1、xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告xx市xxxx公司二零一七年四月项目名称：xx创业咖啡特色街区改造建设项目项目编号：编制单位：xx市高新区城市管理局xxxx公司编制时间：二零一七年四月审核人：参加编制人员：xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告目录第一章总论.11.1项目背景.11.2项目概况.31.3结论与建议.5第二章项目建设背景及必要性.82.1项目建设背景.82.2项目建设的必要性.102.3项目建设的可行性.12第三章需求分析与建设规模.153.1需求分析.153.2建设内容及规模.16第四章场址选择.214.1建设地址.214.2场址现状.214.3场址土地权2、属类别.234.4场址条件.23第五章建设方案.285.15.25.35.4指导思想.28功能定位.28建设依据与设计规范.28工程方案.29第六章节能.636.16.26.36.4编制依据与范围.63能源消耗种类和数量分析.64节能措施.68建议.71第七章环境影响评价.727.17.27.37.4编制依据及标准.72环境影响分析.72环境保护措施.74小结.75第八章劳动安全卫生消防.768.1安全卫生措施.768.2消防措施.78第九章组织机构与人员配置.829.1组织机构.xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告9.2人员配置.839.3劳动制度.839.4人员培训.83第十章项3、目招投标及实施安排.8410.1项目招投标.8410.2项目实施安排.85第十一章投资估算与资金筹措.8811.111.211.311.411.5投资估算范围.88投资估算编制依据.88工程建设其他费用估算说明.89总投资估算.90资金筹措.90第十二章PPP实施模式.9612.112.212.312.412.5本项目PPP模式背景.96PPP运作方式.96项目投资总额与还款分析.98项目融资.99实施保障措施.99第十三章社会评价.10013.1社会影响分析.10013.2互适性分析.10113.3社会风险分析.101第十四章社会稳定风险评估.10314.1评估原则.10314.2评估内容.4、10414.3小结.107第十五章结论与建议.10815.1结论.10815.2建议.108xxxx公司编制电话：xx2xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称及研究阶段项目名称：xx创业咖啡特色街区改造建设项目研究阶段：可行性研究1.1.2项目可行性研究报告编制单位编制单位：xxxx公司工程咨询资格等级：甲级工程咨询资格发证机关：中华人民共和国发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲1.1.3可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（20162020）；2、陕西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；5、3、xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；4、xx市城市总体规划纲要（2008-2020）；5、xx高新区发展总体规划（2011-2030）；6、国家计委、建设部2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版，以下简称方法与参数）；7、国家发展计划委员会2002年出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；8、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容和要求；xxxx公司编制电话：xx1xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告9、陕西省政府和社会资本合作（PPP）项目库管理办法的通知陕政发办201511号；10、xx高新区创业园发展中心提供的有关资料；11、项目调研过程中搜6、集到的有关资料。1.1.4可行性研究的工作范围本报告的工作内容是对xx创业咖啡特色街区改造建设项目进行可行性研究，根据我国可行性研究报告编制内容和深度的要求，该可行性研究报告主要包括以下内容：项目建设的必要性和可行性；项目建设的市场分析；建设规模；场址选择；建设方案；节能；环境影响评价；劳动安全卫生消防；组织机构与人员配置；项目招投标及实施安排；投资估算及资金筹措方案；PPP实施模式；社会效益；社会稳定风险评估等的分析和论证。1.1.5项目建设单位xx市高新区城市管理局1.1.6项目提出的理由与过程“xx创业咖啡特色街区”主要功能定位于集创业咖啡、品牌咖啡、咖啡创业三个方向。其中创业咖啡主要指7、众创空间，向创业团队与创业企业服务；品牌咖啡主要指商业咖啡，提供休闲娱乐服务；咖啡创业主要指以咖啡为商品的创业者；最终将“创业咖啡特色街区”建成休闲集众创空间、咖啡休闲、咖啡创业于一体的复合型咖啡一条街，形成创业集中、服务集中、咖啡集中、商圈特色明显的创业者街区，同时在街区中建设多功能小剧场，在功能多元的基础上满足城市双修功能的需求。xxxx公司编制电话：xx2xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告为营造更好的xx高新区创新创业环境与氛围，容纳众多创业者在此交流、展示，打破了传统意义上创业者与外界相对绝缘的状态，创造出诸多创意之间、项目和外界之间连接的机会，如创业项目互补、业务合作的可8、能性等，进行跨界合作和边缘打破。实现具有集中化、开放式创业咖啡大街的孵化功能的最大价值。依据创业咖啡特色街区现状，现对705所、庆安制冷、创业大厦进行楼宇立面改造、泛光照明亮化改造；对中心绿地、道路道路广场进行景观提升改造建设；对园区内公共区域进行装饰装修工程；同时新建多功能汇演中心、立体停车楼等配套附属设施，因此项目单位提出了xx创业咖啡特色街区改造建设项目。1.2项目概况1.2.1建设地点项目建设为xx创业咖啡特色街区提升改造工程。其中：705所位于高新一路18号、庆安园区位于高新二路9号；其次，新建多功能汇演中心位于高新二路14号i创途（原联合汽车电子园区）内；新建立体停车楼位于705所9、园区内。1.2.2建设内容1、建设内容本项目为xx创业咖啡特色街区改扩建工程，项目整体建设内容如下：（1）楼宇立面改造工程，立面改造总面积85338；（2）景观提升改造总面积38000；xxxx公司编制电话：xx3xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告（3）泛光照明工程总面积123285；其中：楼宇亮化照明面积73285，背景楼体亮化约50000。（4）705所及庆安园区内水（全改）、电（局部）、暖通、消防（全改）的改造，其改造建设总建筑面积46508（705所改造面积26129，庆安园区改造20379），其中包括：庆安园区公共区域和公共卫生间装修3000；园区博士楼、海归楼办公简装110、000；园区内部分公共办公、招商中心或咖啡吧的装修800；（5）咖啡特色街区无线WIFI覆盖工程，总覆盖区域面积0.233平方公里；（6）新建705园区立体停车楼，建筑面积7200，占地1800，规划270个停车位，地上四层；（7）新建多功能汇演中心，其中包括：前休息区、观众席、表演区、观众席、演出办公配套用房，总建筑面积2235。1.2.3建设条件建设场地位于xx市高新区，高新区自成立以来，坚持不断吸收、引进、盘活已有的资源，坚持走“自主创新、内生发展”的发展道路，形成了创业、人才、产业三个“高地”。近年来，高新区经济社会发展日新月异，基础设施不断完善。无论是交通、电力、供水、通信等基础设施11、条件，还是配套资金、施工技术等都逐渐完善，为本项目的实施提供了良好的物质支持和基础保障。本项目建设场址地质条件好，区域小气候稳定，便于施工；周边的交通方便，水、电等条件便利；项目建设技术成熟，资金来源有保证，主要xxxx公司编制电话：xx4xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告建设条件均能保证项目的顺利实施。1.2.4投资估算与资金筹措经估算，建设项目总投资约32530.86万元，其中工程费用25836.90万元，工程建设其他费用3029.38元，基本预备费2886.63万元，建设期利息为777.95万元。总投资估算见表11-1。本项目资金来源为：采用PPP融资模式解决。1.2.5社会12、效益评价本项目在建设期间，将增加对当地建筑材料和劳动力的需求，直接促进区域经济发展。“创业咖啡特色街区”建成后，作为本地创新创业的新地标，依托xx优秀的科技创新创业基础，将对外部机构产生极大的吸引力，促进两岸三地及国外的创新机构不断加入，拓展更多的海内外多元高端的创新创业元素，资源互补，优势共赢，促进高新区经济快速发展。“创业咖啡特色街区”依托全功能的丰富创业服务资源，与机构联动合作，着力推进市场化专业服务体系的构建，充分发挥市场机制的资源配置功能，激活各创业要素的市场潜能，汇集天使投资、股权众筹、风险投资等最多元的市场资金助力最具活力的创业者和最有价值的创业项目；吸引创客空间、创业咖啡、商业13、配套等最丰富的创业要素加速创业项目的成长成功；承载全方位创新创业要素，优化高新区创新创业生态体系，打造高新区全新创业生态圈。1.3结论与建议1.3.1结论xx创业特色咖啡街区改造建设项目属于改扩建工程，其建设内容主xxxx公司编制电话：xx5xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告要包括现有建筑立面改造，公共办公区域及综合交流中心装饰装修，楼宇、绿地亮化，中心街区绿地景观提升、区域无线WiFi覆盖、新建停车楼及多功能会演中心等。项目建设总投资估算约为32530.86万元。本项目的实施可改善城市基础设施条件，改善区域投资环境，增强政府招商引资以及创业的吸引力，发挥城市整体功能，促进xx市高14、新区经济建设和咖啡产业的迅速发展。项目建设理由充分，各项建设条件良好，建设技术和措施基本落实。所以本项目建设是必要的，也是可行的。1.3.2建议1、项目单位应对项目进行全过程的监督管理，协调监理单位、施工单位等各方的工作，实现项目的进度、投资、质量、安全控制。2、建议建设单位成立建设工作领导小组，创新发展局、财政局、审计局、国土局、规划建设局、社会管理局、城市管理局、环保局、市政配套中心、创业园任成员单位。领导小组主要负责xx创业咖啡特色街区建设、管理及投融资工作，协调解决建设过程中的重大问题。3、建议规划局和城市管理局牵头绿化、泛光照明和立面改造方案审批工作；财政局牵头物有所值评估报告、财政15、承受能力论证报告审批、监管采购和财政预算与支付工作；审计局牵头过程审计和决算工作；管委会授权市政配套中心作为本项目实施机构，负责组织运作，发起、编制两评一方案、组织项目采购、签署PPP项目合同、会同财政局做好项目绩效考核与监管工作；管委会出资代表和社会资本组建项目公司（签合资经营合同），项目公司负责融资、投资、设计、建设、运营和移交本项目。xxxx公司编制电话：xx6xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告4、建议项目单位严格履行项目建设审批手续，建立严格的项目建设制度和建设安全制度，确保项目按期保质保量竣工，及早实现项目效益。xxxx公司编制电话：xx7xx创业咖啡特色街区改造建设项目16、可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1加快实施国家创新驱动发展战略2014年9月10日，李克强总理在2014夏季达沃斯论坛开幕式上面对全世界提出“中国永远做开放大国、学习大国、包容大国。从中国国情出发，努力建设成为一个创新大国。要借改革创新的“东风”，推动中国的经济科学地发展，在960万平方公里土地上掀起“大众创业”、“草根创业”的新浪潮，形成“万众创新”、“人人创新”的新态势。”自此，全国掀起“双创”热潮，为加快实施创新驱动发展战略，适应和引领经济发展新常态，顺应网络时代大众创业、万众创新的新趋势，加快发展“众创空间”等新型创业服务平台，营造良好的创新创业生态环17、境，激发亿万群众创造活力，打造经济发展新引擎，xx高新技术产业开发区推出“创业中国”行动计划，带动全省范围内的“大众创业万众创新”工作迈向新的时代。随着xx高新技术产业开发区获批建设“国家自主创新示范区”，这是继北京中关村、武汉东湖、上海张江等之后，国务院批复的第9个“国家自主创新示范区”，意味着xx高新区在推进自主创新和高新技术产业发展方面可以先行先试、探索经验、做出示范。这是继陕西省获批“国家创新型试点省份”，xx获批“全面创新改革试验区”之后，在陕西省、xx市落地的又一个国家战略措施。xx高新区将按照党中央、国务院决策部署，全面实施创新驱动发展战略，充分发挥xx创新资源优势，积极开展xx18、xx公司编制电话：xx8xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告创新政策先行先试，激发各类创新主体活力，着力研发和转化国际领先的科技成果，打造一批具有全球影响力的创新型企业，努力打造“一带一路”创新之都，把xx国家自主创新示范区建设成为创新驱动的引领区、创新创业的生态区、军民融合的示范区、改革开放的模范区。2.1.2项目的提出背景为了营造更好的xx高新区创新创业环境与氛围，积极落实王永康书记在双创街区建设咖啡一条街的要求，2017年2月15日韩红丽副主任亲自带领创业园有关负责同志赴北京，调研中关村创业大街和中关村智造大街，同时考察车库咖啡、3W咖啡、IC咖啡等十多家知名众创机构。中关村创19、业大街是一条以创新创业为主题的特色街区，全长220米、建筑面积4.5万平方米。自2014年6月开街以来，这条200多米大街上的一间间“咖啡馆”里，日均举办2.2场创业活动、孵化1.4家科技企业，每1.5天有一个团队在街区获得融资、平均融资700万元。街区集聚了车库咖啡、3W咖啡、Binggo咖啡、创业黑马、36氪、创业邦、京东智能、创业家、天使汇、IC咖啡等45家国内外优秀创业服务机构。打造了“2+5”功能于一体的全链条创新创业服务体系。中关村创业大街正成为传统大企业、产业资本寻求创新的新土壤，不同于“咖啡馆”的服务类型，新的产业化、专业化服务让创业创新不仅停留在互联网领域，更覆盖更多实体经济20、转型领域，截至2016年12月，大街及入驻机构累计孵化创业团队1581个，其中海归团队和外籍团队超过194个，655个团队获得融资，总融资额达到65.34亿元。“中关村智造大街”2016年7月开街，全长380米，优越的区位优势xxxx公司编制电话：xx9xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告和浓厚的科技氛围使“智造大街”汇聚了一批专业服务平台和国际化创新机构。大街以“创意转化和硬件实现”为目标，以全链条服务和创新培育为特色，涵盖了敏捷制造，工业设计，技术研发，检测认证，小批量试制，科技服务，市场推广，形成了支撑创新的七星服务链，通过平台化的服务“一站式”解决创新企业的服务需求。一般产业21、园仅仅提供类似企业聚集空间，缺乏整体的产业链、供应链等专业服务。在中关村智能制造大街，围绕人工智能、智能硬件等领域的产业链资源、专家资源将形成独特的创新生态，构成“懂智造”的服务生态。目前，芯片厂商ARM、清华大学双创基地、北京工业大数据创新中心、天源科创、华睿智达、溢思得瑞智能制造展示中心等22家智能企业和机构进驻智造大街，入驻企业产值已达30多亿元。通过以上调研结果，结合xx市及高新区关于“双创”、“城市双修”工作，初步拟定了以“众创示范街区核心区“为载体，建设“xx创业咖啡特色街区改造建设项目”。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设将更有效的配置商业资源和创业资源一个城市的咖啡业态分22、布的数量一定程度上取决于城市的商圈分布规律与其商业成熟度，同时，咖啡业态反映的不仅是商业问题，更是经济环境和商业文化问题。xx无论在咖啡馆数量，还是咖啡文化上，都与京、沪、广、深这样的大城市有着巨大差距，也落后于同为西部城市的成都、重庆。查询公开数据，以星巴克为例，xx市星巴克咖啡在2006年正式xxxx公司编制电话：xx10xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告登陆xx市场，开店数量一直增长缓慢，截止至2016年底，xx共有星巴克咖啡40家左右，数量远低于周边城市，仅有成都的50%，上海2014年星巴克已经超过200家，由此可见，xx咖啡市场潜力仍有待开发。高新区东起高新路、西至高新23、四路、北至南二环、南至科技路，是高新区商业配套最为完善的区域，整个区域内咖啡厅的数量不足50个，其中包含上岛咖啡、星巴克、约克咖啡、雕刻时光、世家兰铎咖啡、COSTA咖啡（太平洋咖啡）、NONGCOFFEE、NeedCoffee艺术餐厅、A-CupCoffee、LEREGAL咖啡等数量较多的商业性质的品牌咖啡，也包含乾海创业咖啡、DO+创业咖啡等数量相对较少的众创空间，以及一批以咖啡为商品的众多创业者品牌咖啡。通过图2-1可以看出高新区商业性质咖啡馆分布较为分散，没有形成集中、咖啡属性明显的商圈；创业咖啡数量较少，机构、资金等创业资源与要素目前难以整合，无法形成规模效应，商业资源与创业资源函待24、有效配置。本项目的提出，可以有效的配置这些商业资源和创业资源。2.2.2项目建设将完善城市基础设施，打造新的创新商圈创业咖啡作为一个物理空间，提供的不仅仅是咖啡，它能够容纳众多创业者在此交流、展示，打破了传统意义上创业者与外界相对绝缘的状态，创造出诸多创意之间、项目和外界之间连接的机会，如创业项目互补、业务合作的可能性等，进行跨界合作和边缘打破。这是具有集中化、开放式创业咖啡大街的孵化功能的最大价值。同时，xx咖啡特色街区也是xx高新区有序实施城市修补、空间秩序重新规划的有效手段，同时为城市风貌形象优化，品质营造提升做出更xxxx公司编制电话：xx11xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究25、报告大的贡献。xx咖啡特色街区将为来自全球的优秀创业者们提供更具开放性、包容性、公共性和聚落特质的平台服务及环境，具有极大的潜力和可能，未来将发展成为独具魅力的创业者聚集地。