1、南京主导产品小高层公寓商业地产项目立项申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月南京主导产品小高层公寓商业地产项目立项申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、内部因素8二、外部环境8第一部分 项目概况9一、宗地位置9二、宗地现状91、四至范围92、宗地形状103、宗地标高104、地块2、现状115、拆迁14三、周边道路及出行方式141、道路142、公共交通153、轨道交通规划15四、周边3公里社区配套15五、周边环境与规划161、周边规划162、周边环境17六、市政配套201、宗地内部现状202、周边道路市政管线21七、规划设计要求21第二部分 法律风险分析22一、土地出让条件221、出让方式及程序222、合同要点25二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段261、主要风险及控制手段26三、总体评价26第三部分 市场分析27一、南京房地产市场简述27（一）市场成长状况27（二）片区市场特征35二、玄武、栖霞市场概况391、区域概况392、经济发展40三、竞争市场分析43、11、项目周边市场分析412、其它竞争片区分析473、其它重要个案53四、需求市场特征541、区域选择542、价格承受能力543、产品形态554、户型56五、产品建议和目标客户定位571、定位概述南京 “xx”572、规划建议573、产品构成574、销售安排585、开发顺序586、设计建议597、目标客户描述59第四部分 规划设计初步分析60一、规划设计草案60二、规划设计草案分析601、宗地地块分析602、规划设计形态分析613、综合经济技术指标65第五部分 工程及销售计划67一、一期开工时间确定67二、工程及销售计划69第六部分 成本及投资收益预测69一、成本预测691、建安成本测算依据64、92、成本测算汇总70二、税务分析71三、经济指标分析711、成本及投资收益预测假设和前提712、主要经济指标723、各期利润体现724、敏感性分析735、盈亏平衡点分析76四、现金流量76第七部分 竞争对手分析77一、已购买标书的发展商77（一）本地发展商77（二）外地发展商80二、其它本地发展商81（一）缺乏土地储备金鹰国际81（二）有土地储备需求、但目标项目不在xx82(三)有土地储备需求、但缺乏魄力和竞争力城建集团83(四) 土地储备充足84第八部分 综合分析与建议85一、优势与劣势851、优势852、劣势86二、结论与建议86项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环5、线（绕城公路）与城市东西向主干道（xx公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、南京公司xx项目将于20xx年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司20xx-20xx年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的xx区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、xx项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档6、项目创造了条件。二、外部环境1、本项目紧邻xx区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展的增长级”和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间”，政府计划三年内投资50亿元，建设全国规模最大的大学城。2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区3公里，周边规划的xx软件产业园、xx高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。3、项目距老城区xx马路8公里，xx隧道连通城市东西向主干道xx公路与xx马路，明年5月份建成通车后，项目距老城区中心仅10分钟车程。4、项目南临紫金山，北靠xx，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 5、政7、府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善xx地区的环境条件，并带动整个xx区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。第一部分 项目概况一、宗地位置 一环线内侧、主城与xx新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和xx新市区的纽带，距新市区“xx大学城”4公里，距xx新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月xx隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。 xx与紫金山之间。项目北靠xx，南侧紧8、临南京最负盛名的风景区xx（又名钟山）。 距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。二环线一环线图1-1 宗地区位二、宗地现状1、四至范围宗地北靠xx，南至xx公路（312国道），东起一环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。xx宁栖公路宗 地绕城公路车速可达110公里/小时宁栖公路沪宁铁路xx公路车速可达80公里/小时图1-2 宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。表1-1 宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用9、地净用地长（米）140020001200宽（米）45050-100400面积（平米）645208.5合968亩13313215000497076.5合746亩代征道路1400m 400m 450m 1200m 代征绿地图1-3 宗地形状及尺寸3、宗地标高（1）宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。垂直坡度，与地面最大高差50米坡度10度坡度15度 最低点25m最高点57m图1-4宗地内部高差宗地内局部10、高低落差宗地内由西向东，地势升高约2m （2）宗地标高低于周边用地 东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。 西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。 南部局部区域低于xx公路，最大高差6米左右。 北部的xx西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。