1、可可可可 行行行行 性性性性 研研研研 究究究究 报报报报 告告告告项目名称项目名称：小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目委委 托托 方：方：编编 制制 方：方：编制日期：编制日期：2008200820082008 年年 12121212 月月目目录录第 1 章 总论.1 1 1 1第 2 章 市场预测与项目定位.5 5 5 5第 3 章 项目选址.9 9 9 9第 4 章工程任务与规模.14141414第 5 章工程总体布置.20202020第 6 章 项目竣工后的土地价值分析.26262626第 7 章 环境影响评价.37373737第 8 章 2、项目组织实施管理.41414141第 9 章 项目实施进度及招标.43434343第 10 章 投资估算与资金筹措.44444444第 11 章 财务评价.47474747第 12 章 国民经济评价.50505050第 13 章社会评价.53535353第 14 章 风险分析.55555555第 15 章 结论.585858581第第 1 1 章章 总论总论一、项目背景一、项目背景1 1 1 1 项目名称项目名称小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目2 2 2 2 承办单位概况承办单位概况（1）建设单位单位名称:营业执照注册号：法定代表人：公司类型：有限责任公司注册资本：实收资本：办公地址：3、经营范围：酒店等商务功能设施开发、建设；工程准备；绿化工程施工；架线和管道工程建筑；道路工程建筑；房屋出租、出售；公用设施建设；土木工程建设；建筑装饰材料、机械设备、五金交电销售；物业管理；室内外装饰装修；信息咨询服务及代理业务。（2）经营单位单位名称:某市小康区产业园区管委会法人：冯嘉强地址：某市小康区东风路文化活动中心某市小康区经济开发区管委会是经某市人民政府批准成立的负责园区开发建设、经营管理的政府派出机构，其职能为征收产业园区范围内闲置及可开发利用的土地，进行土地整理及基础设施建设。同时，对外招商引资，组织园区土地开发建设及上市交易，并参与园区内企业管理及资产运营管理。3 3 3 3 4、可行性研究工作的范围和单位可行性研究工作的范围和单位可行性研究工作的范围：着重完成项目实施的基本条件研究、实施方案研究、投资估算和财务评价。2可行性研究单位：某市晟嵘工程建设项目管理咨询有限公司4 4 4 4 报告编制依据报告编制依据可行性报告编制委托任务书某市城市总体规划（20052020 年）天津滨海新区城市总体规划（20052020 年）天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要某市小康区总体规划（20062020 年）某市小康区生态型高新技术产业园区规划某市小康区生态型高新技术产业园区专项规划（20082020 年）国家发展计划委员会审定发行的投资项目可行性研究指南(计办投资205、0215 号)。国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）(发改投资2006135 号)。委托单位提供的有关技术资料与其它基础资料。5 5 5 5 项目提出的理由及意义项目提出的理由及意义首先，本项目的建设是实施城市总体规划，促进地区发展的需要。根据某市小康新城总体规划（2006-2020 年），小康区域城镇空间布局结构为“一城二组团三镇四区”，其中，四区分别为小康高新技术产业区、泰达北区、海滨休闲旅游区、循环经济示范区。本项目，就是落实小康区城市发展总体规划中的重要环节小康高新技术产业区的建设。其次，建设本项目也是社会经济发展的需要。小康区作为滨海新区的北部门6、户，对国家的滨海新区发展战略起着重要的作用。按照产业发展规划，小康区要“走新型工业化道路，继续壮大石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等支柱产业。”其中，高新技术产业区就是为这些产业提供落脚点。第三，本项目的建设是完善小康区的产业布局，实施科学发展的需要。高科技工业园区将集产业发展和科技开发、成果孵化、技术贸易、科技服务、人才交流、信息集散于一体，成为拉动小康经济增长的重要增长点。通过小康高科技工业园的建设将带动茶淀镇快速发展，呼应天津滨海新区开发开放，不断优3化城市空间结构，进一步提升城市辐射功能。第四，建设本项目是加强基础设施建设，优化投资条件，满足宏观经济发展的需要。为满足小康区作为7、滨海新区的重要组成部分，并为某市发展成为“现代制造和研发转化基地”作出贡献的发展目标，增加更多的高科技产业、创新性产业进入滨海新区经营生产，是宏观经济布局的需求。二、项目概况二、项目概况1 1 1 1 拟建地点拟建地点项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区的规划区的南部。四至范围为东至规划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积 256 公顷。2 2 2 2 建设规模与目标建设规模与目标（1）建设规模该项目总投资 15.01 亿元，共开发土地 256.51 公顷，其中开发居住用地14.41 公顷，工业用地 40.8 公顷，实现项目区8、的八通一平，同时完成规划范围内中小学、金融等公建面积共计 75.07 万平米。（2）建设目标本项目的预计建设期为 2 年，销售期 5 年。建设期从 2010 年 1 月至 2011 年12 月底。工程质量符合相关的质量验收标准，实现八通一平，基础设施完备、环境优美，主要建设环节进行严格的招标投标。3 3 3 3 主要建设条件主要建设条件按照某市城市规划及滨海新区“十一五”要求，滨海新区将进一步加强建设，发挥新区整体招商引资综合优势，建成生态宜居的新型经济开放区域。本项目位于滨海新区范围内，可以享受到滨海新区的优惠政策，依托条件好，其开发建设也符合某市城市规划和某市产业发展布局规划要求，开发完成9、的产品市场前景比较乐观。本项目地理位置优越，位于京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山50 公里，距某市区 40 公里，距天津开发区 20 公里。项目区周边公路路网完善，毗邻京山铁路、天津港，对外交通条件非常便利。另外，该项目的承办单位天津滨海汉源开发建设有限公司和某市小康区经济4开发区管委会 具有操作同类项目的丰富经验，为该项目的顺利开展提供了新的保障。4 4 4 4 项目投入总资金及效益项目投入总资金及效益该项目总投资共计 15.01 亿，其中项目资本金 5.25 亿元，占总投资的 35%，剩余资金拟通过银行贷款解决。通过财务分析，项目税后资本金收益率 81.97%，总投资收益率 2810、.69%，投资回收期 4.49 年，项目财务状况良好。5 5 5 5 主要经济经济指标主要经济经济指标本项目的主要经济技术指标，如表 1-1 所示。表 1-1 项目的主要经济技术指标净现值（万元）内部收益率（%）投资回收期（年）税前111659.3835.404.16税后47362.6923.114.49三、结论三、结论通过对本项目进行财务分析和国民经济评价，主要的技术经济指标如下：通过财务分析和国民经济分析，本项目税前 NPV 为 111659.38 万元，大于 0，税前IRR 为 35.40%12%，税前回收期 4.16 年，资本金收益率 124.56%，总投资收益率 43.60%；税后 11、NPV 为 47362.69 万元，大于 0，税后 IRR23.11%12%，税后回收期 4.49 年，资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%。综上所述，项目可行5第第 2 2 章章 市场预测与项目定位市场预测与项目定位一、市场现状一、市场现状高新技术产业是国民经济的战略和先导性产业。一个地区高新技术产业的发展，不但决定着该地区的经济、社会发展水平，而且决定着该地区在经济全球化中的分工和地位。未来十到二十年是天津经济和社会发展的重要战略机遇期，面对国际高新技术产业发展表现出的“国家战略性”、“聚集性”等特点，以及国内长三角、珠 三角地区的激烈竞争，发展高新技术产业需要发挥政府对12、高新技术产业的引导作用，对天津以及地区经济和社会发展具有重大引领和带动作用，具有重要的战略意义和现实意义。小康区拥有海洋资源优势，在地理上处于滨海新区“T”型产业布局的海洋经济发展带上，可以借助京津两地的科技资源，发展海洋高科技产业；小康区的化工新材料产业具有一定基础，有发展新材料产业的条件；小康区的功能定位是建设宜居生态城区，区内生态资源丰富，“小康刻字”、“小康版画”别具特色，可以发展研发孵化、文化创意等知识产业。某市委、市政府高度重视高新技术产业的发展，把其作为优化经济结构、增强天津发展后劲的重要举措摆在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推动高新技术产业快速健康发展，取得显著成效。13、2005 年，全市高新技术产业完成产值 2141.4 亿元，比 2000 年增长 187.6，5 年年均增长 23.5。高新技术产业产值占工业的比重稳步增长，由 2000年的 28.6增长 到 31.6，年均增长 0.6 个百分点。2005 年，高新技术产品实现出口 124.7 亿美元，列全国第四位，占全市出口的比重达到 45.5，比 2000年的 25提高了 20.5 个百分点。到 2005 年累计实施重大高新技术产业化项目 100 项，项目总投资 106.3亿元，投产后新增产值 313.2 亿元、利税 79.6 亿元，有 50 个建成投产。1999-2005年，共争取国家高技术产业化项目 14、62 项，争取国 家资金 4.96 亿元。上述项目的实施，对于建设自主创新能力、提升产业技术水平、增强核心竞争力发挥了重要作用。2005 年，纳入统计的市重大高新技术产业化项目实现产值 191.5 亿元，6占全市高新技术产值的 9，成为支撑高新技术产业发展的重要力量。2005 年，电子信息产值达到 1682.4 亿元，占高新技术产业的 78.6，是第一支柱产业。先进制造和生物技术与现代医药 产值分别为 1729 亿元和 163.8亿元，占高新技术产业的 8.1和 7.6。新能源产业完成产值 58.4 亿元，初步形成了锂离子电池、镍氢电池和太 阳能电池为主的高能电池产业群。品种、规模和技术水平都15、居国内领先地位。2005 年，某市产值亿元以上的高新技术企业达到 180 家，其中 10 亿元以上的 28 家。同时，培育了高分辨率彩色显示器、大直径区熔硅单晶、无缝钢管、工程机械、皮质激素、复方丹参滴丸、锂离子电池、纳米复合氧化锆材料等 20个技术水平高、市场竞争力强的重点产品。高新技术产业创新体系初步建立，为某市高新技术产业的后续发展奠定了良好的基础。二、发展预测二、发展预测“十一五”时期是某市认真贯彻落实科学发展观，实现“三步走”战略目标的关键时期，也是高新技术产业发展的重要战略机遇期。国际上科技革命迅猛发展，发达国家加快全球范围内整合资源的步伐，高新技术在全球范围内重新布局。我国国民经16、济已经开始向高新技术产业强国迈进，是培育和形成高新技术产业核心竞争力的关键时期。国家重视统筹区域经济发展，把规划建设好天津滨海新区作为国家发展战略的重要组成部分，滨海新区发展规划提出要加强科技创新与研发，建设现代制造和研发转化基地，将对天津高新技术产业的发展发挥重要的极点牵引作用。为应对全球性的经济危机的进一步蔓延，根据科学发展观的要求，国家及本市将积极推进新型工业化道路的进程，追求绿色 GDP 的增长，重视科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的高新技术产业的发展，努力促进经济与人口、资源、环境、生态的协调发展。发展高新技术产业的政策环境将进一步优化。天津经17、济持续、快速发展，经济结构将趋向高级化，为高新技术产业发展增添了新的动力和市场空间。天津毗邻北京，在利用北京的技术溢出效应方面具有地域上的优势，京津两7地交通条件的改善所带来的经济发展新格局，将形成巨大的联手产业势能，成为带动整个环渤海地区的不竭动力。本项目的建设同时也面临较大挑战。一方面，世界经济形势风云变幻，由美国次贷危机所引发的经济危机所带来的后果目前无法作出危害程度、持续时间、影响深度的准确判断，带来后续经营的不确定性。随着全球经济一体化进程加快形成的国际竞争加剧，与贸易有关的知识产权保护协议、技术壁垒、反倾销等对我国高新技术企业的影响逐步显现。其次，天津作为环渤海地区高新技术产业重要18、的制造基地，面临长三角、珠三角地区和即将崛起的东北地区的竞争。第三，津京地区在高新技术领域的区域联合机制尚未真正建立起来，与北京资源互补的优势尚未得到充分发挥。第四，小康区目前的高新技术产业还不发达，泰达北区与茶淀高新技术产业园区毗邻，已形成了一定的产业基础，未来将按照新的定位重点发展新能源、新材料、生物制药、食品、高科技研发等产业，与小康区未来产业发展方向雷同。本项目不应和泰达北区形成竞争关系，而是要有效互补：统一产业布局，统一空间规划，协调发展时序，共建基础设施，共享招商资源，共同培育小康区相关的产业集群。