1、客 家 古 镇 项 目可 行 性 研 究 报 告福建省明信德工程咨询有限公司二O一二年十月 项目名称：客家古镇项目编制单位：福建省明信德工程咨询有限公司资质等级：甲级证书编号：工咨甲11520070007法定代表人：陈泰奎编制负责人：胡 毅 经 济 师编制人员： 伊良周 国家注册咨询师（投资）李丽娟 国家注册咨询师（投资）审 核：陈美珍 高 级 工 程 师审 定：陈泰奎 高 级 工 程 师国家注册咨询师（投资） 国家注册造价师 国家注册监理工程师目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 项目业主单位基本概况1第三节 项目概况及主要技术经济指标2第四节 项目编制依据和研究范围4第五节 结论2、和建议5第二章 项目建设的必要性和重要性6第一节 项目的提出6第二节 项目建设的必要性8第三章 项目建设选址和外部建设条件14第一节 项目建设选址14第二节 外部建设条件14第四章 市场分析及产品定位18第一节 龙岩市旅游市场分析18第二节 消费分析25第三节 产品定位27第五章 项目建设规模及主要建设内容30第一节 建设规模30第二节 主要建设内容31第六章 项目建设方案35第一节 总平面布置35第二节 建筑设计37第三节 结构设计38第四节 公用工程设计41第七章 用地方案52第八章 环境保护、绿化54第一节 环境保护54第二节 绿 化56第九章 安全生产和劳动保护59第一节 安全生产593、第二节 劳动保护60第十章 节 能62第十一章 项目建设进度安排69第十二章 项目投资估算及资金筹措70第一节 投资估算70第二节 资金筹措方案71第十三章 财务评价77第一节 基础数据77第二节 财务盈利能力分析79第三节 偿债能力分析80第四节 不确定分析81第五节 财务评价结论82第十四章 结论与建议8485第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：客家古镇二、项目业主1、业主单位：福建客家同元古镇开发有限公司2、项目联系人：杜彬 联系电话：13987080610三、项目建设地点永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村第二节 项目业主单位基本概况重庆同元集团是在改革开放的历程中发展壮大起来的4、民营企业，总部位于重庆市南滨路长江国际，集团前身为云南楚雄彝人古镇文化旅游开发有限公司，主要经营文化旅游资源综合开发、旅游、商贸会展、酒店经营、房地产开发等项目，同元集团是以开发中国传统建筑文化、人文文化为主的旅游地产开发商。集团拥有一支优秀的从事规划设计、文化研究、旅游开发、古建筑建设、商业会展、景区管理的古镇专业开发团队。同元集团下设重庆同元文化古镇旅游开发有限公司、重庆同元古镇建筑设计院、重庆同元长寿古镇文化旅游开发有限公司、福建同元平潭古镇文化旅游开发有限公司、山西同元文化古镇旅游开发有限公司、湖南同元文化古镇旅游开发有限公司、洛阳同元文化古镇开发有限公司、同元文化古镇木结构有限公司、5、同元文化古镇彩画有限公司等控股子公司。同元集团拟在全国打造20个古镇项目。已成功开发及正在开发的文化旅游地产项目：云南楚雄彝人古镇、云南石羊古镇、重庆长寿古镇、福建平潭古城、山西黎侯古城、湖南桃花源古镇、河南洛阳河洛古城等。本项目由重庆同元文化古镇旅游开发有限公司与大理山海房地产开发有限公司共同出资成立福建客家同元古镇开发有限公司进行项目的开发、建设。第三节 项目概况及主要技术经济指标客家古镇项目位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，项目区内均规划为城市建设用地，现状地块内为山坡地，地势较为平坦，地块位于北环路东侧，快速通道西侧，地理位置好，交通便利，是理想的开发建设用地。该项目由客家广场、6、民间综艺馆、衙门、过街楼、古戏台、庙会广场、城隍庙、西溪河、大酒店、游客接待中心、入口主牌坊、次牌坊、特色四合院或排式客栈、烟雨阁餐厅、七贤书院、停车场等旅游综合体及配套商住区组成。项目规划总用地面积为433997.6平方米（约651亩），从北向南依次分为核心旅游区、住宅配套区、入口配套区三个区域，其中核心旅游区用地面积为266652.6平方米（约400亩，包含停车场用地25亩）、住宅配套区用地面积为149982.3平方米（约225亩）、入口配套区用地面积为17362.7平方米（约26亩）。项目总建筑面积757903.59平方米，其中地上建筑面积665153.59平方米，地下建筑面积927507、平方米（含人防工程50575.03平方米）。其中：核心旅游区规划用地面积为266652.6平方米（约400亩），建筑占地面积93328.4平方米，总建筑面积227322.1平方米，其中地上建筑面积213322.1平方米，地下建筑面积14000平方米（含人防工程11566.58平方米），停车位1200个（在核心旅游区内规划25亩专业停车场，建设地上停车位800个；地下停车位400个）。项目建筑密度为35%，建筑容积率0.8，绿地率为25%。住宅配套区规划用地面积为149982.3平方米（约225亩），建筑占地面积37495.6平方米，总建筑面积474952.2平方米，其中地上建筑面积4049528、.2平方米，地下建筑面积70000平方米（含人防工程34667.78平方米），停车位2500个（其中地上停车位500个，地下停车位2000个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。入口配套区规划用地面积为17362.7平方米（约26亩），建筑占地面积4340.7平方米，总建筑面积55629.29平方米，其中地上建筑面积46879.29平方米，地下建筑面积8750平方米（含人防工程4340.67平方米），停车位300个（其中地上停车位50个，地下停车位250个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。项目总投资321640.29万元，其中：工程费用223735.929、万元，工程其它费用30970.40万元，基本预备费25470.63万元,建设期利息18820.86万元,流动资金13589.48万元。本项目总投资321640.29万元，建设资金由项目业主自筹121640.29万元,向银行贷款200000.0万元,分三年到账。第四节 项目编制依据和研究范围一、项目编制依据中华人民共和国城乡规划法城市规划编制办法城市居住区经济技术指标及条文说明中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法福建省永定县城市总体规划（20062020）永定县城控制性详细规划（20062020）永定县域城镇体系规划委托方提供的地形图客家古镇项目规划红线图委托方提供的有关资料及相应的10、设计规范、规定、规程 二、项目研究范围 本报告主要对项目建设的必要性、建设条件、建设规模、主要建设内容、总平面布置、建筑、结构工程、公用工程等进行论述，并对经济效益进行测算。第五节 结论和建议客家古镇项目是永定县发展文化旅游产业的重大项目，它的建设是时代的要求，也是永定县经济发展的需要。项目的建设对于推动和提升相关产业的发展、增强永定县中心城镇综合经济实力和竞争力具有十分重要的意义。财务分析表明，项目所得税前指标为:项目投资财务内部收益率为22.48%；项目投资财务净现值为102780.28万元；项目投资回收期为4.91年；项目所得税后指标为:项目投资财务内部收益率为16.41%；项目投资财务11、净现值为44117.78；项目投资回收期为5.44年。项目总投资收益率为12.39%，项目资本金净利润率为17.12%,项目具有较强的获利能力和还款能力，从财务分析上项目是可行的。同时，该项目的实施，有利于满足人民生活需要，有利于完善中心城镇功能布局，改善中心城镇环境，增加社会就业，对构建和谐社会，促进永定县中心城镇经济和社会发展具有重要意义。项目具有较好经济效益，其社会效益也较为显著。第二章 项目建设的必要性和重要性第一节 项目的提出传统古镇是一定历史时期，处于特定自然环境法条件和文化背景下，通过密切的人类活动所形成的人类聚集地。因为旅游热和复古风的兴起，传统古村镇旅游产业获得了快速的发展。12、随着人们物质生活条件的提高，人们对旅游有了更高层次的心理需求，单纯以观光旅游的游览模式已经无法满足游客的需求，那么以文化为主题，特别是以古文化为主题的游览有了极大空间的发展。2009年5月，国务院出台关于支持福建省加快海峡西岸经济区的若干意见，为永定县新一轮的发展带来重大历史机遇。为加快永定县城的建设发展，永定县委、县政府按照高起点、高标准、高水平和立足县情、适度超前、统筹兼顾、合理布局、注重实效的原则，投入近千万元对永定县城乡进行全面规划，按照“客家故里，山水永定”的城市总体定位，为永定县城发展描绘了一幅宏伟的蓝图。为促进永定县文化旅游产业的发展，提升永定休闲、旅游、度假、生活环境，进一步改13、善永定县文化旅游资源，当地人民政府顺乎民意，立足实际，大力发掘本地文化内涵，依托本项目推出一个全国休闲旅游精品区，力争5年内成功创建国家4A级旅游景区。福建省旅游产业发展“十二五”规划提出：要大力发展农业观光；发展旅游装备制造业、露营地建设等；与金融、文化、信息、体育等现代服务业的融合，与城乡协调发展的融合。在“十二五”旅游规划中，我省将更加注重区域合作、资源整合。在空间布局上要淡化行政区划的界限；在市场拓展上，以一程多站的线路设计旅游产品，实现地区间、政企间、跨业界的捆绑营销；重点打造游艇、房车露营地、温泉等项目；更加注重重点区域的优先发展，将推动创5A、4A的重点景区、重点旅游县、重点旅游14、项目、重点增长极的优先发展；更加注重市场主体的培育，解决旅游企业小、弱、散、差的问题，积极扶持旅游企业上市。永定是省重点旅游县和对外开放旅游经济区。县境内山峦起伏、雄奇峻秀，溪河穿山切岭，山清水秀，温泉喷溢，气候温和，人杰地灵，造就了众多的自然景观、人文景观和革命胜地。主要有被誉为“世界上独一无二的山村民居建筑”的永定客家土楼，因其奇特的建筑艺术和蕴藏的丰富客家文化内涵而备受世人瞩目。2009年以来，随着国务院中国文化产业振兴规划发布以来，中国文化创意产业再次“光鲜”的进入公众及投资界的视野。2010年中国十七届五中全会，中国再次将文化创意产业提升到战略产业高度以期加速中国经济增长方式转变。我15、们正在步入创意经济时代，创意产业是一种“软经济”，它不同于制造业、金融业和高科技产业，它不怕金融海啸，不怕能源危机，代表的是一种主宰未来的全新竞争力。作为县级的地方党委政府，抓文化就是抓科学发展、就是抓核心竞争力，就是抓城市精神、就是抓城市发展的未来。第二节 项目建设的必要性（一）项目的建设是永定县发展文化创意产业的需要永定是省重点旅游县和对外开放旅游经济区。县境内山峦起伏、雄奇峻秀，溪河穿山切岭，山清水秀，温泉喷溢，气候温和，人杰地灵，造就了众多的自然景观、人文景观和革命胜地。主要有被誉为“世界上独一无二的山村民居建筑”的永定客家土楼，因其奇特的建筑艺术和蕴藏的丰富客家文化内涵而备受世人瞩目16、；棉花滩水电站的建设，将把汀江宽展成万顷碧波的龙湖，昔日的群山变成宁静的绿岛，水光山色，曲径通幽，拾石径登临湖边千米高山王寿山顶峰，怪石悬崖，云雾缭绕，恍若仙境。