1、企业名称可行性研究报告国外企业名称申报日期：2010年 月 日目 录目 录第1章 基本概况1.1 拟成立合营公司背景1.1.1 拟成立公司名称1.1.2 拟成立公司的经营地址1.1.3 拟成立公司的经营范围1.1.4 拟成立公司的企业宗旨1.2 合营各方企业的基本情况1.2.1 外方企业的基本情况1.2.2 中方企业的基本情况1.3 合营各方的投资情况1.3.1 拟注册资本：1.3.2 合营各方拟出资比例:1.4 出资方式：1.4.1 外方出资方式：1.4.2 中方出资方式：1.4.3 中方资金来源及构成：1.5 合营经营期限：1.6 利润分配方式：1.7 发生亏损时合营各方如何承担：第2章 2、市场分析与建设规模2.1 国内文化创意产业市场调查结论：2.2 国内文化创意产业园的需求：2.3 文化产业园建设的必要性2.3.1 推进南京市文化创意产业的快速发展2.3.2 为南京创意产业可持续发展提供资源保障2.3.3 加快推进地方文化事业和旅游产业发展2.3.4 搭建南京创意旅游文化商品展销平台2.4 文化创意产业园项目的规模：第3章 建设资源与建设材料供应3.1 南京房地产市场现状3.2 南京房屋价格的近几年走势3.3 南京建筑市场建材供应分析第4章 建设条件与社会条件4.1 周边环境4.1.1 地理位置4.1.2 所处地块现状4.2 建设地区的基础设施4.2.1 给水、排水4.2.23、 采暖、空气调节4.2.3 电气系统4.3 社会条件第5章 工程建设方案5.1 项目组成5.2 对工程建设的一些设想5.3 工程建设基本原则5.4 建筑规划的具体要求5.5 土建工程5.5.1 主要建筑物的建筑特征与结构设计5.5.2 特殊基础工程的设计5.5.3 建筑材料5.5.4 土建工程造价估算5.6 其他工程5.6.1 地震设防5.6.2 生活福利设施第6章 环境保护与劳动安全6.1 合营公司项目地区的环境现状6.1.1 森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物6.1.2 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施6.1.3 现有工矿企业分布情况；6.1.4 生活居住区分布4、情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；6.1.5 大气、地下水、地面水的环境质量状况；6.1.6 交通运输情况；6.2 项目主要污染源和污染物6.2.1 主要污染源6.2.2 主要污染物6.3 环境影响评论结论6.4 劳动保护与安全卫生6.4.1 劳动安全与职业卫生机构6.4.2 消防措施和设施方案建议第7章 企业组织和劳动定员7.1 企业组织7.1.1 企业组织形式7.1.2 企业工作制度7.2 劳动定员和人员培训7.2.1 劳动定员7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算7.2.3 人员培训及费用估算第8章 项目实施进度安排8.1 项目实施的各阶段8.1.1 建立项目实施管理机构8.1.5、2 资金筹集安排8.1.3 施工准备8.1.4 施工和生产准备8.1.5 竣工验收8.2 项目实施费用8.2.1 建设单位管理费8.2.2 生产筹备费8.2.3 生产职工培训费8.2.4 办公和生活家具购置费8.2.5 其它应支付的费用第9章 资金筹措及其依据9.1 项目总投资估算9.1.1 固定资产投资总额9.1.2 流动资金估算9.2 资金筹措9.2.1 资金来源9.2.2 项目筹资方案9.3 投资使用计划9.3.1 投资使用计划第10章 外汇收支安排及其依据10.1 经营成本和销售收入估算10.1.1 经营总成本估算10.1.2 销售收入估算10.2 外汇收支情况及依据第11章 综合分析6、11.1 公司项目优略势分析11.1.1 项目优势11.1.2 项目劣势11.1.3 蕴含的机会11.1.4 项目的风险11.1.5 风险应对11.2 经济效益分析11.3 社会效益分析第12章 附件第1章 基本概况1.1 拟成立合营公司背景1.1.1 拟成立公司名称企业名称：1.1.2 拟成立公司的经营地址1.1.3 拟成立公司的经营范围经营范围：1.1.4 拟成立公司的企业宗旨1.2 合营各方企业的基本情况1.2.1 外方企业的基本情况(a) 国别（地区）：(b) 企业名称：(c) 注册资本： 货币单位：(d) 注册地址：(e) 姓名(若为自然人投资)： 国籍：(f) ：联系电话： 传真：7、 E-mail： 1.2.2 中方企业的基本情况(a) 企业名称：(b) 注册地址：(c) 主管部门：(d) 法人代表：(e) 注册资本： 元人民币(f) 联系电话： 传真： E-mail：1.3 合营各方的投资情况1.3.1 