1、盘锦水城之星游艇俱乐部项目可 行 性 研 究 报 告项目概况项目名称：盘锦水城之星游艇俱乐部项目建设单位：盘锦水城之星游艇俱乐部建设地址：辽宁盘锦辽滨经济区建设总投资：9,302万元财务净现值：8,681万元内部收益率：29.59%占地面积：8公顷；120亩；120,000m2 建筑面积：100879容 积 率：0.84建筑密度：43.86%销售收入：7,135万元收回投资：3.33年绿化面积：4,570绿 化 率：12%第一章 总论1.1概论 盘锦市委市政府已经确立未来旅游休闲产业的发展目标，即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立盘锦休闲度假旅游目的地形象，力争10年时间，将盘锦打造成2、为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。针对盘锦市正面临由观光型向休闲度假型过渡的发展的现实，盘锦市委市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一，正在将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的盘锦生态旅游基础设施建设项目，将其提升为5A级旅游区，被列为国家重点支持辽宁旅游基础设施第一名。鸭舌岛湿地公园、辽河左岸湿地公园、辽滨水城，温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着盘锦市旅游产业正在转型升级。随着辽宁沿海经3、济带开发开放上升为国家战略，盘锦依托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆远航的新征程。辽宁沿海经济带发展规划中指出，“盘锦要依托石油、湿地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将这条沿海带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的红海滩5A级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船游、湿地休闲体验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，4、使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。时序更迭、光阴荏苒。奔腾雄阔的大辽河在自然界中无声的记录着辽滨日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。近年来游艇俱乐部、码头度假村，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了全新的生活品味。厚天载物，物以竟择，适者生存。作为大辽河入海口彼岸的辽滨水城，为发展游艇俱乐部、建立码头度假村提供了得天独厚的条件。该项目为辽滨水城注入了新的生机和活力，那些几乎被遗忘的海湾地区从而成为新的财富增长点。第一个游艇码头俱乐部诞生上个世纪60年代，美国的“南卡罗来纳洲”的希尔顿黑德岛上。这里已经成为集旅游 、5、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的游艇基地。目前已遍布于世界发达国家，欧美、澳大利亚等比较广阔的海口、海湾地区，规格、形态各异的游艇俱乐部、度假村无处不在。就中国境内而言，香港、澳门、台湾、上海、青岛、苏州、长沙以及最近的大连星海湾，发展速度非常迅速。中国近三年内发展起来的游艇制造企业200多家，其中有40%是靠原始的制作工艺逐步发展起来的小作坊，有20%是以翻版一些国外船艇发展起来的。然而，就在这不到一年的时间内，40%的中外合资游艇制造企业迅猛发展。在金融危机影响下的澳大利亚、美国这两大游艇制造国，争先恐后把企业迁移到经济欠发达国家，在中国境内表现的极为明显。游艇的消费市场主6、要集中于经济发达国家（含中东石油输出国），全球平均每年的游艇经济收入500亿美元以上。其中，大的消费市场是美国，每年的销售额达150亿美元左右；其次是西欧诸国和日本，每年的销售额约100亿美元左右。我国70年代生产的游艇，主要是供公园、人工湖及海边用的玻璃钢划桨艇、机动小艇和机动游览艇。到了80年代，随着我国改革开放的深入和国内旅游业的发展，通过引进先进技术、来料加工、与外商合资、引进专家和外商独资办企业等办法，促进了我国游艇业的发展。 到了90年代，我国游艇的设计和建造水平有了较大的提高，但更重要的是游艇旅游度假的商品意识增强了。因此相应地出现了多个国际游艇俱乐部。首先，在大连成立了大连国际7、游艇俱乐部，接着是北京国际游艇俱乐部、秦皇岛国际游艇俱乐部以及广东境内的东莞、沙田等四个游艇俱乐部。这些国际游艇俱乐部的诞生，标志着我国游艇业向前迈进了一大步。其次，举办国际游艇展览会。1996年4月在上海举办的“第一届中国国际船艇及船用技术设备”展览会，参加展览会的有中外100多家厂商，其中不少展品是游艇及其配套设备。这次展览会把国内游艇厂家聚在一起，加强了交流，促进了共同发展。1997年4月又在上海举办了“第二届中国国际船艇及船用技术设备”展览会。在上届的基础上，这届展览会更为活跃，更有成效。另外，1997年4月在大连也举办了“97大连国际休闲、娱乐、体育用品暨游艇博览会”。在这些展览会之8、前，在上海曾举办过“国际休闲用品展览会”，游艇也是这次展览会的重要项目。在中国成功地举办国际游艇展会，说明我国游艇业有了突破性的发展。近年来，由于玻璃钢游艇生产属于劳动密集型产业，因此国外、台湾、香港等地的游艇厂商已出现向内地转移的趋势。我们应当抓住时机，利用外商资金发展我国的玻璃钢游艇产业。同时瞄准国内外市场的需求，生产适销对路的产品，疏通出口渠道，降低成本，提高竞争力，同时拉动旅游、餐饮等相关产业的发展。1.2企业概况盘锦水城之星游艇俱乐部是以辽滨船舶修造厂为基础，以大连金海岸游艇俱乐部为依托，联合开发的项目。辽滨船舶修造厂，位于辽河入海口处的辽滨水城，与营口市隔河相望，是大辽河两岸以制造9、豪华游艇、中小型船舶、承修大型货船、海洋工程船、钢结构工程及船舶改装的知名船舶修造厂。企业始建于1958年，2004年8月转制为民营企业。占地面积67,000m2，建筑面积4,300m2，可利用口岸500多米，拥有员工120人，高中级工程技术人员16人。持有国家农业部大连船检局颁发的30m以下，钢制渔船修造修理资质证书；辽宁省地方船检局颁发的30m以下，600马力以下，钢质、客货商船建造修理资质证书；辽宁省地方船检局营口船舶检验处颁发的15m以下多功能玻璃钢游艇建造修理资质证书。具有年生产销售各类多功能游艇200艘的能力，产品出口欧、美、亚各国。该厂不断地提高自主创新能力。几年来先后与大连新新10、船舶设计研究有限公司、辽河油田浅海公司建立合作关系，从而提高了豪华游艇、中小型船舶的设计、制造、维修的整体能力。服务于盘锦、营口两市的游艇、交通运输、客商、渔政、公安、边防贝类养护船的制造和维修。大连金海岸俱乐部是中国游艇的门户，权威进口游艇销售商，美国宾士域水星游艇及服务的代理商，拥有游艇会员200余人，在管游艇20余条。经过十几年的奋斗，公司的游艇产业越做越强，同时具有先进的管理经验和经营理念。对周边的游艇修造、销售、旅游、餐饮，以及房地产业都产生了极大的拉动作用。该项目是旅游资源的深层次开发，是水上旅游的靓点工程，是大辽河海口、渤海湾各市、百里生态湿地旅游带旅游的交通工具。1.3项目提出11、的背景1.3.1发展目标 盘锦市生态型旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”为最终目标的长远谋划。其目标包括定性和定量两个指标。 1、定性战略目标： 把盘锦市建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。 旅游收入占GDP10%以上，旅游业成为市域国民经济支柱产业。 