1、Company nameCompanyLOGO保利德胜保利德胜CBDCBD项目项目营销执行报告营销执行报告世联地产保利项目组世联地产保利项目组 2011-12-152011-12-15谨呈：保利华南实业有限公司WORLDUNION商业秘密声明商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可2、以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。WORLDUNION德胜商务区德胜商务区8080万平米大型综合体万平米大型综合体地块1：纯商务商业用地l高100米五星级酒店l8万平方米公寓地块2：商务用地l5栋100米定制写字楼l1栋标志性超甲级写字楼地块3/4：商住用地l29万住宅用地地块5：商住用地l11.7万住宅用地l5万集中商业l3万可售商业项目概况项目概况WORLDUNION20122012年销售目标力争年销售目标力争9 9亿元亿元目标梳理目标梳理1212年完成年完成9 9亿元的销售目标亿元的销售目标8 8月首批开盘月首批开盘1010月二批开盘月二批开盘推出约推出约372372套3、套推出约推出约279279套套洋房认筹客户至少洋房认筹客户至少400400批批解筹率：解筹率：6060洋房积累客户至少洋房积累客户至少20002000批批认筹率：认筹率：20201111月三批开盘月三批开盘推出约推出约248248套套销售率约销售率约90%90%，销售约销售约250250套套销售率约销售率约80%80%，销售约销售约300300套套20112011年目标共年目标共销售近销售近750750套；套；回款约回款约9 9亿元亿元销售率约销售率约80%80%，销售约销售约200200套套可销售货量约可销售货量约WORLDUNION预计项目整体开发预计项目整体开发/销售时间轴销售时间轴开发4、节奏开发节奏2011年年2012年年2013年年4 4号地住宅销售号地住宅销售2 2号地定制写字楼招商号地定制写字楼招商/销售销售2014年年1号地酒店开发（预计）号地酒店开发（预计）5号地商业开发（预计）号地商业开发（预计）1号地公寓销售（预计）号地公寓销售（预计）2015年年2 2号地标杆写字楼销售（预计）号地标杆写字楼销售（预计）3 3号地住宅销售（预计）号地住宅销售（预计）5 5号地住宅销售（预计）号地住宅销售（预计）项目总开发周期约4年，2011年主要涉及住宅及定制式写字楼物业WORLDUNION住宅：市场主流定位，快销型物业，整住宅：市场主流定位，快销型物业，整个项目的持续稳定现金5、流支撑个项目的持续稳定现金流支撑物业使命物业使命住宅总体量：约住宅总体量：约40.740.7万平米万平米3 3号地：约号地：约1818万平米万平米4 4号地：约号地：约1111万平米万平米5 5号地：约号地：约11.711.7万平米万平米20112011年可销售面积：年可销售面积：4 4号地约号地约8.98.9万万平米平米WORLDUNION写字楼：指标要求不得已而为之，但为整个项写字楼：指标要求不得已而为之，但为整个项目提供核心形象支撑，并丰富大盘价格体系目提供核心形象支撑，并丰富大盘价格体系物业使命物业使命地标式写字楼：地标式写字楼：约约9 9万平米万平米高约高约220220米米定制式写字6、楼：定制式写字楼：共约共约11.511.5万平米万平米每栋约每栋约2.32.3万平米万平米高约高约110110米米WORLDUNION关于市场、客户关于市场、客户1项目背景大良作为顺德行政中心，区域价值及其物业价值备受关注，是房地产市场的标杆区域。WORLDUNION市场背景：住宅市场WORLDUNION政府宏观调控加紧、区域规划升级的背政府宏观调控加紧、区域规划升级的背景下，品牌开发商相继进入，大良区域景下，品牌开发商相继进入，大良区域市场面临机遇与挑战市场面临机遇与挑战市场背景市场背景宏观市场：宏观市场：政府频出政策对房地产行业进行宏观调控，金融、行政手段双管齐下，开发商贷款及客户贷款难度7、增加；市场观望情绪浓厚。大良市场：大良市场：2011年大良市场供应量近87万，供应量稳步增长，主要集中在城南老城区，新城区与东部地区推售项目有限，但项目质量及形象高端。新城区市场：新城区市场：新城区历经5年的发展，目前已发展成为高端豪宅区域，目前项目处于尾盘消化阶段，保利、万科等品牌开发商项目在2011年入市。WORLDUNION除了2008年，顺德市场一直处于供不应求的态势。2010年大良供货集中在下半年，成交均价在8465元/市场总体市场总体除了2008年，顺德市场需求基本处于供不应求2010年下半年，大良市场呈现集中供货的局面，成交量也持续上涨。价格回落的原因是减少了别墅产品的供货。208、10年成交均价为8465元/。总体态势平稳。数据来源：世联数据平台 顺德区商品房交易信息网WORLDUNION2010年大良土地市场品牌开发商争相拿地，地王频出，呈现拿地热潮。区域市场普遍看好。一级市场一级市场成交时间位置土地用途容积率土地面积()可建面积()竞得人成交价(万元)楼面地价2010/1/27顺德区大良新城区F04-1号地块之一城镇住宅兼容商服用地2.530381.575953.75万科企业股份有限公司520006846 2010/8/18顺德新城德胜商务区启动期B1、B2、B3、B4、B5号地块（彩虹路南、碧桂路西）B1、B2号地块：商服用地，B3、B4号地块：城镇住宅用地兼容商9、服用地、公园与绿地，B5号地块：城镇住宅用地兼容商服用地B1号地块：5.0，B2号地块：5.0，B3号地块：3.5，B4号地块：3.5，B5号地块：2.5228230.4 816227.09保利华南实业有限公司1469221800 2010/1/27顺德区大良近良河东片A67-2号地块城镇住宅兼容商服用地2.86833.3319133.324佛山市顺德区兆盛房产有限公司74003868 2010/8/5顺德区大良街道近良居委会河东片福祥组商住及住宅留用地A09号城镇住宅用地兼容商服用地3.33322.7810965.174佛山市顺德区创新房地产有限公司44004013 2010/8/5顺德区大10、良近良河东片A07-1号城镇住宅用地兼容商服用地33769.7811309.34佛山市顺德区创新房地产有限公司40003537 2010/9/8顺德区大良南区37-3号地块城镇住宅用地兼容商服用地3.73947.9914607.563佛山市南方华辉钢铁有限公司43002944 2010/12/8顺德区大良街道云近东区30、31号地块（锦上路、桂峰路与南国东路合围地块）城镇住宅用地兼容商服用地、公园与绿地2.6883321.23223300.9美的地产990004433WORLDUNION传统三大板块竞争，南区现有货量最集中，以刚需型洋房为主。大良市场大良市场东区东区旧城区旧城区新城区新城区南城11、区南城区区域发展现状在售楼盘在售产品预测货量新城区初具规模亟待人气前景看好新城湾畔洋房最后120套嘉信帝苑洋房25万金沙人家花园洋房1400套15万东区完全成熟人气最旺明日华府洋房最后220套海悦新城洋房最后518套南区/旧城区配套完善人气渐旺刚需居多雅居乐花园洋房110套康格斯花园洋房 别墅211套日高卡卡洋房1375套11万逸林首府洋房480套4.5万蓝山花园洋房550套49460景逸名轩洋房108套11951顺峰山语洋房联排68990南区在售项目共计7个，其中有2个位2010年下半年入市。置业客户群体较为分散，主要是勒流、杏坛、容桂、大良、伦教等镇，投资客户大量出现。南区成为热点板块。新12、城区在售项目共计3个，新城湾畔及嘉信城市花园是新城区洋房价格标杆，主要吸引大良、容桂最高端的多次置业群体。自住为主。新城湾畔处于尾盘清货。五沙街道新盘金沙人家花园以2-4房产品为主东区在售项目共计2个，生活配套最为便利，海悦新城于10月推出最后一期盛景组团，为东区最后一个在售高品质洋房项目。该区吸引勒流、容桂、伦教等中高端客户。WORLDUNION大良市场持销项目持销项目未来一年供应量约48万，大部分于2011年上半年消化完毕；三季度本项目入市面临嘉信帝苑，金沙人家花园，海悦新城，雅居乐花园的竞争。大良市场大良市场2010四季度四季度2011一季度一季度2011二季度二季度2011三季度三季度13、2011四季度四季度本项目，5-6万 新城区新城区东区东区南区南区/老城区老城区新城湾畔，70-110，尾货0.47万 嘉信城市花园五期帝苑，70-180，9万金沙人家花园，66-120，5万，目前已推第一期。明日华府，在售三期120-400，2.5万海悦新城，在售三期70-193，8.6万雅居乐花园，在售二期92-155，12万康格斯花园，在售三期60-80，1.8万日高卡卡，60-90，4万逸林首府，在售一期62-119，2万蓝山花园，在售一期60-89，1.5万景逸名轩，在售一期62-113，1.2万WORLDUNION大良市场新入市项目新入市项目未来一年供应量约35万，三季度本项目入市14、面临品牌开发商项目竞争：万科大良新城项目，金地大良项目，保利外滩花园的竞争。大良市场大良市场2010四季度四季度2011一季度一季度2011二季度二季度2011三季度三季度2011四季度四季度本项目，约9万 新城区新城区东区东区南区南区/老城区老城区赏峰名邸，2.6万，预计2010年底推货汇成华庭，2.1万，2010年底推售公馆原著，3万雨天轩，0.3万，2010年底推售汇峰名居，1.3万，2011年入市馨苑，2万，2011年入市英煌新座楼，1.5万，金地大良项目，5-6万万科大良新城项目，3万容桂容桂新城新城保利外滩花园，13万WORLDUNION大良市场120120以下中小户型以下中小户型15、未来一年供应量约40万，多集中在上半年供货。三季度本项目入市面临嘉信帝苑，海悦新城，雅居乐花园以及新项目公馆原著、英煌新座楼的竞争。大良市场大良市场2010四季度四季度2011一季度一季度2011二季度二季度2011三季度三季度2011四季度四季度本项目，8万 新城区新城区东区东区南区南区/老城区老城区新城湾畔，70-110，尾货0.47万 嘉信城市花园五期帝苑，3万，后期将持续供货。金沙人家花园，66-120，5万，分三期开发，目前已推第一期。海悦新城，在售三期，6.5万雅居乐花园，在售二期，6万康格斯花园，在售三期60-80，1.8万日高卡卡，60-90，4万逸林首府，在售一期62-11916、，2万蓝山花园，60-89，1.5万景逸名轩，在售一期，1.2万雨天轩，0.3万，2010年底推售赏峰名邸，2.6万，预计2010年底推货英煌新座楼，1.5万，公馆原著，3万汇峰名居，1.3万，2011年入市汇成华庭，2.1万，2010年底推售馨苑，1万，2011年入市WORLDUNION大良市场120120以上中大户型以上中大户型未来一年供应量约40万，供应充足。三季度本项目入市面临品牌开发商项目竞争：万科，金地，嘉信帝苑，保利外滩花园的竞争。大良市场大良市场2010四季度四季度2011一季度一季度2011二季度二季度2011三季度三季度2011四季度四季度本项目，1万 新城区新城区东区东区17、南区南区/老城区老城区馨苑，1万，2011年入市 金地大良项目，5-6万万科大良新城项目，3万，2011年推货容桂容桂新城新城保利外滩花园，13万，2011年入市嘉信城市花园五期帝苑，5万，后期将持续供货。海悦新城，在售三期，5万雅居乐花园，在售二期，6万明日华府，在售三期120-400，2.5万WORLDUNION根据项目属性及占有资源判断，本项目处于高端豪宅竞争范畴，因此竞争项目锁定雅居乐，万科大良新城项目，金地大良项目。大良市场大良市场本项目，1万 馨苑，1万 金地大良项目，5-6万万科大良新城项目，3万保利外滩花园，13万嘉信城市花园五期帝苑，5万海悦新城，5万雅居乐花园，在售二期，618、万明日华府，2.5万20112011年上半年年上半年20112011年下半年年下半年20112011年上半年年上半年20112011年下半年年下半年90-12090-120120120以上以上嘉信城市花园五期帝苑，8万金沙人家花园，5万英煌新座楼，1.5万，公馆原著，3万日高卡卡，4万雅居乐花园，在售二期，6万海悦新城，在售三期，4.6万约约33.633.6万方万方约约40.540.5万方万方核心竞争对手 蓝山花园，1.5万本项目核心竞争对手产品区间与本项目重合，明年预计会推出约50.650.6万方万方货量，高端市场竞争激烈。