此外，永定还有茫荡洋、仙湖洞、燕子岩、东华山等探险、科考、佛教圣地旅游资源，有毛泽东、周恩来、朱德、张鼎丞等老一辈革命家革命活动遗址等大批“红色”旅游资源，以及大鼓凉伞、作大福、闹古事、山歌等丰富多彩的客家民俗民风。永定旅游资源的类型、数量均居福建省各县（市）前列。永定县在改革开放三十几年来，已经取得了卓越的经济成果，拥有较好的技术基础、艺术创造力和一定的的人才储备，为发展文化创意产业提供了硬软件支持，因旅游事业的大力发展形成了巨大的17、消费需求，丰富并且有着鲜明特色的客家文化，这些都是发展文化创意产业的市场基础。客家文化是中国南方文化的重要组成部分。千百年以来，客家人极力地保留着自己独具魅力的文化，使客家文化既传承了中华民族优秀的汉族文化，又与时俱进地创造出了丰富多彩的文化。客家文化作为岭南文化的重要支流，和广府文化、潮汕文化一样，都是古代南粤土著文化与中原汉族文化在上千年的相互融合中产生的相对稳定的文化。客家古镇项目是以客家文化为背景，以客家特色建筑文化为平台，展示几千年来中原人文文化以及客家文化的大平台。永定县是典型的资源型企业占主导地位区域，资源在开发利用创造经济奇迹的同时，也留下了严重的资源和生态危机，再者，受20018、8年下半年的全球金融危机影响，永定县的传统行业受到了前所未有的冲击。一些经济界人士认为，受2010年通货膨胀以及后危机时代的连锁效应的影响，2012年后还有可能会出现更多企业停产倒闭。面对从未有过的严峻经济形势，永定县发展文化创意产业迫在眉睫。特别在这种历史的危机和机遇面前，永定县现有的经济增长方式已难以承载生态环境及社会各方面发展的要求，政府应及时调整发展战略，大力发展永定县文化创意产业。（二）项目的建设可加快旅游产业发展，并带动相关产业协同并进从近几年全国游客接待统计数据分析，全国古镇旅游的游客接待量快速上升，旅游总收入及人均消费增长较为迅速，随着全国各地古镇旅游业的发展，对景区的基础设施19、提出了更高的要求，只有基础设施的完善才能够保障景区健康有序发展。基础建设的完善将加快景区旅游产业的发展，并带动相关产业的协同发展，从而提高地方经济收益，而地方经济的发展又会促进基础设施进一步改进，这样就形成一个良性的协调发展循环。客家古镇是永定县近年来引进的一个最大的项目，对于丰富永定县文化旅游内涵、促进永定旅游从观光游向度假游、从过境游向过夜游转变、加快县城旅游总集散中心建设具有重要意义。从另一方面思考，项目的建设对调整永定县旅游产业结构和区域结构，推进城乡高水平规划建设，完善配套基础设施体系，实现旅游产业跨越式发展也提供了新的契机。因此，从客家古镇旅游开发建设项目实施开始，突出客家历史文化20、的内涵和外延，围绕客家文化优势，深度挖掘历史内涵，全力开发具有较强生命力的旅游产品。也通过本项目的的开发建设，整体带动闽西旅游产业结构，使旅游产业通过项目的建设，产业能级大幅提升。（三）项目的建设可扩大居民就业、增加居民收入和地方财政收入在当前国际经济动荡加剧、国内经济增长减速的宏观背景下，随着金融危机影响的进一步显现，区域经济发展形势趋于复杂。从中央到地方实施的一系列重大举措表明，应对当前形势经济危机的重要指导思路是增加投资、扩大内需、促进就业，而本项目的实施正契合了该思路。项目的实施不仅将直接拉动区域旅游消费，促进地方经济发展，提高政府的财政收入，还将增加若干就业岗位直接促进附近居民就业，21、一是在项目建设过程中居民可投工投劳，二是在项目运营过程中居民还可直接在旅游基础服务岗位上就业。更为重要的是，项目的实施还将带动周围农户增收，在本项目实施后，客家古镇景区的接待人口将大幅提高，由游客带来的相关消费也就直接增加，附近农户可开展农家乐、乡村酒店、自由采摘等经营性项目，既丰富了游客的旅游体验，也促进了农户自身增收。（四）项目的建设为巩固、发展和提升优势产业，促进招商引资打下坚实的基础随着永定县委、县政府提出的“将旅游培育成支柱产业”发展策略的不断实施，永定县旅游产业的发展迎来了又一次契机。当地政府结合本地实情，结合自身特色产业优势，面对工作中的切实问题，立足丰富的旅游资源和独特的区位优22、势，把旅游业放在社会经济先导产业的重要地位加以发展，走好以旅游产业带动招商引资的路子。在进一步完善统筹社会经济发展，巩固、发展和提升优势产业的策略与措施，为招商引资打下坚实基础。目前永定县正面临新的发展阶段，旅游产业优势明显，相关企业与项目不断增加，随着县域基础设施的开发建设，规模将逐渐扩大。 （五）项目的建设是统筹城乡发展，推进城乡一体化，解决“三农”问题的重大措施树立以人为本，坚持全面、协调和可持续的发展观是我国当前重要的发展战略。目前城乡差别扩大，农业发展缓慢、影响农民增收的深层次问题必须得到尽快解决。县城郊区城镇化发展滞后，制约了农民向城市和非农产业的有序、有效转移。农业产业化经营水平23、不高，农民的生产、生活条件较差，农村基础设施落后，城市经济对农民增收支持力度有限。目前，随着产业结构调整和城市化进程的加快，农村城市化进程中失地农民的就业问题也日益凸现。本次项目中基础设施等工程的建设，促进了永定县城乡一体化的建设，改善了农民的生活条件，提高了农民的生活品质，使农民转变为市民。通过城乡一体化建设，扩大乡镇建成区规模，完善乡镇配套基础设施，提高乡镇农民生活水平。客家古镇的旅游配套基础设施建设，使农民集中居住，将原有宅基地置换出来，提高土地集约化利用水平，同时按规定对农民进行拆迁补偿，并对农民进行就业培训，落实相关保障措施，为失地农民提供多种就业机会，真正让农民做到失地不失业，成为24、有保障、有工作、有文化、有文明习惯和生活方式的合格市民，加快融入城市生活，从而切实解决“三农”问题。（六）项目的建设是积极响应国家关于扩大内需十项措施的重要举措世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，国家采取了灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。在这个形势下国家出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。因此本项目的建设是对国家政策的响应，是利于国计民生，在一定程度上对永定县经济的快速发展起了强有力的推动作用，同时也从另一方面进一步拉动了行业的需求和消费。综上所述，该项目的建25、设是十分必要的。第三章 项目建设选址和外部建设条件第一节 项目建设选址客家古镇项目拟建在永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，位于北环路东侧，快速通道西侧，地理位置好，交通便利，是理想的开发建设用地，整个地块用地红线与道路平行，呈北大南小的不规则多边形。场址红线范围内为山坡地。项目区域内根据地质调查资料及场地周边的水文、工程地质勘察结果表明，无活动的断裂带通过，地表无不良地质现象，场地稳定性较好，适宜进行工程建设。为保证项目的工程质量，应进行工程地质灾害评估，在结构设计之前，应进行工程地质详细勘察，为设计提供科学、可靠的基础数据。第二节 外部建设条件一、永定县社会经济概况永定县辖24个乡（镇），26、总面积为2223平方公里，总人口47.5万人。改革开放以来，永定县取得了长足发展，综合实力不断增强。2011年实现地区生产总值达144.95亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值22.20亿元，增长4.1%；第二产业增加值80.78亿元，增长19.0%；第三产业增加值41.97亿元，增长7.0%。三次产业的结构比例由2010年的16.849.733.5调整为2011年的15.355.729.0。人均地区生产总值为40070元,比增31%。其中农林牧渔业总产值36.48亿元，比上年增长4.1%；工业总产值174.26亿元，比增20.6%,全社会工业增加值70.80亿元，增长19.0%,27、其中规模以上工业总产值156.08亿元，比增18.0%，规模以上工业增加值68.98亿元，增长22.0%；全年共接待旅游总人次343万人次，增长19.1%，实现旅游总收入23.0亿元，比增26.2%。凤城是全县的政治和文化中心，城区人口5万人，城区面积5平方公里。 二、永定县自然地理概况 1、地理区位 永定县地处福建省西南部，地处东经1162511705，北纬24232506，东临漳州市，北与上杭县毗邻，西南与广东省梅州相连，是闽南厦、漳、泉“金三角”的腹地，处于东南沿海与内地的过渡地带，是福建十九个省际边界县之一。县城所在地凤城距龙岩中心城市72公里，距经济特区厦门铁路229公里，省道抚石线28、贯穿而过，龙梅铁路设有客运站，建设中的双永高速设有互通口，交通极为便利。 2、自然地理条件(1)地形：永定县地处龙岗山末端，境内因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌。(2)地貌：永定县境内有中山、低山、丘陵、平地四种基本地貌，其中平地仅占全县总面积的3.7。中山和低山分别为38和45。(3)地质与地震：永定县境内主要有华厦系、新华厦系东西向等构造体系，各地质时代的地形均有发育，出露完整。地质一般为黄土区，下为卵石及矿石或岩石层，地耐力较好，为20吨平方米。地震烈度为六度区，境内地震以雁石谷地较强。 3、气候 永定县属亚热带季风型气候，受海洋影响较大。春季雨多而潮湿，夏29、季暴雨集中，秋季台风入侵频繁，带来的局部暴雨历时短、强度大。年平均降雨量为15001900mm。常年主导风向为北、北东风，次主导风向为南、南西风。冬季主导风向为北、北东风，夏季主导风向为南风，静风率平均达43。 全县多年平均气温20.1摄氏度，最高极端气温为38.5摄氏度，最低极端气温为-1.6摄氏度。多年平均日照时数l979小时，多年平均无霜期290天，实测最大风速20米/秒。多年平均干旱指数为0.52。三、项目交通项目地处永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，现有道路北环路已经与拟建场址相通，同时拟建设的快速通道将从地块东侧通过，施工所需建筑材料均可以用汽车直运到现场，不需要经过二次搬运，运30、输条件良好。四、项目水电项目施工用电、用水有保障。施工用电可直接从城区电网附近的低压变压器接入，施工用水可直接从城区自来水管网中接入。五、建筑材料供应及运输条件龙岩市和永定县是福建省的建材基地，水泥产量居全省首位，质量好，运输距离短，价格相对较低。所需沙、石等也能本地解决。由上可知，该项目的建设外部条件较为良好，有利于项目建设的顺利实施。第四章 市场分析及产品定位第一节 龙岩市旅游市场分析一、龙岩市旅游产业发展概述“十一五”期间，市委、市政府高度重视旅游业的发展，把旅游业列为全市“10+3”重点产业之一和第三产业龙头来加以培育，完善出台龙岩市人民政府关于加快旅游产业发展的若干意见，颁布实施龙岩31、市人民政府关于扶持龙岩中心城区五星级旅游饭店发展的若干意见等一系列扶持政策。五年来，在市委、市政府的正确领导下，龙岩旅游业按照“十一五”旅游产业发展专项规划要求，紧紧围绕做大做强旅游业目标，突出“海峡客家欢乐龙岩”主题，实施资源整合、项目带动、品牌提升、市场拓展、服务优化等重点工作，旅游品牌不断提升，基础设施不断改善，产业规模不断壮大，旅游市场不断拓展，产业链条不断延伸，基本奠定旅游大产业发展格局，为国民经济和社会的发展作出了突出贡献，为“十二五”实现科学发展、跨越式发展奠定了坚实基础。“十一五”时期全市共接待游客3728.31万人次，旅游总收入260.97亿元，分别比“十五”时期增长110.32、31%和134.54%。