1、长兴紫金南苑保障性住房工程项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称：长兴紫金南苑保障性住房工程项目（二）承办单位：长兴建设房屋开发有限公司（三）项目可研报告编制依据 1、湖州市建设局湖州市城市规划管理技术规定2、长兴县建设局长兴紫金南苑保障性住房工程设计要求附规划红线图3、长兴县紫金南苑地块保障性住房工程规划建筑方案设计4、长兴县建设局关于长兴紫金南苑保障性住房工程设计方案项目规划例会审批意见书5、项目可研报告编制委托书6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）7、投资项目可行性研究指南8、现行有关的建设法规、规范二、项目概况（一）建设要求本项目旨在将长兴紫金南苑保障性住房工程2、建设成为廿一世纪现代人文住宅社区，提升小区品味。充分利用周边资源，营造一个环境优美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现 “亲、善、美”的和谐宗旨。创建新型居住空间环境，实现住宅日照、朝向、通风、景观的均好性，提供便捷合理的人车分流交通系统。 （二）建设范围长兴紫金南苑保障性住房工程位于环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约82.6亩。 （三）建设内容本项目建设内容分为多层住宅和高层住宅，全部为限价销售房。住宅总户数772户，共有5种户型。多层住宅共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.13、9米，用于自行车停放，达到每户一个。高层住宅共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。依据小区居住人口的规模，合理配置了公共建筑，包含会所、商业服务点等公建及社区服务用房。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程等。（四）建设规模项目规划总用地面积55065.06平方米，项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米，地下建筑面积8196.6平方米，半地下建筑面积6001.4平方米。（五）对应人群本项目建设内容全部为限价销售房，4、凡满足以下条件者，均可申请购买：是城镇中低收入家庭。必须同时符合两个条件：一是家庭成员中至少有一人取得当地非农业常住户口满5年；二是上年度家庭人均收入在我县统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；大学本科及以上毕业生和具有技师职业资格或中级及以上专业技术资格的人员。必须同时符合三方面条件：一是具有国民教育序列大学本科及以上学历或劳动部门颁发的技师职业资格证书或人事部门颁发的中级及以上专业技术资格证书；二是申请前上年度家庭人均收入在当地统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；优秀外来务工人员。应符合下列两个条件之一：获得国家、本省、本县或市级有关单位授予的5、“优秀外来务工人员”、“劳动模范”、“首席工人”等荣誉称号的外来务工人员；具有国家高级技师职业资格证书的外来务工人员；长兴县引进的高级人才。应符合下列条件之一：引进落户的具有博士学位或高级专业技术职务任职资格的人才；引进落户的具有硕士研究生学历学位、在本县工作满3年且在企业工作的人才；城中村改造家庭，县危房改造家庭；烈士遗属、退伍残疾军人、立功人员；具有20年以上教龄无住房或住房面积小于60平方米的优秀教师；对长兴税收贡献前10位的企业给予适当比例，再由其分配给困难职工。（五）主要建设条件本项目建设符合长兴县城市总体规划要求，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建6、设的条件。（六）项目投入总资金、资金筹措及使用计划1、项目投入总资金项目开发总投资（含贷款利息）43520万元，建设投资38520万元，其中土地成本8095万元，建安工程费24280万元，前期工程费1025万元，基础设施建设费766万元，其他费用871万元，开发期税费1499万元，管理费用150万元，不可预见费1834万元。2、资金筹措计划本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。3、资金使用计划投入计划如下，自有资金1.352亿全部用于投资；商请银行五年期贷款3亿元。（七）主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标项目单位数量总规划用地面积：55065.06总建筑面积：111967、3.6其中地上总建筑面积：97765.6地下总建筑面积：(含人防不计容积率)8196.6半地下总建筑面积：(不计容积率)6001.4地上部分住宅总建筑面积：89614.9其中高层住宅：47278.9多层住宅：42336.0配套设施建筑面积：8150.7其中物业管理用房面积：746.0社区服务用房面积：456.0商业面积：6948.7建筑占地面积：14279.6建筑密度：%22.2容积率：1.78绿地率：%30.1总户数：户772其中高层户数：户352多层户数：户420机动车停车位：辆442其中地面停车：辆38半地下停车：辆170地下车库：辆234停车率：%56.7三、主要结论与建议 （一）主要8、结论本项目系保障性住房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了长兴的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景长兴地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙9、江省最北端，与苏、皖两省接壤。东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。处于长江三角洲的地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，现有人口62万，长兴山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。近年来，长兴县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型现代化新兴城市的目标，长兴县正努力打造“中国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、10、“ 省级示范文明城市”、“ 国家园林县城”、“国际花园城市”等称号。工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；长兴实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；长兴县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险11、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。2009年全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，2009年全县完成财政总收入33.89亿元，比2008年增长10%；完成地方财政收入18.47亿元，比2008年增长13.3%；全年完成固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。