1、WHO 我们是谁？金丰易居金丰易居金丰易居金丰易居 上房置换上房置换上房置换上房置换金丰集团金丰集团金丰集团金丰集团鹏欣集团（民营股份）鹏欣集团（民营股份）鹏欣集团（民营股份）鹏欣集团（民营股份）金丰易居金丰易居金丰易居金丰易居普润历程普润历程普润历程普润历程中原国际中原国际中原国际中原国际1993199319931993年年年年2000200020002000年年年年上海浩源上海浩源上海浩源上海浩源2001200120012001年年年年2003200320032003年年年年普润地产普润地产普润地产普润地产2004200420042004年年年年对浩源的增资扩股对浩源的增资扩股对浩源的增资2、扩股对浩源的增资扩股2000200020002000万的万的万的万的金丰易居金丰易居金丰易居金丰易居 普润普润普润普润商商商商业业业业招招招招商商商商部部部部商商商商业业业业策策策策划划划划部部部部商商商商业业业业销销销销售售售售部部部部八八八八家家家家高高高高端端端端门门门门店店店店豪豪豪豪宅宅宅宅部部部部商商商商铺铺铺铺中中中中介介介介部部部部办办办办公公公公楼楼楼楼部部部部市市市市场场场场调调调调研研研研部部部部企企企企划划划划部部部部广广广广告告告告策策策策划划划划部部部部产产产产品品品品规规规规划划划划部部部部南南南南京京京京分分分分公公公公司司司司无无无无锡锡锡锡分分分分公公公公司3、司司司天天天天津津津津分分分分公公公公司司司司董事会董事会董事会董事会总经理总经理总经理总经理外地分公司外地分公司外地分公司外地分公司项目代理部项目代理部项目代理部项目代理部商业部商业部商业部商业部二手中介部二手中介部二手中介部二手中介部中央企划中心中央企划中心中央企划中心中央企划中心非营业部非营业部非营业部非营业部金丰易居金丰易居金丰易居金丰易居普润组织架构普润组织架构普润组织架构普润组织架构项项项项目目目目代代代代理理理理一一一一部部部部项项项项目目目目代代代代理理理理N N N N部部部部网网网网络络络络平平平平台台台台支支支支持持持持金丰易居金丰易居金丰易居金丰易居普润特色普润特色普润4、特色普润特色 中央企划中心中央企划中心 商业代理部商业代理部 强大的资源整合能力强大的资源整合能力 完善的信息平台支持完善的信息平台支持 灵活的市场运营机制灵活的市场运营机制 上市公司雄厚的资金后盾上市公司雄厚的资金后盾 各投资方的产业链支持各投资方的产业链支持WHAT 我们做过什么？我们做过什么？从业12年间，普润地产成功代理了住宅、写字楼、酒店式公寓、商业等各种业态一百多个知名项目、年代理销售额超过百亿，其中不乏康虹园、珠江玫瑰花园、海湾大厦、巴黎时韵、奥玎*宫廷*别墅、白金府邸（网上销售）、城市经典（网上销售）等经典营销项目。成功案例之上海住宅成功案例之上海住宅名称名称城市城市性质性质合5、作方式合作方式珠江玫瑰园浦东外销转内销住宅销售策划总代理康虹园青浦内销别墅销售策划总代理雅阁花园闵行内销别墅销售策划总代理金沙江公寓普陀内销住宅销售策划总代理翡翠名人府黄浦内销住宅销售策划总代理瑞虹新城虹口内销住宅销售代理桃花园田庄松江内销别墅销售策划总代理金丽广场徐汇外销转内销住宅销售策划总代理兴联大厦长宁外销转内销住宅销售策划总代理宏润公寓浦东内销住宅销售策划总代理长风山水普陀内销住宅小区产品策划及市场策略设计奥玎宫廷别墅闵行外销别墅销售策划总代理东湖铭座长宁内销住宅销售策划总代理瑞虹别墅青浦内销别墅销售策划总代理成功案例之上海办公楼成功案例之上海办公楼 /商务酒店商务酒店名称名称纪明广场6、绅士汽车商城怡甸大厦玉嘉大厦中城商务大厦申能国际大厦海湾大厦巴黎时韵虹桥银城裕景天下 虹桥商务别墅徐汇区域区域静安静安徐汇长宁南市卢湾虹口长宁浦东闵行性质性质外销办公住宅内销涉外纯办公楼租赁涉外纯办公楼涉外纯办公楼内销5A写字楼内销纯办公楼外销住宅、办公楼外销公寓式办公内销纯办公酒店式公寓商务别墅成功案例之外地项目成功案例之外地项目名称名称城市城市性质性质合作法式合作法式新城第一街常州商业街策划代理美林国际村常州别墅策划代理玉隆花园常州住宅策划代理优。空间无锡住宅策划代理金色维也纳无锡住宅策划代理星洲印象无锡住宅策划代理圣淘沙花园张家港住宅策划代理江南水庄张家港住宅策划代理威龙嘉业张家港酒店公7、寓策划代理东方银座启东商场+酒店策划代理福基国际花园南京大型聚居区策划代理蓝乔圣菲盐城住宅策划代理韩国风情街盐城商业策划代理世纪联华街区盐城商业综合前期策划名称名称城市城市性质性质合作法式合作法式江南春晓宁波住宅策划代理中兴新家园宁波住宅策划代理格兰云天宁波住宅策划代理城市先锋宁波酒店式公寓策划代理怡江春色宁波住宅策划代理南都花城宁波内销住宅策划代理常青藤小城宁波内销住宅小区项目营销顾问光大金融中心青岛办公策划代理宜仕宜家青岛商住策划代理民兴花园大连内销住宅小区策划代理东方巴黎大连娱乐城策划代理水城领秀山东住宅策划代理一手代理主要服务客户一手代理主要服务客户 金丰投资金丰投资 上海房屋置换有限8、公司上海房屋置换有限公司鹏欣集团鹏欣集团 上海绿地集团上海绿地集团永业集团永业集团 联洋集团联洋集团中海集团中海集团 东湖集团东湖集团上海金山实业投资上海金山实业投资 上海联大房地产上海联大房地产中天集团中天集团 上海星特浩房地产上海星特浩房地产上海琦瑞实业上海琦瑞实业 宏润建设集团宏润建设集团上海盛帆房地产开发上海盛帆房地产开发 上海欲恒房地产开发上海欲恒房地产开发上海衡源企业发展上海衡源企业发展 浙江中大集团浙江中大集团浙江华立集团浙江华立集团 HOW 我们如何理解本项目？我们如何理解本项目？