1、龙岩投资项目前期可行性研究报告第一章：龙岩经济发展概况（一）、地理位置 龙岩市位于福建省西部，通称闽西。地处闽、粤、赣边区，东与泉州、漳州接壤，西与江西省赣州市交界，南邻广东省梅州市，北接三明市。龙岩东西长约192公里，南北宽约182公里，总面积1.91万平方公里，占全省土地面积的15.7%。市域地势由东北向西南倾斜，呈东高西低状，平均海拨460米，山地丘陵占全市总面积的94.8%。属亚热带海洋性季风气候，年平均气温18.520.8，气候温和，无霜期长，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑，四季常青，适宜亚热带作物和林木的生长。龙岩市现辖新罗区、漳平市和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，下设123个乡2、镇、11个街道办事处。全市总人口287万人。市政府设在新罗区，中心城市人口26.4万人，城区建成区面积25平方公里。综上所述，龙岩市市情具有以下五大特点：1、龙岩是正在逐步升级的交通要地。龙岩市东临厦门、漳州、泉州、南接广东梅州，西邻江西赣州，既是厦门经济特区、闽南金三角开放区的腹地，又是内地的前沿，是闽粤赣三省的交通要冲和物资集散地，沿海与内地的过渡带和经济走廊。国道319、205线贯穿闽西全境，福州至龙岩高速公路已全线贯通，漳(平)泉(州)铁路与鹰(潭)厦(门)铁路在漳平市交汇。福建出省的第三条铁路，连接华东与华南的重要通道梅(州)坎(市)铁路已投入运营，连城机场民航已开通，连接京九线的赣3、州至龙岩铁路已全线通车运行，目前已开通龙岩至北京直达专列，况且短期内龙岩至昆明、厦门、贵阳列车将陆续通车。龙岩作为地级市，连接东南沿海与内地的重要交通枢纽的地位不断升级，区位优势日益突出。2、龙岩是资源丰富的黄金宝地。矿产资源品种多、储量大。金属矿种有铁、锰、铜、铅、锌、稀土、等28种。非金属矿种有煤、石灰石等30余种。全市已探明储量的矿种有26种，据专家估算，其中17种主要矿藏原矿价值750多亿元。有11种矿藏探明储量占全省第一位。其中铁矿储量5.4亿吨，占全省80%；高岭土原矿储量7239多万吨，占全省44%；煤炭储量6.6亿吨，占全省49%；紫金山铜矿是全国近年发现的第二大铜矿。水力资源4、丰富，水能理论蕴藏量208万千瓦，可开发量140.8万千瓦。国家重点工程，装机60万千瓦的棉花滩水电站已并网发电。森林覆盖率78.6%，林木蓄积量7023立方米，毛竹蓄积量2.4亿株，是福建省三大林区之一。物产富饶，永定烤烟有“南湖瑞草”的美誉，是全国清香型烤烟的代表，“长汀河田鸡”是全国三大名鸡之一。以“闽西八大干”为代表的土特产享誉海内外。3、龙岩是全国著名的革命老区。毛泽东、周恩来、朱德、陈毅等老一辈无产阶段革命家都曾在闽西领导过革命运动。闽西成为中央苏区的重要组成部分4、龙岩是正在崛起的旅游胜地。以“古田会议旧址”为代表的“红色之旅”和永定土楼为代表的“客家之旅”旅游资源丰富独特；国家5、A级自然保护区梅花山，方圆1600平方公里，原始植被保存完好，栖息着华南虎等珍稀动物，保存了一批珍稀植物品种，是回归自然的“绿色之旅”的理想去处；丹霞地貌的国家级风景区连城冠豸山，集雄奇、秀丽、幽深为一体，湖光山色，相映成趣；形成于3亿年前的新罗龙崆洞，风景奇特，被称为“华东第一洞”；水域面积达65平方公里的龙湖水上风光正在开发之中。5、龙岩是享誉海内外的客家祖地和著名侨区。闽西是客家人的主要祖地和聚居地之一，全市七个县(市、区)中有五个县的居民以客家人为主。闽西客家文化、建筑、民俗、风情积淀深厚、丰富多彩、独具特色。中国历史文化名城汀州城，被誉为“客家首府”，汀江河被称作“客家母亲河”；客家6、传统民居的代表永定土楼，以其独特的建筑风格和艺术，被誉为“世界建筑史上的奇葩”；全市在外华侨及港澳台胞 30多万人，其中不少是东南亚地区政界、商界知名人士和实业家。（二）、城市建设发展规划围绕龙岩市委、市政府提出的“建设海峡西岸经济区，把龙岩建设成为闽粤赣边联结沿海、拓展腹地的生态型经济枢纽”的新定位，树立城市经营理念，积极拓展城市发展空间，改善城市交通路网，提升城市品味。