1、目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位11.2 编制依据11.3 项目概况1第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析372.1 发展规划分析372.2 产业政策分析382.3 行业准入分析41第三章 资源开发及综合利用分析433.1 资源开发方案433.2 资源利用方案433.3 资源节约措施43第四章 节能方案分析444.1 用能标准和节能规范444.2 能耗状况和能耗指标分析454.3 节能措施和节能效果分析50第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析605.1 项目选址及用地方案605.2 土地利用合理性分析605.3 征地拆迁和移民安置规划方案61第六章 环境和生态影响2、分析626.1 环境和生态现状626.2 生态环境影响分析656.3 生态环境保护措施666.4 地质灾害影响分析686.5 特殊环境影响68第七章 经济影响分析697.1 经济费用效益或费用效果分析697.2 行业影响分析727.3 区域经济影响分析727.4 宏观经济影响分析73第八章 社会影响分析748.1 社会影响效果分析748.2 社会适应性分析768.3 社会风险及对策分析77第九章 项目招标方案799.1 项目基本概况799.1.4 主要建筑物的结构形式819.1.5 项目主要材料、设备采购及安装情况819.2 拟选择招投标方案82第十章 结 论84第一章 申报单位及项目概况1.3、1 项目申报单位申报单位：*房地产开发有限公司住 所：*1号院法人代表：*公司类型：有限公司经营范围：房地产业、建筑业的开发及销售。1.2 编制依据1编制*中心项目申请报告的委托书；2中国老龄事业发展十二五规划（20112015年）；32012年*省社会养老服务体系建设工作会议上的讲话；4项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；5编制人员调查、收集的有关数据、资料。1.3 项目概况1.3.1 项目名称*养老中心1.3.2 建设背景随着我国社会进步、人民生活水平的不断提高，全国人均寿命延长、老年人口逐年增加，我国已正式步入老龄化社会。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸4、多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。在我国，居家养老是传统的养老方式，但近年来，由于生育率下降、空巢家庭比例增多、年轻人的社会竞争压力加大等原因，传统的居家养老方式受到严峻的挑战，而社会养老方式作为居家养老方式的有力补充正逐步被人们接受并受到社会各界的重视。目前，截至2011年底，*省60岁以上的老年人口已达到983万人，占人口总数的13.8%，高5、于同期全国老龄化12%的平均水平，并且呈现出加快增长的趋势，今后几年将以3%的速度递增，到2015年将达1100万人。这一庞大的老年群体对社会的需求将越来越大，必将推动老龄产业的快速发展。作为现代第三产业的主力军，文化产业推动了新兴服务业的发展。文化产业既为生活服务，又为生产服务，是经济结构调整的重要支点。抓住文化产业，就抓住了经济结构和产业结构调整的突破口。在扩大内需方面，文化产业与物质生产和服务业相融合，可以有效提高物质产品和服务业的文化含量与创意附加值，促进消费升级；同时，对文化自身的需求也是内需的重要方面，文化产品和服务可以形成新的消费需求和消费热点，直接拉动消费的增长，挖掘文化消费潜6、力、拓展文化消费空间，已成为扩大内需的重要引擎。文化产业的丰硕成果在精神文明与政治文明建设中，通过不断落实人民群众文化权利，繁荣和发展社会主义先进文化，为全面构建社会主义和谐社会做出了贡献。为了应对老龄化日益加剧的现实，完善当地社会保障体系，发展老年服务业及文化产业，*房地产开发有限公司提出*养老中心项目的建设。1.3.3 建设地点项目拟建地点位于*，北至*，东至*，南至*，西至*。项目所在地环境优美，交通便利，基础配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，能够满足项目建设需要，总体建设符合*发展总体规划要求。1.3.4 主要建设内容和规模1）占地规模本项目规划总占地面积48亩，7、总建筑面积24642平方米。2）建筑规模本项目规划占地48亩，总建筑面积24642平方米，详见建设内容一览表。建筑内容一览表序号功能分区名称占地面积(m2)建筑面积（m2）备注1老年公寓中心2572 7716 设置房间57间，床位103张2老年四合院1703 1703 设置房间308间，床位566张3老年信仰院895 2685 设置房间20间，床位32张4医疗康复中心1007 4028 5老年文化中心668 2004 6老年图书馆163 489 7文化走廊450 450 8特色餐厅294 882 9娱乐休闲中心207 621 10生活便利商业区506 1012 11温泉会馆150 300 128、办公楼200 400 13职工宿舍360 1080 14职工活动区282 846 15附属用房426 426 16小计9883 2464217康复活动区30018公共活动中心60019中心花园13520休闲垂钓园10221开心农场100522植物园22023道路广场面积621624绿化面积13541总占地面积32002合48亩相关经济技术指标建筑密度31% 绿化率43% 容积率0.77建设内容详细描述：老年公寓中心，设置了多种房型，房间装潢舒适雅致，配有房间内配备独立卫生间（包括老人专用设备、TOTO洁具、24小时太阳能热水）、高级电动护理床（包括高档床上用品、专业餐桌、专用暖色隔帘）、超薄液9、晶彩电、空调、电话、饮水机、固定宽带接口、高档纯木定制家具（床、衣柜、床头柜、桌椅等）、无线呼叫及护理软件系统、专业设计暖色灯光系统等。楼内还配有门诊部，能为老人提供全天候医务、监护和急救服务。建筑面积7716平方米，设置房间57间，可设床位103张；老年四合院，以老北京四合院的概念建设，以典雅大方风格装潢，房间内配备独立卫生间（包括老人专用设备、TOTO洁具、24小时太阳能热水）、高级电动护理床（包括高档床上用品、专业餐桌、专用暖色隔帘）、超薄液晶彩电、空调、电话、饮水机、固定宽带接口、高档仿古纯木家具、无线呼叫及护理软件系统、专业设计暖色灯光系统等。建筑面积1703平方米，设置房间308间10、，可设床位566张。老年信仰院，为方便信教老人从事宗教活动，专门设立了不同类别的信仰小屋。小屋按佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教等不同信仰宗教装修，建筑面积2685平方米，设置房间20间，可设床位32张。医疗康复中心，病房宽敞明亮，装备有多功能心电监护仪、呼吸机、有线传呼系统等；康复室配备了全套高档医疗卫生康复设备，包括：偏瘫康复器、双向训练阶梯、电动起立床、站立架、辅助步态训练器、肩关节旋转训练器等；这些康复设备为老年病人的康复提供有力保证。在专科特色方面，中心开创了音乐疗法与间乐疗法，针对降血压、催眠、镇静安神、除怒、除疲劳、减压等提出了独特的开放性治疗方法。此外，中心推出了责任医生、11、责任护士、责任护工的负责制，大大加强了医护人员的责任心。除正规医疗、护理外，中心实行由医护人员全包老年人的生活护理，为老年病人日常洗澡、洗脸刷牙、做饭喂饭、修剪指甲、换洗衣服等24小时提供全程服务，许多老年病人在这里得到了康复。总建筑面积4028平方米，内设151个床位。康复活动区，建设内容包括：老年病养护中心、残疾人肢体矫形康复中心、肿瘤康复治疗中心、临终关怀中心、餐厅、中央热水淋浴室、老年文化活动中心、老年康复训练中心、游泳馆、阅览室、影视报告厅、洗衣房、工作人员宿舍及办公楼等，活动区组建康复俱乐部，定期举办专家-患者联谊会，抗痛经验交流会及健康联谊活动，为康复中心患者提供一个欢快、舒适的12、环境。老年文化中心，“文化养老”已成为当下最时髦的退休生活。在物质满足之余精神领域的追求已慢慢融入退休中老年的观念中。老年文化中心由老艺术家开设多样课程丰富老年人生活，书画、摄影、声乐、保健、时政文史、英语等各类针对老年人需求的课程，让老年人在这里找到了充实的精神食粮，为自己的老年生活提高了幸福指数。在提供良好的硬软件设施的同时，又紧贴时代“量身定做”相关课程。有为要与在国外的子女沟通而学习英语的老年人开设的基础英语班，为跳舞已达高水平的老年人开设提高班，还有针对时下的时政要闻开设的时政文史班，时髦的理财课程等。定期开展各项课程的竞争活动，提高老年人的积极性与满足感。突破老年教育面临的困境，让13、更多地老年人享受到社会教育活动带来的精神慰藉与满足。老有所学、老有所乐，老有所为，老年教育的内涵是学、乐、为、相结合的教育。老年图书馆，设置相应附加功能的老年远程教育中心、老年文化会所、老年读书会、老年文化作品展厅、老年社团网站、老年文化用品网上超市等，满足老年人既要终身学习、又要相互交流、满足精神慰藉的需要。温泉会馆，主要分为生态温泉区和养生温泉区，设置温泉池及日光浴甲板、桑拿浴、蒸汽浴及水力按摩池的健身中心，是老年人休憩的理想场所。生态温泉区，以营造具有鲜花、草地、树木丛的南方生态环境，与室外的北方环境形成鲜明的对比。设置有接待中心、温泉美容中心、温泉按摩中心等。可在温室内享受温泉洗浴的乐14、趣，感受不同于北方气候和环境的洗浴过程。项目有多种娱乐项目和特色洗浴方式。主要包括：森林天浴、森林冰雾温泉(夏季使用)、森林冰雪温泉(冬季使用)、鸟语林温泉、森林鱼疗温泉、中医药温泉、温泉石板床、浪漫沙滩、温泉吧等。养生温泉区，专门设有养生师为老人服务的区域。分为独立式养生区和综合式养生区。综合养生区，主要适用于需照顾的老人群，室内配备有活动室、护士站、洗衣间、备品室等。由于服务对象以老年人居多，所以设置扶手式楼梯，房屋根据老年人需要安装各种最先进的洗漱沐浴辅助设施，物业提供24小时护理服务。休闲垂钓园：垂钓园常年备有鲤鱼、鲢鱼、草鱼、鲫鱼、武昌、鲶鱼、罗非、白鲳、虹鳟、回鱼等十几个品种，在天15、然垂钓区还可以钓到活虾、甲鱼、螃蟹等。建筑面积102平方米，采用高科技工厂化养殖方式，鱼种丰富。 还设有特色餐厅，娱乐休闲中心，中心花园，开心农场等丰富老年人户外活动，回归自然，热爱生活；公共活动中心：主要为门球场、健身场及景观休闲区等设施。1.3.5 项目建设期（1）项目建设期本项目建设期拟定为2年，2013年5月至2014年4月。（2）项目实施进度安排及进度表项目实施进度安排1、2013年5-6月完成项目前期准备及审批工作；2、2013年7-8月完成项目勘察工作；3、2013年9-10月完成初步设计及施工图设计；4、2013年11-12月完成项目招标；5、2014年1月2015年1月进行土16、建施工；6、2015年2月-2015年3月进行设备采购及安装工作并进行员工培训；7、2015年4月底之前完成竣工验收工作。