1、公园1903PARK1903-BYTOPRIVER招商手册YUNNAN KUNMING010203项目周边的消费基础是否足以支撑业绩？客群总量消费能力商家选址时关注的主要问题选址时关注的主要问题商业定位是否精准？规划是否合理？有无主力店进驻？商业亮点如何体现？产权如何划分？是否具备长线经营的条件？010203购物环境如何？是否具备独特吸引力？顾客休闲购物时关注的主要问题休闲购物时关注的主要问题交通是否便利？停车位等相关配套是否完善？是否能满足全客层一站式消费？餐饮娱乐、功能服务等体验型消费的比重如何？项 目亮 点区域环境 01区域资源客群基础项目概况 02物业指标商业定位规划布局 03业态规划2、品牌结构独特优势 04项目亮点战略合作区 位规 划PARK 1903BY TOP RIVER GROUP城市发展城市发展项 目亮 点区 位规 划昆明：东盟桥头堡，滇中城市群核心 p云南省省会，云南省政治、经济、文化、科技、交通中心；p我国西部地区第四大城市；p我国重要的旅游、商贸城市；p国家一级口岸城市；p“滇中经济圈”的龙头；p面向南亚、东南亚的桥头堡；p首批国家历史文化名城；p拥有面向东南亚、南亚的国家大型门口枢纽机场，目前是中国第四大机场；城市发展城市发展项 目亮 点区 位规 划p宏观经济条件整体发展态势良好，为城市商业发展提供了持续增长的消费基础和潜力；p昆明人“乐于消费、敢于消费”的3、消费理念和巨大的消费潜力为新型商业形态和国际品牌进入昆明市场创造了良好的消费背景和消费支撑经济高位运行，持续推动城市商业繁荣发展项 目亮 点区 位规 划p随着消费逐渐升级，昆明的商业格局发生重大变化，传统的市级核心商圈逐渐升级，融合局势明显；p同时，随着城市空间的逐步扩张，新兴商圈发展迅速，多中心商业格局初现。传统商圈加速融合，多中心商业格局日渐成型城市商业发展趋势城市商业发展趋势西市区商圈西市区商圈南市区商圈南市区商圈（滇池板块）（滇池板块）南市区商圈南市区商圈（金产区板块）（金产区板块）北市区商圈北市区商圈传统商圈加速融合传统商圈加速融合三市街商圈、青年路商圈三市街商圈、青年路商圈小西门商4、圈、三市街商圈小西门商圈、三市街商圈南市区商圈南市区商圈（世纪金源板块）（世纪金源板块）本案本案项 目亮 点区 位规 划城市商业发展趋势城市商业发展趋势城市中心区商圈1.柏联百盛 2.新西南广场3.金鹰A、B座 4.百大新天地5.正义坊 6.顺城购物中心7.金格中心北市区商圈1.昆明同德广场 2.欣都龙城3.邦利嘉年华南市区商圈1.南亚风情第壹城 2.螺蛳湾中心3.万达广场 4.世纪金源5.新亚洲体育城 6.润城7.公园1903西市区商圈1.经典双城 2.人民路壹号广场各商圈代表性商业项目 三市街：百大新天地 顺城购物中心西市区：经典双城北市区：欣都龙城南市区：昆明西山万达广场南市区：世纪金源5、项 目亮 点区 位规 划p南市滇池片区由于具备宜居环境，聚集旅游、行政、教育等优质资源，已形成昆明的“富人区”，积淀了高消费基础，借助高端餐饮及私人会所的带动，呈现区域繁荣的态势。集民族文化风情、度假别墅、餐饮综合服务、体育健身、省级行政办公等多功能于一体的国际化高原湖滨休闲度假中心区域环境区域环境 昆明滇池板块昆明滇池板块本案本案省级行政核心区滇池度假区昆明高端别墅住宅区项 目亮 点区 位规 划p省委、省人大、省政协、省公安厅、省检察院、省高院、省工商局、省旅游局等一系列省级行政办公单位和云天化等大型企业集团总部入驻滇池路，带动南市区政务资源的全面升级。p云南作为东南亚经济形象展示重镇，项目6、区域作为省级中央行政区域，对外展示、经济会晤、政务往来，昆明外延已经成为国际性形象中心关键词1：省级行政中心本案本案云南省人民检察院云南省公安厅禁毒局云南省旅游局昆明质量技术监督局滇池旅游度假区管委会云南省政协云南省省委云南省高级人民法院云南省公安厅云南省建设厅云南省检察院云南省公安厅禁毒局云南省高级人民法院云南省省委云南省旅游局区域环境区域环境 昆明滇池板块昆明滇池板块项 目亮 点区 位规 划p得天独厚的自然景观资源，及其衍生而来生态湿地、生态林带、环湖景观等生态休闲圈，同时随着政府滇池草海治理工程的进一步加快，区域已形成昆明人人向往的最佳休闲度假去处。