可见， 长兴以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。长兴县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下、按照“12、人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件13、，促进房地产市场健康发展，加快实施保障性限价房建设工程势在必行。长兴紫金南苑保障性住房工程位于环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。地块周边自然景观资源丰富。二、项目建设必要性 （一）本项目建设对于加快长兴城区建设，推进长兴跨越式发展意义重大。推进长兴大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进长兴崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺14、利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。本项目是长兴现代化城市建设的重要组成部分，也是长兴向城西扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好保障性限价房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，保障性限价房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好保障性限价房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。 （二）本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫15、切需要。长兴县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。长兴近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设保障性限价房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋” 确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在长兴长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快保障性限价房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升长兴县雉城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫。本项目以长水港沿河绿带为景观核心，营造点、线、面的不同形态景观水景，通过几何形与自然形的组合并与广场、绿地相结合营造通透灵秀16、的人文景观。而且小区绿地并不仅为小区内住户所有，将辐射向城市，与城市共享，成为长兴县又一道亮丽的风景线。本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。 （三）本项目的建设是维护社会稳定的需要。保障性限价房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此，长兴县委、县政府对保障性限价房工作给予高度重视，将保障性限价房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性限价房工作已纳入了法制化17、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。近年来，长兴县不断加快保障性限价房建设步伐，但仍存在保障性限价房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的保障性限价房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此长兴县委、县政府极力加快保障性限价房建设进度。进一步创新和发展保障性限价房建设模式，积极推行保障性限价房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与保障性限价房建设，切实解决资金瓶颈问题。 本项目的建设顺应长兴县保障性限价房建设发展思路，所有新建保障性限价房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限18、度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把保障性限价房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上保障性限价房。 （四）本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。长兴县根据国家和浙江省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立保障性限价房制度的最大受益者。对于群众来说，保障性限价房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的保障性限价房小区建设将极大地改善中低收入家庭的19、居住条件和生活质量，因建设保障性限价房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。 具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本限价房小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。因此，抓好本项目保障性限价房建设工作，既是落实长兴县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进长兴发展的现实需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。第三章 建设单位概况长兴建设房屋开发有限公司成立于2007年8月，注册资本33000万元，法定代表人陈水毛，公司经营范围：房地产开发。该房地产开发企业20、资质等级为二级公司宗旨是承担我县旧城改造拆迁房、作为定销房屋的综合用房、解决我县困难人员的限价房、政府性其他用房及为调控房地产市场物价等政策性商品房的开发。长兴建设房屋开发有限公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展道路，积极倡导 “花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念。公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关键、精神文21、化为核心。营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力22、。公司将秉承“与时俱进 超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满23、意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。 