1、四川澳洲置地有限公司可行性研究报告一、 总论(一)、项目基础内容项目名称：澳洲湾项目位置：新都兴城大道533号开发商：四川澳洲置地有限公司设计单位：澳大利亚柏涛墨尔本项目占地规模：114000拟建设规模：400000(二)、四川澳洲置地有限公司简介四川澳洲置地有限公司成立于零七年一月，注册资金为人民币伍仟万元，公司以地产开发为龙头，同时涉足其他多种经济领域，具有国家（暂定）三级房地产开发资质。澳洲置地有限公司以拓市场、创品牌、树信誉、务事业、谋回报为经营宗旨，以人为本、回报社会为企业发展理念，以富民强国为己任.公司自成立以来，就选择了保护环境生态、充分合理利用资源的可持续发展经营模式和发展道路2、，其股东澳大利亚澳融实业发展有限公司相继投资开发了成都“汇融名城”、山东“东方银座花园”、 福建第一个以著名商标冠名的楼盘“龙旺名城”等优势房产项目。澳洲置地有限公司始终坚持诚信开发、持续创新、打造地产品牌的质量方针，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程建设、营销策划、财务管理、投资理财以及物业服务等运作体系。(三)、融资项目概述（需要澳洲置地有限公司梳理）四川澳洲置地有限公司于2008年1月30日在安庆市国土资源局的土地招标中,成功竞购了安庆市国土局国有建设用地使用权拍卖(挂牌)出让公告中C-15-1地块,出让价格为1.48亿元。从大格局看项目位于成都市重点规划打3、造的北部新城核心区，北部新城的规划目标是“中国中西部国际化商贸平台”，对经济发展有辐射和推动作用的次区域“中心”和“节点”中有一半的定位和主产业涉及物流和商贸。 而从远期规划来看，最终将在北部新城内形成国际商贸城、北部商城、传化物流基地、新都物流中心、青白江散装物流园区、国际集装箱物流园区6个物流和商贸中心，构成新城的物流商贸廊道。 (四)、项目二期产品介绍整个项目建设净用地面积：114106.28平方米,171亩，绿地率高达35%。项目分三期开发，总建筑面积约40万平米。一期产品为多层电梯洋房，即将以现房形式发售。项目二期占地面积32658.46，折合48.99亩，容积率2.076，含地下总4、体建筑面积97943.25，其中计住宅部分率建筑面积67459.49，总密度28.54%，绿化率38%，总户数639户。二期商品房全部为11层小高层，目前二期产品已建设至地上2层，达到申领预售证条件，随时可以推向市场出售。二、成都市城市发展概况成都市城市发展概况成都市位于四川省西部，现辖7 区12 县，是全国35个特大城市之一。其地形以平原为主，东南平坦、西北丘陵起伏。根据成都市城市发展规划到2020年中心城区面积扩大到 600平方公里，城区人口达到1110万人。成都市是四川省省会，地处长江上游，是历史文化名城和西部开放城市。根据成都市优越的地域特点，成都市政府制定了借两大经济板块发展的战略目5、标，积极引进外资，截止2010年，成都市国内生产总值（GDP）达到市5182.5亿元，全年城镇居民年平均可支配收入为19920元，发展速度一跃成为全国省会城市前茅，2010年成都经济高速增长表现在以下几个方面：1、国民经济稳步发展： 2010年全市实现生产总值5182.5亿元，比上年同期增长15.1%。 2010年，城市居民收入较快增长。城市居民人均可支配收入19920元，增长15.98%。成都历年GDP走势及人均可支配收入年度城镇居民人均可支配收入(元)国内生产总值(亿元)2010年19,920.005,182.502009年17,175.004,502.602008年15,780.763,6、900.982007年13,785.803,324.172006年11,759.502,750.482005年10,493.002,370.762、 CPI持续高涨通胀使房地产再次成为投资首选的重要原因。