1、越 秀越 秀 天 荟 江 湾 故 事 线 策 划天 荟 江 湾 故 事 线 策 划14.05.2021持续线上沟通项目事宜，设计了英文案名、以及展示区标识、艺术文字形式等。越秀红鹤现场第一次见面会，参加例会后，踩场，现场访谈项目总杨磊总4.17访谈结束后，持续沟通方案事宜，4.28日出初稿，后一直改进。中标后首次语音会议红鹤由上海飞广州现场访谈李渊总3.30-4.143.30-4.144.154.154.164.163.303.304.284.284.174.17红鹤工作进程表4.29（优化）5.7（优化）5.10（优化）5.14（优化）前期过程数据信息访谈、收集、整理、吸收、分析1.11.12、项基本情况分析项基本情况分析 土地土地/品牌品牌/产品产品1.21.2策略命题策略命题1.31.3标设标设 品牌品牌/开发开发/销售标销售标 1.41.4核心问题核心问题 定位定位/落位问题落位问题1.1.命题剖析命题剖析 2.2.分析研判分析研判 2.1C02.1C0城市发展城市发展/消费发展消费发展/品牌发展趋势分析品牌发展趋势分析 2.2C12.2C1宏观土地价值宏观土地价值/中微土地价值中微土地价值/产品价值分析产品价值分析 2.3C22.3C2消费者消费者/客户趋势分析客户趋势分析2.4C32.4C3竞争者分析竞争者分析录录ContentsContents3.3.故事线及定位故事线及3、定位3.13.1故事线及核心创作故事线及核心创作BUTTON BUTTON 3.23.2案名案名/SLOGAN/SLOGAN 3.33.3影响力策划影响力策划3.43.4影响力场景设定影响力场景设定3.53.5视觉测试视觉测试命题剖析O B J E C T I V E S A N D P R O B L E M S1.11.1项基本情况项基本情况区域位置：区域位置：海珠创新湾，新中轴南段、珠江后航道核心沥滘区海珠创新湾，新中轴南段、珠江后航道核心沥滘区合作资源：合作资源：越秀集团越秀集团+广百百货广百百货开发情况：开发情况：4040万城市综合体万城市综合体产品情况：产品情况：LOFTLOFT小4、户型公寓小户型公寓土地价值：土地价值：珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区品牌价值：品牌价值：越秀地产、广百物业强强联合越秀地产、广百物业强强联合产品价值：产品价值：打造打造4040万全业态城市生活综合体万全业态城市生活综合体 粤港澳湾区滨水新地标粤港澳湾区滨水新地标 成为一座城市全新的文化符号成为一座城市全新的文化符号区域位置区域位置项目位于广州市海珠区南部海珠创新湾大干围板块，在城市新轴线及在珠江后航道交汇西侧，周边周边配套不配套不齐全，齐全，周边主要由厂房或产业园环绕，城市面貌较周边主要由厂房或产业园环绕，城市面貌较差，通达性不佳，人流量差，通5、达性不佳，人流量小小。环岛路西侧年底打通，东侧未来5年内打通，打通后可以将周边项目贯穿到一起，可以组成有机的社区整体。F FMallMall26,00026,000F F4.2m4.2m办公办公20,54320,543E EMallMall8,0008,000E E4.2m4.2m办公办公15,45715,457A A小公寓小公寓101277101277/180M/180MC C大平层商业性质类住宅大平层商业性质类住宅？8,0008,000B B小公寓小公寓 9508395083/180M/180MD D大平层商业性质类住宅大平层商业性质类住宅？20,54320,543合作资源合作资源合作公司6、（佰城）：越秀集团与广百集团股比占比98%：2%；广百定制物业：广百以人民币10亿元定制本项目7万平方米物业（商场物业5万平米、写字楼物业2万平米）及500个地下机动车停车位；目前，广百初步意向落位E、F地块，其中E地块0.8万Mall+1.5万办公；F地块2.0万办公+2.6万Mall。总建筑面积40万大型综合体，项目分为“ABCDEF”6大地块，AB地块先启动开发，CDEF地块根据广百落位预留调整弹性，延后开发。开发情况开发情况5mloft5mloft复式公寓户型统计表复式公寓户型统计表地块编号户型编号合计建筑面积 实用率A：2.8*10.1m (双钥匙）B：2.8*8.7m (双钥匙）C7、：2.8*7.2m (双钥匙）D：2.8*6.5m (双钥匙）E：B塔楼端户户型（3+1房2厅2卫）户内27.96建筑40.8444.83户内24.04建筑35.1238.54户内20.14建筑29.4232.29户内18.18 建筑26.56户内40.65建筑65.17A地块1746.00 5201877517 68.46%B地块856.00 4051004497 62.37%总计（户）25912.00 92528712014 占户数比90.24%4.18%3.14%0.70%1.74%100.00%商业统计表商业统计表地块编号建筑面积区段0-6060-8585-100100-120120-8、150150-400合计（户）建筑面积 实用率商铺进深3.59.48.311.511.212.210.113.611.312.2（端铺）（售楼部/独栋商业/端铺）A3825544494985.58 68.46%B9787311455141.33 62.37%总计（户）121533127159410126.90 占户数比12.77%15.96%35.11%12.77%7.45%15.96%100%4.5m LOFT4.5m LOFT公寓户型套数比公寓户型套数比面积段户型配置楼栋号 户型套数（户）小计（户）分楼栋户数占比户数占比小计30-4030-402房2厅2卫（双钥匙）4.5m LOFT复式A9、1#558223216.7%66.7%66.7%A2#55816.7%B1#55816.7%B2#55816.7%50-6050-602房2厅2卫（明厨）4.5m LOFT复式A1#1243103.7%9.3%9.3%A2#1243.7%3+1房2厅2卫（明厨）4.5m LOFT复式B1#310.9%B2#310.9%60-7060-702+2房2厅2卫（明厨）4.5m LOFT复式A1#1867448065.6%22.2%22.2%24.1%24.1%A2#1865.6%B1#1865.6%B2#1865.6%3+1房2厅2卫（明厨）4.5m LOFT复式B1#31620.9%1.9%1.910、%B2#310.9%合计3348 100.0%100.0%100.0%产品情况：产品情况：AB地块产品配置，4.5MLOFT公寓、30-40为主力户型。5MLOFT公寓、40-45为主力户型。相对市场上大多数公寓产品的认购要企业单位问题，越秀天荟江湾个人可认购。大干围地块所在海珠区，集大干围地块所在海珠区，集“文化文化+旅游旅游+商贸商贸”产业于一体产业于一体拥有多个城市亮点名片，是广州城市形象的重要窗口拥有多个城市亮点名片，是广州城市形象的重要窗口论据1：海珠区拥有城市建筑名片“小蛮腰小蛮腰”广州塔、创新名片广州塔、创新名片“琶洲人工智能与数字经济试验区琶洲人工智能与数字经济试验区”、商贸名11、片“广交会”、生态名片“海珠湿地”；论据2：海珠国家湿地公园，紧抓自身城央绿核、潮汐水文、果基农业、鱼鸟天堂、文化荟萃等城央绿核、潮汐水文、果基农业、鱼鸟天堂、文化荟萃等五大特色，聚焦研学旅行等黄金潜力市场，推出自然学校、国际音乐节等城市形象产品。土地价值土地价值大干围地块雄踞海珠创新湾核心地段大干围地块雄踞海珠创新湾核心地段坐拥珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区规划发展红利坐拥珠江后航道黄金江岸，新中轴南段科创集聚区规划发展红利论据1：项目位于广州市海珠区南部海珠创新湾大干围板块，在城市新轴线及在珠江后航道交汇西侧，属于数字广州的属于数字广州的“城市轴线城市轴线+珠江航道珠江航道”T 12、T字形字形黄金交汇处。黄金交汇处。论据2：根据十四五规划以及广州市2035远景计划，未来大干围地块将被打造成新城市中轴线南段滨水生态未来大干围地块将被打造成新城市中轴线南段滨水生态、科技创新集聚区。科技创新集聚区。毗邻海珠创意园、BIG艺术园区，坐拥片区规划发展红利。品牌价值品牌价值携手携手广州百货业龙头广州百货业龙头钜献海珠创新湾，转型新型商业钜献海珠创新湾，转型新型商业 论据1：截至2020年底，越秀地产拥有土地储备2454万平方米，分布在全国21个城市，其中在大湾区有土地储备1353万平方米，占集团总土地储备的55.1%。在被划分在大湾区区域的广州，越秀地产拥有土地储备1143万平方米，13、占集团总土地储备的46.6%。越秀地产“两擎双翼两擎双翼”驱动地产数字转型驱动地产数字转型，与埃森哲合作推动数字化赋能商业拓新。在规模战略中未来需要建立新在规模战略中未来需要建立新的产品突破力，实现规模与产品力的双提升的产品突破力，实现规模与产品力的双提升。论据2：广百集团是广东省、广州市重点发展，广州市政府授权国有资产经营的大型商业企业，以零售板块为主，融合发展物流、展贸业务体系，近年来以资本运作、数字转型不断赋能，服务主业板块转型升级，聚焦发展创新趋势服务主业板块转型升级，聚焦发展创新趋势。