并落实建设资金，同时，要积极做好设备考察和订货工作。为确保工程进度和投产后达到预期效益，应科学合理地安排工期，做好市场开拓和人员培训工作。自规划立项及各类国77、家政策性手续完备后开始计算，工程建设期安排1年时间。具体安排如下（进度表见横道图10-1）：初步设计（含工程地质勘探）：1个月。正式设计：1个月。土建施工：8个月。设备订货及安装：1个月。调试运行及竣工验收：1个月。表10-1：项目工程进度横道图序号实施项目施工时间3456789101112121前期准备2土建工程3设备及关键安装材料采购、安装 4调试运行及竣工验收第十一章 劳动组织及人员组成本项目运营后，需聘用相关管理人员、医疗保健人员、后勤工作人员和生活服务管理人员。一般情况下，本项目入住老年人按常年600人计算。养老服务是个劳动力密集行业，需要大量的人力物力。康复医院医疗保健人员聘用专业78、人员。所有养护工作人员全部聘用下岗失业职工或就业困难家庭人员，并进行严格的岗前培训。人员配置详见表11-1：需用人员规划见人员组成表。表11-1：需用人员人员组成表序号人员组织管理人员医务人员工作人员其他合计1主任、副主任332办公室、后勤223医疗保健1020304生活管理与服务140405活动中心116餐厅228门卫、保安11合计5106580第十二章 项目招标方案12.1招标工作依据（1）中华人民共和国招标投标法；（2）工程建设项目施工招标投标办法；（3）国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法；（4）七部委联合发布评标委员会和评标方法暂行规定。12.2招标工作原则（1）招标方式按照河南省79、发展改革委员会有关要求，结合本项目各工程特点，拟采用以下招标方式：建筑设计、全部工程施工由*市*医养中心负责采用公开招标或邀请招标的方式，进行资格后审；主要设备采购采用国内公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。（2）招标范围本项目各个工程施工实施公开招标，招标内容包括各个工程的相应专业工程。（3）公告发布根据国家发展改革委员会招标公告发布暂行办法，本项目将在国家公开发行的报刊上刊登招标公告，初步拟定在中国建设报上刊登。（4）资格审查按照有关规定对施工合同段潜在投标人进行资格预审；对邀请招标的潜在投标人进行资格后审。（5）潜在投标人的要求通过媒介发布公告，凡具有建筑工程80、二级施工资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项目的资格预审。通过媒介发布公告，凡具有乙级监理资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程监理经验的监理单位，均可参与本项目的资格预审。12.3组织形式（1）招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。（2）评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。第十三章 项目投资方案及融资方案结合国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知与建设项目经济评价方法与参数（第三版），本项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。本项目总投资估算范围包括：建设投资估算（主81、要为工程费用、工程建设其他费用和预备费用）、建设期利息估算和铺底流动资金的估算。13.1估算依据 国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 投资项目可行性研究指南； 建筑工程概算定额标准； 现行投资估算的有关规定及标准和非标准设备询价书； 国家建设部建标字2008368号文件关于贯彻执行全国统一安装工程预算定额的若干规定； 基本建设财务管理规定（财建2002394号）； 市政工程可行性研究投资估算编制方法（建标【1996】628号文）； 建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格【1999】1283号）； 工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）； 关于改82、进和调整工程勘察不合理收费办法和标准的通知（建设部【1991】316号）； 民用建筑工程设计等级分类表； 关于发布工程勘察和工程设计收费标准的通知（建设部【1992】价费字375号）； 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号)； 招标代理业务收费管理暂行办法（计价格20021980号）； 国家、部委、省、市等其他有关规定。13.2建设投资估算建设投资主要由工程费用、工程建设其他费用、预备费用三项内容构成。