其中2010年，全市接待游客986.87万人次，比2005年增长1.9倍，年均增长13.86%；旅游总收入70.27亿元，比2005年增长2.2倍，年均增长17.34%；入境游客12.5万人次，比2005年增长6.5倍，年均增长45.41%。在全省的排位由2009年的第8位上升为第6位，旅游收入相当于全市GDP的7.4%。龙岩市的旅游业总体规模已经跃上台阶，成为龙岩经济的重要支柱产业。永定召开全县旅游产业发展大会，树立“大旅游、大市场、大产业”发展理念，推动旅游产业驶上科学发展、跨越发展快车道。永定县研究并通过了关于加快旅游产业科学发展、跨越发展的意见、关于加快发展休闲33、农业与乡村旅游的意见和关于加快旅行社发展的意见。从2012年起，县财政将在每年安排2000万元旅游发展专项基金的基础上，加大资金投入，鼓励扶持全县旅游产业发展。今后，永定将重点在旅游开发用地、旅游基础设施建设项目、招商引资政策优惠等方面，制定相关的倾斜扶持政策，为旅游业发展提供有力的政策保障。二、龙岩市旅游产品市场当前供应状况龙岩是福建西部的新兴旅游区，旅游资源丰富，特色鲜明，品牌价值高。全市现有1处世界文化遗产、国家5A级旅游景区 福建土楼永定景区、6个国家4A级旅游区（冠豸山、龙硿洞、九鹏溪、古田会址、长汀红色旧址群、天一温泉）、3个优秀旅游县（连城县、上杭县、永定县）、1个国家地质公园冠34、豸山（同时列入国家自然遗产名录），1个国家工业旅游示范点紫金工业旅游区、1个国家农业旅游示范点云顶茶园、1个国家水利风景区梅花湖、1个全国特色景观旅游名镇湖坑镇、2个全国首批休闲农业与乡村旅游示范点（五龙村农家乐、永福高山农业旅游区）、1个全国首批生态文化村洋畲村。还有1个国家历史文化名城长汀县，2个国家历史文化名镇（村）古田镇、培田村，2个国家自然保护区梅花山、梁野山，4个国家森林公园新罗、上杭、漳平天台山、永定王寿山国家森林公园，6处26个点的全国重点文物保护单位等。全省十大旅游品牌中，龙岩就占有2个，即“光辉的古田会议会址”和“神秘的客家土楼”。目前，龙岩已形成“三大主题景区”，即以永定35、客家土楼为赌注“海峡客家旅游主题景区”，以冠豸山、龙硿洞、九鹏溪为代表的“绿色生态旅游景区”，以古田会议会址为代表的“红色旅游主题景区”，在省内外具有一定知名度和影响力。永定旅游资源特色独具，有闻名海内外的世界文化遗产景区土楼、如诗如画的龙湖、王寿山等自然、人文景观，“东楼西湖”旅游格局初步形成。“福建土楼”申报“世遗”工作被列入国家计划，东华山和王寿山被列为国家级森林公园，龙湖开发有序进行。永定是省重点旅游县和对外开放旅游经济区。县境内山峦起伏、雄奇峻秀，溪河穿山切岭，山清水秀，温泉喷溢，气候温和，人杰地灵，造就了众多的自然景观、人文景观和革命胜地。永定旅游资源的类型、数量均居福建省各县（市36、）前列。国家级风景名胜区有福建土楼永定景区（世界文化遗产、国家5A级旅游景区），国家水利风景区龙湖景区等2个。省级历史文化名镇1个（湖坑镇），历史文化名村1个（下洋镇初溪村）。国家森林公园有王寿山（含东华山）1处。全国重点文物保护单位有振成楼、承启楼、福裕楼、奎聚楼、集庆楼、西陂天后宫等6处，省级文物保护单位有高北土楼群、洪坑土楼群、初溪土楼群、衍香楼、振福楼、环极楼、永康楼、遗经楼、虎豹别墅、胡氏家庙、永定暴动遗址（金谷寺）、中共永定支部旧址（万源楼）等33处，县级文物保护单位38处。全国科普教育基地有气象科普教育基地1个，省级科普教育基地有湖雷招宝生态农庄1个；有湖雷万源楼、金砂金谷寺、永37、定暴动遗址、岐岭牛牯脖毛泽东主席纪念亭、西溪赤寨村军政亭等爱国主义教育基地。2011年共接待海外游客13万人次，收入2243.6万美元，分别比上年增长14.2%和15.6%；接待国内游客329.9万人次，收入21亿元，分别比上年增长19%和26%；旅游总收入23亿元，比上年增长26.2%，占GDP的16.3%。三、龙岩市旅游产业市场未来预测（1）龙岩市旅游产业预测“十二五”期间，龙岩旅游业发展面临的千载难逢的重要战略机遇期，也是龙岩在海西地区率先实现“两型社会”目标和旅游产业转型升级目标的关键期。一是大战略引领大机遇：海西经济区建设上升为国家战略，“先行先试”带来重要战略机遇。二是大产业构建大38、平台：旅游业产业地位提升，为龙岩旅游业跨越式发展构建良好政策平台。三是大需求孕育大市场：国民旅游休闲时代带来需求爆发性增长，给龙岩旅游发展带来强大市场推力。四是大趋势催生大潜力：旅游业发展出现新趋势，全面凸显龙岩旅游业的突出优势与巨大潜力。五是大交通强化大保障：交通建设日益完善，为龙岩旅游发挥资源优势、大力开拓市场提供基础性保障。六是大扶持助推大跨越：一系列针对性的利好政策和扶持措施，为龙岩旅游的突破发展提供了难得机遇。龙岩市“十二五”旅游业发展专项规划提出：围绕转型升级，培育重点品牌，强化融合带动，统筹整合周边，把旅游业培育成为全市战略性支柱产业和现代服务业的龙头产业。打造集世界遗产观光体验39、红色朝圣、休闲度假、商务会展、文化旅游、旅游集散功能为一体的海峡西岸西南翼旅游产业集群、全国知名旅游目的地、全球客家文化旅游中心，培育“中国红色圣地、客家文化中心、世界文化遗产、南国山水名城”四大城市旅游名片。力争到2015年，全市旅游业各项经济指标翻一番以上，将龙岩建成中国最佳旅游目的地，实现由旅游资源大市向旅游强市的历史性跨越。到2015年末，旅游接待突破2000万人次，年均增速16%；入境游客达到 35万人次，年均增长22%；全市旅游总收入突破150亿元，年均增长18%；旅游业真正成为龙岩新兴的国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。因此，龙岩市旅游产业发展的市场前景广阔40、。（2）旅游市场发展趋势休闲旅游市场逐渐成为主导传统的观光旅游已不能满足人们的需要，随着城市居民工作压力的增大，大众休闲旅游高速成长。传统的老景区、老景点旅游增长减缓；新景区、新景点、原来的旅游冷点受到欢迎；城市商业餐饮及其他休闲项目、城市周边的乡村休闲、自驾旅游等自主类型休闲产品，不断掀起高潮。旅游消费结构正在发生较大的变化，观光旅游已经难以带动区域旅游产业的全面发展，休闲旅游的开发成为主流方向，这也预示着旅游产品结构必将随市场需求而升级。目前中国旅游产业已经进入系统升级阶段，旅游发展正逐步由单一的观光型主导阶段向休闲型主导阶段转变，休闲旅游尤其是文化与山水风光高度融合的休闲旅游项目成为当前41、市场消费的热点。大的休闲主导旅游市场发展趋势为龙岩市、永定县第三代旅游新城的打造提供了非常好的市场背景条件。永定县旅游市场休闲化趋势分析中国旅游城市的发展，是伴随着中国旅游的进程而不断成长起来的。在大众观光时代盛行之时，中国的旅游城市多以“游城”为主，停留时间在1-2天为主，游客关注更多的不是城市本身，而是城市更具有震撼力、知名的景点，这就是第一代旅游城市“游城”；随着休闲旅游意识的不断深入，更多的人将目光转向了环境优美、气候条件好的旅游城市，我们称之为“休闲城”也就是第二代旅游城市，游客多以度假的形式出游，停留时间在7-10天左右；第三代旅游城市中，以生态的环境、创新的氛围、轻松的体验为核心42、吸引力，人们在这里可以长时间停留，可以居住。永定县属于后发旅游城市，旅游业起步较晚，当前还处在第一代旅游城市发展阶段，以观光游客为主的客源市场结构，游客消费构成以门票消费居多，生态度假游、创意文化游、休闲体验游等尝试旅游市场还处于初级阶段。随着周边旅游市场的规模不断扩大，以及游客的休闲化需求的日益增加，永定县需要由第一代旅游城市跨越式向第三代旅游城市转变。为了融合到大的市场发展环境中，最大限度的增加旅客的停留时间，新罗区旅游市场必然朝着休闲化、体验化方向发展。（3）旅游产业发展前景城乡互动型业态城市中心区域是永定县交通、住宿、购物、休闲的集散中心，而永定县的主要旅游资源都分布于乡村， 形成乡村43、旅游、城市住宿的局面，永定县的整个旅游产业的分布区域将以城市和乡村为主体。观光与度假复合业态永定县的旅游观光资源丰富，这也是永定县旅游开发的基础优势条件，观光旅游在将来的旅游中将会长期占据重要地位。然而在当今休闲度假旅游需求不断膨胀的发展趋势下，单纯的观光旅游不能支撑永定县的旅游发展，度假旅游也是将来发展过程中不能忽视的一个重要方面。观光与度假两大业态相结合相互促进才能将永定县打造成为第三代旅游新城。因此永定县旅游业将来必定朝着观光与度假复合型业态发展。创新业态创新是发展的动力，旅游业也是如此。随着永定县旅游的发展，将会融合多种新型的旅游业态，如汽车露营旅游、文化创意旅游、休闲农业旅游、工业旅44、游、健康养生旅游、高端豪华型旅游等，只有依靠这些综合型的创新业态才能支撑起新罗旅游大发展，才能完成第三代旅游新城、海西区域旅游集散中心、城乡互动型生态旅游城市的最终目标。第二节 消费分析消费者构成分析1、客源所在地在中短期以本市游客为主要目标，特别是一小时经济区内的游客周末观光度假游。2、心理特征（1）消费动机随着经济发展水平的提高和物质生活的改善，人们不断追求精神上的享受和提升。城市生活的节奏加快和竞争压力日增，人们希望能够在周末、节假日和亲朋好友一起远离城市，回归自然和淳朴。（2）个性心理时代的发展，科技的进步，消费者也向往不走寻常路的生活，尤其是年轻群体，张扬个性，别具一格成为了他们的消45、费理念。而客家古镇的开发正好迎合了他们的个性需求。（3）消费价值观物质匮乏的时代人们追求的是温饱，而随着物质层次的满足，人们渴望更高层次的精神追求，消费者价值观更加开放和多元化，人们愿意拿出部分金钱度假游玩。（4）群体心理人类是社会动物很容易受到外界的影响，因为外界的一些变化而改变自己的消费心理。而随着物质时代发展而衍生出来了虚荣和攀比的消费心理，一个群体中如果出现了某部分人出行消费很容易就引起群体中其成员的关注进而行动，否则其他成员就会感到比别人落后。在旅游市场也是如此，我们要充分利用群体消费心理的带动作用。（5）广告消费心理广告是最为常见也是非常有效地一种营销手段，由于消费者所看到广告中的46、某句话、某个场景就有可能触动消费者的内心，引起共鸣，从而带动消费者消费。要充分利用消费者对广告的认可程度，针对不同群体进行广告宣传。3、年龄特征客家古镇受众面广，适合各个年龄段、各种类型的游客观光旅游，特别适合以家庭为单位，三世同堂，共享天伦的亲子旅游。(1)老年人：老年人有很多空闲的时间，希望有儿孙的陪伴，共享天伦，同时希望身强体健，延年益寿，福寿双全。(2)中青年人：工作时间比较繁忙，没有时间照顾父母，利用周末时间陪父母度假可以尽到自己的孝心，同时自己在恬静优美之地可以获得身心的愉悦。(3)少年儿童:天性好动爱玩，在家人的陪伴下，看到自然的山山水水，人文的亭台楼阁，在游玩的过程中，得到人文47、美的感悟，体味到历史的博大精深，教育就在潜移默化之中，寓教于乐。4、行为特征客家古镇在海西经济区内，周边游客可以在周末自驾驱车赶往，从交通费方面考虑迎合了游客降低旅游成本的需求。客家古镇本地的旅游资源丰富与周边的旅游资源相结合，集群效果好，游客有足够的旅游观赏选择。5、目标客户群根据“客家”文化的市场定位，将目标客户群定主要定为中老年人，但是随着经济的发展，工作压力的加大，古镇又作为宜居养生、休闲度假之地，对年轻群体也具有很大的吸引力。消费者类型可分为机关、团体商务会议；散客旅游、团队旅游；中、小学及高校师生集体旅游；海外或国内旅行社合作旅游景点等。第三节 产品定位一、主题定位以福建土楼永定景48、区为依托，以居住、旅游休闲为主轴，以商业、文化为核心，项目的目标为打造海西最具客家文化韵味的生态休闲旅游度假综合体。