1、目 录第一章 项目建设的目的与意义11.1 项目概况11.2 项目建设的背景、必要性与意义4第二章 市场分析142.1 国内农产品市场概况142.2 *省农副产品生产要素市场分析142.3 项目市场分析152.4 商品辐射能力分析16第三章 项目选址及建设条件173.1 项目选址的基本原则173.2项目选址173.3 项目实施条件17第四章 工程技术方案及规模204.1 项目的市场定位204.2 项目的主要特色204.3 建设规模214.4 建筑设计方案254.5 电气设计方案284.6 给排水设计294.7 消防工程314.8 物流信息系统33第五章 环境保护355.1 环保设计依据355.2、2 工程施工期对环境的影响355.3 环境保护措施36第六章 节能措施386.1 节能设计原则386.2 节能措施38第七章 组织机构、人力资源配置及实施计划407.1 项目组织机构407.2 人力资源配置407.3 实施进度安排40第八章 投资估算和资金筹措428.1 建设投资估算428.2 资金筹措43第九章 财务评价449.1 概述449.2 财务费用与效益估算449.3 财务分析459.4 财务评价结论479.5 社会效益评价48第十章 结论与建议4910.1 结论4910.2 建议49附件49第一章 项目建设的目的与意义1.1 项目概况1.1.1项目名称：*农副产品综合批发市场（一期3、）1.1.2建设单位：*置业有限公司1.1.3承办单位概况*置业有限公司是浙江赛尔集团有限公司的旗下一子公司，是集团公司为在*投资建设“*农副产品综合批发市场项目”特别成立的，公司注册资金2000万，并派遣专业经营团队全力运作此项目。*置业有限公司将依托集团公司雄厚的实力，以农产品物流基地，农产品批发市场，农贸市场开发建设为载体，以农产品物流、经营、管理、营销服务为手段，全力打造一支集物流、市场规划、农副产品营销于一身的专业公司。1.1.4编制的主要依据国家农副产品批发市场建设标准（建标2006758号）；*市城市总体规划（2006-2020年）；*市统计年鉴（2010年）；*市企业投资项目备4、案暂行办法；国家发展与改革委员会等九部门联合下发的关于促进我国现代物流发展意见的通知(发改运行2004161号)；其他相关法律、法规、政策、标准；市调基础资料。1.1.5项目建设地点*农副产品综合批发市场地处*市涡北区二里埔，具体位置在汤陵路以北，京九铁路西侧，规划的建安路贯穿其中，并把其分为A1、A2两个地块，总规划占地24.1316万平方米，约362亩。本项目为*农副产品综合批发市场一期工程，工程位于市场东南，属于A1地块用地，占地面积74724平方米，约112亩。1.1.6项目主要建设内容与规模*农副产品综合批发市场总建筑面积29.7496万平方米。市场分为交易、沿街配套和公建配套服务三5、个功能区。其中市场交易区建筑面积为196595平方米，包括大棚建筑面积27673平方米、沿街市场建筑面积84693平方米、内部市场建筑面积82449平方米；沿街配套建筑面积为69777平方米，主要建筑包括办公、商务、展览展示中心、星级酒店、快捷酒店、通讯通信、金融、便捷购物、物流调度、维修、休闲娱乐等；公建配套建筑面积32904平方米，包括仓储建筑面积19476平方米、冷库建筑面积10314平方米、香蕉库建筑面积2050平方米、公厕建筑面积603平方米以及垃圾回收建筑面积461平方米。项目同时购置农副产品信息服务系统、电子结算系统、检验检测设备、全场电视监控管理系统等基础设施，建设与之相配套的6、给排水、消防系统、变配电、污水处理设施以及道路、绿化等设施。*农副产品综合批发市场计划分三期实施。本项目为一期工程，工程占地面积74724平方米，建筑面积104895万平方米，包括交易区一、交易区二、沿街市场、沿街办公（住宅）楼等及其附属配套工程，详见表1-1。*农副产品综合批发市场力争建成面向华东六省一市，辐射全国的农副品综合批发市场。工程建成后，年交易额近100亿元，具有较强的货物吞吐功能，将为进一步带动了*地区的种植业、养殖业及农副产品加工业的发展作出应有的贡献。表1-1 项目建设一期工程主要工程量序号工程名称单位数量备注一主体工程1048951交易区一795101.111层办公楼1217、22框架结构1.2沿汤陵路市场12534/约70户框架结构1.3沿汤陵路办公楼7867/约56户框架结构1.4沿建安路市场8364/约70户框架结构1.5沿建安路办公（住宅）楼9188/约117户框架结构1.6内部市场29115/约240户框架结构1.7公厕131砖混结构1.8垃圾回收189砖混结构2交易区二253852.1沿建安路市场4908/约32户框架结构2.2沿建安路办公（住宅）楼4182/约45户框架结构2.3内部市场16152/约128户框架结构2.4垃圾回收143砖混结构二配套工程439441道路368452绿化29143建筑小品1.1.7项目投资及来源项目总投资15830.338、万元，其中建设投资15331.58 万元，建设期利息498.75万元。根据初步达成的协议项目融资采用“自筹+贷款”形式，项目所需资金自筹8330.33万元，申请贷款7500万元。项目贷款资金使用该项目沿街市场、沿街配套住宅楼销售资金还款，项目贷款偿还期2年。1.1.8主要经济技术指标表1-2 项目主要经济指标序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元15830.33建设投资万元15331.58建设期利息万元498.75流动资金万元0.002正常年销售收入万元1394.303正常年总成本万元1225.74正常 年固定成本万元1125.33正常 年可变成本万元100.414正常年经营成本万元293.9、445正常年利税总额万元168.56正常年营业税金及附加万元75.29正常年利润总额万元93.27正常 年增值税万元0.006财务内部收益率%23.55税后7财务净现值万元5528.37税后8税后投资回收期年2.46含建设期9贷款偿还期年2.00含建设期10财务内部收益率%42.33税前11财务净现值万元9848.66税前12总投资收益率%0.5913投资利税率%1.0614项目资本金净利润率%0.4415盈亏平衡点%35.371.2 项目建设的背景、必要性与意义1.2.1 项目建设的背景一、宏观背景1、国家”十二五”规划纲要中明确指出：加快发展现代农业。坚持走中国特色农业现代化道路，推进农业10、科技创新，健全农业技术推广体系，发展现代种植业，加快农业机械化。完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业，促进畜产品、水产品规模种养，加快发展设施农业和农产品加工业、流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化，推进现代农业示范区建设。2、随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见（2008年中央1号文件）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产11、品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。在文件中，中央明确指出：建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。继续实施“万村千乡”、“双百市场”和“农产品批发市场升级改造”等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策。加强农副产品现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。供销合作社要加快组织创新和经营创新，推进新农村现代流通网络工程建设。通过实施财税、信贷、保险等政策，鼓励商贸、邮政、医药、文化等企业在农村发展现代流通业。完善农产品期货市场，积极稳妥发展农产品期货品种。加快落实鲜活农产品绿色通道省内外车辆无差别减免通行费政策。近几年，国家及各级政府先后出台了一系列的优惠、扶持政策和办法，12、为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。3、从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展机会。因此本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。从宏观背景看，建立*市农副产品综合批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。