1、 大安天利和商业广场创业孵化基地可行性报告 财富广场创业孵化基地可行性分析报告广西天利和房地产开发有限公司二0一五年九月 目 录（一） 大 安 镇 整 体 状 况 分 析- 3 -1.1、地理位置及规模- 3 -1.2、城市性质- 4 -1.3、文化背景- 4 -1.4、自然条件- 5 -1.5、交通运输条件- 5 -1.6、资源条件- 6 -1.7、社会经济发展情况- 7 -1.8、主要产业发展情况- 7 -1.9、镇区建设情况及完成规划情况- 8 -（二） 大 安 镇 房 地 产 市 场 分 析- 9 -2.1、 大安镇商业发展简述- 9 -2.1.1、经商意识历史悠久，商业气氛浓厚- 92、 -2.1.2、大安镇商业发展现状- 12 -2.2、大安镇房地产开发项目分析- 15 -2.2.1、大部分居民住在占天占地的宅基地里- 15 -2.2.2、大安镇房地产开发楼盘介绍- 15 -（三） 项目概况- 17 - 3.1、项目描述- 17 -3.2、项目规划- 19 -3.2.1、项目业态介绍- 21 -3.2.2、项目优势- 24 -3.2.3、项目开创广西乡镇多个第一- 25 -（四） 项目开发建设计划- 26 -4.1、计划拟定原则- 26 -4.2、阶段工程周期设定- 28 -4.3、开发计划安排- 28 -4.4、项目的投资计划- 28 -（五） 项目组织与协作- 29 -3、5.1、项目投资方- 29 -5.2、其它外协机构- 30 -5.2.1、项目施工单位- 30 -（六） 环境影响评价- 31 -6.1建设场地环境现状- 31 -（七） 项目社会效益分析- 32 -7.1、项目社会效益定性分析- 32 -（八） 公司组织机构与运营策略- 34 -（九） 项目实施进度计划- 35 -9.1 建设期- 35 -（十） 可行性报告的结论和建议- 37 -（一） 大 安 镇 整 体 状 况 分 析1.1、地理位置及规模大安镇位于广西壮族自治区贵港市平南县，离平南县县城东南30公里处，白沙江下游东岸，地处北纬2323，东经11030，是全国小城镇重点镇、全国小城镇建设4、综合改革试点镇、全国小城镇建设示范镇、广西小康示范镇，全镇面积124平方公里，据2010年第八次最新全国人口普查全镇总人口13万人，流动人口约5万人，其中镇区面积4.5平方公里，镇区人口5.5万人。大安现有南（南宁）梧（梧州）二级公路，容（容县）武（武林）公路纵横其中，2012年通车的南宁到广州快速铁路及高速公路从镇区边沿通过，柳州到广州铁路，武林至丹竹平南第二大桥也将在近期动工。平南县北部中心是县城所在地平南镇，大安镇则是平南县南部的商业中心，辐射周边大新、武林、镇隆、大洲、大坡、六陈、平山、丹竹、桂平木乐、藤县天平镇等11个乡镇，辐射人口约80万。1.2、城市性质大安镇是广西三大古镇之一，5、于明末建圩。原称大乌圩，因商业繁荣，在广西素有“一戎二乌三江口”之称，其中的二乌即指平南大安镇。大安镇三百多年来都是平南县南部地区的政治、经济、文化、贸易中心，是重要的商品集散地。依据大安镇镇区总体规划（20032020年），大安镇镇区的性质确定为以工业和商贸业为主，环境优美，适宜居住与工作的现代化区域性中心城镇，至2020年，全镇规划总人口25万，镇区人口达13万。1.3、文化背景大安镇2008年底被国家文化部命名为“中国民间文化艺术之乡”和“广西卫生镇”，蕴涵民间文艺的远古风雅，百年卓约。街头巷尾的古建筑群让人留连忘返，它们在车水马龙的喧闹中，固守着自己的宁静与闲适。大安消防节是全国惟一由6、乡镇举办的民间消防节，广西电视台、中央电视台均曾作过报道。大安的消防活动可以说是我国时间最早、规模最大、动员最广的乡镇消防活动。现在镇上还保留着清末民初时期各类消防水柜等消防器具。正是这个消防节，见证了大安的繁华商业，在近两个世纪的岁月中，把大安人的力量紧紧地凝聚在了一起。大安素有“粤曲之乡”美誉，大安粤剧传承和发展于广东粤剧，是深受中华民族（包括港澳同胞和海外华人）喜爱的戏剧艺术，它覆盖面广，剧目演示的内容丰富具有浓郁的地方特色。大安粤剧是在广东粤剧、广东音乐的影响下形成和发展的，至今已有150多年的历史。当年大量广东商人移居大安以及广东粤剧班底来大安演出，对大安粤剧的形成、发展起到了很大的7、推动促进作用。大安镇还荣获自治区体育先进乡镇称号，目前，全镇有民剧队、狮龙队、粤曲曲艺社共140多个。群众文化活动异常活跃，每逢重大节日都举行综合文化活动。1.4、自然条件大安镇位于北回归线以南，属南亚热带季风气候，常年平均气温21.5，全年主导风为东北风，夏季主导风向为东风。镇域内地形以山地、丘陵盆地为主，地势东高西北低。东部为山地，中部平坦低洼，西部为丘陵。