我们的思考流程：我们的思考流程：推广策略推广策略推广策略推广策略市场市场市场市场研究研究研究研究产9、品战略产品战略产品战略产品战略营销营销营销营销课题课题课题课题客源客源客源客源分析分析分析分析背景背景背景背景思索思索思索思索销售策略销售策略销售策略销售策略产品产品产品产品剖析剖析剖析剖析营销营销营销营销战略战略战略战略思考原则：发现问题，分析问题，解决问题思考原则：发现问题，分析问题，解决问题小户型办公部分研究产品定位需解决问题：我们的产品是什么？产品状况地段一般，位于老公房住宅群中，距内环线1公里、距地铁1.5公里周边环境较差，但规划前景不错产权为办公、产权年限50年小户型：单套主力面积为约45平方米/套低总价：单套低总价（小户型）朝向为东、西向，北侧有铁路影响较高的装修标准及家具、家电10、配套标准优势：优势：优势：优势：1 1、地处市区，拥有完备生活配套、地处市区，拥有完备生活配套2 2、毗邻轻轨镇坪路站，规划中的、毗邻轻轨镇坪路站，规划中的M7M7号线贯穿号线贯穿本案，可辐射至徐家汇、人民广场等商业中心本案，可辐射至徐家汇、人民广场等商业中心3 3、1200012000生态公园、生态公园、8 8大主题户外运动场馆、大主题户外运动场馆、2600026000体育场馆、体育场馆、4545精装修全配小户型精装修全配小户型劣势：劣势：劣势：劣势：1 1、处旧概念中的普陀区棚户、处旧概念中的普陀区棚户区，地段概念性档次较低区，地段概念性档次较低2 2、铁路旁噪音大，周边环境较差、铁路旁噪11、音大，周边环境较差3 3、5 5层的商业裙楼，现有商业人流较少，周边消层的商业裙楼，现有商业人流较少，周边消费能力一般费能力一般机会：机会：机会：机会：1 1、本案所在区域正在拆迁，将改变周边的环境、本案所在区域正在拆迁，将改变周边的环境2 2、利利用用自自身身质质数数的的唯唯一一性性，吸吸引引符符合合特特定定消消费费群体的需求群体的需求3 3、体育主题正处、体育主题正处20082008年北京奥运会大势上涨期年北京奥运会大势上涨期风险：风险：风险：风险：1 1、市场对新品稀缺性产品的认同率还有待检验、市场对新品稀缺性产品的认同率还有待检验2 2、本案东侧即将拆迁，可能分流区域内的客源、本案东侧12、即将拆迁，可能分流区域内的客源3 3、楼楼市市的的走走势势不不是是很很明明确确，存存在在一一些些变变数数，本本案案投投资资客客定定将将占占有有相相当当比比例例，而而投投资资者者对对市市场场较较为敏感为敏感SWOT分析奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园运动运动运动运动本本本本 案案案案郊区房产郊区房产郊区房产郊区房产运动运动运动运动市区房产市区房产市区房产市区房产Sport and the suburbSport and the city“体育产业体育产业”与与“房地产产业房地产产业”的亲密接触的亲密接触“奥林匹克花园奥林匹克花园”与与“本案本案”的对比：的对比：运动配套面积运动配13、套面积运动配套面积运动配套面积中央公园中央公园中央公园中央公园面积面积面积面积社区社区社区社区总人数总人数总人数总人数人均运动配套面积人均运动配套面积人均运动配套面积人均运动配套面积人均中央公园人均中央公园人均中央公园人均中央公园占有面积占有面积占有面积占有面积上海奥上海奥林匹克林匹克花园花园（一期）（一期）100001000010000100006000060000600006000050000500005000050000人人人人 0.20.2 1.21.2 本本 案案26000260002600026000 12000120001200012000 1000100010001000人人人14、人 2626 1212 拥有无法复制、不可再生、空前绝后的拥有无法复制、不可再生、空前绝后的拥有无法复制、不可再生、空前绝后的拥有无法复制、不可再生、空前绝后的人均运动配套面积人均运动配套面积人均运动配套面积人均运动配套面积和和和和人均中央公园占有面积人均中央公园占有面积人均中央公园占有面积人均中央公园占有面积 差差差差 异异异异 性性性性定位的依据定位的依据 唯唯唯唯 一一一一 性性性性 产品属性产品属性产品属性产品属性非主流运动生活馆非主流运动生活馆非主流运动生活馆非主流运动生活馆后现代泛生态居所后现代泛生态居所后现代泛生态居所后现代泛生态居所非典型酒店式公寓非典型酒店式公寓非典型酒店式公15、寓非典型酒店式公寓户外运动、公园绿化、小户型相遇户外运动、公园绿化、小户型相遇户外运动、公园绿化、小户型相遇户外运动、公园绿化、小户型相遇人均人均人均人均2626运动配套面积物业运动配套面积物业运动配套面积物业运动配套面积物业人均人均人均人均1212中央公园占有面积物业中央公园占有面积物业中央公园占有面积物业中央公园占有面积物业 革革革革 命命命命 性性性性房地产开发模式革命房地产开发模式革命房地产开发模式革命房地产开发模式革命体育产业运营模式革命体育产业运营模式革命体育产业运营模式革命体育产业运营模式革命多元化生活方式革命多元化生活方式革命多元化生活方式革命多元化生活方式革命我们的认识是：本16、产品是颠峰性的产品；我们的认识是：本产品是颠峰性的产品；它将营合主流人群的非主流需求。它将营合主流人群的非主流需求。小户型产品定位高档次、拥有优异的体育、商业及园林配套资源；兼具“酒店式公寓”及“SOHO”功能的全配置小户型市场分析需解决问题：这样的产品，市场如何？n区域供求区域供求普陀区2004年1至12月，商品房批准预售面积达到约157.2万平米，预售成交面积达到208.53万平方米，供求比为1：1.33，市场缺口达到33%，虽然供应逐月递增，但仍然无法满足日益递增的需求。