三、项目定位三、项目定位根据某市小康区生态型高新技术产业园区规划，园区将建成：先进制19、造业基地，高技术企业的孵化器和滨河生态宜居区。结合滨海新区和项目周边地区社会经济发展现状及发展规划，项目市场定位为：工业地块重点面向国内从事微电子、通讯、信息、材料等领域，以及海洋产业等的企业进行宣传和投资推介，主要选择中、小企业到项目区进行投资。居住区客户人群以园区的周边居民、和园区就业职工为主，积极吸引周边城市居民。本项目位于滨海新区范围内，项目总投资 15.01 亿元，共开发土地 256.51公顷，其中开发居住用地 14.41 公顷，工业用地 40.8 公顷，商业金融用地 12.45公顷，依法可出让用地面积约 67.66 公顷，不可出让面积 188.85 公顷。完成后可实现项目区的八通一20、平，同时完成规划范围内中小学、金融等公建面积共计875.07 万平米。其建设将改善小康区的基础设施条件，优化小康区的投资环境，对于进一步完善区域产业布局，带动区域经济发展等具有重要意义。四、土地价格预测四、土地价格预测项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区的规划区。东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积 256 公顷。现状用地包括居住用地、工业用地、道路广场用地、水域和其他用地。此次经过土地整理重新推向市场的地块用途主要为建设工业用地和居住用地，用于进行工业地产及商业地产的开发。此价格已经包含不可出让面积的分摊费用21、。（1）工业地产土地价格预测通过查阅相关资料，某市技术开发区土地出让平均价格约在 23.41 万元/亩。小康区虽为滨海新区的重要组成部分，但其工业发展与技术开发区相比较慢，尚处于初级开发阶段，则估计其土地初始转让价格大约在 20.00 万元/亩。考虑其发展速度和发展水平，预计其土地价格年平均增长率为 5%。（2）商业、居住地产土地价格预测本项目参照小康区商业、住宅用地的土地出让情况进行预测。2008 年，项目商业地产价格为 210.00 万元/亩，住宅地产价格为 150.00 万元/亩，考虑商业、居住地产价格未来走势以及资金时间价值等因素后，预计到 2012 年，该项目的商业地产土地出让价格为22、 255.25 万元/亩，居住地产土地出让价格为 182.33 万元/亩。（3）土地出让计划从目前的情况来看，土地整理出让的周期一般不会超过 8 年，根据本项目的地块具体情况，决定在 5 年内出让完成，初期出让比例较低，当土地价格有一定上涨后，再批量出让。9第第 3 3 章章 项目选址项目选址一一、场址现状场址现状1 1、地点与地理位置、地点与地理位置项目区位于某市小康区南部茶淀镇内，京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山50公里，距某市区40公里，距天津开发区20公里。本项目为小康区生态型高新技术产业园区南区工程，该地区规划为都市产业园区，规划总占地2.57平方公里，包括一部分工业用地及23、商业住宅用地等，进行基础设施和非经营性公建开发建设。该项目位于产业园区的南部，四至范围为东至蓟运河，南至规划的津汉快速路，西至规划的塘汉快速路，北至规划的次干路四。其规划范围见附图1、2。2 2、土地权属类别及占地面积、土地权属类别及占地面积本次拟建设的小康区生态型高技术产业园区南区面积约 256.51 公顷（合3847.65 亩），该区域土地目前全部为农村集体土地，涉及前进东村、前进西村、新村东村、新村西村；其中，前进东村 99.3384 公顷（合 1490.076 亩），前进西村 39.1935 公顷（合 587.9025 亩），新村东村 75.8653 公顷（合 1137.98 亩），新24、村西村 42.1128 公顷（合 631.692 亩）。3 3、项目现有场地利用情况、项目现有场地利用情况项目区建设总用地面积为 256.51 公顷，包括居住用地、工业用地、水域及其他用地。其中居住用地 10.16 公顷，工业用地 20.09 公顷，水域及其他用地223.22 公顷。目前用地具体构成如下表：表3-1 高新园区南区建设范围现状用地构成序号类别代码用地性质面积（公顷）百分比（%）1R居住用地10.163.962C公共设施用地2.080.812M工业用地20.097.833S道路广场用地0.960.374E水域和其他用地223.2287.02其中水域23.73其他用地199.491025、合计规划总用地256.51100.00区内现有塘汉公路、津汉公路以及若干村镇道路，道路路面质量较差。塘汉公路、津汉公路宽约12 米，其余道路多为水泥路，宽9-16米。项目区西部比邻京山铁路。二二、场址建设条件场址建设条件1 1、地形、地貌、地震情况、地形、地貌、地震情况规划区及其周边地区地势低平，坡度在 1.6-0.3之间。遍布纵横的河道水网以及原生态的湿地资源，河渠、洼淀众多，渔塘虾池星罗棋布。规划区内没有发生过地震情况，根据该地区地质条件分析，未来发生地震的可能性很小。2 2、工程地质与水文地质、工程地质与水文地质本工程选址位于某市东部，处于新华夏构造体系的华北沉降带东北部，地层多属海陆相26、交互沉积，地表普遍分布1.3-2.5 米粘土地，富含有机质，承载力在8-10 吨/平方米。园区建设范围内现生活及生产水源全部采用地下水，地下水水质基本稳定，但氟超标情况比较严重，基本无集中供水设施。蓟运河从园区东侧穿过，河道功能为行洪、排沥、灌溉、蓄水等。园区内排水设施十分薄弱，未形成统一的排水系统，管道覆盖率低，污水对环境有一定污染。雨水主要是靠地面径流就近排入沟渠及河道,污水未经处理直接排入水体。雨、污水经园区内各排水支渠最终排入蓟运河。3 3、气候条件、气候条件小康受季风环流控制，气候属暖温带滨海半湿润大陆性季风气候，四季分明。年均气温为11.9，年平均降水量559 毫米，全年主导风向为27、南东南，年均风速4.6 米/秒，年均日照时数达2824.3 小时。全年无霜期206 天。4 4、交通运输条件、交通运输条件京山铁路、芦汉公路以东，蓟运河西测，距唐山50公里，距某市区40公里，距天津开发区20公里。项目区周边公路路网完善，毗邻京山铁路、天津港，对外交通条件便利。5 5、公用设施社会依托条件、公用设施社会依托条件给水由两部分提供，分别是园区北面的小康水厂和东面的开发区给水管网，11两个方向的给水管线横穿北区到达位于北区的泵站，加压提升后输送至北区和南区；目前北区范围内建设一座集中供热设施，负责整个高新技术园的供热，通过管网直接供应南区需求；居民日常使用罐装液化气；电源现状由茶淀128、10kV 变电站提供，通过一级网线穿过北区，输送到南区，区内有10kV电力架空线；通信由小康城区河西电话局提供通信服务。6 6、环境保护要求、环境保护要求本项目废气影响不超过环境空气质量二级标准；废水排放达到污水综合排放三级标准；城市区域环境噪声达到二类标准；固体废物以无害化处理为控制目标。7 7、法律支持条件、法律支持条件项目选址要符合某市城市总体规划（2005-2020）对于滨海新区的功能定位，能够在一定程度上促进滨海新区进行“高水平的现代制造业和研发转化基地”的建设。要符合某市小康区城区十一五规划对于小康区生态型高新技术产业园的规划要求。8 8、征地、拆迁、移民安置条件、征地、拆迁、移民29、安置条件项目内的土地整理，拟征用256.51公顷（合3847.65亩）土地，为项目区内四个村502 户、1089 人提供征地补偿和社会保障费用，并对项目区内的企业及商业网点进行补偿。三、厂址比选三、厂址比选该项目在规划区内建设，没有进行厂址比选。四、项目区概况四、项目区概况1 1、人口规模、人口规模本次实施的项目区根据用地规模、建设规模等因素，确定到 2020 年常住人口为 15000 人。2 2、土地用地规划、土地用地规划根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划、某市小康区生态型高新技术产业园区南区规划和某市新建居住区公建配套定额指标，项目区主要为工业、居住、公共设施用地、道路广场、市政公用设30、施、绿化等用地，各主要地块的面积和用地性质见下表：12表 3-2 高新园区总体规划及南区起步区规划用地平衡表序号用地代码用地名称总体规划南区起步区大类中类面积（公顷）占城市建设用地面积（公顷）占城市建设用地1R居住用地63.3613.71%17.227.48%R2二类居住用地57.0514.41RS中小学、幼儿园用地6.312.812C公共设施用地70.5215.26%48.5721.10%C1行政办公用地5.312.92C2商业金融业用地19.4712.45C3文化娱乐用地C4体育用地C5医疗卫生用地C6教育科研设计用地36.8231.26配套设施预留地8.925.923M工业用地135.031、029.21%40.817.72%M1一类工业用地135.0040.84S道路广场用地90.4619.58%49.4121.46%S1道路用地88.9648.81S3社会停车场库用地0.600.3S4交通设施用地0.900.35U市政公用设施用地3.950.85%10.43%U1供应设施用地U2消防设施用地U2环境卫生设施用地6G绿地98.8521.39%73.2231.81%13G1公共绿地18.5911.21G2生产防护绿地80.2662.01合计城市建设用地462.14100%230.21100%7E水域和其他非城市建设用地30.7226.3E1水域30.7226.3合计规划总用地49232、.86256.513 3、用地规模、用地规模表 3-3 高新园区南区规划用地规模建筑类型建筑面积（万平方米）备注居住建筑28.00容积率 1.5-1.8工业建筑1.00容积率 1.0-1.2公共建筑82.95容积率 1.5合计111.954 4、功能区规划、功能区规划依托项目所在区域的区位优势和总体定位发展分析，项目区域规划为两个功能区，以塘汉二线为界，即东侧的生态宜居生活区和西侧的工业集聚区。工业用地布置在沿塘汉快速路一侧,规划占地 40.80 公顷，占规划区城市建设总用地的 40.62%，用地类别为一类工业用地，性质为高科技企业。以发展材料科学、微电子科学和海洋产业为重点，建设高效率、高附33、加值的现代化工业园区。生态宜居生活区主要解决本地区的居民、就业职工以及吸引周边城市居民居住，主要针对的是塘沽城区的居住需求辐射。总用地 17.22 公顷，占城市建设用地的 7.48%。5 5、道路交通、道路交通项目内的道路及交通规划主要采用方格网型道路网络布局。对外道路：规划城市快速路 2 条，包括塘汉快速路和津汉快速路，红线宽度为 60 米，机动车双向 6 车道，为交通性道路，主要负责长距离过境的快速交通。规划城市次干路 1 条，为次干道三，红线宽度 25-30m。14内部骨干路呈网状结构，由规划主干路、规划次干路、工业性、生活性支路组成。规划主干道 1 条(主干路二)，红线宽度为 40 米34、，机动车双向 4 车道，有一定的对外交通职能；次干道 3 条(次干路一、次干路二、次干路五)，为生活性道路，红线宽度为 30 米，机动车双向 4 车道；支路 5 条(支路五、六、七、支路十、十一)，为生活性支路，红线宽度为 20 米，主要职能为联系工业区和居住区内部各小区交通组织及解决小区内部的交通联系。此外，项目区的道路网内还规划有相应的公交线路和首末站等交通设施。15第第 4 4 章章工程任务与规模工程任务与规模本期工程建设的主要任务是八通一平一绿化一配套，具体包括：道路工程、排水工程（雨水、污水工程）、给水工程、燃气工程、供热工程、电力工程、电信工程、照明工程、绿化景观工程、场地拆迁平整35、公共配套工程。项目工作量汇总见下表。表4-1 项目工作量汇总表内容单位工程数量道路工程m2403852.3排水工程（雨水、污水工程）m25964.18给水工程m29587燃气工程m18500供热工程m15060电力工程m86000电信工程m13900照明工程m40200绿化景观工程m3556300场地拆迁平整m2302500公共配套工程万m210.9951 1 1 1、市政设施、市政设施市政设施包括：道路工程、排水工程（雨水、污水工程）、给水工程、燃气工程、供热工程、电力工程、电信工程、照明工程、绿化景观工程。（1）道路工程包括主干路、次干路和支路。具体建设内容见表。16表 4-2 道路工程36、量表道路等级道路名称道路段落道路长度(M)横断面布置红线宽度(M)用地面积(M2)主干路塘汉二线次干路四津汉快速1308.7674052350.68主干路二塘汉快速次干路四2632.18840105287.5合计3940.955157638.2次干路次干路一支路六次干路四1092.5543032776.62次干路二次干路四支路六1244.2653037327.95次干路五次干路一津汉快速路757.6282518940.7合计3094.44786644.516支路支路五次干路四支路六1196.5592023931.18支路六塘汉二线支路一2826.2912056525.82支路七次干路一支路一637、80.7282013614.56支路八支路九支路一457.903209158.06支路九主干路二支路一553.7872011075.74支路十次干路一支路六648.3532012967.06支路十一次干路一支路一710.7782014215.56支路十二次干路三次干路四784.0432015680.86合计7858.442157168.84道路总计14893.84401451.56（2）排水工程包括雨水工程和污水工程。