境内土壤主要为黄色及灰黄色沙质粘土，局部有流沙，西部有优质石灰石，南部有花岗岩，储量达一亿多立方米。白沙江和上寺河是主要河流。白沙江平均流量为50立方米/秒，水能蕴藏量11400千瓦。上寺河全长20多公里，平均流量8.5立方米/秒，水能8、蕴藏量为550千瓦。1.5、交通运输条件随着南北走向的平南至容县、平南至武宣、平南至金秀二级公路和荔浦至铁山港高速公路等4条高等级公路的规划建设，加上东西走向的南宁至梧州二级公路、南宁至广州快速铁路、柳州至广州铁路、贵港至梧州高速公路桂平至贺州昭平高速公路和西江黄金水道等4条水、陆路大通道的规划建设，平南将成为“四纵四横”公路、铁路、水路交通网络的交汇点，成为连接珠三角经济区和北部湾经济区的枢纽重镇。大安镇镇区目前有两条对外公路，一条为南梧二级公路，另一条为容武路，镇区客运站位于南梧二级公路与容武路交汇处。2012年建成通车的南宁到广州快速铁路及高速公路从镇区边沿通过，武林港进港二级路、武林至9、丹竹的平南第二大桥也将于近期开工建设，2012年后将形成三横二纵的发达交通格局。1.6、资源条件大安镇农作物资源丰富，品种繁多，是平南县重要的粮食、甘蔗、黄麻、荔浦芋、生姜、荔枝、龙眼、柑橙等生产基地。大安镇历史文物丰富。位于大安镇区北部的粤东会馆和大王庙是自治区级重点文物保护单位，是广西至今保全完好的少数几个粤东会馆之一，是研究古代两广地区的政治、经济、文化的重要实物资料，具有很高的历史价值、艺术价值和科学价值。大安镇政府高度重视保护粤东会馆这一古建筑群，多方筹集资金进行修缮，并成立了管委会，专门负责管理。目前，这一古建筑群已成为平南旅游景点之一。大安镇清代消防装备也已入选中国消防博物馆。110、.7、社会经济发展情况 近年来，大安镇经济有了较快的发展，2010年实现全镇工业总产值15亿元，增长11%；国内生产总值15.5亿元，增比7.6%；农业总产值4.55亿元，比增长7%；财政收入2750万元，增长50.4%；全社会固定资产投资完成5.99亿元，比增126.8%；城镇居民人均可支配收入14500元，增长10%；农民人均收入5875元，增长22.9%。各项事业快速发展，社会保持和谐稳定。 目前大安人民以西部大开发为契机，以加快发展为主题，以经济结构调整为主线，以推进工业化、城镇化为重点，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，认真贯彻落实“农业稳镇、工业富镇、城镇11、强镇、商贸活镇、科技兴镇、依法治镇、文明美镇”的工作方针，努力建设经济强镇，加快推进现代化中心城镇建设步伐。1.8、主要产业发展情况目前，位于南梧二级公路西侧的工业园区建设已初具规模，服装制衣业已成为大安重要支柱产业，全镇共有制衣厂760多家，大型鞋厂、玩具厂、电子厂、木板厂等规模企业30多家，从业人员超过5万人，年产值达6.8亿元。镇党委、政府确立以工业为主导的发展战略，对玩具厂、胶合板厂等发展好的企业，不断改革创新给予鼓励扶持，提高市场竞争力和占有率，把建材、纺织、化工、食品等优势产业做大做强。对发展不景气的企业，进行破、转、卖，搞活沉淀的存量资产。2010年成功引进了法国BOBO陶瓷、扬12、翔饲料集团，招商引资工作得到极大发展。全镇已建成七大农业产品基地：一是2.5万亩优质谷基地，二是1万亩甘蔗基地，三是以石硖龙眼、荔枝为主的2万亩名优水果基地，四是以番茄、荔蒲芋、葛茹、生姜、莲藕、马蹄等为主的优质蔬菜基地，五是2000多亩蚕桑基地，六是以优质仔猪、三黄鸡、种肉鹅、鳗鱼、中华鲟等为主的特优珍稀禽畜水产养殖基地。另外，近期组建的百香果种植基地，规划种植面积两万五千亩，目前已种下五千亩，将是广西乃至全中国最大的百香果种植基地。1.9、镇区建设情况及完成规划情况镇区现状人口5.5万人，建成区面积4.5平方公里。现状建成区主要分成镇区中心区、贺岗新区、工业园区三部分。中心区主要指镇区北部13、桂花街一带，是目前大安镇的行政、经济、文化中心；贺岗新区以居住用地为主，是近年来新开发的新区；工业园区位于南梧二级公路西侧，以二类工业为主。大安镇人民政府于2003年委托广西城乡规划设计院进行大安镇镇区总体规划（20032020年）的修编，并在2004年编制了平南大安镇南新区控制性详细规划，这两个规划实施以来，有效地指导了大安镇的城镇建设，取得了良好的效果。近年来，大安镇实施新区开发与旧城改造相结合的方法，加大建设力度，政府投入资金对镇区中心区进行改造，贺岗新区和工业园区的建设已形成一定的规模。小结：大安地理位置优越，自然条件良好，文化底蕴深厚，发展前景广阔！（二） 大 安 镇 房 地 产 市14、 场 分 析2.1、 大安镇商业发展简述 大安作为广西的商业重镇，他的房地产发展与其商业发展是密不可分的，因此，我们先来了解大安镇的商业发展历程。 