普陀楼市整体明显供不应求，房价还会水涨船高，预计到2005年中旬，房价还会有一定的上涨空间，其势必会推动区域客户的购买17、，项目去化应当不成问题。n区域氛围区域氛围区域内尚未形成浓厚的商务办公氛围，仍以住宅性质为主，对办公物业的需求仍有相当大的空间。n 区域消费特征区域消费特征区域内主要消费群体，中年、中青年占有相当比例，对体育，运动休闲产业的需求强大，拥有很大市场。宏观市场部分宏观市场部分区域竞争市场状况区域竞争市场状况楼盘名称楼盘名称地址地址户套面积（平户套面积（平米）米）租售价格租售价格（元（元/平米）平米）总价（万）总价（万）大众河滨大众河滨1 1期期长寿路834号一房:40.1-66二房:2001400056-250万悠诗阁悠诗阁沪太路826号一房:42-70 12000-13000（售楼处报价）48-18、85摩登时代（安摩登时代（安天大厦）天大厦）兰溪路141号 37-66 8000-1250032-85绿地世家绿地世家宁夏路、曹杨路口 40-60 12000-1560048-93圣天地圣天地江宁路、长寿路 31-5617000-1800070-150中关村公寓中关村公寓曹杨路718号 100.61-118.09 10000-12000120-140区域市场分析&结论区域内酒店式公寓总价绝大数在45万-80万/套；区域内酒店式公寓租售情况整体良好，租售率基本可以维持在90%以上；区域内类似产品的接受度相当高；特别注意到，区域酒店式公寓多数集中在曹杨路和长寿路沿线一带，本项目距“常规性”酒店式公19、寓区域有一定距离。用“酒店式公寓”的角度来观察本项目，从区域市场成熟度、地段各方面分析，本项目都不具备太多的优势。因此，在项目的营销、推广过程中，我们需要强化塑造项目的体育配因此，在项目的营销、推广过程中，我们需要强化塑造项目的体育配套等极具优势的方面，避免常规的套等极具优势的方面，避免常规的“酒店式公寓酒店式公寓”概念，以独辟蹊径的概念，以独辟蹊径的思路进行项目的营销、推广。思路进行项目的营销、推广。客户定位需解决问题：这样的产品，使用者是谁？购买者是谁？使用者特征类型一：自由职业者，或工作特点使其习惯于在家办公，脑力劳动之余希望进行运动；年轻，未婚，35岁以内；租用或购买本项目。类型二：项20、目周边企业中、高层主管，未婚或短期在沪工作，在上海无住房，时尚而爱好运动；租用本项目。类型三：周末度假型，有不只一套房产，利用周末时间来这里运动、健身、休闲；购买本项目。类型四：经常来沪办公或经商，希望能有一个类似于酒店、方便使用的临时居住处；年纪不低于30岁；购买本项目。这样的产品，什么人来购买？客户类别第一类：自用客户第二类：纯投资客户自用客户特征根据“使用者特征”，我们认为购买并自用本项目的客户为自由职业者（家庭办公）、周末度假型客户或经常来沪办公、经商客户三类。他们不太关心项目的租赁价格，比较重点考虑项目的销售价格、体育配套及生活配套、交通情况自用的客户，如已拥有一套或多套房产，也同时21、会考虑项目的升值前景（体育、商业配套，规划前景），确切而言，他们属于“自用+投资”的客户。纯投资客户特征年龄分布广泛；来源区域分布广泛。已有一套或多套房产，有一定的房产投资经验购买本项目后，基本自己不使用，将项目出租或空关，待其获得一定的升值后抛出他们对项目的升值前景（体育、商业配套，规划前景）非常关注可比项目客户分布比例以下数据来源：普润地产市场部及中介事业部数据库圣天地、绿地世家、大众河滨客户构成情况：自用客户&纯投资客户比例根据普润地产市场部数据，在对上述可比类似项目产品归纳、总结的基础上普润认为：自用客户&纯投资客户比例为：价格定位需解决问题：这样的产品，价格如何？案例一：苏堤春晓位置22、：长寿路、武宁路楼层：26楼（总29楼）房型：一房两厅，建筑面积70.64平方米装修及配套：装修，但无家电、无家具成交价格：14976元/平方米（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）案例二：圣天地位置：江宁路、长寿路口 装修及配套：装修，无家具，送空调、冰箱、洗衣机、电磁灶等家电均价：17500元/平方米（信息来源：普润中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积35.22平方米51.86平方米31.56平方米楼层（总25层）6楼5楼5楼成交总价63万90万57万单价17887元/平方米17354元/平方米18060元/平方米案例三：绿地世家位置：宁夏路、曹杨路口 装23、修及配套：基本装修，无家电、无家具均价：13500元/平方米（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积61.5平方米42.5平方米42.34平方米楼层（总34层）15楼21楼7楼成交总价73万55万50万单价11870元/平方米12941元/平方米11809元/平方米案例四：大众河滨位置：长寿路、武宁南路 装修及配套：基本装修，无家电、无家具均价：13700元/平方米（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积50.8平方米63.54平方米45.24平方米楼层（总24层）8楼7楼18楼成交总价68万90万63万单价13386元/平方24、米14164元/平方米13925元/平方米案例五：一天下位置：闸北恒通路 