估算方法为针对其构成分类估算。13.2.1工程费用项目工程费用包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费。1、建筑工程费本项目土建工程范围主要包括康复医院、老年活动室、老年83、影剧院、养老公寓、老年公寓及配套工程、围墙、项目区道路、绿化等，根据项目土建工程设计计划，新建土建工程总量约为33800，根据工程实施造价计算，本项目建筑工程费为2400万元。2、设备购置费本项目主要购置康复医院医疗护理器材设备、老年公寓标准配置设备以及其他办公生活用设备详见下表。项目设备配置表项目备注空调电梯标准配置，含电梯装潢家电类电视，小冰箱，保险柜等家具厨具家具、厨具、橱柜等单元卫生洁具标准配置办公家具设备各办公室桌椅、电脑、打印机、电视等公共厨房设备灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库，净水机，餐桌椅等纯水系统2吨/日纯净水系统供暖地热供暖系统消防系统弱电系统电话、监控、网络、有84、线电视、呼叫系统、电子眼系统等热水供应系统太阳能热水工程或空气热源泵热水工程68吨/日产杂项餐具、垃圾桶、除草车、标牌类、清洁器具、低值易耗品布制品床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、枕芯一备一；另各备100件；浴巾、面巾、地巾一备三；窗帘按实际尺寸丈量为准医疗检测、康复设备骨科康复减重步态训练器、糖化血红蛋白仪、移动*线机、超声诊断扫描仪、心电图仪、脑电图机、脑血流机专业医疗设备、肺功能机等医疗救护车2辆其它类印刷品、服装、工艺绿植等本项目主要设备购置费用约为1500万元。3、安装工程费本项目安装工程费估算可按下式估算：安装工程费=设备原价安装费费率其中，安装费费率取10%，故，本项目85、安装工程费约为150万元。综上所述，本拟建项目工程费用为4050万元。13.2.2工程建设其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除工程费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。1、建设用地费建设项目要取得其所需土地的使用权，必须支付征地补偿或者土地使用权出让（转让）金或者租用土地使用权的费用。本项用地以1500元/（亩年）租用，暂以项目计算期12年计，项目用地70亩，共需租金126万元。2、建设管理费建设管理费主要包括建设单位管理费和工程建设监理费。1）建设单位管理费据建设单位管理费取费标准（建标【1996】628号文），参考当地实际情况，本项目工程费用为86、4050万元，建设单位管理费费率可取1%，则建设单位管理费约为40.5万元。2） 工程建设监理费工程建设监理费是指建设单位委托工程监理单位实施工程监理的费用，根据国家发展改革委、建设部文件发改价格建设工程监理与相关服务收费管理规定（2007670号文件），施工监理服务收费是以建设项目工程概算投资额分档定额计费方式收费的，其计费额为工程概算中的建筑安装工程费、设备购置费和联合试运转费之和，即工程概算投资额，对设备购置费和联合试运转费占工程概算投资额40%以上的工程项目，其建筑安装工程费全部计入计费额设备购置费和联合试运转费按40%的比例计入计费额，计算公式为：施工监理服务收费=施工监理服务收费基87、准价（1浮动幅度值）施工监理服务收费基准价=施工监理服务收费基价专业调整系数工程复杂程度调整系数高程调整系数施工监理服务收费基价表（单位：万元）序号计费额收费基价150016.52100030.13300078.145000120.858000181.0610000218.6720000393.4840000708.2960000991.410800001255.8111000001507.0122000002712.5134000004882.6146000006835.6158000008658.416100000010390.1注：计费额大于1000000万元的，以计费额乘以1.039%88、的收费率计算收费基价。根据670号文件，本项目工程概算投资额为4050万元，本项目施工监理服务收费基价为78.1万元，查询670号文件附表三施工监理服务收费专业调整系数表本项目专业调整系数为1.0，工程复杂程度为一般（级），调整系数为1.0，高程调整系数为1，浮动幅度值取0，则本项目施工监理服务收费约为100.5万元。综上可知，本拟建项目建设管理费约为141万元。3、可行性研究费可行性研究费具体收费标准可根据建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格【1999】1283号）文件，按建设项目估算投资额分档计费，详见下表。