众创示范街区周边品牌咖啡相对较多，如果以众创示范街区为主要载体，与高新现有商圈融合，在创业集聚区引进不同类型的咖啡业态，能够在高新区域内形成xx市独有的咖啡业态聚集地，通过市场化专业服务运营机制，将“创业咖啡特色街区”建设成为xx最具时代感的创新创业文化社群的特色众创聚集区，也是xx“双创”工作功能体验区、创客聚集区、创客成果展示区，最终将其建设成为xx市创业咖啡社区的新地标，全国知名的创业生态圈。2.2.3项目建设是满足26、城市双修功能的需要“创业咖啡特色街区”主要功能定位于集创业咖啡、品牌咖啡、咖啡创业三个方向。其中创业咖啡主要指众创空间，向创业团队与创业企业服务；品牌咖啡主要指商业咖啡，提供休闲娱乐服务；咖啡创业主要指以咖啡为商品的创业者；最终将“创业咖啡特色街区”建成休闲集众创空间、咖啡休闲、咖啡创业于一体的复合型咖啡一条街，形成创业集中、服务集中、咖啡集中、商圈特色明显的创业者街区，同时在街区中建设多功能小剧场，在功能多元的基础上满足城市双修功能的需求。2.3项目建设的可行性2.3.1政府支持为街区建设提供保障xx市坚持创新驱动发展战略，不断完善创新服务体系，支持科技人xxxx公司编制电话：xx12xx创27、业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告才创新创业，布局建设了一批创业创新载体，初步形成“创业苗圃+孵化器+加速器+园区”的孵化服务链条。目前，全市共有各类创业载体120家，入住小微企业超1.7万家，空间面积1359万平方米，拥有“创途在XIAN”、xx云路网络科技有限公司、xx北航科技园众创空间、xx航空创业实验室等众创空间23家，空间面积2.5万平方米，科技企业孵化器27家，空间面积548万平方米，其余创业载体70家。2015xx市创新创业大赛的举办，再一次将本地的双创工作推向新的高潮，政府出台系列的扶持大众创业的支持政策，将为进一步优化xx地区创新创业环境，鼓励、支持和服务西部广大创业者28、，聚集、培育和壮大本地天使投资人，促进科技型中小企业创新发展，提升本地区的创新创业水平打下坚实的基础。2.3.2区域优势为街区建设提供资源xx高新技术产业开发区成立24年来，坚持不断吸收、引进、盘活已有的资源，坚持走“自主创新、内生发展”的发展道路，形成了创业、人才、产业三个“高地”。创新已融入这片沃土，成为最富活力的基因。融合各种创新资源，科技统筹促进创新，xx高新区在全国领先。作为统筹科技资源改革示范基地的核心区，整合科技要素资源，创新服务模式，完善服务链条，构建了以技术转移服务为核心的市场化平台服务体系，汇集了900多家高校院所和军工单位，16896名行业专家，7365个专项成果。汇集了29、各类金融机构区域性总部30多家、科技型专营银行10家，聚集科技金融服务机构360多家，设立股权交易中心、产权交易中心等六大科技金融服务平台。众创示范街区融合36家创新创业服务的众创空间，其中国家级科技企业孵化器13家，累计孵化毕业企业1047家，孵化器从业人员xxxx公司编制电话：xx13xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告目前已超过万人。已建成的众创空间类型包括联合共享办公空间、创业服务聚集区、创业社区、科技园区、创新型孵化器等多种类型，功能多元，服务互补，能够为创业者提供全方位的创新创业服务。xxxx公司编制电话：xx14xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第三章需求分30、析与建设规模3.1需求分析本项目位于xx市高新区，高新区作为xx乃至整个西北地区创业创新人才、企业的聚集地，政府前后出台了一系列大众创业、万众创新的扶持政策，这将为进一步优化xx地区创新创业环境，鼓励、支持和服务西部广大创业者，聚集、培育和壮大天使投资人，促进科技型中小企业创新发展，提升本地区的创新创业水平打下坚实的基础。本项目的建设积极响应政府关于建设一带一路的创新之都，加快改革创新发展的战略步伐。建设属于xx创客的创业咖啡街区。本项目拟在xx市众创示范街区内建设创业咖啡特色街区，xx市众创示范街区北至光泰路，南至光德路，东至高新一路，西至高新二路。由图3-1可以看出，高新区周围现有的商业咖31、啡馆数量分布较为分散，没有形成集中、咖啡属性明显的商圈。创业咖啡数量较少，机构、资金等创业资源与要素目前难以整合，无法形成规模效应。图3-1众创街区周边建成区咖啡厅分布现状同时，由图3-1可以看出，众创街区周边品牌咖啡数量较多，如果以xxxx公司编制电话：xx15序号名称单位数量11号楼（瑞吉大厦）550022号楼（兴业大厦）450033号楼（705交流中心）454844号楼（7051#）、5号楼（705罐体）1130056号楼（创业大厦）1450067号楼（庆安科技综合楼）570016xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告众创示范街区为主要载体，与高新现有商圈融合，在创业集聚区引进不32、同类型的咖啡业态，能够在高新区域内形成xx市独有的咖啡业态聚集地，通过市场化专业服务运营机制，将“创业咖啡特色街区”建设成为xx最具时代感的创新创业文化社群的特色众创聚集区，也是xx“双创”工作功能体验区、创客聚集区、创客成果展示区，最终将其建设成为xx市创业咖啡社区的新地标，全国知名的创业生态圈。综上所述，本项目的建设将带来巨大的经济和社会效益。3.2建设内容及规模本项目的建设内容主要包括楼宇立面改造工程、景观提升改造工程、泛光照明工程、705所及庆安园区提升改造工程、无线WIFI覆盖工程、立体停车楼建设工程及多功能汇演中心建设工程。具体内容如下：1.楼宇立面改造工程楼宇立面改造工程主要是对33、1号楼（瑞吉大厦）、2号楼（兴业大厦）、3号楼（705所交流中心）、4号楼（705所1#科研楼）、5号楼（罐体建筑）、6号楼（创业大厦）、7号楼（庆安园区科技楼）、8号楼（协同大厦）、东隆大厦、阳光大厦的外立面改造以及705所、庆安园区其他立面改造，合计改造立面面积85338。具体改造面积如表所示：表3-1楼宇立面改造工程内容一览表xxxx公司编制电话：xx78号楼（协同大厦）120008705所其他立面改造12459庆安园区其他立面改造944510创业大厦配套用房30011东隆大厦840012阳光大厦7900合计85338序号名称单位数量1铺装工程1.1拆除原水泥道路、围墙、铺装37120134、.2广场、园路铺石材180001.3限时步行道44641.4步行道彩绘200002绿化工程2.1绿化92002.2景观小品座302.3自动喷灌工程项12.4水帘项13雕塑及亮化工程3.1转动咖啡杯个63.2云构筑个353.3互动LED灯塔个63.4创客雕塑项13.5景观群雕座253.6咖啡豆灯具个803.7绿地亮化380004建筑工程4.1云桥m1264.2云图书店m2504.3管理房m294.4厕所m2254.5logo个24.6双层巴士个1xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告2.景观提升改造工程景观提升改造工程主要由园林工程、绿化工程、雕塑和亮化工程和配套设施工程组成。具体建设内35、容详见表3-2。表3-2景观提升改造工程建设内容一览表xxxx公司编制电话：xx175配套设施5.1休息座椅把2005.2给排水工程380005.3信息设施相15.4音响、视屏设备项15.5停车场3205.6管理房200序号名称单位数量1楼宇泛光照明工程732851.11号楼（瑞吉大厦）55001.22号楼（兴业大厦）45001.33号楼（705所交流中心）33001.44号楼（705所1#科研楼）113001.55号楼（罐体建筑）1.66号楼（创业大厦）145001.77号楼（庆安园区科技楼）57001.88号楼（协同大厦）120001.9705其他泛光改造82581.10庆安其他泛光改造836、2272背景楼体亮化50000合计123285xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告3.泛光照明工程泛光照明改造总面积123285，其中：楼宇泛光改造面积73285，背景楼体亮化50000（包括凯威大厦、阳光大厦、志诚丽柏酒店、香格里拉大酒店、美欧大厦等）。具体改造内容见表3-3所示。表3-3泛光照明工程一览表4.705所及庆安园区提升改造工程（1）705所提升改造工程705所提升改造工程主要包含对705所内所有建筑的给排水系统全部改造、供配电系统部分改造、消防和暖通系统全部改造，园区内绿化及道路调整改造，园区内建筑的外立面改造等。xxxx公司编制电话：xx18序号名称单位建筑面积备注37、11号科研楼12417十三层高层23号科研楼7859十一层高层3交流中心综合楼4165五层多层4罐体建筑883四层5总装车间805二层合计26129序号名称单位建筑面积备注1科技楼8956十一层2主厂房7610三层多层3综合楼3217三层多层4空压站251单层5辅料仓库345单层6园区公共区域和公共卫生间装修30007园区博士楼、海归楼办公简装1000共计15个办公室8园区内室外绿化73009道路改造1365010公共交流中心800包括2个会议室，1个多功能厅合计20379xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告表3-4705所建筑属性一览表（2）庆安园区提升改造工程庆安园区提升改造工程38、主要包含园区所有建筑的给排水系统全部改造、供配电系统部分改造、消防和暖通系统全部改造，园区公共卫生间装修、园区博士楼、海归楼办公简装、园区内室外绿、道路改造、公共交流中心的改造。具体详见表3-5。表3-5庆安园区改造工程内容一览表5.无线WIFI覆盖工程本项目无线WIFI工程拟覆盖整个创业咖啡特色街区，覆盖面积0.233平方公里，拟在范围内建设8个基站。基站建设主要包括设备、材料购置，安装和调试工程。6.立体停车楼建设工程xxxx公司编制电话：xx19序号项目名称单位数量1总占地面积14542总建筑面积22353前厅休息区3474观众席4205表演区2676配套辅助区（卫生间、化妆间）205739、演出配套用房2188办公配套用房2309演出排练厅23810配套机房31011合计2235xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告新建立体停车楼占地面积1800，总建筑面积7200，为四层钢结构，规划建设270个停车位。7.多功能汇演中心建设工程新建的多功能汇演中心采用三层框架结构，总占地面积1454，总建筑面积2235。主要包括前厅休息区、观众席、表演区、卫生间、化妆间、办公区、机房等设施。具体详见表3-6。表3-6多功能汇演中心建设内容一览表xxxx公司编制电话：xx20xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第四章场址选择4.1建设地址本项目建设地址位于xx市众创示范街区，x40、x市众创示范街区位于xx市高新区，街区北邻光泰路，南邻光德路，东邻高新一路，西邻高新二路。4.2场址现状本项目为“创业咖啡特色街区”改造建设项目，项目主要集中在xx市众创示范街区中央花园周围。目前场址中心为中央花园，花园四周为市政道路，道路周围为已有建筑物，具体如图4-1所示。xxxx公司编制电话：xx21xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告图4-1创业咖啡特色街区现状图图中号楼为瑞吉大厦，号楼为兴业大厦，号楼为705所交流中心，号楼为705所1#科研楼，号楼为705所罐体建筑，号楼为创业大厦，号楼为庆安园区科技楼，号楼为协同大厦。从图中可以看出，瑞吉大厦，兴业大厦，创业大厦，协同大41、厦，705所（包含1#科研楼，2#科研楼，交流中心综合楼，罐体建筑和总装车间），庆安园区（科技楼、主厂房、综合楼、空压站、辅料仓库、博士楼、海归楼等）均为已有建筑。由于建筑年代较长，整体形象与整个街区已经格格不入，急需改造。新建立体停车楼位于705所园区内，目前场地为二层小楼，后期将拆除。多动能汇演中心拟建于高新二路14号i创途（原联合汽车电子园区），目前为空地。xxxx公司编制电话：xx22xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告4.3场址土地权属类别本项目建设单位xx市高新区城市管理局在项目建设前期已做好该项目土地权属等事宜，因此，可以保证项目开工建设前的土地建设要求，不涉及土地费用42、。4.4场址条件4.4.1地形、地貌、气象条件xx市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部，介于东经10740-10949和北纬3339-3445之间。东西长204公里，南北宽101公里。东以零河和灞源山地为界，与渭南市相接；南以秦岭山脉为界，与商洛、安康、汉中市相接；西以太白山及青化台塬为界，与宝鸡市相接；北以渭河为界，与咸阳市隔河相望。全市总面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。高新区位于xx市区西南部。xx市平原地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.013.7，最冷1月份平均气温-1.20.0，最热7月份平均气温26.326.6，年极端最低气温-243、1.2（蓝田1991年12月28日），年极端最高气温43.4（长安1966年6月19日）。年降水量522.4719.5毫米，由北向南递增。年日照时数1646.12114.9小时，年主导风向各地有差异，xx市区为东北风。本项目建设地址现状为绿化、道路及已有建筑。建设场地地势平坦，气候条件良好，基本上全年均可施工，对工程实施无明显制约。xxxx公司编制电话：xx23xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告4.4.2工程地质、水文地质条件xx市的地质构造兼跨秦岭地槽褶皱带和华北地台两大单元。秦岭北麓大断裂以南秦岭地槽褶皱带新构造运动极为活跃，山体北仰南俯剧烈降升，造就秦岭山脉。秦岭北麓大断裂以44、北属于华北地台的渭河断陷继续沉降，在风积黄土覆盖和渭河冲积的共同作用下形成渭河平原。xx是水资源缺乏的西部城市，xx地下水储量估算，总计约19.91亿立方米。2001年12月，黑河水利枢纽主体工程建成，每年向xx供水4亿立方米，形成日供水能力120万吨，加上地下水资源，市区日供水能力可达172万吨，基本满足城市生产生活用水。本项目建设场地位于渭河平原带，地址构造稳定，地质水文条件良好，便于施工。4.4.3周边建筑物与环境条件本项目建设地址位于高新区中央花园周围。本项目为对中央花园，花园四周市政道路及道路周围已有建筑物进行改扩建，最终将这片区打造成“创业咖啡特色街区”。因为项目选址位于城市建成区45、，周边市政基础设施完善，可以满足本项目基本需求。但是周围建筑密度较大，人流量、车流量较多，交通繁忙。这些必然会对项目施工造成一定影响。在后期项目施工期间，建设单位可与城市交通、道路、环保等主管部门协商，尽量争取一些缓解措施，保证本项目顺利实施。4.4.4城市规划和区域规划要求本项目的建设符合xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、xx高新区发展总体规划和xx国家自主创新示范区双创三xxxx公司编制电话：xx24xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告年行动计划等相关要求。4.4.5交通条件xx市是陕西省“米”字形干线公路网的中心，有2条国道主干线，3条西部大通道和5条国道在xx交汇46、，还有7条省道由xx向外辐射或环绕。xx高新区位于xx市南郊，距市中心7公里，距xx火车站11公里，距xx咸阳国际机场35公里，xx市南二环路横穿高新区。xx高新区道路系统为棋盘式路网格局，在东、西、北方向与太白南路、丈八北路、南二环等城市主干道路紧密相连，交通十分方便。区内道路间距在250-500米之间，主要道路宽度为60米、40米，次要道路宽度为30米、20米，并规划有给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气七种管线，与道路同步建设，xx公交公司已开通了多路公交车。本项目建设场址所处地段交通较为便捷，基本能够满足项目建设的交通条件要求。4.4.6社会环境条件xx高新区，一个代表xx与西部47、高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和xx最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。25年来，xx高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。xx高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区累计转化科技成果近10000项，其中90%以上拥有自主知识产权。列入国家各类产业计划xxxx公司编制电话：xx25xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告居全国高新区前茅。xx高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优48、势和特色。全区有经认定的高新技术企业1320家，累计转化科技成果近8200项，其中93%以上拥有自主知识产权，列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。如今，xx高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、xx最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。自1991年建区以来，发展速度非常迅猛，截止2016年底，各项综合指标位于西部地区第一名。4.4.7法律支持条件本项目建设符合中央、省、市的法律、法规、文件的精神。4.4.8公共设施条件1、供水：本项目用水为建设期生产和生活用水及运营期的生活用水。计划由街区附近市政供水管网引49、进。2、排水：本项目排水涉及污水、废水以及雨水。污水、废水、雨水收集处理后排入附近市政污水、雨水管网。3、供电：项目用电电源由附近市政电网接入。基本能够满足项目的用电需求。4.4.9征地拆迁条件本项目属于就地改扩建项目，不涉及征地拆迁。4.4.10施工条件本项目建设技术成熟，施工难度不大，供电供水条件良好，能够满足xxxx公司编制电话：xx26xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告工程施工的需求。