拟注册资本：拟注册资本： 货币单位：1.3.2 合营各方拟出资比例:(a) 外方拟出资： 货币单位： 占总投资额： %(b) 中方拟出资： 货币单位： 占总投资额： %1.4 出资方式：1.4.1 外方出资方式：1.4.2 中方出资方式：1.4.3 中方资金来源及构成：1.5 合营经营期限：1.6 利润分配方式：1.7 发生亏损时合营各方如何承担：第2章 市场分析与建设8、规模2.1 国内文化创意产业市场调查结论：文化创意产业是指在全球化条件下，以消费时代人们的精神文化娱乐需求为基础，以高科技技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的，以文化艺术、科技与经济的全面结合为自身特征的跨国跨行业跨部门跨领域重组或创建的新型产业集群。它是以创意为核心，向大众提供文化、艺术、科技、精神、心理、娱乐等产品的新兴产业。创意产业处于产业链的上游，资源消耗少，产品附加值高，无污染，能促进就业，引入高端人群，并能有效融合一、二、三产业，发掘新的市场，转变经济增长方式，提升城市综合竞争力，已成为世界范围内普遍认可的社会发展主导产业，正以前所未有的速度在全球迅速崛起。也许普通中国百姓对9、“文化创意产业”还略感陌生，但对于表演、音乐、广告、出版、电影、电视和各类设计等都已司空见惯。去年9月，国务院颁布实施文化产业振兴规划，文化产业成为中国国民经济发展的战略性产业。文化部明确提出在5年内文化产业要实现年均15%的增长。民众习以为常的这些消费已经成为国家的一个重要产业。在2009年底结束的中央经济工作会议中提出了明年经济工作的主要任务，在文化产业方面就包括要大力发展文化事业和文化产业，把满足人民日益增长的文化需求作为扩大内需的重要组成部分，积极推进广播影视、新闻出版等领域重大文化建设项目和产品创新。另外，在金融危机的契机下，打造文化创意产业园的综合服务平台是为了促进园区的快速落成和10、持续发展，中外合营公司按照“政府引导、企业运作、注重高端、打造品牌”的原则，提出“205创意产业园综合服务平台建设项目”，包括公共政策服务、公共媒体服务、公共商务服务和公共信息服务。作为205创意产业园助推器的服务平台，是扶持、培育创意型中小企业成长的重要途径和有效手段。该平台立足四大类服务功能的架构, 以进一步促进龙江创意产业的全面发展和加快推动龙江创意产业园的建设，“筑巢引凤”吸引省内和国内外各类创意企业的入驻，从创业培训、技术产权交易、创业投融资以及专业技术手段支持、技术设施供给和专业人才培养等角度,满足创意企业成长的共性和个性需求，以促进南京创意产业的持续、稳定和健康发展。2.2 国内11、文化创意产业园的需求：文化创意产业是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科技手段对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，产生出高附加值产品，是具有创造财富和就业潜力的产业。任何一种文化创意活动，都要在一定的文化背景下进行，但创意不是对传统文化的简单复制，而是依靠人的灵感和想像力，借助科技对传统文化资源的再提升。文化创意产业属于知识密集型新兴产业，它主要具备高知识性特征。文化创意产品一般是以文化、创意理念为核心，是人的知识、智慧和灵感在特定行业的物化表现。其次，文化创意产业具有高附加值特征。文化创意产业处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。第三，文化创意12、产业具有强融合性特征。文化创意产业作为一种新兴的产业，它是经济、文化、技术等相互融合的产物，具有高度的融合性、较强的渗透性和辐射力，为发展新兴产业及其关联产业提供了良好条件。文化创意产业在带动相关产业的发展、推动区域经济发展的同时，还可以辐射到社会的各个方面，全面提升人民群众的文化素质。 截至2007年底，中国经营性文化产业机构已达27.2万家。文化创意产业日益成为市场经济条件下繁荣社会主义文化、满足人民群众精神文化需求的重要途径，文化创意产业对国民经济增长的贡献不断上升。国民经济的快速增长和国民收入水平的不断提高，开拓出文化创意产业新的发展空间；新闻出版媒体“整体上市”，标志着文化体制改革的13、进一步深化；技术进步酝酿突破，广电和电信产业的融合稳步推进；促进文化创意产业发展的政策逐步成型，所有这些与产业发展密切相关的宏观总体形势都令人鼓舞。在金融危机从美国发端并蔓延全球之际，到2008年底为止，中国文化创意产业已在一定程度上受到影响。与感应最明显的制造业特别是出口外向型企业相比，危机对文化创意企业带来的影响还没有呈现集中爆发势头，对于一些坚持创新的文化创意企业来说，风暴虽然潜藏风险，但更蕴含机遇。这次金融危机正好可以迫使中国下决心进行经济结构的转型，会加速文化创意产业转型的步伐。