1、静安集团*黄化区南湖春城项目 可行性研究报告安徽省省地节能环保型住宅建设试点项目技术可行性研究报告工程名称：*烈南湖春城项目 （暂定名） 申报单位： 安徽静安置业有限公司 编制单位：北京*工程技术咨询有限公司 日 期： 2011年12月 目 录第一章 总论- 1 -1.1建设单位简介- 1 -1.2项目概况- 2 -1.2.1项目基本情况- 2 -1.2.2项目场址选择- 3 -第二章 项目建设的必要性- 6 -2.1项目建设的目的和意义- 6 -2.2必要性分析- 7 -2.2.1是全国性政策趋向的需要- 7 -2.2.2有利于是加快建筑行业体系科技创新- 8 -2.2.3有利于挖掘建筑“四2、节”巨大潜力- 8 -2.2.4有利于改善*市居民居住条件- 9 -2.2.5是企业自身发展的需要- 10 -2.3项目申报依据- 10 -2.4试点项目的实施目标- 10 -第三章 市场预测- 13 -3.1区域经济状况和住宅需求预测- 13 -3.1.1区域经济状况及发展趋势- 13 -3.1.2区域住宅市场分析及需求预测- 17 -3.2销售对象定位及住宅性能等级的自评- 18 -3.2.1销售对象定位- 18 -3.2.2住宅性能等级的自评- 20 -第四章 总体规划- 24 -4.1规划设计原则及理念- 24 -4.1.1规划设计依据- 24 -4.1.2规划原则- 25 -4.1.3、3规划特点- 26 -4.2控制性规划要点- 26 -4.2.1建筑容量指标- 26 -4.2.2规划布局- 28 -4.2.3路网布局- 30 -4.2.4停车系统- 30 -4.2.5景观绿化系统- 30 -4.2.6住宅单体设计- 31 -4.2.7消防系统设计- 36 -4.2.8环保系统- 37 -4.2.9公共设施配套- 37 -4.2.10建筑材料- 38 -4.3主要经济技术指标- 38 -第五章 项目组织管理及实施计划- 40 -5.1项目组织管理- 40 -5.1.1组织机构设置- 40 -5.1.2各部门职责- 40 -5.2进度安排- 41 -5.2.2项目的实施年限-4、 41 -5.2.3项目实施进度计划- 42 -第六章 技术方案- 43 -6.1节地成套技术- 43 -6.2节能成套技术- 44 -6.3节水成套技术- 46 -6.4节材成套技术- 47 -6.5环境保护成套技术- 48 -6.5.1建设期环境影响治理措施- 48 -6.5.2建成后环境影响措施- 49 -6.5.3绿化建设- 50 -第七章 财务分析- 52 -7.1投资估算- 52 -7.1.1估算依据- 52 -7.1.2项目投资- 52 -7.2资金筹措及计划- 53 -7.3经营成本和收入- 54 -7.4利润及利润率、收益率- 54 -第八章 综合评价- 55 -8.1对工程5、投资增加成本分析及市场销售的影响- 55 -8.2对提高住宅建设水平的示范、带动作用- 55 -6第一章 总论1.1建设单位简介安徽静安置业有限公司成立于1995年，公司法定代表人石春生。经过近十五年的不懈奋斗，现公司注册资本已达1.16亿元，总资产3亿余元，具有国家房地产二级开发资质。公司在十五年的运作中取得了骄人的业绩，公司开发项目主要有合肥市的“玉兰苑”商住小区、“和庄”别墅区、 “君柳河畔”高层住宅、“奥林阁”高层公寓、“静安新城”商住小区、“静安瑞泰”商住小区，目前在建在售项目有 “静安新天地”商住小区、“静安曙光雅苑”商住小区、“睿园”别墅区、池州“静安新城”商住小区、亳州“州后文6、景苑”商住小区，获得各级领导及用户的一致好评，多次获得“先进民营企业”、“重合同、守信用单位”、“先进基层党组织”等称号。2002年、2003年连续跻身安徽省民营企业200强的行列，2008年获肥东县年度十强房地产企业称号。2001年3月，公司投资1亿多元人民币，在合肥开发了建筑面积约17万平方米的“玉兰苑”商住小区，成为合肥东部区域标志性楼盘，并带动了该区域的房地产市场，取得了良好的经济效益和社会效益。2004年7月，公司再次投资开发建筑面积达40万平方米的高品质大型综合商住小区“龙岗静安新城”，成为公司房地产项目又一力作。2008年6月“龙岗静安新城”全面交房，目前基本交付完毕，广获好评。7、未来公司将继续本着“把客户的需求作为永恒的追求”理念，努力打造精品项目，以百倍的奉献精神回报社会、服务业主。1.2项目概况1.2.1项目基本情况（1）项目名称静安集团*黄化区南湖春城项目（2）建设地点*市黄化区（黄化大道与卧牛路交汇处）（3）主办单位安徽静安置业有限公司（4）项目建设性质新建（5）项目负责人XXX（4451689）（6）建设内容静安集团*黄化区南湖春城项目总规划用地249807平方米，规划建筑面积195083平方米，其中住宅面积129806平方米，酒店旅馆面积64677平方米，。11F小高层住宅，共10个单元，35491.2平方米；6F多层住宅，共计67个单元，89814.8平8、方米；育儿园一座，1500平方米；商业风情街，3000平方米；五星级酒店一座，住房房位264间，32797平方米，并配有地下停车场2500平方米。（7）投资估算与资金来源静安集团*黄化区南湖春城项目总投资50000万元，其中土地费用13303.58万元，建筑安装工程费25270.79万元，管理费1263.54万元，不可预见费3000万元，其他费用7162.09万元。所需投资资金由业主自筹20000万元（40%），社会融资20000万元（40%），房屋预售集资10000万元（20%）。1.2.2项目场址选择项目所在地具体位置及周边情况本项目建设地点位于*市黄化区，紧邻南湖国家湿地公园，总用地面积9、249807平方米；地块东邻黄化大道，南邻卧牛路（项目具体位置见附图1）。用地周边道路状况良好，交通便捷，地块北侧拥有优良的南湖景观，地块内部地势平坦，无现状建筑，有利于地块的开发利用。图1 项目用地分析图图2 项目周边环境视图项目建设的自然条件气候*市是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖一县三区。是中国能源基地、农副产品生产基地和全国塌陷土地复垦示范区。*市地处北温带，属北方型大陆性气候与湿润性气候之间的季风气候。四季分明、无霜期202天。 年平均气温14.5，极端最低气温-21.3（1969年2月5日），极端最高气温41.1（1972年6月11日）。*市多年平均降水10、量844.3 mm，水资源总量 8.341 亿立方米，人均水资源量为398 m3，仅为全国人均水平的1/6、世界人均水平的1/24。地质、地貌*市范围所处大地构造单元属中朝准地台南缘，鲁西隆起区南段，亦即秦岭纬向构造带东延北支与苏、皖新华夏系的复合部位。境内地层隶属华北地层大区、淮河地层分区中的*小区范畴，为标准的北向地层，按地层时代，又老至新为上元古界、古生界、新生界。资源、矿产*矿产资源蕴藏量较为丰富。目前，已发现矿产56种，矿产地488处，其中大型矿产地20处，中型矿产地13处，小型矿点455处。在查明储量的16种矿产中，煤、铁、铜、金、水泥用灰岩、高岭土储量分别居全省第2、4、6、2、11、6、1、位。其中，煤炭资源最具优势，远景储量350亿吨，工业储量80亿吨。经济发展*市国民经济快速发展。初步核算，2010年全年实现地区生产总值（GDP）461.6亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。其中，第一产业增加值40.4亿元，增长4.8%；第二产业增加值298.4亿元，增长18.2%；第三产业增加值122.8亿元，增长9%。按常住人口计算，人均生产总值22300元(折合3266美元)，比上年增加4204元。“十一五”期间，全市生产总值年均增长12.1%，增幅高于“十五”时期1.6个百分点，其中第一产业年均增长6.1%，第二产业年均增长14.5%，第三产业年均增长9.3%；三次产12、业结构由2005年的10.9：56.7:32.4变化为2010年的8.8：64.6:26.6。交通状况*市交通便利，其中京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口240公里，是安徽省距深水港口最近的城市。符夹、青阜两条铁路贯通境内。符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。青阜线则经阜阳、淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。市政基础设施条件本项目西南侧黄化大道上供水、供电、排水管网等基础市政接口齐全，有成熟完善的市政基础设施，项目西南侧黄化大道、南侧卧牛路已建成，东、北、西三条规划道路正在建设中，未来交通极其便利。13、第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的目的和意义我国是一个发展中国家，人均能源相对资源贫乏，煤炭、石油、天然气、可耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为世界平均值的约1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6。全国耕地只占国土面积的13，目前人均耕地仅有1.43亩，且优质耕地少，后备资源严重不足。我国水资源短缺，人均水资源拥有量2200立方米，北方和西部有的地区已处于公认的极度缺水的程度。