实施进度表序号 工期（月）实施步骤2013年2014年2015年5-67-89-1011-121-1212-341项目前期准备及审批2项目勘察3初步设计及施工图设计4工程招标5土建施工6设备采购及安装7员工培训8竣工验收1.3.6 项目综述1、项目定位：根据*县发展总体规划，借鉴国内外已有的成功经验，建立一个完整的养老服务产业及文化产业体系。打造一个中国养老福地、国际养老胜地、全国示范养老基地，本工程涵盖住、行、食、医、养、学、动、用、乐于一体的现代综合养老服务体系。项目的17、管理机制和运营模式，将成为以社会力量发展养老服务事业的典范。2、产品定位：为老年人提供全方位的服务；五星级一站式综合养老示范社区； 全龄化持续关照的活力老年社区；创新型综合养老服务业示范社区； 田园都市宜居环保低碳养老社区；生态智能人性化的老年宜居社区；3、市场定位：本项目立足建造一座适合老年人生活的和谐城、生态城、文化城。和谐城：“亲情敬老生态城”既是一种理念，又是“以人为本”的人类实实在在的生活区，是理想的居所，是城市文化和创造力的自然组合；是社会发展的结果，它是社会和谐、经济高效、生态良性循环的以人为本、以家族为本的社区；发展目标是实现“人社会自然”的和谐，包含人与人和谐，人与自然和谐，18、自然系统和谐。人在此以尽可能的完善的方式得到协调；它不是一幢老年公寓，不是一个普通的社区，而是一个用适度超前的理念，创建的一个新型的亲情社会。生态城：生态居住亲身感受纯朴、自然、原始的乡村风格； 生态环境追求人与自然的完美结合；生态文化增添一种情趣和文化氛围；生态建筑充分体现“自然”与“人工”、“保护”与“开发”的和谐统一。文化城：“老吾老，以及人之老”，是中华民族古今社会崇尚的美德，尊老、养老是中华民族优良传统。本项目真正实现“老有所养，老有所依，安定健康，颐享天年”的养老文化产业，弘扬中华民族传统美德文化城。4、建设目标：集“养老、医疗、保健、康复、休闲、娱乐、艺术、教育、文化、培训、国际19、论坛等”于一体的，具有现代化可持续发展的、凸显社会经济效益和示范作用的。 5、七大核心产业：养老居住、休闲产业、论坛产业、医疗产业、运动产业、教育产业、文化产业。6、客户源分析本项目主要服务*、*及*省境内周边地区的老年人。1.3.7 工程技术方案（一）设计指导思想规划建设*养老中心的指导思想是：以科学发展观为指导，认真贯彻国家民政部和省委、省政府有关发展社会福利事业、建设示范性养老机构的一系列文件精神，坚持政府主导实施、社会力量参与的方针，根据*社会福利服务需求和经济发展水平，立足当前，着眼长远，统筹规划，合理配置，确保建成一所规模适度、功能齐全、档次较高的养生文化中心，既能满足日益增长的社20、会福利需求，又对社会福利事业的发展起到引导和示范作用。1. 满足使用功能的要求。项目的工程内容、建筑面积和配套设施应满足项目的使用要求，让入住老人满意，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。2. 适应已选定的场址。在已选定的场址范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上地下管网的位置。3. 符合工程标准规范要求。建筑物的基础、结构和采用的建筑材料，应符合政府部门及专门机构发布的技术标准、规范要求，确保工程质量。4. 经济合理。工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。（二）总体规划原则依据社会养老需求和发展战略控制规模，结合城市用地情况和总体规划布局，力求做到运营高效、管理方便21、经济合理、节约用地。具体体现在：1. 结合选址现状，合理布局；2. 根据*养老中心的功能特点，合理规划分区；3. 满足工作、生活要求及消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；4. 注重绿化空间的整体性、均衡性，强调人、建筑、环境的共存与融合，营造环境优雅、服务全面，人与自然和谐共生的养老乐园； 5. 整个项目区的出入口开向市政主要道路，方便车量进出。内部道路设计要使人行方便、车行顺畅，并满足消防要求；6. 适当预留建设用地，确保项目可持续发展。（三）建筑设计1. 设计依据a. 民用建筑设计通则GB50352-2005；b. 老年人建筑设计规范JGJ122-99；c. 建筑设计防火规范GB522、0016-2006；d. 建筑工程抗震设防分类标准GB 50223-2008；e. 建筑给水排水设计规范GB50015-2003；f. 室外给水设计规范GB50013-2006；g. 室外排水设计规范GB50014-2006；h.建筑结构荷载规范GB 50009-2001（2006年版）；i. 混凝土结构设计规范GB 50010-2002；j. 建筑地基基础设计规范GB 50007-2002；l. 建筑防火设计规范GB50016-2006；m. 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001。2. 设计要求根据*市总体规划、*市土地利用总体规划和实施意见、老年人居住建筑设计标准(GB/T 23、50340-2003) 、老年人建筑设计规范（JGJ122-99）、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001），本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。（1）老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救、体育健身、文化娱乐、供应服务、管理设施组成健全的生活保障网络系统，老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。（2）老年人是对抗自然环境侵害的弱势群体，因此其生活基地的选择需要特殊考虑，日照、防止噪声干扰、场地条件等要优于一般居住区。（3）道路系统应简洁通畅，具有明确的方向感和可识别性，避免人车混行。道路应设明显的交通标24、志及夜间照明设施，在台阶处宜设置双向照明并设扶手。老年人使用的步行道路应做成无障碍通道系统，道路的有效宽度不应小于0.9m；坡度不宜大于2.5%；当大于2.5%时，变坡点应予以提示，并宜在坡度较大处设扶手。（4）应为老年人提供适当规模的绿地及休闲场地，并宜留有供老人种植劳作的场地。场地布局宜动静分区，供老年人散步和休憩的场地宜设置花架、座椅、阅报栏等设施，并避免烈日暴晒和寒风侵袭。(5) 抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。在具体进行场内平面布置时，应坚持以下原则：(1) 按照公寓内部功能的不同，对各分区进行合理布局，以满足老年人居住的特殊要求，并使相关各分区之间具有良好的联25、系。(2) 按照舒适、安全、消防的要求，合理划分居住区、服务区和办公区，并确定其建筑物、构筑物的位置及其相互间的距离。(3) 按照场地内外出入道路及场区车辆流向，合理确定各区域的进出口和通道大门的位置。(4) 对公寓内竖向布置涉及到各种建筑物和构筑物的室外标高，应充分考虑场区地面平整度和防洪排水等要求。(5) 应充分考虑场区的绿化和环境保护的要求。3. 设计指标（1）建筑等级：三级 （2）建筑耐火等级：二级 （3）抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。（4）建筑设计使用年限：50年（5）屋面防水等级：级 （6）屋面防水设计使用年限：15年4. 建筑形式及风26、格根据项目的性质，建筑设计以朴实、大方为主，突出温馨氛围，既有时代特色，又融入我国传统文化的内涵，通过整体构造，形成若干共享空间，便于老年人创造丰富多彩的活动。5. 具体设计（1）建筑物出入口设计出入口宽1.3米，门扇开启端的墙剁净尺寸0.6米；出入口设有雨蓬，挑出长度超过台阶首级踏步1m；出入口门采用自动门；出入口宜设交往休息空间,并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌；安全监控设备终端和呼叫按钮设在大门附近,呼叫按钮距地面高度为1.10m。（2）走廊公用走廊的有效宽度设计为1.80m；公用走廊上安装扶手，扶手单层设置时高度为0.80m，双层设置时高度分别为0.65m和0.90m.，扶手保持27、连贯；门扇向走廊开启时设置宽度1.50m，深1.0m的凹廊,门扇开启端的墙垛净尺寸为0.50m；走廊转弯处的墙面阳角为圆弧，公用走廊地面有高差时设置坡道并应设明显标志。（3）公用楼梯公用楼梯的有效宽度设计为1.40m。楼梯休息平台的深度设计为1.50m；楼梯在内侧设置扶手，宽度在1.50m以上时在两侧设置扶手；扶手采用连续设置，安装高度为0.80m，扶手与走廊的扶手相连接；扶手端部水平延伸0.30m以上；每段楼梯高度设计为1.30m；楼梯踏步宽度设计为0.40m，踏步高度设计为0.14m;踏步采用防滑材料，采用不同颜色或材料区别楼梯的踏步和走廊地面，踏步起终点设有局部照明。（4）电梯各楼均设有28、电梯；轿厢尺寸可容纳担架；厅门和轿门宽度设计为0.9m；候梯厅的深度设计为1.70m，呼梯按钮高度为1.0m；操作按钮和报警装置安装在轿厢侧壁易于识别和触及处，横向布置，距地高度1.0m，距前后壁均不小于0.40m；电梯额定速度宜选0.8m/s，设计轿门开关时间较长，并设置关门保护装置；轿厢内两侧壁安装扶手,距地高度0.80m；后壁上设镜子;轿门设窥视窗;地面材料采用防滑材料；各种按钮和位置指示器数字明显，并配置轿厢报站钟；呼梯按钮的颜色与周围墙壁颜色有明显区别，不设防水地坎;各层候梯厅均设座椅；轿厢内宜配置对讲机或电话。（5）户门、门厅户门的有效宽度设计为1.2m；户门内设更衣，换鞋空间，并29、设置座凳、扶手；户门采用推拉门形式且门轨不应影响出入。（6）户内过道过道的有效宽度设计为1.40m；过道的主要地方设置连续式扶手；单层扶手的安装高度为0.80m，双层扶手的安装高度分别为0.65m和0.90m。（7）卫生间卫生间与老年人卧室近邻布置；卫生间地面平整，以方便轮椅使用者,地面选用防滑材料；卫生间入口的有效宽度设计为1.0m；采用推拉门，并设透光窗及从外部可开启的装置；浴盆、便器旁安装扶手；卫生洁具的选用和安装位置便于老年人使用，便器安装高度设计为0.45m；浴盆外缘距地高度设计为0.40m，浴盆一端设有坐台；设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。（8）起居室起居室短边净尺寸设30、计为3.5m;起居室应有直接采光，自然通风。（9）卧室卧室短边净尺寸设计为2.80m；主卧室留有护理空间；卧室采用推拉门。（10）阳台 阳台栏杆的高度设计为1.20m；老年人设施的阳台可作为紧急避难通道；设置便于老年人使用的晾衣装置和花台。（11）室外设计室外设计采用独特的无障碍设计和有障碍设计相结合的形式。将建筑相连的风雨连廊、活动广场、休憩场所和精心铺设的步道，鼓励老人在任何天气条件下都能走出房间沟通交流，增加户外活动时间。无障碍：保证坐轮椅的老年人可以享受室外风景，也方便身体状况不佳或视力不好的老人活动。 