55m90m10m25m宗地地面xx铁路绕城公路图1-5 宗地与周边高差剖面图（东西向）图1-6 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）铁路绕城公路xx公路宗地地面55m12mxx图1-7宗地与周边高差剖面图（南北向西侧）铁路绕城公路xx公路宗地地面90m22mxx图1-8宗地与周边高差4、地块现状地块现状以农田、植被、11、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。图1-9 宗地土地利用现状（1）工厂与市场主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。表1-2 工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无12、东风汽车汽车销售在运营无xx货运市场货车停车场在运营无（2）居民居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。（3）农田农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。 （4）树木宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值较大。图1-10 宗地主要树木分布（5）水塘 宗地内有水塘20多个，规模普遍较小，其中，500平米以上的3个，最大的1000平米。 大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中1座为鱼塘，占地1000平米，水质良好13、。图1-11 宗地地表水分布（6）高压线 现状有2条110KV二回高压线从宗地内部穿过。 根据规划，宗地西侧100米处将建设220KV变电站，宗地内部将只有1条110KV二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。规划110kv现状110kv现状110kv规划220kv规划110kv220kv变电站规划110kv规划110kv图1-12 宗地高压线走向5、拆迁北侧xx山凹及西侧农场山脚下2块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积1445亩，房屋总面积22.4万平米，居民693户、工企单位48家，需安置劳动力268人，保养人员148人。其中， 宗地拆迁面积968亩（含14、代征道路与绿化用地），占拆迁总面积的67%，拆迁居民400户。 代拆迁范围面积477亩，占拆迁总面积的33%，拆迁居民近300户。代拆迁范围代拆迁范围宗 地图1-13 宗地拆迁范围三、周边道路及出行方式1、道路对外联系道路主要有绕城公路、xx公路、宁栖公路和岔仙公路4条，其中： xx公路：既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与老城区联系的主要通道，时速可达80公里/小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年5月xx隧道开通后，从宗地经xx公路、xx隧道至老城区xx马路仅10分钟车程，并且可以通过xx马路、城西干道等快速路连接城市西部地区。 绕城公路：时速可达110公里15、/小时，通过柳塘、马群、八百户、双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。 宁栖公路：通往尧化门、栖霞山，规划拓宽为34米。 岔仙公路：通往亚东（xx大学城），规划拓宽为33米。表1-3 宗地周边现状与规划道路一览名称级别宽度（m）车道速度（公里/小时）交通流量（辆/日）路面绕城公路全封闭快速路50双向8车道11015000 沥青xx公路一级国道48双向8车道8020000混凝土宁栖公路现状公路810000水泥规划交通性主干道34双向6车道岔仙公路现状公路6规划交通性主干道33双向6车道图1-14 宗地现状道路图1-15 宗地周边道路规划2、公共交通宗地周边公共交通发达，目前有6条公交线路，其中516、0路由宗地内部穿过，平均每条线路10-15分钟一班，晚上最后一班8：40结束。表1-4 公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔71W南京站尧化门新港开发区5：3020：3010分钟309W南京站岔路口马群麒麟门悦民路6：3020：0015-20分钟70W丹凤街亚东（xx）6：1020：405分钟50W南京站仙鹤门亚东（xx）6：3020：0015分钟南汤线南京站岔路口仙鹤门麒麟门汤山5：0017：3020分钟南上线南京站尧化门栖霞山龙潭上坝6：5018：3020分钟3、轨道交通规划规划地铁4号线沿xx公路从宗地南侧穿过，根据南京轨道交通建设时间安排，预计将在2010年以后开工建设。图17、1-16 宗地周边轨道交通规划四、周边3公里社区配套 项目周边住宅稀少，开发成熟度低，现有配套设施不足： 宗地周边社区配套集中分布在“尧化门”、“花园路”和“规划的xx新市区中心”，最近的“尧化门”距宗地2公里，2公里之内除“紫东小学”和“紫东中学”（宗地内现有居民的子女在这2个学校上学）以外，基本没有其它社区配套设施。本项目规模大，除政府规定必须配建学校和幼儿园之外，参照“万科xx”开发模式，完全可以通过自建配套的方式解决其它日常生活配套问题。 项目与市中心以及周边主要配套区“尧化门”、“花园路”和“规划的xx新市区中心”之间交通发达，车程在5-10分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服18、务问题。 xx新市区中心规划有大型休闲广场、图书馆、展览馆、医院、体育场馆、文化艺术中心、青少年宫、商业娱乐设施等配套服务，政府计划在3-5年内建成。尧化门花园路规划xx新市区中心图1-17 社区配套分布图图1-18 尧化门主要社区配套分布图图1-19 花园路主要社区配套分布图图1-20 xx新市区中心规划图五、周边环境与规划1、周边规划图1-21 宗地周边规划钟山高尔夫球场 xx公路以南规划建设36洞标准高尔夫球场，已确定为“十运会”配套设施之一，2005年“十运会”之前建成使用。规划占地面积3640亩，玄武区政府目前正在招商，土地储备中心负责土地运作，计划明年上市。 南京目前有6个高尔夫球19、场，但只有1个标准场南京昭富国际高尔夫俱乐部，27洞，位于浦口珍珠泉风景区内，占地1860亩。另外，位于江宁谷里镇的银杏湖国际高尔夫球场正在建设，占地面积达10800亩，总投资1亿元人民币，将于2003年10月投入使用。农场山生态公园农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约4000亩，南侧山脚用地已列入xx项目代拆迁范围，具体建设时间未定。xx软件产业园 位于宗地东南侧，是xx新市区的一部分，计划建成xx电子一条街的生产、科研基地，占地面积约4000亩，总投资35亿元。 今年9月6日，xx科技发展公司、合诚（香港）有限公司与深圳华源达公司投资组建xx软件产业园有限公司，主要负责园区一级土20、地开发，园区主体部分建设投资15亿元，其中前2年投资5亿元用于土地征用和基础设施建设，预计2005年园区基本建成并开始全面运作，估计可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。 xx大学城 2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城xx大学城，规划总面积34平方公里，建设总投资约50亿元，集中9至10所大学，吸纳15万高校师生，计划在3年内基本建成。