具体建设内容见表。表 4-3 雨水工程量表序号项目名称规格单位数量1HDPE 双壁波纹管D=700MM米46642钢筋混凝土管D=1000MM米47153钢筋混凝土管D=135038、 MM米9664钢筋混凝土管D=1500 MM米5215钢筋混凝土管D=1650 MM米5686钢筋混凝土管D=1800 MM米1353.67钢筋混凝土管D=2000 MM米13958钢筋混凝土管D=2200MM米2769钢筋混凝土管D=2400 MM米20810总长米14666.611雨水泵站Q=6.5M3/S 占地=2000 M2座117表 4-4 污水工程量表序号项目名称规格单位数量1混凝土管DN800米5859.622混凝土管DN900米5437.963总长米11297.584污水泵站Q=0.3M3/S 占地=1500 M2座1（3）给水工程表 4-5 给水工程量表序号项目名称规格单位39、数量1球墨铸铁管D=200mm米102722球墨铸铁管D=300mm米136953球墨铸铁管D=400mm米56204总长米29587（4）燃气工程表 4-6 燃气工程量表序号项目名称单位数量1DN200中压干管公里1.32DN150中压干管公里6.23DN100中压支管公里34DN80中压支管公里35DN50 中压支管公里5总计公里18.5（5）供热工程表 4-7 供热工程量表序号项目名称单位数量1DN500直埋保温管KM4.042DN450直埋保温管KM1.683DN400直埋保温管KM3.04DN350直埋保温管KM1.445DN300直埋保温管KM4.90总计KM15.066热力站座140、318（6）电力工程表 4-8 电力工程量表序号项目名称单位数量110KV 电缆线路KM86210KV电缆排管KM29总计KM115310KV开闭所座2（7）电信工程表 4-9 电信工程量表序号项目名称单位数量12孔排管KM4.424孔排管KM5.738孔排管KM2.6416孔排管KM1.2总计KM13.9（8）照明工程表 4-10 照明工程量表序号项目名称单位数量110KV电缆KM7.22低压电线KM333D100玻璃钢管KM30总计KM70.24箱式变电站座35土方量m317670（9）绿化景观工程表 4-11 绿化景观工程量表道路名称单位数量公共绿地万立方米19.38防护绿地万立方米3641、.25合计万立方米55.632 2 2 2、公共配套设施、公共配套设施本项目拟建设的配套公建项目主要包括公共服务设施和市政公用设施两部分，均为非经营性公建。（1）市政公用设施19表 4-12 市政公用设施一览表序号类别项目数量用地面积（m2）1排水雨水泵站12000污水泵站115002燃气燃气服务站11000燃气调压站120003供热热力站1315004电力10KV 开闭所210005电信邮政局支局110006照明箱式变电站32000合计12000（2）公共服务设施表 4-13 公共服务设施一览表序号类别项目数量1教育中学1小学2保育院22医疗卫生社区卫生服务中心23文化娱乐综合文化活动中心042、文化活动站2青少年活动中心1老年人活动站4社区服务中心24行政管理工商税务1巡警队1公安派出所15交通设施加油站2公共停车场26其他设施消防站17环卫环卫综合大队1公厕33 3 3 3、场地平整、场地平整20拆迁面积等各种拆迁量如下表所示。表 4-14拆迁面积序号村庄名称单位面积1前进东村公顷99.342前进西村公顷39.193新村东村公顷75.874新村西村公顷42.11总计公顷256.51表 4-15拆迁人口序号项目名称单位面积1户数户5022人数人10893农业人口人9214非农业人口人168表 4-16高新园区南区建设范围现状用地构成表序号类别代码用地性质面积（公顷）百分比（%）1R居43、住用地10.163.962C公共设施用地2.080.812M工业用地20.097.833S道路广场用地0.960.374E水域和其他用地223.2287.02其中水域23.73其他用地199.49合计规划总用地256.51100.0021第第 5 5 章章工程总体布置工程总体布置一、总体布局原则一、总体布局原则本设计参照相关设计规范，考虑远近期结合，以近期为主，统筹安排，合理布置，分期实施、逐步完善。遵循市场经济规律，贯彻城市煤、水、电、气、热为人民生活服务，为发展生产服务，在满足规划范围内正常的生产生活的煤、水、电、气、热的需要的基础上，尽可能缩短管网的总长度和不利环路的总长度，以保证合理布44、局，节省总投资。坚持科学态度，积极采用先进工艺，新技术，新材料，新设备，做到技术先进，科学可靠，经济合理。二、功能分区二、功能分区小康区生态型高新技术产业园区规划的范围是：东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至大丰路，规划总用地面积 519 公顷。规划到 2020 年末规划居住人口约 2 万人。总体设计范围内，以次干路四为界分为南北 2 个系统，其中，南区是该规划的考察对象，四至范围为东至规划次干路六，南至津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四。根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划、某市小康区生态型高新技术产业园区南区规划和某市新建居住区公建配套定额指标，南区45、的规划以住宅、工业、公共服务和广场绿化四个功能分区为主，各分区类型及建设规模见3-2 所示。高新园区南区规划用地规模见 5-1 所示。表 5-1 高新园区南区规划用地规模建筑类型建筑面积（万平方米）备注居住建筑31.00容积率 1.5-1.8工业建筑48.96容积率 1.0-1.2商业金融及公建65.57容积率 1.5公共建筑9.50容积率 1.5合计155.03工业用地布置在沿塘汉快速路一侧,规划占地 40.80 公顷，占规划区城市建设总用地的 40.62%，用地类别为一类工业用地，性质为高科技企业。以发展材料科学、微电子科学和海洋产业为重点，建设高效率、高附加值的现代化工业园区。22生态宜46、居生活区主要解决本地区的居民、就业职工以及吸引周边城市居民居住，主要针对的是塘沽城区的居住需求辐射。总用地 17.22 公顷，占城市建设用地的 7.48%。具体功能分区见附图 3。三、本期工程总体布局三、本期工程总体布局1 1 1 1、道路布局、道路布局道路按照主干路-次干路-支路层次布置。其中塘汉二线、主干路二等道路与北区相通，总体路网密度7 K M/KM2。主干路是规划区域内道路网主要骨架和主动脉，是机动车交通的主通道。主干路网密度1.47 KM/KM2。在规划区域内横向与纵向分别布设次干路，使路网分布均匀，使纵横两个方向内路网结构形态基本呈方格网状。以满足建设开发要求。次干路路网密度1.47、75KM/KM2。城市支路为联系各居住小区的道路，解决居住区内交通，以服务功能为主。支路路网密度3.78 KM/KM2。道路布局见附图4。2 2 2 2、排水工程（雨水、污水工程）、排水工程（雨水、污水工程）排水工程采用雨、污分流制排水系统，项目区内雨水属于位于项目区内的雨水泵站收水范围。雨水经该雨水泵站收集后排向蓟运河。区内生活污水可直接排入市政污水管网，区内工业污水经处理达到国家排放标准后可排入市政污水管网。根据产业园区南区规划及区域周围市政设施情况，项目区内的污水经项目区内污水干管收集后排向区外营城污水处理厂处理后排放或经深度处理后回用。南区园区内雨水管网规划为：雨水主干管沿次干路一、主48、干路二、支路十敷设，管径为d800mmd2400mm，最终进南区入雨水泵站（泵站流量为6.5m3/s）。园区雨水除一部分作为湿地景观补充水外，其余经泵站提升后排至蓟运河。本次设计范围内，以塘汉二线为界分为东西2个污水分区，西区为工业污水分区，总收水面积约126公顷，东区为生活污水分区，总收水面积约104公顷。污水主干管覆设在塘汉二线上，与北区相通。在塘汉二线上由北向南分别布置的d300mm d900mm污水干管，污水经干管收集后，排入园区的污水泵站，经污水泵站提升后，最终排至营城污水处理厂。排水管网布局见附图5，污水管网布局见附图6。233 3 3 3、给水工程、给水工程园区的给水经自大丰路引49、入的DN600给水管线与由开发区过蓟运河的DN600 给 水 管 线 双 水 源 共 同 接 入 高 新 技 术 产 业 园 区 的 规 划 给 水 泵 站（Q=1625m3/h，占地为8000平方米，），该泵站建在北区。经泵站加压后，经南区给水管网，满足整个园区的用水需求，以达到安全、可靠、合理的供水原则。给水管网布局见附图7。4 4 4 4、燃气工程、燃气工程沿主干路二、津汉二线和次干路二铺设，与北区相通。在主干路二和支路八的交叉口规划建设1座中低压站。燃气管网布局见附图8。5 5 5 5、供热工程、供热工程北区规划建设1座供热站，解决南北区的供热问题。园区热源由规划北疆热电厂提供，供热站50、可作为调峰供热站。因此，南区不再建设供热站，以规划次干路形成的自然地块为一个供热小区，每个规划小区设1个换热站，每个站供热面积10-25万平方米。本设计采用的供热方式为间供式，以规划热源厂为热源（一级热力站），沿市政道路敷设一级热力管网（高温热水管网）至各区域二级热力站（小区内水水换热站），其中次干路二管线直接与北区相通。在各区域内敷设二级热力管网（低温热水管网）至区域内各热用户户内供暖设备。主要一级管线沿次干路二，起点是其与次干路四的交叉点，接口是其与主干路二的交叉口，再沿主干路二向东到支路六为出口。沿一级管线敷设二级热力站，为规划自然地块供热。其中，一级网设计供回水温度为130/70，二级51、网设计供回水温度不高于85/60。供热管网布局见附图9。6 6 6 6、电力工程、电力工程项目区内规划10KV级电网为电缆，电缆敷设采用排管和直埋相结合方式，主电缆线与北区相通，解决南北电力的配合使用。10kV开闭站（1220回出线）2座；10kV电缆（YJV3240）36 km（直埋）；10kV电缆排管（200；20孔）29 km。电力管网布局见附图10。7 7 7 7、电信工程、电信工程按照某市2001年现状，推测移动业务的发展，到2020年与座机保持2/3的水24平，约为1.2万门。通信管道建议采用PVC-114双壁波纹塑料管（内径100mm）。最东端支路六铺设2孔排管4.4km；支路六52、南段、次干路一、支路十和次干路三铺设4孔排管5.7km；主干路二铺设8孔排管2.6km；沿津汉二线至主干路二段铺设16孔排管1.2km。电信管网布局见附图11。8 8 8 8、照明工程、照明工程根据园区的实际情况，并以往的设计经验。确定园区内道路照明的照度为1830Lx。总均匀度不小于0.350.5（根据道路等级等状况具体确定）。园区道路照明的10KV电源引自区内电网中的110KV变电站的10KV出线柜，经电缆引至各路灯照明箱式变电站。由路灯照明箱式变电站馈出380/220V低压线接至各道路路灯。10KV照明供电电缆敷设在有电缆排管的路段时采用与电力缆共排管的方式敷设。其他路段采用直埋方式敷设53、低压照明供电电线沿路灯位置穿玻璃钢管敷设。工程数量：箱式变电站 3 座；低压电线 33 千米；土方量：17670 立方米；10KV 电缆 7.2 千米；玻璃钢管（100）30 千米；灯具 915 盏；灯杆 915 根。照明管网布局见附图 12。9 9 9 9、绿化景观工程、绿化景观工程（1 1 1 1）塘汉二线、主干路绿化设计在人行道上，在远离车行道一侧分离出2米的绿化带，作为道路与周围环境的分隔，由金银木和月季组成柔和的弧线形图案，并相间栽植丁香，点缀丝兰，增加行人的亲近感，色彩丰富，并充满韵律。布局上疏密结合，色彩上将花期错开，丰富人行道景观。在靠近车行道一侧种植高大的耐盐碱植物刺槐作为行54、道树，形成林荫花镜，共同组成红绿相间，色彩丰富的道路景观。主干路两侧20米公共绿地。（2 2 2 2）次干路的道路绿化这几条路的人行道宽度较小，道路两侧的绿化设计在人行道靠近车行道一侧种植行道树刺槐，间距6米，树穴为1.2 米1.2米，下面做排盐处理。两侧10米公共绿地。2510101010、公共配套设施、公共配套设施本项目拟建设的配套公建项目主要包括公共服务设施和市政公用设施两部分，均为非经营性公建。作为以先进制造业、海洋产业为支撑，生态宜居为特色的都市产业园区，某市小康区生态型新技术产业园区规划有两个功能区，即：生态宜居生活区和工业集聚区。其中工业集聚区位于园区的西侧，东侧规划作为生态宜居55、生活区。本项目拟建设的配套公建项目均分布在东侧的生态宜居生活区，规划的公共服务设施用地范围内。公建布点情况见附图13。