1、报告思维导图报告思维导图项目目标和现实条件项目目标和现实条件项目属性研判及界定项目属性研判及界定结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略项目定位项目定位项目营销推广战略项目营销推广战略1#我们的一切研究都是以现实条件为基础，以共同的目我们的一切研究都是以现实条件为基础，以共同的目标为导向。标为导向。p高金地产成立以来，在遂宁本土启动的第p一个房地产开发项目。通过该项目的打造p，树立地产领域中高金品牌形象。企业企业层面层面l客户的目标实质上是项目的宏观愿景；l现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。p低密度高端产品形象，重新定义城市高端产品p打造2、良好的项目口碑，传递发展商品牌形象p实现良好的销售业绩，追求合理的产品利润项目项目层面层面2#项目的开发背景及约束条件也是我们研究考虑的重要项目的开发背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素。因素。开发商背景开发商背景l 隶属于四川高金食品股份有限公司，是多元化发展的本土公司；l 本项目是发展商在本土开发的第一个住宅项目；l 总公司具备较高的知名度，但地产公司缺乏实际开发经验及品牌。项目背景及约束条件项目背景及约束条件l 项目地块位于遂宁市广德路10号，项目处于毛地状态，地势高低不一，部分具备一定的高差及坡度；l 由三个地块组成，规划用途分别为住宅和商业用地。住宅用地建筑限高14米，商业用地建3、筑限高8米。地块一总用地面积42071.7平方米，容积率不大于1.3；地块二总用地面积4528.5平方米，容积率不大于1；地块三总用地面积2331.7平方米，容积率不大于0.9；l 项目总建筑面积约6.2万平方米，其中住宅约5.5万平方米，商业约0.66万平方米；l 地块部分临附近居民住宅及菜地，形象较为破旧。l 项目紧邻遂宁著名的旅游风景区卧龙公园和广德寺，具备厚重的历史文化资源。3#报告思维导图报告思维导图项目目标和现实条件项目目标和现实条件项目属性研判及界定项目属性研判及界定结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略项目定位项目定位项目营销推广战略项目营销推4、广战略4#城市层面城市层面遂宁地处四川盆地中部，涪江中游，成遂宁地处四川盆地中部，涪江中游，成渝经济圈中心点。渝经济圈中心点。p 遂宁南距重庆146公里，西距成都147公里，与成渝两地成等距三角关系，经济上融入成渝经济圈中，成为成渝经济区的发展纽带。p 城市规划区范围：“十一五”规划中，到2010年，遂宁市中心城市人口将达到60万左右，全市城市化水平达到38%，进入全省大城市序列。城市建设区面积约2624.18公顷，包括“两片区四组团”。两片区即河西片区及河东片区。四组团即屈家沟、凤台、过军坝和流通坝组团。p 城市性质：成渝经济圈次区域中心，四川省重要交通枢纽，区域性物流中心，以发展城市旅游、5、商贸、工业、职教为主的山水园林城市。p中心城市主要职能：p 、行政文化中心p 、商贸物流p 、工业园区p 、旅游休闲度假成都成都重庆重庆绵渝公路绵渝公路成南高速成南高速318国道国道达成铁路达成铁路5#区域层面区域层面项目位于河西片区卧龙公园和广德寺风项目位于河西片区卧龙公园和广德寺风景区内，与中央商务区紧密相连。景区内，与中央商务区紧密相连。p 河东新区距离中央商务区约78分钟车程，遂宁市新的行政文化中心，交通路网体系已经基本完善，生活配套尚不健全。是遂宁市最具发展潜力的区域。p 经济开发区属于中央商务区往北延展区域。区域内交通完善，生活配套设施齐全。p 工业园区主要是企业集中地，路网体系完6、善，生活配套欠缺乏。p 中央商务区及南北延展带为遂宁是当前发展最为发达的区域，集中遂宁最高端的商业物业，商业氛围十分浓厚。p 当前，河东新区和工业园区的待售楼盘较多，河东新区的楼盘呈规模化、品质化趋势发展，工业园区的楼盘较为散放，规模化的楼盘较少。p 各片区内房价单价差距不大，具备江景资源的楼盘一般高出无特色资源的同类型楼盘约200400元/平方米。经济开发区经济开发区工业园区工业园区河东新区河东新区中央商务区本项目本项目6#区域层面区域层面项目片区依托广德寺和卧龙山公园，打造项目片区依托广德寺和卧龙山公园，打造成中国观音民俗文化旅游目的地主要景点。成中国观音民俗文化旅游目的地主要景点。p遂宁7、市城区建设成为：遂宁市旅游业发展的客源集散服务中心，中国观音民俗文化旅游目的地，山水园林型国家优秀旅游城市。p项目所在片区依托广德寺和卧龙山公园，将打造成中国观音民俗文化旅游目的地的主要景点之一。p广德寺被誉为“西来第一禅林”。始建于唐朝开元年间（公元713741年），被国务院列为全国重点文物保护单位。p卧龙山公园面积98公顷，拥有1个湖泊，5大景区，48处景观。目前正在加紧建设中，建成后将成为川中传统园林一秀。项目所在的卧龙山公园和广德寺片区7#区域层面区域层面项目区域与中央商务区紧密相连，出则繁项目区域与中央商务区紧密相连，出则繁华似锦，入则宁静清幽。华似锦，入则宁静清幽。项目所在的卧龙山8、公园和广德寺片区中央商务区5 5分钟车程分钟车程8#地块层面地块层面地块四至：地块东、北两面邻原始生态的地块四至：地块东、北两面邻原始生态的山林。南临广德路，西临蟠龙路。山林。南临广德路，西临蟠龙路。南南西西山山带带n 项目地块东及北两面都与卧龙山公园原始山林为邻，为项目营造原始的生态自然景观。n 项目南面临广德路，是项目较为良好的展示面部分。n 项目西面临蟠龙路，周边分布居民住宅和菜地，形象较为陈旧，对项目的外部形象有所影响。n 西山风景带上，众多的农家乐汇集于此，形成了一定规模的休闲产业。西西风风景景9#地块层面地块层面地块分为三个部分，其中住宅用地地势高低起伏，呈地块分为三个部分，其中住9、宅用地地势高低起伏，呈现不规则状态，并存在一定的落差，容积率控制在现不规则状态，并存在一定的落差，容积率控制在1.31.3以内。以内。10#项目属性界定项目属性界定城市一级旅游风景区内；紧邻城市中城市一级旅游风景区内；紧邻城市中央商务区；低密度低容积率住宅社区。央商务区；低密度低容积率住宅社区。项目属性项目属性12345成渝经济圈中心点成渝经济圈中心点紧邻中央商务区紧邻中央商务区卧龙山公园风景区卧龙山公园风景区坡地形态，高低起伏坡地形态，高低起伏低容积率住宅区低容积率住宅区11#报告思维导图报告思维导图项目目标和现实条件项目目标和现实条件项目属性研判及界定项目属性研判及界定结构化分析和问题界定10、结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略项目定位项目定位项目营销推广战略项目营销推广战略12#市场样板少市场样板少遂宁市目前几乎无低密度的楼盘，缺乏遂宁市目前几乎无低密度的楼盘，缺乏有效的市场竞争参考。有效的市场竞争参考。经济开发区：经济开发区：以以高层住宅为主，部分高低高层住宅为主，部分高低配楼盘。配楼盘。典型项目：金海国际社区、典型项目：金海国际社区、未来城未来城中央商务区及延展区：中央商务区及延展区：滨江高层住宅为主。滨江高层住宅为主。典型项目：无典型项目：无工业园区：工业园区：以以高层住宅为主。高层住宅为主。典型项目：世纪春天典型项目：世纪春天河东新区：河东新区：以以高层住11、宅为主，部分高低高层住宅为主，部分高低配楼盘。配楼盘。典型项目：龙腾御景，弗莱典型项目：龙腾御景，弗莱明戈明戈无市场先例的情况下，如何建立产品标杆，获得客户认可？无市场先例的情况下，如何建立产品标杆，获得客户认可？13#城市居住向东城市居住向东河东新区规划为遂宁市新的政务中心，河东新区规划为遂宁市新的政务中心，该版块居住氛围逐渐成为气候和趋势。该版块居住氛围逐渐成为气候和趋势。项目的核心价值如何建立，在项目的核心价值如何建立，在“居住向东居住向东”的趋势下获得竞争优势？的趋势下获得竞争优势？涪涪江江河西片区分为中央商务区、经开区、工业园区。其中中央商务区和经开区可供应的开发土地较少，工业园区的12、楼盘整体品质不高。河东片区属于遂宁新城区，路网配套完善。各类行政机关纷纷进驻。也成为房地产开发的热土区域。分布部分高品质、高档次的楼盘。14#核心问题界定核心问题界定我们通过金字塔结构来分析和界定项我们通过金字塔结构来分析和界定项目的核心问题。目的核心问题。R2我们想要什我们想要什么么（针对目标（针对目标的规范分析）的规范分析）S我们有什么我们有什么（针对现状（针对现状的实证分析）的实证分析）核心问题是什么？核心问题是什么？我们怎么办？我们怎么办？（解决方案的提出）（解决方案的提出）u企业目标：高金地产成立以来，企业目标：高金地产成立以来，在遂宁本土启动的第一个房地产在遂宁本土启动的第一个房地13、产开发项目。通过该项目的打造，开发项目。通过该项目的打造，树立地产领域中高金品牌形象。树立地产领域中高金品牌形象。u项目目标：低密度高端产品形项目目标：低密度高端产品形象，重新定义城市高端产品；打象，重新定义城市高端产品；打造良好的项目口碑，传递发展商造良好的项目口碑，传递发展商品牌形象；实现良好的销售业绩，品牌形象；实现良好的销售业绩，追求合理的产品利润。追求合理的产品利润。u项目属性：成渝经济圈中心点，项目属性：成渝经济圈中心点，紧邻中央商务区，重点风景区内，紧邻中央商务区，重点风景区内，大环境优良，低密度住宅产品。大环境优良，低密度住宅产品。u市场环境：无同类型产品提供市场环境：无同类型14、产品提供竞争参考，产品标杆需要自己确竞争参考，产品标杆需要自己确立。立。u竞争环境：城市居住向东竞争环境：城市居住向东15#核心问题界定核心问题界定基于以上分析，我们认为项目应解决基于以上分析，我们认为项目应解决的核心问题是：的核心问题是：项目如何挖掘和整合项目资源，寻找区项目如何挖掘和整合项目资源，寻找区域发展机会点，获得项目开发目标。域发展机会点，获得项目开发目标。项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内已成功项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内已成功的案例中找到启发，我们必须明确：的案例中找到启发，我们必须明确：uQ1Q1：在：在发展商的目展商的目标下，本下，本项目的物目的物业组15、合是什合是什么么？uQ2Q2：采用：采用怎怎样的的开开发顺序，序，实现项目地目地块价价值最大最大化？化？uQ3Q3：如何：如何挖挖掘和整合掘和整合项目目资源，建立源，建立项目目独独特核心特核心价价值体系，体系，实现项目定位？目定位？uQ4Q4：如何：如何寻找本找本项目匹配的形象客目匹配的形象客户，并并使其接受使其接受本本项目目独独特的价特的价值观？16#报告思维导图报告思维导图项目目标和现实条件项目目标和现实条件项目属性研判及界定项目属性研判及界定结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略项目定位项目定位项目营销推广战略项目营销推广战略17#项目整体发展战略项目整16、体发展战略uQ1Q1：在：在发展商的目展商的目标下，本下，本项目的物目的物业组合是什合是什么么？uQ2Q2：采用：采用怎怎样的的开开发顺序，序，实现项目地目地块价价值最大化？最大化？18#遂宁房地产市场发展趋势判断遂宁房地产市场发展趋势判断项目价值挖掘及整合项目价值挖掘及整合花园洋房专题研究花园洋房专题研究物业组合方式建议物业组合方式建议项目产品体系打造项目产品体系打造项目开发顺序建议项目开发顺序建议19#经济产业基础分析经济产业基础分析20#国民经济国民经济近年来，遂宁市国民经济和财政收入近年来，遂宁市国民经济和财政收入稳步增长，经济发展势头迅猛。稳步增长，经济发展势头迅猛。n 近年来，遂宁17、市国民经济呈现稳步增长趋势，每年基本上保持13%以上的同比增长速度。高于全国同期增长水平约34个点。n 2008年，受全球金融危机及地震自然灾害影响，国民GDP增幅有所回落，但仅比2007年下将0.3%个百分点，几乎微乎其微。n 根据政府工作目标，2009年全年GDP将达到426亿元。n 未来的经济计划中明确：到2012年，全市GDP达到650亿元、人均GDP达到18000元，城镇化水平达到40%以上。n 近年来，遂宁市地方财政收入增长迅猛，20052008年间，更是以每年近2亿递增。n 在2008年世界经济危机下，遂宁的地方财政收入依然高达10.17亿，相比2007年有增无减，增幅达2亿。218、1#居民消费水平居民消费水平近年来，遂宁市国民经济稳步增长，近年来，遂宁市国民经济稳步增长，经济发展势头迅猛。经济发展势头迅猛。p 遂宁市城镇居民可支配收入稳步增长，截止2008年已突破万元大关，同比增长15.3%。p 2009年上半年，城镇居民可支配收入达到6086元，接近遂宁市2005年全年城镇居民可支配收入水平。p 遂宁市近年社会消费品零售总额稳步增长。国民生产总值节节攀升，居民可支配收入迅猛提升，各方面都促进了商业的兴盛和发展，相应的也会带来经济的全面发展。22#产业20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年第一第一产业60.119、65.9270.9289.87102.87第二第二产业66.2674.5995.52129.4171.81第三第三产业67.1366.0774.585.6898.02产业结构产业结构产业结构不尽合理，主要以工业（制产业结构不尽合理，主要以工业（制造业）为主导地位，第三产业欠发达。造业）为主导地位，第三产业欠发达。遂宁市近年来三次产业比重示意图遂宁市近年来三次产业比重示意图 第二产业飞速发展，第一、三产业平稳发展。农业依然占据重要位置，不利于城市化进程的建设。第三产业发展滞后，2007-2008年，三次产业由之前的“二、三、一”转化为“二、一、三”，产业结构有待进一步优化。23#遂宁市的城市定位20、和特点决定了其在未来仍然保持快速增长的态势，遂宁市的城市定位和特点决定了其在未来仍然保持快速增长的态势，经济的高速稳定增长必将给房地产市场的发展带来良好稳定的基础。经济的高速稳定增长必将给房地产市场的发展带来良好稳定的基础。p遂宁定位为成渝经济圈次区域中心，区域性物流中心，以发展城市旅游、商贸、工业、职教为主的山水园林城市。由于经济底子较为薄弱，目前处于“低起点、快发展”的阶段。p产业层次偏低，一产比重偏高；第二产业以制造业为主；第三产业以生活服务型为主，初步形成第三产业的明确发展方向，但第三产业的飞跃发展尚需时日；城乡发展差距大，二元结构明显。p 产业转移必然带动人口结构的变化，加快城市化进21、程的推进，根据遂宁市“十一五”规划，2010年遂宁市城市人口将达到60万，城镇化水平达到38%，进入全省大城市序列。24#宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析25#2007-2008年，中国房地产经历了一轮年，中国房地产经历了一轮2000年以来年以来真正意义上的调整。真正意义上的调整。率率26#20082008年，中国的宏观政策从年初年，中国的宏观政策从年初“双防双防”基调下的严格控制，发展到年基调下的严格控制，发展到年中中“一保一控一保一控”基调下的适度放松，再到年底的基调下的适度放松，再到年底的“全力保增全力保增”基调下的基调下的促进稳定发展。促进稳定发展。4 4万亿投资计划万亿投资计划 22、十大产业振兴十大产业振兴 宽松的货币政策宽松的货币政策 积极的财政政策积极的财政政策金融危机下的宏观政策金融危机下的宏观政策世界：各方对中国经济的预测比较乐观，世界：各方对中国经济的预测比较乐观，20092009年年GDPGDP预测为预测为7.5-9%7.5-9%。区域区域世界银行预测世界银行预测20092009年增长率年增长率IMFIMF预测预测20092009年增长率年增长率全世界1%2.2%新兴发展中国家4.5%7.1%美日欧发达国家-0.1%-0.3%中国7.5%9%权威机构对当前欧美经济的评估和预期：权威机构对当前欧美经济的评估和预期：1、摩根大通预测：预计、摩根大通预测：预计20023、9年全球经济增长率为年全球经济增长率为0.4%，发达，发达国家将缩减国家将缩减0.5%，新兴市场将增长，新兴市场将增长4.2%.2、欧盟委员会预测：欧盟、欧盟委员会预测：欧盟2009年经济增速将从今年的年经济增速将从今年的1.4%下下降至仅降至仅0.2%，而欧元区经济，而欧元区经济2009年将仅为年将仅为0.1%。3、世界贸易组织（、世界贸易组织（WTO）已经完成的最新评估显示，）已经完成的最新评估显示，2008年年世界贸易的总量下降，这种趋势将延至世界贸易的总量下降，这种趋势将延至2009年中下期。年中下期。27#20092009年，在宽松的货币政策及行业振兴刺激的情况年，在宽松的货币政策及24、行业振兴刺激的情况下，全国各地房地产价格再创历史新高，价量两旺。下，全国各地房地产价格再创历史新高，价量两旺。n 根据国家统计局昨日公布的数据，11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点，自从今年6月全国房价同比恢复正增长以来，该数据已经连续六个月维持正值，且涨幅呈不断扩大趋势，环比则上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。n 深圳9月份，商品房均价突破20000元大关。相比年初以来，深圳普通新房均价涨幅超五成，豪宅涨幅过七成。n 上海11月房价暴涨15%。平均成交价格达到18686元/平方米的历史最高月度水平，月度环涨幅达15%，同比涨幅25、更是高达32.7%。n 北京11月出现了淡季热销的场面，整个商品房在成交量创2007年以来新高。20092009年房地产市场迎来一股年房地产市场迎来一股“小阳春小阳春”，而且该，而且该“小阳春小阳春”持续时间长达数月，市场躁持续时间长达数月，市场躁动又开始抬头。恰在此市场背景下，政策动作力度已经偏小，决策者在一定程度上动又开始抬头。恰在此市场背景下，政策动作力度已经偏小，决策者在一定程度上贯彻着贯彻着“无为而治无为而治”理念。理念。28#预计预计20102010年，宏观调控政策逐步适中从紧，房地产年，宏观调控政策逐步适中从紧，房地产价格将呈现高位僵持格局。价格将呈现高位僵持格局。n 市民买房的26、刚性需求已在2009年得以“释放”；n 此外，房价持续上涨已导致部分有购房需求的市民，推迟入市步伐开始观望；n 明年开发商投资将快速增长，房屋供应量将不断增加，不会出现供不应求的局面。国务院总理温家宝12月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。最重要是增加短期炒作的成本。多家银行暗停首套房贷多家银行暗停首套房贷7 7折利率。深发展重庆分行有关负责人透露，该行已暂折利率。深发展重庆分行有关负责人透露，该行已暂停首套房停首套房7 7折利率的优惠。多家大型27、商业银行也暗中跟进深发展的折利率的优惠。多家大型商业银行也暗中跟进深发展的“脚步脚步”。业。业内人士认为，银行叫停内人士认为，银行叫停7 7折利率优惠或主要是因为明年的信贷收缩所致。中国人折利率优惠或主要是因为明年的信贷收缩所致。中国人民银行规定，自民银行规定，自20082008年年1010月月2727日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至至70%70%，最低首付款比例调整为，最低首付款比例调整为20%20%。