主要竞争对手 本项目主要竞争对手为90-140平米中户型，推售时间集19、中在11年上半年；11年，预计将会有23.523.5万方万方的供应。本项目，8万 Worldunion大良市场格局将由群雄逐鹿过渡到未来的明星争霸，大良市场格局将由群雄逐鹿过渡到未来的明星争霸，品牌开发商、高地价、资源项目市场关注度凸显品牌开发商、高地价、资源项目市场关注度凸显竞争背景竞争背景比较点比较点本项目本项目万科大良新城区项目万科大良新城区项目金地大良项目金地大良项目位位 置置顺德新城区兴业路顺德新城区大良云近东区核心区域规规 模模总建面81.6万平方米总建面75954平方米总建面129794平方米交交 通通新城区交通四通八达新城区区交通四通八达东区交通四通八达配配 套套新城区配套，环20、境优越新城区配套，环境优越东区成熟配套，老城区配套一同享用景观视野景观视野园林水景，西向德胜公园，高层南向德胜河江景无遮拦一线江景资源和滨江绿化带 向东南可望顺峰山，向东北可望桂畔海楼宇结构楼宇结构31层高层，1梯3为主高层高层，1梯2为主总体规划总体规划写字楼、酒店及大型集中商业，幼儿园，商业街，一线江景高层豪宅定位于城市豪宅户型面积户型面积83-160平米2-5房为主大平面为主主力户型为200平米大2房，300平米3房，380平米4房，500平米5房。开发商品牌开发商品牌保利地产，央企品牌开发商，口碑较好，在容桂开发保利百合花园、保利外滩1号两大标杆项目万科，外来品牌开发商，已在新城区成功21、开发新城湾畔，兰乔圣菲项目，在当地口碑良好。金地，外来品牌开发商区位图区位图134562未来未来“明星争霸明星争霸”市场格局中，本项目作为唯一刚需主流定位大盘，市场格局中，本项目作为唯一刚需主流定位大盘，如何成为市场首选？如何成为市场首选？Worldunion市场背景：写字楼市场Worldunion大良目前可售项目仅一个，新城区目前无写字楼大良目前可售项目仅一个，新城区目前无写字楼项目，写字楼供应量少，多年出现无供应现象项目，写字楼供应量少，多年出现无供应现象顺港大厦鸿业大厦联丰综合楼新世界中心顺利德商业大厦德业大厦已售项目在售项目联丰商务大厦银海大厦明日大厦目前可售写字楼项目目前可售写字楼项22、目1个个联丰商务大厦联丰商务大厦市场背景市场背景Worldunion大良目前在用写字楼总建面不到大良目前在用写字楼总建面不到1010万平米，普遍于万平米，普遍于20002000年以前年以前建成，内部装修陈旧，商住混杂，整体形象低，但租金高，出建成，内部装修陈旧，商住混杂，整体形象低，但租金高，出租率高达租率高达80%-100%80%-100%项目项目位置租金(元/m)管理费(元/m)电梯数(台)出租率建筑面积（平米）类型建成时间点评顺利德大厦凤山中路41597写字楼/住宅1999年设施陈旧顺港大厦清晖路40-4552100约8500写字楼/住宅2000年以前设施陈旧银海大厦宜新路252100%23、约3000写字楼/住宅1995年设施陈旧联丰综合楼清晖路28（含物管费）无100%约1000两层写字楼/其余为住宅1997年设施陈旧配套简单鸿业大厦清晖路22（含物管费）295%约5500写字楼/商业/住宅2000年以前设施陈旧配套简单德业大厦凤山东路35593%约12000写字楼/商业/住宅2000年以前设施陈旧配套简单明日广场新桂中路45-553.5595340005A甲级写字楼2006年5A甲级标准联丰商务大厦清晖路5052即将开盘4000写字楼2010年设施配套一般大良写字楼市场需在一定的需求量，但因供应有限，大良写字楼市场需在一定的需求量，但因供应有限，需求受到挤压。需求受到挤压。市24、场背景市场背景Worldunion目前而言，大良写字楼市场仍处于起步发展阶目前而言，大良写字楼市场仍处于起步发展阶段，市场占有率低、整体档次较低段，市场占有率低、整体档次较低起步发展阶段 快速发展阶段稳步发展阶段成熟发展阶段写字楼市场竞争尚不充分，属于有待细分的市场配套、服务设施缺乏，商务氛围也较淡，商务成本较低市场对写字楼的需求较低，写字楼上市流通总量稀少，大部分属于“商住两用楼”市场占有率写字楼市场开始成为房地产的细分市场配套、服务设施逐步完备，形成较浓的商务氛围，租金水平逐年上升写字楼的需求量膨胀性增长，供应量有限，刺激写字楼投资市场的逐步形成 写字楼市场成为区域房地产市场，竞争激烈重点25、开发5A级写字楼，配套、服务设施完备，商务氛围浓厚市场对写字楼的需求逐步饱和，写字楼市场的开发量降低，租金稳中有升写字楼市场份额稳中有升市场以高端写字楼为主，主要服务于处于成熟期的中大型企业，拥有成熟的商务办公环境、资源集约度高市场对写字楼的需求平稳，供需保持平衡大良所处阶段大良所处阶段写字楼市场的四大发展阶段写字楼市场的四大发展阶段市场背景市场背景Worldunion本项目本项目顺德乃至佛山首个集中开发的写字顺德乃至佛山首个集中开发的写字楼群：楼群：2020万建面万建面=佛山前佛山前4 4年的总供应量年的总供应量=写字楼总建筑面积：写字楼总建筑面积：20万万l目前佛山年需求量为目前佛山年需求26、量为5 5万平方米，万平方米，l前前4 4年的总供应量为年的总供应量为2020万平方米。万平方米。l目前顺德写字楼使用面目前顺德写字楼使用面积不足积不足1010万平方米，万平方米，l本案的写字楼建筑面积本案的写字楼建筑面积是顺德目前在用面积的是顺德目前在用面积的2 2倍倍写字楼竞争格局绝对的一家独霸，如何更好地为项目创造价值？市场背景市场背景Worldunion客户背景Worldunion关于顺德客户的三点共性关于顺德客户的三点共性客户背景客户背景“平面要大而且要能组合，主卧要大次卧也要大，最好能有两个工人房，客厅要大，开间也要大，所以我打算买两套打通”“能在城市中，有景观周边环境比较好，生活27、要便利，房子大小倒不一定，其实有150-200平米的就够了，因为我们平时也就两个人住，小区内最好不要有出租房”“在郊区，山里水里，很自然，舒服”“里市区比较近，但一定要安静，自然资源比较好，住宅档次要高，小区比较纯粹，邻居和自己一样，素质比较好，面积在200-300平米之间，物业管理一定要好，要有安全感”“要在城市中，大环境要舒适，房子密度不能太高，不能打开窗看到的全是房子”“个人比较喜欢郊区，但是考虑到平时工作和家里孩子女人的出行还是在城市里比较好”顺德客户访谈顺德客户访谈滨海御庭顺德客户占19天湖郦都顺德客户占261、追捧明星产品，买同面积段最好的房子Worldunion关于顺德客户的三点28、共性关于顺德客户的三点共性客户背景客户背景2、接受新事物，对看得见的价值认知度高从金茂华美达的4.95m层高SOHO公寓，到万科兰乔圣菲3层空中复式，再到海岸星座300平米以上大平面，顺德客户对于“看得见价值”的新事物始终体现出极大热情；他们不一定是最顶级富豪，但财富自由度已让他们可以充裕享受生活；他们拥有多套物业，置业经验丰富；他们懂得识别与鉴赏产品的好坏，而且对自身鉴赏力十分自信；他们对顺德有深刻的了解，对城市有更广阔的视野。郑先生郑先生 金茂华美达业主金茂华美达业主 北滘人北滘人购买金茂SOHO是因为“看好（北滘新城区）区域前景及项目五星级酒店配套”；吴先生吴先生 万科兰乔圣菲业主万科兰29、乔圣菲业主 容桂人容桂人购买兰乔圣菲空中美墅是因为“认定产品素质高能升值”。Worldunion关于顺德客户的三点共性关于顺德客户的三点共性客户背景客户背景3、认可城市价值，并希望占有城市资源顺德整体城市化水平不高，但客户见多识广，城市视野开阔；在自身鉴赏力与现实的较大差距下，体现城市价值的物业往往受到顺德客户的追捧；从顺德新城区，到北滘新城区，再到东平新城，领先客户的追捧成就了几大新区物业价格的急速上涨；他们虽然部分仍居住在自建房内，有强烈的地缘情结，但希望居住能满足其社会及经济地位，并体现城市化生活。北滘新城区某项目客户购买因素Worldunion共性下的项目客户特征分析共性下的项目客户特30、征分析尝新观念：对新城区片区的前景看好尝新观念：对新城区片区的前景看好投资观念：对投资物业的增值信心十足投资观念：对投资物业的增值信心十足创新观念：期望自身住所逃脱大众化创新观念：期望自身住所逃脱大众化高档观念：对物业高端整体素质的追求高档观念：对物业高端整体素质的追求品牌观念：认为品牌开发商就是保障品牌观念：认为品牌开发商就是保障务实观念：追求户型产品实用、大气务实观念：追求户型产品实用、大气圈层观念：易受朋友圈子看法影响圈层观念：易受朋友圈子看法影响客户访谈摘录客户访谈摘录“看好新城商业潜力，倾向于高端商业定位”“认可大良新城区的区位，地理位置好”“如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的31、富人高档片区”“随着商务的发展，住宅及公寓会更有升值潜力”“当然是希望自身物业产品、配套、交通等硬件因素最好，与高端物业匹配度最高”“不喜欢太大众化的房子，希望有所特别的地方“很在意开发商的实力，这是房子的重要信心保障”不仅是需要品牌开发商，品牌物业也是考虑的重要方面“面积户型150200平合适，要求实用，附加价值高”“朋友、亲戚的建议会考虑，一般都是一起去看看房子，聊聊天，聊聊房子”客户背景客户背景Worldunion项目目标客户：与顺德城市化共成长的项目目标客户：与顺德城市化共成长的群体群体城市鉴赏家城市鉴赏家客户背景客户背景客户类型客户类型客户特征客户特征需求需求需求面积需求面积来源来源32、高端高端客户客户群体群体大私企业主大私企业主顺德本地人居多，年龄多在顺德本地人居多，年龄多在40-5040-50岁之间，企业主学历不高，多为初岁之间，企业主学历不高，多为初中文化中文化自住：独立自住：独立/联联排别墅排别墅200-500200-500平平米米大良大良/容桂容桂部分来自顺部分来自顺德其他镇区德其他镇区企业高管企业高管政府官员政府官员中高中高端客端客户群户群体体中小私企业主中小私企业主中小私企业主创业不久，多为本地中小私企业主创业不久，多为本地人，企业中管及高级公务员中有部人，企业中管及高级公务员中有部分外地人年龄多在分外地人年龄多在30-4030-40岁之间，岁之间，文化层次相对33、较高文化层次相对较高自住：叠拼自住：叠拼/复复式式/大平面洋房大平面洋房100-200100-200平平米米大良大良/容桂容桂城区城区高级公务员高级公务员泛公务员泛公务员企业中高管企业中高管中端中端客户客户群体群体普通公务员普通公务员年龄跨度平均化，年龄跨度平均化，25-4025-40岁均有，岁均有，普通公务员多居住于城镇中心，企普通公务员多居住于城镇中心，企业白领部分住在工业区周边，本地业白领部分住在工业区周边，本地人换房选择周边或城区人换房选择周边或城区自住：普通居家自住：普通居家的的2/32/3房，多购房，多购买城区内的多层买城区内的多层/带电梯小高层带电梯小高层60-10060-10034、平米平米大良大良/容桂容桂城区城区企业白领企业白领周边本地人周边本地人WORLDUNION关于项目关于项目2价值挖掘作为顺德新城中心的综合体物业，保利地产在佛山开发的第三个综合体项目，我们要卖什么？WORLDUNION顺德新城区历经多年发展，除早期政府公建外，一顺德新城区历经多年发展，除早期政府公建外，一直依靠住宅驱动，基本已偏离最初的直依靠住宅驱动，基本已偏离最初的CBDCBD定位，更定位，更具具CLDCLD形象形象区域背景区域背景07070909050508082、顺风湾/绿地公园3、德胜广场10、新城机关幼儿园11、嘉信西山小学12、顺德第一中学13/21/22/17/19/20/14/35、15/16/18、区政府及其他办公机构23、科学馆24、图书馆25、博物馆26、歌剧院060603031、置业大厦2、顺风湾广场5、海景酒店/商务办公楼31、新天地高尔夫7、新城超市4、加油站28、水悦城邦29、兰乔圣菲30、新城湾畔31、纯水岸2001年，顺德新城区启动，德胜广场、博物馆、歌剧院、图书馆等大型公共设施落成完工；2006年起多个豪宅项目相继入市，片区逐渐形成高端居住氛围。31、海岸星座32、喜来登酒店10101111？