2010年11月份，成都市居民消费价格较去年同比上涨5.57%，为近两年来的新高。市场中闲置的资金正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。房地产的需求数据再通胀预期下，成了货币保值的理财手段之一。3、 M2与商品房成交价走势从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控反应较不明显。房价基本与M2基本上是同步上涨趋势。成都作为二线城市，M2的作用大于调控的作用。预计2011年成都7、市房价趋稳。 4、成都房产投资走势从2003年-2010年1-11月成都房地产投资走势来看，除2008年受“5.12”地震和金融危机的影响，促使2009年房产投资总额出现极大降幅，降至22.33%。2010年成都固定资产投资总额达到3843.77亿元，房产投资总额1141.59亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到43.6%。经济环境结论 2010年成都市总体经济运行状况良好，实现了经济的快速增长和经济效益的同步提高。经济的快速稳定发展为2011年房地产市场的持续稳定发展打下了坚实的基础。 新都区域发展概况根据成都市城市总体规划(2002-2020)成都市市区面积将由2002年的的598平方公里8、扩大到3681平方公里;形成“一主七副”(一个主城区和7个卫星城)的“大成都都市圈”。届时,新都、青白江、龙泉驿、双流(华阳、东升)、温江、郫县都将融入其中。根据最新的成都市城市总体规划，北部新城将向南北方向轴线发展，并且以“新都青白江”组团为基础，建设面积约93平方公里、100万人口的“北部新城”。而新都，作为北部新城的核心区域，被定位为成都市北部副中心。 依据成都北部新城规划的开发计划，项目所在的毗河片区处于北部新城打造的最后一期，目前已经开始实施，从城市发展角度，项目区域将发展较为纯粹的生态地标型高档居住带。1、 新都的交通现状铁路：新都区区域现状有宝成、成达、成渝、成汶4条铁路和亚洲最9、大的铁路编组站，保证了新都区大量的客运及货运量的安全出行；建设中的客运铁路：新都区区域正在建设有成绵乐城际铁路，规划在新都设有客运站；规划轨道交通：为了适应城市发展，融入成都核心区，规划有成都地铁一号线、地铁三号线2条地铁线贯穿境内。高速公路：新都区区域现状有成绵、成彭、成都四环高速条高速公路；其中成都四环高速、成彭高速对成都市内车辆实行免费通行。为新都中心城区之间大量交通的快速到达奠定了扎实基础。现状纵向快速干线：新都区区域现状有条快速干线与成都中心城区对接，分别是：成彭路：该路南接成都二环路北接彭州市，属免费快速城市道路，道路宽60米双向六车道，四环路以内为全高架城市道路；成德大道：该路南10、接成都一环路北接德阳市，属免费快速景观城市干线，道路宽110米，路面宽70米，双向八车道，三环路以内为全高架城市道路；川陕大道：该路南接成都一环路北接德阳市，属免费快速城市干线，道路宽100米路面宽70米，双向十车道；蜀龙大道：该路南接成都二环路北接新都区，属免费快速城市干线，道路宽80米，路面宽60米，双向六车道；成青快速路：该路南接成都二环路北接青白江区，属免费快速货运干线，道路宽60米双向六车道，在建纵向快速干线：新都区于2008年拟新建2条纵向快速干线与成都中心城区联系，实现与中心城区的无缝对接。物流大道：该路南接成都北接青白江区，属免费快快速货运专用干线，道路宽60米双向六车道，主要11、解决新都物流中心、新都工业集中发展区货运交通。石龙快速路：该路南接成都龙潭工业区北接新都石板滩镇，属免费快速干线九纵六横三轨道：蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、大件路、北新大道（成德大道）、成金青快速通道、地铁3号线等，成绵乐快铁目前城北的交通主动脉为北新干线。