撤地设市以来，城市基础建设总投资达31、21亿元，中心城市建成区面积扩展到29平方公里，城市化水平达61%，中心城市建设取得以下四大进展：1、路网建设取得突破性进展，城市主骨架初步形成。建成和改造了城东路、罗龙路、龙岩大道、7、人民路、龙腾路、华莲路、双龙路、小溪路、解放北路等一批道路项目，新区路网骨架逐步形成。2、旧城改造和新区开发取得突破性进展，成效显著。改造了中山路，开发了裕锦园小区、三华小区、西山小区、华莲小区、后门前小区、宝泰小区等一批项目，目前正在建设的有莲东小区、西湖园小区、水韵华都、绿景、恒亿、西湖园等，2006年要争取创建12个国家级示范住宅小区。3、环境综合整治和夜景工程取得突破性进展，城市更加亮丽。以“爱闽西、建龙岩、美家园”活动和争创卫生城市、文明城市活动为契机，大力开展市容市貌环境综合整治和拆墙见绿活动，狠抓夜景工程的实施，目前完成了登高山、龙川路、九一南路和城区高层建筑、龙津河两岸以及桥梁8、等一批夜景工程建设。龙岩中心城市目前已先后被评为全国环境综合整治先进城市和省级卫生城市、文明城市。4、城建大型建设项目取得突破性进展，城市面貌焕然一新。实施了占地12万平方米的人民广场、可容纳2.2万人的体育中心、占地2.2万平方米的中山广场、占地4万平方米的儿童乐园、占地5.7万平方米的西客站广场5个大型建设项目。会展中心、行政中心建设项目正在施工中。5、小城镇和新村建设工作进展顺利。做好全市4个示范镇和15个重点乡镇国省道沿线整治工作，继续抓好重点镇和示范小区规划建设工作，新罗区东肖镇盂头小区、白沙镇田洋厝小区、漳平市西园乡遂林小区等三个小区申请上报省级第八批省级村镇住宅小区建设试点。（三9、）、经济发展概况：今年下半年，在国家不断加强与改善宏观调控的大背景下，我市克服了各种自然灾害的影响，投资总量正在步入合理的增长区间，投资增长向着协调稳定的方向发展，投资结构的调整也取得了比较明显的成效。1、工业产值与增加值；2005下半年，全市完成工业总产值180.74亿元，按可比价，比上年同期增长12.3%，其中规模以上工业总产值129.8亿元，完成全年计划任务（270亿元）的48.07%，比增21%，达到全年增长21%的目标增速,比2004年同期增速提高8.1个百分点, 比全省平均水平低1.3个百分点，居全省第六位。2、商品消费市场稳步增长；2005年7-12月全市社会消费品零售总额46.10、77亿元，比增14.5%，其中批发零售贸易业零售额39.64亿元，比增15.3%，住宿餐饮业零售额5.07亿元，比增17.7%。汽车销售继续增长，全市汽车销售5669辆，其中小车销售5357辆，比2004年同期增长24.23%。3、固定资产投资快速增长；全市固定资产投资2005下半年共完成46.81亿元(不含农村投资,下同)，同比增长41.4%。其中城镇固定资产投资完成45.83亿元(含房地产开发投资)，同比增长42.9%，主要特点：（1）、投资总量年度同比增幅攀升，但月度增幅回落。2005年下半年，我市城镇投资共完成45.83亿元，比去年同期增长42.9%，同比增幅攀升13.3个百分点。城镇11、投资增长呈现良好发展的态势。（2）、非国有投资继续保持大幅增长，非公有制投资主体的作用更为显著。7-12月全社会固定资产投资中非国有投资成36.56亿元，同比增长78%，所占比重为78.1%；而国有投资完成10.26亿元，同比下降18.4%，所占比重为21.9%。3、第二、第三产业增长良好，投资结构的调整也取得了比较明显的成效。7-12月，第二产业投资完成19.5亿元，同比增长48.9%，其中制造业投资完成7.2亿元、同比增长15.5%，电力业投资完成10.35亿元、同比增长75.3%；第三产业投资完成27.2亿元，同比增长36.6%，其中交通运输业投资完成12.24亿元，同比增长60.3%。12、龙岩作为福建西部的交通枢纽，2006年是“十一五”开局年，更是关键年，龙岩市全体人民以学习贯彻胡锦涛总书记在福建和我市考察时重要讲话精神和省委卢展工书记的重要指示为动力，围绕把老区发展得更好的要求，围绕推进龙岩新一轮大发展的目标，继续抓住发展机遇，倍加珍惜发展局面，发挥优势，支持海西建设、继续支持老区建设和发展的机遇；为发挥龙岩老区在海西建设中的重要作用而努力！