1、我们先来三图。局尬尴城城市市从从江江北北新新区区水水湾湿湾湿地地公公园园对对岸岸河河新新城城从从夹夹江江俯俯河河中中滨滨江江段段从从南南京京上上俯俯江江两两岸岸完完南南京京滨滨江江我我们们再再来来其其他他城城市市滨滨江江。【杭杭州州】塘塘江江新新城城【南南昌昌】滩滩新新区区【岛岛】南区南区浮浮山山湾湾【南南京京】河河新新城城中中按按前前国国内公内公城城市市层层划分划分南南京京、杭杭州州属属于二于二A A城城市市岛属岛属于二于二B B城城市市南南昌昌属属于三于三城城市市惊惊南南京京作作为为三三唯唯一一大大城城市市滨滨江江天天却却“吊吊打打”南南京京南南京京一一座座江江城城市市又又是是一一座座城城2、市市拥拥有有佳佳滨滨江江源源其其价价值值并并未未正正开开发发拥拥有有平平坦坦地地势势优优沿江沿江展展却单却单一一平庸平庸打打滨滨江江一一尴尬局尴尬局308308公公江江岸岸5858公公滨滨江江光光带带1010公公河河滨滨江江光光带带 成成为为南南京京天天制制思思“五”政出台以来南京楼市双性来出似外下实则深埋患南南京京楼楼市市亟亟待待我我们们新新去去审审局局尬尬尴尴楼楼市市 土地土地市市场场壹壹一一地地价价企企一一价严价严控控 尖尖年来南京土地市场2015年以来已产3636幅幅2 2万万+地块地块。其中 河地地价4.5万/城北地地价3万/南新城地地价2.9万/子地地价2.4万/江北地地价2.3万3、/九湖地地价2万/淳化地地价2.2万/售售市市场场控不断加价政严控南京今今没没有有一个一个楼楼够够价价制制。本案所在河南板块价3.5万/区域内地地价4.5万/板板块块价价格格倒倒挂挂万人万人抢抢屡屡不不一一情情买买一一投投权权 反反差差明显明显最为代性2017年11月15日河十开付8成200-400万冻1000多亿客户度依旧未减 开开发发商商标标求求利利润润业主业主权权成成常常态态地价企价严控开发商标换取利润业主投权成常态其中河板块尤为出海名客户权、光公园一号屡权上头条客户中主城改善楼却不断当涨地价上打折产品南南京京已已无无正正意意义上义上宅宅当房子来回归居住本未来市场更将是产品力将将打打南南4、京京楼楼市市一一尴尬局尴尬局思思中国世500强旗下房地产和店板块上市平台企业力于成为中国先城市商成功在多个城市打多座城市地标建。2013年启幕以匠心品城市华在南京多个核心板块布局9大品20182018年年中中国国制制定定南南京京“拥拥江江发发展展”战战南南京两京两座座天天地地标标在在江江北北新新区区核核心心区区与与地地团团合合打打万万方方城城市市合合体体在在河河嘴嘴将将打打地地标标城城市市合合体体580580层将层将取取代代峰峰大大厦厦成成为为南南京京城城市市新新地地标标。临临南南京京 华华正正战战从千亿江北新区到万亿世河中国将如何执掌大棋完成使命一一江江两两岸岸 掌掌潮潮命命使使改改写写南南5、京京滨滨江江天天刷刷新新南南京京宅宅新新度度易易居居深深南南京京多多年年一一次次将将如如何何助力助力实实品品价价值值及区及区域域标标杆杆双双中国城市宅制也是宅发展势参与和江江市市场场南南京京市市场场中中市市场场服务全江13个城市年售业600亿服务、恒大、建工、信、洲、中、中南、中多个年售业300亿服务上海建工海名、公、境、堂、信世东方多个主城中楼20182018易易居居助力助力中中国国、河河南南嘴嘴G97G97创创传传奇奇易易居居在在中中国国宅宅各各段段地地与与桂山堂式新古典主义格单价3.1万/总价550万-1100万建工海悦名古典三段式大会格单价4.5万/总价650万-2000万上海浦东星河6、湾地中海格单价12-14万/总价1500万-3000万来古北壹号代格单价13万/总价5000万-6300万大宁府新古典格单价13万/总价2860万-3380万中森林代格单价11万/总价1800万-5000万仁恒江湾城代格单价4.5万/总价900万-1260万发市和代格单价5万/总价500万-1200万易居住宅成功不了三个关以【上海大宁府】为例“产品、体、”三个度打动客户产品力、体力、力1212万以上万以上定定制制产产品品划划德12大技2.5万方布查公园匙业国五星店打三大奢侈品主样板140方正大三房170功四房家入户梯家庭园新地下室PLAN A.PLAN A.东东区区|市市心心氧氧吧吧住住区区-7、东区树全植氧树打市区最净气住区PLAN B.PLAN B.上上海海个个NFLNFL坪坪-引常春动NFL并可和俱乐、教源合作PLAN C.PLAN C.活活公公园园 家家庭庭CLUBCLUB-利别墅、公寓底层或泛会所对客家庭构变化新增主CLUB从变到变打府品化从从“上上海海一一宅宅”到到“上上海海北北境境之之”三三大大溢溢价价新新机机会会1、大大宁宁下一个下一个安寺安寺-土地土地价价值值兑兑发发展展潜潜力力可可2、实实名名归归府府-区区实实景景交付交付品品全全市市品品3、园园墅墅区区定定制制境境-东东区区全全新新景景划划产产品品体体2018年易居以深南京十余年代为“正正南南京京天天”一提供决之易8、易居居对对【嘴嘴G97G97】使使命命之于品品|旨在实南京发展战 之于产产品品|旨在传承府产品居住念之于板板块块|旨在撬动河南板块价值升华及之于本本体体|旨在成就“府时代”势引之于客客户户|旨在实品形升华之于|旨在唤河南板块正居住价值做做标标更更做做封封树树|本本案案有有区区位位形形文文化化品品人人居居引引占占位位易居天天时时河楼市入居住价值放段地地利利河南嘴尖品品利利器器中国如何对河如何实占位完成使命PART1.PART1.大大局局-市市场场信信心心 PART2.PART2.人人-客客户户信信心心PART3.PART3.择择-信信心心 PART4.PART4.出出-售售信信心心PART5.P9、ART5.临临其其境境-体体信信心心 PART6.PART6.广广交交-推推广广信信心心PART7.PART7.快快出击出击-渠渠信信心心 PART8.PART8.易易家家军军-源源信信心心 PARTPART 1 1 大大局局客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心市市场场信信心心推推广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心市场信心全全国国围围政政从严从严 四四政政期期内内以以放放开开政政放放松松可可性性小小1818年底年底1919年年初初地地价价推推动动价价或或呈呈构构性性松松动动20182018年年两两会会房房地地产产政政实实施施方方向向加加快快建建多多主主体供体供、多多渠渠保保、并并10、举举住住房房制制度度广广大大人人民民众众早日早日实实安安居居宜宜居居坚坚持持“房房子子是是来来住住不不是是来来”定定位位实实地地方方主主体体任任实实差差别别化化控控建建健健全全效效机机制制促促房房地地产产市市场场平平健健康康发发展展支支持持居居民民住住房房求求培培住住房房市市场场发发展展共共有有产产权权住住房房强强化化协协健健全全对对影影子子、互互、控控公公司司一一步步完完善善。加加大大公公房房保保力力度度对对低低收收入入住住房房困困家家庭庭应应保保尽尽保保将将合合条条件件新新就就业业无无房房工工、外外来来务务工工人人员员入入保保围围更更好好决决众住众住房房启启动动新新三三年年棚棚改攻改攻坚坚11、划划今今年年开开工工580580万万套套围围户户所所在地在地拥拥有有住住房房情情况况允允房房情情况况南南京主京主城城八八区区南南京京无房可买1套有有房房止止买买南南京京本本地地1 1套套房房可可买买1 1套套2 2套套及及以上以上止止买买淳淳溧溧水水六六合合南南京京无无房房可可买买1 1套套有有房房止止买买南南京京本本地地不不注注意意外外地地人人在在南南京买京买房房提提供供3 3年年内内2 2年年以上以上保保或或个个明明淳淳、溧溧水水、六六合合入入围围但但南南京京本本地地人不人不南南京京本本地地人人三三套套房房含含新新房房二二手房手房价价商商品品住住房房价价格格备备案案后后一一定定时时内内不不12、涨涨价价报报价价格格不不得得周周地块地块同同产产品品售售价价不不同同区区域域存存在在形形价价5 5月月1414日日以以后后房房人人含含居居民民家家庭庭、企企事业事业单单位位、会会新新住住房房在在取取得得不不动动产产权权后后3 3年年内内不不得得。卖卖5 5月月1414日日以以后后房房人人含含居居民民家家庭庭、企企事业事业单单位位、会会新新住住房房在在取取得得不不动动产产权权后后3 3年年内内不不得得。与与方方式式住住房房与与合同合同并并办办手手之之日日与人与人满满3 3年年后后方方可可再再次次买买住住房房。与与方方式式取取得得住住房房家家庭庭或或居居民民执执住住房房政政。宏宏市市场场市场信心未13、未价价入入市市极极寻寻求求价价房房企企价价南南京京典典型型房房企企应应对对价价分分析析中建国台中海桃源南京保利天悦产包捆 减标减改 捆售、升价价以时换上海建工G68中国府6 6月月因因全全价价格格审审批批失失为为拉拉低低均均价价中中建建国国台台全全改改为为分分分分毛毛坯坯均均价价2995029950元元/前前期期全全均均价价2986829868元元/中中海海桃桃源源改改毛毛坯坯入入市市价价格格仅仅3899938999元元/20172017年年6 6月月开开始始向向买买住住宅宅客客户户定定出出售售无无产产权机权机械械位位不不买买位位无无住住宅宅买买格格协协位位价价格格3838万万元元/个个。