1、目录第一章 总论41.1项目概要41.2项目报告编制依据61.3综合评价8第二章 项目建设必要性和可行性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性112.3项目建设的可行性13第三章 建设条件183.1项目选址183.2建设条件193.3项目用地分析20第四章 市场分析214.1养老需求的不断增长214.2我国老年住宅的特点244.3市场容量分析264.4市场发展定位27第五章 项目建设方案275.1项目设计原则275.2项目建设目标285.3项目建设规模和主要建设内容295.4生态多样性保护措施435.5服务体系435.6总平面布置455.7项目实施进度45第六章 节能分析486.1节能42、86.2项目所在地能源供应条件496.3节能措施506.4项目能源消耗种类和数量分析536.5节能效果分析546.6节水54第七章 环境影响评价567.1编制依据567.2设计采用标准567.3环境现状567.4建设项目对环境影响因素577.5环境治理与保护措施577.6环境管理和监测587.7环境影响评价59第八章 项目组织与管理598.1组织机构与职能划分598.2项目经营管理模式608.3经营管理措施608.4技术培训618.5劳动安全卫生与消防61第九章 投资概算与资金来源639.1 投资概算依据639.2投资概算639.3资金来源639.4资金使用与管理64第十章 财务评价6410.3、1 财务评价依据6410.2销售收入、销售税金及附加估算6410.3总成本费用估算6610.4财务效益分析6610.5财务评价结论67第十一章 项目招投标方案6711.1招标原则6711.2项目招标范围6711.3投标程序6811.4评标委员会的人员组成和资格要求69第十二章 结论与建议7112.1效益分析7112.2研究结论7212.3建议72第一章 总论1.1项目概要1.1.1项目单位基本情况项目单位名称：易县汇海旅游开发有限公司经营范围：景区景点开发建设、生态农业、观光采摘、旅游休闲服务等。1.1.2项目建设内容：项目名称：汇海国际生态养老产业园项目负责人：金雪梅 电话：188332124、651建设地点：易县易州镇西庄村项目性质：新建建设规模：项目园区总占地6063亩，其中：养老康体居住用地3250亩，配套公建、社区学校、中心医院、低碳绿色工厂用地1313亩，山桐子、元宝枫、苜蓿草等高效作物种植及园林绿化1500亩。项目建成后床位达到1.3万张，将成为本地以及京津冀周边地区大型生态休闲、养老居住休闲产业园区。实现综合经济效益100亿元，带动当地3000多人直接就业，极大促进当地生态农业、休闲养老、旅游健身、社会服务业新更高水平跨出一大步。主要建设内容：项目规划总建筑面积194万m2，其中：回迁住宅23.18万m2，养老休闲居住120.2万m2，配套公建15.39万m2，老年康体5、休闲会所12.31万m2，配套医院15万m2、学校1.42万m2。绿色生态工厂6.67万m2。园区容积率0.6382，绿化率50%，提供1.3万老年人的养老服务。1.1.3项目建设期规划建设期3年， 2015年8月2018年8月。1.1.4投资概算及资金来源本项目总投资406123.2亿元，其中：建设投资370123.2亿元（建安工程费314432.2万元，主要设备投资29153万元，工程建设其它费用投资8938万元，预备费用17600万元），流动资金36000万元。资金来源：企业自筹、引资合作。1.1.5销售收入及利润项目达产运营年营业收入为224706.4万元(前两年)，第620年均为606、453.7万元。运营期年均利润总额为33931万元，投资回收期（含建设期）10.6年。1.1.6主要技术经济指标表1-1 主要工程技术指标表序号建设项目建筑面积(m2)占地面积(m2)备注1老年住宅建筑1433777.342167134.731.1汇海生态住宅区582428.65441295.51.2回迁居民安置区231803.4470787.811.3汇海休闲养老社区87179.92222563.861.4老年公寓养老中心532365.331432487.56含园林区2公共建筑513022.75875549.682.1配套服务设施158953.6251893.132.2老年康体休闲会所1237、131.12408051.472.2.1休闲康体保健中心88614.11267523.112.2.2圣塔寺院祈福中心34517.01140528.362.3北京联合学校14240.6729930.852.4北京联合医院1500002000002.5低碳加工厂房66697.34185674.23小计1946800.093042684.413生态高效作物种植区10000003.1林木经济区5000003.2苜蓿草种植区3000003.3其它作物种植区2000004公益指标4.1容积率0.63824.2建筑密度4.3绿地率0.5合计4000000(6000亩)表1-2 项目主要技术经济指标表序号名称8、单位数量备注1项目总投资万元406123.21.1其中：固定资产投资万元370123.21.2建设期利息万元暂不计入1.3铺底流动资金万元36000达产年值2年销售收入万元224706.4达产前两年平均3利润总额万元33931达产各年平均4投资利税率%38.2达产前两年5财务内部收益率%6投资回收期年10.61.2项目报告编制依据1.2.1政策依据1、中华人民共和国城市规划法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国自然保护区条例；4、中华人民共和国地表水环境质量标准（GHZB11999）；5、产业结构调整指导目录(2011年本)（2013年修正）；6、旅游资源分类、调查与评价（GB/9、T189722003）；7、旅游规划通则（GB/T189712003）；8、保定市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；9、易县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、易县土地利用总体规划；11、易县城乡总体规划。1.2.2技术依据1、易县近年国民经济统计资料；2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准；3、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、国家现行的产业政策、财会、税收制度；5、由项目建设单位提供的其它项目基础材料。1.2.3项目实施原则1、与区域发展相协调休闲养老与区域发展相衔接、与区域公共基础设施相配套，同时协调好休闲养老与生10、态、环保、农田之间的关系，使休闲养老产业与经济、社会、环境协调一致。2、因地制宜，适度超前由于地理环境和历史文化环境的影响，休闲养老园区和文脉的趋同性已成为促进休闲产业发展的重要因素。为此，园区规划建设应与易县城乡总体规划、易县土地利用总体规划、易县旅游业发展总体规划等发展规划相衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导养老休闲产业的发展。园区规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特休闲产业产品与形象。同时，园区建设在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性11、和实施中的可操作性。3、可持续发展原则汇海国际生态养老产业园的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，对土地资源的保护与合理利用，保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。1.3综合评价汇海国际生态养老产业园位于河北省易县城南新区，园区主要地块坐落于易州镇西庄村。园区北面有建于大辽乾统三年（公元1103年）的荆轲塔，由于荆轲塔建在衣冠冢上同时建有圣塔寺院，荆轲塔又称“圣塔院塔”；南水北调工程经此而过，近百米宽的水面穿越园区东邻，成为生态园区中一道靓丽的水12、景观带。该项目规划总占地面积为6000余亩，其中养老康体居住、住宅回迁、配套服务、学校医院、农业低碳工厂等核心区域总占地面积300多万m2。易县汇海旅游开发有限公司拟与易县政府签订西庄生态新区即汇海国际生态养老产业园项目开发建设协议，以国家土地政策为准绳，合理流转城郊土地，充分发挥国有、集体和农民宅基地的功能，准确把握易县在京津冀协同发展中的生态旅游休闲目的地功能定位。依托“千年古县”文化品牌优势，为把易县城区建成“布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美”的山水生态新城，致力于打造“京南生态旅游文化名城、绿色易州、文化之城、宜居宜业新福地”做出重要贡献。项目实施后，除实现养老服务、生态观光、康13、体健身、休闲体验等直接收入外，还带动交通、餐饮及配套医疗卫生、教育等其它服务业发展。有利于推进城南休闲养老产业与易县生态旅游业的共同发展，有利于促进资源开发、保护自然生态环境，有利于实现康体服务、休闲体验与生态产业的良性互动发展，推动当地产业结构的优化调整，提高经济社会发展水平。本项目的建设实施，将产生良好的经济、社会、生态效益，为建设京南生态旅游文化名城又增添了一大特色品牌。63第二章 项目建设必要性和可行性2.1项目建设背景2.1.1易县概况易县古称易州，因易水而得名。位于河北省保定市西北部，总面积2534平方公里，辖28个乡镇（处），469个村，总人口57万，有汉、满、蒙、回等22个民族14、。地势西高东低，是“七山一水二分田”的山区大县。易县历史悠久、生态良好、交通便捷、物产丰饶，发展旅游业具有得天独厚的资源优势。1、易县区位优越。地处太行山北端东麓、华北平原西北边缘，距北京90公里、天津160公里、保定市中心60公里、石家庄170公里，地处京津保腹地，位于环首都经济圈建设的优势节点，是河北省环京津休闲旅游产业带19个特色休闲县之一。京昆、张石、荣乌三条高速在易县有6个出口，交通极为便利。2、易县历史悠久。早在8000年前就有人类活动，4000多年前，因有易氏部落定居易水流域而得名；2300年前燕国国都即设于此，1400年前设置易州，280年前建设清代皇家陵寝，2006年被联合国15、命名为首批“千年古县”。3、易县是革命老区。1927年建党，1938年建政，是抗日战争时期晋察冀军区一分区总部所在地，曾留下了聂荣臻、杨成武等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹，日本“山地战专家”和“名将之花”阿部规秀在易县境内被击毙，震惊中外的狼牙山五勇士的跳崖壮举就发生在这里。4、易县是资源大县。特别是生态文化旅游资源丰富，现有可开发生态文化景点145处。境内地形地貌齐全，有5条主要河流17座大中小型水库，有林地面积达到182.5万亩，林木覆盖率达到50.5%，被誉为“太行山最绿的地方”。5、易县文化底蕴深厚。既有以北福地遗址为代表的史前文化，以燕下都、古长城为代表的历史文化，又有以洪崖山为代16、表的宗教祈福文化，以清西陵为代表的清史文化，以狼牙山为代表的红色文化。有省级以上非物质文化遗产6项，其中国家级3项（东韩村拾幡古乐、摆字龙灯、易水砚传统制作技艺），200多处古文化遗存遍布全县。6、易县是文物大县。目前已发现的不可移动文物有300处左右，馆藏文物2000多件。其中，三级重点文物保护单位39处，分别是世界文化遗产1处（清西陵），全国重点文物保护单位7处（燕下都含丛葬墓群、清西陵、万里长城紫荆关、老子道德经幢、北福地遗址、荆轲塔、云蒙双塔），省重点文物保护单位7处（城内清真寺、观音禅寺塔、千佛宝塔、狼牙山五勇士跳崖处、镇国寺石佛、燕南长城、七里庄遗址），县重点文物保护单位25处（血17、山塔、白塔、阿部规秀击毙处等）；三级以上珍贵馆藏文物330件。7、易县物产丰富。盛产磨盘柿、桃、李、梨、苹果、核桃、板栗等果品，享有“全国磨盘柿之乡”称号。