3838年实力国企年实力国企越秀地产越秀地产深耕粤港澳大湾区深耕粤港澳大湾区产品价值产品价值珠江后航14、道核心，打造珠江后航道核心，打造4040万全业态城市综合体万全业态城市综合体粤港澳湾区滨水新地标，创新一座城市的生活方式粤港澳湾区滨水新地标，创新一座城市的生活方式 论据1：项目总建筑面积40万大型综合体，建筑高度最高达180m，云端之上，双塔辉映。珠江江岸线，一线南向珠江景观。新中轴线南段，粤港澳湾区滨水新地标。论据2：以“城市绿洲”为概念设计，多元化绿洲共享中岛、空中露台等，让社群活动在城市自然中触发。同时在景观小品设计上强调科技创新的艺术装置应用，引用数字场景交互。论据3：以创城为概念，打造年轻人社区。AB地块产品配置，4.5MLOFT公寓、30-40为主力户型。5MLOFT公寓、40-15、45为主力户型。1.21.2策略命题策略命题基于土地基于土地/品牌品牌/产品判定，项具备城市创新发展核心动能红利产品判定，项具备城市创新发展核心动能红利 兼得城市商文旅体融合发展体验消费的地兼得城市商文旅体融合发展体验消费的地产业升级与消费升级势能交叠产业升级与消费升级势能交叠越秀越秀 天荟江湾天荟江湾不能仅仅被定义为地标综合体不能仅仅被定义为地标综合体应该在越秀和广百的新产品突破想法和愿景上应该在越秀和广百的新产品突破想法和愿景上创造一种全新的创造一种全新的消费文化认知符号消费文化认知符号地标地标实现实现公寓产品的价值增值和价值溢价公寓产品的价值增值和价值溢价1.31.3标设立标设立量化标：16、销售标量化标：销售标板块公寓网签均价3万元/，项预期销售均价项预期销售均价3.1W+/3.1W+/20212021年年530530首开首开B2B2地块公寓，供货地块公寓，供货1212亿亿775775套。套。1010月加推月加推B1B1地块公地块公寓，供货寓，供货1212亿亿775775套。套。质化标：品牌赋能标、开发共建标、销售溢价标质化标：品牌赋能标、开发共建标、销售溢价标品牌赋能目标：建广州地标综合体品类中的新现象与新符号广州地标综合体品类中的新现象与新符号，为越秀地产品牌形象再赋能。开发共建目标：促进广州政府“海珠创新湾”发展规划、城市更新及重点打造新中轴南段，38年国有企业越秀深耕助推17、，扭转搁置用地现状。销售溢价目标：最大化表达地块禀赋，创造项品牌故事，为产品创造项品牌故事，为产品提供溢价支持。提供溢价支持。基于对土地、产品、品牌三个方面的价值点整合，本项属于基于对土地、产品、品牌三个方面的价值点整合，本项属于均好型均好型项类别。项类别。完成两家企业有一定作为和市场口碑引领性，完成两家企业有一定作为和市场口碑引领性，卓越价值欠缺卓越价值欠缺。生态、交通、教育、商业生态、交通、教育、商业.教育、嵌入地形、产品教育、嵌入地形、产品基础价值优秀价值卓越价值1.项目基本呈现面及完善度3.区隔竞争对手形成独特性2.项目产品力适应性及素养度？项价值分析模块项价值分析模块1.41.4核心18、问题核心问题定位问题：定位问题：创造何种新的消费文化符号，成为在竞争中别具一格的瞩力竞争中别具一格的瞩力品类品类，并让土地/品牌/客群多元视共识形成故事线？落位问题：落位问题：如何将独特品类的故事线向下系统性兼容，赋能视觉演绎、场赋能视觉演绎、场景体验、营销事件景体验、营销事件？4C系统分析诊断4C SYSTEM ANALYSIS AND DIAGNOSIS红 鹤 工 具 箱：红 鹤 工 具 箱：4 C MO D E L 4 C MO D E L C1Corporationr企业/产品/服务C2价值满意区隔竞争C0Context情境/背景C3消费者/趋势ConsumerCompetition竞19、争者C0C0 城市发展趋势城市发展趋势论据1：如伦敦从伦敦眼、大本钟、海德公园到巴比肯艺术中心、Kingcross，日本东京的丸之内、六本木hills，纽约曼哈顿的哈德逊城市广场，新经济下城市的天际线地标变为文化体验地标，带动区域活新经济下城市的天际线地标变为文化体验地标，带动区域活化、激发城市新活力。化、激发城市新活力。论据2：成都也已不在传播“千年古城”之名，而是强调从国家历史文化名城迈向世界文创名城，成都市建设世界文创名城三年行动计划（2018-2020年）。论据3：十四五”明确广州“培育建设国际消费中心城市，建设一批高品质消费聚集区。由“千年商都”到“时尚之都”，广州市打造时尚之都三年20、行动方案（2020-2022）以潮流文化引领消费升级，打造消以潮流文化引领消费升级，打造消费创新策源地。费创新策源地。全球创新时代下城市地标变化全球创新时代下城市地标变化城市年轻化，推动广州形象符号之变城市年轻化，推动广州形象符号之变广州标定位与定位之变广州标定位与定位之变 决定城市文化符号变化与丰富性拓展决定城市文化符号变化与丰富性拓展论据1：“十四五”规划纲要明确提出粤港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展第一梯队。支持粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，广珠粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，广珠澳科技创新走廊澳科技创新走廊。论据2：广州市城市总体规划（21、2017-2035年）以珠江为纽带，优化提升优化提升“一江两岸三一江两岸三带带”，沿珠江前后航道区域：依托珠三（广州）国家自主创新示范区，建设珠江创新带，聚集全球创新资源，打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。论据3：2019广州：全球城市评价研究学术会议提出进一步提升广州消费中心地位提升广州消费中心地位，发挥广州商业文化、消费文化底蕴深厚的优势，注重消费升级带来的消费情感、消费心理的需求注重消费升级带来的消费情感、消费心理的需求变化，领导消费新潮流的时尚之都、魅力之都。变化，领导消费新潮流的时尚之都、魅力之22、都。结结 论论由由“湾区湾区C C位创新位创新中心中心”到到“消费创新策源地消费创新策源地”，本案将成为广州步入伟大时代的显性化映射。，本案将成为广州步入伟大时代的显性化映射。消费发展趋势消费发展趋势论据1：今天的消费市场的创新主体已经在发生重要变化，他们从原来的以60后、70后为核心在逐步转向以以8080、9090后和后和Z Z世代世代为核心。作为数字时代的原住民数字时代的原住民，新一代消费者的消费观发生了重要变化。论据3：第一财经2019城市商业魅力排行榜，从19-24年龄段（95后）来看，广州未来的发展活力和动力最强（占比广州未来的发展活力和动力最强（占比25.1%25.1%），深圳、北23、京和上海的95后占比相比较少，说明城市未来发展活力和动力相对较弱。论据4：YOHO!BUY有货2017国民潮流消费报告，广州“潮人”最年轻,在广州地区潮流消费的年龄构成中,95后占比全国最高,广州地区广州地区9595后、后、0000后群体接后群体接受潮流文化影响的年龄更早受潮流文化影响的年龄更早,堪称“潮流消费原住民”。全球消费主体革新，区隔上一代消费观，广州年轻化潮人消费主力全球消费主体革新，区隔上一代消费观，广州年轻化潮人消费主力论据2：在9个国家中心城市中，广州0-14岁人口占比为17.2%，居第二位，高于深圳；65岁以上人口占8.6%，为倒数第一位。这说明广州的人口老龄化程度较轻，仍是24、一座广州的人口老龄化程度较轻，仍是一座“年青年青”的城市的城市，而且外来人口落户率高，劳动后备人口资源充足。这些体现“人口红利”的数据，都说明广州是一座成长性强和创新潜力巨大的城市。结结 论论本案不应该成为传统地标综合体的本案不应该成为传统地标综合体的“越秀版越秀版”，应该，应该“得年轻人得天下得年轻人得天下”，拥抱高识别度、高品质感、高体验度和高社交度的高感知新消费主义。拥抱高识别度、高品质感、高体验度和高社交度的高感知新消费主义。“年 轻 潮 奢 主 义年 轻 潮 奢 主 义”文 化 现 象 趋 势，高 感 知 时 代 来 临文 化 现 象 趋 势，高 感 知 时 代 来 临论据2：20225、0年天猫奢品举办了“新潮奢主义”发布会，全面拥抱年轻一代。天猫奢侈品的消费者资产有2.8亿,35岁以下人群占比整体线上奢侈品人群近8成,且26-30岁年龄段占比最高,Gen Z人群即26岁以下年轻群体增速明显。论据3:2021中欧商业评论指出在年轻消费者主权时代，呈现从物质价格到心理价值的特征。相比产品的经济价值、功能价值，产品的颜值价值、体验价值和社交价值比重被明显放大。即“ME”的主题化表达欲，带动圈层化需求，进一步养成新体验的流量新消费热点。论据1：知萌咨询机构通过对10个城市消费者的深度调研，在近期发布的2019年中国消费趋势报告（以下简称报告）中提出“潮奢主义”的消费趋势，85后占到26、了63.1%，成为了购买潮牌的主力人群。论据4：奔驰A级的成功，主要原因也是切中了年轻消费群体的高感知需求，对于空间他们并不是非常追求，但是出于奔驰S级降维表面化外观、内饰设计方面的提升，才是当代年轻人更加看重的。品牌发展趋势品牌发展趋势以综合开发商业为例对标案例：风靡日本39年的LaLaport啦啦宝都，可谓日本国宝级的特色商场。123米日本最大摩天轮、全球首家神奇宝贝互动馆、日本首家汽车剧院、日本首家宠物小精灵EXPO体验馆统统都出自LaLaport啦啦宝都。被称为是日本目前最大的复合型商业设施，也被认为是日本娱乐体验购物中心的新花样。