2、定量战略目标表1-1盘锦市旅游发展定量战略目标分阶段定量战略目标占GDP产业地位2008年9-10先导产业2010年10-11支拄产业2015年12-14支拄产业2020年15以上支拄产业定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济8%的平均发展速度；2008-2010年间旅游收入平均增长速12、度达到25%；20102015年间旅游收入平均增长速度达到20%；20152020年预计保持15%的稳定增长态势；从而成为盘锦市产业结构战略框架的重要支柱产业之一。 3、各规划期旅游接待人数和收入指标根据对盘锦市旅游业“九五”、“十五”期间旅游接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市场匹配程度作适当调整，预计盘锦市旅游业各规划期旅游接待人数和旅游收入指标如表3-3。表1-2 各规划期旅游接待人数和旅游收入 单位：万人次，￥亿元年份旅游接待（万人次）GDP平均增长旅游总收入平均增长国内海外总数国内海外（万美元）总收入2008年 9808.21988.2 76313、82878.7基期2010年171012.01722501165229119.7502015年342024.03444100232104581271002020年59854260277540618301407.8751.3.2自然资源盘锦市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据盘锦市委、市政府盘锦市旅游“十一五”发展规划，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外开放，将盘锦打造为“世界湿地休闲之都14、”。项目坐落在辽滨水城江南水乡风情园，86号路与大辽河交汇处。若干年的河沙淤积河中心形成了30km2的四箕子岛。辽滨即将成为重要开放的通商口岸，故起名为“辽滨岛”。岛上的自然景观更充分的体现了湿地生态、人与自然的亲和。水流湍急的大辽河受该岛的阻力作用得以喘息，双河道两岸形成了天然的避风港。临界河道水域宽度1,200m，水深513m，可停泊船位3,000t。距海口30km，上游为古镇田庄台、大帅府，北上到双台子河、太平河口，入渤海湾通大连、锦州、葫芦岛。海、河、陆地、岛屿和滩涂芦苇荡景色交映生辉，是游艇俱乐部与旅游协调发展的天然景观。水城之星集豪华游艇制造、游艇俱乐部与码头度假村为一体，协调发展15、，是辽滨水城江南水乡风情园的主题特色。形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为我市旅游业的顶级靓点。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，游艇俱乐部的发展也向一定的主题化发展。综观中外的美国“南卡罗来纳洲”希尔顿黑德岛，已经成为集旅游、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的游艇基地。目前遍布于世界发达国家，欧美、澳大利亚等比较广阔的海口、海湾地区，规格、形态各异的游艇俱乐部、度假村无处不在。每个游艇俱乐部都是以自然观光、旅游度假、娱乐运动等为主题的游艇俱乐部。这类旅游产品具有很大的市场需求、发展空间和开发潜力。1.3.2区域社会经济背景2008年盘锦市实现生产总值6716、0亿元，增长11%。其中，第一产业增加值68.9亿元，增长7.6%；第二产业增加值489.1亿元，增长11%；其中工业增加值457.8亿元，增长10.8%；第三产业增加值117亿元，增长13.2%。三次产业分别拉动经济增长0.8、7.6和2.5个百分点。三次产业增加值占地区生产总值的比重分别为10.2%、72.5%和17.3%。年人均生产总值51,214元，按可比价格计算，比上年增长9.9%。地方财政一般预算收入完成34.9亿元，增长17.6%；全社会固定资产投资完成367亿元，增长36%；社会消费品零售总额实现132.9亿元，增长23%；城镇居民人均可支配收入17,000元，增长14%；农民17、人均纯收入7,700元，增长20.5%。总体分析，盘锦市近年来经济发展迅速，其主要原因是工业发展增速和城市建设等固定资产投资加大。2008年石油天然气开采业增加值278.3亿元，增长2.9%；石油加工及炼焦业增加值68亿元，增长11.1%；化学原料及医药制造业增加值20.2亿元，增长57.2%。；全年装备制造业增加值28.5亿元，比上年增长87%。盘锦水城之星游艇俱乐部项目，是充分利用荒地、滩涂等低产业密度用地，建设新型游艇俱乐部。开发商务旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。1.3.3区域旅游发展背景盘锦水城之星游艇俱乐部具有高品位的地理人18、文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。设有30个泊位的游艇俱乐部，可游览双台子河、太平河、大辽河两岸风光、名胜古迹，延伸到渤海湾旅游的辽宁沿海各市。 项目区拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、红海滩、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，。1.3.4打造水城之星的主体功能盘锦水城之星游艇俱乐部借助滨海大道开发的滨海地带，依托湿地红海滩景观；充分利用生态水资源、依托滨海开发新区与19、盘锦形成的环线和辽滨水城建设，以游艇修造为起点、以豪华游艇俱乐部为卖点；以海滨湿地风光度假为靓点，形成以游艇修造、代理销售、租赁为主打，水上旅游、商务度假、居住为主线，打造湿地特色异域风情度假品牌。可提供水上娱乐、海上婚礼、海景拍摄、商务会谈、休闲娱乐、亲友聚会、游艇驾驶培训和水上旅游等服务功能。1.4编制依据1.4.1相关法律法规中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国土地管理法风景名胜区管理暂行条例中华人民共和国自然保护区条例中华人民共和国植物保护条例1.4.2有关标准、规范中华人民共国旅游规划通则（GB/T18971-2020、03）旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）旅游资源分类、调查与评定（GB/189722003）风景名胜区规划规范（GB50298-1999）1.4.3相关规划、计划东北地区振兴规划辽宁沿海经济带开发建设规划盘锦市国民经济和社会发展“十一五”规划盘锦市土地利用总体规划盘锦市旅游总体规划盘锦市“十一五”发展规划盘锦市“十一五”旅游发展规划盘锦市环境保护“十一五”发展规划1.4.4其他相关材料建设项目经济评价方法与参数第二、三版；该公司提供的有关资料和数据；新建项目的有关法律法规及政府文件；该公司与工程咨询有限公司签定的咨询协议。实地踏勘与座谈资料网络及其它公共渠道资料1.21、5编制原则1.5.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。1.5.2合理利用资源，规划建设经济合理。1.5.3优化设计、合理布置、节约用地 、节约投资。1.5.4优化流程、节省人、财、物。1.5.5合理配备公用设施，满足项目建设要求。1.6研究结论游艇是继汽车行业发展之后的又一新兴行业，它的发展速度不亚于汽车行业，是名副其实的水上小汽车，是现代水上旅游的豪华交通工具，是发展旅游业的新兴产业。产业优势：游艇产业在全球发展较快，而在我国的发展速度和发展水平还处于起步阶段，其发展前景一定是可观的，且发展游艇产业的原材料资源充足，价格低廉。在国内发展可规避了高额的进口关税。22、尤其是国内廉价的劳动力资源、工资水平较低，可节约大量的生产成本。环境优势：项目地处大辽河入海口的辽滨水城，濒临世界最大的湿地公园、最大的芦苇荡、最大的红海滩、最大的丹顶鹤珍奇鸟类栖息地，辽宁沿海五点一线，滨海大道的辽河大桥飞架南北。面对辽滨岛，和沿海城市营口隔河相望，距盘锦市中心20km，据渤海湾30km，上游通古镇田庄台、大帅府；北上通双台子、太平河口，入渤海湾可通航大连、锦州、葫芦岛，是发展游艇俱乐部的首选。地域优势：盘锦市的经济发展速度每年都10%的速度递增，中国第三大油田辽河油田及相关的石化企业，在能源匮乏的情况下继续保持着增长势头。隔河相望的滨海城市营口市：以鲅鱼圈为驱动的港口资源、23、以大石桥为龙头的矿产资源、以电子、轻工、乐器产业链拉动的地方经济得以长足发展。