综上所述，本项目建设场址地质条件、气候条件良好，场地交通、供水、供电等基础设施条件均有保证，其他施工条件成熟，便于项目施工的正常进行。xxxx公司编制电话：xx27xx创业咖啡特色街区改造建设50、项目可行性研究报告第五章建设方案5.1指导思想本项目建设方案全面贯彻国家城市改造建设方针政策，积极配合国家和地区城市建设规划，严格按照“安全、实用、经济、美观”的原则，立足当前、着眼长远，因地制宜、合理布局，健全功能、注重效用，合理规划建筑规模，合理建设符合城市发展和创业所需的特色街区，为了营造更好的xx高新区创新创业环境与氛围，积极落实王永康书记在双创街区建设咖啡一条街的要求，结合xx市及高新区关于“双创”、“城市双修”工作，初步拟定了以“众创示范街区核心区“为载体，建设“xx创业咖啡特色街区”。5.2功能定位“创业咖啡特色街区”主要功能定位于集创业咖啡、品牌咖啡、咖啡创业三个方向。其中创业51、咖啡主要指众创空间，向创业团队与创业企业服务；品牌咖啡主要指商业咖啡，提供休闲娱乐服务；咖啡创业主要指以咖啡为商品的创业者；最终将“创业咖啡特色街区”建成休闲集众创空间、咖啡休闲、咖啡创业于一体的复合型咖啡一条街，形成创业集中、服务集中、咖啡集中、商圈特色明显的创业者街区，同时在街区中建设多功能小剧场，在功能多元的基础上满足城市双修功能的需求。5.3建设依据与设计规范1、建筑结构设计统一标准（GB50068-2014）；xxxx公司编制电话：xx28xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告2、建筑抗震设防分类标准（GB50223-2014）；3、建筑结构荷载规范（GB50009-200152、（2015年）；4、混凝土结构设计规范（GB50010-2013）；5、建筑抗震设计规范（GB50011-2001（2008年修订版）；6、建筑地基基础设计规范（GB50007-2015）。7、市政工程投资估算编制办法；8、室外排水设计规范（GB500142006）；9、城市道路工程设计规范（CJJ372012）；10、城市道路照明设计标准（CJJ452015）；5.4工程方案5.4.1楼宇立面改造工程5.4.1.1设计理念1、体现新颖、美观、科技的特点；2、体现与周边环境相协调的特点；3、体现科学、节能、环保的特点。5.4.1.2设计特点强调外装饰的特征关系和功能文化。从建筑设计的效果看，整53、体建筑的外立面追求现代、新颖、典雅的建筑形象。力求外立面形象地反映各个建筑的功能内涵，极大地表现建筑独特及优美的外墙装饰线条。建筑外墙饰面设计使用多样化的手法和材料，在质感设计上体现现代建筑的主体、xxxx公司编制电话：xx29序号名称单位数量11号楼（瑞吉大厦）550022号楼（兴业大厦）450033号楼（705交流中心）454844号楼（7051#）、5号楼（705罐体）1130056号楼（创业大厦）1450067号楼（庆安科技综合楼）570078号楼（协同大厦）120008705所其他立面改造12459庆安园区其他立面改造944510创业大厦配套用房30011东隆大厦840012阳光大厦54、7900合计85338xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告精致，以创造出舒适宜人的办公外围效果。外立面设计显现功能特点，简洁明亮，视野开阔，一种轻快、时尚大方建筑功能内涵和设计创意，既符合节能环保的绿色建筑设计理念，又给建筑品质提升到一个新的高度。办公楼大面积墙面不宜采用强烈的色彩，避免干扰、影响员工的日常工作和心情，在建筑屋顶和细部装饰上加以变化，满足人们对办公楼的认同感。建筑细部如门、窗、屋顶、檐口、挑台、线脚、楼梯间、栏杆等要充分设计，考虑人体舒适度和安全要求，适当强调色彩，虚实体量，丰富建筑立面层次并综合考虑整体感觉。5.4.1.3改造内容及规模本工程设计内容为705所、庆安55、园区等楼宇外立面改造，具体改造规模如表5-1所示。表5-1楼宇立面改造建设规模表xxxx公司编制电话：xx30序号名称单位数量1铺装工程1.1拆除原水泥道路、围墙、铺装371201.2广场、园路铺石材180001.3限时步行道44641.4步行道彩绘20000表5-2景观提升改造建设规模表xxxx公司编制电话：xx31xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告5.4.1.4楼立面改造工程705所及庆安园区各建筑物由于建设时间久远，以及部分墙皮已经脱落的现状问题，现对楼外立面进行改造。改造建筑面积85338平方米，主要对其内墙面、屋面进行重新装修，同时相应对二层及屋顶广告牌作顺位与翻新改造。56、本项目充分考虑705所及庆安园区建筑物整体立面外观效果及各楼宇空间的吸音效果，在外墙面改造材料选取中，建议使用穿孔吸音铝板，既可作为外墙装饰用板，美观大方。同时也具有耐腐蚀，坚固耐用的作用。铝板的尺寸厚度、合金程度以具体施工设计为准。5.4.2景观改造提升工程5.4.2.1设计理念1、咖啡文化、双创平台、云景观；2、通过云景观打造双创平台整体空间、通过咖啡文化主题来体验双创文化。5.4.2.2改造规模及内容绿地景观提升改造总面积38000，具体各项改造规模见表5.2所示。2绿化工程2.1绿化92002.2景观小品座302.3自动喷灌工程项12.4水帘项13雕塑及亮化工程3.1转动咖啡杯个63.57、2云构筑个353.3互动LED灯塔个63.4创客雕塑项13.5景观群雕座253.6咖啡豆灯具个803.7绿地亮化380004建筑工程4.1云桥m1264.2云图书店m2504.3管理房m294.4厕所m2254.5logo个24.6双层巴士个15配套设施5.1休息座椅把2005.2给排水工程380005.3信息设施项15.4音响、视屏设备项15.5停车场3205.6管理房200xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告5.4.2.3改造方案1、铺装工程（1）对中心绿地、街区、广场原有水泥道路、围墙进行拆除、铺装总改造面积37120；（2）广场及园路石材铺装18000，采用具有防滑、耐磨、修58、补方便等特点的仿天然花岗岩石或紫砂岩石的广场砖；xxxx公司编制电话：xx32xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告（3）限时步行道改造：改造面积4464；道路等级：非机动道路；道路路面结构设计使用年限：15年；行走速度：5km/h负荷等级：行人、栈道按5KN每平方米。（4）步行道彩绘面积20000，保留路面结构，采用涂料彩绘手法，彩绘内容由咖啡的味道科普线和咖啡发展历史文化线组成；2、绿化工程（1）中心街区绿化总面积9200，主要为植树、栽花、铺草等。（2）设计建设景观小品30座，设计形式为雕塑、壁画、艺术装置等。（3）自动喷灌工程：依据中心绿地面积9200平方米，项目设计为中小射程59、旋转喷头，射程为10平方米，弹出高度为300mm。适用于项目中心绿地的灌木、花卉的喷灌。本项目设计自动喷灌工程喷头数量约920个。3、雕塑及亮化工程（1）设计建设广场转动咖啡杯：设计建设转动咖啡杯数量6个。（2）云构筑设计35个：在中心街区及人行道路空间内，通过建设云构筑，用来连接各个创业空间与中心绿地的各种活动。（3）LED灯塔设计：双排设计，每隔50米，建设灯塔一座，共6座；（4）景观群雕：设计建设具体“咖啡文化”“众创文化”主题的雕xxxx公司编制电话：xx33xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告塑群25个；（5）广场路灯：改造安装80个“咖啡豆”样式路灯；4、配套设施工程（160、）设计休息座椅200个：在中心绿地街区、云桥桥底、露天咖啡厅及公共活动区，可举办各项沙龙、讲座等活动；（2）停车场：建筑面积320，可提供25个停车位；嵌草砖铺置。（3）建设云图书馆一处：建筑面积50，地上一层，砖混结构，主要功能：便于创业人士查阅孵化创业相关知识等书籍。（4）管理用房一处：建设面积9，为地上一层，砖混结构；主要功能为广场管理、咨询服务、后勤保障等。（5）建设厕所一处，建筑面积25。（6）设计众创logo两个，以体现xx创业咖啡特色街区整体理念。（7）给排水工程中心绿地街区给排水改造面积38000，给水系统接自建筑物室外给水管网，水量及水压均有保证。室内设置水表对用水进行计量。61、卫生洁具采用节水型。水源水源来来自xx高新区市政供水。供水水质水质：本项目消防、生活用水均无特殊要求，高新区给水水质符合国家饮用水标准，且比较稳定，能满足本项目用水要求。2、排水方式xxxx公司编制电话：xx34xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告排水采用雨污分流制，在项目区内主、次干道两侧设置相应雨水、生活污水管网。所有废水经污水处理设施处理达标后直接排入高新区市政污水管网。雨水采用分片式重力流方式，就近接入市政雨水管网。排水管网预埋在道路之下或道路两侧绿化带之下，具体埋设方式、管径大小、管网走向及管材最终型号及规格待初步设计和施工设计定。5.4.3楼宇泛光照明工程5.4.3.1设62、计理念泛光照明是一种使室外的目标或场地比周围环境明亮的照明，是在夜晚投光照射建筑物外部的一种照明方式。本项目对咖啡特色街区周围楼宇进行泛光亮化设计建设，在保证夜间出行安全或继续工作的前提下，突出雕像、标牌或使建筑物在夜色中更显特征。其设计要求如下：第一，要考虑到建筑物的材料与灯具的光源相结合，建筑物泛光照明照度一般在15450lx之间，大小取决于周围的照明条件和建筑材料的反射能力；第二，要考虑建筑物的造型与光源的色彩相结合。根据建筑物的造型可选择彩色照明，在建筑物的正面和侧面之间造成明显的颜色反差，增添一种节日气氛；第三，建筑物泛光照明与霓虹灯照明相结合。对于建筑物单是泛光照明还不够，还可以配63、合霓虹灯照明，在一座建筑大厦的照明设计中，群楼部份可用霓虹灯进行装饰，主楼可采用泛光照明，*部根据建筑物的造型选择霓虹灯，形成一种主体式照明效果。特殊的建筑可以配以特殊的灯光xxxx公司编制电话：xx35xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告效果使建筑与环境相得益彰。泛光照明是一种即节电又能较好的体现建筑物的立体感和建筑形象的重要手段。5.4.3.2泛光要求在建筑物的装饰照明中，是用尽可能多的光，在少产生或不产生不舒适眩光的条件下，使建筑艺术得到充分体现。在建筑物泛光照明设计时，要根据建筑物表面的材料、平滑程度和造型选择光源和灯具。灯具的位置尽可能地安装在店牌或装潢物的后面，使灯具避开64、人们的视线，但必须考虑整体照明效果，不能造成阴影。在无法避开视线的情况下，尽可能的使灯具不破坏建筑物的整体效果。引起眩光的主要因素有：光源的亮度；光源的位置；与周围照明环境的对比；光源的外观大小与数量等，在中心街区店铺门口，设计招牌、广告标牌的照明时，要考虑到周围的照明环境，招牌的照度一般在100500lx，为了保证具有较好的均匀度，安装招牌、广告牌上面的灯具间隔应是托架长度的2.53倍，如果间隔太宽，则会产生扇形的亮区。如果采用侧面照明，要考虑灯具的遮挡，使不需要的光尽可能的减少。在对建筑物的泛光照明中，基本上是将灯具从下向上照射，不太容造成眩光。5.4.3.3改造内容1、泛光改造工程泛光照65、明改造总面积123285，其中：楼宇泛光改造面积73285，背景楼体亮化50000（包括凯威大厦、阳光大厦、志诚丽柏酒店、香格xxxx公司编制电话：xx36序号名称单位数量1楼宇泛光照明工程732851.11号楼（瑞吉大厦）55001.22号楼（兴业大厦）45001.33号楼（705所交流中心）33001.44号楼（705所1#科研楼）113001.55号楼（罐体建筑）1.66号楼（创业大厦）145001.77号楼（庆安园区科技楼）57001.88号楼（协同大厦）120001.9705其他泛光改造82581.10庆安其他泛光改造82272背景楼体亮化50000合计123285xx创业咖啡特色街66、区改造建设项目里拉大酒店、美欧大厦等）。具体改造内容见表5-3所示。可行性研究报告表5-3楼宇泛光照明改造规模表5.4.3.4亮化设计1、入口门厅作为大楼的主入口装饰雨蓬照明设计，主要体现建筑结构特色为目标。选择LED点光源，作为照明灯具，将灯具安装在钢结构的节点上，营造满天星的照明效果，采用单色白色LED灯具，单灯功率1瓦。入口两侧的百叶窗，采用管状蓝色LED灯具进行勾勒，蓝色的光，象征科技与文明，采用单色白色LED灯具，单灯功率4瓦/米。2、主楼设计采用高压钠泛光灯进行照明，置于庭院草坪内投射主楼的4个立面，良好的灯具配光，保证光的最大输出，功率400瓦，既不会让整个墙面通亮，避免光的浪费67、与炫光的产生。xxxx公司编制电话：xx37xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告在建筑的十字节点上，安装红色点状LED灯具进行点缀照明，红色象征生命与活力，彰显现今科技高速发展的社会与众创青年的积极与活力，同时，为了与主入门的蓝色LED灯具呼应，在大楼左侧，同样进行蓝色LED照明。红色LED灯具，单灯功率1瓦。3、主楼顶部主楼顶部采用三雄极光照明专业灯具，建议设计使用高显色性金卤灯通过光色的明暗变化强化建筑物的挺拔，从视觉上提高了楼体的高度。5.4.3.4灯具选取原则美观性：选用美观大方，品质优良的灯具；安全性：将视觉舒适性和安全防护性放到首位；隐蔽性：尽量采用体积小，隐蔽性较好的灯68、具；高品质性：灯具具备抗冲性，耐腐蚀及优良的电气性能和高防护等级，安全可靠，便于维护；技术先进性：选取新材料、新工艺、新技术的灯具。5.4.4705所、庆安园区配套工程提升改造方案5.4.4.1给排水工程本项目对705所和庆安园区内给排水进行改造：具体提升改造规模见表5-4所示。xxxx公司编制电话：xx38序号名称单位数量备注1705所261291.11号科研楼12417十三层高层1.23号科研楼7859十一层高层1.3交流中心综合楼4165五层多层1.4罐体建筑883四层1.5总装车间805二层2庆安园区203792.1科技楼8956十一层2.2主厂房7610三层多层2.3综合楼3217三69、层多层2.4空压站251单层2.5辅料仓库345单层xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告表5-4705所、庆安园区给排水升改造规模内容表一、给水设计本项目新建后，原有进水管已不能满足项目的用水需求，拟从市政给水管网引入两路DN200给水管作为园区内生活及消防用水水源。能够满足项目的运营需求，项目排水经化粪池处理后排至院内污水处理站，经一级强化处理后排至市政污水管网。1、给水方案为满足生活用水水质要求，区内给水采用生活及消防独立给水系统。本工程的生活给水系统接705所及庆安园区内室外给水管网，水量及水压均有保证。室内设置水表对用水进行计量。卫生洁具采用节水型。2、水源厂区水源来来自xx70、高新区市政供水。3、供水水质水质：本项目消防、生活用水均无特殊要求，高新区给水水质符合国家饮用水标准，且比较稳定，能满足本项目用水要求。xxxx公司编制电话：xx39xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告二、排水设计1、排水方式705所、庆安园区内排水采用雨污分流制，在项目区内主、次干道两侧设置相应雨水、生活污水管网。所有废水经馆内的污水处理设施处理达标后直接排入雁塔区市政污水管网。雨水采用分片式重力流方式，就近接入市政雨水管网。2、排水管网雨水主管采用混凝土管件，次管采用水泥管或塑料管材，主管管径DN600，次管管径DN300-DN400。生活污水管材采用PVC管，管径DN200-D71、N300。排水管网预埋在道路之下或道路两侧绿化带之下，具体埋设方式、管径大小、管网走向及管材最终型号及规格待初步设计和施工设计定。3、管道设计排水管道为连通各构筑物间的管道，管道均采用焊接钢管。污水管道的设计原则为尽可能地线路短、并要妥善处理各类管线间的平面及纵向关系。在排水管道设计时，合理地确定管道的断面及流速，同时，设置必要的冲淤设施，以免因脏污堵塞而影响厂区排水管网的正常运行。5.4.4.2电气工程设计1、电源本项目用电有705所和庆安园区原有配电室提供正常电源，原有配电室采用双路电源供电，柴油发电机组作为应急备用电源，能够满足项目的xxxx公司编制电话：xx40序号建筑名称建筑面积（）72、用电指标（W/）用电负荷（Kw）日用电时数（h）使用系数年耗电量（kWh）1705所1号科研楼1241740496.6880.889.013号科研楼785940314.3680.856.33交流中心综合楼416540166.6080.829.85罐体建筑8834035.3280.86.33总装车间8054032.2080.85.772庆安园区科技楼895640358.2480.864.20主厂房761040304.4080.854.55综合楼321740128.6880.823.06空压站2514010.0480.81.80辅料仓库3454013.8080.82.47园区公共区域和卫生间30073、02060.0010116.80博士楼、海归楼10004040.0080.87.17公共交流中心8004032.0080.85.73绿化、道路209605104.8010137.733合计-2097.12-400.8xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告建设和运营需求。2、用电负荷根据本项目的改造建设内容，日常用电负荷采用单位建筑面积负荷指标法来进行计算。各建筑物单位面积负荷根据民用建筑电气设计数据手册（第二版）中指标进行选取。按年用电天数办公区域按280天计算，道路绿化等按照360天计算，经过初步估算，705所及庆安园区全年照明用电量总计约为400.8104kWh。用电负荷2097.74、12Kw，具体详见表5-5。表5-5705所、庆安园区日常用电消耗估算表二、设备耗电本项目设备耗电主要是办公区域空调系统制冷运行过程中产生的电耗。夏季制冷按1个月（30天）计算，空调制冷效率按3.0考虑。