1、洪湖市新滩镇磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告洪湖市新滩磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论51.1项目提要51.1.1项目名称51.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式51.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容61.1.4资金构成71.2 可行性研究报告编制依据71.3主要技术经济指标71.4项目综合评价8第二章 项目背景102.1项目的由来102.2项目建设的重要性与必要性及其意义132.2.1 项目建设的重要性与必要性132.2.2项目建设的意义132.3项目建设单位概况142.4项目建设区域及所在地概况162.4.1项目建设区域概2、况162.4.2项目建设所在地概况22第三章 市场分析273.1休闲农业基地概况273.1.1休闲农业观光的涵义273.1.2发展过程的阶段模式283.1.3分布上的地域模式293.1.4休闲农业基地的目标293.2休闲农业基地旅游分析30第四章 项目总体方案设计344.1项目建设指导思想344.2项目规划原则35第五章 项目建设条件与建设总体方案39 5.1工程建设条件 5.1.2，工程地质条件39 5.1.3，工程地质条件评价42 5.1.4，结论及建议42 5.2，筑路材料及运输条件43 5.2.1钢材、商品砼43 土、石料43 5.2.2，运输条件第六章 投资估算456.1投资估算依据3、456.2项目建设投资估算456.2.1项目固定资产投资456.3资金筹措466.4资金使用和管理46第七章 财务评价477.1评价依据477.2基本数据477.2.1建设期的确定477.2.2营业收入、营业税金及附加估算477.2.3总成本费用估算477.3利润估算及分配517.4财务盈利能力分析517.4.1投资利润率、投资利税率517.4.2财务内部收益率（FIRR）517.4.3财务净现值（FNPV）557.4.4投资回收期（Pt）55 7.5敏感性分析557.6结论56第八章 环境保护分析598.1 环境保护598.1.1 周围环境现状598.1.2项目污染源及防治598.2节能604、8.2.1 建筑608.2.2 电气618.3 安全61第九章 风险分析639.1农业发展新问题639.2现代农业发展面临的风险639.2.1.资源风险639.2.2农业生态恶化639.2.3自然风险649.2.4市场风险64第十章 项目招投标及实施进度安排66第十一章 组织机构与人力资源配置7111.1工程项目管理7111.1.1实施投资项目法人制7111.2组织机构7211.3人力资源7211.4员工培训7211.5管理机构和设置7211.6劳动定员7373第十二章 国民经济评价、社会评价7412.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想7412.2休闲农业已成为当今世界旅游发5、展的潮流7412.3休闲农业基地建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路7512.4休闲农业基地可持续发展的方向7712.5生态效益7812.6社会效益78第十三章 研究结论与建议8013.1方案总体描述8013.2结论与建议8013.2.1结论8013.2.2建议80第一章 总论1.1项目提要1.1.1项目名称项目名称：洪湖市新滩瓷器湖休闲农业基地游园码头建设项目1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式项目建设单位：洪湖市晨光实业有限公司法人代表：杨凌唐注册资本：4000万元企业类型：有限责任公司注册地址：新堤办事处文泉大道经济开发区1号成立6、日期：1994年4月26日1.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容一、建设地点：洪湖市新滩镇磁器湖二、建设规模：新滩瓷器湖休闲农业基地是一个以农业生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色休闲农业基地，总面积约为1050亩。三、建设期限：建设期为13个月，从2013年6月到2014年6月四、建设内容：1，可供游客乘船游览的10处游园码头。2，建设面积为30750，长度为10.5公里的观光道路。3，建设面积为1000平方米的停车场。4，道路绿化及配套工程建设。1.1.4资金构成项目估算总投资400万元，其中：申请中央补助资金50万元，其余350万元单位自筹。1.2 可行性研7、究报告编制依据l 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法（财发字19991号）；l 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释（财发字199957号）；l 国家农业综合开发办公室关于印发国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字2002175号）；l 国家农业综合开发项目建设试行标准【（94）国农综字第28号】；l 湖北省休闲农业示范点认定暂行办法l 洪湖市国民经济和社会发展“十一.五规划纲要”；l 洪湖市城市总体规划；l 相关土地勘察资料：l 国家发展和改革局投资项目可行性研究指南l 公司财务报表和其它资料；1.3主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表序号8、指 标 名 称单 位数 值1年均收入万元4001.1游客人数万.人次41.2利润.人次元1002项目总投资万元4002.1建设投资万元4002.2流动资金3年均销售收入万元4004年均税金及附加万元20.95年均企业所得税万元49.536年均毛利润万元198.67年均利税万元70.438年均净利润万元148.589所得税后投资利润率%37%10投资利税率%18%11销售净利润率%37%12销售毛利润率%49.65%13内部收益率（全部投资，所得税后）%56.8%14全部投资财务净现值（IC10%）万元25615动态投资回收期（含建设期2年）年4.6516静态投资回收期（含建设期2年）年3.749、17盈亏平衡点（正常年份）45.25%1.4项目综合评价 本项目总投资400万元，其中建设投资400万元（土建工程投资349万元，工程建设其他费用33万元，预备费用18万元，本项目建设投资中自筹350万元，中央补助资金50万元，项目运营后，可实现年均销售收入400万元，实现年均利润148.58万元、项目投资利润率37%、销售净利润率37%，实现年均利税70.43万元、项目投资利税率18%，实现年均销售毛利198.6万元、销售毛利润率49.65%；所得税后财务内部收益率56.8%，财务净现值（Ic=10%时）256万元，所得税后动态投资回收期（含建设期2年）4.65年、所得税后静态投资回收期（含10、建设期2年）3.74年。正常生产年份，企业盈亏平衡点为45.25%，即只要高于生产能力的45.25%企业就会有盈利，敏感性分析表明本项目具有较强的抗风险能力。随着旅游业的深入发展，满足旅游者不同需求和偏好的旅游产品应运而生。“休闲农业”就是新生旅游产品中的一朵奇葩。“休闲农业”旅游是城市需求和农村特别是城郊农业综合资源相互适应、相互作用的结果，开辟了一条传统农业增加收入，调整结构的新路子同时也为广大农民改变精神面貌，加快文明进程提供了机遇。2002年国家旅游局在全国开展创建“全国工农业旅游示范点”工作对各地“休闲农业”起到了极大的推动作用。“休闲农业”随旅游业兴起而出现，它适应现代人从物质到精11、神的日趋多样化的需求，让人流连山水、游赏名胜、寻访古迹、聆听传说、把玩民俗，从而得到身心的调适、知识的增长和精神境界的提升。“休闲农业”不是农业文明的简单堆砌，应考虑地域特色，在“今”与“特”上发展，更是农耕文明的优秀因素的展示，面向都市，而不是都市化。洪湖市素有“百湖之市”、“鱼米之乡”的美称，境内河渠纵横，湖泊纵多，池塘星罗棋布，尤其是53万亩大湖水生资源极为丰富，发展现代农业渔业具有得天独厚的优势。近几年来，随着市场需求我市现代休闲农业发展迅速，洪湖市晨光实业有限公司利用自身资源优势，带动了周边10多个乡镇，宣起了现代休闲农业开发的新高潮。第二章 项目背景2.1项目的由来休闲农业是一种以12、农业和农村为载体的新型休闲农业业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业休闲农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域1。现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的休闲农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就13、已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。休闲农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在休闲农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。休闲农业基地不是人们通常所述的与休闲农业、旅游农业、高效农业等同意义上的休闲农业观光，它是在现代农14、业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。休闲农业基地是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。休闲农业基地是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是休闲农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所15、显得相对匮乏，这就为休闲农业基地的快速发展提供了广阔的发展市场5。湖北省是我国的农业大省，在西部大开发总体规划湖北省外商投资优势产业目录中，“粮食、蔬菜、水果、禽畜产品、水产品的储藏、保鲜和加工”等若干与农业资源开发相关的产业列在了首要的位置。湖北省也是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。有影响的主要是黄鹤楼、黄冈赤壁、武当山、神龙架等，随着旅游业的发展到2011年，全省旅行社1011家，其中出境旅游组团社38家。全省星级饭店631家，其中五星级饭店17家，四星级80家，三星级254家，二星级259家，一星级21家，总客房49721间，总床位 916、0351张。长江星级游船20条，其中五星级9条、四星级 4条、三星级3条、其它4条。全省A级景区 243 家，其中5A级 6家、4A级83家、3A级104家、2A级47家、1A级3家。工农业旅游示范点：67家，其中工业点12家，农业点55家；国家级23家。旅游强县：14个。旅游名镇：11个，旅游名村：15个。4、5星级农家乐：100家，休闲农业示范点：68家。全省取得导游资格证人员20788人，上岗导游12885人。