1、信阳某家居用品物流园可行性研究报告目 录第一章 总 论61.1项目编制背景61.2项目概况91.3 结论与建议12第二章 项目背景及建设必要性142.1项目建设单位概况142.2项目提出的背景152.3项目建设的必要性23第三章 项目市场分析与预测263.1在信阳市发展家居建材市场的优势资源273.2信阳家居市场的需求分析303.3本项目的SWOT分析413.4本项目的发展战略443.5 营销策略45第四章 项目选址及建设条件474.1选址原则474.2场址现状474.3场地建设条件48第五章 建设方案525.1建设规模525.2建设原则535.3建设目标545.4功能定位及结构设计555.52、信息平台功能57第六章 专业技术方案586.1总平面布置586.2建筑结构596.3供电系统606.4通讯、电视、网络系统606.5给排水设施606.6消 防616.7通风空调626.8节能措施62第七章 环境保护与安全卫生637.1环境保护637.2安全卫生64第八章 项目实施进度规划648.1建设周期计划648.2项目实施进度表65第九章 企业组织与劳动定员669.1公司体制及组织机构669.2人员配备及带动就业68第十章 招投标方案6910.1招标原则6910.2招标范围6910.3招投标程序69第十一章 投资估算7211.1投资估算编制依据7211.2估算编制范围7311.3投资估算73、311.4资金筹措74第十二章 财务评价7512.1财务评价依据7512.2财务评价基础数据选取7512.3运营收入估算7612.4成本费用支出预测7812.5主要财务评价表8012.6财务评价指标8012.7财务评价结论80第十三章 不确定性分析81第十四章 风险分析与对策8314.1房地产政策变动风险8314.2拆迁风险8414.3市场风险8414.4经营风险8514.5管理风险8514.6融资风险86第十五章 结论与建议87附件：1、建设单位营业执照副本复印件2、工程咨询单位资格证书复印件附表：1、建设投资估算表2、收入税金表3、总成本费用估算表4、还本付息表5、项目现金流量表（所得税前4、）6、自有资金现金流量表（所得税前）7、损益表附图：1、区域位置图2、总平面布置图第一章 总 论河南省粮食工程设计院在对信阳市建材家居市场进行调研分析；并对本项目的可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了*家居用品物流园可行性研究报告。1.1项目编制背景1.1.1项目名称：信阳*家居用品物流园1.1.2项目建设单位项目建设单位：信阳*家居用品有限公司法定代表人：*1.1.3编制单位编制单位：河南省粮食工程设计院资质等级：乙级证书编号：工咨乙12020070041资质范围：建筑、轻工、农业服务范围：规划咨询、编制项目建议书、5、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告1.1.4编制程序河南省粮食工程设计院受信阳*家居用品有限公司关于编制*家居用品物流园可行性研究报告的委托后，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料。在充分调查的基础上，就编制*家居用品物流园可行性研究报告有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合信阳市的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设情况，编制完成了本项目的可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。1.1.5编6、制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见（商改发200853号）3、物流业调整和振兴规划 （国发20098号 ）4、河南省第十一个五年规划纲要；5、信阳市第十一个五年规划纲要；6、河南省信阳市现代物流业发展规划（20062010年）7、信阳*物流产业集聚区总体发展规划8、建设项目经济评价方法与参数（第三版）9、专业技术人员调查的有关资料和数据；10、承办单位关于编制可行性研究报告委托书；11、项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。1.1.6编制范围与内容根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可研主要内7、容包括：（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析（8）项目结论与建议1.1.7 编制原则（1）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目发展总体目标。（2）根据河南省和信阳市“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。（3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（4）河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项8、目建成以后的管理模式、运营模式。（5）项目建设以建材、家居用品的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。（6）项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。（7）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。（8）其它规定及客户要求。1.2项目概况1.2.1 拟建地点项目拟建在信阳市*物流园区内。1.2.2建设规模与目标项目规划占地约100亩（66667平方米），总投资4996.12万元人民币。项目拟建总建筑面积57720平方米，其中：仓库6000平方米；家装板材商场10000平方米；厨具、卫具商场10000平方米；床上用品、家饰商场10000平方米；灯9、具灯饰、家电商城6000平方米；拆迁安置房15720平方米，其中安置户占用10000平方米，销售5720平方米。建设期二年。项目建设进度为：第一年总投资1857.64万元，形成建筑面积16000平方米的投资，分别建成仓库、家装板材商场。第二年总投资3138.48万元，形成建筑面积41720平方米的投资，分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、灯具灯饰家电商城。目标：建成后和即将完工的中南家俱大世界联成一体，成为信阳市最大的集各类建材、灯饰、电器交易为一体，并辅以面向全市及各县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。1.2.3 项目组织方式为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领10、导小组，对项目进行组织管理，具体内容如下：1、每周定期召开一次会议，检查项目进度和执行情况。2、建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实、任务落实、经费落实，核查进度有依据。1.2.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位财务评价指标备注一建筑数据指标1项目占地面积亩1002总建筑面积平方米577203容积率0.874绿化平方米70005道路广场平方米200006建设工期年2二经济效益指标7项目总投资万元4996.128自筹资金万元2496.129银行贷款万元250010建设期利息万元150年利率6%11年平均利润总额万元836.28所得税前，平均值12财务内部11、收益率18%所得税前13财务净现值万元2691.58所得税前，I=10%14静态回收期年6.58所得税前（含建设期）15投资利润率16.74所得税前1.2.5总投资及资金筹措项目总投资4996.12万元。建设投资4846.12万元,企业自筹2496.12万元，银行贷款2500万元。1.3 结论与建议1、*家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合信阳市及*山管理区把该区域作为家居、水产品等专业市场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。2、项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展，促进信阳市政府倡导的建设成为豫12、鄂皖三省结合部重要现代物流中心的要求。信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利，境内公路、铁路纵横交错，形成多重“十”字交叉的陆路交通网络，是南北经济交流、东西产业合作的承接地带。发挥经济区位优势，承接东部产业西进、西部资源东输，发展成为中部地区重要的工业物流中心，加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力，发展成为豫鄂皖结合部最大的商品集散中心。3、家居用品物流园将形成一批家居用品品牌商入驻；吸引第三方家居用品经营企业。加强信阳与郑州、武汉、合肥等中心城市家居用品行业的物流、信息流、资金流的流动；加强信阳对下属县、乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。 降低家居用品在13、信阳的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。