在八大主题馆中在八大主题馆中，NIFREL最受欢迎，N27、IFREL海游馆分为“色彩”、“技”、“姿”、“wonder moment”、“水边”、“动”、“羁绊”7 7大主题区域大主题区域。品牌主题化突围品牌主题化突围 玩转都市娱乐购物新花样玩转都市娱乐购物新花样对标案例对标案例：GINZA SIX的前身，是具有88年历史的”松坂屋”百货。在东京商业竞争升级，传统百货难以为继。2017年“New Luxury”正式开业，GINZA SIX的设计，由众多世界顶尖艺术家加持。谷口吉生、Nicolas、原研哉、Peter Marino、David Chipefield、堂本右美、草间弥生、杉本博司、Team Lab、观世能乐堂标志性外标志性外立面、拥有过去28、商场所沒有的室内装潢、当代艺术展立面、拥有过去商场所沒有的室内装潢、当代艺术展示空间示空间，更特别邀请森美术馆馆长南条史生负责艺术装置以及公共艺术区域的策展。品牌设计力突围品牌设计力突围 差异化高美学场景的开发原则差异化高美学场景的开发原则 品牌社群力突围品牌社群力突围商业本身起源于人类社区商业本身起源于人类社区对标案例：对标案例：The Commons是一个位于城市中心的小商业项目，不论是体量还是位置，都只能算得上一个社区mall，“Common”就是“公共”的意思。Our intention is to build first a communityOur intention is to 29、build first a community，then a then a mallmall为其设计理念。这里区别于传统商场，不只有健康化和多元化的生活选择，更是能通过营造出如同自家般温暖的氛围，将人们希冀的生活品味以更高层次的社区意识形态来展现。成为泰国曼谷文艺青年聚集地和全球知名的网红商业体。对标案例：在上海更优越的K11、新天地、Iapm的夹击中，跳出传统商业地产的思路，“文化文化”先于先于“招商招商”、“社群标签赋能社群标签赋能”，从“社交资本化、标签社群化、科技娱乐化”年轻力发展的三大特征出发，通过潮流跨界策潮流跨界策展型艺术零售的创新商业模式展型艺术零售的创新商业模式，为中国年轻人30、建立了一个全新的消费与社交平台，构建起崭新的潮流文化地标。结结 论论通过高灵活度文化赋能城市综合体的业态和空间场景消费体验，通过高灵活度文化赋能城市综合体的业态和空间场景消费体验，切差异化竞争的市场机会点，为公寓赢得溢价。切差异化竞争的市场机会点，为公寓赢得溢价。品牌跨界力突围品牌跨界力突围 传递价值观与强社群文化黏性传递价值观与强社群文化黏性 C0C0 Context Context情境情境C0C o n t e x t 情 境 结 论结 论 全球城市年轻化趋势，广州城市亦步入湾区创新经济新时代全球城市年轻化趋势，广州城市亦步入湾区创新经济新时代驱动创新消费升级，年轻化消费主力与高感知时代到31、来驱动创新消费升级，年轻化消费主力与高感知时代到来越秀越秀 天荟江湾应建构卓越价值进行品牌突围，成为城市迭新的地标代表天荟江湾应建构卓越价值进行品牌突围，成为城市迭新的地标代表推动广州千年商都到时尚之都的消费新升级与新标准推动广州千年商都到时尚之都的消费新升级与新标准C C1 1 宏观土地价值宏观土地价值论据论据2 2：海珠区产业发展规划（20182035年）（下称规划）正式发布，描绘了该区未来产业发展蓝图，明确了其未来产业布局，并提出了近中期和远期的发展目标：到2035年，将海珠区打造成以新兴产业技术研发与转化为核心的国国际科技价值创新枢纽际科技价值创新枢纽，以会展为重要平台的国际商贸交往中32、心，以“产业产业+互联互联网网”为主导的粤港澳大湾区产业互联网创新中心，最终成为引领广州、服务粤港澳大引领广州、服务粤港澳大湾区、辐射全球的创新产业引领区湾区、辐射全球的创新产业引领区。论据论据1 1：广州市海珠区发展战略大纲（20172035）（草案）的产业空间布局，以营造产业创新生态与推动产城融合为导向，重点打造“一区、一谷、一湾”三大功能片区。一湾：海珠创新湾！定位为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈。一湾：海珠创新湾！定位为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈。广州为什么需要海珠区广州为什么需要海珠区 粤港湾大湾区的创新战略雄心，创新产业、创新经粤港湾大湾区的创新战略雄心，创新产33、业、创新经济、创新消费等新价值引领区济、创新消费等新价值引领区 海珠创新湾沥滘区在广州的空间格局占位海珠创新湾沥滘区在广州的空间格局占位 双烫金中轴线杠铃效应下的叠加势能双烫金中轴线杠铃效应下的叠加势能 论据论据1 1：海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划，作为新城市中轴线南向最后一公里，承载着延续、深化新城市中轴线，深化新城市中轴线，助力广州实现助力广州实现1212公里城市中轴线宏大愿景的规划使命。公里城市中轴线宏大愿景的规划使命。成为广州联通大湾区的重要平台，被战略定位为战略定位为“新城市中轴线南段滨水生态、科新城市中轴线南段滨水生态、科技创新集聚区技创新集聚区”。论据论据2 234、：海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划，海珠区肩负着建设“数字广州数字广州”的重大使命，同时也是大湾区强调经济双循环背景下，未来广州与深圳两大湾区龙头城市融合发展并触发新经济增长点，广广深串联将形成一条大湾区新中轴线：珠江新城深串联将形成一条大湾区新中轴线：珠江新城-海珠海珠-南沙南沙-深圳前海。深圳前海。新产业诞生新文化新产业诞生新文化 海珠区是广州创新文化生产地与策源地海珠区是广州创新文化生产地与策源地 论据1：长达20.5公里的岸线集聚广州之窗商务港为首的六大产业园区，园区周边已聚集有广州之窗、园区周边已聚集有广州之窗、O2PARKO2PARK、邦、邦华集团、启迪中海科技园、大35、阪仓创意园、海珠创意产业园等产业园区华集团、启迪中海科技园、大阪仓创意园、海珠创意产业园等产业园区，海珠创新湾将依托突出的战略地位，协同琶洲、珠江新城等，释放广州千年商都磅礴经济能量，实现全球产业分工的大洗牌。论据2：沥滘核心区定位为“城市门厅，科创水岸城市门厅，科创水岸”，片区周边拥有143家世界500强，106家广州市认定总部，湾区高净值人才汇聚，产业动能不断累积。结结 论论广州海珠创新湾是城市发展新引擎，新旧文化转接器广州海珠创新湾是城市发展新引擎，新旧文化转接器中微观土地价值中微观土地价值论据1：海珠创新湾策划策划“新城市轴线新城市轴线公园、海心沙文艺公园、活力湿地公公园、海心沙文艺公36、园、活力湿地公园、北濠涌公园、工业遗产公园、海园、北濠涌公园、工业遗产公园、海珠区儿童公园、岭南水乡主题街区珠区儿童公园、岭南水乡主题街区”不同类型的主题公园，通过慢行路径将其串联，并在路径交汇处设置公共空间重要节点，形成独具特色的公园体系。论据2：相比30年前谋划的珠江新城，其建筑景观更具强有力的观感。片区片区将建多个超两百米建筑群，核心区塔将建多个超两百米建筑群，核心区塔楼群与轴线东侧塔楼塑造轴线天际线，楼群与轴线东侧塔楼塑造轴线天际线，地标型超甲级写字楼、标杆住宅、超豪华酒店耸立，比肩国际顶级商务中心。论据3：海珠区三旧地块占比超50%，15条村改造工作正在加速推进当中。尤其2020年年37、底，一个月内公开招标的旧村多达7条。新旧商文旅文化激荡新旧商文旅文化激荡城市更新全新面貌，新兴产业聚集城市更新全新面貌，新兴产业聚集以及新生态环境带来的发展红利以及新生态环境带来的发展红利多维无缝联运的时间质量多维无缝联运的时间质量生产、居住、消费，通行的耦合关生产、居住、消费，通行的耦合关系系论据1：海珠创新湾新增快捷路二期、东晓南路南延段、洛溪第二通道、规划一路、规划二路等5条过江隧道/桥梁，总体形成13条过江通道体系，强化海珠区后航道区域的对外辐射能力。论据2：在现状二三号线、广佛线基础上，规划落实18号线，形成4条轨道交通线路和2座枢纽站点；并形成形成“六横十三纵六横十三纵”的干道路网38、。的干道路网。论据3：完善城市轨道交通网络，沿广州大道、江海大道等高聚集城市走廊新增16、24、25、26号线。设置设置1717个地铁站点，步行个地铁站点，步行1010分钟面积覆盖分钟面积覆盖率可达到率可达到80%80%以上。以上。论据4：海珠湾隧道预计2024年建成开通。建成后，以道路最快时速计算，届时从市中心到广州南站最快仅需15分钟！资源的密度资源的密度超级资源池，助推高质量城市发超级资源池，助推高质量城市发展展医疗资源：医疗资源：海珠创新湾配套有中山二院、海珠区妇幼医院等9所优质三甲医院教育资源：教育资源：超60所高等院校和科研院所；上百所一站式国际化全龄教育中小学配套商业资源：商业资39、源：珠江新城CBD、琶洲商圈、中大商圈、东晓南、江南西、北京路、乐峰、上下九等高端商圈生态资源：生态资源：海珠作为广州市唯一的“岛区”，前航道开发已接近尾声，土地资源也日渐匮乏。海珠创新湾独占广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源，拥有全球最大城央湿地公园海珠国家湿地公园，其面积是纽约中央公园的2.5倍。