2.1.1、经商意识历史悠久，商业气氛浓厚1、大安镇成埠较早，城镇居民有着传统的经营和发展意识，古名大乌墟，墟始建于清初，乾隆年间已发展成为“上接平贵、下通藤容、四方客商云集”的大都会了。清道光以后，西江流域流传有“一戎二乌三江口”的口碑，可见大安在当时的地位。大安在改革开放前已有“小香港”之称，在1992年以前甚至比平南县城还要繁华，商业素质与人文风尚可见一斑。目前大安旧街纵横交错几十条街，大部分都能开门做生意，每逢圩日，更是人山人海，小车，甚至15、是摩托车都无法驶入。2、大安粤东会馆、大王庙、惠福夫人庙、大安桥，于1994年7月8日一起被列入广西壮族自治区第四批文物保护单位名单。大安粤东会馆， 位于大王庙左侧，与庙并列。创建于清乾隆五十八年(公元1793年)，道光二年(公元1822年)迁建于此。会馆是明清时期各地商帮设立的组织机构。为了显示资本实力，在会馆的建造中极尽工人之能事，绘画精美，雕刻精细，争奇斗艳。大安粤东会馆原貌为三进，宽三间，建筑为砖石木结构，硬山顶，风火墙，琉璃脊饰。粤东会馆对研究古代两广经济、文化、艺术交流有很高的实物参考价值。 3、大安镇是广西历史上的名镇之一，几百年来商铺林立，小巷纵横，商业发达，对消防防火的要求更16、高。大安消防校水柜是一个自发形成的群众性活动，它起源于道光十四年（公元1836年），初期为民间自发形成的一个定期性群众活动。道光十四年（1836年）遭遇一场特大火灾，把大安圩变成了一片废墟，损失极为惨重。火灾过后，镇上各界有识之士认识到防火工作的重要性，发动各商号、店铺和街坊，组成义务消防组织，并制定了消防公约。后来镇上居民每年都自发进行校水柜活动。现在，这一群众性组织活动得到消防部门和当地政府的重视和大力支持，还组建了包括原来各个消防所在内的22个义务消防队，制订了安全防火公约。同时各街道还设立了消防监督岗，经常对防火情况进行检查，平时邻里之间互相监督，发现火灾隐患就马上指出来，并立刻整改。17、一旦出现火警，全镇人民群众不论男女老少，亲疏远近，都会自觉投入救火行列。2004年大安镇政府拨巨资举行了规模盛大的校水柜活动，力邀附近的武林、大新、大洲、六陈等乡镇派队参加，观看的群众达到5万多人。大安消防校水柜活动至今已有170多年的悠久历史，可谓全国最大规模、动员最大、最广泛的乡镇消防活动。目前各消防所都保存有一至二台晚清时期的各类消防水柜（有的还可使用）、手动射水枪、消防帽、消防木桶、火钩、喉叉、火炬及用于报警的铜锣等。 小结：大安经商历史悠久，商业气氛浓厚为广西乡镇之首，改革开放前已有“小香港”之称，在1992年以前甚至比平南县城还要繁华，商业素质与人文风尚可见一斑，目前仍然在市场经济18、的大潮中焕发出旺盛的生命力与无限商机。 2.1.2、大安镇商业发展现状 大安居民大多是几百年前由广东迁移而来，与平南原住民相比，其粤语口音更纯正，文化传统更深远，素有“粤曲之乡”的美誉，饮食、生活习惯更接近广东，是广西极少数“广东早茶”盛行的乡镇，更重要的是开埠较早，商业发达。因此，说起大安，人们自然会想起繁华的“小香港”，对周边的乡镇具有超强的影响力和辐射力。这些几百年来沉淀的因素，使得大安人普遍具有一种独特的优越感、自豪感以及更强的地域认同感，不喜欢到平南县城及贵港、南宁购物置业，因此，大安镇的商业几百年来都是很发达的，但也存在以下一些特点： 1、商业以小商店为主，经营模式单一大安街头象这19、样破旧的商铺摊位比比皆是，多以农副产品、农副生产资料经营为主。2、大超市少，未形成现代商业格局和气候当前，大安城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，从传统的小门店，逐渐改变为商品丰富、环境整洁的现代型超市，居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。目前大安商业仍以传统小门店为主，上规模的超市很少。 浩业超市：目前为大安规模最大的超市，经营面积约为1300平方米。门前环境脏乱差，人都难行，更不用说停车了，但这些明显缺点并不影响他成为大安生意最好的超市,据调查，其年营业额在2000万以上。 华城超市：于2010年春节前新开，经营面积约1000平方米。开业以来20、，生意也非常火爆。 惠万家超市：位于老城区，面积约在500平方米左右。 友邦超市：经营面积约800平方米3、 高档品牌专卖店逐渐增多，但缺乏规模 近年来，大安镇家电、服装品牌专卖店越来越多，但受场地所限，分布凌乱，没有集中经营，更没有形成规模效应，既不能营造良好的商业环境，也不能凸显品牌的力量，令商家和消费者双重遗憾。 