这就是。这就是“7 7折房贷利率折房贷利率”的来历的来历 。打击囤地。打击囤地。1212月月1818日，财政部、国土部等五部委出台日，财政28、部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后，明确开发商以后拿地时，拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的不得低于全部土地出让款的50%”50%”。29#区域房地产市场分析区域房地产市场分析30#房地产投资房地产投资20082008年遂宁房地产投资增长速度大幅度降低，年遂宁房地产投资增长速度大幅度降低，直接导致了直接导致了20092009年房地产市场供不应29、求的状况。年房地产市场供不应求的状况。n20052008年遂宁市社会固定投资迅猛增长，2008年高达254万，同比增长53.76%，位居四川省第一。n2009年18月，遂宁市社会固定投资达230.54，同比增长49%，近8个月时间几乎接近了2008年全年固定投资额。n受全球金融危机及地震自然灾害影响，2008年遂宁房地产投资增长速度大幅度降低。也直接导致了2009年房地产市场供不应求的状况。31#市场部分楼盘分布状况市场部分楼盘分布状况本项目本项目龙湾壹号金海国际社区水岸花都水都豪庭滨江之上未来城奥城大城际国玉金都学府馨城龙腾御景弗莱明戈金港明都世纪春天南湖逸景新界旺郡锦绣蓝庭滨海名城经开区经30、开区河东新区河东新区工业园区工业园区中中央央商商务务区区32#市场部分楼盘分布状况市场部分楼盘分布状况p遂宁市楼盘主要分布在三个区域：河东新区，经济技开发区，创新工业园区。中央商务区及延展带属于城市主城区，几乎无可供应开发的土地，因此在售楼盘极少。p河东新区定位为遂宁市新的政务中心，各行政机关相继迁移此区域，属于遂宁市新城区。城市政务中心具备较强的向心力，随着基础配套的逐步完善，该区域的房地产开发将成为城市的新兴热点，而且将延续相当长的时间，成为一种居住东移的趋势。p 经济技术开发区市政、生活配套成熟度仅次于中央商务区，居住环境优良。特别是滨江一带，分布品质较高、规模较大的楼盘。p 创新工业园31、区，相对于中央商务区、经济技术开发区，整体城市形象较差，生活配套不是很健全，诸多楼盘属于旧城改造项目，客户群体主要是该片区居住的原居民。33#市场运行特点市场运行特点p 新近开发项目消化殆尽，市场存量紧缺l 目前市场上正施工中的楼盘基本上消化殆尽，部分楼盘剩下少量滞销的户型产品。l 目前在售的楼盘大多处于前期准备阶段，尚未取得预售许可证，但都开始收取订购费用。部分楼盘仅仅只是将地块用围墙圈起来，便开始收取客户定金。l 绝大部分楼盘的交房日期比较延后，于2011年交房者居多，个别楼盘于2012年才交房。l 土地供应计划尚未明朗，但长期来看供应将明显放量。未来放量较多的区域当属河东新区。34#市场32、运行特点市场运行特点p 整体价格分布在3000-3700区间，价格上涨幅度较大l 各区域价格水平有所差异。由于中央商务区及其辐射范围内无典型的楼盘供应，因此经济技术开发区的楼盘整体均价最高。河东新区次之，工业园区最低。l 受外部资源环境优劣，价格各不相同。遂宁市江景资源发达，沿涪江一线的楼盘价格要高于深处内陆的楼盘价格。l 品质化、规模化的楼盘价格要高。遂宁市涌现一批大规模、高品质的楼盘，其整体均价要高于规模较小、品质略低的楼盘。金海国际社区：均价金海国际社区：均价3600-37003600-3700元元/平方米，平方米，是遂宁市目前同类产品是遂宁市目前同类产品价格最昂贵的社区。主价格最昂贵的33、社区。主要是在于其地段及品质要是在于其地段及品质优势。优势。世纪春天：均价世纪春天：均价30003000元元/平方米，虽然该项目具平方米，虽然该项目具备规模优势，是遂宁城备规模优势，是遂宁城南第一大盘，但受区域南第一大盘，但受区域形象影响，其价格水平形象影响，其价格水平要低于其它区域的同类要低于其它区域的同类型产品。型产品。35#市场运行特点市场运行特点p 规划布局 低容积率的楼盘普遍采用行列式布局；高容积率的项目多采用围合或半围合式布局。金海国际金海国际龙腾御景龙腾御景未来城未来城世纪春天世纪春天36#金海国际社区5栋高层和一栋酒店，建筑面积210000，共1000多户。遂宁花园未来城占地面34、积105538.15；建筑总面积352807.45；共36栋，2200多户。龙腾御景占地面积100000，建筑面积260000。世纪春天占地面积40000，建筑面积130000，共16栋。南瑞弗拉明戈占地45000，建筑面积120000，共9栋，516户。典型个案分析典型个案分析37#开发商开发商四川天信地产发展有限公司项目位置项目位置明月路88号明月桥东侧规模规模5栋高层和一栋酒店，建筑面积210000，共1000多户销售背景销售背景分两期，现在在售为一期建筑形态建筑形态高层、酒店户型面积户型面积两室两厅（90 ）、三室两厅（104 ）销售均价销售均价3600-3700元/主题概念主题概念国35、际观尊贵邸其他技术其他技术 经济指标经济指标暂无优势优势开发商的实力和名气较大，楼盘打造的高端概念，靠近渠河，周围市政及生活配套较齐全劣势劣势内部配套很少，容积率高，价格偏高国际化复合型高尚住宅国际化复合型高尚住宅金海国际社区金海国际社区个案分析个案分析38#开发商开发商遂宁市兴和房地产开发有限公司项目位置项目位置经济技术开发区北固街与滨江路交汇处规模规模占地面积：105538；建筑总面积：352807；共36栋，2200多户。销售背景销售背景遂宁花园共四期，目前在售为三期建筑形态建筑形态多层、花园洋房、小高层及高层户型面积户型面积两室两厅（83-93 ）三室两厅（120-123 ）、四室两厅36、（142 ）销售均价销售均价3200-3500元/主题概念主题概念双生态悠生活其他技术其他技术 经济指标经济指标容积率：2.89绿化率：45.7%优势优势地段好，靠近滨江路，遂宁富人区；规模现为遂宁最大，园林景观较好。高层、多层都有，且户型较多，可选择性大：周边市政配套生活配套齐全劣势劣势开发周期较长，后期施工对前期有一定影响；交房不够准时遂宁市大盘遂宁市大盘遂宁花园未来城遂宁花园未来城个案分析个案分析39#开发商开发商四川龙腾建设集团项目位置项目位置遂宁市河东新区外国语小学旁规模规模占地面积100000，建筑面积260000销售背景销售背景目前在售房源主要是花园洋房，有40多套建筑形态建筑形37、态高层、多层（类别墅花园洋房）户型面积户型面积小跃层（50 ）、两室两厅（80 ）、三室两厅（95）、四室两厅双卫带入户花园（135 ）销售均价销售均价花园洋房3600-3800元/、高层向中庭3200-3500元/向街3000-3300元/主题概念主题概念文化大盘生态人居其他技术其他技术 经济指标经济指标容积率2.6绿化率45%优势优势目前在河东新区属于最大的楼盘，自身配套（中庭花园、运动设施）和部分市政配套（灵泉寺、联盟和公园）较完备，户型创新劣势劣势外部生活配套很少，交通不方便河东新区的先行者河东新区的先行者龙腾御景龙腾御景个案分析个案分析40#开发商开发商遂宁市天宏房屋开发有限公司/四38、川君宏房地产开发有限公司项目位置项目位置城南东路和南环路交界处规模规模占地面积40000，建筑面积130000，共16栋销售背景销售背景目前处于尾盘阶段建筑形态建筑形态小高层户型面积户型面积两室两厅（70-84 ）、三室两厅（90-125 ）、四室两厅双卫（146 ）销售均价销售均价2900-3000元/主题概念主题概念体验北欧风情品味诗意人生其他技术其他技术 经济指标经济指标容积率3.26绿化率42%优势优势打造北欧风情的创新理念，均为小高层，绿化较高，目前在城南较大劣势劣势横向楼间距较小，给人拥挤之感城南第一大盘城南第一大盘世纪春天世纪春天个案分析个案分析41#开发商开发商南瑞房地产开发有39、限公司项目位置项目位置河东新区五彩缤纷路规模规模占地45000，建筑面积120000，共9栋，516户销售背景销售背景目前尚在开盘准备阶段建筑形态建筑形态花园洋房，联排别墅（仅两栋8套）户型面积户型面积三室两厅、四室两厅销售均价销售均价未定（前期准备中）主题概念主题概念暂无其他技术其他技术 经济指标经济指标容积率2.67绿化40%优势优势高端的产品，之前做的项目水都豪庭口碑不错，规划好南瑞弗莱明戈南瑞弗莱明戈个案分析个案分析42#遂宁房地产市场发展小结遂宁房地产市场发展小结短期内受房源供应紧缺的影响，出现了一波紧俏的销售热潮。随着价格的短期内受房源供应紧缺的影响，出现了一波紧俏的销售热潮。随着40、价格的逐步升温，宏观政策将持续出台，房地产市场行为将趋于规范运作。经济逐步升温，宏观政策将持续出台，房地产市场行为将趋于规范运作。经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产业持续发展。持续增长和居民收入的提高将促进房地产业持续发展。对项目有利因素对项目有利因素对项目不利因素对项目不利因素 经济持续增长和居民收入提高将促进房地产业的发展；城市规划更为合理，工业经济的布局，第三产业的发力，人口的增长，城市功能区的划分，要比以前成熟，会给房地产业提供好的发展空间；地方政府对房地产采取较为宽松的政策，对一些不规范的房地产运作行为持放任姿态，行业的运作环境较为灵活。大力发展旅游产业，项目区域的改造规划，本41、项目将是直接受益者。中央政府开始着力推行调控房价政策，将促进老百姓处于持币观望状态，虽然对于高端项目影响有限，但会影响整个行业的舆论环境；市场需求结构的变化会导致大量的同质产品出现，带给项目较大的竞争压力。43#遂宁房地产市场发展趋势判断遂宁房地产市场发展趋势判断项目价值挖掘及整合项目价值挖掘及整合花园洋房专题研究花园洋房专题研究物业组合方式建议物业组合方式建议项目产品体系打造项目产品体系打造项目开发顺序建议项目开发顺序建议44#文化旅游资源文化旅游资源卧龙山风景区和广德寺作为观音民俗文化旅游卧龙山风景区和广德寺作为观音民俗文化旅游资源的重要组成部分，属于遂宁一级旅游资源。资源的重要组成部分，42、属于遂宁一级旅游资源。遂遂宁宁旅旅游游资资源源等等级级示示意意死海及大英卓筒井 宋瓷文化 观音湖 观音民俗观音民俗文化资源文化资源 l 涪江河流湿地自然生态旅游资源；l 龙凤峡自然生态旅游资源；l 遂宁诗、书、酒、画文化旅游资源；l 道教迷宫高峰山文化旅游资源。p 金华山历史文化旅游资源；p 赤城湖湖泊旅游资源；p 跑马滩佛教文化及湖泊旅游资源；p 麻子滩湖泊旅游资源；p 天保湖湖泊旅游资源等。一级一级二级二级三级三级 观音民俗文化资源包括广德寺、观音民俗文化资源包括广德寺、灵泉寺两个宗教文化寺院和紧邻灵泉寺两个宗教文化寺院和紧邻广德寺的城市公园卧龙山风景名广德寺的城市公园卧龙山风景名胜区三部43、分组成。胜区三部分组成。45#项目所在区域与广德寺、卧龙山风景区紧密相依，使项目所在区域与广德寺、卧龙山风景区紧密相依，使得项目具备庄严与厚重的文化渊源和休闲配套资源。得项目具备庄严与厚重的文化渊源和休闲配套资源。高金高金卧龙山庄卧龙山庄广德寺观音文化历史悠久，在旅游项目的安排以及建设规划中以观音佛教活动为主，突出皇帝敕封寺庙的庄严与厚重的宗教氛围。卧龙山公园以城市居民运动休闲、文化娱乐为主题，并将广德寺的香客、游客的休闲娱乐活动安排在公园内。46#生活配套资源生活配套资源项目距离中央商务区约项目距离中央商务区约5 5分钟的车程，交分钟的车程，交通、商务、生活配套等资源十分优越。通、商务、生活44、配套等资源十分优越。n 商务区被公认的概念是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。n 遂宁中央商务区更具有消费性，目前并无金融机构、企业入驻，区内最引人注目的是集中较多大型购物商场。n 另外，遂宁中央商务区的多项设置都是为旅游服务。“集中打造为游客提供的购物一条街，集中的旅游购物配套服务，旅游咨询点，游客接待中心。”项目所在的卧龙山公园和广德寺片区中央商务区5分钟车程47#教育医疗资源教育医疗资源由于项目与中央商务区为邻，教育、医由于项目与中央商务区为邻，教育、医疗等配套资源，皆为项目所共享45、。疗等配套资源，皆为项目所共享。1 13 34 45 56 67 78 8本项目本项目2 21 1遂宁中学2 2遂宁一中本部3 3遂宁中学北区4 4遂宁电大5 5四川职业技术学院6 6市人民医院7 7市二院、红十字医院8 8市中医院。48#品牌资源品牌资源发展商高金房地产开发公司属于四川上市企业高金食品的发展商高金房地产开发公司属于四川上市企业高金食品的下属公司。具备较高的知名度与品牌号召力。较易在市场下属公司。具备较高的知名度与品牌号召力。较易在市场上发挥品牌实力感召力，有助于项目的成功开发。上发挥品牌实力感召力，有助于项目的成功开发。高起点，厚实力高起点，厚实力 高金地产，遂宁本土抗鼎钜献46、第一作高金地产，遂宁本土抗鼎钜献第一作49#物业发展方向物业发展方向项目具备开发高端产品的传统和基本素质项目具备开发高端产品的传统和基本素质市场趋势及价值框架市场趋势及价值框架宏观经济层面宏观经济层面整体宽松，适中从紧整体宽松，适中从紧区域价值区域价值城市一级文化旅游风景区城市一级文化旅游风景区资源价值资源价值城市城市+自然自然+人文三重资源人文三重资源品牌价值品牌价值高金地产本土抗鼎钜献高金地产本土抗鼎钜献产品价值产品价值低密度、低容积率低密度、低容积率市场现状市场现状缺乏低容积率的高端产品缺乏低容积率的高端产品50#项目使命理想项目使命理想项目定位为城市低容积率高端产品，结项目定位为城市低47、容积率高端产品，结合发展商的开发目标，我们认为：合发展商的开发目标，我们认为：本项目必须在理念、产品、营销和服务等方面全面为遂宁房地本项目必须在理念、产品、营销和服务等方面全面为遂宁房地产市场带来贡献产市场带来贡献 本项目的使命理想“高金地产在本项目的开发理念、建筑实践和高金地产在本项目的开发理念、建筑实践和营销实践，将在未来营销实践，将在未来5年甚至更长的时间里，年甚至更长的时间里，深刻地影响遂宁市的房地产开发理念，并奠深刻地影响遂宁市的房地产开发理念，并奠定高金地产一线品牌的地位定高金地产一线品牌的地位”项目具备开发高端产品的条件，同时住宅地块的限项目具备开发高端产品的条件，同时住宅地块的48、限高为高为1414米，因此花园洋房是本项目的主要产品形态。米，因此花园洋房是本项目的主要产品形态。51#遂宁房地产市场发展趋势判断遂宁房地产市场发展趋势判断项目价值挖掘及整合项目价值挖掘及整合花园洋房专题研究花园洋房专题研究物业组合方式建议物业组合方式建议项目产品体系打造项目产品体系打造项目开发顺序建议项目开发顺序建议52#当代花园洋房的概念当代花园洋房的概念分为狭义和广义的两种概念，分为狭义和广义的两种概念，其分别代表不同的产品形态。其分别代表不同的产品形态。p狭义的花园洋房就是狭义的花园洋房就是Garden VillaGarden Villa（花园别墅），（花园别墅），也就是通常所说的花园49、式住宅、西式洋房、小洋也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的排（或双拼）的Town HouseTown House，户型较大，居住，户型较大，居住舒适程度高。舒适程度高。p广义的花园洋房已不再是别墅，称之为广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden Garden House House 或者或者Garden ApartmentGarden Apartment更贴切，是介更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六50、层以下多层板式建于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。阁楼或露台。53#花园洋房的要素花园洋房的要素我们这里研究的，是广义意义上的我们这里研究的，是广义意义上的花园洋房。花园洋房。“花园花园”从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼从宏观层面：51、诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。间庭院等等。从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。核心和精髓。例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。屋顶花园等等。“洋房洋房”更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，体52、现在建筑风格、造型立面、从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。设计、立面设计以及装饰细部等。这两个要素缺失了任何一个都不能称为这两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房花园洋房”。真正的花园洋房是真正的花园洋房是“户户带花园户户带花园”的，不仅强调公共景观，还的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。花园洋房的私有景观。54#花园洋房的特点花园洋房的特点n 花园洋房属低层低密住宅，1.0左右，户户拥有花园，其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、53、中西混合式。n 绿化率较高，强调景观均好，注重中央景观、组团景观与自家景观的有效结合。n 强调开放式生活方式。如空中花园、露台等的运用。n 目标消费者定位为中高收入人群。55#花园洋房花园洋房VS别墅别墅市场定位市场定位 别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群；而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。可替代性可替代性 别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性；而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍强。景观环境景观环境 花园洋房将花园的概念引入其内，同54、样具备对周边景观环境的依赖性。价格和位置价格和位置 从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅；而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置。花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息；同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。56#花园洋房花园洋房VS多层多层本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态状态 花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境55、美化方面的升级产品。