二、功能定位依托客家土楼、客家文化和自然生态、革命遗址等丰富的旅游资源，打造集休闲度假、康体运动、会所经济、文体娱乐、高端住宅、精品商业、酒店、商务、会展、办公、文化、旅游、购物、餐饮等于一体的综合性大型城市休闲度假、生态旅游、文化中心，成为海西和长三角、珠三角经济区休闲度假、生态旅游的主要目的地之一。三、规模定位通过项目整体形象规划，以高品位高标准打造项目独特优势，打造海西和长三角，珠三角经济区休闲度假、生态旅游的主要目的地，永定县中心城区未来新城区核心商业圈。四、产品定位本项49、目中的商业是休闲度假、生态旅游项目的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及优越的区位位置，故本项目的商业元素拟采取城市购物中心+生态公园（街区）+文化娱乐中心的混合模式发展，以市场缺失的高端、高中档购物和生活、商业时尚为商业主题的产品。（一）持有型物业产品定位以商业功能为核心，各功能组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位的不同，本项目其他功能构成元素配置不同。酒店是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店品牌；将打造高端休闲度假式酒店为主题产品。（二）销售型物业产品定位基于项目的自然资源、地理位置、交通条件以及项目周边城区较为完整的商业商务配套，高级住宅拟发展50、永定中心城区高尚居住区为主题产品；高中档公寓（住宅）拟开发满足本土高端商务客户、职业经理人、白领阶层、私营企业主等追求享受和意愿度高的住宅需求为主题产品；连排高端住宅区、独栋高端住宅区等以开发满足明星、名人、企业主及本地与周边富豪等追求享受和个性生活的高端住宅为主题产品。五、客户定位（一）持有型物业产品客户定位1、星级酒店。外事、政务、会议、商务团体与商务接待、旅行团、外籍专家、外籍客人、旅行团、散客等。2、核心旅游区。主要为家庭度假游客、休闲自驾游者以及国内国外游客等。（二）销售型物业产品客户定位1、高中档公寓（住宅）。各界成功人士、职业经理人。白领阶层、本地或周边私营企业主等。2、连排高端51、住宅区。高端商务客户、本地私营企业主、本地或外地富商等。3、独栋高端住宅区。明星、名人、企业主、CEO（首席执行官、行政总裁等）、本地或外地富豪等。第五章 项目建设规模及主要建设内容第一节 建设规模根据拟建场址用地规模，地形地貌及相关规划要求，客家古镇位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，地块位于北环路东侧，快速通道西侧，地理位置好，交通便利，是理想的开发建设用地。项目规划总用地面积为433997.6平方米（约651亩），从北向南依次分为核心旅游区、住宅配套区、入口配套区三个区域，其中核心旅游区用地面积为266652.6平方米（约400亩，包含停车场用地25亩）、住宅配套区用地面积为149952、82.3平方米（约225亩）、入口配套区用地面积为17362.7平方米（约26亩）。项目总建筑面积757903.59平方米，其中地上建筑面积665153.59平方米，地下建筑面积92750平方米（含人防工程50575.03平方米）。核心旅游区规划用地面积为266652.6平方米（约400亩），建筑占地面积93328.4平方米，总建筑面积227322.1平方米，其中地上建筑面积213322.1平方米，地下建筑面积14000平方米（含人防工程11566.58平方米），停车位1200个（在核心旅游区内规划25亩专业停车场，建设地上停车位800个；地下停车位400个）。项目建筑密度为35%，建筑容积率53、0.8，绿地率为25%。住宅配套区规划用地面积为149982.3平方米（约225亩），建筑占地面积37495.6平方米，总建筑面积474952.2平方米，其中地上建筑面积404952.2平方米，地下建筑面积70000平方米（含人防工程34667.78平方米），停车位2500个（其中地上停车位500个，地下停车位2000个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。入口配套区规划用地面积为17362.7平方米（约26亩），建筑占地面积4340.7平方米，总建筑面积55629.29平方米，其中地上建筑面积46879.29平方米，地下建筑面积8750平方米（含人防工程4340.67平方米54、），停车位300个（其中地上停车位50个，地下停车位250个）。项目建筑密度为25%，容积率2.7，绿地率为40%。第二节 主要建设内容客家古镇位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，地块位于北环路东侧，快速通道西侧。结合拟建地址的用地情况，项目由核心旅游区、住宅配套区、入口配套区组成。一、核心旅游区主要建设内容：客家广场、永定大酒店、衙门、过街楼、古戏台、庙会广场、游客接待中心、入口主牌坊、次牌坊、特色四合院或排式客栈、烟雨阁餐厅、七贤书院、停车场、旅游厕所等文化旅游景点设施和道路、停车场、地下人防工程、绿化、消防等配套设施建设。（一）核心旅游区建筑：核心旅游区地上建筑面积213322.1平55、方米，其中：1、客家广场占地面积：2650m2，（两座碉楼总建筑面积：413 m2）2、衙门建筑面积（民俗博物馆）：2488m23、过街楼建筑面积：411 m24、古戏台建筑面积140 m25、花灯广场占地面积1003 m26、花灯广场占地面积730m27、游客接待中心：553 m28、四合院住宅建筑面积（以40个计）：23550 m29、四合院客栈建筑面积（以7个计）：10290 m210、烟雨阁餐厅（2个）建筑面积：748 m211、七贤书院建筑面积：373 m212、旅游厕所（以3个计）建筑面积：480 m213、住宅：146987.1平方米；14、酒店26436平方米；15、社区服务中56、心150平方米；16、配电房300平方米。（二）道路、停车场等106661.05平方米1、道路占地 70763.05平方米；2、地上停车场占地20000平方米，建设800个停车位；3、步行道占地 6590 平方米；4、水体 9308 平方米。（三）绿地面积66663.15平方米，绿化率25%。（四）地下室建筑面积为14000平方米（含人防工程11566.58平方米），平时作为地下停车位使用。二、住宅配套区主要建设内容：由30幢高层住宅楼和2幢多层住宅楼组成的住宅小区和道路、停车场、地下人防工程、绿化、消防等配套设施建设。（一）住宅配套区建筑：住宅配套区规划用地面积为149982.3平方米（约257、25亩），建筑占地面积37495.6平方米，地上建筑面积404952.2平方米，其中高层建筑面积395629.7平方米，多层建筑面积9322.5平方米。项目建筑密度为25%，容积率2.7。（二）道路、停车场等52493.78平方米：1、道路占地 7601.7平方米；2、地上停车场占地12500平方米，建设500个停车位；3、小区步行道占地27388.58平方米；4、水体5003.5平方米。（三）绿地面积59992.92平方米，绿化率40%。（四）地下室建筑面积为70000平方米（含人防工程34667.78平方米），平时作为地下停车位使用。三、入口配套区主要建设内容：由5幢高层住宅楼组成的住宅小58、区和道路、停车场、地下人防工程、绿化、消防等配套设施建设。（一）入口配套区建筑：入口配套区规划用地面积为17362.7平方米（约26亩），建筑占地面积4340.7平方米，地上建筑面积46879.29平方米，项目建筑密度为25%，容积率2.7。（二）道路、停车场等6076.95平方米：1、道路占地1269.2平方米；2、地上停车场占地1250平方米，建设50个停车位；3、小区步行道占地3557.75平方米。（三）绿地面积6945.08平方米，绿化率40%。（四）地下室建筑面积为8750平方米（含人防工程4340.67平方米），平时作为地下停车位使用。第六章 项目建设方案第一节 总平面布置一、布置59、原则 1、符合项目地块的总体规划布局； 2、应以创造良好的旅游、居住条件为原则，配套设施齐全，充分体现环境效益，为居民提供方便、舒适的环境； 3、该建筑在满足使用功能的前提下，应尽量做到简单、经济、实用，以降低建筑造价，减轻业主经济负担； 4、合理利用土地，在充分考虑环境效益的基础上，提高土地开发利用率； 5、符合消防、防空、抗震等有关规范要求，提高安全感和舒适感。 二、总平面布置根据永定县城市建设总体规划要求：拟建的客家古镇项目地块为商住用地。总平面布局从城市设计角度出发，充分考虑周围的建筑与环境，建筑位于项目地块的中心，按规定对道路进行退让，很好地解决了景区及住宅与城市道路的关系。除城市规60、划道路外，在建设用地范围内，沿建筑物四周的铺地广场也形成环形车道，兼做环形消防车道，合理布置交通流线。按场地现状和商场日照通风要求，建筑尽量按座北朝南方向进行建设，其布置原则如下：（一）出入口设置项目各区均设置多个出入口，分别与北环路、快速通道、规划道路以及小区道路相连接，建筑各部分入口按功能上的主次、人车、动静等进行了妥善地分离。临街处分别设置主、次入口，有利于大空间的分块使用，空间灵活多变又方正实用。（二）建筑布置地块位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村。北环路沿地块西侧、北侧环绕而过，地块东侧为24m宽的快速通道，住宅配套区与入口配套区之间有一条24m宽的东西向规划道路通过，入口配套区61、南侧为通向县城的18m宽市政道路，项目交通便利，地理位置优越。地块内从北向南依次划分为核心旅游区、住宅配套区、入口配套区三个区，各区由小区道路连接。核心旅游区沿中心设置一条东西向18m宽步行道作为中轴线，自东向西依次布置有入口牌坊、客家广场、过街楼广场、次牌坊、花灯广场、古戏台、城门楼广场。在中轴线两侧分别设置有衙门（民俗博物馆）、七贤书院等古建景观，四合院式住宅和客栈依地形分布在中轴线两侧地块。在区内靠南侧中心建设一幢8层永定大酒店，紧靠酒店西侧规划建设一个小型的社区公园-凤凰公园，区内两条南北向交通主干道分别从大酒店东侧（14m）及凤凰公园西侧（18m）通过，并贯穿整个核心旅游区地块，在大62、酒店南侧建设一条18m宽东西向的小区道路，与住宅配套区地块连接，并贯通整个地块的东西向交通。住宅配套区中心布置有入口广场，中心为16m宽南北向小区道路，根据场地现状及规划道路情况，住宅依地形分布在地块周边，建筑物地下设人防工程及停车场。地块用地边线与规划道路平行。入口配套区位于住宅配套区南侧，在块块中心设置有活动广场，根据场地现状及规划道路情况，住宅依地形分布在活动广场四周，建筑物地下设人防工程及停车场。地块用地边线与规划道路平行。（三）竖向布置拟建客家古镇项目场地内大部分为空地，地势相对平坦。建筑内雨水经管道排入城市排水管网。建筑内的污水经管道排入城市污水管网。（四）道路及绿化拟建客家古镇项63、目除城市规划道路外，在建设用地范围内，沿建筑物四周的铺地广场也形成环形车道，兼做环形消防车道，合理布置交通流线。建筑物四周通过绿化带环绕分隔，道路采用城市型路面设计，满足消防疏散要求。第二节 建筑设计一、平面按照“以人为本”的原则，合理组织各功能分区的平面关系，明确各行为空间的专用性，以满足不同物业的要求。