4、项目在市场选址方面做了充分的考虑：针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目建设单位概况信阳*家居用品有限公司成立于2009年，注册资本14、100万元，由信阳市同鑫科技有限公司（以下简称“同鑫科技”）和信阳市元通投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为70%，信阳市元通投资有限公司出资比例为20%，并且引进了北京鸿博房地产有限公司参加投资。信阳*家居用品有限公司营业范围：家俱、装饰材料、家电、灯具销售、房屋租赁。同鑫科技成立于2006年5月，专业从事汽车天然气加气业务 。目前，营运的加气站三座；在建大规模（八台双枪加气机）加气站一座，该站相当于现有三座加气站之和。公司具有信阳市城区汽车加气的专营资格。年利税千万元以上。实力雄厚，投资经验丰富。中南家俱城中有7000多平方米为同鑫科技全资子公司信阳市中南家俱有限公司投资建设，目前15、摊位已全部出租完毕。北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。北京鸿博集团是一家大型的民营企业，该集团下属六个子公司：北京鸿博房地产开发有限公司、北京鸿博嘉源咨询服务有限公司、北京鸿博先锋影视文化有限公司、北京金顶玫瑰美食娱乐城、北京宏兴装饰公司、北京春兴阁咨询服务公司。行业涉及房地产开发，餐饮娱乐，装饰装修、咨询服务，影视文化等。经济实力雄厚，管理水平较高。 2.2项目提出的背景据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营16、为主和以零售经营为主的各有542家。 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年，平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元。浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；位居第二的山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰城、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装17、璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 2.2.1 国内家居行业的发展趋势预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较大。趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展BTOC业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自DIY产品，在线下单、在线支付18、等功能。一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。 趋势二、中国会出现巨大的“银丝”市场。所谓银丝市场，就是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.6亿之多。珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵机会。如橱柜企业要研发地柜底部放空（如能插进老年轮椅）、吊柜变成中部柜（利于老人拿取东西）、台面连续（便于老年人移动物品）的橱柜。卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间等。 这19、意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。趋势三、家居建材行业内品牌集中度高 ，像成熟的IT行业和家电行业一样，只剩下一些大众耳熟能详、家喻户晓的品牌存在，并且一些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在一定时间，但洗牌的时间早晚要到来，行业内只剩下几个大品牌、大集团，占据绝大部分的市场份额。目前的中国家居建材行业，除了卫浴行业，几乎没有国际大品牌同台竞技。这种情况会随着中国家居建材市场的规范，行业集中度的提升，国外的品牌大鳄会择机全面切入中国家居建材市场，与中国企业一起20、切分市场蛋糕。 趋势四、家居建材流通行业会出现本土渠道大鳄，商业资本战胜工业资本的渠道霸权，会在家居建材行业重新上演。中国的家电行业现在是“美苏（国美、苏宁）争霸”，国美、苏宁两大渠道巨头，垄断整个家电流通行业，其他的渠道基本没有话语权。目前疯狂扩张的红星美凯龙和相对稳健的居然之家，家居建材流通行业霸主的地位已经初露端倪，商业资本战胜工业资本已几无悬念，只待时日。趋势五、家居建材行业里会出现巨无霸的泛家居集团与专业化的品牌公司同台竞技的场面。未来，随着消费者对品牌的忠诚度提高和对一揽子一站式家居解决方案的喜爱和青睐，跨越多个品类（业务范围可能横跨家具、地板、陶瓷卫浴、橱柜衣柜、厨房电器、木门等21、多品类）的泛家居集团公司将成长为行业内的巨无霸企业，凭借强大的品牌拉力和综合实力，占据市场的主要份额。一些专注于细分市场和细分品类的专业公司将凭借自己的差异化产品、专业化服务、个性化品牌等得到细分市场消费者的信赖和忠诚，能与大企业集团同台竞技，立于不败之地。 趋势六、对家居建材行业里的企业来说，定位在两头：低端和高端的品牌和企业会活得比较滋润。定位在不尴不尬的“中端”的企业和品牌会活得比较累，甚至有可能关门倒闭。 2.2.2 国内建材家居市场的发展趋势当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功22、能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是：发展趋势之一，批零分工将逐步清楚。大城市中的零售市场将向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展、在城市边缘地区的市场，商品定位在中档偏23、低和常规建材产品上。一些著名品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。发展趋势之二，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。发展趋势之三，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。发展趋势之四，物流作为一向独立的产业将越来越被人重视。建24、材产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化、社会化的一个产业。发展趋势之五：建材超市将得到较快的发展。建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。发展趋势之六：厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。目前，建材产品的技术、质量、外观、环保、售后都成为市场上最主要的竞争要素，这对于经销商产品销售、服务能力提出了更高的要求，只有真正专业的经25、销商，才能真正了解产品的性能和提供完善的服务。在这样的情形下，以往的销售、服务相分离的渠道运营模式已经不适应消费者一体化的服务需求，消费者希望销售渠道能提供统一的销售和维修服务。也就是说，行业的技术更新和售后服务要求厂家和经销商紧密合作，实现一体化运作。发展趋势之七：二三级市场成为家居建材企业取胜的关键。随着国内经济和建材市场的发展，国内一线大城市市场主战场的竞争日益激烈，而幅员广阔并且增长迅速的二三级市场，成为各大建材厂商瞄准的下一块“肥肉”。虽然单个二三线城市的销量远远不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，许多二三级市场加在一起，在绝对数量上的优势将使厂商对其垂涎不已。一些品牌为了避开主流城26、市的激烈竞争，便选择在二三级城市进行布局，企业欲在今后突围低迷市场，占领二三级市场已成为未来取胜的关键。2.2.3 政策-信阳家居市场爆发式成长的催化剂1、一号文件拉开中国城镇化大幕，三线城市家居市场兴旺2010年1月31日，备受瞩目的2010年一号文件终于公之于众。这份文件推出了多项政策：增加“三农”投入、扩大良种补贴范围、加快新农保步伐、加快城镇化建设等惠农、强农政策。 但其中最大的亮点莫过于如何放宽户籍制度限制，推进城镇化改革。 一号文件中相关方面的政策也提到:要促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城27、镇发展。 这意味着农村经济将由单轮驱动变成双轮驱动（新农村建设与城镇化），形成大中小城市和小城镇协调发展、城镇化与新农村建设良性互动的局面，将促进三线城市家居市场的兴旺。2、建材下乡直接拉动县乡家居市场的繁荣2010年1月31日，中发20101号文件正式发布，提出：抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励农民依法依规建设自用住房。建材下乡政策，成为继家电下乡和汽车下乡之后，又一项拉动消费的惠农政策。这将直接拉动县乡家居市场的繁荣。3、河南省村庄布局规划将引发农村村镇建设高潮自2009年11月以来，我省启动了村庄布局规28、划项目，止于2010年3月23日，全省除不需要编制村庄布局规划的11个县（市、区）外，其余147个县（市、区）目前已经全部编制完成村庄布局规划。据报载，我省将在进一步完善村庄布局规划的基础上编制县（市）域村镇体系规划。并确保在年底前完成乡镇和中心村（社区）规划任务。将引发新一轮农村村镇建设高潮4、信阳的新农村建设对家居产品的需求大旺。