易水砚、绞胎陶、铜雕等旅游商品久负盛名。易水砚、大叶烟、磨盘柿称为“易县三宝”。狼牙山小杂粮、景泰蓝、古易铜雕、根雕都是享誉国内外的地方特产。8、易县是生态氧吧。这里山川秀美、生态良好、水源丰沛、植被茂密，林木覆盖率高达50.5%，被授予“国家级生态示范区”。清西陵、狼牙山、易水湖等5个主要景区，负氧离子浓度在2000-22000个立方厘米，整体平均值达到8324个立方厘米，远远超出世界卫生组织的清新空气标准（1000-1500个立方厘米）18、，按负氧离子浓度登记与健康的评价标准均达到6级，是当之无愧的“天然氧吧”，是一个可以深呼吸的地方。2.1.2人口老龄化趋势分析我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。近60年来，中国大陆的家庭结构、户居模式、养老模式有了很大改变。在家庭结构与户居模式方面，传统的“四世同堂、三代同院”大家庭族居（代际集居）的家庭结构和户居模式，已经过渡到“两代一单元、一代一单元”代际分局的户居模式。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家19、养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将呈现强劲的增长势头。2.2项目建设的必要性老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活20、水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老 人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年21、公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 2.2.1 老年公寓的建设供不应求国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2.2.2老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和22、需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。2.2.3老年公寓的价位偏高有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老23、年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。2.2.4一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。2.3项目建设的可行性2.3.1政策环境良好老年住房（含老年公寓）已纳入国家和城市的总体规划。不仅制定了老年住房的长远规划，而且制定了短期计划。首先，对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住24、房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出了适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，依据长远目标和规划，制定出阶段性的目标和计划。因此，在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。2.3.2大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发25、展适量高收入者的老年公寓住宅。2.3.3解决好老年公寓的融资问题融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗26、产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路27、。2.3.4建立和健全养老制度和住房保障制度这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。2.3.5建立和完善老年住房的法律、法规法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了中心建筑法，2000年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们28、生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。2.3.6汇海国际生态养老产业园发展理念汇海国际生态养老产业园在充分调查研究的基础上，认识到今后中国在养老结构及样式变化上，由过去的“土地养老、家居养老、传统养老”的模式，演变为以“社会保险、家居养老、自我养老、机构养老”为主的城市化养老模式。在现代化、城市化进程中，常规层面经济活动主要以城市和城市群为中心运转。而老年人越来越不适应市场竞争的节奏、频率、紧张度、作息时间和活动空间，越来越不适应污染的环境及脆弱的生态，他们需要亲近大自然，越来越需要自29、然养老、生态养老、环境养老。在这样的需求态势下，协助政府和社会力量，着手考虑构建生态养老、环境养老的功能区或社区成为当务之急，也项目实施要最终解决的问题。易县汇海旅游开发有限公司全力打造的汇海国际生态养老产业园将面向需求，创新方式，全心全意服务老年人。养老产业不同于一般产业，是典型的服务型、消费型产业。市场专家指出，全国老龄消费者中每年有100亿的购买力没有实现，换句话说，老龄产业现今还无法满足老年人的需求。汇海国际生态养老产业园的经营方案为：服务生理需求，让老年人老有所养；服务安全需求，让老年人老有所靠；服务情感需求，让老年人老有所乐；服务尊重需求，让老年人老有所位；服务自我实现的需求，让老30、年人老有所为。汇海国际生态养老产业园养老模式2.3.7政府部门支持本项目既是“十二五”的收关之作，也是“十三五”生态休闲养老产业的好项目，根据易县县委、县政府的总体工作部署，期望有关部门在立项、规划选址、土地流转、贷款、交通、通讯、给排水、供电等基础设施建设方面提供有力支持。1、本项目符合易县城乡总体规划要求，项目用地区为休闲养老服务组团和新城组团，实施本项目有规划依据。2、项目建设单位运营管理理念先进，拥有一支素质高、经验丰富的团队，完全有能力胜任本项目的组织实施工作。3、企业、老年群体、当地群众对本项目建设非常关注，普遍支持，认同度高。本养老项目实施后，园区服务设施得到完善，环境条件得到改31、善，品位提高，客观上为本地和京津冀周边的老年群体养老休闲、康体健身提供了优越的条件，人气聚集，易县城区养老服务业的商务氛围更加浓厚。5、本项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定，汽车可直接运抵。施工条件好，交通便利。景区内水、电有保障，项目建设外部协作条件优越。6、当地有建设和管理经验丰富、技术过硬的工程项目管理人才和施工队伍，可保证项目顺利实施。随着人口老龄化的到来，国人对养老产业的需求是刚性增加的，项目区良好的自然与人文环境为项目的建设和发展提供了有力的支撑。本项目建设本着增加园区活动内容，添补硬件设施空白的指导思想，通过建设养老休闲、康体健身项目，强化32、要素配置，完善服务功能，提升服务承载能力，逐步把园区打造成设施齐全、功能完备、服务优良、环境优美的精品养老社区和休闲健身场所。项目顺应了潮流的发展，符合国家有关政策精神和人民群众的需求，在外部环境条件上较为成熟，项目建设可行性好。第三章 建设条件3.1项目选址本项目选址在易州镇西庄村，位于易县城西新城养老休闲产业规划区，生态文化环境良好。北临荆轲公园，以西为丘陵生态林区，南至大水泥厂，东部为易县新城主城区，距京赞公路500m。南水北调干渠从园区通过，项目区位优势明显。汇海国际生态养老产业园项目区位图项目范围3.2建设条件3.2.1场地条件拟建项目场址地处太行山脉，地势落差较大，属山区、浅山丘陵33、地带，表面粘土地下砂石，粗中砂石层，河卵石等。根据场址附近已建工程情况，该区域未发现不良地质现象，地质结构稳定。土壤以沙壤为主，属褐土和潮褐土亚类，有机质含量0.7-0.9%，全氮含量0.05-0.06%，碱解氮30-40PPM，速效磷15PPM，速效钾60PPM，PH值为7.2。3.2.2气候条件属温带季风型大陆气候，为半干旱地区，春季降水较少，空气干燥；夏季热而多雨；秋季天高气爽，气候宜人；冬季寒冷干燥，降雪较少；年主导风向为西南风，平均风速为1.9米/秒。年平均气温 13.5；历年极端最高气温 39.6；历年极端最低气温 -25.1；年平均相对温度 60%；无霜期 186天年平均降水量 34、512.3mm；历年最大积雪厚度 26mm；历年最大冻土浓度 68mm；历年平均蒸发量 1707.1mm；年平均雷暴日数 31.2天；年平均大雾日数 21.5天；地震烈度 73.2.3水源供应水源供应为地表水和地下水，地下水主要用于生活用水，地表水可补充生产用水不足。地下水经化验，水质优良，各种微生物、化学成份和矿物含量都符合国家饮用水标准。3.2.4交通条件易县地处京、津、保腹地，县境内交通便利，京昆、张石、荣乌高速公路，112国道、京赞线等国省干线纵横交汇，易定、易保、独管等公路网四通八达。本项目位于易县城南新区的西庄村，交通十分便利。3.3项目用地分析3.3.1 土地利用规模项目选址于易35、县易州镇西庄村。项目所需水、电等设施齐全，附近有电网，自备水井，可满足施工要求。项目规划总用地面积6063亩，其中：生态农业拟用地1500亩，养老康体居住用地3250亩，配套公建用地1313亩，其中：配套服务设施用地78亩、老年康体休闲会所612亩、大型中心医院300亩、高等级中心学校45亩、生态低碳工厂278亩。3.3.2 土地利用合理性分析项目选址于易县易州镇西庄村。北临荆轲公园，以西为丘陵生态林区，南至大水泥厂，东部为易县新城主城区（距京赞公路500m）。本项目以最新修编的易县城乡总体规划和易县土地利用总体规划为依据，项目规划经县政府同意后，建设用地和其它用地经规划、国土资源等有关部门批36、准后方可实施。项目推行“合理流转、合作经营、利益共享”的模式，仅少量土地依据城市规划取得国有土地使用权证后，用于配套服务设施建设。通过建设生态循环农业产业园，生态养老休闲园和康体新民居工程，实现当地群众长期受益、老有所养、收入增长的目标，同时为京津保地区提供配套全面、环境优美的养老服务。依据各板块功能分区，老年公寓、养老中心、高效农业工程、道路工程和配套公建将同步进行。第四章 市场分析4.1养老需求的不断增长4.1.1人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或37、7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，1997年已经超过1.2亿，到2000年达到1.3亿，占总人口的比重接近10%，开始进入人口老年型国家行列。更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。据中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。这38、些数据显示，中国已经处在老龄化社会进程中，而且人口老龄化的速度正在加快。我国是老年人口最多、世界上增长最快的国家之一。全国老龄工作委员会办公室发布了中国人口老龄化发展趋势预测研究报告，这是全国老龄办首次发布关于人口老龄化的报告。该报告介绍了中国人口老龄化的现状和压力、发展趋势和特点，以及人口老龄化带来的问题与政策建议。报告指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。 报告认为，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，到239、1世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。