国家拉动内需、拉动消费、减少收入差别程度等政策的实施，以及教育、卫生、文化等领域的改革，都会直接推动文化消14、费，直接推动文化创意产业发展。“十一五”规划已经把文化产业作为调整经济结构的重要举措，从中央到地方出台了一系列鼓励文化创意产业发展的政策措施。文化部明确提出在五年内文化产业要实现年均15的增长。北京、上海、浙江、广东、云南、重庆、四川、河南、山西等诸多省、市提出建设文化大省、文化强省的目标，在规划中都提出文化产业要高于GDP的增长速度。文化创意产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化创意产业的资本盈利率比较高，文化创意产业方面投资热将会长期存在。最后从消费角度看，文化15、创意产品是与日俱增的消费热点2.3 文化产业园建设的必要性2.3.1 推进南京市文化创意产业的快速发展逆势飞扬是文化创意产业快速发展的难得机遇。国际金融危机给文化创意产业带来了难得的发展机遇。从历史经验来看，金融危机最困难的时候，往往是人民群众对文化的需求最旺盛的时候。在经济危机的形势下，本项目立足于发展文化创意产业，促进文化创意产业快速发展，做强做大，做出品牌，为创意人才及企业提供优雅的交流平台，同时建设针对创意产业相关手续的综合服务平台，推动某某创意人才、企业及南京创意产业的快速发展。真正把文化产业打造成为某某市的支柱产业、朝阳产业。2.3.2 为南京创意产业可持续发展提供资源保障从知识产16、权的角度看，本项目整合全市科技信息和资源，促进各类资源高效使用，通过设计创意产业平台的建设来为企业成为自主创新主体和设计机构的可持续发展提供资源保障。原创性产业设计能力快速发展，围绕市场需求创造优秀设计产品、培养优秀设计人才、培育著名设计品牌，创造有利于创意产业发展的外部环境。2.3.3 加快推进地方文化事业和旅游产业发展近年来，中央和地方政府极为重视与支持文化事业和旅游产业的发展，相继出台了国务院关于进一步支持文化事业发展若干经济政策、加强我国非物质文化遗产保护工作意见和关于进一步加快发展旅游业的通知等一系列国家对文化和旅游产业的指导精神和扶持政策。205创意产业园建设项目，将做为南京文化旅17、游产业的硬件，形成地方新的旅游文化经济支点，有利于落实科学发展观，繁荣地方文化和旅游事业、加快文化强市建设。2.3.4 搭建南京创意旅游文化商品展销平台该项目将规划开辟一所具有特色鲜明、商品丰富、价格合理和品质优良的南京特色文化创意商品、旅游纪念品展销和旅游集散服务中心，在方便游客需求的同时，为地方文化创意企业和旅游景点等提供展销平台，以促进产销紧密联合，增加旅游创收、创汇，从而加长了南京文化创意和旅游产业的发展链条和取得可观的经济效益。2.4 文化创意产业园项目的规模：205文化创意产业园建设总面积为75000平米，将分二期进行开发，第一期将开发地块东面的地块，占地面积55889平米，地块西18、面将做为第二期开发，面积为19111平米，第二期开发的时间将根据实际情况决定。客户数量不得超过40户，具体可根据实际情况进行调整。第3章 建设资源与建设材料供应3.1 南京房地产市场现状南京作为江苏省省会、全国地产一线城市，前五年地产市场处在高速发展状态，今年由于政策方面的调控等因素，房地产经营性土地出让价格有了进一步的松动，这种现象，会给房地产市场带来巨大的市场风险，对本项目建设的最终确定，增大了可变因素。2001年2009年南京房地产市场在数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个高速的增长发展阶段。而单位地价出现了极端异常的增长，使得地王的频频出现。而近期正在挂牌阶段地块的起始价有19、了较大幅度的回落，从而有利于房地产业健康、待续的发展。3.2 南京房屋价格的近几年走势1999年 房改第二年，一两万元能买到一套房改房，商品房是新生事物。2000年 城墙内房价2000-3000元/m2。2001-2002年 全市均价较稳定在2900元/m2上下。2003-2004年 全市均价从3147元/m2升至4115元/m2。2005年 全市住宅均价4403元/m2，江南八区约6000元/m2。2006年 全市均价4265元/m2，市中心房价“破万”。2007年 全市均价为5304元/m2。城墙内房价全面破万，有市中心楼盘直逼2万元大关。2008年 全市均价为6153元/m2，大部分楼盘20、价格下调，较2007年下降10%左右。2009年 8月全市均价7071元/m2，江南八区达11086元/m2。房价报复性上涨。1999年到2009年，南京GDP增长了4倍，人均可支配收入增长了3倍。房价涨了多少？按市统计局的数据，南京房价大约增长了2-3倍。3.3 南京建筑市场建材供应分析目前，南京已形成以江北、河西、城南、城东四方呈菱形态势的成熟的建材市场。