1、 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 1WRANGLE 目目 录录 第一部分 项目背景第一部分 项目背景.4 第一章第一章 可行性报告编制依据及说明可行性报告编制依据及说明.4 编制依据.4 编制说明.5 第二章 项目概况第二章 项目概况.5 基本情况.5 发展趋势预测.6 市场调查与分析市场调查与分析.7 宏观市场分析.7 1、经济综合实力增强.7 2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革.7 3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命.8 4、消费形态与观念变化分析：.10 5、西安零售业市场发展趋势与前景分析.11 第三章第三章 微观市场调研与分析微观市场调2、研与分析.15 一、区域发展现状及区内人口构成.15 二、区域商业发展趋势呼唤二环沿线大商圈.16 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 2第二部分：项目总体战略规划第二部分：项目总体战略规划.17 第四章项目建设方案第四章项目建设方案.17 一、项目总体情况.17 二、项目管理情况.18 三、立丰购物广场规划审批情况：.19 四立丰购物广场设计说明.20 五、立丰购物广场项目进展情况及工程进度计划.21 第五章 项目定位第五章 项目定位.23 一、定位依据.23 二、定位策略.23 项目定位.24 概念定位.24 第六章第六章 营销策略营销策略.26 一、“立丰购物3、广场”项目营销目标.26 二、销售、租赁比例安排.26 三、目标市场.27 四、目标买家分析.28 五、定价策略.29 六、销售促进.30 七、销售周期安排.32 八、销售面积进度安排.32 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 3九、回款进度安排.33 第七章 资本运作思路第七章 资本运作思路.33 一、投资组合方式.33 二、资金运作方式.34 第八章 项目利润保证策略第八章 项目利润保证策略.35 一、遵循市场规律 实现多方共赢.35 二、加强横向合作 构建跨行业盈利桥梁.36 三 项目开发资金支撑体系.37 第三部分 经济评价与风险分析第三部分 经济评价与风险4、分析.39 第九章 项目经济评价第九章 项目经济评价.39 第一节 建设资金筹措方案和投资估算.39 第二节 项目财务评价.42 第十章第十章 项目风险分析项目风险分析.52 1国家政策风险.52 2市场竞争风险.53 3销售风险.53 4开发过程中的法律风险.54 第十一章第十一章 结论结论.54 附件：立丰购物中心周边市场调研.55 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 4第第第第一一一一部部部部分分分分 项项项项目目目目背背背背景景景景 第第第第一一一一章章章章 可可可可行行行行性性性性报报报报告告告告编编编编制制制制依依依依据据据据及及及及说说说说明明明明 编5、编编编制制制制依依依依据据据据 一、西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编 二、实施西部大开发西安市商贸业发展规划（2000 年2010年）三、西安市城市总体规划(19962010)四、西安市城乡建设委员会关于立丰（西安）房地产开发有限公司建设立丰购物广场项目建议书的批复 五、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复（编号长地征字（03）第 27 号）六、西安市房地产实地调查情况 七、2004 年陕西经济社会蓝皮书经济卷 八、国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册 九、国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（1983 年 2 月 2 日）十、陕西省现行相关工程定额标准 6、十一、美国沃尔玛百货有限公司及美国华纳兄弟国际电影公司对经营场所的选址要求 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 5编编编编制制制制说说说说明明明明 作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详细阐述了项目开发、销售、运营过程中有可能遇到的各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金、销售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对完善的回款还贷措施。由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本项目市场运作的指导7、性方案，作为后期营销策划、推广策划的理论基础。第第第第二二二二章章章章 项项项项目目目目概概概概况况况况 基基基基本本本本情情情情况况况况 “西安立丰购物广场”建设项目位于西安市东二环与南二环路口交界处东北角（西安市碑林区东二环金花南路 6 号），东临西安东高新技术开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，西临东二环，交通便利。项目用地性质为商业(综合)用地。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 6用地现状为三通一平。用地总面积为 11276.500 平方米。项目总地价为 5200 万元(含土地出让金)。城市建设配套及其它规费为 732 万 设计费：368 8、万 项目总投资 1.8 亿元。项目总建筑面积约 8 万平方米。项目总层数共计八层，其中地上五层半，底下二层半。设计地下停车场面积为 10000 平方米，共有停车位约 300 余辆。单层建筑面积约 1 万平方米。建筑物总高 24 米。计划建设周期 2 年。项目建设工作由立丰（西安）房地产开发有限公司负责。发发发发展展展展趋趋趋趋势势势势预预预预测测测测 随着西安城市运营战略的深度实施，城市基础设施建设布局将发生翻天覆地的变化，在此基础上，随着城市路网布局的高度完善，交通状况的快速改善，将导致人们生活、消费观念的根本性变革。二环沿线商业房地产的建设，经过近十年的发展，已经具有相当水平的经济扩张力和9、消费牵引力，根据西安市城市建设总体规划来看，这里将成为今后几年重点发展地带。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 7 根据立丰房地产今后三年的战略规划，将以专业化的商业房地产运营为主要发展目标，抢占二环沿线稀缺地块不仅是顺应了西安城市建设的需要，更符合企业长远发展目标，不论在战略上还是在战术上，都是必须和必要的。市市市市场场场场调调调调查查查查与与与与分分分分析析析析 宏宏宏宏观观观观市市市市场场场场分分分分析析析析 1 1、经经经经济济济济综综综综合合合合实实实实力力力力增增增增强强强强 据西安市统计局有关资料显示，2003 年西安市生产总值达到940.35 亿元，10、比上年同期增长 13.5。全市地方财政收入达到 70 亿元，增长 16.7；全市固定资产投资 482 亿元，增长 41；农民人均收入达 2826 元，增长 27，城镇居民人均可支配收入 7748 元，比上年同期增长 13.01，消费性支出 6805 元，比上年同期增长 6。城市居民人均储蓄额首次突破万元大关。如果不出大的意外，2004年西安 GDP 总量将突破 1000 亿元大关，有望成为西北地区首个突破千亿元的城市。2 2、经经经经济济济济实实实实力力力力的的的的增增增增强强强强带带带带动动动动人人人人们们们们消消消消费费费费观观观观念念念念的的的的深深深深层层层层变变变变革革革革 随着经济11、总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 8在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，2003 年西安市民恩格尔系数为 34.4，白领阶层的恩格尔系数更低于 26，服装、家电、通讯、交通、教育、娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功的转移。3 3、成成成成长长长长中中中中的的的的消消消消费费费费力力力力引引引引发发发发西西西西安安安安新新新新一一一一轮轮轮轮商商商商业业业业革革革革命命命命 12、根据 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 的精神，西安市的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁与城市扩张后大量的农业人口城市化，将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。西安传统的四大商圈分布图：西安传统的四大商圈分布图：立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 9 “立丰购立丰购物广物广场场”项目项目周边周边商业网点商业网点分分布布图图康复路商圈土门商圈 钟楼商圈小寨商圈 根据上图可以发现，这四个传统的商圈均设立在人口密集、交通繁忙的地段13、，满足于传统的消费模式。