花园洋房的优点:一般一层只有两户，居住密度相对多层要低；外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等手法，户型均有变化；花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好花园洋房的缺点:由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大 层数一般在四五层，容积率做不高，一般在0.81.0之间（对于开发商而言）户均面积较大，总价较高层层退台、露台为业主和邻里、外界提供了接触平台，具备浓郁的邻里气息。57#花园洋房的时间变迁花园洋房的时间变迁2000年年2002年年20032005年年花园洋房的诞生：初具雏形，摸索56、期代表作品：万科四季花城、城市花园具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主花园洋房的成长，稳定期代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖、金科天湖美镇具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等20062008年年花园洋房的成熟，改良期代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空、一二层均带地下室，建筑风格各异，更随意，交流空间更多58#花园洋房的地域变迁花园洋房的地域变迁南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相57、关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。北京北京深圳深圳上海上海成渝成渝对日照要求非常高，一定要正南正北，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台 对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎对日照要求不高，通风即可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速U U型布局型布局59#花园洋房未来发展趋势花园洋房未来发展趋势p地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室地下层附58、加值的利用，一层或一、二层均带地下室p顶层三跃户型紧俏顶层三跃户型紧俏p入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受p退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合p内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等元素的融入。错层等元素的融入。p合理控制或放大面积，改变原有花园洋房户型区间范围小的局面，形合理控制或放大面积，改变原有花园洋房户型区间范围小的局面，形成了洋房市场的细分，小面积每户成了洋房59、市场的细分，小面积每户9090平方米以下，类别墅洋房超过平方米以下，类别墅洋房超过200200平方米平方米/户。户。60#遂宁房地产市场发展趋势判断遂宁房地产市场发展趋势判断项目价值挖掘及整合项目价值挖掘及整合花园洋房专题研究花园洋房专题研究物业组合方式建议物业组合方式建议项目产品体系打造项目产品体系打造项目开发顺序建议项目开发顺序建议61#物业组合思路物业组合思路本项目主要考虑住宅部分的物业形本项目主要考虑住宅部分的物业形态组合。态组合。n根据项目区域特性，以及本项目地块的约束性条件，项目主要以低密度住宅及局部商业业态组成。62#物业组合建议物业组合建议本项目住宅物业组合的方式有本项目住宅物60、业组合的方式有“纯花纯花园洋房园洋房”、“花园洋房花园洋房+别墅别墅”两种选两种选择。择。两种产品的市场形象两种产品的市场形象p 别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群；p 而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。63#区域发展规律区域发展规律旅游、休闲、度假、居住旅游、休闲、度假、居住企业项目目标企业项目目标树立项目高端品牌树立项目高端品牌获取合理利润回报获取合理利润回报市场现状市场现状花园洋房、别墅均少花园洋房、别墅均少物业组合建议物业组合建议我们建议：本项目的住宅物业组合以“花园洋房”为主，附加少量的“别墅”的产品形态。花园洋房：作为本项目的主体产品，主要解决项目的61、投资回现，以及实现部分利润。建议花园洋房占住宅总体量的85%左右。别 墅：作为提升项目的档次及品牌产品，同时又是实现项目利润最大化的产品。别墅占住宅总体量的15%左右。建议以“1栋独栋别墅（楼王，项目中总价最高的产品）+N栋叠加别墅”的产品形态规划，尽量增加可销售面积，实现项目利润最大化。64#西西山山风风景景带带蟠蟠龙龙路路商业商业商业商业该部分地块位于项目地块最里边，居住环境幽雅，同时也是地势较高的部分，建议将该部分地块作为项目的别墅用地规划。该部分地块位于项目地块的朝外部分，地势较低，建议该部分地块用做花园洋房的规划。楼王，独栋别墅楼王，独栋别墅花园洋房区别墅区p 整个住宅地块呈“西北东62、南”向不规则倾斜形状。p 地块沿西山风景带部分，因紧靠风景区，外部植被丰茂，居住价值最高。p 地块沿蟠龙路一带，因临近道路，且外部形象较差，居住价值相对较低。地块价值分析及物业规划建议地块价值分析及物业规划建议65#物业体量指标物业体量指标p 地块一总用地面积42071.7平方米，容积率不大于1.3；地块二总用地面积4528.5平方米，容积率不大于1；地块三总用地面积2331.7平方米，容积率不大于0.9。物业业态物业业态体量指标体量指标（mm2 2）花园洋房花园洋房约4.7万别墅（叠加、独栋）别墅（叠加、独栋）约0.8万商业（含配套）商业（含配套）约0.66万合计合计约6.16万66#西西山63、山风风景景带带蟠蟠龙龙路路商业商业商业商业项目交通组织建议项目交通组织建议p 建议此处作为整个小区的主出入口，主出入口分为人行和车行两个出入口。且紧邻商业不分，车行和人行可以为商业部分带来良好的人流。p 原地块大门处，由于旁边是不可拆迁建筑，对小区的展示面有影响，故小区的入口另行设置。p 此处作为小区的次出入口。67#遂宁房地产市场发展趋势判断遂宁房地产市场发展趋势判断项目价值挖掘及整合项目价值挖掘及整合花园洋房专题研究花园洋房专题研究物业组合方式建议物业组合方式建议项目产品体系打造项目产品体系打造项目开发顺序建议项目开发顺序建议68#项目住宅建筑风格建议项目住宅建筑风格建议69#花园洋房常见64、建筑风格花园洋房常见建筑风格 花园洋房的建筑风格包括现代、古典、中式、北美、北欧、地中海、乡村风格等，丰富多彩、不拘一格。其中以现代风格、地中海风格最为常见。规划设计中多以追求的是小镇风情、异国情调，或是小资和时尚为主。70#现代风格现代风格万科水晶城（天津）万科水晶城（天津）p 平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚p 大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；p 红色面砖，光洁的白墙；p 通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。71#地中海风格地中海风格复地别院（重庆）复地别院（重庆）p 古典地中海建筑风格；p 底层石材贴面，二层以上驼色涂料；p 通65、过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。72#地中海（西班牙）风格地中海（西班牙）风格龙湖弗莱明戈（重庆）龙湖弗莱明戈（重庆）p 建筑施工强调的是一种手工、生态的感觉；p 高低起伏的外立面，使用了 STCOO外墙面涂料、加拿大红雪松和紫砂陶土，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、褐色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。73#中式风格中式风格金科东方王榭（重庆）金科东方王榭（重庆）p 在建筑外部上，提炼“墙”的形象。参考特色鲜明的徽州民居，着力塑造墙的形态，白墙青瓦，明朗而素雅。p 在立面建筑色彩上，渲66、染“素”的意味。坚持“舍艳求素”的原则，墙体大面积使用白色，局部使用灰色，檐口和屋顶使用黑色。大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景。p 木栅格、窗棂等中式元素的运用。74#项目建筑风格建议项目建筑风格建议区域环境特点区域环境特点n 宗教文化景点。庄严、厚重、内敛。n 休闲游乐。轻松、惬意。客群定位方向客群定位方向n 静n 隐n 逸建议项目的建筑风格参考万科水晶城的现代风格。颜色搭配主要以红色面砖和白墙为主。红色体现区域内宗教色彩的庄严与厚重，白墙体现现代轻松惬意的元素。厚重、内敛、惬意、隐厚重、内敛、惬意、隐忍忍别墅与洋房的建筑风格保持一致，体现项目的建筑风格统一和谐别墅与洋房的建筑风67、格保持一致，体现项目的建筑风格统一和谐75#项目住宅产品建议项目住宅产品建议76#项目花园洋房产品概念设计项目花园洋房产品概念设计4.5F4.5F情景花园洋房情景花园洋房情景花园洋房情景花园洋房：每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即户内自有的情景花园境容为一体室外水平空间，即户内自有的情景花园和景观露台。和景观露台。其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园。层单元前面形成半围合的情景花园。二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露二层在一68、层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台。台。三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台。每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台。四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。层半的景观露台。四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。4.569、F 4.5F 住宅用地住宅用地1414米限高的要求米限高的要求77#把握产品的四个要素把握产品的四个要素“退退”客厅客厅面积形成露面积形成露台台“静静”卧室卧室/书书房房“动动”客厅餐客厅餐厅厅/活动活动转角飘窗，转角飘窗，增大观景面增大观景面客厅与观景露客厅与观景露台相连，室内台相连，室内外空间相错外空间相错一层一层二层二层三层三层四层四层一层拥有一层拥有私家花园私家花园二层二层“退退”一层一层书房形成露台书房形成露台院院底层的私家小院底层的私家小院错错动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感的动感和层次感退退退台，让没有接地的楼层延70、伸更大的室外空间，退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与增加室内空间与 室外空间的接触面室外空间的接触面 露露更多的室内空间暴露给自然更多的室内空间暴露给自然 以层层退台、首层花园、外置楼梯以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质。等设计元素体现洋房特质。78#底层和顶层附加值增高（金地格林郡）底层和顶层附加值增高（金地格林郡）一层带地下室，顶层复式；一层带地下室，顶层复式；底层私家停车场，赠送储藏室；底层私家停车场，赠送储藏室；一层、二层、三层独立入户；一层、二层、三层独立入户；顶层复式私密性高。顶层复式私密性高。三层三层两层两层一层一层/地下室地下室四层四层/71、五层复式五层复式 162162平方米平方米专供本栋的停车专供本栋的停车位，每户赠送的位，每户赠送的储藏室储藏室挑空挑空下沉下沉客厅客厅下沉下沉庭院庭院南露台南露台侧露台侧露台顶层主卧区域顶层主卧区域卧室卧室+书房书房+衣衣帽间帽间+卫生间卫生间大面大面积露积露台赠台赠送送南露台南露台底层和顶层高附加值底层和顶层高附加值79#退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园）退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园）南边从二层延伸出阳台南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台；向露台；二至四层层层递退，户户有露台和阳光房；二至四层层层递72、退，户户有露台和阳光房；总面宽达到总面宽达到1515米以上，南向采光面大；米以上，南向采光面大；立面形态层次丰富立体。立面形态层次丰富立体。三层三层四层四层五层五层二层二层阳台阳台阳光房阳光房露台露台退二层阳光房为露台退二层阳光房为露台一半阳台作为阳光房一半阳台作为阳光房阳台阳台退三层阳光房为露台退三层阳光房为露台三层阳台作为阳光房三层阳台作为阳光房退四层阳光房为露台退四层阳光房为露台退台方式力求新颖退台方式力求新颖80#错层（北京亿城天筑）错层（北京亿城天筑）室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感；室内增加两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感；一步阳台一步阳台/飘窗73、，衔接室内外空间；飘窗，衔接室内外空间；转角窗，室内更多与自然接触。转角窗，室内更多与自然接触。二层阳光房二层阳光房退为露台退为露台两步错层两步错层两步错层两步错层两步错层两步错层私家前庭私家前庭私家后院私家后院一步阳台一步阳台/飘窗飘窗一步阳台一步阳台/飘窗飘窗转角窗，阳光浴室转角窗，阳光浴室多功能房多功能房阳光房阳光房阳光房阳光房一层阳光房一层阳光房退为露台退为露台三层三层两层两层一层一层室内空间错层设计室内空间错层设计81#建议一、二层均带地下室建议一、二层均带地下室一层一层/地下一层地下一层二层二层/地下一层地下一层 二层地下室二层地下室一层地下一层地下室，通过室，通过一楼室内一楼室内74、楼梯进入楼梯进入二层地下二层地下室，通过室，通过室外楼梯室外楼梯进入进入一层地下室一层地下室入户花园入户花园入户入户地下室入户地下室入户南花园入户南花园入户下沉花园下沉花园室外室外楼梯楼梯入户入户入户入户花园花园入户入户下沉花园下沉花园地下空间的充分利用（金科十年城）地下空间的充分利用（金科十年城）一层二层均带地下室；一层二层均带地下室；一层二层独立入户，拥有南向花园、一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。入户花园和下沉花园三重庭院景观。82#三层户型三层户型 外置楼梯入户、外置楼梯入户、露台、超开阔面宽客厅露台、超开阔面宽客厅万科天津水晶城：万科天津水晶城：建筑面积75、：建筑面积：128.92128.92 错层三室两厅双错层三室两厅双卫卫7.357.35米开间，近米开间，近4040横向客厅和餐厅，横向客厅和餐厅，视野开阔，采光视野开阔，采光充分充分超过超过2020的主人房宽的主人房宽敞舒适，可设置敞舒适，可设置走入式衣帽间走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，三间卧室组织紧凑，空间利用合理空间利用合理卫生间洗卫分离，互卫生间洗卫分离，互不干扰不干扰活动区（客厅、餐厅）活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错与休息区呈小错层格局，空间层层格局，空间层次丰富次丰富附带观景露台附带观景露台 错层83#顶层复式结构顶层复式结构深圳万科城顶层复式深圳万科城顶层复式结构：结构：4个露76、台个露台独立主人套房独立主人套房客厅挑空客厅挑空送露台空中花园顶层附送阁楼84#室内功能紧凑室内功能紧凑考虑到花园洋房单价较高，为了控制单套总价，建议考虑到花园洋房单价较高，为了控制单套总价，建议室内空间紧凑布局，缩小面积，提高赠送面积。建议室内空间紧凑布局，缩小面积，提高赠送面积。建议项目洋房产品的面积控制在项目洋房产品的面积控制在90-16090-160平方米区间。平方米区间。功能紧凑（上海万科白马花园）功能紧凑（上海万科白马花园）小面积，小面积，9090平方米左右的平方米左右的2+12+1房，房，7070平方米左右的平方米左右的1+11+1房，房，布局紧凑；布局紧凑；面积虽小，功能齐全且77、布局合理；面积虽小，功能齐全且布局合理；户户有露台户户有露台,面积虽小面积虽小,仍然具有洋房的品质。仍然具有洋房的品质。以最小面积模块组合以最小面积模块组合的干湿分离卫生间，的干湿分离卫生间，强调功能性。强调功能性。顶层附送阁楼顶层顶层6666平方米平方米减少卧室减少卧室达到退台达到退台效果。效果。二层二层 8989平方米平方米三层三层利用客厅和卧室利用客厅和卧室的交错退台形成的交错退台形成露台。露台。面积虽小，仍然面积虽小，仍然具有储藏功能。具有储藏功能。厨房位于房型中部，厨房位于房型中部，北侧布置书房和卧北侧布置书房和卧室。室。卧室卧室/客厅客厅卫生间卫生间/玄关玄关厨房厨房/餐厅餐厅书房78、书房/次卧次卧/储藏储藏四四进进深深设设计计85#项目别墅产品概念设计项目别墅产品概念设计叠加别墅叠加别墅叠加式别墅有以下几个特点：叠加式别墅有以下几个特点：第一第一 低层：大部分叠加式别墅是四至五低层：大部分叠加式别墅是四至五层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上层。由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；下叠加；第二第二 低密度：叠加式别墅容积率大致在低密度：叠加式别墅容积率大致在1 1左右。这个容积率比联体别墅要高，但比左右。这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低；多层公寓要低；第三第三 房型面积：介于公寓与联体别墅之房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在间，叠加79、式别墅建筑面积多在150150平方米以平方米以上，大多数在上，大多数在200200平方米至平方米至300300平方米。一平方米。一梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像回到一片野开阔的空中庭院。回到一片野开阔的空中庭院。