由计算结果可知705所及庆安园区空调制冷年耗电量50.23104kWh，用电负荷xxxx公司编制电话：xx41序号建筑名称建筑面积（）冷负荷（W/）用电负荷（Kw）日用电时数（h）使用系数年耗电量（万kWh）1705所1号科研楼124171301614.21100.812.913号科研楼78591301021.67100.88.17交流中心综合楼4165130541.45100.84.33罐体75、建筑883130114.79100.80.92总装车间805130104.65100.80.842庆安园区科技楼89561301164.28100.89.31主厂房7610130989.30100.87.91综合楼3217130418.21100.83.35空压站25113032.63100.80.26辅料仓库34513044.85100.80.36博士楼、海归楼1000130130.00100.81.04公共交流中心800130104.00100.80.833合计-6280.04-50.23xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告约6280.04kW，具体详见表5-6。表5-6705所76、庆安园区空调用电消耗估算表4、照明办公室及业务用房等均采用高效节能灯具，走廊、楼梯间、配电室、信息中心、消防控制中心及其他重要机房等场所设置疏散指示灯和应急照明，应急照明采用双电源末端互换供电，平时处于待亮状态，发生紧急情况时由工作人员控制系统点亮全部应急照明灯和紧急疏散灯。楼内照明要能够分层、分部位控制。5、弱电系统弱电系统包括火灾自动报警及消防联动控制系统、有线电视系统、电话网络系统、视频安防系统以及广播系统等。火灾自动报警系统按二级全保护方式设智能火灾自动报警系统，走xxxx公司编制电话：xx42xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告道、楼梯间设手动报警按钮，各层均设声光报警器77、。火灾探测器应分别在以下部位设置：走道、大厅；重要的办公室、会议室；物品库、配变电室；重要的资料、档案室；前室；电子设备机房等。6、综合布线系统综合布线应满足建筑物内信息网络布线要求，支撑语音数据、图像等业务信息要求；建议垂直干线、水平干线及支线均采用光纤传输；程控电话、有线电视等由有关部门提供接入服务，采用电缆穿管直接进入建筑物主机房，视需要分配至各功能用房内。7、防雷接地本项目低压配电系统的接地形式可采用TN-S系统；所有配电回路设专用保护线（PE线），凡正常不带电而绝缘损坏时可能带电的电器设备的金属外壳，金属支架等物体均应与PE线可靠连接；采用共用接地装置时，接地电阻不应大于1欧；接地干78、线采用多股铜芯导线，截面直径不小于16毫米。建筑物顶部采用避雷网作为防雷接闪器，并与建筑物内各种竖向金属管道相连，可利用建筑物柱内主钢筋作为防雷引下线，基础钢筋作为地极，避雷网、引下线以及所有引入室内的金属管、线均应与接地装置可靠连接在一起。5.4.4.3照明设计1、照明设计标准：按建筑照明设计标准（GB50034-2015）执行。2、前室、走道、楼梯间、公共办公区域、及重要房间等处设应急照明，展厅设警卫照明。xxxx公司编制电话：xx43xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告3、应急照明建议采用集中供电应急电源的方式，此种方式相较于自带电源的应急照明，具有节省投资、维护管理方便、实用79、性强及寿命长的优点。4、采用高效节能型光源如高显色荧光灯、小功率金卤灯及LED光源，并使用限制紫外线的灯具，采用一般照明、分区照明及局部照明相结合的方式。5、公共区域及交流中心的照明采用智能照明控制系统，进行分区、分组、感应及调光控制。5.4.4.4采暖、通风、制冷1、采暖705所及庆安园区冬季采暖热源由室外锅炉房提供。采暖供回水温度为80/60。采暖系统采用上供下回双管顺流式系统，散热器选用钢管散热器，每组散热器上设置自动温度控制阀，并设楼栋热计量表。2、制冷夏季制冷采用分体式空调，各办公室可单独设置，等重要区域的空调采用双制空调，室温控制在2428范围内。3、通风本项目通风设计充分利用自然80、通风，公共卫生间内设通风器，机房设机械排风系统，内区无窗房间均设置机械排风系统，各配套用房设置独立排风系统，室内污浊气体由排风机分别排至室外。xxxx公司编制电话：xx44xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告5.4.4.5消防设计705所及庆安园区的消防工程改造将完成整栋楼的消防改造，705所及庆安园区的建筑结构为砖混结构，建筑年代久远，本项目对1号楼（瑞吉大厦）、2号楼（兴业大厦）、3号楼（705所交流中心）、4号楼（705所1#科研楼）、5号楼（罐体建筑）、6号楼（创业大厦）、7号楼（庆安园区科技楼）、8号楼（协同大厦）进行消防系统改造。1、设计依据（1）项目建筑耐火等级：二级。81、（2）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-952005修订版）；（3）建筑设计防火规范（GBJ16-2014）；（4）建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）；（5）民用建筑工程室内环境污染控制规范。（6）本项目的建筑设计严格按照消防给水及消火栓技术规范（GB50974-2014）的规定设计室外消火栓。（7）本项目建筑物内按照建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的规定配置灭火器。2、设计方案室外消防系统采用低压制，与给水管网相接，环状布置，同时，室外设置消防水池和消火栓系统。室外消火栓应沿高层建筑均匀布置，消火栓距高层建筑外墙的距离不宜小于5米，并不宜大于40米；距82、路边的距离不宜大于2米，以便消防车取水，在泵房内设置室外消火栓取水泵与室外消火栓式取水口相连，失火时供消防车取水，室外消防系统主要设计为室xxxx公司编制电话：xx45xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告外消火栓，设计消防水量20L/S，火灾延续时间3小时。室内消防系统为临时高压制，灭火时由消防加压泵加压供水。重要区域应单独设置防火分区，采用气体等灭火系统；电子计算机房和不宜用水扑救的贵重设备用房采用气体等灭火系统，配电室、备用电源房采用泡沫灭火系统。室内消火栓系统主要布置于室内走廊、楼梯间等公共区域，竖向为一个区，系统采用环状供水，由消防水泵一次加压供给。建筑物内每层为一个防火分区83、，每个防火分区均至少设两个出口，最远点至疏散楼梯距离须满足安全疏散要求；建筑疏散楼梯的数量、位置及总宽度等应按照国家现行防火标准的要求确定。各楼内设置室内消防栓和灭火器。建筑物内火灾自动报警系统按一级全保护方式设智能火灾自动报警系统，会议、档案、走道等场所设感烟探测器，走道、楼梯间设手动报警按钮，各层均设声光报警器。当火灾发生时，系统可切除非消防电源，开启声光报警器，消防控制室设在地面一层。3、火灾自动报警系统的设置部位（1）火灾探测器的设置在发生火灾时烟气更容易聚集式流过，是人员疏散和消防扑救的必经之地，故应装设火灾探测器。对于一般电梯前室虽然不是人员疏散必经之地，但该前室与电梯竖井相通，也84、是在发生火灾时烟气容易聚集或流过的地方，也应单独划分探测区域及装设火灾探测器。另外还应在每个电梯机房及配套公建部位装设火灾探测器。（2）火灾自动报警系统的布线xxxx公司编制电话：xx46xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告一是防止火灾发生时消防控制、通信和警报线路中断，使灭火工作无法进行，造成更大的经济损失；二是抑制电磁干扰（如变压器、电动机、电缆等）对火灾自动报警系统产生的影响。为此，对火灾自动报警系统的传输线路与消防控制、通信和警报线路均应采用阻燃型电缆，其电缆应采用金属管或封闭式金属线槽保护。消防联动控制设备之手动直接控制装置的线路应采用耐火型电缆，其电缆也应采用金属管或封闭85、式金属线槽保护。特别是敷设方式采用明敷时，还应在金属管或封闭式金属线槽上采取防火保护措施。5.4.4.6防雷接地系统1、按二类防雷建筑设计，屋面设避雷带，利用柱内主筋做引下线，与基础主筋连接。接地装置利用基础钢筋，设总等电位联结。2、卫生间设辅助等电位连接。3、从建筑外引入的强弱电线路设电涌保护器，计算机网络系统末端配电设电涌保护系统。4、各弱电机房铺设防静电地板，并设专用接地端子。5、楼内采用TNS接地系统。采用联合接地，接地电阻不大于1欧。5.4.4.7装饰装修与采光本项目对庆安园区公共区域和公共卫生间进行重新装修，园区内文创、办公公共区域及公共卫生间力求打造以人为本，功能齐全的现代办公空86、间，具体建设内容见表5-7所示。xxxx公司编制电话：xx47序号名称单位数量备注1园区公共区域和公共卫生间装修30002园区博士楼、海归楼办公简装1000共计15个办公室3公共交流中心800包括2个会议室，1个多功能厅xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告表5-7公共区域改造规模表具体建设方案如下：1、博士楼、海归楼办公室装修：建筑面积1000，设计改造装修为15个办公空间，设计风格上打造一个文艺、现代、简约的办公空间。2、公共交流中心园区内设置一个800的公共交流中心，包括2个会议室（建筑面积300），1个多功能厅（建筑面积500）。设计风格现代、简约风格为主；招商中心、咖啡吧的装87、修风格：裸顶，水泥板，墙绘，原木，绿植相结合的工业风。公共区域内走道、楼梯间、前室等公共交通部分应根据使用需要进行普通简约装修，其中，楼地面宜采用色彩明亮的地砖，墙面和天棚面宜采用耐擦洗环保涂料，卫生间楼地面宜采用防滑地砖，装修面积3000。3、采光本项目设计时应注重房间采光亮度，各建筑物须完全满足与周边建筑的采光间距退让要求。xxxx公司编制电话：xx48xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告5.4.5咖啡特色街区无线WIFI覆盖工程5.4.5.1无线网络现状与需求随着信息时代的不断加快，无线网络已经步入了高速发展期，并将最终成为像有线网络一样应用无处不在的组网形式。创业咖啡特色街区88、部署无线网络可为广大投资企业及个人交流提供高端互联网接入服务、信息共享与传递的优质服务平台。原有网线错综复杂，覆盖区域小，本工程就增大无线WiFi覆盖区域，搭建更加使捷、更加人性化、智能化的互联网平台，以此提高商户及客户的满意度。5.4.5.2设计方案1、建设规模本项目无线WIFI工程拟覆盖整个创业咖啡特色街区，覆盖面积0.233平方公里，拟在范围内建设8个基站。基站建设主要包括设备、材料购置，安装和调试工程。2、方案说明设立无线WiFi基站8座。在原有的无线网络拓扑上，需要增加的设备为无线网络AP、无线控制器和认证网关，这样网络结构层次化，交换机通过端口隔离或者划分VLAN技术来实现控制不同89、的网络用途。根据705所及庆安园区楼层的实际布局，每层楼架设数量不等的无线AP，包括中心街区、临街店铺的公共区域，办公室以及仓库区，通过室内覆盖得方式来实现室内的无盲区覆盖，提供更好的覆盖效果，同时解决单台AP并发数接入用户数量有限制的问题，推荐采802.11N吸顶式xxxx公司编制电话：xx49xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告IWN2000_SFS进行综合覆盖，以高速的宽带速度和良好的兼容性实现无线覆盖。因本次项目工程主要是通过有线网络来延伸无线网络，从经济适用，稳定灵活性及方便快捷等方面选择了海盛特知名产品，来为商场打造一套完善的商场网络。5.4.5.3设备选型无线接入APA90、ccessPoint无线接入点设备，负责无线终端用户的接入和网络传输。方案中采用的主要无线接入点产品是支持802.11/b/g/n的AP，所有的AP通过以网线连接到支持POE供电的交换机上，获得电源供电和上级网络连接。为用户提供最好的技术特性、最轻松的安装维护和经济的成本。无线控制器用于集中控制、管理所有的无线AP，无线控制器理论上可以部署在网络的任何位置，只要与AP之间可以进行通讯即可。但考虑到数据流的问题，保障数据流的低延迟、高可靠性，一般建议无线控制器旁挂在核心交换机上。相当于给核心交换机增加了一个无线控制器的功能。无线控制器与核心交换机配合完成对网络内AP的统一管理、控制等工作。5.491、.6705所立体停车楼建设5.4.6.1建设规模705所立体停车楼占地1800，总建筑面积7200，为四层钢结构，项目规模：270个停车位。根据创业园停车楼项目相关文件要求及国家相xxxx公司编制电话：xx50xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告关法律法规和地方条例等规定，此停车楼建成后作为创业咖啡街区附属设施配套工程，可向创业园提供70个固定车位，商业运营停车位200个。5.4.6.2总平面设计及布局1、总平面设计本项目停车楼平面为矩形，地上四层，共停车五层，每层按2m设计。停车楼出入口分开设计，车辆进出口通道、内部通道均符合相关设计规范。建筑工程总平面应保证基地内有车辆环通道路或92、回转场地，并符合机动车流与上下客及停车库之间交通组织的要求。基地楼层内部道路应设双车道，供小型车通行的宽度不应小于6.0m，供大型车通行的宽度不应小于7.0m。回转道路场地应保证转弯半径不小于3.0m，宽度不小于4.0m。当停车数小于50辆时，可采用单车道，宽度不应小于3.5m。2、总体布局（1）停车库的出入口宜设安全防护装置；（2）在停车库控制室内，严禁设置或穿越与本车库不关的管道、电缆等管线；（3）停车库内各类管道明设时，应排列整齐，宜用不同颜色和符号标明；（4）停车库的出入口、内部通道、最小转弯半径、净空高度、坡道纵坡等设计应符合现行国家标准道路交通标志及标线GB5768等相关标准的规定93、。xxxx公司编制电话：xx51xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告5.4.6.3结构设计根据建筑功能及防御各类重大意外灾害要求，在结构设计上应根据相应设防规范要求确定。各种建筑材料必须符合国家质量规范要求。根据立体停车楼的建设用途，本项目采用钢结构。地上部分采用Q345钢材，C30混凝土。钢筋均采用HRB400级钢材。车库骨架全由钢材结构组成，主要由立柱、横梁、斜拉杆、加强肋等构成；本次设计主要采用热扎槽钢结构。车库总体重量由四根大的立柱承受，四根立柱外型截面为正方形，中间为空的，外型尺寸为：正方形边长为200mm,立柱厚度为40mm，高度为8000mm,立柱底部上焊有一块正方形铁94、板，边长为400mm，厚度为30mm，钢材上安装四个地脚螺栓，保证立柱的固定，另外焊接肋板，增加立柱的强度。5.4.6.4抗震及安全设计项目所在地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。本项目按此标准进行抗震设防。建筑安全等级为二级，设计使用年限50年。5.4.6.5消防设计1、立体车库的消防设施设置为自动喷水灭火系统。2、建筑耐火等级：根据汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5007-2014相关标准规定，本项目停车楼设计耐火等级为二级。xxxx公司编制电话：xx52xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告3、建筑设计严格按照消防给水及消火栓技术规范（GB50974-95、2014）的规定设计室外消火栓。4、本项目建筑物内按照建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的规定配置灭火器。5、总平面满足于周边建筑的防火间距要求，并设有消防通道。6、停车楼设置两个防火分区。建筑内设置疏散标识，以便发生火灾时及时扑救和疏散车辆。建筑安全出口的位置及总宽度等应严格按照国家现行防火标准的要求确定。7、室外消防系统采用低压制，与给水管网相接，环状布置，同时，室外设置消防水池和消火栓系统。室外消火栓应沿停车楼均匀布置，消火栓距停车楼外墙的距离不宜小于5米，并不宜大于40米；距路边的距离不宜大于2米，以便消防车取水，在泵房内设置室外消火栓取水泵与室外消火栓式取水口相连，失96、火时供消防车取水，室外消防系统主要设计为室外消火栓，设计消防水量20L/S，火灾延续时间3小时。5.4.6.6电气工程设计1、电源配电室采用双路电源供电，柴油发电机组作为应急备用电源，能够满足项目的建设和运营需求。2、用电负荷根据停车楼使用性质，消防设备（消火栓给水泵、消防电梯、防烟排风机、火灾自动报警装置、消防控制中心、事故照明等）用电，走道照明用电负荷为一级负荷；其他系统用电、车库管理人员生活供水设备为二级xxxx公司编制电话：xx53xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告负荷。二级以上负荷采用两个独立回路供电，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置；特别重要负荷增设应急电源，并严禁97、将其他负荷接入应急供电系统。3、配电本项目均采用放射及放射树干相结合的配电方式，所有消防及重要负荷均采用双电源供电，末端切换。4、照明楼层主体采用高效节能灯具，楼区停车位、楼梯间、配电室、配套设施用房、消防控制中心等场所设置疏散指示灯和应急照明，应急照明采用双电源末端互换供电，平时处于待亮状态，发生紧急情况时由工作人员控制系统点亮全部应急照明灯和紧急疏散灯。停车楼内照明要能够分层、分部位控制。5、弱电系统弱电系统包括火灾自动报警及消防联动控制系统、电话网络系统、车库视频安防系统以及广播系统等。火灾自动报警系统按二级全保护方式设智能火灾自动报警系统，楼梯间设手动报警按钮，各楼层均设声光报警器。598、.4.7多功能会演中心建设方案5.4.7.1功能及定位1、综合功能空间主要功能：汇报路演、会议论坛、讲座、培训、文化演出、综合活动。辅助功能：展览展示、体育、活动体检、训练排练等。xxxx公司编制电话：xx54序号项目名称单位数量1总占地面积14542总建筑面积22353前厅休息区3474观众席4205表演区2676配套辅助区（卫生间、化妆间）2057演出配套用房2188办公配套用房2309演出排练厅23810配套机房31011合计223555xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告观众厅容量：450-500人；舞台形式：多样式；座椅：活动机械式。5.4.7.2设计依据1、民用建筑设计通99、则（GB50352-2015）；2、全国民用建筑工程设计技术措施规划建筑；3、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；4、建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；5、钢结构设计规范(GB50017-2014)；6、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）。