安全有障碍：延长老人腿脚自主活动机能设计局部有缓坡的散步小路，更容易刺激老人身体机31、能恢复，使自理老人在散步中得到行走的乐趣，使半自理老人在散步中腿部机能得到锻炼。1.3.8 主要设备选型和配套工程1、供暖1）设计依据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012建筑设计防火规范GB50016-2006老年人居住建筑设计标准GBT503402003公共建筑节能设计标准DB13（J）81-2009建筑专业提供的相关资料。2)各种用房室内采暖计算温度不应低于下表的规定：用房卧室起居室卫生间浴室活动室餐厅医务用房行政用房门厅走廊楼梯间计算温度2020252020201818163）设计概况本项目供热采用燃气锅炉统一供给。2、动力、电气（1）电气设计1）主要设计依据民用建32、筑电气设计规范JGJ16-2008；供配电系统设计规范GB50052-2009；低压配电设计规范GB50054-2011；建筑物防雷设计规范GB50057-2010；建筑设计防火规范GB50016-2006；火灾自动报警系统设计规范GB50116-2008；建筑专业及其它相关专业提供的条件。2）设计范围本设计包括建设红线内的以下内容：10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统。电源设计分界：由外部*县变电站引出10KV主线到项目区，本工程高压电缆线路在进入本工程建设红线之前属*供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源33、分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜进线开关，再由项目区开闭所分出支线供各区用电。3）变配电设施该区根据地块，在项目区中心处设10KV高压开闭所1座，本项目工程采用S-11型变压器。4）线路布置规划10KV配电线路在项目区外采用架空电缆，在项目区内采用地埋电缆，从外部变电站出1回LGJ-395线到项目区，再由10KV室内公共变配电所分出支线供各区用电，为保证项目区形象、美化视觉环境，道路上中压配电线路采用电缆埋地敷设，对引入项目区的110KV、220KV高压线设置25米、30米高压走廊。5）10/0.4KV变配电系统：负荷等级：本项目用电为一般照明，三级负荷，应急照明和消防负荷为一级。负34、荷计算及变压器选择：a、负荷统计：对空调、水泵等用电设备安装容量进行统计，对照明等设备的用电负荷按单位容量法进行统计；b、负荷计算：考虑用电高峰、低谷交错问题，选用2台1250 KVA S-11型变压器，且变压器的位置均应深入负荷中心设置；低压配电系统：变压器低压侧采用单母线分段方式运行，继电保护方式及信号装置的设置，进线采用过流、速断、零序；联络采用过流、速断；出线采用过流、速断、零序；变压器设高温报警，超温跳闸。并配有直流操作和微机保护系统等，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电，供电直径不超过一百米。功率因数补偿：采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要35、求补偿后的变压器低压侧功率因数为0.92以上。荧光灯就地补偿，补偿后的功率因数为0.9以上，并采用节能型电感整流器。配电系统：对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电，并采用变频调速的方式运行；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方供配电。电气系统采用埋管暗敷，每套设电度表和配电箱并设置短路保护和漏电保护装置。医疗用房和卫生间做局部等电位连接。起居室插座高度设置为0.7米。照明系统：光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，住宿区为节能灯和防水灯照明，有装修要求的场所视装修要求商定。老年公寓用房照度标准为100-150LX，公建用房照度标准200-300LX；公共走廊及储藏室大于或等于5036、LX。采用带指示灯的宽板开关，长过道安装多点控制的照明开关，浴室、厕所采用延时开关，开关离地高度1.10米。在卧室至卫生间的过道设置脚灯，卫生间洗面台、厨房操作台、洗涤池设局部照明。公共部位设人工照明，除电梯厅和应急照明外，均采用节能自熄开关。应急照明：变配电所、消防控制室、消防水泵房等场所设置应急照明，应急照明为一级负荷，采用双回路电源供电；应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。节日/室外照明：本项目区设立面照明，兼作节日照明；在室外停车场设置庭院灯，绿地内设草坪灯，庭院灯在道路两侧适当位置设道路照明，采用管理房集中控制。照明配电系统：照明采用BV-0.45kV导线由总配电箱墙内穿钢管敷37、设以放射方式配电。照明、插座分别由不同的支路供电，照明支路导线为BV-3X2.5mm2穿PVC25管敷设；插座支路导线为BV-3X4mm2穿PVC25管敷设；所有插座支路（壁挂式空调插座除外）均设剩余电流保护器。本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统，其中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置；计算机电源系统、有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置；强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻应小于1欧姆；计量方式采用高压集中计量，在每路10kV电38、源进线处设置专用计量装置。动力用电与照明用电应采取分开计量措施；室外线路采用YJV22-3x4穿PVC32管敷设，室外灯具就地做等电位联接，由室内控制室统一控制。3、给排水（1）给水本项目供水接入市政管网，主要为清洁、绿化和生活用水，少量配套、消防用水。本项目用水由市政管网接入。引入DN200给水管二根在基地范围内形成环网供水，供应室内外以及室外消防用水。供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、屋顶水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。采用集中热水供应系统，出水39、温度为80-60。每套房间均设置冷水表和热水表。管材及接口：室外给水管采用球墨铸铁管。管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。水表井和阀门井均采用砖砌筑：井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。（2）排水卫生间采用触摸式的水嘴和便器冲洗装置。规划污水量主要为生活污水量。根据项目区性质等因素，选取污水排放率为0.8。根据规划期末用水量预测，中心区污水排放量为：Q（Q为员工生活日用水量和住宿老年人日排放量之和。）Q=（5.90万吨*104/365）*0.8=129.32吨/日。本项目生活污水量为129.32吨/日。在住居聚集点埋设污水管，拟建工程对生活污水拟采用40、化粪池进行处理。生活污水经化粪池处理后，悬浮物一般可降到140150ppm，生化需氧量(BOD)可下降60%左右，有的可下降8090%，COD可下降60%左右。其基本工作原理：生活污水流入化粪池后，速度减慢。在一个标准化粪池中，污水停留时间为1224小时，比重大的悬浮物下沉到池底。化粪池大约可将70%的悬浮固体抑留下来。被抑留的悬浮固体受厌氧菌的分解作用，产生气体上浮，将分解后的疏松物质牵引到液面，形成一层浮渣皮。浮渣中的气体逸散后，悬浮固体再次下沉成为污泥。如此反复分解、消化、浮渣和污泥逐渐液化，最终，容积只有原悬浮固体的1%。生活污水经化粪池处理后，预测出水水质见表下表。生活污水处理后出水41、水质预测污染物PHSS动植物油CODCr进水7.530080300出水7.512040140GB8978-96三级6-9400100500拟建工程采用此项技术，是较为理想的方法，工艺简单，效果良好。可满足污水综合排放标准（GB8978-1996）表4三级的排放标准要求，最终排入污水处理厂。管材：室外排水系统采用钢筋砼圆管，景区最小管径DN400。污水排放标准：处理后的废水排入地面水系，水质应满足地面水环境质量标准（GB3838-88）和污水综合排放标准（GB8978-1996）中的有关规定。4、消防（1）火灾危险性场区内主要建筑物火灾危险性为丙类。（2）建筑物的耐火等级、防火间距场区建筑物耐火42、等级为二级，防火间距为10米。场区总图布置考虑了环形消防车道。（3）消防给水本场区同一时间火灾次数考虑1次，火灾延续时间按3h计。场区设置室外消火栓系统，室外消防用水量35L/S，消防水压0.27Mpa。设置自动喷水灭火系统，用水量30L/S，消防水压0.20Mpa。其它建筑物内设置室内消火栓系统，室内消火栓用水量15L/S，消防水压0.27Mpa。场区内所有建筑物按规范要求配置手提干粉灭火器。5、通讯信息系统该工程的弱电系统包括：综合布线系统及通信系统、有线电视系统、安全防范系统、楼宇自控系统、火灾自动报警系统等。1）综合布线及通信系统市话采用主线密度法预测，公建按1对线/200平方米（建筑43、面积），经预算该区共需170对线。根据市话预测容量，该区共20个交接箱，型号为JJX-50。电话进线由市话网埋地引入，自网络中心总配线架引出的数据传输干线及电话电缆通过室外弱电管道地下暗敷设引至各单体建筑物网络设备间。通信线路主要采用管道电缆方式，一般沿规划道路埋地敷设，与电力电缆异侧布置。线路敷设采用管道材料采用UPVC管，电缆采用全塑电缆，从区外电信线路引入1条主干电缆到该区，新建通讯电缆6.42KM。建筑物楼间数据干线以室外多模光纤为传输媒介，支持l00Mbps以上带宽，并可升级至千兆。竖向干线弱电井内沿金属线槽明敷设，水平线缆沿线槽吊顶内或穿金属管沿墙及现浇层内暗敷设。2）有线电视系统44、有线电视信号引自市有线电视网。室外电视干缆通过弱电管道地下暗敷引至各单体建筑物。建筑物内电视干线沿弱电竖井敷设，电视分支线沿吊项、墙及现浇层内暗敷设。3）安全防范系统可分别设置下列子系统进行监视、控制、记录，部分相关系统应能联动。a.周边防范报警系统主要用于非正常入侵的周边警戒，安装各种类型的入侵探测器。各类入侵探测器应根据防范的需要选择和设置，构成立体和组合的防护系统。并能与电视监控系统及出入口控制系统联动，24小时电子巡更系统、车库管理系统等。b.闭路电视临控系统依防护和监视的具体要求，对重要部门以及重要部位如主要出入口通道、电梯、汽车库及人流集中的公共场所，设摄像装置。各单元监控点的信号45、通过同轴电缆传至保安监控中心。c.出入口控制系统按用途和安全防范管理的需要，对主要出入口通道、车库出入口等安装出入口控制系统，该系统由出入口对象识别装置、信息处理及控制执行机构组成，采用磁卡系统。