1、上海国际金融中心（上海国际金融中心（IFCIFC）综合体案例分析综合体案例分析INDEX1内容内容A.案例案例基础基础资料资料B.交通情况分析交通情况分析C.项目各物业介绍项目各物业介绍D.配套设施及服务介绍配套设施及服务介绍E.项目关键项目关键成功因素成功因素 2A.案例基础资料案例基础资料34项目名称项目名称上海国金中心地理位置地理位置上海浦东世纪大道8号开发商开发商新鸿基地产完工时间完工时间2010年底规规模模建筑面积建筑面积400,000 m2用地面积用地面积N/A建筑高度建筑高度南塔高249.9m，地上53层；北座高259.9m，地上56层；酒店公寓楼85m；开发构成开发构成写字楼22、栋，共20万平方米丽思卡尔顿酒店4.5万平方米酒店式公寓4.3万平方米商业B2-F4，11万平方米上海国际金融中心（上海国际金融中心（IFC）于）于2010年底开业，位于上海浦东陆家嘴，年底开业，位于上海浦东陆家嘴，是包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼是包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼资源来源:九洲内部数据库5资源来源:实地调研及九洲分析项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其构项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其构成了陆家嘴商业商务中心成了陆家嘴商业商务中心金茂金茂大厦大厦陆家嘴陆家嘴绿地绿地地铁站及地铁站及中银大厦中银大厦正大正3、大广场广场6项目由香港新鸿基地产发展有限公司开发，多家知名国际性房地产项目由香港新鸿基地产发展有限公司开发，多家知名国际性房地产服务公司参与合作服务公司参与合作项目相关企业背景发展商：香港新鸿基地产开发有限公司于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援设计公司：纽约佩里克拉克佩里建筑事务所佩里克拉克佩里建筑事务所成立于1977年，在建筑设计表达业主的核心价值方面赢得了荣誉；多年来，事务所有幸设计了许多世界级易识别的建筑物，其中包括纽约世界金融中心、马4、来西亚油塔以及香港国际金融中心运营/物业管理公司：仲量联行仲量联行在亚太地区开展业务超过50年；主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主资料来源：市场调研，九洲远景分析B.交通情况分析交通情况分析7项目交通优势在于具有便捷的道路交通、轨道交通和公共交通，停项目交通优势在于具有便捷的道路交通、轨道交通和公共交通，停车位充足；劣势在于上下班高峰期交通拥堵车位充足；劣势在于上下班高峰期交通拥堵n交通类型多样交通类型多样通过地铁二号线直达公交系统线路较多车辆直达方便n停车场规划合理停车场规划合理项目的停车场位于项目四边，有1900多个停车位，便于驾车直达n高峰期高峰期5、交通交通拥堵拥堵陆家嘴站是作为陆家嘴区域通往浦西的重点交通枢纽，上下班高峰期易拥堵道路交通、公共交通路线多在世纪大道上行驶，容易造成世纪大道这条主干道拥堵8项目交通情况概述资料来源：市场调研，九洲远景分析项目车辆到达方便，围绕项目四周都有停车场入口项目车辆到达方便，围绕项目四周都有停车场入口9项目车行图围绕项目四周都设有停车场出入口，车辆可以从任一出入口到达四周路面资料来源：市场调研，九洲远景分析人流方向主要从陆家嘴环路、世纪大道、地铁出口进入项目人流方向主要从陆家嘴环路、世纪大道、地铁出口进入项目人流可以陆家嘴站地下进入从陆家嘴地铁站内出至地面由天桥至正大广场方向进入从银城中路上入口进入由南6、面进入的人流相对较少，多为白领至此进餐为主10项目周边人行分析项目人行图项目人行图黄浦江黄浦江黑色箭头：路面人行黑色箭头：路面人行红色箭头：地下人行红色箭头：地下人行资料来源：市场调研，九洲远景分析项目周边车辆公交系统发达，与三个公交站点距项目周边车辆公交系统发达，与三个公交站点距5分钟路程以内分钟路程以内11项目周边公交线路：NO.992 NO.985 NO.870NO.996 NO.971 NO.799 NO.795 NO.774 NO.82 NO.583 NO.798项目公交线路图资料来源：市场调研，九洲远景分析二号线陆家嘴地铁站也处于黄金位置，可另辐射二号线陆家嘴地铁站也处于黄金位置，7、可另辐射4条地铁线路条地铁线路12地铁二号线直达中山公园站，静安寺站，在陆家嘴左右坐两站就可至人民广场换乘一号线与八号线或世纪大道换乘四号线、六号线与九号线项目轨道交通图资料来源：市场调研，九洲远景分析C.