但是，随着人们生活水平的提高，尤其是人们对于大宗消费观念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具，根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车 22万辆，并且仍然以平均每年 6 万辆的速度递增，给西安市现有的交通路网带来了巨大的压力。对市民生活直接相关联的就是，2003 年西安市民日常出行花在交通上的平均时间比上年增长了一倍以上，城内、城外因为交通问题而形成一道难以逾越的壁垒。因此，人们的日 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 10常消费开始出现郊区化走势。根据提案部门的市场调查结果，已经有越来越多的消费者对于前往钟楼商圈消费的传统观念在发生14、变化，只是苦于没有一个适合他们消费的地方，而不得不暂时屈就于传统的四大商圈。可以预见，在不久的将来，西安市场将需要一个交通方便、有利于消费者节约消费成本和消费时间，又能够提升消费档次的消费场所，而这个地方就应该在二环沿线。4 4、消消消消费费费费形形形形态态态态与与与与观观观观念念念念变变变变化化化化分分分分析析析析：?从消费结构上分析从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，杂货铺式的消费将逐渐退居补充地位；?从消费者区域的选择上分析从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费区向新兴消费区15、转移。在老店面、老商品、老环境已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费需求。由于市中心现存的交通不便、消费品类相对单调、购物环境脏、乱、差等制约因素，加大了消费成本、影响了消费形象，必将促使一部分消费者对消费区域的重新选择；?从消费形式上分析：从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快，人们在注重工作 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 11效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲、娱乐，购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。?从消费层次上分析：从消费层次上16、分析：人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高；?从消费时效性分析：从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一，而是有计划地即时消费，在满足备用的同时，更需要满足时尚消费的需求。以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成本地区范围广泛的商业网点变化与迁移。5 5、西西西西安安安安零零零零售售售售业业业业市市市市场场场场发发发发展展展展趋趋趋趋势势势势与与与与前17、前前前景景景景分分分分析析析析 按照西安市政府提出的目前进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物广场将成为实现流通方式的主角。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 12从商业资本结构看，除本地商业企业巩固和扩大企业规模和竞争力外，国内商业巨头及国际商业大鳄亦将抓紧时机进入西安市场，参与西安市商业市场的竞争，本地商家一股独大的状况将会发生根本转变。以 2003 年末统计数18、据计算，若各项增长指标保持不变，今后每年将新增约 60 亿元的购买力。如此巨大的潜在市场势必进一步推动西安市的人均消费，消费市场引导得好，这一潜在的数字还将会加大。但是，作为大型省会城市，按每年递增 60 亿元的消费品零售总额，已有的商业设施已无法满足人们的购物需求。因此，西安市商贸零售业具有巨大的市场空间和潜力，应当抓住机遇，率先抢滩。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 13 名称 年营业额 营业面积()从业人数(人)单位面积营业额(万元)年人均营业额(万元)开元 80000 80000 1 民生 71066 63000 1.128 21.45 秋林 15000 19、16000 0.9375 世纪金花 43000 31386 1.37 42.57 百盛 40000 17000 3.68 141.34 表 3-1-1 西安市百货业商业调查表 单位：万元 3-1-2 超市业调查表 单位：万元 名称名称 年营业额年营业额 营业面积营业面积()从业人数从业人数(人人)单位面积营业额单位面积营业额 年人均营业额年人均营业额 家乐（总店）58328 37500 1718 1.55 33.95 家乐（分店）2264.6 1000 114 2.264 19.86 爱家 20000 12000 从以上统计中得知，在西安各类商业业态中，仅传统的百货、超市经营场所而言，因为具有20、一定的先进管理经验，其年消费总额已突破 32.965 亿元，接近 2003 年社会消费品零售总额的 10。现有主力零售企业年销售总量分析8000071066150004300040000583282264.6200004070800开元民生秋林世纪金花百盛家乐总店家乐分店爱家其他 经调查分析，在现有商业格局下，随着国民经济的持续发展，人民群众生活水平的不断提高，传统的单一性消费将不能满足消费者的基本需求，集购物、娱乐、休闲旅游于一体的综合购物场所将大行其道，成为刺激内需、激发消费潜能的重要商业结构之一。在宏观经济分析中，我们看到了市场总需求刺激下，未来市场供给结构将要发生的巨大变化，设立能够顺21、应于这一市场变化的商业机立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 14 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 15构将成为大势所趋。因此，“立丰购物广场”的整体规划设计具有相当强的市场生命力。第第第第三三三三章章章章 微微微微观观观观市市市市场场场场调调调调研研研研与与与与分分分分析析析析 一一一一、区域发展现状及区内人口构成区域发展现状及区内人口构成区区域域发发展展现现状状及及区区内内人人口口构构成成“立丰购物广场”所在区域人文环境优良，周边单位有西安交通大学、理工大学、纺织学院、理工学院等著名院校及东方厂、华山厂、昆仑厂、黄河厂、陕西钢厂、西22、安电影制片厂、陕汽总厂、黄河电子有限公司和实达电力等大中型企业，人口总量约 30 万人，辐射范围包括东至纺织城，北至北二环，西至东门外，南至西影路，人口较为集中、密度大，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。该区域人员基本属于高等院校和国有大中型企业，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由于历史原因这里都没有一个能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于前文所列的四大商圈。经济环境：项目地周边以“老客栈”、“东来顺”、“顺风”为代表的多家中、高档次餐饮业的林立而起和东新城市花园、朝阳天下等楼盘开发亦为本项目建设实施起到了呼应作用，将逐渐形成西安市的消费繁荣区。详细情况见下图23、。“立丰购物广场立丰购物广场”项目周边工厂院校平面分布图项目周边工厂院校平面分布图 二二立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 16二二、区区区区域域域域商商商商业业业业发发发发展展展展趋趋趋趋势势势势呼呼呼呼唤唤唤唤二二二二环环环环沿沿沿沿线线线线大大大大商商商商圈圈圈圈 本项目所在区域的商业设施目前以大中型餐饮、娱乐和中小百货店面为主，与该区域的人口密度和经济发展水平不相符合。由于计划经济条件下的影响，西安市目前的大型商业设施多集中在城墙以内，交通压力成为制约消费的主要因素之一。随着西安市城市化进程的加快，商业结构的调整已经刻不容缓。鉴于以上种种，在市民的消费需求呼24、唤下，二环沿线大商圈呼之欲出。“立丰购物广场立丰购物广场”项目周边市场环境平面分布图项目周边市场环境平面分布图立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 17第第第第二二二二部部部部分分分分：项项项项目目目目总总总总体体体体战战战战略略略略规规规规划划划划 第第第第四四四四章章章章项项项项目目目目建建建建设设设设方方方方案案案案 一一一一、项项项项目目目目总总总总体体体体情情情情况况况况 该项目位于西安市碑林区东二环南部（金化花南路6号），项目用地共94.44亩。总建筑面积22万平方米，工程总造价约4亿元。建设工期分为三个阶段共四年。其中西安铁路信号工厂住宅区A地块77亩，25、此地块建筑面积：约13.5万平方米。其中：多层住宅9栋建筑面积约3.3万平方米约396户，28层高层住宅5栋建筑面积7.5万平方米约560户，18层高层住宅1栋建筑面积约2.3万平方米约216户；卫生所、招待所、活动中心等公共 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 18建筑面积约6000平方米，另外还包括：城市变电所至甲方家属区中心配电所的供电工程、A地块内的站房（包括其设备）、管线（给排水、暖气、电力、天然气、通讯、有线电视、宽带网）、道路及园林绿化等配套工程设施，以上项目均为立丰（西安）房地产开发有限公司代为建造。