1、天贸南大拓展“奥特莱斯（OUTLETS）”折扣店的可行性分析报告天贸南大拓展“奥特莱斯（OUTLETS）”折扣店的可行性分析报告广东天贸南大百货有限公司二三年二月二十八日天贸南大拓展“奥特莱斯（OUTLETS）”折扣店的可行性分析报告一、 前言自去年下半年始，“折扣店”被认为国内下一个最有前途的零售业态，受到业界追捧及关注。国内一些零售巨头如北京首联、上海联华等已经向外界宣布要把“折扣店”当作一种战略业态来发展，并制定了发展计划。为此，公司于春节前专程派员到北京考察被业界认为是中国折扣店代表作的“北京燕莎奥特莱斯（OUTLETS）购物中心”，受到很大的启发。现将“北京燕莎奥特莱斯（OUTLET2、S）购物中心”以下简称“燕莎折扣店”与公司自98年以来一直经营比较成功的天南未来折扣店的雏形“天贸南大名牌特价场”（以下简称“天南特价场”）作全面考察、比较，分析两者的经营上的差异、利弊和得失。根据公司将以“天贸南大奥特莱斯（OUTLETS）折扣店”作为战略发展突破口的设想，特制定公司2003年开设“折扣店”工作计划，并进行可行性分析，呈送董事会审批。二、 “北京燕莎奥特莱斯（OUTLETS）折扣店”与“天贸南大名牌特价场”比较分析1. 项目比较 比较项目：经营理念及目的“燕莎折扣店”“天南特价场”1) “名牌+实惠”=“奥特莱斯”（OUTLETS）；2) “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中3、文直译，英文的原意是“出口、出路、排出”的意思，用于零售商业，则专指销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心；3) 品牌结构相对稳定（即长期性经营）。1) “名牌+特价”=“天贸南大名牌特价场”，是与“正价场”相对应而言的，顾名思义是专门销售公司自营、专架、专柜的过季、下架、断码的名牌折价商品；2) 公司利用“天南特价场”填补经营空档；3) 经营品种主题经常变化，约15-20天全面调整一次。评 价：1. 据不完全统计，以服装为例，零售商（还有经销商、批发商、生产厂商等）存在大量的过季、下架、断码商品，需通过低于正常零售价格出售，则为折扣店（特价场）提供大量的商品货源供应；2. “燕莎折4、扣店”和“天南特价场”都能满足较多消费者以较低价格购进品质有保证的名牌商品的心理；3. “燕莎折扣店”结构组成为“名牌商店”；“天南特价场”结构组成为自营、专架、专柜的名牌商品。 比较项目：开业时间“燕莎折扣店”“天南特价场”2002年12月18日始自1998年中评 价：天贸南大经营管理者，以敏锐的触觉和独到的眼光，早在98年在二楼男服商场开设“名牌特价场”，在同行业中竞争对手“中华百货名牌特价场”、“广百特价场”、“友谊特价场”比较，处于领先地位。 比较项目：营业面积“燕莎折扣店”“天南特价场”10560平方米（据称建筑面积为16000平方米，营业面积按天河城实用率66计算）650-28005、平方米不等（目前为650平方米）评 价：“燕莎折扣店”的营业面积规模及其稳定性表明“燕莎”决定以此作为一种业态发展，具有明显的独立性；“天南特价场”根据经营需要进行灵活调整，最大营业面积约2800平方米，是在2002年3月15日“天贸南大电器广场”调整至7楼前利用经营空档进行经营，经营面积有时扩大有时缩小，具有不稳定性，表明公司仅将其作为主营业务的补充。 比较项目：地理位置 “燕莎折扣店”“天南特价场”位于北京东四环南路，北江大桥旁位于天河城广场内，从二楼调整至三楼，最后调整至七楼评 价：“燕莎折扣店”偏离商业中心区，交通便利，适合驾车人士前往选购；“天南特价场”位于华南地区最著名的购物中心天6、河城广场内，地处商业中心，交通便利，适合驾车及非驾车人士前往选购。 