近年来，信阳市先行先试，大胆创新，在农村土地流转、农村资金投入、农民专业合作组织、农村社会保障、农业产业化等方面探索出了许多成功经验。如新县的土地流转、商城的农民专业合作组织、光山的土地信用合作社、浉河区的“林业银行”、平桥区的新型农村合作医疗改革等都走在河南省农29、村改革的前列。2009年4月22日，河南省委、省政府正式确定信阳市为河南省农村改革发展综合试验区。这是目前全国唯一的省辖市农村改革发展综合试验区。 农村改革发展综合试验区的建设将进一步促进住宅业的兴旺，从而带动家居市场的繁荣。2.3项目建设的必要性本项目符合同鑫科技公司及*家居公司的发展战略和发展目标的需要，符合合理配置和有效利用资源的要求。2.3.1是实现同鑫科技公司发展战略和发展目标的需要同鑫科技未来的发展目标是：坚信信阳市未来发展的美好前景，做强做好信阳市的汽车加气业务，依托信阳市区位优势、资源优势，大力发展物流业及其他相关的产业，在三至五年内发展成为一个多元化的大型企业集团。 同鑫科技30、下属的*汽车加气站和同鑫科技的办公地点均位于*物流产业集聚区，发展家居物流，符合公司发展战略的需要，有助于节约管理成本，也是同鑫科技公司生存壮大的需要。信阳既具有交通优势，也是旅游名城。适逢信阳房地产业稳步发展阶段，发展家居物流项目，市场前景好，回报率高。2.3.2 符合河南省信阳市现代物流业发展规划区域规划根据河南省信阳市现代物流业发展规划，信阳现代物流业的总体布局是：以宁西铁路和沪陕高速形成的信阳物流主通道链接西、东两个物流区，构建以信阳中心城区物流枢纽为中心，潢川物流枢纽为次中心，信阳羊山、潢川综合物流园区和一批物流中心(配送中心)为支撑，相互联系、互为补充、协调发展的三级物流结点网络，31、形成网络体系完善、物流通道顺畅的一体化物流区域。局部布局：由西向东实行区域组团，分别组建西、东两个物流区域，实行区域内物流的分工协作。西物流区由信阳中心城区(浉河、平桥、羊山、工业城、南湾、鸡公山、上天梯)、罗山组成，东物流区由潢川、息县、光山、新县、淮滨、商城、固始组成。西物流区建设。信阳中心城区将发展成为豫鄂皖三省结合部具有较高聚集和辐射带动作用的地区性中心城市。充分发挥信阳中心城区区位、交通和物流设施集聚等优势，重点建设羊山物流园区、*物流中心、工业城物流中心、豫南农副产品物流中心、茶叶物流中心、平桥粮食物流中心、长台关花生物流中心、明港建材物流中心八大物流工程，发展成为豫鄂皖三省结合部32、重要的商品集散加工中心、集中规划的物流园区。根据河南省信阳市现代物流业发展规划，信阳市对建材物流行业的定位是：积极发挥信阳市建材市场巨大、集散能力强的优势，引导传统建材批发市场向现代化多功能建材物流中心转型，重点建设区域性建材专业物流中心，吸引浙江、广东陶瓷，山东、河北板材，青岛、大连型材等装饰装修材料企业在信阳市设立流通加工中心和仓储分销机构，实现建材在全市区域的统一配送。鼓励信阳市钢材、水泥、沙石等大型生产企业，以资本为纽带，组建大型第三方建材物流企业，为区域内建材生产经营企业提供高效率的物流服务。发挥上天梯管理区非金属矿资源优势和新型建材业的后发优势，大力发展节能、环保型装饰装修材料物流33、。本项目位于*物流产业集聚区，属于信阳市的西物流区建设重点。符合信阳市“建材物流”的定位。2.3.3 符合*物流园的规划信阳*山物流产业集聚区是浉河区委、区政府根据河南省委、省政府关于加快“黄淮四市”发展若干政策的意见和河南省产业集聚区建设工作会议精神设立的产业集聚区，前身为浉河区*工业集聚区。2008年12月24日，河南省土地利用和产业集聚区规划工作会议上正式确立信阳*物流产业集聚区为河南省首批175个产业集聚区之一；2009年8月29日，信阳*物流产业集聚区总体发展规划一致通过省专家组评审。集聚区位于信阳市中心城区西北部，东临京广铁路，西至107国道，南起南湖路，北至宁西铁路信阳编组站北段34、，京珠高速与沪陕高速，107国道与312国道在区域内形成“双十字”交叉，交通便利，枢纽作用十分明显。规划总面积9.86平方公里，主导产业为仓储物流业和高新技术产业。目前已入驻项目包括：维维粮油、九州通医药配送中心、中南家俱城、豫南水产交易市场等项目相继入驻，*物流产业集聚区必将成为浉河区未来经济发展新的亮点。本项目紧邻中南家俱城，建成后将和本项目连成一体，成为信阳市规模最大，设施最新、物流功能最全的家居市场。 2.3.4、提升信阳家居物流业的需要 虽然信阳市的家居服务业数量增加较多，服务能力和水平不断提高，但从总体上看，信阳建材物流业发展尚处在起步阶段，与省内外发达地区相比差距较大，在发展进程35、中还存在着许多问题和制约因素。主要表现在：全市物流业缺乏统一规划和规范管理，条块分割严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全，市场秩序比较混乱；物流产业化、社会化、专业化和信息化程度低；物流基础设施和网络体系不完善，物流资源缺乏整合，社会物流成本高、效率低；传统物流比重大，物流企业小弱散、功能单一、人才缺乏。本项目的建成，将大改善信阳市家居市场的无序竞争，满足其物流功能不足的需求。第三章 项目市场分析与预测信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。总面积1.8万多平方公里，辖浉河区、平桥区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、固始县、36、罗山县、光山县等八县二区，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川开发区等6个处级行政单位(市政府派出机构)。其中浉河区、平桥区总人口138万人，城市人口不足50万，到2010年，规划城市人口60万 。根据河南省政府关于加快城镇化进程的决定要求，信阳市到2020年，发展成为100万人的大城市。丰富的资源和区位优势使得信阳的城市人口和客流量大幅增加,长期以来将使信阳的房地产业和家居建材市场处于繁荣之中。3.1在信阳市发展家居建材市场的优势资源3.1.1交通资源信阳市左扼两淮，右控江汉，屏蔽中原，自古以来就是江淮河汉的战略要地，境内的“义阳三关”历来为兵家必争之地。37、京广、京九及即将修建的京广高速铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、上武高速公路、312国道横穿东西，另有若干省道通过，在境内形成四个双十字和两个区域交通枢纽信阳市和潢川县，使信阳成为“立中原而通八方，居腹地而达九州”的交通要城。信阳市是河南省的“南大门”，交通便利，区位优越。信阳南距武汉200公里，北距郑州300公里，东距合肥346公里，西距西安534公里，处在几个城市中间的位置，是全国44个交通枢纽城市之一。3.1.2旅游资源信阳旅游资源丰富。目前，信阳旅游业已形成了三大“特色”、七大“资源”。三大“特色”是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的生态旅游，以新县“红色景区”38、为依托的红色旅游，以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游；七大“资源”是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。 河南省红色旅游的重点。中办、国办制定的年年全国红色旅游发展规划纲要中，信阳市是全省惟一被列入全国十二个红色旅游区的省辖市。 信阳市作为大别山红色旅游区的主要组成部分，红色资源主要有以下几个特点：一是跨度长、分布广。统计资料表明，全市革命历史遗址多达处，各级革命历史文物保护单位处。二是品位高、影响大。信阳曾是鄂豫皖革命根据地首府所在地，红四方面军、红二十五军、红二十八军都先后在这里创建成长，留下了周恩来、董必武、李先念等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹，诞生了许世友、李德生等近百名叱咤风云的39、共和国名将。 信阳市自然生态环境良好，气候宜人，雨量丰沛，植被茂密，山青水秀，是国家级生态示范区建设试点市，素有“北国江南，江南北国”之美称。全市水资源总量占河南省总量的22%；森林覆盖率达到29.4%，远远高于全国16.5%、全省19.8%的平均水平；拥有鸡公山、南湾湖等一大批国家、省级风景名胜区和自然保护区。生态之优、环境之佳，在国内外久负盛名。素来有“江南北国、北国江南”之称，2009年又获得“2009中国十佳宜居城市”称号。3.1.3 劳动力资源大省信阳全市781万人，劳动力资源丰富，是劳务输出大市，2003年劳务输出量达167万人次，年劳务收入达64亿元。2005年2009年全年外出40、务工人数为216.81万元,劳务总收入208.73亿元 ,收入年均增长15.85%。劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。这些外出务工者既是信阳市、县房地产业的潜在购买者，同时也是家居市场的潜在客户。需要注意的是，信阳市的外出务工收入增速下降明显，劳动力回乡创业和置业的压力和需求增加，本项目应当是迎合了这种需求。 信阳外出务工人员情况表表3-1全年（万人）半年以上（万人）劳务总收入(亿）收入比上年增长05年21218312306年214.1194.9155.826.60%07年235.8195.3190.922.50%08年209.86193.33174.34.80%09年212.29209.2841、190.929.50%平均216.81195.16208.730.15853.2信阳家居市场的需求分析建材市场受房地产市场的波动影响最大。在分析家居市场之前。我们首先分析中国和信阳房地产市场的现状和发展趋势。3.2.1 中国房地产开发景气分析2009年全国房地产市场运行情况。