26第第 6 6 章章 项目竣工后的土地价值分析项目竣工后的土地价值分析一、土地整理区范围及现状一、土地整理区范围及现状1 1 1 1、土地权属及现状、土地权属及现状本次拟建设的小康区生态型高技术产业园区南区面积约 256.51 公顷（合3847.65 亩），该区域涉及前进东村、前进西村、新村东村、新村西村；其中，前进东村 99.3384 公顷（合 1490.076 亩），前进西村 39.1935 公顷（合 587.9025亩），新村东村 75.8653 公顷（合 1137.956、8 亩），新村西村 42.1128 公顷（合 631.692亩）。2 2 2 2、本次征地的范围、本次征地的范围本次征地的范围包括上述镇集体土地及四个村的集体土地，总面积约为256.51 公顷（3847.65 亩）。二、土地整理成本分析二、土地整理成本分析土地整理费用包括村民征地综合补偿费用、企业及商业网点补费、不可预见费及各项税费。村民征地综合补偿费用包括征地综合补偿费、青苗补偿费、集体土地地上物补偿费、零星树木、失地农民社会保险、租房补助、就业培训费、提前搬迁奖励、搬家费、非农业安置补助费、外挂人口安置补助费、调增地价。企业及商业网点补偿费包括企业建筑物补偿费、搬迁企业补偿费、拆除企业补偿57、费。不可预见费按照征地综合补偿费、青苗补偿费、集体土地地上物补偿费、企业拆迁补偿费之和的 10%计算。涉及的主要税费包括评估费、测绘费、权属调查费、新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费及征地管理费。27根据建设单位提供资料，总的土地整理静态费用为 49708.53 万元，折合每亩约 12.92 万元。具体详见表 6-1表 6-1 土地整理费用明细单位：万元序号项目土地整理费用合计1村民征地补偿费24008.6324008.632企业补偿费6624.126624.123不可预见费3063.273063.274各项税费16012.5116012.515合计49708.5349708.5358、三、项目区土地用地规划及可收益部分三、项目区土地用地规划及可收益部分1 1 1 1、土地用地规划、土地用地规划根据规划区域定位，以及滨海新区总体规划、某市小康区生态型高新技术产业园区北区规划和某市新建居住区公建配套定额指标，项目区主要为工业、居住、公共设施用地、道路广场、市政公用设施、绿化等用地，主要地块的面积和用地性质见表 3-2：2 2 2 2、可收益部分分析、可收益部分分析项目区内可用于土地出让的范围包括工业用地、居住用地、商业设施用地。根据规划，不能出让的土地包括中小学用地、行政及文教卫生用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域用地。其中依法可用于出让的工业用地，总占地面积为 59、40.8 公顷；可出让的居住用地，总占地面积为 14.41 公顷；可用于出让的商业金融用地，总占地面积 12.45公顷。总计可出让用地面积约 67.66 公顷，不可出让面积 188.85 公顷，共计 256.51公顷。3 3 3 3、建筑面积规模、建筑面积规模项目区的总建筑规模如下表：28表 6-3 建筑面积规模一览表建筑类型建筑面积（万平方米）备注居住建筑31.00容积率 1.5-1.8工业建筑48.96容积率 1.0-1.2商业金融及公建65.57容积率 1.5公共建筑9.50容积率 1.5合计155.03四、土地市场价格分析四、土地市场价格分析1 1 1 1、工业地产市场分析、工业地产市60、场分析（1）现状工业地产是以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。虽然工业地产在国外已经有了较大的发展，但是在中国该行业仍处于起步阶段。由于我国各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点，我国的工业地产大多集中在各城市特定的工业开发区内。滨海新区于某市的东部临海地区，拥有“三北”辽阔的辐射空间，已基本建成基础设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。目前，滨海新区已形成电子、汽车及配件、化工、机械制造、航空、物流等优势产业，为与其发展相适应，各类专业开发区域也相继展开建设，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港航空城等。高科技产业园区相继兴起，61、大量基础设施建设，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地的同时，也促进了工业地产需求的增加，工业地产地价和交易量等呈稳步上涨态势。29表 6-4 天津技术开发区区近期工业土地成交情况表序号成交时间面积平方米容积率成交价格万元供地方式地点用途单价万元/亩12008 年 11 月60001.0-1.6181.2挂牌天津经济技术开发区西区中南三街北侧工业20.1422008 年 10 月330000.75-1.5996.6挂牌天津经济技术开发区西区南大街北侧工业20.1432008 年 10 月780000.75-1.52355.6挂牌天津经济技术开发区西区中南二街南侧工业20.144200862、 年 10 月25304.90.5954挂牌小康区营城镇工业园区内工业25.1452008 年 09 月139729.350.75-1.55631.09挂牌天津经济技术开发区西区新兴路西侧、新业七街北侧工业26.8862008 年 09 月630072.170.75-1.519028.17挂牌天津经济技术开发区西区南大街南北两侧工业20.1472008 年 09 月500000.75-1.52015挂牌天津经济技术开发区西区新业八街南侧工业26.8882008 年 09 月136597.90.75-1.54125.25挂牌天津经济技术开发区西区中南五街南侧、泰嘉路西侧工业20.1492008 63、年 09 月50001.0-1.5201.5挂牌天津经济技术开发区西区新业十街南侧、春华路东侧工业26.88102008 年 09 月6400.020.75-1.5193.28挂牌天津经济技术开发区西区中南三街北侧工业20.14112008 年 06 月19109.931.0859.94挂牌天津经济技术开发区东区工业30.01122008 年 06 月1145106.850.7-1.534582.22挂牌天津经济技术开发区西区杨北公路南侧工业20.14132008 年 03 月19334.090.75-1.5597.42挂牌天津经济技术开发区西区新业二街南侧工业20.61142008 年 0364、 月10001.250.8-1.5403.05挂牌天津经济技术开发区东区睦宁路以东工业26.88152008 年 03 月380000.75-1.51531.4挂牌天津经济技术开发区西区新业二街北侧工业26.8830表中数据集中统计了 2008 年天津技术开发区内工业用地信息，土地成交价格从 181.2-34582.22 万元不等。从每亩单价来看，大部分地块均价在 20-26 万元/亩之间，平均地价 23.41 万元/亩。这些地块多数位于经济开发区内，与本项目地块毗邻，地价具有很强的可比性。（2）未来发展趋势与全国其他经济较发达的城市相比，天津的工业地产还处于刚刚起步的阶段，与北京、珠三角、长65、三角地区等地区相比，天津特别是滨海新区工业的发展前景、相对低廉的价格、良好的外部政策环境，使天津工业地产市场成为国内外机构和企业投资的新目标。滨海新区的未来定位是立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建成高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。可以看出，未来伴随着城市工业东移进程的加快，滨海新区将承载天津及环渤海区域更多的现代工业中心的职能。滨海新区业已形成和正在形成的高新技术、生物医药、现代物流、汽车机械等天津积极推动的工业领域，将吸引更多国际大型企业以及相关配套企业的进驻，从而将推动滨海新区工业地产的发展。此外，考虑目前国内外66、经济危机的影响及国家拉动内需的相关政策对工业地产的促进作用，预计滨海新区工业地产仍有上升空间，但总体上升速度趋缓，仍会有年均 5%左右的涨幅。2 2 2 2、商业、居住地产市场分析、商业、居住地产市场分析（1）现状小康区位于某市东部，是滨海新区的重要组成部分。在滨海新区大力发展的带动之下，小康区经济得到了快速提升。2007 年，小康区生产总值达到 43.26 亿元，比上年增长 20.7%，人均生产总值突破 3000 美元；工业增加值完成 19.62亿元，同比去年增长 23%；完成固定资产投资 26.62 亿元，占当年滨海新区固定31资产投资额的比例为 3%；实际利用外资总额为 3900 万美元67、，吸引内资到位额为9.6800 亿元。在经济的快速发展的同时，小康区为推进小城镇建设和城乡一体化发展，不断加强小城镇建设力度，并已开展茶淀示范小城镇的建设。基础设施投入的增加，环境不断得到改善，不仅使小康区人民的生活环境和生活质量有了一定的提高，也让小康区这片土地得到投资者的重新审视。越来越多的房地产商有意愿向小康这片远离嘈杂的中心城区、环境优美的区域投资，在为当地商业地产带来更多发展机遇的同时，也在一定程度上推动了当地土地价格的提升。32表 6-5 小康区近期住宅土地成交情况序号成交时间面积平方米容积率成交价格万元供地方式地点用途单价万元/亩12008 年 11 月5909.7不大于 2.068、1451挂牌小康区平阳里居住小区以南、集中供热管理处二号供热站以东居住63.7622008 年 11 月4741.4不大于 1.71126挂牌小康区供电局加工厂以西、规划绿地以东居住158.4032007 年 02 月125269.98不大于 2.024430挂牌小康区城区北侧住宅130.0742007 年 02 月42103不大于 3.59525挂牌小康区大丰路西侧住宅150.89表 6-6 小康区近期商业土地成交情况序号成交时间面积平方米容积率成交价格万元供地方式地点用途单价万元/亩1200809237298.35不大于 2.1102770挂牌开发区现代服务产业区范围内商服288.872269、0080744639.6不大于 2.113651挂牌小康区茶淀中心镇与河西居住区间商服203.97320080654302.04不大于 2.516020挂牌小康区茶淀中心镇与河西居住区间商服196.7733表中数据集中统计了 2007-2008 年用于建设住宅和商业公建的居住用地信息，商业用地的土地成交价格从 13651-102770 万元不等，住宅用地的土地成交价格从 1126-24430 万元不等，从每亩单价来看，商业用地平均地价 229.87 万元/亩，住宅用地平均地价 150.79 万元/亩。这些地块多数位于经济开发区内，与本项目地块毗邻，地价具有很强的可比性。（2）未来发展趋势根据小70、康区“十一五”规划，小康区的功能定位为“建设海滨休闲旅游区、海洋产业循环经济示范区、沿海都市型农业观光区，建成社会和谐、生态宜居的现代化滨海卫星城。”在空间规划布局上，按照优化城镇体系、集中产业布局、创造良好生态、适宜人居、合理开发利用海岸线的原则，加大空间和产业调整力度，构建科学合理、功能衔接、有利于体现聚集效应、发挥综合优势的布局体系，构筑“两区、两城镇”的城市空间格局。城区向海滨放射三条道路绿化轴线，连接环渤海中心渔港、主题公园、航母国际游乐港和营城湖风景区，将蓟运河生态系统和海岸线生态系统有机结合，形成绿化景观网络。未来，小康区的快速发展将会为其带来更多商机，特别是蓟运河沿岸地区，其深71、厚的运河文化底蕴和完善的绿化及景观布置，无疑将成为小康区吸引房地产开发商的亮点，其土地价格将有一定的上升空间。此外，考虑目前国内外经济危机的影响及国家拉动内需、稳定房地产市场的相关政策对商业及住宅地产的促进作用，预计滨海新区商业及住宅地产仍有上升空间，但总体上升速度趋缓，仍会有年均 10%左右的涨幅。3 3 3 3、土地价格预测及土地出让计划、土地价格预测及土地出让计划项目区位于某市小康区南部茶淀镇，某市小康区生态型高新技术产业园区的规划区。东至规划的次干路三，南至规划的津汉快速路，西至塘汉快速路，北至规划的次干路四，规划总用地面积 256.51 公顷。现状用地包括居住用地、工业用地、道路广场72、用地、水域和其他用地。34此次经过土地整理重新推向市场的地块用途主要为建设工业用地和居住用地，用于进行工业地产及商业地产的开发。由于项目最后将通过土地招拍挂的方式进行转让，本部分将参考滨海新区工业地产的土地平均价格、小康区商业地产的土地平均价格对于本项目土地价格进行预测，确定本项目土地的出让计划。由于招拍挂项目的成交价格很有可能超过我们预测的价格，因此我们所预测的土地转让价格仅供参考。（1）工业地产土地价格预测根据前面的介绍，某市技术开发区土地出让平均价格约在 23.41 万元/亩。小康区虽为滨海新区的重要组成部分，但其工业发展与技术开发区相比较慢，尚处于初级开发阶段，则估计其土地初始转让价格73、大约在 20.00 万元/亩。考虑其发展速度和发展水平，预计其土地价格年平均增长率为 5%。同时，本项目的土地整理需要一年左右的时间，因而本项目土地出让的起始年份将是 2010 年，则可以确定土地开始出让后各年份的土地价格如表-3 所示。