根据有关专家的测算，二十一世纪前半叶，我国人口老龄化过程大体要经历两个阶段：从2000年到2020年，60岁以上的老年人口将增加到2.4亿，占总人口比重将上升到16.6%，人口老龄化继续加速发展；从2020年到2050年，60岁以上的老年人口将上升到4亿多，占总人口比重将上升到26%左右，人口老龄化程度达到高峰。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。4.1.2观40、念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与41、子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。4.1.3社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上1842、0多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4.1.4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择43、社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。4.1.5随着老年公寓数量需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一44、系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。 4.2我国老年住宅的特点老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。4.2.1地点的选择依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空45、气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。4.2.2老年住宅的模式国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老46、年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。4.2.3设计与配套设施老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分47、和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。4.2.4规模与档次从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。4.2.5老年住宅的性质依48、据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。4.3市场容量分析汇海国际生态养老产业园项目地理位置优越，距北京120公里、天津180公里、保定60公里，京昆高速、张石高速、112国道、京赞公路、易保公路等干线紧密相连，路网四通八达。项目倚仗易县得天独厚的自然资源和历史人文景观，集生态养老、休闲娱乐于一体，同时建设景观工程等附属设施，生态观赏经济林、梯地花园、广场树阵、园林绿化树种等，并进行广49、场、道路硬化，开发效益非常可观。项目首先满足当地居民养老需求，其余面向北京、天津、石家庄、保定等地的中老年人群，吸引大量厌倦都市嘈杂生活的中老年朋友前来养生、休闲、居住，部分养老住宅和公寓可以依据业主的具体需求量身设计，为1.3万老年人缔造一个舒适的居住、养老、休闲环境。易县积极构建与京津产业协调、优势互补，绿色、循环、低碳、高端的现代产业体系，增强发展硬实力，更好地承接北京非首都功能和产业转移。汇海国际生态养老产业园项目非常符合京津及周边地区的市场需求状况，又符合国家京津冀协同发展中承接生态、服务型产业转移大势和产业结构调整方向，又抓住了人口老龄化的契机，可谓说是天时、地理、人和占尽了天机，50、项目一定能取得巨大的成功。4.4市场发展定位汇海国际生态养老产业园除了满足本地居民养老、养生、休闲需求外，根据游客调查、客源市场分级以及国内客源市场出游力分析，可以将未来10年内国内与海外客源市场进行的促销进行如下分级和定位：国内一级促销市场：台湾、香港燕赵人，广东珠江三角州重点城市深圳、广州、中山、顺德、东莞、汕头， 福建厦门、福州、北京、上海、天津、济南、湖南长沙、江西南昌。国内二级促销市场： 沈阳、郑州、西安、青岛、昆明、贵阳，国内其它城市。国外一级旅游市场：东南亚、美国、加拿大燕赵人，欧美与日本人游览荆轲塔国际康乐园，领会中国深厚的文化底蕴。第五章 项目建设方案5.1项目设计原则坚持科51、学发展观，以周边及本地生态资源优势及良好的投资环境为依托，以先进的设计理念为指导，高起点设计、高标准建设、高效能管理。在进行主体建筑与园区建设布局时，以满足各分区功能为原则，合理布局，疏密有致，将各分区结合成一个有机的整体，主要遵循以下几项原则：1、贯彻以人为本的思想，体察人的多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果。2、注重项目区的生态环境，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。3、尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合地形情况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，52、尽可能避免不良因素，强化最佳特点。4、以环境为基础，以景观为导向，以山水为背景，强调山与居民生活活动的融合，将建筑与环境、景观融为一体。5、保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。6、绿色节能环保。建筑设计中应充分考虑建筑节能技术的应用，应用节能型新材料、新技术、新工艺，做到绿色环保节能，在总体设计上与周边环境同步协调。5.2项目建设目标汇海国际生态养老产业园项目以生态养老、休闲养生为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、绿色环保以及原生态的休闲园区的特点，保留了人文历史传统景观，将人文建筑与自然生态融为一体，打造生态养老社区。充分利用北易水、南水北调干渠53、周边形成的水资源景观，形成“可游、可览、可居”的环境景观和集“居住养生康体健身休闲观光配套服务绿色低碳加工（有机蔬菜、林果）”于一体的景观综合体。使这里既保留传统农林产业不变，又融入现代气息，形成完美的人与自然和谐一致的现代山、水、林区，发展生态休闲养老与易县生态文化旅游业相结合的特色园区。1、强化与旅游业、农业、文化、服务业及商业的深度结合，延长养老休闲产业链，增强产业附加值，从而带来更多的就业机会和更大的社会效益，带领当地群众脱贫致富。2、充分依托互联网大潮及包括自媒体在内的各种新兴媒体，扩大宣传，打造有特色的知名养老休闲服务品牌。3、项目实施有利于推进当地养老产业与旅游业、休闲健身资源的54、深度开发，和易县“建设京南生态旅游文化名城”的战略目标相统一，突出养老休闲与生态观光、体验健身、民俗风情相结合的特色，提升易县养老产业步入高层次的可持续发展轨道。4、知识产权保护与品牌输出。汇海国际生态养老产业园不仅策划方案具有创新，更重要的是策划服务及专家群体，养老休闲园是重大系统工程项目，涉及多个学科，是生态产业、房地产业与养老休闲、康体健身相结合的产物。由于本项目能够向多个城市输出，因此，作为重要的知识产权，我们将采取计算机软件登记、技术机密等多种方式进行知识产权保护。5.3项目建设规模和主要建设内容用地以生态林地、农用地、新民居与老年公寓工程用地为主，少量配套服务用地。项目地块具有无污55、染的旅游资源，荆轲塔寺是著名的战国景观，燕赵文化胜地，人文背景甚佳。项目园区总占地6063亩，其中：养老康体居住用地3250亩，配套公建、社区学校、中心医院、低碳绿色工厂用地1313亩，生态高效观赏经济林地为1500亩，种植山桐子、元宝枫、苜蓿草等高效作物种植及园林绿化树种。园区拥有较茂密森林资源的山丘，水源无污染，拥有天然河道，建有小型人工湖。有适宜种植汇海国际生态养老产业园在老年社区与健康服务中心设置电瓶车交通体系。考虑到本项目与生态绿化和挖掘历史文化作为主题，以运动健康为理念，因此产业园规划用地设置佛教文化区景观。项目规划总建筑面积194万m2，其中：回迁住宅23.18万m2，养老休闲居56、住120.2万m2，配套公建15.39万m2，老年康体休闲会所12.31万m2，配套医院15万m2、学校1.42万m2。绿色生态工厂6.67万m2。园区容积率0.6382，绿化率50%，居住户数1.75万户。主要建设内容如下：5.3.1 汇海国际养老康体居住区占地面积216.7万m2（3250亩）。规划建筑面积143.38万m2，其中，老年公寓53.24万m2、休闲养老居住66.96万m2、回迁住宅23.18万m2。回迁安置区为配套当地群众回迁安置住宅。项目建成后，形成京南保北最具特色的度假与老年社区，老年公寓和廉租住房区目标客户首先以满足本地居民养老需求为主，多出部分服务于京津石保等大中城市57、老年退休人群与海外华侨。老年公寓主力户型为5060m2一房一厅，两房一厅6090m2，230300m2连栋别墅，老年廉租房主力户型在60120m2之间。根据实际考察结果，我们根据地形、道路、景观、周边环境综合分析，我们认为健康养生园、老年住宅等放置在靠近生态氧吧休闲体验区比较合适。生态环境保护与优化关系到本项目未来的成败，因此，我们有必要高起点按照国家生态住宅评估手册开发整个旅游项目，公益与市场运作相结合。我们采取如下措施建设高尚老年公寓和廉租住房：大面积绿化，绿化率超过40%，增加健康养生花卉的种植量；注重自然采光与太阳能利用，全面注意节水、节电，污水连入市政管道，避免直接对海滨造成污染；积58、极采用适合生态住宅的新工艺、新产品与新设备，例如积极采用绿色建材；所有房间采用绿色装饰材料，由保定装饰协会监督装饰，实现绿色装修；水景采用循环利用方式，在路径中有目的设置净化湿地，种植具有水质净化作用的植物。开发生态住宅要有所创新，实现社会、环境、经济效益的统一，建议项目开发前请国家建设部住宅产业司的生态住宅专家给予指导，开发过程中开始中国生态健康住宅的认定工作，为项目的营销奠定坚实的基础。5.3.1.1关于建筑出入口1、老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1.50m1.50m的轮椅回旋面积。2、老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。3、老年人建筑出入口门59、前与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。4、缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于112。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。5、当室内外高差较大过坡道有困难时，出入口前可设升降平台。6、出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。5.3.1.2关于过厅和走道1、老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：A、户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。B、户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。C、户室内通过式走道净宽不应小于60、1.20m。