1、第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：*市浩业老年公寓建设项目 1.1.2 项目建设地址：*市*镇四委十组 1.1.3 项目业主：*市浩业有限责任公司 1.1.4 法定代表人：常建勇 1.1.5项目建设性质：新建 1.1.6项目建设内容及规模： 拟建项目计划占地面积7000平方米，建筑面积7000平方米，设床位360张，有完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度35.7%，容积率0.79，绿地率25%。1.1.7 项目总投资及资金来源：项目总投资计人民币3007.47万元，全部自筹。 1.1.8 项目建设期：1年。1.1.9 项目市场定位：与国际老年公寓接轨的品牌，以监护2、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务，以安助符合条件的老年人入住。 1.1.10项目建设指导思想： 替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁； 老人至上、服务至上、诚信至上； 让入住老人满意、让家属子女放心； 让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。 1.2 编制依据和可行性研究概况1.2.1 编制依据1、 *市控制性详细规划； 2、*市老年公寓设计方案； 3、*市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要； 4、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知（国办发200019 号）； 5、老年公寓和养老院设计指南； 6、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；3、 7、编制人员调查的有关资料、数据和材料。1.2.2 可行性研究概况 *市工程咨询公司根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括： 1、项目建设背景； 2、项目建设地址的自4、然条件介绍； 3、项目建设条件分析； 4、项目建设必要性； 5、项目总体规划、功能定位； 6、项目建设规模、建设内容； 7、项目建设方案设计； 8、项目投资估算及资金筹措； 9、项目财务评价；10 、项目的结论与建议。1.3主要技术经济指标序号指 标 名 称单位指 标备 注1项目占地平方米70002 项目建筑面积平方米70003床位数张360总投资万元3007.47其中：建设投资万元3007.47建设期利息万元铺底流动资金万元5项目定员人606全年设计生产日数天3607日营业时数时/日24 8年平均经营收入万元1020.719年平均总成本费用万元565.8410年平均税金及附加万元56.9515、1年平均利润总额万元398.7312年平均所得税万元99.6813年平均税后利润万元299.0514总投资收益率%13.7115资本金净利润率%9.9416全部投资税前指标全部投资回收期年7.08财务内部收益率%15.28财务净现值(ic=6%)万元2196.5517全部投资税后指标全部投资回收期年8.33财务内部收益率%11.92财务净现值(ic=6%)万元1353.0818自有资金财务内部收益率%11.9219盈亏平衡点生产能力利用率%47.83 1.4主要研究结论 1.4.1 该项目是*市*镇重点项目之一，是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进市域经济的发展，而且能为老年人提供6、住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。 1.4.2 该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1035.5万元，年纯利可达271.59万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。 第二章 项目建设背景及建设的必要性 2.1 项目建设背景 随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人7、口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充8、形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多9、的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服10、务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良。好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。纳雍是少数民族人口相对较多，农村贫困人口比例较高的县，同时是国家重点扶贫的农业大县之一。党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人11、民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。一是“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。四12、是我县旅游资源丰富，既是革命老区，也有土家、苗族等独特的民族文化风情，而现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。 2.2 项目建设依据 2.2.1从“中国老龄事业发展十二五规划高层论坛”上获悉：“十二五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁13、以上老人在2010年将达到1.74亿，人口老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感14、，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。 2.2.2 老年公寓是社会公益事业的重要组成部分。项目对区域经济发展有着互为因果关系。要发展贫困地区经济，就首先要发展好社会事业。党的十六届五中全会精神，明确指出在“十二五”期间，加大社会主义新农村建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。因此，项目的建设既是加15、快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。2.3 项目建设的必要性据全国第六次人口普查统计，*镇65岁以上的老人达5000人，占全镇总人口的10%，目前县内及周边县都未修建综合性老年公寓。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。 2.4 项目建设的有利条件 2.4.1各级政府的重视和支持世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定16、因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。 2.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有17、所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有老年公寓。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社会发展的需要和民心工程。 