1、传媒娱乐影视基地项目可行传媒娱乐影视基地项目可行性分析报告性分析报告2011.82011.8目录目录第一章第一章 总论总论1、项目提要及发展史第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性1、项目建设背景2、项目建设的必要性及意义第三章第三章 建设条件建设条件1、地理位置及区域范围2、自然条件3、项目区的社会经济条件4、政策条件5、周边辅助优势第四章第四章 市场的整体分析市场的整体分析1、市场分析2、国外影视基地的发展模式3、国内现有基地的尴尬状况4、尴尬现状的直接原因5、尴尬现状的深层体制性原因6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景8、重大机遇9、项目定位（战略及核心定位）12、0、市场判断及实现路径分析11、区域行政的策略建议12、项目价值观13、潜在竞争对手分析14、SWOT分析及结论15、项目特点及核心优势第五章第五章 整体规划整体规划1、项目规划与布局2、潜在问题的应对与建议3、具体实施操作建议第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1、前期投资估算2、演播室租赁回报分析第一部分：总论第一部分：总论一、一、项项目提要及目提要及发发展史展史演播室是利用光和声进行空间艺术创作的场所，是电视节目制作的常规基地，除了录制声音外，还要摄录图像。嘉宾、主持及演职人员在里面进行工作、制作及表演。因此，除了必要的摄录编设备外，它必须具有足够的声、光设备和便于创作的条3、件。1978年，Eugene L.提出了“电子布景”（Electro Studio Setting）的概念。1992年以后虚拟演播室技术真正走向了实用。1994年IBC展览会上虚拟演播室技术首次亮像，并在各种电视转播中得以实现。概括而言，拥有五个标志性阶段。1、录像带播出阶段录像带播出阶段。演播室内摄像机、传声器拾取的图像、声音信号或录像磁带、原声磁带上的节目素材，经过各种特技加工处理和编辑制作，最后形成成品节目带。演播室通过播放成品节目磁带进行节目播出。2、非编工作站，视频服务器播出阶段随着数字技术日新月异的发展，广播电视领域迎来了一场新的革命。从电视节目编播、节目制作、节目存储、信号传送、4、信号接收都在向数字化方向高速发展。广播电视业由模拟向数字化的全面过渡转换己势在必行，数字演播室系统由此应运而生。传统磁带式播出已经被无纸化制作及文件化播出所取代，演播室通常系统采用主备非线性工作站进行播出，另外，也常采用国外一些视频服务器进行播出。3、专业播出服务器播出阶段从2003年开始，国内演播室系统进入了高速发展时期，出现了一系列专门针对演播室播出的专业播出服务器，如索贝MSV单通道播出服务器，取代了由非线性编辑工作站或者视频服务器进行播出的播出方式。专业的播出服务器拥有独特的数据存储格式，保证了高带宽、高时效性的播出要求，大大提升了播出系统的安全性能。4、阶段多通道播出服务器播出阶段随5、着演播室业务的不断扩展，对系统安全性及功能性要求在不断提高，从功能上看，在一通道节目播出的同时，用户希望能够实现备播、播前预监、回采、垫播等多种业务应用；从演播系统部署上看，依靠增加单通道播出服务器数量来换取多个播出通道的做法只能使系统安全性、灵活性甚至性价比方面大打折扣。播出服务器采用的文件系统不再是NTFS等通用文件系统，而是针对播出服务器大存储容量、高安全性、高实时性特点，专门设计的媒体服务器专用文件系统，如索贝AMFS高级媒体文件系统，使在线增加存储、更换磁盘、高带宽读写等应用成为可能。5、集群部署、共享播出阶段。随着用户需求的多样化，网络节目播出也面临了新的挑战。节目制播流程形态各异6、，除了传统的演播室直播，录播外，用户更提出了延时播出、缩编播出等多种播出需求。对共享演播室，不仅要实现节目级快速互访、调用、共享，更要满足播出服务器级的大共享，使播出服务器独立于具体演播室，一改之前演播室与服务器点对点的部署结构，实现一套集群播出服务器同时应对多个不同业务的演播室，满足演播室共享的要求。目录目录第一章第一章 总论总论1、项目提要及发展史第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性1、项目建设背景2、项目建设的必要性及意义第三章第三章 建设条件建设条件1、地理位置及区域范围2、自然条件3、项目区的社会经济条件4、政策条件5、周边辅助优势第四章第四章 市场的整体分析市场的整体分析7、1、市场分析2、国外影视基地的发展模式3、国内现有基地的尴尬状况4、尴尬现状的直接原因5、尴尬现状的深层体制性原因6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景8、重大机遇9、项目定位（战略及核心定位）10、市场判断及实现路径分析11、区域行政的策略建议12、项目价值观13、潜在竞争对手分析14、SWOT分析及结论15、项目特点及核心优势第五章第五章 整体规划整体规划1、项目规划与布局2、潜在问题的应对与建议3、具体实施操作建议第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1、前期投资估算2、演播室租赁回报分析第二章：项目背景及必要性第二章：项目背景及必要性一、一、项项目建目建设设8、背景：背景：项目地点座落在北京市大兴区，位于首都南郊平原，东经11613-11643，北纬 3926-3951，区位优势得天独厚。首都唯一一个拥有两座新城的郊区县。其中，区政府所在地大兴新城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，是在北京跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新城。大兴交通便利，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。大兴区开展了具有本地特色的观光、休闲、度假的田园旅游业，集休闲、购物、参观、体育、9、教育、娱乐于一体。大兴区超前建设能源，交通，通讯等“硬环境”；努力完善优惠政策，服务体系等“软环境”，为海内外合作伙伴创造了良好的投资条件，成为中外业界来京投资置业的热点地区。二、二、项项目建目建设设的必要性及目的意的必要性及目的意义义目前影视业、旅游业作为世界极具发展潜力的朝阳产业，特别是影视业由于自身特点与旅游业有着密切关联，对国民经济和社会发展都极具带动作用。具有极广阔的市场前景。建设影视基地，发展影视旅游可以增加当地经济收入，可以进一步提高科技及旅游知名度，可以改善当地基础设施建设，建设影视基地也是建设景区新经济增长点，促进区域创新发展需求，同时是作为营销手段，进一步提升区域形象和知名10、度的需要。