关键词2：滇池生态景区海埂大坝海埂大坝7、湖滨路云南民族村区域环境区域环境 昆明滇池板块昆明滇池板块项 目亮 点区 位规 划p依托丰富的省级政务资源，滇池旅游度假区餐饮、休闲娱乐业态发展较为成熟，区域内中高端酒楼、会所云集，在昆明人心目中具有极高的认知和接受程度关键词3：传统高端休闲消费区区域环境区域环境 昆明滇池板块昆明滇池板块区域餐饮配套项 目亮 点区 位规 划关键词3：传统高端休闲消费区区域环境区域环境 昆明滇池板块昆明滇池板块区域休闲娱乐配套p区域代表性餐饮及休闲娱乐产业配套：u餐饮配套西贡码头美食街区金都商集美食街区迎海路美食街区u休闲娱乐、旅游配套滇池路高尔夫球会红塔体育培训中心云南民族村海埂公园翰荣轩艺术博览馆项 目亮 8、点区 位规 划p滇池板块凭借低密度、限高开发、周边自然环境优越的条件成为了昆明高端住宅集中开发的区域p从2000年昆明的房地产行业进入高速发展的时期以来，因为该片区的环境特点，开发商们纷纷把别墅类的高档住宅项目设在这里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池时光、波西米亚花园等风格各异的别墅区已经定下了这一片区的居住色调。关键词4：高档住宅名盘聚集地区域环境区域环境 滇池旅游度假区滇池旅游度假区区域资源配套区域资源配套项 目亮 点区 位规 划配套成熟完善，城市功能繁荣齐备p昆明滇池板块自1992年即逐步开发建设，经过近20年来的发展，片区早已具备成熟的市政配套资源，城市功能丰富完善。区域教育配套云大滇池学9、院昆明青少年活动中心昆三中（一级高等完全中学）云南省中医医院滇池度假区医院昆明同仁医院云南圣约翰医院昆明广福医院住宅及客群情况住宅及客群情况项 目亮 点区 位规 划一公里小区列表小区名称物业类型总户数湖畔之梦住宅、高尚住宅2800采莲郡住宅、普通住宅1084颐庆园住宅、普通住宅402天锦苑普通住宅670滇池名古屋联排别墅、高尚住宅195滇池康城高尚住宅、别墅340挪威森林低层建筑、别墅212同德极少墅板楼、别墅385滇池依恋低层、别墅360沁园普通住宅750银海山水间高尚住宅、别墅700水岸公馆住宅、别墅、商铺1000秀水湾普通住宅、多层725春涛花园住宅、普通住宅523二公里小区列表小区名称10、物业类型总户数海埂竹苑低层、别墅256鑫佳源小区普通住宅890七里香小区别墅20海韵枫丹独栋、双拼别墅120金岸春天别墅、联排1000郑家河小区普通住宅1120香槟小镇别墅272滇池时光低层、别墅360滇池卫城高尚住宅、别墅3600红星国际住 宅、写 字 楼、SOHO公寓350（纯 住 宅类）天鹅湖小区高尚住宅、住宅523陶然雅苑高尚住宅 580鑫龙小区住宅、普通住宅多层790中林 佳湖新城住宅、普通住宅1542地中海水岸银沙普通住宅、住宅672东岸紫园低层、别墅340福康花园住宅、高尚住宅872世纪半岛别墅、小高层965青青小镇普通住宅、多层1264绿佳苑普通住宅650德赢华府高层、别墅4611、0三公里小区列表小区名称物业类型总户数南亚风情第一城住宅、公寓、写字楼、高层2160亚龙小区住宅、普通住宅1200云铜时代年华住宅、普通住宅1040锦苑住宅860玫瑰公寓住宅、公寓小高层2560盛世领南住宅、花园洋房459顺新时代住宅、普通住宅610滇池印象花园住宅、别墅、花园洋房1600华都花园住宅、小高层960夏意雅园住宅、普通住宅1300良晨水逸住宅、普通住宅720理想小镇住宅、普通住宅1094金坤世纪住宅、普通住宅954英贸嘉园住宅、公寓小高层1056永和里小区住宅、普通住宅2600阳光花园住宅、别墅、花园洋房440昆福园住宅、普通住宅670p以本案为中心，地图辐射三公里内总共有大小小12、区约170多处，住户总数大概在988575户，其中代表性住户达到147075户，靠近项目周边，有效住户达63200户。