600多个城市中有2/3供水不足，其中1/6的城市严重缺水。一些地方城市在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高，建筑建造和使用，能源资源消耗高，利用效率低问题比较突出，盲目扩大城市规模，规14、划布局不合理，乱占耕地的现象时有发生；重地上建设，轻地下建设的问题还不同程度的存在。资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。目前，国内住宅产业现代化水平不高，导致住宅的综合性能低、资源消耗高、循环利用率低、环境污染重等一系列问题。加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，建设节能省地型住宅已成为迫切需要解决的重大课题。中央从战略高度提出发展省地节能环保型住宅和公共建筑，是新时期转变城乡建设方式，提高城乡发展质量和效益的重要决策；是落实科学发展观，调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是保证国家能源安全的重要途径，是建设节约型社会的重要举措。而整个工作的核心重点，就是 15、“四节一环保”（即节地、节能、节水、节材和环境保护）。*市南湖节能环保型住宅试点项目建设将严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进省地节能环保型住宅建设，发挥示范项目效应，突出节能、省地、环保、生态等住宅建设项目的发展方向，实现住宅建设项目由粗放型向集约型增长方式转变。通过示范工程的实施，使本项目实现社会、环境、经济效益的统一，为*市建设“省地节能环保型”试点项目提供典范作用，带动当地试点项目整体水平的提高，从而我引导*市房地产市场逐步走向规模化、品牌化、产业现代化贡献力量。2.2必要性分析2.2.1是全国性政策趋向的需要1、十七大提出坚持节约和保护环境的基本国策是必须把建16、设资源节约、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置，落实到每个单位、每个家庭。2、国务院公布了“十二五”节能减排综合性工作方案，明确工业、交通、建筑及生活四大领域“十二五”期间节能减排工作的总体部署，并要求下一阶段各地区、各部门抓紧落实方案具体工作。3、2010年9月，温家宝总理批示，发展绿色建筑，最大限度地节能、节水、节地、节材，减少污染，保护环境，改善居住舒适性、健康型和安全性，不仅是转变建筑行业发展方式和城乡建设规模的重大问题，而且直接关系群众的直接利益和国家的长远利益。4、中国绿色建筑行动计划草案主题报告时就指出，今后要全面推行绿色建筑“以奖代补”的经济激励政策，具体可从专17、项补贴、物业税减半征收、土地招拍挂前置条件、适当提高容积率、购房贷款利率优惠等方面着手推进绿色建筑的发展。5、国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）中指出，将“建筑节能和绿色建筑作为”重点领域“城镇化与城市发展”下地优先项目。中国绿色建筑发展总体战略目标是以实现国家“十二五”规划约束性指标为契机，促进绿色建筑的“四节一环保”推动中国可持续发展。2.2.2有利于是加快建筑行业体系科技创新要通过科技创新为发展省地节能型住宅和公共建筑提供技术支撑，积极组织科技公关，努力开发利用适合国情、具有知识产权的适用技术和建筑新材料、新技术、新体系以及新型可再生能源，鼓励研究开发节能、节水、节18、材的技术和产品。注重加快成熟技术和技术集成和推广应用。认真落实国家中长期科学和技术发展规划纲要中有关城乡现代节能与绿色建筑等专项规划，加强国际合作，积极引进、消化、吸收国际先进历年和技术，增强自主创新能力。要加快墙体材料革新，特别是注重解决墙体改革工作中关键技术和技术集成问题，加快高强钢和高性能混凝土的推广应用工作。建立健全建筑“四节”科技成果推广应用机制，尽快把科技成果转化为现实生产力。2.2.3有利于挖掘建筑“四节”巨大潜力我国面临的建筑节能问题很突出，但同时也要看到我国住宅和公共建筑能源资源节约潜力巨大。据预测，到2020年，如果城镇建筑达到节能标准，每年就可节省3.35亿吨标准煤，空调19、高峰负荷可减少8000万千瓦时，约相当于1998到2003年5年新增电力装机容量的总和，相当于4.5个三峡大坝的发电量，相当于每年可减少电力建设投资约1万亿元。通过推进城镇化，合理规划布局，提高土地利用的集约和节约程度，到2020年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年目标基础上将大幅度减少。降低供水管网漏损率10个百分点，一年可节水47亿吨；推广使用节水器具等，全国城镇家庭一年可节约用水17亿吨。提高建筑品质，延长建筑使用寿命，推广可循环利用新型材料和再生能源，到2020年对不可再生资源的消耗可降低20%。2.2.4有利于改善*市居民居住条件进入二十一世纪以来，*市国民经济保持良20、好的发展态势。产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，房地产业和建筑业的快速增长成为促进市域经济发展的主要动力，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，人民生活水平有了较大的提高。为全面建设小康社会，*市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，积极承接产业转移，大力推进结构调整，加快转变发展方式，国民经济呈现出速度加快、结构优化、效益回升、活力增强的良好态势。全市2010年实现地区生产总值（GDP）416.6亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。其中，第一产业增加值40.4亿元，增长4.8%；第二产业增加值298.4亿元，增长18.2%；第三产业增加值122.821、亿元，增长9%，*市的国民经济和城市建设进入了新一轮快速发展时期。项目的建设有利于促进*市房地产业的发展，带动相关行业、产业的发展，促进经济的繁荣。随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，*市居民住房消费日益增加，市场潜在住房需求较快的转化为现实需求，在一定程度上适应了市民对住房消费日益增长的需要，为本市房地产业发展做出了贡献。通过省地节能住宅的建设，改变*市传统建筑模式和标准，推进绿色建筑，体现“四节一环保”，在改善我市城镇居民居住环境、配套及树立良好的节约能源资源的意识和正确的消费观念，形成良好的社会氛围都具有举足轻重的作用。2.2.5是企业自身发展的需要安徽静安置业有限公司经过认22、真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，抓住有利时机，审时度势，在*市黄化区，黄化大道与香港街交叉口东北角进行*市南湖节能环保型住宅试点项目开发建设。项目建设严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。*市南湖节能环保型住宅试点项目将在项目的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进项目建设新机制建设，建设具有较高水准的综合性建设项目，转变建设方式，建立具有特色的单体建筑建设模式和消费模式，为*市综合性建设项目建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范作用。2.3项目23、申报依据为落实中央关于建设节约型社会，发展节能省地型住宅和公共建筑的要求，转变住宅建设方式，建立具有中国特色的住宅建设模式和消费模式，适应建设资源节约型和环境友好型社会的需要，根据中华人民共和国节约能源法、建设部关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见（建科200578号）、安徽省住房和城乡建设厅关于进一步做好省地节能环保型住宅和公共建筑试点有关问题的通知（建房201118号）以及有关规定的要求，做好“省地节能环保型”试点项目的事宜。2.4试点项目的实施目标项目建设要坚持科学发展观，以发展循环经济，建设节约型社区、节能省地型住宅为目标，以节地、节能、节水、节材和环境保护为重点，以推进住宅技术24、与部品的标准化、系列化、通用化、集成化为特点，提高住宅产品的配套整合水平，推动住宅生产方式的改变。（一）节地 1.全面利用塌陷区地块，综合利用，变荒为宝，节约土地。2.项目区域内机动车总停车位300个，实现项目建设停车率为60%，绿地率分别为61%，都达到省地不低于50%和30%的标准。3.建设项目变电站采用干式变压器，设置于地下一层，节省土地占用空间，达到节约用地。（二）节能1.小区内照明路灯和楼梯感应灯电源全部采用太阳能和风能，白天蓄能，夜晚使用，达到节约电能的目的。2.户门与阳台门结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板和岩棉板，增加其绝热性能。3.住宅楼梯间照明开关采用声光控自熄25、开关，采用太阳能灯，室外路灯全部采用太阳能灯，利用率100%。并配有电子镇流器，节电率达30%以上。4.大力发展可再生能源，采用太阳能利用技术。住宅总户数840套，其中运用太阳能热水器的有664套，覆盖率79%。5.