随着影视基地项目的建设，项目对该区域的整体发展起到了强劲的拉动作用，其发展前景将更加广阔，必将成为京南的一个崭新品牌。目录目录第一章第一章 总论总论1、项目提要及发展史第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性1、项目建设背景2、项目建设的必要性及意义第三章第三章 建设条件建设条件1、地理位置及区域范围2、自然条件3、项目区的社会经济条件4、政策条件5、周边辅助优势第四章第四章 市场的整体分析市场的整体分析1、市场分析2、国外影视基地的发展模式3、国内现有基地的尴尬状况4、尴尬现状的直接原因5、尴尬现状的深层体制性原因6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景8、重大11、机遇9、项目定位（战略及核心定位）10、市场判断及实现路径分析11、区域行政的策略建议12、项目价值观13、潜在竞争对手分析14、SWOT分析及结论15、项目特点及核心优势第五章第五章 整体规划整体规划1、项目规划与布局2、潜在问题的应对与建议3、具体实施操作建议第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1、前期投资估算2、演播室租赁回报分析第三章：建设条件第三章：建设条件一、地理位置及区域范一、地理位置及区域范围围该项目主要位于北京市大兴区，大兴注重社会的和谐发展，着重培养具备现代综合素质的各方面专业人才，现有各类学校200余所。北京印刷学院、中国人民公安大学、北京石油化工学院等1112、所高等院校和12所中等学校培养了一批批高素质人才。二、自然条件二、自然条件大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区。东经11613-11643，北纬 3926-3951。全境属永定河冲积平原，地势自西向东南缓倾，大部分地区海拔1452米之间，属暖温带半湿润大陆季风气候。大兴的四季分明，年平均气温为11.6。三、项目区的社会经济条件三、项目区的社会经济条件大兴处于环渤海经济圈的中心，到天津新港只需90分钟车程，是离海洋最近的北京郊区。有“北京门户”之称的大兴区，建起了现代化的立体交通体系。北京四环路、五环路、六环路和北京南中轴路延长线、13、京开高速公路、京津塘高速公路、104国道组成了“三横四纵”的公路交通网络。京沪、京九铁路在大兴交汇，并建有年吞吐量1400万吨的铁路货场。大兴区紧邻南苑机场，从大兴新城驱车到首都国际机场仅需40分钟。四、政策四、政策环环境境2004年，全区坚持科学发展观，认真落实中央宏观调控的各项政策措施，不断调整产业结构，优化工业经济发展环境，按照区委、区政府要求，努力工作，圆满完成了各项工作任务，工业经济基本上实现了速度、质量和效益的协调发展。全区规模以上工业企业发展到401家，大兴区60家重点工业企业，从大兴区规模以上企业情况看，排在前五位的行业是石油加工、金属制品、食品加工、电子机械、轻纺服装五个行业14、。5 5、周边辅助优势、周边辅助优势靠近星光影视园靠近星光影视园星光影视园规划占地160160亩，一期已经完成建筑面积5000050000平方米的演播大楼建设配套有专业录音棚、导演室、技术服务室、化妆间、会议室、VIP贵宾室、客房等，可分区域独立完成大型文娱活动、人物专访、专题节目、新闻制作等节目制作、后期节目编辑、卫星发射工作。星光影视园星光影视园22002200平方米的演播室为北京最大的演播室。平方米的演播室为北京最大的演播室。中国电视节目制作基地星光影视园及其周边区域已经集聚了大量的文化创意产业相关的品牌企业，占据国家新媒体产业基地规划中的核心位置至今已有近100100家传媒机构家传媒机15、构及相关企业入驻，累计近累计近50005000多场多场的电视综艺节目和大型晚会在这里拍摄在区域位置上依托国内知名度较高的星光影视园，学习鸿星尔克依托李宁老大哥的奥运营销方式，以星光作为前期传播依托点。依托星光影视园优势依托星光影视园优势借助影响力，提高自身知名度以区域共享作为话题，提高自身市场高度调研星光的客户群体，有可能成为我们的直接客户群良好的区位距离提供形成资源聚集的可能在未来的发展过程中，有资本运营的可能借鉴管理及营销模式，创新自身的发展模式靠近星光影视园的优势点靠近星光影视园的优势点回报细则回报细则建议根据构建规划及投入资金量，分为初期回报、中期回报及后期回报。初期：初期：基地构建初16、期尚未形成规模，只有基础配套设备。利润点：利润点：影棚长短期租赁（包括展示、小型公关活动、发布会、演出等）、硬体设备辅助租赁（根据客户需求提供硬体租赁服务）、技术服务（为客户提供专业技术团队操作、把控或技术咨询服务）中期：中期：基地功能设施日趋完善，形成200-800平米不同面积规模影棚，完全有能力满足各方需求。利润点：利润点：根据发展规划，逐步进行配套与系统升级，完善企划管理，组建核心技术团队，设备租赁、场地及办公区域租赁，餐饮、技术支持服务。后期：后期：完成园区整体规划，办公楼、影棚、技术中心、餐厅等建筑都将陆续完工，同时完善硬件设备。利润点：利润点：吸纳社会其他具有影响力的机构与其合作，17、建立电视台或大型媒体公司长期合作战略，在确定了完善的硬件设施及技术条件外，将园区打造统一管理，统一经营，影视开发、旅游开发，特色餐饮、场地租赁、设备租赁、技术服务等都将纳入经营范围。目录目录第一章第一章 总论总论1、项目提要及发展史第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性1、项目建设背景2、项目建设的必要性及意义第三章第三章 建设条件建设条件1、地理位置及区域范围2、自然条件3、项目区的社会经济条件4、政策条件5、周边辅助优势第四章第四章 市场的整体分析市场的整体分析1、市场分析2、国外影视基地的发展模式3、国内现有基地的尴尬状况4、尴尬现状的直接原因5、尴尬现状的深层体制性原因6、国内18、影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景8、重大机遇9、项目定位（战略及核心定位）10、市场判断及实现路径分析11、区域行政的策略建议12、项目价值观13、潜在竞争对手分析14、SWOT分析及结论15、项目特点及核心优势第五章第五章 整体规划整体规划1、项目规划与布局2、潜在问题的应对与建议3、具体实施操作建议第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1、前期投资估算2、演播室租赁回报分析第四章：市场的整体分析第四章：市场的整体分析一、市一、市场场分析分析中国的影视基地的创办发端于上世纪80年代,经过近30年的发展,影视基地建设已经初具规模,形成了自己的特色,但是也遭遇了发展的瓶19、颈。