资源优势：该公司具有强大的资金优势、游艇俱乐部管理优势。辽滨船舶修造厂具备500米长的口岸、占地6.7公顷，具备年修造豪华游艇200艘的产能和技术优势，具备河口、海域行船的地域优势，具备湿地公园的景观优势。价值优势：随着人民生活水平的不断提高及游艇产业的发展壮大，众多的游艇购买者都必须选择停泊游艇的环境。类似于城市小区、商场、酒店的停车场一样。给私家游艇制造一个停泊港湾，配套建设公寓、公园、购物、娱乐、深海捕捞、健身等配套设施，拉动相关产业有序发展。 大连星海湾游艇俱乐部及周边的房地产、餐饮、会展中心、公园娱乐等。在24、如沈阳浑河两岸、奥体中心建设中的高层住宅、高尔夫球场、垂钓园、娱乐设施。浑河上游戈的大小游艇、“碧桂园”号即将在沈阳与抚顺之间的水路通航。所有的水上运动都离不开功能较全的游艇俱乐部，发展游艇码头度假村旅游休闲产业势在必行。游艇、码头度假村旅游产业的开发对丰富区域文化生活、促进产业结构调整、提升了生态资源效益和土地价值，有着重大的意义。游艇俱乐部开发的直接社会效益是增加当地居民的就业机会，提高当地群众生活质量，利于区域旅游品牌形象的打造。此外为城乡居民提供户外休闲旅游场所，满足人们回归自然、提供休养生息的高品位空间。可快速提升辽滨河口湿地知名度，扩大经济交流，促进合作，陶冶情操，促进水城文化健康25、有序发展。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。第二章 市场需求及预测2.1市场现状2.1.1国内游艇生产现状游艇，作为一种水上旅游娱乐工具是二战后才开始普及的，这比具有数百年历史的海运商船队要年轻很多。不过，由于游艇市场和游艇工业发展特快，到了80年代中期，其销售额已接近海运商船的销售额。游艇是一种水上娱乐性产品，在经济发达的国家它像汽车一样，是一种普及的高级耐用消费品，而它又比汽车含有更多的“娱乐性”乃至“奢侈性”。游艇壳体可用木材、钢铁、铝合金制造。随着玻璃纤维增强塑料（玻璃钢）游艇日益广泛，发26、展速度更加惊人。1960年在伦敦国际小艇展览会上，还只有6条玻璃钢游艇参展。而在10年后的1970年伦敦国际小艇展览会上，竟有90%的游艇由玻璃钢建造。目前在艇长620米左右的游艇中，玻璃钢游艇的比例占有90%以上。我国游艇业现阶段的主要出路是面向国际市场，同时瞄准国内娱乐消费旅游市场。我国在今后相当长的时期内对游艇消费会越来越多，市场会越来越广阔。现在的一个重要动向是，台湾和日本的游艇，在1988年出口美国分别高达1.25亿美元和1.22亿美元，到1992年和1993年平均对美国的出口已分别降到2,650万美元和4,550万美元。其中主要原因是由于劳务成本增加较大，而在中国国内生产游艇的劳务27、和材料成本远远低于日本、台湾，具有绝对的价格优势。2.1.2我市游艇俱乐部发展趋势盘锦紧邻辽宁中部城市群，以京沈、沈大、滨海、盘海营高速公路和京哈铁路，与京哈连接的大、营、盘、沟线等为主干的区域交通网络发达。同时盘锦滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很强的吸引力。环渤海地区旅游的最主要的目的地是滨海休闲度假、观光。从近几年数据统计来看，盘锦旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长；从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主， 2009年，“十一”黄金周期间全市接待海内外游客217万人次，同比增长61%；旅游总收入9.3亿元，同28、比增长72%；市内相关酒店饭店入住率100%，各项旅游指标再创新高。发展游艇俱乐部为水上旅游大辽河沿岸历史文化、渤海湾、百公里生态湿地旅游带提供了水上观光的旅游新产品，为游艇码头度假村这种休闲旅游方式打下了坚实的基础，同时也提供了相对稳定的游客群。中国国内现阶段游艇码头度假村的投资回报率不断的提高，使得滨海地产开发的单一模式向着游艇码头度假村模式转变。内陆通航的溪流被视为劣势海湾滩涂，都有待变成为一个舒适的游艇码头度假村。这是湾海区域房地产增值的趋势，同时也是拉动经济、促使第三产业焕发活力的催化剂。我市的游艇俱乐部已初具雏形，辽滨造船厂有年产200艘多功能游艇的生产能力。近期从美国进口一艘高级29、游艇已投入运营，主要以海口水上观光、培训为主。为打造顶级海口湿地游艇俱乐部，由大连金海岸游艇俱乐部加盟共同开发建设水城之星游艇俱乐部，其发展前景十分乐观。2.1.3市场定位本市生态型旅游产业发展战略建立在方兴未艾的生态旅游市场基础之上。盘锦市大体量的滨海湿地生态环境和多样化的生态旅游资源，为规划和设计符合生态旅游市场需求的产品提供了基础保障。因此，本市生态旅游发展定位于生态敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场，海外市场为重要市场。具体为: 1、国内主导市场 一级市场: 东北工业城市。 本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、锦30、州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体，工矿企业疗养旅游群体，工矿企业会议旅游群体，城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。 二级市场: 京津沪文化大都市。 本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大31、都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。长三角大都市经济圈以上海为核心，其城市化水平整体较高，正处在向工业化中后期发展的阶段，未来10年内有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地区之一。 二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体，都市居民节假日和周末休闲度假消费群体，中32、央部委和全国性行业组织的会议旅游消费群体，外国驻京使、领事馆和大公司办事处官员及商务代表旅游消费群体等。三级市场: 东南沿海经济发达城市。本市场以广州和福州为客流枢纽中心，包括珠江三角洲经济圈和福建省。其中，珠三角是中国市场化及国际化程度最高的大都市经济圈。珠江东岸上形成了以深圳、东莞、惠州为主的电子信息产业群，西岸上形成了以广州、佛山、珠海为主的电器产业群，这里聚集了中国大量知名的高新技术企业和世界知名大企业。侨乡福建，正在形成以福州为中心包括厦门、漳州、泉州、莆田在内的海湾经济带，并初步形成了经济特区、沿海开放城市、经济技术开发区、台商投资区、保税区、高科技园区等全方位对外开放型经济发展格33、局。 三级市场是目前国内旅游需求最旺盛的地区，而盘锦市北国湿地休闲产品对该市场较为成熟的旅游者具有强烈的反差吸引力。该市场可细分为：企业家和高级管理人员休闲度假消费群体，高收入家庭避暑休闲消费群体，企业奖励旅游消费群体，商务及会议旅游消费群体等。 2、海外重要市场 一级市场: 日韩地缘生态敏感国家。 日本是世界经济强国，也是中国传统的第一大旅游客源大国。韩国是世界上经济发展速度最快的国家之一，近年来迅速崛起为中国第二大旅游客源大国。2001年，该两国分别名列中国旅游客源大国前两位；2002年继续保持了20%以上的客源增长率。盘锦市距日韩市场较近，并具有对该市场具有强烈吸引力的湿地生态旅游资源，34、加之近年来盘锦市与日韩文化、经济与旅游交流活动不断增加，因而该市场具备开发成本市一级海外市场的条件。该市场可细分为：湿地生态观光旅游消费群体，生态系统观摩与考察旅游消费群体，商务旅游消费群体和民间文化交流旅游消费群体等。 二级市场: 港澳台血缘生态敏感地区。港澳台是中国大陆入境旅游具有血缘关系的重要客源市场，港澳台地处中国南部，在自然景观和气候等方面与具有北国湿地特征的盘锦市存在巨大差异。血缘相通，景观相异，有利于盘锦市以独特生态旅游产品吸引该市场的湿地避暑休闲度假消费群体，湿地生态观光消费, 群体, ，湿地观鸟专项旅游消费群体，商务考察与经贸会展旅游消费群体等。三级市场: 欧美经济发达生态敏35、感国家。欧美经济发达国家是中国长期稳定的海外客源市场。