2.4.3项目选址该项目建设地点选在*镇四委，水、电、气、路早以完备。建设正在全面推进，这里交通便利，环境优雅，空气清新，位于繁华地段而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建老年公寓的最佳地点。 2.5 项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇18、只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度19、假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。第三章 建设规划及方案 3.1 项目规划指导思想和建设目标 3.1.1项目规划指导思想替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。适应社会经济发展战略，起到促进社会经济建设发展的作用。立足现实发挥自身优势，远瞻未来，高起点，高标准，展现现代老年公寓的新风貌。以可持续发展思想为指导，有机组织空间而局，促成生态、环境、经济效益与社会效益的有机统一。在注重超前性与长效性的同时兼顾发展与建设的实际情况，加强方案的可操作性与应变20、性。通过工程集中反映社会进步，和谐发展，全民为社会经济建设服务的主流思想。 3.1.2 项目建设目标依托*镇众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以*镇为基础逐渐向纳*镇周边区县辐射。 通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。 通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。 3.2 21、建设项目功能及规模 4.2.1 功能：该项目主要解决老年人在入住公寓期间的生活、休养问题，同时考虑老年公寓本身部分职能需要，整体造型端庄大方、布局合理，给小城镇增添了一道靓丽的风景线。 4.2.2 规模：拟建项目用地面积7000平方米，建筑面积7000平方米，项目总投资3007.47万元。 3.3规划构思布局合理，立面造型融合中国几千年来的建筑文化，幽雅别致，该组建筑与周围环境高度的统一协调，符合居住建筑现代化的潮流，既有场地宽阔、环境幽静、空气清新的花园式格调，又有电脑、电视、电话、浴室等一应俱全的现代化生活设施。整体建筑格调高雅、充满人文气息，与周围环境融为一体。工程建成后，公寓条件将得到22、极大改善，为实现社会需求，解决社会化所遗留的一些问题，较好地满足渝东南武陵山地区老年人们的需求。 3.4规划结构和功能分区结合*市浩业老年公寓区位环境特征和建设条件，对现有布局作进一步的调整，使规划结构更为明确合理，工程主要解决老年人们在老年公寓的康复、疗养、活动、娱乐和生活问题，其次考虑老年公寓本身各部分职能的综合需求。 3.5 规划设计 3.5.1设计理念 3.5.1.1考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。 3.5.1.2要23、充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 3.5.1.3充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。 本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料24、等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。3.5.1.4实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 3.5.2平面布置指导思想3.5.2.1领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。 3.5.2.2以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全25、，适用便捷。3.5.2.3可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。3.5.2.4把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。 3.5.3平面设计（1） 功能分区明确，动静分离。 （2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。 （3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。 （4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。 3.5.4 防火设计防火设计均按防火设计规范进行。总体布局：本区内建26、筑与周围建筑之间保持有足够的防火间距。耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板按耐火等级说干就干，天棚、墙面等内部装修采用耐燃材料。 3.5.5节能节水设计 3.5.5.1节能节水的必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新27、设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。 3.5.5.2节能节水原则 、合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。、积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。 、项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。 3.5.5.3建筑节能 3.5.5.3.1建筑节能 、在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清28、静自然的行活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。 、采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。 、项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。 、围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。 、设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。 3.5.5.3.2智能化管理节能 拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息29、传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。 3.5.5.3.3技术节能 、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。 、对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装30、温控阀和热量表。 、积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。 、对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。 、本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。 