立丰（西安）房地产开发有限公司商业区B地块17亩，26、临街面宽133.5m，进深69.6m。位置优越，计划建造立丰购物广场80000。二二二二、项项项项目目目目管管管管理理理理情情情情况况况况 1、立丰公司从项目酝酿阶段开始运作至今已两年时间。因该项目规模大，分期建设，又属旧区改造，工作难度极大。为此公司专门成立了“立丰信号厂项目部”由公司总经理及副总经理分别担任项目部正副项目经理，项目部下设工程部、合同预算部、开发部，经营销售部、招商部全力配合项目的实施。2、由于有强有力的领导班子，加之各部门紧密配合及业主的支持，本项目目前工程质量、进度、费用控制均在计划之列。工程质量和进度受到业主和质检站的高度评价。这为下一步立丰购物广场的开工及管理奠定了很27、好的基础。项目管理组织架构图：项目管理组织架构图：立丰（西安）房地产开发有限公司 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 19 总经理 副总经理 副总经理 经营、销售部 合同预算部 招商部 工程部 开发部 策划部 三三三三、立立立立丰丰丰丰购购购购物物物物广广广广场场场场规规规规划划划划审审审审批批批批情情情情况况况况：1、2003年经政府土地部门对BL7-26-12-1号商业综合用地挂牌，我公司通过竞拍，于2003年11月取得该地块50年的使用权（面积11276.5平方米，折合16.915亩）。国有土地使用证编号为西碑国用（2003）出字第847号。2、2004年3月28、24日通过西安市规划局审查“建设工程审核章”编号为“西规建（2004）054号；立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 203、批准规划为北距新17#楼27.37m，西退东二环路红线最小处13m，东距住宅最小处9m，平面尺寸为69.6m宽，133.5m 长，地下二层半，地上五层半，高度24m,总建筑面积80000。四四四四立立立立丰丰丰丰购购购购物物物物广广广广场场场场设设设设计计计计说说说说明明明明 建筑特征：建筑特征：设计总建筑面积约80000平方米；地下二层半，地上五层半；建筑外形为长方体（69.6m宽133.5m长24m高）建筑耐火等级为二级，建筑耐久年限为5029、年。2结构特征：结构特征：地基处理方式为大开挖，天然地基；基础采用钢筋砼筏板基础；抗震等级为抗震设防烈度8度；结构为钢筋砼框架结构。3 装修标准：装修标准：外墙装饰为干挂花岗岩、塑铝板、玻璃幕墙、面砖等（可参见效果图）；内装修标准以满足不同商业业态的要求而定。4设备配置：设备配置：设备用房主要设在地下室，水、电、暖、消防、空调通风、弱电工程等按需求各层也有布置，并对多平面划分了防火分区；交通组织设有观光电梯、客货电梯多部，各层设自动扶梯8部；供电为两路10KV线路进线，工作容量为4800KVA,预留容量1000KVA，备用电源4450KVA，容量满足各种需要。立丰购物广场综合商业可行性报告 制30、深唐 13891847403 21五五五五、立立立立丰丰丰丰购购购购物物物物广广广广场场场场项项项项目目目目进进进进展展展展情情情情况况况况及及及及工工工工程程程程进进进进度度度度计计计计划划划划 购物广场地块已经“三通一平”报建手续已完成，现正在准备办理招标及施工许可证工作。我公司为了实现定向设计、菜单式开发，满足合作伙伴商业经营的实际需求，借鉴世界五百强中沃尔玛、美国华纳兄弟国际影院对经营场所工程施工的严格要求，对施工图进行了必要的调整。已完成工作及工程计划如下：1、完成拆迁工作，已达到“三通一平”标准；2、报建手续已完成；3、定验线工作已完成；4、设计工作已完成；5、施工图审查正在进行中31、；6、正在办理监理招标、工程招标工作；7、正在办理施工许可证领取手续；8、计划2004年8月开始施工；9、2005年3月份施工至0.000；10、2005年8月份主体工程封顶，具备装修条件的被招商单位可先行进行装修工作；11、2005年12月份内外装饰工程基本完工，设备安装调试开始；12、2006年2月份竣工并正式移交被招商单位进行装修及开业准备。13、2006年7月正式营业。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 22 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 23第第第第五五五五章章章章 项项项项目目目目定定定定位位位位 一一一一、定定定定位位32、位位依依依依据据据据 宏观市场调研分析成果市场的呼唤市场的呼唤 政府土地政策宏观调整条件下对房地产开发企业专业化运营的要求顺应时代步伐顺应时代步伐 立丰（西安）房地产开发有限公司商业地产专业运营商远景规划企业区域化战略扩张思想的正确性企业区域化战略扩张思想的正确性 西安城市化进程脚步加快缓解固有商圈的经营压力缓解固有商圈的经营压力 周边居民巨大的消费潜力亟待挖掘完善社区商业网点完善社区商业网点 二二二二、定定定定位位位位策策策策略略略略 立丰购物广场市场定位策略 商业的功能设计 设施商业化设计 商业的布局设计 业态的组合设计 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 2433、 项项项项目目目目定定定定位位位位 “立丰购物广场”是建立在开发商、投资人、经营者、金融机构、消费者不同利益主体利益平衡基础上的、实现多方共赢的局面是”立丰购物广场”最为成功的开发思路之一。目前西安市的百货零售业以开元、民生、世纪金花、百盛为龙头，这四大龙头虽然各有所长，也拥有较为先进的管理运营思路，但是，在商业业态布局上受硬件设施的限制，不能满足消费者复合式消费的需求，连锁反应导致经营者和投资人的回报期望受到商场销售能力的局限，金融机构的利益便无法获得最终的保障。概概概概念念念念定定定定位位位位 国际化西安城市窗口 市民消费风向标 要素一要素一：人性化设计标准，商业规划优先原则，商业设施的先34、进性；要素二要素二：合理的客流动线设计，满足消费者对消费空间的舒适性要求。以空间景观引导人流，满足购物中心内各种业态的要求，达到消费者与经营者的互利互动；要素三要素三：绿色商业设施、无障碍人性关怀。投入专项资金设计供残疾人使用的专用通道、专用卫生间等设施、加入免费儿童托管中心、小型医疗机构、大型共享空间等设施场地充分满足各种消费者的特殊需求。要素四：要素四：四位一体，平衡核心利益点。通过各种商业业态的优化组合，有效降低商业经营成本，从而能够给消费者更大的让利空间，同时由于有更多商业业态的进入，不但能降低消费者的消费成本，而且能够满足不同消费者的需求，为消费者提供更多的购物选择空间。租金需求 销35、售成本降低消费成本降低 消费成本降低消费量上升 复合型商业降低销售成本 投资回报需求 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 25 销售回款需求 贷款回收需求 经过深入研究和充分论证，“立丰购物广场”项目整体定位如下：商业业态定位商业业态定位：满足国际化商业发展需要，建设具有中国特色的集购物、休闲、文化、健身、餐饮、度假、旅游等为一体的大型商业服务中心。要求引进商业机构目标为沃尔玛、时代华纳等具备世 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 26界五百强经营实力的强势机构。目标市场定位：目标市场定位：NO：以独具特色的商业运作和智能化、科学化的商业36、管理，顺应市场对新型商圈的呼唤，引领西安时尚消费潮流，带动陕、甘、宁乃至整个西部地区商业格局的变革顺应市场对新型商圈的呼唤，引领西安时尚消费潮流，带动陕、甘、宁乃至整个西部地区商业格局的变革。成为外地游客来西安的一处观光购物旅游景点和标志性消费场所。第第第第六六六六章章章章 营营营营销销销销策策策策略略略略 一一一一、“立立立立丰丰丰丰购购购购物物物物广广广广场场场场”项项项项目目目目营营营营销销销销目目目目标标标标 本项目总建筑面积：80000 建设周期：24个月 营销周期：10个月（含内部登记一个月）回款总额：21000 万元 二二二二、销销销销售售售售、租租租租赁赁赁赁比比比比例例例例安37、安安安排排排排 为营造区域商圈氛围、刺激投资，根据国际商业房地产市场运作模式，本项目必须采取销售与租赁相结合的策略，即商场一部分销售、一部分租赁给具有世界五百强地位的强势商家，原因如下：根据初步成本核算结果，本项目建设总投资将达到18000万元（详见成本计算附件）。若本项目全部用于租赁，总投资18000万 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 27元的回收期将在8年以上，将严重违背立丰公司资本运营原则，因此建议本项目的营销策略以收回投资成本为原则和基本底线，在负债率为零的情况下进行部分商场和车库的租赁经营，以获得长期稳定的收益。锁定招商对象为西安立丰百盛购物广场有限公38、司和沃尔玛超市、时代华纳影城等具有世界五百强地位的强势商业机构，主要考虑其持续经营能力和良好的商业信誉，以保证立丰公司取得稳定的长期租金回报。同时借助其品牌号召力有效带动商场其它部分的销售，并通过它们的长期经营聚集人气，迅速形成商业氛围，保证本项目其它经营投资者的利益，从而实现立丰公司资本链的良性循环。根据以上分析，以及主要招商对象一贯经营原则，通过对销售回款额的预估算，建议租赁面积不低于50000（含地下车库），销售面积约为30000。