2、老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于1.80m。3、老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。4、通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。5.3.1.3关于坡道和电梯1、老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步。2、缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；蹋面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。蹋面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，蹋面前61、缘前凸不宜大于10mm。3、不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12.00m，坡度不宜大于112。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50的有关规定。并应符合下列要求：A、坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。B、在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。C、坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。4、楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。5、设电梯的62、老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。5.3.1.4关于居室1、老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2，卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺度不宜小于3.00m。老年人基础设施参数应符合附录A的规定。3、老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形63、居室短边净尺寸不宜小于3.30m。5.3.1.5关于厨房1、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2，其最小短边净尺寸不应小于2.10m。2、厨房操作台面高不宜小于0.75m0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。3、厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.401.50m，轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。5.3.1.6关于卫生间1、老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具。其面积不宜小于5.00m2。2、独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆64、淋浴器。坐便器高度不应大于0.40m，浴盆及淋浴座椅高度不应大于0.40m。浴盆一端应设不小于0.30m宽度坐台。3、卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。4、卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用栏杆式或掀压式开关。5、卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。5.3.1.7关于阳台1、老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50m。老人疗养院、老人病房宜设净深度不小于1.50m的阳台65、。2、阳台栏杆扶手高度不应小于1.10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁应设可升降的凉晒衣物设施。3、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶墙护栏高度不应小于110m；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.60m。5.3.1.8关于门窗1、老年人建筑公用外门净宽不得小于1.10m。2、老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽不得小于0.80m。3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门4、窗扇宜镶用无色透明玻璃，开启窗口应设防蚊蝇纱窗。5.3.1.9关于建筑设备与室内设施1、老年人居住建筑居室之间应有良好的隔声处理和噪声控制，允许噪声66、级不应大于45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。2、起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0600.80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为0.801.00m。3、老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓、老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。4、电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1.001.20m。5、老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。总建筑面积：老年公寓6.3万平方米左右，廉租住房2万平方米，国际健康养生3000平方米。5.3.1.10特色公寓(可选)。为了更好保护环境，建议从67、加拿大引进木制特色别墅。加拿大以盛产木材而闻名于世，由于昂贵的劳动力、成本高、别墅建造业一直不景气，加拿大政府为了减少原料出口（木材，纸浆）鼓励房屋设计机构，经多年的努力特研制出一种新颖的组合式别墅，该别墅的全部制作由电脑完成（可根据用户的任何要求进行特别房屋，房间的组合，例如，独立别墅，城市屋，别墅花园），再由自动化生产线在工厂内制作，不受气候的影响，非常符合当今社会人们对住房的要求。由于是自动化生产线，大大降低了人工制作成本，（美国，加拿大等发达国家的房屋制作成本，人工费已超过一半以上）同时又提高了质量标准。它的主要优点是:安装方便。十套两百平方料的别墅，现场安装只需三十天（海运二十五天，68、工厂生产时间只需一个月左右）。冬暖夏凉。墙壁夹层的高级隔音，保温材料，可以有效的阻止冷热空气进入房间。防火防震。全木结构的别墅房，是世界公认的最好的抗震材料，而室内室外的防火材料，可经的起四十五分钟电焊枪高温的喷烧。价廉物美。因属於批量生产故在成本方面和单独建造的别墅相比要省去大量人力及材料费，并且有近百种不同的款式供海外进口商挑选，现拥有多种款式的双层别墅供用户选择。面积大小。可由用户自选从一百平方米到四千平方米均可。楼层数量。一般为两层（地下一层，地上两层），也可建三层。也可建成目前较流行的多功能城市屋。内装修。包括天花板及地板，墙壁处理，厨房壁柜，卫生间浴缸马桶等等，集装箱到达现场后，以69、三十套计算只需45天安装即可入住（订货量越多运费越省）。考虑到突出燕赵建筑文化特色，引进少量加拿大别墅，大部分外观采用具有燕赵文化建筑风格。5.3.2生态高效林木种植区占地面积1500亩，满山种植优良树种，主要品种为山桐子、元宝枫、苜蓿草，配套种植松柏、水杉、栾树、杨树、槐树等北方宜植树种及珍稀宜植花卉，进行生态氧吧休闲体验。即满足观赏休闲的需要，又具有极高的经济效益。林木和作物产品做为低碳加工包装工厂的原料，打入京津高端市场，根据地理条件适当设置人工湖休闲区、爱情谷体验区、梦幻花园，开发以自然地貌为依托的登山活动、拓展训练和人工湖钓鱼等休闲活动区。5.3.3 老年康体休闲会所会所总占地40.70、81万m2，总建筑面积12.31万m2，包括休闲康体保健中心和圣塔寺祈福中心两大版块。项目规划注重健康养生理念设计与项目的一致性，注重不同项目之间服务健康养生，例如针对减肥采用健身、营养配餐、中药与针灸综合方法达到安全减肥目的。项目注重电脑技术应用，方便人们使用。注重天然养生环境于是室内健康服务项目的配合，注重健康服务项目的独创性。5.3.3.1休闲康体保健中心规划建筑面积8.86万m2，中西健康养生文化融为一体，不仅能够为老年人提供健康医疗与服务，而且能够为居民提供健康服务，起到“生命加油站，人体大修厂”的作用（可选建设燕赵名人文化园,包括燕赵风情体验走廊,燕赵文化展览馆,燕赵文化乐园与健康71、服务中心采用健康步道连接）。1、健康检测中心。引进国外先进的人体成份分析仪，结合国家体育总局颁发的全民健身身体素质达标标准和医疗机构的常规项目，开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。我们将组织多名医疗与健康养生专家，根据您的检测和评价结果，为您量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法，包括：成长发育检测指导套餐，形体保持检测指导套餐；减肥塑身指导套餐；健美健身检测指导套餐；动力源泉检测指导套餐；疾病预防检测指导套餐；膳食营养检测指导套餐；养生保健检测指导套餐；心理保健与精神卫生检测指导套餐；儿童学习障碍检测指导套餐。全面科学地指导您保养好自72、己的健康，为您的生命加油。2、活水保养中心。将泉水或地下水引入到易州国际健康养生园，以活水保养为中心，设置室内沐浴，满足游客与业主冬季沐浴需求，起到血管体操的作用。对心、肺、肾及消化系统，对体内的重要器官都有良好的效果。阳光浴与活水保养中心相连，方便沐浴的人们作阳光浴。个性化SPA瀑布灌顶按摩浴。利用大量由上而下的自然水流，对上半身进行拍打式之软性按摩，有助阴离子吸收及改善酸痛，特别适合年纪较大者。适用部位:头部、颈部、背部。鹅颈瀑布泉。利用较柔性水压，对头、颈及肩部进行按摩，籍以消除全身的紧张感，可减轻偏头、局部疼痛、烦躁不安症。适合女性适用部位：头部、颈部、手臂、背部。强力按摩浴。利用强力73、水柱在水中冲击人体下半身各部位穴道，改善肠胃机能、血压疾病及泌尿、生殖系统的毛病，并有壮阳效果。适用部位：腿部、生殖器官、小腹部。仰式全身按摩浴。利用11道强力活水按摩喷头在水中冲击人体、按摩肌肉，可改善消除不同部位的酸痛及松驰全身筋脉及神经。适用部位：背部、大腿、脚底。情人按摩椅浴。适合情侣或家庭成员一起坐在水椅上，利用背部及底部出来的强力水流打成的气泡振动冲击，按摩人体背部、腰部，达到解除疲劳、减轻肌肉酸痛等。适用部位：腰部、腿部、脚底。冲击泉浴。利用水柱由上往下直接冲击的压力，适当按摩人体上半身穴道，能松驰头部及上半身的压力，达到消除疲劳，改善头痛、肩膀酸痛病症。适用部位：头部、颈部、肩74、部、背部、腰部。3、中医减肥美容中心。中医美容室：在引进人才的基础上，从中选出重点中药美容配方，针对常见美容问题，提供美容服务。中国著名教授黄霏莉主持研制的中医美容咨询系统软件中，收集治疗和保健美容方剂余首，药膳食谱余张，药物与食物余味，并利用电脑优势，对于这些方药从内服、外用、功效、主治等多方面进行了分类，为中药美容的临床应用及中药美容产品的研制开发提供了全面的文献资料。为人们提供针灸美容服务，将养生保健与美容结合起来。