经济发达国家的旅游者具有较高的消费能力和丰富的旅游经验，倾向于探索新的旅游目的地，追求自然生态环境良好的旅游经历。其主要细分市场为生态系统科学考察消费群体湿地生态观光消费群体，湿地及生态保护协会专业会议消费群体，成熟旅游者的湿地探奇消费群体等。牢牢抓住辽宁“五点一线”盘锦船舶工业基地建设的有利契机，利用盘锦与东北内陆景观环境上的差异性，发挥产业基础优势；以游艇修造、代理销售、租赁为主业，面向辽宁腹地提供旅游服务。发展会员，壮大企业，从而拉动辽滨水城船舶制造、餐饮娱乐、房地产开发的大发展。3、滨海休闲度假旅游滨海休闲度假旅游产品属于区域性产品36、，游客以中近程游客为主。近90的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春季、夏秋季节是滨海休闲度假观光旅游旺季。4、游客行为滨海休闲度假观光是游客出游的主要目的，其中以观光休闲为主，度假为辅。大约30的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式。这是现阶段高门票、滨海休闲度假、观光综合旅游地兴旺的重要因素。旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因素，近70的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。2.2市场分析2.2.1滨海休闲度假旅游产品以红海滩自然保护区旅游、以自然生态农业观光、以本市及周边城市消费群37、体为媒介，以电视、广播、网络广告为媒介。向游人展示滨海独特的风光和绿地蓝天，游艇码头度假村优美的环境及驾游艇沿河海观光的乐趣，使盘锦水城之星游艇俱乐部成为辽滨水城旅游景点建设的特色驿站。2.2.2区域旅游市场近年来盘锦旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的引力增强。2008年盘锦市接待旅游人数998.2万人次，入境游客突破5万人次。盘锦市2006-2008年旅游统计主要指标对比攀升见表国内旅游人数512万人次760万人次979.5万人国内旅游收入29.93亿元51亿元76亿元入境旅游者3.1万人次5.3万人次8.21万人次旅游外汇收入1275万美元2324美元3828万美元旅游总收入3038、.9亿元52.7亿元78.7亿元根据盘锦市旅游局统计，在2009年“十一”黄金周旅游主要有以下特点：旅游接待人数和旅游综合收入，实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客217万人次，旅游收入9.3亿元，分别比去年同期增长61%和72%。旅游业带动其他行业突显。2009年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加。住宿、餐饮、交通客运兴旺，市区主要宾馆入住率达100%以上，相关旅游餐饮、旅游客运也有明显的同比增长。2.2.2.1盘锦游客调查分析根据盘锦市旅游发展总体规划及相关市场调查资料，得到盘锦旅游的游客的消费行为具有以下特征。1、旅游客源增长特征分析盘锦市2008年接待旅游39、者988.2万人次，旅游总收入完成78.7亿元人民币，分别比2007年增长30和49%；相当于全市GDP的11.7，占第三产业增加值的67.3。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。2、客源市场地域结构特征分析盘锦市20062008年接待旅游者2268.11万人次，其中入境旅游者占7.3%，盘锦市的居民占40%，省内各市占22%，京津地区的占18%，其他地方的旅游者占12.7%。这一旅游者构成比例说明，盘锦市的居民仍是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来盘锦市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世40、界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、生态等旅游者数量预计将有较大增长。2.2.2.2盘锦客源市场地域构成旅游动机与消费行为特征分析。据盘锦市抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为，探亲访友、休闲观光度假；商务、会议、文化科技体育交流；健康疗养、宗教朝拜及其他。盘锦市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、滨海休闲度假旅游、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。抽样调查显示，目前来盘锦旅游的国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施空白，项目单一等有关。2.2.2.3旅游者的人口学特征分析1、年龄构41、成不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，盘锦市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76；45-64岁和15-24岁，分别为19.43%和4.57%；而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。2、职业构成不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。盘锦市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。盘锦市国内旅42、游者职业组成序号职 业比重%1工 人6.82农 民12.53军 人3.24教 师7.95学 生2.16公务员10.57私营业主20.98公司职员8.99离退休人员2.110企事业管理人员6.811专业技术人员4.212其 他14.13、收入构成调查结果表明，盘锦市旅游者在收入构成上以收入1,000元月以下和1,0001,999元月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49。盘锦市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成序号月收入（元）比重% 1100031.75 21000199970.43、74 32000299913.76 4300049998.99 550004.762.3游艇俱乐部市场特征由单一造船向多元化经营过度，由海湾、海口向内河蔓延，由单一水上旅游向码头度假村过度，游艇由普通型向高级豪华型过度，泊位有一位数向两位数过度，由单一经营向出租、培训过度。国内的游艇俱乐部的发展速度每年都以15%的速度递增。第三章 项目建设的必要性该项目地处辽滨水城、辽河入海口右岸，与东北第二大港口城市营口市隔河相望，毗邻重要能源基地辽河油田，亿吨大港盘锦新港坐落其中。东北最大景观桥辽河特大桥穿境而过，京沈、沈大、滨海大道、盘海营四条高速公路紧密相接，输港铁路、高速客运铁路亦在规划建设之中。优44、越的区位和凸显的地缘优势，使辽滨水城成为极具开发潜力和美好前景的最佳发展区域。2009年7月1日国务院正式批准辽滨为国家级开发区。论证的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势充分地肯定了项目建设的必要性。3.1重大区域发展战略的交汇点地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。3.2世界罕见的资源环境随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、宜业的高品质生态区域越来越少，稀缺性越来越强。盘锦拥有两大垄断性稀缺资源，世界罕见45、的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保存最完整的湿地。同时，盘锦汇集了五种环境景观资源。