数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，国房景气指数比11月份提高0.88点。从下图可以看出，中国房地产市场受美国金融危机影响，于2007年末、2008年初步42、入下跌通道，但到了2009年一季度跌入谷底后强劲反弹。虽然2009年全年的房地产开发投资低于上年，但是销售成绩不俗。进入2010年，开发投资和销售情况双双火爆。基于惯性，国家如果不出台过于严厉的调控政策，则2010年全国房地产开发的景气度仍然较高。3.2.2 房产开发投资等与建筑及装潢材料类增长从下表和下图可以看出，我国全国房地产开发投资、全年社会消费品零售总额、建筑及装潢材料类零售总额增长相关度较高，在2007年增长率达到顶峰；建筑及装潢材料类零售总额增长水平对房地产开发投资的增长比较敏感。在房地产开发投资增长率上升时，建筑及装潢材料类零售额增长率更高，一旦房地产开发投资增长率下降，建筑及装43、潢材料类增长率成为负数，意味着建筑及装潢材料零售总额绝对值比上年下降。在房地产开发投资年度增长率增加时，建筑及装潢材料零售总额要比全年社会消费品零售总额的增长率高10%以上。20052009年全年房地产开发投资、全年社会消费品零售总额、建筑及装潢材料类增长年度环比平均值分别为21.76%、16.1%、20.86%。20052009年全国房产开发及零售对比分析图 表3-2 全年房地产开发投资（亿元）比上年增长全年社会消费品零售总额（亿元）比上年增长建筑及装潢材料类增长20051575919.80%6717712.90%22.10%20061938221.80%7641013.70%24.00%244、0072528030.20%8921016.80%43.60%20083058020.90%10848821.60%-12.00%20093623216.10%12534315.50%26.60%平均21.76%16.1%20.86%资料来源：中国国家统计局统计公报3.2.2. 信阳市房地产现状和趋势止于2008年底,信阳共有房地产开发企业334家，2008年新成立58家，而2006、2007年分别成立了12家和13家，2007年注销了7家。2009年上半年新设立企业47家，注册资金4.16亿元。截止目前，全市房地产开发企业发展到363家（其中，一级1家、二级8家、三级47家、四级以下307家45、）、注册总资产达39.66亿元。信阳房地产开发企业总数逐年递增。2005年是信阳房地产投资骤增的一年，全年投资额突破性地达到23亿元，比上年增加91.30%，其中住宅投资达到14.4亿元。此后，信阳房地产投资节节高涨，至2009年已经高达112.51亿元。信阳市近五年房地产投资概况表3-3全年投资（亿）全年投资增长率住宅投资（亿）住宅面积（万平方米）住宅面积增长率2005年2391.30%14.493.9105.10%2006年33.947.10%22251.838.90%2007年55.8664.80%43.24548.93118.00%2008年86.7355.30%74.28939.5846、71.20%2009年112.5125.60%88.39939.98-7.7%平均62.456.82%48.462554.83865.1%资料来源：信阳统计局统计公报1、信阳市房地产的客户对象分析据专业的市场调查分析，2008年信阳市的房地产购买对象以30-40岁年纪的人居多，职业中以私营企业主和公司员工 、行政事业单位人员居多。2008年信阳市购房顾客年龄分析表3-4年龄段30岁以下3040岁4050岁50岁以上占比14%50%22%4%2008年信阳市购房顾客职业分析表3-5高级白领企业老板自由职业公司员工行政事业人员离退休人员私营业主3.6%4.7%7.1%27.2%15.2%1.5%447、0.7%在各职业中，私营业主、公司员工、行政事业人员高居前三位，所占比例依次为40.7%、27.2%、15.2%，他们是市场的主力军；自由职业人员占7.1%；其他职业人员所占比例均在5%以下，他们所占比例较低，但购买力很强，而且他们具有特定的出行工具，其潜在消费能力很大。2、信阳旅游业现状从下表可以看出，信阳的旅行社和星级宾馆数量在不断增加，尤其是2008、2009年。信阳市的旅游人数也在持续增长，2007年以来，年增长率每年都不低于35%，旅游收入增幅也很快。这对信阳的房地产业、商业将起到巨大的促进作用。2005-2009年信阳旅游业对比情况表表3-6国际旅行社和国内旅行社（家）星级宾馆(三48、星级以上)（家）接待国外及港澳台旅游者（人次）增长率（%）国内旅游者（万人次）增长率（%）国内旅游收入（亿元）2005年199家363.253.006.022006年2512家295227.00469.330.008.72007年2812家295047.60614.7330.7011.322008年3215家501567.30743.321.0015.42009年3725家681935.00891.920.021.6平均443444.225616.48630.9412.6083、 信阳市房地产业特点和趋势总结信阳市是个适宜居住、旅游的生态型城市。信阳市房地产市场发展速度依靠3方面的力量：（1）49、 对外输出型劳务经济结构、非共有制经济结构、私营企业经济结构的从业人群构成信阳房地产市场快速发展的重要命脉；（2）信阳市区各大国有单位、政府行政机构领导&公务员、企业老板、中高层管理人员以及超过4万人的产业工人是重要补充。（3）武汉、安徽、广州等地归乡客户或当地客户是重要后援；信阳市房地产市场对产品品质、产品细节、小区配套、居住舒适度要求较高。（4）周边县域客户已然形成信阳市购房消费的辅助人群，其中息县、固始人群较多，故项目在市场开发阶段应予以考虑适当开发周边县域的潜在人群。3.3.2. 信阳市交通运输业发展情况从下表可以看出,信阳市的货运/客运量没有受到经济危机的影响,下表中的各项指标持续上50、升，其中公路、水路运输完成货物周转量增长率平均数、全年货运量增长率平均数、客运量增长率平均数分别为37.76%、28.85%、26.375%。显示信阳市作为河南省五大区域物流中心的迅猛发展势头。信阳市2005-2009年货运客运情况表3-7公路、水路运输完成货物周转量（亿吨公里）增长率(%)全年货运量(万吨)增长率(%)客运量(万人次)增长率(%)2005年38.82-0.32006年44.815.40440914.90696415.002007年63.5741.90538922.20833919.702008年87.3537.40650920.801044125.202009年196.69451、.40638957.5849445.60平均86.22837.76567428.858559.526.375资料来源：信阳统计局3.2.3 信阳市家居市场现状分析根据信阳市发改委披露的招商信息显示，在信阳市的家居建材物流项目较多。目前正在招商或在建的有：平桥区明港镇建材批发大市场项目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山阳光灯饰城建设项目，潢川现代物流园项目，信阳市平桥区凯恩国际家居物流园。据调查，信阳建材市场较多，比较分散，市场的规模不大。但已经形成了一定的特色，比如：1、南京路国际建材港 (锁具石材电器厨卫用品装修建材品牌店最多最全的地方)；2、工区路金达装饰材料大市场(灯饰、地板砖石52、材园林造景卫浴等) ；3、贸易广场 (装修材料细木板扣板免漆板锁具五金等也比较全面)；4、文化中心大圆盘一侧白云装饰材料市场(主要是漆和装修材料也有其它)；5、工区路军供站建材市场和金达差不多,规模小点；6、申城大道一条街(太阳能防盗门瓷器木地板等等)；7、北京路和建设路建材一条街(主要是低端市场,五金电料,电机筏门电线卫浴)；规模较大的家俱市场是浙江家具广场。灯具没有象郑州和武汉那样专业的灯具市场，而是散布于各建材市场中的门面中。信阳家居建材市场有的成立很早，有的是近几年成立的。目前存在以下一些问题：一是缺乏合理规划和市场调控；二是缺乏客观、准确的投资信息和科学论证，在未能充分了解当地投资环53、境、实际需求和项目发展前景的情况下，盲目地兴建市场。三是缺乏配套性、兼容性、系统性、综合性的物流中心，物流基础设施建设发展缓慢等。3.2.4 信阳市家居市场需求小结根据表3-1和表3-2的对比，信阳2005-2009年年度房地产开发投资增长56.7%，远高于全国的平均值21.76%，信阳房地产的吸引力远高于全国的平均值.信阳市2009统计公报显示:信阳市2009年全年全年社会消费品零售总额373.85亿元，比上年增长19.7%，扣除价格因素，实际增长20.6%。分城乡看，城市消费品零售额109.01亿元，增长19.8%，增幅同比减少0.1个百分点；县级消费品零售额143.85亿元，增长19.654、%，增幅与上年持平；县以下消费品零售额120.96亿元，增长19.6%，增幅加快0.5个百分点。分行业看，批发和零售业零售额274.03亿元，增长14.9%；住宿和餐饮业零售额90.19亿元，增长36.4%；其他行业零售额9.6亿元，增长24.0%。从以上报告可以看出,县级及县级以下消费品市场增幅与城市基本持平,特别是, 限额以上批零贸易企业25个销售大类中, 家具类增长168.9%，建筑及装潢材料类增长148.1%，显示了家居业强劲的市场需求.3.3本项目的SWOT分析 3.3.1 优势（STRENGTH）：1、项目建设单位大股东从事公用事业业务，现金流稳定，有利于本项目的建设和正常运营，与55、物流园项目形成互补之势。 2、能够全方位享受各类优惠政策。 本项目位于物流集聚区，2009年以来，我省先后下发了若干有关产业产业集聚区的各类优惠政策：2009年8月7日，河南省政府发布关于加快产业集聚区科学发展若干政策(试行)的通知 （豫政 200962号 ）2010年3月10日河南省政府下发关于进一步促进产业集聚区发展的指导意见（豫政201034号）2009年12月17日，河南省工业和信息化厅下发河南省创建新型工业化产业示范基地实施意见的通知本项目符合以上各类文件中的条件，以及未来河南省和信阳市关于产业集聚区的各类优惠政策。