装修及配套：基本装修，无家电、无家具（信息来源：普润地产中介事业部2005年2月成交资料）A套B套C套建筑面积43平方米46.41平方米49.14平方米楼层（总27层）14楼15楼15楼成交总价50万58万60万单价11628元/平方米12497元/平方米12210元/平方米比较内容权重A大众河滨1期B圣天地C绿地世家拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区域位置25%1.40 0.35 1.60 0.40 1.20 0.30 配套设施20%0.90 0.18 125、.20 0.24 0.90 0.18 交通状况15%1.20 0.18 1.50 0.23 1.30 0.20 景观设计10%0.80 0.08 1.00 0.10 0.80 0.08 立面设计10%0.90 0.09 1.00 0.10 0.90 0.09 小区配套10%1.20 0.12 0.90 0.09 1.30 0.13 户型面积10%0.90 0.09 1.20 0.12 1.00 0.10 合 计100%1.091.2751.075市场比较法推算价格修正、测算价格将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案小户型酒店式办公物业的参考定价：以项目A为参考：137001.01=1226、569元/m2；以项目B为参考：175001.275=13725元/m2；以项目C为参考:135001.075=11628元/m2；本案价格=项目A修正价格A权重+项目C修正价格C权重=12703元/m2价格定位结论根据上述数据得出本项目小户型销售价格大约为：RMB12700RMB12700元元/M2/M2左右。左右。上述价格是指全程均价，根据项目的市场预热情况、结合“低开高走”的价格策略，具体阶段性价格将有所调整。产品装修建议对这样的产品，我们的装修建议真正的“全配”概念在传统的酒店式公寓的“装修”基础上，真正做到“全配”概念：配备全套家具、全套家电家具以设计时尚、简洁、现代、功能新颖实用为27、原则家电宜采用国际品牌（如SIMENS、NATIONAL），并可采用如液晶电视等营造出装修的“亮点”项目写字楼部分研究产品特征一层两套单套面积约400平方米，单套面积偏大市场分析写字楼产品，区域市场情况如何？楼盘名称楼盘名称地址地址售价售价（元（元/M/M2 2）物业管理费物业管理费（元（元/月月MM2 2）开间面积开间面积（M2M2）总价（万）总价（万）中期大厦中期大厦中山北路2000号110006.3154-1400154-1400绿地科创大厦绿地科创大厦宁夏路/中山路120008.1100-1000120-1200绿地同创大厦绿地同创大厦顺义路62号13000870-12491-162绿28、洲广场绿洲广场SOHOSOHO时代时代中山北路3058号8800-9500660-13053-124安天大厦安天大厦兰溪路141号8500430-10025-85周边写字楼市场销售状况区域写字楼市场概况普陀区目前商务基础还比较薄弱，办公楼数量稀缺且楼盘档次品质不高，但受上海西大门以及西北物流划的影响，对写字楼的需求也会增多。销售型写字楼不多，大多是租售型，目前区域销售型写字楼售价一般在850013000元/M2之间，且销售状况很好。客源定位解决问题：这样的产品，客源如何构成？大面积写字楼客户构成根据普润中介事业部成交信息资料，目前购买大面积写字楼（单套面积300以上）的客户情况为：由于面积偏大29、，购买大面积写字楼客户，鲜有投资客。但是，地段很好、租赁情况很好的写字楼，如天安中心，也有很多购买整层甚至两层的投资客。以本项目写字楼而言，根据单套面积、地段以及整个区域写字楼的市场情况判断，本项目的购买主体为公司，而且基本上为内资企业，企本项目的购买主体为公司，而且基本上为内资企业，企业规模为业规模为40人（人（10平方米平方米/人）左右。人）左右。公司目前为稳定发展期，收入、支出稳定，扩张平稳，故购买适合自公司目前为稳定发展期，收入、支出稳定，扩张平稳，故购买适合自身的写字楼使用，并准备使用身的写字楼使用，并准备使用5年以上。年以上。价格定位解决问题：这样的产品，价格如何？市场比较法测算写30、字楼价格比较内容比较内容权重权重A A中期大厦中期大厦B B绿地科创大厦绿地科创大厦CC绿地同创大厦绿地同创大厦拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区域位置区域位置10%1.10.111.10.111.20.12交通状况交通状况20%1.10.221.10.221.10.22环境景观环境景观10%0.80.080.90.091.00.10立面设计立面设计10%0.90.091.00.100.90.09层高层高10%1.00.101.00.101.00.10内部格局内部格局10%1.10.110.90.091.10.11大楼设备大楼设备31、10%1.00.100.90.091.10.11户型面积户型面积10%1.20.121.20.120.90.09物业管理物业管理10%0.90.090.90.091.00.10合计合计100%100%/1.021.02/1.011.01/1.041.04将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案办公物业的参考定价：以项目A为参考：110001.02=10784.31元/m2；以项目B为参考：120001.01=11881.19元/m2；以项目C为参考:130001.04=12500元/m2；本案价格=项目A修正价格A权重+项目C修正价格C权重=11726.38元/m2本项目办公楼销售价格预32、估根据上述数据得出本项目办公楼销售价格大约为：RMB11720RMB11720元元/M2/M2项目商业部分研究项目商业部分研究产品定位需解决问题：我们的商业产品是什么？