江北，以金盛、红太阳为代表，建材市场占地近100万平方米，以超国际化标准建材超市场，直接与洋超市叫板；在城北，欧倍德栖霞店、高力装饰城以及散布在建宁路上的大方国际、金桥装饰城，共同构成城北建材市场群。 河西和城南，历来是建材市场的兵家必争21、之地，河西集中了一批本地老牌的建材市场，如金陵、金盛、石林，再加上刚刚入驻的好美家，建材超市与传统大市场直接对垒，今后自有一番好看。城南更是动静不小，早在两年前，欧倍德刚刚落户，就引起了一片“狼来了”的呼声。时至今日，后来者又加入了英国的百安居。本地建材大佬“石林”，也非省油的灯，自身谋求扩张不说，还直接与外来者建立了攻守同盟协议。近年来，南京的都市圈迅速扩展向南，江宁经济开发区成功兴建；向西，河西大开发势头迅猛；向北，沿江大开发蓄势待发这一切的改变，不但标志着南京市城市经济的发展，更代表着房地产、装饰、建材、家具等一系列产业的发展和行业格局的变动。 河西战略，带动了河西房地产蒸蒸日上，也造就22、了以金盛装饰城为核心的装饰建材行业的格局，而且这一格局还将加入新的建材兵团，如欧倍德河西店、红星河西分店等。 南京市沿江发展战略提出后，江北房产板块迅速崛起，吸引了一批建材商蜂拥而至，金盛迅速的入驻，红太阳开始“合纵连横”，先后吞并桥北一度响当当的新国都和金大桥两家装饰城。 业内人士分析，由于南京经济水平的稳步发展，特别是城建开始走上了快车道，房产投资几乎呈跳跃式的发展，这给南京建材市场的逐步壮大提供了客观环境。 南京建材超市的总量具体多大，没有作过精确的统计，但是有一点不可否认，欧倍德、百安居都是世界知名的建材超市巨头，他们看上南京无疑在乎南京的市场。目前，在建材行业内，大家公认的说法是，未23、来三年内，南京建材超市的总量将近百个亿元(大桥北路是比较集中的地区之一) 第4章 建设条件与社会条件4.1 周边环境4.1.1 地理位置目前该地块周边有仙人湖度假区、夏威夷汽车旅馆、幕府东路汽车一条街。园区临近盛世花园、田园美居，附近还有锦华大厦、锦桥大厦、金屋大厦等几座大厦。该地块距离市区有一定的距离，且交通环境并非最佳。周边的地产小区和商务大厦具有一定得人气，但目前的层次不高。该地块缺乏上下游得配套，因而发展综合产业物业的可能性比较低。地块周边已经具备初步的商业配套设施，但代表市场未来趋势型的商业消费环境尚未建立。4.1.2 所处地块现状园区植被目前也保护完好，地块分布有三个面积各500024、平方米左右的大型生产厂房，6栋连片的办公辅助用房，3个广场，数栋依地形与山体连接而错落分布的多栋办公场地。 该地块东边为住宅小区，西边为幕府山景区大门、住宅小区及度假村，门口目前在做快速通道的扩建，将建的地铁7号线在我项目门口有一站。4.2 建设地区的基础设施4.2.1 给水、排水4.2.2 采暖、空气调节4.2.3 电气系统4.3 社会条件目前南京市有31家都市产业园区，占地面积174万平米，建筑面积183万平米，规划投资48亿人民币，已累计投资14.6亿人民币，吸引了研发、设计、软件、广告、动漫创意等入园企业862家。3.2南京整体经济运行环境良好，区域核心领导力不断增强p 南京市GDP呈25、现快速增长势头，年均增长率保持在15%以上p 南京的各项经济指标在南京一小时都市圈8城市中（南京、镇江、扬州、淮安、滁州、芜湖、马鞍山、巢湖)遥遥领先，并在区域中具有强大的市场号召力和经济辐射力。p南京产业结构向三产服务业优化，同时居民消费能力提升，商业发展空间大n 南京产业结构在08年首次实现三产比重高于二产比重，未来第三产业的发展目标是实现传统服务业向现代服务业的过渡。商业服务水平的升级也将推动中等以上收入群体的消费需求规模和档次的提高。n 2008年居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%，消费能力提升促使当年社会消费品零售总额达到1651.82亿元，比上年增长19.26、7%，未来商业发展空间大。南京市2008年人均GDP达50327元，其商业业态正从百货、大型综合卖场时代进入都市MALL和特色商业街区的发展阶段第5章 工程建设方案5.1 项目组成共分为二期完成，一期提供个性化LOFT办公天地，二期以商业服务设施为主，二期建设的具体方案待周边区域变化及政府规划进度而定。根据初步估算，一期占地面积为55889平米，建筑面积约为22000平方米，客户数量不得超过40户，具体可根据实际情况进行调整。5.2 对工程建设的一些设想n A.开放式街区，希望能与景区相连，从而打造舒适、休闲的氛围。n B以步行区为主。 n C.留有足够的泊车位。n D.部分厂房保留。n E.27、新建建筑不超过现有高度。n F 改造之后建筑高度不超过现有高度。n G 招租面积分为350平米、500平米、1000平米、2000平米、4000平米五个档次。