“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、项目区内停车、消费“一卡通”。4)楼宇自控系统该系统可对建筑物内的水、暖、电、消防等设备自动监控及管理。通过对给排水设备、照明及配电设备、变电所重要回路开关状态及电梯运行状态等进行监视，达到节约能源、提高效率的目的。信息服务系统：项目区内局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。5)自动报警系统本工程对高层建筑设置火灾自动报警系统，消防系统按一级保护对象46、设防，以实现对高层建筑的报警监控；其中包括火灾自动报警器；消防联动控制系统；火灾警报系统；消防直通对讲电话系统。报警主机设置在本区内消防控制室，设置集中火灾报警主机、联动电源及备电、多线联动控制盘、多线消防电话主机、消防广播录放盘及消防广播功放盘、CRT计算机彩色显示系统一套。火灾警报装置采用自动或手动控制方式。当发生火灾时，消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域，自动或手动发出声光报警，及时指导人员撤离火灾现场；同时断开非消防电源，采取消防联动措施；最大限度的保证居民生命财产安全。居室、浴室、厕所均设紧急报警求助按钮，养老院、护理院等床头应设呼叫信号装置，呼叫信号直接送达管理室。6、设备选型47、1）设备选型a.变压器按S-11变压器设计，设强制风冷系统； b.高压配电柜依据型进行设计，额定电流630A、开断电流31.5kA、直流操作；电缆下进下出；c.低压配电柜按固定柜、抽插式开关进行设计，落地式安装；电缆下进下出。2）电缆、导线的选型a.高压电缆采用YJV-10kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆；b.低压电缆采用YJV-1kV交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯电力电缆，工作温度：90；c.消防设备配电电缆采用NHYJV-0.6/1kV矿物绝缘铜芯耐火电力电缆，工作温度：90；d.动力、照明配电导线采用BV-0.45-0.75kV聚氯乙烯绝缘导线；e.应急照明、消防设备配电导线采用48、NHBV-0.45/0.75kV导线。本项目购置设备共252台套，购进设备费为7560万元，详见下表：序号设备名称型号数量1中央空调GMVR-R280W22壁挂空调KFRD-33、GW/E2-S51403老年房间配套电器海尔304配套医疗设备25康复中心病房配套电器海尔306图书管理系统紫兴17冷冻水循环泵ISGD200-200(I)28冷却水循环泵DLSB-1000029电梯FSH-VF1510消防泵IRG型411生活水泵SFL412空压机YB-W100313排污泵WQ型414厨房设备815监控系统TLK-P-GYS116广播系统YB-W100117管理软件用友软件118变压器及配套设备2合49、计2521.3.9 投资估算和资金筹措方案一、估算依据*省建筑工程技术经济指标*省建筑工程技术经济指标概算费用定额*省建设造价信息*市造价管理与信息*省建设项目概算其他费用定额二、投资估算该项目估算总投资17512万元（其中土地费用1776万元）。其中：建设投资16850万元，占总投资的96.22%；（工程费用12991万元，占总投资的74.18%；其他费用3159万元占，总投资的18.04%；预备费用700万元，占总投资的4.00%。）铺底流动资金662万元，占总投资的3.78%。三、资金来源本项目所需资金全部由企业自筹。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析项目拟建地50、点位于*县*镇朱家坟村，北至*，东至*，南至*，西至*镇西外环路。项目所在地环境优美，交通便利，基础配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，能够满足项目建设需要，总体建设符合*市*县发展总体规划要求。为了加快发展老龄事业，根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中华人民共和国老年人权益保障法和中共中央国务院关于加强老龄工作的决定，结合我国人口老龄化快速发展的趋势，制定中国老龄事业发展“十二五”规划。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每51、年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供52、养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。拟建项目符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目建设目标与规划内容相衔接和协调。2.2 产业政策分析老龄产业政策作为一种社会存在，有其产生的时代性，有其存在客观性，有其发展的有序变动性，有其对产业组织的指导性、协调性，更有其显著的民族性特征。其基本理论依据是“市场失灵”理论。因为市场经济不是万能的，即使在市场机制十分健全的情况下，仍有缺陷，而老龄53、产业政策主要是为了弥补市场机制可能造成的失误，而由政府采取的一种补救措施。日本经济学家小宫隆太朗指出：产业政策的中心课题，就是针对在资源分配方面出现的“市场失灵”而采取对策。发挥政府的指导和监督作用，把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。根据中国老龄事业发展“十二五”规划，“十二五”期间，继续增加财政对社会保障的投入，多渠道筹措老年社会保障基金，合理确定保障标准和方式，逐步建立广泛覆盖、持续发54、展，与经济社会相适应，与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系。基本建立相对完善的老龄政策法规体系。健全与人口老龄化相适应、协调高效的老龄工作体制。积极推进方便老年人生活的基础设施建设，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的为老服务网络和满足老年人特殊需求的老年用品市场，进一步营造敬老、养老、助老和代际和谐的良好社会氛围，为实现“老有所养、老有所依、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标创造更为有利的社会条件。2010年11月*市人民政府下发关于加快推进养老服务体系建设的意见，对于企业和个人致力于创办社区家庭养老服务企业的，优先保障养老服务企业及社区老年公寓的建设用地；对于各类服务企业进55、社区，开展养老服务的，应减免养老服务企业营业税、企业所得税、土地使用税等费用；免征老年服务企业自用房产的房产税、车船税；按照居民收费标准收取服务企业的水、电、暖、燃气、有线电视等项费用。*市人民政府在政策上大力扶持社会力量兴办养老机构，具体表现在：一是项目优先立项。对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，优先予以立项；对于各级政府投资建设的公办示范性养老机构，可采取划拨方式优先供地；社会办养老服务机构用地实行挂牌出让。在进行城市建设规划时，应按照每张床位不低于40平方米的占地面积，预留养老服务机构建设用地。乡（镇）、村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可以使用集体所有56、的土地。二是减免建设费用。建设养老服务设施项目，应免缴城市基础设施配套费、渣土处置费；对征收集体所有的土地建设养老服务机构的，免收土地管理费和土地登记费。福利性和非营利性的养老服务机构用电、自来水、管道燃气价格，按居民用电、用水、用气价格标准执行;申请安装水、电、气管线、管道工程的,应减免相关费用。三是加大税费政策扶持。对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人兴办的福利性、非营利性的老年服务机构,免征企业所得税以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船税；福利性、非营利性的养老服务企业及机构提供的老年人养护服务，应免征营业税。四是加大财政补贴力度。对于社会力量投资兴办且57、提供养老床位数达50张以上的养老服务机构，给予开办补助。其中自建用房的，按每张床每年300元的标准给予开办补助，补助期限为10年，租赁房屋的，按每张床每年150元标准给予开办补助，补助期限为10年。对运营中的养老服务机构给予运营补助和奖励，按照每收住一名本市老年人每年补助600元的标准进行补助。利用*县优越的地理位置，建设*养老中心项目，属于产业结构调整指导目录（2011年本）的鼓励类“三十七 其他服务业10、养老服务”项目。本项目建设符合国家相关产业政策要求。符合市场经济的发展需求，对本地市场经济的发展具有很强的带动和促进作用。2.3 行业准入分析社会养老机构发展偏弱。社会力量参与养老事业的58、积极性没有得到最大限度的发挥，政府对社会力量兴办养老院的扶持政策力度偏小，行业监管不够规范，养老服务机构的准入、运营、退出缺乏有效的管理，养老服务行业标准化建设急待加强，养老服务人员良莠不齐，缺乏专业培训，不能满足老年人的各种需要。社区养老服务功能不健全。缺乏有效的社区养老服务网络，特别是在为老人服务方面，对老年人的生活照料、医疗保健、心理慰藉等工作还未全面铺开。中国老龄事业发展十二五规划中提到，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加59、到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远，解决老龄问题的难度将更大。为此，我们应进一步营造全社会尊老敬老养老的社会氛围；建立健全老龄政策，建立和完善养老保障体系；建立养老社会服务体系。以期真正达到“老有所医、老有所养、老有所学、老有所教、老有所乐、老有所为”的老龄工作目标，使老年事业成为和谐社会建设的重要力量。本项目建设符合行业准入的相关规定。 从以上分析看出，本项目的建设是非常必要的，同时也60、是可行的。第三章 资源开发及综合利用分析3.1 资源开发方案本项目属非资源开发类项目。3.2 资源利用方案本项目占用土地资源32002平方米。地类（用途）为建设用地。通过出让方式取得土地使用权。项目建设对地表（下）水等其它资源不会造成不利影响。 3.3 资源节约措施根据国家有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，拟建项目在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准及产业政策等方面所采取的节能降耗具体措施，符合资源节约和有效利用的相关要求。