第二章、龙岩房地产发展概况（一）、龙岩市2005年房地产市场运行情况2005年，我市认真贯彻落实中央各项宏观调控政策，努力保持房地产市场健康发展。房地产开发投资稳步增长，商品房需求持续旺盛，房地产信贷规模继续保持，显示出房地产市场持续健13、康发展的态势。一年来，全市完成房地产开发投资19.11亿元，占固定资产投资的15.54%；商品房实际销售额14.88亿元，占全社会商品零售总额的14.5%；房地产开发企业税收及契税收入2.1亿元，约占全市地方财政收入10%，房地产投资消费已成为我市固定资产投资增长重要力量，对扩大内需、促进消费、拉动经济增长做出了积极的贡献。全市2005年房地产市场基本运行情况及特点： 1、房地产开发投资仍保持强劲的发展态势，但增幅回落。2005年112月完成投资19.11亿元，增幅33.49%，基本与全市城镇固定资产投资增幅持平，占全市城镇固定资产投资总额的15.54%，是GDP增幅的3倍，比2004年房地产14、投资增幅增加3.98个百分点。今年由于受国家宏观调控的影响，该增幅比16月增幅回落了19.4个百分点，仍处于较快增长。主要原因：一是龙岩交通基础设施的逐步完善，漳龙高速公路、龙梅铁路、龙赣铁路的开通及龙长高速公路、龙厦铁路即将开工建设，龙岩作为福建西部的交通枢纽，区位优势的提高，增强了投资者投资房地产的信心，加大了房地产投资的力度；二是政府提出项目带动战略的实现，房地产开发项目增加及大面积开工建设，仅商品房建设投资达14.9亿元，占完成投资的77.97%；从各县(市、区)区域投资情况看，中心城市占完成投资的71.38%，六县（市）占28.6%。 2、土地供应充足，但土地成本增加。全市房地产土地15、购置面积67.42万平方米，同比增长16.54%；从土地管理部门的统计，全市实际土地供应面积为82.5万平方米，同比增长59.94%，增加了30.92万平方米(463.8亩)；土地开发面积16.57万平方米，同比下降了63.29%，占土地购置面积的24.58%，尚有75.42%的土地尚未开发，土地存量是充足的。从土地价格看，以2005年中心城市测算，平均楼面地价达到704.53元/平方米，比去年平均楼面地价提高了321元/平方米。 3、新开工面积虽下降，但自8月份以来持续回升。2005年商品房开发建设表现为在建的多、新开工少的现象，施工面积达到历史高峰，为301.62万平方米，同比增长42.216、2%，新开工面积为123.39万平方米，同比下降了3.22%，但自8月份来持续回升，主要原因是受国家宏观调控的影响，5、6、7、8月政策不明朗，开发企业对房地产市场采取静待观望，并推迟在建开发进度，8月份以来，房地产调控政策较为明朗，受建设部领导讲话及国家今年内不再出台新的调控政策等影响，对房地产市场信心有所恢复，加快了开发进度。 4、商品房供求基本合理，期房交易活跃。 （1）、商品房现房实际销售情况看，商品房竣工面积92.93万平方米，同比增长44.95%，销售面积80.34万平方米，同比增长14.1%，占竣工面积的86.45%，该比例对平稳房价是合理的。2005年从年初到8月，实际销售面积17、的增幅一直超过竣工面积的增幅，从9月开始，竣工面积增幅超过销售面积增幅，主要原因是自9月开始，在建项目竣工量增加的缘故。 （2）、从各类房屋空置面积看，2005年，商品房空置面积为29.26万平方米，同比增长63.62%，但在警戒范围内。其中住宅空置面积12.82万平方米，同比增长378.43%。住宅空置面积增加的主要原因是：从9月份开始随着在建竣工面积的增加，实际销售跟不上，造成空置面积的增加，比年初增加了10.14万平方米,占总空置面积的43.81%。虽然住宅空置面积增加，但总空置面积空置率为13.73%，其中住宅空置率为7.16%，在一般空置率的警戒范围内，若按一年以上计算则空置率更小。18、 受国家宏观调控的影响，投资者购房有从投资住宅转向投资商业用房的迹象，商业性用房得到进一步消化，商业营业用房空置面积同比下降了10.48%。 （3）、商品房期房预售活跃。全市批准预售面积142.3万平方米,同比增长61.2%，预售合同备案面积105.79万平方米，占批准预售面积的74%，备案金额22.33亿元，同比分别增长了71.16%、94.36%。