二、微观背景1、省十二五规划纲要中指出：大力发展现代农业,完善现代农业产业体系，按照做大总量、培育品牌、集群发展的方向，以各级农业产业化示范区和现代农业示范区为平台，引进培育一大批农产品加工龙头企业，加快建设全国重要的农产品深加工基地，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集13、约化。健全农产品质量安全检验检测和监管体系，全面提高农产品质量安全水平。 2、城市居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产品批发市场进行改造提升。随着*市城市的加快发展及经济发展，居民收入快速提高，城乡居民生活消费水平迅速提供，对食品安全的要求也越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的现有城市农产品批发市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境差、秩序乱，服务差、产品劣以及偷税漏税等问题逐步显示出来，其改造和提升已摆上了议事日程。3、2010年*新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见中指出，加快构建现代化物流体系。将农产品批发市场、农贸市场建设纳入城乡基础设施建14、设总体规划，推进现有市场的升级改造，提升服务功能和辐射能力。今后5年，在“菜篮子”优势产区建设和改造10家产地批发市场，在城市交通枢纽地区改造升级10家批发市场，在大中城市支持50家农贸市场在场地环境、设施设备、质量安全检测、规范管理等方面进行标准化建设。4、强化产销衔接功能。把“菜篮子”连锁经营作为培育新型业态、构建现代流通网络的重点，加强产销衔接。引导大型连锁超市、农产品流通企业直接与产地农民专业合作社发展订单生产和“农超对接”，重点支持大型连锁超市、农产品流通企业建设直采基地、鲜活农产品冷链系统和农产品配送中心。发展农业会展经济，举办各类名优“菜篮子”产品推介活动，扩大“菜篮子”产品出口15、。5、*市政府对扩建专业市场和现代物流设施专门制定了相应的财税、土地等优惠政策。三、当前国内农副产品市场体系建设1、发挥市场机制作用，优化市场经营主体结构。在重视发挥市场竞争机制作用的前提条件下，规范各类经营主体市场行为，形成竞争有序的、规模化、层次化、网络化的农用生产资料大流通格局。2、健全农产品的标准认证体系。近年来,农业部门在农业标准化和农副产品质量监测方面已经加大了工作力度。例如，开展农业行业标准的制定和修订工作，建设和改建一批农副产品质检机构。3、建立和完善农业行政市场监管体系。政府机构职能转变后，退出对生产企业产、供、销和人、财、物的管理，主要进行市场监管和行政执法，包括认证管理、16、行业准入、行政执法等内容。在整顿和规范市场经济秩序的过程中，农产品市场反映的一个突出问题是，在我国现行行政法规间,执法主体职权划分不够清晰，权责不够一致，判罚不够统一，这为犯罪分子和违规企业带来了一些可乘之机。因此，要加快市场监管和行政法规间的协调,整合现有农产品市场的行政监督体系,使农业、质监、工商及公安等执法机关对农产品市场的监管和行政执法分工合理、形成合力。4、建立农产品企业信用管理体系。对企业的经营行为和信用进行有效的监督和管理,有效杜绝假冒伪劣现象的发生。四、*市有关商贸业发展的城市规划*市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要明确指出: *市要发展大流通,构建大市场，培育商贸业成为支17、柱产业。*市市区新建年销售额10亿元以上的综合商贸中心，使之成为*市对所辖三县及周边县市产生经济吸引力的增长点。培育和发展各类市场，力争通过5年的建设，逐步建立一个布局合理、业态多样、竞争有序、调控有力、手段现代的商贸流通体系，提升*市商品流通的生产导向功能、经济驱动功能和区域经济集聚功能，推动*经济发展。批发市场建设要集中资金大力扶持建设大型中药材批发大市场，建设农副产品、工业消费品和农业生产资料批发市场，实现商品的大进大出、大集散。努力提高流通组织化程度和现代化水平，逐步建成中药材、木材、蔬菜、粮食、工业消费品等重点市场为龙头，连接市内外、信息畅通、吞吐自如的批发市场网络。五、项目提出的理18、由与过程*市位于*省西北部，黄淮海平原南部，是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城区三县一区，全市土地面积8374平方公里，户籍人口610.28万。是一个农业大市，也是全国粮食主要生产基地之一。*物华天宝、物产富饶，尤其盛产中药材是国家中药材生产基地，拥有国内最大的中药材*专业市场等。伴随经济建设的高速发展一个涵盖*及周边区域的农副产品市场初步形成，但农副产品市场在*及周边省市的市场大多为零星交易，相对*其它成熟的专业市场很不规范和较为分散，如能及时对*市内的农副产品产品加以规范和整合，将对*未来经济发展与振兴产生积极的影响。因此，建立一个管理规范、环保科学、交通便19、利、服务档次一流地农副产品市场已成为当地经济发展的又一战略选择。1.2.2 项目建设的必要性一、城市发展的需要改善城市市容市貌，美化城市生活环境1、*市商贸流通业已进入了新一轮发展的周期，已建成的大市场有全国闻名的中药材大市场和蔬菜果品批发市场。但要建成商贸物流集散中心，达到建设皖西北重要城市的客观要求，赶上发达地区的市场化水平，还存在不少问题。*市商品市场发育成熟度不高，数量规模、交易额等较小，尤其是批发市场体系薄弱，处于初级起步阶段，没有突破集市贸易式的自然经济框架，没有融入全国乃至国际大市场，深购远销、大进大出的大流通格局远未形成。再加上流通基础设施建设滞后等问题与*市未来发展目标极不适20、应。本项目的建设，在一定程度上解决了农副产品流通行业建设不足问题，可以与中药材大市场一样，对*市专业市场的发展起着示范带头作用。2、入世为国际农产品生产厂商进军我国农副产品市场降低了门槛，扫清了道路，国际农产品生产厂商加速抢占中国农产品市场。近年来，我国各地摊位制农副产品市场如雨春笋般拔地而起。为保证我市农副产品市场的优势，增加我市农副产品市场的竞争力，抢占市场份额，迫切需要建设规模大、管理先进的农副产品大市场。3、农副产品大市场的进一步发展，会孕育出一批农副产品联营企业和私营企业，逐渐形成经营模式，在政府部门、金融部门的支持下，经营企业会越来越多，市场化步伐继续加快，工业化进程得到实质性提升21、。农副产品市场的建设，将带动观堂及周边的农村发展，为*的经济建设增添强大后劲。4、现有市场*蔬菜批发市场位于*市涡北区二里埔，始建与1997年，占地8万多平方米。由于建设时间早，规划不够合理，建设起点低，现有市场服务功能不全，市场规模上不去，交易混乱，市场难以规范化、标准化管理，交易额很大程度上也受到限制。随着城市建设发展和公司发展规模的扩大，现有的市场已经不适应城市管理和城市发展要求，严重阻碍了公司进一步发展，亟待进行改扩建。5、现有市场服务功能不全，建设起点低，交易大棚简陋，市场配套设施陈旧，光照、通风、供电线路、消防设施、地面硬化、停车、排水及排污等市场硬件设施不能配套，多数市场没有建立22、产品价格信息发布系统。亟需一个上规模、具档次、设备全、配套齐的现代化农副产品综合批发市场来满足整个城市发展的需求。6、随着城市人口的不断积聚和公司发展的需要，现有的市场规模偏小，配套设施不够完善，不能满足现代化农副产品综合批发市场需求。经营范围的增加导致市场经营胀市，现有交易大棚偏小，许多商贩、菜农占道经营，造成拥挤，形成胀市，严重影响了城市整体形象。通过项目的建设和运营，可以将散落在*市各处的农副产品经营业态整合到农副产品综合批发市场内，促使对占道经营的取缔，做到“还路于民”，不仅改善城市卫生，而且有利于改善城市社区的交通状况，提升了城市的档次和品位；同时通过现代化的管理，充分发挥农副产品综23、合批发市场先进设施的作用，营造一个洁净卫生，安全有序的经营平台，从而优化农产品流通渠道，改善城市市容市貌，美化城市生活环境。二、带动农业产业化发展1、*市是农业大市且交通发达，农副产品综合批发市场的建设，易于发挥其自身的功能，带动当地农业和农村经济的发展。在这个信息化的社会里，信息在市场经济条件下对农业发展起着重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，农副产品综合批发市场集批发销售、信息、物流、服务功能为一体。项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率,促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动*市的农业发展。2、项目的建设，为*市的农产品质量和销售创造24、条件，还可以及时掌握供求信息，疏通产品销路，充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，各地产品经批发市场集散交易后，分销到周边城市及全国各地，促进*市特色农产品走上产业化发展道路。