体系形数越小，单位建筑面积对应的外表面积越小，外围护结构的传热损失就越小。本项目从降低建筑能耗的角度出发，将体形系数控制在一个适中的水平上（条式0.35，点式0.40）。（三）节水1、卫生器具和配件采用节水型，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器，节约冲厕用水量。2、公共建筑部分洗手盆采用红外感应水嘴，采用感应式冲洗阀的小便器。3.直接利用地块区水资源，用泵加压供至小区园林浇灌、景观26、水系和消防水池，以满足上述用水需要，达到节水目的。（四）节材 1.本项目酒店部分采用精装修交付使用，避免分开装修造成材料的浪费，装修率大于50%。2.建筑填充材料全部采用水泥空心砖，利用工业废渣、粉煤灰等材料，通过烧结生产砌筑砖作为建设项目的填充墙；采用高强钢筋和高性能混凝土。3.采用新型管材：项目区域内全部采用聚乙烯（PE）管、PVC-C管等管材、管件，不仅可以大量节约管材，同时可以降低消耗及成本。（五）环境保护 1、施工噪声防治目标a.合理安排作业时间，高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少夜间施工频次，高噪声源机械夜间施工率不得高于5%。b.施工中尽量采用低噪声的施工机械，减少同时27、作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响，高噪声设施同时作业率限制在25%以内；2、扬尘污染防治目标：对裸露地面、施工现场道路、堆料场地、作业场所等易起尘点适量进行洒水抑尘，减少扬尘产生量。洒水频次每天不少于5次，洒水减尘率需达到70%。3、垃圾无害化或减量化处理：垃圾处理，实行垃圾分类收集，集中清运，清运率达到100%。4、施工废水污染防治目标：污水收集率不小于90%，再经化粪池沉淀、氧化，处理率100%，最后全部排入市政污水管网。6、绿化：在项目区大面积绿化建设，酒店用地绿化率可达到55%，住宅用地绿化率可达到50%。第三章 市场预测3.1区域经济状况和住宅需求预测3.1.128、区域经济状况及发展趋势2010年，*市全年实现地区生产总值（GDP）461.6亿元，按可比价格计算，比上年增长14.2%。其中，第一产业增加值40.4亿元，增长4.8%；第二产业增加值298.4亿元，增长18.2%；第三产业增加值122.8亿元，增长9%。按常住人口计算，人均生产总值22300元(折合3266美元)，比上年增加4204元。“十一五”期间，全市生产总值年均增长12.1%，增幅高于“十五”时期1.6个百分点，其中第一产业年均增长6.1%，第二产业年均增长14.5%，第三产业年均增长9.3%；三次产业结构由2005年的10.9：56.7:32.4变化为2010年的8.8：64.6:229、6.6。图3 “十一五”期间*市地区生产总值及增幅工业和建筑业工业生产增速加快。全年实现工业增加值207.2亿元，比上年增长13%；工业化率达到55.7%。其中规模以上工业实现增加值199.1亿元，增长13.7%，增幅比前三季度提高2.5个百分点，比上半年提高1.4个百分点，比一季度提高5.4个百分点。在列入全市重点统计的42个主要工业产品中，有29个实现增长。其中原煤产量4172.3万吨，增长2.6 %；洗精煤产量949.8万吨，增长17.7%；焦炭产量209.1万吨，增长15.3%；发电量66.9亿千瓦时，下降20.9%。六大主导行业中，食品、矿山机械制造、纺织服装、陶瓷建材等非煤产业继续30、保持快速增长，四大行业增加值已占到全市工业总量的26.9%，对工业的增长贡献已达到76.2%；煤电和煤化工行业增加值分别占工业总量的58.4%和3.4%。全年新增规模以上工业企业119家，退出15家，净增104家，全市规模工业企业数量达到542家，其中大中型工业企业37家。图4 “十一五”期间*市规模以上工业增加值增长速度工业经济效益明显提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入577.6亿元，增长19.3%；实现利税75.1亿元，其中利润28.5亿元，分别增长25.8%和58.3%；亏损企业亏损额1.6亿元，比上年下降44.8%。工业经济效益综合指数达到183.9%，比上年提高23.7个百分31、点。产品产销率98.7%，比上年下降0.6个百分点。建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员3.5万人，完成建筑业总产值41.5亿元，增长17.4%；实现工程结算收入40.8亿元，增长12.9%，竣工产值31.3亿元，与上年持平；建筑业劳动生产率12.22万元/人。全年房屋建筑施工面积216.9万平方米，竣工房屋面积150.6万平方米。固定资产投资投资规模继续扩大。全年在建施工项目880个，其中新开工项目667个，计划总投资891.9亿元，全年完成投资366.9亿元，增长30.9%。其中城镇项目投资311.5亿元，增长31.2%；房地产开发投资42.5亿元，增长32、35%；农村非农户投资12.9亿元，增长14.1%。其中采矿业投资66.9亿元，增长2.6%；制造业投资165亿元，增长62.6%；电力行业投资7.7亿元，下降25.6%。“十一五”时期，全市累计完成固定资产投资1113.4亿元，是“十五”时期投资总量的4.1倍；年均增长34.3%，分别比“九五”和“十五”时期加快16和19.2个百分点，是改革开放以来投资增速最快的时期。图5 “十一五”期间*市固定资产投资总额及增幅市场消费消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额125.5亿元，比上年增长19.2%。分城乡看，城镇消费品零售额100.5亿元，增长19.2%；乡村消费品零售额25亿元，增长33、18.8%。分行业看，批发和零售业零售额分别为9.9亿元和99.1亿元，分别增长24.1%和18.1%；住宿和餐饮业零售额分别为0.9亿元和15.6亿元，分别增长29.1%和22.8%。“十一五”期间，全市累计实现社会消费品零售额459.1亿元，是“十五”时期的1.8倍；年均增长18.1%，比“十五”时期提高8.1个百分点。图5 *市社会消费品零售总额月度累计增速走势（2010年） *的发展现在面临历史性的机遇。当前，皖北地区已进入了一个快速发展的阶段，在这一地区向国家大量输血之后，国家也开始反哺皖北，皖北发展正面临着国家政策的倾斜机遇、产业转移的历史机遇、区域发展的战略机遇和自身发展的内在机34、遇，皖北已不仅仅是黄淮海平原上的一个大粮仓、华东地区的一个能源基地这种原材料输出地，她即将成为安徽各种产业发展的重要地区。3.1.2区域住宅市场分析及需求预测（一）开发投资2011年，*市房地产市场总开发面积、新开工面积、完成房地产开发投资、销售面积、销售金额以及销售均价同比均出现不同程度的增长。与去年同期相比我市房地产市场目前总体情况良好，但供求矛盾仍然比较突出。2011年，18月总开发面积644.44万平方米，同比增长50.28%，新开工面积207.79万平方米，同比增长44.39%，竣工面积54.43万平方米，同比增长13.04%，完成开发投资49.73亿元，同比增长110%。8月当月新35、开工面积27.53万平方米，环比增长58.58%，竣工面积18.22万平方米，环比增长623%，完成开发投资4.32亿元。其中相山区住宅新开工面积4.56万平方米，竣工面积5.68万平方米，完成房地产开发投资1.71亿元；商业完成房地产开发投资0.26亿元。杜集区住宅新开工面积2万平方米，竣工面积8.46万平方米，完成房地产开发投资0.74亿元；商业完成房地产开发投资0.09亿元。黄化区住宅完成房地产开发投资0.1亿元；商业完成房地产开发投资0.03亿元。濉溪县住宅新开工面积为20.97万平方米，房屋竣工面积2.97万平方米，完成房地产开发投资1.39亿元；商业竣工面积1.11万平方米。（二）36、销售2011年*市18月新建商品房销售面积62.11万平方米，同比增长5.97%，销售额23.67亿元，同比增长7.49%，新建商品房均价3811元/平方米，同比增长1.44%。8月份销售：8月当月我市新建商品房销售面积10.35万平方米，环比增长63.83%，销售额3.26亿元，环比增长24.42%，新建商品房均价3150元/平方米，环比下降24.04%。近年来，*市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，新建商品房价格稳中有升。纵观2011年，*市房地产市场仍趋活跃，开发建设投资规模持续增长。3.2销售对象定位及住宅性能等级的自评3.2.1销售对象定位经济发展及居民生活水平提高所带来的主动改37、善要求城乡居民生活水平稳步提高。2010年全市城镇居民人均可支配收入15191元，比上年增加1455元，增长10.6%；人均消费性支出9733元，增长7.2%，其中食品支出增长7.3%，衣着支出增长2.7%，居住支出下降21.1%，交通通讯和娱乐教育文化支出分别增长59.6%和20.1%。全市农村居民人均纯收入5337元，比上年增加790元，增长17.4%；人均生活消费支出4210元，增长15.9%；其中食品支出增长15.3%，衣着支出增长14.5%，居住支出增长10.5%，交通通讯支出增长17.2%，娱乐教育文化支出增长8.4%。农村居民家庭恩格尔系数为40.9%，比上年下降0.3个百分点；38、农村居民人均住房面积40平方米。