3、能够有效地降低商户的物流成本*物流园是河南省重点建设的五个物流枢56、纽中心之一，也是信阳市重点建设的十大项目之一。*物流园项目概算投资8亿元。根据信阳市的发展规划，*物流中心的定位是：承担信阳市重要交通枢纽与物流中心，工贸综合发展副中心的职能。在*规划建设以农副产品、水产品、日用消费品、家用电器和建材物流为主，集仓储、中转、分拣、加工、配送、信息服务为一体，为中心城区商品贸易的集散和辐射周边地区提供高效物流服务的综合物流中心。 因此，园内物流设施完备，本项目可以坐享物流集聚区的各种物流类便利条件：如信息公共平台，快捷高效的运输服务。目前已经入驻的多家物流中心将对本项目形成支撑。此外，本项目家居项目涵盖品种较全，方便客户一站式采买。4、向各县及周边地区配送方便信57、阳*家居用品物流园位于信阳市区西北部，东临京广、宁西铁路，西靠107国道，北临312国道，距北边的沪陕高速公路和东边的京珠高速公路都只有10公里，向各县及周边地区配送方便。距离信阳市羊山新区很近，方便为该区的建设项目配送；位于市区的边缘地带，而向信阳市其他区域配送绕城即可。 3.3.2 机遇（OPPOTUNITY）1、中长期看，信阳房地产市场将长期以上涨为主旅游、地产业将持续升温，将激发信阳的房地产市场持续繁荣。中国二线以上城市土地和房产价格飙升，而类似信阳这样的三线城市房价涨幅较小，泡沫不大。随着私人轿车保有量的增加，自驾出游将蔚然成风，则在风景区购买房地产的意愿增强，而人流量的增加，将刺激58、商业城产的发展。 根据信阳房产家居网的调查，信阳外出务工、经商人员中超过80%有回乡定居创业的想法；信阳下辖各县外出务工、经商人员中有超过65%有到信阳市区安家的愿望，就信阳地区外出务工历史及务工人员年龄测算，2010年以后信阳将会迎来返乡高潮 。受上述因素的直接影响，现阶段信阳房地产市场供不应求的刚性需求局面仍将继续维持10-20年，甚至更长。2、大力发展物流园和产业集聚区的机遇。信阳为河南省五个地区级物流枢纽中心之一，而本项目所在的*物流园列入河南省、信阳市的发展规划，作为河南省首批省级产业集聚区之一，未来的发展具有较强的持续性。3、中国城镇化进程的加快必然会促进家居建材业的发展，中国正在59、经历前所未有的移民工程，这样就必然会带来巨大的市场需求，而企业就是要立足于服务大众，同时又要满足特殊群体的需求。 3.3.3劣势（WEAKNESS）：起步晚。信阳市大大小小的建材市场有40多个，其中白云市场等历史悠久，商户营销能力和客户资源雄厚；新建和拟建的相似项目规划合理，面积较大，设施较为齐全，对本项目构成较大的竞争压力。 3.3.4威胁（THREAT）：家居市场与房地产市场息息相关，而近期房地产市场在全国呈现明显过热状态，存在政策控制房地产市场的风险，从而对本项目产生不利影响。3.4本项目的发展战略3.4.1总体发展战略充分利用地处*物流园的各种优惠政策，降低成本，为客户提供有价值的服务60、。应主要吸引郑州、武汉和合肥等地大型建材市场的重点客户在我市场增设分支机构。在主要服务于信阳高端房地产市场的同时，应同时注重县级市场和新农村建设对家居产品的需求，对遍布全县的物流结点进行协调，使项目成为众多家居品牌生产厂家最可信赖的合作伙伴。其三年发展目标是：成为豫南、皖北、鄂东交易最大、最强、最有活力的家居市场。3.4.2 人力资源战略在项目的运营上，聘请物流行业或家居建材行业的专家，也可进行业务外包。3.4.3 职能战略增设为不同类型客户服务的部门，如客户服务部等为客户及客户的客户提供增值服务。研究客户的需求，为其提供增值服务，如为新农村包括县级市场、农村市场等的设计业务。3.4.4 物流61、战略应用现代信息技术发展电子商务，优化商品的供应和销售流程，建立商流、物流、信息流相结合的物流模式，实现一体化的供应链物流配送服务。利用电子数据交换技术，加强批发与厂商和零售商之间的双向物流合作，加快商品周转。 要建立配送中心，服务商户,提高服务水平.增强本项目的市场的竞争力。 3.5 营销策略产品：本项目建成后，将与中南家俱大世界衔接起来，成为提供装修、装饰、家俱等全部产品的综合家居市场，满足一站式采购、配送服务需求。在硬件建设上，增加喷泉等娱乐设施，增加各类特色小吃和汽车电影，增加市场的有效客流量。在定价上，开始时,租金价格与其他市场持平，从节省物流费用等多方面增加客户的价值。渠道上可和装62、饰公司合作、和房地产公司合作；促销手段：帮助县乡客户免费设计住房，对商户进行培训等。注重品牌建设。 重点针对年龄在30-40岁的人群进行宣传。树立为客户提供价值，让客户赚钱的宗旨。 第四章 项目选址及建设条件4.1选址原则1、符合地区长远规划和生产力布局要求；2、符合注重节约用地、不占耕地的原则；3、有利于场区合理布局和安全高效运行；4、符合当地生产基础条件要求；5、有利于保护自然环境和生态平衡以及可持续发展；6、有利于降低生产成本以及流通和服务费用；7、符合当地经济和社会发展要求；8、符合企业经济效益和企业指向性原则。4.2场址现状信阳，地处豫南，东临安徽，南接湖北，左扼两淮，右控江汉，屏蔽63、中原，是黄淮、江淮、长江下游与关中地区的交通要冲，淮河航运直通长江，在1000公里半径内，辐射北京、上海、广州、西安、郑州、南京和武汉等重要城市，区位优势得天独厚，交通枢纽地位突出，是全国44个交通枢纽城市之一，也是河南省物流业“十一五”规划重点建设的五个物流枢纽中心之一。信阳*家居用品物流园位于信阳市区西北部，东临京广、宁西铁路，西靠107国道，北临312国道，距北边的沪陕高速公路和东边的京珠高速公路都只有10公里，交通优势明显，为大宗家居用品物流提供便利。信阳*家居用品物流园位于信阳市*管理区的物流产业集聚区内，*管理区内另外还有工业园、文化园、西部工业带、生态人居旅游开发带。根据市场调查64、和市场预测，以及对*物流产业集聚区的实地考察，结合信阳市和*山管理区的发展规划，拟建的信阳*家居用品物流园计划在*物流产业集聚区南部再征地100亩，其中70亩，用于家居用品物流园建设；30亩用于拆迁安置住宅房的建设。（申报单位已有50亩土地已建设了7000平方米的家具城、车用加气站、办公楼，和该项目将来成为一体。）4.3场地建设条件4.3.1自然条件信阳市位于河南省南部，桐柏山东麓。东与安徽省为邻，南与湖北省接壤。东经1140111406，北纬31463152。介于鄂豫皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。地形地势全市地势西南高东北低，自西向东倾斜，皆在海拔500米以下，西南为浅山区，65、东北部丘岗环抱，最高点海技326米。气候条件信阳地跨淮河，位于中国亚热带和暖温带的地理分界线（秦岭淮河）上，属亚热带向暖温带过渡区。这种过渡气候造成淮河南北自然景观的差异：淮南山清水秀，水田盈野，稻香鱼跃，犹如江南风光；淮北平原舒展，一望无垠，盛产小麦、杂粮、棉花，北国情调浓厚。信阳日照充足，年均1900-2100小时；年平均气温15.1-15.3，无霜期长，平均220-230天；降雨丰沛，年均降雨量900-1400毫米，空气湿润，相对湿度年均77%。水文地质条件项目选址尚未进行工程地质钻探。据普查资料显示，该区域土层主要是粘土层，层顶埋深度变化不大，第一层为耕土层，平均厚度0.5米左右，第二66、层为粉质粘土层，承载力和标准值170Kpa190Kpa，物理力学性能和工程地质性能良好，可以作为天然地基。根据全国地震烈度区划图，信阳地区地震设防烈度为度。根据水文地质普查资料显示，信阳地区属第四系发育，厚度340m左右，地下水主要赋存于第四系松散含水层中，为松散岩类孔隙水，地下水层水质较好，水源丰富，对砖、石、混凝土无腐蚀作用。表层地下水2.5m，深层地下水14m，为地下水丰水地区。4.3.2区位和交通运输条件信阳市位于河南省南部，地处大别山北麓与淮河上游之间，东与安徽毗邻，南与湖北接壤，左扼两淮，右控江汉，承东启西，屏蔽中原，素有“三省通衢”之称。从古至今，既是长江淮河之间的战略要地，又是67、南北经济文化交流的重要通道。全市共有京广、京九、宁西三条铁路，京港澳、大广、沪陕三条高速，106、107、312三条国道，分别形成“双十字”交叉，交通区位优势明显。信阳市南距武汉天河机场、东距阜阳机场均在150公里左右，北距郑州新郑国际机场293公里，“十一五”期间规划建设的明港机场距信阳仅48公里，河南省唯一的出海口淮滨港航运可直达上海。已形成以铁路为骨架，公路为经络，水运为补充的立体运输网络。全市公路总里程达24037.079公里，其中高速公路通车里程达437公里、国道456.27公里，实现了乡乡通二级公路，所有行政村全部通水泥路。道路运输生产能力持续增长，目前全市营运车辆达2.5万多辆，68、道路运输从业人员6万余人，维修业户已达近800家。全年公路运输完成客运量10384万人次，客运周转量77.8亿人公里；货运量5930万吨，货运周转量47.5亿吨公里。水路运输完成客运量57万人次，客运周转量4947万人公里，货运量477万吨，货运周转量27亿吨公里。场站建设日趋完善。通过大规模的改建，到2009年底，全市县乡站全部改造一遍，信阳新区汽车站也将开工建设，缓解了城区交通压力，旅客出行条件大有改善。总投资1.5258亿远的淮河淮滨至三河尖航运基础设施工程开工建设，为信阳市打通了通往长三角的水远通道。4.3.3征地、拆迁与移民安置条件本项目位于信阳*物流产业集聚区内，征地，搬迁与移民安69、置问题由*山管理处按照浉河区*工业集聚区征地拆迁安置方案标准进行。第五章 建设方案 5.1建设规模根据信阳市建材/家居专业市场发展的情况和经济发展的需求，本项目拟建在信阳西北部107国道与铁西路之间的*山管理区物流园内；建设以信息系统为支撑，集交易、仓储、配载、配送等服务功能为一体的综合性家居用品交易仓储中心。