针灸美容美体与其他美容方法相比具有简便易行、经济安全，标本兼治、疗效可靠，防治一体、强身保健的特点。唐代大医学家孙思邈在备急千斤要方和千斤翼方中专门开辟“面药”和“妇人面药”75、之篇，集中刊载美容秘方。针灸美容美体，遵循中医的辩证论治理论，通过疏通经络、运行气血而达到治疗损美性疾病、美化容颜、延缓衰老的目的，从内调节脏腑功能而达到外部美化容颜，促进皮肤新陈代谢，从根本上解决皮肤老化的问题，使人们在健康的基础上更美丽。针灸美容的原理是调和阴阳、扶正祛邪、疏通经络。针灸美容美体有“实则泻之，虚则补之，寒则热之，热则寒之”的治法总纲，但又有自身的特点。损美性疾病的致病因素主要以风、火、湿、毒、瘀、虚为主。4、营养配餐与食疗中心。营养配餐的作用在于，营养成份能够满足运动的需要，控制过量热量的摄取。引进运动员与大众营养配餐软件，可以指导社区人民群众的科学配餐。我们与国家体育总局76、运动医学研究所运动营养研究中心、武汉体育学院等建立良好合作关系，针对不同类型运动员营养配餐和口味进行指导，力争达到满足营养需要，适合学生口味，提高运动成绩的目的。5、健身中心。在会所内设立齐全的体育健身设施，设置阳光浴与吸氧室。6、抗衰老中心。健康与长寿是生命科学研究永恒的主题，衰老机制的研究近年来由于遗传学和分子生物学的结合，使其在分子水平上获得可喜的进展，甚至突破进入基因时代。通过健康养生项目的开展，可以延缓衰老的过程，提高生命的质量，将抗衰老的研究成果应用于社区健康服务，对客户提供衰老状况诊断服务。7、茶文化中心。茶文化是中国的专利，日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道。德国医学专77、家在癌症治疗的研究过程中，发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用，导致中国绿茶在德国出口量急剧上升。正确饮茶不仅有利于身体健康，而且通过茶文化，有利于文化交流。大量的事例证明，茶的确具有养生保健、延年益寿、强身美容、防治疾病等等功效，但饮茶不当也会损害健康。通过专家配置不同种类的养生保健茶叶，指导客人正确选用。8、数字化图书馆与文化交流中心。博览群书可以陶冶心灵，体育锻炼可以强身，健康养生可以延缓衰老，恢复疲劳。设立统一数字化商务会所，除了具有咖啡厅等传统设施外，设立网吧，与深圳图书馆等合作建立数字化图书馆服务环境，根据客户行业分类，重点为客户提供行业数字资料服务，例如金融、地产、法律、电脑等等78、。数字化图书馆项目建议引进超星五大领先技术：读书笔记、全文检索、文本图书、多媒体资源、数字化制作系统。数字图书馆是一项前无古人的开创性事业，需要长远目光，需要探索精神，需要脚踏实地的工作，更需要团结和协作。数字图书馆每一项技术成就的取得和应用，都是建立在无数心血和汗水以及对图书馆事业的深刻理解基础上的，它能够给客户提供良好的专业化服务。9、燕赵名人文化园(可选项目)。聘请曲阳等地雕塑大师为燕赵名人进行雕塑，同时在燕赵文化园多媒体放映厅动态介绍燕赵名人的精彩奋斗历史。在雕像任务选择方面，不仅可以选择燕赵英雄人物，而且可以重点选择一些在海外奋斗成功的企业家，这对于燕赵文化的发展与人才培养导向意义深79、远。在燕赵文化园建议制作保定籍贯的院士精美雕像，重点宣扬他们的事迹。例如深圳植物园就将我国著名植物学家的雕像设置在植物园山顶。5.3.3.2圣塔寺院祈福中心规划占地面积14.05万m2（210亩），建筑面积3.45万m2。圣塔寺原位于荆轲塔北侧。古时建圣塔寺，寺院里建有亭台楼阁等，以古时圣塔院寺为蓝本，修建圣塔寺庙祈福中心，需建庙宇1座、禅房、碑楼、亭子和碑廊等。庙宇高约7米，庙内有佛教佛像。左右两侧建禅房各3间，为青砖灰瓦建筑。碑林位于圣塔寺院后，全长500米，依山而建，将有价值的碑刻艺术集中于此。佛教本身就非常重视教育，很多国内外佛教机构都重视对教育的支持，中国传统文化同样非常重视教育，目80、前易县需要吸引高级人才来易工作，建立硕士研究生培养机构，设置博士后流动站有利于为易州培养高级人才，有利于得到海外华侨的经费与智力支持。佛教文化区在整体规划上处于园区西北部，与生态经济林木区相接壤。规划以静为主，根据禅宗的意境进行景观设计，突出环境对人的教育功能。佛教对中国的诗歌与文学具有重要影响，唐代许多诗人都对禅宗深感兴趣，甚至直接影响诗歌创作。谢灵运曾经对净土宗始祖慧远倾心仰慕，他在禅定中，将佛作为清静相好的理想对象，通过对彼岸世界得清净观，一步步移性入境，最后达到内外寂照的顿悟。而自然山水则成了清净境界得化身和象征。谢灵运对自然山水的声影形色细细地观览、品味、体悟，在自然中久久地流连、依81、止，他的自然山水诗便是这种心境和禅境的表现。例如他的诗句“白云抱幽石，绿条媚清涟。”（过始宁墅诗）。盛唐诗人孟浩然与禅僧交往较多，对自然山水有共同的兴趣，禅家坐禅入定的功夫影响着他对自然的观察，因此他对自然观察特别细致，感受特别丰富。夏日南亭怀辛大：“山光忽西落，池月渐东上。散发乘夕凉，开轩卧闲敞。荷风送香气，竹露滴清响。欲取鸣琴弹，恨无知音赏。感此怀故人，中宵劳梦想。”这首写夏日的诗，别有韵味，孟对自然时序的感受也是非常之深，著名的诗歌春晓可以明证，“春眠不觉晓，处处闻啼鸟。夜来风雨声，花落知多少。”佛教文化的传播产生许多著名的故事，这些故事中饱含普度众生的理想，将这些乐观积极的故事与健康养82、生的佛教方法引入到老年社区，创造人间的极乐世界，这是明慧法师的愿望。从救助受灾群众到教诲失足青少年，明慧法师以慈悲的心劝化众生。进而产生弥陀村的设想，注重人们的精神需求，建立健康的邻里关系，通过美的环境与愉快的精神生活，将战国文化的传统美德与佛教的众生关爱之心相互结合创造中国人的极乐世界。5.3.4配套服务设施及中心学校、医院1、配套学校、医院规划总建筑面积为16.42万m2，其中，全日制学校1.42万m2，为北京著名大学附属学校，与北京共享师资力量，满足园区及附近地区学生上学需要；配套医院15万m2，为二甲医院，配备先进的诊疗设备和技术精致的专家医生队伍，主要为老年人提供全方位的康体医疗服务83、，除此之外，可为易县周边提供完善的就医服务。为产业园配套的商品教育园区和大型医疗服务机构。2、配套服务办公区规划建筑面积为15.39万m2，为产业园配套的服务、办公建筑。其中，购物商城规划占地20亩。为生活区配套的大型购物中心，同时销售自有品牌商品，销售形式不局限于自营，积极拓展各种销售渠道，将自有品牌商品推向全国。主营几大类型特色商品有日用百货食品，自有品牌农副产品，旅游纪念品，易州特色品牌产品等。3、其它配套工程（1）环卫工程新建水冲式厕所（含供排水管道、采暖设施、污水调节池、地埋式污水处理设施、化粪池等建筑）共5个。对景区生活垃圾进行集中处理，根据旅游人数、职工生活状况及周围环境情况综合84、考虑，新建占地10亩、可使用20年的垃圾填埋场一处。（2）电力工程供电电压采用110KV，配电电压采用10KV，使用电压380V、220V，规划区内电网主要为配电电网。场区内电力设施主要有开闭所和配电室。根据片区划分及容量预测，设置一个10KV开闭所和多个10KV变配电室，经由调压后，由380V或220V电力线拉入每栋功能建筑。增加3套照明工程，达到醒目、亮丽。（3）进出口牌楼及景观墙进出口牌楼即是停车场卡口，设计同时双车道进出，宽25米、长3米，高5米，建设面积75 m2。入口大型水景观墙：包括巨型水景观墙及四周观鱼池。目标是打造绝对吸引眼球的园区入口。5.3.5低碳工厂规划总面积为6.6785、万m2，为产业园配套的绿色生态农产品加工包装厂区。5.4生态多样性保护措施易县是保定重要的生态保护区域，生态易州是易县的重要发展战略。荆轲塔周边绿化率不高，特别是缺乏大型树木与花卉，因此环境保护与建设要并重，旅游区采取多种必要的保护措施。生物多样性保护，对易县乡土植物资源进行选择，有代表性在生态氧吧休闲体验区种植以世界梦幻花园作为引进国内外花卉品种的繁育基地，同时也是观赏中心；珍稀植物资源进行定量分析与重点保护，责任落实到责任人；加强生物多样性检测与管理；突出对荆轲塔文物与人文景观保护；控制人数，确保不超越资源承载能力；在建筑规划中，采取适宜的废水排放处理，对固体废弃物采用统一回收管理，充分利86、用电子资源与清洁能源，放置烟雾污染。5.5服务体系项目实施后优美的环境、令人耳目一新的建筑固然重要，但是，优质服务是更稀缺的资源，高尚社区以人为本。建议汇海国际生态养老产业园开展知识型社区服务，引进星级服务管理模式，建立充满爱心和欢乐的社区。建立以易水国际健康养生园为核心的健康养生特色服务，结合一流的物业服务，塑造优秀的社区文化。将客户群体组织起来，建立文明的高尚生活环境，这是更重要的风景，也是现代高尚社区生活质量的保障。表5-1 汇海国际生态养老产业园主要建设项目一览表序号工程或费用名称单位数量单价（万元）建安工程费（万元）设备购置费其他费用合计一、第一部分 工程费用m2194.68176587、314432.229153700344285.2(一)养老康体居住区(3250亩)万m2143.381339.118639456001919941老年公寓养老中心万m253.241356.3692123000722122汇海休闲养老社区万m28.721357.311336500118363生态住宅区(廉租住宅)万m258.241327.5757121600773124回迁居民安置区万m223.181321.63013450030634(二)公共建筑(1313亩)m244.12240985286.221000106286.21配套办公服务中心 万m215.3914302000720002200788、2老年康体休闲会所万m212.31213021019.6520026219.62.1休闲康体保健中心万m28.861924.312049.6500017049.62.2圣塔寺院祈福中心万m23.452658897020091703北京联合全日制学校万m21.422422.5284060034404北京联合二甲医院万m2151893.320400800028400（三）其他配套工程万m27.18427522553453051暖通工程386038602给排水工程512051203消防工程273027304电气工程564056405道路km3080240024006绿化260026007水系景观工程89、11000110008生态低碳工厂万m26.67150080052000100059环卫工程万m20.13505040010摩崖石刻处52101011其它吊索、仿木、石拱桥座516808012亭榭休息处座615909013景区亮化工程3017020014购物中心万m20.33500750300105015园区进出口牌楼万m20.007526601732016园区入口水景观墙万m20.110007030100(四)高效作物林木区(1500亩)万m27007001林木经济区(750亩)万m23003002苜蓿草种植区(450亩)万m21001003其它作物种植区(300亩)万m2300300二、第90、二部分 其他费用823882381规划设计费80802建设单位管理费1600 16003工程勘察设计费4004004办公及生活家俱购置费130013005职工培训费60606工程建设监理费100010007工程质量监督费48 488环评费150 1509招标代理费60060010拆迁补偿安置费30003000三、预备费用(一+二)*5%17600四、铺底流动资金36000项目总投资406123.25.6总平面布置根据建设单位要求及项目的建设目标，项目主要功能区包括：休闲养老居住区、回迁居民区、林木生态休闲区、康体保健区、二甲医院诊疗区、配套办公学校服务区、购物停车区等。整个平面采用组合型模式，91、按场址用地现状进行功能分区，功能区服务流程为： 通过主出入口牌楼进入停车场养老居住休闲养生康体购物停车场。5.7项目实施进度本项目计划建设期三年。2015年7月开始前期准备工作，2018年8月工程完毕交付使用。从项目规划设计、前期报告的编制到工程投入使用。