今年，总投资约8亿元、全长24.6公里的大学城道路主框架全面开工。 目前已经有南京师范大学、南京财经大学（筹）、南京森林公安高等专科学校、南京邮电学院和南京中医药21、大学5所高校入驻，占地总面积约10平方公里，其中南京师范大学和南京经济学院近2万名师生已经入住。未来的3年内，南京医科大学、南京工程学院、南京森林警察学校、南京工业职业技术学院、南京应天学院及一批重点中小学、幼儿园也将陆续入驻，形成完善的教育产业链。南京经济技术开发区 2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企业1024家，总投资185.8亿元，主要企业有飞利浦、LG、夏普电子、飞歌空调、AO史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。 2001年实现GDP 60亿元，利税19.2亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。 2002年第一季度，大部分经济指标同比成22、倍增长，实现GDP14.95亿元，出口额9215万美元，同比增长89.9%，实际利用外资6366.56万美元，同比增长215.9%，新批外商投资企业14个。2、周边环境（1）四面环山，景观资源丰富，是主城范围内生态环境保护最好的区域xx 占地面积与项目总用地面积相当，约1000亩左右。 东西走向，有东、西2座山峰，西峰海拔125米，东峰海拔101米，由于宗地东高西低，西峰和东峰与宗地的相对高度分别为90米和55米。 山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度60左右。 山上植被茂盛，整体景观良好，山顶有小路通达。 西峰中部和东、西峰山凹处有2处各1000平米的山地曾开山采石，至今已停采2023、年，植被重新生长后，目前西峰裸露面积5000平米，山凹裸露处从宗地内基本看不到。xx西峰（从西南侧看） xx西峰（从东南侧看）xx东峰（从南侧看） xx东峰（从西南侧看）紫金山 位于宗地南侧，东西长7公里，主峰天堡峰海拔448米，是xx丘陵的最高峰。 植被茂密，泉壑幽深，名胜古迹汇集四周，潜隐山间，是南京最赋盛名的大型风景区。农场山位于宗地西侧，海拔较xx略高，山体及植被整体形态与xx相近，政府规划建设生态公园。 宗地内看农场山（夏天） 宗地内看农场山（冬天）（2）空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北2公里以外，东、南方向均无污染型的厂矿企业。24、 主要污染源来自沪宁铁路、绕城公路和xx公路通行车辆的尾气及粉尘污染。（3）噪声影响周边厂矿、仓库基本无噪声，主要噪声来自周边道路，铁路尤其明显 沪宁铁路：平均每天通车170班，平均8分钟1班，其中，白天每小时至少6班，夜晚每小时48班。 绕城公路和xx公路：同一时段车流量相似，上午30辆/分钟，下午25辆/分钟，晚上17辆/分钟；客货比xx公路2:1，绕城公路3:2。 宁栖公路：车流量白天8-10辆/分钟，晚上6辆/分钟；货车居多，客货比1:2。表1-5 交通流量分析表 单位：辆/分钟时段分次测试xx公路绕城公路客车货车总计客车货车总计10:0012:0011812301914332235225、8141428322931151328平均2193016143014:0016:0012072717122921672313922315924141024平均17825151025噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到5dB。 55dB以下噪声值的分布区域：后退沪宁铁路300米，后退绕城公路100米，后退xx公路70米。表1-6 噪声测试记录 单位：dB后退距离沪宁铁路绕城公路xx公路不鸣笛鸣笛5 m 9095105707050 m60-6570 m55100m709055-65120m50200m6580300m55626、5-7065dB55-65dB45住宅总建筑面积483900M住宅总户数4167户公共服务设施总面积29000M汽车位总数1600个住 宅内 容类 型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（13层）63800M13.18异形柱框架结构3层多层住宅（46层）120700M24.94框架结构5层小高层住宅（711.5层）299400M61.87框剪结构11.5层中高层住宅（1218层）无无高层住宅（19层100m）无无超高层住宅（100m）无无公 共 服 务 设 施 内 容类 型建筑面积(M)用地面积(M)商业8500会所2500学校1350015000幼儿园32003800市政27、公用650行政管理650人防及地下车库（不计入容积率）30800（满堂人防）汽 车 停 车 内 容停车方式车位数占总停车数量比例(%)地下、半地下500（地下车库）31.25架空层无地面车库无地面露天110068.75交 楼 标 准内 容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房100仅提供厨卫装修未定提供全套精装修未定说明：1. 根据万科项目开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将79层住宅并入小高层类进行统计。2. 设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。第五部分 工程及销售计划一、一期开工时间确定按集团设计流程和南京正常的报批报建时间，本项目一28、期预计在2004年2月底可以开工。中标02/12/26签约02/12/28立项02/12/2903/01/05用地批准书03/01/0603/01/26规划要点确定03/01/2703/03/05规划调整上报规划局03/06/2503/07/10集团规划设计评审会03/05/2003/05/25外部规划设计（专家）评审03/06/1003/06/25规划调整03/05/2503/06/10一期方案（实施方案）平立面确认、上报集团03/07/1003/08/25一期方案报建批复03/09/1003/10/10规划方案（总体）批复03/07/1003/08/10一期扩初设计03/10/1003/129、1/10基础资料收集02/12/2603/01/15概念方案研究03/01/3003/03/05公司讨论调整03/03/0603/03/10公司讨论通过、上报集团，编写项目设计指导书03/03/1003/03/25规划方案设计招标03/03/2503/05/15扩初评审会03/11/1003/11/17一期扩初批复（完成实施方案上报）03/11/1703/11/25一期施工图设计03/11/2504/01/10一期施工图报审，拿到规划许可证04/01/1004/02/20一期方案报建图03/08/1003/09/10开工（拿到施工许可证）04年2月底二、工程及销售计划项目开发周期5年，分四期开30、发，2007年底开发完毕。