表 6-6 工业地产各年份土地出让预测价格（单位：万元/亩）年份20122013201420152016出让价格24.3125.5326.80281429.55（2）商业、居住地产土地价格预测本项目将参照小康区商业、住宅用地的土地出让情况进行预测。本项目商业地产开发区沿蓟运河分布，虽然其处于初级开发阶段，但其周边环境优美、道路及基础设施正在逐步完善，其地价将进74、入快速上升期，并且河对岸即为中心生态城。2008 年，项目商业地产价格为 210.00 万元/亩，住宅地产价格为 150.00 万元/亩，则可以确定土地开始出让后各年份的土地价格如表 6-7 所示。35表 6-7 商业地产各年份土地出让预测价格（单位：万元/亩）年份20122013201420152016出让价格255.25268.02281.42295.49310.27表 6-8 居住地产各年份土地出让预测价格（单位：万元/亩）年份20122013201420152016出让价格182.33191.44201.01211.06221.61（3）土地出让计划从目前的情况来看，土地整理出让的周期75、一般不会超过 8 年，根据本项目的地块具体情况，决定在 5 年内出让完成，初期出让比例较低，当土地价格有一定上涨后，在批量出让。因此，根据本地块的实际情况确定本项目的土地出让计划如下：表 6-9项目土地出让计划年份20122013201420152016出让面积比例（%）15154025536第第 7 7 章章 环境影响评价环境影响评价一、一、环境条件调查环境条件调查本项目所在地区属暖温带滨海半湿润大陆性季风气候，四季分明。年平均气温为 11.9，年平均降水量 559 毫米，全年主导风向为南东南，年均风速 4.6 秒/秒，年均日照时数达 2824.3 小时。全年无霜期 206 天。规划区及其周76、边地区，地势低平，坡度在 1.60.3之间。遍布纵横的河道水网以及原生态的湿地资源，河渠、洼淀众多，渔塘虾池星罗棋布。规划选址现状为茶淀镇区内自建工厂厂房、葡萄园及池塘等，拆迁量不大，符合本项目建设条件。二、二、影响环境因素分析影响环境因素分析本项目的建设内容包括区内的主干道路、次干道路和支路的建设和绿化；园区内地下自来水、雨水、污水、供热、燃气和供电等管网的铺设；除此之外还有供区内使用的变电站、供热站、学校、医院等公建基础设施的建设。通过分析，本项目影响环境的因素主要有：废水、废气、废物和噪声。1 1 1 1 固体废弃物固体废弃物在施工建设期间，该项目产生的固体废弃物主要表现为拆除地上建筑物77、时产生的大量建筑垃圾，同时还有少量生活垃圾；在项目投入使用后，随着交通流量的增大，在道路等周围会产生一些生活垃圾。这些固体废弃物的倾倒必须经过严格的处理，否则会对环境造成严重的影响，甚至引起交通事故。2 2 2 2 施工施工扬尘扬尘扬尘对环境的影响主要存在于施工建设期间，其排放量的大小与施工场地的面积和施工活动频率成正比，同时与施工场地的地质、施工条件、管理水平、机械化程度以及当地的天气条件（如空气湿度、日照以及风速等）有关。本项目在施工期间由于天气、施工条件等原因形成的扬尘可能会对周围的环境造成一定影响。3 3 3 3 废水废水废水对环境的影响存在于项目整个建设期和使用期。施工建设期的废水主78、要37来自于施工人员的生活污水、工地上冲洗车辆和地面产生的污水；使用期的废水分为雨水和生活污水两部分。4 4 4 4 废气废气本项目的废气主要来自于汽车尾气的排放。随着道路建成，必然有相当数量的车辆经过，产生汽车废气会对周围的环境造成一定程度的污染。5 5 5 5 噪声噪声建设期的噪声主要来自于建设时大型施工设备运行时产生的噪声，如打桩机、推土机、挖掘机、发电机等，此外还包括运输建筑材料时车辆发动机的轰鸣和喇叭的喧闹声；项目投入使用后，随着主次干路以及支路的建成，车流量也会相应增加，车辆产生的噪声会对周围的环境造成一定的影响。三、环境保护措施三、环境保护措施为了贯彻执行中华人民共和国国务院令第79、 253 号建设项目环境保护管理条例和某市政府令第 28 号建设项目环境保护管理办法，保证城市建设与环境保护协调发展，根据本项目的实际情况，针对可能对环境造成影响的各种因素进行了详细的析，提出了相应的环境保护措施。1 1 1 1 环境保护的控制目标环境保护的控制目标 固体废弃物以无害化处理为控制目标；废水排放达到污水综合排放三级标准；废气影响不超过环境空气质量二级标准；城市区域环境噪声达到二类标准。2 2 2 2 环境保护的具体措施环境保护的具体措施（1）固体废弃物的处理施工期间产生的建筑垃圾要分级处置，将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中的钢筋等回收利用，80、其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置。对于施工期间产生的生活垃圾，建设单位在施工前要与当地的环卫部门联系，由专人负责及时收集到指定的垃圾箱（筒）内，及时清运。项目投入使用后，在道路周围产生的垃圾应由园区内环保部门派专人定时38清扫，保持道路附近的清洁卫生，尤其是对道路路面上的清扫，一般一天要清扫2-3 次，以避免发生交通事故。（2）施工扬尘针对本项目施工过程可能产生的扬尘，应在施工现场采取如下的防治扬尘污染的措施：建设工程施工方案中必须有防止泄漏遗撒污染环境的具体措施，编制防止扬尘的操作规范，其中应包括施工场现场合理布局，建筑材料堆存，对易起尘物料加盖蓬布、控制车速、减少卸料落81、差等内容。建设工程施工现场地坪必须进行硬化处理，条件允许应采取混凝土地坪；工地出口处要设置冲洗车轮的设施，确保出入工地的车辆车轮不带泥土。建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土；高处工程垃圾应用容器垂直清运，严禁凌空抛撒及乱倒乱卸。建立洒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作。建筑工地必须使用预拌混凝土，禁止现场搅拌，禁止现场消化石灰、拌合成土或其他有严重粉尘污染的作业。建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护。建筑工地四周围档必须齐全，并按市建委施1999866关于规范我市建设用地围档的通知规定进行设置。（3）废水建设方应在施工场地建造临时污水处理设施，包括沉淀池、82、发酵池、隔油池等。项目施工期间产生的废水应经过沉淀池、发酵池处理后方可外排，食堂污水中动植物油脂含量较高，应先进入隔油池处理达标后排放。项目使用期的雨水通过道路两侧的雨水收集口收集并通过雨水管道排至蓟运河。一般生活污水则通过地下污水管网排至小康营城污水厂处理。（4）废气和噪声在项目施工建设期间，为确保厂界施工噪声达标，减轻对附近声环境的影响，建议建设单位尽量选择低噪音的设备，如需夜间施工应取得环保部门的批准。针对汽车产生的尾气和噪音，应在规划的道路两侧地带种植树木，使道路形成绿色林带，不仅可以防止汽车废气的扩散，也可阻隔车辆噪声的传播。39四、环境影响评价结论四、环境影响评价结论综上所述，通过83、对可能造成环境污染的影响因素的分析，本项目在建设期间和项目投入使用后，通过采取相应的环境保护和治理措施，可以将污染值控制在一个合理的区域范围内，对周围的环境影响较小，不会造成环境污染，符合环境保护的相关规定。因此，从环保的角度看，该项目是可行的。40第第 8 8 章章 项目组织实施管理项目组织实施管理一、项目一、项目组织组织机构机构1 1 建立健全领导机构建立健全领导机构小康区生态型高新技术产业园区南区是一个综合性的项目，其开发建设涉及到很多利益相关方，因此建议组建专门的领导小组，由某市小康区经济开发区管委会牵头，有国土资源局、水电局、环保部门等利益相关方的参与组成领导小组，负责该项目工程建设84、的组织、领导、管理和协调工作，保证项目的顺利开展。2 2 建立健全建立健全项目项目日常管理机构日常管理机构小康区生态型高新技术产业园区的前期建设主要是市政基础设施和公建设施的建设，其日常事务涉及面广，专业性强且任务繁杂，建议成立专门的日常事务管理机构，负责处理建设项目的日常事务、项目的施工管理、财务管理等。二、项目二、项目建设管理建设管理1 1 实施项目招投标实施项目招投标制度制度本项目属于政府投资，按现行规定，建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动，必须依法进行招标。施工招标可分为拆迁、各市政专业、公共配套设施等大类，分别以专业工程为独立单元进行招标。为了加快进度，减少85、交叉也可以分段、整体统一打成几个包发包。由甲方拟定项目招标书，按公开、公平、公正的原则向社会招标，选择具有相应资质和信誉的勘察设计单位、材料设备供应厂家、施工队伍和工程监理单位。确定的中标单位应是报价低、信誉好的单位。2 2 实行工程监理制实行工程监理制度度本项目属于政府投资，按照相关规定应实行项目监理制度。建设单位可委托具备相应资质的监理单位对工程项目质量、进度、投资进行管理，并签订监理合同。实行工程监理制度，是保证项目工程按质按量完成的最重要措施，建议通过招标选择相应资质的工程监理单位，由监理单位代表甲方，本着客观、公正、公平的原则，以相关的验收规范为标准，对项目的施工质量、工程进度、分项86、工程验收进行监理。3 3 实行实行项目项目竣工竣工验收验收制度制度41项目完工后，先经施工单位进行内部验收，然后由建设单位组织施工单位、勘察设计单位、监理单位、市政工程建设管理、财政、审计监察部门、工程维护管理部门等参加。按照建设工程竣工验收程序，对照国家有关工程质量标准进行项目的竣工验收。工程通过验收后，项目承办部门负责根据工程维护管理部门的相关移交内容、要求，办理工程移交。从竣工验收证书签发之日起，工程维护管理部门接管维护管理工作。42第第 9 9 章章 项目实施进度及招标项目实施进度及招标一、建设工期一、建设工期该项目于北区竣工验收完成后开始进行施工建设，项目准备期 1 年，预计建设期为87、 2 年，从 2010 年 1 月至 2011 年 12 月底，土地销售转让期 5 年，从 2012年 1 月至 2016 年 12 月。二、实施进度安排二、实施进度安排1 1 1 1 项目准备阶段项目准备阶段2009 年 1 月2009 年 12 月：项目施工准备，包括立项、规划设计、征地拆迁、招标。2 2 2 2 施工阶段施工阶段2010 年 1 月2011 年 12 月：项目施工建设，包括道路、市政设施、配套公建、园林绿化的建设。3 3 3 3 土地转让土地转让2012 年 1 月2016 年：土地转让。三、工程招标三、工程招标本项目属于政府投资项目，按照现行的相关规定，本项目的勘察、设88、计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动，必须依法进行招标。施工招标可分为拆迁、各市政专业、公共配套设施等几个大类，分别以专业工程为独立单元进行招标。为了加快进度，减少交叉也可以分段、整体统一打成几个包进行发包。通过招标可以选择具备相应资质的报价低、信誉好的单位进行施工。43第第 1010 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措一、投资估算编制依据一、投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）3、2004 年某市建筑安装工程预算基价、市政工程预算基价及 2008 年某市建委颁发的有关工程造价信息。4、某市小康区生态型高新技术89、产业园区南区规划及本项目实施内容。5、国家及某市政府有关基本建设方面收费标准、有关估算编制规定。6、本次可研估算工程量7、建设单位提供的其他工程估价参考资料二、投资估算编制说明二、投资估算编制说明1、本投资估算范围包括土地整体费用、基础设施建设项目、配套公建项目的建筑安装工程费用及各项其他费用。2、建设内容见建设书相关章节。3、建设期 2 年。4、根据本文其他章节，土地整理的静态费用总计为 49708.53 万元5、建设单位管理费：按工程投资中第一部分工程费用的 1%计算。6、工程勘察设计费：按计价格2002 10 号文计算7、施工图审查费：按每平方米 3.2 元计算计算8、工程监理费：按工程90、投资中第一部分工程费用的 1.5%计算。9、招标管理费：按工程投资中第一部分工程费用的 0.3%计算。10、前期工作费：按工程投资中第一部分工程费用的 0.4%计算。11、工程保险费：按工程投资中第一部分工程费用的的 0.3%计算。12、施工图预算编制费：按照设计费的 10%计算。13、预备费按工程费用及其他费用之和的 8%测算。14、年贷款利息为 5.76%，还款期为 5 年。三、投资估算结果三、投资估算结果44项目建设投资为 157659.50 万元。