区域形象：高价、景观豪宅区域，顺区域形象：高价、景观豪宅区域，顺德的富人区德的富人区中央居住区（中央居住区（CLDCLD）WORLDUNION客户对区域认知亦具有36、较大偏差，区域客户对区域认知亦具有较大偏差，区域应有的定位、形象及价值目前无法兑现应有的定位、形象及价值目前无法兑现客户对区域认知：客户对区域认知：l大良新城区，新区；大良新城区，新区；l高价豪宅居住区；高价豪宅居住区；l城市未来的中心城市未来的中心区域定位：区域定位：l德胜商务区德胜商务区l商务、娱乐、休闲中心商务、娱乐、休闲中心l即将成为中心即将成为中心客户对区域的认知已严重偏离，区域定位及区域价值无法兑现客户对区域的认知已严重偏离，区域定位及区域价值无法兑现区域应有形象：区域应有形象：CBDCBD商务区商务区顺德顺德“曼哈顿曼哈顿”客户现有认知认知严重偏离区域定位区域应有形象认知差异认知37、差异CLDCLDCBDCBD区域背景区域背景WORLDUNION相比典型相比典型CBDCBD区域开发进程，顺德新城区长期区域开发进程，顺德新城区长期停留在概念规划阶段，未来亦无明显规划利好停留在概念规划阶段，未来亦无明显规划利好CBDCBD区域开发过程区域开发过程第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段发展特征发展特征公共设施、配套先行公共设施、配套先行东平新城东平新城千灯湖千灯湖启动期启动期发展期发展期快速发展期快速发展期区域背景区域背景第四阶段第四阶段成熟期成熟期住宅大量启动住宅大量启动商业、办公物业开发商业、办公物业开发住宅、办公大片开发住宅、办公大片开发道路网络、东平大桥道路网38、络、东平大桥世纪莲体育中心世纪莲体育中心佛山公园、新闻中心佛山公园、新闻中心海景蓝湾、东方水岸海景蓝湾、东方水岸滨海御庭、依云水岸滨海御庭、依云水岸坊城、交通枢纽中坊城、交通枢纽中心、地铁心、地铁保利东湾写字楼、保利东湾写字楼、酒店、购物中心酒店、购物中心基础设施基础设施千灯湖公园千灯湖公园法院等行政单位法院等行政单位中海万锦豪园中海万锦豪园保利花园保利花园创鸿水韵尚都创鸿水韵尚都保利水城保利水城洲际酒店洲际酒店广佛地铁广佛地铁CBDCBD核心商核心商务区开发务区开发金融高新区金融高新区建设（建设（AIGAIG、PICCPICC、新鸿、新鸿基等）基等）顺德新城区顺德新城区基础设施基础设施区政府39、等行政单位区政府等行政单位嘉信城市广场嘉信城市广场纯水岸纯水岸万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲万科新城湾畔万科新城湾畔水悦城邦水悦城邦海岸星座、喜来登酒店海岸星座、喜来登酒店？顺德新城区启动期之后，长期以住宅为主导，除本项目外，未来亦无明确商业、办公、公建等主导CBD发展的规划利好WORLDUNION当前新城区房地产市场，景观当前新城区房地产市场，景观/产品带来产品带来的居住价值远大于城市价值的居住价值远大于城市价值项目名称项目名称项目规模项目规模产品特征产品特征主要卖点主要卖点价格实现（套内价格实现（套内元元 /）兰乔圣菲总占地8.6万，总建面20.7万洋房130-200（套内）的三房、四房、五房产40、品；别墅300-500的独栋/联排低密度豪宅社区洋房约10000（2009）万科新城湾畔占地6.98万，总建面17万，容积率2.0150-250的三房、四房、五房产品为主一线江景大平面11000-15000（2009年）水悦城邦总建面16万平方米洋房套内135-160平米5房为主中低密度豪宅社区洋房约7000-8000（2009年）海岸星座占地25000平方米，总建面50000平方米，容积率2.0330-350的四房/五房产品一线江景大平面、五星级酒店配套12000-15000（2009年）嘉信城市花园总建面80万平方米主力户型为110-120平米3房，135-140平米4房新城区首个大社区洋41、房约10000（当前在售）当前市场主要营销诉求点大户型：豪宅品质、江景价值中小户型：投资价值、稀缺性客户目前对新城区较为认可，大多是因为德胜河景观、区域居住环境和稀缺性产品等物业价值而“买单”，新城区的城市价值尚有待挖掘。区域背景区域背景WORLDUNION保利地产在佛山开发的三大综合体项目中，本保利地产在佛山开发的三大综合体项目中，本项目商务商业物业、尤其是办公物业比重最高项目商务商业物业、尤其是办公物业比重最高项目分析项目分析保利水城保利水城保利保利东湾湾保利德保利德胜CBD项目目佛山千灯湖片佛山千灯湖片区区东平新城平新城大良德大良德胜商商务区区l保利一号公馆l保利西街l保利双子星l保利水42、城l保利花园l保利洲际酒店l40.2万滨江豪宅l17.6 万城市豪宅l180米超五星级酒店l超甲级写字楼；l超20万国际公寓l8万集中商业保利保利RBDRBD生活圈生活圈百万平米百万平米CBDCBD综合体湾区综合体湾区总建面：104万总建面：100万总建面：81.6万l40.9万城市豪宅l20万写字楼l100米五星级酒店l8万公寓；l3万出售商业l6万集中商业WORLDUNION户型以市场主流户型以市场主流3 3房、改善型房、改善型4 4房为主，房为主，更强调舒适度与实用性更强调舒适度与实用性项目分析项目分析l项目以舒适型3房、改善性4房为主，共占87%，是市场主流户型产品l3房带套房、4房带43、双套房，功能空间实用l入户花园、空中花园、飘窗设计，产品高附加值3+1房2卫3房2卫户型户型面积面积腿数腿数层数层数套数套数总面积总面积套数占比套数占比面积占比面积占比2房1卫69431124855612%8%2+1房2卫89-906311861661654%53%3房2卫109431124135161121313134721132275461021142316270681162275462641172316272543房合计19573602923+1房2卫11822754637231%35%3+1房2卫118831248292644房3卫1391313143094房合计1133339945444、+1房3卫138.6131314296.63%4%合计351061113089.6100%100%WORLDUNION新城区的江景资源已通过前期项目的开新城区的江景资源已通过前期项目的开发得到验证，但本项目江景资源不突出发得到验证，但本项目江景资源不突出项目分析项目分析万科新城湾畔一线江景江临天下万科兰乔圣菲景观：二线江景推广：景台新城区前期住宅开发阶段，万科新城湾畔、兰乔圣菲、海岸星座、水悦城邦等各大楼盘通过通过对江景资源的价值渗透，形象打造，客户对江对江景资源的价值渗透，形象打造，客户对江景资源认可度高。景资源认可度高。本项目北向兴顺河，南望二线江景，但江景资但江景资源不突出，价值缺乏核心45、性。源不突出，价值缺乏核心性。兴顺河景观WORLDUNION区域现状与项目本体冲突较大，本项目区域现状与项目本体冲突较大，本项目如何实现起势与价值突破？如何实现起势与价值突破？问题导出问题导出区域特征项目特征l有CBD之名无CBD之实，发展现状及客户认知均趋向CLDl未来亦无明显CBD规划利好l更多兑现景观价值而非城市价值l大量商业办公物业，在保利佛山三大综合体中比例最高l住宅为市场主流城市化产品l江景资源不突出本项目如何实现起势与价值突破？WORLDUNION本项目位于新城区区域的中轴中心，项本项目位于新城区区域的中轴中心，项目目CBDCBD区域特征明显区域特征明显机会挖掘机会挖掘本项目CB46、D中轴公园德胜商务区总建面340万平方米，本项目是德胜CBD的启动期，总建面约82万平方米，是区域内的标志性项目。本项目位于城市中轴线的东面，处于中轴线的中心位置，顺德新城中轴线为：顺德区政府德胜广场CBD中轴公园顺风广场项目特征与CBD区域特征息息相关WORLDUNION8282万大型综合体项目，是万大型综合体项目，是CBDCBD区域内的区域内的标志性项目，标志性项目，CBDCBD发展与项目息息相关发展与项目息息相关机会挖掘机会挖掘地块1：纯商务商业用地l高100米五星级酒店、l8万平方米公寓。地块2：商务用地l5栋100米定制写字楼l1栋标志性超甲级写字楼地块3/4：商住用地l29万住宅用47、地地块5：商住用地l11.7万住宅用地l5万集中商业l3万可售商业WORLDUNION集写字楼、商业、酒店于一体的综合体集写字楼、商业、酒店于一体的综合体项目使区域配套得到进一步完善。项目使区域配套得到进一步完善。机会挖掘机会挖掘4545层超甲级写字楼：层超甲级写字楼：顺德核心地标，结束大良无超甲级写字楼的时代100100米星级酒店：米星级酒店：国际级酒店，补充、完善区域酒店业5 5万平米大型集中商万平米大型集中商业：业：引进高端品牌，提升区域消费层次。区域现状区域现状缺乏高端写字楼缺乏高端写字楼明日广场：总建面3.4万平方米星级酒店规模有限星级酒店规模有限喜来登酒店：16层高，385个套房商48、业广场档次低商业广场档次低嘉信城市广场：引进低端品牌，人流量少完善区域完善区域高端高端配套配套WORLDUNION本项目将成为顺德新城区本项目将成为顺德新城区CBDCBD发展期唯发展期唯一承载商业、办公开发的代表性物业一承载商业、办公开发的代表性物业第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段发展特征发展特征公共设施、配套先行公共设施、配套先行东平新城东平新城千灯湖千灯湖启动期启动期发展期发展期快速发展期快速发展期第四阶段第四阶段成熟期成熟期住宅大量启动住宅大量启动商业、办公物业开发商业、办公物业开发住宅、办公大片开发住宅、办公大片开发道路网络、东平大桥道路网络、东平大桥世纪莲体育中心世纪49、莲体育中心佛山公园、新闻中心佛山公园、新闻中心海景蓝湾、东方水岸海景蓝湾、东方水岸滨海御庭、依云水岸滨海御庭、依云水岸坊城、交通枢纽中坊城、交通枢纽中心、地铁心、地铁保利东湾写字楼、保利东湾写字楼、酒店、购物中心酒店、购物中心基础设施基础设施千灯湖公园千灯湖公园法院等行政单位法院等行政单位中海万锦豪园中海万锦豪园保利花园保利花园创鸿水韵尚都创鸿水韵尚都保利水城保利水城洲际酒店洲际酒店广佛地铁广佛地铁CBDCBD核心商核心商务区开发务区开发金融高新区金融高新区建设（建设（AIGAIG、PICCPICC、新鸿、新鸿基等）基等）顺德新城区顺德新城区基础设施基础设施区政府等行政单位区政府等行政单位嘉信50、城市广场嘉信城市广场纯水岸纯水岸万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲万科新城湾畔万科新城湾畔水悦城邦水悦城邦海岸星座、喜来登酒店海岸星座、喜来登酒店？本项目本项目机会挖掘机会挖掘WORLDUNION机会挖掘机会挖掘本项目核心机会：项目价值=区域价值=城市价值项目价值点项目价值点价值特征价值特征CBD区域CBD可拍卖地块有限CBD区域价值具有可预见性区域进入商务阶段CBD区域所处阶段价值最大项目是CBD的启动期项目CBD区域特征明显项目位于城市中轴核心综合体项目CBD区域的标志性及唯一项目WORLDUNIONCBDCBD轴心轴心 首席综合城市生活圈首席综合城市生活圈核心机会下的形象导出核心机会下的形象导出保51、利保利时代中心时代中心 共建共建CBDCBD新中心新中心备选：保利备选：保利时代中心时代中心 筑就城市的心筑就城市的心Core of City Core of City Core of CBDCore of CBDWORLDUNION关于营销关于营销3营销立意在项目价值等同区域价值的机会下，本项目的营销主张及举措项目的营销前提项目的营销前提关于市场关于客户关于价值住宅：市场主流刚需定位下，如何成为市场首选？住宅：市场主流刚需定位下，如何成为市场首选？写字楼：绝对一家独霸，如何更好为项目创造价值？写字楼：绝对一家独霸，如何更好为项目创造价值？