SportingMall定位诠释：定位诠释：本项目是一个集合体育产业的一个一站式集中消费场所，满足多项体育运动消费；体育服饰及用品的购置；体育休闲及吸收体育相关资讯，并集合健身和SPA等综合性体育项目，购物场所明显的体育产业化的一个体育MALLMALL。商业部分定位商业部分定位商业分层业态分布建议商业分层业态分布建议4层考虑做一家大型的健身场所，如舒适堡、韦德健身、星之健身俱乐部等，或者是一家大型的SPA如：思妍丽等，四楼的露天33、平台可以定位为户外健身场，如安放跑步机，修好顶棚即可！5层做一家大型的餐饮（只做一家，设置一个厨房即可），如陶然居等。可以在五楼顶层搭出部分顶棚作为户外餐饮的场所，增加租赁成功率！这样定位主要考虑到各业态的租金承受能力有区别。商业商业4层、层、5层业态建议层业态建议价格定位需解决问题：这样的产品，价格如何？项目周边商业市场销售状况项目周边商业市场销售状况楼盘名称楼盘名称地址地址户套面积（平米）户套面积（平米）租售价格租售价格（元（元/平米）平米）测算整体测算整体价格价格目前租售情况目前租售情况中岚大厦中岚大厦裙房裙房中山北路2360号每层1500，分割面积200250/套；1F、2F商铺，3F34、4F、5F办公1F：180002F：1200015000左右1F、2F销售率：100%3F5F出租率：75%镇坪路镇坪路2828弄商铺弄商铺镇坪路28弄总建面约5100；共3层，每层面积1700；1F:只租不售2F:130003F:1000013000左右无人租赁西门町西门町武宁路近东新路总建面约3600；共4层，每层约900，单套10-20平方米1F:400002F300003F:250004F:2000028000出租率80%（剩余20%集中在3-4F）颐宁苑商颐宁苑商铺铺曹杨路近武宁路总建面5100；共3层，每层面积约1700；自由分割1F:180002F:150003F:12000135、5000出租率80%（剩余20%集中在3F）秋月枫舍2期“柏丽大街”和新影都商铺由于其商业整体规划和品质都较高，租金水平位于首位；本案周边其它商业物业的租金水平基本为4-6元/M 天；商业主力分割面积拥有150-200M和10-50M两个面积段。市场比较法推算本案商业部分价格市场比较法推算本案商业部分价格比较内容比较内容权重权重A西门町西门町B B镇坪路商铺镇坪路商铺C中岚大厦裙房中岚大厦裙房拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数区域位置区域位置10%1.5 0.15 1.0 0.10 1.1 0.11 交通状况交通状况20%1.4 036、.28 1.00.20 1.0 0.20 环境景观环境景观10%1.3 0.13 0.60.060.60.06 立面设计立面设计10%1.2 0.12 0.5 0.05 0.6 0.06 层高层高10%1.0 0.10 1.0 0.10 1.0 0.10 内部格局内部格局10%1.2 0.12 0.6 0.06 0.6 0.06 大楼设备大楼设备10%1.3 0.13 0.6 0.06 0.6 0.06 户型面积户型面积10%1.2 0.12 1.00.10 1.1 0.11 商业管理商业管理10%1.2 0.12 0.5 0.05 0.5 0.05 合计合计100%100%/1.271.2737、/0.780.78/0.800.80将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出本案商业部分的单套参考定价：以项目A为参考：287501.23=22637.79元/m2；以项目B为参考：130000.78=16666.7元/m2；以项目C为参考:150000.80=18750元/m2；本案价格=项目A修正价格A权重+项目C修正价格C权重=22637.79*1.23/(1.23+0.78+0.80)+16666.7*0.96/(1.23+0.78+0.80)+18750*0.98/(1.23+0.78+0.80)=19351.67元/m2根据上述数据得出本项目商业的单套销售价格大约为RMB193038、0RMB19300元元/M2/M2左右。左右。商业营销模式开发商将整个商场分割成若干个独立产权的铺位出售给投资者，投资者不参与商场的经营管理，即商铺产权与经营权相分离，即商铺产权与经营权相分离，同时成立专业的经营管理公司统一经营管理。鉴于发展商及我司将致力于打造成功商业的目标，普润地产在于众多经营管理公司洽谈时得出的统一意见是，必须分离投资者必须分离投资者1010年的使用权！年的使用权！因此，我司提出因此，我司提出3 3年年7%+77%+7年年X%X%的返租计划的返租计划：在购房时：在购房时一次性提供投资客一次性提供投资客3 3年每年为年每年为7%7%的返租，并在未来的返租，并在未来7 7年根39、据市场的租金状况直接支付给业主铺位的出租租金年根据市场的租金状况直接支付给业主铺位的出租租金 。经过3年的返租期后，商场经营已经相对成熟，经营客与投资客的利益就可以得到保障，这样可以增强商铺买家的信心。阶段内商铺产权经营权分离，投资者收取返租回报阶段内商铺产权经营权分离，投资者收取返租回报阶段内商铺产权经营权分离，投资者收取返租回报阶段内商铺产权经营权分离，投资者收取返租回报裙房商业铺位的销售方式示意图裙房商业铺位的销售方式示意图15000元/m2新体育/普润合同价19000元/m2普润销售标价10元/m2+第一年商家租金15000元/m2普润销售合同价交发展商3990元/m2（三年7%）销售40、收入提前支付新体育与普润成立商业经营管理公司后两年的租金收入作为商业经营管理公司收益如上：真实的资金注入和务实的经营管理平台的搭建将很大程度的增强投资者的信心！