目前,影视基地的建设亟需引进创新机制,以促进其持续健康地发展。1987年,中央电视台按照“以戏带建”的方针,为拍摄电视连续剧唐明皇、三国演义和水浒传,相继建成了唐城、三国城和水浒城3大景区,建立了我国最早规划建设的影视拍摄基地中央电视台无锡影视基地。这个影视城出人意料地成为轰动一时的旅游热点,自此影视旅游开始在国内盛行,影视城建设项目也纷纷上马,掀起一股“造城”的热潮。据不完全统计,我国目前有各种影视城数十座,还有20多座规划建设的影视城正在热火朝天地施工和招商之中。二、国外影二、国外影视视基地的基地的发发展模式展模式核心特征距洛杉矶20公里：迪斯尼、派拉蒙、华纳兄弟、环球、梦工厂、哥伦比20、亚，核心特征洛杉矶 奥兰多 东京 巴黎 香港主题娱乐公园主题娱乐公园(迪斯尼 环球影城）专业功能聚合专业功能聚合（美国伯班克，英国Pinewood、德国柏拜尔）基地功能经营主体吸引对象关联产业盈利模式区域收益成本围绕品牌及电影/卡通片人物或情节开发多功能体验式大型游乐项目及各种衍生产品 迪斯尼公园管理公司、环球娱乐管理有限公司门票、游乐、衍生产品销售、餐饮全球范围内的旅游客源、娱乐人群住宿、餐饮、娱乐等提高知名度，提升吸引力，带动人流，旅游增收，促进就业成熟品牌、土地（奥兰多12432公顷）、资金、基础设施、环境电影筹拍、后期制作、出品基地、产业中心电影投资、制片公司、专业技术服务、后期制作，21、广告、策划、动漫等配套企业，聚集区公共权力机构产业链内各类专业公司、国际国内电影投资公司、制片公司电影版权、专业技术服务、设备租赁、后期制作等产业核心收益广告、策划、出版、发行、文化代理、动漫、网游等形成区域主导产业，创造区域竞争优势，完成区域间分工，获得稳定、持续的产业税收以电影产品为旅游品牌的全面开发系统的专业化服务集聚大兴的区域功能定位 生态涵养发展区 东部重要结点 国际交往中心重要组成部分 会议、旅游、休闲度假都市型产业 现代制造业我们我们应该发展什么样应该发展什么样的影视基地？的影视基地？三、国内现有基地的尴尬状况三、国内现有基地的尴尬状况地方负担沉重总量庞大 形式雷同数量庞大投资庞22、大面积庞大全国基地总投资至少200亿现有基地占地面积至少120000亩影视基地功能雷同外景地，仅30%有专业配套服务经营模式雷同外景地+旅游点规模雷同80%占地不低于800亩以上横店：累计投入20多亿，累计亏损2.8亿元，最高年度亏损5000万央视5大基地：全部处于亏损状态，勉力维持河南焦作：建立以来拖欠工程款上亿元，只能寻求经营权整体出让云南天龙八部基地：建成后仅接待过2个剧组，每个剧组支付费用为50万元无锡统一嘉园：“以戏带建”失败后资不抵债被法院强制拍卖80以上的影视基地处于亏损状态，15的影视基地勉强持平，仅有5的影视基地可以做到微利80的投资主体为国有资本，地方财政不堪负担基地作用的23、误解，集聚要素的错位基地作用的误解，集聚要素的错位短期投资冲动，缺乏长期规划短期投资冲动，缺乏长期规划影视基地外景基地，产业需要集聚专业功能过高估计基地拉动作用过高估计基地拉动作用高期望下的零地价，长期运营的低回报高期望下的零地价，长期运营的低回报争项目争投资，土地零地价争资源、争人气，免费使用，零场租配套服务能力弱，旅游收入回报少，基地维护成本高，陷入亏损人工造景容易雷同，也决定了影视基地对客户吸引力的短期性，对地方旅游的拉动作用有限建造之初缺乏规划，功能单一，无法进行深度开发四、四、尴尬现状的直接原因尴尬现状的直接原因95的基地是为推动地方旅游经济跟风兴建缺乏产业核心需求趋势分析及长期发展24、规划五、五、尴尬现状的深层体制性原因尴尬现状的深层体制性原因计划经济体制下，影视商品属性弱化，生产要素的市场化配置程度低，“厂方意志”严重，缺乏社会参与，产业化特征缺失。前期立项前期立项 影片拍摄影片拍摄 后期制作后期制作 发行放映发行放映国家计划数量厂方选择题材主管部门审批剧本国家拨款厂方自导自拍厂方拟定计划内部职工成立剧组自有器材拍摄厂内后期制作领导样片审查自行拷贝母版中影公司统购统销国营影院计划放映国有音像公司简单音像产品开发传统企业的内循环生产机制传统企业的内循环生产机制联系地方外景联系地方外景外景地外景地是社会是社会化参与化参与的唯一的唯一缺口缺口六、六、国内影视基地的发展趋势国内影25、视基地的发展趋势 继续走外景地模式道路发展影视主题公园向全面型影视基地转型 2002年，重庆打造老重庆影视城，投资亿 2002年，昆明拟建东方特色现代影视城，占地亩，总投资2亿美元 2002年，西安大唐牡丹园，占地6000亩 2005年，永川7个基地投资近百亿 1999年，武汉拟建派拉蒙主题乐园，无果而终 2002年，时代华纳杭州或海口拟建亚洲好莱坞影城，后不了了之 2005年，上海拟建“环球影城计划流产后，正与迪士尼谈判 2005年，珠海、深圳、广州三城市联动兴建“环球影城”拉动珠江三角洲旅游 2006年，国家发改委批复“天津滨海休闲旅游区”内建电影主题公园，一期占地约2.28 平方公里 226、005年，横店成立影视产业实验区，规划高科技后期制作、投资、策划创作、制作、交易、产业政策与信息研究等六大中心，建造高科技摄影棚，开发影视艺术教育、后产品开发、横店中国星光大道、影视明星村等项目。市场经济体制下变革的大电影产业链市场经济体制下变革的大电影产业链 工作内容与参与主体工作内容与参与主体金融资本关键创意（人）制片公司 导演演员摄影师、灯光师 录音师、化妆师等各专业工种各专业公司跟随筹拍筹拍内外景选取内外景选取 及摄制及摄制展示传播展示传播后期制作后期制作发行放映发行放映衍生品开发衍生品开发创意策划投资测算回收计划资本进入市场策划剧组组建专业设计器材租赁技术租赁导演策划公司 专业技术服27、务公司摄影、照明、同期录音等器材供应商照明器材供应商道具制作公司外景拍摄 内景拍摄特技拍摄 同期录音洗印 胶转磁非线编辑 动效特技动画 音乐 文字对白制作剪辑合成制作母版专业后期制作公司洗印公司清洗公司动效工作室 动画公司音效公司电影节发布会首映式见面会 广告宣传公关路演电影节组委会公关公司广告公司媒介公司电影协会、学会国内版权销售海外版权销售院线分帐谈判贴片广告本土院线公司版权代理机构律师事务所各类中介服务游戏纪念品网游玩具图书服装策划代理公司玩具公司服装公司动漫公司参与主体参与主体工作内容工作内容七、发展影视基地的核心背景七、发展影视基地的核心背景资本注入前期创意资本注入前期创意市场经济体28、制下变革的大电影产业链市场经济体制下变革的大电影产业链 因变革而产生的四个集聚需求因变革而产生的四个集聚需求筹拍筹拍内外景选取内外景选取 及摄及摄制制展示传播展示传播后期制作后期制作发行放映发行放映衍生品开发衍生品开发资本注入前资本注入前期创意期创意资本多元化创作个性化参与社会化组织专业化环节特点环节特点专业复杂 广泛租赁多方参与 充分协同导演负责强调独特 