比较项目：商店（铺）结构 “燕莎折扣店”“天南特价场”单体独立建筑，结构方正，单层建筑面积超过7000平方米，实用率高，利用率高属非单体独立建筑店铺，与天贸南大综合百货属下的天贸南大电器商场融为一体，目前位于天河城七楼，实用率66%评 价：“燕莎折扣店”所选商铺结构有利于店铺的宣传，商品的布局，形成较宽敞舒适的购物环境，形象独立、鲜明； 比较项目：市场定位及目标消费群体 “燕莎折扣店”“天南特价场”中档及中档偏高中档评 价：“折扣店”（特价场）分别延伸了“总店”的市场定位及目标消费群体，但“正价场”与“折扣店”（特价场）的重叠7、，使两者销售上存着不可调和的利益冲突，要小心处理。 比较项目：企业形象及商场布局“燕莎折扣店”“天南特价场”1） 风格“现代、简洁、舒适、方便”；2） 商品以品牌布局陈列为主，品牌形象鲜明；3） 统一货架设计，统一货架陈列布局整齐、简洁；4） 企业形象统一“CI”设计，具有时尚感、现代感；与“燕莎总店”综合百货公司形象截然不同，风格独立，购物指引清晰、明了；5） 购物环境“宽敞、简洁”，营业场地无任何奢华装饰，无天花；6） 单个品牌占用经营场地面积约50150平方米。1） 风格“抢购气氛热烈，方便”；2） 商品以品牌布局陈列，但布局及陈列凌乱，品牌形象不鲜明；3） 陈列货架参差不齐，以公司提供8、的特价车为主，各供应商自行提供货架为辅；4） “特价场”形象统一“CI”设计，与总店风格统一，形象不独立，购物指引不鲜明；5） 营业场地以简易装修为主（有天花），无任何奢华装饰，购物环境拥挤、烦杂、布局混乱；6） 单个品牌占用经营面积约515平方米。评价：“燕莎折扣店”企业形象鲜明，风格独立，符合折扣店作为独立业态的发展要求；“天南特价场”的经营风格符合广州消费习惯，关于公司未来拓展的“天贸南大奥特莱斯（OUTLETS）折扣店”，应重塑企业形象。 比较项目：商品结构“燕莎折扣店”“天南特价场”1） 以经营男女服装为主，约占经营品种数量的70%以上，其它商品包括皮具、箱包、床上用品、儿童用品、运9、动用品及工艺品约占25%，日用品约占5%，无电器、金饰珠宝类别的商品；2） 无自有品牌商品；3） 商品档次偏高，均为国际著名品牌及国内著名品牌，无低档商品；4） 商品品牌供应一部分来自“燕莎总店”经营的品牌，商品另一部分来自专卖店的品牌商品。1） 以男女服装为主，约占经营60%以上，其它商品，包括床上用品皮具、鞋、箱包、电器、儿童用品、文具等，除金饰珠宝外商品结构与“正价场”基本相符；2） 自有品牌为“天南品牌”所占比例少；3） 商品档次为中档；4） 商品品牌一部分来自正价场自营、专架、专柜经营的商品，另一部分来自天河城内专卖店的品牌商品。评 价：“燕莎折扣店”和“天南特价场”均以服装为主要经10、营品牌，主要考虑注重商品供应来源丰富，毛利率偏高；选择知名品牌商品，可确保商品的品质及提升顾客的认知度，促进销售。 比较项目：供应商的关系 “燕莎折扣店”“天南特价场”1） 租赁关系与代销分成相结合；2） 供应商自费派营业员进场推销，由公司统一管理；3） 统一收款，定期结算。1） 代销分成，无租赁关系；2） 供应商自费派营业员进场推销，由公司统一管理；3） 统一收款，定期结算。评价：1） “燕莎折扣店”在供应商关系处理上较天南特价场灵活，部分供应商关系为租赁关系，可降低经营风险，在税款上由供应商自行缴税，可降低公司经营赋税风险；2） 以代销分成、定期结算形式，可以降低购销经营的风险，减少营运资11、金的压力。 比较项目：顾客购物方式 “燕莎折扣店”“天南特价场”1） 自选自助式购物为主（其中服装、皮件及小件商品由营业员开具小票，到收款台付款，然后凭小票提货；日用家品则统一从“入口”处进入，在收款台结算后，统一从“出口”处离开）；2） 配套购物车，购物篮。