三、提高食品安全，保障城市“菜篮子”供应随着全市人民生活水平的逐渐提高，对日常生活所需品，安全食品提出了更高的要求，而目前该市的农产品销售市场多以传统模式的摊贩销售为主，消费环境较差，不能保障农产品的销售质量，消费者购买的这些食品是不安全的。而通过本项目的建设，将使未来农产品的市场得到有力的监测和检验，让消费者吃上安全放心的“蔬菜”和其他农副产品。由企业对市场实行规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府25、社会和消费者的监督，承担法律责任。解决农产品市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了农产品食品卫生质量。此外，同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难有生存之地。四、加快*市第三产业发展的需要本项目的建设是*市加快第三产业的发展契机。农副产品综合批发市场建成启用后，将使*市成为区域商流、物流、资金流及信息的中心，从而带动与其相关的餐饮、住宿、金融、通讯以及经商所必须的仓储、物流等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使*市经济结构更趋于合理。五、增加地方税收和社会就业农副产品综合批发市场的建设，可以26、在解决城区居民就业和农村剩余劳动力转移方面起到了桥梁纽带作用。市场的产业聚集效应非常明显，可以带动农产品经销，住宿、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电，金融等产业的集聚，为当地社会带来大量的就业机会。如市场的经营户及雇佣人员，经纪人队伍，住宿、餐饮、娱乐、运输、通讯、邮电，金融产业从业人员等。同时市场正常运营后能为当地带来持续而稳定的税收，初步估算项目建成运营后将带动2000人的就业机会及创造800-1000万元的税收。六、快速增加农民收入农副产品批发市场就是把农户与市场连接起来，把资源优势转换为产品优势、最终实现产品的有效供给。随着市场的发展，批发市场也应由简单的买卖关系到切入农业产业化经营，使农27、业生产和流通有机结合，市场推行“1+3+1”的模式，即农场或种植基地+农业生产园、流通市场、信息流+零售终端（通过我们市场的流通，销售到超市，餐饮，农贸市场等）；一方面可以引导农民在保证产品重量的前提下，规范标准种化种植，同时在技术，扩大品种种植等方面给予扶持和帮助；另一方面还可以从农副产品深加工、成立物流园区、联合研发机构开发研究种植新品种，把农民、种植大户、龙头企业和市场完整的结合起来，形成经济利益共同体，增强市场竞争能力，从而快速提高农民收入。预测可增加当地种植户800元/人/年（依据2010年*市蔬菜产量205万吨及种植面积120万亩）。七、打造*北部农副产品流通平台，提高辐射范围搞活28、农产品流通，繁荣城乡经济，推动农民创业就业。搭建农副产品流通平台，激活农副产品流通，努力打造区域性商贸物流中心，促进农副产品增产增收。把*市农产品的流通区域辐射到周边地区!带动当地经济的发展，形成一定规模的销售网络，进一步增强*北部农副产品的辐射竞争力！1.2.3项目建设的意义1、项目建设集农副产品批发销售、仓储、物流为一体的大型农副产品综合批发市场，辐射*市三县一区及周边地区，为全市农副产品种植、养殖、加工农户和企业服务，能带动整个区域农副产品种植、批发销售、流通网络的形成和发展，对接全国农副产品物流网络，可有效缓解*市农副产品批发销售不畅的局面，具有十分重要的意义。2、项目建设符合的宏观背29、景和当前拉动内需的形势需要，项目的兴建按市场经济的原则运作。项目建设单位具有一定的建设和经营管理农副产品批发市场的成功经验，同时具有较强的市场开拓能力。并且集团公司现已形成以农贸批发市场建设、商贸物流、房地产开发为核心的产业群，并积极探索新的战略模式，构建连接东西南北的全国农批市场连锁网络。项目选址建设范围内水、电、通讯、交通等基础设施完全具备建设该项目的条件。3、项目所得税后项目投资财务内部收益率为23.55，项目资本金财务内部收益率为57.86，均高于5的财务基准收益率，项目具有较好的盈利能力。项目计算期内各年的净现金流量均为正值，企业生存能力较强。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为35.30、37，项目具有较强的抗风险能力。该项目的建设规模和内容是符合实际的，其投资回报率高、回收期短，具有良好的经济效益和社会效益。第二章 市场分析2.1 国内农产品市场概况近年来,我国农贸批发销售市场稳定发展，数量不断增加，成交额一直保持良好的增长势头。现阶段农贸批发市场的特点是平均交易规模大,市场运行机制以现货、现金交易为主,批零兼营相对比较普遍,批发市场功能由产品集散、辅助流通向价格决定、质量监控发展,产生这种特点的原因主要有农业生产集中程度不断提高,基础设施改善和技术手段的推进提高农业生产率并扩大农产品流通范围,零售阶段市场结构变化以及城市消费者数量增多,面临土地流转制度松动带来的生产规模化、31、农产品市场国际化以及消费者对食品质量安全需求提升的挑战,未来的批发市场的交易规模将持续扩大,同时向 现代化、规范化、集团化、企业化方向发展。2.2 *省农副产品生产要素市场分析2.2.1*省农业、区位及交通情况*省是我国重要的农业省份，全省土地面积13.96万平方公里。境内地貌形态多样，土地肥沃，气候温和，雨量充沛，适合多种作物生长。粮食、棉花、油料、茶叶等主要农产品产量均位居全国前列。*位于我国中部偏东，沿江近海、承东接西，区位优势较为明显，靠近粮食主销区，历来是东南沿海省份和京津沪的粮食供应基地。*交通便捷，铁路通车里程2326公里，居华东首位。公路密度高出全国平均水平一倍，已建成高速公路32、1000多公里。内河航道通航里程6000多公里，长江、淮河两大水系通连全国9个省市。公路和内河运输能力分别居中部地区第二位和第三位。便利的交通网为农副产品运输提供了有利的条件。2.2.2*市农副产品生产情况*是全国优质农副产品生产基地。盛产小麦、大豆、玉米、棉花、烟叶等粮经作物，是国家重要的商品粮、商品棉生产基地。*是皖北最大的蔬菜生产基地，是全国蔬菜生产大市，名列全国15强，蔬菜批发市场被国家农业部命名为“全国鲜活农副产品定点批发市场”。*还被称为“桐乡”所产板材远销日本、韩国、东南亚等地。近年来*市坚持以农养牧，以牧促农的方针，调整农业结构，特色种植、养殖业得迅速发展。2009年*市农作物33、总播种面积101.70公顷，比上年增加0.49%；全年粮食种植面积84.39公顷，比上年增加3.59%；蔬菜种植面积8.28公顷，比上年增加2.6%。全年粮食产量448.02万吨，增长7.98%；油料产量4.70万吨，减少43.09%；瓜果产量82.23万吨，增长0.41%。2009年全市全年肉猪出栏251.71万头，增长11.44%；猪133.40万头，比上年增长8.31%；大牲畜年末12.69万头，增长5.22%；肉类产量26.77万吨，增长8.25%；奶类11226吨，增加27.82%；禽蛋产量5.75万吨，增长9.32%；淡水产品总产量3.89万吨，增长2.70%。具体情况详见下表：234、009年主要农副产品产量 产品名称绝对数比上年增长（%）粮食448.02万吨7.98油料41.34万吨-43.09瓜果82.23万吨0.41大畜生12.69万斗5.22肉猪出栏251.71万头11.44猪133.40万头8.31羊105.34万只20.10肉类26.77万吨8.25奶类11226吨27.82禽蛋5.75万吨9.32淡水产品38900吨2.702.3 项目市场分析*省蔬菜播种面积、产量、产值稳步增长，蔬菜占种植业比重由2000年以来的22.6%提高到23.7%。面积位居全国第10位。蔬菜业与粮食产业、畜牧业一起构成全省农业经济三大支柱产业。拟建的“*农副产品综合批发市场（一期）”35、市场销售规模可达100万吨以上，销售产值20亿元/年以上。建成后的“农贸大市场”必将促进皖、苏、鲁、豫四省乃至*经济的极大振兴；因此，依托*独特的位置优势，投资兴建农产品批发市场前景看好。随着*市城镇经济水平的提高，城镇农民社会购买力整体呈上升趋势，这给*市城镇商业繁荣提供了一个很好的契机，使得农贸大市场发展欣欣向荣。有些农贸大市场因系早期建设，设施不配套，标准较低，平面布局零散不集中；敞开式市场受天气、气候的影响，夏热、冬凉，雨雪天地面滑泞行走不便，环境较差，影响人们的购买。项目农贸大市场系一座上档次的综合性市场，内部设施宽畅明亮，环境优雅，建筑物外型线条流畅，色彩明亮，造型新颖，布局合理。