第四章 节能方案分析4.1 用能标准和节能规范拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范如下：1中华人民共和国节约能源法2中国节能技术政策大纲361、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）4建筑卫生陶瓷能源消耗定额 JC712-19905节电技术经济效益计算与评价方法 GB/T13471-20086绿色建筑评价标准 GB/T50378-20067外墙外保温工程技术规程 JGJ144-20048建筑照明设计标准 GB50034-20049建筑采光设计标准 GB/T50033-200110居住建筑节能设计标准 DB13(J)63-201111公共建筑节能设计标准 GB50189-200512*省节约能源条例（2006年5月24日*省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）13*省统计局、*省发展和改革62、委员会十一五末全省及各设区市单位GDP能耗等指标公报 （冀统能字201152号）4.2 能耗状况和能耗指标分析4.2.1项目所在地的能源供应状况 本项目拟建于*县*镇朱家坟村，北至*，东至*，南至*，西至*镇西外环路，所在地区的能源供应状况如下：油气：*是一个资源富集、极具开发潜力的地方。有丰厚的油气资源。是华北油田的主产区，天然气储量达50亿立方米。设有华北油田和陕甘进京输气总站，有国家投资20亿建设的地下储气库。目前，每天有100万立方米以上的天然气可供利用；水电：*有充足的水电能源。地下水储量年均达8000余万立方米，地热水资源达7亿立方米，水温在5080摄氏度，是开发温泉洗浴、疗养度假63、项目的首选地区。域内建有220KV、110KV、35KV变电站12座，并与京津唐南北电网实现相互连接，可充分满足用电需求。地热资源：*的地热资源在县内分布面积极广，已知的从龙虎庄、养马庄、右奕营、后奕、刘靳各庄至别古庄等共有热水井20余口。储热层埋藏深度大部分在2000以上，最浅的779米，水温在40-80之间不等。首眼温泉自60年代发现以来，沿用至今，仍喷涌不断。 该地热温泉群类型多样，种类丰富，既有天然饮用的矿泉水，也有适于医疗保健的热矿水。当地能耗指标*省统计局、*省发展和改革委员会十一五末全省及各设区市单位GDP能耗等指标公报（冀统能字201152号）中提出如下数据：（1）十一五末*市64、万元GDP耗0.856吨标准煤；全省平均值为1.583吨标煤。（2）十一五末*市万元GDP耗电1543.09千瓦时；全省平均为1466.76千瓦时。单位GDP能耗单位工业增加值能耗单位GDP电耗指标值（吨标准煤/万元）上升或下降（%）比2005年累计上升或下降（%）指标值（吨标准煤/万元）上升或下降（%）指标值（千瓦时/万元）上升或下降（%）全省1.583-3.50-20.112.733-8.88%1466.761.16*1.486-3.30-20.682.228-8.011292.470.39*0.856-4.16-20.021.185-8.881543.095.20*经济统计年鉴中提出如下65、数据：（1）2010年年末*县万元GDP耗0.689吨标准煤；（2）2010年年末*县万元GDP耗电896.47千瓦时；（3）2010年年末*县万元工业增加值能耗为每万元0.759吨标煤；4.2.2拟建项目的能源消耗种类和数量（1）耗电：根据动力及照明需求测算年用量为192.40万KWh。空调：本项目居住部分内采用壁挂空调制冷，其它建筑采用中央空调。根据场区规模估算场区主要用电设备的用电负荷如下： 86需用系数法负荷计算表序号用电设备组名称设备型号台数设备容量Pe(千瓦)需要系数安装容量功率因数tg计算负荷同时系数KcKwCOS有功功率(KW)无功功率(Kvar)计算负荷(KVA)1中央空调G66、MVR-R280W23500.657000.750.65455295.752壁挂空调KFRD-33、GW/E2-S51401.50.652100.750.55136.575.08 3老年房间配套电器海尔305.50.521650.850.6285.853.1964配套医疗设备2500.521000.80.7552395康复中心病房配套电器海尔3012.50.523750.80.75195146.257冷冻水循环泵ISGD200-200(I)25.50.52110.80.755.724.298冷却水循环泵DLSB-1000027.50.52150.80.757.85.859电梯FSH-VF15167、2.50.52187.50.80.7597.573.12510消防泵IRG型42.50.52100.80.755.23.912生活水泵SFL4300.521200.80.7562.446.813空压机YB-W1003700.522100.80.75109.281.914排污泵WQ型4350.521400.80.7572.854.616监控系统TLK-P-GYS1950.5950.80.7547.535.62517广播系统YB-W10011550.51550.80.7577.558.12518照明节能灯0.459870.90.48444.15213.19219普通电力插座Y11P*-1007Z*68、100.4450.90.48188.6420合计2403525.51872.07 1195.32 21总负荷计算0.71310.45 836.72 1519.63 22补偿前功率因数0.6223补偿后功率因数0.9224无功补偿209.18 25补偿后计算负荷1310.45 627.54 1255.08 经初步估算本工程主要用电指标为：总设备安装容量 3525.5kW有功功率 1872.07kW计算负荷 1255.08kVA变压器安装容量 2500kVA无功补偿容量 209.18kVAR补偿后功率因数 0.92故年电能消耗量为192.40万kwh。（2）水资源水源：本项目用水由市政管网统一提供69、，可满足项目生活、绿化、消防等用水需要。本项目员工共计400人，用水定额以110升/人天算，员工生活年用水量Q1=400*110升/人日*365/1000/10000=1.61万吨/年。项目共设852张床位，入住率按80%计算，预计入住人数682人，用水定额以140L/人天计算，则年用水量Q2=682人*140L/人天*365天/1000/10000=3.49万吨/年。中心花园、植物园、绿化及道路面积20112平方米，用水量每天按2L/m2/天计算，一年按200天计算，则年用量为0.80万吨/年。本项目生活用水总用量Q生=Q1+Q2=1.61+3.49=5.10万吨。本项目总用量为Q=Q生+Q70、3=5.10+0.80=5.90万吨/年。（3）天然气本项目共设852张床位，入住率按80%计算，预计入住人数682人，天然气按0.28m3/人天计算，则年用气量=682人*0.28m3/人天*365天/10000=6.97万m3。本项目供热采用天然气壁挂炉分户采暖，居民取暖季（119天）按0.06m3/m2计算，供暖计算面积为24642平方米，则年用天然气为17.59万m3。因此，本项目年耗天然气为17.59万m3。（4）能耗状况和能耗指标分析。依据*省公共建筑节能设计标准（DB13(J)812009），确定节能目标为通用设计能耗水平基础上节能65%。以全年的能源耗用量进行分析序号主要能源及71、耗能工质名称年需要量折算系数折标煤（t）备注单位实物单位系数1电万kWh192.40万kWh1.229236.462水万t5.90万吨0.8575.063天然气万m317.59万m312.143213.60全部能源消耗折合标准煤年用量(t)455.124.3 节能措施和节能效果分析4.3.1 建筑节能标准要求 国家要求，“十二五”期间新建建筑严格执行节能65%的设计标准。本项目从维护结构、空调采暖、采光照明等方面采取一系列技术措施，以达到节能降耗65%的目的。采光按类光气候设计，尽量利用自然光。照明：照度标准为100-150LX，娱乐场所，公共建筑标准200-300 LX。考虑抗震和节能要求，72、公寓用房的体形系数取0.35左右。建筑围护结构用高效保温材料复合的外墙和屋面隔热，其隔热水平：围护结构传热系数屋顶0.6；外墙0.55；地板0.5。门窗密封性指标：采用气密性良好、保温效果佳的塑钢单框中空玻璃。气密等级不低于国家现行标准建筑外窗空气渗透性能分级及检测方法（GB/T7106-2008）规定的六级水平。4.3.2 节能措施一、建筑节能措施1、主要措施该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：保护层、防水层、水泥砂浆找平层、找坡层、保温层（100mm厚聚苯板）、钢筋砼楼板及石灰砂浆抹面。查规程表F4.2.2-1得：屋面传热系数为0.49W/m2.K小于0.5（表4.2.1），73、满足要求。外墙：室内石灰砂浆内饰面、轻质砌块墙体、60厚聚苯板保温层、外墙饰面。查规程表F4.2.2-2得：外墙平均传热系数为0.59W/m2.K小于0.6（表4.2.1），满足要求。门窗：选用产品要求达到建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分几级检测方法GB/T7106-2008规定的6级水平，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/（m2.k），采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/（m2.k）。楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/（m2.k）。2、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新74、技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为酒店产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃； GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道。二、照明节能措施1、主要措施（1）根据评价企业合理用电技术导则，设备选型时合理配置用电设备。供电设备均选用国家推荐的节能型机电设备，减少能源消耗；电气线路采用静电容器补偿无功负荷，配电室内安装低压电容器补偿屏，减少无功功率损耗。同时，采用集中和分散相结合的功率因数补偿方式，降低无75、功损失，节约电能损耗。（2）照明系统中，通过分区控制、光电控制器代替照明开关等方式减少照明时间，节约电能；采用高效电源等节约电能。同时选用成熟、有效、可靠的节电型低压电器，降低耗电量。（3）供配电系统设计采用符合国家现行有关标准的效率高、能耗低、性能先进的电器产品：居住建筑的楼梯间设声控灯，采用节能自熄开关。2、节能新技术、新设备选择低损耗节能型的S11型变压器，降低负载、空载损耗，减少电能损失。根据三相配电变压器能效限定值和节能评价值（GB120052-2006），选用型号均为S11型双绕组无磁调压变压器；所有动力电缆及控制电缆均采用铜芯电缆，减少线缆损耗；室外照明采用太阳能节能灯；室内采用76、LED节能灯。