一是滨邻渤海，有独特的北方滨海景观，海岸线从大辽河口至大凌河口，全长118公里；二是辽河入海，近海滩涂30万亩，浅海水域面积120万亩，海洋生物和滩涂贝类资源丰富，河口沼泽，盘锦海域滩涂总面积3.55万公顷；三是古镇渡口，主要包括田庄台渡口、三汊河渡口、下口子渡口、双台子渡口、沙岭后壕渡口等；四是湿地温泉，盘锦市处在地热带上，有丰富的地热和温泉资源；五是水库水网：盘锦市地上水系发达，境内有7座水库，总蓄水量18,380万立方米，水面面积超过60平方公里，大、中、小型河流21条，境内总流域面积3,750.46、3平方公里。其中，全程流域面积大于5,000平方公里的大型河流有4条，中型河流有1条，小型河流有16条。其中，外辽河与新开河是辽河与大辽河的连通河道。五大配套资源形成综合环境优势，以湿地为核心品牌，整合历史文化、江河资源、工业旅游多种资源于一体，成为休闲、娱乐、健身、户外运动中心，有条件成为国际性自然生态农业观光和湿地旅游的目的地。3.3多元市场的汇集 我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，盘锦与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、近距离的外部消费群体向该区域汇集。环渤海地区、47、京津唐地区、东北地区将成为盘锦市场的三大支撑性区域市场。“营（口）盘（锦）”地区为基础市场，以商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及东北周边地区为核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地区为拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多元消费市场的组合。3.4国家发展战略与政策的扶持盘锦是国务院确立的11个资源型城市转型试点城市之，国家在资金、政策等方面都给予了有力的支持。在建立社会保障体系、构筑维护社会稳定的措施，资助试点城市、修复城市基础设施，进行棚户区改造，在产业规划、财政转移支付、金融信贷等政策方面对试点城市给以倾斜。3.5城市拓展向沿海转移在48、辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据盘锦市城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，盘锦旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。3.6土地整合开发的必要性以辽滨沿海经济区为媒介，以开发建设“辽滨水城”为动力，建设游艇码头度假村盘锦水城之星游艇俱乐部。开发旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。丰富的自然资源必然带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下，消费群体和消费量的剧增，为盘49、锦水城之星游艇俱乐部的建设项目提供了必要性。3.7符合生态立市、产业强市的发展战略该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进产业和产品结构调整。向市场推出休闲旅游产品，从而推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力。建设资源节约型、环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。项目建成后，可安排200人就业和再就业。第四章 项目策划4.1资源整合项目地处辽滨水城“江南风情园”；地理位置优越，交通方便快捷。以建设滨海大道、环渤海经济带为契机；以辽滨沿海经济区开发建设为媒介；以辽滨岛天然避风港湾为码头；以大辽河、双台子河、太平河，渤海湾为航线50、。上行到天庄台古镇、大帅府，北行到双太子河、太平河，距渤海湾30km；通航大连、锦州、葫芦岛；区内芦苇荡、红海滩、滩涂湿地为世界第一；正在兴建的辽滨沿海经济区人口欲达30万，大辽河两岸耸立着美丽而富饶的营口市和盘锦市；全国第三大油田辽河油田，像一轮喷勃的红日拉动着地方经济快速增长。4.2项目策划方案4.2.1规划定位依托辽滨水城“江南风情园”特有的资源优势，开发建设盘锦水城之星游艇俱乐部、码头度假村项目，使这片水城湿地成为东北地区的“海口明珠”。4.2.2客户群定位主客户群定位：本市及邻市经销商，盘锦本地及三大城市板块中商务、会议及培训等消费市场，及商务度假市场。亚客户群定位：国内临省市各类商51、务度假及旅游消费群体。4.2.3文化、特色定位以滨海水上旅游为主题，以生态观光码头度假为特色，以水城之星为品牌。4.2.4功能定位商务、度假、休闲及时尚四大功能于一体的综合性旅游地产项目。4.2.5实施步骤该项目占地面积8公顷，建设投资9,078万元，包括：游艇修造、设备、厂房的技术改造。第一期工程建设投资1,618万元。整合自然生态资源、基础设施建设、建造20泊位浮码头一座（含水下工程）；建设港池排灌闸、堤工程。第二期工程计划投资1,756万元。占地面积3.6公顷，建设33泊位港池1座，包括港池水电设施、清涂设备安装、港池内护坡、停靠设备搭建。使港池内具备游艇停泊条件。第三期工程计划投资5,52、704万元。占地4.4公顷，主要建设码头度假村；其中包括三星级商务酒店、休闲会所；会展中心、写字楼；景观公园；商务中心、商务、通讯；游艇维修中心；餐饮娱乐功能齐全。第五章 项目实施方案5.1项目选址及自然条件5.1.1项目选址项目选址在辽滨水城的“江南风情园”、园区86#路与大辽河交界处。北上到双台子河口、太平河口、古镇田庄台、大帅府，距渤海湾30km。面对30km2的辽滨岛像一颗璀璨的绿宝石被大辽河环抱其中，岛两侧河道形成的天然避风港是游艇俱乐部的首选码头。西临滨海大道，距离盘锦市区40公里，距盘海高速公路入口35公里，盘锦火车站45公里，盘锦港5公里，与营口市区隔河相望。拟占地8公顷，投资53、建设盘锦水城之星游艇俱乐部。5.1.2气象资料（1）气温：平均气温8.3夏季最高平均气温28.2冬季最低平均气温15.7极端最高所温35.2（2）风向、主导风向：冬季东北北（NNE）夏季西南南（SSW）风速：最大（地面上10m处10min统计数字）25.7m/s平均风速：4.46m/s标准风载：70kg/m2（3）降雨量：年平均降雨量616.6mm日最大降雨量142.2mm一次暴雨持续降雨量3天236.4mm5分钟最大降雨量13mm10分钟最大降雨量22.8mm（4）降雪量：最大降雪厚度150mm雪荷载：35 kg/m2（5）湿度：年最热月份平均相对湿度82%年最冷月份平均相对湿度54%年平均54、相对湿度70.5%（6）气压：年平均大气压1016.22毫巴最大气压1046.20毫巴最低气压983.30毫巴5.1.3工程水文地质资料根据当地水文地质资料记载，土壤结构为亚粘土、黄土和粉砂层，地耐力为110130Mpa，海拔标高为3.33.6m。5.2总图运输5.2.1地理位置、轮廓项目地处大辽河右岸，7#路与景观路交叉处，沿7#路和景观路两侧规划建设，总图面积8公顷。沿河全长586m，宽160/113m(不含景观路及两侧绿化带)，景观路规划红线以东90586m，景观路规划红线以西70/23586m。以浮码头、港池、码头度假村为规划主体，沿辽河护坡线、景观河路两侧进行规划设计。5.2.2布置55、原则和功能根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置。并使其符合总体规划的要求，同时根据公司的发展趋势，在总体布置上考虑对今后企业发展留有余地。总平面在保证安全距离的同时，力求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境效益，为游客和员工创造良好的旅游度假和工作条件。竖向布置与总平面布置结合考虑，场地和水下标高符合建设要求，为游艇俱乐部的经营管理创造良好的条件。满足场内道路、水路运输，游艇出行靠岸、游客上下船设施的要求。建筑结构及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石方量。建筑设计符56、合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的搭配体现品牌特点。