1、 内部资料，注意保密内部资料，注意保密 泉州五中桥南校区 PPP 项目 物有所值评价报告物有所值评价报告 实施机构：晋江市池店镇人民政府 咨询机构：福建省招标采购集团有限公司 二零一七年二月泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 目目 录录 第一章 项目概况.1 1、项目实施背景.1 2、基本情况.1 3、运作方式.6 4、风险分配.11 5、交易结构.16 第二章 论证编制目的和依据.23 1、编制目的.23 2、编制依据.24 第三章 物有所值定性评价.26 1、评价原则.26 2、评价流程.26 3、评价指标体系.27 4、评价结论分析.29 附件一：绩效考评评定程序和评分标准.2、33 附件一：物有所值定性评价专家评审会签到表.56 附件二：物有所值定性分析专家评分表.57 附件三：物有所值定性分析评分结果计算表.62 附件四：物有所值定性分析专家意见表.63 附件五：本项目物有所值评定性评价评分参考标准.66 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 1 页 第一章第一章 项目概况项目概况 1、项目实施背景 泉州桥南片区位于泉州市江南组团泉州大桥西南侧，东起泉州大桥、江滨路，西至南低渠，北抵国道 324 线、兴贤路南段，南倚晋江华洲，总用地面积约 200.3 公顷。泉州大桥南片区是集商贸、文娱、交通、居住等功能为一体的现代化新城区，该片区涉及晋江市池店镇的华3、洲、大洲、霞美、御辇、清濛、柴塔等村，包括海丝景城、锦洲瑞苑、南天裕景、江夏丽景等四个安置小区和新加坡、蓝湾半岛、中央领地、中央墅府、中央学府等多个商住小区，建有第三实验小学、中心幼儿园、桥南农贸市场、公共服务中心、池店卫生院桥南分院、桥南中心公园等公立优质教育、生活、卫生、文体休闲资源和场所，片区规划人口容量约为5.0 万人。根据泉州大桥南片区改造修建性详细规划，为进一步优化桥南片区教育布局，完善该区域公共配套设施建设，提升桥南片区聚集力，夯实桥南片区的发展基础，努力满足人民群众“上好学”的迫切需要，促进池店镇桥南片区的经济社会发展，该区域需规划设立一所初级中学。在此背景下，提出了泉州五中桥4、南校区项目的建设。2、基本情况 2.1 项目基本概况 项目名称：项目名称：泉州五中桥南校区 PPP 项目（以下简称“本项目”）。项目项目类型类型：新建项目。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 2 页 项目所在地：项目所在地：项目位于晋江市池店镇大华路与兴霞路交叉位置东南角；东面为城市主干道泉安路，北临海丝景城，南面为泉州市农业科学研究所。项目地理位置详见图 1-1 所示。图 1-1 项目地理位置图 所属所属行业：行业：教育 建设规模建设规模：（1）项目总用地面积 50475m2（合 75.7 亩），总建筑面积 71462.07m2；其中食堂宿舍楼建筑面积 16558.11m2（5、其中地下室建筑面积为 2410m2），图书馆建筑面积 17499.25m2（其中地下室建筑面积为 5188.45m2）、教学组团建筑面积 15678.24m2，科技楼建筑面积5896.8m2，体育馆建筑面积 8400m2（最大单跨跨度为 39.8m），实验楼建筑面积 5016.6m2，报告厅建筑面积 2080.43m2，主席台及主次大门建筑面积 332.64m2。（2）层数及檐口高度：地下 1 层，地上（食堂宿舍楼 18 层、檐口高度 67.2m；图书馆 15 层、檐口高度 58.5m；教学楼 1#、2#、3#、科技泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 3 页 楼、实验楼 6 层6、檐口高度 22.5m；体育馆 4 层、檐口高度 18.3m；报告厅 2 层、檐口高度 9.3m；主席台 2 层、檐口高度 10.45m；主大门 2层、檐口高度 8.55m；次大门 1 层、檐口高度 3.4m）。建设内容：建设内容：具体建设内容包括建安工程【包括但不仅限于土建工程、基坑支护降水工程、人防工程、水电安装工程、消防安装工程、装修工程、室外工程(含室外综合管网、运动场、篮排球场等)、景观绿化工程及标志标线工程等】；设备安装工程（包括但不仅限于电梯安装工程、空调安装工程、智能化设备安装工程、电机组安装工程）；配套工程（包括但不仅限于供配电工程、自来水供水工程、燃气工程、广电安装、驻地网7、络工程）等。说明：说明：设备安装工程中的电梯采购可由项目公司依法确定，但电设备安装工程中的电梯采购可由项目公司依法确定，但电梯的限价及相关规格、参数、技术指标等须报实施机构确认同意；梯的限价及相关规格、参数、技术指标等须报实施机构确认同意；室室外总体供配电工程由项目公司负责委托电力公司设计施工外总体供配电工程由项目公司负责委托电力公司设计施工，由项目公司，由项目公司与电力公司签订相关协议，相关协议需报实施机构确认同意。