（有关主力商家经营能力调查数据详见附件）三三三三、目目目目标标标标市市市市场场场场 根据市场调研数据显示，以及项目业种业态总体布局情况来看，本项目销售辐射范围39、包括：西安本市、周边区县，经营范围以 国际上成熟的shoping mall为参照。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 28四四四四、目目目目标标标标买买买买家家家家分分分分析析析析 现时的商业地产市场，私人购铺的比例持续稳定，机构团体购买力则逐渐萎缩，投机炒作之风依然存在，投资保值的比例不断上升。综合以上分析及项目实际情况，现主要面向销售对象：?经济条件相对宽裕，收入较高，并希望将手头的闲散资金作投资的买家?以自主经营为主的买家?在其他商圈已租有或买有商铺并获得了稳定回报的买家?项目及周边住户，可经营、可投资 考虑到本项目涉及到对主力商家招商经营的具体情况，结合市场40、调研的相关数据，安排50000（含地下车库10000）租赁面积，实际可销售面积30000。面对西安商业地产投资市场大量具有实际需求的游离资金，实现销售不是难题。但是，为了满足项目后期有序经营、良性发展的需要，建议控制购买群体中的炒家数量，鼓励、刺激租赁投资和自留经营者的购买。比例安排如下：各类型购买者比例分配 20%70%立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 29 五五五五、定定定定价价价价策策策策略略略略 市场价格背景资料显示，截至五月份为止，西安市商铺销售实际成交均价已突破14600元30000元，本项目定价若不高于15000元便具有实现销售的可行性。然而，本项目41、的整体运作思路，紧紧围绕着四个利益点的平衡，即：投资者的利益经营者的利益金融机构的利益开发商的利益虽然本项目经过前期成熟的策划与运作，各项软硬件基本条件均能支持实际销售中按本地区商业地产项目现行市场价格进行销售，但是，我们在计算开发商销售回款利润的同时还必须看到虚高的利润必将带来后期经营的风险，对于投资者的回报期待、经营者的成本控制和金融机构贷款资金的回收都将失去保障。因此，为规避上述有可能出现的风险，本案采取渗透式定价原则，先以低价推出市场，发挥价格优势吸引买家，树立项目知名度，然后随着需求的增加而逐步提价，最终实现开发商的利润需求。这也有利于项目升值形象的树立。阶段性价格递增策略：销售阶段42、（三个月）销售阶段（三个月）阶段阶段 2 阶段阶段 3 阶段阶段 阶段阶段 均价（元）7000 7300 7600 7700 根据以上安排，全程销售实际成交均价应当控制在10000元以内。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 30六六六六、销销销销售售售售促促促促进进进进 庄家造势 坡地滚石 应时顺势 速战速决庄家造势 坡地滚石 应时顺势 速战速决 我们从本项目的立项那天开始，就立志要做最好的商业地产项目，但是，仅仅有了好的构思还不足以满足营销的需要，我们还必须让好的产品获得市场的认可，如何才能让好的项目迅速成为具有旺盛的市场生命力？迎合投资心理、规避市场抗性、迅速收43、回资金、实现滚动发迎合投资心理、规避市场抗性、迅速收回资金、实现滚动发展展 庄家造势庄家造势整合市场各方优势资源，形成有利于我的市场态势，为项目的顺利销售营造市场空间。关键点在于以时间换取价值。坡地滚石坡地滚石借助各类公关活动，引起社会公众尤其是闲散资金持有者的广泛关注，以强势商业组合形象提升项目投资价值，突破投资心理屏障。应时顺势应时顺势每年的春夏之交，均为房地产销售的旺季，在此旺季到来之前，项目形象的有力推导成为营销工作的关键，顺应市场大势，适时入市销售。速战速决速战速决房地产经营开发的关键在于解决时间差与资金流的矛盾，其中的成本控制将成为项目盈利能力的标准，尤为重要的是时间成本的控制。本44、项目经过前期策划与论证，证明具有强大的市场生命力，但是，如果拖延销售周期势必造成时间成本的无限增大，不利于后期项目开发的资金流转，因此，作为具有强势商业组合的“立丰购物广场”，利用价格杠杆争取时间尤为重要，也必将带来项目运作的更大成功。销售促进模拟图：销售促进模拟图：立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 31 庄家造势 坡地滚石本案 投资者心理价位攀升 700010000 元低价入市 时间结点一时间结点二 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 32七七七七、销销销销售售售售周周周周期期期期安安安安排排排排 （根据现有工作进度，建议安排在20045、5年2月进入销售市场）根据房地产尤其是商业房地产销售的普遍规律，整盘销售将分为五个阶段进行：内部登记期 一个月（2005年2月份）开盘强销期 两个月（2005年3月至5月）持续热销期 五个月（2005年6月至10月）尾盘消化期 两个月（2005年11月至12月）特别促销期 分别在3月、5月、10月 八八八八、销销销销售售售售面面面面积积积积进进进进度度度度安安安安排排排排 阶段性销售面积比例总面积30000平方米11%14%16%13%11%9%7%9%6%4%0%10%20%销售面积比例11%14%16%13%11%9%7%9%6%4%第一月 第二月 第三月 第四月 第五月 第六月 第七月 46、第八月 第九月 第十月销售面积比例 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 33九九九九、回回回回款款款款进进进进度度度度安安安安排排排排 阶段性销售回款额(单位：万元)总销售回款额2.19亿元23103066336028472409197115962052136892401000200030004000万元销售金额曲线231030663360284724091971159620521368924第一月 第二月 第三月 第四月 第五月 第六月 第七月 第八月 第九月 第十月销售金额曲线 根据以上安排，本项目实际销售周期在十个月，实际回款额达到2.19亿元，在不需要银行贷47、款的前提下已经能够满足项目开发资本运作的需要。第第第第七七七七章章章章 资资资资本本本本运运运运作作作作思思思思路路路路 一一一一、投投投投资资资资组组组组合合合合方方方方式式式式 本项目计划建设周期为24个月，项目投资总额为18000万元，自有资金实力已经可以满足项目的开发。但是，立丰（西安）房地产开发有限公司作为专业化的商业地产运营机构，为顺应西部大开发的发展趋势，加强地区商业结构调整、满足政府城市运营战略整体部署的需要，市场化的资本扩张是企业战略发展的前提保证。虽然“立丰购物广场”预留销售部分已经满足了项目投资的资金需要，但为企业资本运营战略考虑，提案部门依然建议采用投资工具的多种组合，48、一方面可保证任何情况下的工程施工进度，促进预留面积的销售，同时，为企业下一个项目的开发奠定资本和市场基础，有助于资金链的运行顺畅。根据以上思路，结合实际测算结果，设计本项目开发投资的资金来源渠道以及比例如下：投资组合示意图（单位：万元）6300300087003900自有资金银行贷款销售收入再投入富余资金 根据以上比例安排资金使用，具有足够的项目再生能力。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 34二二二二、资资资资金金金金运运运运作作作作方方方方式式式式 在项目运作的前期，以自有资金支付土地款和土地使用权出让金和前期设计、工程、缴纳城市配套费及主体地下部分的施工等费用49、；当工程完成主体正负零工程后就可进行销售，销售收入再加上用其他方式筹措到的资金，就可使整个项目建设达到投资完成。但是为了满足一个专业的商业地产运营企业资本扩张与规模扩张的双重需要，建议向银行贷款3000万元，以确保后续项目开发的连续性。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 35 第第第第八八八八章章章章 项项项项目目目目利利利利润润润润保保保保证证证证策策策策略略略略 为实现企业和项目在资本运作的过程中获得良好的金融支持，从而实现企业的品牌扩张与资本扩张，完善的盈利策略是其重要基础。一一一一、遵遵遵遵循循循循市市市市场场场场规规规规律律律律 实实实实现现现现多多多多方50、方方方共共共共赢赢赢赢 商业地产专业化运作是近年来迅速兴起的一种新型地产开发模式，它最大的特点是将地产开发与商业经营相结合，通过完善的商业设施配套提升周边区域住宅的整体品质和价格，反过来又带来稳定的客流，促进商业的繁荣将地产开发与商业经营相结合，通过完善的商业设施配套提升周边区域住宅的整体品质和价格，反过来又带来稳定的客流，促进商业的繁荣。本项目的整体运作思路都必须遵循商业地产开发的这一基本规律。商业地产的成功取决于地产开发商、银行、商场投资者和商业经营者四方利益的协调，即达到多赢的局面商业地产的成功取决于地产开发商、银行、商场投资者和商业经营者四方利益的协调，即达到多赢的局面。要协调这四方的51、利益首先是商场投资者和商业经营者能否在以后的商业经营中获得可观的、稳定的收益，而强势商业机构的介入是维持商业经营稳定并且长期获利的强有力的保证。因此，在项目建设初期，即应考虑其整体商业规划，寻求与国内国外知名、强势的商业机构进行合作，进行商业项目的定向开发“量体裁衣”，为它们建设适合其经营发展的平台。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 36二二二二、加加加加强强强强横横横横向向向向合合合合作作作作 构构构构建建建建跨跨跨跨行行行行业业业业盈盈盈盈利利利利桥桥桥桥梁梁梁梁 在本项目中立丰公司应从以下四方面开展工作。