7、无障碍设计规范（GB50763-2013）。5.4.7.3建设内容及规模项目占地1432，总建筑面积2235，具体建设规模见表5-9所示。表5-9多功能会演中心建设规模表xxxx公司编制电话：xxxx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告5.4.7.4建筑设计1、平面设计新建多功能会演中心为主体三层钢框架结构。一层100、设置前厅休息区、表演区、观众席、配套辅助区（卫生间、化妆间）；二层设置为演出配套用房、办公配套用房；三层设置为演出排练厅、配套机房等；2、立面设计本项目建筑总体造型充分考虑与周边环境及建筑的协调，并在立面上力求简洁、大方、有特色，注重空间色彩的渗透和融合，色彩明快，在满足自身功能的前提下，注重细部刻画，使整栋建筑具有较强的时代感和建筑自身的建筑特色，具有较强的识别性。5.4.7.5结构设计1、建筑结构及耐久年限根据多功能汇演中心的建设用途本项目采用钢框架结构。地上部分采用Q345钢材，C30混凝土。钢筋均采用HRB400级钢材。外填充墙及卫生间隔墙采用多孔砖，内填充墙采用加气混凝土砌块。工程结101、构耐久年限均按50年设计。2、抗震设防本项目建筑属于建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）乙类建筑，项目抗震设防为重点设防，所在地区抗震设防烈度为八度，建xxxx公司编制电话：xx56xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告筑均比本地区抗震设防烈度高一度进行设计。3、楼面活荷载根据建筑结构荷载设计规范（GB50009-2012）规定多功能厅楼面均布活荷载标准值取2.0KN/，走廊、门厅楼面活荷载标准值2.5KN/。4、基础形式根据建筑地基基础设计规范（GB5007-2011）规定按地基复杂程度、建筑物规模和功能特征以及由于地基问题可能造成建筑物破坏或环境正常使用程度本项目设102、计等级为丙级。新建综合楼多层框架结构采用十字交叉梁基础。5.4.7.6给排水设计1、设计范围本项目给排水设计内容有：室内给排水系统、开水供应系统、室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、污水系统以及室外雨水系统等。2、给水水源本项目新建后，拟从市政给水管网引入两路DN200给水管作为多功能汇演中心内生活及消防用水水源。3、消防用水各系统消防用水标准，灭火历时，总用水量见表5-10。由于消防用水量只有在火灾发生时才有使用，因此在计算年用水量时暂不考虑。xxxx公司编制电话：xx57序号系统名称用水量标准（L/s）灭火历时用水量（立方米）1室内消火栓1521442室外消火栓2021083自动喷淋系统3103、011084室内一次消防用水量2165室内外一次消防用水量360xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告表5-10消防用水计量表4、给水设计场地内采用环状管网布置。用水水质均应符合生活饮用水卫生标准相关规定。建筑室外给水管采用球墨给水铸铁管，室内给水管网采用铝合金管衬管YM-LPPR。5、排水设计本项目采用雨、污分流排水系统。污水经收集处理后，达到市政污水排放标准后，排至市政污水接驳点。建筑内卫生间、洗手池排水为单立管系统。雨水排水为内排水方式，在室外收集后，排至市政雨水管道。5.4.7.7采暖、通风、制冷1、采暖本项目新建多功能汇演中心冬季采暖热源由室外锅炉房提供。采暖供回水温度为80104、/60。采暖系统采用上供下回双管顺流式系统，散热器选用钢管散热器，每组散热器上设置自动温度控制阀，并设楼栋热计量表。2、制冷夏季制冷采用分体式空调，各房间单独设置，观众席、排练厅等重要区域的空调采用双制空调，室温控制在2428范围内。3、通风xxxx公司编制电话：xx58xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告本项目通风设计充分利用自然通风，卫生间内设通风器，机房设机械排风系统，内区无窗房间均设置机械排风系统，各配套用房设置独立排风系统，室内污浊气体由排风机分别排至室外。5.4.7.8电气工程设计1、电源配电室采用双路电源供电，柴油发电机组作为应急备用电源，能够满足项目的建设和运营需求。105、2、用电负荷根据本项目建筑使用性质，照明用电为一级负荷中的重要负荷；消防设备（消火栓给水泵、自动喷淋给水泵、消防电梯、防烟排风机、火灾自动报警装置、消防控制中心、事故照明等）用电，走道照明用电负荷为一级负荷；其他办公系统用电、生活供水设备为二级负荷。其余为三级负荷。二级以上负荷采用两个独立回路供电，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置；特别重要负荷增设应急电源，并严禁将其他负荷接入应急供电系统。3、配电本项目均采用放射及放射树干相结合的配电方式，所有消防及重要负荷均采用双电源供电，末端切换。4、照明演出业务用房宜采用吸顶灯，办公室、道路等均采用高效节能灯具，走廊、楼梯间、配电室、配套设施用房、106、消防控制中心及其他重要机房等场所设置疏散指示灯和应急照明，应急照明采用双电源末端互换供电，平xxxx公司编制电话：xx59xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告时处于待亮状态，发生紧急情况时由工作人员控制系统点亮全部应急照明灯和紧急疏散灯。楼内照明要能够分层、分部位控制。5、弱电系统弱电系统包括火灾自动报警及消防联动控制系统、有线电视系统、电话网络系统、视频安防系统以及广播系统等。火灾自动报警系统按二级全保护方式设智能火灾自动报警系统，走道、楼梯间设手动报警按钮，各层均设声光报警器。火灾探测器应分别在以下部位设置：走道、大厅；重要的办公室、演出中心区、配变电室、电子设备机房等。6、综合107、布线系统综合布线应满足建筑物内信息网络布线要求，支撑语音数据、图像等业务信息要求；建议垂直干线、水平干线及支线均采用光纤传输；程控电话、有线电视等由有关部门提供接入服务，采用电缆穿管直接进入建筑物主机房，视需要分配至各功能用房内。7、防雷接地本项目低压配电系统的接地形式可采用TN-S系统；所有配电回路设专用保护线（PE线），凡正常不带电而绝缘损坏时可能带电的电器设备的金属外壳，金属支架等物体均应与PE线可靠连接；采用共用接地装置时，接地电阻不应大于1欧；接地干线采用多股铜芯导线，截面直径不小于16毫米。建筑物顶部采用避雷网作为防雷接闪器，并与建筑物内各种竖向金属管道相连，可利用建筑物柱内主钢筋108、作为防雷引下线，基础钢筋作为地极，xxxx公司编制电话：xx60xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告避雷网、引下线以及所有引入室内的金属管、线均应与接地装置可靠连接在一起。5.4.7.9消防、安全疏散1、消防（1）项目建筑耐火等级：二级。（2）本项目的建筑设计须严格按照建筑防火设计规范（GB50016-2014）中的防火间距退让要求，并设有消防通道。（3）本项目的建筑设计严格按照消防给水及消火栓技术规范（GB50974-2014）的规定设计室外消火栓。（4）本项目建筑物内按照建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）的规定配置灭火器。（5）室外消防系统采用低压制，与给水管网相109、接，环状布置，同时，室外设置消防水池和消火栓系统。室外消火栓应沿高层建筑均匀布置，消火栓距高层建筑外墙的距离不宜小于5米，并不宜大于40米；距路边的距离不宜大于2米，以便消防车取水，在泵房内设置室外消火栓取水泵与室外消火栓式取水口相连，失火时供消防车取水，室外消防系统主要设计为室外消火栓，设计消防水量20L/S，火灾延续时间3小时。（6）室内消防系统为临时高压制，灭火时由消防加压泵加压供水。电子计算机房和不宜用水扑救的贵重设备用房采用气体等灭火系统，配电室、备用电源房采用泡沫灭火系统。室内消火栓系统主要布置于室内走廊、楼梯间等公共区域，竖向为一个区，系统采用环状供水，由消防水泵一次加压供给。x110、xxx公司编制电话：xx61xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告（7）建筑物内每层为一个防火分区，每个防火分区均至少设两个出口，最远点至疏散楼梯距离须满足安全疏散要求；建筑疏散楼梯的数量、位置及总宽度等应按照国家现行防火标准的要求确定，具体在之后的详细设计阶段予以考虑布置。各楼内设置室内消防栓和灭火器。（8）建筑物内火灾自动报警系统按一级全保护方式设智能火灾自动报警系统，排练厅、办公区、走道及卫生间等场所设感烟探测器，走道、楼梯间设手动报警按钮，各层均设声光报警器。当火灾发生时，系统可切除非消防电源，开启声光报警器，消防控制室设在地面一层。2、安全疏散本项目人流密度大，建筑疏散楼梯的111、数量、位置及总宽度等应严格按照国家现行防火标准的要求确定。5.4.7.10无障碍设计根据城市道路和建筑物无障碍设计规范的相关要求，本项目进行无障碍设计。设计的范围内容有建筑入口设置残疾人坡道；卫生间分别设置男女残疾人卫生间。xxxx公司编制电话：xx62第六章xx创业咖啡特色街区改造建设项目节能可行性研究报告6.1编制依据与范围1、中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第77号）；2、民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）；3、民用建筑节能条例；4、国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；5、国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（112、发改环资200721号）；6、国家发改委固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（2010年9月17日）；7、陕西省人民政府关于进一步加强节能工作的若干意见（陕政发200630号）；8、关于印发陕西省建设项目资源节约管理规定的通知（陕发改投资2006353号）；9、陕西省发展和改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（陕发改环资2007931号）；10、关于印发陕西省固定资产投资项目节能评估和审查实施暂行办法的通知（陕发改环资20111531号）；11、xx市发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（市发改环发2007716号）；xxxx公司编制电话：xx6113、3xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告12、xx市人民政府办公厅关于印发xx市固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（市政办发2011207号）；13、xx市发展和改革委员会关于做好固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（市发改环发2011179号）；14、绿色建筑评价标准（GB/T503782014）；15、xx市公共建筑节能设计标准（DBJ/T61602011）；16、建筑照明设计标准（GB500342013）；17、建筑采光设计标准（GB/T500332013）；18、外墙外保温工程技术规范（JGJ1442008）；19、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB5073114、62012）；20、民用建筑电气设计规范（JGJ162008）；21、建筑给水排水设计规范（GB500152003，2009年版）；22、民用建筑设计通则（GB503522005）；23、民用建筑电气设计数据手册（第二版）（中国建筑工业出版社2010年）；24、民用建筑可行性研究与快速报价（中国建筑工业出版社2002年）。6.2能源消耗种类和数量分析本项目为改扩建项目，根据项目功能分析，本项目建设期的能源消耗主要是使用各种施工机械、器械所产生的电力消耗和生产用水消耗；项目运营期的能源消耗主要是照明、空调等设备运作所引起的电力消耗，工作xxxx公司编制电话：xx64序号建筑名称建筑面积（）用电指115、标（W/）用电负荷（Kw）日用电时数（h）使用系数年耗电量（kWh）1瑞吉大厦1230040492.0080.888.172兴业大厦750040300.0080.853.763创业大厦2250040900.0080.8161.284协同大厦25700401028.0080.8184.225705所1号科研楼1241740496.6880.889.013号科研楼785940314.3680.856.33交流中心综合楼416540166.6080.829.85罐体建筑8834035.3280.86.33总装车间8054032.2080.85.776庆安园区科技楼895640358.2480.864116、.20主厂房761040304.4080.854.55综合楼321740128.6880.823.06空压站2514010.0480.81.80辅料仓库3454013.8080.82.47园区公共区域30002060.0010116.8065xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告人员生活所引起的水资源消耗。由于建设期能源消耗与运营期能源消耗相比很小，所以本节能方案只针对运营期的能源消耗和节能措施分析。建设期的能源消耗和节能措施应由建设单位会同施工单位研究制定，本部分暂不考虑。6.2.1电消耗一、日常用电根据本项目的建设内容，日常用电负荷采用单位建筑面积负荷指标法来进行计算。各建筑物单位117、面积负荷根据民用建筑电气设计数据手册（第二版）中指标进行选取。经过初步估算，本项目总用电负荷为6642.10kW，按年用电天数办公区域按280天计算，道路、卫生间、楼宇亮化等按照360天计算，则全年用电量总计约为1102.34104kWh。具体详见表6-1。表6-1日常用电消耗估算表xxxx公司编制电话：xx和卫生间博士楼、海归楼10004040.0080.87.17公共交流中心8004032.0080.85.73绿化、道路209605104.8010137.737厕所15个9002018.001016.488停车场320103.20100.90.819管理房200408.0080.81.43118、10停车楼72001072.00240.943.5511多功能汇演中心2235100223.5080.630.0412路灯80个100W8.001012.8813楼宇亮化照明3661420732.2840.663.2714中心绿地及道路广场亮化3800020760.0040.665.6615合计-6642.10-1102.34序号建筑名称建筑面积（）冷负荷（W/）用电负荷（Kw）日用电时数（h）使用系数年耗电量（万kWh）1瑞吉大厦123001301599.00100.812.792兴业大厦7500130975.00100.87.803创业大厦225001302925.00100.823.40119、4协同大厦257001303341.00100.826.735705所1号科研楼124171301614.21100.812.913号科研楼78591301021.67100.88.17交流中心综合楼4165130541.45100.84.33罐体建筑883130114.79100.80.92总装车间805130104.65100.80.846庆安园区科技楼89561301164.28100.89.31主厂房7610130989.30100.87.91xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告二、设备耗电本项目设备耗电主要是办公区域空调系统制冷运行过程中产生的电耗和停车楼设备用电产生的电耗120、。夏季制冷按1个月（30天）计算，空调制冷效率按3.0考虑。由计算结果可知停车设备年耗电量约668.74104kWh，空调制冷年耗电量125.19104kWh，年总耗电量约793.93104kWh，具体详见表6-2。表6-2设备及空调用电消耗估算表xxxx公司编制电话：xx66序号建筑名称建筑面积（）冷负荷（W/）用电负荷（Kw）日用电时数（h）使用系数年耗电量（万kWh）综合楼3217130418.21100.83.35空压站25113032.63100.80.26辅料仓库34513044.85100.80.36博士楼、海归楼1000130130.00100.81.04公共交流中心80013121、0104.00100.80.839管理房20013026.00100.80.2110停车楼270（车位）3Kw（设备用电）1290.00240.6668.7411多功能汇演中心2235.48300670.64100.64.0215合计-17106.68-793.93序号建筑名称建筑面积（）折合建筑面积（/人）人数日用水量（L/人.d）年用水时间（d）年耗用水量（万t）1瑞吉大厦12300101230402801.382兴业大厦750010750402800.843创业大厦22500102250402802.524协同大厦25700102570402802.885705所1号科研楼1241710122、1242402801.393号科研楼785910786402800.88交流中心综合楼416510417402800.47罐体建筑8831088402800.10总装车间8051081402800.096庆安园区科技楼895610896402801.00主厂房761010761402800.85综合楼321710322402800.36空压站2511025402800.03辅料仓库3451035402800.04园区公共区域300020150602800.25表6-3生活用水量估算表xxxx公司编制电话：xx67xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告6.2.2水消耗本项目主要用水为生活123、用水、绿化用水和道路浇洒，用水定额指标参照建筑给水排水设计规范（GB500152003，2009年版）中的数据计取。由表6-3和6-4可知，本项目年用水量约15.93104t。