河河14、中中受受价价制制价价格格不不得得4.54.5万万/捆捆售售30003000元元/修修包包业业务务提提升升溢溢价价前前河河区区域域最最溢溢价价溢溢价价在在60006000元元/以以时时换换上上海海建建工工G68G68开开始始划划于于20172017年年动动工工1818年年售售但但截截1818年年4 4月月仍仍处处于于动动工工初初期期售售时时待待定定典典型型案案例例1 1中中海海桃桃源源改改毛毛坯坯:典典型型案案例例2 2上上海海建建工工G68G68以以时时换换减减标标减减以以时时换换价价方方法法减减标标减减、捆捆、以以时时换换市场信心河河全全市市地地地地托托市市支支撑撑后后市市价价格格土地土地市15、市场场河河南南房房价价3.53.5万万地地4.54.5万万价价地地围围合合价价包包价价板板块块地块地块名名楼楼地地价价元元/业业型型段段潜潜在在上上市市均均价价元元/河河建建工工G68G684256342563层层240-420240-42060000-60000-7000070000府府36890/3736890/37027027层层待待定定60000-60000-7000070000洲洲坝坝G14G144521345213层层200+200+60000-60000-7000070000洲洲坝坝G30G303846338463待待定定待待定定60000-60000-7000070000地地华16、华侨侨城城海海滨滨江江总总价价8383亿亿层层、办办公公、商商业业118-180118-180时时3500035000世世SICSIC总总价价8888亿亿层层、办办公公、商商业业待待定定60000-60000-7000070000城城南南大大名名城城G45G452909329093待待定定待待定定50000-50000-6000060000城城北北仁仁恒恒桃桃园园世世招招商商G01G012989929899别别墅墅、洋洋房房、小小层层100-300100-30060000-60000-6500065000常常州州星星河河G101G1013000630006待待定定待待定定55000-5500017、-6000060000仙仙林林微微堂堂2103221032平平墅墅、合合平平墅墅153-371153-371合合545-656545-65635000-35000-4000040000南南京京楼楼市市持持房房企企抢抢土地土地地地扩扩容容城城市市宅宅图图河河层层地地价价4 4大大平平层层业业加剧加剧千千万万宅宅争争强强度度南南京京地地分分布布图图市场信心市市场场全全市市400-700400-700万之万之产产品品健健处处于于六六年年位位住住宅宅求求在在20162016年年发发20172017受受政政制制有有所所抑抑制制仍仍处处于于位位。成交套数,2012,1174.00,4%,0成交套数,20118、3,1972.00,6%,0成交套数,2014,2044.00,7%,0成交套数,2015,3826.00,13%,0成交套数,2016,9584.00,31%,0成交套数,2017,9568.00,31%,0成交套数,2018,2318.00,8%,02012201320142015201620172018010002000300040005000600070008000900010000总价段400-700万住宅历年销售套数成交套数,2017,911,22%,0201220132014201520162017201805001000150020002500总价段400-700万住宅历年销售19、套数20172017改改善善元元年年400-700400-700万产万产品品去化去化95689568套套700700万以上产万以上产品品去化去化911911套套。南南京京住住宅宅市市场场容容不不断断扩扩大大改改善善求求旺旺市场信心 段段总总价价段段100100以以下下100-110100-110110-120110-120120-130120-130130-144130-144144-160144-160160-180160-180180-200180-200200-250200-250250-300250-300300-350300-350350-400350-400占占比比400400以下20、以下167216722312314545282812121 12 26 62 234.04%34.04%400-500400-5003333393913913981081069869818188 829.71%29.71%500-600500-600343476764444441811811818606013.84%13.84%600-700600-7002 2254254999927827822221 111.17%11.17%700-800700-8001 194941511511 19 91 14.38%4.38%800-900800-900878712512510107 71 13.921、2%3.92%900-1000900-10006 63 32 20.19%0.19%10001000以上以上15015010101 11 12.76%2.76%占占比比29.03%29.03%4.60%4.60%3.71%3.71%15.60%15.60%23.99%23.99%6.69%6.69%9.13%9.13%3.75%3.75%2.88%2.88%0.54%0.54%0.07%0.07%0.02%0.02%20172017年年4 4月月-2018-2018年年3 3月月河河 “-总总价价”交交叉叉分分析析单单位位成成交交套套数数河河一一年年700700万以上万以上房房源源去化去化6622、0660套套占占比比全全市市去化去化73%73%。区区域域市市场场市场信心分分最最新新均均价价元元/备备注注在在售售海海名名4495544955市市场场改改善善宏宏图图上上水水云云4499844998中中庸庸保保利利天天悦悦4499944999区区小小升升天天汇汇3499934999建建差差尺尺度度小小佳佳兆兆业业城城市广市广场场3499934999尺尺度度小小卖卖学学区区华华新新城城4499944999户户型型不不合合品品号召号召力力不不够够地地华华侨侨城城海海滨滨江江3500035000地地段欠段欠佳佳学学区区不不明明分分取取地地价价格格备备注注即即将将上上市市正正滨滨江江1077410723、74区区小小洲洲坝坝中中国国府府4521345213区区小小府府G13 36890/G12G13 36890/G123702737027产产品品品品号召号召力力优优普普住住宅宅改改善善发发力力 区区域域乏乏有有号召号召力力城城市市中中心心宅宅区区域域争争有有更更多多打打改改善善户户型型尺尺度度、件件不不以以为为宅宅华华新新城城佳佳兆兆业业城城市广市广场场宏宏图图上上水水云云洲洲坝坝中中国国府府正正滨滨江江府府升升天天汇汇保保利利天天悦悦地地华华侨侨城城海海泊泊滨滨江江本本案案市场信心本本案案1818年年入入市市品品收收主主以以待待上上市市地块地块为主为主。区区域在域在售售1919年年初初全全收24、收官官待待上上市市地块地块8 8幅幅18-1918-19年年中中入入市市。争争周周期期2018.042018.0418.1218.1219.0819.0820.0420.0420.1220.1221.0821.0818.0818.0819.0419.0419.1219.1220.0820.0821.0421.0421.1221.12海海名名5838558385宏宏图图上上水水云云3100031000保保利利天天悦悦1961219612升升天天汇汇100002.45100002.45佳佳兆兆业业城城市广市广场场8850088500华华新新城城2124621246地地华华侨侨城城海海滨滨江江12925、946129946奥奥体体月月安安9222592225世世G11G11地块地块545489545489洲洲坝坝G30G30地块地块143643143643上上海海建建工工G68G68地地块块152252152252洲洲坝坝中中国国府府7254672546府府188328188328正正滨滨江江121703121703本本案案230000230000名名待待售售存存区区域在域在售售7 7个个待待售售存存44.8644.86万万待待上上市市地块地块8 8幅幅潜潜在在争争154.61154.61万万。市场信心五五月月八八开开河河入入房房期期区区域域争争动动态态期期5 5、6 6月月份份河河8 8开开26、期期保保利利天天悦悦、海海名名、华华新新城城将将清清升升天天汇汇3 3期期房房源清源清地地海海泊泊滨滨江江一一期期清清。