项目区内做到动静分明、干湿分离，空间完整、尺度舒适、富于变化。总平面布局从城市设计角度出发，充分考虑周围的建筑与环境，建筑位于项目地块的中心，按规定对道路进行退让，很好地解决了景区、住宅与城市道路的关系，建筑各部分入口按功能上的主次、人车、动静等进行了妥善地分离。在平面设计时都采取了最佳的自64、然采光和通风，将景区、住宅区自然分隔开来，互不交错，互不干扰。二、立面项目采用简练的平顶和飘逸构架、明快玻璃、简练的线条，满足现代人开放的个性和最大的愿望获取景观的需求。灰色稳重的基调和清新浅紫褐色的玻璃墙面，配合流畅的白线型，项目立面选型做到和相邻的建筑物在阳台、栏杆、窗套、柱子、屋面檐口装饰处理相适应，使建筑物飘溢着温馨的气息，通过颜色变化来丰富立面，达到美观大方的效果，给永定带来新的元素，新的活力。建筑形体的营造主要通过不同体块的穿插形成良好的街区关系和丰富的空间层次，通过横竖线条的组织以及虚实的对比总体来说，是以现代的材料和手法演绎现代主义的建筑风格，是对城市文脉的一种传承和发展。第三65、节 结构设计一、设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；2、建筑结构荷载规范（GB5009-2002）；3、混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；4、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；5、多层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）；6、高层建筑箱形与筏形基础技术规程（JGJ6-99）；7、岩土工程勘察规范（GB50021-2001）；8、高层建筑岩土工程勘察规程（JGJ72-2004）；9、建筑地基基础设计规范（GB5007-2011）；10、建筑地基处理技术规范（JGJ79-2012）；11、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；166、2、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；13、建筑结构制图标准GB/T501052010；14、福建省现行建筑结构设计规范和规程。 二、工程地质概况 本项目还未做地质工作，参考临近周边建筑钻探资料可知，场地中、上部为第四系坡洪积层，下部为二叠系的泥岩和灰岩风化层。评价报告称，该场地未见区域构造通过，未见滑坡、泥石流、土洞等不良地质现象，场地稳定性较好，可作为建筑用地。具体设计时应做详细的岩土工程勘察报告。 三、楼面活荷载取值(均为标准值) 1、景区建筑 2.0KN/m2 2、住宅 2.5KN/m2 3、卫生间 2.0KN/m2 4、楼梯、走廊 2.0KN/m2 5、消防疏散楼梯67、 3.5KN/m2 6、上人屋面 2.0KN/m27、不上人屋面 0.7KN/m28、地下停车库 4.0KN/9、消防车道 20.0KN/ 四、自然条件和设计取值标准 1、基本风压值 0.80KN/m22、抗震设防烈度为6度，框架抗震等级为五级，设计基本地震加速度0.05g。 五、基础选型 基础选型将根据上部结构布置及工程地质报告等因素后考虑确定基础选型。 六、结构选型1、结构体系 采用钢筋混凝土框架结构，积极地合理采用成熟可靠的新结构、新材料、新技术，确保结构有足够的强度、稳定性和耐久性，做到技术先进、经济合理、安全适用、施工方便。本项目所有建筑物主体结构采用现浇钢筋混凝土框架抗震结构体系，68、承受竖向荷载和抵抗水平力的作用。 2、屋盖及楼盖结构屋盖及楼盖均采用现浇钢筋混凝土梁板结构。七、材料1、混凝土强度等级：垫层：C15梁、板、柱：C25C352、墙体材料：框架填充墙和室内隔墙均采用水泥空心砖。第四节 公用工程设计 一、给排水工程(一)设计依据1、室外给水设计规范GB500132006；2、室外排水设计规范GB500142006（2011年版）；3、城市工程管线综合规划规范GB5028998；4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；5、住宅设计规范GB500962011；6、建筑设计防火规范GB500162006；7、高层民用建筑设计防火规范GB500459569、（2005年版）；8、自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）；9、建筑灭火器配置设计规范GB501402005；（二）给水 1、水源 水源自市政自来水管网DN150引入，在项目区内设置室外环状管网，给水均从室外环网引入。 2、室内给水方式 初步拟定项目供水分三个区：四层以下由市政管网直接供给；五层以上由变频调速设备供水，十二层以上由屋顶水箱供水。施工图设计时，应仔细研究，确保技术可靠，安全、经济供水。 3、用水量 本项目各主要用水项目用水量按以下标准测算：（1）生活用水 180升/人日。（2）道路、绿化用水 1.5升/平方米日。（3）消防用水量：按1L/m2天计算。（470、）道路洒水及其他不可预见用水按以上用水量的10%计。 (三)排水 排水系统实行雨污分流制。 1、污水 污水量为用水量90，室内污水采用污废合流的排水方式，污水排入项目区域污水管网，统一由区内化粪池预处理后，排入市政污水管网。 2、雨水 建筑雨水主要汇集于屋面上，设计重现期为3年，降雨强度为5.82L/S.100m2。建筑屋面雨水排入室外雨水口，与地块内路面雨水一同汇入项目区域内雨水管网，并入市政雨水管网。空调冷凝水由立管收集后排入室外雨水边沟，汇入室外雨水系统。 二、消防(一)设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-20062、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）(71、二)总体建筑设计项目地块临主干路分别设置出入口，建筑防火间距、疏散和消防通道、消防登高面均应能满足消防要求，高层建筑应设置消防电梯。(三)消防给水本工程属于二类综合楼，地下一层至顶层设消火栓供水系统，地下一层车库、一至三层设自动喷淋系统。1、消防用水量：室内消火栓系统为20L/S，火灾持续时间为3小时；室外消火栓给水不少于20L/S；自动喷淋给水不小于40L/S，火灾持续时间为1小时。2、室内消火栓系统：店面均设普通消火栓箱，屋顶设检验用消火栓，电梯前室设双阀双出口消火栓箱。消火栓箱内配口径为DN65的栓口、19mm的直流水枪，水龙带长25m，启动消防泵按钮指示灯。消防系统采用临时高压制止，水72、池、水泵房设置在地下一层。消防管网呈环状布置，管径采用DN150mm。底层室外设水泵接合器2套。3、自动喷淋系统：本工程按需设自动喷水灭火系统。本工程地下车库属中危险级，最大作用面积160,设计喷水强度8.0升/分，喷头工作压力0.1Mpa。本工程一至三层设自动喷水灭火系统属中危险级，最大作用面积160，设计喷水强度6.0升/分，喷头工作压力0.1Mpa。水池、水泵房设置在地下一层。自动喷淋头灭火系统干管管径采用DN150mm，每层横干管采用DN1500mm，每层平面各防火分区均设有水流指示器，以显示各区火警位置。底层室外设水泵接合器3套。4、消防水池储水360m3,设于地下一层，贮存3小时室73、内消火栓水量1小时喷淋水量。屋顶消防水箱水量18 m3,消防水箱的高度保证最上层的消防供水静水压力不低于0.07Mpa，并设置喷淋系统增压稳压设备。5、在柴油发电机房设气体灭火系统，消防泵房设置二台立式水泵，底层室外设水泵接合器3套。6、室外消防由室外DN150自来水消防环网保证，在消防环网上设置地上式室外消防栓，单拴流量15L/s。不少于2具。三、电气工程（一）、电气设计1、设计依据：a）甲方所提设计要求b）民用建筑电气设计规范 c）高层民用建筑设计防火规范d）建筑设计防火规范 e）低压配电设计规范 f）建筑物防雷设计规范g）火灾自动报警系统设计规范 h）有关电气安装工程及施工验收规范i）建74、筑电气通用图集2、变配电系统：电源：本工程按二级负荷供电。在地上一层设变配电室一座，变配电室两路10KV电源引自附近不同的两处开闭所，为确保消防等二级负荷，在地下一层设置柴油发电机应急电源系统。本工程变配电室部分由供电部门设计。3、照明系统：光源及灯具：尽可能采用高效节能型灯具，事故照明和疏散照明的灯具暂定为内置电池的应急式灯具。考虑到本工程的地理位置，建筑高度及工程规模，应进行室外立面景观照明和广告照明的专业设计，本设计考虑了预留配电箱。4、电讯系统：在地下一层设电讯配线间一个，内设宽带网络交换机一套。容量可达到800个出口，由当地电信部门提供网络综合布线系统，实现光纤到楼五类双绞线到户的系75、统，语音数据二合为一的智能信息平台。在楼内邮电专用竖井中每层均设电信接线箱，由电信接线箱直接引致用户插座。5、有线电视系统：在地下一层设有线电视前端箱一台，信号源接至当地有线电视管网。系统要求：传输系统按550MHZ传输，分配方式按分支分配方式设计，用户接收信号按684dB设计，信号电缆沿弱电竖井引至各层电视组件箱。6、保安监控系统：在车库主要通道出入口处，附近设带云台摄像机进行保安监控，信号电缆引入监控中心，监测点在二次装修时确定。在入口大厅，设固定式摄像机，信号电缆，接入保安监控室。7、防雷与保护接地系统：本工程按级防雷建筑物设防，防雷装置采用传统式作法；防雷主要措施如下：a、在20M以上76、的建筑物周围作防侧击雷措施，所有楼层的金属门窗均与楼板钢筋联接，使整座大楼成为可靠接地的总等电位体。b、引下线采用柱内直径大于16mm的主筋两根。c、利用结构基础钢筋作接地极，接地电阻小于1欧。本工程接地系统采用TNS系统，本工程防雷接地，保护接地，工作接地等接地系统连成一的共同接地体，接地电阻不得大于1欧。对于消防，电讯及楼宇监控系统等有特殊要求的设备接地，可根据生产厂的要求，另设专用接地极。本工程所有电源插座均设漏电开关进行保护。（二）、消防电气火灾自动报警系统：1、在一层设消防控制室。2、报警点分布：地下室、地上层商场，前室、过厅、走道等。3、系统设备：系统由报警控制器，非标联动控制屏，77、消防电话，消防广播及主机电源，外控电源等组成。4、为保证系统可靠工作，系统由两路电源供电，未端自动切换经交流稳压器稳压，并自带UPS不停电电源。5、联动控制器通过现场控制摸块对消防泵，喷淋泵，正压风机，防排烟风机，等设备控制。消火栓泵现场按钮可直接远距离启泵。6、消防广播：事故时，紧急起动着火层及上、下相邻两层广播，组织人员疏通，并指挥灭火。7、消防电话：每层设置消防电话插孔，电梯机房，设备房及发电机房各一部固定消防电话，消控中心两部对外直通电话。8、系统配线：系统信号线、控制线电源线、电话线、广播线均选用阻燃塑料绝缘护套软线（ZRRV）。竖向线路在竖井中穿钢管或金属防火线槽内敷设，水平线路穿78、钢管暗敷。9、防爆：柴油机房及燃料室内所有灯具、开关、插座均采用防爆型。非人防区管线进入人防区时，均采用防护密闭封堵处理，人防信号呼唤按钮采用防爆型。（三）、人防电气：本工程按六级设防。1、本工程人防用电，在正常情况下，由市电提供双电源供电，当双路市电均失电时，由人防区域配电系统提供可靠的后备电源，保证使用需要。2、在最特殊的情况下市电发生故障，人防层内还备有自带蓄电池的应急灯，提供事故照明并保证延时3小时以上的照明。