1） 完全开放式，自由选购，顾客选定商品后由营业员开具小票，到收款台付款，然后凭小票提货；2） 无配置购物车和购物篮。评价：燕莎折扣店日用家品类采用大卖场的“封闭定向进出”的客流管理模式，便于引导顾客流向和加强商品管理的安全性，减少人员费用支出，降低经营成本；自选自助式购物给顾客营造一个较宽松的购物环境。 比较项目：保安系统“燕莎折扣店”12、“天南特价场”1） 设置摄像监控系统；2） 商品设防盗码；3） 不准携带购物袋进场。1） 商品安全主要由营业员负责；2） 派便衣保安员巡场监控。评价：“燕莎折扣店”商品管理安全系数高，有效控制商品失窃率，减少经营损失，但初期投入资金较大，维护费用高。 比较项目：营业时间“燕莎折扣店”“天南特价场”从13时21时，与总店营业时间不一致。上午10时晚上10时，与总店营业时间一致。评价：由于“燕莎折扣店”地处四环路，我们估计一方面考虑营业时间外人流量少，另一方面可以一班制，降低经营费用。 比较项目：场地租赁成本及初期资金投入“燕莎折扣店”“天南特价场”1） 租金及管理费水平低，估计二者合计约50元/13、平方米左右；2） 初期投入资金约2500万元，其中： 装修费用约1000万元（按1000元/计算） 租金及管理费240万（按50元/含管理费，二按一租计算） 广告费100万元 开办费100万元 防盗系统300万元 电脑系统250万元1） 租金管理费2002年租金55元/平方米，管理费45元/月，两者合计100元/月 2） 初期投入资金约720万元 装修费用340万元（按800元/计算） 广告费100万元 电脑系统150万元 防盗系统无投入 租金及管理费130万元（按“二按一租”计算）评 价：“燕莎折扣店”与“天南特价场”从总体而言，单位面积初期投入资金基本相当；“燕莎折扣店”与“天南特价场”租14、金和管理费的差异性关键在于地理位置的选择。注：天南特价场按7楼承租面积4267计算，因2002年13月期间特价场占七楼全场经营。 比较项目：销售额、毛利率及盈利能力“燕莎折扣店”“天南特价场”1) 毛利率据观察可达20%；2) 销售额据了解日均50万元；3) 因资料不祥，盈利能力无法判断。1) 毛利率22%；2) 剔除场地变动因素，2002年日均销售13.5万元，销售额最高72万元；3) 盈利能力强。评 价：根据公司“特价场20012002年销售数据”表，显而易见“天南特价场”单位面积销售额指标、盈利能力指标远高于“燕莎折扣店”。比较项目：广告宣传推广“燕莎折扣店”“天南特价场”从表面上观察可15、见，其在广告宣传推广初期投入非常之大，预计开业广告投入超过100万元，全年投入超过200万元，促销效果明显。2001年调整至7楼时，公司曾短期内投入广告宣传超过70万元，促销效果明显。评 价：广告宣传推广费用，对于“折扣店（特价场）”无论在初期及经营过程中，预计投入将较大，才能达到宣传推广的效果。2. 关于考察“燕莎折扣店”值得关注并思考的问题1) “燕莎折扣店”相对稳定的品牌结构与商品供应的矛盾问题。按照我们的经验判断，一个成功的品牌不可能有太多过季、断码、下架、滞销商品，品牌结构长期不变将会面临商品供应链的短裂。据反映“燕莎折扣店”开业一个月后，即碰到这个问题，使它的商品供应被迫走向两个方16、向发展：一方面引入当季正价商品经营，另一方面引入一些非名牌特价商品经营，严重影响“奥特莱斯OUTLETS”的经营特色。因此我们认为，如何避免商品供应链的断裂，保持经营特色，将会是“燕莎折扣店”首要面对的问题。2) “燕莎折扣店”的选址的问题“燕莎折扣店”选址偏离商业中心，与零售业便利性的宗旨相矛盾，我们应该理解，无论“折扣店”在多么高贵包装底下，仍然掩盖不了商品的过季、断码、下架的事实，也掩盖不了“价格重视型”顾客群的消费心理，因此我们认为“折扣店”的目标顾客群大部分应该是“公交车”一族，小部分是“小汽车”一族。