5 5月月份以份以后后河河将将来来20182018年年次次开开潮潮中中开开楼楼已已增增加加8 8家家一一、河河中中华华新新城城定定上上市市参参与与此次此次开开潮潮将将收收官官二二、河河南南新新正正滨滨江江也也加加入入此次此次开开潮潮143-180143-180或或与与河河其其余余楼楼一一样样求求付付八八成成。三三、地地华华侨侨城城海海滨滨江江开开信信息息定定一一期期3 3栋栋楼楼和和二二期期1515、1616楼楼共共684684套套房房源源二二期期户户型型为为125125、127、45145和和150150其其中中125125户户型型比比于一于一期期122122主主卧卧多多一个一个帽帽。市场信心凝凝1212大大技技五五星星小小区区会会所所以以及及140-222140-222全全奢大奢大平平层层户户型型养养成成河河宅宅4 4月月公公开开售售楼楼处处5 5月月底底开开8 8、9 9号号楼楼。模模22.8722.87建建别别层层位位河河南南平平梁梁大大开开发发商商地地价价3689036890修修况况化化35%35%容容2.22.2开开价价6-76-7万万主主力力户户型型140-180140-180将将打打河河南南个五个五星星小小区区会会所所。凝凝1212大大技技体体包包括括智28、智家家居居控控制制、抗抗PM2.5PM2.5尘尘、毛毛射射、2424小小时时换换新新、温温度度、循循地地源源泵泵、外外墙墙屋屋地地保保温温、效效外外、抗抗干干扰扰噪噪、净净水水、2424小小时时水水供供应应、同同层层排排水水。140140户户型型180180户户型型222222户户型型河河府府售售楼楼处处4 4月月公公开开5 5月月底底开开开开8 8、9 9号号楼楼主主力力140140、180180户户型型暂暂定定具具体体以以为为准准。一一期期主主力力户户型型140140、185185、222222争争案案例例府府同同步欧步欧洲洲1212大大技技五五星星全全奢大奢大平平层小层小区区市场信心洲洲29、坝地坝地产产“5G5G技技”健健康康(GREEN)(GREEN)3434建建技技、7 7大大度度健健康康、心心境境;德德工工(GERMAN)(GERMAN)德德工工技技术术、德德标标准准、德德口口品品;工工业业成成(GATHER)(GATHER)建建工工业业化化、SISI建建体体、BIMBIM技技术术应应;智智慧慧互互(GRASP)(GRASP)安安全全护护、智智服服务务、境境控控制制体体;服服务务增增值值(GAIN)(GAIN)智智慧慧服服务务、增增值值服服务务、健健康康服服务务、安安服服务务。标标准准或或到到万万元元/以上以上应应5G5G技技主主包包括括健健康康GREENGREEN、德德工30、工GERMANGERMAN、工工业业成成GATHERGATHER、智智慧慧互互GRASPGRASP和和服服务务增增值值GAINGAIN五五大大子子涵涵业业内先内先110110余余技技术术。模模11.3911.39建建别别层层位位建建与与友友交交汇汇处处开开发发商商洲洲坝坝地地价价4521345213修修况况化化35%35%容容2.752.75开开价价7.87.8万万主主力力户户型型190-190-500500洲洲坝坝前前期期曝曝光光户户型型前前期期曝曝光光有有9 9大大平平层层户户型型最最小小190190最最大大420420306306套套全全大大平平层层宅宅最最新新户户型型已已修修改改中中国31、国府府以以时时换换产产品品标标准准或或万万元元以上以上5G5G技技主主包包括括健健康康、德德工工、工工业业成成、智智慧慧互互和和服服务务增增值值五五大大子子涵涵业业内先内先110110余余技技术术。争争案案例例中中国国府府地地标标准准万万元元5G5G技技市场信心模模2626建建别别层层位位东东山山南南兴兴大大国国有有地地、北北东东开开发发商商上上海海建建工工地地价价4256142561修修况况化化35%35%容容2.22.2最最早早开开价价6-76-7万万主主力力户户型型235-420235-420型型号号户户型型段段户户数数户户数数比比%平层A1四室两厅四卫23017733.15A2四室两厅32、五卫2407113.3墅B四室三厅五卫28510619.85C四室三厅五卫32012323.03D四室三厅六卫4205710.67230230户户型型330330户户型型上上海海建建工工G68G68打打230-420230-420全全大大尺尺度度宅宅列列交付交付以以时时换换价价格格放放松松前前不上不上市市。争争案案例例上上海海建建工工G68G68230-420230-420全全大大尺尺度度市市场场争争核核心心传传承承府府品品奢奢宅宅出出本本案案品品、户户型型、宅宅品品和和念念优优势势求求信信心心南南京京住住宅宅市市场场容容不不断断扩扩大大改改善善求求旺旺.客客户户信信心心河河已已成成为为全全市33、市客客户户公公改改善善求求板板块块.价价格格信信心心地地扩扩容容城城市市宅宅图图地地托托市市支支撑撑后后市市价价格格.机机会信会信心心普普住住宅宅宅宅化化区区域域乏乏有有号召号召力力城城市市标标杆杆宅宅.争争信信心心五五月月8 8开开河河入入房房期期本本案案入入市市时时品品收收.优优势势信信心心本本案案段段中中客客户户更更广广同同功功套套总总价价更更优优.政政信信心心南南京京时时放放松松1919年年地地价价推推动动价价或或呈呈构构性性松松动动客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心市市场场信信心心推推广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心 PARTPART 2 2 人人先我们深入品客户及34、区域客户变化4个度在洞悉区域市场之变外了客户变化成为我们客户命2016-2018年南京房产市场在变河客户心态也在变公朗华府海名华新城园同区域品泛区域品参品成交客户情况CustomerTATA描摹本案标客户易居家代2016年全市三技品与技有共易居全案代技有一定参性河中在售品与本案段合品客户分析公朗华府客户主来源于建区占比42%其次为楼、江宁、客户主来源于建区占比48%其次为楼、江宁、淮共性公、朗华府均以地性客户为主周板块客户为次全市其他板块偶得客为。性朗华府板块内河中及河北客户多于公区内可度更公区外住投客多于朗。两周数,楼,103,21%,0两周数,淮,28,6%,0两周数,建,238,48%,35、0两周数,武,7,1%,0两周数,35,7%,0两周数,栖,8,2%,0两周数,江宁,32,6%,0两周数,浦口,12,2%,0两周数,其他,31,6%,0两周数,楼,91,19%,0两周数,淮,31,6%,0两周数,建,200,42%,0两周数,武,12,3%,0两周数,41,9%,0两周数,栖,10,2%,0两周数,江宁,45,9%,0两周数,浦口,25,5%,0两周数,其他,22,5%,0客户档案张先年30岁业景企业层家庭构夫妻二人家宝业公户型90三房业市值450万270W入可河板块好河南未来划和发展前景。夫妻二人在河中上河中房价太河南价格对更接受。对业有一定品求公品好故作为次业。客户档36、案先年38岁业景家庭构夫妻二人+一孩家奥业朗华府户型122三房业市值610万390W入在南京有多套房产买朗产品对技有体性可。加上河板块划利好对河南好同样中朗学区。业朗既有朗情怀又有光使投兼改善居住一举两得。显性征地段 价格品学区技加值性征板块境升值潜力品同公&朗华府客户样本两周数,楼,80,24%,0两周数,淮,27,8%,0两周数,建,180,53%,0两周数,武,15,4%,0两周数,10,3%,0两周数,栖,1,0%,0两周数,江宁,8,2%,0两周数,浦口,10,3%,0两周数,其他,6,2%,0共性海名华新城均以地性客户为主尤以河中板块客户居多地楼、淮客户为次全市其他板块偶得客为。性37、华新城板块内河中及河北客户多于海名一期客户回及前期对多海名楼、江宁客户华新城更多。海名华新城园客户主来源于建区占比45%其次为楼、淮、客户主来源于建区占比53%其次为楼、淮两周数,楼,95,28%,0两周数,淮,27,8%,0两周数,建,152,45%,0两周数,武,14,4%,0两周数,22,7%,0两周数,栖,3,0%,0两周数,江宁,13,4%,0两周数,浦口,5,1%,0两周数,其他,6,2%,0品客户分析客户档案先年41岁业景业主家庭构四口之家两孩家奔业海名户型240四房业市值1100万客户档案杨先年39岁业景企层家庭构三口之家家凯拉克业华新城园户型170三房业市值730万显性征地段38、 境套品圈层学校技服务及加值性征板块同功性求情坚守感海名&华新城园客户样本住奥体新城园习惯了河中板块交、套、境很好。海地段好档次彰显份地位有技品值得信。一之便是外国小学小孩上学方便是改善居住。未来业更关注产品内在价值居楼工作在河对河板块划、境、套均好。可华新地段、品和套有一定河情。170户型满了一家三口功性求。未来业将依旧河更关注产品性。