2015年8月2016年12月实施前期拆迁工作、汇海休闲养老社区工程；2016年10月2017年12月实施回迁居民安置区工程；2017年1月2018年5月实施老年公寓养老中心工程；2017年6月2018年5月实施生态住宅区(廉租住房)工程；2018年5月2018年8月实施配套扫尾工程；其它配套工程随工程建设需要同步进行。其中：2016年8月前92、实施牌楼、水景观墙及部分道路、绿化工程；2016年12月底前完成生态停车场工程。高效作物林木种植区和电力、消防、给排水，摩崖石刻、各种桥、亭榭、水系工程随项目总体进度安排同时进行，项目总体进度安排见下表： 总体工程实施计划进度表单位：月序号年度项目名称2015年8月-2018年7月89101112123456789101112123456789101112123456781项目报告编制及核准2前期工程3施工图纸设计4土建施工5装修、设备安装6配套工程7竣工验收8投入使用第六章 节能分析6.1节能节能是我国发展经济的一项长远战略方针，当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，各国对能源问题都给予了93、极大的关注。合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。所谓节约能源，是指通过技术进步，合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小的能源消耗取得最大的经济效益。6.1.1节能原则按照国家发展改革委要求加强固定资产投资项目节能评估和审查工作（发改投资20062787）的通知以及国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）和河北省人民政府关于加强节能工作的决定要求，在项目可行性研究报告中编制“节能篇（章）”。本项目的建设方案按照上述法则的要求，依据国家和行业有关节能的标准和规范，合理设计，注重节约，提高了能源利用效率，贯彻了生态和可持续发展原则。6.1.2节能设计依据中华人民共和国节约94、能源法 节能中长期专项规划（发改环资20042505号） 产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订，国家发改委令第21号） 中国节能技术政策大纲（国家发改委，科技部2006年12月）居住建筑节能设计标准DB13(J)63-2007公共建筑节能设计标准DB13(J)81-2009河北省民用建筑节能条例（2009年10月1日起实行）民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGI-95绿色建筑评价标准GB/T50378-2006 外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004 建筑照明设计标准GB50034-2004 建筑采光设计标准GB/T50033-2001 河北省节约能源条例（2006年95、5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过） 关于转发国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的通知（冀发改投资2007152号）建筑节能标准要求：根据河北省节约能源“十二五”专项规划要求，新建建筑严格执行节能65%的设计标准。本项目居住类建筑按照节能65%标准设计，公建节能按50 %标准设计，采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，以达到节能降耗的目的。6.2项目所在地能源供应条件6.2.1电力供应易县全县水电理论蕴藏量30.64万千瓦，可开发量23.33万千瓦，现已建成水电站7座，总装机容量2.529万千瓦，占可开发量的11%，全县有96、110万千伏变电站8座，35万千伏变电站28座，总容量256700千伏安，电力充足，有可靠保障。本项目根据片区划分及容量预测，设置一个10KV开闭所和多个10KV变配电室，经由调压后，由380V或220V电力线拉入每栋功能建筑，可满足项目用电需求。6.2.2供水本项目生产生活用水主要由自打水井供给，经加压设施加压，水压达到0.3Mpa，水质符合生活饮用水水质标准（GB57492006），能满足生活水质、水量、水压要求。小部分生产用水由地表水供水。6.2.3项目用能源品种选择与供应分析本项目主要能源消耗是电、水，从项目所在地的建设条件看，项目建成后能源供应有保障。项目能源供应可行、可靠。6.3节97、能措施6.3.1设备节能措施1、供、配电系统节能供配电系统变压器，选用国家推广鼓励的SC11系列变压器，其空载损耗较传统变压器低20%以上，负载损耗较传统型变压器下降10%以上，主配电设备加装功率因数补偿装置，提高功率因数，降低无功损耗。所有电器设备，如电机、电梯等都要采用国家推荐的高效节能设备，严禁使用落后淘汰产品。采取以上措施可节电15%。2、照明节能绿色照明工程是国家十二五期间推广的十大重点节能工程之一，建筑照明节能要按照国家标准，确定合理的照明功率密度标准值，并要合理选择灯具效率和灯具配光。为提高照明节电，所有照明设备均采用节能灯具，其中大部分选用细管荧光灯加电子整流器灯具，比传统照明98、灯具节电40%以上，对楼道等公共照明采用节电控制开关，节能效果明显。对室外庭院灯、草坪灯等，采用太阳能。6.3.2建筑节能措施本项目地处冬冷夏热地区，夏季要求隔热通风，冬季要求保温节能。1、节能标准河北省节能专项十二五规划要求，住宅建筑严格执行节能65%的设计标准，公共建筑执行节能50%设计标准。采用高效保温材料复合的外墙和屋面等一系列技术措施，符合国家节能标准，已达到节能降耗的目的。建筑维护结构隔热水平：维护结构传热系数屋顶0.5；外墙0.55；地板0.5。门窗密封性指标：不低于国标建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T7016-2008规定的六级水平，相当于窗户每米缝长的空气99、渗透量：QL1.5m3/(mh)。2、节能措施（1）墙体节能措施：采用新型节能墙体材料；在外墙外侧粘贴块状保温材料（如EPS板），并在表面做保护层（如粉刷石膏）。（2）地面节能措施提高底层地面的保温和防潮性能，在地面的垫层中采用20mm厚度的挤塑聚苯板，以提高地面的热阻；用板、块状保温材料做垫层，使地面的热阻接近于居住建筑的地面热阻。（3）屋面节能措施屋面保温采用挤塑聚苯保温层，屋面结构采用架空隔热层。保温屋层的天沟、檐沟，铺设保温层，天沟、檐沟、檐口与屋面交接处，有挑檐的保温屋面保温层的铺设延伸到墙内，其伸入的长度为墙厚的1/2。（4）门窗的节能措施窗户采用铝合金窗户，为提高门窗的气密性能，100、采用6-12-6中空玻璃，门窗的面板缝隙采取良好的密封措施。玻璃或非透明面板四周采用弹性好、耐久的密封条密封或注密封胶密封。6.3.3太阳能利用太阳能在建筑上的应用有太阳能热水系统和太阳能光伏发电系统。太阳能热水系统可提供生活热水。太阳能光伏发电系统可发电、用于照明、家用电器。本项目中楼梯、绿地及其他室外照明采用太阳能LED灯。太阳能的利用充分考虑节约能源，最大限度的减少资源浪费。6.3.4电气节能1、配电系统的节能措施配电系统电压的确定：选用较高的配电电压伸入负荷中心，将变压器（变电所）设置在负荷中心，减少低压线路长度，降低线路损耗。用电设备采用380/220V供电。选择变压器：选用高效低耗101、变压器。力求使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。2、功率因数补偿措施供配电设计通过正确选择电动机、变压器的容量以及照明灯具启动器，降低线路感抗等措施，提高用电单位的自然功率因数。当采用提高自然功率因数措施后，仍达不到电网合理运行要求时，采用并联电力电容作为无功补偿装置。低压电器设备的无功功率由低压电容器自动补偿装置补偿。3、电器照明节能措施根据国家现行标准、规范要求，满足不同场所的照明、照明功率密度、视觉要求等规定。根据不同的使用场合选择合适的照明光源，在满足照明质量的前提下，选择高光效光源。在满足眩光限制的条件下，选用照明效率高的灯具以及开启式直接102、照明灯具，室内灯具效率大于70%。照明配电线路选用电阻率较小的线缆，减少线缆长度。充分合理利用自然光、太阳能源等。尽量采用节能灯，避免常明灯，亮度适宜。室外公共绿地及场所采用太阳能庭院灯。高低压配电系统采用国家推荐节能产品。4、设备的电气节能水泵、消防泵等设备选择高效节能的电动机，在电动机空载或轻载时还可以根据功率的大小，控制晶闸管的导通角，提高功率因数，达到节电效果。6.3.5其他节能措施其他技术成熟，效果显著的节能技术和产品，应用各种塑料PVC管材；给水系统利用定压定量节能泵等。6.3.6节能管理措施对于项目公共部分，在建立能源管理制度的同时，设立节能管理机构，配备节能专职人员，对设备和节103、能设施进行检查维修和清洁、保养，明确能源管理人员的职责，以保证其正常运行。6.4项目能源消耗种类和数量分析6.4.1项目能源消耗种类本项目所用能源主要包括以下几项：电力：生活设备用电、照明用电；水：运营、生活、消防用水；能源消耗一览表序号名称规格单位年消耗量备注1电220/380V万kwh9000附近电网接入2天然气万m31503热力Gj3570004水0.3MPa万t80自打水井本项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量见：项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表。项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表序号主要能源及耗能工质名称计量单位年需要量其 中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算104、系数折标煤(t)实物实物实物折标煤折标煤折标煤1电万kWht90001.22911061110612天然气万m3t15013.300199519953新水tt8000000.085768.5668.564热力GJt3570000.0341212180.8412180.84年总需要折标煤（t）25305.425305.4本项目预计能源消耗折合标准煤年用量为25305.4吨。6.5节能效果分析经过分析比较，针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效地降低了各类能源的消耗。项目在建设过程中严格按照国家节能标准进行建设，符合河北省和保定市相关的规定，从能源利用和节能角度考虑，项目是可105、行的。6.6节水6.6.1节水原则与要求我国根本大法宪法中就已载明“国家保护环境和自然资源”。中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水，厉行节约用水”。1993年国家实行取水许可证制度，从此结束无序取水的时代，标志我国水资源管理进入法制化阶段。2002年5月国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理方法实行更加严格的水资源政策，要求项目建设必须充分评估水资源的承受能力和合理使用水资源。6.6.2节水措施全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源利用、经济和社会可持续发展的一项战备任务。节水措施：1、供水系统采用合理的供水系统，建筑物的引入管、公用建筑物需计量的水管设置水表。水表106、的选择、安装等均应符合建筑给排水设计规范GB50015-2003有关条款的要求。水源由城区供水厂提供，由易水河和南水北调渠交汇处引入。主管道为DN800给水主干管，并接入加压泵站，经加压后向整个地块用户供水。给水管网采用环状加枝状布置，规划到干管、支管、给水干管管径为DN400DN800，支管管径为DN150DN300。