创新湾体验消费资源稀缺创新湾体验消费资源稀缺新中轴最后一公里，高密度居住新中轴最后一公里，高密度居住区中滨水新地标区中滨水新地标海珠重点打造“一区、一谷、一湾一区、一谷、一湾”三大功能片区。三大功能片区。其中，琶洲负责互联网创新总部企业集群，中大国际创新谷负责高端研发和文化艺术产业，海珠创新湾在40、其中的定位，是“广州智能应用创新中心与广佛体验广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈消费商圈”。从规划图中江边有一圈零零星星的商业用地，但宅地的黄才是压倒性的颜色。2020年石溪片区的控规修改后宅地更多。结结 论论海珠创新湾沥滘核心区，是广州新城市中轴线上最后一颗明珠，也是广州城市未来生活方式与消费文化创新海珠创新湾沥滘核心区，是广州新城市中轴线上最后一颗明珠，也是广州城市未来生活方式与消费文化创新性合流的高光之地。性合流的高光之地。产品价值分析产品价值分析越秀与广百跨世纪创新合作效应越秀与广百跨世纪创新合作效应价值落位1：越秀地产是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的41、缔造者，也是中国第一家拥有香港房地产投资信托基金的内地房企。38年来，越秀地产坚守越秀地产坚守“成就美好生活成就美好生活”品牌使命，践行品牌使命，践行“商住并举商住并举”发展战略，发挥发展战略，发挥“开发开发+运营运营+金融金融”高端商业模式高端商业模式独特竞争优势，拥有包括广州国际金融中心、广州环贸中心在内的40多个优质商业物业，综合实力位居中国商业地产TOP15。价值落位2：广州市广百股份有限公司是中国连锁百强企业，广东省连锁五十强广州市广百股份有限公司是中国连锁百强企业，广东省连锁五十强，是广东省连锁经营龙头企业，广州商贸投资控股集团有限公司的核心企业。2007年11月在深交所成功上市后42、，以零售主业连锁发展为核心，拥有广百百货、新大新百货、新一城购物中心、广百广场、广百电器、广百超市、李占记、广百电商等品牌，实现线上线下的全渠道发展。紧贴新零售发展新趋势，着力打造消费新热点，擦亮商贸领域的“广州名片”。地产与百货公司求变跨界，转型新玩法地产与百货公司求变跨界，转型新玩法世界门厅、科创水岸的滨水地标世界门厅、科创水岸的滨水地标倡导科技先锋、文化艺术、生态共享、高端品质倡导科技先锋、文化艺术、生态共享、高端品质结结 论论项产品项产品价值呈现散状均好性，串联感的强主题价值并不清晰价值呈现散状均好性，串联感的强主题价值并不清晰。产品产品服务服务品牌品牌规划景观建筑户型精装配套40万方43、复合型城市综合体拥有广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源总体景观设计依据“Urban OasisUrban Oasis城市城市绿洲生活绿洲生活”进行打造，AB地块星座、CD地块星云、EF地块星泉、滨江公园星河。空中连桥高线公园科技化艺术装置多元化绿洲共享中岛滨江公园180M，建筑外观隐喻双塔辉映的地域文化AB地块建筑外墙材料选用玻璃、铝材等现代建筑常见材料。通过玻璃的不同透明度、色相的搭配，结合不同颜色的铝材形成现代、耳目一新的建筑效果。4.5m LOFT4.5m LOFT复式复式30-402房2厅2卫（双钥匙）50-602房2厅2卫（明厨）3+1房2厅2卫（明厨）60-702+2房2厅2卫（44、明厨）3+1房2厅2卫（明厨）5m LOFT5m LOFT复式复式40.8444.8335.1238.5429.4232.2926.5665.171800元/配置，通过 装 修 套 餐 形 式，客 户 可 增 值 选 配 空调 及 热 水 器、收 纳柜3.5万办公3.4万Mall近19.6万方小公寓，180M高近 3 万 方 大 平 层 商业性质类住宅滨江公园越秀物业越秀地产：38年品质初心，筑至臻之屋，成就美好生活越秀商投，中国商业地产TOP15广 百 百 货：广州市政府授权国有资产经营的大型商业企业，实力一流C1Corporation企业/产品/服务 结 论结 论 双烫金中轴线之上、广州乃45、至粤港澳湾区创新价值引领区的高双烫金中轴线之上、广州乃至粤港澳湾区创新价值引领区的高光之地，城市创新枢纽与稀缺生态环境交融光之地，城市创新枢纽与稀缺生态环境交融越秀与广百跨界求变、产品自身价值点无短板缺陷，但仍需有越秀与广百跨界求变、产品自身价值点无短板缺陷，但仍需有灵魂的故事线串联及赋能，为产品突围市场扩容灵魂的故事线串联及赋能，为产品突围市场扩容C1C1 Corporation Corporation企业企业/产品产品/服务服务C C2 2 消费者消费者/客户趋势分析客户趋势分析客户分类客户分类地域特征：全城工作，周地域特征：全城工作，周边城市或全国边城市或全国 经济水平：收水平较高经济水46、平：收水平较高且且稳稳定，可支配收高、定，可支配收高、家庭负担低家庭负担低 消费特征：文化资本较高，自住型或具备艺术欣赏力的投资型行为地域特征：全城范围，地域特征：全城范围，周边城市或全国周边城市或全国经济水平：具备良好的经济水平：具备良好的收入收入消费特征：天生爱逛街属性，因产品的地标属性或社交共享生活理念所吸引第三类第三类云端型生活方式客户云端型生活方式客户第四类第四类潮流人士消费打卡客户潮流人士消费打卡客户地域特征：海珠区区域生地域特征：海珠区区域生活工作活工作 经济水平：从事新经济产经济水平：从事新经济产业，具备良好的收业，具备良好的收 消费特征：认同“时间金钱”观念，渴望追寻新潮的生47、活方式与内容，购买力不足，住宅高总价难以负担因此选择公寓地域特征：海珠区、天地域特征：海珠区、天河区及番禺区工作生活河区及番禺区工作生活 经济水平：从事金融或经济水平：从事金融或新经济产业，具备良好新经济产业，具备良好的收的收 消费特征：认同文化潮流，有自的文化品位与见解 第一类第一类在地型地缘产业客户在地型地缘产业客户第类第类品位品位性新富阶层客户性新富阶层客户我们将这类人定义为我们将这类人定义为 高感新文化趋势的创见者高感新文化趋势的创见者 80%以上都是大学以上的高学历教育高感知教育背景高感知教育背景无人机、VR技术、裸眼3D等高科技和新产品的领先体验高感知消费体验高感知消费体验成长于互48、联网影响下的触网行为，虚拟人物仿妆、新潮跨界穿搭、网红地标打卡的新鲜感意识高感高感知消费思想知消费思想对高价值商品与服务的需求不断攀升，品牌受欢迎的原因除了贵、还有低调易识别的Logo。比如Moncler左臂无论是放M造型的雄鸡还是北极地区俯视图，虽不张扬但又能告诉别人自的消费水平。高感知消费行为高感知消费行为High Consumption(High Consumption(高消费高消费)、High EducationHigh Education（高学历）、（高学历）、High SensibilityHigh Sensibility（高感知）（高感知）追求高品质生活，享受追求高品质生活，享受49、“现代消费带来的舒适现代消费带来的舒适”并且勇于尝鲜并且勇于尝鲜中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间TXTX淮海淮海 年轻力中心年轻力中心站在未来度考虑的商业模式“在淮海路上创建一座剧院，每一个消费者都是主，在这里上演没有故事线的随性恣意生活。”以高雅浪漫著称的百年淮海路，是一个众人眼中华贵雍容的购物天堂。在这个被全上海公认的最美丽、最摩登、最摩登、最有“腔调”和情调的商业街上，面对如此激烈的竞争面对如此激烈的竞争，TX淮海如何实现差异化突围差异化突围？掀起转型之战掀起转型之战 定义零售定义零售“新物种新物种”TXTX淮海淮海它是上海首家策展型零售空间，为大众构建一个崭新的潮流地标，同50、时它也是一个植入式的艺术空间，汇集起全球的艺术家和设计师，用科技手段传递全球的创意文化力量，用年轻而独特的方式表达自我。以“Digital数字化、Oasis可持续、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”为城市永续发展的核心理念，这也是TX淮海倡导的生活方式。演演绎绎年轻力生活年轻力生活突围战线突围战线1 1：高感建筑家高感建筑家TX淮海携手里约奥运会闭幕式“东京8分钟”艺术家Datio Manabe、化腐朽为神奇的梦想改造家青山周平、顶级花艺鬼才Azuma、用艺术科技感知世界的数位艺术家FIELD、最年轻的环保设计师黄谦智等世界知名艺术家，把公共空间打造成了拥有顶级艺术展的美术51、馆。“街道的延伸”“多元的社群”“趣味拼贴”设计理念打造年轻人大都会交流环境核心亮点核心亮点突围战线突围战线2 2：高感潮流品牌高感潮流品牌周杰伦MV出镜的人气奶茶品牌machi machi，全国首家的豚王拉面、老牌网红华心糖水士多店、唐人吃面局，还有第一家将面包与酒吧相结合的跨界概念店CARINO全部纷纷入驻TX淮海，在品牌的选择上，中国设计师时尚平台ontimeshow，国际视觉殿堂VISIONAIRE、时尚创意公司seiya makamura 2.24、日本复古集合平台GRIMOIRE等国内外买手店和跨界品牌，致力于在百年淮海路上再造全球潮流目的地。品牌国内首发行品牌国内首发行潮流尖货时52、尚单品艺术联名NO.1潮酷打卡地突围战线突围战线3 3：高感数字场景高感数字场景面向淮海路的高达40米的中空立面上，雕琢一座LED屏幕与真山真水真绿植结合的瀑布，在项目的广场和外立面上，打造一场代表上海的数字多媒体艺术演出，前所未有的多媒体秀将成为这座城市打卡的新景观。