其中，中心城市批准预售建筑面积达101.4万平方米，同比增长48.2%，预售合同备案面积73.39万平方米，同比增长78.64%，占批准预售面积的72.38%。 受国家宏观调控的影响，从中心城市月预售量分析，4、5月份达到高峰期后，从6月份以来，19、扣除经济适用住房及龙岩烟厂微利商品房的备案量外（上述两个项目预售备案都集中在79月份备案），持续平稳，主要原因是购房者预期国家宏观政策对房地产市场影响，成交下降后，购房者持币观望，调整购房心态，从而更趋于理性购房。 5、商品房住宅期房供应结构中大面积偏多，140平方米以下的住宅是需求的主流。商品房住宅期房供应面积结构中，100平方米以下的商品住宅占的比例为16.87%，100140平方米的占39.95%，140平方米以上的户型占总住宅的42.81%；而从销售面积结构中，100平方米以下的商品住宅占的比例为19.74%，100140平方米的占42.43%，140平方米以上的户型占总住宅的37.720、9%。从上可以分析，商品住房供应结构各段面积的所占比例与需求结构各段面积的所占比例基本吻合，但供应结构中超过140平方米以上的住宅偏多，并且比需求140平方米以上住宅所占的比例提高了5个百分点，140平方米以下的住宅仍是需求的主流。 6、存量房交易持续平稳增长。全市存量房交易活跃，全市存量房交易面积40.59万平方米,同比增长10.84%，其中中心城市存量房交易面积18.88万平方米，同比增长89.75%，基本未受国家宏观调控政策的影响，主要原因是我市对存量房交易尚未开征营业税，受影响的是由于交易双方预期6月1日开始开征营业税，而在4、5月份集中办理交易，69月观望后，从10月又开始回升。 721、受国家宏观调控政策出台的影响，商品住房、存量住房买卖价格上涨幅度趋缓平稳。2005年，全市商品房成交平均价格为2111元/平方米，其中商品住宅平均成交价格1736.93元/平方米，同比分别上涨了13.56%、7.45%，商品房、商品住宅平均成交价格增幅分别比16月全市商品住宅成交价格涨幅回落了4.01、7.6个百分点。其中，中心城市商品房成交平均价格2300.8元/平方米，同比上涨11.03%，比16月增幅提高1.53个百分点，其中商品住宅成交平均价格1939.5元/平方米，同比上涨了4.7%，比16月增幅回升了3.61个百分点，但上涨幅度低于城镇居民可支配收入增幅，与物价消费指数相当，总体22、上涨幅度趋缓平稳。 目前龙岩市由于未开征二手房营业税政策，存量房交易价格上涨幅度较快。全市存量房交易均价946.16元/平方米，同比增长15.4%，其中存量住宅交易均价725.94元/平方米，同比增长18.36%。中心城市存量房平均单价1123.29元/平方米，同比增长18.44%，其中存量住宅平均单价1079.98元/平方米，同比增长22.94%，主要原因是受商品房成交价格上涨的带动，“水涨船高”。 8、本地人居民仍是购房的主体。从中心城市购房对象看，外地区到中心城市购房的不多，只占4.95%，主要是本级城市的购房群体，占总数的79.19%，县（市）到岩购房的占15.86%，本地人仍是购房主23、体。 9、经济适用住房建设投入力度加大，对平稳房价起到一定作用。全市列入经济适用住房建设项目有4个，动工建设的2个项目，其它2个处于前期规划设计阶段。年内计划投资2.53亿元，计划施工面积23.9万平方米。截止12月，全市完成经济适用住房投资9751万元，施工面积18.877万平方米，其中新开工面积9.08万平方米。竣工面积4.57万平方米，占全市商品住房竣工面积的5.79%，销售面积7.99万平方米。中心城市经济适用住房的平均价格为1362元/平方米，对稳定中心城市商品住房价格起到抑制作用。（二）、龙岩房地产市场发展趋势展望1、市场需求仍然处于增长的态势,房价上扬速度放缓 根据调查,我们感觉24、到龙岩房地产的价格长期来看还有增长空间,短期处于胶着状况：其一：城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业,将增加房地产市场需求,但国家推行房地产宏观调控政策,对房地产的影响是客观存在的,从目前情况分析,龙岩市房地产市场5至9月受到的影响还是很明显的，本市各售楼中心在销售进度上步伐较慢,进客量较少, 大多购房者还在持币观望，这些都是问题所在,在10月过后市场渐渐有复苏的迹象，近期地产市场有所回升，所以从长远来讲,龙岩房地产市场还是有很大的发展空间。