区域商业氛围区域商业氛围项 目亮 点区 位规 划区域商业项目的开发正在逐步放大，商业档次蓄势升级区域代表性商业项目一览区域代表性商业项目一览项目名称商业形态备注南亚风情第壹城购物中心、商业街已营运奥宸财富广场购物中心、商业街在建红心美凯龙一期家具家居专业市场已营运红心美凯龙二期购物中心在建中央金座社区商业配套已营运滇池卫城新天地社区商业配套已营运南亚风情第壹城奥宸财富广场红心美凯龙一期中央金座项 目亮 点区域环境 01区域资源客群基础项目概况 02物业指标商业定位规划布局 0313、业态规划品牌结构独特优势 04项目亮点战略合作区 位规 划PARK 1903BY TOP RIVER GROUP项 目亮 点区 位规 划项目概况项目概况基础信息项目区位昆明滇池国际旅游度假区项目地址项目位于滇池路与广福路之间，东面临前卫西路地块四至北临规划路，毗邻湖畔之梦；西临规划路；南临规划路，毗邻同德极少墅；东临前卫西路PARK 1903BY TOP RIVER GROUP本案昆明火车站长水国际机场5.5km28km项 目亮 点区 位规 划项目概况项目概况用地规模规模600亩公园+80亩湖面湿地+200亩商业+700亩住区功能分区海外风情购物公园；人文艺术公园；娱乐绿地公园；湖滨商业公园项14、 目亮 点区域环境 01区域资源客群基础项目概况 02物业指标商业定位规划布局 03业态规划品牌结构独特优势 04项目亮点战略合作区 位规 划PARK 1903BY TOP RIVER GROUP项 目亮 点区 位规 划项目总体定位项目总体定位商务、休闲、娱乐、购物、教育、居住功能一体化以欧式风情、生态园林、品质生活为形象标记的高端主题公园项 目亮 点区 位规 划商业定位商业定位以异域文化体验及休闲为核心、集高端时尚零以异域文化体验及休闲为核心、集高端时尚零售、精品餐饮、社交娱乐、超大型冒险游乐于售、精品餐饮、社交娱乐、超大型冒险游乐于一体的体验式生活商业公园一体的体验式生活商业公园追求品质生15、活的城市高端阶层及家庭追求品质生活的城市高端阶层及家庭以法国文化为核心、集自然公园、风情小镇、以法国文化为核心、集自然公园、风情小镇、情景街区于一体的高端生活体验公园情景街区于一体的高端生活体验公园法兰西人文高端生活体验商业公园法兰西人文高端生活体验商业公园主题定位主题定位形象定位形象定位功能定位与业态构成功能定位与业态构成客群定位客群定位商业商业定位定位城市高端生活方式体验中心城市高端生活方式体验中心项 目亮 点区 位规 划商业定位延展商业定位延展p绿色自然的公园景观空间，独具欧式风情的建筑形态，强势整合丰富完善的商业资源，注重品质与体验相融的功能组合。项 目亮 点区 位规 划商业定位延展商16、业定位延展p提倡“旅游休闲购物”的商业理念，主张舒适消费，惬意购物，攘攘人流，触发无限消费机会项 目亮 点区 位规 划商业定位延展商业定位延展p以主题式景观为节点，创造连续多变、精彩纷呈的互动购物娱乐环境，给消费者带来绿色时尚、欢乐自然的全新体验空间项 目亮 点区 位规 划商业定位延展商业定位延展p精彩生活欢乐无限，体现休闲居住的时尚、活力、亲和，打造城市地标，将高尚住宅与商业消费融为一体，倡导全新的、复合型都市消费理念。项 目亮 点区 位规 划商业总体规划说明商业总体规划说明6大功能吃 国际知名品牌餐 饮、商务正餐、休闲美食、特色餐饮喝 咖啡、酒吧 品茗、休闲软饮玩 山体影院、音乐厅、露天剧17、场、美容、KTV 健身、巨型游乐场 真人CS对战基地 电玩城行 地标景点（凯 旋门、教堂等）、湖滨景观、湿地 公园、红酒庄住 别墅、花园洋房等 高尚住宅乐 快销、服饰、珠 宝、钟表配饰、化妆品、时尚数码、精品超市、高端汽车六大功能，完美体验 在购物中休闲，在休闲中购物！项 目亮 点区 位规 划商业总体规划示意商业总体规划示意写字楼剧场休闲一号、（香街）金格.