2011年主要旅游指标指标2011年绝对数增减%旅游收入总收入（亿元）1992.8936.45入境旅游（万美元）94018.0025.16国内旅游（亿元）1931.8037.06旅17、游人数总人数（万人次）27368.3929.53入境旅游（万人次）213.5217.49国内旅游（万人次）27154.8729.64出境旅游（万人次）42.2728.00而洪湖市丰富的湖泊和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为休闲农业基地的发展提供了广阔的发展空间。因此洪湖市晨光实业有限公司抓住机遇决定在洪湖市新滩镇磁器湖兴建一个以生态开发为宗旨，集科研、野鸭、桂花鱼的养殖与销售，莲藕的种植加工与销售，以及观光休闲集于一体的绿色休闲农业基地，总面积约为1050亩。2.2项目建设的重要性与必要性及其意义2.2.1 项目建设的重要性与必要性 休闲农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代18、农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。休闲农业实质上是生态化的现代农业。休闲农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，休闲农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。现代休闲农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的郊野露营、观光采摘、休闲垂钓等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活19、中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业休闲农业应运而生。可以肯定，休闲农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。2.2.2项目建设的意义（一）休闲农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大20、地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。（二）高效益的休闲农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径 农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。休闲农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型休闲21、农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。（三）休闲农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点 近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而休闲农业旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。2.3项目建设单位概况洪湖市晨光实业有限公司成立于1997年，地处洪湖经济开发区，系一家集科、22、工、贸为一体的股份制民营企业，现有资产13154万元，其中固定资产5934万元。公司现有员工422名，其中生产人员252名，管理人员50名，业务人员120名，大专以上学历人员100名。从事以洪湖水生资源为原料的绿色食品生产加工。主要产品有洪湖藕粉、洪湖通心莲、皮咸蛋、腌制鱼、腌制肉、腌制鸭、玉米羹、莲子羹、荷叶茶等九大系列共一百多个品种。为确保产品的原料品质，公司在新滩磁器湖建有万亩现代农业基地和沙咀千亩种植基地，与华农、湖北省农科院等建立长期的校企科技合作关系，拥有荷叶茶饮料、藕粉、莲子、蛋品、鱼品等多条生产线，公司先后被中国质量认证中心评定为有机食品生产企业；中国农业发展银行湖北省分行评定23、为AA+诚信企业、中国农业银行湖北省分行评定为AA+诚信企业；湖北省农业产业化重点龙头企业、华中农业大学食品学院技术联营企业等荣誉或相关认证，“洪湖水乡”“洪莲”被评为湖北省著名商标、湖北省名牌产品，2011年“洪湖莲子”被授予国家地理标志保护产品。公司在全国各大中型城市设有办事处，在全国600多家大中型超市设有销售专柜。其中知名超市有美国的沃尔玛、法国的家乐福、华润集团、好又多、上海世纪联华、中商、武商、中百仓储、新一佳等。特别是世界500强之首美国沃尔玛连锁超市亚洲拓展部已与本公司签订授权使用“惠宜”商标协议，公司已经正式成为中国境内“莲子、藕粉”两种产品在沃尔玛定点生产厂家，产品已发往沃24、尔玛及好又多在中国境内的212家超市，市场前景十分看好。公司目前已经是易初莲花、沃尔玛、华润万家、武商等企业授权定牌生产企业。产品曾多次被评为“湖北省市场畅销商品”、“湖北省市场质量信得过品牌”、“中国食品(饮料)博览会金奖”。公司所经营的新滩瓷器湖休闲农业基地座落于洪湖市新滩镇磁器湖，公司现已用520 万元流转了原新滩镇磁器湖渔场1050亩水面和土地，用300 多万元改造了原有鱼池和排灌设施，用100 多万元引进了优质莲种江西太空莲、湖南湘莲、福建建莲，投放了适合本地生长的优质鱼种黄颡鱼、才鱼、鲫鱼、草鱼、鳊鱼、泥鳅、黄鳝苗等100 多万尾，初步形成了1050亩 “鱼莲”共生核心区，辐射到周25、边村组达万亩。现拟投资400万元，启动旅游观光通道、游园码头等建设项目。其中游园码头10处，为阶梯式设计，码头建成后可供游客乘船游览整个瓷器湖渔场，是带动基地观光、垂钓、采摘等旅游活动的基础型项目。该基地是我市休闲农业发展示范项目，也是带动农民脱贫致富的乡村旅游重点项目。在新滩瓷器湖休闲农业基地的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把新滩瓷器湖休闲农业基地建成“休闲农业示范区”。2.4项目建设区域及所在地概况2.4.1项目建设区域概况2.4.1.1自然地理条件洪湖市位于湖北省中南部，长江与东荆河之间，26、西南隔长江与湖南省临湘县相邻。地理坐标位于东经1130711405，北纬2939！3002之间。面积2519平方千米，人口94万。东、南、北三面为长江，东荆河环绕，西面的洪湖与荆北水系相连，地势平坦低洼，全境自西北向东南呈缓倾斜，且南北高，中间低，地面一般海拔高度在2328米之间。境内有大小湖泊102个，河、湖、渠交织成稠密水网，水域约占总面积的30%。是我国著名粮仓江汉平原与鄂东南山区的经济结合部，是我国实施长江经济带开放开发战略的重点区段。 1，地质地貌洪湖所在的四湖地区属我国东部新华夏系第二沉降带的江汉沉降区，是由燕山运动开始形成的内陆断陷盆地，其构造格局受西北、西北西和东北北向构造线所27、控制。燕山运动以来，该区以西黄陵背斜进一步上升，同时受北西向秦岭断裂带和北北东向郯庐断裂带的影响，形成区内西北西西北北西北和北东北东北东两组基岩断裂，基岩断裂构成了盆地和凹陷的边界，并将区内切成许多块断体，从而控制上覆地层的发育。前第四系地层洼地接受了由四周隆起的高处冲刷下来的碎屑沉积和河湖相沉积，是一巨大深厚的山麓相洪积、河湖相沉积。全新世以来，由于长江和汉水的多次决口分流，在江汉平原上形成了若干个河流洼地，其中之一长江和东荆河之间的河间洼地，即是今天的四湖地区（荆州境内的长湖、三湖、白露湖、洪湖）。由于江汉平原的构造线呈北西南东向，因而控制了平原上的水系发育。长江、汉水流经平原的流向大体上28、与该组构造线相一致，所形成的河间洼地也呈西北东南向。河间低湿平原是洪湖自然保护区主要的地貌类型，其内部又为湖泊和湖垸所构成，湖泊所占的面积是保护区总面积的82%。 2，气候保护区位于温暖的北亚热带中纬度南缘，属季风气候较明显的地区，常年为季风环境所控制，北亚热带湿润季风气候是洪湖湿地自然保护区的基本气候特征。四季分明，冬季寒冷干燥，盛行东北季风；夏季气候炎热多雨，多为东南季风或西南季风控制；春、秋两季为过渡季节，两种季风交替出现。受到季风气候的影响，7月平均气温28.9，1月平均气温3.8，年平均气温15.916.6。由于受季风气候的影响，洪湖地区具有光能充足，降水充沛，热量丰富，雨热同季的特29、点。本地区年辐射总量为440460KJ/cm2，其中411月总辐射量约占全年的72%左右；年降水量平均在10001300mm之间，且410月份总降水量约占全年总降水量的77%，年均蒸发量为1354mm；本区平均径流深度为360mm，径流量为37.35108m3；现有湖泊可调蓄容量为8.16108m3；因此，如果年降水量和本区径流量超过平均值以上则会产生不同程度的内涝灾害。年积温（10）一般为51005300，其初日在4月上旬，终日在11月上旬，平均日照数1987.7小时，无霜期长，一般为250天以上。 3土壤洪湖土壤母质单一，种类较多，土层深厚，土质偏碱，由于受气候、地形、母质和人为生产的影响30、，具有脱沼泽化的成土过程、水耕氧化还原过程和旱耕熟化过程的特征。该区域是河湖冲积、淤积物组成的低洼地和沼泽。土壤类型除在湖洲滩地有小面积的草甸土分布外，主要为水稻土和潮土。水稻土是现代沼泽化土经过自然演化和围垦，在长期水耕熟化过程中发育起来的，其中主要有潜育型水稻土和沼泽型水稻土，这两种土壤的形成主要受洪湖地下水位起落影响，土壤剖面构型多呈AG型和APG型。潮土类是在长期旱耕熟化过程中发育起来的，主要分布在洪湖和长江之间的地势较高地带。根据洪湖市土壤普查资料表明，新滩镇瓷器湖海拔21米系洪湖锅底，基地内低湖田无淤积现象，土质较好，土壤为泥沙质，呈弱碱性，适宜名贵水产品养殖，适宜莲藕种植。 4水31、文洪湖是江汉平原四湖流域地势最低、面积最大的湖泊，汇水面积广阔，承接四湖流域121.2万hm2的来水。西北部伸展至湖北省荆州市的长湖边缘，北部达到峰口至老新口一线，南以荆江大堤、洪湖大堤为界。区域内地形平坦，一般地面的海拔高为2428m，自西北略向东南倾斜。磁器湖基地系洪湖子湖群，紧靠长江和东荆河，水质清新，水源充足。基地周边无任何工厂和居住人群，所以水质无任何污染2.4.1.2人口与经济状况2011年底，洪湖市总人口94.14万人。其中农村人口56.63万人，城镇人口37.51万人；男性人口49.51万人，女性人口44.63万人；城区常住人口13万人，城区流动人口2.6万人；人口密度每平方公32、里367人；人口平均寿命73.1岁，老年人口比例6.42%。全市总户数为293776户，平均每个家庭人口为3.2人。财政收入水平4.68亿元，人均收入15857元，国民生产总值122.89亿元，其中工业增加值33.26亿元、农业产值80.9亿元，第三产值41.9亿元。城市基本情况人口94.14(万人)面积2519平方公里人均收入15857元财政收入4.68亿元支持产业石化设备制造、水产食品加工、棉纺加工GDP总值122.89亿元工业增加值33.26亿元农业产值80.90亿元第三产业产值41.9亿元2.4.1.3风景名胜洪湖市历史文化悠久，湖光水色宜人，自然景观和人文景观资源丰富，旅游资源一枝独33、秀，有不少名胜古迹。既有烟波浩渺、绿荷红莲的旖旎风光，又有三国“赤壁之战”火烧乌林的古战场；既有元末农民起义领袖陈友谅的故居黄蓬山，又有成吉思汗的后裔阿里不哥隐居的陆庄；既有瞿家湾的明清建筑一条街，又有全国十大纪念馆之一的湘鄂西革命烈士纪念馆，还有国家级珍稀动物白鳍豚自然保护区和省有洪湖湿地自然保护区；洪湖以其秀丽的湖光水争和灿烂的人文景观为世人所瞩目。洪湖洪湖是洪湖市知名度最高的综合性旅游景区。洪湖景区以自然景物为主，以水、莲、鱼、鸟和渔家民俗等为赏玩对象，以泛舟、垂钓、采莲、观鸭（鸟）为主要赏玩内容，四季皆可接纳游人。其中蓝田休闲农业风景区已被评定为国家4A级风景区。乌林历史名胜风景区乌林34、位于洪湖市城区以东15公里处，隔江与南岸的赤壁市赤壁山相对，是江汉平原罕见的丘陵地带。著名的赤壁之战“火烧乌林”就发生在这里。