第四具有别墅的所有要素：下单元住户第四具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；良好的不可替代的自然环境；每户有入台；良好的不可替代的自然环境；每户有入户花园或阳台花园；架空层避免了潮湿和视户花园或阳台花园；架空层避免了潮湿和视野不开阔；建筑科技含量高；设计多种回家野不开阔80、；建筑科技含量高；设计多种回家方式，彰显业主的尊贵身份；相比其他别墅方式，彰显业主的尊贵身份；相比其他别墅类型价格较低。类型价格较低。86#1 1幢独栋别墅（楼王）幢独栋别墅（楼王）项目别墅产品概念设计项目别墅产品概念设计独栋别墅作为本项目的楼王，也是点睛之笔，主要目的是提升项目品质。其风格和叠加别墅、洋房保持一致。运用现代风格。87#项目商业产品及定位建议项目商业产品及定位建议88#西西商业限制性条件商业限制性条件山山风风景景带带蟠蟠龙龙路路商业商业二二商业一商业一l项目商业地块分为两块。各指标如下：l地块二总用地面积4528.5平方米，容积率不大于1；l地块三总用地面积2331.7平方米，81、容积率不大于0.9；l两块商业地块分隔而置；l商业建筑限高8米。根据商业经济指标条件限制，项目商业地块只可修建2层高的商业门面。89#商业定位商业定位商业一商业二将项目两块商业的定位进行区别对待将项目两块商业的定位进行区别对待p 地块原入口处，建筑面积约4200平方米。p 建议将此处商业分为两大功能，其一是项目的会所，其二是为小区内业主服务的配套型商业，如小型超市，干洗店等。p 将该处商业融入整个区域环境下考虑。建筑面积约2000平方米。p 项目区域为旅游休闲游乐区，西山一带农家乐非常多，且颇具规模和气候。p 建议此处商业定位为游乐餐饮型商业。主营山珍野味，如烤全羊、野兔等。并可提供游乐、住宿82、等服务。p 该处商业由于和项目住宅是独立的地块，故不造成对项目品牌及档次的影响。配套型商业配套型商业独立型商业独立型商业90#项目园林景观建议项目园林景观建议91#欧式景观园林欧式景观园林园林景观独具欧洲贵族休闲风情，合适尺度园林景观独具欧洲贵族休闲风情，合适尺度的景观广场与水系园林打造欧式景观园林。的景观广场与水系园林打造欧式景观园林。n 通过大面积的贵族符号，营造气势、恢弘的景观效果；n 欧式宫廷水景园林布局错落有致，形成流动景观走廊。92#景观节点景观节点空间节点和绿轴结合的景观布局，使项目景空间节点和绿轴结合的景观布局，使项目景观功能发挥极致，独享私家尊邸感受。观功能发挥极致，独享私家83、尊邸感受。n 私家林荫路不现张扬，却暗示一份尊贵。n 中心园林之跌水瀑布93#水系水系作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并形成局部的小水景。形成局部的小水景。中央水景景观中央水景景观局部小水景局部小水景n 为满足遂宁人渴望亲水的特质，主景观带上必须有水景设置。n 局部的小水景可以形成小组团景观，成为园林的亮点或者园林的次景观区。n 局部的小水景还可以成为驻留空间，提供参与和互动空间。94#水系水系作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并形成局部的小水景。形成局部的小水景。n 可用适当的小桥、水道、水岸等增加互动的机会。84、n 水岸局部采用原生态的材质，拉近与自然的距离。可参与水景可参与水景原生态石岸原生态石岸原生石街原生石街石岸石岸木桥木桥水系只需用天然的石块围水系只需用天然的石块围成，不必刻意围堤做岸，成，不必刻意围堤做岸，保持水道的原生感觉。保持水道的原生感觉。95#水系水系利用项目的坡地高差，采用浅水和跌水，丰利用项目的坡地高差，采用浅水和跌水，丰富园林景观面，降低成本的同时保证安全。富园林景观面，降低成本的同时保证安全。n 不需做深而大的水系，增加建造成本，同时带来安全隐患。n 同时，大水系也会带来较高的维护成本。n 浅水和跌水的建造和维护成本较低，同时可增加参与性。浅水道浅水道局部小水景局部小水景栈桥85、栈桥浅水戏水池浅水戏水池96#1 12 23 34 4深宅大院，私家府邸深宅大院，私家府邸入口内外先抑后扬的处理手法，入口内外先抑后扬的处理手法，外界难得一窥的私密效果。外界难得一窥的私密效果。1 12 23 34 4喷泉与广场喷泉与广场私家林荫道私家林荫道入口原生花岗岩入口原生花岗岩入口岗亭入口岗亭n 采取先抑后扬的处理手法：主入口私密（视线阻隔）林荫大道礼宾道主景观豁然开朗。n 主入口低调但尊贵，物理上形成视觉阻隔，体现私家府邸的效果。n 以高大整齐的名贵树木形成尊贵的仪式化感觉。n 使主入口和核心景观带保持一定距离，营造社区内部的神秘感。扬扬抑抑97#历史积淀历史积淀历史的尊贵与自然气息86、完美结合，作为不历史的尊贵与自然气息完美结合，作为不同节点中的景观核心。同节点中的景观核心。植物搭配：植物搭配：关键点采用珍惜物种体关键点采用珍惜物种体现项目档次。现项目档次。局部点缀欧式风情的树局部点缀欧式风情的树木花卉。木花卉。奇石点缀：奇石点缀：局部节点采用名贵奇石局部节点采用名贵奇石点缀，体现历史的尊贵点缀，体现历史的尊贵感。感。入口高大成年名贵树种入口高大成年名贵树种局部点缀名贵树种局部点缀名贵树种局部雕塑的使用局部雕塑的使用入口花岗岩入口花岗岩花坛形式表现花坛形式表现名贵树种的年代标识名贵树种的年代标识98#茂密植被茂密植被高大浓密的树木体现项目的厚重内敛，同高大浓密的树木体现项目87、的厚重内敛，同时让客户充分感受园林的价值感。时让客户充分感受园林的价值感。高大树木遮掩建筑，提升私密性高大树木遮掩建筑，提升私密性浓密的乔木及欧式小品建筑点缀，提升项目的档次，加强厚重内敛感浓密的乔木及欧式小品建筑点缀，提升项目的档次，加强厚重内敛感n 利用植被对建筑进行遮掩，可以降低建筑密度过大的感觉。n 眼界所到只处均为绿树，同时也扩大了园林空间感觉。n 丰富的植被进行遮掩，塑造移步换景的园林空间。99#地下车库设计建议地下车库设计建议 与园林结合，打造特色生态车库。与园林结合，打造特色生态车库。从地面上看采光井从地面上看采光井从车库内看采光井从车库内看采光井车库至地面通道车库至地面通道采88、光孔也成了景观一部分采光孔也成了景观一部分n 车库是业主每天都使用的功能空间，感知性强，体现项目精品形象。n 创新，消除车库的阴暗感，给住户新的体验。n 采光、通风、高舒适度。n 绿化延伸至地下，让车库与园林绿化融为一体，提升项目档次。n 体现品质与细节，加强客户感知。100#园林小品园林小品园林设计中具有体现尊贵和艺术气质的雕园林设计中具有体现尊贵和艺术气质的雕塑小品，细部点缀体现项目高档品质。塑小品，细部点缀体现项目高档品质。跌水内部雕塑跌水内部雕塑组团入口组团入口装饰小品装饰小品与项目形象相关的飞马雕塑与项目形象相关的飞马雕塑气宇轩昂的雄狮雕塑气宇轩昂的雄狮雕塑雕塑装饰：雕塑装饰：通过园89、林内部的细节雕塑点通过园林内部的细节雕塑点缀，体现项目对于细节的考缀，体现项目对于细节的考量。量。雕塑与项目形象存在联系。雕塑与项目形象存在联系。豪宅产品符号豪宅产品符号101#标识系统标识系统特别定制导示装饰，把项目完全标签化，无处不在体现项特别定制导示装饰，把项目完全标签化，无处不在体现项目精致豪宅的理念，满足高端客户专属感的需求。目精致豪宅的理念，满足高端客户专属感的需求。豪宅产品符号豪宅产品符号导示系统：导示系统：通过金属质的导示制作体现通过金属质的导示制作体现项目档次。项目档次。在导示制作中融入定制概念，在导示制作中融入定制概念，体现对细节的考量。体现对细节的考量。玻璃门转角处定制符90、号玻璃门转角处定制符号水道井盖的定制符号水道井盖的定制符号细部标识细部标识跌水广场的大型地面标识跌水广场的大型地面标识细部标识细部标识入口标识入口标识102#道路设计道路设计避免直来直去，应强调蜿蜒曲折，曲径通避免直来直去，应强调蜿蜒曲折，曲径通幽。幽。n 道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果。n 局部可采用石材或木材，体现项目原生品质。曲折的道路带来庭曲折的道路带来庭院的幽静，局部原院的幽静，局部原生材质倍感舒适。生材质倍感舒适。原生木栈道原生木栈道原生石阶原生石阶曲径通幽曲径通幽103#特色游廊特色游廊可设计围绕园林，点缀局部，提供休憩游可设计围绕园林，点缀局部，提供休憩游玩的创意空间91、。玩的创意空间。n 可利用特色游廊塑造舒适感和时尚感。n 游廊可以提供交流、休憩、沟通的邻里空间。n 时尚简洁的清水混凝土构架，以木材贴面，绿色爬藤植物环绕，遮挡烈日炎炎。104#项目会所配套建议项目会所配套建议105#会所配套突出核心功能，通过会所展现项目的艺术会所配套突出核心功能，通过会所展现项目的艺术与奢华、自然与品位、专属与私享。与奢华、自然与品位、专属与私享。客户需求客户需求男主人会客的重要场所男主人会客的重要场所女主人的休闲空间女主人的休闲空间社区居民的交流场所社区居民的交流场所小朋友的游戏场小朋友的游戏场会所的标准和档次是会所的标准和档次是客户购买的重要选项客户购买的重要选项会所92、价值会所价值会所是顶级豪宅综合价值会所是顶级豪宅综合价值在软件方面的集中体现在软件方面的集中体现通过会所功能展现项目的豪宅特质通过会所功能展现项目的豪宅特质提升项目整体形象提升项目整体形象后期配合营销展示后期配合营销展示106#恒温泳池、桑拿、壁球室、健身房等，恒温泳池、桑拿、壁球室、健身房等，提升项目形象，保证可持续经营。提升项目形象，保证可持续经营。健康功能健康功能会所设计原则：提升项目形象和知名度，保证可持续经营：会所功能建议3000平方米，位置为商业一处，即地块原入口处。业主专享，服务社区功能，底层设置室内游泳池，二层设置壁球室、健身房等。亚标准泳池即可（20X40)、健身房等主要针对93、社区业主，面积不宜过大，但装修一定要有档次。107#棋牌室、台球室、茶点休息室、游艺室棋牌室、台球室、茶点休息室、游艺室符合客户喜好。符合客户喜好。休闲功能休闲功能会所设计原则：提升项目形象和知名度，保证可持续经营：业主专享，服务社区功能：根据遂宁消费者的喜好，设置棋牌室、台球室等。供业主与朋友偶聚之佳所，体现非凡生活礼遇。108#遂宁房地产市场发展趋势判断遂宁房地产市场发展趋势判断项目价值挖掘及整合项目价值挖掘及整合花园洋房专题研究花园洋房专题研究物业组合方式建议物业组合方式建议项目产品体系打造项目产品体系打造项目开发顺序建议项目开发顺序建议109#西西山山风风景景带带蟠蟠龙龙路路商业商业商94、业商业楼王，独栋别墅楼王，独栋别墅一期花园洋房区二期别墅区项目的开发顺序需要考虑到土地价值排序，以及项项目的开发顺序需要考虑到土地价值排序，以及项目的产品规划功能目的产品规划功能,目的是保证开发利润价值最大化。目的是保证开发利润价值最大化。p 地块中，靠近别墅区部分地势高，产品高端，居住价值最高；p 花园洋房区域地势较低，产品相对中端，居住价值次于别墅区。开发建议：开发建议：一期：地块东南区域，部一期：地块东南区域，部分花园洋房产品。分花园洋房产品。二期：别墅和靠近地块中二期：别墅和靠近地块中部位置的花园洋房，以及部位置的花园洋房，以及商业。商业。商业地块前期可以建设为商业地块前期可以建设为体95、验展示区，并用做现场体验展示区，并用做现场销售部之用。销售部之用。一期二期体验区和销售部二期花园洋房区110#报告思维导图报告思维导图项目目标和现实条件项目目标和现实条件项目属性研判及界定项目属性研判及界定结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略项目定位项目定位项目营销推广战略项目营销推广战略111#项目定位项目定位uQ3Q3：如何挖掘和整合项目资源，建立项目独特核心价：如何挖掘和整合项目资源，建立项目独特核心价值体系，实现项目定位？值体系，实现项目定位？uQ4Q4：如何寻找本项目匹配的形象客户？：如何寻找本项目匹配的形象客户？112#项目目标客群定位项目目标客96、群定位113#与宗教有关联的人物扫描与宗教有关联的人物扫描本项目：本项目：花园洋房花园洋房别墅别墅一个城市、区一个城市、区域的高端群体域的高端群体位于位于宗教宗教区域区域卧虎卧虎藏龙藏龙之地之地n 本项目的产品形态为花园洋房和别墅产品，因此项目所针对的泛客群是遂宁城市的金字塔顶端的人群。n 项目区域位于观音民俗文化目的地之广德寺，具备浓厚的宗教文化色彩。n 项目所处区域紧邻卧龙山公园，可谓之卧虎藏龙之地。我们对一些与宗教有关联的、在特定区我们对一些与宗教有关联的、在特定区域或圈层有影响力的人物进行扫描，以域或圈层有影响力的人物进行扫描，以期对项目的目标客群进行身份特征、行期对项目的目标客群进行97、身份特征、行为特征提供定位参考。为特征提供定位参考。114#杨钊杨钊杨钊：2006胡润百富榜第34名，中国纺织大学名誉博士个人财富：50亿元出生：1947年出生地：广东惠阳区良井镇人，生于惠州公司：旭日集团总部：香港主要领域：成衣、房地产 现任香港旭日集团董事长，香港青年工业家协会主席，香港纺织商会会长，香港惠州社团联合总会会长。是第九届全国政协委员，广东省政协常委。曾任惠州市政协副主席，当选香港特别行政区临时立法会议员。1999年被香港特区政府委任为太平绅士。创业历程创业历程上市公司旭日集团的董事长杨钊是一位虔诚的佛教徒，他在驰骋上市公司旭日集团的董事长杨钊是一位虔诚的佛教徒，他在驰骋于商界98、的同时，大力支持许多佛教活动。并且很乐意与他人分享于商界的同时，大力支持许多佛教活动。并且很乐意与他人分享自己皈依佛教的心路历程以及多年来平和与富足的精神收获。自己皈依佛教的心路历程以及多年来平和与富足的精神收获。1967年到香港创业，从日薪6元的工人做起，白手兴家，20多年间，把原来规模很小的“旭日制衣厂”发展成为旭日集团东南亚地区最大的服装制造和出口商之一，并向金融、地产方面拓展业务。1978年，国家改革开放的大门刚刚开启，就毅然到顺德兴办全国第一家“三来一补”企业大进制衣厂。迄今，已在全国11省市建有14家合资企业。1985年，针对国内大专院校服装教育太少，与我国主要出口服装的状况极不相99、适应的形势，先后捐资3000多万元兴办“学用结合，学工一体”的“西北纺织工学院惠州分院”，使之成为我国中南地区唯一培养应用型服装专才的高等学府。在惠州兴建的综合小区“城市花园”，建筑面积只占25%，75%为绿化休闲地，两次被国家建设部评为“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”。杨钊早在上世纪七十年代已赢得“裤王”美誉。那时才廿多岁，事业有成，正是春风得意马蹄疾，然而，对人生旅途的迷惘感即随之而来。“我用了数年时间去了解各主要宗教的教义精神”。杨钊于1981年正式皈依佛门，并大力支持香港佛教界的许多慈善活动，例如医院、学校、老人院等。115#商人信佛学佛商人信佛学佛,已经形成一种普遍现象。为数不少100、的企业家有着宗教信仰或者对宗已经形成一种普遍现象。为数不少的企业家有着宗教信仰或者对宗教文化感兴趣教文化感兴趣,他们或虔诚信仰他们或虔诚信仰,或以之修身或以之修身,或用之企业经营，或用之摈弃原罪，或用之企业经营，或用之摈弃原罪，获得心灵宽恕和慰籍。获得心灵宽恕和慰籍。身份特征：商人，出类拔萃者身份特征：商人，出类拔萃者事业特征：卓绝奋斗，敏锐进取，方得事业巅峰事业特征：卓绝奋斗，敏锐进取，方得事业巅峰行为特征：工作中张扬，生活中低调行为特征：工作中张扬，生活中低调商圈中信佛的明星：海航董事长陈峰，凤凰卫视董事长刘长乐，双星集团总裁汪商圈中信佛的明星：海航董事长陈峰，凤凰卫视董事长刘长乐，双星集101、团总裁汪海海116#李连杰李连杰李连杰（1963年4月26日），英文名Jet。新加坡籍华人，出身中国北京，知名动作片演员，电影明星，曾居北京、香港、美国、新加坡等地，创建了慈善基金：壹基金。主要成就主要成就亚洲第一身价影星。受过周恩来赞赏，少年时曾写信给过邓小平、邓颖超等国家领导人并得到回复。2009年4月3日，李连杰被世界卫生组织任命为亲善大使2009年3月，李连杰荣获“2008年影响世界华人大奖”2009年1月31日，在2009年达沃斯经济论坛上，获达沃斯Crystal奖杯（水晶杯）2009年因其在汶川大地震上的贡献获选为美国读者文摘2009年“亚洲英雄”2008年 中国文化人物2005年102、第26届亚美文化节获颁“人道贡献奖”2005年李连杰获“体育影人”2005年百年颁奖之“终身成就奖”2004年李连杰在美国荣膺“杰出华人”2002年在中华武术杂志票选中当选“世纪武星”2002年李连杰获美国第36届远见奖 2001年李连杰当选“美国最享盛名25位亚裔人士之一”2001年被美国娱乐周刊列举为“101名当今世界娱乐界最有权利的人士”1995年被评为中国当代“十大武星”之一 1979年被北京体委授予特等功 人生重要经历人生重要经历1979年，李连杰双腿膝盖胫骨出隆，后筋错位，仍坚持武术比赛，以惊人的拼力和韧性夺得5块金牌，令在场所有同行流下泪水。1986年，李连杰身突患重疾，数月不能103、进食，靠输液维持生命，经人介绍认识赵学群，诊断为胃部移动压住了毛细血管，经过赵医生的按摩，李连杰渐渐康复。1991-1993年，四处举债并为夫人经商失败还债。第二、三任经纪人分别死于枪杀和意外事故。2004年12月16日，经历印度洋海啸。2007年，创办壹基金。皈依佛教多年的李连杰，由于信佛，深信人生只不过是轮皈依佛教多年的李连杰，由于信佛，深信人生只不过是轮回过程，他说：回过程，他说：“我深信轮回，所以即使我知道大限将至我深信轮回，所以即使我知道大限将至也不会怕，也不会有任何后悔或遗憾。也不会怕，也不会有任何后悔或遗憾。”117#李连杰皈依佛教缘于他丰富的人生阅历。在事业上刻苦进取，孜孜以求104、；同时，李连杰皈依佛教缘于他丰富的人生阅历。在事业上刻苦进取，孜孜以求；同时，种种人生历练造就他拥有一颗平常心，处事低调谦逊，并广结善缘。在如今事业种种人生历练造就他拥有一颗平常心，处事低调谦逊，并广结善缘。在如今事业风光之时，依然潜心研经，即使在机场等待飞机的时候，也不忘坐蹲念佛。风光之时，依然潜心研经，即使在机场等待飞机的时候，也不忘坐蹲念佛。身份特征：演艺圈绝对影响力人物身份特征：演艺圈绝对影响力人物事业特征：刻苦认真，孜孜以求事业特征：刻苦认真，孜孜以求行为特征：低调谦逊，包容谦和行为特征：低调谦逊，包容谦和演艺圈中皈依佛教的明星：张国立、罗大佑、王菲、曾志伟、李娜、付笛声任静演艺圈中105、皈依佛教的明星：张国立、罗大佑、王菲、曾志伟、李娜、付笛声任静夫妇夫妇118#丛福奎丛福奎河北省原省委常委、常务副省长，打出河北省原省委常委、常务副省长，打出“老佛爷老佛爷”的招牌，以做佛的招牌，以做佛事、做善事为幌子敛取钱财。检查机关从厦门走私案中带出线索，事、做善事为幌子敛取钱财。检查机关从厦门走私案中带出线索，其于其于20032003年伏法。年伏法。出生年月出生年月 19421942年生年生最高职务最高职务 河北省原省委常委、常务副省长河北省原省委常委、常务副省长党纪政纪处分党纪政纪处分 开除党籍、开除公职处分开除党籍、开除公职处分 河北省人大常委会已罢免其第九届全河北省人大常委会已罢免106、其第九届全国人大代表职务国人大代表职务涉嫌罪名涉嫌罪名 受贿罪，索贿罪受贿罪，索贿罪个人简历个人简历 丛福奎，年出生，年参加工作，自年月至丛福奎，年出生，年参加工作，自年月至年月，历任市委副书记、市长、市委书记、副省长。年月，年月，历任市委副书记、市长、市委书记、副省长。年月，调任河北省委常委、常务副省长。调任河北省委常委、常务副省长。中国现行的政治体制下，推崇的是无神论，政客们信佛以一种隐蔽的方式进行，中国现行的政治体制下，推崇的是无神论，政客们信佛以一种隐蔽的方式进行，更多的是体现在精神层面的虔诚。