、健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。 4.5.5.331、.4节水措施 、应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。、供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。、可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。 3.5.6环保设计室外环境设计避免大量硬化地面，尽量多设置绿地，这不仅改善了环境，而且绿化容量也得到提高。结构设计中尽量采取经济实用的地方材料。内设生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。 3.5.7防雷设计 屋顶沿女儿墙及出顶楼梯盖作避雷网在房屋两角埋引下线，引下线与楼32、层圈梁连接，外金属的门窗均与引下线接通。引下线直接与接地装置相结，在地平面108米处设测试口。 3.5.8结构部分 本工程结构体系为砖混结构。楼面体系为现浇钢筋砼楼盖 。 本工程围护墙及填充墙均采用混凝土空心砼砌块及混合砂浆砌筑。 3.5.9设备系统 按国家规范要求设置常规电气系统及给排水系统。 3.6 项目建设方案 3.6.1项目建设总规模项目建成后，可安置接纳老人360人。 3.6.2规划用地面积本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院设计指南的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为7000平方米。其中：建筑用地面积2500平方米，绿化用地面积1750平方米，休闲广场33、及道路等2000平方米。 3.6.3各类建筑规划建设面积 住宅面积老年公寓设置床位360张,按每张床位16平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，共计建筑面积为5800平方米。 (2)活动中心设置娱乐室、健身房。包括活动室、器械室、休息室、娱乐室，阅览室（包括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等），总建筑面积为200平方米。 （3）综合用房设置办公用房、医疗护理用房、生活用房等。包括医疗康复中心、营养膳食中心、厨房、食堂、浴室、超市、库房等有效面积和附属用房面积在内，面积为1000平方米。 3.6.4建筑设计 3.6.4.1设计依据（1）地形图；（2）总体平面布置图；（3）34、建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；（4）本项目有关的规定、规范。 4.6.4.2建筑平面及功能说明 本项目的主要建筑有：老年公寓中心、医疗康复中心、营养善食中心、文体活动中心、老年国际旅游接待中心、办公楼以及必要的辅助用房。其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老35、年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息36、空间和设施第四章 建设内容及建设规模 4.1 建设内容拟建项目计划占地面积7000平方米，建筑面积7000平方米，设床位360张，并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度35.7%，容积率0.79，绿地率25%。 4.2 建设规模4.2.1、建设公寓住宅及食堂5800平方米，其中公寓面积5800平方米，内设双人间、夫妻间、四人间，设置床位总数360张；食堂面积200平方米。公寓住宅及食堂共四层，其中地上三层，半地下一层，砖混结构。一至三层全部为公寓，半地下一部分为公寓，一部分为食堂。4.2.2、建综合用房及老人活动中心1000平方米，其中综合用房面积800平方米，内设办公室、接待室、会37、议厅、医疗保健中心、护理部洗衣房、洗衣房等；活动中心200平方米，内设主要用于娱乐、建身房等。4.2.3、建休闲广场，门球场及室外键身场所，占地面积2000平方米。4.2.4、绿化用地不低于25%。第五章 建设地址及建设条件 5.1项目所在地理位置5.1.1地点与地理位置本项目拟建厂址为*省*市*镇四委十组。*镇地处小兴安岭南麓，位于*市区南70公里处，是*最早建制镇之一，也是*省第二大镇，五十年代曾是*县政府所在地，1983年曾批准恢复县建制，*镇南与海北镇隔河相望，东与海星、主星乡相边，西与石泉相邻，北与杨家乡接壤，是周边地区的商品物资集散地。镇内有*林业局、建设农场、部队农场等6个处级单38、位，及周边还有自治林场、缸窖林场、幸福林场等单位。全镇行政区划面积112平方公里，总户数2万户，总人口6万人，辖4个社区、4个行政村、57个自然屯。2000年晋升为市级文明单位标兵、被省委、省政府授予小城镇建设先进单位等荣誉称号。2002年被确定为全国小城镇综合改革试点镇；2004年被确定为国家级重点镇；2010年被确定为*市城乡社会经济一体化示范镇，省小城镇建设百强镇。5.1.2土地利用现状及占地面积本项目拟建厂址为*省*市*镇四委十组。项目占地面积7000平方米，建筑面积7000平方米。5.2建设条件5.2.1气候*镇地处中纬度，属寒温带大陆性季风气候。年平均气温0.4度，年平均积温22039、0度，年日照总时数2771小时，年平均降水569.2毫米，无霜期117天，土壤肥沃，气候温和。5.2.2地震烈度根据“中国地震烈度区划图”*市属于基本烈度六度地区。又据“建设部、国家计委新建工程抗震设防暂行规定”、“地震基本烈度六度地区重要城市抗震设防和加固的暂行规定”、建筑抗震设计规范（GB50010-2001）等文件的规定，该项目为六级设防，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为0.05g,地震动反应谱特征周期为0.45s。5.2.3能源与交通1、电力*区域内有2处变电所，电力供应充足，项目所需的生产、生活用电有保障。2、交通*镇地缘优势突出，周边与5个乡镇、2个农场、2个市县城、140、个林业局为邻，对四周有较强的辐射功能。镇内滨北铁路南北贯穿，通拜、通主、绥北公路交汇于此，呈放射状延伸，形成了四通八达的交通网络。5.2.4供水*镇自来水公司处理能力2万立方米/日。项目区位于规划镇区之中，镇区管线已在项目区的附近，可以就近接入。5.2.5供暖*镇集中供热工程已启动，可满足项目生活需要。5.3项目建设地点选择5.3.1选择条件项目建设地点的选择是项目建设全面设计规划的关键一步，一个合适的选址，可以降低设计的要求，降低处置的成本，有利于项目建设的全面管理。项目建设地点的合理选择，是本项目工程设计的第一步，也是本项目建设过程中最重要、最关键的一步，建设地点选择的好坏直接关系到本项目41、建设的成败。从对投资、工程及对环境、社会的影响考虑，建设地点选择应满足以下要求：A、厂址选择应符合*镇总体规划要求；B、建设项目对周围环境不应产生影响或对周围环境的影响不超过国家相关先行标准的规定；C、本项目建设区域应有较好的自然条件，包括地形、土壤、水分、气候、交通等。5.3.2厂址的确定根据上述要求和条件，结合*镇的具体实际情况，*镇煜佳新型建材有限责任公司聘请相关专家对*镇地质、环保、土地等情况进行多次现场踏勘，建设地点选择在*镇四委十组。第六章 项目管理及实施计划 6.1项目组织 6.组织机构项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投42、资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，分管局长任副组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。 6.