和卫生间博士楼、海归楼100010100402800.11公共交流中心8001080402800.097管理房2001020402800.028多功能汇演中心223510224402800.259厕所15个9002045602800.0810合计-13.63序号名称面积（）日用水量(L/.d)年用水时间（d）年耗用水量（t1中央绿地1800021900.682广场园路及人行道70892.51900.343庆安园区绿化73124、0021900.284庆安园区道路136002.51900.655停车场3202.51900.026停车楼72002.51900.34合计-2.30xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告表6-4绿化及道路用水量估算表）6.3节能措施考虑本项目特点，主要耗能环节在于项目所涉及的建筑耗能和相关设备耗能。项目寿命期内须严格执行国家颁布的节能政策，按照“合理用能”的原则，从建筑设计、围护结构、设备等方面力求满足工程的节能要求。对于设备能耗，主要措施在于使用单位在主要能耗设备选型时作好能耗参数对比，从项目寿命周期成本角度全面评价其能耗情况，在满足基本功能要求的情况下优先选用低能耗设备。对于建筑能125、耗，项目单位应从建筑规划、建筑设计、建设实施等阶段结合项目未来使用要求进行具体决策。6.3.1建筑节能措施本项目建筑物用能系统的运行管理应严格执行国家、行业和陕西省制定的强制性建筑节能标准，拟采取的具体技术措施包括：xxxx公司编制电话：xx68xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告1通过建筑设计审查，带动建筑节能本项目在土建、公用及总图等方面必须严格按国家及行业节能标准、规模进行设计，通过节能设计施工图审查关。建筑布局本项目建筑布局强调改善日照条件，减少道路走向与当地冬季主导风向之间的夹角，缩短物料运输距离，减少动力消耗，降低能耗成本。建筑体型本建设项目中建筑物建议采用简洁的几何造型126、，减少外立面不必要的凹凸变化，通过增加减少建筑宽度、加大建筑栋深、减少建筑体型变化等方式，将建筑物的体形系数控制在规定范围内，以较小的表面积达到建筑节能的目的。2通过建筑外围护结构的保温隔热，推动建筑节能本项目建筑外围护结构的保温隔热性能提高主要从提高墙体、屋面和门窗的保温隔热性能来实现。墙体节能设计墙体材料是建筑外围护构件的重要组成部分，建筑物的保温隔热，很大一部分要靠墙体承担，性能良好的保温隔热墙材可以阻隔建筑物室外热量向室内渗透，降低室内热负荷，节约能耗。因此，本项目建筑拟采用隔热、保温性能较好的墙体材料，外墙采用外保温系统。屋面节能设计本项目建筑屋面保温拟采用轻质高强、不吸水或吸水率低127、的可长期使用的性能稳定的保温隔热材料。xxxx公司编制电话：xx69xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告门窗节能设计本项目门窗建议采用气密性不低于3级的材料，窗户建议采用塑钢中空玻璃窗等新型材料，加强门窗的遮阳措施，避免采用落地窗，以增加整个建筑外围护节能保温性能。6.3.2电力节能措施1、合理选用线缆截面，以减少运行损耗。2、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具、光源及绿色照明设施等。3、合理选择照明线路，照明系统采用三相四线制供电，降低线路阻抗，使配电网的设备和导线与用电量相匹配，降低配电的损耗。4、合理配置并高效利用设施、设备，尽可能选择节能环保型128、电气产品，用电设备在设计选择上要注意设备之间动力匹配。5、采用高效节能灯具，合理控制照明时间。6.3.3水资源节约措施1、尽量选用通用性强、技术先进的新型节水型设备、水龙头、阀门、洁具及管配件，严防跑、冒、滴、漏，提高水资源利用率，降低水资源的无效损耗。2、合理选用节水型卫生洁具，建议尽量采用通用性强、技术先进的新型节水型产品和管配件。3采用雨水回收利用用于道路浇洒、绿化浇灌。为了有效利用水资源，本项目可采取雨水收集利用系统，该系统主要包括雨水收集系统、储存净化系统、回用系统。通过将屋面、地面收集的雨水进行初期收集，屋xxxx公司编制电话：xx70xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告129、面雨水进入地面后设置弃流井，对初期雨水弃流排放，雨水通过弃流井后进入雨水蓄水池，从而用于本项目绿化浇洒、地面冲洗、景观用水等，减少了城市自来水的使用量，达到有效节水目标。4进行节约用水宣传和教育，使幼儿和教职工树立并养成节约用水的意识和习惯。6.4建议1、在设计阶段聘请专业设计单位进行节能设计，力求符合相关节能规范或规定；2、在项目运营期间，成立节能管理部门并配备专门人员，加强节能管理；3在项目运营期间，应及时跟踪、核定主要能耗设备的节能性，对不符合节能要求的设备、部位应尽早发现并更新。xxxx公司编制电话：xx71xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第七章环境影响评价7.1编制依据130、及标准1、国环字第003号文件建设项目环境保护管理办法；2、国环字第002号文件，关于颁发建设项目环境保护设计规定的通知；3、建设项目环境保护管理条例（国务院第293号令）；4、中华人民共和国环境保护法（1989年12月）；5、中华人民共和国大气污染防治法（2015年8月）；6、中华人民共和国水污染防治法（1996年5月）；7、中华人民共和国环境噪声污染防治法（1996年10月）；8、环境空气质量标准（GB30952012）；9、地表水环境质量标准（GB38382012）；10、声环境质量标准（GB30962008）；11、污水综合排放标准（GB89782014）；12、大气污染物综合排放标准131、（GB162972015）。7.2环境影响分析7.2.1项目建设期的环境影响1固体废弃物影响分析施工期产生的固体废弃物主要为各种土石方及建筑垃圾，如不及时外运，一旦下雨，将会对周围环境造成一定影响。xxxx公司编制电话：xx72xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告2空气环境影响分析施工期对环境空气的影响主要为建筑材料拌合及土石方料搬运过程中产生的扬尘污染，将使空气质量下降，但影响范围较小，随着施工的结束，影响会逐渐消除。3水环境影响分析水环境的影响主要为砂石料堆放、土方工程及雨天引起的水土流失，包括雨污水、建筑泥浆水及场地积水。这些污水悬浮物浓度较高，短期会对环境造成影响。4噪声影响132、分析施工期需使用施工机械及土方运输车辆，因此而产生的喧闹环境将对附近人员造成干扰。其中除各种运输车辆外，一般可视为固定声源。在施工现场作业的机械大多数是大功率机械，各种施工机械在15m处的噪声可达到75-105dBA，其产生的噪声值较大。7.2.2项目运营期的环境影响项目运营期对环境的影响主要是运营过程中产生的废水、固体废弃物等对周边环境的影响。1废水：本项目废水主要为生活污水。2固体废弃物：本项目的固废主要为工作人员和商业的生活垃圾。3噪音：本项目运营时基本无噪音影响。4废气：项目建成后废气主要是空调制冷等产生的少许废气污染。本项目废气排放量严格按照国家标准控制，其中空调制冷废气排放量较小，133、对空气环境质量影响甚微，经大气扩散、释放、自净等作用，浓度大xxxx公司编制电话：xx73xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告大降低。7.3环境保护措施本项目在建设过程中应严格执行国家关于建设项目环保管理的有关规定，加强建设过程中的环境保护，强化文明施工管理。7.3.1项目建设期的环境保护在施工过程中可以采取以下措施：1施工单位应合理布局，尽可能将搅拌、装卸等高噪声作业安排在远离敏感点的位置进行，并禁止夜间（夜22点至次日6点之间）施工，将噪声对环境的不利影响降到最低，在作业现场对施工人员进行相关教育，最大可能地降低噪音；2施工单位应采取密封运输、限速行驶，施工场地和道路应硬化处理，134、并经常洒水保持清洁；在易于产生扬尘的天气应保持路面湿润，防止车辆出入时的扬尘污染；对容易引起扬尘的运料车和细料堆应予以遮盖，防止扬尘污染；3建议施工单位尽量减少土石方的开挖量，努力做好土石方平衡，减少工程弃方量，多余的可外运到建筑垃圾填埋场填埋；4及时清理施工现场的废物、垃圾，按照环保要求送至指定地点堆放，生活垃圾、施工废渣按监理工程师指定的地点堆放；5建议将施工期间的废水收集，用于施工场地的抑尘。7.3.2项目运营期的环境保护1废水xxxx公司编制电话：xx74xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告本项目排水涉及污水、废水以及雨水。污水、废水收集处理后排入市政污水管网。雨水可回收利用135、用于道路浇洒、绿化浇灌。2.固体废弃物生活垃圾应分类处理、分类存放、严格管理，并合理布置垃圾桶和存放区，收集后由相关单位清运处理。3废气空调制冷等产生的少许废气均达标排放。4绿化加强环境美化绿化工作，尽量增加绿化面积，室内可布置盆景，室外种植绿化带。7.4小结本项目产生污水、固体垃圾、噪声、废气等经过处理后，均可达到环保标准，对周围环境影响不大。从环保角度分析，该项目建设基本可行。xxxx公司编制电话：xx75xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第八章劳动安全卫生消防8.1安全卫生措施8.1.1编制依据1.中华人民共和国劳动法；2.中华人民共和国安全生产法；3.中华人民共和国职业病防136、治法；4.国务院关于加强防尘防毒工作的决定。8.1.2措施及要求1、施工企业应采取的措施（1）企业法定代表人、工程项目负责人分别对企业、工程项目的施工安全负责。（2）企业要实行安全生产责任制，根据需要设立安全管理机构或者配备安全管理人员。（3）按照规定使用安全技术措施经费。（4）对员工进行实用安全技术教育、培训、考核，对新录用人员和其他劳务人员进行上岗前的三级安全教育。（5）对施工安全管理人员进行严格考核，持有关部门核发的证件上岗。（6）用于工程的建筑材料、构配件、安全防护用品、安全设施、机具、机械设备和电气装置等，必须符合建筑施工安全和其他有关技术规范、标准的要求，不符合建筑安全施工和其他有137、关技术规范标准的，不得投入xxxx公司编制电话：xx76xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告使用。（7）施工现场的垂直运输机械、起重吊装设备、脚手架、架设高度在2米以上的操作平台和地下工程的安全设施安装、设置后，须经建筑业企业的安全管理机构检验合格，方可使用。（8）无能力对本条第6项，第7项规定内容进行安全技术性能检测、检验的，应当委托有资格的单位检测或者检验。检测、检验单位要对其检测、检验结果负责。（9）施工现场周边要设置围挡设施，实行封闭管理，悬挂张贴醒目的标志或者告示，阻止无关人员进入施工现场。（10）施工现场必须符合文明施工的规定，不得违章指挥、违章作业，生产和生活设施必须符138、合安全要求和卫生标准，落实各项除四害措施，工地内做到排水畅通，无污水外流或者堵塞排水沟现象。（11）建筑垃圾、生活垃圾要及时清运。现场设置医务室，配备保健医药箱、急救器械，做好对卫生防病工作的宣传，定期检查现场卫生情况。2建设单位应采取的措施（1）向施工企业提供保障施工安全的水文、地址、地下管线等基础资料以及必要的安全防护条件。（2）按照国家和地区的有关法规，通过招投标选择与建设项目的性质和规模等级相适应的施工企业，并监督其按照国家技术规范、规程、标准组织施工。（3）监督建筑施工单位的安全工作，发现问题提出整改意见，对拒不改正的，可向同级建设行政主管部门反映情况，要求调查处理。xxxx公司编制139、电话：xx77xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告（4）按照规定支付安全技术措施经费。因缩短工期或者特殊需要追加安全技术措施经费的，要由原审批部门批准。（5）不得任意降低工程类别、压低工程造价，影响建筑施工安全。（6）定期检查施工现场劳动安全卫生情况。3施工操作人员应采取的措施劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。劳动者对用人单位管理人员违章指挥、强令冒险作业，有权拒绝执行；对危害生命安全和身体健康的行为，有权提出批评、检举和控告。8.2消防措施8.2.1编制依据1、中华人民共和国消防法；2、建筑设计防火规范（GB50016-2013）；3、建筑物防雷设计规范（GB50075-140、94）（2014年版）；4、建筑内部装修设计防火规范（GBJ50222-2015）。8.2.2消防措施及要求1、施工期消防措施（1）施工企业的消防必须按照“谁主管，谁负责”的原则，确定一名主要领导负责此项工作。施工现场消防由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包企业负责。分包企业向总承包企业负责，接受总承包企业的统一领导和监督检查。（2）施工企业应当建立消防教育制度，加强对员工消防的培训，未xxxx公司编制电话：xx78xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告经教育培训人员，不得上岗作业。（3）施工现场应根据工程规模，对其项目建立相应的消防组织，配备保卫、消防人员。（4）施工组织设141、计要有消防措施方案及设施平面图，并按照有关规定报公安监督机关审批或备案。（5）施工现场应实行区域管理，施工区与生活区要有严格明确的划分。（6）施工现场发生火灾事故要立即报告建设行政主管部门及公安部门，并保护好现场，配合公安机关展开工作。（7）施工现场要有明显的防火宣传标志。施工现场的义务消防队员，要定期组织教育培训，并将培训资料存入内业档案中。（8）施工现场必须设置临时消防车道，其宽度不得小于3.5米，并保证临时消防车道的畅通，禁止在临时消防车道上堆物、堆料或挤占临时消防车道。（9）施工现场必须配备消防器材，做到布局合理。要害部位应配备不少于4具灭火器，要有明显的防火标志，并经常检查、维护、保142、养，保证灭火器材灵敏有效。（10）施工现场消火栓应布局合理，消防干管直径不小于100米，消火栓处昼夜要设有明显标志，配备足够的水龙带，周围3米内不准存放物品。地下消火栓必须符合防火规范。（11）消防泵房应使用非燃材料建造，位置设置合理，便于操作，并设专人管理，保证消防供水。消防泵的专用配电线路，应引自施工现场总xxxx公司编制电话：xx79xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告断路器的上端，要保证连续不间断供电。（12）电焊工、气焊工从事电气设备安装和电、气焊切割作业，要有操作证和用火证。用火前，要对易燃、可燃物清除，采取隔离等措施，配备看火人员和灭火器具，作业后必须确认无火源隐患后方143、可离去。用火证当日有效。用火地点变换，要重新办理用火证手续。（13）氧气瓶、乙炔瓶工作间距不小于5米，两瓶与明火作业距离不小于10米。建筑工程内禁止氧气瓶、乙炔瓶存放，禁止使用液化石油气“钢瓶”。（14）施工现场使用的电气设备必须符合防火要求。临时用电必须安装过载保护装置，电闸箱内不准使用易燃、可燃材料。严禁超负荷使用电气设备。施工现场存放易燃、可燃材料的库房、木工加工场所、油漆配料房及防水作业场所不得使用明露高热强光源灯具。（15）易燃易爆物品，必须有严格的防火措施，制定防火负责人，配备灭火器材，确保施工安全。（16）施工材料的存放、使用应符合防火要求。库房应采用非燃材料支搭，易燃易爆物品应144、专库储存，分类单独存放，保持通风，用电符合防火规定。不准在工程内、库房内调配油漆、烯料。（17）施工现场使用的安全网、密目式安全网、密目式防尘网、保温材料，必须符合消防安全规定，不得使用易燃、可燃材料。使用时施工企业保卫部门必须严格审核，凡是不符合规定的材料，不得进入施工现场使用。（18）施工现场和生活区，未经保卫部门批准不得使用电热器具。严xxxx公司编制电话：xx80xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告禁工程中明火保温施工及宿舍内明火取暖。（19）从事油漆粉刷或防水等危险作业时，要有具体的防火要求，必要时派专人看护。2建成后消防措施（1）项目建成后应严格落实消防安全制度和消防工作145、责任制，定期检查消防措施的落实情况，加强对消防设施和器材的日常维护，保证其能够有效使用。（2）定期对项目使用单位工作人员开展消防安全教育，举行消防安全演练，使其掌握基本的消防安全知识，提高防火意识和逃生自救的能力。xxxx公司编制电话：xx81xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第九章组织机构与人员配置9.1组织机构本项目建设期由高新区城市管理局组建项目建设领导小组，负责本项目的实施建设。为了保证项目顺利实施，拟成立由投资建设单位主管领导任组长、相关人员参与的建设领导小组，领导小组下设项目建设办公室，项目建设办公室下设工程项目组、计划财务组、招投标采购组。本着“严格保障项目建设质量，146、努力提高项目建设效率”的宗旨，严格按照国家规定进行项目规划、报批、设计、招标和项目管理工作。其中，工程项目组负责项目工程质量、进度等；计划财务组负责项目建设资金的专户管理；招投标采购组参与并负责合同制订及招投标工作，邀请设计、咨询、监理单位的专家参与管理。保证项目的设计、施工、材料、设备等服务项目的采购及项目施工、安装程序操作按国家现行规范验收。项目建设管理组织机构形式见图9-1。图9-1项目建设管理组织机构图本项目运营期间由项目建设单位行政管理部门，按照相应的管理模式，负责项目建成后期的运营管理。xxxx公司编制电话：xx82xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告9.2人员配置本项目147、建设期间项目建设领导小组的人员组成可优先考虑从项目建设单位各部门中抽调。项目建设单位的相关人员不能满足项目建设要求的，则由项目建设单位按照“因事择人、公开平等、用人所长”的原则，从社会公开招聘，择优录取。9.3劳动制度本项目劳动制度应在遵守国家劳动政策法规的基础上结合项目的实际需要制定。除特殊岗位外的工作人员实行“每周工作5天，每天8小时”工作制，部分岗位可根据具体工作需要实行倒班制度。人员工资与福利待遇按照国家有关规定，根据实际工作量并参照地区同类单位人员岗位工资水平确定。