5.3 工程建设基本原则(a) 独院、独栋、独户；(b) 尽量保证该宗地的地形地貌特征，利用原有的部分建筑，保留西侧主要道路； (c) 营造良好的内部环境，并结合外部天然景观，提升办公楼的价值；(d) 改造在尽量保持原貌的基础上拓展新的功能；(e) 建筑中原有大跨度的保留，便于租户自行分割，建筑中原有为小跨度的局部改为(f) 大跨度；5.4 建筑规划的具体要求(a) 交通、停车系统设计:(b) 地面道路以步行为主，西侧林荫道作主干道及消防28、和物流之用，在主干道边预留停车位；(c) 停车位一期保证每户租户至少有三个车位左右，估计预留150个车位。二期车位须在二 期建设面积范围内。(d) 一期主出入口设置：(e) 在六排平房东侧到小山坡做一个入口广场，在园区中再做一个小型广场；(f) 其他：(g) 垃圾收集站、箱式变电站、煤气调压站等配套设施按相关技术规范按需设置。(h) 适当加入环保的概念，配备一些太阳能集热和光电转换装置。(i) 提高公共卫生间的档次，面积超过1000平米的房屋可适当考虑单独配卫生间。5.5 土建工程5.5.1 主要建筑物的建筑特征与结构设计按生产流程顺次列出主要建筑物名称、建筑面积；建筑形式和标准、建筑材料的选29、用要求；特殊要求；消防及报警设施选用标准和要求，应遵守的设计规范名称。对一般建筑物可以列出工程量、建筑面积作综合性说明。结构设计的依据，主要是建构筑物的结构造型、地基处理方案、建构筑物基础造型及对施工的特殊要求。对需要进行抗震设计的，要有地震烈度确定依据、地震设防标准及设防方案的选择及说明。5.5.2 特殊基础工程的设计遇有不良地质条件的项目或重要建构筑物与大型工艺设备的基础工程，应进行特殊基础工程设计，提出设计方案的选择建议。对需要防震动，防腐蚀及其他有特殊要求的建筑物以及对基础沉降有严格要求的工艺设备的基础工程，需作专题研究，提出设计方案的选择建议。5.5.3 建筑材料分析拟建地区可以提供30、的建筑材料名称、规格、运输条件、预制构件的最近供应点和可提供的最大构件规格及制作能力。需由外地供应的应说明主要建筑材料名称及供应点。对项目施工时需要解决的主要问题要单独说明，如需说明特殊工程的施工组织与机具、大型或大宗预制构件的来源等。进行三材用量估算，编制建筑材料用量估算表。5.5.4 土建工程造价估算生产性建构筑物以车间、工段为单元，分建筑物、构筑物、基础工程三类、列出工程量、单位造价、造价估算额；非生产性建筑物以功能划分单元，列出工程量、单位造价、造价估算额；零星的建筑物及临时性建筑可合并各项估算造价；厂外工程以工程名称为单元，立项估算。生活区土建工程需要单独估算。5.6 其他工程项目的31、组成以上所述的工艺、总图运输、土建工程外，尚有水、电、汽、气等的供给和输送工程、机电修理、化验等辅助生产工程以及生活福利设施等。在可行性研究阶段应根据项目的具体情况和需要，对这些工程分别处理，有的需要作技术性的论证或说明，有的只需作工程量与费用的估算。其他工程包括下列内容：5.6.1 地震设防对除土建工程以外的易造成震后次生灾害而需要设防的其他工程，如对重要管线、易燃易爆气、液体储罐、高塔、供电、供水中枢、重要工艺设备等的地震设防方案原则及要求进行说明和分析。5.6.2 生活福利设施根据当地生活福利设施标准及项目总定员，确定项目必须建设的生活福利设施规模、建设标准，说明采用的计算依据，并估算生32、活福利设施的费用。第6章 环境保护与劳动安全6.1 合营公司项目地区的环境现状6.1.1 森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物（1）（2）6.1.2 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施（1）（2）6.1.3 现有工矿企业分布情况；（1）（2）6.1.4 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；（1）（2）6.1.5 大气、地下水、地面水的环境质量状况；6.1.6 交通运输情况；6.2 项目主要污染源和污染物6.2.1 主要污染源分车间叙述产生污染物的装置、设备、生产线及其投入物、产出品和排出物的品种、数量、排出方式，产生震动和噪声、粉尘、恶臭、有毒气体的装33、置和车间；易燃、易爆、剧毒物料的运输线路、储存库站位置；放射性物料及放射性废弃物的运输线路、储存和使用场所及其位置。分析污染物的性质、成分、数量、危害程度。6.2.2 主要污染物(a) 主要污染物向厂外排放的性质可分为：烟尘、粉尘、废气、恶臭气体、工业废水、生活污水、废液、废渣、噪声、放射性物质、振动、电磁波辐射等。(b) 主要污染物所含有害物质分析，列举污染物所含主要有害有毒物质。(c) 排放量。污染物经处理后最终排入周围环境的含有有害物质的混合物的数量，注明混合物中所含有害物质的含量或浓度，并列出国家或地区允许的排放标准。