2、合理配置水表等计量装置建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管设置水表。水表的选择、安装等均应符合建筑给排水设计规范GB50015-2003有关条款的要求。3、节水器具、仪表（1）采用节水器材、器具既节水又节能。（2）水嘴（水龙头）、便器及便器系统、便器冲洗阀等107、产品。如坐便器采用耗水小于6升的节水型坐便器，每次冲水可节约1-3升，大大减少水源的浪费。（3）公共卫生间宜采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等可消除长流水的水嘴和器具。（4）公共建筑部分使用人群广泛，长期以来人们形成了对公共资源不注意的不良习惯，因此，在卫生间等用水场所要采取必要的节水器具，设置节水提示牌，提高人们的节水意识 ，减少资源的浪费。6.6.3节水效果分析加强用水管理，各种卫生陶瓷全部节水型新产品，确定场区消耗定额，减少水的消耗。加强管道维护，减少生产过程中用水的跑、冒、滴、漏等现象，节约用水，注重循环利用。经估算，本项年用水量为80万m3，平均日用水量2192m3。排水108、工程采用雨污分流制。排水设计做好废、污水的处理，室内采用污、废分流制，室外采用雨、污分流制。污水进入沉淀池，净化处理后排入引流渠道，用于树木花草浇灌用水。雨水管线布置：规划区内道路下设雨水管网，最终排入项目区内雨水干管。第七章 环境影响评价7.1编制依据1、中华人民共和国环境保护法；2、国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定（2005年12月3日）；3、国务院（98）第253号建设项目环境保护管理条例；4、国家发改委、国务院环委（87）国环字第002号文建设项目环境保护设计规定；5、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文关于颁发“建设项目环境保护管理109、办法”的通知。7.2设计采用标准1、环境质量标准：大气环境执行GB3095-1996大气环境质量标准的二级标准。2、污染物排放标准：（1）废污水执行GB8978-1996污水综合排放标准的二级标准。（2）废气执行GB16297-1996大气污染物综合排放标准的二级标准。3、噪声执行GB12348-90工业企业厂界噪声标准的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的工业企业噪声卫生标准（试行草案）。7.3环境现状项目区无工业废气及其它有害气体和灰尘，空气质量达到GB3095-1999规定的一级标准，环境噪声达到GB3096-1993规定的标准，地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水110、绿，无工业污染。7.4建设项目对环境影响因素该项目主要建设内容包括旅客服务中心、生态停车场、进出口道路及配套公共服务设施建设等。建设项目对环境的影响主要施工阶段对环境的影响和运行阶段对环境的影响。1、施工阶段环境影响分析（1）噪声影响：施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的搅拌机，运输车辆等运转机械产生的噪声。（2）扬尘影响：项目在施工过程中产生扬尘，影响环境质量。（3）固体废弃物：主要为建筑渣土及施工人员产生的少量生活垃圾。2、运行阶段环境影响分析（1）噪声：主要是交通噪声。由过路的汽车产生，其特点是大小不规则，且变动幅度大。（2）大气污染：汽车产生的尾气。由汽车排放的污染物质有碳氢化合物111、一氧化碳、氮氢化合物、铅化物、颗粒物质等。（3）污水：主要是含有机物的生活废水对环境的影响。（4）固体废弃物：主要为生活垃圾对环境的影响。7.5环境治理与保护措施坚持环境保护“三同时”的原则，即环境工程建设与主体工程建设“同时设计、同时施工、同时投入使用”。环境保护措施分为建设阶段和使用阶段。1、项目建设阶段环境保护措施（1）噪声控制：施工过程中应合理安排施工时间，避免夜间施工。并且尽量控制使用噪声大的机械设备，降低噪声。建材的堆放及混凝土拌合应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，减少汽车轮胎与路面接触112、而引起的扬尘污染。在施工中采用遮盖措施避免扬尘、降低噪声。（2）扬尘：在施工基础土方中采用遮盖措施避免扬尘，必要时采用湿式作业。（3）固废：建筑渣土运至环卫部门指定的位置。2、项目运行阶段的环境保护（1）噪声控制：降低道路交通噪声的主要措施有改善车辆结构、改善行驶状态、控制交通量等。（2）气体污染控制：加强对通过景区汽车的管理和控制，改善工程结构，确保环境设施带、绿化等缓冲区域等，以减轻汽车尾气对环境的影响。（3）污水及固体废弃物控制：项目建成后，及时清运各类生活垃圾，加大环境清洁管理力度。生活废水经处理后，排入项目区排水管网。3、生态环境建设在建设的同时要作好科学设计，加强工程固定措施，减少113、施工过程对生态系统的危害，维持地貌特征的稳定。绿化选用生态效益好和观赏价值高的物种。只要在施工和营运期从避免、减小、矫正、保护和补偿五个方面考虑，可以把本项目对周围的生态环境影响降低到最低程度。7.6环境管理和监测本项目建成后，配备专职环保管理人员，负责本项目的环保工作。7.7环境影响评价本项目总体方案布局从环境保护的角度给与了充分考虑，在坚持“三同时”的原则基础上，严格执行国家有关规定和标准要求，项目建成后，各种污染物、源，已有相应处理措施，不会对周围环境造成污染。第八章 项目组织与管理8.1组织机构与职能划分为确保项目如期开工、按期竣工，拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技114、术问题的咨询与决策。公司成立了总经理负责的项目部，下设开发部、财务部、工程部、办公室等部门，公司技术力量雄厚，管理经验丰富，各部门分工明确、各司其职、科学组织、积极协调，确保项目建设按计划落实。主要部门职能如下：1、财务部负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。2、综合部负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工培训等工作。3、工程部负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨115、等项工作。全年计划工作日为365天，每天工作8小时。本项目员工人数为3000人，其中：技术员10名，工人2970人，管理人员20名。项目所需人员向社会招聘解决，通过考核择优录用，上岗前聘请业内专业人员进行技术与管理方面的培训，合格后方可上岗。组织机构图开发部总经理副总经理总工程师物资供应部办公室财务部人力资源部工程技术部 8.2项目经营管理模式项目运营后，在管理体制上，实行管理模式企业化，管理手段现代化，管理措施科学化。经营管理采取定额承包方式。通过定额承包，实行奖优罚劣，调动全体人员生产积极性，并通过加强企业经营管理，充分发挥项目的示范带动作用。8.3经营管理措施8.3.1工程管理项目建设工116、程由公司设立的项目筹建组负责。工程建设管理，实行工程建设管理承包，场（厂）房建设、道路建设、供电工程均由专职人员进行管理和单项验收。8.3.2财务管理项目建设资金由公司统一管理，公司财务部负责建设资金使用和对资金使用情况的检查、审核。资金实行月报年审，定期检查和审核。8.3.3销售管理公司根据重点产品的市场份额，划分销售区域，落实销售任务与指标，控制销售费用，定额包干。建立销售量和回款额与个人收入挂钩的激励与制约机制。8.4技术培训根据项目区的特点，在各运营季节都有不同的管理方式和措施，因此，项目建设必须重点抓好技术培训工作，抓好安全生产，使岗位人员设置合理、企业运营顺畅，实现良好的经济社会效117、益。8.5劳动安全卫生与消防8.5.1安全卫生1、设计依据（1）劳动部劳字（1988）48号文关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定；（2）工业企业设计卫生标准TJ36-79；（3）工业企业噪声控制设计规范GBJ87-85；本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。2、主要防护措施（1）按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。（2）配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作118、规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。（3）对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（4）在垃圾处理作业中有许多工房和机械设备，如果操作或防护措施不当，会引起工房、机械设备破坏和人员的伤亡。此外，生活垃圾中含有多种对人体有害的物质，对操作人员身体健康可能造成一定的危害，因此垃圾站的安全与卫生工作尤为重要，必须予以高度重视。垃圾转运站实行规范管理，由环卫处选派专人，经过专业培训后上岗操作。垃圾转运站应保持内外清洁，严格执行站内卫生管理规定，避免致病微生物的繁衍及119、飞尘、甲烷等有害、易爆气体的产生、以确保工作人员卫生及安全。（5）为加强旅游接待中心的安全保卫工作，需配备一定数量的安全工作人员。3、预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。天一养殖场项目建议书 8.5.2消防所有建筑物的平面布置要符合防火间距的要求，新建建筑物耐火等级为丙级，各建筑均设安全出口，并保120、证一定的安全疏散距离，各建构筑物间的距离要满足规范的要求。采用生产、生活、消防合一的给水系统。室内按建筑灭火器配制要求GBJl4090的要求设消火栓、敷设消防管网、配制灭火器材等。场区内消防栓、消防管网，消防水泵等也必须满足消防要求。第九章 投资概算与资金来源9.1 投资概算依据9.1.1建筑工程费：参考项目所在地造价水平及“河北省建筑安装费用估算定额”估算。9.1.2设备价格：参照有关设备厂家报价及市场价格估算。9.1.3安装工程费：根据设备价的5%10%估算。9.1.4基本预备费按工程费用及工程建设其它费用之和的6%估算。9.2投资概算9.2.1项目总投资根据以上估算，本项目总投资4061121、23.2万元。9.2.2建设投资本项目建设投资370123.2万元，其中：建筑安装工程费314432.2万元，设备购置费29153万元，建筑工程其他费用8938万元，预备费17600万元。9.2.3流动资金铺底流动资金36000万元。9.3资金来源项目单位按照投资规范的要求，在企业自筹的基础上、通过招商融资合作解决。向国内上规模、有经验、有资质的公司和海外华人华侨的社会资金进行招商，其中单个子项目可以采取BOT等多种模式进行融资建设，确保项目的实施和当地群众长期受益。9.4资金使用与管理严格遵守国家财务管理制度，建立专门账户，独立建账，设专人进行资金管理，专款专用，不得挪用。第十章 财务评价1122、0.1 财务评价依据10.1.1项目计算期20年（拟3年建成，经营期17年）。建筑工程根据当地建筑市场实际价格估算，设备购置根据厂商咨询中间价格估算，并考虑运杂费及采购保管费等。项目在计算期第四年生产负荷率为80%，第五年及以后各年生产负荷率为100%。10.1.2根据国家现行企业财务制度规定估算；10.1.3其他相关取费根据行业规定估算。10.2销售收入、销售税金及附加估算10.2.1销售收入本项目实施后，将成为本地以及京津周边地区大型生态休闲、养老居住项目，营业收入明显提高。该项目将带动养老服务收入、服务接待收入、康体健身收入、购物收入及其他收入的增长，本次测算以该项目实施后各项综合收入为123、依据。项目的前3年属于项目建设期，园区基础设施、主要配套设施均在建设之中，接待能力有限，园区将维持现状，无增量客源。