主要相关景点有：（1）白骨塌；（2）红血巷；（3）乌林寨；（4）曹操湾；（5）摇头山；（6）放马场；（7）曹公祠。另外，乌林历史名胜风景区还有屈家岭文化的圆山遗址；有两汉、两晋、南北朝、唐宋元明清时期的墓葬群12处；有陈友谅故里及跑马岭、射凤台、打金场等遗址。瞿家湾明代一条街及革命旧址群 瞿家湾镇明代一条街位于洪湖市西北部，南临洪湖，北靠内荆河，始建于明代弘治九年（1497年），是一个集明代古街与革命历史名胜为一体的风景点。老街主街道宽4米、长500余米，是湖北境内罕见35、的明代古街，属国家级重点文物保护单位。街面上百家商户店铺，从建筑到经营方式，皆古色古香，一派古朴典雅风貌，被专家们誉为“传统建筑之宝”。第二次国内革命战争时期，这里是湘鄂西苏区的首府，是湘鄂西苏区政治、军事、经济、文化中心。现存旧（遗）址22处，主要有：（1）中国共产党湘鄂西分局遗址；（2）中国共产党湘鄂西省委员会旧址；（3）湘鄂西省苏维埃政府旧址；（4）湘鄂西省革命军事委员会旧址；（5）中国共产党湘鄂西省第三次代表大会旧址；（6）工农日报社旧址；等等。湘鄂西苏区革命烈士纪念馆湘鄂西苏区革命烈士纪念馆又称烈士陵园，落成于1984年11月10日。馆址坐落于中心城区西南缘的长江之滨，陵园占地面积336、00亩，原国家主席李先念为纪念馆题写了馆名。纪念馆以烈士祠、陈列馆、纪念碑为主体，辅以牌坊、人工湖、花坛、假山组成。整个建筑错落有致，气势宏伟。纪念碑居陵园的核心部位，通高23米，碑身正面镶嵌“湘鄂西苏区革命烈士纪念碑”12个黑色磨光花岗石的立体行书大字。碑身背面浮刻有贺龙元帅1957年书写的“革命烈士们的业绩鼓舞着我们永远前进”的题词。底座正面是国务院1957年12月为洪湖纪念碑撰写的碑文。1987年10月，该馆被国家民政部定为全国重点烈士陵园。1996年3月27日，由江泽民主席亲笔题写“贺龙元帅”的贺龙铜像落成于该馆。根据同名歌剧及电影重拍的28集电视剧洪湖赤卫队2010年7月5日将在央视37、一套播出。另外，洪湖市城区还有中国共产党鄂中特委旧址等革命旧址10多处，以及国际友人路易艾黎居住过的旧址等。白鳍豚自然保护区 白鳍豚该保护区位于洪湖市新滩至螺山长江江段，全称为中华人民共和国长江新螺段白鳍豚自然保护区，是我国国家级白鳍豚自然保护区。经科学探测，该区共有白鳍豚100多头。白鳍豚号称生物界的“稀世珍宝”、“水中大熊猫”，不仅在仿生学、生物学和军事学方面具有极高的研究价值，而且极具观赏价值。目前，该保护区已成为洪湖市的一大旅游景点。2.4.2项目建设所在地概况新滩镇地处洪湖东北边缘口子重镇，东北濒临长江，隔江与嘉鱼、武汉市汉南区鼎立相望，西北隔东荆河与仙桃市为邻，是一个以农渔业为主的38、乡镇，截止2006年底，新滩镇人口，国土面积119平方公里，耕地面积5.7万亩，有37个行政村（场），198个村民小组，年工农业总产值1690万元，农民人均纯收入3384元。1949年10月，新滩区属汉阳县第五区；1956年7月，划归洪湖县燕窝区所辖；1958年9月，人民公社化运动中，将燕窝分设燕窝、新滩两个人民公社；1961年5月改新滩人民公社为新滩区。新滩境内河渠纵横，湖泊连贯，池塘港汊星罗棋布，四湖总干渠横贯全境与长江、汉水支流东荆河环绕于此，省道汉洪公路贯穿全境，与竣工的汉洪大桥相连，融入大武汉半小时城市经济圈。新滩历史上“江夏县”曾建都于此，历来是江汉平原腹地，政治、经济、文化、水陆39、交通、商贸云集重镇。洪湖新滩镇，紧邻武汉南端，与武汉汉南经新滩东荆河大桥连为一体。陆上交通四通八达：在建的武（汉）监（利）高速公路纵贯洪湖全境，直通沪蓉、京珠、随岳高速公路，将洪湖融入武汉1小时经济圈，并将洪湖与长株潭城市群车程缩短为2小时。届时，新滩镇距武汉中心城区40分钟车程，距天河国际机场及汉口火车站、武昌火车站均在1小时车程内。水运条件十分优越：长江、汉水支流东荆河及内荆河在此交汇。依江航运，上通湘川，下达苏杭；依东荆河与内荆河航行，可纵深到江汉平原腹地。旅游休闲方便快捷：武监高速公路建成后，从新滩镇出发，30分钟车程内，有乌林三国古战场遗址及悦兮半岛温泉国际大酒店，并可到达洪湖城区和40、洪湖生态景区旅游码头。新滩镇委、镇政府充分利用本地优势，深化改革，推进经济和社会的稳定发展，将综合实力不断增强。农业方面，不断优化种养模式，突破传统的单一粮棉油生产格局，大胆调整产业结构，已基本建成水稻、棉花、玉米种植，水产养殖、蔬菜种植、畜禽养殖等经济带，其中水产养殖面积3万元，水产品总量1万吨；工业方面，通过转型改制，现已发展成为造纸、化工、铸造、酿酒、服装加工等一批民营企业，城镇建设通过修编、改造已成格局，城区面貌不断改观，城区面积亩，其中经济开发区面积亩，城区道路米，其中路灯米，拥有11万伏高压变电站一座，改建自来水厂，日供水量吨。社会事业不断发展，建有影剧院，与之配套的文化活动中心，41、广播电视差转站、有线电视用户户，入户率%，新滩镇中小学分布合理，拥有初级中学和中心小学，校舍通过了普九验收，教学设备日趋完备，新滩中心卫生院是全市4所中心医院之一，各种医疗设备齐全，新滩镇农民卫生医疗参保率%，计划生育工作和血吸虫病防治成效显著，新滩镇人口自然增长控制在基础上以内，计划生育率%，建有福利院一座，收养孤寡老人人，保险事业飞速发展，建立人保、财保、太平洋保险工作站，金融服务机构齐全，社会福利事业迅猛发展。 规划面积5平方公里的新滩新区产业园，是洪湖市倾力打造的招商平台，是紧邻武汉城区待开发的处女地。园区将以武汉经济技术开发区为依托，以承接沿海发达地区和武汉的产业转移为重点，力争打造42、成汽车零部件产业一流园区，成为武汉市的工业加工新基地。 该产业园的建设受到省委、省政府高度重视，省委书记罗清泉等领导多次到新滩调研，指示要将新滩新区纳入武汉城市圈异地产业园。2009年，洪湖市与武汉经济技术开发区签署了新滩新区汽车零部件产业园合作协议，重点发展汽车零部件制造业。 用地方面：工业用地采用综合补贴，企业生产用地最低价格为5.6万元/亩。由企业先行支付，企业建成投产后，3年内地方留成部分税收的90%用于返还企业土地价款。留成款高于土地总价款的，按土地总价款全额返还；低于土地总价款的，按实际数额返还。企业可在厂区内规划建设员工宿舍，企业业主及高管人员可配建部分别墅式公寓。财政方面：自项43、目建成投产后3年内，每年按企业产生税收的地方留成部分的10%奖励给企业，用于企业车辆往返沌口至新滩的高速公路通行费补贴。企业高层管理人员的个人所得税，由企业高管人员个人申报，3年内地方留成部分征后即期全额奖励给个人。地方税收视投资项目的强度和额度按比例奖励给企业。收费方面：市级行政收费全免，服务性收费只收成本。服务方面：新滩镇设有客商投资服务中心，全程代办一切手续。企业在生产经营过程中在本市发生的融资评估费用由市政府全额协调，统一支付。 目前，已建成3平方公里园区，引驻企业20多家，固定资产投资达20亿元。园区共投资8000万元，建起高标准园区道路，安装数百盏高臂路灯。投资2300万元拓宽刷黑44、汉洪大道。园区已经形成三横三纵道路格局，并融入武汉市、洪湖市的交通网，形成畅达的交通网络。承接武汉产业转移，新滩镇优势明显。 新滩将依托紧邻武汉区位优势，新滩已确定的“工业兴镇、商贸活镇、农业强镇”的目标符合报告，并在今后多招商，招好商;加强新滩新区基础设施建设力度，改善服务等软环境建设，让新滩镇成为转移武汉产业转移的主战场。第三章 市场分析3.1休闲农业概况3.1.1休闲农业观光的涵义休闲农业是从20世纪90年代以来发展起来的。休闲农业不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于休闲农业的定义有两个：休闲农业是45、一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；休闲农业是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业休46、闲农业观光应运而生。各地掀起发展休闲农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。休闲农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的休闲农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一47、体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及休闲农业的大自然情趣的新型旅游业。休闲农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的休闲农业基地区、休闲农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。3.1.2发展过程的阶段模式休闲农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式（见表3.1）。阶段是与特定的经济基础相48、对应的，开发式的休闲农业旅游项目，最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。例如广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村，还有正在兴建的占地20公顷计划投资15亿元的高科技珠海现代农业公园以及太湖之滨占地3000亩预计投资6亿元的“未来农林大世界”等，都属此类的代表8。表3.1休闲农业旅游发展的阶段模式阶段模式发展阶段旅游主题主导者 市场市场消费强度（交通除外）自发式早期旅游萌芽阶段不明确，仅作为休闲调剂自发形成的个人或小团体 供求关系模糊 个人需求导向30元/人。天自主式初级经营阶段有一定的主题和活动安排中小旅行社主动参与经营 以短期赢利为目的 产品导向9030元/人。天开发式成49、熟的经营阶段有明确的主题和系列活动策划大型（旅游）集团开发和管理 以长期投资收益为目的 项目投资导向120元/人。天3.1.3分布上的地域模式地域模式代表的是同一阶段休闲农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区休闲农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下（见表3.2）：表3.2 休闲农业旅游开发的地域模式模式区位及目标市场特点管理形式例注依托自然型1) 距大中城市20公里以外，但交通便利2) 以多个大中城市为目标市场1) 基础条件较好，地貌类型齐全2) 以独立完整的农业自然景观单元为依托3) 范围广阔6平方公里左右1) 基本保留原有农村各级50、组织2) 分散管理3) 接近原生自然江西井冈山休闲农业区；湖北随州休闲农业区依托城市型1) 距大中城市10公里之内2) 以一个大中城市为目标市场1) 借助一定的农业基础2) 主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托3) 范围较小2平方公里左右1) 独立封闭的行政组织2) 集中管理3) 更接近人工主题公园苏州“未来农林大世界”；珠海“现代农业公园”3.1.4休闲农业基地的目标一是直接经济效益目标。休闲农业基地是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是休闲农业最基础的目标，特别是休闲农业发展的初始阶段尤为如此。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。51、休闲农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了休闲农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。