表5-1 项目开发销售计划一期二期三期四期开工建筑面积（万平米）14.7316.6214.565.38可售面积（万平米）总计14.3516.313.215.38住宅其中多层5万，小高层9万其中多层4万，小高层12万其中多层3.07万，小高层8.94万,别墅1万别墅5.38万商业0.350.30.2结算面积（万平米）总计1015.3515.578.32住宅其中多层4.5万，小高层5.5万其中多层4万，小高层11万其中多层3.57万，小高层11万，别墅0.7万小高层2.44万别墅5.68万商业0.350.30.2售价（元/平米）住宅多层3700,小高层3850多层385031、小高层4180多层3950，小高层4350，别墅5350别墅5530商业758081808480开工时间2004.22004.112005.122006.8销售时间2004.52005.52006.52007.1开发种类多层小高层商业会所行政管理市政多层小高层商业幼儿园多层小高层别墅商业学校别墅（注：二至三期的每期面积结算，其前一期余下各建筑形态产品之未结算面积计入本期，未结算面积价格执行前一期同种形态产品价格）第六部分 成本及投资收益预测一、成本预测1、建安成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑： 报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 因场地高差较大，32、建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均1.2M左右的场地平整； 场地北侧山体排水暂按内口尺寸1.5*1.5M毛石排洪沟考虑； 场地西北角火车噪音影响区暂按采用中空玻璃窗隔音考虑； 因无相关地质报告，建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人工挖孔桩（桩长10米）条基、低层、多层按无桩条基考虑； 水、电、气等大配套投资未考虑； 人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的4%考虑。2、成本测算汇总地价按6.5亿底价测算：项目单位成本3474元/平米，单位投资为3668元/平米，总投资180595万元。资本化利息9000万元记入开发间接费中。表6-1 成本测算汇总成33、本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）比例一、土地获得价款67600137339.5%二、开发前期准备费132232697.7%三、主体建筑工程费4647194427.2%四、主体安装工程费94701925.5%五、社区管网工程费94041915.5%六、园林环境费62791283.7%七、配套设施费72541474.2%八、开发间接费113712316.7%开发成本合计1710723474100%九、期间费费9523193管理费用423286销售费用5291107项目总投资1805953668表6-2 项目分功能单位成本指标 单位:元/m2成本项目3层5层12层商业合计一、土地获得价款1334、72.871372.871372.871372.871372.87二、开发前期准备费268.53268.53268.53268.53268.53三、主体建筑工程费1225.72754.61955.291107.45943.76四、主体安装工程费87.8110.84247.63186192.33五、社区管网工程费176.5193.88193.89156.5190.99六、园林环境费127.52127.52127.52127.52127.52七、配套设施费149.9149149147.31八、开发间接费230.94230.94230.94230.94230.94开发成本合计36403209354735、34503474九、期间费用202.62178.65197.43192.05193.41管理费用90.0579.487.7585.3585.96销售费用112.5799.25109.68106.69107.45项目总投资3842.3388374436423668二、税务分析1、应交营业税金及附加按5.55%计算，为11745万元；2、企业所得税按33%计算，为6018万元；3、契税按地价合同额的4%计算 为2600万元，已记入地价成本；4、 土地增值税按别墅的销售收入预缴，按3%的预缴率计算，为1053万，按照“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”，该项目征收土地增值税的最高售价限额为436、,531元/3292(1+30%)/(1-5.55%)。该项目目前预测平均售价为4298元/，低于上述最高售价限额，可免交土地增值税。普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。而别墅没有20%的加扣，将按3%的预缴率预缴，结算后返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。表6-3 税费标准税 项税率%计税依据预计税额(万元)计算说明营业税5%营业收入10581销售收入*税率城建税7%营业税741营业税7%教育费附加4%营业税423营业税4%土地增值税3%别墅销售额1053预缴地方基金0.4%营业收入每年20万-200万有免缴、少缴的空间印花税0.042%营业收入89核定征收营业收37、入的1.4倍契税4%中标地价2600地价合同额4%企业所得税33%应纳税所得额6018不考虑纳税调整三、经济指标分析1、成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价6.5亿元计算，按净用地约85万/亩，可售面积楼面地价为1320元/平米，销售均价4297元/平米，测算时不考虑税收返还因素。表6-4 项目售价功能建筑面积（m2）可售面积（m2）售价（元/ m2）营业收入（万元）三层联排别墅6380063800550235101五层120700120700381346027十二层2994002994004132123699商业8500850080046803合计492400492400429838、2116302、主要经济指标 内部收益率10.34%，指标值低于集团25%的要求；因地价在一期开盘前半年就要全部付清，是本项目的内部收益率较低的主要原因。 销售净利率5.77%，未达到集团规定的9%的指标； 总投资回报率6.77%。表6-5 主要经济指标汇总 项目指标值计算式核心指标：1、税前利润（万元）182362、税后利润（万元）122183、内部收益率%10.34%使累计净现值为零的贴现率4、销售净利率%5.77%项目净利润/销售收入100%参考指标：5、总投资回报率%6.77%项目净利润/项目总投资100%6、销售毛利率%13.1%项目利润/销售收入100%7、资金峰值比例39.69%39、资金峰值/项目总投资8、地价支付贴现比0.831各期支付地价现值之和/地价总额9、启动资金获利倍数0.179项目净利润/启动资金3、各期利润体现本项目分四期开发，每期工期约为10至12个月，项目税后利润 12218万元，单位面积毛利564元，单位面积净利248元。