36、项目农贸大市场无论是规模、环境、建筑造型、使用功能等方面均属*市一流，项目建成以后将会成为*城市建设的新坐标，将带动周围的批零市场，共同形成一片大型农产品农贸大市场群、商业区，为*农产品市场连片、商业繁荣、农市场辐射及方便农民购买瓜果蔬菜创造条件。2.4 商品辐射能力分析*拥有优越的地理位置和便捷的交通环境，历史上就是商品的重要集散地，当前，在我国经济格局中，*地处东西部经济区域的结合线上，中西部丰富的自然资源与东部沿海地域生产的工业品在此形成大规模流通市场。*市已成为我国经济发展东进西出的枢纽，其商品辐射能力波及周边的各省如江苏、山东、河南等地，辐射人口约5000余万人。建成后的农贸大市场的37、蔬菜、瓜果、中药材等农产品规模大，交易范围广，交易品种多，市场辐射面广，影响范围可波及*市周边的县市。项目的建设可带动*市及周边地区农村经济的繁荣及发展。第三章 项目选址及建设条件3.1 项目选址的基本原则根据总体规划要求，本项目选点布局遵循以下原则：(1)位于黄淮海粮食主产区，是全国粮食主要生产基地之一，也是农业大市，具备区域位置优势；(2)交通便利、物流通畅；(3)市场成熟，人气旺盛。3.2项目选址项目选址于谯城区涡北区二里埔，总占地约362亩，一期占地112亩。所在地地势平坦，排水通畅，预留土地平整，无不良地质现象，地质为粘土，适于建设大型农副产品综合批发市场。市场地址处无高压线及地下电38、缆等影响市场建设和施工的建筑设施。市场周边基础设施良好，配套齐全并在不断完善当中，交通方便适于项目建设。3.3 项目实施条件3.3.1项目实施的交通条件*市位于*省的西北部，交通发达。铁路：谯城区每平方公里拥有铁路2.0公里，高于全国平均水平。徐阜铁路南北贯穿全市，与大京九相接、阜蚌相接京沪线。南可经阜合沟通皖赣、合九（江）线，进而使谯城区与全国主要铁路干线贯通。与阜阳铁路枢纽相接，在国家铁路系统中具有重要的地位和作用。公路：境内有1条国道，2条省道，公路通车里程2425公里，已形成主干公路为基础，支线公路相连接的公路网。水路：涡河常年通船，直通长江。民航：2010年12月17日，合肥骆岗国际39、机场*候机楼正式运营，*与合肥骆岗国际机场之间也将采取开“空港快线”的方式，为当地旅客提供购票、班车接送、异地值机等“一站式”服务。3.3.2地质气象条件1、水文气象 本区属于暖温带半湿润季风气候区，具有温和湿润、四季分明的气候特点。多年平均降水量807mm，由于受季风气候的影响，从降水量分布看，有以下几个基本特征：一是年内分配不均，以夏季最多，春季次之，秋季较少，冬季最少。夏季占全年平均降水量的58.3%左右，冬季平均降水占全年平均降水量的7.6%左右。二是年际变幅大。年降水量最大为1465.9mm(1963年)，最小为472.7mm(1978年)，由于降雨量年内分布不均，年际变化较大，易发40、生水旱灾害。三是雨量集中，且多以暴雨形式出现。降水量自6月下旬明显增多，进入雨季，至8月下旬明显减少，雨季结束。7月下旬为降雨高峰，暴雨出现时间一般始于6月上旬前后。 本区多年平均气温为14.514.9，年极端最高气温42.1,最低气温-23.3。大于10积温为4750。年平均日照时数为2274.3h，年太阳辐射总量为130.7千卡/cm2。平均无霜期为209天。最大冻土深为25cm 。年平均风速为2.3m/s，全年无明显的主风向。2、土壤项目区土壤属潮土类淤土属中的红花淤土。该种土壤经过多年的耕作，培肥改良，熟化程度较高，其耕层质地一般为重壤土至轻粘土，孔隙度为4045%，虽然耕层较厚，但耕41、性不好，适耕期较短。经测定，耕层土壤容重为1.35g/m3，田间持水量为26%（占干土重的%）。3、水资源条件项目区位于*淮北平原北部，降雨量偏少、蒸发量大，地表径流可利用量不多，地表水资源贫乏。随着时间的推移和工农业生产的发展，这一问题将愈加突出。根据*省水资源开发利用现状分析（县级）成果，谯城区多年平均水资源总量为6.06亿m3，地表水资源量为3.20亿m3，地下水资源量为3.62亿m3，人均水资源占有量439 m3。区内多数河道为季节性河流，非雨季时均干涸见底，供水的保证率很低。但区内浅层地下水资源条件较好，埋藏不深易开采。经水质分析，浅层地下水的PH值在7.07.5，属中性淡水，总硬度42、小于8.0mg/L，适于农田灌溉。根据本区域水资源分区评价结果，降水入渗补给系数=0.34，补给模数为2025万m3/年m2，平均可采系数为0.71，040m水文地质特征含水段地质时代为Q42，含水层岩性多为粉砂或中细砂。厚度约为817m，顶板埋深在413m，底板埋深1726m。地下水位埋深汛期为00.5m，非汛期2.02.5m。区内一般农用机井，井径50cm，井深30m，当稳定动水位在8.0m时，单井出水量为35m3/h。4、洪水位根据*省水利勘测设计院涡河近期治理工程设计报告,大寺闸上50年一遇洪水位为:36.97米。小洪河口以下至大寺闸上河道长度约16.24千米，比降1/8400；折合推43、算项目附近50年一遇洪水位为:39.63米。第四章 工程技术方案及规模4.1 项目的市场定位1、近期规划：（2011-2015年）建设成为*西北部的区域性农副产品专业市场；在*市现有农副产品品种的基础上，扩大规模增设新的农副产品商品交易区，使经营项目不断完善，市场建成开业后，齐全的经营项目堪称*西北部地区之最；*交通中枢地位的形成使市场成为*西北部地区交通便捷之道。2、远期规划：（2015-2025年）成为*西北部地区一级农副产品批发市场，同时跨入全国重点农副产品市场行列,建成面向华东六省一市，辐射全国的农副产品交易中心之一。4.2 项目的主要特色项目建成后，市场将主要交易当地农副产品，如观堂44、大蒜、义门苔干和辣椒，以及皖北特产黄牛、淮猪和*特产白芍等中药材，将成为*大型特产农副产品批发市场，将更好地发挥批发市场的流通，为构建全国性农副产品流通体系做出贡献。与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、45、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。4.3 建设规模*农副产品综合批发市场总建筑面积29.7496万平方米。市场分为交易、沿街配套和公建配套服务三个功能区。其中市场交易区建筑面积为196595平方米，包括大棚建筑面积27673平方米、沿街市场建筑面积84693平方米、内部市场建筑面积82449平方米；沿街配套建筑面积为69777平方米，主要建筑包括办公、商务、展览展示中心、星级酒店、快捷酒店、通讯通信、金融、便捷购物、物流调度、维修、休闲娱乐等；公建配套建筑面积32904平方米，包括仓储建筑面积19476平方米、冷库建筑面积10314平方米、香蕉库建筑面积2050平46、方米、公厕建筑面积603平方米以及垃圾回收建筑面积461平方米。项目同时购置农副产品信息服务系统、电子结算系统、检验检测设备、全场电视监控管理系统等基础设施，建设与之相配套的给排水、消防系统、变配电、污水处理设施以及道路、绿化等设施。*农副产品综合批发市场计划分三期实施。本项目为一期工程，工程占地面积74724平方米，建筑面积104895万平方米，包括交易区一、交易区二、沿街市场、沿街办公（住宅）楼等及其附属配套工程，详见下表。1、农副产品批发市场信息系统设备表表4-1 *农副产品综合批发市场信息系统设备设施表（一）序号系统子项硬/软件内容单位数量备注一电子结算系统硬件服务器台35KV/8小时47、UPS台3客户机及外设套40IC卡及相关设备套1软件数据库套2电子结算系统套1二电子监控系统硬件摄像机、硬盘录像机及配套设施套1布线、安装、调试套1三LED及触摸屏信息发布系统硬件LED显示屏（以18m3为例）套4触摸屏计算机套8软件触摸屏幕和LED发布软件套1表4-2 *农副产品综合批发市场信息系统设备设施表（二）序号系统子项硬/软件内容单位数量备注四物流配送系统硬件服务器台25KV/8小时UPS台2客户机及外设套40软件数据库套2物流配送系统套1五综合管理系统硬件服务器台25KV/8小时UPS台2客户机台30扫描仪台4传真机台4激光打印机台8软件数据库套1综合管理系统套1六信息基础平台硬件48、网络基础设施套1网络中心个1软件网络管理及安全套1系统运行平台套1七数据交换软件数据交换软件套12、检测系统建设内容建设样品室，试剂库（试剂盒、标品、常规试剂），感官检测室，检测前处理室（分畜禽产品、水产品、水果及蔬菜等三个前处理室），检测实验室（包括液相色普室、气相色普室、原子吸收分光光度计，原子荧光仪室等大型仪器室，每台仪器检测项目相对固定，避免交叉污染），气体储藏室，废弃物处理间，洗涤室，办公用房等。配套设施和仪器设备。具体设备详见表6-1。检测项目蔬菜、水果检测项目：主要检测农药残毒和农药残留。包括甲胺磷、乙酰甲胺磷、氧化乐果、甲拌磷、对硫磷、甲基对硫磷、乐果、敌敌畏、敌百虫。