度度1 1河河南南开开发发和和利利好好兑兑未来未来河河南及南及河河中中客客户户层层同同土地土地拉拉力力价地开发和上市催改善产品打刺激市场求划划拉拉力力河南划利好步兑吸引业求涌入求求推推力力河北和河中中成小区业求化为河南客户河北 2014年以前业区域河中 20139、4-2018年业区域河南 2018年以后业区域品品成成区区改改善善区区未来未来中中心心区区区域发展层客户层2014 2015 2016 2017 2018 2019河中河南内外力因促使河南成为未来区市场主力改善市场中心区域发展兑板块价值放价地拉动产品段同所对应客户将渐体同河南与河中客户同化来明显。区域客户分析度2客户年构成更从价格向导变为品向导2016年受南京市场影响南京楼市开始渐升温河南价格一举3W并开始慢慢出供不应求此时改及投客户开始活在市场上主客户年段在25-40岁之。2017年河南市场正来几乎所有楼出一房求来多投客河南。此段客户济实力好投属性强客户主中在30-50岁之。2018年在一年40、多之后河整个板块当前处于严控态3.5W价在售楼来少。业客户更。此段、改、投客两分化客户年更多元化。20162016年年20172017年年20182018年年25-40岁30-50岁25-50岁主主力力客客20192019年年及及以以后后更客户成2019年河3.5W新将全收官。河南价地催区将于改善产品层来未来或将成为南京市场价格天板。改、品改善、改善客户更加和明。区域客户分析度度3 3客客户户业业求波求波动动发发展展渐渐于于定定改改善善住住求求更更明明2016年受市场上影响投客户不断增加刚客户也加快了业步伐。2018年政府对房为打击、房格控投客对减少住兼投客增多。20182017年市场上扬政府41、价一二手房倒挂区域发展、学区提升河南好投客大涌入。20162017早期以刚、改为主2016-2017投客比例加变大政府控2017年后投客大幅减少改善客户也来多价期下2019年投将会比2017-2018年有所减少住客中以品改善为求客户比例将变大。2019及以后住住 40%40%投投20%20%住住兼兼投投40%40%住住 40%40%投投45%45%住住兼兼投投15%15%住住 35%35%投投30%30%住住兼兼投投35%35%住住 50%50%投投20%20%住住兼兼投投30%30%2019年及以后在售楼清3.5W价打投客将再度减少。户型、套、产品力提升住比例将渐提升。区域客户分析度度4 442、属属地地、泛泛属属地地客客依依旧旧为为20192019年年河河南南成成交主交主力力2016201720182019河地泛地楼、淮、南京其他板块外地河地泛地楼、淮、南京其他板块外地河地泛地楼、淮、南京其他板块外地河地泛地楼、淮、南京其他板块外地刚、为主改善、投为主品改善为主2016年市场回暖河南刚、客户增加。地、泛地客占多数南京其他板块及外地客户也多2017-2018年河南价到3.5W从原本刚板块晋升为改善板块区域。同时政府对南京楼市严控河板块作为全市区域也是政府控。划利好支撑板块价值出投改善比例增加挤压其他板块及外地客户地泛地客户占极大比例。价地块开发套实河南价值再升。产品也普刚渐向改善渡但仍43、以区内及周客户为主。20%40%60%80%100%区域客户分析描描摹摹本案标客户TATA【城城市市中中坚坚力力会会圈圈层层】客户描摹 2主来源新、中央、大洋、东方来源南京大学、东南大学教授、中医主任医师次来源河儿医、一医主任医师业圈层改善/境改善/住投产品求120-140家庭构家庭构日丰满三四口之家年围35-40岁业关注 品 境与套户型与发展潜力业/业企事业层、大学教授、三医主任医师他们是富基层他们是城市干拥有一定会地位和公众可度他们价值彰显他们对品、品均有一定求他们懂得享受从巨中发活乐。【主主城城实实力力层层净净值值产人产人】主来源河楼、万写字楼、河楼律师事务所来源政务办事大厅、房局、交次44、来源区小型业主业品改善/圈层改善/户型改善/套改善产品求140-160三房家庭构孩子未满18岁三口之家年围35-50岁业关注产品品 周套户型构产品加值业/业国企事业单位、政府层、中小企业板或合伙人他们历丰富拥有一定会景他们得商场、政场他们求圈层感他们懂得享受他们更期待品、好套居住氛围他们求华念彰显份同优产品。客户描摹 3【主主城城会会富富实实力力厚厚】主来源河、楼、新口世500强企业下游服务企业来源房地产、IT业层次来源河南、区中模业主业改善兼投为主产品求160以上大平层家庭构家庭成三四口之家年围40岁以上业关注 属性 价值传承实力品业品感圈层价值业/业大型企业主上市公司层房地产、企业层。他们45、打拼多年拥有到光他们对我求严格对居住求严他们事发展向正如择业发展潜力他们有丰富业历注品感以满我挑剔匹份、圈层征。客户描摹 4地坚守型关注产品、套、品、服务、技客户性来源区域判客占比地区域建区45%强关区域楼区/淮区/区30%弱关区域江宁区/武区10%全市偶得浦口区/栖区/全市偶得5%外地及外外地三为主外港澳台为主10%浦口区建区区江宁区淮区楼区武区栖区本案客来源位 THE LOCATION OF COUTOMER 区域好型关注户型、划、发展、品城市游型关注产品、套、潜力客户属性本案客户属性010203042016-20182016-2018年年客客户户变化变化未来河南及河中客户层同带来区域客户46、层提客户更更加注周套、商业、学校完善客户年构成更从价格向导变为品向导从刚、刚改到品改善、改善客户关注中于外条件是否成外更关心内产品力改善住求更明改善居住更加关注产品品、度、业服务、技加值属地、泛属地客依旧为2019年河南成交主力属地、泛属地客户总体成总价围大改善兼投对开发商品、户型、产品实力更加关注客客户户核核心心求求河南市场客户求变洞悉当下客户内在求从“存求”向“发展求”心求变从“个人求”到“家庭满”使功变对品化、品化、定制化求扩大对未来发展升值性更加从普化到标化份标榜变本本案案客客定定位位 THE TARGET CUSTOMER 他们就是 传承传 接未来善于开开创创新新境境他们是不不于于平47、常平常人人他们是改改变发变发人人他们不不屑屑于于平平凡凡居居住住既极极又占占据据核核心心俯俯城城市市中中心心他们对境境求求求求价价值值求求求求未来未来寻寻求求他们是态度就是一尚他们择就是一场学他们地就是一场极人居他们是 当代精英极智阶层他们倡导“心所在 我心所向”活方式易居为本案所处区域大云模、套日成如何找到标客才是关我们更深入挖掘本案客2018年在一年多之后加之河供不断增加各控政不断出台河市场将会有所冷。业客户加慎、品改善、改善客户年段将两极分化层更明晰。2018年河南市场度不区域利好、一二手房倒挂因、求导外地客户比例将会有所下地客户、泛地客将会是主客户体。易易居居客客户户2019年河住宅将48、来多价或将因客户体在不断变化改善客来多对及产品求来。立足河西+占位鼓楼+辐射全城，拓展地缘客与城市号召型客户 PART 3 择择客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心市市场场信信心心推推广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心【2016年9月28日北京周“全球未来人居创新大会”在W店举。全国最具感的特地产名盘云于此接受来全球4大洲、15个国家的百余位大师精现场投票。旭团旗下“悦系”的升级之作悦犀湖力压群“创意奖”】悦悦湖湖从从未来未来人人居居与东与东方方传传合合中中寻寻求求感感打打有有文文化化术术和和。希希望望在城在城市市华华和和境境之之切切换换放放土地土地人人文文价价值值和和境境合合。49、哪哪些价些价值值征征我我们以们以【悦悦湖湖】个个明明例例案案日清总师 宋建入创建之上文化术和就是场域核心。易居提场域核心在于“建筑入城市肌理建筑入然景建筑入人文情怀建筑入未来人居”易居对【嘴G97】定位为基于土地价值、价值、人文价值、未来人居价值合塑中国在南京文化术与区【之是一个发与创价值】区区位位【河河南南、嘴嘴尖尖】壹壹板板块块价价值值中中国国河河 世世度度 江江北北新新区区河河万万世世奥奥体体中中心心南南京京南南新新口口本本案案位位于于河河板板块块最最南南嘴嘴段段本本案案新新口口1 13 3kmkm奥奥体体中中心心6km6km南南京京南南1111半半小小时时可可抵抵新新口口、南南京京南南50、城城市市商商圈圈、枢枢1 15 5分分可可享享奥奥体体新新城城活活圈圈 板板块块划划【最最、发发展展最最快快】壹壹板板块块价价值值中中国国河河 世世度度本本案案所所在在河河南南嘴嘴区区是是河河新新城城沿江沿江东东向向南南开开发发CBDCBD三三期期是是南南京京未来未来发发展展区区域域是是当当前前全全市市划划最最、发发展展最最快快区区域域定定位位建建成成为为代代化化新新南南京京标标志志区及区及国国性性城城市市新新中中心心承承南南京京城城市市扩扩容容及及型型发发展展战略使命。河河CBD三三期期嘴国嘴国商商务务区区河河南南嘴嘴区区是是河河新新城城沿江沿江东东向向南南开开发发CBDCBD三三期期力力打51、打总总。