项目各物业介绍项目各物业介绍1314项目由购物中心、写字楼、服务式公寓、酒店四部分物业构成，写字项目由购物中心、写字楼、服务式公寓、酒店四部分物业构成，写字楼是项目核心驱动物业，购物中心居次，具体比例如下图所示：楼是项目核心驱动物业，购物中心居次，具体比例如下图所示：汇丰银行大楼汇丰银行大楼丽思卡尔顿酒店丽思卡尔顿酒店国金中心二期国金中心二期国金汇服务式公寓国金汇服务式公寓国金中心商场国金中8、心商场资源来源:实地调研及九洲分析编号编号物业类型物业类型体量（平方米）体量（平方米）一写字楼200,000二商场110,000三酒店45,000四公寓43,00015项目的两座办公楼项目的两座办公楼汇丰银行大楼（国金中心一期）及国金中心汇丰银行大楼（国金中心一期）及国金中心二期，占地为二期，占地为64,406平方米，总建筑面积超过平方米，总建筑面积超过20万平方米。万平方米。汇丰银行大厦汇丰银行大厦项目高度 250米办公楼楼层数目30层总面积80,190平方米资料来源：市场调研，九洲远景分析1写字楼写字楼国金中心二期国金中心二期项目高度 260米办公楼楼层数目45层总面积122,284平方米9、16国金中心以其高端的项目定位及品牌效应，吸引了大量国际知名企业国金中心以其高端的项目定位及品牌效应，吸引了大量国际知名企业入驻，其中汇丰银行总行租用其南座写字楼入驻，其中汇丰银行总行租用其南座写字楼53,000平方米的平方米的20层办层办公楼面，并获得冠名权。其它入驻租户包括以下公司：公楼面，并获得冠名权。其它入驻租户包括以下公司：资料来源：市场调研，九洲远景分析1写字楼写字楼17汇丰银行大楼于汇丰银行大楼于2010年开始对外出租，仅半年时间出租率达到年开始对外出租，仅半年时间出租率达到100%，同时国金中心二期启动对外租赁，目前出租率已达，同时国金中心二期启动对外租赁，目前出租率已达70%10、，整体租金，整体租金水平也达到了近水平也达到了近100%的增长。的增长。资料来源：市场调研，九洲远景分析1写字楼写字楼写字楼分期写字楼分期租金（元/天/平方米)入住率汇丰银行大楼6-7(2010年）100%国金中心二期高区：12-1370%低区：10-1118国金中心写字楼：双子塔楼基本国金中心写字楼：双子塔楼基本参数参数办公楼具体情况办公楼具体情况标准层面积标准层面积(平方米建筑面积平方米建筑面积)汇丰银行大楼2,443-2,510国金中心二期2,243-2,506得房率得房率整层74-78%分割单元待定楼内净高楼内净高3.0米（标准层）3.30米(交易层)架空地板架空地板150毫米架空地板11、（标准层）350毫米架空地板（交易层）资料来源：市场调研，九洲远景分析1写字楼写字楼19国金中心写字楼：双子塔楼基本国金中心写字楼：双子塔楼基本参数参数供电系统供电系统供电量供电量(不包括空调及照明不包括空调及照明)两路供电系统，电压为380伏/三相/50赫兹；220伏/单相/50赫兹供租户：78伏安/平方米备用发电机供大楼使用备用发电机供大楼使用2台1800千伏安低压紧急发电机供消防系统后备用电备用发电机供客户使用备用发电机供客户使用1.供电局提供四组35kV回路电源（电源A,B,C,D）供电给本建设项目；2.办公楼将由其中一路电源（电源A）供电。于每层办公层均设有2间配电房，每间配电房内均12、有两组租房母线槽（B/B1及B/B2）。当电源A正常及此两组母线槽均由电源A供电。3.当电源A故障，租户母线槽B/B1将由电源B作为租户重要用电，而租户母线槽B/B2由电源C作后备电源供电。4.另外，每件配电房均设有一组重要母线槽作为租户重要用电。此重要母线槽将由电源D提供电源。5.