毒死蜱、49、倍硫磷、杀螟硫磷、辛硫磷、亚胺硫磷、氯氟菊酯、溴氰菊酯、氰戊菊酯、氟氰戊菊酯、氯氟氰菊酯、联苯菊酯、甲氰菊酯、抗蚜威、甲萘威、灭多威、克百危、百菌清、甲霜灵、三唑酮等。畜禽产品检测项目：兽药残留检测：盐酸克伦特罗（筛选及确证）、氯霉素（筛选及确证）、土霉素、金霉素、四环素、磺胺、伊维菌素等。农药残留检测：六六六、DDT、有机磷等。常规理化检测：挥发性盐基氮、重金属项目等。感观检测：注水肉、登记评定等。常见寄生虫等。水产品检测项目和效率见表4-3。表4-3 水产品检测项目和检测效率 序号检测项目产品类型原 因主要设备检测时间1感官水发、鲜、冷冻水产品通过感官检验，以最快速度确定产品的新鲜度电炉、50、锅10分钟2净含量冷冻水产品以所包冰衣充当水产品的重量流水解冻60分钟3甲醛水发、鲜水产品为防腐保鲜，在水产品加工过程中以及冰鲜水产品保鲜中使用了甲醛（福尔马林）分光光度仪、水蒸气蒸馏装置40分钟4VBN所有水产品确定水产品鲜度半微量定氮仪60分钟5腹泻性贝类毒素（DSP）双贝壳类贝类中有毒物质生物法3天6麻痹性贝类毒素（PSP）双贝壳类贝类中有毒物质生物法48小时7氯霉素所有水产品养殖中滥用药物气相色谱2天/批8土霉素所有水产品养殖中滥用药物液相色谱2天/批9呋喃唑酮所有水产品养殖中滥用药物液相色谱2天/批10己烯雌酚养殖水产品养殖中滥用药物酶标仪（试剂盒可测40个样品）3天/批11磺胺类物51、质养殖水产品养殖中滥用药物液相色谱2天/批12乙醇养殖水产品养殖中滥用药物液相色谱2天/批13重金属所有水产品环境污染原子吸收分光光度仪3小时/批14汞所有水产品环境污染测汞仪3小时/批15砷所有水产品环境污染紫外可见光光度仪1天/批16六六六、滴滴涕所有水产品环境污染气相色谱法2天/批注：每批处理样品量为20个。检测设备（二期购置，一期暂不考虑购置）表4-4 检测仪器设备 单位：台/套序号设备名称数量用途1气相色谱仪2残药测定2液相色谱仪3残药测定3原子吸收分光光度计1重金属元素测定4原子荧光仪1重金属元素测定5农药残留检测仪4农药残毒测定6电子天平6样品称量7电子分析天平2精确称量8台式干52、燥箱4农药残毒检测9电热鼓风干燥箱1样品处理、玻璃仪器干燥10恒温水浴振荡机2样品处理11旋涡混合机2样品处理12冰箱6样品、药品存储13冰柜3样品存储14电导率仪1电导测定15酸度计2PH测定16离心机2样品处理17食品粉碎机4样品处理18旋转蒸发仪3药残检测样品浓缩19循环冷却水泵2药残检测样品浓缩20超纯水系统1提供试验用水21氢气发生器1气相色谱检测时用22空气发生器1气相色谱检测时用23测汞仪1汞测定24紫外分光光度计1甲醛测定、砷测定25酶标仪3兽药残留测定26可调节加样器2酶标仪用27可调节加样器4酶标仪用28微波消解炉1重金属样品处理29真空泵2样品处理30微量定氮仪5挥发性盐53、基氮测定31固相萃取仪（24孔）真空泵12样品处理32水浴氮吹仪2样品处理33可调单道加样器（20L,50l,200L，5000L）各3支药残试剂盒检测34八道加样器2药残试剂盒检测35恒温箱1样品前处理36组织匀浆机3样品前处理37循环冷却水2样品前处理38烘箱2样品前处理39医用离心机2样品前处理40通风系统实验室前处理、仪器废气排放41超声波清洗机2实验室器皿清洗42电脑3实验室数据出路、办公室材料处理43冷库1样品保存44试验台桌45试管、移液管、烧杯、量筒、量杯、离心管、滴定管等各类器皿实验室常规设备46试剂、药品实验室常规药品47水蒸气蒸馏仪5甲醛测定48其他玻璃器皿样品前处理4954、其他辅助设备注：气相色谱仪带NPD、FPD和ECD三个检测器，并带自动进样器。4.4 建筑设计方案1、总体布局总体布局特点*农副产品综合批发市场南接汤陵路，东侧有京九铁路南北贯穿，Al、A2地块之间为规划建安路。Al地块北部为规划古泉路，且与规划建安路垂直相连。整体地形成南北狭长形，Al地块以大棚为主，项目为一期工程，位于A2地块，以营业房和配套用房为主，沿街面较长，可有大量沿街商铺。设计原则遵循“以人为本”的原则，运用轴线不完全对称布局，采用点，线，面的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，解决近一公里长的市场平直、单调、枯燥的不良影响，营造一个多功能的，舒适的市场环境。点，作为空间点缀，制55、造出了更丰富的空间层次。让空间更有节奏感。线。划分了区域内不同功能，形成各自氛围。面，承载着某一功能，使之区域化。点，线，面的完美结合，形成了功能互溶区域自独立的市场。a.合理性原则即具备合理的使用空间，满足蔬菜、水果、肉类、水产、副食、粮油等各个功能的交易空间；又要明确的创作理念，独特建筑个性。做到科学利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善商业、交通、水电等配套公共设施，满足区域生产、生活的要求。b.系统性原则市场的规划设计、商业模式、形象设计、物业管理方式应进行整体考虑，强调规划的生产、生活的一体性，在结合远期发展方向的前提下完善内部结构，同时对市场的经营管理、环境形象设计等有所考虑。注56、重项目整体规划与周边用地规划之间的协调性，注重项目对周边环境的过度和遮挡。c.交通组织两个地块中间由建安路贯穿，主要通道出入口都通过建安路连接，Al地块南面商业退让出人行小广场，沿建安路设置主入口，古泉路设置次入口，内部交易大棚设置15米环道，实现内部环通，每个大棚双面铺位都有道路环通。A2地块南面为高层办公和商铺，退让出30米作为小广场，同时设置一出入口进入市场内部沿东面建安路设一个主入口与Al地块相对，由于地块狭长，约每300米设置一个出入口，为解决高峰期出现交通拥堵，同时方便内外沟通，内部营业房分为三个交易区，均由15米道路环通，营业房之间通道12米，保证各铺位畅通及满足消防规范。停车布57、置分为地面停车和屋顶停车，地面停车主要分布在Al地块的西面和中心道路广场，A2地块的东面沿铁路附近一带和中心道路广场方便使用，供有停车位1050个为满足停车位要求在A2地块北面仓储用房屋顶设置停车位，共计710辆，设置坡道进入。建安路与Al、A2地块间为保证交通通畅而又安全，设置人行天桥，桥净高不小于5米，跨度50米，桥面宽不小于4米，采用钢结构。2、建筑工程建筑设计思想建筑设计考虑与环境相协调，建筑群体形成良好的空间组合与朝向，交通的流畅与功能的合理性，建筑形体之协调与统一，多功能综合楼、交易区、仓库、恒温保鲜贮藏库等在满足使用要求的前提下，力求安全、卫生、经济美观与大方，富有现代信息。建筑58、单体工程a.沿汤陵路集市场商业、服务配套酒店及办公等，也是本项目中心形象门面，其中汤陵路和建安路交叉口两栋11层高楼为配套酒店和市场办公，与两边四、五层商业形成连续性，高低错落；立面元素上以竖向线条为主，同时南面一些体块互相结合穿插，形成丰富的建筑形体。b.沿建安路配套沿街市场，整体为二至五层错落，以几个出入口为节点，改善建安路太长而单调的形式，建安路南段东西两地块沿街立面形成对应，一、二层商铺利用通透的玻璃为主，入口两侧用玻璃体块与实墙相结合，配套办公应用竖向线条，整体形成一个延续而又有氛围的商业街。c.A2地块，营业用房分成三个交易区，交易一区强调体块的组合，竖向线条与体块结合成一体，同时59、有色块变化；交易区二利用体块与百叶的结合，同时把广告牌位融为一体，让立面更具丰富性。d.立面材料干挂石材跟真石漆结合的方式，既能保证质感又能节约造价。e沿汤陵路商业一层层高4.8米，二层4.2米，二层以上为酒店、办公，层高为3.6米。沿建安路两侧商业一层4.8米，二层4.2米，二层以上为办公，层高为3.3米，有独立的疏散梯，A2地块营业房，一层4.2米，二、三层3米，其中两组为一体，三层形成通廊，解决消防问题。Al大棚区域净高8米。冷库层高4.5米，香蕉库层高3米，仓储等配套用房为3.3米，因功能需求，以实墙面为主。f.市场配套用房多功能综合楼为全框架结构，其中市场信息服务中心内设交易大厅，产60、品展览厅，大屏幕等。3、环保、卫生与防疫设施内部每个建筑附近设置垃圾投放点，Al地块设置一个垃圾回收站，两个公共厕所，A2地块狭长设置三个垃圾回收站，两个公共厕所。4.5 电气设计方案4.5.1设计依据1、JGJ16-2008。2、GB50016-2006年版等。3、GB50054-95。4、GB50052-95。5、GB50053-9410KV及以下变电所设计规范。6、GB50057-94建筑物防雷设计规范2000年版。7、GB50067-97。 4.5.2设计范围本工程设计范围包括：配电系统、低压配电系统、照明系统、防雷接地系统。4.5.3供电设计1、供电电源高层二级负荷，其余多层，属三级61、负荷。2、供配电系统本工程要求二回电源进线。高压设备选用SM6环网高压开关柜，继电保护采用熔断器保护，计量采用高供低计。变压器选用干式变压器，其中变压器选16台，容量为16*1250kVA变压器。