与电力公司签订相关协议，相关协议需报实施机构确认同意。运营内容：运营内容：主要为校区内物业管理（秩序维护服务、日常安全管理、卫生保洁服务、环境绿化服务、设施设备管理、消防管理、智8、能化管理及其他服务等）。计划建设工计划建设工期：期：2 年（自监理工程师发出开工令至竣工验收合格）所处阶段：所处阶段：已完成立项、可研批复；正进行施工图纸设计及预算编制工作（部分项目施工图纸已审查完毕、预算已编制完成）。投资规模：投资规模：本项目总投资约为 29670 万元（不含土地征拆迁费和建设期利息），其中工程费用约为 27265 万元（其中建安费用约 25580 万泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 4 页 元，设备购置费用约 1685 万元），工程建设其他费约为 2405 万元（不含土地征拆迁费），具体投资额如下表所示。建安结算额由具备相应资质的第三方造价咨询机构审定，9、以评审中心备案表或复核决定书上的金额为准。工程建设其他费以经实施机构认可的实际发生金额为准。表表 2-1 项目投资明细表项目投资明细表 序号序号 费用名称费用名称 金额（万元）金额（万元）1 工程费用 27265 2 工程建设其他费（不含土地征拆迁费）2405 3 建设项目总投资 29670 2.2 公共产品和服务 公共产品：泉州五中桥南校区相关基础设施；公共服务：园区物业管理（秩序维护服务、日常安全管理、卫生保洁服务、环境绿化服务、设施设备管理、消防管理、智能化管理及其他服务）等。2.3 主要产出说明 2.3.1 项目建设标准 应保证项目工程质量达到适用法律及约定设计标准，达到工程施工质量验10、收规范合格标准，同时从工期、环境保护、安全生产等方面设定可用性绩效考核指标。2.3.2 运营维护标准 运营维护标准详见附件一。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 5 页 2.4 资金来源 本项目纳入 PPP 投资范围的总投资约为 29519 万元，其中工程费用约为 27265 万元，工程建设其他费（不含建设单位管理费、土地征拆迁费、前期工程咨询费、设计费、勘察费、施工图审查费、工程造价咨询费及办公家具购置费，具体细项详见附件二）约为 1019 万元，建设期利息约为 1236 万元。其中项目资本金占投资总额的 30%（政府不出资），项目资本金以外的其他资金由项目公司通过银行贷款或11、社会资本股东借款方式解决，必要时由社会资本提供相应担保，若除自有资本金以外的其他资金未按时到位则由社会资本负责补齐。说明：建设期利息以建设期每月建安下浮后的投资额（即下浮后的工程费用+按实计算的工程建设其他费用）的 70%为计算基数，年利率以中国人民银行颁布的五年期以上基准利率上浮 20%计算。投标时按照招标文件暂定的数值带入计算（假定建设期第一年度完成投资 60%，第二年度完成投资 40%）。2.5 项目公司情况 2.5.1 项目公司基本情况 中标投资人应在收到中标通知书之日起的三十日内按照公司法等中国适用法律和招标文件规定成立项目公司，并在项目所在地工商部门进行注册登记获得法人资格，负责P12、PP 项目合同项下的投资、融资、建设及运营服务。项目公司注册资本（5000 万元）、注册所在地（晋江市池店镇）、泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 6 页 组织形式（有限责任公司）。股东注册资本金的注入时间及管理按国家相关法律法规的规定办理。2.5.2 项目公司股东结构、出资形式、出资时间 中标社会资本独资成立项目公司，出资形式为货币，出资时间为按建设进度资金需求逐步到位，不得因资金问题影响施工进度。2.5.3 股权转让 在PPP 项目合同生效之日起至工程竣工验收合格后两年之内（含），社会投资人不得转让其在项目公司中的全部或部分股份，项目竣工验收合格两年后，经晋江市人民政府同意13、，社会投资人可以转让其在项目公司中的全部或部分股权，但受让方应满足本项目PPP 项目合同约定的技术能力、财务信用、运营经验等基本条件，并以书面形式明确继承原股东在本项目下的权利和义务。3、运作方式 3.1 项目运作方式 鉴于本项目在建成后需无偿移交给泉州五中桥南校区供其教学、研究和管理，故本项目较适宜采用 PPP 模式中的 BTO（建设-移交-运营）模式实施。