“十一五”时期，农民人均纯收入年均增长14.9%，比“十五”时期提高9.9个百分点。居民生活水平和经济收入的显著提高与人均住房面积狭小、住房环境差之间的矛盾日益突出，该矛盾已成为当地的普片问题，人们的购房欲望越来越强烈。为解决市民住房问题和满足市场需要，静安集团*黄化区南湖春城项目因势而生。现代化大城市的建设和城市化进程的加快，为区域房地产业的跨越式发展提供了历史机遇近年来，随着国家“中部发展”战略的实施，安徽省随即推动了皖江城市带承接产业转移示范的规划，加速发展安徽，实现崛起。趁着国家政策的倾斜和皖江产业转移的历史机遇，*市加快发展自身经济，转变经济发展方式，39、实现城市的跨越式发展。为着力构建“实力*、活力*、和谐*、魅力*”，*市近两年来加大了“双百双宜城市” （百平方公里、百万人口，适宜生活、适宜人居）的推进力度，尤其是自2006年12月18日以来，集中开工建设了15项城市建设重点工程，并初步构建了“两山环绕、六湖珠连、城在山中、水在城中”的城市空间格局。现代化城市的建设必然带动建筑业的快速发展，2008年底，全市在建工程697项，建筑面积281.2万平方米,其中2008年新增建筑面积182.5万平方米;从业人员4.87万人,比上年增加18.2%。2008年，全市建筑业总产值86亿元，比上年增长26%，成为全省建筑业总产值增幅最快的城市。目前，全40、市在建项目已达660项，建筑面积330万平方米。全市建筑总承包一级企业1家、二级企业17家、三级企业52家，勘察设计企业8家，监理企业7家，专业承包企业41家，劳务企业20家，造价咨询机构11家，招标代理机构8家。从业总人数6.2万人。结婚对象住房的主动需求*市全年人口出生率10.45，人口死亡率4.25,人口自然增长率6.2。年末全市户籍人口217.7万人，比上年末增加19616人，增长1%。其中非农业人口94.3万人，年末常住人口206万人。根据*市民政局提供的资料，20052010年间全市登记结婚25.6万对，对于新婚户来说，每一个新家庭都希望有(至少)一套婚房，而且最好是新的，因此一对41、新婚姻新增加一户住宅需求计算，每年对新房的需要也是很可观。投资购房需求众所周知，中国房地产正处于高速发展时期。近年来，全国楼市价格如脱缰野马，一路狂奔，涨幅惊人，北京、上海等地多家中介机构的统计显示，今年一季度部分城市的投资型购房需求超过50%。由于投资购房市场的繁荣，房子需求量的增加，进一步带动了房地产的发展。3.2.2住宅性能等级的自评住宅性能等级是按照住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能的定性、定量指标综合确定的。表1 住宅性能等级评价表一、适用性能评价单元满分自我评价评价得分1.1单元平面30小区平面布局合理、空间利用充分，住宅平面完全按照模数化设计，空间可改性灵活，42、门厅、楼梯间、垃圾处理设施齐全201.2住宅套型75套内卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、贮藏室、阳台等功能空间的配置齐全，交通组织合理，居住空间、厨卫空间采用自然通风、采光，视野开阔601.3建筑装修25住宅部分精装修，材料采用优质环保材料，公共部位精装修151.4隔声性能25小区楼板、墙体设计施工采用隔声材料，管道采用消声材料，整体建筑隔声性能良好181.5设备设施75小区基础设施配置完善，水、电、气、信息设备设施齐全，暂未考虑采暖系统561.6无障碍设施20小区住宅套内无障碍设施、单元公共区域无障碍设施和住区无障碍设施15小计250184二、环境性能评价单元满分自我评价分值2.1用43、地与规划70小区遵守统一原则、合理布局的原则，划分不同的功能片区，有利于建设时序的要求；注重土地开发的综合利用，始终贯彻节能省地和环境保护的原则，重视与城市环境的有机 ，构建和谐的城市环境，市政配套设施齐全，交通组织完善，机动、非机动车位均按照规范配置572.2建筑造型15建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。项目采用了南加州风格的立面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国的简约、洒脱、阳光、向上。该风格呈现为：坡度平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐44、而柔美；西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部设计进一步的刻画。同时公共空间加入灯光造型设计。82.3绿地与活动场地45通过道路或共享平台将小区内各建筑联系在一起，创造出一个人与自然和谐共生的绿色空间，真正达到人文与自然景观相互交融互为补充的设计宗旨。采用各具特色的植物树种，并配以各具特色的小品，满足居民对环境的行为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适宜、便利的场所。同时使环境具有领域感和可识别性。道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮阳树种，创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。402.4室外噪音与空气污染20小区有完善的扬尘防治污染45、措施：a.在天气炎热干燥时进行洒水抑尘；b.设置专用库区。建成后噪声污染防治措施：a.从声源上控制；b.减轻振动；c.设备安装位置要得当；d.采用双层窗；e.房间内合理布置。152.5水体与排水系统10排水系统采用节水技术：1.节水型管线配水点压力控制技术供水管道、阀门和配件应耐腐蚀和耐压，采用分层供水方式，于地下室设置水池及水泵。地下室及五层（含五层）接市政给水管网，五层以上部分采用变频调速装置的水泵恒压设备供水，保证用户水压稳定。 2、节水型卫生洁具应用技术卫生器具和配件采用节水型，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器，节约冲厕用水量。3、公建感应节水技术公共建筑部分洗手盆采用红外感应水嘴，46、采用感应式冲洗阀的小便器。4. 雨水收集和利用利用小区水资源丰富情况设置蓄水池，收集的雨水沉淀净化后加压供至小区园林浇灌、景观水系和工地施工各用水点，以满足上述用水需要。82.6公共服务设施60小区配备完善的商业设施、医疗设施以及幼儿园，同时设立了露天体育活动场地、涉水池、多功能文体活动室等健身娱乐设施；小区在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置设立了分类垃圾桶，并有完善的垃圾转运设施402.7智能化系统30小区设置智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。47、3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等19小计250187三、经济性能评价单元满分自我评价分值3.1节能100外墙保温隔热技术；防水层上设保温隔热层技术；使用双层中空玻璃门窗；节能灯和电子采用声控开关应用技术；发展可再生能源（太阳能等和太阳能热水器等）；完善节能构造体系。703.2节水40节水型卫生洁具应用技术；采用公建感应节水技术；就地取水（使用小区周围湖中的水绿化、灌溉、消防等）；中水回收利用技术；雨水收集利用等。383.3节地40本项目利用荒地塌陷地块，变废为宝，综合利用，节约土地资源；开发利用地下空间；公共建筑规划设置；在符合健康卫生和节能及采光标48、准的前提下合理确定建筑密度和容积率353.4节材20集中精装修；利用空心方砖填充墙体；建筑材料全部分类回收，循环利用等。12小计200155四、安全性能评价单元满分自我评价分值4.1结构安全70结构安全等级二级，抗震设防烈度6度，地震分组第二组，设计基本地震加速度值0.05g,外观质量良好，构件无缺陷，框架、剪力墙为三级抗震554.2建筑防火50室内外消防交通组织良好，消防设施完善，设备检验合格，玻璃幕墙、各设备井壁耐火极限不低于一小时，检查门采用丙级防火门，消防及相关用房耐火极限大于两小时，采用甲级防火门404.3燃气及电气设备安全35燃气设备质量合格，排风系统完善，具有自动报警、自动关闭设49、备和自动启用排风系统功能；配电设备质量合格，防雷措施完善，电梯安全性能良好252.4日常安全防范措施20小区防盗设施齐全，厨卫等功能区位设有防滑防跌措施，阳台及上人屋面等危险区域防坠落措施完善，设备齐全124.5室内污染物控制25墙体材料的放射性污染及混凝土外加剂中释放氨的含量、室内装修材料有害物质含量、室内环境污染物含量经审阅专项检测报告均合格16小计200148五、耐久性能评价单元满分自我评价分值3.1结构工程20小区设计使用年限为50年，结构工程施工质量验收合格，主控项目质量实体检测合格，结构工程外观质量完好143.2装修工程15小区外墙装修采用干挂石材结合真石漆，外观完好，装修所用材料50、合格、耐用性良好，装修施工质量验收合格103.3防水工程20屋面、卫生间防水设计为二级设防，防水设计年限15年，防水施工质量合格123.4管线工程15上水管采用公称压力PN2.00MPa的三型聚丙烯PP-R管，表前管采用钢塑复合管，管材材料质量检验报告合格，工程质量验收合格，管线及其防护层外观质量合格，上水水质优133.5设备15设备所选使用年限均符合设计要求，产品安装验收质量合格103.6门窗15门窗质量验收合格，保温性能良好，外观及耐用性质量现场检查合格10小计10069合计1000743本项目住宅性能综合评价总分为743，根据住宅性能评定技术标准（GB/T 50362-2005）中规定，51、720-849分为2A级，所以住宅性能评价等级为2A级，表明本住宅各方面性能优越，符合省地节能的要求。