第四章 建设规模一、建设规模依据与原则 （一）建设规模依据根据长兴县政府关于对保障性限价房开发建设构思和该区域保障性限价房现状及住房困难的中低收入家庭对用房的实际需求，按照国家、浙江省关于保障性限价房的现行政策和有关规定，参照目前省内类似保障性限价房规模，研究确定本项目规模。 （二）建设规模基本愿则坚持适度发展，加快建设，不断完善的愿则。从保障性限价房实际需要出发，利用现有的建设条件和优势。力求使本项目在规模上，既满足当前需要又兼顾今后发展，在标准上，既符合我国国情又适应人民群众不断增长的24、生活消费水平。坚持保障性住房市场化的原则。按照产业化思想和市场经济规律建设保障性限价房，应充分体现多元化服务及多种形式的建筑规模的合理配比，达到社会效益和经济效益的统一。坚持保障性住房建设规范化的原则。本项目应按照国家、浙江省关于保障性限价房的有关政策、要求和基本标准建设，以中低收入家庭的需要。 （三）建设规模本项目所建保障性限价房项目规划总用地面积55065.06平方米，项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米，地下建筑面积8196.6平方米，半地下建筑面积6001.4平方米。5层多层住宅共25、23幢，420户；11、15和18层高层住宅共8幢，352户，共772户，共5种户型。表4-1 户型类型户型编号户型面积（）户数（户）合计（户）比例（%）多层D1606042014.3C182.16014.3B1103.815035.7A1121.6215035.7高层G1127.97352352 第五章 项目选址及建设条件一、项目选址本项目位于长兴环境优美的城西地块，处在环城西路与车站路B匝道口东北角，长安路西侧，黄土桥港南侧。地块周边自然景观资源丰富。项目规划总用地面积为约82.6亩。二、项目建设条件 （一）自然环境1、地形长兴位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原过渡的地区，三面环山，一面靠湖（26、太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全县东西长53公里，南北长52公里，境内海拔较低，地势呈西北和南部高，中间和东部低平的特征。本项目范围内地形总体平坦。2、气候长兴属中纬度亚热带季风气候区，气候温暖湿润，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超过10mm的年平均天数为41天，每年49月降水比较集中，为852mm，其中56月为霉雨期，89月为台风雨期。8级台风年平均一次，风速大于14m/s，最大风速26m/s。3、水文长兴东濒太湖，县域主干河流均发源于西部山区，由西向东，分别由干流和娄港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、长兴港、泗安塘等31条涧港，全长417.4公里，流域面积约127、735平方公里；南部水系有西苕溪等5条港，全长59公里，流域面积约2275平方公里。长兴多年平均年降水量为1309毫米，多年平均年径流深为500700毫米。境内河流的水文特征主要受季节雨量分布不均的影响，洪枯期分明。历史最高洪水位（1999年）6.30m（吴淞），长兴港最高洪水位为5.57m。（二）社会经济条件1、社会经济全面发展。近年来，长兴经济快速发展，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。2009年长兴县实现地区生产总值240亿元，人均GDP 5500美元，财政总收入33.89亿元，其中地方财政收入18.47亿元。长兴县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城28、市、省园林城市、省教育强县、双拥模范县、国家园林县城、国际花园城市等称号。2、交通优势得天独厚。杭宁、申苏浙皖两条高速公路和104、318两条国道穿境而过；宣杭、新长、长牛三条铁路横贯东西；被誉为“东方莱茵河”的长湖申航线发端于此、直达上海。长兴距上海、杭州、南京、宁波、苏州等长三角地区城市均在200公里以内。3、城市建设突飞猛进。近年来，长兴县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。在长兴城市总体规划的指导下，相继编制了中心城区城市设计、长兴城市绿地系统规划等29、一批专项规划，形成了科学合理的城乡规划体系。“十一五”期间长兴城市建设投资力度空前，城市发展空间有序拓展，城区每年以近3平方公里的速度扩张，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。4、文化底蕴深厚悠久。茶圣陆羽撰写了旷世巨作茶经，长兴因此成为茶文化发祥地；长兴也是陈朝开国皇帝陈霸先的故乡，仙山显圣寺、水口寿圣寺闻名海内外，史称“帝乡佛国”。长兴资源广博，物产丰饶，金钉子、古银杏、扬子鳄三大自然瑰宝闻名中外，素有“鱼米之乡、丝绸之府、建材之库、中国银杏之乡”的美称。5、城市品位不断提升。长兴县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市30、特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高。坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高。（三）市政基础设施根据市政规划，本地块内设城市加压给水泵站，电信、网通、有线电视机房等公用设施，配套齐全。因此，有较为成熟的基础条件，有水资源条件等景观基础，有利于建设人性化的居住空间和功能复合的城市发展区。第六章 项目建设内容及建设方案一、建设内容本项目建设内容分为多层住宅和高层住宅。住宅总户数772户，共有5种户型。多层住宅共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.19米，架空层划分成自行车停31、放处，达到每户一个。高层住宅共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。依据小区居住人口的规模，合理配置了公共建筑，包含会所、商业服务点等公建及社区服务用房。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程等。二、规划设计技术指标项目单位数量总规划用地面积：55065.06总建筑面积：111963.6其中地上总建筑面积：97765.6地下总建筑面积：(含人防不计容积率)8196.6半地下总建筑面积：(不计容积率)6001.4地上部分住宅总建筑面积：89614.9其中高层住宅：47278.9多层住宅：42336.0配套设施建筑面积：832、150.7其中物业管理用房面积：746.0社区服务用房面积：456.0商业面积：6948.7建筑占地面积：14279.6建筑密度：%22.2容积率：1.78绿地率：%30.1总户数：户772其中高层户数：户352多层户数：户420机动车停车位：辆442其中地面停车：辆38半地下停车：辆170地下车库：辆234停车率：%56.7三、总平面设计(一)规划结构紫金南苑地块轮廓接近于倒梯形，北侧东西向较宽则南侧较窄，主要出入口分别位于长安路和环城西路中部，两出入口遥遥相望，通过一条中心景观带相连，形成小区的景观主轴线。北侧紧临河道，自然景观资源丰富，临河处之西向东有高层、小高层和多层建筑布置，丰富了河33、道景观的天际线，也使得景观更好的渗透到整个小区内部。(二)道路交通紫金南苑地块小区利用双车环道及一条尽端道路连接东、西两个入口，高效解决小区的内外部联系和内部的交通流畅，做到人车分流。根据各地块的规模和用地特点，并充分的利用、合理布置道路交通，整个小区的主要机动车道路系统便捷地联系小区各出入口以及各组团居住院落，原则做到人车分流，形成有效独立的步行系统。