6.3 环境影响评论结论6.4 劳动保护与安全卫生6.4.1 劳动安34、全与职业卫生机构(a) 机构设计及人员；(b) 保健人员和保健制度；(c) 日常监测检验人员。6.4.2 消防措施和设施方案建议第7章 企业组织和劳动定员7.1 企业组织7.1.1 企业组织形式部门、行业不同，生产规模不同，企业组织机构可采用不同的形式。最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。7.1.2 企业工作制度根据各车间和设施的工艺特点和生产需要，可分别采用连续工作制或间断工作制。个别项目采用季节性生产，每年可分为生产期和停产期。7.2 劳动定员和人35、员培训7.2.1 劳动定员(a)在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。企业所需人员，有一部分必须参与建设过程、设备安装、调试，对这部分人员的来源及进厂时间要单独说明。7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。7.2.3 人员培训及费用估算(a) 人员来源分析，需培训的人员总数。(b) 培训方式：(c) 培训计划。国内培训人员数量、专业、时间、方式和国外培训人员数量、国别、专业、方式、时间及国外培训的必要性。(d) 培训费用。国外培训的，要单独说明外汇来源。第8章 项目实施进度安排8.1 项目实施的各阶段8.1.136、 建立项目实施管理机构根据项目不同，新项目可以由业主指定项目实施管理机构；改扩建和技改项目可在老企业内专门成立筹建小组，筹建小组的任务是办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议；参加厂址选择；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；负责设备的检验和运输；承担各项生产准备工作。8.1.2 资金筹集安排项目资金的落实包括总投资费用的估算基本符合要求和资金来源有充分的保证。在可行性研究阶段要编制投资估算，并在考虑了各种可行性的资金渠道的情况下，提出适宜的资金筹措规划方案。在正式确定建设项目和明确了总投资费用及其分年度使用计划之后，即可立即着手筹集资金。8.1.3 施工准备项目初步设计37、话总概算一旦批准之后，即可着手进行施工准备，施工准备包括的主要工作内容有：选定施工单位话签订施工合同。一般时通过投标确定施工单位。此外，还需进行如弟征购和拆迁安排；组织设备和材料订货；完成施工用水、用电和道路等工程；进行临时设施建设和代替临时工程的住宅建设以及报批开工报告等。8.1.4 施工和生产准备(a) 施工。施工阶段时项目实施时期的主要阶段。安装大型复杂项目，施工单位要根据施工图编制详细的施工组织设计，根据工厂生产系统投产次序安排车间和设施的施工顺序，主体车间及其相应的辅助公用设施的配套要完整。土建施工和设备的验收、发运、运输以及设备的安装都要作出适当的安排，保证合理交叉进行。(b) 生38、产准备：8.1.5 竣工验收这个阶段通常包括以下各项活动：(a) 生产前检查；(b) 试运转；(c) 负荷试运转；(d) 竣工验收、交付使用。建设项目按批准的设计文件规定的内容建完，并经生产前检查、试运转、带负荷试运转合格后，形成生产能力，能正常生产合格产品时，应及时验收。这时，生产人员进驻现场，由施工单位向建设单位办理移交固定资产手续，交付使用。国外引进成套设备项目和大型联合企业可安排试生产阶段，试生产时间一般不应超过三个月。建设项目验收前，建设单位应组织设计、施工等单位进行初步验收，提出竣工验收报告和竣工决算，系统整理技术资料，提交竣工图。行性研究阶段，一些行业也有所应用。8.2 项目实施39、费用项目实施费用是指项目从筹建开始直到项目鞠躬投产以前整个实施时期的筹建费用。这部分费用应包括在项目固定资产投资估算的第二部分，即其他建设费用中，项目实施费用按以下各项分别估算。8.2.1 建设单位管理费建设单位管理费是指筹建单位为进行项目筹建、建设、联合试运转、验收总结等工作所发生的管理费用，不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备、材料所需的费用。可以“单项工程费用”为基础，乘以按照工程项目的不同规模分别制定的建设单位管理费率计算。8.2.2 生产筹备费生产筹备费是指生产筹备人员费和投产前进厂人员费用。8.2.3 生产职工培训费生产职工培训费用是指项目在竣工验收、交付使用之前40、拟建企业自行培训或委托其他厂矿培训技术人员、工人和管理人员所支出的费用以及生产单位为参加施工、设备安装、调试、熟悉工艺流程机械性能等需要提前进厂人员所支出的费用。该项费用可根据规划的培训人员数、提前进厂人数、培训方法、时间和职工培训费定额计算。