小结：虽然大安商贸持续繁荣发展，但总的来看，目前大安商业发展滞后于现代化乡镇整体发展水平的问题仍较为突出，现有商业格局难以满足居民消费需求。表现为“三多三少”，即：传统业态多、现代业态少，购物类多、服务类少，粗放型经营多、集约经营少。2.2、大安镇房地产开发项目分析2.2.1、21、大部分居民住在占天占地的宅基地里当地居民普遍小农意识浓厚，大部分居民目前还住在“占天占地”的宅基地里，既有土地证与房产证都产权明晰的，更多的是只有使用权而没有产权的宅基地。2.2.2、大安镇房地产开发楼盘介绍1. 商业步行街：位于大安镇老街区内，小车基本不能进入，交通不便。商铺于3-4年前已销售完，门面也基本已经出租完毕，基本正常营业，每幢楼房五层约300多平方米，二手转让价基本在120万左右。2.凤凰城： 2009年开始开发销售，售价每幢约为50-110万，每幢建筑面积约为60平米。项目规划有一栋十二层住宅商品房，目前尚在桩基础期间，商品住房未推出。在建十二层住宅楼工地3.大安商业街：位于西22、环路江湾酒店旁，共50间，每间基本规格约60平方米左右，每幢销售价格在58-68万左右，最贵的一间为80平方米左右销售价格为110万。 4.大安新商业中心：项目位于容武路往武林方向道路旁（原大安米面制品厂和大安玻璃厂地块），占地面积52.6亩，包办三证，统一建好一层。规划房屋188栋，每栋占地面积79.2平方米（每栋售价在4080万之间），项目规划有一幢占地面积6600平方米的综合楼，一楼规划为中心市场，二层规划为商场超市，三至七层为商品房和写字楼（暂时还没有开始销售）。开发商为广西金连房地产开发有限公司。小结：多种原因造成大安房地产开发的档次与规模滞后，与大安城镇整体发展极不相称，不能满足大23、安日益发展的居民住宅与商业需要。（三） 项目概况 3.1、项目描述（1） 项目名称：大安天利和创业孵化基地 （2）建设单位：广西天利和房地产开发有限公司（3）项目地点：广西贵港市平南县大安镇天利和财富广场（4）项目负责人：蔡家雄（5）项目联系人：黄善（6）联系电话 ：18601167784 “天利和商业广场”位于平南县大安的商业核心地带，是第七届中国东盟博览会签约项目，是贵港市、平南县的重点项目，是广西天利和房地产公司进军县域经济的开山之作，以超前的开发理念，在区内县域房地产市场开拓出备受瞩目的广西乡镇商业地标。项目占地10亩，总投资9300多万元，总建筑面积约3.6万平方米，涵盖首层街铺、大24、型百货超市、餐饮娱乐城、星级宾馆、高档住宅商品房、地下停车场及商业风尚步行街等，是目前大安唯一一个具有前瞻性、便利性、舒适性和现代时尚感的商贸城、未来城、生活城和中心城。项目已于2010年9月动工，目前已建设至地上三层，计划2011年4月底裙楼封顶，6月底主体封顶，2011年底将交付使用，项目已于2011年元旦开始销售，目前住宅已销售50%以上。项目建成后，将成为引领大安生活榜样的标杆和代表大安门户形象的一个高端商住综合体，也是广西乡镇商业的地标性建筑，能保证五十年不落伍。一流的规划设计，地标性的商业中心，五层商业综合体，中央空调系统，大大提升大安的商业形象，不仅完善了城市的商业格局，还将吸引25、大量的人流、客流，直接提升项目周边地块的土地价值，推动了城市建设的发展。高层次、多业态的商贸投资平台，使项目成为平南和大安一个性价比最好的大型财富中心，成为引领大安城市商业潮流的风尚标，成为城市消费、生活的耀眼明珠，成为生意最稳定、经营周期最持续、投资回报最丰厚、物业升值最快的掘金盆。项目建成后，不仅为大安商贸业的发展注入了新鲜血液，也为大安周边商业氛围的聚集和商贸业的优化升级提供强有力的支持。3.2、项目规划规划总用地面积6606.43平方米总建筑面积35743平方米其中商业建筑面积18700平方米住宅建筑面积13400平方米地下室建筑面积3643平方米底层占地面积3643平方米建筑密度6026、.9%容积率5.37小车停车位地上10个、地下75个 - 38 - 诚信 专业 高效 追求卓越（1） 天利和一期项目天利和商业广场，位于平南县大安的商业核心地带，是第七届中国东盟博览会签约项目，是贵港市、平南县的重点项目，是广西天利和房地产公司进军县域经济的开山之作，以超前的开发理念，在区内县域房地产市场开拓出备受瞩目的广西乡镇商业地标。项目占地10亩，总投资9300多万元，总建筑面积约3.6万平方米，涵盖首层街铺、大型百货超市、餐饮娱乐城、星级宾馆、高档住宅商品房、地下停车场及商业风尚步行街等，是目前大安唯一一个具有前瞻性、便利性、舒适性和现代时尚感的商贸城、未来城、生活城和中心城。项目已于27、2010年9月动工，2011年6月底主体封顶，2011年底将交付使用，现已售罄，现在入住率达到98%。