三、设备控制及电气节电措施1、主要措施（1）选用S11型双绕组无磁调压变压器，合理确定变压器负载率，将变压器的经常负载率控制在60%左右，使其在经济状态下运行，采用合理的配电方式，减少线损，同时合理选用配电型式减少配电环节。（2）变电所位置设置在地下层设备用房，尽可能深入负荷中心，低压供电半径控制在200米左右，降低压降，并减少电能损耗。（3）功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压集中补偿，低压侧不小于0.95。采用合理的功率因数补偿及 谐波抑制方式减少UPS电源、EPS电源及变频器等电子设备对低压配电系统造成的谐波污染，提高电网质量，降低对自身及上级电77、网的影响，并降低自身损耗，大容量无变频控制的异步机可就地无功补偿。（4）合理选择缆线截面，调整负荷分配，严格执行国家相关规范并尽量使运行时的三相负荷平衡，以减少变压器的零序损耗。（5）对于大容量风机及水泵负荷，有变风量、变流量要求的设备采用变频器控制运行状态。对于楼内各种建筑设备系统，如：给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等通过中央监控系统来实现就地运程控制，以达到最优运行的方式，并达到节约电能的效果。（6）根据电源允许中断时间，合理选择应急电源，以免在电能和经济方面造成浪费。2、节能新技术、新设备采用GTO变频器；对风机、水泵采采用调速装置；散热器设置调节温控装置；采暖系统的供78、水温度由气候补偿器自动控制。四、给排水节能措施1、主要措施本项目给水均采用变频供水设备供给。中水：中水用于地下车库冲厕用水、冲洗地面、室外绿地和道路浇洒。水源为自建中水处理站。中水给水分为低、中、高三个供水分区。本项目中水给水由变频供水设备供给。完善项目屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做项目杂用水。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。污水排水系统：室内排水实行污、废水分流制，生活污水排出室外，经项目区污水处理站处理后排放。雨水系统：屋面雨水采用外排水，经雨落管排至室外散79、水坡，流入下凹式绿地的雨水渗透到地下，蓄养地下水，道路雨水流入小区雨水管道，最终接入市政雨水管。2、节能新技术、新设备大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水4和4以上的座便器；采用陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头；采用节水喷头；采用冷、热水混合器具（水温调节器）。五、节能管理措施1、节能管理制度和措施为了落实节能降耗工作，必须有相对稳定的节能管理班子，管理和监督小区能源的合理使用，制定节能计划，实施节能措施，并进行节能技术培训。企业能源管理机构应以企业领导挂帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小组。能源管理模式：结合管理模式，采用适当的计量方式，也可在变电所的每个低压配电回路设置综80、合数字仪表，对每个回路的用能指标都能有一个清晰的记录。技术措施：由于谐波分布的多变性和谐波工程计算的复杂性，在设计阶段完全解决谐波问题非常困难，在变电所设计时预留出适当位置，待系统正式运行后对谐波进行实测和分析，根据实际情况采取相应的、有效的谐波治理措施。运行管理方案：设备的运行管理由专门人员负责到位，大型维护保养由合同厂商定期派人进行，日常维护由空调专业维修工进行。2、能源管理机构及人员配备本项目建成后，委托专业的物业管理公司建立能源计量管理体系，形成文件，并保持和持续改进其有效性。配备10名专人负责能源计量器具的管理，25名专人负责能源计量器具的配备、使用、检定（校准）、维修、报废等管理工81、作。以确保项目的节能措施得以达到预期的节能效果。同时建立、保持和使用文件化的程序来规范能源计量人员行为、能源计量器具管理和能源计量数据的采集、处理和汇总。3、能源统计、检测及计量仪器仪表配置各单元水系统、空调水系统、电力、燃气等按不同功能，根据项目建成后的使用情况，分区分片进行检测计量。（1）水的计量水的计量包括市政供水、中水等。给水系统均采取三级计量，一级为项目区与市政供水管网的连接处水表；二级为入楼总水表，三级为分户水表。公共建筑生活给水及中水引入管设置计量表，并根据使用功能的不同分别设置计量表，按计量收费，保证节约用水。公寓部分分户设置给水及中水计量表。开水用水量安装计量仪表计量。同时所82、有卫生洁具均采用节水型产品，合理配置水表等计量装置。中水供水管上、绿化、浇洒、冲洗等供水管上分别装设水表。（2）电的计量高压计量：每路10kV电源进线的计量表设在10kV计量柜内。低压计量：为有效进行能量计量和管理，在变电所进、出线和有特殊要求的部位设置计量表，低压出线计量应按DB11/624-2009设置，动力负荷、照明负荷分别供电，分别计量，对30kW及以上用电设备单独计量，公寓部分一户一表计量。严格执行GB17167-2006标准，选用计量检定机构认可的用电计量装置，配变电所设专用计量柜，并设具有分时计量功能的复费率电能装置。对电流互感器的选择按电压、准确度等级、变比和二次容量等参数确定83、。所有计量表计的计量范围、参数内容、计量精度等应满足法定要求。其功能：如数据采集方式、通讯接口形式、通讯协议等应满足能量计量管理系统的要求。（3）天然气的计量燃气从市政燃气干管引入，在引入管线上安装天然气计量仪表计量；公寓用户入户点均设置天然气计量装置；公建各用气点设置天然气计量装置，且计量装置设置在单独的房间内，利于抄表、检修和保养。4.3.3 节能效果分析根据国家有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，拟建项目在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准及产业政策等方面所采取的节能降耗具体措施，其节能效果可达到节能65%以上的效果。经过分析、比较，能够达到公共建筑节能设计标准（DB13（84、J）81-2009）的要求。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案5.1.1 项目选址 项目拟建地点位于*县*镇朱家坟村，北至*，东至*，南至*，西至*镇西外环路。项目所在地环境优美，交通便利，基础配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，能够满足项目建设需要，总体建设符合*市*县发展总体规划要求。本项目选址无压覆矿床和文物，不影响通航及军事设施，有利于防洪和排涝等，不会造成相关不利影响，总体建设符合*县总体规划要求。5.1.2 用地方案 本项目规划总占地面积48亩，总建筑面积32002平方米。5.2 土地利用合理性分析拟建项目建设用地全部为规划用地。85、符合土地利用规划要求。本项目规划总占地面积48亩，总建筑面积32002平方米。本项目投资强度364.83万元/亩，容积率0.77，建筑密度31%，绿化率43%。符合集约和有效使用土地的要求。 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案本项目不涉及拆迁。第六章 环境和生态影响分析6.1 环境和生态现状6.1.1 自然环境(1)地形地貌该工程场地地形较平坦，地层分布较稳定，场地范围内未发现不利于建筑稳定的不良地质作用及不安全隐患，故场地稳定，适宜项目的建设。(2)气候特征*县地处北温带，属季风型大陆气候，四季分明。冬季寒冷干燥，盛行西北风；夏季炎热多雨，盛行西南风；春季干燥多风，秋季凉爽宜人。年平均气温186、1.5，极端最高气温40.3，极端最低气温-16；最热月平均气温32.3，最冷月平均气温-5.5。全年无霜期153-209天。年平均降雨量517mm，年极端降雨量272mm至856mm；月最大降雨量520mm，月最小降雨量61mm；年平均降雨天数108天。年平均相对温度62%，七、八月份平均相对温度78%，一、二月份平均相对湿度62%。年平均风速4m/s，最大风速24m/s。主导风向为SW风，工业园区内主导风向为NNW风，风向频率为10.3%。年平均气压101.6kpa，极端气压为98.8-104.6kpa，月平均最高气压102.8kpa，月平均最低气压100kpa。年平均日照2260h，年平87、均雾天38天，年最多雷电天数80天，最大积雪厚度20cm，基本雪荷载度0.3kpa，最大冰冻浓度70cm，没有沙尘暴记载。(3)水文及水文地质*县地处燕山南麓，属扇缘向冲积平原过渡的交接地。西部和西南部，东部和东南部分别受北运河和潮白河的影响，形成广阔的冲积平原，全境西北高，东南低，自然坡度1/3000左右，海拔4.715.7米。该工程场地地形较平坦，地层分布较稳定，场地范围内未发现不利于建筑稳定的不良地质作用及不安全隐患，故场地稳定，适宜建筑。项目区工程地质良好，地质条件单一，地层为第四纪全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪积亚砂亚粘土粉细砂为主，土层粒度由上至下逐渐变粗，含钙质结核，建设土类88、别为软二类，地基土主要持力层的承载力为100-140Kpa，浅层地下水埋深5-10米，矿化度2g/L，对混凝土不具有腐蚀作用，适宜作建筑场地。(4)地震烈度依据国家标准中国地震动峰值加速度区划图（GB17016-2001）规定，设计基本地震加速度值为0.15g，拟建场地抗震设防烈度为7度。6.1.2 生态环境条件本项目拟建场址周围无污染源和污染排放物，场址周围环境状况良好。6.1.3 社会环境*县地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带，区位优势明显，发展空间广阔，开发潜力巨大。*县北距首都60公里，东距天津市60公里，距首都机场80公里，距天津新港100公里。按照国家和省市89、交通规划，有京沪、霸密、廊泊等7条国家、省级干线和高速公路在*境内规划建设，届时县内公路网络将实现“五纵四横”，公路密度达到75%以上，实现与京津地区的交通一体化。凭借其优越的地质、领空、区位等条件，*已成为最具竞争力的首都第二国际机场侯选场址。重点建设涿密高速、大广高速连接线、廊沧高速*段和13条乡村公路建设，全面提高公路等级。“十一五”末公路里程达到858公里，路网密度111公里/百平方公里,实现村村通油路。积极与国家有关方面协调，力争首都第二国际机场在*县建设。2010年*县地区生产总值为58.4207亿元，其中第一产业总值为23.2370亿元，第二产业总值为25.6828亿元，第三产业90、总值为9.5009亿元。农林牧渔总产值为48.8327亿元，与上年相比基本保持不变。年主营业务收入500万元及以上工业总产值为67.9082亿元。国有控股工业企业工业总产值为8.2265亿元。全社会固定资产投资完成额为531760万元，比上年下降53.8%。