职责项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。43、 6.项目管理本项目管理实行“三证”公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，确保工程质量。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取以下几个制度： 、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。 、老年公寓基建项目领导机构制定具体实施意见，并由专业部门进行规划设计。实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。 、实行法44、人负责制，专款专用，适时跟踪审计，严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。设备采购通过正规渠道，确保价格低廉，技术性能科学先进。 、严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用，严格挪用和挤占。、建立健全岗位责任、技术负责制，提高操作人员的责任感和事业心，最大限度发挥设备利用率。 6.2 项目实施计划 本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分： 、前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。 、规划、设计：区域规划、勘察和设计等。 、施工准45、备：标准设备采购，场地平整。 、土建施工：进行项目的各建(构)筑物施工。 、设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。 、装饰工程：对建筑进行必要装修。 、竣工验收：交工验收，投入使用。 6.3建设工期及项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期从2013年1月至2014年1月，时间为24个月。2013年13月完成项目立项、地勘、地灾、水保、环评及可研批复和初步设计；2013年3月完成施工图设计、工程招标及开工前期准备工作2013年45月筹集资金；2013年6月11月，工程正式施工；2013年12月，工程装修，购买及安装设备、46、设施2014年1月，工程竣工验收第七章 环境保护与影响评价迈向21世纪的*浩业老年公寓，依据其*市*小城镇总体规划和自身功能性质，必须坚持可持续发展战略，坚持环境整治和保护、全面、积极、超前地建设高标准的环境保护系统。 7.1 环保规划设计依据 7.1.1中华人民共和国环境保护法； 7.1.2中华人民共和国大气污染防治法（2000年4月修订）； 7.1.3中华人民共和国固体废物污染防治法（1995年）； 7.1.4中华人民共和国水污染防治法（1996年）； 7.1.5中华人民共和国噪声污染防治法（1996年）； 7.1.6中华人民共和国水土保护法（1991年）； 7.1.7中华人民共和国清洁生47、产促进法（2003.1.1实施）; 7.1.8国务院令第253号建设项目环境保护管理条例； 7.1.9国务院国发（1996）31号国务院关于环境保护若干问题的决定。 7.2项目建设地环境质量现状 拟建项目所在地位于*镇四组十组,此处面积较大、场地开扩、风景绣丽、阳光充足、基础设施完善。因此项目地的发展前景非常广阔。周围为居民用地、道路，没有工厂和污染型企业，环境空气质量现状良好，适合本项目建设。但在设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。 7.2.1空气环境 空气环境质量达到GB3095-1996二级标准，空气环境质量状况良好。 7.2.2地表水环境院区48、周边无工矿企业，水环境质量达到GB3838-2000类（局部为类）标准，已建或在建项目对地表水未造成污染。 7.2.3声学环境*镇昼夜均不超标，声环境质量达到（GB12348-90）类标准，有局部施工噪声。 7.3 项目建设期与运行期对环境的影响7.3.1项目建设期对环境的影响7.3.1.1工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。 7.3.1.2施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。 7.3.1.3施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生49、活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。 7.3.1.4施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。 7.3.2 项目建成运营期对环境的影响拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一个医疗康复中心,因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗垃圾。 7.4 环境质量及排放执行标准 7.4.1环境质量执行标准 7.41.1环境空气执行环境空气质量标准（GB3096-1996）中二级标准。 7.4.50、1.2 地表水执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）类标准。 7.4.1.3声环境主要执行城市区域环境噪声标准（GB2096-93）中2类标准。 7.4.2排放执行标准 7.4.2.1废气：大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准。 7.4.2.2废水：生活区污水的水质应满足生活区污染物排放标准中关于老年公寓污水排放的规定。污水处理站执行污水综合排放标准（GB897-1996）一级标准。 7.4.2.3 废物：应满足废物管理条例有关规定。废弃物和生活垃圾的分类、归集、存放与处置应遵守国家有关环境保护的规定。 7.4.3 环境保护规划方案7.4.3.1认真贯彻经济建设51、与环境和资源保护相协调的国策，坚持“经济建设，城乡建设与环境建设必须同步规划、同步实施、同步发展，以实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，即三建设、三同步、三统一”。7.4.3.2减少开发性破坏，坚持在保护的前提下进行开发建设，做到建设保护同步进行，确保自然生态环境的良好循环，工程施工应注意环境，填挖平衡，应对危岩及边坡进行专门整治，使水土环境起到有效保护。7.4.3.3优化老年公寓功能和用地布局，控制地块开发强度，合理利用环境容量。 7.4.4能源结构规划老年公寓能源均使用电、液化气或天然气等清洁能源，生活使用电和天然气清洁能源。 7.4.5污染防治规划7.4.5.1水资源保护工程建设应注52、意水污染问题。水资源的质量保护尤其为重要，项目建设必须注意水环境的保护。7.4.5.2环境保护目标污水排放应达到污水综合排放标准化一级排放标准；空气环境质量应达到国家环境空气质量标准二级标准；环境噪声应符合国家城市区域环境噪声标准。7.4.5.3污染防治措施（1）建设完善污水收集管网，实行“雨污分流、清污分流、污污分流”处理。新建污水处理装置，住院病房废水必须经高效消毒、灭菌后并入污水管网统一集中到污水处理厂处理达标排放。雨水就近排入水体。 （2）院区内设CT生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。 （3）在院区内设置废物箱等环境卫生设施,建筑运行53、产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。