小区道路等级分级明确，小区主干道高效的解决交通的畅顺，同时满足消防要求。小区内道路分为小区主干道（6M），组团路（4M），宅前路（2.5），景观步行道（1.52M）。步行道路系统主要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着小区中心绿地、34、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境，同时又置身于小区的环境当中。(三)入口紫金南苑地块小区，在小区东、西侧设置两个主出入口，结合沿街商业及社区用房，打造小区门面。(四)停车紫金南苑地块总停车位442个，包括地面停车38个，半地下停车位170个，地下停车位234个，非机动车停车安排在各高、多层住宅架空层中。(五)景观环境设计紫金南苑地块小区因有连接两出入口的中心景观轴线，使得整个小区组团感更强，区域感更明确。高层与高层建筑之间，以及多层与多层住宅之间都很明确的形成了共享绿化景观，宅间绿化满布且立体化，每个角度都能看到多种景观。非常有亲和35、力的生态环境，使用的景观元素如铺地、植栽、灯具、街头家具、水景小品等更注重风格、品质，营造了一个景中有景，空间流畅，形成层次分明，形式丰富的景观序列空间。(六)绿化配置两个小区的树种配置采用形的对比映衬，色彩随季节的变化使小区在每一个季节都有不同的色彩，同时结合植物竖向设计。比如桂花、腊梅等开花植物，使人陶醉于清香之中；高大的乔木阴翳蔽日，使居住者产生家的归属感。中高的冬青既有阻隔视线的功能，还利于造型。四、建筑设计(一)住宅户型设计户型设计生活细节做了相应的细致处理；使之在均好性、多元化、趣味性的基础上，具备了现代生活的品质。在设计手法上突出以下几个特点：景观性：根据花园的位置布置客厅的朝向36、强调景观的利用。组合性：设置可变的组合空间，满足个性需求。住宅室内各使用空间尺度宜人，体现了以人为本的设计思想。户型配比上除满足设计要求外，合理配比多样的户型，以满足不同需求。(二)住宅单体设计紫金南苑地块住宅单体设计：多层住宅设计：共23幢，5层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高2.19米，架空层划分成自行车位，达到每户一个。高层住宅设计：共8幢，11、15和18层，一梯两户，层高2.9米，架空层层高4.2米，用于自行车停放，以及结合沿街商业用房考虑。(三)公建及社区服务用房依据小区居住人口的规模，合理配置了公共建筑，包含会所、商业服务点等。(四)建筑造型建筑立面设计简洁、流畅，强调建筑37、形体的光影变化，并细致入微的处理生活情趣的细节。在装饰风格上，采用了部分外挑构架与玻璃、铁艺的组合使用，体现了现代生活情趣。建筑材料以面砖、涂料为主。色彩以暖色调为主，并加以透明的玻璃，金属感强的钢架来衬托，形成的变化。五、结构设计1.设计依据1.1本工程依据现行国家标准规范、规程和设计审批文件进行设计1.2采用的主要规范、规程：混凝土结构设计规范建筑结构荷载规范建筑抗震设计规范建筑结构可靠度统一设计标准建筑地基基础设计规范建筑桩基技术规范1.2采用的设计标准荷载：基本风压： 0.3KN/M2基本雪压： 0.55KN/M21.3主要楼面活荷载贮藏室5.0KN/M2住宅2.0KN/M2楼梯2.538、KN/M2阳台2.5KN/M2消防疏散楼梯3.5KN/M22.设计说明2.1建筑结构设计条件本建筑安全等级为二级，结构使用年限住宅为50年，抗震类别丙类，本地区抗震设防烈度为7.5度，设计基本地震动峰值加速度为0.05g，场地土类别级。2.2结构选型（1）基础形式本工程地质较好，均采用天然浅基础。（2）主要构件尺寸多层：主要柱断面300*400，300*500，主要梁断面250*400，楼面、屋面现浇厚100120mm。2.3抗震根据抗震规范，排屋、多层住宅框架抗震等级为四级，小高层框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级，设防烈度6度。2.4材料（1）混凝土多层住宅采用C30。（2）钢材现浇39、板受力筋采用HPB235，HRB335钢，梁柱、箍筋采用HPB235主筋采用HRB335钢。（3）砌体框架填充外墙，外墙采用240厚MU10空心粘土砖墙，内墙采用240厚轻质砌体。（4）自防水砼为提高防水性，避免出现收缩缝，施工时掺适量UEA微膨胀剂。六、给排水设计1.设计依据：1.1建筑给水排水设计规范1.2室外给水设计规范1.3室外排水设计规范1.4建筑设计防火规范1.5自动喷水灭火系统设计规范1.6建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程2.生活给水系统：2.1概述：本小区给水水源取用市政自来水，从城市道路接入两路给水管，在区内形成环状供水管网。各栋用水均从环网上接出。给水分区供给，一至四层直40、接由市政给水管提供，四层以上由区内加压泵房提供。水泵房设置在服务用房的地下层，采用变频机组，变频供水。2.2管材：室外给水管道采用钢塑复合管，丝接，最小覆土控制在0.7m；室内生活给水管道均采用钢塑复合管，丝接。3.排水系统3.1排水体制：本小区，设计排水体制采用雨、污分流的排水体制。室内设计采用污废分流。3.2污水系统：室内生活污水、废水分别设置立管接纳各层污、废水，各立管均设置在管窿内。室内污水排入室外管网，经化粪池处理后与生活废水合并排入市政管道。3.3雨水：雨量公式暂采用湖州市暴雨强度公式：其中重新期P=1年，地面集雨时间t=15min。建筑物屋顶雨水采用有组织的屋面雨水立管排至室外雨41、水管网，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管。汇合后排入市心路市政雨水管。3.4排水管道：室内排水管道采用UPVC排水管，室外排水管道均采用UPVC加筋管。检查井、雨水口均采用省标砖砌，雨水口布置间距2050m。管道在道路下最小覆土控制在0.7m。4.消防给水系统：4.1消防水量：室外消防供水： 15L/S室内消防供水： 10L/S自动喷水消防供水： 30L/S4.2消防设施设置：室外给水环网上按间距不大于120米设置室外消火栓。高层住宅、地下汽车库均设置室内消火栓。地下车库设置自动喷水系统。高层屋顶上设置高位消防水箱。在各公用建筑均设置干粉灭火器。七、 电气设计1.设计依据：142、.1民用建筑电气设计规范1.2火灾自动报警系统设计规范1.3住宅建筑设计规范1.4汽车库、修车库、停车场设计规范2.设计范围：根据设计任务要求和有关设计文件规范，本工程电气设计包括如下内容：2.1供电设计；2.2电力设计；2.3电气照明设计；2.4自动控制与自动调节；2.5建筑物防雷保护。3.供电设计：3.1供电电源及电压：要求当地供电局提供两路10KV供电电源。其消防负荷（如报警系统电源、消防水泵、防排烟设施、消防电梯、事故照明等）、住宅客梯、生活水泵电力等均为二级负荷，住宅内部用电设备及配套公建用电负荷等为三级负荷。3.2负荷计算：按每平方米50VA计算，则变压器容量Se=4400KVA。43、拟设置6台800KVA变压器。3.3供电方式：10KV电缆网采用双环网结线，开环运行.小区设置10KV开闭所，电缆经开闭所向小区供电。低压配电采用辐射型结线。住宅以单元设置总表箱，一户一表。3.4功率因数补偿：小区变电站内设低压电容补偿，补偿后功率因数为0.9。3.5接地保护：接地保护采用TN-C-S系统。4.电力设计：4.1电源电压和配电系统本工程内无高压用电设备，低压380/220伏电源引自低压配电屏各动力出线回路，配电系统为树干、放射式混合形式。4.2环境特征：一般均为正常环境，选用保护式设备，大容量设备采用Y- 启动或自耦减压启动。