5.2.3总图布置以域内东侧规划红线向西6.5m，建设一条贯通南北、同景观路交叉9m宽的东环路；以东环路为轴线，向西174m为中心线，建一条贯通南北、同景观路交叉9m宽的中环路；以东环路为轴线，向西393m为中心线，下通景观路、上通消防通道，修一条9m宽的西环路。以园区规划的大辽河护坡红线为轴线，至河中心30m为浮码头规划区，占水域面积30370m。以景观路南侧规划红线为轴线，至护坡红线90m为港池规划区，占地面积90400m，港池建筑面积36,000m2。接港池向东景观路以南建设滨57、岛大酒店，占地总面积90186m，其中酒店占地15525m、建筑面积23,816m2。景观路以北为梯形狭长地带，占地面积58670/23m；以景观路北侧规划红线为轴线，建筑购物由南向北展开。东端建设会展中心及写字楼（同酒店同一轴线），占地总面积177.570/55.8m，其中会展中心占地15525m，建筑面积20943m2。 间隔会展中心19m，建设商务中心，占地总面积158.555.8/43.12m，其中商务中心占地15015，建筑面积13,500m2。接商贸中心建维修中心，占地总面积58.543.12/38.44，其中维修中心占地5015m，建筑面积750m2。南端建设码头公园，占地总面积58、191.538.44/23=5798.7m2。5.3建筑构物5.3.1浮码头是游艇靠岸和起航停靠设施，建设规模停靠各种游艇20艘。浮码由三部分组成：即浮码头、趸船和栈桥。趸船建造规模3010m，金属框架结构、底及四周围钢板，面层由防滑钢板焊制，一端设信号瞭望楼，四周设不锈钢安全围栏。趸船设在浮码头的中间，固定在趸船河岸边。浮码头建在趸船的两侧，每侧长度170m，可停靠各类游艇20艘。300木桩基础、地下6m，其余水下深10-12m，木框架、宽2.4m，两侧安装安全围栏。栈桥建在趸船中心两侧，分上船和下船栈道，金属结构框架、木踏板，长20m、宽2.2m，两侧焊接不锈钢安全扶手。5.3.2港池建筑59、面积36000，按水利部门提供的平水期水面标高作为0，港池深度8m，沿岸挡水墙由毛石砌筑，左起96m为中心建造进水闸门宽15m，同时为游艇出港口；左起246m为中心建造排水闸门宽15m，同时为游艇进港口，金属结构电动闸门。其他三面挡墙均为毛石砌筑，池面四周铺砌4m宽固道河卵石甬道，临池一侧安装牢固的安全扶手。港池按南北方向设置6排浮码头，第一排停泊35m游艇2艘、20m游艇3艘，第二、三排停泊20m游艇8艘；第一、二排浮码头间游艇行走水面100m。第四、五、六排停泊15m及以下游艇20艘，第三、四排浮码头间游艇行走水面70m，第五、六排浮码头间游艇行走水面60m。浮码头采用钢缆吊拉式，浮架为金60、属结构，面层为FRP防腐。5.3.3滨岛度假村设计容量为3,000人的度假村，商务会议中心共有五个会议室：包括1个近300平方米的豪华会议厅，可举行300人参加的大型会议；8个可容纳百余人活动的多功能厅，以及3090平方米的高档会议室5间，可提供舒适的会议空间。同时，还配备有同声传译，视频会议和其他各种先进的数字化会议设备，适合举行各种商务会议，学术研讨，经济论坛，专业培训等活动。占地面积16,740m2，建筑面积23,816m2,平面呈凹形（15525m），中间12层、两侧8层，框架结构、平均层高3.5m。内墙面为乳胶漆，外墙面为陶瓷面砖，进户为铝合金旋转门、室内为木装饰门，塑钢窗、不锈钢楼61、梯扶手，楼道及大厅大理石地面，室内为木地板，耐火等级为级。5.3.4会展中心及写字楼占地面积177.570/55.8=11,165m2，建筑面积20,943，平面呈凹形（15525）、宽13m、9层，框架结构。下五层为会展中心，层高4.2m，布置展厅、会议室，同时配备有同声传译，视频和其他各种先进的数字化设备，适用于展厅及会议室。上四层为写字楼层高3.5m，内墙面为乳胶漆，外墙面为陶瓷面砖，进户为铝合金旋转门、室内为木装饰门，塑钢窗、不锈钢楼梯扶手，楼道及大厅大理石地面，室内为木地板，耐火等级为级。5.3.5商贸中心集商场、集市贸易、餐饮娱乐、温泉洗浴为一体，占地面积158.555.8/43.62、12=7,839，建筑面积15015=13,500，6层、框架结构，层高3.9m。内墙面为乳胶漆，外墙面为陶瓷面砖，进户为铝合金旋转门、室内为木装饰门，塑钢窗、不锈钢楼梯扶手，楼道及大厅大理石地面，室内为木地板，耐火等级为级。5.3.6维修中心占地面积58.543.12/38.44=2,386，建筑面积5015=750，主要功能为港池的维修、机电维修、房产维修。5.3.7景观公园：景观公园是水城之星游艇俱乐部的主要景观区域，占地191.538.44/23=5,883。公园内设置广场喷泉、荷花水池、绿地及健身、休闲广场，是游客度假的休闲场所。5.3.8变电所建于商贸中心的东北角，建筑面积159/63、135，设计变压器200KVA，10KV进户、380V输出由地下电缆输送到各用电单位。5.3.9加油站：建设水上用趸船承载的加油站，由石油公司承建。5.4公用工程 5.4.1 水、暖、电、通由辽滨沿海经济区统一设置出口：供电10KV接入、变电到380V配电到各用电单位；供水口DN150、接口DN100；供暖DN150、接口DN100；通讯接口200个，港池用水由大辽河提取。5.4.2 排水结合旅游景区的发展需要，强化水资源保护，加强排水设施建设，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展。港池设有排水闸门宽15m，同时设有高压泥浆泵结合清淤每年排泥2次。生活区设置DN3064、0砼排水主管道，生活污水统一排放到园区市政下水道，经园区污水处理厂统一处理后循环使用或排出，雨水沿路面坡度直接排放到大辽河。5.4.3道路以域内的景观路为主干，设置贯通南北、由东向西的3段环路、路宽7m、沥青砼路面，建筑构物尽环其中，港池四周铺筑4m寛的彩色地砖，码头公园铺筑故道河卵石甬道。5.4.4景观绿化度假村设置码头公园占地面积5,883,种植花草乔木、鸟林，布置景观喷泉，设置健身器材。3个建筑购物门前种植花草乔木和布置景点。绿化面积10,457（含公园）。5.4.5环卫设施建设建设垃圾回收、中转设施。垃圾回收设施，主要包括浮码头、港池、滨岛度假村、会展中心、商贸中心、码头公园，设置若干65、个生态分类垃圾箱。5.4.6安全保障设施规划红线内设置钢构铁艺栅栏围栏，重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；港池四周设置安全牢固的钢围栏和安全网；度假村、会展中心、商贸中心设置监控摄像头；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。第六章 工艺技术方案玻璃钢游艇制作：6.1技术可行性该公司具备15m以下多功能旅游玻璃钢游艇建造修理资质证书。具备年产多功能玻璃钢游艇200搜的生产能力，发动机引进美国水星、德国沃尔沃、日本雅马哈、台湾羊马品牌，船体采用FRP复合材料，采用模压、拉挤成型工艺。模腔真空灌注工艺。6.2工艺流程6.2.1游艇生产工艺流程66、见下图1.1 工艺装备 工艺审查 工艺设计设计审查产品设计发动机电器采购 船体制作检验测量部件装配分段装配 船台装配零部件制作 性能试验 防 腐 打磨抛光检测中心 航运试验 出 厂 出厂文件 图1-1本项目采用的成型工艺：拉挤成型工艺、模压成型工艺、真空灌注工艺。 6.2.2表面复合材料FRP模压成型法 6.2.2.1模压成型法原理 热固性模压成型是将一定量的模压料加入预热的模具内，经加热加压固化成型塑料制品的方法。其基本过程是：将一定量经一定预处理的模压料放入预热的模具内，施加较高的压力使模压料填充模腔。在一定的压力和温度下使模压料逐渐固化，然后将制品从模具内取出，再进行必要的辅助加工即得产67、品。6.2.2.2成型工艺流程图 模压成型工艺主要分为压制前的准备和压制两个阶段，其工艺流程见下图1.26.2.2.3成型设备 (1)浸胶机 制备胶布的主要设备是浸胶机，由送布架、热处理炉、浸胶槽、烘干箱和牵引辊等几部分组成。根据热处理炉和烘干箱放置的位置，可以分为卧式浸胶机和立式浸胶机两种。 (2)预浸料机组 这一方法所用设备有切割机、捏合机和撕松机。常用的切割机类型有冲床式、砂轮片式、三辊式和单旋转刀辊式。捏合机的作用是将树脂系统与纤维系统充分混合均匀。混合桨一般都采用Z桨式结构。