随着川陕大件路的改造工程完工，该路将改造为宽度为100米，双向12车道，主车道为8条，按照城市快速通道标准打造。未来来沿大件路地铁3号线的开通，将使项目的价值得到进一步提升。新都城市级外界交通配套的不断完善，毗河板块的区位优势更为明显三、成都市房地产发展概况（一）全市房地产整体发展情况从2007年-2010年的量价走势可以明显的12、看出，成都楼市在不同的时间段有着不同的特点。所谓“此一时，彼一时”，楼市风云变幻莫测，楼市大好的07跌到萧条的08继而崛起到疯狂的09，稳中有涨的调控2010年。在猛力的市场调控下，10年成交价却大幅上涨，较09年涨幅达到了1127元/，创历史涨幅新高。2007年-2010年成都市城市化进程的速度越来越快， 07年以主城区商品房住宅供应为主，至08年、09年已发展至郊区供应量大于主城区供应量的态势，2010年郊区大量的供应可以看出城市外延扩张的速度加快。 持续09年城郊对比态势，2010年郊区商品住宅成交量高于并且远高于主城区去化量。随着郊区配套的完善，各大企业纷纷到郊区开发优质房源，加上主城13、区高房价的压力，越来越多的购房者向郊区房源倾斜。（二）新都区域房地产发展情况1、区域商品房住宅整体市场情况2010年市场面积供应量与成交量较上一年度略有下滑，而供应套数与成交套数较上一年度均略有幅增涨，市场供求户型较上一年度呈小型化发展趋势。区域成交均价有小幅增涨，但涨幅较去年放缓。区域市场面积供求比为1:1.09,市场需求旺盛。 2010年新都新城区市场供应面积为114.71万，较上年度小幅降低4.71%； 市场成交面积基本与09年持平，为125.41万，较上年度小幅下降4.42%。 整体供应与成交套数均较09年有所增长。新增供应套数为1.22万套，新增成交套数为1.18万套，成交均价较0914、年上升9.5%至4874元/，市场供需两旺。2、区域各物业商品房住宅供应情况2010年新都新城区商品房供应与成交均以小高层为主，其次为高层。别墅类物业推出数量较少,刚需及改善型客户为置业主体。 2010年新都新城区小高层供应约55.41万，成交约64.74万；高层供应约45.69万，成交约45.43万,市场需求旺盛。 2010新都新城区双拼类物业缺失，别墅类产品总量也较少。 3、 区域商品房市场各面积段供应情况2010年新都新城区物业供求面积主要以70-130为主。供应面积占总供应量的72.64%，成交面积占总成交量的74.69%。 2010年新都新城区以90-110户型为主，供应3770套，15、成交3662套，成交均价为4172元/；其次为70-90户型，供应3291套，成交2774套，成交均价为4008元/。 2010新都新城区市场供求以70-130户型为主，占总体供应量的72.64%，占总体成交量的74.69%。 小结： 1、政策方面：虽然采取了经济与行政手段并用，强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，在部分城市实施限购政策，促进地方政府出台配套措施，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对楼市进行全面调控，就目前的市场反应看来对于成都市场影响并不大。 2、供求方面：虽受新政影响新都新城区整体供应量与成交量环比略有减少，但2010 年存量房消化速度却依然强劲。 3、房价方面：政策导16、向以稳定市场为目的，区域内多层和小高层物业必将日益成为稀缺性资源类产品，故在价格上依然走势强劲。 （三）新都房地产发展概况1、新都房地产业发展现状 市政府提出“北部新城”的战略政策以来，城北的房地产业经历了一个漫长的发展过程，但与其它区域相比，还处于相对落后的阶段。城市规划不到位、市政配套匮乏等因素制约着城市建设和房地产业的发展。