首先解决为谁建设的问题，经过长期的市场考察，建议首选位52、列世界五百强的“沃尔玛”、“时代华纳”，以及与立丰有着长达七年合作关系的“百盛百货”等强势商业机构，量体裁衣，筑巢引凤，按照它们的要求建设适合其经营的商业设施。为保证招商成功以及有效降低项目资金投入风险，增强项目盈利能力，提案部门建议立丰公司在完成同沃尔玛、时代华纳的经营租赁合同后再进行本项目的开工建设。商业地产作为立丰地产的主要产品，因此要给商场的投资者预留一定的利润增长空间。目前西安市场大型商业物业的销售价格在1.44万元3万元/左右，建议公司以价格杠杆为主要竞争手段之一，以保证投资本项目的投资者能够切实获利。按照前文确定的销售价格，出售3万平方米即可收回全部投资，并还清所有银行贷款，同时53、预留4万平方米以低廉租金租赁给沃尔玛、时代华纳等强势商业机构，在借助于强势品牌带动区域商业气氛的同时确保获得长期稳定的租赁收益，降低金融机构给本项目的贷款风险。在满足了商业经营者、投资者和金融机构的利益后，也就保证了立丰公司在本项目地产开发上的根本利益。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 37三三三三 项项项项目目目目开开开开发发发发资资资资金金金金支支支支撑撑撑撑体体体体系系系系 自筹资金：银行融资：项目注入资金总量：1.8亿元 6300万元，完成土地成本投入 3000万元，完成项目前期工程启动 强势商业机构带动商业气氛活跃，投资者利益获得保障，顺租赁回款 商场部54、分4万，前三年每年平均租金1600万元，三年后略有提升，十五年租赁期总租金2.4 亿元。实现公司长期收益目标，增强项目抗风险能力和银销售回款 7000 元3 万2.1 亿元。迅速收回全部成本，并偿还银行贷款。强大的还贷能力促使银行无忧放贷。利实现销售 行融资信心 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 38 从上图分析可知，通过销售3万平方米，即可收回全部投资，偿还银行贷款。根据提案部门了解到的“沃尔玛”和“时代华纳”的租赁习惯，其全国范围内的每个经营点的租赁期都不低于15年，根据本项目可租赁面积计算，立丰公司每年仅租赁收入至少可获得1600万元的收益，15年共计获得收55、益（含租金年递增率）30000多万元。“短期回本、长期获利”，基于商业地产运作的这一基本原理，立丰公司不仅可以在本项目的开发建设与市场运营中获得可观的利益回报，更能凭借强劲的融资能力积累丰富的资本扩张资源金融机构的信任与扶持。对于一个以专业化运营商业地产为己任的开发商而言，这就是最为可贵的市场财富！立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 39 第第第第三三三三部部部部分分分分 经经经经济济济济评评评评价价价价与与与与风风风风险险险险分分分分析析析析 第第第第九九九九章章章章 项项项项目目目目经经经经济济济济评评评评价价价价 第第第第一一一一节节节节 建建建建设设设设资资56、资资金金金金筹筹筹筹措措措措方方方方案案案案和和和和投投投投资资资资估估估估算算算算 一、项目建设资金的筹措方案一、项目建设资金的筹措方案 为了使该项目有足够的建设资金作保障,拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下：自有资金6300万元，作为项目的启动资金。目前，项目已经先期投入5452万元。其中：征地费、土地使用权出让金、拆迁安置补偿费和“三通一平”等费用共计5120万元；规划、设计及有关前期费用332万元。申请商业银行固定资产开发专项贷款3000万元。其余不足部分8700万元，计划通过项目3万平方米商铺的销售资金来进行筹措。预计项目销售资金总额为2.1亿人民币。项目建设资金的筹措方案：立丰57、购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 40 投资计划和资金筹措表 建 设 期 序号 项 目 合 计第 1-6 月 第 7-12 月 第 13-18 月 第 19-24 月一、项目总投资 18000 53933330 4380 48971、自有资金 6300 5393907 0 02、银行贷款 3000 02423 577 03、销售资金再投入 8700 00 3803 48974、二、项目总支出 18000 53933330 4380 48971、前期费用 5393 53930 0 02、建筑安装工程支出 11827 03000 4000 48273、销售费用 420 058、150 200 704、贷款利息 360 0180 180 0 二、项目投资估算情况：二、项目投资估算情况：立丰购物广场项目设计规划总建筑面积为80，000平方米，建筑物设计高度为8层（其中：地上五层半，地下两层半），设计概算总投资计划为1.8亿元人民币。投资估算情况如下：立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 41 立 丰 购 物 广 场 投 资 估 算 表立 丰 购 物 广 场 投 资 估 算 表 计划支出费用 序号 费用名称 计算依据费用额(万元)平方米造价 备注 1 立丰购物广场项目造价合计立丰购物广场项目造价合计 18000 18000 2250 2250 259、 一、立丰购物广场工程建设其他费一、立丰购物广场工程建设其他费 5393 5393 674 674 3 1、土地使用权出让金 1658 1658 207 207 含税 4 2、建设单位管理费 15*2%237 237 30 30 5 3、勘察设计费 813 813 102 102 6 a.勘察费 15*1.6%189 189 24 24 7 b.设计费 623 623 78 78 按收费标准*1.1 系数 8 4、研究试验费 15*1.5%177 177 22 22 9 5、工程监理费 15*1.2%142 142 18 18 10 6、工程总承包费（住宅楼）6.00%1134 1134 1460、2 142 14万m2*1350元/m211 7、“三通一平”费用 500 500 63 63 12 8、城市建设配套费 732 732 92 92 13 二、建设期贷款利息 二、建设期贷款利息 360 360 45 45 3 千万 2 年 6%计算 14 三、销售费用 三、销售费用 420 420 5353 2.1 亿 2%计算15 四、立丰购物广场工程预算造价四、立丰购物广场工程预算造价 11827 11827 1478 1478 费用计算的依据 费用计算的依据 1、国家对固定资产投资建设项目的有关文件规定。2、陕西省计划委员会陕西省工程建设其他费用定额（1999）。3、国家发展计划委员会61、 建设部工程勘察设计收费标准（2002）4、土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额（1999）及配套的费用定额。5、安装工程执行全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2001）及配套的费用 定额。6、施工图纸。7、本项目有关技术经济指标。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 42计划支出费用 序号 费用名称 计算依据费用额(万元)平方米造价 备注 8、西安市建设项目城建费用统一征收办法。第第第第二二二二节节节节 项项项项目目目目财财财财务务务务评评评评价价价价 一、偿还贷款本金及利息情况：一、偿还贷款本金及利息情况：本项目计划贷款3000万元，贷款期限为2年，归还贷款62、方式为到期后一次性归还贷款本金，贷款利息按季度支付。详细情况见贷款还本付息表：（见下页）贷款还本付息表贷款还本付息表 （单 位：万 元）建 设 期（建 设 期（18 个 月）个 月）项 目 名 称 项 目 名 称 第第 1 年 年 第第 2 年年 第第 3 年年 第第 4 年年 贷 款 金 额 3000 应 计 利 息 180 180 期 末 还 本 付 息 180 180 3180 期 末 贷 款 余 额 3000 3000 0 说明：贷款利率按人民银行规定标准执行，1-3年的贷款利率6%的年息计取。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 43 二、营业收入情况预测分63、析：二、营业收入情况预测分析：1、销售部分：根据目前西安市的商业地产价格环境，按照100%的销售率和7000元/平方米价格计算，3万平方米的商场销售收入为21000万元。2、出租部分：按照20年的经营期和预计的出租价格计算，沃尔玛、时代华钠、百盛3个商场和地下停车场4个部分面积共计5万平方米。3、折现率：按照6%计算.4、商场出租租金标准：除地下停车厂外，按照40元/平方米.月计算，即每年按480元/平方米计算。