1、丰润“中嘉大道”商业步行街项目招商资料营销中心20110718唐山丰润市场简析唐山丰润市场简析0101唐山唐山物华天宝人杰地灵物华天宝人杰地灵唐山，因市区的大城山（原名唐山）而得名。唐朝时，李世民两次东征，均屯兵现在市区的大城山。山赐唐姓。唐山由此而得名。是一座沿海现代化大城市。唐山市地处环渤海湾中心地带，南邻渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻。是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山市是一个集港口、区位、产业、资源、人才、经济实力和财力优势于一身的，极具发展潜力、开放开发能力和产业竞争力的城市。城市概况城市概况Page 02城市经济及人口结构城市经济及人口结2、构Page 032007-2009年丰润区年丰润区GDP（亿元）（亿元）266.67326.5351.80501001502002503003504002007年2008年2009年2009年唐山各区县年唐山各区县GDP（亿元）对比（亿元）对比535392380351.8289.5247.5232.9220217111.57061.551.590100200300400500600迁安市遵化市丰南区丰润区迁西县滦南县乐亭县玉田县滦县古冶区路北区唐海县路南区2009年唐山部分区县年唐山部分区县GDP增速增速(%)23.80%13%18%14.20%011.50%15%15%017.50%12%13、8%20.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%迁安市遵化市丰南区丰润区迁西县滦南县乐亭县玉田县滦县古冶区路北区唐海县路南区与唐山其他区县相比，丰润经济比较靠前，2010年位居全市第四。得益于良好的产业及经济发展，2007年以来当地房地产快速发展；未来经济结构不断优化，持续向好将为当地房地产市场发展奠定良好基础。城市经济城市经济主导产业主导产业Page 04丰润钢材、水泥行业造就了数量可观的小私营业主和相关行业的个体经营者，他们也是丰润城区收入水平较高的一个阶层。但随着唐山发展战略的调整，丰润区产业结构也随之变化，现代装备制造业和物流业等新兴产业成为发展重点4、，未来也将成为新的经济增长点。依托动车城，打造现代装备制造业。动车城占地123亩，目前已入驻项目52个，总投资119亿，从业人员达3万。物流城位于城市西南侧，占地23.8平方公里，预计投资50亿，实现年吞吐量3000万吨，交易额1000亿元。丰润区水泥产量达到1810万吨，依托冀东水泥、飞龙水泥，逐步走上以规模企业和现代技术为支撑的新型生态发展之路。丰润区大小钢厂约1000家，型钢产量占全国总产量的30%。由于本行业及房地产调控，约50%中小钢厂倒闭。传统行业，面临调整传统行业，面临调整新兴产业，重点发展新兴产业，重点发展钢材钢材水泥水泥装备制造业装备制造业现代物流现代物流城市人口城市人口外地5、人口有限，内需占主导外地人口有限，内需占主导Page 05 丰润区现有人口共92万，其中城市人口28万，农业人口64万。丰润区人口发展特点：总人口增长缓慢：2004年至今总人口增加仅仅3万，近三年每年增加约5000人。外来人口增速有限，本地人口是主要增长源，这就意味着流动人口少，内需占主导是丰润房地产市场的主要特征。2004-2010年丰润人口总量变化2004-2010年丰润人口总量变化8987.49091.6928586878889909192932004年2007年2008年2009年2010年城市人口城市人口城市居民收入情况城市居民收入情况Page 062009年唐山各区县人均年唐山各区6、县人均GDP（元）（元）382390100002000030000400005000060000700008000090000迁安市遵化市丰南区丰润区迁西县滦南县乐亭县玉田县滦县古冶区路北区唐海县路南区丰润区由于人口基数（92万）较大，人均GDP排名较靠后，但仍远远超过全国大部分城市。2006-2009年丰润城市居民年人均可支配收入（元）2006-2009年丰润城市居民年人均可支配收入（元）951211414142351770314%17.50%15.00%20%020004000600080001000012000140001600018000200002006年2007年2008年20097、年0%5%10%15%20%25%近四年来，丰润城市居民人均可支配收入保持高速增长，2009年达17703元，增速与收入水平都远高于全国平均水平。