普润已接触的商场经营管理公司HK100HK100（SPORT100SPORT100）上海迪美广场有限公司上海迪美广场有限公司 上海华盛贸易商场上海华盛贸易商场上海福民街小商品市场有限公司上海福民街小商品市场有限公司上海新七浦投资发展有限公司上海新七浦投资发展有限公司 上海伊美时尚广场上海伊美时尚广场上海雄鹏置业有限公司上海雄鹏置业有限公司 上海滩小商品皮具箱包批发市场上海滩小商品皮具箱包批发市场 8 8 上海米兰广场有限公司上海米兰广场41、有限公司上海福佑商厦有限公司上海福佑商厦有限公司 体育产业营销策划方案体育产业概述中国的体育产业尚处初级阶段，真正形成“产业链”尚需时日。举例而言，美国拥有健身会员卡的人数占总人口的14%，而中国首都北京，这个比例仅仅为1%。从另一方面，这个比例也说明中国的体育产业市场潜力非常巨大。在发达地区如上海、北京这样的大型都市，体育产业已开始由萌芽期向发展期转变。上海在日益国际化的进程中，体育产业日益发达，如2004年开始举办的F1国际赛车运动、2005年即将连续数年举办的网球“大师杯”比赛等。这些国际第一流的赛事不断地落户上海，将对上海的体育产业产生难以估量的巨大促进作用。作为本项目而言，与众不同的42、“体育”概念，将随着上海体育产业的日益发达而愈发地具有活力。普润认为，准确地把握住“体育产业”的概念并与本项目结合起来，将成为整个项目成功的关键。课题：如何在本项目中，将体育产业与房地产产业有机地结合？解决方案推出“会员卡”的概念！概述上海奥林匹克花园可谓体育产业与房地产产业结合的先行者，且不论其“体育”概念与本项目的差异，而研究其曾经推出的“20年有效会员金卡”，可得出诸多值得借鉴之处。上海奥林匹克花园可谓体育产业与房地产产业结合的先行者，且不论其“体育”概念与本项目的差异，而研究其曾经推出的“20年有效会员金卡”，可得出诸多值得借鉴之处。将金卡独立于房产之外，单单作为上海新体育广场的入会会43、员卡的功能，并以回笼资金为目的的操作过程中，“20年有效会员金卡”是不成功的。而当这张卡与房产行销结合了之后，不但卡的发行量获得了空前的壮大，而房产的行销也借势取得了非常好的业绩，可谓“一举两得”。反观本项目，采用“会员卡”的方式，恰恰是一种整合房地产、体育产业、商场经营业以及客户获得价值的优秀方案。具体而言，与体育场联合发行10年（或20年）会籍制的金卡（以下简称“金卡”）金卡核心价值用一张卡，将房地产、体育产业以及商场经营有机地结合起来！金卡功能获得购房优先权及折扣，相当于购房意向金赠送一定次数的免费消费项目获得体育场10年（或20年）会员资格，可享受会员价格，并采用“积分”返利方案获得商44、场及餐饮10年（或20年）会员资格，可享受会员价格，同样采用“积分”返利方案 体育中心经营模式建议整个体育中心采用“会员制”的经营模式每一单项运动设施，都配制一定数量的教练设置多种会员卡，如金卡、年卡、季度卡、月卡、家庭卡、个人卡等等在基本定价的基础上，不同的会员卡可享有不同的优惠程度制定统一章程，作为管理规范（见后附章程）运动设施使用价格建议运动设施 基本价格 金卡会员价格 非繁忙时段繁忙时段足球场（7人制）400元/1.5小时600元/1.5小时7折 网球场25元/小时40元/小时篮球场（标准场）200元/1.5小时300元/1.5小时游泳馆15元/小时25元/小时攀岩30元/次40元/次45、羽毛球20元/小时30元/小时乒乓球10元/小时15元/小时棋牌室10元/小时15元/小时健身房15元/次25元/次免费 系列文件动天地俱乐部金卡会员入会细则（略）动天地俱乐部金卡申请表（略）上海市总工会沪西工人文化宫体育中心会员章程 （略）推广策略整盘形象定位全体育地产全体育地产 纯运动特区纯运动特区定位释意：定位释意：“全体育地产”其中包含了两层含义：1.本案拥有各种体育运动设施，包括游泳馆、足球场、网球场、羽毛球馆、乒乓室等，其内容可谓包罗万象。因此，种类齐全。2.本案地处200亩体育运动场地中，地产不仅和体育紧密结合在一起，更扭转了传统观念里的“体育为住宅配套”之概念，让健康的生活和全46、方位的体育运动真正唱起了主角，从而创造了崭新的地产运作模式。“纯运动特区”其间包含两层含义：1.“纯”是指本案的运动项目设施先进、运动场地规范、运动内容专业、能够提供一种纯正的新派运动生活。2.“运动特区”是指本案的项目所处地块的特殊性。因为如此大规模、且极富特色的综合性运动居所在本市可谓绝无仅有。因此完全可以将其和周边地区划离开来，成为一方特别的体育运动区域。推广总精神让生活动起来！让生活动起来！推广总精神释意：推广总精神释意：首先，这是一个房产项目，它要创造一种生活模型，形成一个新的生活圈和生活形态。而客户购买本案的最终目的也是为了更好的生活。因此，“生活”是我们需要改进和创造的客体。“让47、生活动起来”很好的传达了本案是一个以体育运动为主体核心的项目，正因为他拥有那么多专业的体育设施和良好的体育氛围，才能给生活带来革命性的变动。其结果是让每个人都能运动起来，让每个人的生活的跃动起来，从而缔造出一个“体育、生活密不可分”的新型生活模块。小户型形象定位Sport Club House定位释意：定位释意：Sport本案拥有丰富的体育运动设施，因此以运动为主线不容置疑，这将成为一种健康的生本案拥有丰富的体育运动设施，因此以运动为主线不容置疑，这将成为一种健康的生活方式、一种独特的地产运作方式、一种有活力的新兴文化表征。