3、在人防层还设有各种指示的标志灯，为正常备用二用应急灯。4、人防区内照明与动力电源各自成系统分设。5、主要出入口密闭门的内侧上方设置显示三种通风方式的信号指示灯，控制箱安装在人79、防风机房内。6、在主要出入口防护密闭门的外侧设置防护能力的呼叫音响按钮，音响装置设在战时值班室内。7、进入人防层的各种线缆均穿镀钢管暗敷引入人防地下室，在战时，可方便地将该进线处封堵。人防电源由变配电室引来二路供电，照明，电力配电箱分别设置，导线均用BV500导线，穿镀锌钢管埋地或沿墙、沿楼板暗敷设，所有进入防护区之电气管线均在隔墙处好防护密闭处理。项目供电由10KV城市电网供给。本项目用电负荷按有关国家现行规范、标准，建设单位的意见及要求；四、防雷及接地本项目建筑按三类防雷要求设置防雷系统。在建筑物易受雷击部位敷设避雷带作为接闪器，引下线利用构造柱内主筋，接地极利用地下基础钢筋焊接成闭合网，80、接地电阻不大于1欧姆。五、有线电视1、根据建设单位要求本工程各终端信号出线座在固定商铺内设置，各终端信号电平应为： 644dB。2、竖直干线电缆穿钢管沿墙暗敷设，各层水平电缆沿FPC塑料管在楼板内暗敷设。3、本工程各终端信号出线座距地0.3m安装，有线电视分支器箱嵌墙暗装，顶边距梁底0.2米，有线电视前端箱设在底层挂墙暗装，底边距地1.5m。六、通讯1、本系统根据GB/T50311-2000设计规范，按基本配置标准设计。2、总配线箱设在底层，每层均设有楼层过线盒。3系统数据传输采用超五类电缆，竖直干线电缆穿钢管沿墙暗敷设，各层水平沿FPC塑料管在楼板内暗敷设。超五类线穿管原则为：根穿FPC1681、；根穿FPC204、信息插座用暗盒置于墙内，底边距地0.3m。5、本工程要求从市电信部门引入通讯电缆50（20.5）/2DN50至底层总配电箱，另设2DN40钢管作光缆进线预留管。七、宽带系统本项目在各区设一宽带机房，有线宽带光缆先引至该机房后，由该机房向各幢楼分配。每幢楼均采用集中分配方式配线。八、可视对讲系统本系统由门口机，可视数码机，门锁，住户可视分机等部分组成，住户通过可视分机分辨访客，按动开关开启门锁等各项功能。九、通风项目地下车库及人防工程需设置机械通风系统。通风系统采用机械排风、排烟，为平时和火灾合用的消防排烟系统。排风量不小于每小时换气6次（夜间及使用备用电源时允许降低为每小时82、换气3次）。车辆进出道作为补充进风的送风口。排气口分上下两部分，上部排除三分之一，下部排除三分之二。地下车库（含人防工程）层高按3.3米设，风机拟选用低噪音轴流风机。上部排风选用镀锌薄钢板制造，下部通风管拟使用砖砌混凝土抹面风道或镀锌薄钢板风管。十、人防工程中华人民共和国人民防空法和福建省人民防空条例明确规定，城市规划区内新建民用建筑，城市规划区外的开发区、工业园区、保税区、高校新校区新建民用建筑，应当按照下列标准修建防空地下室：龙岩为三类设防城市，新建十层以上（含十层）的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建防空地下室；新建十层以下的民用建筑，按照地面总建筑面积的百分之三修建防空地下室。该项目应83、设置人防工程。该工程面积约50575.03平方米，层高3.3 米。根据项目特点，本项目人防工程防护类别为甲类，人防地下室平时作为地下停车场使用，战时为二等人员掩蔽所。建设抗力按核6级设计，地下人防工程，布置于建筑底层结合地下室进行建设，地下人防工程在建设中按规范设置通风、给排水、电气应急照明等，并经人防主管部门审核认可。直通地面主出入口应布置在不同方向，出入口数量和间距应符合规范要求。十一、无障碍设计1、道路无障碍设计。非机动车道最大纵度为3.0%，长度限制为150米，无障碍人行道宽度大于2.50米，在道旁设置三面坡型缘右坡道，主要位置在主要道路交叉口，人行横道、商场、步行道及重要公建附近的人84、行道设置为视障者引路的导向块材和停步块材。雨水口避免设在人行横道口，人行地道设计遵循无障碍设计要求。2、绿地及组团花园均设有残疾人坡道。第七章 用地方案客家古镇地处永定县西溪乡礼田，项目用地均规划为城镇建设用地,项目规划用地面积433997.6平方米（约651亩），其建设用地方案为：一、建筑物用地本项目建筑物占地面积为135164.7平方米，占规划建设用地面积的31.1%。二、道路及硬地用地建筑道路按14m、16m、18m宽设置，沿建筑物四周的铺地广场也形成环形车道，兼做环形消防车道，在规划上满足生活和消防疏散要求。道路及硬地规划用地面积为165161.9平方米，占规划建设用地面积的38.1%85、。三、绿化用地为提高环境质量，应尽量提高项目区域的绿地率，在道路两旁和建筑物周边设置绿化带。根据场地条件和规划要求，本项目绿化规划面积为133671平方米，占规划建设用地面积的30.8。客家古镇建设用地平衡表序号用地名称面积(m2)占项目建设用地()1建筑用地135164.731.12道路、硬地用地165161.938.13绿化用地13367130.8合计433997.6100第八章 环境保护、绿化第一节 环境保护客家古镇项目地处永定县西溪乡，在环境规划上，该区域执行环境空气质量标准的二级标准，水环境执行地面水环境质量标准的Iv类标准，噪声环境执行城市区域环境噪声标准的Il类标准。目前，该区域86、因没受到任何污染，环境质量相当好，能满足功能区划分的要求。本项目的实施对周围环境可能造成影响的因素主要有：施工阶段：主要为施工机械噪声对附近居民造成一定的影响，其次为土建施工中产生的建筑垃圾对周围环境影响。使用阶段：主要为生活污水及生活垃圾污染物排放对环境造成的影响。拟采取的主要措施有：(一)、组织技术措施1、尽量不在夜间施工，以减低噪声对周围居民的影响程度。噪声控制执行建筑施工场界噪声限值标准；2、施工中遇干燥及大风天气，注意做好对裸露地表及运输道路进行洒水降尘；3、做到文明施工，及时清运建筑垃圾；4、实行雨污分流制，厕所污水经三级化粪处理后排入城市污水管网。(二)、建筑环保1、柴油发电机、87、水泵房维护结构严格采取隔声、吸音、减震措施；2、生活垃圾要求分类收集，实行袋装化、密闭化，集中收集到垃圾间，再经垃圾中转站运到垃圾处理厂集中处置；3、不使用对环境有污染、对人体有危害放射线的非环保材料；4、不使用粘土砖等影响环境的材料。(三)、给排水环保与卫生防疫1、生活水箱与消防水池分开独立设置，以防生活水被消防水污染。生活水箱内设水箱自洁消毒器。生活水箱材质采用符合饮用水要求的不锈钢材料，并在人孔盖上加锁。水箱通气管、溢流管口加防虫网罩。2、给水管材采用薄壁不锈钢管。3、排水系统设专用通气立管和环形通气管，以保护水封，防止下水道内污气进入室内。4、采用水封深(不小于50mm)且效果好的地漏88、，以降低水面蒸发对水封的不利影响。5、采用具有尾流冲水功能的坐便器，以保证每次冲洗完毕水被充满。6、地下室污水池采用密封井盖，以防臭气外溢。7、除地下水泵房内消防水泵外，供水泵均设隔振基础减振。水泵进出水管上设柔性减振接头。泵房内管道采用减振支架。8、化粪池设通气管。(四)、通风系统环保1、所有运转设备均做减振和消声，风管、水管与设备连接均采用柔性接头。2、所有设备，尤其是设在室外的风机、空调室外机均选用低噪声的机型。3、风管上设消声器，设在外墙上的空调及通风进排风口均采取消声措施。(五)、电气环保1、变压器设置防止电磁干扰的措施，保证不对该环境中的任何事物构成不能承受的电磁干扰。2、柴油发电89、机房的进排风口，均进行降噪处理。柴油机排烟管沿排烟井引出屋面，符合环保部门的要求。3、变配电室低压出线电缆选用NHYJV型A类耐火电力电缆，工作温度：90。C。其他负荷出线电缆选用zRYJV型阻燃电力电缆；所有支线除双电源互投箱出线选用NHBV型耐火型导线，其它均选用ZRBV型阻燃导线，满足防火规范的要求。第二节 绿 化本项目为文化旅游景区及住宅小区建设，为给游客、住户营造一个舒适、优美、清新的居住、休闲环境，设计中，充分利用地面空地植草，种树进行绿化，布置上强调点、线、面结合，形成较为完整的绿化体系，绿化率达到30。总体设想：项目区绿化系统建设努力创造舒适、安全、健康、平衡的生态型景观环境。90、1、景观系统沿街景观是项目区面向城市的窗口，也是城市空间向项目区空间的过渡区域，该区通过尺度、比例、细部的处理，营造一种社区居住文化的氛围，并使之成为城市一景。绿化渗透到每一寸空间中，构成点、线、面全方位立体景观系统。2、绿地系统遵循“均好性”原则，结合主题草地、林木点缀。在项目区中心设置阳光绿地，并逐步向两侧形成各自的中心景观，再向周边内部组团引导，形成了以点带面、沿中心向周围辐射的绿化景观系统，使每个组团都能充分享受景观，充分体现均好性。力求自然活泼的风格，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落；植物布置充分考虑住宅的通风、采光、隔热等待定功能，并处理好与地下车库及地下管线的关系；多层的绿化91、设计充分考虑鸟瞰效果，满足居民的俯视要求；运用传统园林的设计手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、借景、框景等不同景点，使景区内的植物空间优雅舒适，变化丰富。a）立体绿化推行分绿到户的原则，强调环境的均好性与可识别性，形成收放有致、和谐有序的高尚社区绿化系统，并与道路绿化、庭院绿化、平台垂直绿化相连，形成点、线、面、立体交织的网络状绿化体系。精心处理项目区绿地，使之园林化、艺术化、增强环境的可参与性，重点建设项目区中心绿地。充分利用健身场地、活动体闲场地、小品、雕塑等中西造园手法来组景、造景、点景，丰富社区的园林文化氛围。b）栽植计划植物栽植选取原则：注意常绿灌木和常绿乔92、木的分配，丰富季节变化；少病虫害、抗污染、适应性强，树形洁净以减少管理维护之困难；在可选择的条件下，尽可能使用诱鸟与蜜源植物，以加动物之食源与栖息之所；基于景观道路的效果考虑，局部性选用开花树种，以构成花间道效果。第九章 安全生产和劳动保护第一节 安全生产建设工程安全生产管理，必须坚持以人为本和安全发展的理念，贯彻安全第一、预防为主、综合治理的方针，促进社会主义和谐社会建设，依靠科学管理和技术进步，建立优质工程和安全文明施工激励机制，加强安全生产宣传和农民工培训教育；推行安全生产目标责任管理、意外伤害保险、工伤保险及安全风险抵押金等制度。必须严格严格执行国家发展和改革委员会、国家安全生产监督管93、理局发改投资20031346号 “关于加强建设项目安全设施“三同时”工作的通知 ”，确保建设项目安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。设计单位对涉及施工安全的重点部位和环节应在设计文件中注明，并提出防范生产安全事故的指导意见。施工图审查机构应当对设计单位提出的预防生产安全事故的指导意见和措施建议进行审核。工程监理单位应当按照法律法规规章和工程建设强制性标准的规定对工程质量和生产安全实施监理，承担监理责任，履行相应的监理职责。建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工94、程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。施工单位在施工过程中应采取以下安全措施：1、应当在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案确保施工安全；2、应当对施工现场实行封闭围挡；3、应当在施工现场危险部位设置明显的安全警示标志。