其二：消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。.根据目前龙岩的住房条件及人均住房率，居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应当能够持续保持。25、其三:拆迁安置增加房地产市场的整体需求。龙岩中心城市“南拓、西进、北扩”战略规划的实施,势必加大城市危旧房的改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。2、产品更新换代速度加快可以说,龙岩市房地产市场受中国房地产大环境,尤其是北京、上海、深圳、厦门等住宅发达地区的影响,在各方面均处于一个高度发展的不稳定期.从建筑外型到园林设计、外环境营造,到室内平面布置、智能化设备、装修标准,一切都在急剧变化中。 开发商为突破市场重围而刻意采取的求新求变,以及消费市场在发展中面对时尚的错失和迷惘.一阵风,一阵风的刮过去,城市被钢筋和混凝土包装得更加现代和美丽,同时也在“风”中不断的26、进步,发展商和消费者在面对这些变化时,感性决策与理性抉择变得同样重要。 3、大盘时代的到来龙岩房地产业随着中心城市的不断扩大呈现出良好的发展势头。房地产项目不马不断，新楼盘.大社区频频出现，龙岩房市热闹非凡。龙岩也进入相对大盘时代。而大盘时代最大的特点就是房产产品设计越来越向人性化方向发展。随着资讯的传播及生活水平的提高（消费意识要随之成熟.提高劳动生产率，越来越多的开发商及消费者日趋明白房子不仅仅是钢筋水泥，日趋注重环境及建筑.人与环境.建筑的和谐融合，追求人性化住宅及生活品质将渐渐取代原先仅仅是买住宅的观念。）综上所述，龙岩房地产市场2006年继续受国家宏观调控政策、国家金融紧缩的影响，加27、大了新项目融资的难度，但许多项目开拓了多种筹集资金渠道，开工建设进程将进一步加快，预计政府也将加快中心城区旧城改造步伐，可供的土地量将有所增加，所以，预计2006年受2005年惯性的作用，房地产市场运行总体将保持持续增长的态势，从2005年商品房销售情况来看，2006年商品房实际销售仍将保持旺盛，但商品房销售价格继续受地价及建筑“三材”和有关税外费用等成本因素增加的影响，和购房者预期价格上涨的心理等各方面的影响，预计稳中有升。第三章：项目项判（一）、此次待拍卖地块基本情况：1、各拍卖地块基本概况资料各宗地编号、位置及批准文号:宗地编号宗地位置批准机关及文号2006拍1登高西路北侧(规划B05地28、块)龙政综【2005】375号2006拍2登高西路南侧(规划B13地块)2006拍3华莲路南侧(规划M22地块)龙政综【2005】149号主要规划技术经济指标(控制指标):主要控制指标2005拍12005拍22005拍3规划用地面积()1041014397.49532.1出让面积()1041014397.49532.1总建筑面积()333103790031460其中商业建筑面积()10500111302200基底面积()395554702860绿地面积()208028802860建筑密度(%)38%38%30%容积率3.22.633.3绿地率(%)20%20%30%车行出入口方位西侧、北侧西侧29、南侧南侧建筑控制高度(m)505050停车位140个150个125个其中地上停车位30个30个45个地下停车位110个120个80个应配置公共服务设施垃圾点1个信报箱1个社区服务用房面积()10001140950如上表所列，本次待拍卖地块其中两块2006拍（1）和2006拍（2）分别位于登高西路南北侧，具体在登高中路与龙岩大道中间地段，两块地块面对面，2006拍（3）地块位于华莲路南侧（烟厂宿舍斜对面），具体数据如上所列，规划土地用途为商住综合（住宅使用年限为70年，商业40年）。