城市规划城市规划Page 07根据发展战略，丰润未来城市用地结构为“两轴两带五心九组团”。城市未来重点发展区域南北轴线、东侧、西南侧。将有望再造城市中心目前，城市热点区域是新城中心区，其中心地位短期内难以撼动，未来随着动车城建设，新区将继续保持其在城市中的优势地位。区域概况区域概况Page 08项目位于唐山市丰润区中心地带，传统核心商业区域，商业氛围极好。城市居民在此区域消费习惯固定，丰润区居民大部分日常消费集中在此区域。商业业态分布以百货、超市、专8、业卖场、品牌服装专卖店、服装外贸店、生活配套及都市餐饮为主要构成。对于本案而言，城市中心区的再造，将直接对于本案而言，城市中心区的再造，将直接缩短本案与城市核心的距离，弱化区域抗性缩短本案与城市核心的距离，弱化区域抗性。但但目前可直接借势的资源有限，自我造势是目前可直接借势的资源有限，自我造势是本案的关键。本案的关键。城市规划城市规划Page 07燕山路燕山路人民路人民路老城中心老城中心新城新城城南区城南区本本案案火车站火车站曹雪芹路曹雪芹路区域概况区域概况Page 09区位唐山市丰润区新城区,丰润最核心商业中心北起幸福道，沿人民路南至曹雪芹东道，含盖希望广场，总长约500米项目建筑面积约259、800平米项目整体定位项目整体定位0202希望广场鸟瞰图希望广场夜景鸟瞰图地下一层商业街效果图B区星光大道创造商业价值的延续时尚、精品C区星光大道具备区域过渡功能打造个性潮流的商业气氛时尚、精品A区：都会广场B区：名品廊C区：硅谷世界D区：食尚元素E区：活力街区G区：格调生活F区：摩登地带消费档次逐渐提升，与周边物业及人群形成呼应目标消费客群逐渐趋于年轻化总体业态分区总体业态分区Page 14都会广场，商业和生活中心。都会广场，商业和生活中心。A区作为重中之重，是展现本项目品牌形象及档次的最佳区域，可以预见，开业后A区必将成为：最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域；标志性、昭示性、形象最好的10、所在；品牌入驻情况最佳的部分；具备自成体系（包括业态和设备配置）的完善功能目标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领、家庭）的集会空间在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所丰润的地标性建筑区域关键词：区域关键词：时尚、现代、地标时尚、现代、地标A A区区都会广场都会广场Page 15适合发展业态适合发展业态 服饰旗舰店 特色主力店 化妆品零售 咖啡饮品轻食Page 16星光大道，展现品牌形象，创建商业价值的延续。星光大道，展现品牌形象，创建商业价值的延续。B B区区星光大道星光大道是整个项目中档次定位和商业形象仅次于A段的区域；入驻品牌化商户占据较大比重；打破传11、统单一零售消费概念，将休闲与购物有机结合的区域，打造与众不同的消费感觉；目标消费群体以有一定消费能力的年轻消费者（白领女性）为主、消费档次相对较高区域；建筑设计独具特色，人流动线变化有秩，让消费者忘记疲劳，享受购物；商铺的划分方案迎合主力商户的要求又适合不同经营方式的划分，主力铺位建筑面积在100平方米左右。区域关键词：时尚、精品Page 17适合发展业态适合发展业态特色主力店知名品牌连锁商户（服饰、皮具、珠宝配饰）特色主力店其他商户化妆品零售店咖啡饮品 轻食Page 18CC区区硅谷世界硅谷世界由于C区目的性较强的业态的设置，如各类“好玩”的特色店和数码IT、手机专卖店的入驻，吸引时尚年轻消12、费者有目的的直接从地面导入。C段主力消费群体的特征主要表现为追求时尚、潮流，渴望体验新奇、刺激的年轻消费者。街的形状，每隔40-50米进行节点划分，降低购物疲劳影响；建筑设计独具特色，人流动线变化有秩，让消费者忘记疲劳，享受购物；区域关键词区域关键词：科技科技、潮流、潮流、时尚、时尚Page 19适合发展业态手机卖场电脑及周边产品电玩产品品牌饮品、轻食Page 20D D区区食尚元素食尚元素 餐饮业态设置于此区域的诸多优势：a.满足人民路两端消费需求，b.规避餐饮营业时间和主流零售营业时间造成的影响，c.整个项目可以通过餐饮区自然过渡，分成东西两块，保留不同经营模式的想象空间，d.餐饮商户的选13、择应考虑具备特色及不同的消费档次。区域关键词区域关键词：休闲、美食休闲、美食Page 21适合发展业态中西快餐连锁特色餐饮美食广场品牌饮品、轻食Page 22E E区区活力街区活力街区年轻人的潮流社区，由时尚女装、男装逐步向运动休闲装过渡的业态设置，与B区的业态组合形成良好的过渡与呼应，利于项目整体业态的衔接。