8.2.4 办公和生活家具购置费办公、生活家具购置费是指为保证项目初期正常生产、使用和管理必须购买的办公和生活家具、用具的费用及设计规定必须建设的托儿所、医院、招待所、中小学等的家具、用具费用。该项费用可按有关定额计算。8.2.5 其它应支付的费用第9章 资金筹措及其依据9.1 项目总投资估算9.1.1 固定资产投资总额固定资产投资总额由固定资产投资、投41、资方向调节税和建设期利息组成，在可行性研究报告中要分别估算，并汇总为固定资产投资总额。(a) 固定资产投资。根据前述各部分中估算的费用额，估算固定资产投资。(b) 建设期利息应根据提供的项目实施进度表已研究确定的基本建设投资来源及资金筹措方式、各种贷款的利率及分年度用款计划表计算得出。当项目投资来源为多种渠道时，应分别计算各种贷款资金的建设期利息。在可行性研究中，建设期利息均按年计息。利息的计算，分为单利和复利，计息方法及年利率视项目实际情况而定。利息计算中，假定借款发生当年在年中支用，按半年计息，还款当年也在年中偿还，按半年计息，其余各年按全年计息。按国家规定，建设期利息当年付清。人民币和外42、币贷款分别计息，汇总于固定资产投资总额中。9.1.2 流动资金估算9.2 资金筹措9.2.1 资金来源筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：国家预算内拨款；国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。9.2.2 项目筹资方案筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进43、行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。9.3 投资使用计划9.3.1 投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要，一般从投产第一年开始按生产负荷进行安排，并按全年计算利息。第10章 外汇收支安排及其依据10.1 经营成本和销售收入估算为了确定项目未来的生产经营和盈利情况，对项目的生产成本作出接近实际的预测是可行性研44、究的重要内容。生产成本是指生产一定种类和数量的产品所发生的经常性费用，它包括耗用的原料及主要材料、燃料、动力、工资、固定资产折旧费用及大修理费、低值易耗品、推销费用等。10.1.1 经营总成本估算10.1.2 销售收入估算根据第三节中预测的产品价格及设计生产能力，逐年计算产品销售收入，当有多种产品时，可分别计算多种产品的年销售收入并汇总计算年总销售收入。10.2 外汇收支情况及依据第11章 综合分析11.1 公司项目优略势分析11.1.1 项目优势(a) 区位优势明显从地域上来讲,南京作为六朝古都、历史名城拥有独特的文化氛围和魅力,现代化的南京已经成为功能齐全、服务一流的省会城市;在经济、文化45、科技、教育、环境等各方面均走在地区前列,形成以南京为中心,辐射江苏省镇江市、扬州市、淮安市的盱眙县、金湖县,安徽省的马鞍山市等地,构成了综合实力强大的“南京都市圈”。同时作为江苏省的省会城市，南京是中国东中部的的特大城市,政治、经济、文化、科技和交通中心。文脉悠远、物华天宝、多民族聚集的某某绵延流远的多元文化在这里融合交织，文化旅游资源丰富、驰誉中外。南京城城北，东幕府山主峰海拔205米，山水自然，宛如一道天然舞台幕帘和屏障，人文景观极为丰富。2000年幕府山被南京市政府列为南京第二大风景区幕燕风景区。登高望远，北临滔滔长江，日映碧流，江天一色，长江大桥、二桥和江北风貌尽揽眼底；南与紫金山遥46、对崎，如虎踞龙盘之势，可鸟瞰南京城区全景。创意园靠近南京市中心，距离轨道交通便捷，靠近市区带来的人才优势，紧靠幕府山景观带，园区内停车便利。这里人气兴旺、交通方便，是南京市文化、旅游活动的集中地。(b) 项目资源条件丰厚江苏是文化资源大省,也是中华文明的重要发祥地之一，深厚的历史文化积淀和现代文化资源为江苏省文化创意产业发展提供了宝贵的题材，也是江苏文化创意产业弘扬、传承的基础。南京市作为江苏省的省会拥有博大精深、源远流长的历史文明，是文化底蕴、文化传统和文化创新资源丰厚的文化大市。波澜壮阔的发展历史、改革开放的辉煌成就、绚烂多彩的社会生活、乡土浓郁的民间文化，是取之不尽、用之不竭的文化源泉，47、为南京市创意产业提供了巨大的开发潜力。南京市的文化产业的集群化、集团化、规模化发展，使其逐渐成长为有着强大生命力的支柱产业。跻身全国四大书市、聚集百余家书商的南京长三角出版物市场，2007年销售码洋5亿多元，成为华东地区最大的图书集散地。已形成40多家企业集群的南京动漫产业，2007年实现产值2.5亿元，带动文化、体育、广告、教育、旅游、商贸等相关产业收入50亿元。