在捏合过程中主要控制捏合时间和树脂系统的粘度这两个主要参数，有时在混料室结构中装有加冷热水的夹套，以实现混合温68、度的控制。混合时间愈长，纤维强度损失愈大，在有些树脂系统中，过长的捏合时间还会导致明显的热效应产生。混合时间过短，树脂与纤维混合不均匀。树脂粘度控制不当，也影响树脂对纤维的均匀浸润及渗透速度，而且也会对纤维强度带来一定的影响。 撕松机的主要作用是将捏合后的团状物料进行蓬松。撕松机主要由进料辊和一对撕松辊组成，通过撕松辊的反向运动将送入的料团撕松。 (3)片状模塑料机组 一个完整的SMC机组，大体由机架、输送系统、PE薄膜供给装置、刮刀、玻璃纤维切割器、浸渍和压实装置、收卷装置等7个主要部分和玻璃纤维纱架、树脂糊的制备及喂入系统、静电消除器等3个必备辅助系统组成。（4)压机 压机是模压成型的主要69、设备。压机的作用是提供成型时所需要的压力以及开模脱出制品时所需的脱模力，现大多采用液压机。 6.2.3 复合材料FRP拉挤成型工艺 6.2.3.1拉挤成型原理 拉挤成型工艺是通过牵引装置的连续牵引，使纱架上的无捻玻璃纤维粗纱、毡材等增强材料经胶液浸渍，通过具有固定截面形状的加热模具后，在模具中固化成型，并实现连续出模的一种自动化生产工艺。 对于固定截面尺寸的玻璃钢制品而言，拉挤工艺具有明显的优越性。首先，由于拉挤工艺是一种自动化连续生产工艺，与其它玻璃钢生产工艺相比，拉挤工艺的生产效率最高；其次，拉挤制品的原材料利用率也是最高的，一般可在95以上。另外，拉挤制品的成本较低、性能优良、质量稳定、70、外表美观。由于拉挤工艺具有这些优点，其制品可取代金属、塑料、木材、陶瓷等制品，广泛地应用于化工、石油、建筑、电力、交通、市政工程等领域。 6.2.3.2成型工艺流程图 增强材料（玻璃纤维无捻粗纱、玻璃纤维连续毡及玻璃纤维表面毡等）在拉挤设备牵引力的作用下，在浸胶槽充分浸渍胶液后，由一系列预成型模板合理导向，得到初步的定型，最后进入被加热了的金属模具，模具高温的作用下反应固化，从而可以得到连续的、表面光洁、尺寸稳定、强度极高的玻璃钢型材。6.2.3.3成型设备 实现拉挤工艺的设备主要是拉挤机，拉挤机大体可分为卧式和立式两类。一般情况下，卧式拉挤机结构比较简单，操作方便，对生产车间结构没有特殊的要71、求。而且卧式拉挤机可以采用各种固化成型方法（如热模法、高频加热固化等），因此它在拉挤工业中应用较多。立式拉挤机的各工序沿垂直方向布置，主要用于制造空心型材，这是由于在生产空心型材时芯模只能一端支承，另一端为自由无支承端，因此立式拉挤机不会因为芯模悬臂下垂而造成拉挤制品壁厚不均匀；这种拉挤机由于局限性较大，生产的产品单一，己经不再使用。无论是卧式还是立式拉挤机，它们都主要由送纱装置、浸渍装置、成型模具与固化装置、牵引装置、切割装置等五部分组成，它们对应的工艺过程分别是排纱、浸渍、入模与固化、牵引、切割。6.2.4 复合材料FRP真空灌注工艺为了减轻船的重量，增加船的强度，采用真空灌注工艺。6.372、执行的标准和规范中国船级社游艇建造规范这个规范的颁布及时补充了游艇安全技术的空白，适用于20m以下的钢质、玻璃钢和铝合金材料游艇，对游艇的船体结构强度、轮机和电气装置等规定具体的技术要求，也明确游艇复合性试验方式、程序和证书类别，是CCS开展游艇复合型检验业务的技术依据。辽滨船舶修造厂已取得玻璃钢游艇制造资质，产品出口欧、美、亚各国，其他内容以下各章节不再阐述。6.4项目管理机构组建游艇俱乐部董事会，实行总经理负责制。下设游艇管理部、度假村管理部、会展管理部、商务物业部、财务综合部，管理机构见下图。董事会总经理游艇管理部度假村管理会展管理部商务物业部财务综合部总经理助理总经理助理企业员工20573、人，其中：游艇制造20人，游艇驾驶及导游20人，度假村管理及服务人员105人，会展中心管理及服务人员25人，商贸中心及物业管理及服务人员20人，总部管理人员15人。6.5项目实施进度计划项目建设期从20092011年。20092010年：征地、项目前期工作、建设浮码头、购置游艇、建设护堤及闸门；2010年：港池工程、维修中心、公用工程；2011年：滨岛度假村、会展中心、商务中心、码头公园。第七章 环境保护、节能与风险控制7.1环境保护7.1.1三废的排放及治理该项目属环保项目，由园区统一供暖，不产生废气、废渣，域内只有生活污水经沉淀统一排放到园区污水处理系统。噪音50分贝。7.1.2游艇环保要74、求7.1.2.1防止油类污染机舱内应设有含油量不超过15ppm的滤油设备，或将船上的各种残油或含油污水留在船上排至船外接收的设施。7.1.2.2防止生活污水污染船上厕所，应装设生活污水装置或集污柜，泵和管路以及标准排放接头或其它等效措施，以便排至船外接收设备。7.1.2.3防止垃圾污染应在客舱等适当位置放置垃圾箱，供收集生活垃圾，以便集中送至垃圾处理站。7.1.2.4噪音采用美国水星、德国沃尔沃、日本雅马哈、台湾羊马发动机噪音噪音60分贝。7.1.2依据的法规和采用的标准中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水法中华人民共和国水污染防止法中华人民共和国自然保护区条例建设项目环境保护管理条例国务75、院第253号令建设项目环境保护设计规定国环字第002号文污水综合排放标准GB8987-1996辽宁省工业固定废物污染物控制标准DB21-777-9工业企业厂界噪声标准GBl2348 -90中的级标准；7.1.3选址环境现状7.1.3.1环境空气质量拟选址为园区规划的水城风景区，评价范围内大气中各污染物的单项标准指数均可小于1，范围内环境空气质量较好，可达到GB3095-96环境空气质量标准中二级标准。 7.1.3.2 区域噪声 根据现状，拟建项目区域噪声在GB3096-2008城市区域环境噪声标准中类标准之内，区域内环境质量较好。 7.1.3.3地表水环境 现状监测结果表明，拟建工程最终受纳水76、体（大辽河水系）300400米的地下水质可以满足地表水环境质量标准三类水体要求。 7.1.4对环境的影响本项目无三废排放，噪音低于50分贝，属环保项目，对环境无影响。7.2安全卫生7.2.1危险源（1）港池滑落；（2）游艇游客落水；（3）电器、电路。（4）动力设备。7.2.2安全措施（1）认真执行“安全规范”、“应急预案”。 操作工人严格执行公司制定的安全生产操作规范。加强安全保护措施。（2）港池四周安装安全牢固的钢围栏和安全网，同时设有禁止攀越、水深危险的标识。（3）上艇前对游客进行安全教育，配备救生衣和救生艇。（4）电器、电路要设漏电、过载和短路保护装置。磁场 较重的作业区域要有防静电装置77、，高层建筑购物要安装避雷装置。（5）动力设备的传动装置要有安全罩，凡经常操作、检查的设备均设有操作平台和保护栏。（6）设备设置重复接地，地埋电缆用塑料管保护（过路要加钢套管），开关柜、箱设置漏电保护器。（7）度假村、会展中心、商贸中心设置监控摄像头；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。7.2.3安全卫生建设垃圾回收、中转设施，垃圾回收设施。主要包括浮码头、港池、滨岛度假村、会展中心、商贸中心、码头公园，设置若干个生态分类垃圾箱。建筑购物严禁使用有毒有害涂料，严禁使用散发有毒有害气体的装饰装潢材料。7.3消防7.3.1地面消防（1）建筑购物设计、建设履行消防有关规定，留78、有足够的安全防火距离，墙面涂料、装饰装潢材料要有阻燃性能。（2）消防用水消防用水由港池提取，设置两台高压水泵一开一备，用水量80m3/h连续3小时。（3）消防设施接消防水源，由高压泵输送到各消防栓、消防井布置在景观路两侧，徊转半径120m，每楼层楼道两侧设消防栓。（4）泡沫灭火器配备（均为5kg）楼道每侧、维修中心设置两罐；变电所设1罐。（5）灭火工具配备宾馆、会展、商务中心各配置灭火桶、灭火锹和灭火沙，除应急灭火外不准挪用。7.3.2游艇消防7.3.2.1机舱、气罐存放处所与乘员处所之间，以及气罐存放处所与机舱之间的分隔舱壁的向火面，应用具有不燃性能或阻燃性能或其它等效材料制成。7.3.2.79、2容易失火以燃烧时散发出大量烟雾或有毒气体的涂料、绝缘材料不能用于机舱和气罐处所内。7.3.2.3机舱和气罐存放处所设有“禁止烟火”醒目标识。7.3.2.4消防用品：按游艇大小设置2kg干粉灭火器12罐，气罐处所至少另配置2kg2罐干粉灭火器。