第四章 总体规划4.1规划设计原则及理念4.1.1规划设计依据1、*市城市规划管理技术规定； 2、城市居住区规划设计规范(GB 50180-93)；3、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；4、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；5、人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）； 6、住宅设计规范（GB50096-1999）；7、汽车库建筑设计规范（JGJ 100-98）；8、商店建筑设计防火规范；9、业主提供的设计任务书，及其他相关的技术资料；10、相关的现状资52、料以及其他相关技术规范。4.1.2规划原则（一）设计宗旨与目标本项目规划立设计足于*市的社会、经济、人文及自然环境等因素，尊崇人类居住环境的生态化、休闲性、人文化发展趋势，在尊重自然，为人服务的准则下，创造一种生态高级居住建筑环境，创造属于时代也属于地方的生活园区。合理利用土地，采用新型环保材料，达到社会效益、经济效益和环境效益的有机统一。（二）规划原则1、依据城市总体规划要求，同时参照市政府关于城市建设的意见，结合项目地形特点，合理进行规划。2、遵守统一原则、合理布局的原则，划分不同的功能片区，有利于建设时序的要求。3、注重土地开发的综合利用，始终贯彻节能省地和环境保护的原则，重视与城市环境53、的有机 ，构建和谐的城市环境。4、突出以人为本的设计理念，充分研究人的居住行为与居住心里，营造尺度适当的空间环境，形成具有特色和凝聚力的人文环境。4.1.3规划特点（1）营造人文景观与自然景观交融的生态社区规划充分结合地形，因地制宜，做足“景观及文化”文章，使项目成为未来新城市中心的有机组成部分，同时使住区内部景观与外部景观相得益彰，让尽可能多的住户拥有良好的景向。（2）清晰合理的组团结构整个建筑群的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析居民的心理、生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，具有安全感和亲切感的优点。规划综合考虑小区的统一设计和建设，为方便居民生活、有利于54、邻里交往、物业管理以及分期开发实施的需要，划分了合理的小区结构层次，空间互为渗透，小区室外空间与公共建筑为社区的居民健康的交往提供了良好的场所，对突出小区景色、品位和整个积极社区关系的形成起到了引导作用。4.2控制性规划要点4.2.1建筑容量指标本项目总规划用地面积163290m2，总建筑面积194483 m2，其中居住面积129806m2，旅馆商业面积64677 m2，公共建筑面积4500 m2。总居住户数1074户，规划居住人口3437人，容积率1.5，建筑密度26%，绿化覆盖率53%，区内设幼儿园、文化中心、商业会所、旅馆、居委会、物业管理办公室等设施。表2 项目总用地规划表序号项目名称55、单位指标1总用地面积m21632901.1居住用地m2865171.2商业旅馆用地m2642901.3公共建筑用地m2124832总建筑面积m21950832.1住宅部分m21253602.2商业旅馆部分m2646773用地容积率-1.54绿地率%535建筑密度%20表3 酒店旅馆用地规划表序号项目名称单位指标1酒店用地m21632901.1酒店用地m2642901.2风情商业街m2990002酒店总建筑面积m2646772.1自然间（264间）m2327972.2地下面积（车库等）m225003用地容积率-1.004绿化率%555建筑密度%20表4 住宅规划表序号项目名称单位指标1住宅总用地56、面积m2865172总建筑面积m21253602.1住宅建筑总面积m2120860（1）11层住宅（10栋）m235491.2（2）6层住宅（67栋）m285368.82.2公共建筑总面积m24500（1）幼儿园m21500（2）商业m230003用地容积率-1.504绿地率%505建筑密度%264.2.2规划布局本项目总平面布置见附图二图6 项目建设规划图具体建筑户型安排见下表5：表5 规划房型列表产品类型面积区间单元数总面积套数产品配比备注别墅区180-220m25320000 m268别墅不计入住宅配比退台洋房100-140 m24056280 m2480120、100、135户数平均配57、置3.4.6.7.9.10.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.24湖景多层100-120 m22239160 m2330120:100=2:11.2.5.8.11.22.23.25观景叠墅160 m2414080 m288C、D西2个单元、E东单元迷你墅90 m2415840 m2176A、B、D东单元、E西单元合计1231453860 m211424.2.3路网布局道路为小区主干道和支道路两极，主干道宽设计为6米，支道路宽设计为4米。主干道从小区周边和中心穿过，支道连接各个小区和休闲广场，形成“树枝状”道路系统。（具体见附图二）4.2.4停车系统静安集团*黄化区南湖58、春城项目建有260个停车位的停车场，地下车库面积4820平方米，层高约3.9m。停车场设有两个进出口，满足住户对停车位的需要。4.2.5景观绿化系统住宅区环境设计强调人文特质，赋予环境以文化内涵和现代功能，以达到情景交融，又有实用价值、健康舒适的高品质人居环境。通过道路或共享平台将小区内各建筑联系在一起，创造出一个人与自然和谐共生的绿色空间，真正达到了人文与自然景观相互交融互为补充的设计宗旨。采用各具特色的植物树种，并配以各具特色的小品，满足居民对环境的行为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适宜、便利的场所。同时使环境具有领域感和可识别性。道路绿化多选用常绿乔木，部分选择59、落叶乔木为道路行道遮阳树种，创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。4.2.6住宅单体设计一、设计原则（1）退台洋房退台洋房产品设置在3,4,6,7,9,10,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,24楼中，一梯两户，为6+1结构，1层、2层为复式结构每户面积约为135平米，3层、4层、5层为平层结构，3层面积约为120平米，4层、5层面积约为100平米，顶层为6+1跃式结构共计约为120平米。图7 退台洋房产品一层、二层户型结构示意图图8 洋房产品一层、二层户型结构示意图（2）湖景多层房湖景多层产品采用一个单元一梯三户设计，标准层是两端为120平米左右户型，中间户型为100平60、米左右户型，为5+1结构，6楼为阁楼分别是两端为30平米户型，中间位20平米户型，为坡屋顶结构设置。图9 湖景多层房结构示意图（3）观景叠墅观景叠墅全部设计为160平米左右的复式结构，一个单元一梯2户，设置在C#和D#西2个单元以及E#东单元。图10 观景叠墅房型结构示意图（4）迷你墅迷你墅为90平米左右的复式结构，采用一个单元两梯四户设计，设置在A#、B#和D#东单元以及E#西单元。图11 迷你墅结构示意图二、户型设计本住宅楼规划以叠加别墅+湖景洋房+观景叠墅为主，打造纯粹中产社区在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技61、新城高品质住宅区的风貌。静安集团*黄化区南湖春城项目主要居住对象为*市白领工作阶层，周边高校院所的知识分子，以及其他知识层次较高，家庭收入较高的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表6：表6 户型分配表楼型户型格 式面积（m2）数量（套）A4室2厅3卫1厨1书房2阳台1庭院13580B3室2厅2卫1厨2阳台1书房100240C4室2厅3卫1厨1阳台1书房120160D3室2厅2卫1厨1阳台120220E2室2厅1卫1厨1阳台100110F3室2厅3卫1厨1阳台1书房15744G3室2厅2卫1厨1阳台1书房16344H2室2厅2卫1厨1阳台90176 单户卫生间62、数量为1个的户型共计110套，占比10%； 单户卫生间数量为2个的户型共计680套，占比63%； 单户卫生间数量为3个的户型共计284套，占比27%。三、建筑风格建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。项目采用了南加州风格的立面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国的简约、洒脱、阳光、向上。该风格呈现为：坡度平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐而柔美；西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部设计进一步的刻画。