随着保利公园198、润扬双河鹭岛、富力桃园、佳乐国际城、北欧知识城等精品楼盘的先后推出，改变了人们对城北的看法和认识，使城北的房地产市场逐渐活跃起来。各专业市场及物流中心的相继启动，更多的开发商在城北圈地，城北的房地产开发进入了一个新阶段。 随着基础设施建设、城市规划17、以及品牌开发企业入驻，项目所在毗河板块已经从新都市场脱颖而出！一个全新的配套北部新城的城市级高端居住区正逐步呈现，随着北部新城的五期的全面启动，项目板块的价值将进一步提升，板块价值对北部新城的辐射度将会继续拉高。2、本区域房地产的市场环境 2.1本区域房地产的规模从目前我公司营销策划部门前期市场调查跟踪资料反映，今明两年内（11年、12年）澳洲湾项目同时开发推出形成直接竞争的主要楼盘位于新都新城板块。分别是佳乐国际城、富力桃园、北欧知识城、润扬双河鹭岛。其中本片区目前预计规模在百万平方米,新增住户在10000户以上。以新都新城板块为中心的城北居家购物大社区雏形日渐成形。2.22010年城北部分18、房地产开发动态分析：佳乐国际城：1）基础资料占地面积：36.02万 建筑面积：75万 容积率：1.49绿化率：47%物业形态：花园洋房+高层电梯 建筑风格：新古典主义 户型面积：80-240 主力户型：三居120-136平方米，四居 170-220平方米，一期总户数： 716户 车位： 719个 2）项目动态 2010年1月29日 首次对外公开，进行媒体见面会。 2010年1月31日 荷花池商会春节联谊会，进行产品宣传。 2010年7月28日 项目售楼部正式进场。并公布一期一批次120-248 房源情况 2010年8月19日 佳乐国际城正式进行排号，排号优惠为1% 2010年8月28日 早上919、点项目一期一批次正式开盘，均价6200元/，当天推出84套，成交62套。开盘之后按VIP顺序开始选房，客户每次迚场选房由置业顾问协助，当天陆续来的客户有300余组；到场车辆约200余辆，档次多为中高档，：客户多来自于成都，客户年龄段集中在35-45岁，之间另有少量老年客户。开盘优惠为一次性付款优惠3% ，按揭优惠2%；交诚意金客户可多享受1%优惠，在规定时间签订购房合同可再享受1%优惠。 2010年10月1-5日 参加成都2010年秋季房交会，进行产品宣传。 2010年10月30日 参加搜房网千人看房团，搜房卡会员额外优惠：搜房卡会员总价额外优惠5000元。成交约10套。 2010年12月5日20、 进行拉斯维加斯风情派对比赛决赛，同时推出部分一口价房源。 2010年4月16日至今 举行热气球体验活动，同时启动一期二批次两栋小高层房源的蓄水工作，目前凭2万元银行存款证明及身份证或者结婚证复印件开盘当天购房即可享受总房价1万块的优惠3）住宅客户群构成 以成城北客户为主，成都市城北片区、荷花池个体工商户、城北公司白领70%，新都区个体户、公司白领、新都新老城区20%，外地购房者（泸州、德阳、绵阳、等）10%。 客户主要为2-3次置业者，以自住为主、投资为辅，年龄主要为3560岁年龄层。4）项目优劣势分析 自身配套23万商业。 周边自然环境较好。 项目受道路分割为几块。5）对本项目的启示 该项21、目紧邻本项目，10年市场口碑较好，是本项目的重点竞争对手 属于同一区域，推广上可借势其对地段、配套的宣传。同时加大对自然环境临河等优势的宣传。北欧知识城1）基础资料占地面积：799992 建筑面积：2399976 容积率：3.0绿化率：30%一期物业形态：联排别墅+花园洋房+高层电梯 建筑风格：北欧 户型面积：80-128 主力户型：二居：80，三居 103一期总户数：1928户 车位： 2058个 2）项目动态 2010年6月 国际商贸城二期招商时段，以行销方式进行产品宣传，共取得1800组客户电话号码，其中实际转化为排号客户约150组。 