（2） 天利和二期项目天利和财富广场,位于广西平南县大安镇育才路108。项目规划用地面积11804.06平方米，总建筑面积91685.08平方米，其中地下停车场建筑面积11299.43平方米，14层商业建筑面积26079.51平方米，八个518层住宅单元建筑面积54186.14平方米，建筑密度58.58，容积率6.81。天利和一期二期项目的地下室及地面小车停车位有400多个，非机动车停车位1445个。项目于2012年11月26日通过招拍挂得到土地，2013年10月份开始动工，于2015年1月份28、主体结构封顶。目前项目进入到装修阶段，现消防系统、水电系统、铝合金门窗、外墙涂料等在装修进行中。招商方面，目前全国连锁超市世纪华联、民族影城、国美电器已经签约进驻，此外还有全国连锁百迪乐KTV、八桂便捷酒店、道蓝山咖啡、麦肯基西式快餐、利郎服饰、爱登堡服装、金苹果服饰、艾丽嘉姸服装、皇冠喜宴、南宁大脸猫服饰、锐格全脑教育、好运玉器、俏宝宝生活馆、老船长糕点等一百多家品牌实力商家签约。 天利和一二期项目商业约5万平方米，于2016年01月整体开业。项目建成后，将成为引领大安生活榜样的标杆和代表大安门户形象的一个高端商住综合体，也是广西乡镇商业的地标性建筑，能保证五十年不落伍。一流的规划设计，地标29、性的商业中心，五层商业综合体，中央空调系统，大大提升大安的商业形象，不仅完善了城市的商业格局，还将吸引大量的人流、客流，直接提升项目周边地块的土地价值，推动了城市建设的发展。高层次、多业态的商贸投资平台，使项目成为平南和大安一个性价比最好的大型财富中心，成为引领大安城市商业潮流的风尚标，成为城市消费、生活的耀眼明珠，成为生意最稳定、经营周期最持续、投资回报最丰厚、物业升值最快的掘金盆。项目建成后，不仅为大安商贸业的发展注入了新鲜血液，也为大安周边商业氛围的聚集和商贸业的优化升级提供强有力的支持。 3.2.1、项目业态介绍一层精品百货、品牌灯饰、家纺二期一楼全层为精品百货，业态分布有品牌西餐厅、30、手机数码、银行、药店、黄金珠宝、玉器饰品、名表、化妆品、品牌男女装、品牌男女鞋、品牌皮具箱包、户外运动装、专业运动装、内衣、家居孕妇装、美容院、美发美甲、茗茶专卖、特色美食、休闲饮吧、精品饰品专卖，众多中高端品牌争相入驻，成为品牌聚集之地。规模化经营吸引、合聚人群，直接繁华，总揽无限商机。琳琅满目之商品，满足消费者对高标准品牌生活的各种需求。一期一楼为品牌灯饰，品牌家纺，汇集大型和高档的灯饰和家纺为一体，让消费者在同一个地方，同一个商场就可以把所需的东西全部购买完，免去许多不必要花费的时间和金钱。二层全国连锁华联超市、品牌家私二期二楼二层为全国连锁的世纪华联超市，强势品牌打造一流购物体验，摒弃31、小型超市、菜市之烦乱窄小。百万种生活必需品应有尽有、布局合理、整洁划一，消费者在舒适的环境下享受极致购物乐趣。一期二楼为大型的品牌家私，与一期一楼的业态规则，形成一个连接，让客户能购体验到真真正正的一条龙服务。三层国美电器和民族影城、量贩KTV、儿童乐园 二期三楼是全国大型的国美电器，国美电器为家电及消费电子零售连锁企业，国美电器不仅启动了以消费需求为核心，全面整合供需链资源的多渠道新兴商业模式，更打造了中国家电零售业先进的以消费需求为导向的信息化系统，全力保障消费者利益。 民族影城的分布是在四楼和五楼，整个影厅设计为4个影厅，最大的那个影厅可接纳多达120个人，是目前整个贵港市规模最大的影城32、。 一期三楼是整个平南县独一无二的量贩KTV和目前南河片最大的儿童乐园，儿童早教 。量贩KTV将是未来年轻消费者的时尚潮流，占地1000平方米以上的量贩KTV座落于大安天利和，这无疑将大安年轻一代的消费提到了一个新的高度。同时，我们在隔音方面将引进最新科技的隔音技术，让消费者即可以放心HIGH歌，住户也无需担忧噪音问题。而对于现在大多数的80、90后父母来说，给孩子最好的教育，最好的生活，是现在80、90后父母的目标，无论是儿童乐园还是儿童早教对这些80、90后父母来说都是一个渴望和追求。 四层星级酒楼和民族影城、量贩KTV、宾馆二期四楼为南河片最大，最高级的酒楼将在天利和财富广场诞生，四层的33、布局除了占地2000平方米以外民族影城外，其他的四千多平方米都将是星级酒楼和餐饮美食，让顾客除了能感受视觉盛宴之外还能填饱肚。一期四楼是第二层的量贩KTV和四星级以上的宾馆。五层沐足城和养生馆、健身房 一期的商场为五层，第五层的业态分布就是大型的沐足城、养生馆和健身房，两个商场，约5万平方米的综合体，集休闲、娱乐、购物、饮食等为一体，让消费者无论是从衣、食、住、行，还是玩耍、教育、健身等各方面都能得到全身心的体验和解决。