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 7 页 晋江市人民政府晋江市人民政府社会资本社会资本项目公司项目公司泉州五中桥南校区泉州五中桥南校区PPP项目项目池店镇人民政府池店镇人民政府财政部门财政部门泉州五中泉州五中桥南校区桥南14、校区独资投资、建设运营、维护金融机构金融机构还本付息债权资金投入公共产品与服务拨付款项申请款项PPP项目合同根据绩效考评结果支付可用性及绩效服务费招标绩效考评图 1-2 项目交易结构图 说明：说明：（1）晋江市人民政府授权池店镇人民政府作为本项目的实施机构和招标人，由其负责本项目的准备、采购、监管和移交等工作。（2）池店镇人民政府通过招标方式确定中标社会投资人，中标社会投资人与池店镇人民政府签署PPP 项目合同，待中标社会资本在项目所在地注册成立项目公司，池店镇人民政府与项目公司正式签署 PPP项目合同。（3）项目公司对本项目进行投资、融资、建设和运营管理，在建设期满后将通过竣工验收的公共产品15、移交给实施机构或使用单位（泉州五中桥南校区），项目公司负责校区内的物业管理和运营，并在合作期满后无偿移交经营权。（4）由项目实施机构根据绩效考核结果按照晋江市财政系统要求的程序申请本项目可服务性服务费和绩效服务费，经市财政局确认后拨付款项给实施机构，由实施机构向项目公司支付相应费用。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 8 页 3.2 项目边界条件 3.2.1 项目合作期(1)合作期限 项目合作期为建设期和运营期，其中计划建设期为 2 年，运营期为8 年（竣工验收合格次日至合作期满），项目合作期共 10 年。若建设期延长（缩短），运营期年限不变，整体项目合作期相应延长（缩短）。(16、2)合作期延长 发生可归责于政府方的原因导致的建设期延误。由于法律变更、政府行为、不可抗力导致社会资本在合作期内受到影响并使社会资本遭受实质影响。发生上述事件后，经政府确认后可延长项目合作期。3.2.2 资产权属（1）项目用地 政府或其授权主体拥有本项目的土地使用权证。政府或其授权主体将项目红线范围内建设用地提供给项目公司使用，并协助项目公司办理相关手续，土地征用及拆迁补偿费由晋江市财政承担。项目征地拆迁和“三通一平”工作由项目实施机构池店镇人民政府负责并支付费用。未经政府批准，项目公司不得变更项目建设用地的土地用途，也不得将该土地出租、抵押、质押和转让。（2）项目资产 泉州五中桥南校区 PP17、P 项目物有所值评价报告 第 9 页 项目通过竣工验收后，项目公司将符合要求的公共产品移交给项目实施机构或使用单位，晋江市政府拥有本项目项下的所有权。3.2.3 项目建设（1）工程建设其他费：本项目将部分工程建设其他费用（不含建设单位管理费、土地征拆迁费、前期工程咨询费、设计费、勘察费、施工图审查费、工程造价咨询费及办公家具购置费）纳入 PPP 投资范围，结算时以经实施机构认可的实际发生金额为准。该部分费用包括但不限于工程保险费、工程监理费、工程质量检测费用等，约为 1019 万元人民币，由项目公司根据实际发生的费用支付给相关实施主体或政府方指定的主体，费用以经实施机构确认的实际发生金额为准。18、本项目前期项目实施机构或其授权单位已签订的相关合同（不含项目监理服务合同和工程质量检测服务合同）项下项目实施机构或其授权单位的全部权利和义务经对方同意后将转移给项目公司，由项目公司承继，未来项目公司应根据实际签约合同及支付凭证确认相关合同信息（含金额），如若对方不同意，则由项目实施机构或其授权单位继续履行相关合同的权利及义务。项目实施机构或其授权单位已支付的费用由项目实施机构或其授权单位提供相关合同和票据，在项目公司成立后的三十个日历日内由项目公司一次性返还给项目实施机构或其授权单位。（2）监理单位的选择：本项目监理单位由项目实施机构或其授权单位依法选择，待项目公司成立后，项目实施机构或其授权19、单位和项目公司共同作为委托人与监理单位签署项目监理服务合同，并约定项目监理过程中由项目实施机构或其授权单位对监理单位进行管理和拨付监泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 10 页 理服务费。监理服务费纳入项目公司投资总额，项目公司按照项目实施机构或其授权单位要求的时间、金额将监理服务费汇至项目实施机构要求的账户。（3）检测单位的选择：本项目检测单位由实施机构或其授权单位依法选择，检测内容包括需要由建设单位进行检测的项目，如桩基检测，门窗幕墙性能检测，面砖、预埋件、螺栓拉拔试验，胶相溶性试验，防雷测试，通电测试，建筑安全、消防检测，室内空气质量检测等，待项目公司成立后，实施机构或其20、授权单位和项目公司共同作为委托人与检测单位签署项目检测服务合同，并约定由实施机构或其授权单位对检测单位进行管理和拨付检测费。检测费（以甲方认可的实际发生金额为准）纳入项目公司投资总额，项目公司按照实施机构或其授权单位要求的时间、金额将检测费汇至实施机构或其授权单位要求的账户。