极极推推动动河河南南文文化化、旅旅游游三业三业合合发发展展建建成成以以产业产业和和总总济济为主为主导导信信息息件件、商商务务会会展展、文文体体旅旅游游产业产业协协同同发发展展产业产业、人人才才、服服务务、境境四四位位一一体体区区域域。本本案案占占据据CBDCBD三三期最期最核核心心地地段段嘴国嘴国商商务务区区巴巴已巴巴已河河南南本本案案3 3公公巴巴巴巴 区区域域交交【4 4条条地地、2 2条有条有、四四主主八八次次快快】壹壹板板块块价价值值中中国国河河 世世度度未来河南将有4条地分别为7号、2号延、9号二期以及宁和城S3已S3本案最庙500m2条有1号已开最天保本案500m江江五桥252、020年建成免区区域域内内划划四四主主八八次次交交往往全全城城各各个个方方向向主城方向“二快一主六次”为扬子江大、宁、江东板桥方向“二快一主”分别为扬子江大、宁及大浦口方向一条快为江山大-梅子洲江江宁方向“二快一主”分别为江山大、城公及平大。4条地S3已开7号2021下半年2号延2021年6月9号划中2条有1号已开2号划中4条主干已开扬子江大江东南庐山庙1条江大桥江五桥2020年免油油坊坊桥桥站站地铁10号线宁和城际线（规划）地铁8号线（规划）地铁7号线（规划）双闸站天河路站绕城高速、沪蓉高速扬子江大道江东南路地地铁铁2 2号号线线中和街站庐山路有轨电车1号线友谊街站黄河路站地铁2号线西延（规53、划）邺城路友谊街江山大道地铁9号线（规划）源源套套【全全名名校校中中心心+国国医医中中心心+城城市市公公园园套套】壹壹板板块块价价值值中中国国河河 世世度度本案周各套划丰富、源优拥有三大名校、三大医中心、5大城市公园套值得一提是未来河南共有18所学校和23所幼儿园是河教源最多区域前周尚不成未来周套步完善加之本案中商业居家活十分便利。汇汇中中心心南南京京河河城城市市态态公公园园南南京京儿儿医医明明基基医医嘴嘴公公园园奥奥森森林林公公园园临临江江公公园园滨滨江江公公园园双双中中学学CBDCBD三三期期商商务务中中南南京京河河小小学学中中和和小小学学2km2km新新城城国国医医奥奥商商业中业中心心南54、南外外河河分分校校河河南南初初中中学学河河新新城城南南小小学学配套资源分类位置生活娱乐休资源中mall奥商业中心、汇金中心、华侨城欢乐海岸、CBD三期商业综合体医疗资源三甲医南京儿童医、新城国医、明基医自然景观资源滨水公园河西滨江公园、奥森林公园、嘴公园秦淮河文化休光带 滨滨江江光光带带淮淮河河文文化化休休光光带带壹壹 世世滨滨江江 嘴嘴湾湾区区与与滨滨江江时时代代同同人人文文价价值值天天 滨滨江江源源河滨江全11公分为万景园段、博园段、国年文化公园段和嘴段。本案位于河滨江嘴尖位是整个滨江沿最具宜居一段江好。天与时代机撞予本案与滨江时代同发展使命。淮淮河河文文化化休休光光带带映映六六朝朝水水岸55、岸历史历史文文人人文文价价值值千千年年文文 源源流流本案所处河南嘴尖临淮河文化休光带一江一水抱左右滨水源优。【“世世极极”+“中中国国极极”品品】叁叁品品价价值值中中国国 世世度度中国世五强中国中化旗下平台企业品13次入围“中国500最具价值品”榜2017年以186.58亿元品价值位居198位2004年成以来得多国家及国奖。【中中国国央央企企一一品品代代南南京京最最具具价价值值核核心心图图】叁叁品品价价值值中中国国 世世度度深19 中国23座城市名成就中国央企一品入南京五年时中国以之势形成“府、悦”列住宅、商办合体及态新城恢弘战布局。从千年武地到千亿江北新区到万亿世河正为城市格局来代南京最具价56、值核心板块。【南南京京 三三城城市市格格局局左左右右世世 】叁叁品品价价值值中中国国 世世度度江北新区核心金茂悦河西南鱼嘴金茂府河西金茂府千亿新区万亿河河南世嘴中国左右世 【业业 国国家家一一 服服务务】叁叁品品价价值值中中国国 世世度度全时家、智家服务府“悦”专属业曾多国家国奖 【地块地块划划万万方方合合体体、580580天天地地标标】产产品品价价值值城城市市天天 世世度度嘴G97地块划86万方城市天合体套为南京580滨江天地标建一度力压450峰大厦刷新南京天世前十建本案依托整体地块内合体套和天地标套优势明显形位地地标标580580米米紫紫峰峰大大厦厦450450米米 【建建划划大大中中对对57、划划多多团团景景带带】产产品品价价值值河河南南唯唯一一 双双中中央央景景漫漫步步中中本案地块小且方正建参保利天悦打大中对景划序列在布局上建与景多方位一形成围合又开放中央景序列中心园+景团+全化主公园层层深充满排场和仪式感亮打在H、I地块各横向打300中央景漫步中保每个楼栋景双双中中央央景景漫漫步步中中 【格格大大会会格格外外基基座座材材+漆漆】产产品品价价值值入入城城市市气气建建学学大会格外代时尚与典术完合建1-3层口天材出感厚历久弥新其余分漆既大气、控制成本又对于全干挂材更安全、实材与漆合彰显入代化新城气建学 【入入户户大大堂堂地地上上地地下下双双大大堂堂】产产品品价价值值双双大大堂堂 出入58、出入到分为H、I两分中分布入区且无会所套憾建权到两地块每栋楼划入户大堂4.5-6地上地下双入户大堂从入户大堂到梯、地库凡客户归家入户之处全标准交付提套增强争力6米 【户户型型产产品品105-179105-179三三房房四四房房】产产品品价价值值府府 宅宅尺尺度度段中总价槛中抗力强户型比合改改善客于多个品以大户型为主本案客户更广几乎更多户户型型建建参参保保利利天天悦悦户户型型方方正正得得房房够够兼具兼具功功性性与与度度同同时时可可做做到到争争区区域域内内同同功功更更强强同同功功总总价价更更优优天悦140四房两厅两卫181814.614.6开开天悦170四房两厅三卫18181515开开四开朝南南北59、加值多四房、双套房兼具度。【品品国国一一品品+定定】伍伍人人居居价价值值府府 宅宅度度本案既传承府产品定位又在价大境下到成本控制同时更应河南板块升保产品争力标标准准如如何何权权建建对客户敏感度分如厨房、卫浴备及器国一品厨房博世卫浴仪、唯宝、杜拉品档次不格标准减方式既保产品品又当控制成本对客户关注度不、容易忽、不太了分如地板、橱柜、收一制定出功性与实性并包“定体”巧妙弱化客户对品关注从客户和开发商共同利出发最少成本换取最价值控控制制传传承承争争 【技技府府1212大大技技】伍伍人人居居价价值值1212大大技技 引引河河人人居居新新度度延府产品打同河府同技1212大大技技引引河河地地源源泵泵技技术60、术2424小小时时活活水水毛毛外外严严密密家家庭庭净净水水2424小小时新时新换换抗抗干干扰扰噪噪复合式源供应校星店服务与享受方便快捷射暖和制冷效温度均匀有效滤水中属、杂家中来水可接安全健康24小时均匀新低无噪全天吐新气室内外境同时协作有效噪断桥合框双层中/噪/保温/合保温有效外外墙墙保保温温减少室外温度波动对室内温度影响同同层层排排水水同层排水技术免楼板以消孔洞传声射射中中叶叶83%中叶合光定制时光强智智家家庭庭控控制制前最先家居智化智控NO.1NO.1全全区区指指唯一永不丢失匙NO.2 APPNO.2 APP控控域 搭建智态NO.3NO.3可可对对全局可对一呼叫服务NO.4NO.4别别无无61、停更心NO.5 NO.5 全全区区WIFIWIFI一个活场景 不一样免流 NO.6NO.6情情景景光光控控光成为您仆人心所亮NO.7NO.7别别别即方便又快捷NO.8NO.8实实时时梳妆打扮更充分NO.9NO.9实实时时控控万之 时为您家护NO.10NO.10失失5大最检区应急 岂止安全 【区区智智1010大大区区智智】伍伍人人居居价价值值1010大大全全区区智智 打打南南京京全全命周命周期期区区小成本定制打南京全命周期区 【智智7 7大大全全宅宅智智】伍伍人人居居价价值值7 7大大全全宅宅智智 打打南南京京全全智智数数字字化化区区小成本定制如智家365智慧家庭全宅智打南京全屋智化、数字化区智62、安智明智家控制影娱乐智智帘智伍伍人人居居价价值值7 7大大全全宅宅智智 打打南南京京全全智智数数字字化化区区智家365四大模式回家模式、家模式、娱乐模式、控制模式演代化人居新体。【人人性性化化100100定定制制人人性性化化、化化居居】伍伍人人居居价价值值100100心心 引引河河人人居居度度河河南南嘴嘴尖尖多多体体交交完完善善源源套套人人文文公公园园套套一一滨滨江江源源淮淮河河休休光光带带嘴嘴G97G97傲傲 五五大大度度 共共同同构构嘴嘴G97G97全全价价值值体体土地土地价价值值人人文文品品价价值值一一业业世世500500强强企企业业中中国国一一央央企企产产品品价价值值105-1791063、5-179功功+户户型型合合体体+天天地地标标中中对对排排布布/大大会会格格双双大大堂堂人人居居价价值值一一品品+定定1212大大技技1010大大全全区区智智7 7大大全全屋屋智智100100人人性性每每一一座座地地标标代代了了代代城城市市和和标标每每一一座座府府力力于于树树城城市市人人居居新新典典20182018年年中中国国将将在在南南京京嘴嘴开开启启新新地地标标和和人人居居传传奇奇 世世嘴嘴滨滨江江天天智智府府【定 位】【slogan 】改改写写南南京京天天【案 名 建】嘴嘴府府【嘴出本案区域属性强势占位为河南嘴代府明本案产品定位】PART 4 出出客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心64、市市场场信信心心推推广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心售售价价格格信信心心新旧新旧房房价价倒倒挂挂、价价地地托托市市三三大大度度价价格格分分析析1、二手房价格周二手房毛坯价格均在48000-50000/元左右如五崇文城50417元/、正润峯48564元/、佳兆业城市广场49725/于新房价原因周二手房均价普于新房价格。