3.2休闲农业基地旅游分析2011年，全国乡村旅游接待游客超过5亿人次，乡村旅游收入超过900亿元，约占全国旅游总人数和旅游总收入的23.52、8%和8%。 乡村旅游已成为我国旅游产业的重要组成部分。预计到2015年，我国乡村旅游接待人数将超过10亿人次，占全国旅游总人数的比例达到30%以上，吸纳农村直接就业人口1000万人，间接就业人口4000万人。北京、浙江、四川、安徽、福建等省，涌现了一批乡村旅游发展较快、综合效益较好的典型地区。与此同时，我国的乡村旅游产品体系日趋完善，除了基本的农家乐、渔家乐、牧家乐以外，还出现了一批类型多样、各具特色的乡村旅游业态类型。国家旅游局和农业部领导一直把休闲农业与乡村旅游发展放在心上，抓在手上。通过搭建平台、典型示范、建立合作机制等一系列方式，大力推进全国乡村旅游发展。2009年，在黄山召开全国乡53、村旅游工作会议，编制下发了乡村旅游指南，制订了2009-2015年全国乡村旅游发展纲要，成立了中国旅游协会休闲农业与乡村旅游分会。近两年，我们还联合在浙江安吉、四川郫县联合举办了第一届和第二届全国休闲农业与乡村旅游发展高层论坛；去年，国家旅游局和农业部签署了推进休闲农业与乡村旅游发展合作框架协议，就今后一个时期两部门加强工作协调和配合，构建了基本框架。以上工作都对我们进一步大力推进乡村旅游发展奠定了坚实的基础。总体上讲，虽然我国乡村旅游发展速度很快，潜力巨大，但在发展水平和质量上，还存在诸多不足。特别是与满足人们旅游需求的新期待相比，与我国丰富的乡村旅游资源相比，与国际上乡村旅游业发达国家的水54、平相比，差距仍比较明显。主要表现在：一是对发展乡村旅游的认识还不到位，工作推动力度不够，资金投入渠道有待进一步拓宽，专业化发展的理念体现不够。二是乡村旅游的基础设施和公共服务设施还比较缺乏，交通、住宿、卫生、网络、医疗、卫生、信息咨询等配套设施难以满足旅游活动的基本需要，总体上，我国广大农村支撑我国乡村旅游发展的基础仍然较差。三是产业化程度低，产业链和产业配套不健全，严重制约了发展规模的扩大和效益的提升；四是低水平、同质化现象比较普遍，还大量地停留在“住农家屋、吃农家饭”的水平上，难以满足休闲度假等多元化旅游需求；五是经营和服务还不太规范，管理人员和从业人员培训不足，难以达到基本的服务标准。目55、前，我国人均GDP已超过4000美元，大众化旅游深入发展。按照有关组织和专家预测，到2015年，我国国内旅游人数可达28亿人次，入境过夜旅游人数超过1亿人次，旅游市场总量将超过30亿人次。我国将成为世界上第一大入境旅游接待国、世界上最大的国内旅游市场。乡村旅游作为人们体验生活、亲近自然、回归乡土的重要旅游形态，非常契合我国城乡居民旅游消费的发展方向，将受到越来越多旅游者的亲睐。现在，农民对于发展乡村旅游的认同感普遍提高，积极性日益高涨。大家都感到乡村旅游不仅能带来经济收入，带动脱贫致富奔小康，而且能有效改善生活环境，增广见闻，提高自身生活质量。广大农民中蕴藏着的巨大积极性，是我们推进乡村旅游持56、续健康发展最可宝贵的机遇。旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，休闲农业观光都可以有所作为。休闲农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展休闲农业基地对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难。休闲农业基地产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。休闲农业基地的产品是丰富多57、样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。休闲农业基地以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。休闲农业基地能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，休闲农业基地拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。据测算，“九五”和“十五”期58、间，洪湖市每年新增农村富余劳动力近万人。如何转移?在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，休闲农业基地应该是最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会12。休闲农业基地的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。洪湖市旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。综上所述，59、休闲农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。35第四章 项目总体方案设计 由于规划对象的特殊性，规划区域的交通可分为陆路交通和水路交通两个部分。陆路交通，由于磁器湖位于西南面，由一条村级公路连接103省道。水路交通，由于磁器湖地理位置较为偏远，经济建设相对滞后，水路交通尚欠科学规划和建设，部分码头设施年久失修，已经不能满足生产生活需要。4.1项目建设指导思想1、建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味。 休闲农业基地的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使休闲农业基地经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此休闲农业基地的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使60、其与自然景观和周边乡村融为一体。2、兼顾景观生态性与娱乐性。 在对休闲农业基地进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区相间交错等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。3、开发“体验经济”。 通过休闲农业基地的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到休闲农业基地的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。4、服务设施规划具有现代性。 在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上既保持农家风味，又有一定时代感，并兼顾方便游客观光。合理区分道路功能、等级，建立通畅的路网系统，提高通行能力。景区道路和码头等级技术指标参61、照国家规范4.2项目规划原则新滩瓷器湖休闲农业基地的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。l 规划原则：（一）整体性与开放性的原则休闲农业基地的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从休闲农业基地内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时休闲农业基地本身将与周边环境相互衔接、相互融合。（二）生态性原则休闲农业基地自身的生产生活将更为注重生态方62、面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。（三）经济性原则休闲农业基地将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，休闲农业基地自身除了发展休闲农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得休闲农业基地自身良性循环，因此在休闲农业基地规划中将充分考虑经济生产的内容。（四）参与性原则亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。休闲农业基地在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合休闲农业基地自身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到休闲农业基地的63、生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。（五）特色性原则特色是休闲农业基地经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，休闲农业基地会明确资源特色，选准突破口，使休闲农业基地具有更鲜明的市场特色。（六）多样性原则鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，休闲农业基地在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。（七）适宜性原则土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对休闲农业基地的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是土地利用和地64、块之间的比较，也就是说，要对休闲农业基地内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。（八）近期和远期规划建设性原则休闲农业基地的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。4.3项目建设总体方案与内容道路交通。景区干道硬化水泥路，作为旅游景区主要的门户景观入口通道，该道路将承担景区陆地通道的交通流量，根据详细测算和基地实际情况，将建设一条路宽3.5米，长度为4.5千米，路宽3.5米的主干65、道，两边各有1米宽的绿化带，种植景观树。建设路宽2.5米长度为6千米的硬化水泥路作为观光生产通道。根据城市道路交通规划设计规范，旅游区交通系统可分为主干道、次干道和游道三大类，主干道是本区与外界的连接道，次干道便于游客到达游览区而设置的，既是连接主干道到各景区的道路，又是串联各景区的道路，游道主要包括各游览区内的道路及游步道。本项目建设的主干道是连接103省道和武监高速的快速连接路，设计车速为60KM/H、双车道采用硬化水泥路面，同时改善道路两旁的绿化状况，建设绿化景观带。因为是旅游区道路，所以不应单纯等同与一般城市道路，更应注重对道路景观设计与建设，注重与整体环境的协调，提高绿化品位。次干道66、建设，改造现有景区内各景点道路，在路基不变的情况下，将路面硬化拓宽，达到宽为2.5米，满期足景区生产和游客观光需要。2，码头建设。将建设长20米，宽4.5米，厚度为0.2米的硬化水泥码头10处。依据河港工程设计规范，码头在设计上应采用先进的生态设计理念，既突显生态磁器湖、绿色磁器湖的本色，又与周围的环境相协调。旅游码头的材质采用钢筋混凝土结构，码头呈现“王”“工”或者“F”形，同时鉴于安全和景观因素，以台阶巧妙连接湖滨游步道，两边建石柱铁索护栏，且护拦高度不低于1.25米，另外在码头处要增设引导标示牌，对环境绿化和景观设计建设，形成良好的候船休闲环境。3，停车场。将建设面积为1000平米，大客67、车位不少于20个，小型汽车车位不少于60个的停车场。