（4）施工单位的选择：按照招标投标法实施条例第九条，本项目的社会资本具备相应资质和能力，依法能够自行建设、生产和提供本项目施工或货物的，本项目相应的施工、货物和勘察可由社会资本自行承担，不再招标，否则应依法选择实施单位。（5）建设进度：应确保项目在 2 年内通过竣工验收。（6）质量标准：符合国家、福建省现行相关质量验收规范21、，验收质量合格，若国家、福建省颁布最新质量验收规范，应符合最新质量验收规范要求。（7）本项目中部分或全部工程若通过优质工程评审（优质工程包括国家级优质工程、省级优质工程和市级优质工程），竣工结算时将给予泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 11 页 一定的奖励，市优、省优和国优奖励不重复，创优的相关要求及规定按照闽建筑201436 号文执行。3.2.4 项目运营养护目标 项目运营养护范围详见附件一。3.2.5 项目移交（1）移交范围 项目竣工验收合格之次日，项目公司将项目全部设施（含为项目正常使用所必需的项目设施、与项目设施有关的维护手册、图纸、文件和资料）无偿移交给项目实施机构22、或其指定单位。（2）移交条件和标准 权利方面：项目公司应确保项目设施不存在任何抵押、质押等担保权益或所有权约束，也不存在任何种类和性质的索赔权。技术方面：可用性服务考核指标全部合格。4、风险分配 4.1 风险分配原则 按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等因素，在政府与社会资本之间合理分配项目风险，确定项目风险分配原则：（1）风险分配应包括项目勘察、设计、融资、建造、移交、运营、维护至终止的完整周期，并以具体条款形式体现在合同文件上。（2）风险分配应可减少风险发生的概率、降低风险发生后造成的损泉州五中桥南校区 PPP 项目物有23、所值评价报告 第 12 页 失及风险管理的成本，使得项目对参与各方总体吸引力最大化。（3）应按照风险收益对等原则合理分配项目风险，承担风险的程度和所得收益应成正比。（4）项目各方承担的最大风险有上限。（5）本项目融资、工程建设、运营维护风险由中标的投资人承担，勘察、设计、法律、政策风险由政府承担，不可抗力等风险由各方共同承担。4.2 风险分担方案 本项目可研、勘察设计由政府方主导完成，工程建设、财务和运营维护等商业风险由社会资本承担；法律、政策风险由政府方承担（非本级政府可控的法律、政策风险由双方共担）；不可抗力等风险由政府方和社会资本合理共担，双方可就该等事件进行协商，以求达成一致的解决办法24、。双方未就该等事件达成一致的解决办法，受影响方可以向对方发出终止通报。根据原则，结合项目特点制订本项目风险分配方案如下表：表 1-2 泉州五中桥南校区 PPP 项目风险分配方案 工程建设前期工作工程建设前期工作 政府部门政府部门 社会投资人社会投资人 项目审批 本项目项目建议书、可研等前期立项审批工作 征地拆迁 征地拆迁原因造成项目无法按时开工或部分区域无法按时开工致使项目工期延迟 勘察 地质情况勘察报告的准确性对设计及施工造成的影响 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 13 页 由于地质条件在短期内出现由不可抗力造成的重大变化的特殊情况 设计 设计方案对项目施工造成的影响 政25、府部门要求改变项目功能性要求 工程建设工程建设 政府部门政府部门 社会投资人社会投资人 项目公司 设计方案的变更致使工程量的增加 工程建设质量问题 施工技术不当 工地安全 场地可用性（满足进场要求）非设计原因导致的工程超预算支出 与工程建设相关的材料、人工等单价及税费调整 缺陷和隐蔽缺陷 竣工验收风险 不可抗力造成开工时间的延迟或工期延迟 除政府或不可抗力原因的工期延迟 项目公司违约 合同实施时，项目公司提出一个比较经济的施工或运营方案，致使项目功能性要求改变 分包商 分包商违约 分包商导致的工程质量问题 供应商 供应商违约 供应商所供材料质量 其他 环境破坏 考古历史文化保护 运营维护服务运26、营维护服务 政府部门政府部门 社会投资人社会投资人 运营维护 运营维护质量 运营维护成本超支 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 14 页 运营维护单位能力不足 国家运营维护服务标准改变 管理养护过程中劳动力、材料成本的增加 合同管理 项目公司违约 运营维护单位违约 政府部门违约 项目公司和运营维护单位劳资纠纷 政策或不可抗力原因导致管理养护的工作内容增加或减少 财务风险财务风险 政府部门政府部门 社会投资人社会投资人 融资 项目资金到位情况 融资成本的变化 贷款利率的变化 税费 增值税税率变化 所得税税率变化 汇率变化 各种费率变化 市场 通货膨胀 移交风险移交风险 政府部门27、政府部门 社会投资人社会投资人 