重视成本因需而定不可重复 动画替代三维补足分工细致 强调技术 依赖设备 专业分包吸引眼球强调辐射盈利关键重点投入 主要手段参展获奖全球交易国际发行 院线制度广为放映社会经营增值核心领域广泛跨界销售 制片公司制片公司集 聚l方便获得l竞价选择29、l系统完整l降低成本专业技术服务专业技术服务国外经验，以基地方式进行集聚，如：好莱坞、宝莱坞、罗马圣塞塔l体系完备易于获得节省时间压缩成本加拿大多伦多、澳大利亚、英国SoHo区、英国Pinewood、德国柏拜尔后期制作后期制作集 聚展示传播展示传播l奥斯卡、柏林、嘎纳、威尼斯、东京电影节七、发展影视基地的核心背景七、发展影视基地的核心背景缺少国家级缺少国家级 专业功能影视基地专业功能影视基地中国影视产业的市场化变革专业技术服务集聚后期制作集聚制片公司集聚展示与传播集聚中国中国影视影视产业的国际接轨要求产业的国际接轨要求八、重大机遇八、重大机遇九、项目定位九、项目定位 中国影视产业对新型基地的迫30、切需求前期：前期：前期：前期：北京北京北京北京大兴大兴大兴大兴影视基地影视基地影视基地影视基地建立建立建立建立 技术开发区为大兴带来巨量资源，提供核心撬动恰当时机关键资源清晰的资源禀赋，限制性的产业选择藕合发展大兴发展影视基地的独特区位优势优势区位中后期规划：中后期规划：中国（中国（北京北京）影视基地）影视基地建立建立战略定位与核心定位战略定位与核心定位战略定位：战略定位：以中国影视体制改革为机遇，以北京为原始支点，借鉴国际典范，比对国际水平，开启大兴影视基地发展的序幕。功能定位：功能定位：拥有国内水平的影视产业专业技术服务中心、后期制作中心、影视公司总部集聚中心、展示与传播中心。后期制作中心31、影视公司总部集聚中心展示传播中心专业技术服务中心 中国（北京）影视基地功能及目标描述功能及目标描述（1 1）-专业技术服务中心专业技术服务中心专业技术专业技术 服务中心服务中心 摄影器材 照明器材 同期录音器材 升降设备 轨道设备 特技设备 专用车辆等 电影机械装配 专用设备维修 电影工程电路 轨道工程服务 场景工程服务 硬件连接工程服务 摄影师 剪辑师 灯光师 录音师 道具师 服装师等 特制道具 特殊服装 特技效果等 胶片 药液 灯管等其他耗材演职人员、特殊道具、服装的保险服务等以不同领域的专业性公司为经营主体，如器材租赁公司、技术服务提供商、设计工作室、胶片代理商等设备租赁服务设备租赁服务32、专业技术人员专业技术人员 租用服务租用服务专业保障服务专业保障服务专业设计服务专业设计服务耗材供应耗材供应其他专业服务其他专业服务大兴目标：形成设备类型齐全、专业领域健全、服务项目完整的系统化专业技术服务体系 保证每个专业服务领域有多家供应商并存，构成专业竞争态势 80的设备具有国内一流水平功能及目标描述功能及目标描述（2 2）-后期制作服务中心后期制作服务中心后期制作中后期制作中心心大兴大兴目标：目标：覆盖所有影视后期制作服务内容形成设备生产厂、设备销售代理公司、设备租赁商、后期制作公司的集聚完成对知名的国际、港台后期制作公司和国内后期制作公司的引进形成门类齐全、专业特色突出、能满足不同制作33、规模影片需要的后期制作服务体系拥有系统的胶片电影和数字化后期制作硬件设备和应用软件，90以上具有同期国际先进水平形成结构合理、专业全面的后期制作技术服务团队后期制作功能后期制作功能 胶片清洁洗印 胶转磁系统 常规剪辑系统 非线性编辑 常规录音系统专业音效处理 三维动画设计 色彩渲染系统 声画合成系统 数字后期制作 功能及目标描述功能及目标描述（3 3）-制片公司总部集聚、展示与传播集聚中心制片公司总部集聚、展示与传播集聚中心传媒传媒公司集公司集聚中心聚中心大兴大兴目标：目标：国内知名影视制片公司总部所在地国内民营影视制片公司总部或分支机构集聚地港台制片机构集中地新兴的中外合资制片公司注册地力争34、2016年，吸引10家以上的大型电影制片公司落户基地，其中国际级电影制片公司34家展示与传播展示与传播中心中心传媒传媒公司公司 总部集聚总部集聚日常办公投资决策制片组织商务交往公司展示展示与传播功能展示与传播功能多规格展映大型活动媒介推广会议展览市场宣传 新闻发布配套服务公司：公关、广告、会展、律师事务所、咨询公司、版权代理机构、知识产权服务、其他中介服务机构影视基地影视基地目标：目标：建设国内一流水平的展示与传播功能性基础设施（如环屏展示厅）建设影视媒体采访专业场地形成中国特色电影节、电影首映式、新片发布会、电影资料库的聚集地成为国际电影节影片巡展、国内外电影研讨会、影片交流会、观摩看片会的35、举办地十、市场判断及实现路径分析十、市场判断及实现路径分析市市场场判断判断在任何行业取得成功，就是树立自己的品牌，这基本可以划等号的。影视基地的投建就是要在这杂乱无序的广告制作市场打造出一块金字招牌。现在虽然有一些品质较高的制作单位，但他们仅服务于少数的高端客户，而我们把目标定位在广大的中端客户上，这一市场前景更大，我们的组织、服务更系统化、科学化，更能产生出规模效应。演播室的存在具有同步性、方便实用、互动性和资源共享等特点，催生了影视市场繁荣盛景。有数据显示，演播室虽然作为新兴行业，但已经成为行业内的后起之秀，未来十年，我国演播室市场将呈现迅猛增长之势，数百亿的市场规模为演播室租赁等业务带来36、广阔的市场。市场的快速发展，使灯光及声像厂商重视并加入这个行业来完善技术与教学的结合，市场的火爆必然引起行业秩序的重组。分析框架分析框架基地四大功能中心基地四大功能中心u现状及需求分析u大兴的核心优势u新的聚集来源u集聚办法及时间安排实现路径分析实现路径分析专业技术服务中心后期制作服务中心硬件设备租赁中心展示与传播中心发展需求分析专业技术服务发展需求分析专业技术服务服务商服务商供应供应方方专业技术服务商单个企业经营成本较高全国1/4以上设备租赁、耗材经销、专业设计、经纪代理公司等各类专业技术服务商聚集北京专业技术服务尚处于市场转型期，未形成产业性集聚市场信息不对称、市场要素不完整、市场交易不充37、分、市场开拓渠道单一，主要靠人脉相传，尚未完成产业协同海外及港台设备租赁商及设备生产商大多在北京设点，却业务却无法饱和，市场开拓成本很高行业急需以集聚方式形成和完善产业链，提高协行业急需以集聚方式形成和完善产业链，提高协同效率，降低单个企业经营成本同效率，降低单个企业经营成本器材供应商分散，无法快速获得成套器材，造成过高成本由于技术保障服务分散，经常造成故障停拍而进行设备维修，甚至直接向海外厂商求助由于耗材供应的不确定，经常产品设备使用过于凌乱，或者前期定购过多耗材，造成资金挤压，耗材冗余专业设计企业分布各处，无法获得迅速采购其服务，影响项目进度专业人员散落，摄影师、群众演员等聘任或选择不便制38、片方需要快速、方便地获取系统、完整、连续制片方需要快速、方便地获取系统、完整、连续的专业技术服务，降低筹拍成本的专业技术服务，降低筹拍成本专业服务商的产业性集聚需求强烈专业服务商的产业性集聚需求强烈我们我们核心优势核心优势推动专业技术服务企业的集聚专业技术服务初步集聚优势发挥的“羊群”效应建成功能性基础设施的共用全新的建设将提供满足专业空间要求的可能充足的空间资源提供了专业布局的可能良好的区位距离提供形成聚集地的可能大兴新区交通便利集聚地对专业技术服务需求具有一定规模且持续稳定已经存在或潜在的需求来源渠道来源渠道现现 状状牢牢的被一线影视基地抓住媒体媒体资源资源企业、机构企业、机构资资源源第三39、方平台第三方平台趋趋 势势专业技术服务可能的集聚来源专业技术服务可能的集聚来源受众目标受众目标媒体直投或旗下代理公司除海尔等大型知名企业，媒体直投依旧处于低迷期，专业技术服务商将大规模到达，尤其是北京本土机构寻求市场可选择性。