与外部的整体设计相互呼应，楼体内部利用科技和数字光效打造“光影艺术之旅”，开放简约的空间设计融入科技、艺术、生态、时尚等基本要素，为顾客带来多维立体的空间感受。沉浸式体验空间沉浸式体验空间数字艺术发行地智慧零售黑科技植入突围战线突围战线4 4：高感跨界力高感跨界力名誉全球的fashion的展览或知名品牌，感受IP化带来的高影响力53、与荷兰皇家飞利浦携手合作，首次以健康科技创新与数字艺术的跨界融合，“超时空元气站:梦境倍增场(DreamAmp)”沉浸式数字艺术展呈现创新与年轻的力量。ArTy ReTro 曾梵志全新“The Mask”艺术玩偶在TX淮海举行品牌与玩偶发布会。IPIP植入植入国潮热浪文化零售视觉消费品牌效应突围战线突围战线5 5：高感流量营销高感流量营销是官博大V或明星红人自带流量的属性做最高感的传播引领TX淮海向年轻力出发TXTX淮海淮海高感设计高感设计&定位定位潮流艺术文化综合体符合年轻人的共享社区高感差异高感差异&创新创新做上海乃至国内潮流资讯地NO.1差异化营销高感数字高感数字&艺术艺术抓住发展浪潮紧54、跟年轻脉搏在潮流最前沿高感品牌高感品牌&IP&IP利用品牌/IP效应扩大影响力高感资源高感资源&宣传宣传为品牌增值导流曝光提升传播推广度与其说与其说TXTX淮海是在创造年轻力，不如说是打造高感知力的商业。淮海是在创造年轻力，不如说是打造高感知力的商业。区别传统意义上的商业模式，高感知力高感知力为商业突围出一条崭新之路。Instagram网红酒店鼻祖Ace HotelAce Hotel被无数酒店业内人士称为“Ace效应”，开一家火一家；被著名潮流风向标杂志 Monocle 主动提及不下21次；被众所周知的纽约时报称为美国本土最具原创精神的酒店；被 Wallpaper 称为全球值得期待的连锁酒店，55、永远都是流行指向标式的地标建筑。时髦，酷，有趣，十年间，时髦，酷，有趣，十年间，AceAce已经演化为年轻人心中的精神符号。已经演化为年轻人心中的精神符号。高感设计：拒绝高感设计：拒绝“同质化时髦同质化时髦”“We dont have a formula,and its not formulaic.”“我们没有什么公式，而且这也不是可以被公式化的。”每一间Ace Hotel也都会从当地汲取设计灵感。从城市性格、社区氛围、自然环境，到艺术、历史、潮流文化，这些不可捉摸的、感性的因素的摄入，对于Ace Hotel可以带着自的任性狂野，在每一个各不相同的创意社区都人气满满有着重要的作用。“高感邻居高56、感邻居”文化工程师文化工程师保持鲜明的酷炫保持鲜明的酷炫组成“Ace”的人，就是它为什么没有公式的原因只是一群有趣的人，聚在一起，用自的激情和直觉做事，多样化的人才让Ace越来越多元化。The desire to explore and find new thingsThe desire to understand things that people love探索和发现新事物的欲望理解人们所爱事物的欲望高感艺术合作：一个高感艺术合作：一个hotelhotel的的“朋友圈朋友圈”2007年，Ace特别成立了设计工作室Atelier Ace，除了继续王牌加持自家酒店的建筑、室内设计之外，还开启了57、一大波令人兴奋的潮牌联乘：从A.P.C、Wings+Horns、BEAMS、Vans、Hender Scheme，到SMEG、Impossible Project、Travelers Notebook、Moscot、Tokyo Bike用它嬉皮的任性和浪漫的审美，设计令人惊喜的酒店，还创造着生活形态其它的可能性。高感新文化趋势创见者们所拥护的创新体验消费文化构建有哪些特征？TXTX淮海与淮海与ACE HOTELACE HOTEL的启示：的启示：1.策展型高感零售艺术空间 2.构建年轻人之间的共享社区，高感差异化时髦奢侈体验 3.集聚潮奢品牌、贡献最新潮流资讯的高感潮流情报局 4.黑科技植入、沉58、浸式的高感数字艺术装置 5.跨界合作的高感潮奢品牌朋友圈，引流量 6.高感MCN与KOL，引领地标向年轻力有力传播影响力 7.强调社群的鲜明高感，多元化的文化工程师C2C o n s u m e r 消 费 者/趋 势 结 论结 论 C2 C2 ConsumerConsumer消费者消费者/趋势趋势代际转换导致文化思潮变迁，高感知逐步成为新文化主流，重代际转换导致文化思潮变迁，高感知逐步成为新文化主流，重新定义奢侈、重塑消费标准，高感时代的体验品质感和稀缺性新定义奢侈、重塑消费标准，高感时代的体验品质感和稀缺性彰显个人独特风格，回应这类客群趋势需求是本案的机会点。彰显个人独特风格，回应这类客群59、趋势需求是本案的机会点。C C3 3竞争者分析竞争者分析广州市共有15个大型商圈，其中按照年客流量、辐射范围等又分为核心商圈和次级商圈。核心商圈主要有北京路商圈北京路商圈、体育中心商圈、珠江新城商圈、上下九商圈、琶洲商圈珠江新城商圈、上下九商圈、琶洲商圈、白云新城商圈。其中体育中心商圈的年客流量最高，达到23380万人，为市级商圈，辐射范围5公里以上，集购物、美食、服务、休闲娱乐为一体。全城类商业竞争格局全城类商业竞争格局名称名称天河城天河城花城汇花城汇正佳广场正佳广场定位定位中国第一家现代购物中心、广州第一家与地铁相连的商场、广州天河路第一家标杆性商场“年轻、潮流、活力和动感”，满足年轻人“60、潮”的消费习惯华南首个购物主题AAAA级景区客群客群亲子家庭，中产阶层潮流年轻人大众人群优势优势覆盖全客层，“可盐可甜”的城市地标商业基于数字化技术，打造智能购物中心未来新模式以“4A级”体验业态，造“世界级旅游目的地”现状及问题现状及问题缺少新业态、新形式，人与货与场无互动联通，人丁未旺招商不景气、入驻品牌和定位不匹配正佳广场正突破传统购物中心的固定框架，由购物中心发展为转型“世界级旅游目的地”情况概述情况概述论述1：天河城作为国内第一代具有自主知识产权和自有品牌的大型商业综合体与购物中心业态，在广州都会新中轴线上立足起步，创造了“中国第一MaIl”近乎神话式的商业奇迹和社会效应论述2：“坚61、持创新，天河城再造活力的灵魂”，近10年来所有的市场新业态、新潮流，在天河城的平台上却几乎毫无体现，各种领先潮流的第一都被同行对手抢去。论述1：项目位于广州新中轴线上的新核心，地理位置优越，与周边39幢标志性的公共建筑、商厦及五星级酒店连通；论述2：基于线下空间的数字化及大数据技术，将花城汇CBD发展为智能化的运营、管理和触达，打造数字化、智能化的购物中心未来模式。论述1：极地海洋世界、开心麻花剧场、自然科学博物馆、雨林生态植物园、广正街等一批极具创新力的旅游项目论述2：“体验经济”是从未改变的灵魂论述3：正佳广场陆续举办了哆啦A梦、HelloKitty、同道大叔等主题展览，并于近几年开始尝试62、打造原创IP。参与发起了国内首个网红主题音乐节“Spotlite红音乐节”，并三次携手国际钢琴演奏家朗朗献上“天籁之音”音乐会论述4：建立了近20个微信公众号来连接不同的社群，逐渐形成粉丝粘性海珠区商业竞争格局海珠区商业竞争格局01-01-富力海珠城富力海珠城定位：定位：江南西“潮食”新地标客群：客群：以家庭、白领人群为主劣势劣势：定位导向吸睛点少、经营模式不完善、知名品牌吸引力不足定位导向吸睛点少、经营模式不完善、知名品牌吸引力不足即将采取动作：试水数字化营销新模式，推动线上线下融合，网红打卡经济消费等广府餐饮文化下的潮流美食购物中心广府餐饮文化下的潮流美食购物中心位置：位置：广州市海珠区江63、南西路与江南大道中的交汇处，地铁2号线江南西站上盖商业面积：商业面积：集双连廊购物中心与办公写字楼于一体，购物中心拥有约5.4万平方米的体量，总建筑面积超13万平方米业态构成：业态构成：时尚零售、餐饮美食、休闲娱乐、儿童游乐等品牌举例：品牌举例：金逸影城、G-SUPER、UR、SPAO、海底捞、PORORO儿童主题乐园等档次定位：档次定位：中档02-02-海珠万达广场海珠万达广场服装纺织产业地演化而成的潮玩中心服装纺织产业地演化而成的潮玩中心定位：定位：首席品质潮玩生活中心客群：客群：以20-29岁和30-39岁年龄段消费者为主力劣势劣势：停留在粗浅潮理解上，招商品牌传统停留在粗浅潮理解上，招64、商品牌传统位置：位置：广州市海珠区广州大道南978号商业面积：商业面积：约13.57万平方米层数：层数：B2-5F开业时间：开业时间：2019年12月30日业态构成：业态构成：以时尚餐饮、运动潮玩为主品牌举例：品牌举例：万达影院、海底捞、太二、喜茶、奈雪、NIKE、Adidas、大疆档次定位：档次定位：中高档0 03 3-保利广场保利广场定位：定位：城市趣活中心客群：客群：18-35岁的年轻消费客群劣势劣势：主打网红、年轻的品牌调性，品牌优质性尚待提高主打网红、年轻的品牌调性，品牌优质性尚待提高琶洲首席全业态生活购物中心琶洲首席全业态生活购物中心位置：位置：广州市海珠区新港东路10号，地铁8号65、线、4号线万胜围站上盖商业面积：商业面积：约8.8万平方米业态构成：业态构成：影院、新零售、儿童、娱乐为主品牌举例：品牌举例：复合型公寓瑜璟阁国际公寓、四星酒店、CGV影城、一溪月川菜小酒馆、广州蕉叶档次定位：档次定位：中端0 04 