我们认为其偏离商业中心的选址依据有两个：一是考虑经营的租金和管理费成本；二是考虑物17、业未来转型的发展潜力。因此我们认为折扣店的选址应尽量靠近商业中心（或靠近大卖场）。3) “燕莎折扣店”规模是否偏大，及商品结构的合理性问题。“燕莎折扣店”约 10000实用经营面积（建筑面积16000，估计实用率为66），单个品牌的经营面积偏大（约50150），我们判断其单位面积的经营业绩不高，将使其经营压力非常大；另一方面，商品供应的不足，会严重削弱其“名品折扣店”的核心竞争力。因此，我们认为折扣店单店的最佳经营规模为实用经营面积30005000；另一方面，要调整商品的结构，降低服装所占比例，增加服装以外的名牌特价商品的供应来源。4) “燕莎折扣店”与外国一直流行的折扣店的经营模式的区别问题18、。从各方面了解，外国一直流行的折扣店，如法国家乐福集团下属的DIA（迪亚）折扣店等的经营有如下特点： 以折扣形式销售商品，经营成本低。 商品以自有品牌的日用为主。 经营规模：面积1500左右，品种数量300500种。 选址超市大卖场旁，被誉为“大卖场的吸血虫”。 目标消费群：中档偏低的日用品消费者。 连锁经营，复制能力强。 未来发展具有专业化的特点，如：折扣书店、折扣电子产品店等。由此，我们可以将“燕莎折扣店”视作为以名牌特价商品为主的专业折扣店业态。3. 考察“天南特价场”值得关注和思考的问题。1) “天南特价场”成功原因我们总结“天南特价场”成功原因在于： 天河城的地利优势。 “天贸南大”19、品牌的影响力和号召力。 市场定位准确与“正价场”，错开经营，互为补充。 商品品质可靠。 “调整变化”，每半月一次的调整变化，一方面确保名牌特价商品的数量，另一方面使消费者感到“时时有实惠，月月有新鲜”。2) “天南特价场”如何蜕变为“天贸南大奥特莱斯（outlets）折扣店”的设想及可行性问题。4. 关于天贸南大名牌特价场20012002年销售业绩数据来源：SKU小组三、 “天贸南大奥特莱斯（OUTLETS）折扣店”设想及其可行性研究1、 名称（暂定名） 中文(1)：天贸南大奥特莱斯折扣店（以下简称“天南折扣店”） 中文(2)天贸南大名牌特价场英文：Tian mao nan da_outlet20、s2、 经营理念：通过商品折扣销售的形式，为顾客提供名牌及品质有保证的特惠商品，简单表述为“名牌+实惠”=“天贸南大奥特莱斯”3、 经营风格：“现代、简洁、舒适、方便”4、 发展战略及目标1） 迅速进入并占领“折扣店”市场，遏制潜在竞争者的进入，为天贸南大未来五年战略发展打下基础；2） 2003年在广州市内拓展“天南折扣店”23家；3） 经营力争当年实现盈亏平衡。5、 选址：1) 选址要求：位于商业中心区，交通便利，租金及管理费水平低，物业实用率高，建筑结构合理，易于布局；2) 选址目标：2003年，天河城内1家，荔湾区、越秀区、海珠区、东山区选送二家；2004年，广州市内实现一区一家折扣店；21、6、 店铺规模：单店经营面积（实用）30005000平方米。7、 管理原则：天贸南大董事会中央财务系统企业信息管理系统中央采购系统折扣店项目经营班子后勤支持系统分店分店分店分店分店1) 分店以广东天贸南大百货有限公司分支机构方式设立，总店与折扣店关系如下图：2) 统一财务管理，统一核算；3) 统一企业信息系统管理；4) 统一采购系统管理；5) 统一“CI”形象设计；6) 统一宣传推广。实施可行性依据：天南美居电器广场及佛山天贸南大营运管理的经验。