安全警示标志必须符合国家、行业标准；4、对因建设工程施工可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线等，应当采取专项防护措施；5、应当向作业人员提供安全防护用具，并书面告知危险岗位的操作规程和违章操作的危害；6、施工作业人员应当遵守建设工程施工的规章制度、强制性标准和操作规程。第二节 劳动保护劳动保护是国家和单位为保护劳动者在劳动生产过程中的安全和健康所采取95、的立法、组织和技术措施的总称。劳动保护的目的是为劳动者创造安全、卫生、舒适的劳动工作条件，消除和预防劳动生产过程中可能发生的伤亡、职业病和急性职业中毒，保障劳动者以健康的劳动力参加社会生产，促进劳动生产率的提高，保证社会主义现代化建设顺利进行。劳动保护工作必须坚持安全第一、预防为主的方针。1、施工单位必须按照相关的劳动防护用品配备标准为劳动者发放必要的个人劳动防护用品，不得用发放现金来代替劳动防护用品。应当定期检验特种劳动防护用品的防护性能，已经失效的不准使用。2、施工单位为劳动者提供的劳动防护用品必须符合国家、行业和本市规定的标准；特种劳动防护用品必须具有生产许可证、产品合格证以及安全鉴定证96、。3、施工单位应指导和督促劳动者正确使用劳动防护用品。4、进入施工现场的管理人员、作业人员都必须穿戴好防护用品。第十章 节 能能源在国民经济发展中占有举足轻重的作用，经济的发展离不开能源，做好节能工作其意义重大。本项目建设过程中认真贯彻执行国家和行业节能标准，设计时要充分考虑采用节能新技术、新工艺和新设备，尽量减少能耗。一、项目概况：客家古镇位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村，项目规划总用地面积为433997.6平方米（约651亩），从北向南依次分为核心旅游区、住宅配套区、入口配套区三个区域，其中核心旅游区用地面积为266652.6平方米（约400亩，包含停车场用地25亩）、住宅配套区用地97、面积为149982.3平方米（约225亩）、入口配套区用地面积为17362.7平方米（约26亩）。项目总建筑面积757903.59平方米，其中地上建筑面积665153.59平方米，地下建筑面积92750平方米（含人防工程50575.03平方米）。二、项目所在地能源供应情况：本项目位于永定县凤城镇西北社区，西溪乡礼田村。该区域已具备一定市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（给水、排水、电力等市政配套）初步具备。1、供电情况本项目供电由城区电网供电，线路直接接至该项目区内的配电室供给。2、供水情况本项98、目生产、生活和消防用水主要以市政自来水作为水源，从市政自来水接一根DN200mm管引进。主供水干管水压为0.25Mpa。水质按生活用水水质标准，可满足本工程要求。三、国家节能的法律及设计规范：1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中华人民共和国循环经济促进法4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、建筑照明设计标准GB50034-20046、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会2010年第6号令）7、福建省人民政府办公厅转发省政府节能办关于福建省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（闽政办2009204号）8、福建省发改委关于印发固定99、资产投资项目节能评估和审查实施意见的通知（闽发改投资20111305号）9、国家及地方现行工程建设标准、规范及规定四、项目能源消耗情况（一）能源消耗种类及年消耗量主要能耗种类、消耗数量、年耗量序号项目单位耗量折标煤（公斤）（折标系数）1电度37370664.664592854.690.122 9 kgce/（kWh）2天然气Nm3327103.88397202.241.2143 kgce/Nm33水吨1577647.48135204.390.085 7 kgce/t4综合能耗标煤公斤5125261.32（二）能源来源1、电消耗量（1）地上建筑年用电量：用电功率密度值为12w/m2，每年按365100、天，每天8小时计，年耗电平均指标为35kwh/m2。D1=12665153.598365100023306981.79kwh（2）地下建筑年用电量：用电功率密度值为3w/m2，每年按365天，每天12小时计，年耗电平均指标为13kwh/m2。D2=3927501236510001218735kwh（3）小区电梯、变压器、抽水机等电气设备年用电量：用电功率密度值为20w/m2，每年按365天，每天2小时计，年耗电平均指标为14.6kwh/m2。D3=20757903.592365100011065392.41kwh（4）不可预计年耗电量：取总耗电量的5%计。D4=35591109.25%=177101、9555.46kwh（5）项目年用电量：D5=D1+D2+D3+D4=37370664.66kwh2、天然气小区住宅厨房使用清洁燃料城市管道天然气，本次工程利用天然气管道进行供气，本工程利用项目周边原有天然气调压站，不另行设计建造。低压天然气管由天然气调压站引出，呈枝状布置敷设至各用户，管径DN200- DN100。（1）居民用气量：项目可供居住建筑面积为625707.59平方米，估算户数5690户，按每户3人计算，项目居住人口总计17070人，用气量标准为每人每天0.05Nm3，预计年用气天数为365天。Q10.0517070365311527.5Nm3（2）漏损及未预计用气量以上所有用气总102、量的5。Q25%311527.515576.38m3（3）天然气年耗总量居民年燃气用量Q3=Q1+Q2=327103.88Nm33、水消耗量（1）居民用水量：项目居住人口总计17070人，用水量标准为每人每天180L，预计年用水天数为365天。S11801707036510001121499m3（2）绿化用水量：按照绿地面积1.5L/ m2天的耗水量计算，用水天数为180天。S21.5133671180100036091.17m3（3）消防用水量：按照总建筑面积1L/ m2天的耗水量计算，用水天数为365天。S31757903.593651000276634.81m3（4）漏损及未预计水量以上103、所有用水总量的10。S410%1434224.98143422.5m3（5）自来水年耗总量:S5S1+S2+S3+S41577647.48m3五、节能措施 (一)、建筑总体布局建筑总平面的布置和设计，宜充分利用冬季日照并避开主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。建筑的主要朝向宜选择本地区最佳朝向，一般宜采用南北或接近南北向，主要房间避免夏季受东、西向日晒。 (二)、建筑单体节能1、尽量避免在东西向外墙面上设置窗户。2、尽量减小外窗面积，窗户采用反射玻璃和遮阳措施，提高外窗的隔热性能。3、利用新型材料和复合材料，提高围护结构的保温、隔热性能，提高外窗的保温和气密性。4、尽量降低建筑物的形体系数(104、外表面积和所包围的体积之比值)，以降低外围护结构的面积，降低能耗。 (三)、节水措施1、在水箱与水池进水管、建筑物引入管等处均设水表计量。2、公共卫生间坐便器采用6升两档冲水量水箱。 (四)、电气节能措施1、设置开闭所，以提高配电电压，降低馈线电能损耗。2、变电所设在负荷中心，以减少馈线能耗，提高供电质量。3、选用节能型变压器。4、利用移相电容器实现无功功率补偿。5、照明系统尽量采用高效电光源，优先选用日光灯，尽量使用高光效的气体放电光源。一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。6、公共走廊及楼梯间照明采用定时开关控制。7、室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制。六、效果分析（105、一）节能效果评价依据固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法要求，本项目年耗能折标煤为5125.26吨标煤，单耗指标为综合能耗0.01571吨标煤/万元，满足国家、行业、地方综合标煤要求。推进工程建设节能,是实践科学发展观、实现国民经济又好又快发展的客观要求,是降低能耗、提高能效、减少污染、提高人民生活水平的重要途径。本项目采取一系列的节能措施，能有效减少能源消耗，达到相关法律及标准的规定，措施是有效可行的。（二）结论根据固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展和改革委员会2010年第6号令）第五条规定，本项目年耗能折标煤在3000吨标准煤以上，应按要求单独编制节能评估报告书。第十一章 106、项目建设进度安排为促进客家古镇项目建设工程的建设，项目承办单位从项目的方案设计入手，不断加大工作力度，争取项目能在2013年11月开工建设，项目分两期建设，计划用3年时间建成。具体进度安排如下：工程进度表年 月工作内容13.213.513.613.813.1116.1016.11可行性研究报告初步设计、施工图设计规划、用地等各项审批及工程招投标等前期工作征地拆迁及三通一平工程建设竣工验收交付使用第十二章 项目投资估算及资金筹措第一节 投资估算一、测算依据（1）建筑工程造价按福建省建筑工程综合预算定额测算；（2）安装工程预算额按福建省单位估价汇总表测算；（3）2012年最新发布的建筑材料预算价格107、；（4）参照近期类似工程经济技术指标值予以估算。（5）工程建设其他有关费用依据福建省建设厅关于房建和市政工程概算编制办法（闽建筑200752号）中的计费规定计列。（6）委托方提供的有关数据；二、投资估算本项目投资估算根据该工程规划设计方案，参考类似工程技术经济指标及当前造价水平进行编制。投资估算内容包括：建安工程、征地费用、给排水、电力电信、绿化其他辅助工程及各项费用等。经测算项目总投资321640.29万元，其中：工程费用223735.92万元，工程其它费用30970.40万元，基本预备费25470.63万元,建设期利息18820.86万元,流动资金13589.48万元。详见总投资估算汇总表108、。第二节 资金筹措方案本项目总投资321640.29万元，建设资金由项目业主自筹121640.29万元,向银行贷款200000.0万元,分三年到账。