二期五到十九层和一期六到十五楼高档住宅商品房两个楼盘，一共10栋式高档住宅区，立于商业楼层之上，出门便是娱乐、出门便是超市、出门便是商场。享受无限便捷、惬意生活。人性化高层设计34、，尊显居住高尚生活品质。负一层地下停车场区域性独有地下停车场，车位地上50个，地下四百个，周边街道可停约100辆小车，地上地下均有大量单车摩托车泊位。提供全方位生活保障，便捷更显尊贵。3.2.2、项目优势l 地标性的商业中心大安唯一高档商场，五十年不落伍前瞻设计，两个商场，九层商业综合体，一期九层，二期十四层的居住空间，大安前所未有，平添浓厚商业消费氛围。吸引近万消费者，物美价廉的优质服务，让人流连忘返。l 购物首选品牌专卖、大型超市、多重娱乐场所，凝聚综合商业人潮，形成商业集群效应，人流随着商场在集群内互动，购物必逛之场所，广阔的消费市场，共享人气中心的人流、商机。l 优越地理位置地处四通八35、达之位，出行无忧。东北面临15米宏安街，西南面临20米育才路，东南面对着三条15米大街，道路四通八达，离大安最繁华的桂花路24米街中心区仅200米距离。l 多重设施配备一期楼层提供多达15台电梯，商业部分11台，6部专为23层商场而设，5部分两个进出口（每边两台）专为45层而设，另有一台货梯专为商业服务。二期楼层提供多达25台电梯，商业部份9台，其中有2台观光梯，1台货梯。住宅部分每单元两台电梯，为广西乡镇单栋建筑电梯最多。另商场内配备中央空调系统，营造舒适、宜人之购物环境。3.2.3、项目开创广西乡镇多个第一 第一高度建筑68米19层，广西很多县城才刚刚有，在乡镇一级目前这是第一高度。第一大36、商业地下室因造价高，广西大部分县城都还没有地下室，而本项目设一层约一万二平方米的地下室，是广西乡镇第一大商业地下室。第一大规模综合体两个商场5万平方米的综合商业体，也是目前广西乡镇第一大规模商业体。第一个三星级宾馆四、五层的半层规划为三星级的宾馆，也将是广西乡镇最高级的宾馆。单栋建筑电梯最多整个项目总共40台电梯，为广西乡镇单栋建筑电梯最多。（四） 项目开发建设计划4.1、计划拟定原则1、本项目经测算销售额为18078万元人民币。从大安的发展状况、项目所处区域的发展前景、合理的市场占有率角度以及目标客户群的购买力等，综合以上因素计划项目建设开发时间为15个月，建设与经营期共30个月（10季度）37、。2、本项目是以市场为导向的综合类项目，在拟定项目的开发建设计划时，主要参考国内同类项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与相适应的购买力，以及利用基地目前的成熟条件的原则。3、 根据项目性质及规模等情况，拟按一个建设周期进行开发建设，通过先期投入的资金加快工程进度，迅速建立本项目的整体形象，合理安排开发建设计划与市场推广更好地衔接。 4、创业孵化商铺案例分析案例一：桂明通讯桂明通讯商铺按建筑面积计算： 132.78 平方米，按建筑面积计算，月租金为6971.1元人民币，月综合管理费为4647.4元人民币，季度租金为20913.3元人民币，季度综合管理费为13942.2元人民币，全年租金为8338、653.2元人民币，全年综合管理费为55768.8元人民币。物业管理费为每月每平方米，建筑面积5元人民币，即每月应向物业公司交纳物业管理费 663.9 元人民币；中央空调制冷费为每月每平方米，建筑面积6元人民币，即每月应向物业交纳中央空调制冷费 796.7元人民币。预测桂明通讯每日的营业额为3000元，每月的营业额为9万，桂明通讯每天只需销售1-2台手机就可以达到回本，3台以上就有盈利，而以目前天利和预测的销售额和桂明通讯在大安的影响力来看，桂明通讯月销售额可以达到10万以上。全晓美食 全晓美食商铺按建筑面积计算，月租金为3657.4元人民币，月综合管理费为2438.3元人民币，季度租金为1039、972.2元人民币，季度综合管理费为7314.9元人民币，全年租金为43888.8元人民币，全年综合管理费为29259.6元人民币。物业管理费为每月每平方米，建筑面积5元人民币，即每月应当向物业公司交纳物业管理费 332.5 元人民币；中央空调制冷费为每月每平方米，建筑面积6元人民币，即每月应当向物业公司交纳中央空调制冷费 399 元人民币。预测全晓美食每日的营业额为300元，每月的营业额为9000元，全晓美食每天只需50个客户消费就能达到回本，51个客户以上就有盈利，根据天利和商场人流量预测，全晓美食每月营业额可达到15000以上。4.2、阶段工程周期设定1、开发正式启动的时间设定为项目规划40、方案通过规划部门审批时，设此时间为项目开发周期的起始日。