于机电层预留了空间供租户自行安装发电机电量发送渠道电量发送渠道架空地板资料来源：市场调研，九洲远景分析1写字楼写字楼20汇丰银行大楼基本参数汇丰银行大楼基本参数电梯系统电梯系统客用电梯客用电梯品牌及品种通力电梯（平均等候时间30s）载重量1600kg,21人运行区域汇丰银行大楼：载客穿梭升降机，6部，首层，22层113、区，4部，首层，5-12层2区，4部，首层，15-21层3区，4部，首层，22-30层4区，4部，首层，31-38层货梯货梯/消消防电梯防电梯品牌及品种通力电梯（平均等候时间30s）载重量汇丰银行大楼：服务电梯，B2-M7层，4000kg消防/服务电梯：B2-M5层，1350kg，18人服务电梯，B2-M1层，15-M5层，1500kg，21人运行区域汇丰银行大楼：服务电梯，B2-M7层，4000kg消防/服务电梯：B2-M5层，1350kg，18人服务电梯，B2-M1层，15-M5层，1500kg，21人资料来源：市场调研，九洲远景分析1写字楼写字楼汇丰银行大厦标准层平面图汇丰银行大厦大堂平14、面图21国金中心二期基本国金中心二期基本参数参数电梯系统电梯系统客用电梯客用电梯品牌及品种通力电梯（平均等候时间30s）载重量1600kg,21人运行区域国金中心二期：载客穿梭升降机1，6部,首层,23层,1600kg/20人载客穿梭升降机2，6部,首层,41层,1600kg/20人1区，4部，首层，6-15层2区，4部，首层，16-22层3区，4部，23层，25-32层4区，4部，23层，33-40层5区，4部，41层，42-49层6区，4部，41层，50-56层货梯货梯/消防电消防电梯梯品牌及品种通力电梯（平均等候时间30s）载重量国金中心二期：消防/服务电梯，B2-56层，1350kg，15、18人消防/客用电梯：B2-56层，1350kg，18人服务电梯，B2-55层，1600kg，21人服务电梯，B2-55层，4000kg运行区域国金中心二期：消防/服务电梯，B2-56层，1350kg，18人消防/客用电梯：B2-56层，1350kg，18人服务电梯，B2-55层，1600kg，21人服务电梯，B2-55层，4000kg资料来源：市场调研，九洲远景分析1写字楼写字楼上海国金中心二期标准层平面图上海国金中心二期大堂平面图22项目商场，总面积达到项目商场，总面积达到11万平方米，由众多国际奢侈品牌及一线品万平方米，由众多国际奢侈品牌及一线品牌构成，同时引进了一部分尚未进入中国的国际16、顶级品牌，结合高牌构成，同时引进了一部分尚未进入中国的国际顶级品牌，结合高端餐饮、电影院及相关服务，成为上海高端消费的新地标。端餐饮、电影院及相关服务，成为上海高端消费的新地标。资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场23商场部分，从业态配比来看，购物占主导地位，达到了商场部分，从业态配比来看，购物占主导地位，达到了80%，其次，其次为餐饮，占到为餐饮，占到15%，娱乐服务占比较低。，娱乐服务占比较低。上海国金中心商场功能面积占比购物购物80%餐饮餐饮15%上海国金中心商场功能数量占比购物购物135家家餐饮餐饮25家家租户功能配比图资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场24项目商场重点租17、户（项目商场重点租户（1/2）项目重点租户情况名称与名称与logo行业行业 所在楼层所在楼层主力作用主力作用概述概述Apple苹果专卖苹果专卖购物LG2-27这是上海首家、大陆第二家苹果专卖店,店舖面积达1500平方米；新潮的设计加上独此一家的地位足以吸引众多眼球其标志性12米高的圆柱形玻璃幕墙及旋转玻璃楼梯，全透明的钢化玻璃未来感十足超超生活生活餐饮LG2-26提供各式各样的时尚生活精品及一流食材，让顾客轻松写意地体验优质的品味生活新引入国内的顶级餐饮店Starbucks餐饮LG2-29依然是午间白领休息，平时顾客愿意休闲放松的不二选择。常常看到满座老品牌休闲咖啡店百丽宫影城百丽宫影城娱乐L18、G1-1有六间共能容纳800座位的影院，设有华丽的座椅和先进的影音设备，为顾客带来无与伦比的视听效果首家在国内开业的百丽宫电影院食尚港丽食尚港丽餐饮LG1-20好吃又实惠的餐饮店，可以使顾客的覆盖面更全港丽菜式饮食资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场25项目商场重点租户（项目商场重点租户（2/2）项目重点租户情况名称与名称与logo行业行业所在楼层所在楼层主力作用主力作用概述概述GUCCI购物L1-5Gucci以其卓越品质和意大利工艺享誉世界，设计、生产和销售高品质和极富吸引力的产品提升了商场品味店面位置清晰，商场外部也可直观的看到，与商场本身定位相符麦当劳餐饮LG1-17整个商场最为廉19、价的快餐之一，还是有很多人去国际性的连锁快餐品牌兰 