医疗危险废物严格按国家危险废物管理的有关规定处置。 （4）严格控制本规划所确定的绿化用地，做好院区绿化、美化工作，形成完整园林式景观。（5）控制规划区内的噪音污染。选用低噪声设备，对高噪声设备应采取有效减振、隔声、消声等降噪措施，确保院界噪声达标。项目距酉州花园住宅区较近，应做好施工期的噪声控制，防止噪声扰民。为居民提供一个安静舒适的工作、生活环境。 （6）本规划区内一切建筑活动都必须执行国家有关环保法规规定，由专业部门负责城市废水、废气、废渣、噪音、电磁波等污染的监控，并采取有效的治理。（7）项目建设必须严格执行环境保护设施与主54、体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的环境保护“三同时”制度。严格按照消防规范进行设计、施工，保证项目建设消防安全验收达标。建设过程中委托有资质的监测单位进行定期监测,将有关监测报告定期报送县环保局、县卫生监督所，监测费用列入运行成本。 7.4.6 污染治理方案 7.4.6.1项目建设期的治理 对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让出行高峰时间。 、对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。 、对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。 、施工现场的废55、物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。 、施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。7.4.6.2项目建成后治理7.4.6.2.1污水治理 拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。7.4.6.2.2固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车用于收集和运送垃圾，以保持区内的环境整洁。7.4.6.2.3医疗垃治理 医疗废渣治理拟建项目建成运营后产生的垃圾危56、害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理。 医疗废水处理 废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，经一级处理后，废水中CODcr去除率50%，SS去除率50%，BKD5去除率50%，粪大肠菌群数灭除率94%，满足医院污水排放标准（GBJ4883）的要求后，再排入院内现有的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。 医疗废气治理 本项目大气污染主要为高温焚烧炉，根据国家环保局环发1998089号国家危险废物名录中规定，医57、用固体废物为危险废物，必须进行焚烧，焚烧炉产生的主要污染物为烟尘，CO、NOx 。焚烧炉的选用要符合CJ/T3083-1999医疗废弃物焚烧设备技术污染物排放浓度要小于GWKB1999危险废物焚烧污染控制标准即烟尘2100mg/m3，烟气黑度林格曼01级，CO100mg/m3? ，NOx 500mg/m3? ，需通过环保部门验收后，方可通过烟囱排放，排气筒高度20米以上。锅炉烟尘采用带文丘黑管的水膜除尘器除尘，除尘效率可达98%以上，再经45m高烟囱排放，烟尘排放浓度低于GB132791锅炉大气污染排放标准 7.4.7环境影响评价 该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其58、主要污源是生活污水和生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面公析，本项目对周围环境和生态不会产生影响。第八章 组织机构与人力资源配置 8.1组织机构及职责 8.1.1设置原则社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。从服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，是全社会的共同义务和责任的管理职能出发。牵头成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。按照国务院办公59、厅关于加快实现社会福利社会化意见的通知等有关文件精神，严格执行老年公寓和养老院设计指南的相关规定，并在此基础上设置相应的组织机构和职能部门。 8.1.2机构设置项目建成后，将设立新的管理机构，实行院长负责制，选拔业务副院长和行政副院长各一名。内设公寓筹划部和后勤保障部。做到公寓内部机构设置齐全，人员配备得当，管理体系清晰明了，充分利用资源优势。8.1.2.1公寓筹划部：主要负责外事宣传、入寓老人日常文娱生活、和重大活动等特别策划。8.1.2.2后勤保障部：主要维护公寓内部管理，资金运作，物资供给，和营造安全舒适的环境。具体有办公室、财务科、后勤科、护理部、医务科、保卫科等职能部门。8.1.2.60、2.1办公室：主要负责老年公寓文秘、组织、人事、劳资及老年公寓机关内部管理工作。8.1.2.2.2财务科：负责老年公寓的财务会计管理工作，办理各项资金结算业务。8.1.2.2.3后勤科：负责老年公寓所需的各种物资管理工作，负责水、电、气、通讯等后勤保障。8.1.2.2.4医务科：负责老年公寓的综合护理工作。8.1.2.2.5保卫科：负责老年公寓的日常安全保卫、老年公寓的社会治安综合治理、以及处理各种突发事件。组织机构图如下：*市浩然老年公寓组织机构示意图院 长行政副院长业务副院长公寓筹划部后勤保障部医护科 宣传中心房办公室财务科科后勤科保卫科活动中心办接待中心 8.2机构设置评价*市浩业老年公61、寓，是生活、休养为一体的综合性老年公寓，可承担老年人的生活、休养任务。其机构设置齐全，人员配置适当，管理科学，符合老年公寓和养老院设计指南建设规范，具有较强的综合服务能力。 8.3人力资源配置拟建项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建成后，可按置老人360人，本项目劳动定员为60人；其中：医务人员5名、服务人员45、管理人员10名。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工的积极性。 8.4人员培训 项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均62、应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。第九章 项目招标方案 9.1项目招标原则 为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违法、违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号令及*地区有关工程招标文件的规定，编制本项目的招投标方案，本项目拟采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标的63、形式确定监理单位，在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。 9.2 招标范围本项目招标范围包括项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料的采购。 9. 3 项目招标方案 1、招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定设计单位和项目监理单位。（2）资质要求建议 勘察单位资质：甲级；设计单位资质：甲级；施工单位资质：二级以上（含二级）；监理单位资质：甲级。 （3）招标信息发布招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。2、招标工作组织 由业主自行或委托具有甲级资质64、的招标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。 9. 4 招标程序9. 4.1招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。 2、招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和65、地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。 3、本项目的招标文件应包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求条件以及拟签订合同的主要条款。 （1）规划招标为保证学习和教职工工作，经济合理、有效的使用土地和空间，提规划设计质量，本项目要求面向全国公开选择投标单位，投标人的资质要求具有甲级规划资质。 （2）勘察设计招标、勘察设计招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求具有甲级设计资质。 （3）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人66、的资质要求具有甲级设计资质。 （4）施工企业招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在一级，面向全国公开选择投标人。 （5）设备与主要材料采购招标 依据项目的需要， 面向全国公开选择设备材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉，有可靠的售后服务 4、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。 9.4.2投标 1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。 2、投标人应67、当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个人时，招标人应当依照本办法重新招标。 3、投标人拟在中标后将中标项目的部分主体、非关键性工程进行分包的，应当在招标文件中载明。 4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。 5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名誉投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。 9. 4.3开标、评标和中标 1、开标由招标人主持、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。 2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委68、员会从招标机构的专家库中随机抽取， 其中技术经济等方面的专家不得少于成员数的三分之二。 专家应当从事相关领域工作年满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。 3、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件订立书面合同。 4、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目， 也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。 9.2.4.4评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式 ，因此，在招投标69、过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求： 评标委员会人员的组成 评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，专家在项目当天从评委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，专家不得少于成员总数的三分之二，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用打分制，以得分高者中标。 评标委员会成员职称要求中级以上， 从事本专业至少8年以上,对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位没有任何利害关系，评标委员会成员应当客观公证的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见70、承担个人责任。第十章 投资估算及资金筹措 10.1投资估算10.1.1投资估算范围本报告投资估算范围包括:老年公寓建设工程项目涉及到的相关建（构）筑物、设备设施购置。10.1.2投资估算内容 项目总投资估算由以下内容组成：1、*市浩业务老年公寓工程范围内的“五通一平”工程，即通路、通水、通电、通讯、通气和平整场地费用。2、该项目主体工程建设投资。3、该区域内应配套的基础设施、环保及绿化的投资。4、项目所涉及的各项其他费用，如建设项目前期工作咨询费、勘察费设计费、建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费、施工图审查费、招标代理费、和工程保险费等。5、设备设施购置费 10.1.3投资估算依据及有71、关说明1、*省建设厅有关工程造价文件；2、*省建筑工程技术经济指标；3、同类型建（构）筑物的估算指标；4、国家计委、建设部关于印发工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；10.1.4 投资估算的有关说明10.1.4.1 建设工程项目直接工程费用 本项目工程费用有：平整场地、建筑、道路、绿化等，经测算其费用为1769.5万元。10.1.4.2工程建设其他费用 （1）前期工作费 根据*地区物价局、计委、建委发布的规定计列，经测算其费用为23.87万元。 （2）勘察设计费根据国家行委、建设部发布的计价格（2002）10号文的规定，实行市场调节价，经测算其费用为23.87万元。 （3）72、建设单位管理费 根据*地区财政局、采用差额定率累进计费，经测算其费用为47.74万元。（4）工程监理费根据*地区物价局、计委、建委的规定计列，经测算其费用为59.68万元。（5）环境评价费根据*地区物价局的规定计列，经测算其费用为8万元。（6）招标代理报务费根据国家计委发布的计价格（2002）1980号文的规定计列，经测算其费用为11.94万元。（7）征地费征地费用7000平方米，征地费240元/平方米，经测算其费用为168万元。10.1.4.3、设备设施费根据老年公寓和养老院设计指南的相关规定，以及老年公寓设备配置原则，结合*市浩业老年公寓的实际情况，经测算设备及排水、排污、供电、供水、供气73、通讯配套设施费用为617.54万元。10.1.4.4、基本预备费基本预备费按工程费用及工程其它费用总和的10%计取，经测算其费用为273.41万元。10.2、总投资 项目总投资3007.47万元10.3、资金筹措项目总投资3007.47万元，全部自筹。第十一章 财务评价 11.1评价依据和原则 11.1.1依据1、国家计委颁发的建设项目经济平价方法与参数（第二版）；2、国家计委办公厅发布的投资项目可行性研究指南（试用版）；3、当地主管部门颁发的各种规费规定和标准。 