4-凯德乐峰广场凯德乐峰广场定位：定位：江南西“城市焦点、生活枢纽”客群：客群：以家庭客群为核心客群辐射年轻白领劣势劣势：客群定位局限，缺乏商业运营自身特色，周边商场同质化严重客群定位局限，缺乏商业运营自身特色，周边商场同质化严重以家庭消费为主的生活中心以家庭消费为主的生活中心位置：位置：广州市海珠区工业大道北106号-108号，地铁8号线（沙园站上盖）和广佛线上66、盖商业面积：商业面积：约8.4万平方米，总建筑面积约10万平方米层数：层数：B2-4F业态构成：业态构成：以年轻快时尚品牌为主，中端品牌为核心品牌举例：品牌举例：绿茶餐厅、乐乐茶、太二酸菜鱼、卡朋餐厅、完美日记、H.E.A.T、wow colour档次定位：档次定位：中端0 05 5-丽影广场丽影广场海珠区第一个大型购物中心海珠区第一个大型购物中心定位：定位：广州首席风尚生活长廊客群：客群：以年轻消费者为主劣势劣势：商场业态配比差异大、落位分布不清，系统不完善位置：位置：广州市海珠区新港中路352号，地铁3号线、8号线客村站上盖商业面积：商业面积：整体建筑面积132020平方米，包括6100067、平方米的购物中心、20000平方米的写字楼及51020平方米的住宅业态构成：业态构成：零售、休闲、娱乐、餐饮品牌举例：品牌举例：苏宁易购、太平洋咖啡、Miniso、DW、周大福、优衣库、悦诗风吟、陶陶居、Adidas、喜茶档次定位：中高档商业竞争格局扫描启示：商业竞争格局扫描启示：在广州大型商圈中，天河商圈和珠江新城商圈聚集，地标级建筑成熟；但海珠区相对缺乏具备高竞争力的特色级商业，高感知的体验消费更是问题。公寓竞争格局公寓竞争格局海珠区公寓市场占政策利好发展海珠区公寓市场占政策利好发展稳稳健，且健，且30-5030-50为成交面积主力段为成交面积主力段，但存在，但存在“量升价量升价跌跌”趋势68、趋势 论据1：2020年，广州土地市场整体交投活跃，区域分化明显；新政利好维持，带动整体公寓市场上扬至高位新政利好维持，带动整体公寓市场上扬至高位，广州公寓市场成交小幅攀升。论据2：2020广州公寓市场发展稳健，海珠海珠“量升价跌量升价跌”，实现唯一公寓成交正增长区域，实现唯一公寓成交正增长区域 论据3：海珠区是2020年广州公寓成交量唯一逆势增长的区域，同比增长44%；且数据证明，公寓市场中成交面积主力成交面积主力段在段在30-5030-50。0101主要竞争项主要竞争项-星汇海珠湾星汇海珠湾区位优势、醇熟配套、政策利好区位优势、醇熟配套、政策利好让星汇海珠湾成为让星汇海珠湾成为广州销冠公寓69、广州销冠公寓。论述：越秀星汇海珠湾，位于拥有“海珠西引擎”定位的广纸新城内，是广纸新城体量最大的项目，拥有56万方湾区的大型综合体，包含24万平住宅和31万平商业，为广州市民打造一个航母级全能社区。位置：位置：广纸东五街与广纸路交汇处产品业态组合：产品业态组合：普通住宅,商业综合体建筑风格：建筑风格：现代建筑风格户型：户型：93-102m三至四房、约约47-7947-79复式公寓复式公寓单价：单价：3.7万-6万元/（商办项均价（商办项均价3.73.7万万/）配套：配套：乐峰广场、江南西、中大、江燕商圈环绕、未来新增246个公建配套产品定位：产品定位：湾区巨航 后航道核心56万方大型商住综合体70、传播定位：传播定位：珠江后航道高端滨水人居生活 生活由我定义4949双钥匙分租型户型图双钥匙分租型户型图4747双钥匙分租型户型图双钥匙分租型户型图4949带天然气自用型户型图带天然气自用型户型图7979带天然气自用型户型图带天然气自用型户型图产品价值：产品价值：南珠江滨水而建、生活配套醇熟、5m层高项优势：项优势：海珠芯 双地铁 珠江岸 公园旁 超大体量城市综合体，导入科创产业概念、紧跟政策发展步伐，超大体量城市综合体，导入科创产业概念、紧跟政策发展步伐，268268米高地标米高地标论述：广州佳兆业中心联手红八方旧改石溪片区，计划改造用地面积101.38万，投资金额176.99亿元，重点引入71、文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业，并规划268米高地标塔楼。位置：位置：海珠 广州大道南与南天大道交汇洛溪大桥旁产品业态组合：产品业态组合：公寓、写字楼、商业建筑风格：建筑风格：现代建筑风格主推户型：主推户型：约31-63复式/双钥匙公寓单价：单价：待定配套：配套：幼儿园、中小学、产业园产品定位：产品定位：应用创新服务区、智慧人居体验区、滨江活力休闲区项优势：项优势：“活力通廊”“无忧翠环”“缤纷T台”新型设计理念0202主要竞争项主要竞争项-广州佳兆业广州佳兆业建建268268米地标米地标+4+4条地铁条地铁 佳兆业近佳兆业近177177亿牵手海珠亿牵手海珠 打造旧72、改新样本打造旧改新样本 世界品牌强强联合，商住并用且生态宜人世界品牌强强联合，商住并用且生态宜人论述：项目位于广纸新城中芯，世界500强绿地集团携手广州龙头企业越秀地产共同匠筑。集住宅、公寓和商铺于一体，双地铁上盖，宜居宜商。项目依附珠江而起，三面环江，形成“玉带环腰水”的上佳格局。位置：位置：广纸新城南泰路南产品业态组合：产品业态组合：普通住宅,建筑综合体建筑综合体建筑风格：建筑风格：现代建筑风格主力户型：主力户型：42三房/52四房公寓单价：单价：36000元/平米配套：配套：幼儿园、中小学、医院产品定位：产品定位：海珠西引擎 广佛活力湾产品价值：产品价值：成熟配套、俯瞰珠江、宜居生态、匠73、工细作项优势：三面环水、项优势：三面环水、海珠城芯、双地铁、省级小学、四大公园0303主要竞争项主要竞争项-绿地越秀海玥绿地越秀海玥创业模式创富模式创享模式广州首创5M双钥匙LOFT0404主要竞争项主要竞争项-珠江壹號珠江壹號占据中大国际创新谷核心区，占据中大国际创新谷核心区，超超220220米高度米高度刷新海珠城市天际线刷新海珠城市天际线论述：项目占据中大商圈核芯，位于广州首条地铁环线11号线，负一层直通地铁逸景路站，多重优势利好叠加。集超甲级写字楼、大型购物中心、LOFT于一身的综合体，总体量超31万。位置：位置：逸景路353号产品业态组合：产品业态组合：标准写字楼,商业综合体建筑风格：74、建筑风格：现代建筑风格主力户型：主力户型：49-952-5房中空复式单价：单价：45000元/平米 配套：配套：中小学、商场、医院产品定位：产品定位：海珠城市天际线产品价值：产品价值：地铁11号线逸景路站上盖，连通地铁项目优势：项目优势：珠江投资、合生创展和合生商业强强联手 全屋智能化4.5米的层高，搭配中空复式设计打造海珠天际奢居，献礼高净值人群公寓竞争格局扫描启示：公寓竞争格局扫描启示：公寓由于产品品类的问题，价值上涨空间很大程度上依赖于土地价值及未来商业配套潜力赋予价值想象力。避免陷入综合体体量、地标、产品户型等价值竞争，不陷入公寓红海、从高感时代下地产与百货公司跨界的差异化消费场景，为75、未来溢价创造卓越价值赋能。基础价值卓越价值卓越价值1.项目基本呈现面及完善度3.区隔竞争对手形成独特性2.项目产品力适应性及素养度？优秀价值序序号号主要竞争项目主要竞争项目核心卖点核心卖点1星汇海珠湾区位优势、醇熟配套、政策利好2广州佳兆业268m城市地标、超大体量城市综合体3绿地越秀海玥首创5M双钥匙LOFT4珠江壹號中空复式设计、220m城市天际线C3Competition竞争 结 论结 论 C3C3CompetitionCompetition竞争竞争广州城市主流商圈尚未有及满足年轻人群的高感消费体验广州城市主流商圈尚未有及满足年轻人群的高感消费体验的地，海珠区未来公寓产品竞争将更加激烈，76、高感差异的地，海珠区未来公寓产品竞争将更加激烈，高感差异化体验消费符号可成为公寓卓越价值的赋能抓手。化体验消费符号可成为公寓卓越价值的赋能抓手。本案需要建新的差异化体验消费符号，利用故事线与价值观体系化呈现，本案需要建新的差异化体验消费符号，利用故事线与价值观体系化呈现，打造助力广州打造助力广州新经济新经济文化自信的文化自信的“创新体验消费新物种引力场创新体验消费新物种引力场”。案例对标及分析研判案例对标及分析研判-4 4C C小结小结C C3 3竞争格局竞争格局C2C2消费者消费者/趋势趋势C C1 1企业企业/产品产品/服务服务C0C0城市城市/板块洞察板块洞察全球城市年轻化趋势，广州城市77、亦步入湾区创新经济新时代驱动创新消费升级，年轻化消费主力与高感知时代到来越秀天荟江湾应建构卓越价值进行品牌突围，成为城市迭新的地标代表推动广州千年商都到时尚之都的消费新升级与新标准双烫金中轴线之上、广州乃至粤港澳湾区创新价值引领区的高光之地，城市创新枢纽与稀缺生态环境交融越秀与广百跨界求变、产品自身价值点无短板缺陷，但仍需有灵魂的故事线串联及赋能，为产品突围市场扩容代际转换导致文化思潮变迁，高感知逐步成为新文化主流，重新定义奢侈、重塑消费标准，高感时代的体验品质感和稀缺性彰显个人独特风格，回应这类客群趋势需求是本案的机会点。广州城市主流商圈尚未有及满足年轻人群的高感消费体验目的地，海珠区未来公78、寓产品竞争将更加激烈，高感差异化体验消费符号可成为公寓卓越价值的赋能抓手。