媒体与企业、机构的中介者，部分有自己的媒介载体专业化需求日益凸显，可选择性越来越强在媒体直投、一线影视基地受限的背景下，不断开拓多元化产业。主要行业企业主要行业企业中央电视台北京电视台各个卫视频道等海尔海信索尼诺基亚等中视东森大陆桥文化传媒紫金玉影文化传媒景宏嘉怡等在初期构建中，企业机构资源、第三方平台将成为我们较为直接的受众目标在初期构建中，企业机构资源、第三方平台将成40、为我们较为直接的受众目标十一、区域行政的策略建议十一、区域行政的策略建议l 把握产业核心实质，抓住独特发展机遇l1影视基地定位的行政策略建议影视基地定位的行政策略建议-1-1l2l 回避低端恶性竞争，强调分工产业高端l3l 创造产业根植发展，形成区域累积优势l 立足区域稳定持续发展，均衡速度、质量、规模、效益l4l5l 强调目标切实可行，构建阶段发展路径l 把握产业核心实质，抓住独特发展机遇把握产业核心实质，抓住独特发展机遇l1 1影视基地定位的行政策略建议影视基地定位的行政策略建议-2-2从中国影视产业体制改革的战略高度出发，把握产业发展的核心规律和基本特质，以关键的功能性聚合为突破口，紧紧41、抓住变革之初出现的断层期市场机遇，参照国内外基地建设的普遍规律和经验，充分利用先发优势，开创符合中国影视基地产业发展趋势的新一代专业影视基地。l2 2l 回避低端恶性竞争，强调分工产业高端回避低端恶性竞争，强调分工产业高端抓住产业核心收益，拒绝边缘收益。通过对制片公司总部、技术服务、后期制作、展示与传播等产业关键增值环节的功能性聚合，以较小地方成本换取较高产业收益影视基地定位的行政策略建议影视基地定位的行政策略建议-3-3l3l 创造产业根植发展，形成区域累积优势创造产业根植发展，形成区域累积优势借鉴国内外成熟影视基地发展路径，引进市场经营的企业主体而不是剧组，形成生产和技术的广泛集聚，促使基42、地嵌合进产业环境中。通过企业的专业化分工和密切协作形成完整的产业服务体系，推动基地从初始的招商集聚快速向市场自动集聚转变，从而形成长期稳定持续的自我良性发展，打造北京本土专业的影视基地。立足区域稳定持续发展，均衡速度、质量立足区域稳定持续发展，均衡速度、质量、规模、效益、规模、效益影视基地是构成区域长期发展能力的有机组成部分，应长远规划，预留发展空间，掌握资源利用节奏，重点关注发展质量，稳步扩大规模，追求长久的经济和社会效益，不求一日建成。l4l5强调目标切实可行强调目标切实可行，构建阶段发展路径构建阶段发展路径大兴本身缺乏产业发展雄厚基础，借星光撬动基地建设，应实行阶段发展策略，以渐进方式推43、进基地成型；首先承载易于集聚的产业要素，待初步形成规模后逐渐完善其他功能的聚合。十二、项目价值观十二、项目价值观基本价基本价值观值观：目前在国外，由于高清电视的发展比较迅速，高标兼容的需求不强，并没有同类系统的建设。而在国内，只有中央台、上海台和为数不多的几个省级台建有类似系统。但这些系统多以纯高清制作为主，对标清的兼容采用上下变换器来实现，价格昂贵，大大增加了系统成本。更重要的是，信号质量由于多次上下变换会导致图像劣化，信号处理延时长；另一方面，从高清16:9下变换到标清的4:3全屏时，可能出现更多问题，最简单的例子是字幕信息不全。这就造成系统的经济性和实用性都不高。核心价核心价值观值观：此44、次本案所打造的影视文化基地是根据国内高清发展的实际情况，立足现在，面向未来，以标清节目为主，兼具高清节目录制功能。既能满足当前标清频道播出的需要，又可以保存有价值的高清节目素材，便于将来高清频道使用和播出，能够完成高标信号源的混合切换和高标清双版本的节目制作，实现了高标清的真正兼容。而这对“双翼”，也必将推动国内电视事业飞得更高、更远。附属价附属价值观值观：实践证明该系统设计合理，技术领先，功能完善，使用稳定，具有很高的使用效率与效益，从而在业内有一定的示范意义和推广价值。十三、潜在竞争对手分析十三、潜在竞争对手分析北京本土具有代表性的公司，基本占据本土市场的北京本土具有代表性的公司，基本占据45、本土市场的90%90%。10%星光影视星光影视品牌优势、规模优势、节目制作优势，区域优势2200平方米的演播室为北京最大的演播室已与中央电视台及其他近100家省市电视台合作近100家传媒机构及相关企业入驻累计近5000多场的电视综艺节目和大型晚会在星光拍摄50%中视东森中视东森配套优势、创意产业优势两个演播大厅和完整配套，形成一条龙服务数字媒体实验板块、文化创意孵化板块等能与中央电视台、北京电视台制作体系相匹配20%大陆桥文化传媒大陆桥文化传媒建声优势、综合优势演播厅作为核心经营项目专业性强，强调声学设计和建声设计的科学标准注重硬件设备的改善与支持10%景宏嘉怡景宏嘉怡概念优势、功能优势服务东46、方卫视，湖南卫视，内蒙卫视等卫视栏目免费提供观众席、存放景片、候场室、贵宾室等虚拟演播室系统（TheVirtualStudioSystem）具有良好的扩展性和升级能力品牌为核心，成为主流媒介的首选，从而将自身打造成为独特的媒介载体，强势占有最高端市场。概念为核心，功能为主导，雄踞高端企业及卫视栏目，打造独一无二的自身优势。创意为核心，配套为主导霸占大部分市场，除演播厅外拥有其他多产业支持，品牌多元化发展，拥有无可比拟的客户优势专业为核心，设备为主导占据中低端市场，成为企业较低预算的首选50%20%10%10%10%根据以上分析，我们不难看出，在剩余的根据以上分析，我们不难看出，在剩余的10%147、0%的市场中，基本属于小的市场中，基本属于小型或未入流的小型演播机构，多以副业或供应商的身份出现。型或未入流的小型演播机构，多以副业或供应商的身份出现。我们的发展重点建议放在我们的发展重点建议放在50%50%的市场中，重视配套设备及创意产业的发展，逐步提高综合能的市场中，重视配套设备及创意产业的发展，逐步提高综合能力，在经过中期构建之后，不断提高品牌优势。力，在经过中期构建之后，不断提高品牌优势。