政客信佛有一个显著的特点：就是问题官员信更多的是体现在精神层面的虔诚。政客信佛有一个显著的特107、点：就是问题官员信佛的较多，这就与有原罪的商人一样，信佛是为了寻求自己的安全和精神慰籍。佛的较多，这就与有原罪的商人一样，信佛是为了寻求自己的安全和精神慰籍。身份特征：政客身份特征：政客事业特征：重谋略、钻研事业特征：重谋略、钻研行为特征：世故、多面性、张扬低调者均有行为特征：世故、多面性、张扬低调者均有政客中信佛的还有：山西省繁峙县副检察长穆新成政客中信佛的还有：山西省繁峙县副检察长穆新成 119#他们来自不同的行业属性，政客、商人、艺人。他们共同的身份标签是各自所在行业中的领袖和精英。同时他们具备殷实丰厚的物质财富，容易轻易实现良好的物质生活。他们对于宗教或虔诚信仰,或以之修身,或用之商业108、经营，或用之寻求庇佑。总之，是为了寻求一种精神引导、一种心灵暗示、一种内敛的生活态度（静、隐、逸）他们的居住追求他们的居住追求120#在项目中的体现在项目中的体现静静安静，远离喧嚣闹市项目位于卧龙山公园风景区域，离城市中心约5分钟车程。入则宁静，出则繁华。隐隐皈依，精神上的虔诚项目紧邻广德寺，庄严、厚重的佛教文化，赋予项目浓重的宗教色彩。逸逸安逸，匹配身份地位项目定位高端，产品形态有花园洋房、叠加别墅、独栋别墅等。一个宁静的世外桃源，一处心灵皈依的禅室，一座匹配身份的豪宅一个宁静的世外桃源，一处心灵皈依的禅室，一座匹配身份的豪宅精神追求精神追求居住追求居住追求121#项目目标客群定位项目目标客109、群定位寻找遂宁的李钊，寻找遂宁的寻找遂宁的李钊，寻找遂宁的李连杰，寻找遂宁的丛福奎。李连杰，寻找遂宁的丛福奎。他他们们是是一一个个符符号号政客：政客：遂宁市、区、县、镇等各级实力政务人遂宁市、区、县、镇等各级实力政务人员，拥有特定权利的泛公务人员。员，拥有特定权利的泛公务人员。商贾：商贾：遂宁市商业巨贾，分布在生产、制造、遂宁市商业巨贾，分布在生产、制造、工业、贸易、物流、服务等不同行业。工业、贸易、物流、服务等不同行业。个体经济者，泛精英：个体经济者，泛精英：从事文化、经济等不同领域、不同行业从事文化、经济等不同领域、不同行业的实力雄厚的个体经济者、泛精英。如的实力雄厚的个体经济者、泛精英。110、如文化、医疗、教育、保险等精英。文化、医疗、教育、保险等精英。122#项目目标客群定位项目目标客群定位我们把这些巅峰人士我们把这些巅峰人士“极少数极少数中的少数派中的少数派”描述为：描述为：看不见的隐形阶层看不见的隐形阶层他们是生活的宠儿，他们是成功者，所谓的“富人”但是钱不是识别他们唯一的标志他们是贵族阶层的雏形，（在遂宁，现阶段没有贵族）讲究品位，讲究格调，讲究身份他们不事张扬，生活自然、从容随意不会象暴发户那样招摇过街也不会象守财奴那样谨慎刻薄他们财富殷实丰厚有足够的物质基础来构建精神堡垒梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子123#项目案名建议项目案名建议124#从项目客群得到启发从项目客111、群得到启发项目案名必须满足目标客群的项目案名必须满足目标客群的审美需求。审美需求。客群追求客群追求n 静n 隐n 逸厚重、内敛、低调、惬厚重、内敛、低调、惬意意客群拒绝客群拒绝n 张扬高调n 流俗n 暴发富心态客群希望客群希望n 一个具有品位的案名n 一个具有文化的案名n 一个具有诗意生活的案名n 一个低调内敛含蓄的案名125#反面教材反面教材卧龙：字面上直接突出了居住者的身份地位，张扬高调卧龙：字面上直接突出了居住者的身份地位，张扬高调山庄：从字面意思上很容易理解为山庄：从字面意思上很容易理解为“农家乐农家乐”，流于世俗。，流于世俗。因此，该案名与本项目目标客群希望文化、品位、内敛的因此，该112、案名与本项目目标客群希望文化、品位、内敛的审美需求违背，应予以摈弃。审美需求违背，应予以摈弃。不符合本项目目标客群审美需求的案名不符合本项目目标客群审美需求的案名举例。举例。龙腾御景：字面上直接突出了居住者的身份龙腾御景：字面上直接突出了居住者的身份地位，张扬霸气。与项目客群低调、内敛、地位，张扬霸气。与项目客群低调、内敛、隐忍的精神追求相违背。隐忍的精神追求相违背。项目的案名一定要摈弃诸如项目的案名一定要摈弃诸如“龙、御、皇、豪、帝龙、御、皇、豪、帝”等张扬霸气的字眼等张扬霸气的字眼126#隐：藏匿，不显露；伤痛；怜悯。隐：藏匿，不显露；伤痛；怜悯。隐隐,蔽也。蔽也。说文说文隐隐,微也。微也113、。尔雅尔雅则盘纡隐深。则盘纡隐深。文选文选嵇康嵇康琴赋琴赋。注。注:“:“隐隐,幽深邃也。幽深邃也。”日月隐耀。日月隐耀。宋宋 范仲淹范仲淹岳阳楼岳阳楼记记 隐园：看不见的隐形阶层的隐形居所。一个隐园：看不见的隐形阶层的隐形居所。一个“隐隐”字，浓缩他们的处事性格、精神世界等全部需求，字，浓缩他们的处事性格、精神世界等全部需求，符合这个族群的审美需求，内敛含蓄、又不失诗意符合这个族群的审美需求，内敛含蓄、又不失诗意恬淡。因此恬淡。因此“隐园隐园”作为项目的重点案名推荐。作为项目的重点案名推荐。案名建议一案名建议一品位、文化、诗意生活、内敛含蓄。品位、文化、诗意生活、内敛含蓄。高金高金隐园隐园1114、27#案名建议二案名建议二品位、文化、诗意生活、内敛含蓄。品位、文化、诗意生活、内敛含蓄。高金高金香柏叠谷香柏叠谷香柏：在遂宁香柏：在遂宁“飞虹柏飞虹柏”、“观音柏观音柏”、“关刀柏关刀柏”等等名木古树，都被赋予了神秘名木古树，都被赋予了神秘的传奇色彩并与观音文化相的传奇色彩并与观音文化相结合。结合。“香香”：檀香；：檀香；“香香柏柏”：项目所处特定的区域，：项目所处特定的区域，为项目赋予的宗教文化色彩。为项目赋予的宗教文化色彩。叠谷：项目地块呈现山谷态叠谷：项目地块呈现山谷态势，层峦叠嶂的山谷。寓意势，层峦叠嶂的山谷。寓意项目的远离喧嚣闹市、隐忍项目的远离喧嚣闹市、隐忍内敛、且富有浪漫诗意的115、生内敛、且富有浪漫诗意的生活意境。活意境。128#案名建议三案名建议三品位、文化、诗意生活、内敛含蓄。品位、文化、诗意生活、内敛含蓄。高金高金香堤岭香堤岭从遂宁市区往项目所在出遥望，项目处于渠河之西岭，香堤岭则由此而来。香堤岭：一个充满鸟语花香的世外桃源，一个充满童话烂漫的水岸居所，一个可以让自己安静的地方129#项目市场形象定位项目市场形象定位130#项目市场形象定位项目市场形象定位以“高金隐园”为项目案名进行市场形象定位：大象无形，大音希声大象无形，大音希声惟静于心，无远弗届惟静于心，无远弗届释义：只要心平静下来，不管多远的地方，没有达不到的。释义：一种艺术和美的最高境界。它揭示出，最完美116、的文艺作品都必须进入道的境界，进入自然朴素而没有任何人为痕迹的本真境界。备选：备选：131#Logo展示展示Logo 1Logo 1Logo 2Logo 2Logo 3Logo 3此处为初步设计此处为初步设计132#VI体系展示体系展示名片名片运运用用 1 1名片名片运运用用 2 2133#VI体系展示体系展示信封信封运运用用 1 1信封信封运运用用 2 2134#VI体系展示体系展示纸杯杯运运用用 1 1纸杯杯运运用用 2 2135#VI体系展示体系展示胸徽胸徽设计 1 1胸徽胸徽设计 2 2136#VI体系展示体系展示手提袋手提袋 1 1手提袋手提袋 2 2137#VI体系展示体系展示户外117、大牌外大牌 1 1户外大牌外大牌 2 2138#VI体系展示体系展示DMDM单页 1 1DMDM单页单页 2 2139#报告思维导图报告思维导图项目目标和现实条件项目目标和现实条件项目属性研判及界定项目属性研判及界定结构化分析和问题界定结构化分析和问题界定项目整体发展战略项目整体发展战略项目定位项目定位项目营销推广战略项目营销推广战略140#项目营销推广战略项目营销推广战略uQ4Q4：如何使项目目标客群其接受本项目独特的价值观，：如何使项目目标客群其接受本项目独特的价值观，并产生购买行为？并产生购买行为？141#我们的目的我们的目的依托项目区域优秀的自依托项目区域优秀的自然环境，以及毗邻中央然118、环境，以及毗邻中央商务区的地理优势，打商务区的地理优势，打造真正意义上的造真正意义上的“遂宁遂宁第一豪宅第一豪宅”，与其它区，与其它区域及产品区隔开来。域及产品区隔开来。创造一条成功的产创造一条成功的产品线开发模式，可品线开发模式，可以提供异地的复制以提供异地的复制开发，成为第三方开发，成为第三方的借鉴模版。的借鉴模版。建立高金地产专注建立高金地产专注高端品牌的企业形高端品牌的企业形象。象。一个标杆一个标杆一个标杆一个标杆一个形象一个形象一个形象一个形象一种模式一种模式一种模式一种模式树立树立树立树立创造创造创造创造开启开启开启开启142#我们的客户群体我们的客户群体他们不事张扬，生活随意；他119、们生活尚未造极他们生活尚未造极生活生活事业事业他们事业已然登封他们事业已然登封他们是各行各业的巅峰阶层；他们的资产雄厚，钱只是个数字；他们的一言一行，被手下无条件执行；他们交往权贵，往来无白丁；与与与与不象暴发户那样招摇过街，也不象守财奴那样谨慎刻薄。他们的内心世界极度渴他们的内心世界极度渴望宁静，想拥有一处与望宁静，想拥有一处与别人不一样的家。别人不一样的家。看不见的隐形阶层看不见的隐形阶层143#我们的营销思路我们的营销思路取势取势占位占位抢点抢点在高金在高金隐园的营销推广中隐园的营销推广中取势：就是取毗邻中央商务区土地供应趋紧取势：就是取毗邻中央商务区土地供应趋紧之势，形成与之势，形成与120、“居住向东居住向东”的核心竞争力；的核心竞争力；占位：尽力体现项目的地段与地位的重要，占位：尽力体现项目的地段与地位的重要，优化其区位与区域价值。体现在历史、自然、优化其区位与区域价值。体现在历史、自然、生态、隐悠；生态、隐悠；抢点：即通过强效点、敏感点和机会点抢点：即通过强效点、敏感点和机会点“三三点点”结合，对项目进行销售推广，让消费者从结合，对项目进行销售推广，让消费者从心里主动接受该产品。心里主动接受该产品。144#我们要做的我们要做的就是为他们，提供一个和事业匹配的居住标准，彻底的将他们从这个城市中划分开来！同时满足他们心灵“归隐”的精神需求。一张名片一张名片一种高度一种高度一个意义121、一个意义一场运动一场运动145#一张名片一张名片以足够高的姿态，为业主缔造一张身以足够高的姿态，为业主缔造一张身份名片，与其他人区隔开，划分阶层。份名片，与其他人区隔开，划分阶层。“我不在遂宁我不在遂宁我在高金我在高金隐园隐园”146#一种高度一种高度超越遂宁这座城市，比肩省内顶尖水平，超越遂宁这座城市，比肩省内顶尖水平，与遂宁现有的居住氛围划清界限。与遂宁现有的居住氛围划清界限。“惟静与心惟静与心无远弗届无远弗届”147#一个意义一个意义超越遂宁这座城市，比肩省内顶尖水平，超越遂宁这座城市，比肩省内顶尖水平，与遂宁现有的居住氛围划清界限。与遂宁现有的居住氛围划清界限。高金隐园，归结到个体消费122、者的意义，不只在于提供了一个高品质的居住场所，更在于提供了一个显性的身份标签，一种高品质的生活方式。一处NO.1的房子，一个NO.1的身份符号一个NO.1的圈子，一种NO.1的生活方式148#一场运动一场运动那么，一场轰轰烈烈的那么，一场轰轰烈烈的“阶层革命阶层革命”是是如何成功的？如何成功的？六大策略，共创成功六大策略，共创成功1 12 23 34 45 56 6造势造势圈层营销圈层营销点对点营销点对点营销体验式营销体验式营销活动营销活动营销线上线下并行线上线下并行149#拔高度拔高度拔高度拔高度造神秘造神秘造神秘造神秘造势造势策略一策略一150#豪宅，总是少数人住着，多数人看着。越高端的豪123、宅，这种现象就越明显。因此这种“唯我独享”、“和一般人不一样”的心态，是豪宅购买的原动力。另外一面，从普通大众角度来看，吃不到的，才是最好的。因此，本项目高调面世。在市场上以价格、档次、产品、定位等方面，与其他项目形成区隔，让大众觉得可望而不及，自然而然的为本项目进行传播。拔高度拔高度豪宅真正的价值，除了房子，还在于豪宅所建立的门豪宅真正的价值，除了房子，还在于豪宅所建立的门槛。槛。151#造神秘造神秘 “这里有一处豪宅，外面巡逻的保安，不让任何非业主的人进入。经常可以看到名车开进开出。会所里经常会有一些PARTY，但谁也不知道是什么。”“好奇杀死猫”。神秘感，永远是口碑传播的最好良药。越是神124、秘，往往就越是被想象和传播的不可思议，这种好奇心，让普通大众自发的成为项目的宣传者。同样的，神秘，能为居住在其中的业主，带来一种安全感。152#线上线上线上线上线下线下线下线下两条腿走路两条腿走路策略二策略二153#大开大阖，高举高打，不管是否能成为本项目的业主，但要让这个城市的所有人知道并认可：”有这么一处地方，是遂宁名副其实的第一豪宅。”高端物业，除了在满足居住的生理需求之外，更多的是满足了一种心理需求虚荣心。总有一些人，以“用名牌，住豪宅，享受别人羡慕的眼光为荣。”大篇幅的线上推广，把这种势头宣传出去。会让这类客群在选择置业时优先选择本项目。无他，只因尊贵而已。线上推广线上推广154#富125、人阶层的两大特征：富人阶层的两大特征：1 1、隐富：处于安全、社会声誉、以及长期以来受到儒家思想、隐富：处于安全、社会声誉、以及长期以来受到儒家思想的影响等因素考虑，超过的影响等因素考虑，超过80%80%的高端人群的高端人群“绝不让别人绝不让别人知道自己到底有多富。知道自己到底有多富。”2 2、圈层：超过、圈层：超过60%60%的高端人群，通过朋友口中得知房源信息。的高端人群，通过朋友口中得知房源信息。豪宅很大一部分成交是通过朋介产生。豪宅很大一部分成交是通过朋介产生。因此，针对富人阶层的线下推广，往往更有效果，因此应加因此，针对富人阶层的线下推广，往往更有效果，因此应加大力度。大力度。线下推126、广线下推广把线下推广上升到跟线上推广并行的高把线下推广上升到跟线上推广并行的高度。度。155#每个城市都有一群有钱人，有钱人都有一个共同的圈层。因此建立一个圈子，提供给这个城市的上流人群交际。或许他们现在没有购房需求，但他们有自己的朋友圈和影响力。利用这种影响力自然可以带动项目成交。更何况，他们都在你的掌握里，如果有购房需求，自然本项目将成为首选。圈层营销圈层营销策略三策略三156#设立私人会所，邀请这个城市的高端设立私人会所，邀请这个城市的高端人群加盟。人群加盟。每个人都向往更高层次的生活，与更高层次的人交际。每个人都向往更高层次的生活，与更高层次的人交际。架构完成后，设立积分制，如金卡客户127、达到一定积分，可升级为铂金架构完成后，设立积分制，如金卡客户达到一定积分，可升级为铂金卡。享受铂金卡相关服务。卡。享受铂金卡相关服务。钻石卡仅针对社会名流或为项目作出重大贡献的人发放。钻石卡仅针对社会名流或为项目作出重大贡献的人发放。社会名流，无加入条件，通过开发商的影响力，点对点邀请，在会所里仅挂名。通过社会名流加入对会所价值形成提升，邀请资产三百万以上的人群加入。邀请再次一级的，资产过百万的客户加入。钻石石会会员铂金会金会员金卡会金卡会员圈层营销架构圈层营销架构此处只是架构初步设计，具体实施过程可以根据实际情况进行丰满补充此处只是架构初步设计，具体实施过程可以根据实际情况进行丰满补充此处为128、初步设计此处为初步设计157#户外驴友链接户外驴友链接如登山协会、游艇会、高尔夫球会、自驾游如登山协会、游艇会、高尔夫球会、自驾游协会等，提供高端人群培养感情的交际圈。协会等，提供高端人群培养感情的交际圈。与外界联动与外界联动158#如高档酒店、商务茶楼、咖啡厅、夜总会、如高档酒店、商务茶楼、咖啡厅、夜总会、酒吧等，为高端人群的商业行为提供便利。酒吧等，为高端人群的商业行为提供便利。商务链接商务链接咖啡厅咖啡厅餐饮餐饮酒店酒店与外界联动与外界联动159#定期酒会定期酒会以月度或季度为单位，定期开展酒会，以月度或季度为单位，定期开展酒会，提供会员之间的交际空间。提供会员之间的交际空间。会员活动会129、员活动160#点对点服务点对点服务会员会员会员会员客户客户客户客户业主业主业主业主策略四策略四161#同时设立尊贵客户服务部，包含：私人管家服务：为客户提供专业的星级服务团队。私人保安服务：为业主提供专业的保安服务，同时，为业主提供接送子女及女眷的出行等提供服务。私人健康服务：为业主提供贴身健康服务，建立健康档案，并和当地知名医院合作，提供特殊通道上门服务。在社区内提供子女教育顾问、私人健身教练、心理顾问、形象顾问等。对会员对会员对客户对客户对业主对业主分会员等级提供会员一卡通：包含项目会所的使用，实现金融、保险、消费、购物的代码服务。建立客户数据库，提供点对点营销及服务。部分客户给于会员活动130、参与机会。点对点服务点对点服务162#体验式营销体验式营销园林、会所的实景体验园林、会所的实景体验园林、会所的实景体验园林、会所的实景体验生活方式体验生活方式体验生活方式体验生活方式体验策略五策略五163#体体验式式营销生活方式体生活方式体生活方式体生活方式体验验实实景体景体景体景体验验园林园林园林园林实实景景景景体体体体验验Sub 01Sub 01Sub 01Sub 01DepartmentDepartmentDepartmentDepartment样样板板板板空空空空间间体体体体验验会会会会员员活活活活动动体体体体验验生活生活生活生活方式方式方式方式体体体体验验入入入入驻驻服服服服务务体体131、体体验验会所会所会所会所功能功能功能功能体体体体验验体验式营销体验式营销164#以每月为一个节点，对社会公开一些较有品位的营销活动，同时配合活动招募会员。这类营销活动既在一定程度上提高了项目的调性，又让项目在市场中始终保持着相对的热度。同时将活动系统化后，和其他楼盘的营销活动产生质的区别。活动营销活动营销策略六策略六165#n 对世界一线品牌奢侈品进行展览，并对少数客户赠送一些赠品。奢侈品展奢侈品展166#n 展览ZIPPO打火机，租赁一些稀少的款式，及相关资料介绍。造成客户兴趣。ZIPPO打火机展打火机展167#与成都老爷车协会联动，租赁经典款式老爷车，在售楼部展示。与成都老爷车协会联动，租132、赁经典款式老爷车，在售楼部展示。老爷车展老爷车展168#n 与知名酒庄联动，提供红酒和冷餐供客户品鉴。同时可开设小范围红酒知识讲座。年份红酒品鉴会年份红酒品鉴会169#营销时间节点安排营销时间节点安排时时间间推广推广阶段阶段20102010年年续销期市场预热期蓄客期认筹期开盘强销期6月月5月月3月月8月月7月月4月月10月月形象导入期11月月12月月170#时时间间推广推广阶段阶段20102010年年续销期市场预热期蓄客期认筹期开盘强销期6月月5月月3月月8月月7月月4月月10月月形象导入期11月月12月月营销时间节点安排营销时间节点安排171#市场预热期（市场预热期（2010年年3-5月）月133、）关键词：政府公信力本阶段目的：本阶段目的：炒作板块，让市场产生对项目区域的认可和关注。炒作板块，让市场产生对项目区域的认可和关注。整合媒体资源，公关政府，通过第三方宣传达到本阶段目的。整合媒体资源，公关政府，通过第三方宣传达到本阶段目的。172#软文攻势软文攻势高峰论坛高峰论坛新闻造势新闻造势以卧龙山旅游区未来发展高峰论坛为引，唱响2010年集结号。通过大篇幅的软文宣传，为项目区域的热炒提供辅助。与政府合作热炒项目区域板块，宣传卧龙山风景区区高规格、大手笔的建设步伐，策动政府为本项目提供舆论导向或支持。利用政府和媒体的公信力，巧做文章。利用政府和媒体的公信力，巧做文章。