3、照明设计照明应以清洁、明快为原则，同时考虑节能因素，避免能源浪费，以满足使用要求4、建筑物防雷接地保护本工程多层部分按三类防雷建筑物设计，屋顶设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地梁内二根主筋一周焊通而成，接地电阻要求不大于1欧。外露屋面金属物体与避雷装置连通。本工程采用变压器中性点直接接地系统，接地装置与防雷接地装置极合用，接地电阻要求不大于1欧。低压配电保护采62、用TN-C-S系统。楼内设总等电位联接箱和辅助等电位联接箱。楼内的给排水管道、风管、电梯等均作等电位联结。按建筑防雷设计规范要求，在电源进户处和末端配电箱设二级防浪涌保护装置。弱电部分均设防浪涌过电压保护。4.6 给排水设计4.6.1设计依据a.建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009年版）b.建筑设计防火规范 GB50016-2006c.建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2006d.汽车库、停车场、修车库设计防火规范 GB50067-97e.高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005年版)f.建设单位及建筑等相关专业提供的设计资料、其他规范。4.6.2设计63、范围1、生活给排水系统2、消防系统3、工程概况本工程为农副产品批发市场及配套公建，建筑面积约297496平米。市政压力暂按0.30Mpa考虑，双路供水。4、生活用水系统用水量标准：市场保鲜以及冲洗用水lOL/m2.d；配套商业5L/m2.d；配套办公50L/m2.d。最高日用水量约2100m3/d。建筑内的给水系统均分两部分供水：一至六层利用市政给水管网压力直供；七层以上为管网叠压供水。不同的用户分别设置水表。5、生活排水系统排水量：1800 m3/d。各建筑内排水系统均设计为雨水、污水分流。小区室外排水系统为雨水、污水分流。高层建筑卫生间的污水管设专用透气立管。建筑内的粪便污水经室外化粪池处64、理后排入小区室外干管。室外废废水干管分区块汇总后最终排入市政污水管网。地下室排水经提升后排入室外废水管网。空调冷凝水采用有组织排水，经收集后排入雨水系统。各建筑的屋面、地面雨水均为有组织排放。雨量计算采用当地暴雨强度公式，设计重现期为l3年，地面径流系数按室外排水( GB50014-2006)采用。雨水经小区室外雨水干管分区块汇总后，最终排放入市政管网。6、节水节能设计节水系统：a.本工程16层采用市政直接供水。其余采用管网叠压供水。b.本工程供水压力大于0.20MPa时，均设置减压阀，以保证各配水点供水压力小于0.20MPa。c.冷热水采用相同的分区系统，以保证冷热水压力平衡。节水设施a.本65、工程均采用节水型用水器具。卫生间采用2档排水6L水箱座便器。公共卫生间洗手盆、小便器等用水器具均采用感应式。b.每户以及不同用水单位分别设置水表。4.7 消防工程4.7.1消防给水1、消防给排水小区消防水源本工程给水水源取自市政给水干管，由市政给水管网分别引入两路DN200给水总管形成环状。消防用水量室外消火栓消防水量30L/S，火灾延续时间3小时。室内消火栓消防水量30L/S，火灾延续时间3小时。自动喷淋给水系统水量30L/S， 火灾延续时间l小时。消火栓给水系统本工程的室外给水管网上设市政室外消火栓。本工程的室内消火栓给水则采用临时高压系统。各建筑均设置消火栓系统。消防管网布置成为环状，消66、火栓布置按能2支水枪到达任何部位考虑。自动喷淋给水系统消防自动喷淋给水系统按中危险II级计，设计消防流量为30L/S.其给水系统由地下消防专用水池、地下喷淋水泵组、消防气压罐、消防水泵接合器、喷淋给水管网、湿式报警阀、水流指示器、喷头等组成喷头动作温度68消防水池整个消防给水系统的地下专用消防水池的水量考虑l小时的自动喷淋给水量以及3小时室内消防用水量，合计为432m3，从市政给水管直接补充。室外消防给水从附近室外市政给水管网取得本工程最高处设置18立方高位水箱进行稳压。按照建筑灭火器配置设计规范，商业、车库等按中危险级进行配置。灭火器类型选择ABC干粉灭火器，在每个室内消火栓箱下均设手提式灭67、火器箱。4.7.2 消防电气本工程公共场所均应设火灾自动报警系统。1、系统采用总线制集中报点系统，消防中心设在首层。2、控测器的设置：发电机房、防火卷帘两侧采用感烟、感温探测器，其余场所选用感烟探测器，并在每个消防栓处设置碎玻按钮及适当场所设手动报警器作为报警设备。3、消防控制中心设置下列功能： (1)接受火灾报警，按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。(2)启动消防水泵，并显示其工作、故障状态。(3)启动喷淋水泵，并显示其工作、故障状态，以及相应闸阀、水流指示器的工作状态。(4)停止有关部位的风机，关闭防火阀，并接收其反馈信号。(5)启动加压风机、排烟风机和相应阀门，并接收其反馈信号。(68、6)关闭有关部位的防火门和防火卷帘，并接收其反馈信号。(7)接通疏散照明。(8)切断有关部位的非消防电源。4、在各层设置扬声器，功率不小于3W，吸项或壁挂，与有线广播系统合用时，平时用作有线广播，火灾时中断有线广播，自动接通火灾事故广播。各层消防栓处设置火警专用电话插座，供火灾发生时与中央控制室联络用。消防控制室与值班室、消防水泵房、配电室、空调机房、排烟机房、电梯机房之间设置消防专用电话分机。消防控制空内设置向当地公安消防部门直接报警的外线电话。5、所有消防设备导线选用耐火型电缆，一般电线穿金属管暗敷。6、消防主、备电源、接地方式及接地电阻：(1)火灾自动报警系统的主电源引自消防控制中心的双69、电源自动切换箱，直流备用电源采用火灾报警控制器的专用镍镉蓄电池。(2)消防联动控制装置的直流操作电源电压采用24V。(3)采用联合接地，接地电阻小于l欧姆。(4)由消防控制室引至联合接地体的专用接地干线采用铜芯绝缘难燃导线，其线芯截面积不小于25mm2。(5)由消防控制室接地板引至各消防电子设备的专用接地线采用铜芯绝缘软线，其线芯截面积不小于4mm2。7、本工程设有事故照明、疏散照明。事故照明、疏散照明灯具采用自带电源的应急灯照明。应急时间不小于30min。4.8 物流信息系统项目要进行物流信息系统建设，物流信息系统设计遵循长远规划、分期实施、先进实用、开放和标准化统一的原则，保证系统具有高效70、智能、操作简单、安全稳定、维护方便的特点。农副产品物流信息系统由物流管理子系统、信息子系统、电子商务子系统、管理决策子系统。物流信息平台分为三个层次，即：系统开放互联网层(Internet)、企业成员广域内联网层(Intranet)、企业内部局域网层(LAN)。通过这三个层次，在保证安全基础上，可将整个场区的“产、运、储、销”企业有机地整合为一个整体，并促进合理化组织运、输规模化生产运作、电子化交易，充分发挥现代物流企业的核心作用和资源优势，发挥项目的整体功能作用。物流信息系统为满足内部和外部不同用户及应用的需要，划分为三个网络层次，即：系统开放互联网层(Intemet)、企业成员广域内联网层71、(Intranet)、企业内部局域网层(LAN)。内外网硬件上相互分离、各自独立；业内网的安全。从外而内，安全性逐渐增强，保证企业内网的安全。第五章 环境保护5.1 环保设计依据5.1.1编制依据1、中华人民共和国环境保护法；2、建设项目环境保护管理条例、国务院令253号；3、开发建设项目水土保持方案管理办法；4、开发建设活动环境管理人员行为规范；5.1.2环境保护执行标准1、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；2、建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；3、污水综合排放标准（GB8978-1996）；4、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）。5.2 工程施工期对72、环境的影响保护环境，减少污染是文明城市的标志，也是可持续发展的生态环境的需要。本项目建设内容中的土地收储不影响环境，主要是还原小区在建设过程中会影响到环境，但可采取相应环保措施。本工程主要为市场建设，先行开工建设的项目均为道路、给水管网、雨水管网、污水管网等基础工程建设。所有这些基础工程建设施工对环境的影响主要是：工程占地和场地平整对土壤、植被及树木的破坏；开挖的土方表面干燥后，风蚀扬尘对大气环境和人体健康对环境的影响。工程施工噪声对周围环境必然造成影响，工程施工噪声源主要为风机、推土机和振捣棒等施工机械。其噪声可达100dB（A），影响范围可达200m，甚至更远。