停车场是道路起止点的必要组成部分，也是方便游客出行的必要硬件，依据停车场规划设计规则，规划在本基地新建设1处生态停车场，设计要与周围景观相适应，避免大面积的水泥铺设，尽量采用空心砖铺设，并在空隙间种植草皮，停车场内要种植遮阳、分割景观的乔木和灌木。停车场的大小应根据游客数量来确定。其计算公式：A=R*G/C*X*NA：停车场面积R：高峰期游客人数G：各类车的单位规模X：乘车率（一般收80%）C：每辆车容纳的人数4，其它配套设施建设。洪湖市新滩磁器湖休闲农业基地游园码头建设项目可行性研究报告第五章 项目建设条件与建设总体方案5.1，项目建设条件68、5.1.1，执行勘察技术标准和工作依据 1岩土工程勘察规范（GB50021-2001） 2公路工程地质勘察规范（JTJ064-1998） 3公路软土地基路基设计与施工规范（JTJ017-1996） 4公路桥涵地基与基础设计（JTJ024-1985） 5公路工程抗震设计规范（JTJ004-1989） 6（岩土工程勘察工作规范）（DB42/169-2003）5.1.2，工程地质条件 1，地质地貌洪湖所在的四湖地区属我国东部新华夏系第二沉降带的江汉沉降区，是由燕山运动开始形成的内陆断陷盆地，其构造格局受西北、西北西和东北北向构造线所控制。燕山运动以来，该区以西黄陵背斜进一步上升，同时受北西向秦岭断裂69、带和北北东向郯庐断裂带的影响，形成区内西北西西北北西北和北东北东北东两组基岩断裂，基岩断裂构成了盆地和凹陷的边界，并将区内切成许多块断体，从而控制上覆地层的发育。前第四系地层洼地接受了由四周隆起的高处冲刷下来的碎屑沉积和河湖相沉积，是一巨大深厚的山麓相洪积、河湖相沉积。全新世以来，由于长江和汉水的多次决口分流，在江汉平原上形成了若干个河流洼地，其中之一长江和东荆河之间的河间洼地，即是今天的四湖地区（荆州境内的长湖、三湖、白露湖、洪湖）。由于江汉平原的构造线呈北西南东向，因而控制了平原上的水系发育。长江、汉水流经平原的流向大体上与该组构造线相一致，所形成的河间洼地也呈西北东南向。河间低湿平原是洪70、湖自然保护区主要的地貌类型，其内部又为湖泊和湖垸所构成，湖泊所占的面积是保护区总面积的82%。 2，气候保护区位于温暖的北亚热带中纬度南缘，属季风气候较明显的地区，常年为季风环境所控制，北亚热带湿润季风气候是洪湖湿地自然保护区的基本气候特征。四季分明，冬季寒冷干燥，盛行东北季风；夏季气候炎热多雨，多为东南季风或西南季风控制；春、秋两季为过渡季节，两种季风交替出现。受到季风气候的影响，7月平均气温28.9，1月平均气温3.8，年平均气温15.916.6。由于受季风气候的影响，洪湖地区具有光能充足，降水充沛，热量丰富，雨热同季的特点。本地区年辐射总量为440460KJ/cm2，其中411月总辐射量71、约占全年的72%左右；年降水量平均在10001300mm之间，且410月份总降水量约占全年总降水量的77%，年均蒸发量为1354mm；本区平均径流深度为360mm，径流量为37.35108m3；现有湖泊可调蓄容量为8.16108m3；因此，如果年降水量和本区径流量超过平均值以上则会产生不同程度的内涝灾害。年积温（10）一般为51005300，其初日在4月上旬，终日在11月上旬，平均日照数1987.7小时，无霜期长，一般为250天以上。 3土壤洪湖土壤母质单一，种类较多，土层深厚，土质偏碱，由于受气候、地形、母质和人为生产的影响，具有脱沼泽化的成土过程、水耕氧化还原过程和旱耕熟化过程的特征。该区72、域是河湖冲积、淤积物组成的低洼地和沼泽。土壤类型除在湖洲滩地有小面积的草甸土分布外，主要为水稻土和潮土。水稻土是现代沼泽化土经过自然演化和围垦，在长期水耕熟化过程中发育起来的，其中主要有潜育型水稻土和沼泽型水稻土，这两种土壤的形成主要受洪湖地下水位起落影响，土壤剖面构型多呈AG型和APG型。潮土类是在长期旱耕熟化过程中发育起来的，主要分布在洪湖和长江之间的地势较高地带。根据洪湖市土壤普查资料表明，新滩镇瓷器湖海拔21米系洪湖锅底，基地内低湖田无淤积现象，土质较好，土壤为泥沙质，呈弱碱性，适宜名贵水产品养殖，适宜莲藕种植。 4水文洪湖是江汉平原四湖流域地势最低、面积最大的湖泊，汇水面积广阔，承接73、四湖流域121.2万hm2的来水。西北部伸展至湖北省荆州市的长湖边缘，北部达到峰口至老新口一线，南以荆江大堤、洪湖大堤为界。区域内地形平坦，一般地面的海拔高为2428m，自西北略向东南倾斜。磁器湖基地系洪湖子湖群，紧靠长江和东荆河，水质清新，水源充足。基地周边无任何工厂和居住人群，所以水质无任何污染。5.1.3，工程地质条件评价根据勘察结果该主干道路段地质条件良好，湖积洼地工程地质条件一般，根据场地岩土条件，路基总体呈上软下硬，对于局部沟槽表层较薄的软弱土，可采用清淤换填、石灰桩或与抛石挤淤相结合的办法处理；对于局部沟槽部位较厚、坪深大（大于5MM）的软土，也可考虑采用复合基础进行处治；而其它74、无软土路段，一般清除表层浮土，经必要的人工碾压之后，可直接作为天然路基。而沿线一般小型构造物基础均可采用浅基础，5.1.4，结论及建议相对于路基而言，该路段场地土类型为中软-中硬场地土，以一般粘性土路基夹老粘土路基为主，总体工程地条件良好，较适宜公路建设。各岩土工程设计参数建议值见表：层号岩土名称钻孔揭露厚度推荐地基承载力（KPa）钻孔桩侧壁极限摩阻力（KPa）-1表土0.2-0.8-2粘性土1-1.3260-295-1软土层0.4-9.450-9510-20-2粘性土0.8-4.6130-17035-45-3粘性土2.7-3.595-11020-4粘性土0.4-4.2110-19530-4575、-1老粘土最大7.140055-755.2，筑路材料及运输条件5.2.1本项目建设的原材料主要为土地和钢材、商品砼等建筑原材料，来源与供应极为方便。钢材、商品砼钢材、商品砼等原材料可在当地市场购买，通过汽车、船等运输方式运至现场，因此，材料采购较为方便。项目建设用的燃料和动力供应主要为汽油、柴油和水电等，其中汽油、柴油可从邻近的各加油站采购，水电、通信等市政配套设施项目现场比较完善。土、石料根据区域地质调查，沿线适宜作路基的土料不是很丰富；主要为更新统硬塑状粘性土地、含砾的粘性土，其中粘性土的C值较高，根据周边公路土工试验成果显示，本地区更新统硬塑状粘性土液限值中等，且一般有弱-中等膨胀性；但76、在用于作路基填料时，可采用掺灰的办法进行改性处理。石料本地较少，可从嘉鱼等地运来。 第六章 投资估算6.1投资估算依据l 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法财发字【1999】1号；l 国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释；l 财发【2000】57号 关于印发农业综合开发财务管理办法的通知；l 国家农业综合开发办公室关于印发的通知（国农办【2002】175号文）；l 建安工程：参照湖北省市政工程计价定额（SGD32000）、湖北省建设工程费用定额（SGD72000），并结合当地实际情况进行估算；6.2项目建设投资估算6.2.1项目固定资产投资本项目投资估算为400万元，其中：77、工程费用349万元，其它费用33万元，预备费用18万元。详见表序号建设内容单位数量指标金额备注一工程费用349.00 1道路建设226.50 1.1主干道KM4.525112.50 万元1.2次干道KM619114.00 万元2绿化工程KM10.5331.50 万元3码头工程平方米90070063.00 4停车场工程平方米100020020.00 5码头用房工程平方米2004008.00 二其它费用33.00 建设单位管理费5.24 1.50%设计费12.22 3.50%勘测费1.59 0.70%三通一平费用3.49 1.00%工程监理费6.98 2.00%编制各类报告费3.49 1.00%三78、预备费18.00 5.00%四工程总投资400.00 6.3资金筹措项目估算总投资400万元，其中：中央补助资金50万元，公司自筹350万元。6.4资金使用和管理 公司将严格控制财政资金的使用，确保资金安全，专款专用，提高资金使用效益，按照国家和公司用关规定执行。第七章 财务评价7.1评价依据本报告依据国家计划委员会和建设部1999年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。7.2基本数据7.2.1建设内容1，建设可供游客乘船游览的宽2米，长4.5米的10处游园码头，面积900平方米。2，建设面积为30750，长度为10.5公里的观光道路。3，建设79、面积为1000平方米的停车场。4，道路绿化及配套工程建设。序号建设内容用地面积（m2）建筑面积（m2）层数备注一建筑工程1码头建设9009002码头用房50050013停车场10001000二配套设施1道路建设307502绿化307507.2.2营业收入、营业税金及附加估算项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游服务收入。报告估算本项目正常年可接待游客4万人次，项目运营第一年接待游客按2万人计，以后每年按4万人次计计算期内不变。依据本项目景观规模及观赏价值，参照附近城市旅游旅游项目收费标准，并考虑周围城市居民的消费水平，综合按100元/人收益估算。本项目缴纳营业税，其税率为580、%，城市维护建设税按营业税额的1%，教育费附加按营业税额的3.5%计列。详见表7-1。7.2.3总成本费用估算（1） 工资及福利该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按20000元/人*年估列，年均支出120万元。（2） 折旧折旧与摊销采用平均年限法,道路、建筑物折旧按年限25年，详见表7-2。表7-1 销售收入、销售税金计附加计算表 单位：万元项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年营业收入合计200400400400400400400400400营业税金及附加合计10.4520.920.981、20.920.920.920.920.920.9游客量（万人次） 244444444收入（元/人次） 100100100100100100100100100营业收入150300300300300300300300300绿色产品销售收入50100100100100100100100100税率% 5 55555555营业税金及附加 10.4520.920.920.920.920.920.920.920.9营业税 102020202020202020城市维护建设税 0.10.20.20.20.20.20.20.20.2教育费附加 0.350.70.70.70.70.70.70.70.7注： 城市维护82、建设税按营业税额的1%计 教育费附加按营业税额的3.5%计表7-2 固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表 单位：万元项目折旧年限第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年建筑工程25原值400400400400400400400400400折旧费161616161616161616净值384368352336320304288272256（3） 修理及道路维护费该项费用估算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用估列，本项目按15万元/年计列。（4） 其它管理费用其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为30万元。