四、建筑构件1) 室外63、1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2) 室内：1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.64、楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4) 智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音65、乐、视频点播等。五、日照要求日照要求朝向与景向：阳光与空气是生态住宅的有机组成部分，规划和建筑设计力图使每个住宅单元均获得良好的朝向，取得良好的日照、通风条件，同时在满足上述基本物理需求的同时，力图使尽量多的住宅获得好的景向，达到朝向与景向的有机结合。4.2.7消防系统设计遵循“预防为主，消防结合”的方针，做到“安全适用、技术先进、经济合理”。1)建筑防火分类和耐火等级所有建筑防火分类为一类建筑，地上建筑耐火等级为二级，地下建筑耐火等级为一级。2)总平面布局和单体平面布置基地内部干道作为消防环路，地块内部道路主干道为6米宽，地块内部道路支干道为4米宽。3)安全疏散首层楼梯与地下室楼梯用乙级防火66、门分开，以满足消防要求。4)电缆井，管道井，排烟井，排风道电缆井，管道井，井壁按消防规范设计，检查井门采用丙级防火门（开向前室的检查门为乙级防火门）。4.2.8环保系统1)污水处理总体雨、污水排水采用分流制系统，其中污水经化粪池处理后汇集排向市政污水总管。2)废气处理厨房烟气经过滤净化后从集中烟道高出屋面排放。3)垃圾收集小区内设垃圾收集站，垃圾袋装化，再由物业管理人员将垃圾送至小区内的垃圾收集中转站，经市政环卫将垃圾外运。4)噪音防护设备选用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接口，并根据需要安装消声装置。管道支架采用弹性支吊架。4.2.9公共设施配套入口：区内设保安。入口处有67、宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。4.2.10建筑材料1)外墙材料：外墙采用砂岩、仿石涂料、铝合金门窗。2)室内装修用料：按照实际要求，另行考虑。4.3主要经济技术指68、标项目主要经济技术指标表7表7 项目主要经济技术指标序号项目单位指标备注1规划面积m2163290购置其中居住用地m286517酒店用地m264290公共建筑用地124802总建筑面积m21950833住宅面积m21253604商业面积m2652235公共建筑m245006入住人口人34377拟建住宅数量套1074其中退台洋房套480湖景多层套330景观叠墅套88迷你墅套1768绿化率%539容积率-1.510建筑密度%2611地下车库m24820260个车位12总投资额万元50000其中业主自筹万元2000040%融资万元2000040%住宅预售万元1000020%13销售投入万元3000169、4销售收入万元6000015利润总额万元700016营业税万元30005%17企业所得税万元167525%18投资利润率%10.0519投资利税率%9.9520建设时间年32013年8验收第五章 项目组织管理及实施计划5.1项目组织管理合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。5.1.1组织机构设置安徽静安置业有限公司为实现项目的预期目标，本着效能第一、决策迅速的特点，组织精简高效项目机构，并最大限度地压缩管理费用，采用总经理负责70、，下设功能性部门的组织机构与管理模式。图12 项目组织结构图5.1.2各部门职责办公室、工程部、销售部、开发部、财务部各部根据工作职责进行有效分工。5.2进度安排5.2.2项目的实施年限项目计划总建设期为3年，从2011年12月至2013年12月。包括以下五个阶段。（1）前期准备工作包括项目建议书、可研报告的编制及审批，土地征购，工程地质勘查，图纸设计等。在设计工作开展的过程中，首先委托有资质的勘测单位进行必要的现场勘测工作，为后期设计提供科学的依据。在施工图设计阶段，进一步优化设计成果，对施工存在的问题及时提交设计变更通知，做好设计服务，保证设计质量。（2）项目招投标根据*市发改委关于办理工71、程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知和安徽省实施实施办法，结合项目单位自身条件，本项目就招标内容进行招标。施工队伍的选择是工程质量的重要保证，项目建设必须全面推行了施工招投标制度，通过公开招标，执行“合理低价中标”的原则。在监理队伍的选择上也积极推行监理招投标工作，选好队伍、选好总监、选好监理技术人员，形成一支规范的、公正的建设管理队伍，推进项目的顺利实施。（3）施工阶段施工阶段是项目实施时期的主要阶段，其工期长短和质量等级将直接影响项目的投入使用。因此项目单位必须要求施工单位要根据施工图编制详细的施工组织设计，做出适当的安排，保证合理交叉进行。（4）竣工验收建设项目按批准的设计文72、件规定的内容建完，并经检查、试运转合格后，应及时验收。（5）物业管理随着人们居住观念的改变，往往对其所购买物业的管理比较重视，良好的物业管理有利于塑造企业品牌，提升物业的价值。建设项目将采取公开招标的方式，聘请高水平的物业管理公司在物业开发前期介入，把物业管理公司自身积累的一些对物业设计、管理的专业经验融入到项目设计中去，完善设计细节，以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求；同时运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售前售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。5.2.3项目实施进度计划表8 项目实施进度计划表序号进度安排实施内容2011.1220173、2.32012.42012.52012.62013.62013.7-2013.81项目建议书编制和报批2项目可研报告编制和审批3项目规划设计和审批4用地审批及征地5勘察设计6工程招投标7建筑安装施工8工程竣工第六章 技术方案6.1节地成套技术1.充分利用采矿塌陷稳沉区本项目用地原为矿区，经过30多年沉降已经形成稳沉，但不能作为其他工程用地，一直闲置，未得到有效利用，相对于宿州市城市用地紧张局面，该地块的闲弃，是资源极大浪费。该问题一直是当地政府的头疼问题。经过专项地质灾害危险性评估后，得出结论：该地块可作为住宅用地，但最大层高不得超过11层。故本项目住宅用地容积率为1.5，11层建筑5栋，其余74、住宅建筑均为多层建筑，酒店建筑为多层建筑。本项目的实施，充分利用塌陷区土地资源，变废为宝，最大化利用该地块资源。2.开发利用地下空间a、通过优化小区人防设计与地下停车场设计，采取平战结合方式。地下人防车库平时为机动车小车库，战时为人员掩蔽所。实现集约用地，提高土地地下空间利用效力。b、项目建设在满足市政、消防、安全等多方面的同时，对项目基地所处区域的市政排水设施进行改造建设，充分合理的利用了地下空间，节约了建设用地。3.公共建筑规划设置建设项目充分利用架空层设置物业办公用房等公建配套设施及部分地上停车位，通过优化设计，分别规划建设在项目地下车库入口处上檐，避免相互间产生干扰。4.合理规划a、项75、目规划用地要在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。b、主要通道：项目区域内规划一条南北宽为6米道路。与消防通道结合，平时作为出行道路，火灾时可作为消防通道使用，该北面入口在建筑物正北侧，北接规划化路，南侧与卧牛路相连，在西南则与黄化大道相接，形成较为便捷的道路网络。 c、项目区域内机动车总停车位300个，实现项目建设停车率为60%，绿地率分别为住宅50%和酒店55%；都达到省地不低于50%和30%的标准。d、建设项目变电站采用干式变压器，设置于地下一层，节省土地占用空间，达到节约用地。6.2节能成套技术1.外墙保温隔热技术采用无机复合保温砂浆；同时采用外墙表面浅色设计76、，以反射太阳辐射热，在满足小区规划和物业管理同时，在东、西面外强采用构架、爬藤等植物进行遮阳，以达到墙体保温效果。2. 防水层上设保温隔热层技术在防水层上:墙体主体结构外侧采用膨胀型XPS挤塑板、丙烯酸乳液抹面砂浆外墙保温系统,可以达到较好的保温效果,耐久性好，又可以与建筑物外饰面很好地结合,且造价相对较低。该保温系统已经行成体系,技术成熟。从而延缓了防水层老化程度,延长其使用年限。3. 双层中空玻璃门窗采控制窗墙比，窗墙比例不得超过国家节能设计标准规定，根据门窗具体情况，采用设置有泡沫塑料密封条，使用密封性能良好、高强度的钢塑门窗和绝热性好的塑料窗，避免金属产生的冷桥。窗户玻璃采用中空钢化玻77、璃（大连实德PMMA88系列，型号：5+9+5）。4. 保温、金属入户门户门与阳台门结合防火、防盗要求，在门的空腹内填充聚苯乙烯板和岩棉板，增加其绝热性能。5. 节能灯和电子延时，声控开关应用技术住宅楼梯间照明采用高效光源和灯具，其开关采用声光控自熄开关。酒楼、商店均照明一律采用高光效、长寿命、显色性好的光源、灯具。采用紧凑型节能灯或T5式电子荧光灯并配有电子镇流器，节电率达30%以上。6. 发展可再生能源a.小区多层建筑采用太阳能供热建筑一体化系统。