2010年6月26日 于世博会丹麦馆新都日上展出，提22、高项目档次，增加外地客户关注。 2010年10月13-27日 对各专业市场进行行销，继续积累客户，宣传产品。 2010年10月13日 于国际商贸城内设置临时展点，宣传产品。 2010年10月22-25日 参加新都房交会，宣传项目，积累人气。 2010年11月27日 项目售楼部正式入场。 2010年12月9日 于沙湾会展中心加州花园酒店5楼 进行产品说明会，到场约600人。 2010年12月19日 项目一期一批次开盘，推出198套高层，均价5300元/，当天到场约600人，到场车辆约380辆，大部分为中档车型主要客户为城北商人。 20111年1月15日 项目一期二批次开盘，当天推出198套，面积23、为80-128，3梯6户，以摇号方式进行，均价5500元/。房源在三小时内售罄。 2011年4月24日 项目三批次开盘开盘，当天推出近400套房源，当天到场约400组客户，成交350余套。均价5600元/3）住宅客户群构成 以成城北客户为主，成都市城北片区、荷花池个体工商户、城北公司白领60%，新都区个体户、公司白领、新都新老城区15%，斑竹园附近居民占15%外地购房者（重庆、德阳、绵阳、等）10%。 客户主要为刚需及首改为主，置业目的以自住为主、投资为辅，年龄主要为30-45岁年龄层。4）项目优劣势分析 项目规模大，规划更为完善。 有商学院等配套。 靠近大型专业市场，周边人员复杂。5）对本项24、目的启示 该项目距离本案超过5公里，从市场环境分析，非本案重点竞争对手。 2.3、周边部分项目基本情况项目竞品区域目前主要在售产品为小高层和高层为主，成交均价多为5000-6000元/范围，2.4、周边部分项目成交客户情况 区域市场主要以2-3次置业客户为主，置业目的多以投资、自住相结合。主要购房者家庭年收入均高于10万元/年。四、项目SWOT分析1、S-优势 项目总平建筑规划水准高，以当代原创时尚格调拒绝区域同质化的泛欧主题风情的舶来； 高端会所的超规格布局及打造，构成项目价值凝结的犀利营销切入点； 园林植被的精挑细选、大尺度中轴景观的纯粹性，构成与竞争对手显性的品质体验优势 会所包容的咖啡25、西点、红酒、SPA等生活场景，配搭湾区无边界的视野，共同烘托出独立不群的差异化生活格调，具备极强的外交性与招幌性。 本案局部采用的一楼附带地下室的产品设计独特，具备创新特质。2、W-劣势 本案室内户型的尺度与空间营造上，与区域主要竞品采用的大面积入户花园及露台退台设计相比，私享空间不足，洋房的内部空间利益不充分； 全案临河面宽狭窄，直接的河景资源运用度有限3、O机会 城北商贸城外迁，北部新城规划造势力度的加大、保利万科等大鳄级开发商的持续发力，将为区域带来大量中产以上量级的客户资源，且会助推区域价值的进一步抬升 区域多层产品供应较少；高层与别墅的哑铃状供应格局之下，高品质低层及多层电梯产品的26、需求机会加大。 区域同质化的舶来主题，为本案的规划价值及开发理念的凸显提供了制造差异化的营销时机。4、T威胁 洋房、毗河、国际化的题材被泛滥运用，先发入市的竞品已经向市场传递出一定的价值认定标准，本案面临后发价值再造的威胁； 当前区域传统客群对国际文化元素及审美格调的接受度有限，整体置业需求处于品质改善型与城市化过渡的阶段，本案大面积指标舒适套二的客群面与区域客群的现状错位结论市场机会的发现n 以澳洲湾的整体形象定位推广为重点诉求，并贯穿和引领项目一切信息；n 以会所生活方式和以颠覆性和争议性推广诉求，提起市场关注力。 n 借助媒体资源和客户口碑，强调项目的细节和整体品质。 n 以活动贯穿整个27、营销节点诉求，聚集人气，实现销售突破。五、市场分析及预测:新都位于北部新城规划中的核心区域，其中本项目所在的毗河高端住区板块又是处于北部新城规划中的商业居住配套区域，由其自然资源丰富和交通的便利，以及紧邻在建和已建成的物流基地、国际物联港和城北国际商贸城等专业市场和物流园区。