总83、成本费用详见表7-37.3利润估算及分配利润总额=销售收入-总成本-营业税金及附加依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为25%。企业所得税=应纳税所得额税率税后利润=利润总额-企业所得税经计算，本项目年均利润总额198.1万元，年均缴纳企业所得税49.53万元，年均税后利润148.58万元。详见表7-4。7.4财务盈利能力分析7.4.1投资利润率、投资利税率投资利润率、利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。投资利润率：49.5%投资利税率：17.6%7.4.2财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资84、盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：nt1（CiCo）t(1+FIRR)-t=0式中：CI现金流入量CO现金流出量（CI-CO）t第t年度的净现金流量；n计算期表7-3 成本与费用估算表 单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年工资1080120120120120120120120120120修理及维护费135151515151515151515折旧摊销144161616161616161616利息0其它费用270303030303030303030总成本费用1629181181181181181181185、81181181固定成本1226138136136136136136136136136可变成本405454545454545454545经营成本1226138136136136136136136136136表7-4 损益表 单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年营业收入5400200400400400400400400400400营业税金及附加279.6210.45 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 总成本费用2014.39181.00 181.00 181.00 181.00 181.0086、 181.00 181.00 181.00 181.00 利润总额3105.998.55 198.10 198.10 198.10 198.10 198.10 198.10 198.10 198.10 所得税1024.982.14 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 税后利润2081.016.41 148.58 148.58 148.58 148.58 148.58 148.58 148.58 148.58 盈余公积金208.10.64 14.86 14.86 14.86 14.86 14.86 14.86 14.86 14.86 公87、益金104.050.32 7.43 7.43 7.43 7.43 7.43 7.43 7.43 7.43 未分配利润1768.855.45 126.29 126.29 126.29 126.29 126.29 126.29 126.29 126.29 注：投资利润率49.5%投资利税率17.6%法定盈余公积金按10%提取法定公益金按5%提取经过对投资的现金流量表进行分析计算，得出其所得税前后财务内部收益率分别为62.5%和56.8%，高于同期银行贷款利率。详见表7-5。7.4.3财务净现值（FNPV）财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式88、为：FNPVnt1（CiCo）t（1ic）t式中：ic基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。经计算，投资所得税前后财务净现值分别为441.42万元和256万元，大于零。详见表7-5。7.4.4投资回收期（Pt）投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）经计算项目税后投资回收期为4.65年（含建设期1年），税前投资回收期为3.74年（含建设期1年）。详见表7-5。7.5敏感性分析该项目做了投资的敏感性分析。89、考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收期的敏感性分析，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。7.6结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合洪湖市旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善洪湖市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收90、益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。表7-5 全投资现金流量表 单位:万元项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年现金流入200.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 营业收入200.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 回收固定资产余值回收流动资金现金流出400.00 193.59 251.4391、 251.43 251.43 251.43 251.43 251.43 251.43 251.43 建设投资400.00 流动资金经营成本181.00 181.00 181.00 181.00 181.00 181.00 181.00 181.00 181.00 营业税金及附加10.45 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 20.90 所得税2.14 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 49.53 净现金流量-6.41 148.58 148.58 148.58 148.58 148.58 148.592、8 148.58 148.58 累计净现金量-400.00 -393.59 -245.01 -96.44 52.14 200.71 349.29 497.86 646.44 795.01 税前净现金流量-19.00 219.00 219.00 219.00 219.00 219.00 219.00 219.00 219.00 税前累计净现金流量-400.00 -381.00 -162.00 57.00 276.00 495.00 714.00 933.00 1152.00 1371.00 税后： 税前：财务净现值（8%）255万元 财务净现值（8%）441.42万元 内部收益率56.8% 内部93、收益率62.5%投资回收期4.65年（含建设期两年） 投资回收期3.74年（含建设期两年）第八章 环境保护分析8.1 环境保护8.1.1 周围环境现状1、自然环境现状本项目建设地点位于洪湖市新滩镇磁器湖，据经市环保部门监测数据，建设地点SO2小时平均浓度0.015-0.142mg/Nm3，符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。 2、地表水质量现状本项目所在区域地表水磁器湖，为取水及外排废水的受纳水体。据监测数据，项目区域上游水质指标：COD1.2-1.5mg/L、BOD51.1-1.4mg/L、NH3-N0.093-0.302mg/L、总磷0.012mg/L；符合地表水环境质量标准（94、GHZBI-1999）中二类水域要求。拟选建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合农业旅游项目对环境的要求。8.1.2项目污染源及防治8.1.2.1环境保护设计依据与标准l 建设项目环境保护管理条例国务院l 建设项目环境保护设计规定国务院环境保护委员会l 旅游项目设计卫生标准（TJ36-79）l 大气环境质量标准（GB3095-2003）l 污水综合排放标准（GB8978-2003）l 旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）（GB/T177752003） l 旅游规划通则（GB/T189712003） 8.1.2.2施工期环保措施1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放,堆泥干化后外95、运填埋。施工期间利用当地的生活设施,不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后由交由当地环卫部门清运。2、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居民区，在工程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道路上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。3、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），禁止夜间打桩，距离居民区200米范围内夜间禁止96、进行有噪声污染的施工作业，并按中华人民共和国环境噪声污染防治法的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。8.1.2.3营运期环保措施本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水，为保护项目区环境，应做无公害处理。项目区将建生活污水处理设备，采用生化处理技术接触氧化法进行处理，使排水达到排放标，用于各景区树木花草灌溉。8.2节能8.2.1 建筑本项目建筑采用民用建筑节能设计等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能措施。8.2.2 电气交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动97、开关装置和高效节能灯具。8.3 安全 本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护设施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排必要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：（1）制定消防安全制度结合景区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾98、风险减低到最小。（2）确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。（99、5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。 第九章 风险分析9.1农业发展新问题改革开放以来，洪湖市农业有了巨大发展。但是，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存，农业依然是高风险产业。