开放交通后，大量的汽车流产生73、的交通噪声、废气以及路面雨水，会污染沿线居民的生活环境。5.3 环境保护措施5.3.1施工期环境影响的缓解措施工程施工中产生的废渣，应本着因地制宜利用的原则，首先应尽量为工程本身利用，以减少占地和节约工程费用，其余部分也可以作为其他工程的建筑材料，对多余部分，应由工程建设单位会同有关部门，为本工程的弃土制定处置计划，选择合适的地点作为弃场，尽量少占地和不占地，并应注意排洪及防止水土流失。对较大的渣石弃物，应及时运出,不能及时运出的应覆土植草以减少对植被的破坏和对生态环境的影响。为减少工程施工对农业和土壤的破坏，施工作业时，要制定分层取土，分层堆放、分层回填的施工操作制度，并严格监督执行，坚决制74、止乱挖堆，破坏土壤结构的作业行为，采取有效措施，将土壤破坏程度控制在最低水平，力争工程竣工后较短的时间内土壤肥力得到恢复。在工程施工过程中毁坏的树木和植被，工程施工后必须尽快植树造林，把植被覆盖率迅速恢复到原有水准，最大限度减少水土流失和土壤退化。道路和管道铺设，应尽量缩短施工时间。对裸露的地面和堆置的土方，适量洒水抑尘，或采取遮盖和围护等措施。剩余的土方需用专用车辆运至指定地点堆存，并对存放点采取碾压、绿化、洒水等防尘措施。运输车辆不能超载，防止运输过程中的土壤洒落。为减少施工噪声对周围居民的影响，工程在距居民区100m的施工区域不允许在夜间10时至次日早晨6时内使用噪声超标设备施工，夜间施75、工时也要避免各种施工机械设备同时起动，最大限度减少声源迭加影响，除此以外，对施工机械设备和施工方法应加以考虑，应尽量应用低噪声机械，对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械设备采取降噪措施，同时也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。5.3.2工程建成后环境影响的防治措施竣工后，地面及时恢复原状，将完整清洁的现场还给业主。项目建成后，无工业污染源产生，仅会产生生活污水和垃圾。生活污水可以就近排入人民路污水管网。对生活垃圾，每天进行清扫，集中运出，同时通过统一规划，采取一定的环保措施，对周围环境不会有大的污染。5.3.3环境绿化公共绿化地能美化环境，提高76、空气质量，项目区内绿化覆盖率达到3.89%。第六章 节能措施6.1 节能设计原则（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展的道路；（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。（3）积极采用新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布淘汰的落后工艺。6.2 节能措施6.2.1建筑节能（1）提高建筑外窗的气密性，减少冷空气渗透。如设置泡沫塑料密封条，使用新型的、密封性能良好的门窗材料。而门窗框与墙间的缝隙可用弹性松软型材料（如毛毡）、弹性密闭型材料（如聚乙烯泡77、沫材料）、密封膏以及边框设灰口等密封;框与扇的密封可用橡胶、橡塑或泡沫密封条以及高低缝、回风槽等;扇与扇之间的密封可用密封条、高低缝及缝外压条等;扇与玻璃之间的密封可用各种弹性压条等。（2）改善建筑门窗的保温性能。户门与阳台门结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板或岩棉板，以增加其绝热性能;窗户最好采用钢塑复合窗和塑料窗，这样可避免金属窗产生的冷桥，可设置双玻璃或三玻璃，并积极采用中空玻璃、镀膜玻璃，有条件的建筑可采用低辐射玻璃;缩短窗扇的缝隙长度，采用大窗扇，减少小窗扇，扩大单块玻璃的面积，减少窗芯，合理地减少可开启的窗扇面积，适当增加固定玻璃及固定窗扇的面积。（3）设置“温度阻尼区78、”。所谓温度阻尼区就是在室内与室外之间设有一中间层次，这一中间层次象热闸一样可阻止室外冷风的直接渗透，减少外墙、外窗的热耗损。在建筑中，将阳台的外门、窗全部用密封阳台封闭起来，外门设防风门斗，防止冷风倒灌，楼梯间设计成封闭式的，对屋顶上人孔进行封闭处理等措施均能收到良好的节能效果。6.2.2设备节能(1)推广使用节能照明灯具，推动国家“绿色照明”工程。(2)原材料的选购上注意运输成本和质量的关系，在保证质量的前提下，就近选择本地材料。(3)项目建设中采用节水型的工艺、设备、器具，与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用，以便节约用水。(4)电气节能在大面积场所采用紧凑型电子莹光灯和齿钨灯，配79、置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明配电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。(5)总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、排水等管道路径，选好合理的供水位置，做好道路规划。(6)公用设施应有人员进行科学管理,切实做到节能降耗。(7)在项目的建设施工过程中，节约使用各种建筑材料以及用水、用电。6.2.3节能效果分析实施以上几个方面的降低能耗的措施,项目可以综合节能50%以上，具有良好的节能效果。第七章 组织机构、人力资源配置及实施计划7.1 项目组织机构项目是由*置业有限80、公司出资建设，公司拟成立一个筹建办公室具体负责该工程的筹建工作。该筹建办公室组成一支强有力的基建班子，且在质量管理、进度管理、投资管理等方面，具有丰富的经验，为该项目的成功实施提供有力的保证。项目建成运营后，依照国家对流通体制改革的思路，确保国家对市场的有效调控，积极拓展市场，扩大业务范围，确保项目的正常运行。建立健全的规章制度，并严格执行。奖罚分明，让员工各司其职，各负其责。内部机构的设置是根据业务范围和工作性质来定的，如经营科、市场部、财务科、仓储科、保卫科及微机室等。7.2 人力资源配置7.2.1劳动定员项目劳动定员10人，由公司统一调配或市场招聘。7.2.2人员培训为确保物流和轮换项目81、的正常运行，技术管理人员及业务经营人员必须具备相关的专业基础知识，充分了解工作流程及各作业线之间的相互联系，能够对一些紧急情况采取果断的处理措施，同时要有分析和研究有关技术问题的素质，评价作业效率，提出改进方案，使工艺作业畅通，食品安全、快捷中转运行。本项目人员培训采用请进来走出去的方式，同时，也可遣派部分业务经营及技术人员到国内其它类似项目进行考察和培训。7.3 实施进度安排7.3.1施工前进度项目前期工作包括可行性研究报告、初步设计阶段，根据项目的审批程序及工程量大小，预计需两个月时间。7.3.2设计及施工准备初步设计经过专家审查通过后，进入施工图设计，大概需两个月时间。在委托设计单位进行82、施工图设计的同时，建设单位可着手进行施工前的准备工作，使施工场地做到“三通一平”，并到城建部门办理各种施工许可手续，准备组织招投标等。7.3.3项目实施计划（一期工程）1、2011年07月-09月 完成项目可研编制和设计等前期工作；2、2011年10月-2011年11月 施工图设计及施工前期准备3、2011年12月-2012年08月 实施建筑工程； 4、2012年06月-2012年09月 完成室外配套工程；5、2012年10月 完成工程验收工作交付使用。第八章 投资估算和资金筹措8.1 建设投资估算8.1.1编制范围项目备案报告投资估算，包括交易用房、配套办公楼、住宅楼、变配电、道路等设施建设83、，以及配套的电气、给排水工程，工程建设其他费用、预备费投资。一期暂不考虑购置检测设备。8.1.2编制依据(1)本工程设计方案的图纸和说明。(2)财政部关于印发基本建设财务管理规定(财建【2002】394号)。(3)原国家计委关于建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格【1999】1283号)。(4)原国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格【2002】125号)。(5)原国家计委招标代理服务收费管理暂行办法(【计价格20021980号】)。(6)建设部工程勘察设计收费标准(2002年修订本)。(7)国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通84、知(发改价格2007670号)。(8)建设项目经济评价方法与参数（第三版）;(9)类似工程的概预算技术经济指标。(10)基本预备费按工程费用和其他费用之和的5.0计算，由于建设期较短，涨价预备费暂不考虑。8.1.3项目总投资项目总投资=建设投资+建设期利息=15331.58+498.75=15830.33万元8.2 资金筹措项目总投资15830.33万元，项目所需资金自筹8330.33万元，申请贷款7500万元。