与顺德城市化共成长的群体与顺德城市化共成长的群体城市鉴52、赏家城市鉴赏家项目价值项目价值=区域价值区域价值=城市价值城市价值项目核心营销策略：项目价值等同于区域价项目价值等同于区域价值，值，以项目代言顺德CBD、代言城市WORLDUNION核心营销策略下的八大营销举措核心营销策略下的八大营销举措营销策略营销策略举措举措1：建立代言城市的项目形象：建立代言城市的项目形象举措举措2：将项目销售中心打造成顺德：将项目销售中心打造成顺德CBD营销中心营销中心举措举措3：建立德胜商务区官方网站作为项目网站：建立德胜商务区官方网站作为项目网站举措举措4：销售中心引入品牌餐饮，打造政府会客厅：销售中心引入品牌餐饮，打造政府会客厅举措举措5：联合政府举办一系列官方活53、动：联合政府举办一系列官方活动举措举措6：项目物料官方化：项目物料官方化举措举措7：项目展示公建化：项目展示公建化举措举措8：多元炒作重新定义区域形象：多元炒作重新定义区域形象WORLDUNION建立代言城市的项目形象建立代言城市的项目形象举措举措 1The core of city代表性的项目命名代表性的项目命名项目一体化概念打造项目一体化概念打造保利保利时代中心时代中心住宅：保利水畔住宅：保利水畔 保利上岛保利上岛写字楼：保利国际广场写字楼：保利国际广场集中商业：保利名城集中商业：保利名城公寓公寓:保利星光保利星光C：choice(hotel)O：officeR：residentialE：54、entertainment保利保利时代中心时代中心 共建共建CBDCBD新中心新中心WORLDUNION将项目销售中心打造成顺德将项目销售中心打造成顺德CBDCBD营营销中心销中心举措举措 2项目销售中心项目销售中心=顺德顺德CBD营销中心营销中心功能区设置功能区设置：德胜商务区模型讲解区，德胜商务区影视厅，德胜商务区模型讲解区，德胜商务区影视厅，城市会客厅（品牌餐饮店），德胜商务区专城市会客厅（品牌餐饮店），德胜商务区专属洽谈室属洽谈室功能功能：各级政府参观接待，招商引资洽谈，政府推各级政府参观接待，招商引资洽谈，政府推介会，德胜商务区土地拍卖会介会，德胜商务区土地拍卖会WORLDUNION55、举措举措 3建立德胜商务区官方网站作为项目建立德胜商务区官方网站作为项目网站网站成为成为CBD发展规划的政府代言人发展规划的政府代言人举措：举措：建立德胜商务区网站（实为本项目网站）内容：内容：CBD区域的规划发展及本项目的详细介绍、项目动态等。目的：利用区域的平台，作为本项目形象打造平台；打造平台；形式上为政府做宣传，实际上为本项目造势ACTION:建立德胜商务区网站德胜商务区官方网站德胜商务区官方网站保利保利时代中心，共建时代中心，共建CBD新中心新中心WORLDUNION举措举措 4销售中心引入知名品牌餐饮，打造销售中心引入知名品牌餐饮，打造政府会客厅政府会客厅ACTION1:引进知名品56、牌餐饮举措：举措：售楼部引进知名餐饮部目的：目的：为客户提供良好的环境，方便客户停留在售楼部洽谈方式：方式：向客户收取成本费用成为政府成为政府CBD城市会客厅城市会客厅ACTION2:设立城市会客厅举措：举措：售楼部设置城市会客厅目的：目的：为政府提供会客室，政府CBD土地拍卖会、洽谈会、媒体见面会均可在此举行。方式：方式：免费为政府提供地方会客室/影视室WORLDUNION举措举措 5联合政府举办一系列官方活动联合政府举办一系列官方活动ACTION：一系列政府名义的官方活动：一系列政府名义的官方活动顺德新城德胜商务区启动期推介会 打造中央商务区（CBD）的规划正式启动 德胜CBD首期 保利项57、目启动仪式标志CBD区域打造从概念转向现实德胜CBD招商引资活动签订招商引资合同CBD总部经济论坛联合政府炒作区域德胜商务区地块拍卖会逐步实现CBD未来规划利好共创城市新中心共创城市新中心德胜商务区启动期推介会德胜商务区启动期推介会 共创城市新中心共创城市新中心德胜德胜CBD首期首期保利项目启动仪式保利项目启动仪式WORLDUNION举措举措 6项目物料官方化项目物料官方化ACTION1:德胜CBD规划影视片ACTION2:大型德胜CBD区域模型ACTION3:德胜CBD发展手册1、CBD区域模型：CBD中轴，CBD规划，政府配套；突出项目区域位置的优越性。项目区域用升降台的形式突出2、CBD58、发展手册：CBD生活掠影集：纽约曼哈顿、东京六本木、香港中环、广州天河、大良德胜。3、CBD规划影视片：把世界各国著名的CBD融入宣传，展示CBD规划，展望德胜CBD未来项目升降台展示，突出强调项目在中轴线的位置项目升降台展示，突出强调项目在中轴线的位置德胜德胜CBD发展手册发展手册2011年年5月版月版WORLDUNION举措举措 7项目展示公建化项目展示公建化ACTION1:销售中心作为城市标志性建筑打造ACTION2:前广场打造成城市公共广场销售中心带有强烈的销售中心带有强烈的CBDCBD风格及公建化色彩，风格及公建化色彩，在建筑形态上可相对大胆，通过设计感极强的在建筑形态上可相对大胆，59、通过设计感极强的现代风格建筑，树立项目的地标感，让人过目现代风格建筑，树立项目的地标感，让人过目不忘。不忘。与德胜广场、顺风广场成为中轴线三大广场，与德胜广场、顺风广场成为中轴线三大广场，成为项目及政府公众活动举办地成为项目及政府公众活动举办地WORLDUNION举措举措 8多元炒作重新定义区域形象多元炒作重新定义区域形象ACTION:多元媒体炒作多元媒体炒作预热渗透轰炸区域概念寻找CBD!/曼哈顿足迹区域印象CBD掠影区域生活CBD生活圈寻找CBD保利地产共建CBD报纸媒体网络媒体项目网站媒体组合媒体组合WORLDUNION核心营销策略下的二大营销主张核心营销策略下的二大营销主张营销策略营销60、策略主张主张1：每月一营销事件贯穿全年：每月一营销事件贯穿全年主张主张2：整合一切可以整合的资源：整合一切可以整合的资源WORLDUNION主张主张 1每月一营销事件贯穿全年每月一营销事件贯穿全年4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月德胜商务区德胜商务区营销展示中营销展示中心开放心开放德胜商务区德胜商务区启动期推介启动期推介会会CBDCBD总部经总部经济发展论坛济发展论坛定制式写字定制式写字楼（四大国楼（四大国有银行）签有银行）签约仪式约仪式住宅一期住宅一期开盘开盘德胜商务区德胜商务区招商引资洽招商引资洽谈会谈会标志性写字标志性写字楼奠基仪式楼奠基仪式WORLDUNION主张主张 2整合61、一切可以整合的资源整合一切可以整合的资源ACTION1:整合政府资源整合政府资源1、整合政府官方活动资源：德胜商务区推介会、招商引德胜商务区推介会、招商引资洽谈会、资洽谈会、CBDCBD总部经济发展论坛总部经济发展论坛2、整合政府客户资源：利用相关政府人士作为项目意见意见领袖领袖，广泛传播项目3、整合政府媒体资源：联合政府进行媒体炒作媒体炒作4、整合政府公共资源：开通开通CBDCBD双层观光巴士双层观光巴士，由钟楼至本项目销售中心WORLDUNION主张主张 2整合一切可以整合的资源整合一切可以整合的资源ACTION2:整合教育资源整合教育资源学校国际一流的知名教育机构联合办学，提升项目价值购62、买保利中心物业，小孩即可入读名校；入读小区名流幼儿园，送顺德一中学位。IEC国际幼儿园 国际一流知名教育机构建议伊顿国际幼儿园 小牛津双语幼儿园 WORLDUNION主张主张 2整合一切可以整合的资源整合一切可以整合的资源ACTION3:整合酒店资源整合酒店资源服务体系服务体系细节分类细节分类特色内容特色内容专署价值体系提升居住价值将常规服务极致执行，首创社区“氛围管理”，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职63、，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力深度礼宾式异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务联合酒店管理，物业管理升级WORLDUNION主张主张 2整合一切可以整合的资源整合一切可以整合的资源ACTION4:整合通信资源整合通信资源联合周边的移动或电信，打造顺德首个3G或WIFI智能化社区WORLDUNION关于营销执行关于营销执行4营销执行德胜CBD的首个启动项目，保利项目的首期入市产品，利用市场时机，重在执行。World union保利中心分阶段执行思路保利中心分阶段执行思路:每月一主64、题，每月一事件每月一主题，每月一事件2010/04中旬中旬0507营销启动营销启动售楼部开放售楼部开放08首批开盘首批开盘现场展示现场展示起势阶段立势阶段定势阶段目标：区域概念导入，炒作区域价值，建立区域与项目的关系目标：强化区域概念、定义综合体概念，项目价值全面认可目标：通过展示及蓄客，实现开盘热销及广泛口碑相传营销关键：强势起势、以“CBDCBD”为主题营销关键：综合体综合体概念导入、价值灌输营销关键：住宅住宅价值渗透、建立标准06CBDCBD规划展示规划展示综合体综合体规划展示规划展示住宅住宅样板房开放样板房开放World union营销重点营销重点:区域炒作、价值渗透，以品牌及区域炒作65、价值渗透，以品牌及CBDCBD的名义强力起势的名义强力起势目标：区域概念导入，迅速建立项目与目标：区域概念导入，迅速建立项目与CBDCBD中心地位的联系，中心地位的联系，渗透客户对渗透客户对CBDCBD区域价值认识，拉升区域价值。区域价值认识，拉升区域价值。第一阶段：强力起势第一阶段：强力起势CBD炒作炒作关键举措：关键举措：起势起势立势定势A、CBD概念导入C、CBD区域规划展示B、CBD区域炒作时间：2010年4月中旬-5月底主题：保利时代中心 共建CBD新中心5月主题月主题:CBDWorld union起势起势立势定势第一阶段重点工作第一阶段重点工作时间：2010年4月中-5月户外广告66、牌布点报广/网站软文及信息发布、保利现有客户资源短信发送区域炒作工地围墙展示，导视系统、CBD手册、CBD规划模型、区域模型等物料的准备销售团队组织及培训销售团队组织及培训销售进场、区域讲解销售进场、区域讲解一、推广线一、推广线二、展示线二、展示线三、销售线三、销售线本月主题：本月主题：CBDCBD本月大事：销售中心开放暨本月大事：销售中心开放暨CBDCBD首期启动仪式首期启动仪式5月主题月主题:CBDWorld unionACTION1:媒体炒作1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月4月中起每周报纸/网络67、软文炒作时间：时间：4月中月中-5月中下旬月中下旬时间主题媒体4月15日寻找CBD！国际CBD足迹佛山日报/广州日报佛山版/搜房网/新浪房产佛山版/房讯网4月22日曼哈顿就在身边4月29日保利时代中心，共建城市新中心5月6日德胜CBD，规划全解5月13日CBD未来，已到来5月21日CBD轴心，享受理想的中心生活5月主题月主题:CBDWorld unionACTION2:区域形象及项目形象出街1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月时间：时间：4月中月中轻轨车厢广告+轻轨站点户外广告广珠轻轨站点广告：广珠轻轨建68、成顺德5个站：陈村、北滘、顺德、顺德大学、容奇、南头，2010年12月开通广珠轻轨车厢广告：在车厢内的宣传框架做宣传推广主题：保利时代中心，共建CBD新中心World unionACTION3:区域形象及项目形象出街1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月时间：时间：4月中月中顺德港、顺德港布点宣传宣传布点：南海至顺德港的接送车内推广形式：车厢内电视广告布点宣传：南海至顺德港航线布点有4个推广形式：顺德港大厅广告牌保利保利时代中心时代中心共建共建CBD新中心新中心World union1212月月1111月月69、1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月建议在105国道/碧桂路路段拿取广告牌及项目工地自建T牌，推广保利时代中心形象。总有一种建筑，成就一个时代总有一种建筑，成就一个时代ACTION4:区域形象及项目形象出街1.交通要道的户外广告以“保利时代中心 共建CBD新中心”系列形象作为宣传卖点，为项目入市造势。时间：时间：4月中月中本项目保利保利时代中心时代中心 共建共建CBD新中心新中心CBD轴心轴心首席综合体首席综合体World union2.有效利用围墙展示ACTION5:区域形象及项目形象出街时间：时间：4月中月中p在本项目地块所70、在区域外围树立高品质围墙广告围墙广告，整个广告力求大气，有城市感，制作精美。