建设项目可行性研究费收费标准（单位：万元）项目内容建设项目估算投资额3000万89、元1亿元1亿元5亿元5亿元10亿元10亿元50亿元50亿元以上一、 编制项目建议书6141437375555100100125二、编制可行性研究报告1228287575110110200200250三、评估项目建议书48812121515171720四、评估可行性研究报告5101015152020252535经估算，本项目总投资额位于3000万元1亿元，故本项目可行性研究费约为20万元。4、勘察设计费勘察设计费主要包括工程勘察费和工程设计费。1）工程勘察费根据建设部文件建设工程规模标准（建市2007171号），本拟建项目属于大型工程，工程勘察费收费标准可参考文件关于改进和调整工程勘察不合理收费90、办法和标准的通知（建设部【1991】316号），勘察费一般民用建筑6层以下的按35元/m2计算，高层建筑按810元/ m2计算，工业建筑按1012元/ m2计算，则本拟建项目工程勘察费约为12.2万元，具体收费标准详见下表。工程勘察费收费标准序号项目估算指标（元/m2）建筑面积（m2）工程勘察费（万元）1民用建筑6层以下353380016.9高层建筑8102工业建筑1012合计16.92）工程设计费根据住建部文件民用建筑工程设计等级分类表，本拟建项目规模符合分类表中一般公共建筑类二级工程，参考建设部文件关于发布工程勘察和工程设计收费标准的通知（建设部【1992】价费字375号），依据工程设计费91、费率表，本拟建项目工程设计费费率可取1.5%，由于本拟建项目工程概算投资为4050万元，则工程设计费约为60.75万元。工程设计费费率表工程等级工程概算投资（万元）300以下3011000100130003001以上一级2.01.91.81.7二级1.81.71.61.5三级1.61.51.41.3四级1.41.31.2五级1.21.1综上所述，本拟建项目勘察设计费约为77.65万元。5、环境影响评价费环境影响评价费主要包括编制和评估环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表等所需的费用。具体收费标准可参考关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125号)中建设项目环境影响咨询收费92、标准，本拟建项目环境影响评价费约为10万元。建设项目环境影响咨询收费标准（单位：万元）估算投资额（亿元）项目0.3以下0.32210105050100100以上编制环境影响报告书（含大纲）566151535357575110110编制环境影响报告表1224477以上评估环境影响报告书（含大纲）0.81.51.53377991313以上评估环境影响报告表0.50.80.81.51.522以上6、招标代理服务费招标代理业务收费实行政府指导价，采用差额定率累进计费方式。收费标准可根据招标代理业务收费管理暂行办法（计价格20021980号）文件估算，参考其中招标代理服务费收费标准，根据本拟建项目工程概93、算费用为4050万元，按照分档定额计费方法，本项目招标代理服务费约为17.23万元。招标代理服务费收费标准序号中标金额（万元）货物招标服务招标工程招标1100以下1.5%1.5%1.0%21005001.1%0.8%0.7%350010000.8%0.45%0.55%4100050000.5%0.25%0.35%55000100000.25%0.1%0.2%6100001000000.05%0.05%0.05%7100000以上0.01%0.01%0.01%7、工程保险费工程保险费是指建设项目在建设期间根据需要对建筑工程、安装工程、机器设备和人身安全进行投保而发生的保险费用。本拟建项目工程保险94、费可参考现行保险政策，按照工程费用的比例估算。现行部分保险政策序号工程名称保险费率（）1建筑工程1.1民用建筑住宅楼、综合性大楼、商场、旅馆、医院、学校等241.2其他建筑工业厂房、仓库、道路、码头、水坝、隧道、桥梁、管道等362安装工程农业、工业、机械、电子、电器、纺织、矿山、石油、化学及钢铁工业、钢结构桥梁36由上表可知，本拟建项目保险费率可取4，则根据本拟建项目工程费用为4050万元知，工程保险费约为16.2万元。8、办公及生活家居购置费新建项目以定员人数为计算基础，每人按10001200元计。本拟建项目总劳动定员为80人，按人均1000元计，本拟建项目办公及生活家居购置费约为8万元。综95、上所述，本项目工程建设其他费用约为416.08万元。13.2.3预备费用预备费用包括基本预备费和涨价预备费。1、基本预备费基本预备费是指在项目实施中可能发生，但在项目决策分析与评价阶段难以预计的，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费。此费用以“工程费用+工程建设其他费用”之和乘以相应的基本预备费费率估算，据相关规定，本项目基本预备费费率可取3.8%，由上文知，本拟建项目“工程费用+工程建设其他费用”之和为4466.1万元，则基本预备费约为170.42万元。