4.3导线选择及敷设：一般选用电力电缆或绝缘导线。4.44、4保护接地采用TN-C-S系统。5.电气照明设计：5.1照明电源：本工程照明灯具均为单相220伏电源，引自低配屏，各照明出线回路，配电系统一般为树干式。5.2光源和灯具选择：汽车库、商业等以荧光灯为主，住宅以白炽灯为主，所有灯具均选用标准灯具。5.3导线选择及敷设：根据电流大小，照明干线选用电力电缆，支线和支干线一般为BV线穿电线管暗敷。5.4住宅户内设计：总进线满足额定电流40A，选用16mm2铜芯绝缘线，空调、电热等分路额定电流25A，选用4mm2铜芯绝缘线，照明及其他电器分路的导线额定电流16A，选用2.5mm2铜芯绝缘线，家用电器外壳保护PE线选用2.5mm2铜芯绝缘导线。住宅总线入户45、后，设置配电箱，配电箱内设总进线开关及若干分路出线开关，总进线开关选用单相双极断路器开关。户内照明分路单独设置，其他按功能分路。5.5小区路灯：路灯照明光源采用高压钠灯或白炽灯，照明均匀度为1：101：15之间，控制方式采用集中遥控管理或自动控光装置。6.自动控制与自动调节：动力设备根据需要设计自动控制和自动调节。7.建筑物防雷保护：按三类防雷建筑设计。八、弱电设计1.火灾自动报警及消防联动控制系统1.1在汽车库、楼梯、走道、大厅、设备机房设火灾探测器；在公共场所的出入口装设手动报警按钮；在设备机房、消火栓按钮、手动报警按钮处装设消防专用电话分机；在走道和大厅等公共场所装设消防广播。1.2消防46、联动控制系统包含以下功能：a对消火栓灭火系统的联动控制；b对水喷淋灭火系统的联动控制；c对防排烟设施的联动控制；d火灾事故广播系统；e非消防电源的断电和电梯迫降控制。2.电话系统：2.1本工程电话系统引自当地电信网。2.2每单元底层设置电话接线箱。2.3每户设二个电话终端出线口。3.有线电视系统：3.1本工程电视信号源引自当地有线电视网。3.2楼内信号采用分配-分支方式传输网络。3.3每户设二只终端插座，电平达73.5db。九、暖通设计1.设计依据：建筑设计防火规范。十、消防设计1.设计依据1.1城市居住规划设计规范1.2住宅建筑设计规范1.3建筑设计防火规范1.4民用建筑设计通则1.5国家及47、地方其他相关规范规定2.建筑规划部分2.1小区的各出入口与城市道路相连，主要道路宽4-6M，达道消防车道要求。2.2消防车道上空4M范围以下无障碍物，沿消防车道间距120M之间设室外消火栓。2.3沿街建筑部分长度超过150M或总长度超过220M的，均设置穿过建筑物的4M宽4M高的消防车通道，且长度每超80M均设置有人行消防通道。2.4建筑间距满足消防及当地规划管理要求。2.5多层普通住宅属于二类建筑。3.结构部分梁:保护层厚为25mm楼板:厚度100mm框架柱:断面300x300混凝土墙:厚240mm以上梁,板,柱,墙的消防设计均满足建筑一级耐火等级.4.给水、弱电部分详见各专业设计说明。十一48、建筑节能及环卫设计1.生活污水、废水经经化粪池处理后排入市政污水系统。水泵及管道设置橡胶隔振垫和金属软接头等防震减措施。蓄水池内壁贴白磁砖，以保证水质质量。洁具采用节水型冲洗配件。2.充分评估通风、空调设备的噪声与振动对环境的影响，必要时采取消声、隔振措施，使之达到国家或当地有关标准。油烟均通过竖向管道向屋顶排放。垃圾收集方式为相对集中放置，定时由环卫工人清理并运走。3.建筑物对周边日照的影响满足规范要求。同时在建筑设计上注重：外墙保温技术、门窗节能技术、屋面保温隔热技术、以及太阳能技术的应用。4.根据居住建筑节能设计标准,本小区住宅部分外墙均做内保温采用25厚聚苯颗粒复合硅酸盐保温砂浆,屋49、面采用35厚聚苯乙烯泡沫塑料保温层,窗户均为单框双玻铝合金窗,空气渗透量 不得大于1.5m/mh,其中东西向的窗户采用浅色较紧密织物窗帘(由用户自行定做)遮阳,外分户门采用保温,隔声等性能的金属门板,内衬15mm玻璃,通过措施,以实现建筑节能50%的目标。十二、建筑智能化设计1.智能化小区管理系统随着计算机技术、现代建筑技术和自动控制技术的迅速发展以及人民生活水平的不断提高，人们对生活环境安全性、舒适性、方便性的要求提高到了一个比较重要的位置。“智能化”于90年代初率先在写字楼及办公楼实现后，1996年逐步扩展到住宅上。所谓智能化管理系统，是指通过综合配置在住宅区内的各个功能子系统，以宽带网及50、各类现场总体网络为数据的传输平台，配以各种智能化的控制设备，传感器及执行装置，实现对住宅小区进行计算机化管理的一种自动化系统。通常包括“安全防范子系统”、“信息管理子系统”、“信息网络子系统”三个部分。2.安全防范子系统安全防范子系统是为住户和小区物业管理提供住户室内安防、消防、来人身份识别、非法入侵报警、保安巡更记录的综合信息管理系统，即：2.1住户报警系统，每户设楼宇防盗对讲系统，有可视、遥控开锁、户与管理室通话、防盗、防火、防燃气泄露和紧急求助报警、联络等功能。2.2门禁控制系统，出入小区大门开关控制及集中报警。2.3小区周界防越报警系统，对于非法进入的报警和监控。2.4闭路电视监控系统51、，重要场所及通道的电视监控及录像。2.5巡更管理系统，计算机化电子巡更系统管理。3.信息管理子系统信息管理子系统为住户和小区物业提供户内各种计量表、数据的远程抄表收费、物业信息管理、计费管理、公共设施监控管理，即：3.1自动抄表管理系统，水、电、气、热量等计量表的远程抄收计费。3.2公共设施管理系统，小区内给排水、变配电、公共照明等集中远程监控。3.3紧急广播与背景音乐系统，小区公共区域分时间的播放通知、音乐、节目等，在紧急情况下可切入紧急事件广播。3.4小区物业管理计算机系统，小区物业信息及公共信息的管理和共享。4.信息网络子系统信息网络子系统提供小区信息传输道路，即：4.1小区内部信息网络52、和外部公共信息网络的接口，采用电话、有线电视网、光纤同轴混合网、宽带综合业务数字网、DDN等多种网络形式完成。小区拟建100兆光纤线缆，住宅建10兆五类UTP的宽带综合数字网和局域网系统，对外与城域网或广域网相接，公寓和商铺预留终端接口，用户只需备有家用计算机和10/100M网卡即可享受语言通信和共享网络信息。4.2小区内部网络：信息传输通道、电话、电视、计算机网络、安全控制网络等采用的传输形式。4.3小区信息增值服务：包括VOD视频点播系统，因特网上网服务、证券、股票交易、社区公共服务、家庭信息中心，电子商务等。十三、施工组织与工程管理 （一）工程材料供应与质量控制本工程所需建设材料主要为水53、泥、钢筋、碎石、塘渣、片块石、黄沙、粉煤灰、沥青、石灰等。为保证工程质量，今后工程实施过程中应严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、购配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。各种砼的配合比在施工前由材料检测中心实配，并取得报告。各种工程试验按照验收规范要求抽检。对钢筋、预应力钢绞线、锚具等按照相关的质量标准进行严格检验，不得有裂缝、伤痕、锈蚀或变形等。 （二）工程施工与管理 本项目从监理单位、施工单位54、的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理，能够满足建设工期及质量，安全有保证，技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩好的单位。 施工时应与建筑、结构、水、电、暖通等各专业施工和安装企业密切配合，做好各种预埋件和预留洞的施工，确保位置准确、表面平整、连接牢固且无遗漏，严禁事后敲凿。施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好以上质量。 