9.4人员培训本项目建设期应根据项目建设的需要，对工作人员进行工程建设、环境保护、节能、招投标和安全施工等方面的培训，以148、适应项目建设的需要。本项目建成后应对工作人员进行物业管理、安防、消防、应急处理等相关知识培训。项目单位应定期组织教职工进修，不断学习和更新教学理念，以满足学前教育及管理需求。xxxx公司编制电话：xx83xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第十章项目招投标及实施安排10.1项目招投标10.1.1工程招标范围根据中华人民共和国招标投标法和陕西省实施中华人民共和国招投标法办法的规定，大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目，必须进行招标。对于房屋建筑和市政基础设施等项目，如果施工149、单项合同估算价在100万元以上的工程；重要设备、材料等货物的单项合同估算价在50万元以上的采购；勘察、设计、监理单项合同价在30万元以上的服务；项目总投资额在500万元以上的建设项目，必须进行公开招标。本项目属公开招标范围内项目。10.1.2建设工程招标投标程序为保证建设工程的经济效益随招标投标的推行而不断提高，本项目应严格按照国家规定，以工程建设程序为基础制定招标投标程序，科学地进行工程招标投标。10.1.3建设工程招标的类型与方式根据本建设项目具体情况，本项目招标类型范围拟定为勘察设计招标、建筑安装工程施工招标、工程监理招标、设备材料供应招标，建议采用公开招标的方式选择各参建单位。xxxx150、公司编制电话：xx84名称招标范围招标组织形式招标方式不招标全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘查设计建筑工程安装工程监理设备重要材料xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告10.1.4招标的组织形式本项目为既有法人项目，由于建设单位不具备编制招标文件和组织评标的能力，所以本项目拟委托具有招标代理资质的中介机构，进行项目的勘察设计、建筑安装工程施工、工程监理、重要设备材料采购等方面招标事宜。10.1.5项目招标方案本建设项目符合必须招标的规定，拟委托具有招标代理资质的中介机构，采取公开招标的方式进行项目勘察设计、建筑安装工程施工、工程监理、重要设备材料采购等方面招标事宜（具151、体招标安排见表10-1）。表10-1项目招标基本情况表10.2项目实施安排10.2.1项目组织管理本项目应本着精心组织、精心设计、精心实施的原则进行项目组织管理。在项目建设过程中，要遵照国家有关规定、规范和标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理xxxx公司编制电话：xx85xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量，实现“质量、进度、投资、安全”四大控制。同时，在项目实施过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。10.2.2152、项目实施方式本项目建设实施过程中，须组建精干、高效的建设实施班子，分工负责抓好项目建设的组织、计划、招投标、施工和协调等工作。为提高项目建设实施效率，本项目拟采取平行交叉作业的流水方式进行施工。10.2.3项目进度安排根据本项目的建设内容、规模和建设单位的实际情况，本项目建设期初步安排为12个月，其中建设工期为8个月。为确保工程早日保质保量竣工，使项目及早投入使用和运作，建议项目单位与建设承包方合理统筹和安排建设工期，采取平行交叉作业的流水方式进行施工。具体安排如下：1前期工作安排（1）项目可行性研究报告编制、立项审批，预计需要1个月；（2）项目勘察、设计、工程招投标、建设资金落实等前期准备工153、作，及工程开工建设手续办理，预计需要2个月。2建设工期安排（1）工程现场准备、土建施工及设备安装、调试等，预计需要8个月；（2）工程竣工验收、移交使用，预计需要1个月。xxxx公司编制电话：xx86序号工作阶段及工作内容时间（月）12345-11121项目可行性研究报告编制、立项审批2项目勘察、设计、招投标、建设资金落实，及工程开工建设手续办理3工程现场准备、土建施工及设备安装、调试等4工程竣工验收、移交使用xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告在工程具体实施过程中可根据立项、审批、项目建设准备及资金筹措到位等实际情况，按计划表调整执行，灵活安排。表10-2项目进度安排横道图xxxx公154、司编制电话：xx87xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算范围本项目投资估算范围包括工程费用（含建安工程费、设备购置费）、工程建设其它费用，以及基本预备费等。11.2投资估算编制依据1.国家关于可行性研究阶段投资估算的编制办法；2.国家发展和改革委员会、建设部2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3.市政工程投资估算编制办法（建标2007164号）；4.市政工程投资估算指标；5.公园及绿化景观费用参照当地单位面积平均造价并结合项目实际情况确定；6.设备购置费用参照当地近期同类设备市场价格并结合项目实际情况确定；7.路灯购置费155、用参照当地工、料总费用并结合项目实际情况确定；8.基本预备费：按照工程费用与工程建设其它费用之和的10%计取；9.工程建设其他费用按照陕西省建设工程其他费用定额的有关规定计算。xxxx公司编制电话：xx88xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告11.3工程建设其他费用估算说明1.项目前期费：按照建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）的规定计取；2.建设用地费：本项目不涉及新征地及用地费用；3.建设单位管理费：以“工程费用”总和为基础乘以费用定额进行计取；4.工程勘察费：按照国家计委、建设部计价格200210号文和国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范行为等156、有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计取；本项目按工程费用的0.8%计取；5.工程设计费：按国家计委、建设部计价格200210号文和国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计取；施工图预算编制费按照基本设计费的10%计取；竣工图编制费按照基本设计费的8%计取；6.环境影响评价费：按国家计委、国家环保总局计价格2002125号文和国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计取；7.工程监理费：按照建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670号）、国家发展157、改革委关于降低部分建设项目收费标准规范行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）和陕西省物价局、省建设厅（陕价行发200783号）的规定计取；8.劳动安全卫生评审费：按工程费用0.3%计取；9.节能评估费：按照项目前期费的相关规定计取；xxxx公司编制电话：xx89xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告10.城市基础设施配套费：依据xx市人民政府办公厅转发xx市物价局、xx市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（市政办发2005159号），本项目免收城市基础设施配套费；11.招投标代理服务费：按国家计委计价格20021980号、（发改办价格2003857号）和国家158、发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）的规定计取；12.技术经济评估审查费：按照建筑和安装工程费（不含设备费）的0.3%计取；11.4总投资估算经估算，建设项目总投资约32530.86万元，其中工程费用25836.90万元，工程建设其他费用3029.38元，基本预备费2886.63万元，建设期利息为777.95万元。总投资估算见表11-1。11.5资金筹措本项目资金来源为：采用PPP融资模式解决。xxxx公司编制电话：xx90序号工程或费用名称估算金额(万元)技术经济指标建安工程费设备购置费其他费用合计（万元）单位数量单价（元）工程费用257159、36.90100.0025836.90一楼宇立面改造5117.285117853381.11号楼（瑞吉大厦）330.00330.0055006001.22号楼（兴业大厦）270.00270.0045006001.33号楼（705交流中心）272.88272.8845486001.44号楼（7051#）、5号楼（705罐体）678.00678.00113006001.56号楼（创业大厦）870.00870.00145006001.67号楼（庆安科技综合楼）342.00342.0057006001.78号楼（协同大厦）720.00720.00120006001.8705所其他立面改造74.7074160、.7012456001.9庆安园区其他立面改造566.70566.7094456001.10创业大厦配套用房15.0015.003005001.11东隆大厦504.00504.0084006001.12阳光大厦474.00474.007900600二景观改造提升工程4495.254495.251铺装工程901.20901.201.1拆除原水泥道路、围墙、铺装74.2474.2437120201.2广场、园路铺石材720.00720.00180004001.3限时步行道66.9666.9644641501.4步行道彩绘40.0040.002000020xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报161、告表11-1总投资估算表xxxx公司编制电话：xx91序号工程或费用名称估算金额(万元)技术经济指标建安工程费设备购置费其他费用合计（万元）单位数量单价（元）2绿化工程1038.001038.002.1绿化138.00138.0092001502.2景观小品750.00750.00座302500002.3自动喷灌工程50.0050.00项15000002.4水帘100.00100.00项110000003雕塑及亮化工程1655.001655.003.1转动咖啡杯48.0048.00个6800003.2云构筑175.00175.00个35500003.3互动LED灯塔48.0048.00个680162、0003.4创客雕塑750.00750.00项175000003.5景观群雕250.00250.00座251000003.6咖啡豆灯具80.0080.00个80100003.7绿地亮化304.00304.0038000804建筑工程486.65486.654.1云桥352.80352.80m126280004.2云图书店20.0020.002m5040004.3管理房1.351.352m915004.4厕所12.5012.502m2550004.5logo60.0060.00个23000004.6双层巴士40.0040.00个14000005配套设施414.40414.405.1休息座椅2.0163、02.00把200100xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告xxxx公司编制电话：xx92序号工程或费用名称估算金额(万元)技术经济指标建安工程费设备购置费其他费用合计（万元）单位数量单价（元）5.2给排水工程190.00190.0038000505.3信息设施100.00100.00相110000005.4音响、视屏设备100.00100.00项110000005.5停车场6.406.403202005.6管理房16.0016.00200800三泛光照明工程8233.388233.381232851楼宇亮化照明4983.384983.38732856802背景楼体亮化3250.00164、3250.0050000650四705、庆安园区提升改造3683.493683.491705所1280.321280.32261291.1给排水工程391.94391.94261291501.2电气工程313.55313.55261291201.3暖通工程313.55313.55261291201.4消防261.29261.29261291002庆安园区2403.172403.17203792.1给排水工程305.69305.69203791502.2电气工程244.55244.55203791202.3暖通工程244.55244.55203791202.4消防203.79203.792037165、91003园区公共区域和公共卫生间装修702.30702.3030003.1园区博士楼、海归楼办公室200.00200.00100020003.2园区内室外绿化160.60160.607300220xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告xxxx公司编制电话：xx93序号工程或费用名称估算金额(万元)技术经济指标建安工程费设备购置费其他费用合计（万元）单位数量单价（元）3.3道路改造245.70245.70136501803.4公共交流中心96.0096.008001200五咖啡特色街区无线WIFI覆盖260.00260.00平方公里0.2331线缆工程72.0072.00项172000166、0.002无线一体交换机80.0080.00项18000003设备工程48.0048.00项14800004监控系统60.0060.00项1600000六705园区立体停车楼建设1230.001230.001土建工程1080.001080.00720015002消防工程150.00150.00项11500000七多功能会演中心建设2717.502717.5022351建安工程1117.501117.50223550002灯光设备500.00500.00项1.005000000音响设备400.00400.00项1.004000000视频设备400.00400.00项1.0040000003舞台机167、械及座椅300.00300.00项1.0030000004设备调试及安装100.00其他费用3029.383029.381迁移拆除费523.42523.422项目前期费41.5141.513建设单位管理费387.95387.954工程勘察费157.32157.32xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告xxxx公司编制电话：xx94序号工程或费用名称估算金额(万元)技术经济指标建安工程费设备购置费其他费用合计（万元）单位数量单价（元）5工程设计费1098.361098.366工程监理费428.16428.167环境影响评价费6.626.628招投标代理服务费246.73246.739节能168、评估费14.5814.5810劳动安全卫生评审费68.4568.4511技术经济评估审查费56.2856.28基本预备费2886.632886.63IV建设期利息777.95777.95总投资32530.8632530.86xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告xxxx公司编制电话：xx95xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第十二章PPP实施模式12.1本项目PPP模式背景本项目为xx创业咖啡特色街区改造建设项目，其建设内容符合国家发展和、改革委关于进一步做好政府和社会资本合作项目推介工作的通知规定的PPP项目适用领域中的市政设施行业。本项目通过PPP模式进行建设，可有效控169、制建设费用的超支。公共部门和私人企业在初始阶段共同参与项目的识别、可行性研究、融资等项目建设过程,保证了项目在技术和经济上的可行性，缩短前期工作周期,使项目费用降低。而且PPP模式只有当项目已经完成并得到政府批准使用后，私营部门才能开始获得收益,因此PPP模式有利于提高效率和降低工程造价,降低项目完工风险和资金风险，更好的将民间资本和政府工作结合起来，推动社会事业建设。此外，xx市高新区城市管理局和民间机构可以取长补短，发挥政府部门和民营机构各自的优势，弥补双方不足，形成长期互利，以最佳效率为公众提供高质量的服务，实现政府与民间机构的双赢局面，促进社会整体进步。12.2PPP运作方式根据201170、4年11月29日财政部印发的关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113号），PPP项目运作方式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。具体运作方式的选择主要由收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求、改扩建需求和期xxxx公司编制电话：xx96xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告满处置等因素决定。各项运作方式的含义如下：1、委托运营（Operations&Maintenance，简称O&M）,是指政府将存量公共资产的运营维护职责委托给社会资本或项目公司，社会资本或项目公司不负171、责用户服务的政府和社会资本合作项目运作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付委托运营费。合同期限一般不超过8年。2、管理合同（ManagementContract，简称MC），是指政府将存量公共资产的运营、维护及用户服务职责授权给社会资本或项目公司的项目运作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本或项目公司支付管理费。管理合同通常作为转让-运营-移交的过渡方式。合同期限一般不超过3年。3、建设-运营-移交（Build-Operate-Transfer，简称BOT）,是指由社会资本或项目公司承担新建项目设计、融资、建设、运营、维护和用户服务职责，合同期满后项目资产及相关权利等移交给政172、府的项目运作方式。