运营维护后的移交不满足法律法规和工程质量要求 移交程序不符合要求 移交后项目公司的后续问题 法律政策风险法律政策风险 政府部门政府部门 社会投资人社会投资人 基本原则 歧视性法律法规变更 特别性法律法规变更 一般性法律法规变更 法律、政策 本级政府在投标截止日后出台的法律、政策对本项目的影响 上级政府在投标截止日后出台的法律、政策 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 15 页 对本项目的影响 税收政策变更 其他因素 政府项目计划变动 政府终止合同 项目国有化、抵押、没收 第三方违约 项目公司破产 不可抗力不可抗力 政府部门政府部门 社会投资人社会28、投资人 政治 不可抗力 非因政府方原因且不在政府方控制下的征收征用和法律变更等 自然 不可抗力 自然灾害 战争动乱 其他 不能预见、不可避免或不能克服的事件 4.3 风险应对措施 针对项目实施过程存在的各种风险因素，制定风险应对措施如下表。表 1-3 泉州五中桥南校区 PPP 项目风险应对措施 设计风险、建设风险 加强建设期监管（资金、工期、质量、安全）强制保险方案 建立履约担保体系 融资风险、运营风险 完善政府支付方式 建立绩效考核收费的调价机制 明确社会资本承担的公共责任、产出说明 完善保险与担保、临时接管、移交体系 法律风险、政策建立法律政策变更的解决机制 泉州五中桥南校区 PPP 项目29、物有所值评价报告 第 16 页 风险 科学规划与配套建设、政府支付方式 社会资本选择风险 增加社会投资人的竞争性、做好资格审查工作 政治风险、宏观经济风险和不可抗力风险 制定应急处置预案 明确临时接管和提前终止的条件 强制保险方案 5、交易结构 5.1 项目投融资结构 5.1.1 资金来源 项目资金通过股权融资和债务融资获得。（1）股权融资：根据 国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知（国发201551 号）中“其他项目的最低资本金比例为 20%”的规定，结合目前与金融机构的对接中，金融机构对于项目融资基本上对自有资本金的要求达到 30%以上，故设定社会资本提供不少于投资总额 330、0%自有资金，自有资本金按建设进度逐步到位。（2）债务融资：除自有资金外的资金由项目公司负责融资，中标投资人根据需要提供金融机构认可的融资保证；若除自有资金外的资金无法实现项目融资，由中标投资人通过借款等方式解决，以确保项目公司的融资足额并及时到位。5.1.2 资金用途 项目公司的全部资金仅限用于本项目建设和运营维护。5.1.3 融资计划 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 17 页 社会投资人应确保本项目资本金及债务资金在满足建设进度资金需求的前提下按计划分期足额到位，相关的融资协议（包括融资方式、融资期和融资成本）应提交政府确认后实施，若未获得政府的批准，社会投资人不得以本31、项目任何权益进行融资活动。5.2 回报机制 按根据关于规范政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2015156 号）的附件PPP 项目合同指南中明确“在政府付费机制下，政府通常会依据项目的可用性、使用量和绩效中的一个或多个要素组合向项目公司付费”。本项目属于非经营性项目，采用“政府可用性付费+政府绩效付费”形式。按照“基于可用性的绩效”模式，由政府向项目公司购买本项目可用性（符合竣工验收标准的公共产品）以及为维持本项目可用性所需的运营维护服务（符合绩效要求的公共服务），即政府需向项目公司支付可用性服务费和运维绩效服务费，二者统称为政府购买服务付费。5.2.1 可用性服务费（1）可用32、性服务费的定义及构成 指项目公司为本项目建设符合适用法律及相关协议规定的竣工验收标准的公共资产，所应得的服务收入。主要包括：工程费用、工程建设其他费用、融资成本及必要的合理回报。（2）可用性服务费的计算 可用性服务费的计算公式如下：泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 18 页 n=+-n-1i全部建设成本全部建设成本第 期可用性服务费全部建设成本运营补贴次数运营补贴次数其中：全部建设成本=考虑建安下浮率后的工程费用+项目实施机构认可的实际发生的工程建设其他费用+建设期利息。投标报价时要求建安下浮率在 8%-12%之间，由投标人通过竞争确定。运营补贴支付次数：本项目运营期为 8 33、年，自项目进入运营期后，每 12 个月支付一次，运营补贴累计支付次数为 8 次。n 为第 n 次支付可用性服务费，n=1,2,3,4,8；i 为合理利润率。投标报价时要求合理利润率不高于 6%，由投标人通过竞争确定。