2、涨价预备费涨价预备费是对建设工期较长的项目，由于在建设期内可能发生材料、设备、人工、机械台班等价格上涨引起投资增加而需要事先预留的96、费用，亦称价格变动不可预见费，价差预备费。涨价预备费一般以分年的工程费用为计算基数，计算公式为PC（涨价预备费）= 公式（1）式中 It第t年的工程费用； f建设期价格上涨指数； n建设期； t年份。建设期价格上涨指数，政府主管部门有规定的按规定执行，没有规定的由工程咨询人员合理预测。据国家统计局相关数据显示，我国未来一段时间内，价格上涨指数将保持在7%，根据项目具体情况，利用公式（1）可估算得出本拟建项目涨价预备费约为283.5万元。综上所述，本拟建项目预备费用约为453.92万元，综合项目工程费用4050万元，工程建设其他费用416.08万元，本拟建项目建设投资估算约为4920万元。13.97、3建设期利息估算及借款偿还计划本项目投资全部自筹解决，承建单位无其他外债，故不计算建设期利息。13.4流动资金估算通过对本项目运营期内经营成本和营业收入估算情况，确定本拟建项目达产年流动资金共需600万元，据国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知 ，把流动资金的30%作为铺底流动资金，计入项目总投资内，本项目铺底流动资金为180万元，剩余70%申请银行贷款。详见附表：流动资金估算表。综上所述本拟建项目总投资约为5100万元，详见下表。项目总投资估算表序号工程费用名称投资额（万元）备注1建筑工程费2400.00 47.06%2设备购置费1500.00 29.41%3安装工程费150.0098、 2.94%4工程建设其他费用416.08 8.16%5基本预备费170.42 3.34%6涨价预备费283.50 5.56%7建设期利息0.00 0.00%8流动资金180.00 3.53%项目总投资5100.00 100%13.5资金使用计划与筹措方案由上可知，本拟建项目总投资共计为5100万元，其中固定资产投资为4920万元，铺底流动资金为180万元。为现拟定资金筹措方案和使用计划如下表。项目总投资使用计划与资金筹措表序号项目合计建设期(年)运营期（年）1 23451项目总投资5100.00 4920.00 180.00 0.00 0.00 0.00 1.1建设投资4920.00 49299、0.00 1.2建设期利息0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.3流动资金500.00 0.00 300.00 100.00 100.00 100.00 1.4铺底流动资金180.00 180.00 2资金筹措3420.00 2820.00 300.00 100.00 100.00 100.00 2.1项目资本金3000.00 2820.00 180.00 0.00 0.00 0.00 2.1.1用于建设投资2820.00 2820.00 2.1.2用于支付建设期利息2.1.3用于流动资金180.00 180.00 2.2银行借款320.00 0.00 120.00 100、100.00 100.00 100.00 2.2.1用于建设投资2.2.2用于流动资金420.00 120.00 100.00 100.00 100.00 第十四章 项目财务评价14.1经济评价的依据和范围本项目经济效益的评价方法主要是根据国家发展和改革委员会、建设部2008年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版，以下简称方法与参数）、关于建设项目经济评价的暂行规定，国家最新版本、现行的财税制度和行业有关规定，采用现行市场价格并结合了本拟建项目的具体情况，对项目的投入与产出进行科学、合理的财务评价和不确定性分析。14.2基础数据与参数选取1、根据方法与参数以及国家产业政策、市场需求及资金时101、间价值等因素确定：所得税前及税后财务基准收益率分别确定为12%和10%。2、计算期。本拟建项目计划建设期为1年，项目计算期为12年。3、本拟建项目税金及附加。本报告财务分析与评价暂不考虑国家关于“养老服务类项目”的其他补助、扶持、补贴以及关于营业税和所得税的减免优惠政策，本拟建项目不涉及消费税税目，根据国家“营改增政策”，需要缴纳包括增值税、教育费附加和地方教育附加。增值税率为17%，根据我国相关税收政策，并项目所在地所处行政级别，本拟建项目教育费附加税率取3%，地方教育附加税率取2%，分别计算。4、本拟建项目所得税暂按应纳税所得额的25%计算；法定盈余公积金按净利润的10%计取。14.3项目102、收入估算本项目收入可分为营业收入和政府扶持补贴收入。营业收入主要来源于三方面：康复医院、老年公寓、养老公寓。康复医院主要为老年人提供治疗、疗养服务，年可收入400万元。老年公寓规划设有500个床位，根据以下四方面来计费：床位费、餐费、一般服务费、床位补助费，每张床位暂定2000元/月，年服务费为2.4万元。通过市场调查，我们知道老年公寓如果入住率达85%以上都视为入住率100%。