地方一般预算收入2.3560亿元，政府性基金收入合计5.0205亿元，一般预算支出9.1584亿元，政府性基金支出3.9635亿元。各项存款余额58.7253亿元，各项贷款余额27.9226亿元。城镇居民人均可支配收入17921元，比上年上涨10.5%；城镇居民人均生活支出7465元，比上年上涨4.1%。通过以上分析，在自然条件、社会经济条91、件和公共设施配套条件等各方面，都为该工程建设创造了良好的条件。6.2 生态环境影响分析6.2.1 生态影响分析生态环境是人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。保护和建设好生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。本项目建设绿地率为43%，可有效改善当地的生活环境和城市面貌，努力建设资源节约型、环境友好型酒店，促进城市及区域生态环境向绿化、净化、美化的可持续生态系统演变。同时大大提高土地投入强度及项目容积率，实现土地的节约集约和高效利用。6.2.2 环境影响分析本项目主要污染物为生活污水、固体废弃物及噪声等。主要污染物详见下表：主要污染物一览表序号污染类92、别污 染 物1废水生活废水2固体废弃物生活垃圾等3噪声空调机、电梯等动力设备及其它设备噪声项目在建设过程中充分考虑到对生态环境的正负面影响，采取切实有效的环保措施，在项目建成后使区域内整体生态环境质量有所提高。项目施工建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的环境产生一定影响。施工单位在施工前应办理环保手续，并按环保要求，严格控制噪声，抑制粉尘飞扬，降低对环境的污染程度。6.3 生态环境保护措施6.3.1 生态环境保护措施按照国家有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对项目实施可能造成的生态环境损害提出以下保护措施：a. 废水排水采用分流制。粪便污水经化粪池处理，经项目区域内污水管93、网排入园区污水管道；雨水经项目区域内雨水管网收集后排入园区雨水管道。b. 固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。由物业收集后，定期运往指定地点。c. 噪声水泵等动力设备均采用低噪声设备，并采取减振措施，与设备相连管道采用软连接，降低噪声的产生及传播。综上所述，本项目所产生的各种污染均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行。6.3.2 环境保护措施的可行性本项目环保措施所采用的技术和设备满足先进性、适用性、可靠性等要求，环境治理方案符合发展循环经济的要求，对项目产生的废气、废水、固体废弃物等，提出回收处理和再利用方案，其措施已被广泛应用，具有可操作性，是可94、行的。6.3.3 环境影响治理效果分析根据不同污染源和污染排放物及其他环境影响因素的性质特点，通过制定合理的治理措施方案，各项污染物排放能够达到排放标准，污染治理效果应能满足达标排放的有关要求。 6.4 地质灾害影响分析本项目建设地址非地质灾害易发区，项目工程地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。本项目所有建筑物抗震构造均严格按建筑抗震设计规范（GB50011-2010）及建筑物抗震构造详图（03G329-1、04G329-3）中有关规定执行，能够达到抗震等级要求。6.5 特殊环境影响拟建项目周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等。 第七章 95、经济影响分析7.1 经济费用效益或费用效果分析7.1.1 分析依据本项目的财务评价是参照建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价,有关基础数据由相关专业和建设单位提供。7.1.2 基础数据1项目总投资本项目建设所需资金估算为17512万元，进入项目财务评价的建设投资为16850万元。2实施进度及项目计算期根据本项目的建设工程内容，项目建设期为2年。第3年起为试营期，经营负荷达到80%，到第4年经营负荷达到100%后正常运营。项目计算期为10年。3基准收益率本项目基准收益率确定为12%。4销售税金及附加本项目预计正常年营业收入为10800万元，正常年税金96、及附加金额为589万元。5成本费用估算(1)原材料费：0万元。(2)燃料动力费：179.89万元。(3)工资及福利费：该项目定员为400人，福利按工资的14%计，估算年工资及福利为704万元。(4)折旧费：该项目建筑物折旧年限均按40年计，期末残值率5%；设备折旧年限均按15年计，期末残值率10%。经估算，年折旧费为250万元。(5)摊销费：无形资产土地按15年摊销，递延资产按10年摊销，估算年无形资产和递延资产摊销总计257万元。(6)修理费：该项目的维修费用按固定资产原值的3%计算。估算年固定资产修理费为390万元。(7)其他费用：估算正常年其他费用为108万元。经估算，正常年总成本费用为97、2239万元，经营成本为1732万元。6利润估算企业所得税税率为25%，正常年应纳所得税为1993万元，计算期内可上缴所得税19681万元。项目计算期内正常年可实现利润5980万元，总投资收益率为34.15%，投资利税率为45.53%。盈余公积金和盈余公益金分别按税后利润的10%和5%计算，计算期内正常年提取两项金额为897万元；年可供分配利润为5083万元。7.1.3 经济分析1现金流量分析本项目设定的基准收益率为ic=12%。全部投资现金流量计算。全部投资的主要财务指标：所得税前财务内部收益率（FIRR）：46.30%；所得税后财务内部收益率（FIRR）：37.02%；所得税前财务净现值(98、Ic=12%)（FNPV）：28305.43万元；所得税后财务净现值(Ic=12%)（FNPV）：19573.04万元；所得税前投资回收期：3.80年(含建设期2年)；所得税后投资回收期：4.42年(含建设期2年)；从以上各项指标来看，财务净现值远大于零，内部收益率高于社会平均折现系数，投资回收期较为合理。2不确定性分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）为：年固定总成本销售收入年可变成本年销售税金年销售收入年可变成本年销售税金=20.52%BEP=计算结果表明，该项目只要货物周转能力达到20.52%，企业就可保本，盈亏平衡点很低，项目风险很小。3从主要评价指标看，各项财务评价指标数据较99、好，项目具有一定的财务盈利能力和抗风险能力，本项目在财务上是可行的。7.2 行业影响分析本项目为服务业项目，项目的实施将为当地服务业的创新和现代化树立典范，不仅不会对当地相关产业形成垄断，反而将大大地激励与之相关的行业迅速成长，形成共荣，并拉动其他产业（第一、第二产业）。与当地其它项目相比，本项目在整体的规划、景观、设计、物业管理上有着较大的优势，所以本项目在市场竞争中有较强的竞争力。7.3 区域经济影响分析本项目实施后，年上缴营业税金及附加589万元，所得税1993万元，可增加当地财政税收。本项目建设对于区域经济发展、产业空间布局、市场竞争结构等均不会产生重大影响。7.4 宏观经济影响分析本100、项目旨在为老年人提供颐养天年的理想之地，总投资收益率小，对国民经济影响不大，在此不进行宏观经济影响分析。 第八章 社会影响分析8.1 社会影响效果分析8.1.1 项目社会影响（1）目的可持续性。本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。由于项目绿化等设施的建设，将会使该地区环境得到改善。本项目规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的设计，以及良好的环境，不仅改变了老年人晚年的居住环境以及生活娱乐条件，也点缀了城市容貌。 （2）社会就业。本项目建设中及建成后可以提供很多就业机会，为社会安定出一份力。（3）对开发公司影响。本项目的建成，可充分体现公司的实力以及企业精神，树立良好的101、企业形象。为公司在本地区的进一步发展可打下良好的基础。（4）对人和社会的影响。a.对社会环境的影响：本项目的建造，可提高当地的绿化率，改善环境，给老人一个更好的居住空间。b.对社会经济发展的影响:本项目的建设，将先进的施工技术、高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，这将促使本地的建筑业更快的走向现代化，走向高效率，高质量和高标准，这将有利于当地的经济的发展。c.对社会的经济的影响：本项目的建设，将会为社会提供400个工作岗位，所以这个项目将为缓和社会失业率做出贡献；本项目的建成，为当地形成一个配套完善的成熟区域做出了贡献，不仅为当地增加了生活设施，而且加速了当地经济的繁荣。（5）本项目符合国102、家产业政策，养老中心的建设，不仅为老年人提供了颐养天年之所，解除了社会、政府和家庭的后顾之忧，而且对当地的经济发展具有巨大的辐射带动作用，社会经济效益较好。综上所述，通过本项目的开发，为社会展现出一个具有超前性和商业性的新模式，并起到了推广普及的示范作用，从而由点到面推动本地段及周围地区商业用楼建设的发展，对社会的经济做出贡献。8.1.2 项目环境社会效益评价拟开发地块毗邻主干道，本项目绿化率较高，将有效地提高城市的绿化面积。同时项目在建设过程中大量的运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。本项目崭新的现代建筑物，有效的美化了市容。为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本、注重生态的原则，合103、理组织绿化和交通体系，完善公建及商业服务的布局，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住休闲度假环境以及开阔的方便的公共环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。该项目的建成，将会进一步促进*县经济社会的发展，为老年人提供了颐养天年之所，解除了社会、政府和家庭的后顾之忧，同时，项目的成功也必将给开发公司带来更大的收获，并且将会对社会产生很好的社会效益。8.2 社会适应性分析中国老龄事业发展十二五计划纲要实施以来，我国的老龄事业有了较快发展。养老保障体系逐步建立，养老保险覆盖面不断扩大，基本养老金按时足额发放，保障水平不断提高，企业离退休人员基本生活得到保障；基本医疗保险制度在城镇基本建立，新104、型农村合作医疗制度逐步推广，医疗救助制度开始试点；企业退休人员社会化管理服务工作进一步加强；老年福利、教育、文化、体育等事业有了较大发展，敬老、养老、助老的道德风尚进一步形成；老年人的合法权益得到有效维护，老年人精神文化生活日益丰富；地方老龄工作体制基本理顺，老龄工作有效开展；老龄领域的国际交流与合作不断扩大，为加快我国老龄事业的发展奠定了良好基础。本项目给老年人创造了良好颐养天年的生活环境。