价格参依据2、周新房价格1地华侨城海滨江34984元/2017.112升天汇35171元/2017.11。期内周存不新房库存告急洲坝河南G14地块45213元/楼价托市予区整体价格支撑。价格参依据3、区域价前河南区域新房价格制在35000元/期内以放开。城市参依据总总所65、所属属河河南区南区域域于于新新房房价价原原因因新新房房、二二手房手房价价格格倒倒挂挂严严二二手房手房价价格格普普于于新新房房1000010000元元/价一价一旦旦取取消消新新房房价价格格将将上上涨涨明显明显同同时时区区域域价价地地托托市市后后期期溢溢价价有有大大。市场势南京“五”政持发挥作信政持收“三四”期大主城价楼及淳溧水市圈楼开放市场成交。19年年中前两年各区域价地块将入中开时分区域价政将有所松动。故建本案放奏推售次开后每次加推仅推1-2栋房源保市场度待区域价放开实溢价最大化。价政以放开建本案打“标准”和“5000元/技”两方案。为”捆售“以标准价不含技售待房源售完毕后一向客户推介。G9766、售建多多少少 小小步步慢慢 持持强强售售价价格格新旧新旧房房价价倒倒挂挂、价价地地托托市市成交均价元/,16.3,33000,14%,0成交均价元/,16.6,33000,14%,0成交均价元/,16.7,33000,14%,0成交均价元/,16.8,33000,14%,0成交均价元/,16.9,33000,14%,0成交均价元/,17.11,35000,15%,0成交均价元/,18.5,35000,15%,016.316.616.716.816.917.1118.532500330003350034000345003500035500升天汇成交价格走势成交均价元/,17.11,34984,167、4%,0成交均价元/,17.12,34984,14%,0成交均价元/,18.1,34984,14%,0成交均价元/,18.2,34984,14%,0成交均价元/,18.3,34984,14%,0成交均价元/,18.4,34984,14%,0成交均价元/,18.5,34984,14%,017.1117.1218.118.218.318.418.53498334983.53498434984.534985绿地华侨城海珀滨江成交价格走势政政制制十十九九大大“房房住住不不”控控决决心心深深化化期期内内价价政政不不会会松松动动。价价格格判判前前河河南南新新房房受受死死守守3.53.5万万/价价格格。判判68、受受价价地地推推动动执执全全市市价价则则每每平平方方3 3万万元元以上以上年年化化涨涨幅幅不不宜宜于于8%8%。本本案案20182018年年1111月月入入市市动动态态价价格格为为3.783.78万万/价价持持 定定价一价一建建入入市市价价格格3.783.78万万元元/售售价价格格建建价价制制售售价价格格建建价价取取消消依依据据周周二二手房手房价价格格价价取取消消 定定价二价二建建入入市市价价格格5.315.31万万元元/以区域在售二手房住宅为基二手房不受价影响代市场为及客户可接受市场售价对产品、地段各因权对比新房大宗交易、提升售度完成周前提价格实度合折合得出本案态售价50152*0.98=469、9149元/河商品住宅保守定价格增幅8%2018年11月本案入市价格为53080元/数对比因本五崇文城 佳兆业城市广场 正润峯 外因20%地段因分1819191915%活套分1414141415%外景分10999内因10%开发商品分141414145%产品形态分1010101015%建品分999910%业分1099910%内景分9999100%数加94939393价格50152 50152 50417 4972548564 参权35%35%30%价格*权*100/数加17836 17591 14726 2013-20172013-2017年年价价格格年年均均增增幅幅13.9%13.9%售售整整70、 本本案案总总建建8.58.5万万划划1010栋栋住住宅宅5 5栋栋17F17FI I地块地块和和5 5栋栋24F24FH H地块地块层层产产品品可可售售房房源源总总套套数数628628套套段段10105 5-179-179。143143、179179改改善善户户型型1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#10#10#8#8#9#9#105105、125125刚刚改改户户型型整楼栋户型段套数总1#三房两卫1434868642#四房三卫179488592三房两卫1434868643#三房两卫1434868644#三房三卫143243432四房三卫1792442965#四房二卫1771、9244296三房二卫1432434326#三房二卫1256885007#三房三卫1256885008#三房二卫125344250三房三卫1053435709#三房二卫125344250三房三卫10534357010#三房三卫125344250105343570合 628套8.5万推推售售住住宅宅多多少少 小小步步慢慢 持持强强售售NO.1 NO.1 对对标标品品 产产品品合合 多多挤挤压压H H、I I地块地块个个段段搭搭合合保保各各产产品品形形态态及及各各段段户户型型同同期期入入市市最最大大度度吸吸市市场场客客户户实实差差异异化化争争NO.2 NO.2 多多少少 小小步步慢慢 持持强强建建72、多多批批次次推推当当拉拉奏奏一一方方保保市市场场度度实实持持强强另另一一方方溢溢价价及及机机会会NO.3 NO.3 标标杆杆产产品品 树树性性 实实溢溢价价H H地块地块中中心心楼楼大大户户型型溢溢价价标标杆杆产产品品入入市市树树性性实实有有效效溢溢价价G97G97推推售售多多少少 小小步步慢慢 持持强强1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#8#8#9#9#10#10#批批次次幢幢号号户户型型总总套套数数套套楼楼栋栋总总总总一一批批次次2018.112018.115#5#四四房房二二卫卫1791792424429642962.42.4万万方方三三房房二二卫卫14314324273、4343234327#7#三三房房三三卫卫12512568688500850010#10#三三房房三三卫卫125125343442504250105105343435703570二二批批次次2019.32019.33#3#三三房房二二卫卫1431434848686468642.242.24万万方方4#4#三三房房三三卫卫143143242434323432四四房房三三卫卫1791792424429642968#8#三三房房二二卫卫125125343442504250三三房房三三卫卫105105343435703570三三批批次次2019.62019.69#9#三三房房二二卫卫12512534374、4425042501.631.63万万方方三三房房三三卫卫1051053434357035706#6#三三房房二二卫卫125125686885008500四四批批次次2019.92019.92#2#四四房房三三卫卫1791794848859285922.232.23万万方方三三房房二二卫卫1431434848686468641#1#三三房房三三卫卫143143484868646864合合628628套套8.58.5万万方方8.58.5万万方方2018.112018.11一一批批次次2019.92019.9四四批批次次2019.62019.6三三批批次次2019.32019.3二二批批次次10175、0个个月月 4 4批批次次推推售售 1212个个月月去化去化 售售推推售售奏奏 20192019年年底底 住住宅宅清清售售开开推推售售划划开开标标 当当月月清清184184套套 13.713.7亿亿 当当天天当当周周当当月月清清100%184184套套总总套套数数80%90%148148套套166166套套184184套套一一、前前南南京京价价政政二二、前前市市场场价价方方法法以以及及房房企企动动作作价价及及分分析析20162016年年8 8月月南南京京土地土地新政新政地块地块价价格格到到价价90%90%时时地块地块必必房房售售开开发发周周期期加加开开发发商商压压力力大大当当上上价价到到一一定76、定比比例例时时整整地块地块所所建建商商品品住住房房售售条条件件。