(c) 文化成果与政策扶植2009年是南京市新一轮文化产业发展的“整合推进年”，全市文化产业发展以“保增长、促转型”为主线，文化体制改革取得了阶段性成果；对外文化贸易积极拓展海外市场；软件产业继续保持全省领先地位，动漫产业实现大跨越48、；以南京云锦、金陵刻经、南京金箔、秦淮灯会等“金陵四绝”为代表的世界或国家传统手工艺类非物质文化遗产项目全面进入文化产业发展序列；文化产业新业态园区抢占发展先机；会展业发展势头强劲；多项举措拉动旅游内需；广播电影电视业实现资源共享；新闻出版业在逆境中求发展；全市文化产业发展形成了新的亮点和特色。2007-2009年三年，南京市共对全市101个项目，市财政拨付扶持资金4223万元。通过对文化创意产业，特别是文化产业园区公共服务平台建设和重点项目的扶持，进一步完善了文化产业园区公共服务功能，从而吸引大量文化企业落户南京，实现文化产业聚集效应。南京市明确从2010年起专项资金总量由每年1500万元增49、加到3000万元，并进一步优化投入结构和投入方式，充分发挥扶持资金的引导和带动作用。11.1.2 项目劣势周边公共交通尚不发达。目前的周边环境还不够好。创意办公离市中心较远。我合营公司目前还尚未完善此类项目经营的经验和团队。11.1.3 蕴含的机会近年来，南京文化产业取得长足发展。全市文化产业增加值2004年为58.63亿元，2005年为73.48亿元，2006年为90.67亿元，2007年为111.65亿元。2008年，南京市文化产业增加值达132.16亿元，同比增长18.4%，超过了全国和全省的平均发展水平。南京人均GDP已经超到7000美元，文化创意产业进入快速发展阶段；民营资本和社会资50、本活跃于南京文化产业，2008年南京文化创意产业协会108个会员单位中有83家民营企业，占会员总数的76.8%；南京动漫行业协会72个会员单位中的52家动漫企业都是民营企业，占会员总数的72.2%，其中注册资本在300万元以上的骨干企业16家。民营资本和各类社会资本成为南京文化产业发展的主力军。根据南京市下关区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，政府支持通过对老厂房的改造，来进行招商。 11.1.4 项目的风险招商有可能达不到预期的效果，目前写字楼办公供大于求；如何和中心区域的写字楼进行错位经营，能形成相关企业的集聚，提供市区没有的服务。 11.1.5 风险应对招商是第一要务，要专职专人，51、重点客户要重点跟踪；要外包、自营相结合；在招商政策上给予一定的优惠，如在第一年中给予一定的装修免租期，价格可以根据实际情况给予适当的优惠，免一定时间的停车费和物业费；通过一些营销宣传，扩大园区的知名度；招商要借助政府的招商资源来推动园区的招商。11.2 经济效益分析205文化创意产业园项目建成后，通过市场经营手段建立和构架创意产业园服务平台的商业模式，包括不同的物业形态，不同的服务体系，并通过内部各项差异经营相互补充来实现最高利润和低成本的相互均衡。还可以通过扩大创意产业相关的衍生和增值业务，提高平台运营的整体盈利水平，发展高端文化创意产业，提升附加值，支持后续租金的适当提高。在展览、服务平台52、收入和特色旅游商品、创意产品销售等方面，将取得可观的经济效益；并有力地拉动地方其他相关产业的经济收入。11.3 社会效益分析本项目的建设将为促进龙江创意产业的发展起到示范样板的积极作用，成为龙江创意产业成果的展示交流平台，提高了龙江创意产业的综合服务能力，进一步地推动龙江创意产业园的建设。项目建成后，将极大推进园区的快速形成与发展，将艺术展览、生产开发、品味体验、创意人才培训、餐饮娱乐等形成完整产业链条，吸引各类创意产业集聚，对关联行业具有很强的牵引作用，可形成系列化、规模化、市场化和品牌化的创意产业加速发展。不仅拉动某某的经济增长、增加就业和财政税收起到巨大的作用，并且将填补黑龙江省目前尚无53、创意产业聚集区的空白，对于某某市建设文化强市、黑龙江省建设文化强省的发展战略都有着及其重要的现实意义和长远意义。结论：经分析，本项目的投资建设是可行的。第12章 附件(一)合营各方所在国(或地区)政府主管部门发给的营业执照副本； (二)合营各方法定代表证明书； (三)合营各方资产负债表、损益表； (四)国内外市场需求情况调研和预测报告以及产品外销比例； (五)有关主管部门对主要物料(包括原材料、辅料、配套件、元器件国产化 及能源、交通等)安排的意见书； (六)有关主管部门对设备分交安排的意见； (七)有关主管部门对产品以产顶进安排的意见； (八)有关主管部门对资金安排的意见； (九)有关主管部门对地址安排的意见； (十)有关主管部门对环境保护、消防、劳动安全、卫生设施和地震的意见； (十一)有关主管部门对外汇收支安排的意见； (十二)有关主管部门对项目的预审或评估报告。