活方式、一种独特的地产运作方式、一种有活力的新兴文化表征。Club H48、ouseClub House是让居住转化成一种小团体间自发聚合的是让居住转化成一种小团体间自发聚合的Club生活模式，其邻生活模式，其邻里间完全是志同道合的朋友关系，正是本案丰富多彩的体育项目形成了这种里间完全是志同道合的朋友关系，正是本案丰富多彩的体育项目形成了这种Club氛围，人们以各自钟爱的体育运动项目自发形成了一系列氛围，人们以各自钟爱的体育运动项目自发形成了一系列Club，生活，生活从此和健康、个性、快乐、朋友走在了一起。从此和健康、个性、快乐、朋友走在了一起。小户型推广案名推荐动动 天地天地“动”“动”不仅包含了运动的含义，更可引申为“感动”、“激动”、“灵动”“活动”“脉动”“搏49、动”等各种含义，推广上延展性很强，其本身也充满动感，和本案定位相符。“天地”气势磅礴，又有空间的含义。自由一套自由一套“自由”在这里它有几层含义，一是一种自由的生活方式和运动状态。二是和“自有”谐音，说明让客户自己能够拥有一套属于自己的活力居所。此外和“自有一套”谐音，意为自有一套主见、个性等，符合客户定位。“一套”既可引申为一套房子，也可引申为自己的一套人生观、价值观和生活观。备选案名：Morning House 搏派天地 奇寓G点公寓HI一间！YES！活力所RUN地带RUSH动力场办公推广案名推荐动利大厦动利大厦“动”与动天地相呼应，动力大厦重点在“动”字上，说明本案是一台拥有无尽能量的企50、业动力引擎。“利”行商必得其利，因此利益是最吸引客户的。“动利”即表明本案能推动其销售力，实现企业利润最大化。韵动韵动商馆商馆“韵动”韵有韵律、韵味之含义，动是指动力、活力。有韵律的活动能体现企业的旺盛生机和充沛活力。同时该词和“运动”谐音，体现了本案以体育运动为核心的主体定位。“商馆”是指精致的、小型的、高效率、高品位的商务场所。备选案名：Morning大厦RUN大厦RUSH引擎X大厦/X星座HI大厦YES！大厦奇运大厦搏士大厦自由大厦新动力大厦磁力大厦主题商场形象定位定位定位Sporting Mall定位释义定位释义Sporting本商场是一个以经营专业体育产品、体育服饰、体育配套产品为主51、的大型商本商场是一个以经营专业体育产品、体育服饰、体育配套产品为主的大型商场，因此场，因此Sport就是最大的营销主题。就是最大的营销主题。MallMall意指大型综合性购物商场意指大型综合性购物商场,商业街，与本案定位相符。商业街，与本案定位相符。体育运动主题商场案名推荐动力场动力场“动”与动天地相呼应，动力场的“动”包含了运动的含义。“力”“力”是体育运动中最阳刚的一面，也完美体现了体育拼搏向上的精神。“场”“场”是一个有引力、有能量的特定空间，可以引申为磁场、力场等，说明本商场将不断聚集热旺人气。摩动时代摩动时代“摩”含有摩登、时尚之含义，符合年轻人的消费心态。“动”是指商场主营体育运动52、类商品。“摩动”和英文Morden（摩登）谐音，同时和“魔洞”谐音，说明商场是一个有魔力、吸引力的巨大洞口，对青年人有很强的吸引力。时代将时空结合的概念引入商场、说明本案将主导当今运动时尚，缔创一个崭新的体育商业时代！备选案名：MorningCITY RUN活力馆X基地RUSHRUSHRUSHX星球HI族基地YES！领地上海新体育城奇迹场韵动场自由堡垒活力磁场推广总思路1.先塑造本案的整体形象，提升本案的档次，扩大品牌形象和知名度，紧接着推出系列产品广告，力求将每个产品的特色做到广而告之，并最终促成目标客户的购买行为。2.先以软广告引爆市场，铺平道路，后以硬广告乘胜追击，以至大获全胜。3.以精53、彩纷呈的SP活动搅热上海楼市，力争成为2005年上海家喻户晓的楼盘。4.以“会员金卡”联动一、二手房市场渠道、展开一场地面“客户”精准式伏击战，快速攻入市场。推案步骤小户型为先，迅速积聚人气，引起市场关注。小户型为先，迅速积聚人气，引起市场关注。办公乘胜，借住宅热销之势，吸引更多投资者关注。办公乘胜，借住宅热销之势，吸引更多投资者关注。商业压轴，最终大获全胜。商业压轴，最终大获全胜。推广布阵图前期预热前期预热市场升温市场升温开盘沸腾开盘沸腾持续保温持续保温3 3月月月月1515日日日日-4-4月月月月1010日日日日4 4月月月月1111日日日日-4-4月月月月1717日日日日4 4月月月月154、818日日日日-5-5月月月月1010日日日日5 5月月月月1111日日日日-6-6月月月月3030日日日日推广主策略借力使力，名人效应 聘请刘翔为形象代言人聘请刘翔为形象代言人刘翔无论从行业、形象、气质甚至从区域（成长在普陀，小学就在本项目附近）各方面考虑，都与本项目极为匹配。聘请刘翔为形象代言人，可利用其目前极高的人气和知名度，一举打响本项目品牌。可利用其形象，发散出一系列PR活动、媒体广告等等，使项目的推广“借力使力”，打下成功推广的坚实基础。耳语运动，口碑营销 一、二手联动，全员营销一、二手联动，全员营销 普润地产运作娴熟的一、二手联动，“全员营销”营销手段，已在“南京益来名人城市酒店55、”的销售战役中得以充分施展。未打一张报纸稿的前提下，在一周之内销售出100套单元，回笼资金近2个亿的优异战绩，充分验证了普润地产优秀的营销手段和完善的一、二手营销网络。本项目，也将深化这种营销模式，利用庞大的营销网络和资源，在客户预热期充分施展“耳语运动”能力，在整个房产业内造势，“吊”足目标客户的“胃口”，以期在开盘强销期达成良好的销售效果。