都无疑决定本项目必将成为产业转移和商贸繁荣所带来的住宅市场需求的承接者。在当前成都市主城区限购政策的影响下，本项目由于不在限购范围内，更加受到购房者的追捧。2010年10月至2011年3月新都区商品房住宅供应152.43万平米，成交163.19万平米，供求比为0.93，成交均价由2010年10月的4477元/涨至2011年28、3月的4913元/，涨幅达到10%。可见新都商品房住宅市场呈现供需两旺的态势。目前项目所在的区域内多以高层产品供应为主，占据总供应量的70%以上，市场成交均价达到4724元/。因此像项目二期这类低密度高居住舒适性的小高层产品已成为市场的稀缺资源，紧邻本项目的佳乐国际城2月和3月11层小高层市场成交价达到5512.5元/，月成交套数为30.06套。可见无论从市场反馈处的成交价格和去化速度来看，本项目推出市场后一定会取得很好的销售业绩。六、项目地理位置（一）项目地理位置“澳洲湾”项目位于成都市新都新城区新都兴城大道533号，东临新希望提亚纳河谷；南临毗河；西面连锦水河与润扬双河鹭岛以及大件路；北临29、兴城大道；。项目总建设用地面积171亩。（二）项目区域位置该项目位于新都区毗河原湾风景区内，与白鹭湖、毗河、锦水河仅一墙之隔，其自然天生造化，令人叹为观止。项目距离成都二环路约14公里，大件路、蜀龙路、地铁1号线、地铁3号线等共同构建的“三横三纵三快铁”的世界级交通网络让澳洲湾与主城区实现无缝连接，同时坐享成都、新都两大城市生活圈成熟完善的生活配套。在项目所在的毗河版块，因“两河两湖七公园” 的生态景观资源以及绝对低密度的建筑形态控规，使之显露出城北首席富人生活圈的特征。保利拉菲庄园、菲丽庄园、万科五龙山项目、交大壹百栋、新希望堤亚纳河谷、润扬双河鹭岛、万科双水岸、佳乐国际城等众多豪宅大盘正让30、这个高端生活版图的盖头逐渐被掀起，使这里成为了公认的北成都第一精英生活圈。七、项目目前进度情况目前，“澳洲湾”（需甲方填写）如：房地产项目已经与成都市国土资源局签订了四川省成都市国有土地使用权出让合同成国用出让字（2007）第412号、办理了项目选址意见书。完成了项目的规划建筑方案设计和审批、项目的初步设计和审批、小区园林景观方案设计、营销策划方案，正在进行施工图的设计和报批，办理了以下批文和证书：1、中华人民共和国国有土地使用权证 成国用（2007）第912号2、中华人民共和国建设项目选址意见书成规选址（2007）第号3、中华人民共和国建设用地规划许可证成规用地（2007）第416号4、成都31、市发展和改革委员会关于企业投资项目备案的通知复成发改政务（2008）18号八、 项目建设计划（需甲方填写）如：项目一次性开发，在工程建设上分两期进行施工。根据项目的建设计划，工程第一批次建设三号楼地上面积61168.17万，计划于2009年1月开工，2009年9月开盘。九、项目投资费用及资金使用估算（需甲方填写）如：）1、项目投资费用估算项目总的投资费用估算为50595.1万元。其构成如下：（1）土地费用：项目用地面积为23.37亩，土地费用为16793.1万元。（2）前期工程费用：前期工程费用主要是项目前期规划、策划、设计、报建等所需费用，根据成都市市场情况和报建费用情况，项目前期工程费用约32、1925万元。（3）建筑安装费用：根据目前成都市建筑工程造价情况，高层住宅(33和41层)的建安造价在14001800元/，地下室造价在18002500元/，工程后期投入热源泵系统造价因此，项目的建筑安装费用约25251万元。其估算如下：高层住宅(33和41层)：1340501500元/=20100万元地下室（2层）：286181800元/=5151万元（4）小区配套工程费用：小区配套工程主要是小区路网、管网、园林绿化、安防等，根据规划和市场情况，小区配套工程费用约600万元。