传播策略传播策略173134、#软文攻势：软文攻势：在遂宁日报等大众平面媒体上面广泛通过新闻在遂宁日报等大众平面媒体上面广泛通过新闻性文章炒作项目的区域整体价值。性文章炒作项目的区域整体价值。目的：目的：依托卧龙山公元风景区的规划，增加客户对该依托卧龙山公元风景区的规划，增加客户对该区域的居住价值的理解。区域的居住价值的理解。高峰论坛：高峰论坛：与媒体及业界专业人士或机构配合开展旅游地与媒体及业界专业人士或机构配合开展旅游地产论坛活动，引入项目整体形象。媒介予以强产论坛活动，引入项目整体形象。媒介予以强化。化。目的：目的：由区域导入项目形象，启动项目的形象宣传。由区域导入项目形象，启动项目的形象宣传。卧龙山的今天和明天。卧135、龙山的今天和明天。174#时时间间推广推广阶段阶段20102010年年续销期市场预热期蓄客期认筹期开盘强销期6月月5月月3月月8月月7月月4月月10月月形象导入期11月月12月月营销时间节点安排营销时间节点安排175#关键词：话题营销、爆破市场高金会启动形象导入期（形象导入期（2010年年5-7月）月）阶段目的：阶段目的：短时间内引爆市场，将项目调性传达给市场。务求造成短时间内引爆市场，将项目调性传达给市场。务求造成“满城轰动满城轰动”效应。效应。176#户外出街户外出街营销活动营销活动报纸宣传报纸宣传各节点相对应的营销活动全面启动。在遂宁市各关键位置拿户外。针对遂宁市场占有率最高的报纸，进行136、包版形式的一轮报广宣传。大众媒体大众媒体大众媒体为主，短时间集中爆破，引爆市场。传播策略传播策略满城尽是高金满城尽是高金隐园。隐园。177#临时临时临时临时售售售售楼处开楼处开楼处开楼处开放放放放高金高金高金高金会会会会成立成立成立成立项项项项目高目高目高目高调调调调面市面市面市面市123n 建议在中央商务区步行街铂金位置设置一处项目的临时售楼处。高金会盛大开幕高金会盛大开幕面向全城招募会员面向全城招募会员n 报纸n 户外n 车身n n满成尽是高金隐园178#形式：形式：引进国际知名物管顾问，举办物管签约仪式。引进国际知名物管顾问，举办物管签约仪式。目的：目的：引入国际知名物管公司作为顾问，提137、升项目引入国际知名物管公司作为顾问，提升项目品质，同时提高项目知名度。品质，同时提高项目知名度。签约知名物业管理公司签约知名物业管理公司179#时时间间推广推广阶段阶段20102010年年续销期市场预热期蓄客期认筹期开盘强销期6月月5月月3月月8月月7月月4月月10月月形象导入期11月月12月月营销时间节点安排营销时间节点安排180#蓄客期（蓄客期（2010年年7-8月）月）阶段目的：阶段目的：产品及开发商品牌深入人心，实力昭现，得到广泛认可。产品及开发商品牌深入人心，实力昭现，得到广泛认可。强调项目的高端形象。强调项目的高端形象。会员持续招募，对高端客户进行蓄客。会员持续招募，对高端客户进行138、蓄客。体验式营销启动，客户切身感受到项目的高端品质体验式营销启动，客户切身感受到项目的高端品质关键词：看房车、园林实景、会所181#以大众媒体为主，在上阶段轰爆市场之后，乘胜追击，做项目形象公示及销售信息预告。在本阶段持续热炒，节节拔高。户外短期密集投放（可阶段性租赁部分户外）报纸大规模投放（硬广+软文+新闻）密集多角度交叉投放，为开盘强势蓄水。看房车系统启动，畅通看房路线，同时形成“流动的大牌”效果；借会所及园林展示区的公开，开启体验式营销。项目现场售楼部开放项目现场售楼部开放园林展示区完成园林展示区完成看房车系统启动看房车系统启动传播策略传播策略182#n 开馆仪式：邀请遂宁电视台著名主持139、人做仪式主持n 售楼处的全套VI包装n 传播媒体：户外、电视、报广、短信、网站项目现场销售部开放项目现场销售部开放183#争取与现场销售部同时开放。传播媒体：户外、报广、短信、电视、网站园林展示区完成并开放园林展示区完成并开放184#样板示范间完成样板示范间完成配合园林实景宣传，传播媒体：户配合园林实景宣传，传播媒体：户外、报广、短信、电视、网站。外、报广、短信、电视、网站。185#n 看房车不仅作为拉客户去现场的销售道具，更是媒体推广的重要一环。n 由于看房车往往停靠与行走在城市的繁华区域到项目之间，因此良好的看房车包装，相当于阶段性的户外广告。看房车系统启动看房车系统启动186#时时间间推140、广推广阶段阶段20102010年年续销期市场预热期蓄客期认筹期开盘强销期6月月5月月3月月8月月7月月4月月10月月形象导入期11月月12月月营销时间节点安排营销时间节点安排187#认筹期（认筹期（2010年年8-9月）月）阶段目的：阶段目的：加强蓄客力度，扩大认筹量，务求为开盘打好基础。加强蓄客力度，扩大认筹量，务求为开盘打好基础。开盘前可针对会员进行统一内部认购。开盘前可针对会员进行统一内部认购。关键词：产品推鉴会，认筹活动，线上和线下推广188#项目产品推鉴会项目产品推鉴会形式：形式：邀请前期项目积累客户，渠道客户资源，及邀请前期项目积累客户，渠道客户资源，及媒体，就项目的整体形象及产品141、素质进行综媒体，就项目的整体形象及产品素质进行综合说明。合说明。目的：目的：扩大项目知名度及品牌影响力。扩大项目知名度及品牌影响力。产品推鉴会产品推鉴会189#通过通过VIPVIP卡的办理，排查诚意客户，锁定卡的办理，排查诚意客户，锁定目标客户，奠定圈层基础目标客户，奠定圈层基础VIP认筹认筹190#n线上媒体持续发动n户外更换n短信群发告知强销信息n线下推广力度加大，启动会员积分制，发动亲朋推荐n看房车系统力度加大传播策略传播策略191#线上：线上：高金高金隐园全面认筹启动隐园全面认筹启动更换所有媒体画面，由形象广告改打强销信息更换所有媒体画面，由形象广告改打强销信息高金高金隐园全城公开认筹142、隐园全城公开认筹恭请莅临品鉴恭请莅临品鉴推广内容推广内容192#线下：线下：高金会员积分制启动，发动亲朋口碑传播力量高金会员积分制启动，发动亲朋口碑传播力量l 会员自己购买积500分，享受额外购房优惠，赠送会所消费卡；l 介绍朋友认筹，洋房一套可积5分，别墅一套积20分，l 如被介绍人成交洋房一套可积50分，别墅200分。l 被介绍人可享受额外优惠；l 积分可兑换会员奖品（如旅游等）；l 积分达到一定标准可提升会员等级；l 可参与相应级别会员活动；l 阶段性总积分累计最高的客户将有机会赢得会员大奖。推广内容推广内容此处为初步设计此处为初步设计193#营销时间节点安排营销时间节点安排时时间间推广143、推广阶段阶段20102010年年续销期市场预热期蓄客期认筹期开盘强销期6月月5月月3月月8月月7月月4月月10月月形象导入期11月月12月月194#开盘强销期（开盘强销期（2010年年9-10月）月）阶段目的：阶段目的：获得开盘成功。获得开盘成功。传播策略：传播策略：制造热点，持续热炒，形成火爆氛围多种媒体交叉利用关键词：开盘活动195#开盘活动开盘活动目的目的扩大市场知名度；扩大市场知名度；挖掘新客户，争取区挖掘新客户，争取区域外客户；域外客户；强化品牌；强化品牌；相关工作相关工作邀请登记客户到场进邀请登记客户到场进一步体验项目高端氛一步体验项目高端氛围；围；媒体、报广进行报道；媒体、报广进144、行报道；外部推广渠道进行宣外部推广渠道进行宣传；传；196#营销时间节点安排营销时间节点安排时时间间推广推广阶段阶段20102010年年续销期市场预热期蓄客期认筹期开盘强销期6月月5月月3月月8月月7月月4月月10月月形象导入期11月月12月月197#续销期（续销期（2010年年10月月）阶段目的：阶段目的：项目持续销售；项目持续销售；维持项目在市场中的热度；维持项目在市场中的热度；为下期开盘做好蓄客准备。为下期开盘做好蓄客准备。传播策略：传播策略：减小广告投放；看房车力度减弱或停止；高金会活动力度加强；营销活动频次增加关键词：活动营销营销活动原则：营销活动原则：调性较高，对项目有正面促进作用145、；调性较高，对项目有正面促进作用；可参与性较强；可参与性较强；参与客户层次较高；参与客户层次较高；可为高金会吸纳会员可为高金会吸纳会员198#目的目的低成本保持市场热度；低成本保持市场热度；老客户维护及新客户挖掘；老客户维护及新客户挖掘；持续强化品牌，营造品牌品持续强化品牌，营造品牌品质感；质感；形成客户荣誉感与归属感形成客户荣誉感与归属感时间时间根据整体营销节奏调整，适根据整体营销节奏调整，适合多次举行；合多次举行；相关工作相关工作邀请实际成交客户进行互动邀请实际成交客户进行互动式的现场访谈式的现场访谈媒体、报广进行报道媒体、报广进行报道外部推广渠道进行宣传外部推广渠道进行宣传由于成本较低，146、多次推盘需由于成本较低，多次推盘需要，酒会形式的活动可要，酒会形式的活动可多次举行多次举行业主答谢酒会业主答谢酒会199#注：本费用预算不含售楼处、样板房装修、设计费用！预算大项预算大项支出明细支出明细比重比重总总体体费费用用占占销销售售额额的的1.5%1.5%左左右右户外媒体户外媒体围墙广告围墙广告2%2%户外大牌户外大牌18%18%公交站厅、车体公交站厅、车体8%8%平面媒体平面媒体报纸广告报纸广告25%25%杂志杂志4%4%其它媒体其它媒体网络广告网络广告2%2%框架媒体框架媒体1%1%短信短信1%1%电视广播电视广播5%5%物料费用物料费用楼书楼书1%1%折页折页1%1%手提袋手提袋1147、%1%户型图户型图1%1%营销活动营销活动25%25%不可预见费用不可预见费用5%5%合计合计100%100%费用预算说明：费用预算说明：一期的推广对于整个项目成败起着至关重要的一期的推广对于整个项目成败起着至关重要的作用，一期推广担负着项目形象建立，项目二作用，一期推广担负着项目形象建立，项目二期推广在某种意思上来说是延续项目一期部分期推广在某种意思上来说是延续项目一期部分建立起来的品牌形象，顺势销售；建立起来的品牌形象，顺势销售；本费用预算仅为一个参考控制标准，因实际操本费用预算仅为一个参考控制标准，因实际操作及对各项工作要求的质量与标准不同，费用作及对各项工作要求的质量与标准不同，费用会148、有差异，本公司在实际工作中会与发展商共会有差异，本公司在实际工作中会与发展商共同商讨。同商讨。推广费用预算推广费用预算200#谢谢观赏谢谢观赏牵手翰龙地产，享受真正的专业地产服务！牵手翰龙地产，享受真正的专业地产服务！201#地址：（总部）重庆市江北区红鼎国际地址：（总部）重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 附：企业简介附：企业简介202#走进翰龙走进翰龙 中国房地产特种部队中国房地产特种部队中国房地产特种部队中国房地产特种部队203149、#地址：（总部）重庆市江北区红鼎国际地址：（总部）重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 翰龙房地产营销策划有限公司是一家全国性地产顾问机构，素有营销领域的黄埔翰龙房地产营销策划有限公司是一家全国性地产顾问机构，素有营销领域的黄埔翰龙房地产营销策划有限公司是一家全国性地产顾问机构，素有营销领域的黄埔翰龙房地产营销策划有限公司是一家全国性地产顾问机构，素有营销领域的黄埔军校之称，志在做中国最具执行力的企业。公司以房地产营销策划和销售代理为主150、业，军校之称，志在做中国最具执行力的企业。公司以房地产营销策划和销售代理为主业，军校之称，志在做中国最具执行力的企业。公司以房地产营销策划和销售代理为主业，军校之称，志在做中国最具执行力的企业。公司以房地产营销策划和销售代理为主业，特别是其卓越的销售执行力在中国房地产销售界特别是其卓越的销售执行力在中国房地产销售界特别是其卓越的销售执行力在中国房地产销售界特别是其卓越的销售执行力在中国房地产销售界“首屈一指首屈一指首屈一指首屈一指”。自进入房地产市场以。自进入房地产市场以。自进入房地产市场以。自进入房地产市场以来，以代理销售作为自己切入市场的导向，结合先进的销售理念和市场的实际情况，来，以代理151、销售作为自己切入市场的导向，结合先进的销售理念和市场的实际情况，来，以代理销售作为自己切入市场的导向，结合先进的销售理念和市场的实际情况，来，以代理销售作为自己切入市场的导向，结合先进的销售理念和市场的实际情况，采取了与一般代理公司完全不同的独特销售模式，在代理市场上诸多处于采取了与一般代理公司完全不同的独特销售模式，在代理市场上诸多处于采取了与一般代理公司完全不同的独特销售模式，在代理市场上诸多处于采取了与一般代理公司完全不同的独特销售模式，在代理市场上诸多处于“休克休克休克休克”状状状状态的项目时，创造了一系列销售奇迹，是名副其实的滞销楼盘销售专家和优秀的房地态的项目时，创造了一系列销售奇152、迹，是名副其实的滞销楼盘销售专家和优秀的房地态的项目时，创造了一系列销售奇迹，是名副其实的滞销楼盘销售专家和优秀的房地态的项目时，创造了一系列销售奇迹，是名副其实的滞销楼盘销售专家和优秀的房地产利润制造者。产利润制造者。产利润制造者。产利润制造者。翰龙地产以专业销售立足市场，解决地产项目难题，为开发公司最大限度的翰龙地产以专业销售立足市场，解决地产项目难题，为开发公司最大限度的翰龙地产以专业销售立足市场，解决地产项目难题，为开发公司最大限度的翰龙地产以专业销售立足市场，解决地产项目难题，为开发公司最大限度的减少广告成本，并快速的回笼项目资金，实现共赢为合作目标。在短短几年内，公司减少广告成本，153、并快速的回笼项目资金，实现共赢为合作目标。在短短几年内，公司减少广告成本，并快速的回笼项目资金，实现共赢为合作目标。在短短几年内，公司减少广告成本，并快速的回笼项目资金，实现共赢为合作目标。在短短几年内，公司发展到拥有东北、甘肃、湖南、福建、重庆等多个区域及数百名专业人员的规模，同发展到拥有东北、甘肃、湖南、福建、重庆等多个区域及数百名专业人员的规模，同发展到拥有东北、甘肃、湖南、福建、重庆等多个区域及数百名专业人员的规模，同发展到拥有东北、甘肃、湖南、福建、重庆等多个区域及数百名专业人员的规模，同时大力拓展业务范围涉及十多个大中城市。自时大力拓展业务范围涉及十多个大中城市。自时大力拓展业务范154、围涉及十多个大中城市。自时大力拓展业务范围涉及十多个大中城市。自06060606年进入重庆区域至今已运作过二十多年进入重庆区域至今已运作过二十多年进入重庆区域至今已运作过二十多年进入重庆区域至今已运作过二十多个不同物业类别的项目。公司的核心领导层更是自房地产市场刚刚起步的个不同物业类别的项目。公司的核心领导层更是自房地产市场刚刚起步的个不同物业类别的项目。公司的核心领导层更是自房地产市场刚刚起步的个不同物业类别的项目。公司的核心领导层更是自房地产市场刚刚起步的90909090年代开始年代开始年代开始年代开始在全国范围内操盘，至今操作大小项目上百个。翰龙地产管理科学、经营有方、素质在全国范围内操155、盘，至今操作大小项目上百个。翰龙地产管理科学、经营有方、素质在全国范围内操盘，至今操作大小项目上百个。翰龙地产管理科学、经营有方、素质在全国范围内操盘，至今操作大小项目上百个。翰龙地产管理科学、经营有方、素质专业、人才济济、团队一流，所到之处不断创造出惊人的销售业绩，得到业内人士的专业、人才济济、团队一流，所到之处不断创造出惊人的销售业绩，得到业内人士的专业、人才济济、团队一流，所到之处不断创造出惊人的销售业绩，得到业内人士的专业、人才济济、团队一流，所到之处不断创造出惊人的销售业绩，得到业内人士的广泛认可与肯定。广泛认可与肯定。广泛认可与肯定。广泛认可与肯定。经过数年的积累与发展，翰龙地产与156、清华大学、重庆大学以及多家知名建筑经过数年的积累与发展，翰龙地产与清华大学、重庆大学以及多家知名建筑经过数年的积累与发展，翰龙地产与清华大学、重庆大学以及多家知名建筑经过数年的积累与发展，翰龙地产与清华大学、重庆大学以及多家知名建筑设计院建立了良好的长期合作关系，并拥有了全国一流的房地产专家顾问团。在房地设计院建立了良好的长期合作关系，并拥有了全国一流的房地产专家顾问团。在房地设计院建立了良好的长期合作关系，并拥有了全国一流的房地产专家顾问团。在房地设计院建立了良好的长期合作关系，并拥有了全国一流的房地产专家顾问团。在房地产市场研究，规划设计，营销策划，项目管理，资源整合，资本运营等相关领域都157、具产市场研究，规划设计，营销策划，项目管理，资源整合，资本运营等相关领域都具产市场研究，规划设计，营销策划，项目管理，资源整合，资本运营等相关领域都具产市场研究，规划设计，营销策划，项目管理，资源整合，资本运营等相关领域都具备了强大的实力。公司人才机制完善，企业文化丰富，营销模式独特，组织架构完整，备了强大的实力。公司人才机制完善，企业文化丰富，营销模式独特，组织架构完整，备了强大的实力。公司人才机制完善，企业文化丰富，营销模式独特，组织架构完整，备了强大的实力。公司人才机制完善，企业文化丰富，营销模式独特，组织架构完整，战略布局合理。翰龙地产把为员工谋求福利，为客户谋求品质，为社会谋求就业作158、为战略布局合理。翰龙地产把为员工谋求福利，为客户谋求品质，为社会谋求就业作为战略布局合理。翰龙地产把为员工谋求福利，为客户谋求品质，为社会谋求就业作为战略布局合理。翰龙地产把为员工谋求福利，为客户谋求品质，为社会谋求就业作为企业价值观，将在新一轮的房地产浪潮中发挥积极作用，扮演举足轻重的专业领航角企业价值观，将在新一轮的房地产浪潮中发挥积极作用，扮演举足轻重的专业领航角企业价值观，将在新一轮的房地产浪潮中发挥积极作用，扮演举足轻重的专业领航角企业价值观，将在新一轮的房地产浪潮中发挥积极作用，扮演举足轻重的专业领航角色，为中国房地产的繁荣作出应有的贡献。色，为中国房地产的繁荣作出应有的贡献。色，159、为中国房地产的繁荣作出应有的贡献。色，为中国房地产的繁荣作出应有的贡献。