施工过程中施工单位还应保证文明、安全、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符55、合市政、市容、交通等要求。 第七章 节能节水措施一、节能为贯彻国家颁布的节能法，同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节能能源，主要有：总体布局上除符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。选用国家推荐的节能型产品和设备，选用节能的照明器材，以达到最大的节能效果，同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。二、节水创建节水型城镇，做到“三同时、四到位”，即建设项目的主体工程与节水措施的同设计、同时施工、同时投入使用；取水单位必须做到用水计划到位、节水目标到位、节水 措施到位、节水制度到位；采取有措施56、，降低管网漏损率；积极推广节水型工艺、设备，降低单位耗水率；科学制定各类用水定额，实行计划用水；积极推广节水型用水器具。绿化、道路清洗及其他冲洗用水均采用二级处理后的污水，以节约用水。 第八章 环境保护、卫生、消防本项目环境污染主要来自于施工期间所产生的尘土、噪声、建筑与生活垃圾，必须对其加以治理。一、环境保护标准按照国家环境保护的有关规定，本项目主要采用如下标准：开发建设项目水土保持方案技术规范（SL204-98）水土保持综合治理技术规范（GB/T16453-1996）污水综合排放标准（GB89781996）地表水环境质量标准（GB3838-2002）环境空气质量标准（GB30951996）57、城市区域环境噪声标准（GB30961993）大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）城市公共厕所规划和设计标准（GJJ14-87）锅炉大气污染物排放标准（GWPB3-1999）建筑施工场界噪声标准（GB12523-90）其他有关标准二、 污染因素分析（一）项目建设对环境影响空气污染：建筑材料装卸、运输、使用及堆放等环节和搅拌作业中的施工扬尘，运输机动车排放尾气是空气污染的主要原因。噪声污染：打桩、混凝土振捣、施工机械、运输车辆噪声等。废水及固废污染：施工队伍生活污水排放、泥浆废水、建筑垃圾、建筑中弃土、废建材、生活垃圾等。（二）项目营运期对环境的影响废水：主要为生活废水，包括厕所污水58、和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。废气：主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的汽车尾气，其中排放量较大的有CO、THC、NOX三项。固体废弃物：主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。噪声：主要为设备噪声，包括水泵、发电机、排风机等设备噪声。三、施工期间环境污染防治措施本项目应严格按照长兴县有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。施工期间将产生尘土、噪声、建筑与生活垃圾等污染，并可能产生一定的水土流失，必须对其加以治理。 （一）施工扬尘施工中的扬尘来自露天堆场和裸露场地的风力扬尘以及车辆行驶中的动力扬尘。施工期间必须进行洒水抑尘，每天洒水45次，59、可使扬尘量减少70%左右，扬尘造成的TSP污染距离可缩小到2050m。施工车辆在进入施工场地后，需减速行驶，以减少施工场地扬尘，建议行驶速度不大于5km/hr。施工现场应采用防护网罩、围墙，减少扬尘对周围环境的影响，同时又可保护周围的安全。为了减少施工扬尘，保持施工场地、进出道路以及施工车辆的清洁。避免大风天气作业，应避免在风天气进行水泥、黄沙等的装卸作业，对水泥类物资尽可能不要露天堆放，即使必须露天堆放，也要注意加盖防雨布，减少大风造成的施工扬尘。 （二）施工噪声施工期产生的噪声具有阶段性、临时性和不固定性。主要分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声，其中影响较大的为机械噪声，主要来自挖土60、机、打桩、混凝土搅拌机及装卸、切割等，在多台机械同时作业时，噪声叠加，对周边将会产生一定的影响。施工期尽可能选用机械噪声较低的设备，各机械设备的动力噪声源声级一般在85dB以上，白天与夜间的噪声级均应达到建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)的标准。在施工过程中，除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或特殊要求必须连续作业外，一般不得在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。 （三）施工污水建设期间污水来源主要为大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道会使河道淤积，造成清理困难；生活污水含有大量的残渣及有机物，将会影响排水系统及水体。基础设施中的泥浆废水，应经沉61、淀后排放入道路中的雨水接纳井。为防止在施工过程中的水土流失造成对周围水体的影响在工地周围要开挖排水沟；不得在河沟、道路、雨水管口附近堆土；地基工程应尽可能避开雨季；及时平整场地，减少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不当，遇暴雨时将被冲刷进入水体，必须对堆场采取防冲刷措施，减少施工物质的流失。 （四）建筑与生活垃圾项目施工期间产生的表层土、墙体废渣等建筑垃圾，可用作为填土，妥善处理，不随意抛弃、转移和扩散而污染环境，制造新的“垃圾堆场”。施工人员日常生活垃圾应收集至指定的垃圾箱，由环卫部门统一处理。 严格执行环保建设项目“三同时”制度，项目建成后，污染防治设施须经环保部门验收合格后方可正式投入62、使用。三、消防工程本着“预防为主，防治结合”的原则，城市消防安全布局和消防站、消防给水、消防通道、消防通讯等公共消防设施，将与城市其他基础设施统一规划，统一设计，同步建设。依据中华人民共和国消防法、建筑设计防火规范、消防站建筑设计标准、城市消防站布局与技术装备标准、城市消防规划建设管理规定等规范制定规划。 按照有关规定设置火灾报警和消防通讯指挥系统。各类公共设施应规划建设相应消防设施。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强消防意识。第九章 项目实施进度项目进度计划包括前期准备阶段和实施阶段。以项目建议书的批准为起点，将可研编制一直到项目建成列入项目进度计划中。具体划分为：可行性研63、究编制及审批阶段、初步设计编制及审批、施工图设计阶段；施工阶段及竣工验收准备几个阶段。项目建设工期初步考虑为36个月。实施进度安排如下：1、前期工作 3个月 包括项目建议书及可研报告的报批、投资批复、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。2、项目施工 33个月 完成本项目住宅及附属配套设施建设，完成竣工验收。 表9-1 项目实施进度表序号工作阶段2011年2012年2013年123412341前期工作项目建议书及可研报告的报批、投资批复、初步设计的报批、施工图设计、工程招投标。2建安施工完成本项目住宅及附属配套设施建设，竣工验收。 第十章 项目投资估算与资金筹措一、投资估算 （一）投资估算范64、围 本项目建设实施区域内的住宅建安工程，基础设施工程及其它附属设施工程的建设费用。 （二）投资估算说明1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）国家发展与改革委员会、建设部，2006年7月2、建安工程投资估算采用类似工程估算指标。3、浙江省建筑工程预算定额（2003年）4、全国统一安装工程预算定额浙江省常用项目单位估价汇总表（2003年）5、全国统一施工机械台班费用定额浙江省单位估价表（2003年）6、浙江省建筑安装材料预算价格（2003年）7、浙江省建筑安装工程费用定额（2003年）8、浙江省现行的有关取费标准及文件规定9、勘察设计费按工程费用的2%估算10、建设管理费按工程费用的2%估算1165、建设监理费按工程费用的2%估算12、本项目不可预见费按5%估算。 （三）投资估算明细 1、开发成本开发成本为38520万元，具体如下：（1）、土地成本 土地公开挂牌出让价为98万元/亩。项目占地面积82.6亩， 土地费用为98万元/亩82.6亩=8094.8万元。（2）、建筑安装成本 项目总建筑面积111963.6平方米，其中高层住宅面积47278.9平方米，多层住宅面积42336平方米，配套及公建建筑面积8150.7平方米，地下建筑面积8196.6平方米，半地下建筑面积6001.4平方米。建安成本为24280万元。表10-1 高层住宅建安成本表序号项目单价工程量金额（元/m2）（m2）（万66、元）1土建工程费195047278.89219.37 2安装工程费10047278.8472.79 其中其中：给排水工程3047278.8141.84 电气工程5047278.8236.39 弱电工程2047278.894.56 3电 梯760小 计1950 10452.15 表10-2 多层住宅建安成本表序号项目单价工程量金额（元/m2）（m2）（万元）1土建工程费192050486.79693.45 2安装工程费10050486.7504.87 其中其中：给排水工程3050486.7151.46 电气工程5050486.7252.43 弱电工程2050486.7100.97 小 计195067、 10703.18 表10-3 其他建筑面积（低下、半地下）的建安成本表序号项 目单价工程量金额（元/m2）（m2）（万元）1土建工程费2100141982981.582安装工程费10014198141.98 其中其中：给排水工程301419842.59 电气工程501419870.99 弱电工程201419828.40 小 计1953 3123.56 （3）、前期工程费用 前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等阶段的费用支出。 表10-4 前期工程费用汇总序号项目计算依据金额（万元）1建设管理费242802%4862可行性研究费计价格19991283号文50368、勘察设计费242802%4864日照分析费用估35合计1025 （4）、基础设施建设费用 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施的建设费用。 表10-5 基础设施建设费用表序号项目计算依据金额（万元）1室外工程676其中：道路广场150（元/平方米）8358（平方米）其中含路灯雨、污、给水管道工程125室外管线30元/平方米111964（平方米）336绿化工程70元/平方米19281（平方米）135景观水系估算802管道煤气估算403电信工程估算504合计766 （5）其他费用其他费用主要包括临时69、用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 表10-6 其他费用表序号项目计算依据金额（万元）1场地准备及临时设施费242800.8%1942劳动安全卫生评价费242800.03%73环境评价费估算54建设工程质量监督费0.9元/平方米111964平方米105工程保险费242800.3%736工程监理费242802%4867合同公证费、施工执照费、防雷检测费、节能检测费竣工图编制费估算258工程造价咨询费242800.2%499施工图审查费2元/平方米111964平方米2210合计871 （6）、开发期税费70、 开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括土地使用税、白蚁防治费、散装水泥专项资金、墙改费、分散建设市政费等。表10-7 开发期税费序号项目计算依据金额（万元）1土地使用税2元/平方米55065.06平方米112城市基础设施建设费100元/平方米111964平方米11203白蚁防治费1.5元/平方米111964平方米164散装水泥押金1.5元/吨35000吨55新型墙体材料专向资金8元/平方米111964平方米896高校教育基金9.3元/平方米111964平方米1047供电贴费住宅按4KVA/户，500元/KVA，共772户1548合计14971、9 （7）、开发间接费 本项目将不设立现场机构，由开发企业定期或者不定期派人员到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用直接计入开发费用的管理费用中。（8）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。本项目编制定员10人，每人工资福利按8万元/年估算，年管理费用为150万元。 （9）、不可预见费 不可预见费按（1）-（8）项合计的5%进行估算，即：（8094.8+24280+1025+766+871+1499+150）5%=366865%=1834万元 （10）、开发成本 开发成本为（1）-（9）项的总和，即：36686+1834=385272、0（万元） 长兴联恒财务咨询有限公司编制 - 59 -第十一章 融资方案 本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。投入计划如下，自有资金1.352亿全部用于投资；商请银行五年期贷款3亿元。项目开发总投资（不含贷款利息）共38520万元，自有资金13520万元作为项目资本金；商请银行五年期贷款30000万元，采取三次放贷二年进行还贷。贷款利息按银行五年期利率8%进行估算。具体见下表：表11-1 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计建设期2011年2012年2013年1总投资43520196671408997641.1建设投资38520190671208973641.2建设期73、利息5000600200024002资金筹措43520196671408997642.1自有资金135204667408947642.2借款3000015000100005000第十二章 还贷来源分析一、还贷能力分析 该项目的还款来源为保障性限价房销售收入所得。 1、住宅销售价格（1）多层住宅建筑面积为42336平方米，以5000元/平方米的单价限价进行销售，销售收入为21168万元。（2）高层住宅建筑面积47278.9平方米，以4800元/平方米的单价限价进行销售，销售收入为22694万元。（3）沿街商铺面积6948.7平方米，以15000元/平方米的单价进行销售，销售收入为10424万元。74、（4）地下、半地下停车位全部出售，每个车位按5万/个销售，销售收入为2020万元。预计总销售收入为：56306万元 2、销售进度计划本项目计划用三年时间完成销售，计划2014年出售50%房源，2015年出售40%房源，2016年出售10%房源。地下车位分三年完成销售，2014年销售50%，2015年销售40%,2016年销售10%。