投资估算结果见下表：表 10-1 建设投资估算表单位：万元序号项目名称建筑安装工程其他费用预备费建设期利息合计一土地整理费用49708.5391、3493.5853202.11二基础设施建设项目40962.527643.613888.493689.3956184.01三配套公建建设项目28586.256674.842820.892676.4540758.42合计69548.7764026.976709.389859.41150144.54详细估算数据见附表 1附表 12四、融资方案四、融资方案本工程总投资150144.54万元，资金来源包括项目资本金和债务资金两部分。1、项目资本金本项目资本金 52550.59 万元，占总投资 35%，由建设单位自有资金投入。2、债务资金筹措拟向金融机构申请贷款 97593.95 万元，占总投资 65%92、，贷款年利率 5.76%计算。五、分年投入计划五、分年投入计划根据项目具体情况，结合项目实施计划，资金投入计划为 2 年，建设投资的分年投资计划综合比例为 70%，30%，其中土地整理费用为第一年全部投入；基础设施建设项目两年投入，年投资比例为 50%；配套公建建设项目两年投入，年投入比例分别为 50%，50%。年贷款比例基本同建设投资比例。详见下表：45表 10-2 投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计12一总投资150144.54105101.1845043.361建设投资(静态）140285.1398199.5942085.541.1土地整理费用49708.5349708.93、531.2基础设施建设项目52494.6226247.3126247.311.3社会保障建设项目38081.9719040.9919040.992建设期利息9859.416901.592957.82二资金筹措150144.54105101.1845043.361自有资金 35%52550.5936785.4115765.181.1资本金52550.5936785.4115765.181.2资本溢价0.002借款97593.9568315.7629278.182.1长期借款97593.9568315.7629278.182.2流动资金借款0.002.3短期借款0.003其它0.0046第第 1194、11 章章 财务财务评价评价一、编制依据及说明一、编制依据及说明1、国家发改委、建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、现行的财务制度；3、本报告的相关章节；4、项目建设期 2 年，土地出让期为 5 年，项目总计算期 7 年（含建设期）。5、本财务分析采取的基准收益率为 12%。6、本财务分析是小康区生态型高新技术产业园北区建设项目收支平衡分析，项目支出为土地整理支出、基础设施建设费用、配套公建建设投资及财务费用，项目收入为项目区内土地出让收入及基础设施配套收入。二、总成本估算二、总成本估算本项目的总成本包括两个部分，项目的总投资和经营期的财务成本。根据本章计算的数据，本项目总95、成本估算为 154030.45 万元。三、收入估算三、收入估算本项目的收入及还款来源主要为出让土地的收益、基础设施建设费收入、供热工程建设费收入。根据前面的章节，土地出让的价格预测为下表：表 11-1 土地出让价格预测单位：万元/亩年份年份20122012201220122013201320132013201420142014201420152015201520152016201620162016居住用地182.33191.44201.01211.06221.61工业用地24.3125.5326.8028.1429.55商业用地255.25268.02281.42295.49310.26土地出96、让的计划见下表：表 11-2 土地出让计划单位：亩项目年份合计20122013201420152016总出让土地面积2182.95327.44327.44873.18545.74109.15居住用地465.0069.7569.75186.00116.2523.25工业用地734.40110.16110.16293.76183.6036.72商业用地983.55147.53147.53393.42245.8949.18出让率10015154025547表 11-3 其他收入根据小康区配套收费标准项目住宅（元/平方米）公建（元/平方米）基础设施建设费标准165220中水设施建设费标准2535公共配97、套设施建设费70供热设施建设费标准92130供电设施建设费标准92108燃气基金及设施建设费4848供水设施建设费2727根据前面的章节、项目区内总建筑面积如下：住宅建筑面积：31 万平方米；公共建筑面积：65.57 万平方米；总收入出让土地的收益政府性收益基础设施建设费收入（政府性收益为出让土地的收益的 20%）。收入估算见附表：预测计算期总收入为 364206.27 万元，如政府放弃政府性收益，该项目的总收入 388591.89 万元。表 11-4 土地收入单位：万元项目年份合计20122013201420152016土地收入388591.8953053.1855706.99155976.98、88102359.5321495.32政府性收益77718.3810610.6411141.4031195.3820471.914299.06配套收入53332.767999.917999.9121333.1013333.192666.64收入合计364206.2750442.4652565.50146114.6195220.8119862.89四、借贷偿还分析四、借贷偿还分析总额借款为 97593.95 万元，建设期贷款利息为 9859.41 万元。项目的还款方式为等额还本另附息，还款期为 5 年。本项目运营期的财务费用为 3885.92万元。还款来源为土地收入、配套建设费收入，总收入 3699、4206.27 万元，超过借款及财务费用之和。本项目具备还款能力。经过以上分析，项目实施后，项目区收入能满足借款及运营需求。所以项目在财务上可行。五、财务评价结果五、财务评价结果本项目税前 NPV111659.38 万元，大于 0，税前 IRR35.40%12%，税前回收期 4.16 年，资本金收益率 124.56%，总投资收益率 43.60%；税后 NPV47362.69万元，大于 0，税后 IRR23.11%12%，税后回收期 4.49 年，资本金收益率 81.97%，48总投资收益率 28.69%。相关数据见附表 1附表 15。六、敏感性分析六、敏感性分析通过对土地出让价格进行敏感性分析100、，如表 11-5。从表 11-5 中可知，土地出让价格对项目净现值较敏感。表 11-5 敏感性分析项目-20%-10%-5%0%5%10%20%NPV71250.791455.04101557.21111659.38121761.55131863.72152068.06增量-36.19%-18.09%-9.05%0.00%9.05%18.09%36.19%49第第 1212 章章 国民经济评价国民经济评价一、编制依据及说明一、编制依据及说明（1）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）财务评价内容；（3）项目建设期 2 年，土地出让期为 5 年，项目总计算期 7 年101、（含建设期）。二、国民经济评价指标确定二、国民经济评价指标确定1 1 1 1、影子价格、影子价格工业用地影子价格=土地机会成本+新增资源消耗土地机会成本计算标准按照拟建项目占用土地为此放弃的国民经济的“最佳替代用途”的净效益计算。天津小康区生态型高新技术产业园区南区工程占地涉及 4 个农村，因此，最佳替代用途的收益按照种植水稻计算。某市小康区进三年水稻亩产 600 千克，平均单价 2 元/千克，净收益为总收入的 50%，因此净收益为 600 元/亩。农业用地社会折现率取 6%。新增资源消耗等于工业用地的土地整理费用，经计算为 12 万元/亩。因此，工业用地影子价格为 13 万元/亩。商业、住宅102、用地影子价格可以用市场价格直接衡量，因此，商业用地影子价格 229.87 万元/亩，住宅用地影子价格 150.79 万元/亩。2 2、影子工资、影子工资影子工资=财务工资影子工资换算系数鉴于该项目所处地域非技术劳动力介于富余与不富余之间，因此影子工资换算系数取 0.5。3 3、社会折现率取、社会折现率取 8%8%。三、三、国民经济收益国民经济收益估算估算国民经济收益由土地国民经济收益和基础设施建设费收入减去政府性收益得出。根据财务评价，土地影子价格预测为下表：50表 12-1 土地影子价格预测单位：万元/亩年份年份2012201220132013201420142015201520162016103、居住用地182.33191.44201.01211.06221.61工业用地15.7916.5817.4118.2819.19商业用地255.25268.02281.42295.49310.26表 12-2 其他收入根据小康区配套收费标准项目住宅（元/平方米）公建（元/平方米）基础设施建设费标准165220中水设施建设费标准2535公共配套设施建设费70供热设施建设费标准92130供电设施建设费标准92108燃气基金及设施建设费4848供水设施建设费2727根据前面的章节、项目区内总建筑面积如下：住宅建筑面积：31 万平方米公共建筑面积：65.57 万平方米总收入出让土地的国民经济收益政府性收104、益基础设施建设费收入（政府性收益为出让土地的收益的 20%）。收入估算见附表：预测计算期总收入为 358706.53 万元，如政府放弃政府性收益，该项目的总收入 381717.21 万元。表 12-4 土地国民经济收益单位：万元项目年份合计20122013201420152016土地收入388591.8953053.1855706.99155976.88102359.5321495.32政府性收益77718.3810610.6411141.4031195.3820471.914299.06配套收入53332.767999.917999.9121333.1013333.192666.64收入合计105、364206.2750442.4652565.50146114.6195220.8119862.89四、四、国民经济费用估算国民经济费用估算根据经过调整后的影子工资和原材料价格及土地开发各项费用，计算出该项目的国民经济费用为 75701.84 万元。五、国民经济评价结果五、国民经济评价结果51经过计算税前：国民经济净现值为 130675.84 万元，国民经济内部收益率为30.19%，投资回收期 4.28 年，资本金收益率 109.19%，总投资收益率为 38.22%。税后：国民经济净现值为 55348.73119 万元，国民经济内部收益率为 18.52%，投资回收期 4.65 年，资本金收益率106、 71.96%，总投资收益率为 25.19%。如附表15、16 所示。52第第 1313 章章社会评价社会评价一、项目对社会的影响分析一、项目对社会的影响分析本项目的实施可以加快小康区经济的发展步伐，改善区内的投资环境，达到完善小康区产业结构调整的目标。项目对社会的良性影响具体包括以下几个方面：1、通过本项目的建设，为小康区政府实现产业聚集、内外部经济资源的整合提供了园区载体。在园区内，集聚了大量高新技术企业，可以形成产业集聚群体，放大产业效能。2、园区建成后，引进的产业以先进制造业为基础，以资源综合利用为方向，以高新技术、海洋产业为主导，实现对小康既有产业层次的提升或适度调整，达到构建小康区107、绿色工业的目的。对小康区整体经济发展速度和方向产生巨大影响。3、生态型高新技术产业园区的建设是滨海新区的重要组成部分，完善了国家对滨海新区整体经济建设的布局构思，实现小康区与滨海新区建设同步推动，为小康区实现全面协调、可持续发展奠定了良好基础。二、项目与所在地的互适性分析二、项目与所在地的互适性分析项目与所在地的互适性分析主要有两个方面。第一，是当地群众对本项目的心理接受程度分析。本项目建设需要动迁四个村庄 1000 余人，从目前情况看，只要在征地拆迁过程中，严格按照国家有关征地政策实施动迁，为被拆迁人提供合理的补偿安置条件，就不会产生负面事件。况且撤村建镇是国家新农村建设的总体要求，通过园区108、建设，同时实现农村土地的集约化使用和引导农民进入现代社会化生产体系之中的目的。第二，如果项目建设，在后续的营运过程中是否会出现较大的、群体性的抵制事件发生。本项目建设后，对提高当地居民收入、增加就业机会等方面都会有更多的机会，根据项目的环境影响评价内容可知，项目的生产内容和生产方式不会对居民的生活产生实质性影响，产生三废的可能性小，而且三废治理不存在技术方法等方面的硬性约束，基本没有引发群众群体事件发生的必然因素，因此，在此方面是互适的。53三、社会风险分析三、社会风险分析社会风险主要有两个方面：第一，当地的风土人情是否与项目建设的初衷相悖。项目建设地没有少数民族集聚居住区，对项目的经营内容和109、经营方式没有特殊要求。同时，也不会破坏文物古迹、重要的设施，二者之间是良性相容关系。第二，项目后续运营过程中，所生产的产品、提供的服务、以及三废的产生是否会扰动或影响居民的生活和工作。从项目建设的内容来看，项目中吸纳了高新技术产业而形成园区，而且未来的项目要根据国家有关污染控制和治理的指标来设计和运营。