故事线及示范区指导SCRIPT DESIGN AND DEMONSTRATION AREA GUIDANCE3.13.1故事线及核心创作故事线及核心创作BUTTONBUTTONHigh SensibilityHigh Sensibility高感高感人物视High Sensibility新经济文化高感人群品牌视High Sensibility越秀与广百高感作品城市视High Sensibility海珠创新湾高感区域从千年古城到全球科创中心从千年古城到全球科创中心岛区滨水碧道，城央湿地美如画，这样的绿色生态是它的文化符号；商79、文旅人流交织、高楼拔地而起，广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区高耸入云，惊人的建设速度是它的实力象征；数字化企业集聚发展，创新活力持续迸发，海珠成为最适宜新经济发展的“高感”区域，未来在时代的洗礼中，将焕发更蓬勃的生命力。城市视角：城市视角：High SensibilityHigh Sensibility海珠创新湾高感区域海珠创新湾高感区域演绎湾区发展新篇章演绎湾区发展新篇章海珠把握新时代内核海珠把握新时代内核后珠江时代热土红利数字经济自由上演医疗守护智识极核万变选择都市桃源后珠江时代后珠江时代海珠创新湾是粤港澳大湾区的顶点区位，肩负打造数字广州数字广州的目标。热土红利热土红利海珠区的三80、旧地块占比超50%，存量空间非常大，其城市更新发动机引擎的动能势头更是十足。下一个十年，海珠创新湾将成为城央发展大热土城央发展大热土！数字经济数字经济“一区、一谷、一湾一区、一谷、一湾”三大功能片区，引领广州、服务粤港澳大湾区、辐射全球创新产业引领区。自由上演自由上演海珠创新湾新增快捷路二期、东晓南路南延段、洛溪第二通道、规划一路、规划二路等5条过江隧道/桥梁，总体形成13条过江通道体系，强化海珠区后航道区域的对外辐射能力。在现状二三号线、广佛线基础上，规划落实18号线，形成形成4 4条轨道交通线路和条轨道交通线路和2 2座枢纽站点；并形成座枢纽站点；并形成“六横十三纵六横十三纵”的干道路网。81、完善城市轨道交通网络，沿广州大道、江海大道等高聚集城市走廊新增16、24、25、26号线。设置设置1717个地铁站点，步行个地铁站点，步行1010分钟面积覆盖率可达到分钟面积覆盖率可达到80%80%以上。以上。海珠湾隧道预计2024年建成开通。建成后，以道路最快时速计算，届时从市中心到广州南站最快仅需15分钟！医疗守护医疗守护海珠创新湾配套有中山二院、海珠区妇幼医院等9 9所优质三甲医院所优质三甲医院智识极核智识极核超60所高等院校和科研院所；上百所一站式国际化全龄教育中小学配套万变选择万变选择珠江新城CBD、琶洲商圈、中大商圈、东晓南、江南西、北京路、乐峰、上下九等高端商圈。都市桃源都市桃源82、全球最大城央湿地公园海珠国家湿地公园海珠国家湿地公园，其面积是纽约中央公园的2.5倍。海珠创新湾策划“新城市轴线公园、海心沙文艺公园、活力湿地公园、北濠涌公园、工业遗产公园、海珠区儿童公园、岭南水乡主题街区”不同类型的主题公园，形成独具特色的公园体系。“奢潮奢潮”成为当代年轻人的暴风眼成为当代年轻人的暴风眼他们是数字化的“原住民”，是伴随着电商成长的一代；他们容易被种草最新潮的事物，愿意为爱好一掷千金，喜欢体验，崇尚高品质生活；他们自带圈子、推崇个性、追求潮酷他们是被世界赋予期待的“高感”人群。在他们眼中，自由的空间，灵动的格局，能够带来更多沉浸式的奇妙体验，当然，创新科技下的数字智能更能满足83、他们的探索欲。人物视角：人物视角：High SensibilityHigh Sensibility新经济文化高感人群新经济文化高感人群潮文化的本质是执着碰撞激情潮文化的本质是执着碰撞激情特立独行或追求本我特立独行或追求本我高感精英高感社群高感精英高感精英“一区、一谷、一湾”三大功能片区，海珠区是引领广州、服务粤港澳大湾区、辐射全球创新产业引领区辐射全球创新产业引领区。长达长达20.520.5公里的岸线集聚广州之窗商务港为首的六大产业园区公里的岸线集聚广州之窗商务港为首的六大产业园区，园区周边已聚集有广州之窗、O2PARK、邦华集团、启迪中海科技园、大阪仓创意园、海珠创意产业园等产业园区，高学历84、高消费、高感知。高感社群高感社群越秀天荟江湾总建筑面积40万大型综合体，商业、办公、LOFT公寓、大平层商业性质类住宅、滨江公园等，以创城为以创城为概念，打造年轻人社区概念，打造年轻人社区。超前探索改变商综旧时代超前探索改变商综旧时代掀起年轻力的高感新浪潮掀起年轻力的高感新浪潮当最具国际视野的顶级品牌越秀，与最懂广州百姓生活的广百跨世纪合作，碰撞产出新物种，致敬一个时代的消费新趋；提供更高品质、高享受的“高感”消费观，兼具技术与艺术革新前沿的全球视野感性表达，以不计成本的考量，为匹配创新时代的高感新浪潮，为引领现代文化主流的高感人群，创造装载诚意的世界级高感交互剧场。品牌视角：品牌视角：Hi85、gh SensibilityHigh Sensibility越秀与广百高感作品越秀与广百高感作品来一场跨世纪的交互来一场跨世纪的交互高端越秀数字越秀百强广百地域交互江景交互社交交互自然交互数艺交互高端越秀高端越秀38年来，越秀地产坚守“成就美好生活”品牌使命，践行“商住并举”发展战略，发挥“开发+运营+金融”高端商业模式独特竞争优势，拥有包括广州国际金融中心、广州环贸中心在内的40多个优质商业物业，综合实力位居中国商业地产TOP15。数字越秀数字越秀越秀地产“两擎双翼”驱动地产数字转型，与埃森哲合作推动数字化赋能商业拓新。百强广百百强广百广州市广百股份有限公司是中国连锁百强企业，广东省连锁五十86、强，是广东省连锁经营龙头企业，广州商贸投资控股集团有限公司的核心企业。地域交互地域交互建筑外观隐喻双塔辉映的地域文化江景交互江景交互滨江公园、拥有广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源滨江公园、拥有广州市区最后一公里的珍稀南向江景资源，4.55.0米层高，双层，更有高赠送，带阳台社交交互社交交互空中连桥交融社交场域空中连桥交融社交场域，AB地块强调“年轻、轻奢、共享”。数艺交互数艺交互科技化艺术装置、沉浸式艺术文化购物体验科技化艺术装置、沉浸式艺术文化购物体验，构建城市空间的活力驱动器。自然交互自然交互 以“Urban Oasis城市绿洲”为概念进行总体景观规划设计，多元化绿洲共享中岛。故事线命87、名DigitalDigital数字化、数字化、OasisOasis绿洲、绿洲、New luxuryNew luxury奢潮、奢潮、InteractiveInteractive交互式交互式时代赋予X人物映射X品牌使命 High Sensibility High Sensibility高感新浪潮高感新浪潮 定位语创新湾门户创新湾门户 岸线高感知地标群岸线高感知地标群备选：创新湾核心 江畔潮流生活剧场3.3.2 2案名及案名及SLOGANSLOGANSLOGAN进化城市新感知进化城市新感知EVOLUTION NEXT备选：进化新感知 都市再凝聚案名越秀越秀 天荟江湾天荟江湾GALAXY BAYGAL88、AXY BAY粤港澳大湾区的英文翻译为Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area身处海珠创新湾和珠江后航段，江湾译为BAYGalaxy为星系、银河系、同时也是指人才荟萃，英文中a galaxy of talent表示人的才华横溢、才华像星系一样闪耀。天荟江湾身处海珠创新湾、将集聚并服务于广州最具创新才华的人才们、如银河般的超强资源实力、吸引银河般的人才荟集，助力于广州创新发展的城市共同卓越。分分业业态态案案名名及及定定位位0101【商综商综新新品品类】类】星光星光MALLMALL高感情境艺术街区高感情境艺术街区0404【公寓新品类】【公寓新品类】星宿星89、宿CASACASA奢潮主义三栖空间奢潮主义三栖空间0202【办公新品类】【办公新品类】星谷星谷CENTRECENTRE世界科创硅谷世界科创硅谷0303【公园新品类】【公园新品类】星岸星岸PARK PARK 流动的文化潮岸流动的文化潮岸0505【大平层新品类】【大平层新品类】星邸星邸PALACEPALACE江境宫殿群江境宫殿群 塔尖社会圈塔尖社会圈3.3.3 3 影 响 力 策 划影 响 力 策 划项目案名越秀越秀天荟江湾天荟江湾 GALAXY BAYGALAXY BAY定位创新湾门户创新湾门户 岸线高感知地标群岸线高感知地标群G G端端影响力创新经济与时尚之都共建创新经济与时尚之都共建 消费创90、新策源商消费创新策源商 B B端端影响力越秀越秀地产地产创新品类创新品类 感知力体验消费创领者感知力体验消费创领者C C端端影响力海珠创新湾时代海珠创新湾时代 广州首个江畔广州首个江畔高感知地标群高感知地标群故事线High SensibilityHigh Sensibility高感新浪潮高感新浪潮关键词是什么主要抓手DigitalDigital数字化数字化数字化智能应用的空间设施和空间内容数字艺术潮流的场景格局沉浸式视界空间户外裸眼3D大屏OasisOasis绿洲绿洲节律性：关注在地，生态，尊重珠江可持续性：倡导绿色环保和环境可持续性亲和性：与自然的创新亲和社区高线公园自然艺博馆潮流艺术河岸&91、KAWS室外艺术装置室外庆典舞台&迷笛音乐节都市秘境New luxuryNew luxury奢潮奢潮潮流是自我实现的价值观是独立美学品位传达自的风格、不同个性和社会态度独立、时尚、不安分拒绝平庸限量的、艺术的、经典的，开辟一种生活风尚全球疯狂玩具库时尚艺博馆潮流便利店InteractiveInteractive交互式交互式尊重人的精神与意志的多样性尊重孤独和群聚的选择全维度、专业化，提供新型生活方式让多元的生活方式成为“社交货币”，拥有友邻温暖Galaxy CLUB剧场式Kitchen高性能生活Equinox&wagas主题围绕主题围绕“高感新浪潮高感新浪潮”进行运营内容逻辑建议，以进行运营内92、容逻辑建议，以“DigitalDigital数字化、数字化、OasisOasis绿洲、绿洲、New luxuryNew luxury奢潮、奢潮、InteractiveInteractive交互式交互式”为场景价值导向，进行商业赋能，打造潮流剧场，卓越价值吸引公寓人群推动公寓热销。