（2）可用性服务费的支付 支付周期：自项目进入运营期的 8 年间，每 12 个月支付一次。说明：若至服务费支付节点，项目总投资结算额还未最终确定，暂以经评审中心审核确认预算工程费用和经实施机构认可的实际发生的工程建设其他费之和为基数计算支付。支付程序：由项目公司向本项目实施机构提出申请，项目实施机构根据可用性服务考核结果按照晋江市财政局要求的程序申请本项目可用性服务费，晋江市财政局34、确认后拨付款项给实施机构，由实施机构向项目公司支付可用性服务费。（4）可用性服务费调整机制：总投资变化引起的调整：项目竣工验收合格后，由项目实施机构委托的具备相应资质的第三方造价咨询机构进行结算审核（项目公司应泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 19 页 积极配合），项目实施机构将审核报告提交给财政评审中心备案或复核，最终建安结算额以财政评审中心备案表或复核决定书上的金额为准，工程建设其他费以经实施机构认可的实际发生金额为准，结合投标竞争的建安下浮率、合理利润率计算出每期支付的可用性服务费金额。贷款基准利率变化引起的调整：进入运营期后，每年根据 5 年期以上贷款基准利率调整合理35、利润率，若运营期每年的 5 年期以上贷款基准利率变化范围在10%以内，则不调整合理利润率，若变化范围超过10%，则按以下公式调整合理利润率，根据调整后的合理利润率支付当期可用性服务费。）（当中标的合理利润率）（当中标的合理利润率调整后的合理利润率0000009.01.01.11.0iiiiiiiiiinnnn 其中：in为运营期每第 n 年 1 月 1 日的 5 年期以上贷款基准利率；i0为投标截止当日 5 年期以上贷款基准利率；（5）可用性服务费考核指标：项目工程质量、工期、环境保护、安全生产等方面设定可用性绩效考核指标，如表 1-4 所示。表 1-4 可用性服务考核指标 指标类别指标类别 36、指标要求指标要求 质量 符合现行国家、福建省及其他有关规范合格标准等，并做到一次性验收合格 工期 开工日：XX 年 XX 月 XX 日（实际开工日期以监理工程师的开工令为准）竣工验收日：自前述实际开工时间起算 2 年内。环境保护 符合建筑施工现场环境与卫生标准（J10796-2006）及环境管理部泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 20 页 指标类别指标类别 指标要求指标要求 门的要求。安全生产 建筑施工安全文明工地标准DBJ13-81-2006、建筑安全文明工地文件选编（福建省建设厅）等有关的法律、法规和标准规范的规定。项目公司满足上述指标并通过竣工验收后，项目实施机构根据约37、定支付可用性服务费；项目公司未能到达上述指标的，项目实施机构有权提取项目公司提交的建设期履约保证金项下的相应金额，敦促整改并通过考核。上述指标的考核由项目实施机构牵头，结合项目竣工验收情况进行评定，满足上述指标则视为通过，有一项不满足上述指标则视为不通过。说明：除政府方原因引起的工期延误情形外,项目公司必须严格按约定工期要求完成本项目的建设。若项目公司未能按期完成本项目建设，项目实施机构有权从建设期履约保证金中提取相应金额作为违约金（提取金额=本项目经财政评审中心审核确认的预算总投资额0.02%工期延迟天数）。5.2.2 绩效服务费(1)绩效付费的定义 绩效服务费指项目公司为维持本项目可用性之38、目的提供符合相关规定的绩效标准的运营维护服务，所应得的服务收入。本项目绩效服务内容指的是校区内物业管理（含秩序维护服务、日常安全管理、卫生保洁服务、环境绿化服务、设施设备管理、消防管理、智能化管理及其他服务等）。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 21 页(2)绩效服务费 具体费用根据管理服务实际需要由项目实施机构、使用单位与项目公司参照当期市场平均水平共同协商确定，但最高不超过 150 万元/年。若届时双方未能通过协商达成一致，可采取以下方法解决：由项目实施机构或使用单位与项目公司共同指定第三方机构评估确定年度绩效服务费，评估费用由双方共担；由项目公司共同通过招标方式选取第三39、方运营维护单位负责本项目的运营维护工作，绩效服务费用以中标价为准，其依法选取方案须报项目使用单位审核同意方可实施。第三方运营维护单位由项目公司负责管理及付费，项目公司对第三方运营维护单位的运营维护质量承担连带责任。说明：项目实施机构及使用单位监管项目公司，项目公司监管第三方运营维护单位。项目实施机构根据运营维护绩效考核结果支付项目公司绩效服务费。(3)绩效付费机制 项目的运营维护期从项目竣工验收合格之次日起算，项目实施机构或使用单位主要通过常规考核和临时考核的方式对项目公司服务绩效水平进行考核，并将考核结果与运维绩效付费支付挂钩，绩效服务费由项目实施机构向晋江市财政局申请款项。