表6-6 各年利润体现项 目合计利润体现2004年2005年2006年2007年结算面积(m2)49240010000015350015570083200平均售价(元/m2)42983783409143255248营业收入（万元）21163037825628036733643666 营业税及附加（万元）127992099348638440、93364单位成本(元/m2)34743395345634713608 销售成本（万元）17107233947530565405130017项目利润（万元）2775917796261943510285期间费用（万元）95231702282630301965 其中：管理费用（万元）423375712561347873 销售费用（万元）5291946157016831092税前利润（万元）1823677343564048320所得税（33%）601825113421132746税后利润（万元）1221851230242915574单位毛利(元/m2)5641784086061236单位净利(元/m41、2)24851502766704、敏感性分析表6-7 销售均价变化的影响一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m2)42984083386845134728营业收入（万元）211630201048190467222211232793项目利润（万元）277591881888243880748801税后利润（万元）122186228-4691962026316单位净利（万元）248126-10398534销售毛利率（%）13.12%9.36%4.63%17.46%20.96%销售净利率（%）5.77%3.42、1%-0.25%8.83%11.3%表6-8 单位成本变化的影响二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单位成本(元/m2)34743301312736483822总成本（万元）171072162518153965179626188179项目利润（万元）2775937366459202025911705税后利润（万元）12218186552438671931462单位净利(元/m2)24837949514630销售毛利率（%）13.12%17.66%21.7%9.57%5.53%销售净利率（%）5.77%8.81%143、1.52%3.4%0.69%表6-9 地价变化的影响单位开发成本利润指标举牌价（万元）可售楼面地价（元/m2）开发成本(元/m2)完全成本(元/m2)项目利润（万元）税后利润（万元）销售毛利率(%)销售净利率(%)单位面积毛利(元/m1)单位面积净利(元/m2)内部收益率(%)65,0001,3203,4743,66827,75912,21813.1%5.8%56424810.3%65,3001,3263,4823,67527,39311,97312.9%5.7%55624310.2%65,6001,3323,4893,68327,02711,72812.8%5.5%54923810.1%6544、,9001,3383,4973,69026,66111,48312.6%5.4%54123310.0%66,2001,3443,5043,69726,29511,23712.4%5.3%5342289.8%66,5001,3513,5113,70525,92910,99212.3%5.2%5272239.7%66,8001,3573,5193,71225,56310,74712.1%5.1%5192189.6%67,1001,3633,5263,72025,19710,50211.9%5.0%5122139.5%67,4001,3693,5343,72724,83110,25611.7%4.845、%5042089.3%67,7001,3753,5413,73524,46510,01111.6%4.7%4972039.2%68,0001,3813,5493,74224,0999,76611.4%4.6%4891989.1%68,3001,3873,5563,74923,7339,52111.2%4.5%4821939.0%68,6001,3933,5633,75723,3679,27611.0%4.4%4751888.9%68,9001,3993,5713,76423,0019,03010.9%4.3%4671838.7%69,2001,4053,5783,77222,6358,785146、0.7%4.2%4601788.6%69,5001,4113,5863,77922,2698,54010.5%4.0%4521738.5%69,8001,4183,5933,78721,9038,29510.3%3.9%4451688.4%70,1001,4243,6013,79421,5378,04910.2%3.8%4371638.3%70,4001,4303,6083,80121,1717,80410.0%3.7%4301588.2%70,7001,4363,6153,80920,8057,5599.8%3.6%4231548.0%71,0001,4423,6233,81620,439747、,3149.7%3.5%4151497.9%71,3001,4483,6303,82420,0737,0699.5%3.3%4081447.8%71,6001,4543,6383,83119,7076,8239.3%3.2%4001397.7%71,9001,4603,6453,83919,3416,5789.1%3.1%3931347.6%72,2001,4663,6533,84618,9756,3339.0%3.0%3851297.5%72,5001,4723,6603,85318,6096,0888.8%2.9%3781247.4%72,8001,4783,6683,86118,243548、,8428.6%2.8%3711197.3%73,1001,4853,6753,86817,8775,5978.4%2.6%3631147.2%73,4001,4913,6823,87617,5115,3528.3%2.5%3561097.1%73,7001,4973,6903,88317,1455,1078.1%2.4%3481047.0%74,0001,5033,6973,89116,7794,8627.9%2.3%341996.8%74,3001,5093,7053,89816,4134,6167.8%2.2%333946.7%74,6001,5153,7123,90616,0474,349、717.6%2.1%326896.6%74,9001,5213,7203,91315,6814,1267.4%1.9%318846.5%75,2001,5273,7273,92015,3153,8817.2%1.8%311796.4%75,5001,5333,7343,92814,9493,6357.1%1.7%304746.3%75,8001,5393,7423,93514,5833,3906.9%1.6%296696.2%76,1001,5453,7493,94314,2173,1456.7%1.5%289646.1%76,4001,5523,7573,95013,8512,9006.5%50、1.4%281596.0%76,7001,5583,7643,95813,4852,6556.4%1.3%274545.9%77,0001,5643,7723,96513,1192,4096.2%1.1%266495.8%77,3001,5703,7793,97212,7532,1646.0%1.0%259445.7%77,6001,5763,7863,98012,3871,9195.9%0.9%252395.6%77,9001,5823,7943,98712,0211,6745.7%0.8%244345.5%78,2001,5883,8013,99511,6551,4295.5%0.7%2351、7295.4%78,5001,5943,8094,00211,2891,1835.3%0.6%229245.3%78,8001,6003,8164,01010,9239385.2%0.4%222195.2%79,1001,6063,8244,01710,5576935.0%0.3%214145.1%79,4001,6133,8314,02410,1914484.8%0.2%20795.0%79,7001,6193,8384,0329,8252024.6%0.1%20045.0%80,0001,6253,8464,0399,459-434.5%0.0%192-14.9%5、盈亏平衡点分析（1）保52、本售价：3883元/平米 即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)，S=3668/(1-5.55%)=3883（2）保本销量：162664平米在均价为4298元的情况下，当销量达到162664平方米时，即可弥补项目的全部期间费用,该部分面积占可售面积的33%。