奥特莱斯（24）金融街、（251）休闲大道（261）凯旋门露天剧场2-2中央商业广场、（负一楼为超市）异国风情饰品街、（花车广场）游乐场湖滨商业山体影城项 目亮 点区 位规 划商业总体规划示意商业总体规划示意经济指标序号地块名称建筑面积1休18、闲一号 （香榭丽舍大道）1栋（左侧）12,109.89 2栋（右侧）2游乐场62,660.40 3花车广场2,000.00 4金格百货62,376.92 5中央商业广场（2-2地块）2-2A10,536.77 2-2B5,399.72 2-2C10,500.52 2-2D5,096.03 负一楼超市+其他30,000.00 62-5-1商业展示区9,080.96 72-6-1 街区商业9,955.42 8湖滨商业9,600.00 92-6 幼儿园2,677.44 10山体影院17,263.90 11演艺中心20,000.00 合计269,257.97 停车位3000个项 目亮 点区 位规 划业19、态布局业态布局写字楼音乐厅教堂红酒庄园TT战士真人CS野战基地人文艺术公园项 目亮 点区 位规 划业态布局业态布局海外风情购物公园酒吧、会所SPA、会所凯旋门高端餐饮教堂婚纱摄影婚礼策划户外婚礼草坪B12F奥特莱斯3F 零售4F 餐饮儿童主题（两端设置餐饮）珠宝市场（两端设置餐饮）主题酒店1F零售2-3F KTV1F零售2-3F 婚庆宫1F零售2-3F 健身超市项 目亮 点区 位规 划业态布局业态布局湖滨商业露天剧场山体影院湖滨商业以休闲餐饮为主项 目亮 点区 位规 划业态布局业态布局娱乐绿地游乐场入口项 目亮 点区 位规 划业态布局业态布局高端汽车4S展厅海贝中英文学校及幼儿园项 目亮 点区20、 位规 划项目交付时间项目交付时间项 目亮 点区域环境 01区域资源客群基础项目概况 02物业指标商业定位规划布局 03业态规划品牌结构独特优势 04项目亮点战略合作区 位规 划PARK 1903BY TOP RIVER GROUP项 目亮 点区 位规 划项目亮点项目亮点亮点1 低密度开放式商业街区p区别于传统的封闭式大方盒商业，开放型街区的特点在于购物体验更为休闲、消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感、融入了体验性、参与性元素、摆脱了原有购物中心的压抑感和集中感、通过多元化的手段，将各商业街区或主题板块联通，配合适当的主题和景观，使整个项目自成一体，带给消费者宽松、闲适的购物环境。项 21、目亮 点区 位规 划项目亮点项目亮点亮点2 项目主题涵盖3大元素，集人文艺术、异域风情、自然景观于一体，塑造真正意义上的差异化优势人文艺术人文艺术自然景观自然景观项目主题异域风情异域风情法式风格建筑群湿地公园歌剧院、红酒庄园、教堂等塑造深厚的人文底蕴项 目亮 点区 位规 划项目亮点项目亮点亮点3 先进的开发理念，大力打造景观氛围，实现“旅游观光”附加功能p本案不是单单要建造一个商业设施、一个购物中心，或是百货公司，而是构造一个从未有过的、以想象力集合了各种想法的场所，并带给所有的使用者和到访者一种快乐感受。项 目亮 点区 位规 划项目亮点项目亮点亮点4 商业全部自持，实现项目与商户的长期共赢p22、本案27万平米商业全面自持，统一规划、统一招商、统一营运，全方位为项目商业保驾护航项 目亮 点区 位规 划项目亮点项目亮点亮点5 高起点，金格 奥特莱斯 强势入驻 结合区域客群特征，引入高端零售品牌以全新模式亮相，为项目垫定霸主地位金格奥特莱斯MID-YEARMarketingDepartment-ByPangxiaokuiREPORT 2013 昆明冠江集团是以昆明冠江集团有限公司为母公司的一家规模化经营、多元化发展的集团公司。公司注册资本合计为3亿元人民币，资产总额合计达到17亿元人民币。集团公司业务涉及房地产开发、市政配套工程建设、商业及住宅小区物业管理、园林景观施工制作、广告创意设计等众多领域。集团成员包括昆明顺江房地产开发经营有限公司（中外合资）、昆明顺弘水泥制管制品有限公司（中外合资）、昆明冠江集团物业管理有限公司、云南宏汇投资有限公司、昆明季景园林绿化工程有限公司、昆明冠江广告有限公司、昆明市昆湖渔业有限责任公司等多家实力企业。实力集团冠江PARK 1903BY TOP RIVER GROUP