整体市场增长潜力虽大，但压力巨大：整体市场增长潜力虽大，但压力巨大：北京本土北京本土市场市场其实其实未达饱和状态，增长潜力较大未达饱和状态，增长潜力较大如今，就本土市场而言，其开发薄弱，潜力巨大。调查48、显示，如星光为代表的认可度及渴望合作度达到73.2%，由于价格及自身实际需求问题，更多企业选择如中视东森为代表的三线品牌，但是媒体的目光依旧紧紧抓在一线企业身上，这就意味着重新洗牌的竞争格局。问题依旧回到“企业在媒体直投”的问题。一线品牌慢慢突破自身局限成为或已经成为具有广泛知名度的媒介载体，发展方向已经由“保证饭碗”发展至集团性企业；二三线品牌则成为企业的代理或准代理机构，发展重点依旧不断竞争保证现有资源。这就对整个市场的发展空间形成巨大压力。十四、十四、SWOTSWOT分析及结论分析及结论内部能力内部能力外部因素外部因素优势因素（优势因素（Strengths Strengths）劣势因素（49、劣势因素（WeaknessesWeaknesses）机会因素（机会因素（OpportunitiesOpportunities）风险因素（风险因素（ThreatsThreats）杠杆效应杠杆效应抑制性抑制性脆弱性脆弱性问题问题 性性多产业共进，资源共享良好的地政关系拥有创造地政synergy的可能可行性的基础构建平台市场认知不足组织、资金、人员等核心方面灵活性不够针对竞争对手严重缺乏调研严重缺少整体的市场调研整体市场两极化，有空子可钻能够确保应对平台构建的多使用性占据有力区域，借力打力自身资源有效整合内部优势与外部机会相互一致和适应时。机会与优势便会充分结合发挥出来以多产业为资源调配基础，积极拓50、展空间以良好的地政关系确保更广阔的合作机遇外部机会与内部资源优势不相适合，优势再大也将得不到发挥两极化争夺边缘市场作为初期业务来源将增值服务及一般服务差别化的价格体系进行合理定制及整理市场压力巨大，媒体与企业的直接选择导致，经营的结构发生变化竞争对手可能不断升级现有配套销售及技术团队的专业性能否得到认可当环境状况对内部优势构成风险时，优势得不到充分发挥，出现优势不优的脆弱局面不断发掘渠道优势，树立积极的市场战略通过与强势企业或第三方建立战略联盟当内部劣势与外部风险相遇时，就面临着严峻挑战，甚至威胁到生死存亡专业销售团队的打造是业务拓展的根本对已经确定的运营机制应不断优化提高其效率，方可提高竞争51、力SOWOSTWTSWOTSWOT分析结论：分析结论：机会机会风险风险内部劣势内部劣势内部优势内部优势扭转型战略防御型战略增长型战略增长型战略多种经营战略针对竞争激烈的本土市场，以及目前我司的自身实际情况，以保守型的增长性战略为佳，采用眼镜蛇似的防守状态，逐步突破自身局限。核心优势在于把握高性价比及低端市场价格的快速反映竞争对手的弱势在于成熟船大难掉头、守土创新性不足、成长后劲不足确认当前的发展战略1515、项目特点及优势、项目特点及优势建立以推动和加快文化传播、影视节目录制、形成多产业规模的行业为主，为电视台或传媒制作公司综艺节目剧组提供大型综艺节目制作专业场地、技术、设备、卫星传输等服务。52、现已开发的产品是：现已开发的产品是：1.灯光、音响、视频设备租赁服务2.舞台设计及搭建3.文艺演出4.多媒体设计与技术支持正在开发产品：正在开发产品：1、演播厅及影视基地规划建设 待开发产品：待开发产品：1.卫星传输服务 2.赛事转播服务3.文化包装制作4.休闲、文化活动5.餐饮、娱乐设施6.旅游观光基地l技术先进技术先进:公司成立以来，在硬件和软件技术方面，公司都始终坚持选对人才、培养人才、重用人才的理念:真正用技术来实现自身价值。l前瞻性前瞻性:公司在影视节目基地规划前，充分考虑到市场需求，目前市场需求量以无法满足现在电视节目的录制及传媒公司供需。l功能实用功能实用:实现客户内部信息共享，53、协同业务办理，业务涵盖面广。l通用性强通用性强:公司的发展模式完全符合社会需求，并能覆盖北京的业务量。l运行可靠运行可靠:用我们的现阶段多产业优势，弥补社会资源的短缺，在充分考虑到该领域的现状同时，公司也会加快、更新硬件配套设施。特点及优势特点及优势开拓独特的市场竞争力开拓独特的市场竞争力1 1、技术优势、技术优势 逐步拥有实力雄厚的技术队伍，掌握当今本土行业领先的信息技术。2 2、地政支持优势、地政支持优势 充分寻求地政关系的支持，由此拓展本案之外的延展点。3 3、项目组合优势、项目组合优势 利用现有产业进行拓展，并将进一步完善现有项目结构，可为本案建设提供全面解决方案。4 4、市场优势、市54、场优势 市场的优势取决于业务的有效拓展，终端的渠道销售能否达到介入市场优势的范围，否则大得良好趋势下即便能够发现，却未必有能力实现。5 5、质量、成本优势、质量、成本优势 我们对演出行业有较深入的了解，聘请了熟悉行业业务流程的技术人员对渠道拓展给予业务上的指导，因而可以减少大量的调研活动，缩短开发进程，降低开发风险，提高质量，大幅度降低成本。6 6、管理优势、管理优势 管理队伍整体素质提高，有着良好的知识结构、年龄结构，富有激情和创新精神。竞争优势的体现，应集中表现在以下几个方面：竞争优势的体现，应集中表现在以下几个方面：公司运营和管理公司运营和管理发展战略发展战略1.总体战略：建立文化传媒产55、业链，形成区域经济与文化影视艺术相结合，与竞争并存的市场化合作体系，进行同盟式研究、开发、销售，以推广影视基地为核心，共同实现自我价值为目标，实现优势互补、共同发展。2.坚持“以人为本”的经营管理理念。3.坚持“以良性发展为理念，客观实现业务需求为准则”的市场竞争策略。4.充分运用自身优势和资本经营两种手段，积极开拓产品市场与资本市场，实现公司跳跃式发展。5.注重知识管理，实现可持续发展。公司的组织结构和管理模式公司的组织结构和管理模式公司的组织结构公司的组织结构公司以创新精神大胆改革原有的管理模式，打破传统的劳动分工理论，再造业务流程，结合开放式知识型企业的特点，建立起跨越职能部门界限和以满56、足顾客、市场需求为核心的工作团队，力求实现组织结构的和谐化和均衡化。1.1.管理模式：管理模式：以合作化人性管理思想为指导，以目标管理为基础、以项目管理为核心，同时实施现代化管理、科学管理、知识管理。2.2.目标管理：目标管理：将公司三年发展规划确定的目标层层分解、落实，明确责任，以目标为尺度进行考核。3.3.科学化管理：科学化管理：利用先进的信息技术建立公司的内部网络，实现资源共享与信息的快速传递。4.4.知识管理：知识管理：提倡“人性为本”，实行弹性工作，增强公司灵活性、适应性和创新性。5.5.知识管理：知识管理：知识经济时代，企业竞争优势来自对知识资源的开发和利用。公司将建立基于内部网络57、的知识库，完善知识共享机制，培养和提高公司的集体创造力。