保本销量=期间费用/均价*（1-5.55%）-单位成本=95233500/（4298*0.9445-3474）=424753（3）项目完全投资保本销售率：93.33% 计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2=3668/(0.9445*0.67*4298+3668*0.33)式中：C：表示单位投资额，含53、直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率; S:表示单位售价: T1：表示营业税率: T2：表示所得税率四、现金流量 地价从2002年底开始支付，2003年7月第一次交地时付至总地价的65%，2003年底付清全部地价，同时付清契税； 每年的销售周期约8个月，参照南京xx项目的回款情况，回款额按每年签约额的90%计算； 每年的工程款支出为当年开工面积的除地价以外的开发成本的70%。表6-10 现金流量表项目2002年2003年2004年2005年2006年2007年合计一、现金流入销售面积（m2）10000015350015570083200492400销售额3782562803673364354、666211630回款额-34043603056688250400211630小计-34043603056688250400211630现金流入现值NPV136744二、现金流出1、付地价款4000636002、付工程款50018310290492637817864921013、开发间接费47471171147423714、期间费用17022826303019659523项目投资合计400064100204873258630119203031715955、营业税及附加1889334737123850127996、所得税251134211327466018小计40006410022401370655、73594526899190412现金流出现值NPV136262三、净现金流量-4000-641001164123238309382350121218四、累计净流量-4000-68100-56459-33220-228321218五、平均资金占用-56-36050-62279-44840-177529468六、资金成本31999345324869848925第七部分 竞争对手分析一、已购买标书的发展商（一）本地发展商 1、栖霞建设(1)简介 1984年成立，国有企业，注册资本人民币1.2亿元，是拥有18家成员单位、产权多元化的现代化企业集团，是江苏省最早从事房地产开发的专业公司之一，国家建设部56、现代企业制度试点单位，具有国家一级房地产开发资质，多年被省、市建行、工行、农行评定为特级“AAA”资信企业。 成立以来，总开工面500万平方米，总竣工面460万平方米，先后被评为江苏省房地产开发企业50强第一名和江苏省第三产业200强。1996年，率先在房地产界导入CIS，并在国家工商局注册星叶商标，在南京发展商中具有一定的品牌优势和较高的知名度。 1999年底，栖霞建设集团联合南京新港（600064）等5家单位成立“栖霞建设股份有限公司”，其中，栖霞建设持有68%的股份，处于绝对控股地位，南京新港持有29.24%的股份。今年3月，栖霞建设在上海股市发行4000万A股，募集资金3个亿。 综合实57、力和市场占有率在南京排名第一，2001年市场占有率5.06%。 市场定位与万科类似：中高端市场、规模开发为主。 2000年之前，开发区域局限在栖霞区和玄武区，最近2年积极向中心区和河西拓展。 (2)竞买可能性判断 土地储备45万平米建筑面积，但野心较大，多次表示要大规模增加土地储备，尤其是在河西、xx等南京未来开发热点地区。 在栖霞区和玄武区开发过多个项目，熟悉当地市场。 擅长城郊大规模项目开发。 自有资金不足。在建项目多，资金需要量大，现有项目大多销售不佳，上半年销售收入仅1个亿，除去今年在建项目投资，上市募集资金、2001年底货币资金和上半年销售收入仅剩余2.3亿元。 面临2.2亿元短期借58、款偿债风险。 融资渠道多，能力强：2001年底，资产负债率高达70%，贷款融资难度较大，由于当地政府强力支持，贷款成功的可能性很大，据悉，目前正在与中信银行洽谈贷款事宜；南京高科（600064）为第二大股东（股份比例29.24%），不排除增资的可能；今年8月，合作伙伴香港第一东方投资集团继续增资扩股，和栖霞建设共同投资1.5亿美元建设2个项目：高标准国际科技园和大型体育运动比赛设施，不排除投资转向xx的可能。 2000年6月8188万元中标黑龙江路地块，具备投标经验。 与万科比，主要优势在于享受政府的税收等优惠政策，将降低开发成本。表7-1 栖霞建设在建项目与土地储备情况项目位置建筑面积（万平59、米）项目进展项目评价在建项目46万平米东方城三期玄武区62002/12竣工市场反映一般天悦花园二期马群82002/12竣工市场反映一般汇林绿洲一期鼓楼区6.62002/10竣工销售不佳天泓山庄一期马群14.52003/8竣工市场反映一般云锦美地一期建邺区10.92003/8竣工销售良好，已消化4万平米 土地储备44.5万平米汇林绿洲二期鼓楼区19拟建市场反映一般天泓山庄二期马群13.8拟建市场反映一般云锦美地二期建邺区11.7拟建前景看好2、金大地 与南京钢铁集团强强联合，资金实力雄厚，近年从南京向全国扩张，自去年起在南京招投标拿地2块、共6万平米建筑面积，今年在武汉又拿下一块10万平米用地，60、当前仍在关注各地土地招投标市场的情况，准备寻找机会增加土地储备，据悉，为寻求更大发展，金大地有意将总部迁往上海。 据悉已与3503厂签定协议，准备拿下3503厂10万平米“退二进三”企业用地，预计双方将在此地块上市招投标时，采取抬高门槛的手段确保拿地。 异地发展的倾向比较明显，加上目标地块3503厂，金大地在南京的土地储备已经比较充足。另外，金大地近期土地储备消耗的资金较多，3503厂地块还需要5亿资金，且“香格里拉花园”销售、回款缓慢，短期内难有充足资金竞买xx地块。 2001年1月13569万元中标大光路机床厂地块，2001年9月2519万元中标大光路酒精厂地块，2002年9月7000万元61、中标海福巷地块，是南京土地招投标市场中标次数最多的发展商，投标经验丰富。表7-2 金大地在建项目情况项目名称区位建筑面积（万平米）项目进度项目评价在建项目30万平米黄浦鑫园白下222003/08入伙一期300多套4个月售完，二期今年6月开盘，销售良好香格里拉花园白下7.82003/10入伙销售不佳土地储备：南京建面6万；武汉地面10万白下1.32001/09拿到土地前景看好白下4.72002/09拿到土地前景看好武汉土地面积10万平米2002年拿到土地3、银城(1)简介 1993年成立，注册资本2000万元人民币，全民所有制企业，二级开发资质，累计开发面积20余万平米。 