考核分数与绩效考40、核系数对应关系如下：考核分数(s)S90 90S80 80S70 70S60 Si80%的扣 3分；2、80%i70%的扣 4分；3、70%i60%的扣 5分；泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 55 页 4、60%i50%的扣10 分；5、50%i 的扣 15 分；备注：使用单位在运营期可根据实际情况和自身需求调整绩效服务标准，并有权更改绩效服务考评机制。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 56 页 附件二：物有所值定性评价专家评审会签到表附件二：物有所值定性评价专家评审会签到表 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 57 页 附件三：物有所值定41、性分析专家评分表附件三：物有所值定性分析专家评分表 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 58 页 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 59 页 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 60 页 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 61 页 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 62 页 附件四：物有所值定性分析评分结果计算表附件四：物有所值定性分析评分结果计算表 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 63 页 附件五：物有所值定性分析专家意见表附件五：物有所值定性分析专家意见表 泉州五中桥南校区 PPP 项42、目物有所值评价报告 第 64 页 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 65 页 泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 66 页 附件六：本项目物有所值评定性评价评分参考标准附件六：本项目物有所值评定性评价评分参考标准 编号编号 指标指标 评分参考标准评分参考标准 1 全生命周期整合程度 81-100：项目资料表明，设计、融资、建造和全部运营、维护将整合到一个合同中；对于存量项目采用 PPP模式，至少有融资和全部运营、维护整合到一个合同中。61-80：项目资料表明，设计、融资和建造以及核心服务或大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中；对于存量项目采用 PPP43、 模式，至少有融资和核心服务或大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中。41-60：项目资料表明，设计、融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括运营；或融资、建造、运营和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计；对于存量项目采用 PPP 模式，仅运营和维护将整合到一个合同中。2140：项目资料表明，融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计和运营。020：项目资料表明，设计、融资、建造等三个或其中更少的环节将整合到一个合同中。2 风险识别与分配 81100：项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的绝大部分风险或全部主要风险将在政府与社会资本合作方之间明确和合理分44、配。6180：项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的大部分主要风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。4160：项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。2140：项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险难以在政府与社会资本合作方之间明确泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 67 页 编号编号 指标指标 评分参考标准评分参考标准 和合理分配。