营 业 收 入 情 况 预 测 表营 业 收 入 情 况 预 测 表 单位：万元 序 号 项 目 建 筑 面 积 销 售 收 入 备 注 1 沃 尔 玛 商 场 出 租 收 入 1.664、 万 平 方 米8568.70 2 时 代 华 钠 商 场 出 租 收 入0.4 万 平 方 米2142.18 3 百 盛 商 场 出 租 收 入 2 万 平 方 米 10711 4 地 下 停 车 厂 经 营 收 入 1 万 平 方 米 1674 300 个 车 位5 其 他 商 场 销 售 收 入 3 万 平 方 米 21000 价 格 为7000 元/平方 米 合 计 8 万 平 方 米 44095.88 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 44 具 体 构 成 有 五 个 部 分，情 况 如 下：1、百 盛 商 场 出 租 收 入 表：单 位：万 元 年数 65、年数 年租金/平方米 年租金/平方米 面积（万平方米）面积（万平方米）租金收入租金收入折现系数 折现系数 折现租金折现租金1 480 2 960 0.9430 905.28 2 480 2 960 0.8864 850.96 3 480 2 960 0.8332 799.91 4 480 2 960 0.7832 751.91 5 480 2 960 0.7362 706.80 6 480 2 960 0.6921 664.39 7 480 2 960 0.6505 624.53 8 480 2 960 0.6115 587.05 9 480 2 960 0.5748 551.83 10 4866、0 2 960 0.5403 518.72 11 480 2 960 0.5079 487.60 12 480 2 960 0.4774 458.34 13 480 2 960 0.4488 430.84 14 480 2 960 0.4219 404.99 15 480 2 960 0.3966 380.69 16 480 2 960 0.3728 357.85 17 480 2 960 0.3504 336.38 18 480 2 960 0.3294 316.20 19 480 2 960 0.3096 297.22 20 480 2 960 0.2910 279.39 合计 9600 67、2 19200 11.1572 10710.88 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 45 2、停 车 厂 租 金 收 入 表 单位：万元 年数 年数 年租金/个 年租金/个 车位 车位 租金收入租金收入 折现系数 折现系数 折现租金 折现租金 1 0.5 3001500.943000 141.45 2 0.5 3001500.886420 132.96 3 0.5 3001500.833235 124.99 4 0.5 3001500.783241 117.49 5 0.5 3001500.736246 110.44 6 0.5 3001500.692071 1068、3.81 7 0.5 3001500.650547 97.58 8 0.5 3001500.611514 91.73 9 0.5 3001500.574824 86.22 10 0.5 3001500.540334 81.05 11 0.5 3001500.507914 76.19 12 0.5 3001500.477439 71.62 13 0.5 3001500.448793 67.32 14 0.5 3001500.421865 63.28 15 0.5 3001500.396553 59.48 16 0.5 3001500.372760 55.91 17 0.5 3001500.35069、395 52.56 18 0.5 3001500.329371 49.41 19 0.5 3001500.309609 46.44 20 0.5 3001500.291032 43.65 合计 10 6000300011.157163 1673.57 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 46 3.沃尔玛商场出租收入表 年数 年数 年租金/平米 年租金/平米 面积（万平方米）面积（万平方米）租金收入 租金收入 折现系数 折现系数 折现租金 折现租金 1 480 1.6 768 0.9430 724.22 2 480 1.6 768 0.8864 680.77 3 4870、0 1.6 768 0.8332 639.92 4 480 1.6 768 0.7832 601.53 5 480 1.6 768 0.7362 565.44 6 480 1.6 768 0.6921 531.51 7 480 1.6 768 0.6505 499.62 8 480 1.6 768 0.6115 469.64 9 480 1.6 768 0.5748 441.46 10 480 1.6 768 0.5403 414.98 11 480 1.6 768 0.5079 390.08 12 480 1.6 768 0.4774 366.67 13 480 1.6 768 0.448871、 344.67 14 480 1.6 768 0.4219 323.99 15 480 1.6 768 0.3966 304.55 16 480 1.6 768 0.3728 286.28 17 480 1.6 768 0.3504 269.10 18 480 1.6 768 0.3294 252.96 19 480 1.6 768 0.3096 237.78 20 480 1.6 768 0.2910 223.51 合计 9600 1.6 15360 11.1572 8568.70 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 47 时代华纳商场出租收入表 年数 年租金/平72、米 面积（万）租金收入折现系数 折现租金 1 480 0.4 1920.9430 181.06 2 480 0.4 1920.8864 170.19 3 480 0.4 1920.8332 159.98 4 480 0.4 1920.7832 150.38 5 480 0.4 1920.7362 141.36 6 480 0.4 1920.6921 132.88 7 480 0.4 1920.6505 124.91 8 480 0.4 1920.6115 117.41 9 480 0.4 1920.5748 110.37 10 480 0.4 1920.5403 103.74 11 480 073、.4 1920.5079 97.52 12 480 0.4 1920.4774 91.67 13 480 0.4 1920.4488 86.17 14 480 0.4 1920.4219 81.00 15 480 0.4 1920.3966 76.14 16 480 0.4 1920.3728 71.57 17 480 0.4 1920.3504 67.28 18 480 0.4 1920.3294 63.24 19 480 0.4 1920.3096 59.44 20 480 0.4 1920.2910 55.88 合计 9600 8 384010.8661 2142.18 立丰购物广场综合74、商业可行性报告 制深唐 13891847403 48 三、项目利润情况分析：三、项目利润情况分析：利 润 情 况 分 析 表 单 位：万 元 序 号 项 目 折 现 金 额 一、项 目 营 业 总 收 入 44095.88 44095.88 1、其 他 商 场 销 售 收 入 21000 2、百 盛 商 场 出 租 收 入 10711 3、沃 尔 玛 商 场 出 租 收 入 8568.714、时 代 华 纳 商 场 出 租 收 入 2142.185、地 下 停 车 场 收 入 1674 二、项 目 销 售 成 本 费 用 18046.3118046.31三、项 目 净 收 益 26049.5775、26049.57四、销 售 税 金 及 附 加（按 照 营 业 收 入 的5.5%计 算）2425.272425.27五、项 目 利 润 总 额 23624.3023624.30 说 明 1、根 据 客 户 与 有 关 谈 判 意 向，出 租部 分 按 照 20 年 的 总 收 入 计 算。2、已 经 考 虑 过 出 租 经 营 的 成 本 费用，如 维 修、管 理 费 用 等。评 价 指 标：评 价 指 标：（1）.投 资 利 润 率=利 润 总 额/总 投 资 额*100%=23624.30/18000=131.25%扣 除 33%的 所 得 税 后，税 后 利 润 为：税 后 利 润=利76、 润 总 额（1-33%）=23624.30 万 元（1-33%）=15828.28（万 元）(2).投 资 利 税 率=利 税 总 额/总 投 资 额 100%=（23624.30+2425.27）/18000100%=144.72%立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 49 （3）、投 资 回 收 期=(累 计 净 现 金 流 量 开 始 出 现 正 值 年 份 数)-1 上 年 累 计 净 现 金 流 量 的 绝 对 值 +当 年 净 现 金 流 量 =3.08（年）：（4）、财 务 净 现 值 NPV=18952.01（万 元）（5）、内 部 收 益 率（IR77、R）=41.30%本 项 目 以 上 指 标 与 房 地 产 同 行 业 相 应 指 标 比 较，高 于 房 地 产行 业 基 准 的 收 益 率（按 照 银 行 1-3 年 的 贷 款 利 率 5.49%，考 虑 到 风险 系 数 3 个 百 分 点 为 8.49%），说 明 项 目 具 有 一 定 的 可 行 性，项 目的 抗 风 险 能 力 较 强，所 以，项 目 可 以 接 受。（6）、现 金 流 量 分 析 预 测 表：（见附二）本项目以上指标与房地产同行业相应指标比较，高于房地产行业基准的收益率（按照银行1-3年的贷款利率5.49%，考虑到风险系数3个百分点为8.49%），说明项目78、具有一定的可行性，项目的抗风险能力较强，所以，完全可以接受。