8、 “天南折扣店”供应链分析1) 商品供应的数量和来源 根据国家经贸委市场局调查，结果表明“2002年600种重要商品86供过于求，零售业对上游产业22、的主导地位将进一步加强； 进入中国的世界知名品牌越来越多，名牌商品的市场越来越大，当季商品与过季商品分开销售的愿望越来越高； 折扣商品比例：第一次售出6080仓库积压？仓租？天贸南大“奥特莱斯（OUTLETS）”折扣店第二次售出2040生产商全价商店购进100%返回仓库预计，至少有20的潜在的折扣商品成为“天南折扣店”的商品供应来源。2) 商品供应渠道 天贸南大自有供应商 天贸南大非自有供应商，包括天河城内名牌专卖店及其他专卖店 商品的经销商、批发商 商品的直接生产商 天贸南大自购商品 天贸南大自有品牌商品3) 商品结构目前公司经营的商品除金饰珠宝、名表之外。4) 品牌选择国际、国内中高档知名23、畅销品牌。5) 商品价格及品质控制实行全价、折扣商品价格备案管理，确保商品“货真价实”。9、 “天南折扣店”竞争力量分析1) 同业竞争者在广州，虽然至今尚未出现“折扣店”业态，但其雏形名牌特价场的竞争非常激烈（见下表）竞争对手中华广场名牌特价场广百名牌特价场友谊商店特价场个体经营特价店铺背景中华百货广州百货大厦友谊商店个体工商业者地点中华广场五楼广百七楼友谊商店内/时代广场遍布全市经营规模（实用面积）约3400约150010001500200以下经营时间自2000年10月始长期经营自2000年始长期经营不定期经营长期经营销售额估计5000万/年少于2000万/年不详无法估计目标顾客中档偏低，与24、主营零售业务的消费群体基本一致中档偏低，与主营零售业务的消费群体基本一致中档偏高，与主营零售业务的消费群体基本一致 消费群体购买力低与供应商关系代销分成、租赁，定期结算代销分成，定期结算代销分成、租赁，定期结算购销代销商品来源以中华广场内专卖店品牌商品为主，自营品牌商品为辅以自营品牌商品为主以自营品牌商品为主自购自销商品档次中档偏低中档高档低档商品品质一般一般高差商品结构 服装为主服装为主服装为主服装为主盈利能力估计较强一般一般一般竞争影响力强一般强强评价：中华百货名牌特价场将是未来“天南折扣店”最主要的竞争对手。2) 潜在竞争者由于“折扣店”业态进入无障碍，潜在竞争者多，关键在于谁可抢占先机25、，占领市场，遏制对手。3) 购买者竞争威胁大购买者大多是以价格为导向消费心理，拥有较多信息，具有购买权力强、忠诚度低的特点，折扣广告宣传对其购买行为有较大的影响力。4) 商品供应商的竞争威胁力弱根据目前商品供应量大于需求量的买方市场特点，供应商大多处于被动供应态势，我们有较强主导性和主动性。10、 “天南折扣店”竞争优势分析根据“SWOT”分析方法，对“天南折扣店”的竞争优势分析如下表：强项Strengths：弱项Weakness： 天贸南大的品牌信誉和实力； 良好的公共关系和供应商关系； “天南特价场”成功经营； 近11万名“VIP卡会员”； 完善的企业信息管理系统和财务系统； 财务状况稳健26、良好； 通过ISO9002质量管理体系的认证。 团队精神 消费者对“折扣店”的认知度低； 消费习惯尚未形成，消费群体需要耐心培养； 自有品牌的设计、开发、经营、采购能力弱； 与竞争者比较，企业税赋不均。机遇Opportunities：威胁Threats： 天贸未来发展战略； “折扣店”以一种新业态出现； 市场需求大； 市场进入条件低； 竞争对手少。 市场完全自由竞争状态进入无壁垒； 潜在竞争对手的进入； 综合百货公司的竞争； 超市大卖场的竞争。以上分析可见“天南折扣店”具有非常强的竞争优势，同时，潜在竞争威胁非常大。11、 “天南折扣店”的营销策略1) 产品策略产品结构比例（%）供应来源具体策27、略毛利率竞争对手目标男女服装、皮具类60% 总店自营、专架、专柜、过季、断码、下架、商品； 各专卖店过季断码商品； 生产商直销商品； 其它滞销商品。