p人流、车流量大的主干主干道树立高品质围墙，道树立高品质围墙，作为形象的渗透及达到释放销售信息、宣传之用p地块转角位昭示性强转角位昭示性强，增加异型特色围墙，指示销售中心位置。123围墙位置围墙位置长度长度高度高度面积面积单价（元单价（元/）总价总价编号1600318001527000编号230039001513500编号324037201510800合计11403420513001212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月World u71、nionACTION6:进入线导示展示关键点：在人流、车流量大的关键口设立导示牌展示关键点：在人流、车流量大的关键口设立导示牌展示点建议：祥和路展示点建议：祥和路+碧桂路大良出口碧桂路大良出口+105+105国道与彩虹路交国道与彩虹路交界界时间：时间：4月底月底1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月World unionACTION7:售楼部开放展示及接待流程1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月时间：时间：4月月30日72、到位日到位德胜德胜CBDCBD规划影视片规划影视片+CBD+CBD区域模型区域模型+CBD+CBD规划手册规划手册1、CBD区域模型：CBD中轴，CBD规划，政府配套；突出项目区域位置的优越性。项目区域用升降台的形式突出2、CBD发展手册：CBD生活掠影集：纽约曼哈顿、东京六本木、香港中环、广州天河、大良德胜。3、CBD规划影视片：把世界各国著名的CBD融入宣传，展示CBD规划，展望德胜CBD未来项目升降台展示，突出强调项目在中轴线的位置项目升降台展示，突出强调项目在中轴线的位置德胜德胜CBD规划手册规划手册2011年年5月版月版World unionACTION8:售楼部、前广场展示121273、月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月时间：时间：4月底月底售楼部及工程展示建议：售楼部及售楼部前广场到达展示条件，于4月30日同步开放，作为政府CBD展示厅载体，相关活动如论坛、交流会可设置在售楼及广场举行。售楼售楼 +前广场前广场 =政府政府CBDCBD展示厅展示厅World unionACTION9:售楼部功能设置设置城市会客厅/VIP室1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月功能区1：售楼部设置城市会客厅城市会客厅/VIP74、室目的：为政府提供会客室，政府CBD土地拍卖会、洽谈会、拍卖会、洽谈会、媒体见面媒体见面会均可在此举行。方式：免费为政府提供地方德胜德胜CBDCBD土地拍卖会土地拍卖会多功能会客室，可开洽谈会、媒体见面会、拍卖会多功能会客室，可开洽谈会、媒体见面会、拍卖会World unionACTION10:售楼部开放展示及接待流程引进知名餐饮1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月功能区2：售楼部引进知名餐饮部目的：为客户提供良好的环境，方便客户停留在售楼部洽谈方式：向客户收取成本费用餐饮部建议餐饮部建议莱茵阁西餐厅洲际75、酒店餐饮部洲际酒店餐饮部上岛咖啡妙香居韩国料理World unionACTION11:客户接待流程客户参观动线图：客户参观动线图：1、客服接待2、销售接待3、保利品牌墙4、影音室5、区域模型6、CBD规划模型7、区域利好展示8、CBDCBD区域实景感受区域实景感受9、售楼部洽谈1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月接待宝典：德胜九步接待宝典：德胜九步销售代表带领客户乘坐电瓶车到CBD区域实景感受World unionACTION12:售楼部开放及德胜CBD首期启动仪式时间：时间：4月月30日日1212月月176、111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月活动主题：保利时代中心 售楼部盛大开放”；活动时间：2011年4月30日；活动目的：通过售楼部开放活动，提升客户的关注度，吸引客户上门；活动地点：保利时代中心售楼处；开放对象：新客、保利业主、各大媒体朋友准备物料：各模型、楼书、生活手册、影视片等到位销售准备：售楼部体验接待流程、销售培训辅助内容：现场提供冷餐、饮料及CBD纪念品发放；共创城市新中心共创城市新中心德胜德胜CBD首期首期保利项目启动仪式保利项目启动仪式World union起势期媒体推广配合媒体媒体名称名称推广主题推广主77、题/内容内容投放时间投放时间费用费用报纸佛日、广日佛山版软文炒作4月中旬-5月中下旬佛日、广日佛山版售楼部开放及CBD首期启动仪式4月29日网络搜房、新浪房产佛山版项目资料、软文炒作4月中旬-5月中下旬户外105文明路T牌+105新城区T牌保利时代中心，共建CBD新中心4月中约80万德胜CBD轴心，首席城市综合体自建T牌保利时代中心，共建CBD新中心4月中1.5万德胜CBD轴心，首席城市综合体轻轨框架广告、站点广告保利时代中心，共建CBD新中心4月中德胜CBD轴心，首席城市综合体围墙形象墙+转角位导视CBD区域形象、项目综合体形象4月中旬6万导示牌销售中心，前行1000米4月底3万流媒体德胜港78、专线BUS车内电视广告德胜CBD轴心，首席城市综合体5月中旬小展场南海-德胜港专线布点展位德胜CBD轴心，首席城市综合体5月中旬短信保利自有客户资源、短信资源CBD区域形象+项目形象4月底3万电视广告顺德十镇联播CBD区域形象+项目形象+销售中心盛大开放4月底5.4万活动售楼部开放及CBD首期启动仪式4月30日6万合计104.9万World union营销重点营销重点:植入项目综合体概念，销售中心、样板房开放，项目植入项目综合体概念，销售中心、样板房开放，项目一期展示到位，价值全面洗脑一期展示到位，价值全面洗脑目标：全面传递项目价值点，确立项目市场地位目标：全面传递项目价值点，确立项目市场地位79、第二阶段：植入综合体概念第二阶段：植入综合体概念关键举措：关键举措：起势立势立势定势A、项目概念导入C、传递价值B、项目展示时间：2010年6月初-7月初主题：CBD轴心 首席城市综合体 6月主题月主题:综合体综合体World union起势立势立势定势第二阶段工作重点第二阶段工作重点时间：2010年6月-7月中6-76-7月主题：综合体、写字楼月主题：综合体、写字楼6-76-7月大事：总部经济论坛、月大事：总部经济论坛、“四大行四大行”签约仪式签约仪式影视片：项目综合体影视片到位模型：增加项目综合体项目模型、写字楼单体模型展示：写字楼产品品牌墙主题：CBD轴心 首席城市综合体 6月主题月主题80、:综合体综合体World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION1:综合体项目形象大片时间：时间：6月初月初项目综合体影视片：项目综合体影视片：项目专项影视片影视片内容：影视片内容：主要介绍超甲级写字楼、星级酒店、大型SHOPPING MALL，及住宅卖点。影视片要求：影视片要求：大气，具有城市感，突显项目在CBD的中心地位到位时间：到位时间：2011年6月3日6月主题月主题:综合体综合体World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月81、5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION1:写字楼专题品牌墙时间：时间：6月初月初广州保利国际广场北京新保利大厦湖南文化大厦广州保利中心 保利世贸中心 佛山保利中心写字楼运营专家写字楼运营专家保利入住商家客户群：保利入住商家客户群：吉盛伟邦吉盛伟邦，G-brand，广发基金广发基金，香港盈迪德亚洲邮箱公司，中国中国航空技术航空技术，香港钜盛有限公司，一汽大众一汽大众，香港香港M.A.D.E.有限有限公司公司，上海泛亚航运有限公司，中国饭店管理公司中国饭店管理公司，中国-阿拉伯经济文化联合会，贝朗卫浴贝朗卫浴，IDG-ICCEL，泰发集团泰发集团6月主题月主题:综合体综合体82、World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION2:综合体项目模型、单体模型项目综合体模型：项目综合体模型：项目模型主要突出综合体的配套关系，主要介绍超甲级写字楼、星级酒店、大型SHOPPING MALL，及住宅。写字楼单体模型：写字楼单体模型：比例为1：50的写字楼模型，模型具有震撼力，突显CBD区域的商务氛围，标志新城区进入商务时代。模型制作要求：模型制作要求：灯光炫丽，具有城市感，特显建筑的标志性。到位时间：到位时间：2011年6月3日时间：时间：6月初月初广州高德置地广场深圳83、NEO6月主题月主题:综合体综合体World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION3:CBD总部经济发展论坛CBD总部经济发展论坛总部经济发展论坛 CBD价值与城市发展论坛价值与城市发展论坛形式：形式：1 1、争取政府合作，共同炒作德胜、争取政府合作，共同炒作德胜CBDCBD；2 2、邀请知名业内人士、政府人士举行论坛；、邀请知名业内人士、政府人士举行论坛；3 3、通过此处炒作，进一步将、通过此处炒作，进一步将CBDCBD认知扩大化，拉升区认知扩大化，拉升区域价值。域价值。活动目的：84、制造社会热点，增加社会关注度，形成舆论话题活动时间：6月11日活动地点：销售中心广场活动对象：政府领导、专家、保利上门客户、业主时间：时间：6月中月中6月主题月主题:综合体综合体World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月时间：时间：6月中下旬月中下旬-7月中旬月中旬ACTION4:“四大行”总部签约仪式前提：前期对定制写字楼进行招商，对成功招商的知名企业进行签约仪式，强化综合体项目的价值优势。形式：1、对在保利设立总部的知名企业举行签约仪式；2、邀请媒体、签约企业高层、政府领导出席；3、通85、过媒体宣传炒作，进一步将综合体商务价值放大，提升项目形象。活动主题：“四大行”总部签约仪式；活动时间：2011年6月25日；活动目的：通过名企的总部签约仪式，突显本项目的经济商务地位；活动地点：保利时代中心售楼处；开放对象：新客、保利业主、各大媒体朋友、政府、企业高层辅助内容：现场提供冷餐、饮料及总部经济纪念品；6月主题月主题:综合体综合体World union立势期媒体推广配合媒体媒体名称名称推广主题推广主题/内容内容投放时间投放时间费用（万）费用（万）报纸佛日、广日佛山版（软文炒作）CBD一站式生活，从这里开始6月3日CBD总部经济蓄势待发6月10日CBD总部经济发展再掀热潮6月17日“四86、大行”总部签约隆重举行7月1日佛日、广日佛山版（软文硬做）CBD总部经济发展再掀热潮6月17日11“四大行”总部签约隆重举行7月1日11网络搜房、新浪房产佛山版项目资料、软文炒作6月电视广告顺德十镇联播CBD区域形象+项目形象6月21.6短信保利自有客户资源、短信资源综合体项目卖点6月3日0.7综合体项目卖点+总部经济论坛6月10日0.7综合体项目卖点6月17日0.7综合体项目卖点+“四大行”签约仪式6月24日0.7流媒体德胜港专线BUS车内电视广告德胜CBD轴心，首席城市综合体6月小展场南海-德胜港专线布点展位德胜CBD轴心，首席城市综合体6月活动CBD总部经济发展论坛6月11日3“四大行”87、总部签约仪式6月25日3合计52.4World union营销重点营销重点:样板房开放，住宅价值进一步展示，价值全面洗脑，样板房开放，住宅价值进一步展示，价值全面洗脑，客户全面升级客户全面升级目标：实现开盘热销并持续的口碑传播目标：实现开盘热销并持续的口碑传播第三阶段：渗透住宅价值，实现开第三阶段：渗透住宅价值，实现开盘热销盘热销关键举措：关键举措：起势立势定势定势A、住宅样板房展示C、客户升级B、价值洗脑时间：2010年7-8月主题：保利主题：保利时代中心，开启时代中心，开启CBDCBD中心生活中心生活7-8月主题月主题:住宅住宅World union起势立势定势定势第三阶段工作重点第三阶段88、工作重点时间：2010年7月-8月8 8月主题：住宅月主题：住宅8 8月大事：样板房开放、开盘月大事：样板房开放、开盘主题：保利主题：保利时代中心，开启时代中心，开启CBDCBD中心生活中心生活展示：户外、围墙换画、样板房、分户模型物料：折页、户型图推广：报广、电视、短信蓄客：诚意登记、认筹重要节点：样板房开放、开盘活动：3G社区签约仪式7-8月主题月主题:住宅住宅World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION1:楼体灯光、射灯，增强城市感时间：时间：7月初月初-8月月配合样板房开89、放展开配合样板房开放展开关键点：关键点：1 1、售楼部广场设置射灯、霓虹灯，增加城市感；、售楼部广场设置射灯、霓虹灯，增加城市感；2 2、楼体增加灯光字，和灯光，营造、楼体增加灯光字，和灯光，营造“中心中心”氛围，关注项目本身氛围，关注项目本身1、面向碧桂路的楼体，增加楼体灯光字，营造城市氛围，增加项目的宣传力度。