一般老年公寓入住率基本上都是在75%85%之间为优秀，65%75%为良好。本项目老年公寓正式投入运营后，第一年入住率可按30%，第二年入住率按50%，第三年入住率按75%，从第四年入住率按90%，可知公寓投入运营后未来103、五年收入如下表。项目建成后收入预测表（万元）第1年第2年第3年第4年入住率30%50%75%90%入住床位150250375450单位年收入（万元）2.42.42.42.4营业收入3606009001080本项目建有养老公寓三栋，共有标准住房216间，可出租给有需求的老年人，以每户年租金4万元计，最大出租率90%计，年收入为777.6万元。据*市民政局消息，为鼓励和支持社会力量兴办养老机构，2013年起，*市已开始加大对社会办养老服务机构的财政扶持力度，给予建设补贴、床位运营补贴。其中，自建房屋新增床位每张将可获得1500元的标准补贴，此外，按入住老年人数量，每人每月还有50元的床位运营补贴。104、补贴标准为：全市自建房屋新增床位按每张床位1500元标准补贴（按照核定的床位数，每张床位每年补贴500元，年内完成建设补贴的支付）。项目建成后补贴收入见下表。序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1建设补贴252525002运营补贴7.51522.525.525.5总计32.54047.525.525.5综上，本项目建成后收入预测见下表。序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1康复医院1002003004004002老年公寓360600900108010803养老公寓400.00 500.00 600.00 777.60 777.60 4政府补贴32.54047.525.525.5总计892.105、513401847.52283.12283.1详见附表：营业收入和销售税金及附加估算表。14.4总成本费用估算本拟建项目产品生产要素费用构成包括：外购原材料费、外购燃料动力费、工资或薪酬、折旧费、摊销费、修理费、利息支出、其他费用等。根据国家税务总局相关政策，本拟建项目进项税额税率为17%。14.4.1外购原材料费据市场调查，本拟建项目外购原材料主要为康复医院采购医药、老年公寓换购生活用品等，年需购置费用见下表。第1年第2年第3年第4年第5年费用103040 50 50详见附表总成本费用估算表。14.4.2外购燃料动力费本拟建项目能源消耗主要为生产生活用水、电、油等，根据项目建设规模估算，项目106、建成后年需燃料动力费用为30万元。详见附表总成本费用估算表。14.4.3工资或薪酬项目劳动定员80人，管理人员10名，其他医生、护士、护理及服务人员70人。项目人均工资按3万元/年，则项目年工资及福利费为210万元。详见附表总成本费用估算表。14.4.4折旧费折旧费主要包括房屋折旧和设备折旧。固定资产原值是指项目投产时（达到预定可使用状态）按规定由投资形成固定资产的价值。本拟建项目固定资产原值（固定资产总值无形资产其他资产可抵扣资产进项税）为4510.6万元，其中设备原值为1650万元，折旧年限取15年，残值率取5%，则年折旧率为6.33%，年折旧费为104.5万元；房屋原值为2860.6万元107、，折旧年限取20年，残值率取4%，则年折旧率为4.8%，年折旧费为137.31万元，。综上所述，本拟建项目年固定资产折旧费为241.81万元，详见附表固定资产折旧及无形资产摊销估算表。14.4.5固定资产修理费固定资产修理费是指为保持固定资产的正常运转和使用，充分发挥其使用效能，在运营期内对其进行必要修理所发生的费用，根据建设项目经济评价方法与参数（第三版），本拟建项目固定资产修理费用可取项目固定资产投资原值的0.3%，计为8万元，详见附表总成本费用估算表。14.4.6摊销费摊销费包括无形资产摊销费和其他资产摊销费。本拟建项目无形资产费为126万元。按设计运营期11年摊销，不计残值。本拟建项目108、其他资产主要包括生产准备费和办公及生活家居购置费等开办性质的费用，也采用年限平均法，不计残值，摊销年限取10年，则本拟建项目年其他资产摊销费用为8万元，详见附表固定资产折旧及无形资产摊销估算表。综上所述，本拟建项目年摊销费用为11.3万元，详见附表固定资产折旧及无形资产摊销估算表。14.4.7其他费用其他费用包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用三项费用，是指由制造费用、管理费用和营业费用中分别扣除工资或薪酬、折旧费、摊销费和修理费等以后的其余部分。1、其他制造费用本拟建项目其他制造费用不属于生产制造类项目，其他制造费用为0。2、其他管理费用根据建设项目经济评价方法与参数（第三版），本拟109、建项目其他管理费用可按工资或薪酬总额的3%估算，详见附表总成本费用估算表。3、其他营业费用根据建设项目经济评价方法与参数（第三版），本拟建项目其他营业费用可按营业收入总额的1%估算，详见附表总成本费用估算表。