在园区中，规划居民 8000 余人，由于所容纳的居民数量少，且划分出专门的居住区，与生产和经营区有明显的分区，相互之间既有互补，又不干扰，处于良好关系。四、社会评价结论四、社会评价结论1、通过采用有无对比法可知，本项目的建设，可以提供更多的就业岗位，有利于增加居民收入。2、本项目建设吸引的是高科110、技、新技术型产业及其相关的产业，大量的资金流、物流、人才流的出现，包括引入国际人才、资本、技术和借鉴现金管理模式，可以营造更开放、更活跃的经济氛围，可以带动小康区整体经济的全面提升和经济结构的转型。3、园区的开发、招商引资和园区内所吸引的各类机构，构成新的税源，可以增加当地财政收入，提高政府二次分配的能力。54第第 1414 章章 风险分析风险分析一、项目风险识别一、项目风险识别项目风险是指在项目决策和实施过程中，造成实际结果与预期目标的差异性及其发生的概率。本项目涉及到的风险按照风险来源划分主要有经济风险、法律风险和运营风险。其中，经济风险是指在项目建设和运营过程中，由于有关因素变动或估计错111、误而导致经营失败的风险，主要包括市场预测失误、通货膨胀使成本上涨等所导致项目经济损失的风险；法律风险主要是指国家房地产市场宏观调控政策（土地政策和金融政策）变动对项目造成的影响；运营风险是指项目运营管理不善所带来的风险。二二、项目项目风险分析风险分析1 1 1 1 经济风险经济风险本项目的经济风险主要包括通货膨胀风险、（1）通货膨胀风险近几年以来，能源、原材料价格上涨迅速，目前经济仍然在高位运行，相关上游产品价格需求不会减少，上游产品价格在短期内还将可能上涨。原材料价格的上涨将带来建筑成本的增加，从而使项目投资风险增大。另外世界经济形势风云变幻，由美国次贷危机所引发的经济危机所带来的后果目前无112、法作出危害程度、持续时间、影响深度的准确判断，带来后续经营的不确定性。（2）还贷风险本项目还贷资金来源为土地出让金扣除政府收益、土地整理和基础设施配套公建等费用剩余部分，还贷不足部分由财政补贴。本项目可能因土地出让金过低，用于还贷资金缺口大，财政补贴不足而产生还贷风险。（3）结构风险目前，某市的工业园区园仍是采用以行政区划为主的管理模式、以项目为主的招商引资方式，可能导致本园区产业结构与其他园区趋同，55另外还有可能入园企业之间缺乏产业关联性，难以形成竞争合作关系的产业集群，难以实现资源共享，形成聚集经济，进而影响园区发展。2 2 2 2 法律法律风险风险对本项目影响最大的是国家的土地政策。近113、年来，国家对房地产市场的调控力度越来越大，国土资源部制定了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，某市国土资源和房屋管理局制定出让项目土地使用权转让审核工作程序，上述土地政策的出台进一步规范了土地交易程序；同时国家有关节能、环保政策相继出台，种种迹象，今后国家对房地产市场可能还会陆续出台一系列具体的调控政策，地产投资的政策风险明显比以前加大。3 3 3 3 运营风险运营风险项目的运营风险主要表现在因招商不利，入园企业少或入园企业不符合园区定位等影响园区的发展；园区内部管理效率低下影响园区的运营；同时园区可能因中介组织发育滞后制约园区管理机构的整合功能发挥。三、项目风险评估三、项目风险评估通过以114、上的分析，对项目影响大的风险排序依次是经济风险、政策风险和运营风险。四、项目风险防范与对策四、项目风险防范与对策1、应该进一步明确园区的功能、产业发展定位、强化技术创新功能和“孵化”能力；要尽量拉长主导产业的产业链，促使产业集群式发展，同时要发展相关和支援性产业，提高园区企业的产业关联度。2、制定合理的材料采购计划和采购策略降低采购成本；制定周密、可行的土地出让计划，以前期土地的开发建设和周边区域的发展带动园区土地价格的提升，增加土地出让收益，降低项目的经济风险。3、充分利用滨海新区的土地优惠政策，促进园区的开发建设；同时应对有关政策及房地产调控趋势的分析，评估本项目的政策风险，制定相应风险防115、范措施减少本项目的政策风险。564、加强工业园区管理，规范园区主体行为（1）加强园区招商引资管理：要根据本地的要素条件决定引进企业，完善引资的甄别机制；引进企业要有种子功能，能促进企业衍生；将本地资本与引进资本一视同仁，降低本地企业的创业门槛。（2）完善园区配套服务体系，为入园企业提供优质服务，促进园区的快速发展。（3）加强中介组织建设，完善园区之间的协调机制。五、项目风险监控五、项目风险监控。风险监控是项目风险管理的项重要工作。在工程项日的实施过程中，风险会不断发生变化，可能会有新的风险出现，也可能预期的风险会消失因此应该项目风险的实施情况进行跟踪监控，密切跟踪已识别的风险，监视残余风险和识116、别新的风险；分析工程项目目标的实现程度，以及风险因素的变化和风险应对措施产生的效果；进一步寻找机会，细化风险应对措施，实现消除或减轻风险的目标，使项目风险处于可控制的范围之内。57第第 1515 章章 结论结论按照某市城市规划及滨海新区“十一五”要求，滨海新区将进一步加强建设，发挥新区整体招商引资综合优势，建成生态宜居的新型经济开放区域。本项目位于滨海新区范围内，其建设将改善小康区的基础设施条件，优化小康区的投资环境，对于进一步完善区域产业布局，带动区域经济发展等具有重要意义。本项目为小康区生态型高新技术产业园区南区建设项目，项目区规划用地面积约 256.51 公顷，项目拟在此范围内采取先征后117、转的方式，进行土地开发，然后进行基础设施、配套公建等工程的建设。项目总投资 150144.54 万元，工程于 2010 年 1 月开始，预计 2011 年 12 月建成。通过财务分析和国民经济分析，本项目税前 NPV111659.38 万元，大于 0，税前 IRR35.40%12%，税前回收期 4.16 年，资本金收益率 124.56%，总投资收益率 43.60%；税后 NPV47362.69 万元，大于 0，税后 IRR23.11%12%，税后回收期 4.49 年，资本金收益率 81.97%，总投资收益率 28.69%。综上，项目可行。58附附件件1 项目建议书的批复文件；2 环保部门对项目118、环境影响的批复文件；3 主要原材料、燃料及水电气供应的意向性协议；4 项目资本金的承诺证明及银行等金融机构对项目贷款的承诺函；5 土地管理部门对厂址批复文件。59附附图：图：附图 1：规划园区位置图60附图 2：规划园区范围61附图 3：功能区分布图附图 4：道路工程布置图工业分区工业分区居住分区景观绿化公共服务62附图 5：雨水工程布置图附图 6：污水工程布置图63附图 7：给水工程布置图附图 8：燃气工程布置图64附图 9：供热工程布置图附图 10：电力工程布置图65附图 11：电信工程布置图附图 12：照明工程布置图66附图 13：市政公用工程布置图67附附表表:附表 1 基础设施建设项119、目投资估算明细单位：万元序号项目名称建筑工程设备购置费安装工程其他费用合计第一部分 工程费用1道路工程13551.220.000.0013551.222给水工程1970.680.000.001970.683雨水工程4502.39254.80182.004939.194污水工程2573.69254.80182.003010.495燃气工程593.250.000.00593.256供热工程2914.701768.00110.504793.207供电工程15.00231.002634.002880.008照明工程0.00414.001309.501723.509绿化景观工程7501.000.000.120、007501.0010合计33621.922922.604418.0040962.52第二部分 其他费用1前期工作费 0.4%163.85163.852环境评估费24.5824.583招投标费及代理费0.3%122.89122.894勘察设计费 3%1228.881228.885施工图预算编制费 10%4096.254096.256施工图审查费 0.1%40.9640.967工程质量监督费 0.1%40.9640.968建设单位管理费 1%409.63409.639施工准备费778.29778.2910工程监理费 1.5%614.44614.4411工程保险费 0.3%122.89122.89121、合计7643.617643.61第三部分 预备费 8%3888.493888.49第四部分 建设期贷款利息 5.76%3689.393689.39总计33621.922922.604418.0015221.4856184.0168附表 2配套公建楼建设项目投资估算表单位：万元序号项目名称建筑工程设备购置费安装工程其他费用合计第一部分 工程费用1建安工程17151.758575.882858.6328586.252合计17151.758575.882858.6328586.25第二部分 其他费用1市政大配套费1943.81943.862电力设施建设费1286.381286.3813供热设施建设费122、1429.311429.314建设单位管理费 1%285.86285.865工程招投标管理费0.3%85.7585.75876前期工作费 0.4%114.34114.347勘察设计费 3%857.58857.588施工图审查报告 0.1%28.5828.589工程质量监督费 0.1%28.5828.5810工程监理费 1.5%428.79428.7911工程保险费 0.3%85.7685.7512环境评价费100100小计0006674.846674.83三预备费 8%2820.892820.88四建设期贷款利息2676.452676.44合计17151.758575.882858.63121123、72.1840758.4269附表 3 配套公建楼建设项目投资估算明细单位：万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计单位数量单价（元）一教育设施1中小学、幼儿园6448.953224.4751074.8310748.25万 M24.2152,5502教育科研二行政管理1行政办公室6832.83416.41138.811388万 M24.382,600三交通设施1公交首末车站10805401801800万 M20.454,0002社会停车场库54027090900万 M20.452,000四其他市政公用设施225011253753750万 M21.52,500总计124、17151.758575.882858.6328586.25万 M210.99附表 4 道路工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）一主干道5543.665543.66M2157638.21车行道5543.665543.66M2157638.2351.672人行道0.000.00M202603绿化0.000.00M20二次行道3292.493292.49M286644.5161车行道3292.493292.49M286644.5163802人行道0.000.00M202603绿化0.000.00M20三支路4715.0747125、15.07M2157168.841车行道4715.074715.07M2157168.843002人行道0.000.00M202603绿化0.000.00M2070合计13551.220.000.0013551.22M2401451.56附表 5 给水工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1DN200（球墨铸铁）390.336390.34米102723802DN300（球墨铸铁）1040.821040.82米136957603DN400（球墨铸铁）539.52539.52米5620960合计1970.68001970.68126、米29587附表 6 雨水工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1DN700（PE）839.52839.52米466418002DN1000钢筋砼管1037.31037.3米471522003DN1350钢筋砼管289.8289.8米96630004DN1500钢筋砼管197.98197.98米52138005DN1650钢筋砼管238.56238.56米56842006DN1800钢筋砼管609.12609.12米1353.645007DN2000钢筋砼管683.55683.55米139549008DN2200钢筋砼管1127、65.6165.6米27660009DN2400钢筋砼管149.76149.76米208720010雨水泵站291.2254.8182728座17280000合计4502.39254.81824939.19附表 7 污水工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1D800（砼管）1113.321113.33米5859.6219002D900（砼管）1169.161169.16米5437.9621503污水泵291.2254.8182728座17280000合计2573.69254.81823010.4971附表 8 