本项目设计住宅总户数840套，其中运用太阳能热水器的有664套，覆盖率79%；b.小区内部道路路灯、景观灯采用太阳能供电系统。室外路灯全部采用太78、阳能灯，道路覆盖率100%。7. 完善节能构造体系a、自然通风：组织好建筑物室内外春秋季和夏季凉爽时间的自然通风，是建筑实现节能一个重要内容。各单体电梯前室设有可开启通风窗，降低建筑物的实际使用能耗，也改善了采光不足的问题，因此在本项目设计中优先考虑自然通风、采光。b、建筑物的朝向：朝向对建筑能耗的影响，除了通风之外，还有太阳辐射。太阳辐射得热对建筑能耗影响很大，夏季太阳辐射得热增加制冷负荷，冬季太阳辐射得热降低采暖负荷。总之，由于太阳高度角和方位角的变化规律，本项目在规划条件允许的情况下，优先采用南北或接近南北朝向。c、建筑物的体形系数：建筑物体形系数是指建筑物的外表面积和外表面积所包的体积79、之比。体形系数的大小对建筑能耗的影响非常显著，体系形数越小，单位建筑面积对应的外表面积越小，外围护结构的传热损失就越小。本项目从降低建筑能耗的角度出发，将体形系数控制在一个适中的水平上（条式0.35，点式0.40）。6.3节水成套技术1.节水型管线配水点压力控制技术供水管道、阀门和配件应耐腐蚀和耐压，采用分层供水方式，于地下室设置水池及水泵。地下室及五层（含五层）接市政给水管网，五层以上部分采用变频调速装置的水泵恒压设备供水，保证用户水压稳定。2、节水型卫生洁具应用技术卫生器具和配件采用节水型，不得使用一次冲水量大于6L的坐便器，节约冲厕用水量。3、公建感应节水技术公共建筑部分洗手盆采用红外感80、应水嘴，采用感应式冲洗阀的小便器。4. 就地取水由于该地块是塌陷区，地势较低，水资源丰富，水域面积占总地块面积的45%以上，直接从湖中取水加压供至工地施工各用水点、小区园林浇灌、景观水系和消防用水，以满足上述用水需要，节约水资源。6.4节材成套技术严格执行国家及省建筑节能设计标准，本项目建筑节材可通过建筑结构体系、建筑材料、建筑装修及建筑施工和废弃材料再利用等五个方面来实现节材料目标。1.本项目酒店部分采用精装修交付使用，避免分开装修造成材料的浪费。2.应用钢混框架、框架剪力墙、承重砌块结构体系：采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。建筑填充材料全部采用煤矸石空心砖，取代传统黏土烧结砖，利用工业废渣、81、粉煤灰等材料，通过烧结生产砌筑砖作为建设项目的填充墙。采用高强钢筋和高性能混凝土，减少资源浪费，项目全部采用商品混凝土和商品砂浆。3.采用新型管材：项目区域内全部采用聚乙烯（PE）管、PVC-C管等管材、管件，具有寿命长、无噪声、不变形的优点，不仅可以大量节约管材，同时可以降低消耗及成本。4、避免使用袋装水泥，节约材料。5、废弃材料再生利用：施工中的破砖、砌块，经分类处理，符合要求的直接现场压碎后作为基础垫层材料。将结构施工阶段产生的建筑垃圾，经分拣、剔除并把有用的废渣碎块粉碎后，与标准砂按11的比例拌合作为细骨料，用于抹灰砂浆。部分建筑垃圾可提供给建筑垃圾处理企业，由他们进行分类、加工、回收82、，一部分经处理的建筑垃圾可销售给施工企业，另外的可销售给建材生产企业，如钢筋、塑料、玻璃等建材可作为建材生产企业的原材料，尽可能回收建筑垃圾，以达到循环利用。建筑节材框架模式图如下：施工企业建筑生活垃圾处理企业过程性方法建材生产企业输出端图13 材料循环利用图6.5环境保护成套技术6.5.1建设期环境影响治理措施1、施工噪声防治措施a.加强施工管理：施工期间应严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12525-90），遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。b.合理安排作业时间：高噪声源施工机械，尽可能安排在昼间作业，减少夜间施工频次，夜间施工83、向环境保护主管部门申报，征求同意后方可施工。c.施工中尽量采用低噪声的施工机械：减少同时作业的高噪声施工机械数量，最大限度地减轻声源叠加的影响；2、扬尘防治污染措施a.在天气炎热干燥时进行洒水抑尘：对裸露地面、施工现场道路、堆料场地、作业场所等易起尘点适量进行洒水抑尘，减少扬尘产生量。根据类比调研，在施工时适量洒水可减少约70%的扬尘产生量，施工期洒水抑尘作用类比监测数据。b.设置专用库区：对较易起尘的散装物料（尤其是散装水泥、黄砂等）堆置应设置专用库区，避免风蚀扬尘影响大气环境；施工阶段，废土石应集中堆放，并及时运往及置场。3、垃圾无害化或减量化处理垃圾处理，实行垃圾分类收集，集中清运。4、84、施工废水污染防治措施a.设置临时废水沉淀池：在拟建项目场地，设置临时废水沉淀池一座，收集施工过程中产生的生产性废水及地表径流，废水经沉淀后，补充施工用水或排入城市下水道管网。b.建临时化粪池：施工人员集中宿营，生活污水集中排放，宿营区污水经化粪池处理后，排入城市下水道管网5、施工垃圾a.建筑垃圾分类回收：拆迁及建筑施工过程中产生的碎砖、砂石等建筑垃圾要分类回收处置，不宜回收的无害固废可回填平整场地；少量多余施工弃土要及时运往由环卫部门指定的处置场堆荐。b.生活垃圾应集中堆放：施工人员生活垃圾应集中堆放，由环卫单位清运或定期送往城市垃圾中转站，最终由环卫部门集中处置。6.5.2建成后环境影响措施85、1. 建成后废水污染防治措施本项目区内排水采用雨、污水分流制。由于生活污水污染物成分较为简单，因此各部分产生的生活污水，可由各建筑物内的排水管网统一收集。经三格化粪池处理后再排入市政排水管道。2. 建成后固废污染防治措施采取如下措施：实现垃圾带装化，集中回收；区域内公共场地要及时清扫、全日保洁、定期消毒；在每层楼设立立即收集间，由物业管理部门负责将其运送到垃圾转运站，并最终由环卫部门负责集中处置。3. 建成后噪声污染防治措施a.从声源上控制：选择低噪声和符合国交噪声标准的设备。采用吸声、消音技术：对生产噪声大的设备应放置在单独的构筑内，周围可附吸声材料，通过隔声、吸声减少噪声强度。b.采用双层86、窗：采用双层窗，室内噪声可降低2025dB（A）。改进窗的隔声措施如增加玻璃及空气层厚度或采用真空层还可以进一步降低室内噪声。c.房间内合理布置：朝向道路的一面的房间，应设计为厨房、卫生间、走廊、楼梯等，噪声影响较小的房间作为居住室。6.5.3保护目标原生态（1）施工期水土流失防治措施在优化主体工程设计的同时，进行规范施工；在施工现场建造挡土墙，完善施工场地的排水系统，建有临时排水沟渠和沉淀池，避免地表径流紊流；合理设计施工时序，尽量减少雨季施工，控制施工期水土流失量。（2）绿化建设本项目用地范围内除建设用地外尚有99000方水面面积，在景观设计上充分利用本项目丰富的水资源，让建筑与水景统一，87、让人文与环境有机结合，形成优越的景观环境系统，结合水面面积，建成后本项目酒店用地绿化率可达到55%，住宅用地绿化率可达到50%.应用恢复生态学原理，采取生态恢复绿化措施，通过一定的生物、工程的技术与方法，使生态系统的结构、功能得到恢复。绿色植物不仅能美化环境、净化空气，还能减噪吸尘、改善小气候和空气污染等，具有不可忽视的作用。在各楼四周及场内空地进行有效的绿化。具体的措施包括在建筑场地内除主体建筑外，将布置为草坪、绿树等，营造出美丽整洁的环境。第七章 财务分析7.1投资估算7.1.1估算依据建筑工程费按照本可研报告工程建设方案参照2000年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表及*市区类似工88、程指标估算。供水、供电、道路、绿化参照2000年全国统一安装工程基础定额安徽省估价表进行估算，价差按建设单位提供的实际情况作适当调整。土地及有关规费按相关合同和收费标准进行估算。7.1.2项目投资静安集团*黄化区南湖春城项目建设总投资估算为50000万元。其中：（1）土地费用：13303.58万元；（2）前期费用：1428.43万元；（3）建筑安装工程费：25270.79万元；（4）室外工程费：3084.44万元；（5）行政规费：6912.76万元；（6）开办费：200万元；（7）管理费用：按建安工程费5%；估列为1263.54万元；（8）不可预见费：按总项目投资的6%计算，共计3000万元。89、表9 项目投资估算表序号项目费用名称单位金额比例备注1土地开发费万元13303.5826.6%2前期投资费万元1428.432.86%2.1设计、勘测、绘图万元505.42建筑安装工程费的2.0%2.2项目咨询费万元9含调研、可行性研究报告、环境评价报告2.3建安监理费万元303.25建筑安装工程费的1.2%2.4招投标代理费万元19.512.5其他万元591.253建筑安装工程费万元25270.7950.54%3.1住宅万元16296.8房屋及车库3.2商业万元8478.993.3公共万元4954项目管理费万元1263.542.53%按建按工程费的5%5不可遇见费万元30006.0%按总投资90、的6%计6其他投资费万元5733.6611.47%总投资万元50000100%7.2资金筹措及计划签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。本项目投资资金主要从以下几个方面去筹措：1. 筹措和利用自有资金20000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等。