客家古镇项目总投资估算汇总表序号项目名称单位数量单价（元）投资额（万元）备 注一工程费用223735.92含设备费（一）核心旅游区70186.98（二）住宅配套区145203.63（三）入口配套区17398.31二工程建设其它费用30970.40（一）土地使用费9020.001商服用地亩400.001000004000.002住宅用地亩251.002000005020.00（二）拆迁安置费0.00（三）工程监理费3424.17发改价格2007670109、号（四）基础设施配套费m2757903.59604547.42（五）建设单位管理费948.59财建【2002】394号（六）勘察费500.00参照近期类似工程(七)设计费5705.48（八）工程保险费796.77建安费用的0.3%(九)可研编制费20.00闽计价19981283(十)地灾评估费318.71工程费用的0.12%(十一)环评费20.00参照近期类似工程(十二)场地准备费及临时设施费2655.89建安费用的1.0%(十三)施工图设计审查费91.95闽价房【2007】99号(十四)工程招标代理费92.11计价格【2002】1980号(十五)工程造价咨询费1062.35工程费用的0.4%110、(十六)水土保持编制及治理费500.00参照近期类似工程(十七)失地农民社会保障金亩91.2230000273.66(十八)建设工程交易服务费8.80(十九)人防工程平战转换专用金m250575.032001011.50三基本预备费25470.63（一+二）10%四建设期利息18820.86五流动资金13589.48合计321640.29 核心旅游区工程费用投资估算表序号项目名称单位数量单价（元）投资额（万元）备注工程费用70186.98（一）建安工程61572.391多层高档住宅m2146987.1220032337.162衙门、过街楼、七贤书院等仿古建筑m2560630001681.803111、大酒店建筑m226436450011896.20含装修工程4水体建设m2930820001861.605客家广场、花灯广场m243831000438.306入口主、次牌坊座2600000120.007四合院建筑m233840300010152.008社区服务中心及配电房m2450120054.009地下建筑m22433.422000486.68地下停车场10人防工程m211566.5822002544.65（二）公用工程费用6796.591给排水m2227322.140909.292电力、电讯工程m2227322.1501136.613消防工程m2227322.1751704.924道路m27112、0763.051501061.455地上停车场m220000200000.006小区步行道m26590300197.707有线电视项12800000280.008绿化m266663.15120799.969环卫工程m2266652.64106.6610室外附属工程项12000000200.00（三）设备及安装费1818.001人防设备个2700000140.00按2个人防单元计算2泵、风机等项11500000150.003电梯台4320000128.004酒店设备项1140000001400.00住宅配套区工程费用投资估算表序号项目名称单位数量单价（元）投资额（万元）备 注工程费用145203113、.63（一）建安工程128521.321多层高档住宅m29322.5022002050.952高层高档住宅m2395629.702800110776.323水体建设m25003.5020001000.704地下建筑m235332.2220007066.44地下停车场5人防工程m234667.7822007626.91（二）公用工程费用10232.311给排水m2474952.20401899.812电力、电讯工程m2474952.20502374.763消防工程m2474952.20753562.144道路m27601.70150114.035地上停车场m212500.00200250.006114、小区步行道m227388.58300821.667有线电视项1.002800000280.008绿化m259992.92120719.929环卫工程m2149982.30459.9910室外附属工程项1.001500000150.00（三）设备及安装费6450.001人防设备个18.007000001260.00按18个人防单元计算2泵、风机等项1.00135000001350.003电梯台120.003200003840.00入口配套区工程费用投资估算表序号项目名称单位数量单价（元）投资额（万元）备 注工程费用17398.31（一）建安工程14963.021高层高档住宅m246879.292115、80013126.202地下建筑m24409.332000881.87地下停车场3人防工程m24340.672200954.95（二）公用工程费用1650.291给排水m255629.2940222.522电力、电讯工程m255629.2950278.153消防工程m255629.2975417.224道路m212692.00150190.385地上停车场m21250.0020025.006小区步行道m23557.75300106.737有线电视项1.002800000280.008绿化m26945.0812083.349环卫工程m217362.7046.9510室外附属工程项1.004000116、0040.00（三）设备及安装费785.001人防设备个1.0070000070.00按1个人防单元计算2泵、风机等项1.0075000075.003电梯台20.00320000640.00第十三章 财务评价第一节 基础数据一、项目实施进度该项目建设期为三年，第一年、第二年和第三年投资比例分别为30%、40%和30%；项目经营期按10年计，项目计算期为13年。二、财务评价基础数据选取1、项目计算期项目计算期为13年，其中建设期3年，生产期10年。2、财务评价基准收益率按照行业项目财务基准收益率（融资前税前指标），确定本项目财务基准收益率12%，同时也作为对项目内部收益率指标的判据。三、营业收入117、与税收根据现行的财税制度,本项目所得税率按照25%计算；项目建成后，本项目经营期平均营业收入为年均68822.76万元, 经营期平均所得税为年均9357.49万元，平均营业税金及附加为年均3785.25万元。本项目产品经过市场询价后按照下列价格计算营业收入：1、多层住宅销售收入按照6500元/m2计算营业收入，计划在项目建成后三年内全部销售完。2、高层住宅销售收入按照7500元/m2计算营业收入，计划在项目建成后三年内全部销售完。3、四合院住宅销售收入按照9000元/m2计算营业收入，计划在项目建成后三年内全部销售完。4、地下车库销售收入按照4000元/m2计算营业收入，计划在项目建成后三年内118、全部销售完。5、旅游消费收入本项目建成后预测每年吸引40万人次游客，平均每人次消费580元（其中住宿100元、购物300元、用餐100元，门票80元）。营业收入估算详见附表。四、总成本费用估算依据总成本费用由外购原辅材料、燃料及动力费、工资、折旧、摊销费、修理费、利息支出和其他费用组成。经营成本为总成本费用扣除折旧费、摊销费和利息支出后的全部费用。计算期第四年(100%负荷)，项目总成本费用为40476.56万元，经营成本为6672.06万元，固定成本为40476.56万元，总成本费用、工资福利、固定资产折旧估算见附表。总成本费用估算说明如下：1、项目劳动定员为182人，工资福利费总额为741119、.00万元/年，其中工资650.00元/年，福利费91.00万元/年（按工资总额14%计取）。2、折旧费和摊销费固定资产折旧采用平均年限法，残值按固定资产原值的5%计算，房屋及建筑物折旧年限取20年，机械设备折旧年限取10年；其他资产按照10年平均摊销，不计残值。3、其他管理费用计提倍率为0.5，其他销售费用计提倍率按照3%计取。4、利息支出项目经营期间的建设投资借款利率按照人民银行长期贷款年利率7.05%和10年等额还本付息方式计算利息支出；流动资金借款比例为65%，借款利率按照人民银行一年期年利率6.65%计算。第二节 财务盈利能力分析一、项目投资现金流量表见附表（一）所得税前指标项目投资120、财务内部收益率为22.48%；项目投资财务净现值为102780.28万元；项目投资回收期为4.91年；（二）所得税后指标项目投资财务内部收益率为16.41%；项目投资财务净现值为44117.78；项目投资回收期为5.44年。二、项目总投资收益率与项目资本金净利润率项目总投资收益率为12.39%，项目资本金净利润率为17.12%。第三节 偿债能力分析一、利息备付率=息税前利润/应付利息额二、偿债备付率=(息税前利润+折旧+摊销-所得税)/应还本付息额利息备付率和偿债备付率见借款还本付息计划表。三、利息备付率和偿债备付率评价指标利息备付率的最低可接受值为2，偿债备付率最低可接受值为1.3。四、评价121、结论项目建成后前3年利息备付率均大于 2，表明企业有足够的能力用息税前利润保障利息的偿付。项目建成后前3年均大于1.3，表明偿债备付有资金保障。第四节 不确定分析根据项目具体情况，在营业收入、营业价格和建设投资（不含建设期利息）等不确定因素变化的情况下，分别对该项目所得税前财务内部收益率进行单因素敏感性分析，结果如敏感度系数和临界点分析表和敏感性分析图所示。敏感度系数和临界点分析表(基本方案收益率22.48%)序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1营业收入-5.00%20.82%0.33-31.11%旅游收入-10.00%19.14%0.33销售量临界值：-15.00122、%17.44%0.3427.562营业价格-5.00%20.82%0.33-31.11%旅游收入-10.00%19.14%0.33单价(含税)临界值：-15.00%17.44%0.34399.563建设投资(不含建息)5.00%20.90%0.3236.49%建设投资10.00%19.44%0.3临界值：15.00%18.08%0.29412598.68表中敏感度系数为负，说明效益指标变化方向与不确定因素变化方向相反；敏感度系数为正，说明效益指标变化方向与不确定因素变化方向相同。表中说明，营业收入、营业价格和建设投资三个变量中，最敏感的是营业收入和营业价格，营业收入降低不超过31.11%，营业123、价格降低不超过31.11%，建设投资增加不超过36.49%，项目仍能达到行业基准收益率，项目有一定抗风险能力。第五节 财务评价结论所得税前项目投资财务内部收益率为22.48%，所得税后项目投资财务内部收益率为16.41%，均高于基准收益率12%；所得税前项目投资财务净现值为102780.28，所得税后项目投资财务净现值为44117.78，（Ic=12%）,均大于零，表明项目赢利能力超过所要求的赢利水平,说明项目财务状况基本良好；所得税前项目投资回收期为4.91年，所得税后项目投资回收期为5.44年，均含建设期三年；项目总投资收益率12.39%，项目资本金净利润率17.12%；综上所述，本项目财124、务效益较好，有一定抗风险能力，财务上是可接受的,项目是可行的。第十四章 结论与建议一、结论本项目建设符合永定县城市建设的总体规划和永定县城控制性详细规划，建设地址在永定县城周边，周围配套条件较完善，环境质量较好，交通方便，是理想的建设选址。经测算，项目投资财务内部收益率为22.48%；项目投资财务净现值为102780.28万元；项目投资回收期为4.91年；项目所得税后指标为:项目投资财务内部收益率为16.41%；项目投资财务净现值为44117.78；项目投资回收期为5.44年。项目总投资收益率为12.39%，项目资本金净利润率为17.12%,项目具有较强的获利能力和还款能力，从财务分析上项目是可行的。二、建议1、本项目地块区位优势好，可抓紧深化项目前期工作，为早日开工建设作好准备工作。2、在项目建设过程中，根据实际情况科学安排工程进度，合理调度项目建设资金，严格控制投资成本，以求良好的经济和社会效益。