以点及面，引爆市场 推出会员卡概念，用小小的一张卡，推出会员卡概念，用小小的一张卡，整合体育产业、房地产业以及商场经营业整合体育产业、房地产业以及商场经营业上海奥林匹克花园可谓体育产业与房地产产业结合的先行者，且不论其“体育”概念与本项目的差异，而研究其56、曾经推出的“20年有效会员金卡”，可得出诸多值得借鉴之处。将金卡独立于房产之外，单单作为上海奥园“运动城”的入会会员卡的功能，并以回笼资金为目的的操作过程中，“20年有效会员金卡”是不成功的。而当这张卡与房产行销结合了之后，不但卡的发行量获得了空前的壮大，而房产的行销也借势取得了非常好的业绩，可谓“一举两得”。反观本项目，采用“会员卡”的方式，恰恰是一种整合房地产、体育产业、商场经营业以及客户获得价值的优秀方案。阶段性推广计划前期市场预热（3月15日4月10日）推广目的：造势市场，迅速提高市场知名度和美誉度，为产品切入市场奠定基础，为开盘蓄积势能，拓展渠道，广泛积累客户群。推广内容：n推出会员57、卡，在获得体育场会员资格的同时，卡本身充当了购房意向金的角色。n全面展开“耳语传播”战役，以“犹抱琵琶半遮面”的姿态，利用公司营销网络发布项目信息，充分“吊”起客户“胃口”。n广告方面，户外广告（高炮、巨幅、围墙、引导旗）开始发布，报刊以软文（新闻类）作为辅助，预热市场。n以项目现场售楼处为主，普润所有门店为辅，编制强大营销网络。新闻主题第一波新闻主题：全体育运动特区登陆大上海体育地产呼之欲出，运动社区新鲜出笼。政府投资1.3亿打造北上海动力源上海又建成一座大型体育广场第二波新闻主题：方向：从前期整体形象宣传向产品形象（小户型公寓）转移，全力攻克小户型的宣传战，并辅之硬广告攻略推广主题：Spo58、rtClubHouse强势登陆上海滩！市中心收藏200亩生态动感生活空间！整合媒体报纸：解放日报、新闻晨报、新民晚报、青年报、经济观察报、房地产时报、证券报。杂志：上海楼市、美家电台：以交通台为频道宣传本案体育运动主题网络：以搜房网为主要网络媒体宣传本案体育运动主题市场升温（4月10日-4月17日）推广目的：继续加大推广力度，增加传播频率，拓展传播层面，将大家的注意力聚焦到本案，将媒体的焦点聚积到本案，用广告将本案“煮沸”，蓄势到高位，待开盘轰然打开。传播策略：本阶段以硬广告为主，软广告为辅，SP活为市场杠杆，推动整案运作，以集束式、闪电式行动向市场发起猛攻。小户型开盘、强销（4月18日5月159、日）正式开盘前，大气势、大手笔、大范围进行项目推广，让等待已久的客户的需求欲望得到极大的释放，在样板房中实现“体验营销”，令目标客户小定客户快速落定，转为大定。开盘强销，并在5月前将第一批客户快速签约刘翔闪亮登场，各路以刘翔为主打形象的媒体广告（户外、电视、报纸、杂志、DM）全面跟上，开盘期强力轰炸“用广告做广告”，以开盘的良好销售业绩，结合项目自身特色，带动新闻性报道及炒作，让项目在短时间内火爆申城利用假日（五一）房展会，进一步拓展客源传播战术报纸广告：开盘前一周选择在新闻晨报新民晚报解放时报上发布系列“小户型”产品广告。专业报纸：开盘前一周选择在上海楼市房地产时报上发布系列“小户型”产品广60、告。推广主题：200亩体育用地中，仅有6万平方米的建筑上海人均体育用地1.8m2，这里人均体育用地58m2。一个体育广场，只有500位幸运者可以珍藏。没有家电，哪敢叫全装修?!沸腾（开盘：4月18日）开盘三天时间，以集束性轰炸360度传播频率震撼性“开盘冲击波”报媒4月16、17、18日选择在新闻晨报新民晚报解放日报上发布开盘广告。推广主题：特别新闻：上海新体育广场4月18日旷世公开！现场活动华池路十字路口、管弄路售楼门口竖两个大型拱门，主题：“热烈祝贺上海新体育广场隆重开盘”借用“管弄公园中央草坪”举行“让生活动起来激情演唱会”、趣味游戏等现场表演会。另一方案，开盘当天，刘翔现场签名会，并授61、于本案形象大使，使开盘活动达到高潮普陀区体育局领导为开盘仪式剪彩SP活动外地战场：参加香港房地产产品推介会本地战场：4月份开始在徐家汇中心公园商圈，火车站太平洋百货门前等繁华地段举办“让生活动起来”为主题的激情活动内容为：表演现代爵士摇滚乐队现代舞蹈表演奇幻魔术和小丑表演极限单车表演运动街舞表演5秒钟竞猜历届奥运冠军抢答赛非主流艺术画展持续保温期（4月19日-5月20日）推广目的：借助开盘的火爆效应，加大广告力度，乘胜追击，制造市场紧张气氛，迫使客户尽快成交并签约。推广方向：在向小户型公寓发起最后总攻时，战役的重点向SOHO转移，同时向商场部署兵力。传播战术：报纸广告：在新闻晨报上发表小户型热62、销广告在上海楼市上发表小户型热销广告主题：SportClubHouse热销大上海！楼市绩优股感动投资者！体育地产小户型，沪上投资新热点！SP活动（4、5月份）主要促销活动：参加“2005年上海之春房地产房交会”现场举办“让生活动起来”激情宣传活动其它促销活动方案方案1：参加在上海体育馆举办“全球关注的体育大赛2005年世兵赛”广告招商活动，搭乘“世兵赛”的新闻战车将本案的“体育地产”要概念推向全市乃至全国。促销方案2与上海普陀区体育局联合举办“上海新体育广场”运动与生活主题活动月。活动主题：“让生活动起来”，具体为组织系列趣味体育比赛：1.灌篮大赛2.颠足球赛3.端乒乓球赛4.大板鞋赛跑5.男女二人夹气球障碍赛跑6.趣味踢毽赛7.跳绳双飞赛8.投靶比赛9.分组争顶气球赛10.合家捆绑欢乐跑专业体育比赛上海乒乓精英表演赛上海围棋精英赛上海羽毛球精英赛上海非主流网球赛招商SP活动6月份参加上海体育用品国际博览会在浦东新展览中心广场搭建展台，推荐主题商场，进行招商。与迪卡浓联合举行运动主题大型招商会7月份历届国际大赛及奥运冠军壁雕落成揭幕仪式。推广费用