5.1.1项目建设规模项目规划占地约100亩，总投资4996.12万元人民币。项目拟建总建筑面积57720平方米，其中：仓库6000平方米；家装板材商场10000平方米；厨具、卫具商场10000平方米；床上用品、家饰商场10000平方米；灯具灯饰、家电商城6000平方米；拆迁安置房15770、20平方米，其中安置户占用10000平方米，销售5720平方米。5.1.2项目建设进度项目建设期二年。第一年总投资1857.64万元，形成建筑面积16000平方米的投资，分别建成仓库、家装板材商场。第二年总投资3138.48万元，形成建筑面积41720平方米的投资，分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、灯具灯饰家电商城。5.1.3项目建设规划号地块上新建一座三层钢筋混凝土框架结构的商场，用于销售灯具、灯饰和家电，建筑面积6000平方米；新建5200平方米的广场，广场上设喷泉、汽车影院、800个停车位。号地块和号地块上已有一座7000平方米的家具商场、一个车用加气站、一座办公楼；71、新建一座10000平方米的家装板材商场、一座10000平方米的厨具卫具商场、一座10000平方米的床上用品和家饰商场。号地块上新建4栋安置用住宅（6层），每栋2个单元，1个单元每层2户，每户80平方米，共96户。号地块上新建1栋3个单元的安置用住宅（6层），1个单元每层2户，每户130平方米，共36户；新建2栋2个单元的安置用住宅（6层），1个单元每层2户，每户110平方米，共48户；新建仓库6000平方米。绿化7000平方米，硬化场地20000平方米。5.2建设原则符合国内外社会经济与专业市场发展的总趋势；符合河南省及信阳市、*山管理区的社会经济发展的要求；符合信阳市及*山管理区发展战略规划72、；符合规划的科学性、先进性与可操作性原则。5.3建设目标5.3.1项目建成后和即将完工的中南家俱大世界联成一体，成为信阳市最大的集各类建材、灯饰、电器交易为一体，并辅以面向全市及各县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。5.3.2本项目建成后，与中南家俱城形成联动效益，年家居用品交易仓储产值5亿元以上。5.3.3与近200家品牌家居用品经销商结盟，形成设施通用、功能齐全、服务完善的以交易仓储为主、配送为辅的家居用品综合服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代家居用品服务。5.3.4建立健全家居用品服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功73、能。5.3.5引进第三方建材家居用品企业300家以上，为信阳及周边市县的建材家居用品企业和家居建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务。5.3.6现代建材家居用品仓储交易综合服务体系初步形成。 5.4功能定位及结构设计信阳*家居用品物流园功能定位于专业经营家装材料、灯具灯饰、家具、床上用品、厨卫用具、室内配饰、家用电器及日常生活需要的商品的专业化物流园区，面向豫南、辐射安徽西部和湖北北部的家居用品经销商，搭建一个商品展示、分销、终端销售及物流配送的平台。首先将园区的市场覆盖范围定位于信阳市；第二步目标覆盖豫南地区，最后的发展目标辐射安徽西部和湖北北部。在园区功能设计上，信阳*家居用品物流园集74、家居用品的交易、仓储、配送、配套服务于一体，是一个综合性家居用品集散地和家居用品企业的原料供应基地。交易根据规划，信阳*家居用品物流园将建立家装材料交易区、灯具灯饰交易区、家具交易区、床上用品及室内配饰交易区、家电交易区等，为家居用品供、需双方提供了交易平台，同时吸引大型家居用品企业、大型家居用品流通商、小型家居用品零售商和需求方共同进场交易，从而促进信阳市省和豫南地区家居用品供需市场的市场化配置。仓储仓储是信阳*家居用品物流园的主要经营范围，可以同时存放家装材料、灯具灯饰、家具、床上用品、厨卫用具、室内配饰、家用电器等。配送信阳*家居用品物流园在交通方面拥有铁路、公路、水路优势。东临京广、宁75、西铁路，西靠107国道，北临312国道，距北边的沪陕高速公路和东边的京珠高速公路都只有10公里，交通优势明显，为大宗家居用品物流提供便利。配套服务*家居用品物流园建成后，将吸引豫南地区乃至全国各地的家居用品进场交易，同时将带来大量业务人员，为这些人员提供餐饮、住宿、生活、娱乐等方面的服务将成为物流园的重要组成部分。主要市场服务对象是：外地进驻信阳的品牌建材商家需求；信阳市北部建材/五金/汽配市场配套需求；信阳市大型品牌建材/家居专业市场的中间商专业仓储需求；公水铁多式联运对外建材销售需求；本项目构建主要服务于信阳以及以信阳为中心、半径为50公里的城市经济带的、家具用品集库存管理、配载、信息处理76、等基础功能的建材家居用品专业市场交易仓储服务。同时，通过与公路、水路、铁路、机场以及依托本区域物流企业实现对接或战略联盟，使销售和辐射范围得到立体延伸。5.5信息平台功能基础信息共享区域建材家居信息共享城市综合信息共享产品信息共享相关信息共享供需信息共享产品需求信息与供应信息；仓储需求信息与供给信息；综合信息系统客户关系管理计划控制仓储管理运输管理配送管理统计分析客户服务系统为企业客户提供的全过程动态跟踪和查询：货物出入库时间、数量查询；货物库存数量查询；货物配送完成情况查询。第六章 专业技术方案6.1总平面布置6.1.1总体布局原则（1）按照现代建材/家居专业市场功能特点和发展要求；（2）重77、视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；（3）坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境；（4）增强信息化和服务功能，提升交易仓储中心的综合实力；6.1.2总平面布置图见附图6.1.3功能结构项目分为六大功能区（1）仓储（2）家装板材商场（3）厨具、卫具商场（4）床上用品、家饰商场（5）灯具灯饰、家电商城（6）拆迁安置房6.1.4交通规划交通规划原则（1）合理安排车流路径，保障交通畅通；（2）保证交易仓储中心与107国道、铁西路的便捷的货客运通道；（3）控制交通对环境的影响；（4）在满足项目区近期交通需求的前提下，为后期发展保有较大的交通预留。6.1.5景观规划品牌建材家居用品展示交易区的前集78、中绿地,沿主次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在道路交叉节点形成景观区，形成系列富于变化的城市空间和景观。6.2建筑结构本项目区域内建筑物按地震烈度6级设计。项目内建筑采用钢架、框架结构的标准交易仓储房。道路、停车场采用混凝土铺设。6.3供电系统6.3.1设计依据及范围供电设计严格按照民用建筑设计规范（JGJ/T16-92）、建筑物防雷设计规范（GB50011一2001）、供配电系统设计规范等进行设计。6.3.2供电方案本工程用电设备总容量约为3,000KW，其中消防应急负荷100KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。照明配电电源引自本项目区变电站，79、正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。6.4通讯、电视、网络系统本工程项目区通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。6.5给排水设施6.5.1研究依据给排水设计依据建筑给水排水设计规范、室外给水设计规范、室外排水设计规范、生活饮用水质标准、污水排入城市下水道水质标准进行设计。6.5.2给水方案项目区的办公用水使用供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给。进水管道为200-30080、，远期规划供水能力约1000m3日。6.5.3排水方案结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。6.6消 防根据国家建筑设计防火规范500162006的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。6.6.1消防给水系统在库区室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号81、送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。6.6.2急救消防设施各交易商场和仓库均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。6.6.3消防水量室外消火栓用水量：20L/S室内消火栓用水量：10L/S自动喷水灭火用水量：20L/S本工程消防总用水量：50L/S6.7通风空调根据采暖通风与空气调节设计规范及国家和地区的有关规定，设置适当的通风排烟设施。6.8节能措施1卫生器具采用节水型器具。2选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。3选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。第七章 82、环境保护与安全卫生7.1环境保护7.1.1污染及治理在项目建设中将严格遵守建设项目环境保护设计规定，确保对环境不造成污染，实现卫生达标。因本项目是成件商品的储存配送，不会造成像污水、废气、烟尘和噪音等污染，因此不再做出具体规定。