2、项目4号地一期完工，可在外墙体及楼顶增加照明；7-8月主题月主题:住宅住宅World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月时间：时间：7月月16日日ACTION2:3G社区签约仪式90、活动主题：3G社区签约仪式；客户意向登记活动时间：2011年7月16日；活动目的：通过与电信局形成战略联盟，社区引进社区引进3G3G、WIFIWIFI无线技术无线技术，打造高新社区，突显CBD城市先进性；活动地点：保利时代中心售楼处；开放对象：新客、保利意向客户、各大媒体朋友主题语：城市领航，主题语：城市领航，3G3G社区社区7-8月主题月主题:住宅住宅World unionn洋房样板房户型建议：根据4号地的户型占比，3房2卫户型、3+1房2卫户型为主要的户型，兼有部分4+1户型；建议以最主流的3房2卫，4+1房单位的展示，拉升形象价值，进一步价值渗透，达到最优的展示效果，促进销售1212月月91、1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION2:样板房建议4+1房3卫样板房位置样板房位置7-8月主题月主题:住宅住宅World unionACTION2:样板房建议选择符合当地客户审美标准的装修风格：中式风格、简单欧式风格选择符合当地客户审美标准的装修风格：中式风格、简单欧式风格中式风格中式风格简单欧式风格简单欧式风格7-8月主题月主题:住宅住宅World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION3:样板92、房开放活动活动主题：样板房开放活动；营销节点：同时启动认筹活动时间：2011年7月30日；活动目的：通过样板房的展示，渗透项目住宅的价值，对客户进行筛选；活动地点：保利时代中心售楼处；开放对象：新客、意向客户、保利业主辅助内容：现场提供冷餐、饮料7-8月主题月主题:住宅住宅World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION3:推售安排一批推售：一批推售：1#1#，9#9#，10#10#，共，共279279套，套，8 8月月1313日日二批推售：二批推售：4#4#，5#5#，6#6#，共93、，共372372套，套，1010月月1 1日日三批推售：三批推售：2#2#，3#3#。共。共162162套，套，1111月月1919日日推货原则：推货原则：优质单位先入市，保证项目以较高的价格入市，树立项目形象；优质单位先入市，保证项目以较高的价格入市，树立项目形象；户型户型面积面积腿数腿数层数层数套数套数总面积总面积 套数占比套数占比 面积占比面积占比2房1卫69431124855612%8%2+1房2卫89-906311861661654%53%3房2卫10943112413516112131313472113227546102114231627068116227546264117231694、272543房合计19573602923+1房2卫11822754637231%35%3+1房2卫118831248292644房3卫1391313143094房合计11333399454+1房3卫138.6131314296.63%4%合计351061113089.6100%100%World union1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月ACTION1:推售节奏时间：时间：7月初月初-11月月7月月16日日8月月13日日意向登记意向登记3G3G社区签约社区签约启动仪式启动仪式10月月1日日二批开盘二批95、开盘一批开盘一批开盘7月月30日日样板房开放样板房开放认筹认筹三批开盘三批开盘11月月19日日World union一批推售货量1212月月1111月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月户型户型面积面积腿数腿数层数层数套数套数面积面积套数占套数占比比面积占比面积占比3房2卫112-1175311551779456%53%3+1房2卫118.27231627332.7422%22%4房3卫139.4131314321.411%13%4+1房3卫138.6131314296.611%13%合计927933744.74 100%1096、0%2 2月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月4+1房3卫World union二批推售货量1212月月1111月月1010月月2 2月月1 1月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月户型户型面积面积腿数腿数层数层数套数套数面积面积套数占套数占比比面积占面积占比比2房1卫6923162427817%12%2+1房2卫89-904311241109850%49%3房2卫1092316267583房2卫6186178563+1房2卫1184311241463233%40%合计20372367664+1房3卫World unio97、n三批推售货量1212月月1111月月1010月月1 1月月户型户型面积面积腿数腿数层数层数套数套数面积面积套数占比套数占比面积占比面积占比3房2卫113,1164271081236667%66%3+1房1卫11822754637233%34%合计6162187382 2月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月4+1房3卫World union定势期媒体推广配合媒体媒体名称名称推广主题推广主题/内容内容投放时间投放时间费用（万）费用（万）报纸佛日、广日佛山版（软文炒作）展望CBD中心生活，样板房盛大开放7月佛日、广日佛山版（硬广）诚意登记信息7月8日11样板房98、开放、认筹信息7月29日11项目盛大开盘信息8月12日11网络搜房、新浪房产佛山版项目资料、软文炒作7月电视广告顺德十镇联播诚意登记信息7月1日32.4样板房开放信息7月22日项目盛大开盘信息8月5日短信保利自有客户资源、短信资源诚意登记信息7月8-22日8.4样板房开放信息7月29-8月5日项目盛大开盘信息8月10-12日流媒体德胜港专线BUS车内电视广告CBD首席城市综合体，样板房盛大开放7-8月小展场南海-德胜港专线布点展位CBD首席城市综合体，样板房盛大开放7-8月活动样板房开放7月30日3开盘活动8月13日3合计79.8World union关于价格关于价格5价格预判World un99、ion产品细分产品细分3、4房现金牛产品，承担回款的主力军，房现金牛产品，承担回款的主力军，5房明星产品树立标杆房明星产品树立标杆产品产品2房房3房房4房房5房房产品类别问题产品现金牛现金牛+明星明星户型户型面积面积腿数腿数层数层数套数套数总面积总面积 套数占比套数占比 面积占比面积占比2房1卫69431124855612%8%2+1房2卫89-906311861661654%53%3房2卫109431124135161121313134721132275461021142316270681162275462641172316272543房合计19573602923+1房2卫118227546100、37231%35%3+1房2卫118831248292644房3卫1391313143094房合计11333399454+1房3卫138.6131314296.63%4%合计351061113089.6100%100%World union洋房价洋房价格体系格体系城市核心区域洋房价格随面积的增大呈梯城市核心区域洋房价格随面积的增大呈梯度上升。度上升。江景三房江景四房江景五房900010000120001300014000嘉信城市花园 8500-11000元/兰乔圣菲1023911000新城湾畔 14753海岸星座 10885新城湾畔 12500城市三房1500016000城市四房嘉信城市花园 101、8900-11600元/城市五房嘉信城市花园 11000-12000元/World union洋房价格预判：洋房价格预判：需将洋房价格纳入新城区历史在售项目价格体系中考虑，参照市场价格体系及2011年市场考虑下，整体均价整体均价约约为为1 120200000-1250012500元元/，3房均价为10000-1200010000-12000元元/，4房均价为12000-1300012000-13000元元/，5房均价为13000-1450013000-14500元元/。本项目洋房定价策略：本项目洋房定价策略：p通过与市场价格体系比较，分别与一线江景单位、城市单位的价格进行比通过与市场价格体系比102、较，分别与一线江景单位、城市单位的价格进行比较，判断整体均价。较，判断整体均价。p通过项目内部产品梳理，进行产品细分，建立内部价格比较体系，现金牛通过项目内部产品梳理，进行产品细分，建立内部价格比较体系，现金牛产品保证走量，明星产品树立内部价格标杆，结合市场户型均价体系，分产品保证走量，明星产品树立内部价格标杆，结合市场户型均价体系，分别得出项目各户型的均价；别得出项目各户型的均价；洋房价格预判洋房价格预判World union关于写字楼关于写字楼6写字楼营销策略本报告是严格保密的。保利德胜商务区写字楼群，不仅仅是产品，它就是保利德胜商务区写字楼群，不仅仅是产品，它就是CBDCBD核心区域的企103、业总部群落核心区域的企业总部群落精心打造的产品；核心区域的商务服务；多元的商业合作伙伴：进驻保利德胜写字楼，意味着企业获得了行业片，进驻保利德胜写字楼，意味着企业获得了行业片，代表着企业领取了商务通行证代表着企业领取了商务通行证购买保利写字楼购买保利写字楼 拥有保利高端商务平台。拥有保利高端商务平台。保利的平台Corporate headquarters of CBD本报告是严格保密的。保利国际广场保利国际广场企业总部，珠三角中央商务群企业总部，珠三角中央商务群响应总部召集令响应总部召集令形象策略一：策略一：打造总部办公楼打造总部办公楼CHC企业总部企业总部 珠三角中央商务群珠三角中央商务群总104、部办公总部办公1 2 31空间布局空间布局建立企业总部的空间设计感建立企业总部的空间设计感一条主线一条主线企业总部形象企业总部形象l通过外立面设计特显企业总部行业特性；连廊等设计连接商务空间，加强空间的联通性。l预留足够空间用于总部内部设计，满足企业的独立性与个性化有利于空间利用，对空间进行巧妙划分，使空间的利用最大化。l合理设置，方便企业内部功能分区。l在公共空间加入休闲娱乐区，增强公共区域的互动性和趣味性，营造便于交流的轻松环境，体现办公空间的舒适度与人性化2后台增值后台增值建立完善后台服务建立完善后台服务建立建立“金融金融”主题主题企业总部企业总部建立建立“保利商务圈保利商务圈”产品结构105、产品结构产品出售方式客户产品打造120米写字楼散卖，零售需求面积在300平米以下，周边自用型企业、投资客当前市场产品的超越，但符合本土的自用需求定制写字楼整栋出售，企业总部，针对银行等大型金融机构量身定制型，考虑整栋使用的方便性。