11.1.2原则 本项目为营利性社会公共基础建设项目,效益分析根据建设项目经济方法与参数（第二版）以及目前同类项目单位的收支情况74、，对项目建成后的经济效益进行估算分析。 11.2 财务指标估算与评价 11.2.1、入住预测 11.2.1.1、入住分析在*镇的老年人中，65岁以下的不作考虑，因为这部分人尚有自理能力或能劳动，适宜于传统的家庭合住。65岁以上的老人有4000人，80岁以上的老人有1000人，在这部分老人中有以下几种情况：一是“三无”对象约占6%有300人，这部分已由民政作低保解决，年供养金约2500元（随着经济增长在逐年提高）。二是退休干部，约占老人总数的32%，有1600余人；退休人员年约25000元工资收入。这部分中约有近1/3的家庭子女都在外地工作，或子女无工作而外出找工作，在家无人照料。三是约有15%75、的老年人约750余人，属子女在本镇或外出经商，经济收入可以，有能力供养，但由于户口、住房等条件的限制，无法将老人接到身边供养，留在原地无人照管。四是约有47%的老人约2350余人，这部分人多数参与社保，月平均收入8001000元，这部分人中，独生子女家庭约占30%左右，如老年公寓建成后，经营管理服务良好，有吸引力，也会有相当数量的人员愿意入住。 以上分析可以得出，该项目设计床位360张是可行的。日常入住率可以达到100%。 11.2.2、经济效益预测 11.2.2.1、公寓收入常住人按280张计算，每天收费50元360人50元365天=657万元 11.2.2.2、餐饮收入 常住280人按每天76、早5元，中10元，晚10元计算 360人25元365天=328.5万元 其它收入50万元 营业收入合计1035.5万元 11.2.2.3、营业成本 餐饮成本：131.4万元（328.5万元40%） 营业费用 工资（60人15000元/年.人）=90万元。 福利（90万元14%）=12.6万元。 能源费：营业收入的3%=31.1万元。 维修费：固定资产原值的3%。 物品消耗费：20.71万元，营业收入的2%（主要包括房客用品、免费食品、清洁用品、布草、洗涤费、厨房用具费等）。经营费用：20.71万元，营业收入的2%（包括办公费、通讯费、接待费、培训费、服装及不可预见费）。其它管理费：82.84万77、元，营业收入的8%。固定资产折旧费：房屋按50年折旧，残值率为5%，设备设施按10年折旧，残值率为5%，固定资产年折旧额为102.86万元。无形资产及递延资产摊销：无形资产按10年摊销，递延资产按5年摊销，残值率为0，经测算，年摊销52.61万元。经测算，营业总成本：616.43万元。11.2.2.4、税金估算A、税金均按营业收入5%缴，城建税为7，教育费附加为3。B所得税按25%缴纳。经测算，税金及附加为56.95万元。11.2.2.5、利润估算经测算，利润总额为362.11万元。11.3财务平衡分析本项目财务状况较好，详见财务计划现金流量表。11.4财务现金流量分析现金流量分析从全部投资和78、自有资金进行分析，并已将所得税前后指标分别计算，现将全部投资指标列表如下：序号项目单位所得税前指标所得税后指标1投资回收期年7.088.332财务内部收益率%15.2811.923财务净现值（I=6%）万元2196.551353.0811.5不确定性分析11.5.1盈亏平衡分析项目达到设计能力的47.83%，企业可保本不亏损，说明该项目承担风险能力较强。11.5.2敏感性分析本项目实施过程中，多种影响因素不可避免地要发生变化、为了查清多种影响因素对项目经济效益的影响程度、对主要因素单独发生变化时对本项目经济效益敏感性程度进行分析（见敏感性分析表）。从表可知，影响本项目经济效益的因素为经营收入最79、敏感，其次经营成本是和投资。因此要注意降低消耗，注意市场信息反馈，提高产品质量，尽量节约投资，以确保项目的经济效益。11.6财务评价结论本项目通过财务评价分析，项目开发前景广，社会效益显著，经济效益良好。本项目从财务评价看，投资效果较好，同时可安排就业机会。从经济角度看，项目可行，建议尽快决策，早实施、早见效益。第十二章 社会效益评价 12.1项目对本地区社会效益影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2004年，我国有60岁以的老人1.36亿人,超过我国总人口的10%，同时科学的分析预80、测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的个重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。 本项目的实施，不仅改变社会化养老问题,使传统的家庭式养老转为社会养老,促进登封社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。 本项目建成后，仅有少量81、的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符合可持续型发展战略。 12.2项目与本地区经济社会的互适性分析 12.2.1不同利益群体对项目的态度及参与程度 该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力地改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。 12.2.2 各级组织对项目的态82、度及支持程度。 本项目事关*镇长治久安的发展大计，按照“三个代表”的重思想要求，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。12.2.3项目对当地经济需求的适应性分析由于本工程是一个新建工程，建成后，一方面，城镇面貌更加美丽，城市形象更趋完美，基础公共设施更为齐全，广大群众的生活环境更加理想。另一方面，投资环境得到改善，能吸引更多客商前来投资，从而促进本地区国民经济和社会的加速发展。项目具有美化环境和提升城镇功能等综合作用，是*市实施可持续发展战略的需要。加强生态建设与环境污染治理，是建立和完善现代化的社会保障体系的战略目标的重要组成部分。可以实现*镇合理开发和高效利用资源。83、该项目的建设不仅能与当地经济需求相结合，而且将大大促进*市经济的快速发展。12.2.4项目对当地人民需求的适应性分析浩业老年公寓工程建设，能有效改善居民的生存条件，提高生活质量，有效解决社会发展过程中一些问题，实现人与自然的和谐发展，满足人民的日益增长的物质、精神文明需要。 12.3 社会效益评价结论 改善人居环境，提高环境质量，完善小城镇功能，加快城镇化建设，促进地方经济的发展与繁荣等方面具有不可替代的重要作用，工程的社会效益、环境效益良好。公寓建成后，将吸引众多的养老人群，不仅带来可观的经济效益；而且可解决60人就业。为老人提供全方位的优质服务，对维护老人合法权益、促进经济社会全面发展，推84、动建设和谐社会发挥很大作用，带来很大的社会效益。该项目的建设，将严格按照国家相关标准规范施工，在环境绿化、草地种草植树；严格按照绿化方案建设。工程竣工后，在景观上、功能上、废气、废水及噪音控制上均能达到环保要求，生态效益好。第十三章 风险分析 13.1政策风险 针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。 13.2市场风险 本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市85、场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人入住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。 13.3财务风险 大多数建设项目都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将建立严格的财务管理运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。