为场景价值导向，进行商业赋能，打造潮流剧场，卓越价值吸引公寓人群推动公寓热销。3.3.4 4影响力场景设定影响力场景设定DigitalDigital数字化数字化数字化智能应用的空间设施和空间内容数字艺术潮流的场景格局沉浸式视界空间沉浸式视界空间整合多媒体功能，帮助人们以崭新的眼光看待自的消费旅程。LED屏幕构建的沉浸式93、空间，跨越中庭近1,000米，展示数字艺术作品。80英尺高的“迎宾墙”、乘坐LAX的5层“时间塔”，浪漫，魔幻和奇观。DigitalDigital数字化数字化DigitalDigital数字化数字化数字化智能应用的空间设施和空间内容数字艺术潮流的场景格局户外裸眼户外裸眼3D3D大屏大屏巨大的裸眼3D LED曲面屏，例如韩国首尔三成站的COEX K-Pop广场“Wave”，整块显示屏由两个拥有超过 30000 个独立 LED 显示模块的屏幕，占地 1620 平方米，相当于四个篮球场大小。为了让效果更加逼真，制作团队还在屏幕上安装了音响装置，来模拟海浪拍打玻璃的音效，并根据光线调整显示效果，最终展94、现出的逼真效果让观众从各种度来看都难以分辨真假。OasisOasis绿洲绿洲节律性：关注在地，生态，尊重珠江可持续性：倡导绿色环保和环境可持续性亲和性：与自然的创新亲和社区高线公园社区高线公园提供全新户外目的地的同时，高线公园为城市空间带来了无与伦比的体验。这一大胆的立体景观将河流打开，使人群聚集交流。同时也是看待城市和河流的另一种高差浪漫。OasisOasis绿洲绿洲节律性：关注在地，生态，尊重珠江可持续性：倡导绿色环保和环境可持续性亲和性：与自然的创新亲和自然自然艺艺博馆博馆打造最大的室内艺术花园自然艺博馆，种植超过十万棵、逾2,000种不同的植物，更栽种多种稀有植物，将植物艺术园的震撼呈95、现于眼前。OasisOasis绿洲绿洲节律性：关注在地，生态，尊重珠江可持续性：倡导绿色环保和环境可持续性亲和性：与自然的创新亲和潮流艺术河岸潮流艺术河岸&KAWSKAWS室外艺术装置室外艺术装置河岸向人们展示着一系列来自世界新兴和知名艺术家的公共艺术作品。在感受艺术滋养的同时享受自然、体验远离都市喧嚣的乐趣。如KAWS 是一位美国涂鸦艺术家和设计师，以他的玩具，绘画和版画而闻名。这位艺术家还因其大型公共装置而闻名，在巴塞尔香港期间于香港港口安装的2019年 KAWS：假日。OasisOasis绿洲绿洲节律性：关注在地，生态，尊重珠江可持续性：倡导绿色环保和环境可持续性亲和性：与自然的创新亲和96、室外庆典舞台室外庆典舞台&迷笛音乐节迷笛音乐节多功能表演舞台，舞台设有可伸缩的屋顶，人们可以在室外庆典舞台相遇，将城市、自然、人联系起来。OasisOasis绿洲绿洲节律性：关注在地，生态，尊重珠江可持续性：倡导绿色环保和环境可持续性亲和性：与自然的创新亲和都市秘境都市秘境大平层及商业地块的打造，除却与江景的交互外，更注重与绿色植物的外在交互。为高密度的人居环境提供一片绿洲。大量的树木被安置在窗外花坛中，包括灌木、多年生植物、攀援植物等。New luxuryNew luxury奢潮奢潮潮流是自我实现的价值观，是独立美学品位传达自的风格、不同个性和社会态度独立、时尚、不安分，拒绝平庸限量的、艺术97、的、经典的，开辟一种生活风尚全球疯狂玩具库全球疯狂玩具库“全球最疯狂玩具库”，运用先进智能科技研制的亿航载人级飞行器、惊艳汽车界的单坐位跑车BAC MONO、全球首架高速狂飙新型电动水翼滑船Quadrofoil Q2、以及由即将参战2021年世界一级方程式锦标赛、贵为一代拉力赛车传奇品牌Alpine所设计的A110豪华跑车等。New luxuryNew luxury奢潮奢潮潮流是自我实现的价值观，是独立美学品位传达自的风格、不同个性和社会态度独立、时尚、不安分，拒绝平庸限量的、艺术的、经典的，开辟一种生活风尚时尚艺博馆时尚艺博馆化身时尚艺术展览馆，配合着商场里的商品，给行走其间的人一种身处艺博98、馆的错觉，每一个独立品牌都有一个独立展区，每一个展区都像一个艺术展场。“画廊X潮牌X手办”备受瞩目的三重合作，艺术周边&书籍&装置展览的艺术商店，家具&展览，提供展览、演唱会和表演等“表演剧场”，画廊&咖啡馆&商店。New luxuryNew luxury奢潮奢潮潮流是自我实现的价值观，是独立美学品位传达自的风格、不同个性和社会态度独立、时尚、不安分，拒绝平庸限量的、艺术的、经典的，开辟一种生活风尚潮流便利店潮流便利店藤原浩的便利店“The Conveni”，将时尚潮流融合便利店文化，简洁时尚店面设计，玩味感十足的“零食包装”和“冰箱”陈列，独具潮流感。InteractiveInteracti99、ve交互式交互式尊重人的精神与意志的多样性尊重孤独和群聚的选择全维度、专业化，提供新型生活方式让多元的生活方式成为“社交货币”，拥有友邻温暖Galaxy CLUBGalaxy CLUB对标Soho House，Soho House 于1995年由 Nick Jones 创立，总部位于伦敦，从最初的一家私人俱乐部，如今已经发展成为集酒店、餐厅、酒吧、SPA于一体的全球连锁会员俱乐部。Soho House 以严格的会员制闻名，深受各界的上流人士追捧，但是仅仅拥有财富和地位并不一定就能加入 Soho House。Soho House 的目标是召集拥有“创造性灵魂”的社群，其大部分会员都在传统创意行业100、工作，尤以电影、时尚、广告、音乐、艺术和媒体等行业人士居多。I Interactiventeractive交互式交互式尊重人的精神与意志的多样性尊重孤独和群聚的选择全维度、专业化，提供新型生活方式让多元的生活方式成为“社交货币”，拥有友邻温暖剧场式剧场式KitchenKitchen烹饪范式的转变-由多达20个由全世界烹饪人才监督和服务的自助服务亭固定。令访客每次都有新的选择和经历。I Interactiventeractive交互式交互式尊重人的精神与意志的多样性尊重孤独和群聚的选择全维度、专业化，提供新型生活方式让多元的生活方式成为“社交货币”，拥有友邻温暖高性能生活高性能生活Equinox101、&Equinox&wagaswagasEequinox提出了“豪华健身”的概念，并引发了关于高性能生活的新话题。这是一个私密、以科技为动力，高度个性化的健身俱乐部。包括水疗中心把科技和仪式融合在一起，以修复和增强。健身生活方式的市场领导者和权威。Wagas率先开发了健康的清淡食品，提供Power色拉，意大利面，三明治，咖喱，创意鲜榨果汁，特色咖啡等。Wagas不仅仅是一个食品品牌，它还是一种生活方式，健康开启美好生活。Galaxy CLUB示范区Digital数字化、Oasis绿洲、New luxury奢潮、Iteractive交互式潮流主理人潮流主理人2-3个，类似于余文乐/藤原浩/中村世纪102、空间划分&场景打造&服务运营 日本潮牌VISVIM 主理人 日本潮流教父/Fragment DesignGalaxy CLUB示范区Digital数字化、Oasis绿洲、New luxury奢潮、Iteractive交互式Digital数字化感知力宇宙1F沙盘制造站3F工法展示区漂浮客厅1F/3F电梯厅 Oasis绿洲再造桃源1F室内自然城市绿岛1F室外自然New luxury奢潮潮趣奇旅1F/3F潮流手办 Interactive交互式星选派对1F吧台/3F售楼处售楼处3 3楼大堂图纸楼大堂图纸售楼处售楼处1 1楼大堂图纸楼大堂图纸感知力宇宙感知力宇宙1F沙盘制造站3F工法展示区漂浮客厅1F/103、3F电梯厅再造桃源1F室内自然城市绿岛1F室外自然潮趣奇旅1F/3F潮流手办星选派对1F吧台Digital数字化漂浮客厅漂浮客厅1F/3F电梯厅关键词：沉浸式、数字艺术感知力宇宙感知力宇宙1F沙盘关键词：科技、投影、光感制造站制造站3F工法展示区关键词：工法、科技、互动Oasis绿洲再造桃源1F室内自然关键词：海洋、植物、保护城市绿岛1F室外自然关键词：自然、城市、交融New luxury奢潮潮趣奇旅1F/3F潮流手办关键词：潮玩、集锦、奇遇New luxury奢潮星选派对1F吧台/3F关键词：星巴克、潮牌联乘、星选潮品和潮流品牌联手，星巴克这也不是第一次了，之前和藤原浩主理的 fragment design 以及 BEAMS 等联名都让人印象深刻，还有去年和 XLARGE 联名的超大陶瓷杯更是成为话题。日前星巴克宣布了和 UNDEFEATED 的联名系列，星巴克和这个源自洛杉矶的潮牌带来了 9 款单品，当中不仅包括了常规的保温杯、冷饮杯和随行杯，还加入了更多元素，比如手包、帽子、托特包、笔记本乃至围裙，这可比过去很多联名系列丰富多了。3.3.5 5 主 视 觉 调 性主 视 觉 调 性Thanks！