(附 后)立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 50四、项目不确定性分析：四、项目不确定性分析：1、盈 亏 平 衡 分 析：盈 亏 平 衡 分 析：又 称 为 保 本 点 分 析，即 分 析 利 润 为 零 时 项 目 的成 本、售 价 或 所 处 的 状 态。销 售 率 的 平 衡 点（BEP）=总 成 本/（营 业 总 收 入-营 业 税 及 附 加）=18046.31/（44095.88-2425.27）100%=18046.31/41670.61100%=43.20%从该项目的情况分析，当销售率为4379、.2%时，项目风险较低;当项目的销售率低于43.20%时，有一定风险。可以通过减少总成本和增加销售收入来回避风险。就是说，如果项目的营业收入占营业总收入（包括销售和出租商场、停车场收入为44095.88万元）的43.20%时，即营业收入的临界点为19049.42万元。高于此点后，就可以保证项目赢利。如果该项目销售3万平方米的商场后，可以保证营业收入达到21000万元，项目就可以实现赢利。（2）、敏感性分析：）、敏感性分析：立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 51按 照 本 项 目 的 实 际 情 况 分 析，销 售 收 入 的 变 化 对 经 济效 益 影 响 十 80、分 重 要。所 以，我 们 对 该 指 标 进 行 敏 感 性 分 析：销售收入的变化情况：销售收入的变化情况：由于停车场和三个出租商场的销售收入的变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑。从商场销售价格的变化对销售收入的影响看：销售收入的变化情况表 序号 序号 销售收入 销售收入 幅度幅度%价格 价格 第第 1 年 年 第二年 第二年 1 24150 15 8050 193204830 2 23100 10 7700 184804620 3 22050 5 7350 176404410 4 21000 0 7000 168004200 5 19950-5 6650 159603990 6 181、8900-10 6300 151203780 7 17850-15 5950 142803570 2、销售收入的变化对内 部 收 益 率 和 净 现 值 的 影 响 情 况：立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 52 价 格 变 化 -15%-10%-5%0%5%10%15%内 部 收 益 率IRR（%）33.40%35.80%38.50%41.30%44.4%47.60%51.10%净 现 值 17063.81 17693.2118322.6118952.0119581.41 20210.8020840.20 经过上述分析可以看出，在项目销售收入的下降幅度不超过1582、%的情况下，该项目的抗风险能力较强。所以，在销售收入下降幅度不超过15%时，该项目可以接受。在计算销售收入时，已经考虑了该项目销售的市场和价格环境。第第第第十十十十章章章章 项项项项目目目目风风风风险险险险分分分分析析析析 综合以上分析，本项目的最大风险是能否将强势商业机构引进，也就是沃尔玛公司和时代华纳公司等强势商业机构的入驻，直接影响到本项目实施的可行性。若不能引进，我们建议暂缓本项目的实施。本项目还面临如下几方面的风险：1 1国国国国家家家家政政政政策策策策风风风风险险险险 本项目的政策风险主要来自与国家对房地产行业的宏观调控政策，如去年出台的121文件及相关的土地政策等。若今年再出台更83、进一步严厉的调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力的战略合作伙伴，增加项目的自有资金投入，有效的化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑的。立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 532 2市市市市场场场场竞竞竞竞争争争争风风风风险险险险 由于本项目所在区域不在西安市的几大商圈内，目前除餐饮业较发达外，没有商业氛围，与其它几大商场对比存在较大的竞争风险。通过分析研究发现，该区域之所以无商业氛围是计划经济时代遗留下来的，由于传统观念的影响，人们习惯于进城购物消费；但是随着人们消费心理变化，在追求健康、快乐的消费观念的影响下，人们的购物习惯必将发生改变，随着84、西安二环线的建成，目前已经形成西安市的餐饮娱乐黄金带，就是一个很好的证明。同时立丰公司也认识到虽然项目所在地具备了形成新商圈的物质基础，但是仅仅建立一个商业设施还是不够的，必须要引入先进的管理理念，借助沃尔玛、百盛、时代华纳的品牌优势，才能完成打造一个新商圈、创造一个标志性商业设施的任务。3 3销销销销售售售售风风风风险险险险 本项目建设的资金来源之一是销售资金的再投入，因此一旦销售不畅，将严重影响项目的开发建设。为避免这种风险，立丰公司对西安的商业物业进行了全面的调研分析。目前西安商业物业的价格在14400元/平方米30000元/平方米之间，而本项目的定价在7000元/平方米，价格相对较低。85、结合西安百盛购物中心的情况，租金为40200元/平方米，按照投资回报率10%，回报期10年计算，销售价格应在480020000元/平方 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 54米，也就是说销售均价在12400元/平方米以上；由此可见7000元/平方米的价格对投资者来说还有很大的升值空间。从本项目的日后运营来测算，其8万平方米的商业面积每年的营业额将在8亿元以上，及每平方米年营业额在1万元以上，按照利润回报率在20%计算，每年的毛利率在2000元/平方米，扣除1000元的管理费及其他费用，利润也在1000元年，即10%的零售利润，按照投资回报率10%，回报期10年计算86、，销售价格在10000元。由此可见，7000元/平方米的销售价格是合理的，不但给投资商场的客户有稳定的投资汇报，而且也给商场的经营者预留了利润空间。因此本项目的销售风险是完全可以回避的。4 4开开开开发发发发过过过过程程程程中中中中的的的的法法法法律律律律风风风风险险险险 房地产开发投资的法律风险主要是指在房地产开发中，由于房地产开发企业自身的行为或行为相对人的行为与现行法律相抵触或行为失范，而使自己遭受到财产或信誉损失的可能性。为避免这种风险，立丰公司投入巨资聘请中国著名房地产律师朱树英先生为本项目的法律顾问，确保项目在实施过程中规避由于法律问题而给立丰公司带来的损失。第第第第十十十十一一一87、一章章章章 结结结结论论论论 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 55综上所述，我们认为本项目经济效益较好，在解决了强势商业机构的进驻问题后，项目切实可行。如果沃尔玛、时代华纳等强势商业机构未能介入本项目，则建议暂缓本项目的实施。附附附附件件件件：立立立立丰丰丰丰购购购购物物物物中中中中心心心心周周周周边边边边市市市市场场场场调调调调研研研研 1）核心商圈：东起火炬路、西至兴庆路、北到咸宁路、面达建工路?民区民区 名称名称 户数户数 沙坡村社区 2300 余户 信号厂社区 2181 户 交大社区 3700 户 黄蒲庄社区 2200 户 陕钢厂家属院 3000 户 西88、安微波仪器厂 900 户 火炬路第一社区 300 户 东新城市花园 3000 户 B商业娱乐设施商业娱乐设施 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 56百货百货 超市超市 大型商场大型商场 娱乐娱乐 餐饮餐饮 交大百货商场（2 层，副食、蔬菜）海星超市 建工路蔬菜批发市场 金海岸大酒店（餐饮、住宿）中型 澎湖湾酒店、爱家超市 塞博电脑城（电脑、软件、配件）天山宾馆（住宿）老客栈 塞格电脑城（电脑、软件、配件）南洋大酒店 东来顺 青藤 小肥羊 民间瓦罐 C、公共设施、公共设施 公交 基础教育 银行 医院 228 路 西铁一中 工商银行交大分理处 705 路 市十二中 工89、商银行咸宁西路分理处 528 普天幼儿园 建设银行长乐坊分理处 508 普天子弟学校 建设银行东开发区分理处 7 东方艺术学校 商业银行咸宁路支行 240 交大阳光系列 中国银行咸宁路支行 702 83 中 716 37 45 D、大中专院校、大中专院校 名称 教职工人数 学生人数 西安交通大学 16000 26000 信号厂中学 100 1000 交大附中 200 2000 西安理工大学 16000 19700 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 57西安警官职业学校 大型 武警学院 大型 E、大型企事业单位、大型企事业单位 名称 规模 西安富士通通讯设备厂 中小90、型 西安铁路信号厂 大型 西安华力电器公司 小型 陕西省少管所 大型监狱 西安监狱 大型监狱 长岭集团 中型企业 西安卫星测控中心 军事单位 AMWAY 安利公司 营销中心 西安微波设备厂 大型电子仪器生产 海实达事业发展有限公司 中型 F、地产项目、地产项目 名称 名称 规模 规模 均价 均价 新兴地产楼群 4 栋 22 层28 层 2 栋 交大开元商务广场 24 层 交大电脑城 7 层已用 交大瑞森大厦 7 层已用 交大创业园 7 层已用 交大思源集团大楼 7 层已用 瑞森大厦 20 层办公用 交大药业集团大楼 8 层办公用 东南春晓小区 大型商住建设中 伟业都市远景大厦 24 层建设中 91、翠庭大厦 大型楼群30 层4 层商用 东新商住大厦 已用商品房,少管所家属院 150 户 新世纪广场大厦 18 层碑林区科技产业园 东开产业建筑群 6 栋标准厂房,高 7 层 开元商住小区 已住4 洞多层住宅 达尔曼大厦 22 层废弃 新兴 IN 之家 240 户 东新城市花园 6 栋高层 3670 元 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 581）外围商圈：东起万寿路，西至兴庆路、经九露，北到韩森路、互助路、柿园路，南达西影路。