7.3.3消防制度按消防机关有关规定，健全制度并定期检查落实情况。7.4环境空气质量拟建项目周边属生态湿地，评价范围内大气中各污染物的单项标准指数均可小于1，范围内环境空气质量较好，可达到GB3095-96环境空气质量标准中二级标准。 7.5地表水环境 现状监测结果表明，拟建工程最终受纳水体（大辽河水系）300400米的地下水质可以满足地表水环境质量标准80、三类水体要求。 7.6对环境的影响 本项目属环保项目，不会对环境产生影响。7.7环境优化港池水域面积33,712，临大辽河、辽滨岛环抱其中，园区布置公园，各主要建筑构物门前设置景点、周围和路旁种植花草乔木，公园及其它绿化面积9,300体现人与自然的亲和，形成了河流、岛屿、港池、游艇、园林景观和高层建筑交映生辉的自然景观。7.8节能 执行国家现行的节约能源的政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择因地制宜的贯彻国家能源方针。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。7.8.1节能措施在供电、供热、道路建设、灯具安装等方面优先选用节81、能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合评价企业合理用电导则（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；选用节能灯具。7.8.2节水措施注重节约用水和水的重复利用。根据企业总体规划，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于锅炉用水、厕所冲洗用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的用水。大大降低82、新鲜水用量。在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。7.9风险分析与控制7.9.1风险分析游艇水上、湿地生态观光旅游的风险主要表现为。对旅游观光产品的选择和认可；消费价值的比较；淡季的平衡。7.9.2风险控制一般性质的旅游季节性比较强，本地区淡季占4个月。本项目以河口、渤海湾水上旅游为卖点；以湿地、芦苇荡、岛屿休闲观光为特色，鲜明的特色和主题令游客流连忘返；有会展中心、商贸中心和宾馆的支撑、同时增加冬季滑冰项目，可规避淡和减少季风险。第八章 投资估算与资金筹措8.1编制说明盘锦水城之星游艇俱乐部拟建项目占地8公顷，其投资估算内容主要包括。20个泊位浮码头一座；33个泊83、位港池一座；及配套的滨岛大酒店、会展中心、商贸中心、维修中心、码头公园、变电所及公用工程；附属设备的购置及安装等主要项目费用；整个计算期为11年。8.2投资估算8.2.1编制依据及方法按照辽宁省2006年工程预算定额及相关的取费，材料、设备价格按2009年9月现行价格。建筑工程费用，根据建筑、结构专业提供的技术资料，按其结构形式及使用功能，并结合当地建筑安装同类工程标准，按平方米造价指标估算。设备运杂费和设备安装费用按行业标准估算；8.2.2投资估算8.2.2.1主要工程项目投资估算表（见下表）。表8-1 主要工程项目投资估算表序号项 目 名 称占 地()建筑面积（m2）投 资（万元）建设周期84、备 注一第一期工程：浮码头16181浮码头 3402.4m150200920个泊位2趸 船 3010m6020093栈 桥252.2m620094游艇 10艘 1520m2902009 5护堤及供、排水闸门400m52420092010含排泥泵6征 地800005607前期费用28二第二期工程：港池38386 367501756港池360001土方工程280000m328020102挡墙、地面及护栏 964m75020103浮码头 33个泊位 36000250201033个泊位4维修中心 2386 750 6820105维修设备8020106加油站水上趸船承载，由盘锦市石油公司承建管理7道路、85、绿化、变电所、公用工程 1353282010见5.4节三第三期：码头度假村 41627 64129 57041滨岛大酒店16740 238162382201020112会展中心及写字楼11165 209431990201020113商务中心7839 135001215201020114码头公园5870 587011720102011合 计80000 1008799078投资总额：为基本建设投资总额全部流动资金。项目建设投资9,078万元（其中固定资产投资8,111万元，其它递延及无形资产967万元）流动资金224万元。投资总额：9078+224=9302万元。8.3资金筹措自筹资金3,302万86、元，申请贷款6,000万元。第九章 财务评价9.1生产成本及费用估算9.1.1材料、水、电等耗量及单价（见下表）表9-1 单位：万元 序 号项 目单价（元）年耗量年成本一原材料1400二能 耗 2781电8000/万kw53万kw 422水2/万t4万t 83供暖折标煤600/t2467t 1484游艇耗油 8000/t 100t 80 合 计16789.1.2生产定员及职工工资：本项目定员205人，年人工资及福利费按 1.0万元/人 。 年估算工资总额 205万元 。9.1.3固定资产折旧折旧年限：土建按40年计算；设备按10年计算。残 值 率：土建按5%计算； 设备按10%计算。年折旧额为87、232万元。9.1.4修理费土建按折旧额的30%计取，设备按折旧额的50%计取，年修理费用为80万元。9.1.5摊销费；从达产期计算按10年摊销，年摊销费为96.7万元。9.1.6其它费用年其它生产费用包括服务业的低值易耗品及管理费用，按销售收入的5%，估算为427万元 。9.2财务分析9.2.1销售收入和年销售税金及附加的估算表9-2 单位：万元 序号项 目单位数 量单价金额备 注一游艇俱乐部31491游艇制造艘200102000原辅材料2游艇旅游、出租艘2048960210天/年3驾驶员培训/人次3000.3904游艇港池停泊艘33399二滨岛度假村50/床30001.62190入住率4088、%三会展及写字楼209430.061256会展及出租四商贸中心135000.04540出租合计7135年销售收入为7,135万元，年销售税金及附加按国家规定计取，正常年份年销售税及附加为914万元。10.2.2利润总额及分配：年平均利润总额为3,128万元，所得税按利润总额的 25 %计取，正常年份年交所得税875万元，平均税后净利润2,346万元10.2.3财务盈利能力分析（1）根据财务现金流量，可以计算出投资回收期为3.33年（所得税后）财务净现值：I=11%时=8,681万元财务内部收益率：29.59%11%（2）根据损益表可计算出下列指标：投资利润率=33.63%9% 投资利税率=4289、.44%12%10.2.4盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点，其计算公式为：879BEP= 100% =20.7%70%65511728820计算结果表明，该项目只要达到设计能力的 20.7%，企业就可以保本，由此可见，该项目风险较小。第十一章 综 论该项目以辽河口、渤海湾水上旅游为卖点，以水城湿地、芦苇荡、辽滨岛生态旅游为特色，以游艇休闲、码头度假拉动相关产业发展，整合利用当地资源优势，以开发滨海观光休闲旅游业形成别具特色的产业体系。该项目符合建设资源节约型社会，实现可持续发展的战略要求。对调整产业结构、转变经济增长方式、扩大就业、推进社会经济的可持续发展意义重大，是资源综合开发的有效途径。该项目以辽滨水城为媒介，以开发建设观光旅游区为动力，促进工业产业化经营与第三产业的链接，建设新型生态旅游城市，开发滨海观光休闲旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于提升土地综合价值。项目建成后，可实现销售收入7,135万元，可实现税后利润2,627万元，投资回收期3.33年，财务内部收益率为29.59%。该项目具有很好的经济效益、社会效益和环境效益。通过盈亏平衡计算，该项目只要达到设计能力的20.7%，企业就可以保本，具有很强的抗风险能力。建议建设单位抓紧建设实施，尽早建成收益。- 63 -