020：项目资料表明，尚未开展风险识别工作，或没有清晰识别风险。3 绩效导向与鼓励创新 81100：绝大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰45、明确；项目产出说明提出了较为全面、清晰和可测量的产出规格要求，没有对如何交付提出要求。6180：大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确；项目的产出规格要求较为全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量要求。4160：绩效指标比较符合项目具体情况，但不够全面和清晰明确，缺乏部分关键绩效指标；项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量要求。2140：已设置的绩效指标比较符合项目具体情况和明确，但主要关键绩效指标为设置；项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了较多要求。020：未设置绩效指标或绩效指标不符合项目具体情况，不合理、不明确；项目的产出46、说明基本上没有明确产出规格要求，或主要对如何交付进行了要求。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 68 页 编号编号 指标指标 评分参考标准评分参考标准 4 潜在竞争程度 81100：项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力大且已存在明显的证据或迹象，例如参与项目推介会的行业领先的国内外企业数量较多。6180：项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较大，预期后续通过采取措施可进一步提高竞争程度。4160：项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力一般，预期后续通过采取措施可提高竞争程度。2140：项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较小，预期后续通过采47、取措施有可能提高竞争程度。020：项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力小，预期后续不大可能提高竞争程度。5 政府机构能力 81100：政府具备较为全面、清晰的 PPP 理念，且本项目相关政府部门及机构具有较强的 PPP 能力。6180：政府的 PPP 理念一般，但本项目相关政府部门及机构具有较强的 PPP 能力。4160：政府的 PPP 理念一般，且本项目相关政府部门及机构的 PPP 能力一般。2140：政府的 PPP 理念较欠缺，且本项目相关政府部门及机构的 PPP 能力较欠缺且不易较快获得。020：政府的 PPP 理念欠缺，且本项目相关政府部门及机构的 PPP 能力欠缺且难以获得48、。泉州五中桥南校区 PPP 项目物有所值评价报告 第 69 页 编号编号 指标指标 评分参考标准评分参考标准 6 融资可行性 81100：预计项目对金融机构的吸引力很高，或已有具备强劲实力的金融机构明确表达了对项目的兴趣。6180：预计项目对金融机构的吸引力较高。4160：预计项目对金融机构的吸引力一般，通过后续进一步准备，可提高吸引力。2140：预计项目对金融机构的吸引力较差，通过后续进一步准备，可提高吸引力。020：预计项目对金融机构的吸引力很差。7 全生命周期成本估计准确性 81100=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被很好的理解和认识，并且被准确预估的可能性很大。6180=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，并且被准确预估的可能性较大。4160=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，但尚无法确定能否被准确预估。2141=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本理解和认识还不够全面清晰。020=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本基本上没有得到理解和认识。8 项目预期使用寿命长短 81100：资产的预期使用寿命大于 40 年。6180：资产的预期使用寿命为 3140 年。4160：资产的预期使用寿命为 2130 年。2140：资产的预期使用寿命为 1120 年。020：资产的预期使用寿命小于 10 年。