当当上上价价到到最最价价80%80%时时售售可可应应到到以下以下施施工工度度七七层层及及以下以下应应当当完完成成基基工工并并施施工工主主体体构构封封八八层层及及以上以上应应当当完完成成基基工工并并施施工工主主体体构构三三分分之二以上之二以上。当当地地价价争争到到最最价价80%80%时时多多层层和和层层分别分别到到封封、主主体体构构三三分分之二之二才才到到卖卖房房条条件件对对开开发发商商实实力力有有了了比比之之前前更更求求。前前南南京京楼楼市市几几乎乎所所有有楼楼是是期期房房售售。房房售售对对开开发发商商来来无无压压力力增增。假假有77、有楼楼一一次次大大模模开开单单次次售售1010亿亿元元如如果未来果未来为为房房售售如如果果房房价不价不涨涨意意味味1010亿亿元元推推一一年年半半到到两两年年才才入入如如果果按按年年化化10%10%成成本本则则可可损损失失1 1个个多多亿亿政政|南南京京售售政政分分析析政政|南南京京捆捆售售政政前前南南京京住住宅宅报报价价引引入入三三方方估估但但在在政政定定上不上不得得捆捆、位位售售不不得得毛毛坯坯改改南南京京市市人人民民政政府府办办公公厅厅文文件件新新建建房房报报修修价价格格及及修修标标准准专业专业机构机构三三方方修修价价格格估估。江江价价格格条条例例不不得得以以搭搭售售或或加加条条件件定定78、方方式式使使交交易易方方接接受受商商品品或或服服务务价价格格加加大大价价格格报报指指导导力力度度对对于于报报价价明显明显偏偏楼楼多多会会商商指指导导合合定定价价同同时时严严控控地地出出严严控控毛毛坯坯改改变变涨涨价价对对于于划划中中没没有有明明求求做做不不毛毛坯坯改改开开发发企企业一业一次次报报应应不不低低于于3 3万万平平方方。政政|南南京京捆捆售售政政在在政政定定上不上不得得捆捆、位位售售不不得得毛毛坯坯改改一一、前前南南京京价价政政二二、前前市市场场价价方方法法以以及及房房企企动动作作价价及及分分析析 PART 5 临临其其境境客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心市市场场信信心心推推79、广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心本本案案场场体体关关新城华滨江意境历史人文技前沿人居体其它场包件中中心心位位于本案售楼处及展区在本案地块因此我们建将售楼处、样板、功区包成一个整体、层层体并根据本案“城市、滨江、人文、技、产品”五大卖故事串多价值意境增强场体和功接待引发客户价值共。营销中心“新新城城华华滨滨江江意意境境历史历史人人文文技技前前沿沿人人居居体体”五五体体意意境境。一一撼撼体体 新新城城华华售楼处影室增4D影室全方位展区域块价值、核心价值体改变以往影室模式从声光效果体出发投影将是上下5000年故事人临其境。二二撼撼体体 滨滨江江意意境境撼4D效果投影播放滨江宣传、3D滨江80、元体地临其境滨江意境听感化售楼处内循播放江水、涛声、江叫乐不不带客户入一“天清江月心沙”意境。在在售售楼楼处处别别具具一一格格文文化化体体合合“品品”、“滨滨江江文文化化廊廊”增增添添文文化化气气息息。将将城城市市、品品与与交交以以客客姿姿态态意意境境寻寻人人文文。三三撼撼体体 历史历史人人文文智智技技体体子互动大屏子洽桌椅Ipad售料售楼处内增子互动大屏、Ipad及子洽桌椅客户控互动增加场技感提升性。屏屏几几四四撼撼体体 技技与与智智体体威威尔尔亲亲打打大大师师样样板板到到享享全全公公寓寓样样板板专专家家国国威威尔尔室室内内建建公公司司操操刀刀样样板板打打欧欧格样格样板板实实不不失奢失奢华华81、居居住体住体。五五撼撼体体 人人居居体体取取143和和179两个两个户户型型包包奢奢华华主主样样板板格格建建新新中中式式仕仕或或。五五撼撼体体 人人居居体体 PART 5 广广交交客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心市市场场信信心心推推广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心1.1.本本案案在在南南京京市市场场上上有有一个一个撼撼亮亮关关于于本本案案推推广广使使命命。2.2.本本案案成成为为南南京京宅宅新新标标杆杆不不可可复复制制标标杆杆3.3.本本案案不仅不仅实实价价值值更更求求品品度度推推广广步步 一一江江两两岸岸三三 动动亮亮 占占位位扣扣“拥拥江江、江江”发发展展机机实实三三“82、动动占占位位”推推广广战战1 1、区区域域动动地地位位围围合合合合市市扩扩张张新新图图2 2、形形动动宅宅亮亮扩扩大大品品出出势势3 3、价价值值动动源源价价值值合合提提升升整整体体占占位位推推动动溢溢价价5 5月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月1212月月1111月月品品导导入入品品形形品品体体价价值值中中心心、样样板板公公开开开开区区域域 /形形 /价价值值三三动动品牌巡展 开幕择大型商圈MALL三动品巡展区展区化充分展宅品形拍摄制作三动形VCR巡展区循播放为三动巡展定制专售料及伴手。品牌馆 公开在河区一家品交便捷、位充为三动提供推广展及客接待区域建一支动专业售团供品83、使将根据客户层和求分析推及产品引导。营销接待中心联动展厅 接待在嘴接待中心动展厅主提供三形及动态信息展定位为智技互动展厅保品分动专业售团提供接待和产品推对接待中对三情况有别或深度了意向客户提供安排、无接待及接服务做服务体标准化。三动措施推广段推广推推广广步步 撼撼动动业业势势出出打打动动市市场场依依次次打打好好“6 6张张”城城市市+媒媒体体+匠匠心心+书书+术术 +圈圈层层20182018年年6 6月月20182018年年1111月月 (6 6个个月月)20182018年年6 6月月 7 7月月品品动动势势20182018年年8 8月月 9 9月月城城市市占占位位发发声声20182018年年84、1010月月 1111月月引引圈圈层层如如何何在在“三三动动”整整体体战战下下做做好好合合本本性性价价值值出出和和宣宣传传推推广广段段一一.动动势势20182018年年6 6月月-7-7月月【区区位位动划动划图图城城市市动动品品】动动作作1.1.地地产产品品微微影影上上发发布布2.2.媒媒体体上上海海、杭杭州州品品上上传传播播、下下活活动动执执段段主主推推广广 中中国国 湾湾区区未来未来 名名6 6月月 上上作作“三三动动”概概念念传传播播“塔塔型型”城城市市核核心心区发区发展展图图动动势势内容以南京城市扩张为引江从天堑变为主城城市发展地产与南京初次品在南京扎根发展故事分别导、业内大咖对“三动85、”城市核心区发展图和地产在南京品度专业最后以探未来城市、产业与活建与城市、人之关收尾。对层导、三各人、建、室内、地产业内大咖。推广渠微信朋友圈定向投放广告、地产微信公众平台、内全员朋友圈推、地产/手机信息流。江江上上“字字塔塔”地地产产品品微微影影城城市市江江 品品 塔塔型型图图7 7月月 上上传传播播媒媒体体上上海海、杭杭州州品品下下媒媒体体沪沪浙浙察察地地产产“府府”产产品品动动势势品品就就实实力力 共共传传奇奇媒媒体体沪沪浙浙品品活动内容优标杆展和深度体就品实力提升业对品可度建口并后新报到形与口体传播。对接南京各家主流媒体代、南京地产业主代。推推广广渠渠微信朋友圈、微信公众平台、房产户P86、C、APP、微信大号媒体。段段二二.占占位位发发声声20182018年年8 8月月-9-9月月【上上匠匠心心代代下下公公书书】动动作作1.1.我我们为们为“府府”代代上上传传播播、下下料料合合2.2.公公书书护护江江态态巡巡展展&旧旧居居改改划划上上传传播播、下下公公执执段段主主推推广广 匠匠心心之之 洞洞城城市市不不凡凡 声声公公书书南南京京态态滨滨江江一一技技智智宅宅活活动动展展地地巡巡展展护护江江态态主主巡巡展展巡展内容合公在其公平台发“护江态”境保护公活动倡导少年及成年公民关注江全流域水体源况尤其对江内态存境影响图及标本料普展及对污染展唤人们对态境和动植护保护态平从做意。推广渠微信朋友87、圈、微信公众平台、内全员朋友圈推场、房产户PC、APP信息流、微信大号媒体。占占位位发发声声8 8月月 上上传传播播下下合合巡巡展展举举办办“护护江江态态主主巡巡展展”主主打打公公书书占占位位发发声声9 9月月 上上传传播播下下料料合合我我们为们为“府府”代代代体媒体大咖、建师、景师、室内师、时尚术家。代内容每位代人口一个与最好是“府”小故事一亲书写代宣和一张指定专业摄影师为其拍摄情景。上将以朋友圈机形式每天发布一则共14天15天将发布所有代人汇场拍摄大提前拍摄修完毕。|所有上传播机将制作成杂志一分免代人一分放在中心作为洽区场宣传料可以在LED子屏上循播放代故事拉与客户心。推广渠微信朋友圈定向88、投放广告、微信公众平台、内全员朋友圈推、房产户PC、APP信息流、微信大号媒体。公公书书扩扩大大技技智智产产品品影影响响力力活活动动发发地地巡巡展展占占位位发发声声9 9月月 上上传传播播下下合合巡巡展展推推“旧旧居居改改划划”主主打打公公书书旧旧居居改改划划巡展内容将成为南京家启动为市民无偿提供旧居改划公地产商。