（5）财务费用：项目按平均使用贷款18000万元计算，财务费用约3626万元。（6）管理费用：按照项目的建设进度和周期33、，项目管理费用约600万元。（7）销售费用：根据项目自身特点，销售费用约1200万元。（8）不可预见费：项目不可预见费约600万元。项目投资费用估算见下表项目投资费用估算表单位：万元序号项目或费用名称投资额(万元)可售面积单方成本(元/)一土地费用16793.11253二前期费用1925144三建安费用252511884四配套费用60045五财务费用3626272六管理费用60045七销售费用120090八不可预见费60045九总投资费用50595.137782、三号楼需投入资金估算三号楼为项目首期开发单位，建筑面积61168.17万，地下室、配套工程等需整体投入，投入资金不同的地方在地上建安34、费用及销售费用，此两项费用投入约为9676万元。（1）三号楼地上建安费用为9176万元，其估算如下：高层住宅(三号楼33层)：61168.171500元/=9176万元（2）三号楼销售费用根据项目自身特点，销售费用约500万元3、平均使用资金估算房地产项目的资金使用，对项目的建设和效益有巨大的影响。根据房地产项目平均资金使用情况估算，项目平均使用资金约为1000015000万元左右。通过完善的项目管理运作还可以降低平均使用资金量。十、项目销售收入估算（需甲方填写）如：）在成都市房地产市场中，城东一直是被开发商看好的热点区域，城北人们对住宅的需求却依旧保持有着巨大的潜力，特别是具有优越的外部和内35、部自然环境的居住型房地产项目受到人们的追捧。但整个2010年成都楼市经历了政策打压，经过年底政府的一系列引导，项目所在的新都新城片区发展商及时进行调整，使本区域的项目一直呈现较为活跃的销售状态。如北欧知识城、富力桃园等，本项目二期为项目首批推出单位，在低开高走的定价策略下，08年下半年推出，在考虑相对保守的基础上，对三号楼的销售收入估算为35725万元，估算如下：高层住宅：597325500元/=32852万元沿街商业：1436.1720000元/=2872万元地下车库暂不计收入。十一、销售周期及回款预计（需甲方填写）如：）项目三号楼为第一期，分三批推出，具体推出房源体量及销售进度如下：（1）36、一期一批次：3号楼2单元共224套房源，体量18666.22，产值10266.4万元。09年9月开盘，开盘当月销售率60，其后销售情况为10月15、11月10、12月10、2010年1月5。（2）一期二批次：3号楼3单元共224套房源，体量19864，产值10925.2万元。09年11月开盘，开盘当月销售率40，其后销售情况为12月10、2010年1月5、2月10、3月15、4月10%、5月10。（3）一期三批次：3号楼1单元共231套房源，体量20841.88，产值11463万元。2010年3月开盘，开盘当月销售率40%，其后销售情况为4月15、5月15、6月5、7月5。销售进度表如下：十二37、研究结论成都市是四川省省会城市，地处中国西部地区，是全国沿海经济向内陆西部经济发展的中心，具有巨大的市场发展空间；今后五年内，成都市的经济、城市建设、人民生活水平和房地产都会有一个有较大的发展和提高，成都市房地产市场具有巨大的发展空间，而新都的房地产更是成都市房地产市场中崛起的中坚。通过对项目进行基本的分析研究可以看出：项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，更具有良好的发展潜力。加上“天时、地利、人和”的优势，项目的开发建设一定会取得巨大成功。目前，我国处在一个经济高速发展的时期，保护土地资源是今后国家的基本国策之一，因此经济发展和城市化进程与土地资源的短缺是我国经济发展的主要矛盾。“拥有土地就拥有财富”，这是恒古不变的真理。