经营利润的主要来源20%各大百货商店的服装名牌特价场床上用品类10% 总店自营、专架、专柜、过季、断码、下架、商品； 各专卖店过季断码商品； 生产商直销商品； 公司开发（监制）商品。经营利润的主要来源18%各大百货商店床上用品特价场日用品10% 公司自有品牌； 公司采购； 生产直销。“以点带面”促销策略，“吸血虫”策略10%各大超市大卖场电器10% 生产商直销； 公司采购； 样板机。“以点带面”促销策略5%其它10%其它来源促销策略综合100%1628、%2) “稳定调整”策略一部分商品，如日用品等长期稳定经营，以吸引固定的消费群体，一部分商品，如服装、皮具等具有时尚消费特征的商品，要不断调整，对消费者保持新鲜感和吸引力。3) “折扣店电器店”同场经营策略天河城七楼“电器广场特价场”同场经营的成功经验表明两种业态优势可以互补，有利于增强竞争能力和吸客能力。4) “供应商战略伙伴关系”策略考虑公司长期经营折扣店的发展策略，以及品牌折扣商品供应资源存在稀缺的因素，力争与部分供应商建立长期合作的战略伙伴关系，有利于锁定商品来源，排斥竞争对手。5) 促销策略 折扣店促销策略以广告促销为主，以现场交易促销工具为辅； 统一广告宣传促销，有利于广告资源共享29、，间接节约经营成本。12、 “天南折扣店”经营效益预测（一）预测前提 第一年度广州市同时开设三间折扣店； 折扣店单店承租面积5000，实用率66，则三间店承租总建筑面积为15000平方米，实用经营面积为9900平方米； 租金、管理费按天河城七楼2002年水平，租金55元/月，管理费43元/月； 新店铺租赁条件“二按一租”； 装修费用按2002年七楼装修水平800元/计算； 租金无减免期； 其它经营指标参照“天南特价场”20012002年经营业绩； 分“乐观”、“一般”、“悲观”三种经营状况预测。（二）项目投资： 前期投入：约2000万元，其中：1） 装修费：800元/ m29900 =792 30、万元用途包括：天花、地板、照明、货架、播音系统及门面装修等；2） 租金及管理费（两按一租）： 100元150003450万元3） 电脑系统投入： 250万元用途包括：增加小型机，增强电脑系统的信息处理能力；4） 流动资金： 300万元用途包括：自购商品及开发自有品牌商品的设计和生产；5） 工作服： 10万元6） 开办费： 100万元7） 广告宣传费用： 50万元（三）营销成本和费用预测（第一年）： 据估算，第一年经营及管理费用总额为2204万元，其中：1） 租金： 990万元按55元/平方米，计算第一年租金为：1500055元/12990万元； 2） 管理费：774万元按43元/平方米计算：131、50043元/12774万元3） 工资费用：173万元，每三年以3%的幅度递增。按单店人员编制40人计算，总数为120人，每人每月平均工资1200元计算：120人1200元/月/人12173万元4） 福利及工会费：28万元 按工资总额的16%计提17316%28万元；5） 各项劳动保险：62万元按工资总额的35.75%计提17335.75%62万元；6） 商业保险：36万元按每月3万元计算：3万元/月1236万元；7） 水电费用：每年180万元，每年以3%幅度递增。按每月15万元计算：15万元/月12180万元8） 固定资产折旧及摊销：942万元，其中： 装修792万元，按新会计制度则为当年摊32、销 电脑管理系统设备折旧年限为5年，每年折旧金额50万元 开办费100万元，当年摊销9） 广告宣传费：200万元（已包括前期投入的50万元），每年递增3%10） 办公费用及其他费用： 120万元，每年递增3%。按每月10万元计算：1012120万元。11） 财务及包装费用：150万元，每年递增10。