此外，项目建设过程中将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多就业机会；项目建设完成后，需要大量人员护理老人生活，这又给物业公司提供了就业机会。由此可见，本项目的建设与当地社会的适应性良好。8.3 社105、会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。8.3.1 风险类型成本风险：从现在的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为错误而导致成本上升，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免一个人说了算，避免主观错误和各种舞弊现象的出现。同时，可以跟承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。市场风险：市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业106、的竞争市场等市场环境带来的风险。在现有酒店市场竞争日益激烈的情况下，本项目的市场风险主要体现在入住率不能达到预期目标。如果建好的酒店没有入住率，这不但是本项目的问题，还会涉及到公司以后的发展，所以本项目一定要回避各种市场风险其他风险：其他风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在现在*这样的酒店市场上，上述风险对本公司不会造成大的影响。8.3.2 风险控制项目工期：首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到当地正常的雨季和其他恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。投107、资决策：上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目前期阶段市场调查和更多的市场分析的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免总是对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。 第九章 项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法以及工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会令第3号）确定该工程的建设实行招标制。9.1 项目基本概况9.1.1 项目名称*养老中心9.1.2 承办单位概况申报单位：*房地产开发有限公司法人代表：*9.1.3 项目的建设内容、建设规模和主要组成部分1）占地规模本项目规划总占地面积48亩。108、2）建筑规模本项目规划占地48亩，总建筑面积24642平方米，详见建设内容一览表。建筑内容一览表序号功能分区名称占地面积(m2)建筑面积（m2）备注1老年公寓中心2572 7716 设置房间57间，床位103张2老年四合院1703 1703 设置房间308间，床位566张3老年信仰院895 2685 设置房间20间，床位32张4医疗康复中心1007 4028 6老年文化中心668 2004 7老年图书馆163 489 8文化走廊450 450 9特色餐厅294 882 10娱乐休闲中心207 621 11生活便利商业区506 1012 12温泉会馆150 300 13办公楼200 400 14109、职工宿舍360 1080 15职工活动区282 846 16附属用房426 426 17小计9883 246425康复活动区30018公共活动中心60019中心花园13520休闲垂钓园10221开心农场100522植物园22023道路广场面积621624绿化面积13541总占地面积32002合48亩相关经济技术指标建筑密度31 %绿化率43% 容积率0.779.1.4 主要建筑物的结构形式项目建筑采用钢筋混凝土框架结构。9.1.5 项目主要材料、设备采购及安装情况本项目所需钢材、木材、水泥、沙子、石料、砖等建筑材料，由中标单位自行采购，本地市场即可满足供应。9.1.6 项目总投资及资金来源该项110、目估算总投资17512万元（其中土地费用1776万元）。其中：建设投资16850万元，占总投资的96.22%；（工程费用12991万元，占总投资的74.18%；其他费用3159万元占，总投资的18.04%；预备费用700万元，占总投资的4.00%。）铺底流动资金662万元，占总投资的3.78%。资金来源：本项目总投资全部由项目单位自筹解决。9.1.7 项目建设地点和时限项目拟建地点位于*县*镇朱家坟村，北至*，东至*，南至*，西至*镇西外环路。本项目建设期拟定为2年，2013年5月至2015年4月。9.2 拟选择招投标方案9.2.1 具体招标范围根据*省实施中华人民共和国招标投标法办法中第九条111、规定：必须进行招标的如下：（一）施工单项合同估算价在一百五十万元人民币以上的；（二）重要设备、材料、医疗设备、药品等货物的采购，单项合同估算价在五十万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理、科研等服务的采购，单项合同估算价在三十万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）项、第（二）项、第（三）项规定的标准，但总投资额在一千万元人民币以上的；本项目拟对建筑工程5071万元、勘察设计402万元、工程监理271万元、设备购置及安装7920万元进行招标，招标总金额13664万元。9.2.2 招标组织形式建设项目勘察设计、工程监理、建筑工程、设备购置及安装均采用委托招标方式进行招标。建筑工程要求112、一级以上资质，工程监理要求甲级以上资质，设计要求甲级及以上资质。9.2.3 招标方式项目采用邀请招标方式进行招标。拟发布招标公告媒介是：*省招标投标综合网（）。*建设工程信息网 （）。9.2.4 其他内容本项目工程采用招投标价款一次性包干，其材料采购由中标单位自行采购。第十章 结 论老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。目前中国60岁以上的人口已有1.44亿，今后一个时期老年人口会以较快的速度增长，到2015年，将超过2亿。发展老龄事业是构建社会113、主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，借鉴了一些国内外的养老经验，结合中国传统的养老观念，拟在*县*镇朱家坟村，北至*，东至*，南至*，西至*镇西外环路。建设*养老中心，旨在为退休的老年提供一种全新的、积极的、健康的养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中国民族的敬老、养老的传统美德。该项目符合国家产业政策，符合老龄事业需求市场发展规律；同时，本项目承建单位资金实力雄厚，有稳定的投入资金和企业运作管理经验。本着企业和政府双赢的前提下，本项目的建成和114、发展，必将带来丰厚的社会效益和经济效益，必将带动*县相关产业发展，将会产生巨大的社会效益。老年公寓的规划与设计，科学、合理地配置了资源。使生产、生活废水分流处理，达标排放。通过对*养老中心的规划建设，从而达到居住与环境，生产与生活，人与自然的和谐。健康养生中心的建设，在带动*县各项产业迅猛发展、增加就业、提高了老年人的生活质量。因此，该项目是可行的。目 录第一章 总论11.1项目名称及承办单位11.2技术服务单位概况11.3编制依据及原则31.4建设内容31.5项目背景及建设的必要性41.6产业政策和行业准入分析71.7建设地点81.8建设方式及产品方案81.9原料来源91.10企业组成101115、.11 主要设计方案101.12项目建设进度计划151.13项目建设经济效益15第二章 项目背景及必要性202.1项目提出的背景202.2项目建设的必要性26第三章 工 艺323.1概 述323.2项目的优势及社会效益323.3原料、燃料与产品方案333.4主要技术经济指标443.5 主要设备选型计算463.6建议56第四章总图运输574.1 概 况574.2总平面布置584.3运输及设备选择614.4存在问题与建议63第五章公用辅助设施及土建工程645.1给排水645.2 电 力705.3自动化仪表765.4 电 信815.5 暖通与空调845.6热 工905.7 土 建100第六章 环境保116、护1166.1 设计依据1166.2 环境概况1166.3主要污染物及其治理措施1176.4环境影响初步分析1216.5环境管理及监测123第七章 消防1247.1总平面布置1247.2建筑专业防火设计1247.3电力专业防火设计1257.4消防供水1257.5建筑灭火器的设置1257.6厂区消防1257.7消防报警系统126第八章 安全与卫生1278.1 设计依据1278.2 项目简介1278.3 生产过程中主要危险、有害因素分析1288.4 安全与劳动卫生防范措施1338.5 劳动安全卫生管理机构及人员配备1388.6 安全投资概算1398.7 预期效果1398.8 试验线情况140第九章117、 节能1419.1编制依据1419.2能耗品种和用途1429.3能耗分析1449.4节能措施1459.5节能措施效果149第十章 项目实施计划150第十一章 投资估算15111.1工程概述及编制说明15111.2编制依据15111.3投资分析152第十二章 技术经济16012.1 项目概述16012.2劳动定员及培训16012.3项目总投资16412.4成本费用计算16612.5收入税金及利润计算17212.6财务效益分析17312.7不确定性分析17512.8锂云母试验线17612.9综合评价177目 录第一章 总 论1第二章 项目提出的背景和必要性4第一节 项目建设背景4第二节 项目建设的118、必要性4第三节 项目建设的先进性8第三章 市场分析与建设规模10第一节 市场分析10第二节 建设规模11第四章 工艺技术方案及设备选型12第一节 工艺技术方案12第二节 主要设备方案14第五章 原料、辅助材料及燃料的供应17第一节 主要原材料、辅助材料及公用工程供应来源17第二节 主要公用工程用量及供应18第六章 厂址选择和建设条件19第一节 厂址选择19第二节 建设条件19第七章 总图运输、土建及公用工程22第一节 总平面布置及运输22第二节 土建方案23第三节 公用工程24第八章 节 能29第一节 用能标准及设计规范29第二节 项目能源消耗种类及消耗情况30第三节 项目节能措施及效果分析31第九章 环境保护33第十章 劳动安全卫生及消防36第一节 劳动安全卫生36第二节 消 防38第十一章 机构组织与人力资源配置41第十二章 工程进度安排43第十三章 投资估算和资金筹措45第十四章 财务评价47第十五章风险分析50第一节 项目主要风险因素识别及应对措施50第二节 项目风险因素和风险程度分析表51第十六章 结论与建议54