第4年按设计能力的80%计算收入, 第5年按设计能力的100%。本项目运营期前两年营业总收入为449412.7万元，第三年营业收入为60453.7万元。分项如下:1、老年住宅及社区出租总收入为340596万元(运营期前两年合计)A.廉租住宅与配套商务办公出租收入：廉租住宅582400m270元/m240年=163072万元/40年；配套办公服务153900m2200元/m230年=92340万元/30年；B.老年公寓采用出租收入：老年公寓53.24万m280元/m220年8518124、4万元/20年；2、社区营业总收入为60453.7万元(达产年)A.养老社区营业收入：养老社区（8.72万m2）按容纳1万人计算，护理收入：1万人2000元/月12个月24000万元/年护理员管理费收入3000人200元/月12个月720万元/年B.二甲医院营业收入：综合诊疗业务收入为26000万元/年。C.园区物业服务收入:老年公寓53.24万m20.6元/m212个月383.33万元/年；养老社区8.72万m20.35元/m212个月36.62万元/年；廉租住宅58.24万m20.35元/m212个月244.6万元/年；康体保健8.86万m20.65元/m212个月69.11万元/年；配套125、服务15.39万m20.65元/m212个月120万元/年；园区物业收入共计853.66万元/年。D.健康休闲中心经营经营收入：水疗健康服务。个性化SPA每年接待3.6万人次，每人次消费500元，每年收入为1800万元。康体健身服务。每年接待3.6万人次，每人次消费300元，每年收入为1080万元/年。E.购物服务收入6000万元/年。10.2.2营业税金及附加根据现行财税制度，项目须缴纳5%的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的7%和5%征收。本项目运营期每年营业税及附加总计为12583.6万元(前两年)；从第三年起，每年营业税及附加总计为3385.4万元。10.3总成本费用估算为便于126、估算，单位产品生产成本以每人为单位。单价按现行市场价格估算：1、直接成本（指直接购置的原料、燃料、动力）营业收入的10%计；运营期前两年为22470.6万元/年，第三年起直接成本为6045.4万元/年。2、养老社区直接服务人员3000人（工资和福利）按3500元/人/月计算，年工资福利费为12600万元/年。3、固定资产折旧采用直线折旧法，基础设施按20年、设备按10年，固定资产残值率按5计算。年折旧估算为17705.1万元。4、修理费按固定资产折旧的10%估算，每年1770.5万元。5、管理费用每年按200万元计算；6、推广费用每年按600万元计算。7、摊销费是对无形资产、其他递延资产的摊销127、。按5年每年摊销1787.6万元。 经估算，项目达产后，前两年成本为57133.8万元/年，从第68年每年成本为40708.6万元/年,第920年起每年成本为38921万元/年。10.4财务效益分析10.4.1盈利能力分析项目运营期前两年每年利润总额为154989万元。第68年每年利润总额为16359.7万元，第920年起每年成本为18147.3万元/年。经项目投资现金流量分析：项目运营期年均利润总额为33931万元，投资回收期（含建设期）10.6年。10.4.2清偿能力分析通过对财务计划现金流量表的分析可以看出该项目运营期资金收支平衡，有较大盈余，显示出其财务状况良好，可以保证项目正常运营。128、10.5财务评价结论项目建成后，达产达产前两年运营总收入为449412.7万元，第三年营业收入为60453.7万元。运营期第四年平均营业收入与运营成本基本持平，根据项目盈利能力计算分析，投资回收期为10.6年，项目有偿资金的偿还能力强。通过计算和分析，项目为公益福利项目，社会和生态效益突出，有较强的抗风险能力。第十一章 项目招投标方案11.1招标原则为了提高工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公共利益的合法权益，提高经济效益，按照中华人民共和国招标投标法，编制本项目的招投标方案。11.2项目招标范围本项目建设内容包括土建及设备采购安装、总图工程等建设项目129、。招标的范围包括勘察设计、施工监理、施工企业、设备采购安装四项。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，本项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。招标代理机构从事招标代理业务并收取服务费用，必须符合中华人民共和国招标投标法第十三条、第十四条规定的条件，具备独立法人资格和相应资质。招标代理服务收费，是指招标代理机构接受招标人委托，从事编制招标文件，审查投标人资格，组织招标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标以及提供招标前期咨询，协调合同的签订等业务所收取的费用。根据河北省招标代理服务收费标准，本项目的招标代理服务收费按差额定率累进位计算。11.3投130、标程序根据本项目质量要求高，施工难度大的情况，据建设项目分项规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、经上级部门批复同意后一个月内，招标代理机构在指定媒介上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。3、开标时由委托招投标公司主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投131、标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。4、评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30之日内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求不同。不同的施工项目有以下资质要求：（1）勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期性基础性工作。对项目的初步设计进行公开招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要132、求甲级以上。（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求在甲级以上。（3）施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质在一级以上，公开选择投标人。（4）设备采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。11.4评标委员会的人员组成和资格要求建设项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资格有如下要求：1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位代表和有关技术、经济等133、方面的专家组成，最低不少于5人，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。2、评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高（副教授）级以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。河北省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称汇海国际生态养老产业园项目项目建设单位易县汇海旅游开发有限公司项目负责人联系电话建设内容景点建设、蔬菜种植、观光采摘、工艺品销售、温泉洗浴服务、拓展训练项目建设地点易县易州镇西庄村总投资额406123.2万元 资金来源及构成自筹是否含有或拟申请国有投资或国家融资否合同估算额(万元)招标范围招标组织形式招标方式不采用134、招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察、设计费400建安工程费314432.2工程监理费2000设备及安装费29153重要材料其他拟选择的招标公告发布媒介河北省招标投标综合网情况说明： 项目建设单位(盖章) 2015年 月第十二章 结论与建议12.1效益分析12.1.1经济效益项目建成后，将与易县生态文化旅游产业相辅相成，产生产业集群效应，吸引更多老年人客源并延长居住、停留时间，从而为整个易州生态产业带来可观的经济收入。公司预计运营三年收回全部投资，稳定经营后年营业收入与成本基本持平。12.1.2社会效益1、项目致力于与农业、文化业、服务业与商业深度结合，打造“观光+体验135、+度假+康体+购物”为一体的综合型产业园，延长了产业链条，较之单纯的农业将产生更多的就业岗位，项目单位承诺优先安排当地有贫困群众劳动力就业，项目全部完成后预计将提供不低于5000个就业岗位，间接带动当地1万人从事旅游、社区服务、商业、医疗卫生、交通、金融、通讯、文化艺术等社会服务业就业。2、公司将大力发展民俗生态文化休闲产业，将对民俗文化传承与非物质文化遗产的保护起到积极的作用。3、本项目建成后，可解决65岁以上无人照顾孤寡老人的生活问题，产生良好的社会效益。12.1.3生态效益项目从始至终秉承发展绿色环保旅游业的理念，并大力发展生态农业，将为改善生态环境做出积极的贡献。同时，项目可帮助易县城136、区经济向可持续发展的旅游产业转型，有利于改善现有生态环境，产生长远的生态效益。12.2研究结论12.2.1汇海国际生态养老产业园项目（汇海国际养老休闲园，生态氧吧休闲体验区，圣塔寺院祈福中心，易水国际健康休闲中心，商务办公区、学校、医院及配套公建、市政工程）地处荆轲塔以南生态休闲区，是易县城南新区规划所在地。地理位置优越、交通便利，不仅有充足的度假和商务客源市场，本项目建成后将成为本地以及京津周边地区大型生态休闲、养老居住项目。项目瞄准京津冀协同发展国家战略，突出体现分区功能，即生态休闲观光居住地。大规模建设老年公寓，填补京南保北房地产市场空白，与同类项目错位经营，能够有力促进区域房地产发展。137、本项目吸引一批投资商，对于发展生态旅游与社会养老意义重大。12.2.2本项目建成后将为老人和度假人群提供高水平物业管理服务，本项目充分考虑到老年人与游客特殊要求与消费偏好，建立大型健康体保健服务中心，在国际健康服务领域居于前列，具有重大创新意义，对于本项目成功具有重要保证。12.2.3本项目符合国家产业政策，能得到当地政府的支持。12.2.4本项目建筑方案、工程方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。12.2.5财务评价表明，本项目为公益事业项目，能产生一定的经济效益，社会效益显著，能为当地生态养老产业增发展做出重要贡献。综上所述，本项目是可行的。12.3建议项目公司为项目实施做了大量138、准备工作，项目已具备实施条件，建议政府主管部门给予支持。1、审批支持。报请县政府协调规划、土地、水利及乡村等单位，尽快对该项目进行实地勘察，并提出项目实施的具体意见和建议。2、用地支持。期望将该项目纳入全县土地利用总体规划和年度计划，在完成立项手续后，安排年度用地指标时先期给予用地支持。3、资金支持。该项目建设后能有力带动周边贫困村发展，经济效益、社会效益及生态效益俱佳。恳请民政、扶贫、农牧、发改、财政等各有关县政府职能部门都能给予资金倾斜，以确保项目按时开展。4、其他支持。主要是项目建设中一些具体问题的协调，包括土地调规、性质变更、征用、招拍挂、土地流转等协调协商事宜。本项目区内土地基本为林地，需要县政府土地部门帮助将部分土地变更为建设用地。同时，也需要易州镇及大项目办、对接京津办等部门给予大力支持与指导。75汇海国际生态养老产业园规划总平面图汇海国际生态养老产业园项目鸟瞰图