地标写字楼散卖，零售市场有办公需求的企业、投资客户国际地标写字楼的甲A级产品、重环境标准，有适当的档次。建立产品的市场唯一性建立产品的市场唯一性3区域区域唯一唯一写字楼产品写字楼产品区域区域第一大第一大体量写字楼总部群体量写字楼总部群区域区域一流一流配置标志性建筑配置标志性建筑公共空间打造：前广场（标志性公共空间打造：前广场（标志性建筑雕塑）建筑雕塑）空间布局空间布局106、l标志性雕塑，建立项目关联性；l建立夜间照明系统，广场极具城市感；l商业裙楼包装大气，具有昭示性；l办公生态园林；提供舒适的总部办公环境1案例借鉴：智慧广场案例借鉴：智慧广场更为舒适的办公环境p 目前深圳仅有的超低容积率商务楼宇。3.7 容积率，35%覆盖率的用地规划指标，是实现低密度、高绿化办公的基础，p 项目规划12000 平方米立体园林，绿化率达40%，绿色的立面处理，绿色的首层大堂，绿色的电梯间等生态装饰，带来别墅级生态办公礼遇；p 超宽楼间距，以保证办公室内的视野。私家空中花园、阔绰中庭广场、生态地下空间、三层立体园林层层叠加，构筑花园里的CBD，低密度豪宅式商务典范。低密度、高绿化107、低密度、高绿化1l连廊等设计连接商务空间，加强空间的联通性，楼下公共广场的开阔性与舒适性，为企业总部增添亮点公共空间打造：内部广场空间联公共空间打造：内部广场空间联通通空间布局空间布局1n在设计中紧扣快乐工作主题，力求让办公空间氛围不改轻松愉悦本色。加入健身娱乐设施，从而从更大程度上体现办公空间内对人性化追求的认可与鼓励。增加功能区域，加强公共区域的互动性和趣味性，体现办公空间的舒适度与人性化空间布局空间布局1打造打造“金融商圈金融商圈”主题，吸引主题，吸引同类行业及周边企业总部进驻同类行业及周边企业总部进驻产品打造产品打造整体打造企业总部：通过管理软件及硬件配套上的资源配套共享，牵引小企业进108、驻。定制写字楼：打造“金融”概念主题，引进金融知名企业，设备符合金融行业的硬件要求，突破自身价值，同时为其他写字楼增值。地标写字楼：打造周边家电、五金行业及周边主产品线上下游企业的总部，增加“金融超市”营业厅，通过管理软件及硬件配套上的资源配套共享，牵引周边自用客及投资客。2设立保利商务圈，为企业提供业设立保利商务圈，为企业提供业内、跨界交流平台内、跨界交流平台增值服务增值服务l案例：京城俱乐部案例：京城俱乐部 成立时间：1993年；创办人：中信集团 主要会员：商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员 代表会员：:李泽楷、许荣茂 入会费：个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元人民币。此外109、每月交纳月费 l案例：上海提香会案例：上海提香会 对象：对象：一、购买保利物业的业主；一、购买保利物业的业主；二、租赁保利物业的业主；二、租赁保利物业的业主；三、高端企业界人士三、高端企业界人士活动形式：活动形式：定期组织各种商务交流活动，形成CBD的真正商务圈层；进行各种行业之间的交流与促进，提升深圳CBD的商务氛围；组织CBD的沙龙、座谈会、酒会与定向论坛，加强高端商务圈子的形成。2定期引进相关的先进机构，对公司员工进行培训；重点科技培训、业务发展培训、中小企业工作坊、视野拓展研讨系列等活动形式：活动形式：EMBA培训；员工提高培训；保利商务圈引进培训机构增值服务增值服务2nIT系统维护（110、咨系统维护（咨询服务点引进）询服务点引进）基础设施服务基础设施服务整合国际知名服务外包公司，建立合作关系，塑造品牌效应；增值服务增值服务保利商务圈引进企业后台合作商企业后台企业后台软件设施服务软件设施服务n财务、财务、HR管理软件管理软件（咨询服务点引进）（咨询服务点引进）1.惠普行业解决方案2.联想行业解决方案1.金蝶财务软件2.ERP管理系统3.SAP人力资源管理软件大堂咨询点设置大堂咨询点设置2增加物业管理服务内容增加物业管理服务内容n资产管理：客户物业托管。资产管理：客户物业托管。n代办服务：年审年检、证照资质、知识产权、商务活代办服务：年审年检、证照资质、知识产权、商务活动动n提供预111、定酒店、飞机服务；提供预定酒店、飞机服务；n搭建综合体物业内网，（会议室预定、宴会室预定、搭建综合体物业内网，（会议室预定、宴会室预定、服务预约、报修服务预约、报修）n体检、健康咨询中心；体检、健康咨询中心；nCEO私人生活顾问私人生活顾问n融资贷款服务；融资贷款服务；保利商务圈丰富物业管理体系，综合体物业服务一体化，提供人性化服务增值服务增值服务2产品体量产品体量根据银行在当地的分行发展情况，所需的办公面积具有差异性；以深圳的银行总部为例，中信银行、根据银行在当地的分行发展情况，所需的办公面积具有差异性；以深圳的银行总部为例，中信银行、成都银行、渣打银行的所需办公面积较小，在成都银行、渣打银112、行的所需办公面积较小，在1-1.8万之间，招商银行的总部办公面积较大，高达万之间，招商银行的总部办公面积较大，高达12万万各银行深圳总部办公面积交通银行4.5万中信银行1.5万成都银行1万渣打银行1.8万招商银行12万在产品体量的打造上面，建议以一大一小的方式拼合，保证整体面积的灵活性，以满足目标客户对产品面积的需求。33.2万万2.4万万2.4万万1.6万万1.6万万9万万类别类别甲级写字楼甲级写字楼散卖散卖110110米写字楼米写字楼金融定制写字楼金融定制写字楼外立面LOW-E玻璃幕墙位置CBD中轴昭示性较差的位置要求昭示性强空调系统 国际知名品牌中央空调系统，分区域控制室内温度、湿度，新113、风量在40立方米/人/小时以上；24小时服务中央空调系统，无分区计量VRV(业务部门多，加班需求，空调独立开启)电力系统双回路电力双回路电力（金融行业对电力系统要求）智能系统引进光纤、3G智能系统建筑规模9万3-4万 7.5-8.5万层高4.5米4.2米4.2米电梯速度4-6m/s3-5m/s3-5m/s电梯数量14-166-8台6-8台，其中1-2台高管专属电梯停车车位按标准配置标准配置要求具有独立停车位，营业厅外配置地面停车位其他功能区空中花园、公共配套总裁独立餐厅、会客房、独立庭院其他要求会议、宴会等场地的要求、服务会议、宴会等场地的要求、服务要求冠名权、设立饭堂、服务出售模式单位分割出114、售单位分割出售整栋/整层出售写字楼写字楼KPI珠三角一线写字楼，珠三角一线写字楼，CBDCBD地标地标优于市场现有产品优于市场现有产品根据金融行业根据金融行业对写字楼的要求对写字楼的要求打造金融企业总部打造金融企业总部3企业总部公共空间打造：设置功能专属区，为企业量身定制定制总部定制总部在男女洗手前室之间设置豪华过渡前室，淡化卫生间的与公共在男女洗手前室之间设置豪华过渡前室，淡化卫生间的与公共空间的联系，避免洗手间对周边单位的使用影响；空间的联系，避免洗手间对周边单位的使用影响；同时有效提升卫生间的档次和舒适感，让奢侈从身边随时感知，同时有效提升卫生间的档次和舒适感，让奢侈从身边随时感知，让定115、制式的理念为少数人而生。让定制式的理念为少数人而生。为老板设置豪华为老板设置豪华CEOCEO洗手间预留位，绝无洗手间预留位，绝无仅有的舒适办公从为高端人士量身定制仅有的舒适办公从为高端人士量身定制开始。开始。企业总部，企业总部，BOSSBOSS专属专属专属盥洗室，专属电梯，专属餐饮专属盥洗室，专属电梯，专属餐饮VIPVIP室室总部员工，享受办公总部员工，享受办公舒适的空间、无微不至的照顾舒适的空间、无微不至的照顾3公共空间打造：内庭院打造，营造舒适总部空间定制总部定制总部l企业内庭院l打造室内绿化空间l营造舒适的办公环境l企业总裁专属内庭院l总部员工共享室外开阔明亮露台总裁专属内庭院总裁专属内116、庭院办公楼层公共庭院办公楼层公共庭院3定制总部定制总部配置金融行业需求的硬件空调系统：VRV系统电路系统：双回路系统l金融业特征：业务部门繁多，部分部门具有加班需求，空调要设置为可独立开启系统l金融业特征：金融企业24小时随时进行金融交易，双回路系统保证金融企业的业务操作安全性。停车位：地面停车位+地下停车位l金融业特征：银行在首层商铺的营业厅，客户往来频繁，需要配备地面停车位，方面正常营业。3软性增值服务，综合配餐中心定制总部定制总部l硬件环境：配餐中心采光面大、环境清洁卫生，桌椅配套方便、人性化。l室内设计：根据企业需求，打造个性化小饭堂l配餐中心面积：1000-20003具有国际化的时尚117、外立面，让建筑本身成为一种标志地标建筑地标建筑具有国际气息的，标志性的外立面具有国际气息的，标志性的外立面聘请国际知名设计师设计外立面，打造聘请国际知名设计师设计外立面，打造CBD标志标志3公共空间打造：国际化大堂，地标建筑地标建筑大堂拥有的不仅是尺度，更有无微不至的人性关怀和浓厚的艺术氛围关键词：简约、大气、商务化、水景关键词：简约、大气、商务化、水景l具备国际化大尺度具备国际化大尺度l精细的细节处理精细的细节处理l简约的商务氛围简约的商务氛围l衬托出企业总部的气势衬托出企业总部的气势3公共空间打造：电梯等候区地标建筑地标建筑1.1.等候区划分原则：等候区划分原则：l有利于分流人流，避免等候118、时间过长；l流线简单、不反复，方便企业总部员工顺利到达办公地点；2.2.等候区划分：等候区划分：l分高低区等候；l1楼为低区等候室；l2楼为高区等候室，l高低等候区通过手扶梯搭建连接通道。建立清晰的指示系统l大堂及电梯间昭示性强的区域设置导视牌，告知高低等候区的位置及可到达楼层。3策略二：策略二：品牌企业总部营销品牌企业总部营销CHC企业总部企业总部 珠三角中央商务群珠三角中央商务群举措：树立形象：通过打造概念，有效命名，树立高端形象事件营销：通过事件营销，进行炒作，引起社会关注注重推广：通过线上、线下推广增加项目的知名度客户积累：通过圈层活动、客户升级，积累目标客户从从09年深圳写字楼成功案119、例，从形象、推广、展示可以给年深圳写字楼成功案例，从形象、推广、展示可以给到本项目的操作启示：到本项目的操作启示：卓越世纪中心绿景NEO企业大道：案例卓越世纪中心卓越世纪中心形象形象高举高达“我是中心”，占据深圳CBD王者地位现场展示、服务现场展示、服务展示：深圳写字楼展示的模板；服务：豪宅式服务体系三集中式推广三集中式推广“我是中心”以迅雷不及掩耳之势，传遍深圳20092009年商务综合体营销大奖（年商务综合体营销大奖（20092009届博届博鳌鳌 2121世纪房地产论坛）世纪房地产论坛）中国指数研究院最新研究成果中国指数研究院最新研究成果20092009年年上半年中国写字楼市场数据分析报告120、上半年中国写字楼市场数据分析报告：0909年上半年度中国写字楼销售额排名第一年上半年度中国写字楼销售额排名第一“我是中心”既点名了项目的核心区位，也表明了与竞争项目的关系“我是中心我是中心”，一语双关，一语双关，充分吸引客户关注充分吸引客户关注卓越世纪中心卓越世纪中心Tower4Tower4（世界写字楼）（世界写字楼）World OfficeWorld Office：于世界商务综合体之上的顶级写字楼，于世界商务综合体之上的顶级写字楼，构建深圳写字楼国际指标体系。构建深圳写字楼国际指标体系。Tower3Tower3（精品写字楼）（精品写字楼）Boutique OfficeBoutique Off121、ice：赋予写字楼精致和设计，以赋予写字楼精致和设计，以BoutiqueBoutique概念打造深圳首席小面积写字楼精致概念打造深圳首席小面积写字楼精致办公空间办公空间“三集中式三集中式”媒体集中投放，媒体集中投放，短期内，迅速起势短期内，迅速起势时间集中：时间集中：从开始媒体宣传到开盘仅3周推广时间；诉求集中：诉求集中：强调“我是中心”中心区唯一可售写字楼，核心区位渠道集中渠道集中：项目广告主要覆盖地点为商务人士集中的地方，主要为华强北、机场、中心区公交站、写字楼楼宇广告；写字楼营销关键，强度大于长度，重点手段集中投入，抓住关键渠道及1-2个关键节点做到极致对于本项目的启示：对于本项目的启示122、：南海大道广告牌南海大道广告牌卓越世纪中心卓越世纪中心推广集中，获得高市场美誉度：推广集中，获得高市场美誉度：开盘前一个半月时间的营销费用，占项目整体营销费用的50。开盘后三个月，除了封顶等重大的节点，没有做任何线上推广。