与政府关系良好，项目地62、理位置极好。(2)竞买可能性判断 土地储备充足，今年5月确定的钟山花园城项目消耗资金5个亿，为筹集资金，银城曾准备卖掉去年中标的御道街地块，因此，银城近期进行大规模土地储备的资金量不足。 2001年8月9555万元中标御道街地块，投标经验丰富。表7-3 银城在建项目与土地储备情况项目名称区位建筑面积（万平米）项目进展项目评价在建项目15万平米聚福园二期河西（鼓楼）152002/12入伙销售良好土地储备50万平米御道街白下4.5前期前景看好钟山花园城白下45储备前景看好鼓楼（上海路）地面0.41前期高层写字楼项目，地段好4、下关城建集团 国家一级开发资质，AAA资信，江苏省三产200强，江苏综合63、开发实力50强，南京开发企业十强（内资）。 无土地储备。 负责下关区宝善地块的拆迁，明年上市的宝善地块可能是其首选项目。 在建项目销售良好，资金比较充裕。 开发水平一般，目前尚不具备50万平米大盘的开发能力，xx项目可能只是参与，为明年竞买宝善地块积累经验。 未曾参加南京土地招投标。表7-4 下关城建集团在建项目与土地储备情况项目名称区位建筑面积（万平米）项目进展项目评价在建项目16万平米清江西苑河西（鼓楼）142003年10月二期交付销售良好清江花苑（嘉和苑）河西（鼓楼）22003年10月交付销售良好（二）外地发展商1、中海中海对南京市场的兴趣一直非常强烈，去年二道埂路地块招标时曾来到南京，64、后来选择了放弃。南京住宅市场的持续火爆和万科xx（二道埂路）项目的操作成功令中海非常后悔，今年，中海在香港股市融资200多亿元，目前尚有35亿元左右没有明确用途，中海准备将其用于南京市场的土地储备，并且一直在寻找好的介入机会。今年年底之前，南京将陆续推出xx和河西奥体中心周边等高质量地块，中海将其看作进入南京市场的机会和切入点，其项目发展人员目前已经进驻南京。据悉，中海的主要目标在河西，但年底河西土地的上市量预计只有1000亩左右，即使全部拿下也不一定能满足中海的土地储备需求，因此，xx项目作为今年南京土地市场仅有的高质量的地块之一，极有可能成为其主要目标，或者策略性的参与，抬高万科等竞争对手65、的拿地成本。2、杭州宋都房地产集团有限公司 前身为1979年设立的江干区住宅统建办公室，1984年改名设立杭州市江干区房屋建设开发公司，隶属于江干区人民政府，1995年12月公司被国家建设部核准的一级房地产开发企业，2000年 5月18日公司改制为杭州宋都房地产集团有限公司，目前总资产5.3亿元。 自1984年以来，先后改造建设始版桥小区、江城路中段小区、景芳小区、吴山小区、采荷东区等十余个住宅小区，建筑面积150多万平米。其中，2002年交付的“宋都凯旋苑”为高档、精品楼盘定位，总建筑面积12万平方米，入选2001年中房典型指数（杭州）九个样本楼盘之一；“宋都青龙苑（东河苑）”为首次以纯市场66、运作方式、通过招标取得地块的开发项目。 目前，在建与拟建项目有“采荷人家高层商住楼”、“采荷东区二期住宅小区”、“景芳五区经济适用房”，总建筑面积约20万平米。 积极向外地寻求发展，先后投资4.1亿元在桐庐、余杭、舟山等地开发项目。目前积极在上海、南京、南昌等地寻找合适的投资开发项目。目前，浙江莱茵达、浙江广厦、浙江名城、宁波中元已经进入南京市场，今年10月16日，浙江名城和浙江赞成对南京制药厂地块的激烈竞争进一步显示出浙江发展商大举进入南京市场的决心。前些年，以民营经济和私营经济为代表的快速经济发展为浙江积累了巨大的民间资本，在当前贸易、服装等行业普遍不景气的环境下，这些民间资本迫切需要寻找67、实现增值的投资渠道。当前国民经济中只有房地产、汽车和通讯行业具有较高的投资回报率，而汽车和通讯业进入门槛高，房地产业进入门槛相对低得多，于是，浙江民间资本普遍选择了房地产业作为投资重点。另外，由于投资回报期望值不高，只要超过贸易、服装等行业1%的回报率就敢做，这也是浙江发展商势在必得、敢于高价拿地的主要原因之一。从南京制药厂地块的成交情况可以看出，或由于对市场过于乐观或由于投资回报率设定较低，浙江发展商对土地价格的承受能力远高于万科。由于浙江发展商普遍比较隐蔽，其资金实力不易了解，因此对他们的判断难度较大。3、华润置地 前身为北京市华远房地产股份有限公司。1994年华润创业有限公司注资华远房地68、产公司，后以华润北京置地有限公司名义在香港联交所上市，成为北京市唯一一家中外合资股份制的、具有建设部一级资质的综合性房地产开发公司。2001年9月，中国华润总公司与北京市华远集团公司及其下属公司和其他法人股东签订股权转让协议，股权转让完成后华润集团及其关联公司实际上持有原华远房地产股份有限公司91%股份，并更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。 成立以来，共开发建设完成近50个房地产项目，累计开发面积200万平米，年开复工量超过100万平米，总资产近80亿元、净资产近40亿元，2001年商品房销售额突破30亿元。 在建项目5个：翡翠城、华亭嘉园、阳光华苑、优士阁和峻峰华亭。 华润资金实力雄厚69、，是否势在必得取决于其进入南京的决心和态度。二、其它本地发展商（一）缺乏土地储备金鹰国际(1)简介 南京首家批准成立的跨国外资企业集团，1992年成立，房地产开发项目合计竣工面积24.7万平米，近3年累计完成投资5.7亿元。 南京市场第一个项目金鹰国际商城为南京最具知名度的高档商业办公项目，目前致力于规划“金鹰园区”，即以金鹰国际商城为中枢，与金鹰国际花园及未来的世界华商科技大厦相呼应，构筑南京CBD顶级商务生活园区，着力打造金鹰品牌。 经营特点以写字楼、商住楼、小规模住宅项目为主，开发区域集中在老城区和河西。(2)竞买可能性判断 无土地储备。 资金实力雄厚，但“金鹰国际花园”项目销售缓慢，占70、用资金量大。 在南京市场未曾开发大规模城郊项目和进入城东市场，但有意竞投xx地块。 今年4月份竞买凤凰街地块，报价5211万元，排名第9。表7-3 金鹰国际在建项目与土地储备情况项目名称区位建筑面积（万平米）项目进度项目评价在建项目6万平米金鹰国际花园新街口市中心62003/04入伙1年销售率40%土地储备世界华商科技大厦新街口市中心前期（二）有土地储备需求、但目标项目不在xx1、南京万达 (1)简介2001年进入南京市场，以二手地转让方式获取石门坎地区多家小发展商手中的“以地补路”项目，开发占地面积2000亩的江南明珠项目，后政府开始清理、收回闲置的“以地补路”项目，万达实际仅拿到一期10071、多亩用地，今年10月份，原属万达的60多亩土地挂牌出让，万达以底价拿下。(2)竞买可能性判断 江南明珠的失败使得万达继续在石门坎、杨庄开发的兴趣减弱，近期，万达积极向河西发展。当前，万达正在与经济适用房发展中心洽谈河西“兴隆小区”用地转让事宜，并已经基本确定，净地面积450亩，约120万元/亩，总价款5亿多元，但万达仍然有意竞投xx地块。 由于“兴隆小区” 转让总价款年底前全部付清，因此，万达近期的资金压力较大。 在南京土地招投标市场，万达仅在2002年10月以底价拿下原属自己的60多亩挂牌出让土地，由于缺乏竞争，尚无法了解其投标策略与习惯。表7-2 万达在建项目情况项目名称区位建筑面积（万平72、米）项目进度项目评价在建项目18万平米江南明珠一期石门坎182002/12入伙销售一般土地储备兴隆小区河西土地450亩尚未最终确定前景看好2、苏宁 (1)简介 1992年成立，为省内极具知名度的民营企业，资金雄厚，品牌优势明显。 