7.1.2环境绿化建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、改善劳动条件、保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对项目区环境的污染，使项目区绿化率达到30%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。7.2安全卫生确保本项目在运营后，人员在工作岗位上安全和健康不受伤害83、。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。7.2.1商场、仓库内劳动安全防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等。室外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为重点。7.2.2职业安全卫生设计中采取的主要防范措施：A 本项目按照国家规定的仓储建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。B 室内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。C 室内地面采用无积水设计，防止地滑。D 建立和完善交通安全、电脑网络安全、入驻企业安全等措施，落实警卫、值班制度。第八章 项目实施进度规划8.1建设周期计划项目建设周期二年。8.2项目实施进度表项目建设进度为84、：第一年总投资1857.64万元，形成建筑面积16000平方米的投资，分别建成仓库、家装板材商场。第二年总投资3138.48万元，形成建筑面积41720平方米的投资，分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、灯具灯饰家电商城。项目进度计划表表5-1序号项目内容2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1可研报告2土地征用3勘察设计4资金到位5土建工程7设备定货8设备安装9招商引资10市场启动第九章 企业组织与劳动定员9.1公司体制及组织机构9.1.1公司体制及管理机构的设置公司严格按现代企业制度建立组织机构，设置董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。各部85、门主要职责为：行政人事部：负责公司行政、办公、人事等工作；同时负责协调公司各部门的关系。招商策划部（后期并入市场管理委员会）：负责项目策划招商设计、实施。市场管理委员会：负责市场日常经营、管理，协调各用户之间关系、帮助办理有关证件等。物管部：负责整个小区的物业管理工作，即：维修保洁、保安、防火、保持良好的生活、经营环境。财务部：负责公司的会计核算、监督、划拨款项、报销、资金计划制定、财务预决算编制，协调银行、税务机关关系。工程部：负责项目建设、组织设备采购、审阅图纸、预算、现场监督、办理拆迁、征地手续，设施设备运行，维护。9.1.2组织机构机构设置详见“组织机构图”。组织机构图董事会 董事长 86、副总经理总经理副总经理 物管部市场管委 会行政人事部招商策划部财务部工程部 在公司组织机构图示中，计划当工程完工后，工程部随即撤消，并入物管部；招商部并入市场管理委员会。 9.2人员配备及带动就业家居用品物流园计划招收40名职工，人员构成情况如下：员工职务构成表表9-1管理人员财务人员维保人员保安清洁工合计104613740注：管理人员含各部门经理，另含信息技术、物流管理、仓储管理等专业人才同时，物流园将吸引商户100家，直接带动就业三百多人；还可以带动周围的餐饮、住宿、休闲娱乐等相关服务业，且多数岗位可以安排“40”、“50”人员就业，具有较好的社会效益。本项目建成后，劳动用工严格按劳动法的87、有关规定办理用工手续，订立用工合同和制度，每天工作8小时，单班制，特殊工种实行三班制。 第十章 招投标方案10.1招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法及河南省招标投标管理办法，编制本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.2招标范围本项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备采购。10.3招投标程序10.3.1 招标鉴于本项目单位目前尚不具备自行招标所需88、具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟鉴定合同的主要条款。（1） 勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标89、人的资质要求在乙级及以上。（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级及以上。（3）施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在二级及以上，公开选择投标人。（4）设备采购招标依据项目的需要，面向全国公开选择设备和原材料生产厂家，投标人的设备技术水平和原材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。10.3.2 投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业90、绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于3个的，招标人应当依据本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。10.3.3 开标、评标和中标1、开标由招标委托代理机构主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。291、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由5人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出30日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。第十一章 投资估算11.1投资估算编制依据本估算依据项目平面图提供的各项技术参数、数据，根据信阳地区类似工程近期造价水平估算。并参照：（1）投资项目可行性指南（2）投92、资项目积极咨询评估指南（3）河南省建筑和装饰工程综合基价（4）信阳市建设工程材料基准价格信息（5）建安工程费参考河南省发布的工程造价指数进行调整，以单方指标计入；（6）根据工程方案、结构形式、建筑做法，参照同类建筑工程造价指标按单位建筑工程投资计算法估算；（7）公用工程根据各专业提供资料结合概算指标估算，无指标者按近期询价估算；（8）其他工程费，按房地产项目有关规定并结合本项目实际情况确定；（9）预备费，按工程费用和其他费用之和的5%计取，不计提涨价预备费；11.2估算编制范围本项目投资主要包括土建工程（含拆迁安置住宅、商场、广场等的土建、设备、安装）、水电及弱电工程配套、项目前期工作费及其他93、费用、基本预备费、流动资金等。本估算包括规划红线内主体工程和附属工程费用，其中电气工程包括配电照明工程，公用工程含变配电等投资，弱电工程含火灾报警系统、公用天线系统、广播系统、综合布线系统等。11.3投资估算（1）土地成本1065.5万元（2）前期工程费149.83万元（3）房屋建安工程成本3276.48万元；（4）其他费用174.28万元。（5）基本预备费180.03万元；（6）建设期利息150万元；经上述估算该项目的总投资为4996.12万元，详见附表1。11.4资金筹措本项目总投资4996.12万元，建设投资4846.12万元。其中建设单位自行筹措2346.12万元，建设期第二年年初向银94、行贷款2500万元，年利率6%，贷款期5年，贷款期前四年每年仅支付贷款利息，第五年年末还本付息。其中建设期贷款利息150元。还本付息表详见附表4。第十二章 财务评价12.1财务评价依据投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数（第三版）中华人民共和国公司法及其实施条例中华人民共和国增值税法及其实施条例中华人民共和国企业所得税法及其实施细则财政部颁布企业财务制度企业会计制度和近年会计制度改革的有关规定国家和当地劳动工资管理和社会保障部门的有关规定12.2财务评价基础数据选取（1）项目计算期：信阳*家居物流中心项目计算期为22年，其中建设期第一年建成仓库和家装板材商场，并在第二年投入运营；建95、设期第二年建成其余项目，项目经营期20年。（2）运营负荷：本项目建成后经营场所全部对商户租赁经营，预计商铺第一年及以后出租率达100%。部分房产对外销售，预计房产第一年销售达100%。（3）财务基准效益年：本项目经济效益分析根据建设项目经济评价方法与参数，以及现行有关财税制度编制。项目基准收益率取10%。（4）本项目计算以人民币表示。（5）其他计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。12.3运营收入估算本项目建成后全部采取经营场所对商户的租赁经营，项目的收入来源主要以经营场所的租金、仓储费为主，辅以其他的小型管理费等营业收入，以及出售部分房产。运营收入的估算分三个阶段：1、建设96、期建设期已建成项目出租标准和年收入表表12-1项目建设期第一年建设期第二年单价（元/月.）面积（）年收入（万元）仓库6600043.2家装板材商场18100002162、项目运营前5年项目运营期前5年出租标准和年收入表表12-2 项目运营期15年单价（元）面积（）年收入（万元）仓库6600043.2万元家装板材商场1810000216厨具卫具商场1810000216床上用品家饰商场1810000216灯具灯饰家电商城206000144其他业务收入80合计915.2房产220057201258.4注：1、房产在运营期第一年全部销售出去。