燃气工程建128、设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）1DN200中压干管81.2581.25米13006252DN150中压干管248248米62004003DN100中压支管82.582.5米30002754DN80 中压支管67.567.5米30002255DN50 中压支管114114米5000228合计593.2500593.25米附表 9 供热工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计(万元)单位数量单价（元）1DN50010101010km404025002DN450310.8310.8k129、m168018503DN400480480km300016004DN350194.4194.4km144013505DN300588588km490012006热力站331.51768110.52210座131700000合计2914.71768110.54793.2附表 10 供电工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（万元）110KV 电缆线路25802580KM8630210KV 开闭所1523154300座2150合计152312634288072附表 11 照明工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设130、备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（万元）110KV 电缆216KM7.2302低压电线990KM33303路灯36691.5457.5盏9150.54箱式变电站481260座320合计04141309.5517.5附表 12 绿化景观工程建设投资估算序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置安装工程合计（万元）单位数量单价（元）公共绿地38763876万平方米19.38200防护绿地36253625万平方米36.25100合计7501007501万平方米55.6373附表 13 财务计划现金流量单位：万元序号项目合计2010201120122013201420152131、0161经营活动净现金流量215375.5830123.0931229.7386375.4656017.1111630.191.1现金流入441924.6561053.0963706.90177309.99115692.7224161.961.1.1出让土地收入388591.8953053.1855706.99155976.88102359.5321495.321.1.2其他收入53332.767999.917999.9121333.1013333.192666.641.2现金流出226549.0730930.0032477.1790934.5259675.6012531.771.2.1土地开132、发成本15543.682122.132228.286239.084094.38859.811.2.2营业税金及附加21372.552917.923063.888578.735629.771182.241.2.3增值税111914.4715279.3216043.6144921.3429479.546190.651.2.4其他流出77718.3810610.6411141.4031195.3820471.914299.062投资活动净现金流量-140285.13-98199.59-42085.542.1现金流入2.2现金流出140285.1398199.5942085.542.2.1建设投资14133、0285.1398199.5942085.543筹资活动净现金流量140285.1398199.5942085.543.1现金流入150144.54105101.1845043.363.1.1项目资本金52550.5936785.4115765.183.1.2建设投资借款97593.9568315.7629278.183.2现金流出9859.416901.592957.823.2.1各种利息支出9859.416901.592957.824净现金流量215375.580.000.0030123.0931229.7386375.4656017.1111630.195累积盈余资金0.0030123.134、0961352.82147728.28203745.39215375.5874附表 14项目投资现金流量单位：万元序号项目合计20102011201220132014201520161“增量”现金流入441924.650.000.0061053.0963706.90177309.99115692.7224161.961.1营业收入388591.8953053.1855706.99155976.88102359.5321495.321.2配套收入53332.767999.917999.9121333.1013333.192666.642“增量”现金流出177201.3698199.5942085135、.545040.055292.1614817.809724.162042.062.1建设投资140285.1398199.5942085.542.2经营成本15543.682122.132228.286239.084094.38859.812.3营业税金及附加21372.552917.923063.888578.735629.771182.243“增量”净现金流量264723.30-98199.59-42085.5456013.0458414.74162492.18105968.5622119.904累计“增量”净现金流量-98199.59-140285.13-84272.09-25857.3136、5136634.83242603.39264723.305土地增值税111914.4615279.3116043.6144921.3429479.546190.656税后净现金流量152808.83-98199.59-42085.5440733.7242371.12117570.8476489.0215929.257税后累计净现金流量-98199.59-140285.13-99551.40-57180.2860390.56136879.58152808.83评价指标税前 NPV111659.38税前 IRR35.40%税前回收期4.16资本金收益率124.56%总投资收益率43.60%税后 N137、PV47362.69税后 IRR23.11%税后回收期4.49资本金收益率81.97%总投资收益率28.69%75附表 15 土地出让收入及税金单位：万元项目年份合计201220132014201520161土地出让数量（亩）2182.95327.44327.44873.18545.74109.151.1居住465.0069.7569.75186.00116.2523.251.2工业734.40110.16110.16293.76183.6036.721.3商业983.55147.53147.53393.42245.8949.182土地出让价格（万元/亩）2552.22461.89484.99138、509.23534.69561.422.1居住1007.45182.33191.44201.01211.06221.612.2工业134.3324.3125.5326.8028.1429.552.3商业1410.44255.25268.02281.42295.49310.263土地出让收入（万元）388591.8953053.1855706.99155976.88102359.5321495.323.1居住93146.4812717.5213352.9437387.8624535.735152.433.2工业19614.722677.992812.387872.775166.501085.08139、3.3商业275830.7037657.6739541.66110716.2672657.3015257.814总成本15543.682122.132228.286239.084094.38859.815营业税及附加21372.552917.923063.888578.735629.771182.245.1营业税 5%19429.592652.662785.357798.845117.981074.775.2城市维护建设税 7%1360.07185.69194.97545.92358.2675.235.3教育税及附加 3%582.8979.5883.56233.97153.5432.246土地140、增值税 30%111914.4715279.3216043.6144921.3429479.546190.657税后利润239761.2032733.8134371.2196237.7463155.8313262.6176附表 16国民经济财务现金流量序号项目合计（万元）20102011201220132014201520161经营活动净现金流量212508.8429731.6830818.5485224.9555262.0811471.581.1现金流入435049.9760114.4762720.85174550.95113882.1023781.621.1.1国民收入388591.895141、3053.1855706.99155976.88102359.5321495.321.1.2增值税销项税额1.1.3其他收入53332.767999.917999.9121333.1013333.192666.641.2现金流出222541.1430382.7831902.3089326.0058620.0112310.031.2.1国民成本15268.692084.582188.846128.714021.96844.601.2.2增值税进项税额1.2.3营业税金及附加20994.452866.303009.658426.985530.191161.321.2.4增值税109934.5615142、008.9915759.6344126.7428958.086081.111.2.6其他流出76343.4410422.9110944.1930643.5720109.784223.002投资活动净现金流量-157659.50-110361.65-47297.852.1现金流出157659.50110361.6547297.852.1.1建设投资157659.50110361.6547297.852.1.2维持运营投资3筹资活动净现金流量157659.50110361.6547297.853.1现金流入168740.00118118.0050622.003.1.1项目资本金59059.0041143、341.3017717.703.1.2建设投资借款109681.0076776.7032904.303.2现金流出11080.507756.353324.153.2.1各种利息支出11080.507756.353324.154净现金流量212508.840.000.0029731.6830818.5485224.9555262.0811471.585累积盈余资金0.0029731.6860550.22145775.17201037.25212508.8477附表 17国民经济投资现金流量序号项目合计（万元）20102011201220132014201520161“增量”现金流入435049.144、970.000.0060114.4762720.85174550.95113882.1023781.621.1营业收入381717.2152114.5554720.93153217.84100548.9121114.981.2配套收入53332.767999.917999.9121333.1013333.192666.641.3回收流动资金2“增量”现金流出193922.63110361.6547297.854950.885198.4914555.709552.152005.922.1建设投资157659.50110361.6547297.852.2流动资金2.3经营成本15268.69208145、4.582188.846128.714021.96844.602.4营业税金及附加20994.452866.303009.658426.985530.191161.322.6维持运营投资3“增量”净现金流量241127.34-110361.65-47297.8555163.5857522.36159995.25104329.9521775.694累计“增量”净现金流量-110361.65-157659.50-102495.91-44973.56115021.70219351.65241127.34评价指标税前 NPV：130675.84 万元税前 IRR：30.19%税前回收期：4.28资本金收益率：109.19%总投资收益率：38.22%税后 NPV：55348.73 万元税后 IRR：18.52%税后回收期：4.65资本金收益率：71.96%总投资收益率：25.19%