A、居民区 名称 名称 户数 户数 西影厂第一社区 600 户 西影厂社区 3000 户 东方居民区 105 街坊 4000 户 东方厂社区92、（东方小学、东方幼儿园）1300 户 104 街坊社区 1300 户 等驾坡村 1500 户 阳光小区 湘区 2300 户；秀区 1300 户，内有阳光小学、中学。千户村陕钢家属院 650 户 陕西国药公司家属院 400 户 20 街坊（秦川厂家属区）1398 户 25 街坊（秦川厂家属区）828 户 28 街坊（秦川厂家属区）1080 户 29 街坊（秦川厂家属区）1050 户 30 街坊（秦川厂家属区）1080 户 31 街坊（秦川厂家属区）1008 户 新光小区 252 户 经贸学院东家属区 252 户 公园南路社区 840 户 金花南路社区 1216 户 理工大社区 1548 户 立丰93、购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 59仁厚庄社区 420 户 纺院西家属院 798 户 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 60B、商业娱乐 百货 百货 超市 超市 大型市场大型市场娱乐 娱乐 餐饮 餐饮 大雁塔商场（2层 800 平方米，书、超市、服装、鞋、设施陈旧）兴庆路海星超市 520 平方米港澳台灯饰城（灯具 3 层）格蓝明珠保龄球中心。东方大酒店 西影路红星商业街（蔬菜、百货）上海如海超市1000 平方米，内衣，日用、小家电。光彩灯具城（3层，灯具）金蒂娱乐城 海时达娱乐休闲中心 军城大厦超市及百货（2 层，2000 平方米，百货94、，食品，军人服务社开）三棵树 地毯批发城（地毯、编制品，2 层）上海人家 咸宁百货商场（2800 平方米），日用、百货、超市、烟酒、鞋、美宝莲。爱家超市（大型）新世纪家具汇展中心（3 层、大型、家用床上用品、批发零售）小贝壳酒楼 国美电器商城 摩托城 顺峰 摩登娱乐 元太祖 万寿路小吃城 建国饭店 C地产项目 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 61名称 名称 规模 规模 均价 均价 新园社区 大型 2000 元 东兴大厦 13 层 东方机械厂商住楼 3 栋,19 层 雁影华厅 22 层 3100 元 紫荆苑 18 层 3100 元 城市丽景 大型 3700 元 翔95、园 大型 3380 元 心情雅苑 大型 新光小区 占地 2.94 亩 中绿花园 11 亩 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 62D、公共设施 公交 公交 基础教育 基础教育 银行 银行 医院 医院 公共休闲场所 公共休闲场所 717 阳光中学 商业银行雁塔北路支行 陕钢医院 兴庆公园 714 阳光小学 建设银行兴庆路储蓄所 西安交通大学医院 公园南路公园 716 秦川子校 建设银行建工路储蓄所 北方医院 102 八十三中 工商银行西影路分行武警医院 512 二十七中 工行公园路分理处 建材局医院 502 工行万寿路分理处 607 工行开发区支行东取分理处 37 工96、行互助路分理处 300 工行铁路局分理处 8 45 528 13 228 240 508 708 E、大中专院校 名称 人数 学生数 西安建筑科技大学（分校）500 人 1000 西安艺校 陕西科技学院 市财会学校 F、大型企事业单位 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 63名称名称 规模规模 东方机械厂 大型 苏宁电器超市 大型 陕西路桥集团一公司 大型 西安铁路局 大型 省建三公司 大型 省交通监利站 市勘测站 长庆油田西安办事处 西安漂染厂 3、辐射商圈：东区幸福路、西至雁塔路、北到长缨路、南到等驾坡 A、居民区 名称 名称 户数 户数 雁塔路北段社区 0.397、9 平方公里，共 2926 户 文艺路中段社区 0.23 平方公里，共 2000 户 乐局厂第一社区 1000 户 乐局厂 800 户 祭台村社区 3000 户 建筑科技大学社区 2000 户 西安理工大学社区 2200 户 铁安街社区 1.2 平方公里，4226 户 安东街社区 0.32 平方公里，1457 户 环南路社区 0.82 平方公里，1982 户 省委家属小区 约 2000 测绘局小区 1200 测绘西路家属院 1000 梅园家属院 440 铁路庙村 2000 开元小区 2300 西铁新村 2600 北池头村 1000 二环南路小区 420 武警总队小区 180 西安有色金属勘测设98、计院家属院 250 长乐家园 288 索罗巷小区 168 万庆巷小区 546 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 64名称 名称 户数 户数 东新巷小区 2100 省药材公司家属区朝阳社区 420 金缘雅居 420 更新社区 572 东关小区 784 茶叶公司家属院 252 搪瓷厂家属院 168 永乐路小区 230 物资专业学校家属区 1932 安仁坊社区 252 北火巷搪瓷厂社区 1800 市三中家属区 714 长乐坊社区 140 八仙庵社区 200 二十二中社区 588 梦家巷社区 84 统计局社区 1386 供电局社区 294 炮房社区 624 烟草局社区 799、32 大新巷社区 366 机床二厂家属区 756 第二压缩机厂家属区 252 市局机关家属区 168 蔡家巷小区 126 卧龙巷小区 336 省检察院家属区 252 机械研究所家属院 180 商业机械总厂家属区 210 市政管理处家属区 210 古迹岭家属区 2228 龙渠堡社区 252 柿园坊社区 672 互助路社区 630 铁道部 15 工程局办事处家属区 360 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 65B、商业娱乐设施 百货 百货 超市 超市 大型市场 大型市场 秋林公司（文艺路）三层、3000平方米、服装、百货、副食、美宝莲、芦花浓、艾格、金历来、百丽、天美100、意、晶众家乐 福通科技超市（中型，经营电脑配件）松林超市（700 平方米、日用品、百货、小食品、音响）浙江村服装批发市场（中型、服装、及饰品、敷料批发）家乐购物广场 海星超市（理工大、160平方米。日用品、食品）万国家具城西影路市场（2 层）煤研宾馆 和平聚 交大纵横数码广场（大型、三层、电脑）粗粮王 海星超市（交大金海岸大酒店一层、220 平方米，小型，日用品、食品）天域精品服装城（服装批发、零售，三层、大型）胜利饭店 怡康大药房 李家村服装城（800 户。大型服装批发市场）宗江川菜酒楼 陕西广济大药房超市 汇科电脑超市 海星超市（一引分店500 平方米，百货、副食）秋林第五连锁店（安东街，101、200 平方米，副食、日用、文具）三棵树超市，300 平方米、经营百货、小食品红光电影院 老孙家饭庄 红珊瑚市场；食品、洗涤、烟酒 黄河健身中心 金花饭店 轻工市场 万年饭店 义乌小商品城 皇后大酒店 人和服装城 国宾饭店 华东服装城 闻天大酒店 康复路市场 神州明珠酒店 长乐果品批发市场 朝阳门工业品批发市场 C地产项目 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 66名称 规模 均价 亚曦华业大厦 建设中 凯来大厦 30 层，即将竣工 中铁十一局集团大楼陕西地方铁路办公大楼 15 层办公用，未竣工11 层建设中 城南锦绣华厅 大型纯住宅，2960 元 人民日报西北新闻大102、楼 2005 年竣工 铁一局基地测绘实验大楼 24 层商用 都市远景 24 层办公，建设中 佳友大厦 25 层 秦晋商务中心 建设中 22 层 3650 元 丽苑 大型 3100 元 紫荆苑 大型 3100 元 京润花园 大型 人华大厦 13800 平方米 3480 元 东方星座 2500 元 世贸大厦 商用楼 立丰购物广场综合商业可行性报告 制深唐 13891847403 67D 公共设施公共设施 公交 基础教育 银行 公共休闲 医院 4 铁路局一小 商业银行雁塔北路支行 兴庆公元园 11 安东街小学 八仙庵 铁一局中心医院 105 西安高级中学分校 建设银行西影路储蓄所 青龙寺 323 医103、院 511 西铁警校 451 医院 710 西光子校 郑和医院 303 黄河子校 工行万寿路分理处 解放军 35 医院 42 西工院附中 工行胡家庙支行东取分理处 232 东关小学 工行四医大分理处 725 22 中 工行铁路局分理处 709 3 中 203 90 中 240 中兴路小学 13 铁 4 中 209 电机厂小学 604 昆仑子校 605 E 中专院校中专院校 名称 教职工人数 学生人数 西安建筑科技大学 2200 22000 西安科技大学 1480 10000 长安大学 1300 30000 西北工程技术学校 1068 9000 西安工业学校 1200 1600 西安市体育运动学校 1500 200 西安市物资中专 100 200 西安电力中专 362 1738