注：以上第一宗地拍卖地块统称2006拍（1），第二宗地拍卖地块统称2006拍（2），第三宗地拍卖地块统称200630、拍（3），下文同述。 2、待拍卖地块条件分析2006拍（1）和2006拍（2）此两块地块分别位于登高西路南北侧，登高西路属于龙岩市中心登高中路的沿长线，目前已双线6车道全线贯通，与龙腾路和龙岩大道交汇，目前登高西路南北两侧有部分居民楼，南侧与龙腾路交汇有一西山建材市场，其余大多数地块场地较为平整。经过现场实地调查及周边现状做如下综述：（1） 交通方便，登高西路与龙腾路与龙岩大道相连接，目前全线贯通，且登高西路距龙岩汽车站仅一街之隔，仅1分钟车程；（2） 地理位置独天得厚，沿登高西路两侧及龙腾路和龙岩大道两侧，根据龙岩市最新规划要求，此区域主要发展为龙岩新的居住区，此路段周边区域住宅价格均价已达31、2600-2700元/。此次待拍卖地块位于龙岩老城区和新市政中心中心地带，发展潜力巨大，且目前新市政中心周边众多地产项目均已启动且获得不菲的销售业绩。（3） 目前登高西路已建成通车，两侧基本无配套设施，但登高西路段位于老商业街登高中路的沿长线，此次待拍卖地块位于登高中路与龙岩大道中间路段，靠近老城区，附近学校、银行、超市、市第一医院、电影院、娱乐业等基本配套设施较为完善，具有浓厚的商业基础，目前周边沿街店面无新楼盘推出，二手房沿街店面价格据调查在1、8万元/左右，若出租，登高中路附近一间20月租金约2000元，折合日租金约为3、3元/天/。（4） 登高西路作为老城区新开发重点，其重要商业价值足32、以吸引各行业商家投资兴趣：其中以近在咫尺的丰源新洲城为例，目前已引入全球最大的购物连锁机构沃尔玛，这将对周边聚集大量的商业人气，其积极作用不言而喻。加上老城区稳定繁荣的商业环境，登高西路，这条贯通新老城区的黄金枢纽必将聚集全市投资者的目光。项目投资分析：2006拍（1）地块根据经济技术指标，参考龙岩市房地产市场行情及综合考虑项目自身优劣点，项目预计销售总收入为：住宅部分：228102800元/=6386。8万元商业部分地上一层：395520000元/=7910万元 地上二层：32722600元/=858。72万元 地上二层：32722300元/=752。56万元车位： 140个7万元/个=9833、0万元项目总销售收入：6386。8+7910+858。72+752。56+980=16887。28万元若项目整体销售率按90%计算，则预计实际总销售收入为15198。552万元。此地块总投资成本预算：1）、2006拍（1）地块总出让面积10410（15。62亩），总建筑面积33310，起拍价为4310万元，地价约折合276万/亩，楼面地价约合1294元/；（2005年龙岩市国土局组织拍卖一宗地同样位于登高西路段就是此次待2006拍（1）地块隔壁，其最终成交价为400万元/亩，总成本地价为8500万元）， 2）、建安成本，根据目前龙岩市建筑成本行情，多层建安成本约650元/，小高层建安成本约9534、0元/，高层建安成本约1150元/，此在块根据密度、建筑高度和容积率要求，建筑形态将以小高层为主，目前建安成本暂时估算为950元/，累计3164。45万元；3）、各种开发手续费用，根据龙岩市各以往项目及政府要求，税费、人防、绿化、水电配套、测评报建等各种费用约合300元/，累计1000万元；4）、营销费用：代理费用约为总销售额的2%计提，广告费用约为总销售额的1。5%计提，两项费用累计532万元，约合160元/；5）不可预见费用：由于项目尚未启动，不可预见因素较多，固需预先计提不可预先费用约300万元，约合90元/；则总投资成本约为4310+3164。45+1000+532+300=9306。35、45万元，折合单面积成本为2793元/；纯利润预算：15198。5529306。45=5892。102万元综上所述，本地块若以起拍价顺利拿下，将得到较大的利润空间，但由于目前龙岩房地产市场行情一路看好，此地段优越，将有多家开发商参于竞争，最终成交价将大大高出起拍价，考虑到开发商追求最佳经济效益的原则，参照最近几次龙岩市出地拍卖出让行情，及本地块的实际情况，预计此地块最高拍卖成交总价在6800万左右可接受，这样开发些地块则至少还有3402万纯利润空间。