综上所述，本项目经营稳定时年其他费用为29.13万元，年经营成本费用为327.13万元，年总成本费用为605.44万元。14.5财务盈利能力分析14.5.1利润总额及税后净利润根据国家有关政策规定，本拟建项目经营稳定时营业利润总额为：利润总额=营业收入总成本销售税金及附加=1658.93（万元） 正常年份应纳所得税为：所得税=应纳税所得额25%=408.36（万元） 正常经营年份净利润为：110、净利润=利润总额所得税=1225.08（万元）14.5.2投资回收期（Pt）项目投资回收期是指以项目的净收益回收项目项目投资所需要的时间，计算公式为： Pt = 经计算可知：项目税前投资回收期Pt=5.09年（包含建设期1年）；项目税后投资回收期Pt=5.83年（包含建设期1年）。详见附表投资现金流量表。14.5.3财务净现值（FNPV）按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率（本拟建项目采用基准收益率ic（税前）=12%，ic（税后）=10%），计算项目计算期内各年现金流量的现值之和： FNPV=经计算可知：项目税前财务净现值FNPV=42111、95.72（万元）；项目税后财务净现值FNPV=3213.59（万元）。详见附表投资现金流量表。14.5.4财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内，净现金流量现值累计等于零时的折现率：FIRR=经计算可知：项目税前投资财务内部收益率FIRR=26.43%；项目税后投资财务内部收益率FIRR=20.52%；详见附表项目投资现金流量表。项目资本金财务内部收益率FIRR=36.7%。详见附表项目资本金财务现金流量表。14.5.5总投资收益率（ROI）按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系指项目112、达到设计能力后，正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率： ROI=其中：项目息税前利润（EBIT）=营业收入营业税金及附加经营成本折旧和摊销经计算可知：项目总投资收益率ROI=33.3%。14.5.6资本金净利润率（ROE） 按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率： ROE= 经计算可知：项目资本金净利润率ROE=40.84%14.6偿债能力和生存能力分析偿债能力分析主要是通过编制相关报表计算113、利息备付率、偿债备付率等比率性指标，分析企业（项目）是否能够按计划偿还为项目所筹措的债务资金，判断其偿债能力。财务生存能力是结合财务偿债能力分析，通过对项目现金流量分析，计算净现金流量和累计盈余资金，参考利润分配、资产负债情况，分析项目是否能为企业创造足够的净现金流量维持正常运营，进而考察实现财务可持续性的能力。14.6.1利息备付率和偿债备付率经计算可知，本拟建项目利息备付率和偿债备付率普遍较大，说明偿付债务本息的资金充足，偿债风险很小，详见附表利润与利润分配表。14.6.2净现金流量分析通过分析本拟建项目现金流入和现金流出，计算出净现金流量，项目运营期经营金现金流量未出现负值，说明项目方案114、合理，可以实现自身资金平衡，项目可持续能力强，详见附表财务计划现金流量表。14.6.3累计盈余资金项目运营期内，各年累计盈余资金未出现负值，说明无需进行短期融资即可正常运营，项目可持续性良好，详见附表财务计划现金流量表。14.7企业财务状况指标14.7.1资产负债率资产负债率表示企业总资产中有多少是通过负债得来的，是评价企业负债水平的综合指标，是指企业某个时点负债总额同资产总额的比值： 经计算可知，本拟建项目运营期资产负债率均小于50%，说明企业经营安全、稳健、有效，具有较强的融资能力，详见附表资产负债表。14.7.2流动比率和速动比率经计算可知，本拟建项目运营期内流动比率和速动比率均大于国际115、公认的速动比率标准，说明偿还流动负债的能力很强，详见附表资产负债表。14.8不确定性分析当项目生产的全部产品营业收入等于全部费用支出时，说明企业达到了盈亏平衡状态，此时的营业能力利用率或产量称为盈亏平衡点。盈亏平衡点的高低表明项目承担风险的大小，为说明项目风险大小，当以营业能力利用率表示本拟建项目的盈亏平衡点（BEP）时：盈亏平衡点（营业能力利用率）的测算： 经测算，本拟建项目盈亏平衡点为24.05%，当年实际营业能力达到设计能力的24.05%时，本拟建项目生产经营处于盈亏平衡状态，企业既不亏损也无盈利，即处于保本状态。本拟建项目盈亏平衡点小于50%，说明具有较强的抗风险能力，或称本拟建项目经营风险性较小，经营安全度较高。14.9结论由上述分析，可汇总得出本项目主要数据与经济技术指标，详见下表，通过财务分析评价可知，本拟建项目财务状况稳定，经营安全度高，财务盈利前景良好，在财务上是十分可行的。80