划将每年将从下巡展报名改旧人产权住宅中取干作为改对专业团场测、提供改方案、合同、定材料、专业施工、交付收全套服务为参与改户提供如净水、免及周期性保服务。交付收完毕将以图及方式户满意度和使情况上传播更多市民技体品传播。推广渠微信朋友圈、微信公众平台、内全员朋友圈推宣传或、房产户PC、A89、PP信息流、微信大号媒体。段段三三.击击圈圈层层准准引引 20182018年年1010月月-11-11月月【合合价价值值演演产产品品准准引引圈圈层层源源】动动作作中中心心公公开开、样样板板区区公公开开上上传传播播、下下料料/活活动动合合1.每每周周末末圈圈层层服服务务体体活活动动上上传传播播、下下活活动动执执2.段段主主推推广广“府府”江江山山 天天下下 力力1.字塔以嘴为升机时依次完三上回到嘴场LED大屏卫星图拼图将动完成拼合形成“字塔图”启动中心公开仪式。2.作品巡会嘴宅产品“府”作品正式公开12大技及技智书定区域标杆强势宣传品占位与度。3.光影术展术以其创新形式和前卫术念在全得来多关注度90、。光影术属于建及室内呈手法一分光影术展不仅可以契合性也契合净值客性。名光影术家例如姆斯尔击击圈圈层层字字塔塔作作品品巡巡会会光光影影术术展展9 9月月底底-10-10月月初初中中心心公公开开上上、下下合合价价值值演演产产品品9 9月月底底1010月月初初同同步步 样样板板区区公公开开上上、下下合合价价值值演演产产品品击击圈圈层层产品演打南京个“Herms主样板房”Herms主品定制会客户业可定制Herms品。在仕样板房参客户可以享受、品和国宾服务。推广渠南京人争摩朋友圈发微信公众平台PO内全员朋友圈推宣传或、房产户PC、APP信息流、微信大号媒体。准准客客-引引开开10-1110-11月月 准91、准客客意意向向 +优优 +头头客客户户 “尊尊享享服服务务体体月月”开开前前中中引引圈圈层层源源开前两个月每周举办“尊享服务体周”主包含、教、局、慈善多个域意在增加尊享人居服务强化客户产品价值同。优优客客户户人人会会客客厅厅他们已在交中渐渐淡出档厅定人会客厅恰恰是他们最有份征专属施备一应俱全专属接待满他们对保来其林三星厨为宾带来国厨服务。会会头头客客户户慈慈善善俱俱乐乐慈善圈层俱乐汇会塔尖人士。据我们对业主了他们是各个慈善圈活。旅公、兵划、守儿公有他们活影。本案将成就他们更大会任即成为会各个定向慈善圈层活人士。意意向向客客户户沙沙划划人医主沙术收主沙投主沙教分享主沙旅亲子主沙智技主沙以业主为带92、搭建业主服务沙、业分享沙 PARTPART 7 7 快快出击出击客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心市市场场信信心心推推广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心一列围客户事业/活地图、喜好及习惯展开严密推广客户地图圈层全度品已撼地产品及时接力案例参公公4次开成交客户情况如下共成交494套其中体地拓占比23%。体地拓公成交客户分析径朋友介全民带新 工地围挡单Call客展企业拓展品截客总数531884997435145472494占比11%38%10%2%15%1%10%1%11%1%0%100%根据以往售推本案化求184开标去化100%552总1:31:53312有效来本案有效到331293、参公23%体地拓成交比例本案渠拓客760备注以渠来占比23%。本案开拓客标分拓客及执时8月9月10月11月团团军军式式 全全城城拓拓客客划划建巡展、派单、内场、call团制定带、激励机制利激励政促每日外拓带客数从保场人气棚最大化促客户、下单。各团分人员任到人保执力。执执时时2018/82018/1111月开拓拓客客标标导入来846客户每日来7。拓截推召三个三个助六大举措全城客“三个”展、地推、异业“三个助”截客、call客、房友嫁接 开拓客渠指标分2大展医、学校、企业、区、商业商家、4S店、商会合作CALL专小大、中介截客300多家房友店标来228760有效来使命必拓截推召30%25%10%194、0%15%10%标来190标来76标来76标来114标来76【1/6拓】下展地定位射围新口德基南京最商场人流全市围内人河河商业合体河河新口德基河新口德基时2018年8月 来标228巡展作为形展取新口、河两大商场德基、河向全市、准河客户强化形出和客户。医、学校寄发料主任医师、教授别人员企业小品派区梯广告推广商业具料。医学校企业区商业中医南京大学华为仁恒江湾城市妇幼东南大学招商总海名新口德基医南师建宏图上水云拉德斯口医河海中兴京府河万.【2/6推】地推客时2018年9月 来标190对医、学校、企业、区、商业中心定源、企业拜以及区广告投放梯广告展【3/6】异业时2018年10月 来标76持源洽商会、95、协会、4S店、商家源互换形式定期在售楼处举办活动吸引客户参与。业交流名品座 冠名/助活动 术品拍卖会业影响力人尔夫事大型活动定向推会四大及外VIP客户推客户推 商会、业协会 圈层派对术文化派对交流派对业主定制派对会所俱乐动家俱乐、券总会 江及周城市富会所 俱乐、户外俱乐主主力力助助推介会助力【3/6】异业时2018年10月 来标76与各大合作开展推会包括招商、工商、中国、农业、中国民、建活动可包括产品推介会、助力活动。【4/6召】CALL团人数5人/天内场1.CALL客基本100/人未完成指标CALL客2.核标准每人每天有效客户103.标准先您好我是嘴府业XXX您最有房打4.方合5.机充准备596、台动号源充商号+品号时2018年9-11月 来标76call团案场亲培带教业务员call多渠取潜在客户源实标客户搜围最大化1、单源易居源库、拓客派单所搜客户信息2、业主源易居代公、海名、恒大华府河及周业主源库3、渠源【5/6截】下截客时2018年9-11月 来标114提前抢占新口、河区域优户外源沿江东中户外形成整体动效应保性定及周期内客户导入。正滨江洲坝中国府本案海万旗拦截中介拦截户外拦截【6/6】房友动时2018年9-11月 来标76一二手动易居房友南京300多家家店下极为导入标客户体提升来。动方式1、定期房团为持导入客户2、客户周一日游提升客户性房团一日游 PARTPART 8 8 易易家97、家军军客客户户信信心心售售信信心心体体信信心心市市场场信信心心推推广广信信心心渠渠信信心心信信心心源源信信心心易居为嘴府定制1010大大利利器器 易居南京全市客户数据库/南京战区各大源 新浪乐居400源/克城市实时控 /克大侦探 派投俱乐/易居沃商学/易居宝库中国 江区域最强大/最佳值售团 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主主定位就各关工作指导主工作专业专业常年操代期服务国企、央企拥有到及丰富服服务务团团主主成成员员核心团队 易家军任任位位易易居居中中国国南南京京公公司司 总总主主整合人员梳段工作任务及根据市场情况在关上就板块与开发商沟制104、定和实施年度划推。专业专业拥有江6个城市多业型11年房地产专业具有坚实专业售与深厚实操。姜姜忠忠文文 事业事业四四总总拥有多个城市业型11年房地产专业悉市场情况及拥有丰富代操拥有丰富方沟和协具有坚实专业售与深厚实操。代案例海名、七号、中云、中交域、太城座、招商依云。售售团团主主成成员员核心团队 易家军任任位位易易居居中中国国南南京京公公司司 主主实施企划与执并就推广执向开发商关汇报沟主工作专业专业8 8年房地产划工作拥有丰富定位推广及执划实战具备操力、分析力及方案力和好外沟、协力 娟娟 事业事业四四划划总总代案例保利天悦、保利江月、华新城园、基尚书、境、域、城岛澜、城一方山、样年、恒大天下、恒105、大、多个主城中企划工作。划划团团主主成成员员核心团队 易家军售售团团主主成成员员任任位位易易居居中中国国南南京京公公司司主主客户及、售划排、售案场。专业专业 4年房地产工作悉掌握房地产法律和业以及房地产全案操流具体案场日常工作及售团。沈沈清清扬扬 宅宅售售参参与与执执公、泰山七号、中建国台、信世东方、德林、中云、中城、中代。核心团队 易家军李李 划划任任位位易易居居中中国国南南京京公公司司主主实施企划划执把控方向推广方排及市场分析专业专业4 4年房地产划工作拥有多个优楼实战悉房地产作流对区内市场洞悉度拥有完整前期、平、尾期实操历在整推广、执上有丰富。先后参与执润星华府、南京恒大华府、公、南京润汇、海名、中建国台多个企划推广、沟、执工作。划划团团主主成成员员核心团队 易家军任任位位易易居居中中国国南南京京公公司司渠渠主主拓客执、拓客、产品分析、源嫁接、客户挖掘专业专业6 6年房地产工作拥有丰富开大兵团作战指挥及执实战具备敏市场信息分析力定位标客力具有好沟协力唐唐 渠渠整整合合专专家家先先后后参参与与执执南京世君望墅南京恒基南京奥尔公寓江宝华新湖仙林居乐滨江国南京恒大华府南京恒大滨江嘉华嘉山中具有丰富实战。渠渠团团主主成成员员核心团队 易家军期期待待携携手手共共创创传传奇奇THANKS