2、其他业务收入：运营期第一年，让利于商户，暂不收取物业管理97、费。装卸服务费、理货费、广告位出租、市场流动商贩管理费等也应适当优惠，因而预计第一年其他业务收入30万元。3、运营期6-10、11-15、16-20年期间收入估算我们预计每5年，出租收入单价上调30%，其他业务收入也相应调高，具体收入详见附表2。12.4成本费用支出预测（1）营业费用本项目营业费用为项目建设单位在销售部分房产过程中及日常所发生的各项费用，按房产销售收入的5计算。（2）管理费用本项目管理费用为项目建设单位在管理和经营中所发生的费用,按出租营业收入的5计算。（3）职工薪酬工资按72万元/年估算，此估算已包含企业为职工支付的养老统筹、医疗保险、失业保险等社会保险费用。40人*150098、元/月*12个月=72万元。职工薪酬每5年上调30%。（4）固定资产折旧由于部分房产用于出售，因而先从总投资中减去出售房产的投资成本：572万元的建筑成本+87.33万元的土地成本，合计659.33万元。建筑成本：5720*1000元/=572万元土地成本：安置房占地24亩，土地成本共计240万元。计算得出出售部分房产土地成本87.33万元（5720/15720*240万元=87.33万元）。剩余固定资产为4996.12万元-659.33万元=4336.79万元。剩余的4336.79万元总投资，固定资产和土地使用权都按20年折旧摊销，无残值。4336.79万元/20年=216.84万元。运营期99、每年折旧摊销为216.84万元。（5）能源消耗费用租赁经营场所的水、电等能源消耗，按商户租赁面积均摊；管理办公场所的水、电等能源消耗计入项目建设单位管理费用内。（6）财务费用财务费用指运营期还银行贷款利息，不包含建设期贷款利息。（7）税金及附加商铺租赁，由出租方交：房产税：租赁收入*12%营业税：出租收入*5%城市维护建设税：当期缴纳营业税额*7%教育费附加：当期缴纳营业税额*3%印花税：租赁合同中租赁收入*1所得税：应纳税所得额*25%各项成本费用祥见附表3。12.5主要财务评价表项目盈利能力分析的主要报表有：（1）项目现金流量表（所得税前），详见附表5。（2）资本金现金流量表（所得税前），100、详见附表6。（3）损益表，详见附表7。12.6财务评价指标1、项目财务评价参考“项目现金流量表（所得税前）”和“损益表”等表，有关财务指标如下：总投资收益率：16.74%静态投资回收期：6.58年（含建设期2年）财务净现值（NPV）：2815.55万元内部收益率（IRR）：18%2、自有资金财务评价从“自有资金现金流量表（所得税前）等表，有关财务指标如下：财务净现值（NPV）：2953.56万元内部收益率（IRR）：22%12.7财务评价结论盈利能力分析表明，本项目基准收益率为10%，财务内部收益率大于基准收益率。项目财务内部收益率为较好，高于设定的基准收益率，静态投资回收期为6.58年（含建101、设期2年），数据显示财务状况良好，具有一定抗风险能力，综上所述，本项目从财务评价度可以接受。第十三章 不确定性分析不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。 通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。由于本项目可变成本较小，因而，不做盈亏平衡分析；本文重点作敏感性分析。 敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某中变化对某一个或一组102、关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。本方案中选取建设投资、收入、经营成本作为不确定因素进行分析，详见表13-1 。从该表可以看出建设投资和收入都较为敏感。 因此，应控制建设投资，稳定收入，若市场繁荣后租金上升将对收益有较大的提高作用。敏感性分析表表13-1序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案18%建设投资10%17%-0.56-10%21%1.67收入10%21%1.67-10%16%-1.11经营成本10%18%0-10%19%0.56说明：表中的基本方案是指附表中“项目现金流量表（103、所得税前）”中所选定投入和产出的数值计算的指标。第十四章 风险分析与对策14.1房地产政策变动风险中国房地产市场受惠于政府经济刺激方案及国内投资者追捧，于2009年下半年强劲反弹。房价急剧上升后，中国政府开始多管齐下抑压房价上涨。但是房价仍然持续高涨。房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素： （1）房价上涨过快导致居民购房负担过重，房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。抑制了居民的其他消费；（2）房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距；（3）房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的104、安全，进而给国民经济带来剧烈震荡；（4）房价的过快增长影响城乡统筹发展；（5）房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。因此，有经济学家称“中国疯狂地玩房地产是经济自杀 ”； 世界四大会计师事务所德勤公司预计2010年中国的房地产政策将有更多改变。如果政策失当，将影响中国及信阳的房地产市场，从本对本项目产生重大影响；如果信阳的房地产市场陷入衰落或销售量下降，则本项目的运营将产生风险。应对措施：地方财政对土地出让收入的依赖，使得中国的房地产政策不会产生实质上的变化；信阳作为三、四线城市，房地产泡沫有限；出于旅游和外出务工人员的置业需求，信阳的房地产需求较为刚性。从而本项目由于105、房地产政策发生变化产生的风险会比一二线城市小。一旦发生，项目投资人应抱着与商户共渡难关的思想，以求后来的发展。14.2拆迁风险拆迁地点位于107国道旁边，面积约为7200平方米，砖混结构占30%以上。涉及家庭100户左右，拆迁成本高，风险大，周期长，政策性强，不确定因素多，如处理不当，将会引发不安定事件发生。本项目将根据狮河区*工业集聚区征地拆迁安置方案统一安置拆迁人员，按程序和标准严格执行，确保户户满意；项目建设期期间和运营期间的工作优先安置拆迁家庭，实现和谐发展。14.3市场风险市场风险是竞争性项目中经常遇到的风险，表现为开业时摊位出租率低；运营后商户不赚钱，导致退租率提高，项目现金流短缺106、。主要原因有消费者的消费习惯、消费偏好发生变化；市场竞争格局发生重大变化，竞争者采取了进攻策略，或者出现了新的竞争对手；宏观经济的变化，导致建材家居的需求大幅萎缩，影响商户的经济效益。对策：中南家俱城将于2010年4月正式开业。目前，全部摊位已经全部出租。一定程度上降低了紧临的*家居用品物流园的市场风险。*家居物流园在周密的市场调查基础上，将推出更有创新性和针对性的市场策略，紧紧抓住信阳市房地产市场高速发展的机遇，再加上雄厚的资金实力，市场风险大为降低。14.4经营风险当该项目租赁（或销售）情况不佳、运营难以持续，企业应该有一个明确的方案，以保障投资者（或贷款人）的利益，这也是后者较为关切的问107、题。由于地处物流园区，相关仓储和商场改作其他物流基地也非常方便，降低了项目的投资回收风险。14.5管理风险物流园产业是一个知识密集型产业，更是一个资本密集型与劳动密集型产业。家居用品物流园的管理，既涉及到招商，还涉及到日常的运作宣传和服务，更涉及到物流中心的运作，既要和上级中心市场的联络，还要将渠道有效地向县乡延伸，为新农村建设服务。对管理团队的要求较高。管理的员工既有从事物流业务、为商户创新服务的专业人士，也有保洁、保安等劳动强度较高的普通劳动力，如何进行有效地管理需要一支高效的管理团队。项目公司拟聘请有管理家居用品市场经验的管理团队承担公司的日常管理，同时，公司将抽调或招聘的方式培养项目自108、身的团队。14.6融资风险本项目涉及商场建设、物流中心的建设，还涉及土地购买、拆迁安置，前期需要资金量大，而本项目在建设期需要借款2500万元，若借款资金不到位，将会影响项目的投产 ；项目建设期完成后，运营企业主要依靠商场和仓库的租赁收入及部分物流配送服务费用，但维护一个商场的固定资产折旧和商场的运营费用相应较高，故会产生融资风险。 *家居用品有限公司的股东实力雄厚，从事公用事业，现金流稳定，因此，自有资金投入有保障。一旦借货资金不能落实，将由股东出资投入。 第十五章 结论与建议1、*家居用品物流园项目建设将推动信阳市在家居市场的发展，及相应建材工业的发展。填补信阳市西北方向及*物流园在家居行109、业的空白，大大提升信阳市家居物流产业的软硬件条件。 2、家居物流园的建设将产生带动运输餐饮宾馆等相关产业发展，增加40-50人员的就业岗位，社会效益良好。3、家居用品物流园将形成一批家居用品品牌商入驻；吸引第三方家居用品经营企业。加强信阳与郑州、武汉、合肥等中心城市家居用品行业的物流、信息流、资金流的流动；加强信阳对下属县、乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。 降低家居用品在信阳的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。运营期间房产税、营业税金及附加等总计4762.90万元，所得税3993.92万元。4、项目在市场，选址方面做了充分的考虑：针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。87