翰龙地产翰龙地产中国房地产特种部队中国房地产特种部队中国房地产特种部队中国房地产特种部队204#翰龙地产翰龙地产中国房地产全程服务商中国房地产全程服务商中国房地产全程服务商中国房地产全程服务商福建：时代城福建：时代城 海景花园海景花园 锦绣花园锦绣花园 凤凰城凤凰城 丰源世纪城丰源世纪城 龙岩学生街龙岩学生街 恒宝花园恒宝花园 恒宝城市桂冠恒宝城市桂冠 鼓山苑鼓山苑 福华苑福华苑 中国红中国红 闽西粮油饲料城闽西粮油饲料城 裕福国际裕福国际 辽宁：鹏辉广场辽宁：鹏辉广场 东北名苑东北名苑 新世纪花园新世纪花园 五洲御景园五160、洲御景园 湖南：山水芙蓉湖南：山水芙蓉 沁园小区沁园小区 金源小区金源小区 百姓家园百姓家园 湖北：汉津花园湖北：汉津花园 滨江新城滨江新城 四川：万和苑四川：万和苑 河南：正大广场河南：正大广场 广西：华隆假日城堡广西：华隆假日城堡 天坑旅游度假村天坑旅游度假村 江西：敏龙花园江西：敏龙花园江苏：广都苑江苏：广都苑 天印花园天印花园 瀛洲湾瀛洲湾 金王府金王府 荣光雅苑荣光雅苑 爱丁堡公馆爱丁堡公馆甘肃：百合园甘肃：百合园 秦安农贸商城秦安农贸商城 天创花园天创花园 渭滨新城渭滨新城 马可波罗商业街马可波罗商业街 望河丽景望河丽景 天乐大厦天乐大厦 中兴大厦中兴大厦重庆：金福花园重庆：金福花161、园 御庭苑御庭苑 海怡华园海怡华园 新都大厦新都大厦 香港城香港城 秋实华庭紫苑秋实华庭紫苑 锦冠明珠锦冠明珠 高朋花园高朋花园 海棠晓月海棠晓月万盛万盛 秋实大厦秋实大厦 美翠佳园美翠佳园 中德江湾丽景中德江湾丽景 柏林春天柏林春天 205#翰龙地产重庆公司翰龙地产重庆公司重庆最具执行力的销售团队重庆最具执行力的销售团队重庆最具执行力的销售团队重庆最具执行力的销售团队地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址：162、 206#207#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 总总 经经 理理副总经理副总经理副总经理副总经理营营销销部部市市场场部部策策划划部部人人力力资资源源部部行行政政部部财财务务部部客客服服中中心心策略中心策略中心组织架构组织架构董董 事事 会会研研究究中中心心208#核核心心服服务务范范围围地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67163、743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 物业市场研究物业市场研究（1）、消费者行为与市场受众调）、消费者行为与市场受众调研研（2）、产品供给与需求现状研究）、产品供给与需求现状研究（3）、专项物业类别（住宅、办）、专项物业类别（住宅、办公、商业等）研究公、商业等）研究（4）、专题式房地产开发研究）、专题式房地产开发研究（5）、宏观经济环境与行业市场）、宏观经济环境与行业市场趋势预测趋势预测项目咨询顾问项目咨询顾问（1）、土地用途研究）、土地用途研究（2）、项目可行性分析）、项目可行性分析（3）、项目投资前景预测与经济164、）、项目投资前景预测与经济效效益评估益评估（4）、项目产品市场定位）、项目产品市场定位（5）、物业规划设计建议）、物业规划设计建议（6）、分期发展方案）、分期发展方案（7）、项目资源整合）、项目资源整合地产销售代理地产销售代理（1）、商业地产（大型卖场）、商业地产（大型卖场ShoppingMall/Block样板街区样板街区/步行街铺步行街铺/社区商铺）招商、销售代社区商铺）招商、销售代理理（2）、别墅销售代理）、别墅销售代理（3）、高档写字楼销售代理）、高档写字楼销售代理（4）、住宅物业销售代理）、住宅物业销售代理（5）、商住结合综合性物业销售）、商住结合综合性物业销售代理代理（6）、销售人165、员培训与管理）、销售人员培训与管理地产营销策划地产营销策划（1）、房地产开发策略制定）、房地产开发策略制定（2）、）、VI系统建立：项目命名、系统建立：项目命名、楼盘标志、主题广告语等项目整套楼盘标志、主题广告语等项目整套视觉形象识别系统的建立视觉形象识别系统的建立（3）、项目全程营销策划方案、）、项目全程营销策划方案、销售策略及阶段性推广方案制定、销售策略及阶段性推广方案制定、执行执行（4）、广告媒体投放执行及效果）、广告媒体投放执行及效果评估，推广费用预算及监控评估，推广费用预算及监控（5）、楼盘平面设计监制、各类）、楼盘平面设计监制、各类日常性策划文案撰写日常性策划文案撰写（6）、公关活166、动组织、执行）、公关活动组织、执行209#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 翰龙的愿景：翰龙的愿景：企业文化企业文化翰龙的使命：翰龙的使命：铸就中国房地产的特种部队磨砺高素质的房地产特种兵210#翰龙理念翰龙理念地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 0167、23-86878849 网址：网址： 翰龙的服务理念：翰龙的服务理念：翰龙的服务理念：翰龙的服务理念：翰龙的市场理念：翰龙的市场理念：翰龙的市场理念：翰龙的市场理念：翰龙的管理理念：翰龙的管理理念：翰龙的管理理念：翰龙的管理理念：只有淡季的思想只有淡季的思想,没有淡季的市场；没有淡季的市场；只有疲软的思想，没有疲软的市场。只有疲软的思想，没有疲软的市场。为发展商大量节约成本，快速回笼资金，高效服务客户。为发展商大量节约成本，快速回笼资金，高效服务客户。严格管理，深入沟通；管理是最严格的爱，培训是最大的福利。严格管理，深入沟通；管理是最严格的爱，培训是最大的福利。翰龙的生存理念：翰龙的生存理念：168、翰龙的生存理念：翰龙的生存理念：翰龙的用人理念：翰龙的用人理念：翰龙的用人理念：翰龙的用人理念：没有卖不出去的房子，只有卖不出去房子的人。没有卖不出去的房子，只有卖不出去房子的人。最大限度的激发潜能；没有做不到，只有想不到；最大限度的激发潜能；没有做不到，只有想不到；改变自我，迈向成功。改变自我，迈向成功。211#起源于香港起源于香港-借鉴于保险借鉴于保险-发展在重庆发展在重庆-正走向全中国正走向全中国 擅长应对低谷局面，以强硬打法激活滞销楼盘。擅长应对低谷局面，以强硬打法激活滞销楼盘。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-169、67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 以差异化营销超越价格战，销售额与利润率双重保证，以利润为先确保安全以差异化营销超越价格战，销售额与利润率双重保证，以利润为先确保安全扩张；扩张；以速度领先于市场，变市场为最佳融资平台，以强大现金流制胜；以速度领先于市场，变市场为最佳融资平台，以强大现金流制胜；精确制导传播手法，直达有效的广告策略，实现淡市旺销；精确制导传播手法，直达有效的广告策略，实现淡市旺销；翰龙营销模式212#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：170、电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 翰龙地产模式的工作特点翰龙地产模式的工作特点打破几个人售一个楼盘，甚至十几个楼盘的旧模式，组织几十个人甚至上百人打破几个人售一个楼盘，甚至十几个楼盘的旧模式，组织几十个人甚至上百人打破几个人售一个楼盘，甚至十几个楼盘的旧模式，组织几十个人甚至上百人打破几个人售一个楼盘，甚至十几个楼盘的旧模式，组织几十个人甚至上百人的销售队伍专门销售一个楼盘，采取集中兵力打歼灭战的策略的销售队伍专门销售一个楼盘，采取集中兵力打歼灭战的策略的销售队伍专门销售一个楼盘，采取集中兵力171、打歼灭战的策略的销售队伍专门销售一个楼盘，采取集中兵力打歼灭战的策略;以主动寻找市场，采用人海战术、地毯式的搜索，打破等客上门、守株待兔的以主动寻找市场，采用人海战术、地毯式的搜索，打破等客上门、守株待兔的以主动寻找市场，采用人海战术、地毯式的搜索，打破等客上门、守株待兔的以主动寻找市场，采用人海战术、地毯式的搜索，打破等客上门、守株待兔的旧模式，主动出击，找客上门旧模式，主动出击，找客上门旧模式，主动出击，找客上门旧模式，主动出击，找客上门;大幅度减少巨额广告投入，整合利用传统的传媒广告、人对人的推销和活动销大幅度减少巨额广告投入，整合利用传统的传媒广告、人对人的推销和活动销大幅度减少巨额广172、告投入，整合利用传统的传媒广告、人对人的推销和活动销大幅度减少巨额广告投入，整合利用传统的传媒广告、人对人的推销和活动销售法，形成综合性的、全方位的信息传播系统售法，形成综合性的、全方位的信息传播系统售法，形成综合性的、全方位的信息传播系统售法，形成综合性的、全方位的信息传播系统;结合国外最具实效的结合国外最具实效的结合国外最具实效的结合国外最具实效的DSDS直销，并掌握对建筑学、风水学、心理学、身体语言直销，并掌握对建筑学、风水学、心理学、身体语言直销，并掌握对建筑学、风水学、心理学、身体语言直销，并掌握对建筑学、风水学、心理学、身体语言学、激励学等各种知识的运用；学、激励学等各种知识的运用173、；学、激励学等各种知识的运用；学、激励学等各种知识的运用；十分注重面对面的销售和售楼部内默契配合的整体气氛，成功率高十分注重面对面的销售和售楼部内默契配合的整体气氛，成功率高十分注重面对面的销售和售楼部内默契配合的整体气氛，成功率高十分注重面对面的销售和售楼部内默契配合的整体气氛，成功率高;高标准的保持团队战斗力：对销售骨干半军事化的管理方式和认真细致的培训，高标准的保持团队战斗力：对销售骨干半军事化的管理方式和认真细致的培训，高标准的保持团队战斗力：对销售骨干半军事化的管理方式和认真细致的培训，高标准的保持团队战斗力：对销售骨干半军事化的管理方式和认真细致的培训，对销售队伍的精神激励和物质激174、励，使销售队伍的战斗力始终保持一个较高的水对销售队伍的精神激励和物质激励，使销售队伍的战斗力始终保持一个较高的水对销售队伍的精神激励和物质激励，使销售队伍的战斗力始终保持一个较高的水对销售队伍的精神激励和物质激励，使销售队伍的战斗力始终保持一个较高的水平平平平;213#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 一支队伍只专注一个项目，以高度负责的职业精神为发展商服务一支队伍只专注一个项目，以高度负责的职业精神175、为发展商服务一支队伍只专注一个项目，以高度负责的职业精神为发展商服务一支队伍只专注一个项目，以高度负责的职业精神为发展商服务;在代理销售中，始终坚持与发展商真诚合作的原则，始终把自身的效益与发展在代理销售中，始终坚持与发展商真诚合作的原则，始终把自身的效益与发展在代理销售中，始终坚持与发展商真诚合作的原则，始终把自身的效益与发展在代理销售中，始终坚持与发展商真诚合作的原则，始终把自身的效益与发展商的效益联系在一起商的效益联系在一起商的效益联系在一起商的效益联系在一起;最大的特点之一，是大幅度减少巨额广告投入，以大量持续的宣传单和训练有最大的特点之一，是大幅度减少巨额广告投入，以大量持续的宣传单176、和训练有最大的特点之一，是大幅度减少巨额广告投入，以大量持续的宣传单和训练有最大的特点之一，是大幅度减少巨额广告投入，以大量持续的宣传单和训练有素的户外业务员及新颖的活动销售方法形成全方位的信息轰炸，大大减低了发展素的户外业务员及新颖的活动销售方法形成全方位的信息轰炸，大大减低了发展素的户外业务员及新颖的活动销售方法形成全方位的信息轰炸，大大减低了发展素的户外业务员及新颖的活动销售方法形成全方位的信息轰炸，大大减低了发展商的风险，完全避免了某些中介代理商吃广告回扣的不合理现象商的风险，完全避免了某些中介代理商吃广告回扣的不合理现象商的风险，完全避免了某些中介代理商吃广告回扣的不合理现象商的风险177、，完全避免了某些中介代理商吃广告回扣的不合理现象;销售是房地产开发项目成败的关键，找银行不如找市场，找到翰龙地产就等于销售是房地产开发项目成败的关键，找银行不如找市场，找到翰龙地产就等于销售是房地产开发项目成败的关键，找银行不如找市场，找到翰龙地产就等于销售是房地产开发项目成败的关键，找银行不如找市场，找到翰龙地产就等于找到了银行加市场！某一位与翰龙地产合作过的发展商感慨的这样说。找到了银行加市场！某一位与翰龙地产合作过的发展商感慨的这样说。找到了银行加市场！某一位与翰龙地产合作过的发展商感慨的这样说。找到了银行加市场！某一位与翰龙地产合作过的发展商感慨的这样说。翰龙地产模式的工作特点翰龙地产178、模式的工作特点214#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： “翰龙模式翰龙模式”制胜的六大原则制胜的六大原则原则原则原则原则1 1 1 1：快鱼原则：快鱼原则：快鱼原则：快鱼原则 （“兵贵神速兵贵神速兵贵神速兵贵神速”，通过高效的执行力缩短营销周，通过高效的执行力缩短营销周，通过高效的执行力缩短营销周，通过高效的执行力缩短营销周期）期）期）期）原则原则原则原则2 2 2 2：牛刀原则：牛刀原则：牛刀原则：179、牛刀原则 （集中优势兵力打歼灭战）（集中优势兵力打歼灭战）（集中优势兵力打歼灭战）（集中优势兵力打歼灭战）原则原则原则原则3 3 3 3：压强原则：压强原则：压强原则：压强原则 （集中人力、物力和财力，实现重点突破）（集中人力、物力和财力，实现重点突破）（集中人力、物力和财力，实现重点突破）（集中人力、物力和财力，实现重点突破）原则原则原则原则4 4 4 4：狼群原则：狼群原则：狼群原则：狼群原则 （像（像（像（像狼群狼群狼群狼群”一样全力以赴、勇往直前）一样全力以赴、勇往直前）一样全力以赴、勇往直前）一样全力以赴、勇往直前）原则原则原则原则5 5 5 5：羊毛原则：羊毛原则：羊毛原则：羊毛原180、则 （依靠出色的市场执行在市场中找回（依靠出色的市场执行在市场中找回（依靠出色的市场执行在市场中找回（依靠出色的市场执行在市场中找回“羊毛羊毛羊毛羊毛”）原则原则原则原则6 6 6 6：现金流原则：现金流原则：现金流原则：现金流原则 （以实现资金回笼为第一目标，降低项目风险）（以实现资金回笼为第一目标，降低项目风险）（以实现资金回笼为第一目标，降低项目风险）（以实现资金回笼为第一目标，降低项目风险）215#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 181、023-86878849 网址：网址： “翰龙模式翰龙模式”与其它营销模式的对比与其它营销模式的对比对比项目对比项目传统模式传统模式翰龙模式翰龙模式所属形式所属形式坐销坐销坐销+行销行销上客途径上客途径严重依赖媒体广告主要通过主动出击主要通过主动出击销售人员销售人员一般10人以内一般一般2020人以上人以上谈客流程谈客流程自由度较大严格规范严格规范培训机制培训机制有一定的培训有严格的培训有严格的培训经验要求经验要求倾向于选择熟手擅长培养新人擅长培养新人管理方式管理方式松散式管理半军事化管理半军事化管理216#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号182、 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目人员组织架构项目人员组织架构项目人员组织架构项目人员组织架构四组四组业务员业务员三组三组业务员业务员销售主任销售主任销售主任销售主任一组一组业务员业务员销售主任销售主任销售主任销售主任营销总监二组二组业务员业务员销售经理销售经理销售经理销售经理217#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-8183、6878849 网址：网址： 项目人员实行半军事化管理项目人员实行半军事化管理项目人员实行半军事化管理项目人员实行半军事化管理 7 7：00 00 起床（被子、洗脸盆、起床（被子、洗脸盆、牙膏、牙刷等统一方向摆放）牙膏、牙刷等统一方向摆放）7：20早餐早餐 8 8：00 00 到售房部签到（主任到售房部签到（主任和外勤业务员沟通，了解前一天的和外勤业务员沟通，了解前一天的工作情况）工作情况）8：309：00早会（由项目经早会（由项目经理主持，总结前一天的工作和激励理主持，总结前一天的工作和激励大家努力完成今天的目标，公司和大家努力完成今天的目标，公司和经理就是他们的加油站经理就是他们的加油站）184、9：009：15小组会（由主任小组会（由主任和组长安排工作，并且各组还要形和组长安排工作，并且各组还要形成良性竞争）成良性竞争）9：2019：00日常工作（业务日常工作（业务员在外宣传和带客上门，主任接待员在外宣传和带客上门，主任接待客户经理掌控全局和控制售房部的客户经理掌控全局和控制售房部的氛围）氛围）19：0020：00主任追踪客户主任追踪客户 20 20：00002121：00 00 晚会（晚会（1 1秘书秘书公布当日售房部相关报表和业绩；公布当日售房部相关报表和业绩；2.2.经理总结当日所有主任和业务员经理总结当日所有主任和业务员及售房部的一切工作；及售房部的一切工作；3.3.当日所接185、当日所接客户案例分析）客户案例分析）21：0021：30准备第二天工准备第二天工作的会议作的会议218#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 程序化、规范化作业越来越重要程序化、规范化作业越来越重要-翰龙坚持业务是立身之本，翰龙谈客流程的严密性和规范性为业内所公认！1 1、开场白、开场白2 2、收集客户资料、收集客户资料3 3、沙盘介绍、沙盘介绍4 4、户型介绍、户型介绍5 5、具体问题具体分析、具体问题186、具体分析6 6、三板斧、三板斧-增值保值增值保值7 7、三板斧、三板斧-入市良机入市良机8 8、三板斧、三板斧-价格性能比价格性能比9 9、临门一脚、临门一脚九大步骤九大步骤九大步骤九大步骤1 1、开场白、开场白2 2、收集客户资料、收集客户资料3 3、沙盘介绍、沙盘介绍4 4、户型介绍、户型介绍5 5、看房、看房6 6、做置业计划、做置业计划7 7、浅逼定、浅逼定8 8、具体问题具体分析、具体问题具体分析9 9、深逼定、深逼定1010、三板斧之增值保值、三板斧之增值保值-我为什么要买房子？我为什么要买房子？1111、三板斧之增值保值、三板斧之增值保值-我要买什么样的房子？我要买什么样的房子？187、1212、三板斧之增值保值、三板斧之增值保值-我要买什么地方的房子？我要买什么地方的房子？1313、三板斧之价格性能比、三板斧之价格性能比-我为什么要买你的房子？我为什么要买你的房子？1414、三板斧之入市良机、三板斧之入市良机-我为什么要现在就买？我为什么要现在就买？1515、商品房买卖合同的合同解释和相关政策解读。、商品房买卖合同的合同解释和相关政策解读。十五流程十五流程十五流程十五流程219#翰龙营销团队的三个特质翰龙营销团队的三个特质地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传188、真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 军队军队学校学校家庭家庭220#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 大多数企业都有培训的想法，但很少付诸行动。大多数企业都有培训的想法，但很少付诸行动。-培训下级员工是全体翰龙人的重要工作之一。培训下级员工是全体翰龙人的重要工作之一。培训下级员工是全体翰龙人的重要工作之一。培训下级员工是全体翰龙人的重要工作之一。221#地址：地189、址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 大多数企业认同严格管理的重要性，但难以实施。大多数企业认同严格管理的重要性，但难以实施。-翰龙一直坚持以集中住宿为特征的半军事化管理。翰龙一直坚持以集中住宿为特征的半军事化管理。翰龙一直坚持以集中住宿为特征的半军事化管理。翰龙一直坚持以集中住宿为特征的半军事化管理。222#那些翰龙人为之奋斗那些翰龙人为之奋斗而倍感荣耀的日子而倍感荣耀的日子重庆最具执行力的销售团队重庆最具执行190、力的销售团队重庆最具执行力的销售团队重庆最具执行力的销售团队地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 223#2006200620062006年年年年4 4 4 4月金福花园（重庆北碚）月金福花园（重庆北碚）月金福花园（重庆北碚）月金福花园（重庆北碚）简介：金福花园位于北碚新城南大道转盘，项目占地12257.1平方米，总建筑面积约28900平方米。开发商自己销售了8个月，售出约50套住房。我公司2006年4月191、进场后第一个月销售就突破60套。人家花半年多的时间我们公司用一个月的时间就突破了，并且我公司进场后平均房价比以前高出150元/。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 224#2006200620062006年年年年6 6 6 6月海怡华园（重庆潼南）月海怡华园（重庆潼南）月海怡华园（重庆潼南）月海怡华园（重庆潼南）简介：项目总占地15.2亩，总建筑面积26569.66平方米。