街的形状，每隔40-50米进行节点划分，降低购物疲劳影响；目标消费群体以追求时尚潮流，敢于体验创新，不甘寂寞的年轻消费者为主；建筑设计独具特色，人流动线变化有秩，让消费者忘记疲劳，享受购物；商铺的划分方案迎合主力商户的要求又适合不同经营方式的划分。区域关键词区域关键词：运动、青春、时尚运14、动、青春、时尚Page 23适合发展业态国际知名品牌工厂店国内知名运动品牌专卖运动休闲产品品牌饮品、轻食Page 24F F区区摩登地带摩登地带 年轻消费者享受慢慢淘宝的乐趣，充满了惊喜和神秘的探宝旅程；这里是年轻人激发创业激情，发挥个性与想象的空间；作为小面积分割区域，有自己发展的特色空间，也有与F区业态的延伸过渡而不至于剥离整个项目的整体定位；小分割方案，降低投资成本，提高去化率；两通道三边铺的设置丰富人流动线，优化单铺格局；多个小节点的特色建筑设计，降低消费者视觉疲劳；区域关键词区域关键词：外贸、创意、乐趣外贸、创意、乐趣Page 25适合发展业态潮流店创意店风情店文化主题店品牌饮品、轻15、食Page 26GG区区格调生活格调生活弥补人民路地面业态的空白，随着未来周边商业氛围逐渐增强，加之原有的周边商业影响，区域内中高档消费的女性将催生美容纤体的需求。打破传统单一零售消费概念，将休闲与购物有机结合的区域，打造与众不同的消费感觉；目标消费群体以年轻时尚女性为主；街的形状，每隔40-50米进行节点划分，降低购物疲劳影响；区域关键词区域关键词：个性、风情个性、风情Page 27适合发展业态家居生活用品店特色饰品店美发纤体美容美甲品牌饮品、轻食Page 28项目整体规划项目整体规划0303项目整体规划理念：项目整体规划理念：整体整体规划规划品质化：品质化：保证保证内部视内部视觉感官宽敞、16、明亮觉感官宽敞、明亮，规避，规避地下空间地下空间不利影响不利影响地上商业步行街地上商业步行街展示化：展示化：充分充分利用利用纯商业步行街第一次出现在城纯商业步行街第一次出现在城市中市中所体现出的形象的所体现出的形象的展示性展示性公建区域公建区域精致、品位化：精致、品位化：将将阳阳光、水系、绿植引入地下光、水系、绿植引入地下，尽可能，尽可能的弱化的弱化地下商业与地上商业差异性地下商业与地上商业差异性项目整体规划项目整体规划Page 30品质化规划品质化规划建议公装采用以石材、地砖、玻璃为主的材料装饰地面、立柱及围墙，局部可采用铁艺、镜面不锈钢建议公装采用以石材、地砖、玻璃为主的材料装饰地面、立柱17、及围墙，局部可采用铁艺、镜面不锈钢内部灯光设计与具有品质感装饰材料形成大气感和品质感，突显项目档次感内部灯光设计与具有品质感装饰材料形成大气感和品质感，突显项目档次感项目整体规划项目整体规划品质化品质化Page 31展示化规划展示化规划出入口的外在形象出入口的外在形象步行街的视觉线步行街的视觉线街区内部景观与步行街街区内部景观与步行街视觉线所共同展示出的视觉线所共同展示出的形象形象项目整体规划项目整体规划展示化展示化Page 32精致、品位化规划精致、品位化规划精致吊顶、精装休憩区、精致吊顶、精装休憩区、公建区公建区阳光、水系、绿植引入阳光、水系、绿植引入地下地下尽可能的弱化地下商业尽可能的弱18、化地下商业与地上商业差异性与地上商业差异性项目整体规划项目整体规划精致、品味化精致、品味化Page 33镜面不锈钢橱窗装饰镜面不锈钢橱窗装饰公共休憩区现代景观公共休憩区现代景观品质地砖品质地砖现代风格吊顶现代风格吊顶品质、大气感觉廊区品质、大气感觉廊区品质石材装饰品质石材装饰装修风格装修风格Page 34清新：如新风系统，呼吸式幕墙，先进环保的采暖制冷技术等便捷：支管循环，24小时热水系统；设备层，空间格局灵活，适应性强；采光，模拟自然光、强光等安防系统：如红外报警系统、摄像监控、可视对讲与紧急求救系统、保安电子巡更系统等。消防报警：如烟感系统等新风系统附加价值附加价值设施设备设施设备Page 35物业服务：商户入驻服务支持、装修期间配合、物业保障、公共区域卫生清洁、车行安全、人行安全、设备设施定期维护等附加价值附加价值物业服务物业服务Page 36商业运营：建立标准体系化运营模式经营业态、规模、商品组合、品牌标准等体系化目标客群及消费者特征分析体系化招商质量控制管理体系化商户管理体系化，包括提经营能力、竞争能力、装修标准等运营市场推广营销体系化管理公司组织架构、管理制度、工作流程体系化附加价值附加价值商业运营商业运营Page 37