2006拍（2）地块根据经济技术指标，参考龙岩市房地产市场行情及综合考虑项目自身优劣点，项目预计销售总收入为：住宅部分：267702800元/（住36、宅均价）=7495。6万元商业部分地上一层：480020000元/=9600万元 地上二层：31652600元/=823万元 地上二层：31652300元/=728万元车位： 150个7万元/个=1050万元项目总销售收入：7495。6+9600+823+728+1050=19696。6万元若项目整体销售率按90%计算，则预计实际总销售收入为17726。94万元。此地块总投资成本预算：1）、2006拍（2）地块总出让面积14397。4（21。6亩），总建筑面积37900，起拍价为5960万元，地价约折合276万/亩，楼面地价约合1572。56元/；（2005年龙岩市国土局组织拍卖一宗地同样位于37、登高西路段就是此次待2006拍（2）地块对面地块，其最终成交价为400万元/亩，总成本地价为8500万元）。2）、建安成本，根据目前龙岩市建筑成本行情，多层建安成本约650元/，小高层建安成本约950元/，高层建安成本约1150元/，此在块根据密度、建筑高度和容积率要求，建筑形态将以小高层为主，目前建安成本暂时估算为950元/，累计3600。5万元；3）、各种开发手续费用，根据龙岩市各以往项目及政府要求，税费、人防、绿化、水电配套、测评报建等各种费用约合300元/，累计1137万元；4）、营销费用：代理费用约为总销售额的2%计提，广告费用约为总销售额的1。5%计提，两项费用累计620万元，约合38、160元/；5）不可预见费用：由于项目尚未启动，不可预见因素较多，固需预先计提不可预先费用约300万元，约合80元/；则总投资成本约为5960+3600。5+1137+620+300=11617。5万元，折合单面积成本为3065元/；纯利润预算：17726。9411617。5=6109。44万元综上所述，本地块若以起拍价顺利拿下，将得到较大的利润空间，但由于目前龙岩房地产市场行情一路看好，此地段优越，将有多家开发商参于竞争，最终成交价将大大高出起拍价，考虑到开发商追求最佳经济效益的原则，参照最近几次龙岩市出地拍卖出让行情，及本地块的实际情况，预计此地块最高拍卖成交总价在8800万左右可接受，这39、样开发则至少还有3269。44万纯利润空间。2006拍（3）地块此地块分别位于华莲路南侧（龙岩卷烟厂宿舍斜对面），华莲路属于龙岩市东西向交通主干道，与龙岩南北交通主干道龙腾路及龙岩大道交汇，作为新的投资热土，目前此拍卖地块附近有新市政府及会展中心用地，两侧有新罗区公安局，海关及烟厂宿舍等，靠近西面有大型房地产项目恒心绿景等，有部分居民楼，南侧与龙腾路交汇有一西山建材市场，其余大多数地块场地较为平整。经过现场实地调查及周边现状做如下综述：（1） 交通方便，华莲路作为龙岩东西向主要交通干道，与南北交通干道龙腾路与龙岩大道相连接，目前全线贯通，距高速路龙岩入口仅2分钟车程；（2） 地理位置独天得厚，40、沿华莲路两侧及龙腾路和龙岩大道两侧，根据龙岩市最新规划要求，此区域主要发展为龙岩新的居住区。此路段周边区域项目住宅价格均价已达2450-2550元/左右。且此次待拍地块位于新的市行政中心附近，将来周来升值潜力不可预估发展潜力巨大，且目前新市政中心周边众多地产项目均已启动且获得不菲的销售业绩。（3） 目前此块待拍地块周边基本无现在配套设施，但华莲路段位于新的龙岩市行政中心板块，周边规划配套设施有人民广场、市第一医院新院、体育中心、实小、酒店等众多配套设施，且周边房产项目的商业店铺及本案将来自身的商业配套设施，将带来具大的人气。且此地块仅老城区仅2分钟路程，具有浓厚的商业基础，目前周边沿街店面无新41、楼盘推出，二手房商业项目沿街店面价格据实地调查价格在1。5万元/左右，像美域中央项目已卖到1。7万元/。华莲路作为新开发重点，其重要商业价值足以吸引各行业商家投资兴趣，登高西路，这条贯通新老城区的黄金枢纽必将聚集全市投资者的目光。项目投资分析：2006拍（3）地块根据经济技术指标，参考龙岩市房地产市场行情及综合考虑项目自身优劣点，项目预计销售总收入为：住宅部分：292602650元/=7753。