2社会融资20000万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：91、本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。3. 房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达10092、00万元。7.3经营成本和收入本项目估算投资5.0亿元，预计房屋全部销售收入6.0亿元，销售期销售投入0.3亿元。7.4利润及利润率、收益率由于房地产项目的特点，前期投入巨大，易产生亏损局面。根据预测，本项目第4年可以出现盈利。本项目营业税率为5%，城建维护税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，所得税为收入的25%。主要经济指标：（1）累计营业收入：60000万元； （2）累计营业税金及附加：3300万元；（3）累计利润总额：6700万元； （4）累计所得税：1675万元；（5）累计税后利润：5025万元； （6）总投资：50000万元；（10）投资净利润率：10.05%； （11）投资93、利税率：9.95%。第八章 综合评价8.1对工程投资增加成本分析及市场销售的影响相对于常规建筑住宅，省地节能型住宅的应用新技术、新材料和新设计，在成本投入上难免有所提高。造成成本提高，对销售增加难度。不过，这只是着眼与眼前的看法。从长远利益出发，由于省地节能住宅的建设，科学设计，充分利用采光和日照，墙体应用环保节能和隔热保暖型新材料，充分利用清洁能源和新能源，如太阳能热水器等等技术，进行资源的最大化利用。有利于国家节能环保战略的实施。虽然成本有所提高，但随着社会的发展，资源节约和环境保护的理念被人们日益接受，人们对住房的选择越来越多的倾向于节能环保型的住宅，节能省地环保型住宅的市场前景非常广阔94、。8.2对提高住宅建设水平的示范、带动作用安徽静安置业有限公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，抓住有利时机，审时度势，黄化大道与卧牛路交汇处东北角进行静安集团*黄化区南湖春城项目开发建设。项目建设严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。静安集团*黄化区南湖春城项目的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进项目建设新机制建设，建设具有较高水准的综合性建设项目，转变建设方式，建立具有特色的单体建筑建设模式和消费模式，为*市综合性建设项目建设在“节能省95、地环保型”试点项目提供典范。附表一 项目总投资估算表序号项 目计 算 式金额（万元）备 注1土地费用13303.581.1土地成本512.07元/ m2249807m212791.91.2契税4%12791.9511.682前期费用1428.432.1设计、勘测、绘图25270.79万元2.0%505.42建筑安装工程费的2.0%2.2项目咨询费9含可行性研究报告、环评等2.3施工图审查费1.2元/ m2195083 m223.41按规定2.4建安监理费1.2%25270.79万元303.25建筑安装工程费的1.2%2.6预售证办证费5.5元/ m2195083 m2107.32.7建筑面积测96、绘费1.4元/ m2195083 m227.312.9三通一平费15元/ m2249807 m2374.712.10防雷审查费及二级防雷3元/m2195083 m258.52按规定2.11招投标代理费1.0元/ m2195083 m219.513建筑安装工程费25270.793.1住宅1300/ m2125360 m216296.83.2商业1300/ m265223 m28478.993.3公建1100元/ m24500 m24954室外工程费3084.444.1供水、供电安装费65元/ m2195083 m212684.2绿化及环境工程费100元/ m2152382.27 m21523.897、24.3道路和排水管网工程费15元/ m2195083 m2292.625行政规费6912.765.1基础设施配套费住宅50元/m2125360m2626.8非住宅70元/ m269723 m2488.065.2墙改费8元/ m2195083 m2156.075.3人防基金15元/ m2195083 m2292.625.4白蚁防治费2.5元/ m2195083 m248.775.5质检费2元/ m2195083 m239.025.6规划技术服务费1.4元/ m2195083 m227.315.7环卫管理费3元/ m2195083 m258.525.8城市管网建设费35元/ m2195083 m98、2682.795.9散装水泥基金1.5元/ m2195083 m229.266开办费2007管理费25270.795%1263.548不可预见费6%500003000合计50000附表二 投资计划与资金筹措序号 年份项目建设期销售期合计3年2年外币人民币小计外币人民币小计外币人民币小计1总投资50000.0050000.000.000.000.000.0050000.001.1固定资产投资47000.0047000.000.000.000.0047000.001.2固定资产投资方向调节税0.000.000.000.000.000.001.3建设期利息0.000.000.000.000.000.99、000.001.4流动资金3000.003000.000.000.000.000.003000.002资金筹措50000.0050000.000.000.000.000.0050000.002.1自有资金20000.0020000.000.000.000.000.0020000.002.2社会融资20000.0020000.000.000.0020000.002.3产品预售10000.0010000.000.000.000.000.0010000.002.4申请扶持资金0.000.000.000.000.000.000.002.4.1中央扶持资金0.000.000.000.000.000.00100、0.002.4.2省扶持资金0.000.000.000.000.000.000.00附图一 项目地理位置图项目所在地附图二 项目总平面布置图附图三 项目周边环境图附件一： 企业的资质等级证书（复印件）附件二：营业执照（复印件）核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89A101、mYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum102、&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zV103、kum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vST104、T#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxG89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN105、&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEw106、Z#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6Y107、WRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8108、!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#109、QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN110、&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vST111、T#&ksv*3tnGK8!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmY112、Wv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmY113、WpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5114、uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*115、3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$116、UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwcvR9CpbK!zn%Mz849GxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYpEh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu#KN&MuWFA5uxGjqv$UE9wEwZ#QcUE%&qYp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