美誉度美誉度销售量销售量营销费用营销费用成功营销案例各种关系成功营销案例各种关系NEONEO企业大道企业大道 公寓、写字楼价格突破片区新高公寓、写字楼价格突破片区新高 深圳写字楼高端综合体标杆项目深圳写字楼高端综合体标杆项目 产品创新改良，绿景集团进军商务市产品创新改良，绿景集团进军商务市场旗舰之作场旗舰之作 关键字：深圳大道、中心西区首席综合体、273米目前片区新地标形象形123、象亚太封面商务群（综合体+封面的产品定位）现场展示、服务现场展示、服务千万售楼处、精品展示层震撼面市销售总结销售总结完美销控原则+综合体内部客户的精准定位持续活动为主题营销，以公持续活动为主题营销，以公共影响力，吸引客户共影响力，吸引客户春交会春交会时间时间活动活动2008年11月22日世模小姐大赛组委会（全球总部）进驻NEO企业大道签约仪式2008年12月27日NEO企业大道盛大封顶活动2009年2月28日献礼祖国60-深圳企业家摄影学会成立5周年优秀作品展2009年3月14日2009NEO-企业大道新经济观察2009年3月28日大道30开笔仪式暨NEO企业大道产品发布会2009年5月1日春124、交会NEONEO企业大道企业大道深圳深圳“兰会所兰会所”深圳写字楼最大售楼处深圳写字楼最大售楼处赋有社会责任感楼体宣传，商报赋有社会责任感楼体宣传，商报头条冠名头条冠名”第一排视野第一排视野”主诉求主诉求贯穿始终贯穿始终不同阶段楼体条幅主题不同阶段楼体条幅主题1“改革大道三十年”2“感恩祖国、母亲您好”3“温暖2009”4“唱响春天故事，致敬祖国60”NEONEO企业大道企业大道区域项目销售面积成交价格蓄客期推出部分销售率（%）中心区卓越世纪中心公寓360003万3个月100%写字楼640003.2万98%中心西区NEO企业大道公寓300002.6万5个月100%写字楼250003万87%成功125、写字楼市场案例借鉴总结及启示成功写字楼市场案例借鉴总结及启示结论结论1 1、从蓄客期及销售周期上的关系：、从蓄客期及销售周期上的关系：NEO企业大道蓄客期5个月，主要在拿预售证程序上出现滞后，主要销售期间入09.6-12月：最终实现2个月公寓100%销售，写字楼87%销售；卓越世纪中心:主要以前期集团客户及在入市前的营销推广上实现“短、频、快、广”等特征，实现大量蓄客，最终实现完美销售；结论结论2.2.从营销展示从营销展示/推广上：推广上：NEO企业大道：在现场营销展示上，精装售楼处、打造深圳首家“企业会所”；举办征文活动等，媒体推广：报纸、户外路牌、电台等;卓越世纪中心：精装售楼处、精装展示126、层和高品质的现场服务，整体营销铺排紧凑、全面，开盘前花费整体营销费用的50%；项目高端商务形象塑造启示：启示：直销、精准的传播渠道营销展示上精品度现场物管服务的国际化世联观点。形象、区域、产品缺一不可展示及推广贯穿始终，不可缺失！树形象树形象区域形象区域形象项目形象项目形象直传播直传播本体途径本体途径线上线上/下途径下途径客户群客户群行业协会行业协会内部资源内部资源写字楼写字楼住宅住宅营销策略小众、圈层营销大众营销，大量的客流量有效渠道组合项目传递（楼体、围墙、户外）直效传递（短信、对账单、直邮）线上形象广告（电视、电台、报广、户外）线下渗透（围墙、楼体、短信）客户拓展通过圈层、大客户VIP营127、销、行业协会通过推广为主展示通过单一展示层、概念展示单元建立与高端商务客户的对话平台多元化，精美的样板房展示消化速度消化速度较稳定，一般情况下，佛山开盘30%，1-3个月内50%，3-8月100%消化开盘消化速度差异性很大，根据不同的楼盘而不同营销关键点营销关键点l写字楼主要以小众圈层营销为主，通过楼体、围墙、户外等最直接有效的传递项目信息，配合短信、直邮等直效传递手段。l相对于住宅的推广营销，写作楼的渠道更直接、对客户更有针对性。写字楼营销用更直接、更有针对性的写字楼营销用更直接、更有针对性的渠道，到达特定的客户群中渠道，到达特定的客户群中第一阶段：第一阶段：CBD区域形象重塑区域形象重塑第128、二阶段：项目综合体形象出街（写字楼）第二阶段：项目综合体形象出街（写字楼）第三阶段：写字楼事件营销、现场模型展示第三阶段：写字楼事件营销、现场模型展示第四阶段：住宅项目展示、入市第四阶段：住宅项目展示、入市1步骤。第五阶段：写字楼项目形象出街第五阶段：写字楼项目形象出街第六阶段：写字楼项目入市第六阶段：写字楼项目入市0507售楼部开放售楼部开放08住宅住宅首批开盘首批开盘写字楼写字楼模型展示模型展示企业总部经济论坛企业总部经济论坛“四大行四大行”签约仪式签约仪式06CBDCBD规划展示规划展示综合体综合体规划展示规划展示住宅住宅样板房开放样板房开放2011年年2012年年05070608写字楼129、写字楼启动蓄启动蓄客客诚意登记诚意登记VIP升级升级开盘开盘本报告是严格保密的。事势事件营销，以区域公众话题为主题，结合媒体炒作，事件营销，以区域公众话题为主题，结合媒体炒作，吸引客户的关注。吸引客户的关注。CBDCBD总部经济发展论坛总部经济发展论坛“四大行四大行”总部签约仪式总部签约仪式CBD总部经济发展论坛总部经济发展论坛CBD总部经济发展论坛总部经济发展论坛 CBD总部经济发展论坛总部经济发展论坛形式：形式：1 1、争取政府合作，共同炒作德胜、争取政府合作，共同炒作德胜CBDCBD；2 2、邀请知名业内人士、政府人士举行论坛；、邀请知名业内人士、政府人士举行论坛；3 3、通过此处炒作，130、进一步将、通过此处炒作，进一步将CBDCBD认知扩大化，拉升区认知扩大化，拉升区域价值。域价值。活动目的：制造社会热点，增加社会关注度，形成舆论话题活动时间：6月11日活动地点：销售中心广场活动对象：政府领导、专家、保利上门客户、业主时间：时间：6月中月中起势攻略起势攻略“四大行四大行”总部签约仪式总部签约仪式起势攻略起势攻略前提：前期对定制写字楼进行招商，对成功招商的知名企业进行签约仪式，强化综合体项目的价值优势。形式：1、对在保利设立总部的知名企业举行签约仪式；2、邀请媒体、签约企业高层、政府领导出席；3、通过媒体宣传炒作，进一步将综合体商务价值放大，提升项目形象。活动主题：“四大行”总部131、签约仪式；活动时间：2011年6月25日；活动目的：通过名企的总部签约仪式，突显本项目的经济商务地位；活动地点：保利时代中心售楼处；开放对象：新客、保利业主、各大媒体朋友、政府、企业高层辅助内容：现场提供冷餐、饮料及总部经济纪念品；本报告是严格保密的。推广通过线上、线下推广增加项目的知名度通过线上、线下推广增加项目的知名度形象墙形象墙户外广告户外广告楼体广告楼体广告媒体软文炒作媒体软文炒作直邮直邮l 条幅、户外广告与形象墙是成交客户的主要信息来源；l 客户经营（朋友介绍、老客户介绍）成为办公物业有效的销售渠道，通过口碑传播，有效延伸销售触角，降低客户决策过程，成本低且效果好；l 直邮和短信 作132、为低成本营销的有效手段，利用不同事件节点作为直邮主题，对促成客户购买有很大的作用；l 报纸广告 在项目重要节点时能配合产生销售。43%14%20%73%28%20%7%2%0%25%4%0%4%4%29%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%户外广告报纸新闻报纸广告楼体条幅直邮短信网络电视电台朋友介绍成交客户介绍其他项目转介三级市场转介商务场所资料展示形象墙其他0808年写字楼成交客户信息来源统计年写字楼成交客户信息来源统计前提：写字楼营销之世联经验事件活动话题持续炒作，将项目的区域及产品信息无限释放推广攻略推广攻略时间：2011年6月-7月网络：房讯、搜房网、焦点网等报广：133、佛山日报、广州日报、南方都市报、信息时报等CBDCBD总部经济，响起召集令！总部经济，响起召集令！CBDCBD总部经济，响起召集令！总部经济，响起召集令！灯光字、楼体广告，最有效的广告载体推广攻略推广攻略主题：主题：中轴地标中轴地标 总部召集总部召集灯光字灯光字l3、4号地、写字楼群：在3、4号地住宅外立面上楼体灯光字；l主题内容：“保利国际广场，企业总部”楼体条幅楼体条幅l3、4号地、写字楼群：在写字楼层数达到20层以上；l主题内容：企业总部 珠三角中央商务群本项目震撼的户外广告，高调入市震撼的户外广告，高调入市推广攻略推广攻略l在原有的户外位置更换广告牌，高调进入市场；l在将项目的形象导入134、市场，积累客户，刺激客户开始关注本项目。l户外牌上画后，安排专人进行客户来电的接听和登记，并进行定期的客户回访工作。保利保利国际广场国际广场 中轴地标，总部召集中轴地标，总部召集企业总部企业总部珠三角中央商务群珠三角中央商务群利用广珠轻轨车厢内框架广告，辐射到广州、中山、珠海等地推广攻略推广攻略广珠轻轨站点广告：广珠轻轨建成顺德5个站：陈村、北滘、顺德、顺德大学、容奇、南头，2010年12月开通广珠轻轨车厢广告：在车厢内的宣传框架做宣传推广主题：保利国际广场，中轴地标，企业总部本报告是严格保密的。短信、直邮：短信、直邮：重要节点前一周投放直邮，蓄客期间周五、周六集中投放短信，吸引客户上门。软文135、：软文：制造话题炒热项目楼宇灯光字：楼宇灯光字：在项目住宅、写字楼楼体上做广告，增强昭示性，增加城市灯光感；楼体条幅：楼体条幅：在项目住宅、写字楼楼体上做广告，增加宣传渠道，释放销售信息；户外广告：户外广告：在现有的广告牌上换画，高调入市；轻轨车厢框架广告：轻轨车厢框架广告：广珠轻轨车厢内做广告，宣传辐射到广州、中山、珠海等珠三角地区。本报告是严格保密的。圈层顺德区域客户口碑传播快，容易朋友、生活圈的影顺德区域客户口碑传播快，容易朋友、生活圈的影响，圈层效应明显。响，圈层效应明显。通过协会圈层通过协会圈层通过保利商务平台圈层通过保利商务平台圈层通过与行业协会合作，撬动主流企业用户蓄客攻略蓄客攻136、略顺德家电行业协会顺德家电行业协会顺德五金行业协会顺德五金行业协会顺德涂料协会顺德涂料协会顺德企业家协会顺德企业家协会顺德贸易协会顺德贸易协会IT IT协会协会投放行业协会网站、会刊广告投放行业协会网站、会刊广告相关行业企业推介会相关行业企业推介会协会会员团购优惠协会会员团购优惠协会活动冠名赞助协会活动冠名赞助邀请会员参加保利商务圈活动邀请会员参加保利商务圈活动合作方式合作方式蓄客攻略蓄客攻略保利商务圈定期组织商务交流活动10深圳深圳保利国际广场2012年珠三角经济合作交流会保利商务圈l形式一：l主题：经济交流会l对象：邀请主流行业高层l采用小规模高端客户圈层传播方式，利用圈层活动等机会进行写137、字楼销售信息释放，保证客户质量；l形式二：l主题：商务品酒会l坚持高端小圈层路线，保证项目的高端品质本报告是严格保密的。展示展示是打动客户的重要手段，通过售楼部的展示，展示是打动客户的重要手段，通过售楼部的展示，以及样板间的展示，让客户充分体验地标企业总部以及样板间的展示，让客户充分体验地标企业总部售楼部展示售楼部展示样板间展示样板间展示外部环境与内部环境充分结合展示，突显中轴地标的优势展示攻略展示攻略l住宅销售中心：区域模型讲解+模型讲解客户洽谈l地标轴心体验：乘坐电瓶车沿河堤、中轴公园参观l地标展示区：前广场大堂电梯28层样板层321写字楼单体模型展示攻略展示攻略项目综合体模型：项目综合体138、模型：项目模型主要突出综合体的配套关系，主要介绍超甲级写字楼、星级酒店、大型SHOPPING MALL，及住宅。写字楼单体模型：写字楼单体模型：比例为1：50的写字楼模型，模型具有震撼力，突显CBD区域的商务氛围，标志新城区进入商务时代。模型制作要求：模型制作要求：灯光炫丽，具有城市感，特显建筑的标志性。到位时间：到位时间：2011年6月3日时间：时间：6月初月初广州高德置地广场深圳NEO高层展示，全城最高建筑，体现地标的至高无上与震撼展示攻略展示攻略20122012年展示层开放年展示层开放中轴地标写字楼，高层中轴地标写字楼，高层360360度景观无遮挡度景观无遮挡全城最高展示层开放全城最高展示层开放区域炒作区域炒作2010年年5月月2011年年10月月2012年年5月月2012年年9月月2011年年6-7月月2011年年5月月综合体形象出综合体形象出街，写字楼顺街，写字楼顺势高打形象势高打形象定制写字楼整定制写字楼整体销售体销售地标写字地标写字楼起势楼起势地标写字地标写字楼开盘楼开盘Company nameCompanyLOGO世联地产保利项目组 2010-11-20