9万元商业部分地上一层：220016500元/=3630万元车位： 125个7万元/个=875万元项目总销售收入：7753。9+3630+875=12258。9万元若项目整体销售率按90%计算，则预计实42、际总销售收入为11033万元。此地块总投资成本预算：1）、2006拍（1）地块总出让面积9532。1（14。3亩），总建筑面积31460，起拍价为2720万元，地价约折合190。2万/亩，楼面地价约合865元/； 2）、建安成本，根据目前龙岩市建筑成本行情，多层建安成本约650元/，小高层建安成本约950元/，高层建安成本约1150元/，此在块根据密度、建筑高度和容积率要求，建筑形态将以小高层为主，目前建安成本暂时估算为950元/，累计2988。7万元；3）、各种开发手续费用，根据龙岩市各以往项目及政府要求，税费、人防、绿化、水电配套、测评报建等各种费用约合300元/，累计943。8万元；4）43、营销费用：代理费用约为总销售额的2%计提，广告费用约为总销售额的1。5%计提，两项费用累计376万元，约合108元/；5）不可预见费用：由于项目尚未启动，不可预见因素较多，固需预先计提不可预先费用约300万元，约合87元/；则总投资成本约为2720+2988。7+943。8+376+300=7328。5万元，折合单面积成本为2118元/；纯利润预算：110337328。5=3704万元综上所述，本地块若以起拍价顺利拿下，将得到较大的利润空间，但由于目前龙岩房地产市场行情一路看好，此地段优越，将有多家开发商参于竞争，最终成交价将大大高出起拍价，考虑到开发商追求最佳经济效益的原则，参照最近几次龙44、岩市出地拍卖出让行情，及本地块的实际情况，预计此地块最高拍卖成交总价在4200万左右可接受，这样开发些地块则至少还有2224万纯利润空间。第三章、结论与建议（一）、评估结论通过上述对项目的分析可知，这三个项目做为小高层高层商住项目，它的市场前景还是相对较好的，项目所在地点、交通、市政及配套设施较完善，自然条件也较好。但评估结果表明，此三个项目的利润点主要在于商业，因此项目商业开发的成功与否非常重要，因此若要对项目进行竞拍，则必须综合考虑上述各种因素所可能产生的各种开发风险，建议贵公司领导对本项目进行收购时应慎重考虑。（二）、有关说明和建议本报告的结论是在现有的资料基础上进行调查、估算、分析、预45、测后所得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，有必要对报告的有关问题作进一步的说明，并提出若干建议：1、 本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于经营方式、设计方案、税费优惠减免等一系列问题均未确定，各种费用估算及效益评价均是初步的；若时间允许，应该让设计院按照项目规划设计要求做个方案，并做出概算，以期得到较真实的成本估算；2、 本报告是在未具体确定操作经营方式等问题的前提下进行投资测算的，所反映项目住宅和商场的投资收益情况仅是粗略估算；3、 本报告的投资估算是按照目前同类型项目的投资水平初步估算的。由于具体方案尚有待修改，有关税费和收购成本情况还有待落实，因此实际的投资成本将46、根据上述问题的深入作进一步的调整；4、 本报告确定的平均销售价格这在很大程度上依赖于目前房地产市场的供求关系，售价是较为敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对于市场激烈的竞争中能保持较好的售价水平至关重要；5、 此次参加三块地目前已进行地质灾害性评估，但尚未进行地质钻探，宗地上电杆、空气电力线、通讯线及清理地下隐蔽物等费用均由竞得人自行负责，各宗地范围内的道路、管网、绿化、路灯等基础设施配套受让人应负责投资建成并投入使用，这将增加开发商部分费用。6、 上述三个项目投资成本巨大，投资收益不一，具体三个项目参加竞拍的优先顺序综合考虑各方面因素及收益情况，应以2006拍（1）地块为先，其次顺序为2006拍（2）和拍（3），当然具体顺序有待拍卖现场其它竞争开发商举牌价而定；只要起价地价不超过开发商所能承受心理范围，开发商就有较大的利润空间。厦门飞渡营销顾问有限公司2006-2-25