（四）销售额及毛利率估算：1、 根据“天南特价场”20012002年经营业绩（如上表），我们分别按“乐观”、“一般”、“悲观”三种经营状况预测：“天贸南大折扣店”的第一年单位面积销售额分别是2002年单位面积销售额4800元/月的50%，40，30%；以后每年增长幅度为10%。2、 根据以上”产品营33、销策略分析”的预测，我们将“天贸南大奥特莱斯名牌折扣店”销售毛利率从天南百货目前的23%调低至为16%。（五）效益预测：根据项目前期投入、每年营销成本和费用预测，对项目第1-5年经营效益按“乐观”、“一般”、“悲观”三种经营状况进行测算： “乐观”预测：天贸南大折扣店经营损益表（三间店）单位：万元说明：1、第一年日均销售额为78万元，以后每年增幅为10%；2、毛利率按含税销售额16计算；3、附加税及其它按销售额7；4、租金按每两年递增20%计算；5、管理费按每三年递增5%计算；6、工资、水电费、运输费用及仓租、广告宣传费按每年递增3%计算；7、固定资产折旧及摊销包括：792万元装修费一年内摊销34、完毕，100万元开办费一年内摊销完毕，电脑系统为固定资产按5年折旧。 “一般”预测：天贸南大折扣店经营损益表（三间店）单位：万元说明：1、第一年日均销售额为62万元，以后每年增幅为10%；2、毛利率按含税销售额16计算；3、附加税及其它按销售额7；4、租金按每两年递增20%计算；5、管理费按每三年递增5%计算；6、工资、水电费、运输费用及仓租、广告宣传费按每年递增3%计算。 7、固定资产折旧及摊销包括：792万元装修费一年内摊销完毕，100万元开办费一年内摊销完毕，电脑系统为固定资产按5年折旧。 “悲观”预测：天贸南大折扣店经营损益表（三间店）单位：万元说明：1、第一年日均销售额为47万元，以35、后每年增幅为10%；2、毛利率按含税销售额16计算；3、附加税及其它按销售额7；4、租金按每两年递增20%计算；5、管理费按每三年递增5%计算；6、工资、水电费、运输费用及仓租、广告宣传费按每年递增3%计算。 7、固定资产折旧及摊销包括：792万元装修费一年内摊销完毕，100万元开办费一年内摊销完毕，电脑系统为固定资产按5年折旧。以经营效益“一般”状况测算，平均单店销售额为20万元/日，第一年度由于一次性摊销装修费的原因，亏损695万元，第二年可赢利455万元，可以看到“天南折扣店”具有很强的赢利能力。13、 关于“天南折扣店”的资金来源按“天南折扣店”第一年同时开设三间的发展速度计算，第一年36、开店所需的营运资金，用公司自有资金解决。14、 “天南折扣店”的2003年工作计划实施方案1) 设立天贸南大“项目开发小组”，对“天南折扣店”发展战略进行详细研究；2) “项目开发小组”根据“天南折扣店”的选址要求，加快新店选址的工作进度，确定选址目标；3) 确定目标新店后，由公司派一名副总经理与“项目开发小组”有关人员组成“项目谈判小组”，专门负责具体新店项目的谈判，项目可行性分析，向公司经营班子、董事会提交可行性分析报告；4) 董事会通过具体新店项目可行性报告后，即根据项目实施方案，组成筹建小组负责项目筹建工作；5) 2003年工作时间表工作项目/月份1234567891011121) “天南折扣店”发展战略的可行性研究2) 董事会批准“天南折扣店2003年发展计划”l3) 新店选点的谈判4) 具体新店的可行性分析报告并呈送董事会审批5) 开店前筹备工作6) 新店正式开业15、 结论根据以上分析，我们认为天贸南大拓展“奥特莱斯（OUTLETS）”折扣店是可行的。广东天贸南大百货有限公司二三年二月二十八日附件：1、北京燕莎奥特莱斯购物中心图片选2、 中国经营报文摘解读“奥特莱斯”3、 北京燕莎奥特莱斯（OUTLETS）名品折扣店“一月份销售统计表”第 22页（共 21页）