目录目录第一章第一章 总论总论1、项目提要及发展史第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性1、项目建设背景2、项目建设的必要性及意义第三章第三章 建设条件建设条件1、地理位置及区域范围2、自然条件3、项目区的社会经济条件4、政策条件5、周边辅助优势第四章第四章 市场的整体分析市场的整体分析1、市场分析2、国外影视基地的发展模式3、国内现有基地的尴尬状况4、尴尬现状的直接原因5、尴尬现状的深层体制性原因6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景8、重大机遇9、项目定位（战略及核心定位）10、市场判断及实现路径分析11、区域58、行政的策略建议12、项目价值观13、潜在竞争对手分析14、SWOT分析及结论15、项目特点及核心优势第五章第五章 整体规划整体规划1、项目规划与布局2、潜在问题的应对与建议3、具体实施操作建议第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1、前期投资估算2、演播室租赁回报分析第五章：整体规划第五章：整体规划1 1、项目规划与布局、项目规划与布局本案所阐述的影视基地为符合现代化文化发展需求，特将园区打造成一个现代化园区，绿化面积高达35%，独栋单排设计，设计的重点仍是对功能与风格的把握，简洁明快又不单调的设计风格，营造出舒适、庄重的室内设计效果。主要用材质的质感变化，简洁明快的线条造型，配以59、灯光的修饰，这样的结合充分饱满了空间。由于演播室面积较大，很多人认为功能应该不是问题，这其实是一个误区。由于建筑设计的局限性，经常会造成演播室面积的利用率不均等，使用频繁的空间有时候面积会局促，而有些很少有人涉及的空间倒反而留了很大的面积。这时候，需要在室内设计的过程中做必要的调整，以合理的功能安排和布局，满足演播室对于生活功能的要求。对于整个园区，将采用完全开放式设计，所谓的开放式设计，是指布局合理，错综复杂而不失格调，35%的绿化率，完全覆盖基地每一个角落，文化古典的设计，清晰明确的指路牌，在加上医疗、酒店、商场的硬件设施，不仅突出文化理念的核心，更能凸显出人性化的合理布局！本案所阐述的基60、地以带动周边产业，延伸产业链上下游，电视节目制作为重点、综艺节目制作为核心，打造完善的产业链条。包括五个方面：一是鼓励原创，吸引各类节目的策划人、公司进入园区；二是依托园区资源，使各类制作公司、广告公司、技术服务公司、经纪公司、制景公司等向园区聚集；三是支持投融资服务及中介、担保服务等相关专业服务公司进入园区，搭建交易平台，促进产品交易，并整合相应的营销机构和营销人员；四是发展会议、会展、培训等产业，充分利用园区的空间资源；五是与旅游公司合作，完善与综艺节目制作相关的商务和服务体系。综合节目制作服务，主要是为电视台或传媒制作公司综艺节目剧组提供大型综艺节目制作专业场地、技术、设备、卫星传输等服61、务，核心优势是拥有配置高端灯光及高标清视音频设备的200-1000平方米不同规格的演播室群。独立传媒聚集区服务，主要是为国内外电视机构、大型综合传媒公司驻北京总部或办事处提供专业且相对独立的综合业务服务，这些服务包括独立的节目制作区、后期制作区、商务办公区、发布展示区、生活区服务等，核心优势是拥有园区综合制作、交易展示、综合传媒服务的产业环境支持及星光集团在灯光、视音频设备、转播车卫星通信车生产等领域的技术支持。传媒综合配套服务，主要是为园区往来媒体及各界人群提供集客房中心、餐饮中心、娱乐中心、会议发布中心、排练中心服务等于一体的四星级专业化传媒服务，核心优势是园区浓厚的传媒行业环境明确战略定62、位，提前基地各项规划明确战略定位，提前基地各项规划l影视基地发展空间利用规划l影视基地企业招商/推介方案l影视专业技术服务和后期制作园区规划l影视基地展示与传播功能实施方案l影视基地基础设施建设总体规划l关于加快引进影视人才的实施办法l影视基地企业优惠政策研究l影视基地建设总体规划l影视基地发展专项资金计划2 2、具体实施操作建议、具体实施操作建议明确领导机构，创新工作机制明确领导机构，创新工作机制创新工作机制 明确领导机构成立影视基地建设领导小组，宏观调控，总体领导设立影视基地管理委员会，具体制定组织各项政策和规划的执行设立影视基地发展研究中心，参与基地规划的政策咨询成立由有关区域职能部门、63、乡镇政府、当地企业、相关协会组成的影视基地促进中心，提供信息交流、组织协调和政策咨询服务推行部门问责，强化服务意识，提高行政效率 职能部门实行服务承诺制委托相关研究机构进行基础研究、规划研究设立顾问专家库，聘请影视行业资深人士出谋划策考虑委托专业项目运营管理机构进行基地经营管理强化工作问责、考核监督、指标评估、信息收集机制，确保目标实现 充分利用价格、配套等机制的调节作用，制订鼓励性政策、普惠政策、针对性政策，吸引企业主体迁入基地完善扶植政策，推动基地发展完善扶植政策，推动基地发展制订引进企业的优惠政策逐步形成企业投入为引导、政府支持为主体、招商融资为支撑、银行贷款为补充的投融资体系针对影视基64、地的核心发展观，在后期成熟阶段成立专项技术研究，保证影视基地的创新性争取市里政策和资金支持建立资金支撑体系设立专项技术研究争取大兴区政府的高度支持，争取列入北京市文化创意产业重点发展园区的机会，争取更多行政优惠政策和专项资金深化布局研究，强调空间落实深化布局研究，强调空间落实 落实空间 发展规划委托国内顶尖水平的专业机构进行基地空间规划研究，充分考虑影视专业技术服务和后期制作的特性和基地建设步骤，有针对性地制定影视基地空间发展规划 提前制定影视基地发展空间利用规划 制定落实空间布局详细计划 基地管理单位、招商单位及相关部门共同制定空间布局落实详细计划，杜绝泛基地化倾向的发生l1l2l3摸清基地65、空间布局总量，结合星光建设经验和速度，考虑基地的可持续发展要求，避免大规模的圈地运动，形成制订空间规划的指导原则和基础资料供规划单位参考l4调研不同影视企业的特殊空间需求 组织对重点招商企业的实地访谈，确定不同类型企业对基地空间和建筑形式的切实需求，完善空间规划基础资料 确定确定被招商目标被招商目标通过调研及公共关系，确定被招商目标，前期投入构建、中期投资基础设施、后期配套扩建及系统升级投入建立企业资料库建立企业资料库组织对国内（北京作为重点）企业资源的调查，形成企业资料库，作为筛选确定目标对象的依据制订招商总体方案制订招商总体方案 和实施和实施计划计划通过多渠道接触政府主管机构，会同政府机构66、制订招商方案，明确重点招商名单，针对不同地域招商对象采取不同招商方式，确定实施步骤和时间计划，尽快形成集聚效应多渠道多手段招商多渠道多手段招商 利用报纸、书刊、杂志宣传基地形象 建立基地专门网站，整合区内政府及社会网络资源，强化网络宣传和招商 利用大兴科技园区优势扩大基地知名度，协助进行招商活动 与影视相关协会、民间组织建立工作交流机制，拓展招商渠道，扩大基地影响力 