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，休闲农业观光则是防范农业风险的根本出路。9.2现代农业发展面临的风险9.2.1.资源风险此处的“资源”，特指农业自然资源，它是人类从自然100、条件中摄取前用于人类生产和生活所必需的各种自然组成成分，主要有土地、土壤、水、森林、草地、湿地、海域、原生动植物、微生物等。通常，人们把自然资源分为土地资源、水利资源、生物资源、气候资源、海洋资源五大类，或将其分为非耗竭性资源(如太阳能、空气、风、降水、气候等)、耗竭性资源(如动物资源、植物资源、微生物资源、土地资源、水资源等)。资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。9.2.2农业生态恶化从资源经济学的角度看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源101、承载力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源又产生大量废弃物、农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威胁着农业经济的可持续发展。9.2.3自然风险自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。9.2.4市场风险市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，洪湖市农业市场风险增加，已影响到农民收入的增长。农民收入增长减缓已经制约了洪湖市经济的快速增长和城乡经济的协调发展，成为影响102、国民经济全局的突出问题。第十章 项目招投标及实施进度安排10.1 项目招投标10.1.1项目招投标为保证工程质量和进度，控制工程造价，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标投标活动，确保项目建设完成后达到一流水平，项目设计、工程设备以及承建单位的选择至关重要，因此按照中华人民共和国招标投标法编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.1.2项目招标范围及组织形式(1)招标范围及组织形式本项目主要建设内容有土建工程、总图工程(包括道路、场地硬化等)、大型设备及安装等工程。招标范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标、103、设备与主要材料采购招标等，招标方式可根据实际情况采取邀请招标、委托招标或公开招标。(2)招标组织形式鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所必备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。(3)招标范围及组织形式见下表招标基本情况表项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装室外监理设备主要原材料其他情况说明：10.1.3、单位工程招标根据招标投标法招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标广告、资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、接受投标104、书、公开开标、审查标书、澄清问题、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人等。结合实际本项目招投标过程具体如下。10.1.3.1招标本项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的乙级招标代理机构，具体程序如下：A、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托乙级招标代理机构进行公开招标。B、招标代理机构在指定媒体上发布招标公告。C、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行邀请招标105、时，面向全国选择设计单位，投标人的资质要求甲级。施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理邀请招标时。投标人的资质要求乙级。施工企业选择招标：施工企业要求资质在一级以上，面向全国公开选择投标人。设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，面向国内外知名企业通过邀请招标方式选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。10.1.3.2投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文106、件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。公开招标的项目投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。4、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。(三)开标、评标和中标1、开标由招标代理机构主持，项目建设单位派代表参加，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三107、分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。四、项目管理为了保证该项目的顺利实施，建设单位公司成立项目领导小组，负责立项、开发、投资、工程招标、监理、设计、施工、验收、决算及组织协调等工作。1、前期工作阶段：本阶段主要完成项目申报与审批。2、项目准备工作阶段：本阶段最后要完成初步设计和施工图设计，住户拆迁，完成“五通一平”等108、工程、组织施工招标，选定监理单位及施工单位，办理相关手续。3、建设实施阶段：组织建筑材料、机械。落实施工力量等建设准备工作；按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，组织文明施工。4、竣工使用阶段：本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使用，具体包括：及时组织设计、施工等单位进行验收，并做好验收记录；编制竣工决算文件；向主管部门提出竣工验收报告。五、项目工程实施进度安排项目进度安排如下：项目建设期：13个月(2013年6月至2014年6月)。本项目建设期从项目前期工作开始计算。本工程实施计划为：1、2013年6月份前，完成项目调研，完成总体设计方案及评审和招投标工作。3、2013年6月至2109、014年6月完成项目工程施工建设。4、2014年6月前，组织专班对项目工程进行验收，并交业主使用。序号项目名称2013年2014年67891011121234561调研，并完成工程初步工作方案2勘测、总体设计方案及评审3施工图设计和评审，做好工程立项4工程施工5竣工验收并交付使用 第十一章 组织机构与人力资源配置11.1工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，提供最优秀的110、项目管理服务，创造最大限度的效益。11.1.1实施投资项目法人制1992年国家计委颁发了关于建设项目实行业主责任制的暂行规定，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。11.2组织机构实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。11.3人力资源总经理由母公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决111、。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。11.4员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。11.5管理机构和设置本项目管理机构为旅游区管理处，总经理、副总经理各一名,下设管理科、财务科、保卫科、环卫科、修缮科。各职能部门职责如下：管理科：负责景区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、田园及绿地管理等。11.6劳动定员基地配置市场物业管理工作人员60人，其中高级管理人员3人，中级112、管理人员2人。各部门人员配置见下表：序号部门人员备注1总经理室3高级管理人员2管理科7中级管理人员23财务科5中级管理人员24保卫、消防科20中级管理人员45环卫科20中级管理人员26修缮科5中级管理人员2合计60第十二章 国民经济评价、社会评价12.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；休闲农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。12.2休113、闲农业已成为当今世界旅游发展的潮流据在巴西召开的世界休闲农业大会上公布的数据，休闲农业每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20%。休闲农业之所以具有强大的生命力，是因为休闲农业是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“休闲农业”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求114、，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了休闲农业区生态环境迅速恶化，而休闲农业最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前休闲农业区建设中亟待重视的问题。在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在休闲农业的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证休闲农业区可持续发展的一种有效途径。在开展休闲农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农村115、第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。12.3休闲农业基地建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路许多地方已明确将休闲农业建设与当地的社会经济发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。据了解，“十五”期间农业部门将积极发展休闲农业，努力防治面源污染，寓生态环境建设和保护于农业增效、农民增收当中，促进农业和农村经济的可持续发展。专家介绍，发展和保护是我国农业面临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，在很多地区是建立在牺牲生态环境基础之116、上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长方式和掠夺式资源开发利用方式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系16：1）休闲农业基地，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业基础上发展起来的，尽管世界上不同国家的农业发展进程可能有先有后，不尽相同，但是建设休闲农业基地是各国农业必走的主要发展道路。