表8-1 投 资 估 算 表 单位：万元 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例（%）1工程费用11072.39521.0052.100.0011645.4985、73.56%1.1主体工程10716.0410716.0467.69%1.2设备购置0.00521.0052.100.00573.103.62%公共设施521.0052.10573.103.62%1.3公共工程356.35356.352.25%2工程建设其他费用0.000.000.003239.653239.6520.46%土地费用2016.002016.0012.74%设计、监理等349.36349.362.21%防雷、图纸审查、地震、人防365.00365.002.31%建设单位管理费(包括招投标等费用）46.5846.580.29%城市配套费367.13367.132.32%工程保险费486、6.5846.580.29%环评等其它费用49.0049.000.31%3预备费0.000.000.00446.44446.442.82%基本预备费446.44446.442.82%涨价预备费0.000.000.00%4建设投资合计11072.39521.0052.103686.0915331.5896.85%5建设期利息498.75498.753.15%6项目总投资11072.39521.0052.104184.8415830.33100.00%比例（%）69.94%3.29%0.33%23.28%100.00%第九章 财务评价9.1 概述9.1.1编制依据建设项目经济评价方法与参数(第三版87、)投资项目可行性研究指南(试用版)建设项目经济评价方法与参数参考资料新税法问答新财会制定问答9.1.2基础数据计算期：包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为1年，生产经营期确定为15年，项目计算期16年。生产计划：计划投产后，第1年达到设计量的80，第2年及以后为100。9.2 财务费用与效益估算9.2.1总成本费用估算项目新增人员10人，福利费按工资总额的14计算，年工资及福利费为35.57万元。无形资产按10年平均摊销，其他资产按5年平均摊销，计入摊销费用，考虑部分房屋将用于销售，扣除此项费用，每年摊销费为369.5万元。固定资产投资折旧办法采用年限平均法，设备折旧年限按1588、年，建筑折旧年限按40年，残值率为5，考虑部分房屋将用于销售，扣除此项费用，年折旧费用为562.8万元，计算期末回收固定资产余值。修理费：房屋、建筑物按其固定资产折旧费的20计算，年修理费用为67.54万元。其他管理费用包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、业务招待费、研究与开发费、车船使用税、土地使用税等，按收入的2.5计算，年费用为125.49万元。其他营业费用指企业在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，包括由企业负担的、保险费、广告费、展览费，以及专设销售机构人员工资及福利费等，本项目按零考虑。经计算，项目正常年份总成本费用为122589、.74万元。各年总成本费用估算详见附表6。9.2.2营业收入、营业税金及附加估算 项目的营业收入主要是住宅和部分交易用房房屋销售收入，以及房屋出租收入，其中住宅和部分交易用房房屋销售价格分别为3600元/平方米和8000元/平方米。门面等交易用房出租费标准为20元/平方米.月，办公等为12元/平方米.月。正常经营年份，年收入为1394.3万元。营业收入计征营业税，营业税税率5，城市维护建设税为营业税的7，教育费附加为营业税的4，同时，需交纳城市维护建设税和教育费附加。房屋销售部分根据要求还需缴纳印花税、土地增值税等。营业收入、营业税金及附加估算详见附表5。9.2.3利润总额及分配估算经营期正常90、年份利润总额为93.27万元，所得税按利润总额的25计取，企业法定盈余公积金按税后利润的10计算。9.3 财务分析9.3.1静态指标1、总投资收益率（ROI）：总投资收益率（ROI）= 年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资= 0.59%2、资本金净利润率（ROE）：ROE=NP/EC100%=0.44%其中：NP项目达到设计生产能力后正常年份的税后净利润或运营期内税后年平均净利润； EC项目资本金。 累计净现金流量开始 |上年累计现金净流量| 3、投资回收期= -1+ 出现正值的年份数 当年现金净流量 =2.46(年)9.3.2动态指标：本项目增量分税前、税后对项目的动态盈利能力进行考察。91、净现值FNPV： n FNPV=（CI-CO）t（1+iC）-t t=1 CI现金流入量CO现金流出量(CI-CO)t第t年的净现金流量n计算期ic设定折现率财务内部收益率（FIRR）： n (CI-CO)t(1+FIRR)-t=0t=1通过逐年现金流量计算，可得出以下主要财务评价指标。税后财务内部收益率23.55%，财务净现值（Ic=5%）5528.37万元。9.3.3财务生存能力分析由财务计划现金流量表可以看出，项目计算期内各年的现金流入始终大于现金流出，各年的净现金流量及累计盈余资金均为正值，各年均有足够的净现金流量维持项目的正常运营，可以保证项目财务的可持续性，企业具有较强的财务生存能92、力。1、盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点(年份平均)为：固定总成本BEP = = 100年销售收入-可变总成本-年销售税金 = 35.37表示项目投产后年生产能力达到设计能力的35.37时，就能保本，说明该项目具有较强的抗风险能力。各年的盈亏平衡点见总成本费用估算表。2、敏感性分析建设投资、经营成本、营业收入等数据来源于预测，存在变化的可能，具有一定的不确定性，其变化对所得税后项目投资财务内部收益率的影响程度不同，本项目从这三个方面进行单因素分析，从而分析其敏感性程度。敏感性分析的结果表明：本项目对不同的因素变化其反映是不同的，即营业收入增减变化对项目影响程度最大，经营成本的93、影响次之，投资的增减变化对项目的影响程度较小。因此，首先要拓宽经营渠道，减少流通、销售环节，增加销售收入；其次要加强成本管理和成本核算，以便降低成本，减少项目经营风险；在方案设计阶段，要做好方案的遴选，选择先进、适用、经济合理的技术方案；在施工招标阶段，规范施工招标行为，选择实力强、信誉好施工企业和监理单位，加强施工阶段的投资控制和管理，减少设计变更。从而节约投资，减少投资增加带来的风险。9.4 财务评价结论项目所得税后项目投资财务内部收益率为23.55，项目资本金财务内部收益率为57.86，均高于5的财务基准收益率，项目具有较好的盈利能力。项目计算期内各年的净现金流量均为正值，企业生存能力较94、强。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为35.37，项目具有较强的抗风险能力。因此，本项目从企业财务角度来看，是可行的。9.5 社会效益评价 (1)项目建设可以规避农副产品经营户的贩假卖假、坑农害农事件的发生，促进农业技术进步,带动地方经济发展。(2)本项目的建设，为*城乡大小集市农副产品零售点提供了就近进货的场所，有力地促进了地方经济的发展。(3)本项目的建设，在一定程度上带动*的建筑、建材、交通、通讯和第三产业的发展,促进了当地三农建设和地方经济进步。本项目的建设，可以直接安排1000人就业，间接就业3000人，可有效缓解就业压力。可以看出，本项目的实施对*市农副产品市场的良性发展具有重要的95、意义，对*乃至皖北地区的社会、经济的发展有很大的促进作用，项目与所在地有较强的互适性，社会可行性良好。第十章 结论与建议10.1 结论1、本项目立足于地方资源优势，通过引进先进设备和技术，提升产品档次，促进企业上规模，快增长，推动地方经济的发展，项目技术方案可行。2、项目建设对加快农业产业化进程，实施品牌战略，直接带动农民发展，具有重要的经济意义。3、项目建设为提升农副产品的应急能力，能带动整个区域农副产品现代物流网络的形成和发展，对接全国农副产品物流网络。4、财务可行项目所得税后项目投资财务内部收益率为23.55，项目资本金财务内部收益率为57.86，均高于5的财务基准收益率，项目具有较好的盈利能力。项目计算期内各年的净现金流量均为正值，企业生存能力较强。以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为35.37，项目具有较强的抗风险能力。10.2 建议鉴于该项目社会经济效益显著，建议上级机关给予备案。