引进知名公关、策划、品牌管理等高端咨询中介机构整理区内居住的影视人才情况，建立联系，形成信息交流机制针对性招商整合推广渠道、丰富宣传手段、强化招商效果整合推广渠道、丰富宣传手段、强化招商效果影视基地建设发展中应注意的问题影视基地建67、设发展中应注意的问题有限的空间和无限的招商需求短时的表面繁荣和稳定可持续财力的需求3 3、潜在问题的应对与建议、潜在问题的应对与建议有限的空间资源有限的空间资源无限的招商需求无限的招商需求大兴区土地可使用面积短缺，可满足初期构建要求，对于后期的空间发展有一定的区域限制性商业地产影响了影视基地可选择资源问题问题1 1：有限的空间与无限的招商需求：有限的空间与无限的招商需求商业地产的快速进入可能的商业开发，将占用基地空间资源，降低基地产业用地的空间 大型影视制片公司的外景地建设需求影视公司为快速扩展业务，追求短期效益，将提出外景地建设需求，会挤占创造产业核心收益的资源 基地招商的迫切心理可能遭遇借68、影视之名的企业新圈地运动核心区抢占商业开发，增加产业功能用地；适度建设功能性、可重复使用的专业摄影棚，不建固定影城；留足空间，不求一日建成问题问题2 2：短时快速的表面繁荣和稳定持续的区域收益：短时快速的表面繁荣和稳定持续的区域收益 秉承提高影视基地可持续创收的需求，制定企业入驻优惠政策，吸引企业入驻l前期建设带来的餐饮、休闲、配套服务的即时收益l影视基地引发的游客的观光和消费、各周边企业的需求收益ll要求基地对专业技术服务、后期制作、展示与传播的企业性质主体的组织化集聚l基于企业利润的收入，具有长期性、持续性、稳定性l短时快速的表面繁荣稳定可持续的财力l短期的、流动的、边缘的，繁荣的背后是影69、视基地是否可持续发展的基础l初期的盈利点初期的盈利点厂房租赁厂房租赁提供场地、包括供电、供水等必备设施设备租赁设备租赁提供硬件设备租赁服务技术支持技术支持针对技术需求，提供相关支持公关活动公关活动针对如小型发布会、书画展、产品推介会等小模式公关活动目录目录第一章第一章 总论总论1、项目提要及发展史第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性1、项目建设背景2、项目建设的必要性及意义第三章第三章 建设条件建设条件1、地理位置及区域范围2、自然条件3、项目区的社会经济条件4、政策条件5、周边辅助优势第四章第四章 市场的整体分析市场的整体分析1、市场分析2、国外影视基地的发展模式3、国内现有基地的70、尴尬状况4、尴尬现状的直接原因5、尴尬现状的深层体制性原因6、国内影视基地的发展趋势 7、发展影视基地的核心背景8、重大机遇9、项目定位（战略及核心定位）10、市场判断及实现路径分析11、区域行政的策略建议12、项目价值观13、潜在竞争对手分析14、SWOT分析及结论15、项目特点及核心优势第五章第五章 整体规划整体规划1、项目规划与布局2、潜在问题的应对与建议3、具体实施操作建议第六章第六章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措1、前期投资估算2、演播室租赁回报分析第六章：投资估算和资金投入第六章：投资估算和资金投入序号序号项目（费用）名称项目（费用）名称原始指标原始指标单位单位工作量工作量71、单价或费率单价或费率合价（元）合价（元）一一土地成本土地成本1土地成本金（商业）用地面积亩2相关项目测绘费用地面积平方米登记费用地面积平方米应交契税土地估价万元二二开发前期费用开发前期费用1勘查设计费工程勘查费钻孔深度米施工图设计建筑面积平方米装修环境设计建筑面积平方米2周边配套费供热设施地上面积平方米管道燃气户户3报批报建费用地规划管理用地面积平方米项目环境影响评测费建筑面积平方米防雷监督设计审查费建筑面积平方米地震安全评价建筑面积平方米人防易地建设费建筑面积平方米图纸审查费建筑面积平方米消防审查费建筑面积平方米水资源费建筑面积平方米工程质量监督费建安成本元工程监理费建安成本平方米房产测绘费72、建筑面积平方米4三通一平费本项目有可能产生的成本本项目有可能产生的成本三建筑安装工程费建筑安装工程费地上土建工程建筑面积平方米备案费工程承包交易费四配套建设费配套建设费供电建筑面积平方米供水建筑面积平方米排污建筑面积平方米热力建筑面积平方米五税金税金营业税金及附加销售收入元所得税销售收入元土地增值税销售收入元土地使用税用地面积平方米六财务费用财务费用管理费销售收入元七不可预见费不可预见费不可预见费销售收入元间接费概算总造价费用项目运营期第1年运营期第2年运营期第3年人员费用150 158166设备维护5 68房屋维护5 79管理费用20 20 20 公关费用20 20 20 广告费用20 2073、 20 营业税金及附加35 38 40企业所得税88 97 105税费总计343 366 388现金流出现金流出演播厅成本税费预算表1 单位：万元收入种类经营面积价格种类日租金收入比例运营期第1年运营期第2年运营期第3年出租率年收入出租率年收入出租率年收入场租收入600m2门市价700030%50%98万55%108万60%118万优惠价500060%协议价300010%400m2门市价660050%95万105万115万优惠价470030%协议价280020%200m2门市价590050%88万98万107万优惠价420040%协议价250010%场租收入小计281万311万340万设备租赁74、收入360万378万397万收入总计641万689万737万现金流入：现金流入：表2单位：元演播厅收入预算项项目名称：影目名称：影视视基地基地投投资时间资时间:2012年年回回报时间报时间:2013年年总额总额20122012年年/元元投入成本直接投入土地成本435700万建筑装修215间接投入公关费用50万演播室租演播室租赁赁回回报报分析（分析（简简）前期投入（万元）项项目目标标地（地（￥）根据北京星光拓成投资有限公司2009年5月25日在北京市大兴区西红门镇，东至星光影视园，南至春和路，西至广平大街，北至北兴路段，购地65亩（34626 m2），用途为工业用地，最终成交价为2608万元，保75、证金缴纳300万元，交易地点为北京市国土资源局大兴分局。折合约754元每平米土地（不包含购地的附加费用）。2010年同比增长106.2%，2011年同期下滑5%，依次为依据。本案项目的初期土地成本投入，以4.5亩（3000 m2）为例，借上述实例为暂定依据,每平米土地价格为1447元，土地购买成本约435多万元。本案标的价格预估不低于 700万￥（以不超过4.5亩地为例）演播室演播室面面积积 时长时长h h门门市价（元）市价（元）优优惠价（元）惠价（元）协议协议价（元）价（元）配套配套设设施施A6008700066005900B4008500047004200C2008300028002500暂暂定价格定价格Thanks for your attention