2）在西部地区建设休闲农业基地的目的，是在农业生产战线实施可持续发展战略，加速农民致富的道路，更有力117、地推进西部地区经济的发展和社会的进步，早日实现党中央关于西部大开发战略的要求。3）建设休闲农业基地是一项比较复杂的事业，涉及农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作与调控。西北地区农业生态条件极其复杂，问题更多。因此，必须因地制宜进行分区治理，同时，有关部门和学科必须相互密切协作配合，共同支持才能搞好。4）建设休闲农业基地对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥当代有关最新技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位大力支持，充分发挥他们的专长和首创精神，并且制定和实行相应的优惠和奖励政策，共同搞好观光园开发事业。5）建设118、休闲农业基地是一件新事物，应加强领导，加大投入力度，组织由有关学科专家组成的专家班子，加强研究，全面规划，因地制宜作出示范，以点带面，逐步推广；并且大力加强人才革命，建立健全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将休闲农业基地建设事业做好。12.4休闲农业基地可持续发展的方向建设与发展休闲农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。洪湖市作为农业大市，发展休闲农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高我市农119、产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境避免对野生动植物的干扰破坏，并与休闲农业、林业等的建设结合起来考虑。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的各种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。休闲农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但目前，部分休闲农业区片面追求经济利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与休闲农业可持续发展道路背道而驰的。休闲农业的“农业”内涵，应定位于旅游与休闲农业协调所体现的地域特点，即地域休闲农业特色和地域农业文化特色。根植于符合自然生态的休闲农业和传统的农村民俗文化必120、须加以保持并得以充分体现，开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合。12.5生态效益提高新滩镇绿化覆盖率，随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，调节小气候，生态环境向良性循环的方向发展。12.6社会效益项目区每年可向洪湖市场提供无公害的莲藕、桂花鱼、莲子，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加了财政收入，促进农业结构调整。随着项目的开发和挖掘，提高了人民的精神生活水平。第十三章 研究结论与建议13.1方案总体描述休闲农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业121、的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过休闲农业园的建设，引导和推动洪湖市农业结构调整。13.2结论与建议13.2.1结论在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：洪湖市新滩瓷器湖休闲农业基地游园码头建设具有良好的社会、经济、122、环境效益，项目建设可行。13.2.2建议工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。休闲农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种十分有效的保健措施。休闲123、农业观光旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，休闲农业观光旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把休闲农业观光旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。休闲农业观光旅游是一种消费行为，休闲农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的休闲农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，休闲农业观光旅游服务不但关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费124、行为。因为，只有当人民大众热心参与旅游活动，休闲农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。知识水坝（豆丁网pologoogle）倾心为您整理（下载后双击删除）目 录第一章 总论51.1项目提要51.1.1项目名称51.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式51.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容61.1.4资金构成71.2 可行性研究报告编制依据71.3主要技术经济指标71.4项目综合评价8第二章 项目背景102.1项目的由来102.2项目建设的重要性与必要性及其意义132.2.1 项目建设的重要性与必要性132.2.2项目建设的意义132.3项目建设单位概况142.4项目建设区域及125、所在地概况162.4.1项目建设区域概况162.4.2项目建设所在地概况22第三章 市场分析273.1休闲农业基地概况273.1.1休闲农业观光的涵义273.1.2发展过程的阶段模式283.1.3分布上的地域模式293.1.4休闲农业基地的目标293.2休闲农业基地旅游分析30第四章 项目总体方案设计344.1项目建设指导思想344.2项目规划原则35第五章 项目建设条件与建设总体方案39 5.1工程建设条件 5.1.2，工程地质条件39 5.1.3，工程地质条件评价42 5.1.4，结论及建议42 5.2，筑路材料及运输条件43 5.2.1钢材、商品砼43 土、石料43 5.2.2，运输条件126、第六章 投资估算456.1投资估算依据456.2项目建设投资估算456.2.1项目固定资产投资456.3资金筹措466.4资金使用和管理46第七章 财务评价477.1评价依据477.2基本数据477.2.1建设期的确定477.2.2营业收入、营业税金及附加估算477.2.3总成本费用估算477.3利润估算及分配517.4财务盈利能力分析517.4.1投资利润率、投资利税率517.4.2财务内部收益率（FIRR）517.4.3财务净现值（FNPV）557.4.4投资回收期（Pt）55 7.5敏感性分析557.6结论56第八章 环境保护分析598.1 环境保护598.1.1 周围环境现状598.1127、.2项目污染源及防治598.2节能608.2.1 建筑608.2.2 电气618.3 安全61第九章 风险分析639.1农业发展新问题639.2现代农业发展面临的风险639.2.1.资源风险639.2.2农业生态恶化639.2.3自然风险649.2.4市场风险64第十章 项目招投标及实施进度安排66第十一章 组织机构与人力资源配置7111.1工程项目管理7111.1.1实施投资项目法人制7111.2组织机构7211.3人力资源7211.4员工培训7211.5管理机构和设置7211.6劳动定员7373第十二章 国民经济评价、社会评价7412.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想7128、412.2休闲农业已成为当今世界旅游发展的潮流7412.3休闲农业基地建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路7512.4休闲农业基地可持续发展的方向7712.5生态效益7812.6社会效益78第十三章 研究结论与建议8013.1方案总体描述8013.2结论与建议8013.2.1结论8013.2.2建议80目 录第一章 总 论11.1项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 项目建设性质11.1.3 项目建设单位及性质11.1.4 项目单位负责人11.1.5项目建设地点11.1.6 项目建设规模及内容11.1.7项目建设期限21.1.8投资规模及129、资金构成21.1.9 资金筹措21.2可行性研究报告编制依据与范围21.2.1编制依据21.2.2研究工作范围31.3研究结论3第二章 项目建设的背景和必要性42.1项目建设背景42.2项目建设必要性62.3项目建设的可行性82.3.1宏观政策面82.3.2资金筹措的可行性强82.3.3外部配套条件好8第三章 项目建设条件93.1项目地址自然条件93.1.1 地理位置93.1.2气候状况93.1.3资源优势93.2社会经济条件103.3工程地质情况113.4项目场外资源共享条件123.5项目配套建设条件133.5.1项目供电133.5.2供水与排水133.5.3供热及供气13第四章 项目建设单130、位基本情况154.1主要职责154.2内设机构164.3派出机构174.4人员编制和领导职数17第五章 项目建设方案185.1建设原则185.2指导思想195.3功能分区与布局195.4建设规模及内容195.5工程设计方案215.5.1土建工程建筑结构设计215.5.2给水排水系统方案设计225.5.3采暖通风方案设计235.5.4电气设计23第六章 环保及消防和节能256.1项目建设的环境保护256.2环境保护评价266.3消防措施276.4节能要求286.4.1门、窗洞口与墙体节能要求286.4.2电器设备节能要求286.4.3水、电、暖与燃气管网设计要求286.4.4节能管理要求28第七131、章 项目组织与项目管理297.1 组织机构297.2 项目工程质量管理307.3 项目财务管理307.4 项目管理307.5 工程管理安排317.5.1 工程建设期间的管理317.5.2 工程建成后的管理32第八章 项目的招投标工作338.1招标依据338.2招标范围338.3招标方式338.4招标组织形式338.5招标组织形式表33第九章 项目投资估算与资金筹措359.1投资估算依据359.2投资估算359.3建设资金筹措369.4建设资金使用计划369.5资金使用及管理37第十章 项目实施进度安排3810.1 建设进度安排3810.2 项目实施进度直线图38第十一章 综合评价401.1经济效益评价401.2社会效益评价40第十二章 研究结论42