所以，财务风险存在的可能性较小。 13.4经营风险 随着市86、场化竟争的加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓的管理水平还须进一步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升老年公寓业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。 13.5其他风险 中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知、以及关于加快实现社会福利社会化的意见，国家鼓励加大对老年福利设施的建设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业87、。因此，从国家鼓励投资的角度分析，不存在其他方面的风险。 13.6主要风险因素识别14.6.1工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长。13.6.2资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。13.6.3外部协作条件风险交通运输、供水、供电、供气、电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。 13.7风险控制措施 通过风险控制的方式对可能出现的工程风险、资金风险、招商风险、外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目的。第十四章 结论与建议 14.1结论 该项目是*88、镇重点招商项目之一。项目建成后，不仅能促进县乡镇经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。该项目符合小城镇总体规划和布局，建设选址地点非常适宜老人居住和休养，方案设计十分人性化，显得科学合理。该项目在技术上是可行的。 该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1035.5万元，年纯利可达271.59万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。使之能越办越好。随着经济社会的快速发展和老龄化程度日益严重；对老人实现托管，使之89、享受到更好的护理是合服社会进程的发展方向，加之国家对老人服务事业的政策支持，老年公寓营运市场前景看好，有发展潜力。因此，项目面临的市场看好，安全可行。经济分析表明，本项目在财务上是可行的，该项目经济效益可观，7年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策，5年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。根据*市浩业老年公寓建设用地具体条件，交通优越，本项目实施具有较强的可操作性。浩业老年公寓工程建设一定会达到预期效果。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我镇修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术90、和经济效益等微观方面都是可行的。综上所述，新建浩业老年公寓是社会效益为主的公益性项目，符合本地区社会、经济和民族事业的发展需求，符合本地城市总体规划、区域养老机构设置规划的要求，充分考虑利用现有资源，是一件造福一方的惠民项目，该项目符合财政资金的投资方向，项目建设切实可行。 14.2建议建议项目承办单位积极做好申请规划设计条件，做好设计方案，落实供水、供电、通信等市政公用设施配套方案，为项目创造更有利条件，同时建议有关部门为项目创造条件，使项目尽早实施，推动*市社会公益事业建设的良性发展，更好地发挥本项目的社会功能，开创社会福利事业的新局面。60老年公寓基本设备设施配置清单 金额单位：元 设备91、种类设备名称单位数量单价金额备注1、住宿类1494000木床 张3601000360000席梦思床垫 床360500180000棉被、床单、床罩、枕头 套3601000360000衣橱、桌椅 套360500180000数字电视、电视柜 套1802000360000饮用水电热器 套180300540002、餐饮类320000炊事用具 套100000餐桌、坐椅 套402000160000餐具 套4050040000冰柜 台5200010000消毒柜 台52000100003、医疗保健类1520000500mAX光机台1400000400000多导心电图机台13000030000睡眠脑电图分析系统套92、1200000200000电子台式灭菌器台13000030000血球三分类计数仪台1100000100000老年公寓基本设备设施配置清单 金额单位：元 设备种类设备名称单位数量单价金额备注尿十项分析仪台12000020000呼吸机台630000180000便携式除颤仪台1100000100000音乐治疗机台20300060000无抽搐电休克仪及配套套14000004000004、文娱类980000多媒体视频会议设备套200000KTV音响设备套180000联想586电脑、电脑桌椅套10060006000005、健身类100000各类健身器材套5020001000006、配套设施1200000水93、电、热配套设施1000000电梯部2100000200000合 计5614000目 录1.1 项目概况11.2 编制依据和可行性研究概况21.3主要技术经济指标31.4主要研究结论4第二章 项目建设背景及建设的必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设依据72.3 项目建设的必要性82.4 项目建设的有利条件92.5 项目建设的可行性10第三章 建设规划及方案113.1 项目规划指导思想和建设目标113.2 建设项目功能及规模123.3规划构思123.4规划结构和功能分区123.5 规划设计123.6 项目建设方案19第四章 建设内容及建设规模224.1 建设内容224.2 建设规模2294、第五章 建设地址及建设条件235.1项目所在地理位置235.2建设条件235.3项目建设地点选择25第六章 项目管理及实施计划266.1项目组织266.2 项目实施计划276.3建设工期及项目实施进度表28第七章 环境保护与影响评价297.1 环保规划设计依据297.2项目建设地环境质量现状297.3 项目建设期与运行期对环境的影响307.4 环境质量及排放执行标准31第八章 组织机构与人力资源配置378.1组织机构及职责378.2机构设置评价408.3人力资源配置408.4人员培训40第九章 项目招标方案419.1项目招标原则419.2 招标范围419. 3 项目招标方案419. 4 招标程95、序42第十章 投资估算及资金筹措4710.1投资估算4710.2、总投资4910.3、资金筹措49第十一章 财务评价5011.1评价依据和原则5011.2 财务指标估算与评价5011.3财务平衡分析5211.4财务现金流量分析5211.5不确定性分析5311.6财务评价结论53第十二章 社会效益评价5412.1项目对本地区社会效益影响分析5412.2项目与本地区经济社会的互适性分析5412.3 社会效益评价结论55第十三章 风险分析5713.1政策风险5713.2市场风险5713.3财务风险5713.4经营风险5713.5其他风险5813.6主要风险因素识别5813.7风险控制措施59第十四章 结论与建议6014.1结论6014.2建议61附表*市浩业老年公寓建设项目可行性研究报告*市工程咨询公司二0一二年十月