收入估算如下表所示：营业收入估算表项目2014年2015年2016年多层住宅可销售面积(m2)21168169344234营业收入（万元）1058484672117高层住宅可销售面积(m2)23639189124727.9营业收入（万元）1134790782269沿75、街商铺可销售面积(m2)34742779695.7营业收入（万元）521141691044车位出售出售车位（个）20216240营业收入（万元）1010810200合计营业收入（万元）28152225245630该项目为五年期贷款，通过计算分析，截止至2015年，售房所得总收入为56306万元，可安排专项资金用于偿还银行借款30000万元及利息。二、还贷计划2014年起开始还贷，2014年先行偿还贷款20000万元，还贷来源为2014年4的房屋销售收入；2015年偿还剩余贷款10000万元，还贷来源为2015年的销售收入。剩余资金用于公司其他项目建设。还款分析表表12-2还款年份还款项目归还本76、息（万元）还贷来源偿还借款偿还利息2014年200002400224002014年房屋销售收入2014年10000800108002015年房屋销售收入合计30000320033200第十三章 社会评价 社会评价是分析本项目建设、运营对长兴县的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。一、项目对社会的影响分析 （一）项目对所在区域居民就业和收入的影响 本项目一进入启动阶段，将拉动投资和消费，将增加商业网点，有利于进一步吸引投资，推动长兴经济77、增长，新增众多的就业机会，从而解决部分市民的就业问题。 同时，在施工过程中，将投入较大的施工力量，项目建设所需的上下游建筑材料的需求，又给相关行业增加了就业机会，由此项目带动了间接的就业岗位。因此项目的建设总体来说对当地居民的收入影响是正面的。 （二）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 本项目的建设实施，将提高和改善居住水平和生活环境质量，促进生活配套等各方面设施的完善。注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，在满足交通、消防等市政设施的同时，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提78、高了市民的居住和生活条件。项目的建设对所在地区居民生活水平和生活质量的影响是正面的。 （三）项目对所在地区不同利益群体的影响本项目的建设，增加城市积聚力。本项目的开发建设，不仅带动建筑业、建材业、服务业，而且刺激其它相关产业的发展，促进各项消费。由于长兴旧区拥有较好的区位优势，随着投资环境的逐步改善，会吸引人们前来购物和从事商业经营活动，将推动饮食业、旅游业、商业、建筑业等相关行业的发展，并将进一步地提高长兴城市的人口集聚力和承载力，有利于长兴成长为新兴现代化城市。主要直接获益的是长兴县广大人民群众。 （四）项目对所在地区弱势群体的影响 本项目的建设对当地妇女、儿童、残疾人员利益不会造成负面影79、响，反之，由于改善了居住条件和生活环境，提高了对弱势群体人员合法权益的保护。因此影响是正面的。 （五）项目对所在地区文化、教育、卫生的影响 本项目必然推动市民素质、物质文明建设的不断改善，将为城市精神文明建设创造必要的物质基础与基本条件，随着社会风气，民俗风情、新闻传播等各种人文现象和文化活动的不断提高，从而有利于城市居民自身素质的提高和发展，有利于广大市民文明习惯的形成，有利于社会文明风气的巩固，有利于文明城市的建设，塑造美好的城市形象，以促进城市的可持续发展。因此，项目的建设将一定程度地改善当地的人文环境。 （六）项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响 本项目的实施将对长兴县城80、市总体规划起到示范作用，通过项目的实施，完善了城市基础设施的建设，不仅扩展了城市的发展空间，改善了城市环境和市容景观，同时对提高城市的综合功能，推动长兴县的城市化进程产生积极的作用。通过以上分析，就本项目的社会影响，评价结果如下：表13-1 项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民就业和收入影响长兴县正面2对居民生活水平与生活质量的影响长兴县正面3对不同利益群体的影响长兴县正面4对脆弱群体的影响长兴县正面5对地区文化、教育、卫生的影响长兴县正面6对地区基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响长兴县正面二、项目与所在地区互适性分析 （一）项目所在地区各类组织对81、项目建设和运营的态度 本项目建设和运营中有很多组织与本项目有关。首先长兴县委、县政府机关各部门对建设项目是拥护和支持的，并且尽了最大努力；对于为本项目建设提供支持的组织，如提供交通、电力、通信、供水等基础设施的部门，也持积极的态度，并能尽最大可能支持项目的建设。 （二）当地技术文化条件对项目的适应性分析近年来，长兴县按照“拉开框架、增强功能、改善环境、提升品位”的思路，积极实施“东扩南进、北延西控、中间完善”的城市发展战略，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市建设取得突破性进展。一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已雄姿态初现。因此长兴县的技术文化条件完全能够应该82、能够满足本项目的顺利建设。 通过分析，得出社会对项目的适应性和可接受程度分析表如下：表13-2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1当地组织机构适应2当地技术文化条件适应三、社会风险分析经过对本项目社会因素的分析，研究认为本项目社会风险较小。四、社会评价结论 根据以上社会影响分析评价，研究认为本项目的建设无论在政治、文化、社会等方面都将产生积极的影响，社会效益明显。因此，社会评价是可行的。目 录第一章 总 论11.1项目名称及建设单位11.2项目概况11.3结论2第二章 项目建设的必要性32.1项目建设的必要性3第三章 建设规模及建设条件43.1建设83、规模43.2建设条件4第四章 总体规划方案74.1设计依据74.2设计目标74.3规划原则74.4规划理念8第五章 工程建设方案95.1总体建设方案95.2建设范围105.3建设内容10第六章 节能分析216.1设计依据216.2项目所在地能源供应状况分析236.3节能分析23第七章 环境保护257.1编制依据257.2环境保护建设目标257.3环境影响因素识别267.4环境保护措施和建议267.5环境影响的综合评价28第八章 消防、劳动安全与卫生298.1消防298.2安全与卫生29第九章社会稳定风险分析319.1编制依据319.2风险调查319.3风险识别329.4风险估计339.5风险因84、素分析349.6风险防范和化解措施359.7风险等级及结论41第十章 项目组织管理4310.1项目组织4310.2部门职责4410.3人员培训45第十一章 项目实施进度安排4611.1项目实施内容4611.2项目实施进度计划46第十二章 工程招投标4812.1项目招标范围4812.2招标组织形式4912.3评标组织、评标原则及决标49第十三章 投资估算和资金筹措5113.1投资估算5113.2资金筹措53第十四章 生态评价5414.1生态评价5414.2生态效益5414.3节能效益5514.4项目建设资金5514.5效益评价结论55第十五章 社会评价5615.1主要利益相关群体5615.2社会影响分析5615.3评价结论57第十六章 建议与结论5816.1实施措施及建议5816.2结论59