该项目开发商提供给我们的条件一192、般人无法想象。06年是100年难逢的大旱年，当时我们正当西晒的偌大的售房部里只有一台电风扇。而且所销售的楼盘就一块空地，里面还杂草丛生。并且，购房者只能一次性付款而没有按揭。在这样的情况下我们一样创造了销售奇迹，让开发商快速回笼了资金。并且当地很多的售房部都有空调，条件虽比我们好，却依然门可罗雀；以至于好多开发商来模仿我们的形式招聘业务员发单带客户，但他们这样做也只能是徒劳，学到了形却难以学到神；因此就应了我司的一句话：“经常被模仿，从未被超越”。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-6774344193、7 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 225#2007200720072007年年年年1 1 1 1月秋实月秋实月秋实月秋实华庭紫苑（重庆大渡华庭紫苑（重庆大渡华庭紫苑（重庆大渡华庭紫苑（重庆大渡口）口）口）口）简介：项目总建筑面积56000平米，共有460户。开发商是从06年10月份左右开始正式销售，并且前面还有几个月的蓄势过程。自己在销售四个月的时间里仅售了30套住房，售房部里冷冷清清，每天只有两三批客户，有时一批客户都没有。而我司从07年1月25日进场后，上客量经常超过100批，少则也是40来批。开盘第一个月销售量就达50多套。这足以说明我公司194、打破了传统等客户上门被动的销售模式，由此也体现了我司主动出击的销售特点。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 226#2007200720072007年年年年4 4 4 4月锦冠明珠月锦冠明珠月锦冠明珠月锦冠明珠 （重庆九龙坡）（重庆九龙坡）（重庆九龙坡）（重庆九龙坡）简介：项目总占地面积11975平方米，建筑面积70000余平方米，共812户。该项目位置偏僻，前不着村后不着店，周边没有任何配套设施。开发195、公司一开始自行销售，他们蓄势半年也积累了不少前来关注的客户，可4月份开盘的结果相当不理想，销售12套，离预期的目标相差甚远。我司了解到这种情况后火速找到开发公司，并详细介绍了我司独特的销售模式和专业的管理团队，希望能为开发公司出谋划策，打破僵局。我司于07年5月1日重新开盘，迅速展开人海战术进行地毯式轰炸，效果非常显著；第一个月销售50套，第二个月更高达140套，直接回款达2500多万。正所谓，没有做不到，只有想不到；我司的销售团队又创造了一个房地产销售奇迹。基于一期的出色表现，2008年7月开发商放心的将二期物业也交由我公司代理销售。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A196、座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 227#2008200820082008年年年年1 1 1 1月滨江新城（重庆彭水）月滨江新城（重庆彭水）月滨江新城（重庆彭水）月滨江新城（重庆彭水）2008200820082008年年年年1 1 1 1月香港城（重庆开县）月香港城（重庆开县）月香港城（重庆开县）月香港城（重庆开县）简介：彭水滨江新城简介：彭水滨江新城 项目占地项目占地 157069 157069，总建筑规模，总建筑规模 47.9 47.9 万，我司接手前项197、目严重滞销。万，我司接手前项目严重滞销。接手后，我司组织了一个几十人接手后，我司组织了一个几十人的销售团队，对彭水县城进行地的销售团队，对彭水县城进行地毯式的宣传，拉网式的寻找客户，毯式的宣传，拉网式的寻找客户，短短短短2 2个月时间就超过了开发商个月时间就超过了开发商原来卖原来卖1 1年的销售总额。年的销售总额。简介：项目位于开县新城区的中心地简介：项目位于开县新城区的中心地区，属于复合型物业。有多种商业业区，属于复合型物业。有多种商业业态。该项目态。该项目20082008年年1 1月份我司接手时，月份我司接手时，通过细致的市场调研，制定了针对目通过细致的市场调研，制定了针对目标客户的详细营198、销方案，通过主动出标客户的详细营销方案，通过主动出击的方式，在短短三个月内就将项目击的方式，在短短三个月内就将项目未售的产品销售一空。未售的产品销售一空。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 228#2008200820082008年年年年5 5 5 5月美翠家园（重庆北碚）月美翠家园（重庆北碚）月美翠家园（重庆北碚）月美翠家园（重庆北碚）简介：项目位于北碚城南新区云华大道技术监督局（区政府对面）。项目占199、地面积7820.9，以46.8975小户型为主。该项目为全程代理项目，目前前期运作中，预计2009年下半年对外公开发售。简介：项目占地28亩，地上建筑面积46000平方米。该项目位置比较偏僻，周边基本没有什么商业环境，人流量相当的少。刚开始开发商自己销售，销售效果没有达到预期，后来先后请两家代理公司代理销售，但每个月也只能销售3-5套，根本无法扭转项目滞销的困境。2008年4月，我司接手后通过强有力的执行力，首月即销售了25套，短短5个月时间就使项目销售率达到了95%。2008200820082008年年年年4 4 4 4月高朋花园（重庆渝北）月高朋花园（重庆渝北）月高朋花园（重庆渝北）月高朋200、花园（重庆渝北）地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 229#简介：项目总占地面积简介：项目总占地面积55055505平方米平方米总建面总建面3781837818平方米。该项目为公司平方米。该项目为公司全程策划代理项目，自项目全程策划代理项目，自项目4 4月签约月签约后，公司就开始针对该项目做前期后，公司就开始针对该项目做前期准备工作。在准备工作。在0808年低迷的市场环境年低迷的市场环境下，公司从营销策201、略、推广计划，下，公司从营销策略、推广计划，一直到服务规范都做了细致的安排。一直到服务规范都做了细致的安排。虽然项目虽然项目45004500元元/的均价是目前大的均价是目前大渡口最高价的楼盘，但通过我司的渡口最高价的楼盘，但通过我司的努力，还是取得了月均销售努力，还是取得了月均销售6060套的套的好成绩。好成绩。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 2008200820082008年年年年4 4 4 4月202、秋实大厦（重庆大渡月秋实大厦（重庆大渡月秋实大厦（重庆大渡月秋实大厦（重庆大渡口）口）口）口）230#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 秋实大厦项目秋实大厦项目VIVI系统系统-建立项目统一形象标识建立项目统一形象标识231#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-868203、78849 023-86878849 网址：网址： 秋实大厦项目秋实大厦项目 现场包装（道旗、展板、围墙）现场包装（道旗、展板、围墙）232#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 秋实大厦项目秋实大厦项目 宣传及推宣传及推广广宣传手册宣传手册房交会展位房交会展位VIPVIP卡卡233#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-6774344204、7 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 秋实大厦项目秋实大厦项目 SPSP活动活动项目开盘项目开盘参展房交参展房交会会234#2008200820082008年年年年8 8 8 8月天骄月天骄月天骄月天骄香江丰源（重庆綦江）香江丰源（重庆綦江）香江丰源（重庆綦江）香江丰源（重庆綦江）简介：项目占地面积：67117平方米，总建筑面积：约20万平方米，总户数为2500户，是綦江少数几个大盘之一。由于受到国家宏观调控和区域竞争项目的影响，项目除了开盘卖出100多套外，在接下来的几个月中每个月只销售出5、6套。开发商资金严重短缺，工程205、进度一度陷入瘫痪状态。我司接手后，通过整合包装，以“綦江首席江景人文社区”的主题概念进行整合推广。全新的包装，大大提升了项目形象。由于县城内在售项目众多，市场已相当饱和，竞争异常激烈。为此，公司特别针对该项目开了多次营销会议。最后制定出以“农村包围城市”的方法，以重点开发乡镇市场的营销策略，派业务人员下到乡镇寻找目标客户。通过各方的努力，进场2个月就实现销售1600多万元，使得濒临瘫痪的项目得以顺利进展。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 0206、23-86878849 网址：网址： 235#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 香江丰源项目香江丰源项目 VIVI系统系统236#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目项目 室内包装室内包装项目展板、项目展板207、X X展架展架237#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目项目 户外广告、围墙广告户外广告、围墙广告238#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目项目SP活动（房展会、开盘）活动（房展会、开盘）239#简208、介：项目总用地面积82998平方米，总建筑面积近30万平方米，总居住户数为2500多户。作为全程营销策划项目，公司项目人员在项目前期就开始介入，通过对当地市场和项目地块的综合分析，在建筑规划、外立面、户型设计和园林景观规划等方面提出了可变空间、时尚小跃、万盛首席东南亚风情园林等多种创新理念，以“引领一个城市的居住未来”的形象，打造万盛第一流的高品质楼盘。在销售价格始终最高的情况下，项目开盘即热销近200套。08年下半年市场比较低迷，但通过我司仍然保持月均30套的销售量，09年1月份更是以热销100套的辉煌业绩，惊动整个万盛地产界！2008200820082008年年年年7 7 7 7月海棠晓月209、月海棠晓月月海棠晓月月海棠晓月万盛（重庆万盛）万盛（重庆万盛）万盛（重庆万盛）万盛（重庆万盛）地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 240#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 海棠晓月海棠晓月万盛项目万盛项目VIV210、I系系统统241#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 海棠晓月海棠晓月万盛系列推广万盛系列推广-户外、报纸户外、报纸户外广告户外广告报纸广告报纸广告242#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 海棠晓月海棠晓月万盛211、系列推广万盛系列推广-现场包现场包装装室内展板室内展板活动展板活动展板围墙围墙243#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 海棠晓月海棠晓月万盛系列推广万盛系列推广-SP-SP活动活动奥运会倒计时奥运会倒计时100天活天活动动项目排号项目排号选房活选房活动动244#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-6774212、3447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 海棠晓月海棠晓月万盛系列推广万盛系列推广-SP-SP活动活动青少年绘画比赛青少年绘画比赛摄影、绘画颁奖晚会摄影、绘画颁奖晚会项目开盘盛典项目开盘盛典245#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 海棠晓月海棠晓月万盛系列推广万盛系列推广-SP-SP活动活动中秋联欢晚会中秋联欢晚会参展房交会参展房交会09迎新团拜会迎新团拜213、会246#地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 海棠晓月海棠晓月万盛系列推广万盛系列推广-项目内项目内刊刊247#目前正操盘项目（万盛海棠晓月）目前正操盘项目（万盛海棠晓月）项目位置项目位置重庆万盛区万盛大道21号总建筑面积总建筑面积约30万平方米销售周期销售周期共四期现销售状况现销售状况正销售第二期销售电话销售电话023-48284888 48283888开发商开发商重庆浦辉房地产开发有限公司海棠晓月万214、盛项目为一个封闭式、全电梯高档花园住宅小区，小区最地19层，最高25层。项目总用地面积82998，总建筑面积近30万，容积率3.49，建筑密度33.05%，绿地率30.1%，总居住户数为2500多户，居住人口超过8000人。海棠晓月万盛是由重庆市知名开发商重庆浦辉房地产开发有限公司在万盛开发的第一个高尚住宅小区。其开发思想是将重庆AAA级高尚住宅小区海棠晓月的开发理念移植到万盛，树立万盛高尚住宅小区典范。项目建成后将成为万盛人居家、购物、娱乐、休闲、生活的首选之地！地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 02215、3-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 248#目前正操盘项目（绿宫）目前正操盘项目（绿宫）项目位于重庆石柱黄水风景区，太阳湖是石柱重点招商引资旅游项目，由重庆浦辉集团旗下重庆浦辉太阳湖旅游发展有限公司整体开发。太阳湖将打造成为集“生态休闲、度假居住、山水游乐、会议接待、乡村体验、农业生产加工”等复合形态于一体的综合性旅游地产项目。太阳湖旅游项目由森林主题旅游区、湖泊中心旅游区、绿宫养生休闲区、溪谷游乐区、毕兹卡乡村旅游区及温泉主题旅游区6个组团组成。绿宫位于太阳湖的绿宫养生休闲区，占地900余亩，总建筑面积13万平方米，绿地率达60216、%。绿宫又分为五个功能区：绿宫生态主题公园、林海仙居养生区、土家风情商业街、农业科技园及居住区。依托黄水林海得天独厚的人文资源及自然资源，绿宫养生度假居住区以“养生、度假、生态、休闲、健康”的主题定位及亲和自然的建筑设计理念，精心打造包含公寓、独立别墅、双拼别墅、组合别墅的森林纯养生第二居所，景观体系与自然体系内外呼应，以原生态构建完美建筑品质，创造真正意义上的生态养生建筑。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：217、网址： 项目位置项目位置重庆石柱黄水风景区总建筑面积总建筑面积约13万平方米销售周期销售周期公寓、别墅，首先推出公寓现销售状况现销售状况公寓前期准备阶段销售电话销售电话023-73392058开发商开发商重庆浦辉太阳湖旅游发展有限公司249#目前正操盘项目（达州水印长滩）目前正操盘项目（达州水印长滩）项目位于四川达州市洲河畔。6000巴洛克主题风情广场，300米沿河水岸，2000米洲河水景，3000米城市风景线沿袭古老的精髓，秉承现代的脉搏，水印长滩纯水岸巴洛克主题风情园坐居洲河之边。水印长滩尽释自由、浪漫、奔放、奢华巴洛克的巴洛克建筑艺术。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际218、A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目位置项目位置达州仙鹤路上段总建筑面积总建筑面积约17万平方米销售周期销售周期一期现销售状况现销售状况已售70%销售电话销售电话0818-2222008 2222009开发商开发商四川弘川置业有限公司250#目前正操盘项目（重庆阳光花城）目前正操盘项目（重庆阳光花城）中德阳光花城，地处江北区南桥寺，占据城市核心地段。东连茶叶批发市场，南接玉带山小学、字水重点中学，北邻冉家坝成熟商圈，商业发达，人气旺盛。5栋34层点式219、景观高层，南北通透、视野开阔，一览磁器古镇、嘉陵江湾美景。地处成熟街区，周边学校、医院、专业市场、购物中心、银行等各种生活配套设施齐全；项目北面规划建设中的永辉购物广场、天下城生活馆、新世纪百货、蔬菜水果批发市场、沃尔玛、百安居、瑜康农超、通用农贸市场，周边的重庆市中医院，一医院、通用医院、江北五院等生活配套全方位“照顾”你的生活。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目位置项目位置江北区南桥寺小天鹅花220、园旁总建筑面积总建筑面积约16万平方米销售周期销售周期一期开发现销售状况现销售状况前期准备阶段销售电话销售电话023-67853000 67655222开发商开发商重庆中德置业有限公司251#目前正操盘项目（重庆公馆）目前正操盘项目（重庆公馆）项目位于渝中嘉陵江畔，项目占地3705.68平方米，总建筑面积38471.80平方米。重庆公馆运用现代简约主义建筑风格，把源自欧洲的高贵品质浓缩进每个细节，采用当今最先进的立体车库自动控制系统，为您呈现完美高贵的现代建筑艺术。重庆公馆坐拥整个嘉陵江畔，水边绿桥依依，碧水涟宅，让你感受到家临江畔。重庆公馆充分体现出集自然生态之美，人文之美，经济之美的和谐统221、一。地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目位置项目位置重庆渝中区大溪沟嘉陵江畔总建筑面积总建筑面积约4万平方米销售周期销售周期一期现销售状况现销售状况40%销售电话销售电话023-63602888 63611338开发商开发商重庆万康房地产开发有限公司252#目前正操盘项目目前正操盘项目地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-6774222、3447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 项目名称项目名称金山水岸项目位置项目位置重庆璧山县步行街总建筑面积总建筑面积约15万平方米销售周期销售周期分两期开发现销售状况现销售状况二期蓄势期销售电话销售电话023-41422111开发商开发商重庆璧山县永恒房地产开发有限公司项目名称项目名称达州华南花园项目位置项目位置达州南外三号南北干道总建筑面积总建筑面积约6万平方米销售周期销售周期一期现销售状况现销售状况80%销售电话销售电话0818-8088999开发商开发商四川达县南城房地产开发有限公司253#与您携手，共创辉煌！与您携手，共创辉煌！2010年，我们期待地址：地址：重庆市江北区红鼎国际重庆市江北区红鼎国际A A座座1111楼楼1212号号 电话：电话：023-67743447 023-67743447 传真：传真：023-86878849 023-86878849 网址：网址： 254#