2、根据协助项目的设计单位和施工单位等配套资源的能力，我们初步设定的工程进度周期如下：（1）项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建等）：2个月（2）桩基工程：2个月（3）建筑综合体整体工程（地下室、主体、外装及设备）：9个月（4）室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）1个月（部分时间与建筑整体工程叠加）（5）竣工：1个月（6）项目工程总时间预计为15个月4.3、开发计划安排根据规划方案及开工总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略以季度为单位计划拟定。4.4、项目的投资计划1、投资原则：本项目遵循一次性规划设计41、，一次性报建，一次性建设施工的原则。2、为了便于进行投资估算和下一步的效益分析，投资计划周期按季度分配，建设及经营投资共分为10个季度。3、根据各时期的资金分配计算投入和产出。（五） 项目组织与协作5.1、项目投资方广西天利和房地产开发有限公司-打造城市综合营运商的优秀品牌广西天利和房地产开发有限公司是一家较有开发实力且深具开发经验的房地产企业，由具有十余年房地产开发经营经验的精英团队组成，高瞻远瞩，专业精诚，致力于塑造品质生活榜样、创造和谐宜居人文环境，具有项目运营、项目规划、产品设计和整合多种业态资源的综合能力。公司以房地产开发为龙头，形成以综合性城市化运营为导向的“一体多翼”的企业核心竞42、争力。公司旗下的“大安天利和商业广场”项目是站在经营城市、改造城市的制高点上建设的，得到政府部门和社会各界的关注与支持。项目开创了广西乡镇多个第一，将为平南县、为大安打造一个开启城市未来的城标作品，担纲城市名片和窗口的重担，并将构筑平南、大安区域经济合作新高地，成为培育广西桂东南经济发展新的增长极。展望未来，广西天利和房地产开发有限公司以推动房地产事业进步为己任，努力发展成为国内一流的城市综合营运商，为地方经济和社会发展做出更大贡献！公司董事长蔡家雄个人简介：广西大学MBA毕业，曾先后代表商界在中国东盟博览会、泛珠三角区域合作与发展论坛等重要区域合作会议上发言。担任广西中华民族文化促进会常务理43、事、南宁市政协委员、民建南宁市常委、南宁市工商联常委、南宁市总商会副会长、南宁茶业商会会长、南宁平南商会常务副会长、广西大学商学院第三届联合会主席、广西天利和房地产开发公司董事长、广西南宁绿野茶业公司董事长等多个社会职务。公司董事总经理黎司明个人简介：2004年南宁房地产博览会十大风云人物获得者，工学学士，研究生学历，高级工程师。1994年开始从事房地产开发，先后主持或参与开发南宁希尔顿阳光（荣获2007最具投资潜力奖）、香格里拉花园1期（荣获理想家园奖、十佳户型奖、最佳规划设计奖、百姓满意楼盘等多项大奖）、平湖家居（荣获百姓满意楼盘）、北海在海一方花园（荣获2008北部湾房地产博览会最具投资44、价值大奖）等项目；主持编著购房陷阱、商品房销售面积计量纠纷及案例分析、商品房销售面积计算工作手册（入选1998年中国图书年鉴，一年之内再版四次）等专著五本，计130多万字。5.2、其它外协机构5.2.1、项目施工单位广西建工集团第二建筑工程有限责任公司（简称广西二建），为房屋建筑工程总承包一级和市政公用工程施工总承包一级资质企业，同时具备建筑装修、消防设施、机电设备安装、钢结构、地基与基础工程施工等多项专业承包一级资质，四度获得中国建筑工程鲁班奖，施工经验丰富，技术及管理力量雄厚。5.2.2项目物管企业南宁市信德佳物业服务公司南宁市信德佳物业服务公司目前在广西各地正式管理的物业小区（大 厦）有45、办公大厦4个，面积约12万平方米；住宅小区2个，面积约20 万平方米；旅游风景区1个，景区面积约150万平方公里；公园一个，面积约22万平方米，停车场1个，面积约5000平方米。正式管理总面积约100万平方米（六） 环境影响评价6.1建设场地环境现状 6.1.1空气质量现状根据监测项目区域均能满足GB3095-1996环境空气质量标准（2000年修订版）中的二级标准的要求。同时，根据各监测因子的Pi可认定，该地区环境质量良好，TSP、SO2、NO2均有较大的环境容量。6.1.2地表水环境质量现状水质现状水质满足地表水环境质量标准GB8979-2002中的类水域标准，也基本达到景观娱乐水水质要求46、。6.2环境影响评价项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排放城市管网，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水影响不大；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。