合同期限一般为20-30年。4、建设-拥有-运营（Build-Own-Operate，简称BOO），由BOT方式演变而来，二者区别主要是BOO方式下社会资本或项目公司拥有项目所有权，但必须在合同中注明保证公益性的约束条款，一般不涉及项目期满移交。5、转让-运营-移交（Transfer-Operate-Transfer，简称TOT），是指政府将存量资产所有权有偿转让给社会资本或项目公司，并由其负责运营、维护和用户服务，合同期满后资产及其所有权等移交给政府的项目运作方式。合同期限一般为20-30年。综合考虑本项目收费定价机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求等因素，作173、为新建项目，xx创业咖啡特色街区改造建设项目拟采取BOT的运作方式。政府将项目设计、投资融资、建设、运营及维护等全部交给社会资本，由政府通过向项目公司支付可用性服务费的方式xxxx公司编制电话：xx97年份期初投资金额（万元）本期投资金额（万元）本期应计资金占用费（万元）本期回购资金额（万元）本期回购资金占用费（万元）本期回购资金额（万元）期末占用资金余额（万元）第1年0.0032530.86797.010.000.000.0033327.87第2年33327.870.001633.073332.791633.074965.8529995.08第3年29995.080.001469.76333174、2.791469.764802.5526662.29第4年26662.290.001306.453332.791306.454639.2423329.51第5年23329.510.001143.153332.791143.154475.9319996.72第6年19996.720.00979.843332.79979.844312.6316663.93第7年16663.930.00816.533332.79816.534149.3213331.15第8年13331.150.00653.233332.79653.233986.019998.36第9年9998.360.00489.923332.7175、9489.923822.716665.57第10年6665.570.00326.613332.79326.613659.403332.79第11年3332.790.00163.313332.79163.313496.090.00合计33327.878981.8642309.73xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告购买项目可用性（符合验收标准的公共资产），以及支付运维绩效服务费的方式购买项目公司为维持项目可用性所需的运营维护服务（符合绩效要求的公共服务），该等可用性服务费和运营绩效服务费将纳入跨年度的财政预算，并提请人大审议通过。12.3项目投资总额与还款分析1、项目投资经估算，建设项176、目总投资约32530.86万元，其中工程费用25836.90万元，工程建设其他费用3029.38元，基本预备费2886.63万元，建设期利息为777.95万元。2、还款分析本项目还款来源为政府付费，还款期为10年（不含建设期），具体还款情况见表12-1所示。表12-1政府购买服务还款计划表xxxx公司编制电话：xx98xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告12.4项目融资投资总额和注册资本的差额由项目公司通过银行贷款等方式予以解决，如项目公司不能顺利完成项目融资的，则由社会资本自行通过股东贷款、补充提供担保等方式解决，以确保项目公司的融资足额及时到位。项目公司可以为本项目融资之目的，将177、其在PPP项目协议项下的各项权益（如政府购买服务的预期收益权、保险受益权等）及项目公司拥有的资产（包括动产、不动产和无形资产）之上设置抵押、质押或以其它方式设置担保权益。12.5实施保障措施1、成立PPP项目领导小组。通过定期或不定期组织会议，解决本项目推进过程中的重大疑难问题，并通过任务分解，将PPP项目相关工作责任落实到具体单位，协调各成员单位高效协作，确保本项目积极稳妥推进。2、加强能力建设。通过专题培训、政策解读等，统一思想，提高政府各部门、社会资本和社会公众对本项目的认识，营造良好的环境氛围。同时，聘请专业咨询机构为项目全生命期提供财务、法律、技术和商务支持，为本项目顺利推进保驾护航178、。3、争取政策支持。充分整合、有效利用现有资源和政策，争取PPP项目配套政策支持；同时，积极申报PPP示范项目，争取国家和省有关部门的各类支持。4、完善监管制度。研究并完善本项目监管体系，对本项目进行全流程履约管理。xxxx公司编制电话：xx99xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第十三章社会评价13.1社会影响分析13.1.1项目建设对高新区经济社会发展的影响本项目在建设期间，将增加对当地建筑材料和劳动力的需求，直接促进区域经济发展。“创业咖啡特色街区”改造建成后，作为本地创新创业的新地标，依托xx优秀的科技创新创业基础，将对外部机构产生极大的吸引力，促进两岸三地及国外的创新机构不179、断加入，拓展更多的海内外多元高端的创新创业元素，资源互补，优势共赢，促进高新区经济快速发展。13.1.2项目的建设将推进市场化专业服务体系，优化创新创业生态模式“创业咖啡特色街区”依托全功能的丰富创业服务资源，与机构联动合作，着力推进市场化专业服务体系的构建，充分发挥市场机制的资源配置功能，激活各创业要素的市场潜能，汇集天使投资、股权众筹、风险投资等最多元的市场资金助力最具活力的创业者和最有价值的创业项目；吸引创客空间、创业咖啡、商业配套等最丰富的创业要素加速创业项目的成长成功；承载全方位创新创业要素，优化高新区创新创业生态体系，打造高新区全新创业生态圈。13.1.3项目的建设将融入创业文化新180、风尚，展示优秀创新文化与创业成果“创业咖啡特色街区”将是区域创业文化最具活力的承载平台，这里融合多元文化创意生活，让创业者在街区能够获得24小时全天候的创业生活丰富体验，让创业的生活方式不再只有冒险与拼搏，同时也兼具快乐与品质。这里汇聚优秀的创业项目，新奇的创客产品，丰富的创业服务，让“双创”工作的成果得以最全面最丰富的展示与呈现，“创业咖啡特色街区”将成为区域最具价值创新创业成果的集中体验与展示区，创新创业成xxxx公司编制电话：xx100xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告果的溢出效应将会辐射带动更大区域的“双创”工作发展。13.2互适性分析13.2.1不同利益群体对项目建设的态181、度及参与程度“创业咖啡特色街区”作为高新区创新服务体系建设的重要组成部分，将促进区域经济发展，产生更多的就业机会，吸引更多的外来创业者、投资商。同时“创业咖啡特色街区”的建设将进一步优化城市基础设施，提升城市形象。因此本项目的建设得到了当地创业者和其他不同利益群体的认可和肯定。13.2.2各级组织对项目建设的态度及支持程度本项目的实施将不仅仅是科技企业、创业者、创业导师、金融服务等创业服务机构的集聚地，而且将是具有极强展示度、科技感、时尚性的创新创业景观街区。因此，本项目的实施将获得各级组织的大力支持。13.2.3综合建设条件与本项目的互适性分析近年来，高新区经济社会发展日新月异，基础设施不断182、完善。无论是交通、电力、供水、通信等基础设施条件，还是配套资金、施工技术等都逐渐完善，为本项目的实施提供了良好的物质支持和基础保障。本项目建设场地土地平坦、地质稳定，符合一般工程土建要求；场地周边交通便利；项目建设资金来源明确。本项目建设实施的基础条件及物质支持基本可以保证，为本项目的高效建设和快速发展奠定了坚实的基础。13.3社会风险分析社会风险分析是对可能影响项目实施的各种社会因素进行识别和排xxxx公司编制电话：xx101序号风险因素风险程度可能导致后果措施建议1施工扰民风险很小影响周边商家正常营业，产生投诉和纷争，导致工期延迟加强管理，文明施工2施工质量风险较小因豆腐渣工程，导致技术变183、更，最终工期延迟加强施工质量管理3政府政策风险很小项目推迟建设，乃至无限期搁置项目属政府政策鼓励项目，加强与政府职能部门间的沟通4建设筹资风险很小资金筹措不到位，工程不能开工或延期项目单位要合理制定资金筹集计划，合理安排资金使用方向5运营管理风险较小运营管理不善，项目用房搁置加强管理，提高管理人员素质xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现风险的社会环境和条件，并提出相应措施。具体见项目社会风险分析表13-1：表13-1项目社会风险分析表本项目施工期的社会风险主要体现在施工质量方面，项目建设单位应积极与当地政184、府、附近商家和工作人员、施工方和监理进行沟通，文明施工，合理避免这方面问题及影响的产生。项目建成后的社会风险主要表现在项目运营风险方面，项目经营单位应加强运营管理，提高管理人员素质，合理减少这方面问题及影响。从以人为本的原则出发，通过研究本项目的社会影响、项目与所在地区的互适性和社会风险三方面内容，可以看出，本项目社会效益显著，其建设能够得到社会各界的支持。xxxx公司编制电话：xx102xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第十四章社会稳定风险评估社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在185、制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险，为更好的确保重大事项顺利实施。14.1评估原则1权责统一原则由重大事项的承办部门具体组织实施风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的要求，对评估结论负责。2合法合理原则评估重大事项必须依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体现公平，符合大多数人民群众的意愿。3科学民主原则依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准，深入调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分186、析相结合，充分论证，确保评估工作全面、客观、准确。4以人为本原则统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。5公平和效益原则正确处理改革、发展、稳定的关系，把改革的力度、发展的速度与社会可承受程度统一起来，实现政治效益、经济效益的有机统一。xxxx公司编制电话：xx103xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告14.2评估内容本项目社会稳定风险评估根据重大事项的合法性、合理性、可行性、可控性等四个要素进行评估。14.2.1合法性评估本项目的建设符合xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、高新区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲187、要和xx国家自主创新示范区双创三年行动计划等相关要求。xx国家自主创新示范区双创三年行动计划中提出：未来三年，高新区将以科技创新为引领，扶持政策为保障，着力加强种子计划、育苗计划、瞪羚计划的创新引领作用，累计培育瞪羚企业100家、科技型企业15000家、新兴产业领域企业8000家、种子企业2000家、育苗企业1200家。高新区将加快建设一批“双创”孵化基地及公共服务平台，累计打造或引进众创空间50家，孵化器35家，加速器8家，打造专业园区8家，孵化面积260万平方米；依托科研院所、大专院校和重点企业，构建各类公共技术平台40个，建设公共服务平台25个。不断加大招研引智力度，累计吸引科技创新创业188、者5万人，引进“国家千人计划”专家35名，引进“5211计划”“陕西省百人计划”等高端人才50名，吸引留学生和海外创业者1300人。本项目的建设是xx市高新区双创工作的重要组成部分，也是贯彻实施高新区总体规划的需要。其建设符合现阶段国家的法律法规、规划政策，符合城市规划、建设有关法律法规要求。因此，本项目建设具有合法性。14.2.2合理性评估项目选址及用地合理性：本项目场址北邻光泰路、南邻光德路、西邻xxxx公司编制电话：xx104xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告高新二路、东邻高新一路。场址位于城市建成区，其中包含商业建筑、企业建筑、道路、绿化等，人员密集，人员流动量大。通过对旧189、区域的改造，打造一条集众创空间、咖啡休闲、咖啡创业于一体的复合型咖啡一条街，形成创业集中、服务集中、咖啡集中、商圈特色明显的创业者街区。项目用地分为两部分，其中一部分是建设单位通过转让而得，另一部分是使用已有储备用地。本项目场址地势平坦，地质条件、气候条件良好，土质、地势、风向等因素符合建设要求，且建设技术成熟，施工难度不大，施工场地已落实，供电、供水条件良好，能够满足工程施工的需求，利于项目建设。生态环境影响分析：本项目在建设过程中应严格执行国家关于建设项目环保管理的有关规定，加强建设过程中的环境保护，强化文明施工管理。污水、固体垃圾、噪声、废气等经过处理后，均可达到环保标准，对周围环境影响190、不大。14.2.3可行性评估首先，政府支持为街区建设提供保障。xx市坚持创新驱动发展战略，不断完善创新服务体系，政府出台系列的扶持大众创业的支持政策，将为进一步优化xx地区创新创业环境，鼓励、支持和服务西部广大创业者，聚集、培育和壮大本地天使投资人，促进科技型中小企业创新发展，提升本地区的创新创业水平打下坚实的基础。其次，区域优势为街区建设提供资源，高新区自成立以来坚持走“自主创新、内生发展”的发展道路，形成了创业、人才、产业三个“高地”，这在全国都属于领先地位。因此，本项目的实施建设是可行的。14.2.4可控性评估项目实施过程中可能存在的风险及风险应对措施（一）施工扰民风险：本项目建设实施过191、程中，原材料运输量大，影xxxx公司编制电话：xx105xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告响周边商家正常的营业，会引起商家的不满，从而引发阻拦通行的现象；建设施工期间，施工时间与周边商业运营时间发生冲突，从而引发纠纷等。风险评价：风险较小风险措施：建设单位与施工单位协调合作，要求施工单位科学安排运输车辆和路线，尽量做到安全、快捷运输，不影响商家的正常营业。（二）交通堵塞风险：本项目选址临近市政道路，施工面积较大。项目实施过程中，原材料运输量大，影响周边道路的正常通行，从而引发交通堵塞现象。风险评价：风险较小风险措施：建设单位可与交通主管部门申请，争取优惠政策，采取限流、截流等措施缓192、解交通。（三）工程质量风险：因设计漏洞导致工程质量问题，因施工不专业导致豆腐渣工程，因技术变更导致工期延迟等风险。风险评价：风险较小风险措施：本项目设计风险由设计方承担，并进行设计评审。本项目以工程建设程序为基础制定招标投标程序，科学地进行工程招标投标，将施工风险转嫁给承包方承担，保证施工质量。（四）环境影响风险：施工期产生的固体废弃物主要为各种土石方及建筑垃圾，如不及时外运，一旦下雨，将会对周围环境造成一定影响；建筑材料拌合及土石方料搬运过程中产生的扬尘污染，对空气质量产生一定影响；砂石料堆放、土方工程及雨天引起的水土流失，包括雨污水、建筑泥浆水及场地积水，这些污水悬浮物浓度较高，短期会对环193、境造成影响。风险评价：风险影响范围较小风险措施：施工单位应采取密封运输、限速行驶，施工场地和道路应硬化处理，并经常洒水保持清洁；在易于产生扬尘的天气应保持路面湿润，防止车辆出入时的扬尘污染；对容易引起扬尘的运料车和细料堆应予以遮xxxx公司编制电话：xx106xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告盖，防止扬尘污染；建议施工单位尽量减少土石方的开挖量，努力做好土石方平衡，减少工程弃方量，多余的可外运到建筑垃圾填埋场填埋；及时清理施工现场的废物、垃圾，按照环保要求送至指定地点堆放，生活垃圾、施工废渣按监理工程师指定的地点堆放；建议将施工期间的废水收集，用于施工场地的抑尘。从环保角度分析，经194、过上述处理后，均可达到环保标准，对周围环境影响不大。14.3小结综上所述，本项目社会稳定风险程度低，目前已采取的和下一步将采取的系列风险防范措施，在一定程度上会起到降低以致消除社会风险的效果。xxxx公司编制电话：xx107xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告第十五章结论与建议15.1结论xx创业特色咖啡街区改造建设项目属于改扩建工程，其建设内容主要包括现有建筑立面改造，公共办公区域及综合交流中心装饰装修，楼宇、绿地亮化，中心街区绿地景观提升、区域无线WiFi覆盖、新建停车楼及多功能会演中心等。项目建设总投资估算约为32530.86万元。本项目的实施可改善城市基础设施条件，改善区域投195、资环境，增强政府招商引资以及创业的吸引力，发挥城市整体功能，促进xx市高新区经济建设和咖啡产业的迅速发展。项目建设理由充分，各项建设条件良好，建设技术和措施基本落实。所以本项目建设是必要的，也是可行的。15.2建议1、项目单位应对项目进行全过程的监督管理，协调监理单位、施工单位等各方的工作，实现项目的进度、投资、质量、安全控制。2、建议管委会成立咖啡特色街区改造建设工作领导小组，创新发展局、财政局、审计局、国土局、规划建设局、社会管理局、城市管理局、环保局、市政配套中心、创业园任成员单位。领导小组主要负责xx创业咖啡特色街区建设、管理及投融资工作，协调解决建设过程中的重大问题。3、建议规划局和196、城市管理局牵头绿化、泛光照明和立面改造方案审批工作；财政局牵头物有所值评估报告、财政承受能力论证报告审批、监管采购和财政预算与支付工作；审计局牵头过程审计和决算工作；管委会授权市政配套中心作为本项目实施机构，负责组织运作，发起、编制两评一方案、组织项目采购、签署PPP项目合同、会同财政局做好项目绩效考核与监管工作；管委会出资代表和社会资本组建项目公司（签合资xxxx公司编制电话：xx108xx创业咖啡特色街区改造建设项目可行性研究报告经营合同），项目公司负责融资、投资、设计、建设、运营和移交本项目。4、建议项目单位严格履行项目建设审批手续，建立严格的项目建设制度和建设安全制度，确保项目按期保质保量竣工，及早实现项目效益。xxxx公司编制电话：xx109