与省、市、区政府关系良好。 经营特点以写字楼、商住楼、5-10万平米小规模住宅项目为主，开发区域集中在老城区和河西。(2)竞买可能性判断 土地储备充足。 背靠交家电，资金实力雄厚。 在南京市场未曾开发大规模城郊项目和进入城东市场，xx项目与其经营特点不一致。据悉，苏宁的主要目标在河西新城区。 招投标经验丰富：2001年曾参与二道埂路（xx项目）投标，但只是试探性参与；73、2002年10月与金盛联合竞买江宁37万平米汽车大市场和居住用地，最后一轮才放弃，每次加价从不超过最低幅度，总体感觉比较理智。表7-5 苏宁在建项目情况项目名称区位建筑面积（万平米）项目进度项目评价在建项目6万平米银河国际广场（44层）山西路商业中心62002/09打桩总投资6亿土地储备千秋情园河西20即将开工位于热点开发区域，前景看好浦口地面2000多亩近期刚确定目前来看一般，未来前景要看江北发展速度3、仁恒 (1)简介 新加坡仁恒集团全资机构，1994年进入南京，先后开发南京规模最大的第一代精品楼盘“梅花山庄”和“湖畔之星”，建筑面积30万平米，高端市场品牌优势明显。 现有项目集中在宁南新74、区，建筑面积41万平米。(2)竞买可能性判断 在建项目规模大，处于启动初期，预计将开发3-4年，其中，翠竹园一期开盘2个月销售率不足30%，资金压力较大。 据悉对河西新城区土地较感兴趣，目前正在积极运作。 未曾参与南京市场投标。表7-6 仁恒在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积（万平米）项目进度项目评价在建项目41万平米翠竹园宁南新区33.52002/09一期开盘纯小高层现代精英社区玉兰山庄宁南新区7.8水岸山林别墅 (三)有土地储备需求、但缺乏魄力和竞争力城建集团 前些年积聚的土地储备已基本消耗完毕，在现行土地政策下，进入招投标市场的可能性较大，但作为制度落后、过分依赖政府、市场运作能75、力差的传统开发企业，目前尚缺乏招投标高价拿地的魄力。 未曾参与南京市场招投标，投标经验相对缺乏。表7-7 城建集团在建项目与土地储备情况项目位置建筑面积（万平米）项目进展项目评价在建项目14万平米金陵名人居鼓楼区龙江小区92002/10入伙销售良好文思苑白下区22002/11开盘市场反映一般北苑景虹玄武区3市场反映一般(四) 土地储备充足1、东恒 (1)简介 东恒国际服务贸易集团的控股企业，1993年开始主营房地产，1994年竣工的江苏国际经贸大厦荣获 “鲁班奖”，1999年竣工的 “海月花园”为南京第一代精品楼盘典范。 重产品质量、经营理念独到，立足打造精品楼盘。(2)竞买可能性判断 在建主76、力项目阳光嘉园与xx地块同处xx公路沿线，相距3-4公里，由于销售火爆，有可能增强其继续在黑墨营xx周边市场开发的信心。 今年9月，与溧水县政府签署协议，合作开发东屏湖旅游度假区项目，首期投资15亿元，资金压力较大，近期大规模增加土地储备的可能性较小。 2001年8月15188.8万元中标黑墨营（阳光嘉园）地块，投标经验丰富。表7-8 东恒在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积（万平米）项目进度项目评价在建项目26万平米中国人家四期江宁2上半年竣工推出68套，4个月销售60%阳光嘉园玄武18一期2003年入伙一期销售火爆，前景看好土地储备东屏湖旅游度假区溧水县首期投资15亿元与县政府合作开77、发2、长发 经营特点以老城区写字楼、商住楼、小规模住宅项目为主，未曾开发大规模城郊项目和进入城东市场，竞买xx地块的可能性不大。 现有项目销售状况一般，今年8月中标利济巷地块消耗2亿资金，资金上不允许近期再进行大规模土地储备。 2002年8月20100万元中标利济巷地块，投标经验丰富。表7-10 长发在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积（万平米）项目进度项目评价在建项目10万平米圣淘沙花城鼓楼102002/08主体封顶，2003年底入伙6个月销售率60%土地储备8万平米利济巷玄武82002/08中标CBD商住项目，前景看好3、亚东(1)简介 中美合资企业，国营xx农牧场与美国亚兰湾股份有78、限公司联合兴办，1993年成立，注册资金1650万美元。亚兰湾股份有限公司为美国著名土地开发上市公司。 承担亚东新城开发区的建设任务，并自主开发住宅项目，已建和在建项目总建筑面积25万平米，占亚东住宅开发总面积的一半以上。(2)竞买可能性判断 年开发量仅5-10万平米，现有土地储备可开发5-10年，竞买可能性不大。 长期在亚东开发，熟悉xx周边市场，不排除大股东美国亚兰湾股份有限公司增资扩张的可能。 未曾参与南京市场投标，投标经验缺乏。表7-11 亚东在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积（万平米）项目进度项目评价在建项目12万平米咏梅山庄亚东82002/11入伙10个月销售率80%沁兰雅79、筑亚东4刚开工4个月销售率30%土地储备47万平米亚东47(700亩)前期大学城建设推动，前景看好总结：综合上述分析，栖霞建设、中海、华润、包括杭州宋都在内的浙江发展商可能是xx项目的主要竞争对手。第八部分 综合分析与建议一、优势与劣势1、优势 项目规模大，密度低，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心边缘中档偏高项目。 该项目四面环山，环境优美，具备典型的畔山物业特征，独特的自然风景资源将成为其主要卖点。 该项目为今年城东最大的环境整治项目，拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，该项目实际可利用的资源价值高。 项目在南京80、属中档偏高定位（均价4290元/平米左右），该细分市场为南京主流市场，供需关系平衡，客层丰富，适合“万科xx”产品品牌线发展要求。 城东一直是南京市民较喜欢的居住选择区域，该项目背靠大企业群，市场需求旺盛，周边可用于住宅开发的土地不多，市场机会明显，是南京公司进入城东市场的一个较好切入点。 作为政府招标项目，法律手续简单，启动速度快。2、劣势 土地成本高，付款方式苛刻，销售净利率与内部收益率较低，有一定的操作风险。 城市对外交通干线三面环绕，铁路和公路的噪声影响大。 大型生活配套设施缺乏。 为满足高档居住要求，发展商需对xx局部和与地块交界处加以改造处理。 宗地地势起伏变化大，局部地区有堆积土81、，土方改造成本高。二、结论与建议1、本项目为南京招投标历史上的最大地块，其成交情况受到政府、业界、媒体和社会公众的高度关注，互连网、报纸、电视等媒体作了大量报道，巨大的广告效应使其成为南京房地产开发的焦点，中标者将因此确立在南京发展商中的强势地位。2、第一天上午购买标书的发展商达8家，包括中海、栖霞、银城、金大地等本地、外地的知名发展商，预计届时竞争激烈，成交价格在7-8.5亿之间。3、对万科而言，土地总价偏高，销售净利率等核心指标偏低，离集团要求有一定差距，但本项目面积大，地块完整，环境好，不排除通过良好的策划创意，创造良好的市场表现，因此，机会与风险并存。4、政府对本项目非常关注，万科的参与一来可以表达支持政府工作之意，另一方面也可以提高竞争和对手拿地成本，减少以后拿地的竞争对手。5、建议对此项目合理地估算成本，控制投标价格上限，理性参拍。建议投标价在7亿以内。南京公司项目发展部2002年12月1日