（七） 项目社会效益分析7.1、项目社会效益定性分析l 地标性的商业中心大安唯一高档商业中心，城市商业黄金地段的核心商业综合体，五十年不落伍，前瞻性设计，四层商业综合体，十五层居住空间，大安镇前所未有，采用岭南传统的景观商业动线设计，以景观平台，街区式步道配合开放式街铺，构成极具特色的时尚、自然、高品位商业形态，是大安镇城市商业形象升级换代之杰作。l47、 引领城市商业风尚标项目周边配套成熟，承担城市最重要的商贸流通职能，汇集了众多高素质、高收入人群，具备极高的消费实力，成为平南县、大安镇最好的旅游、购物、休闲、娱乐天堂。l 购物首选地品牌专卖、大型超市、多重娱乐场所，凝聚综合商业人潮，形成商业集群效应，人流随着商场在集群内互动，购物必逛之场所，广阔的消费市场，共享人气中心的人流、商机，牢牢地锁定周边几十万人的目标消费群体，物美价廉的优质服务，让人流连忘返。l 优越地理位置地处四通八达之位，出行无忧。东北面临15米宏安街，西南面临20米育才路，东南面对着三条15米大街，道路四通八达，离大安镇最繁华的桂花路24米街中心区仅200米距离。l 旅游、48、休闲、娱乐集散地项目是一个集居住、购物、超市、星级宾馆、娱乐、餐饮、休闲为一体的综合财富中心，业态规划精准，聚合能力极强，充分满足了人们对经营、消费、娱乐的一站式需求，成为大安镇唯一一个旅游休闲娱乐集散地。l 宜商宜居宜投资项目位处幅射平南、藤县、桂平等周边12乡镇约80万人的区域枢纽的商业核心地段，集居住、经营、商务办公、星级酒店、旅游休闲等多功能于一体，是大安镇唯一具有前瞻性、便利性、舒适性和现代时尚感的未来城、商贸城、生活城和中心城，更是一个高层次、多业态的商贸投资平台，极具升值和发展潜力，是一个投资少，风险低，回报高的理想投资项目。l 多重设施配备一期楼层提供多达15台电梯，商业部分149、1台，6部专为23层商场而设，5部分两个进出口（每边两台）专为45层而设，另有一台货梯专为商业服务。二期楼层提供多达25台电梯，商业部份9台，其中有2台观光梯，1台货梯。住宅部分每单元两台电梯，为广西乡镇单栋建筑电梯最多。另商场内配备中央空调系统，营造舒适、宜人之购物环境。（八） 公司组织机构与运营策略8. 8.1公司组织机构大安天利和创业孵化基地成立股份制运营公司，设立董事会和监事会，董事会下设总经理1名。其他组织结构分为： （1）项目招商部：招商引资，项目洽谈，企业进驻审批，收集各类科技、经济信息和市场情报，推荐投资合作项目，个体工商注册、税务登记“一条龙”服务等。提供入孵个体项目的申报、50、技术支持、资金融通、人才培养、市场开拓、信息查询、事务代理等服务，研究个体发展模式，指导和培训入孵个体进行现代化管理等。 （2）售楼服务部：楼面销售、商铺销售、市场营销、按揭货款、知识产权、标准化等全过程服务。 （3）综合服务部：对外宣传、接待、文秘、档案、内部财务管理、信息调研、内部管理等。（4）物业管理部：孵化基地的水、电、设备、环境卫生、保安等一系列物业后勤配套服务。（5）信息部：孵化基地计算机网络管理及相关专业技术信息服务等。 （6）财审部：负责整个运营公司的会计核算和财务审计。（7）工程部：负责整个项目的建设，水、电、设备安装，装修布局等。（九） 项目实施进度计划9.1 建设期本项目51、现已建成，争取2015年年底装修完毕，2016年01月正式开业。9.2 工程建设进度计划表 时间 项目 2015123456789101112可行性研究、申请立项规划设计，报批已报批施工图设计，报建已报建项目招标已招标项目施工设备安装、调试项目试运行（十） 可行性报告的结论和建议10.1主要结论（1）本项目的建设符合广西省及贵港市平南县经济社会发展的要求，有利于进一步促进大安经济社会发展。（2）本项目区位条件优越，极大程度的发挥了大安的地理、人力资源等优势条件，其市场发展空间广阔，投资回收有保障。（3）本项目的投资利润率、投资利税率等指标均高于行业的经济指标。抗风险能力强。（4）项目在建设和运营过程中，环境保护可以满足各项指标要求。环境保护措施与项目同步实施。10.2建 议 （1）由于项目建成后对于大安乡民创业的个体经济发展有很重要作用，在贵港市、平南县、大安镇重点打造扶持的新型城镇化龙头项目下，应力争取项目早上，并形成良好的经济效益。 （2）天利和创业孵化基地投入重在后期运营，在保证前期滚动开发，投资有效回收的前提下，同时应加强运营团队的建设。建议早日组团考察学习先进地区的孵化器的发展经验，借鉴发展成果。（3）为发挥孵化效益，扩大影响，吸引企业入驻孵化，建议前期加强乡民创业孵化基地的宣传。