俏江南餐饮L4-6&7极具中国特色的菜式常能吸引外国人士光顾，价格偏贵，定位与商场相符是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团哥蒂梵餐饮 LG2-36&37手工精细的花边、色彩夺目的水晶和叫人一试倾心的美味佳肴，全是极品中之极品，对于喜欢甜品的人士有致命吸引力已有83年历史的甜品品牌路易威登 购物L1-1大热的奢侈品牌，是时尚界的常青树，大众认可的品牌,与商场定位相符路易威登是皮箱与皮件领域数一数二的品牌，并且成为上流社会的一个象征物资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场莫尔顿牛排坊位于项目莫尔顿牛排坊位于项目F4F4，面积约为20、，面积约为350m350m，定于与高档商务人群，定于与高档商务人群26资料来源：市场调研，九洲远景分析F4平面图品牌介绍：莫尔顿餐厅集团（Mortons Restaurant Group,Inc.）是世界最大的高级牛排餐厅拥有者及经营者。集团旗下的牛排餐厅一贯秉承创始人当初的远见，恪守严格标准，烹调顶级美食，确保真材足量，提供优质服务，让客人在舒适的环境中享用尽享美食定位人群：高档商务人群面积：350m 莫尔顿牛排坊简介莫尔顿牛排坊西式正餐西式正餐莫尔顿牛排坊周围店铺多为高档餐厅，面积均在莫尔顿牛排坊周围店铺多为高档餐厅，面积均在200-300m200-300m，形成以，形成以中西正餐为主的商21、务氛围中西正餐为主的商务氛围27资料来源：市场调研，九洲远景分析F4平面图1莫尔顿牛排坊2苏浙总会3意索娜意大利餐厅4釜山料理5IL COLPO6炉匠炉短烧7Enoteca8Whittard of Chelsea9天家10银座梅林莫尔顿牛排坊12345689107西式正餐西式正餐总体而言，莫尔顿牛排坊周边业态以中西式正餐为主，突显浓厚的总体而言，莫尔顿牛排坊周边业态以中西式正餐为主，突显浓厚的商务餐饮氛围商务餐饮氛围28资料来源：市场调研，九洲远景分析F4平面图结论分析餐饮店铺设置2F周边店铺设置莫尔顿牛排坊位于L4站旁，处于自动扶梯旁，可视性强 由于F4整体定位于商务餐饮，因此莫尔顿牛排坊分22、布着中西正餐店铺，档次为高档，提高其商务氛围 莫尔顿牛排坊12345689107西式正餐西式正餐大阪章鱼小丸子位于项目大阪章鱼小丸子位于项目B2B2层中层中“筷食通筷食通”区域，面积约为区域，面积约为35m35m 29资料来源：市场调研，九洲远景分析B2平面图品牌介绍：大阪章鱼小丸子来自日本，是日本民间流传很久的风味小吃定位人群：大众客群面积：35m 大阪章鱼小丸子简介大阪章鱼小丸子休闲餐饮休闲餐饮章鱼小丸子周边店铺均为休闲餐饮店铺，凸显其章鱼小丸子周边店铺均为休闲餐饮店铺，凸显其“筷食通筷食通”的定位，的定位，以快速、休闲为主要卖点以快速、休闲为主要卖点30资料来源：市场调研，九洲远景分析B23、2平面图123456789101大阪章鱼小丸子2东京咖喱3银座名点4爱茜茜里5杯子布丁6赛百味/利奥尼达斯7快乐柠檬8icake9葡丽蛋挞工坊10西数泡芙休闲餐饮休闲餐饮总体而言，大阪章鱼小丸子周边业态以休闲餐饮为主，符合其总体而言，大阪章鱼小丸子周边业态以休闲餐饮为主，符合其“筷筷食通食通”的定位的定位31资料来源：市场调研，九洲远景分析B2平面图12345678910结论分析餐饮店铺设置2F周边店铺设置大阪章鱼小丸子位于B2陆家嘴地铁站旁，处于“筷食通”中心位置 由于整体定位于“筷食通”大阪章鱼小丸子周边基本为休闲餐饮店铺，以“快速”“休闲”为主打 休闲餐饮休闲餐饮利苑位于项目利苑位于项目24、F3，面积约为面积约为350m350m，是利苑在上海唯一分店，是利苑在上海唯一分店32品牌介绍：利苑酒家，(Lei Garden)，由国民党军政大老陈济棠的幼子陈树杰先生于1973年创办，是香港著名企业之一，现有14间分店，业务横跨香港、新加坡、中国及澳门，员工多达2,200人定位人群：中高档商务人群面积：350m 利苑简介利苑F3平面图中式正餐中式正餐利苑位于项目利苑位于项目F3西侧边角，与太和殿精致麻辣火锅相对，前方为西侧边角，与太和殿精致麻辣火锅相对，前方为5家设家设计时尚店铺，档次为中高档计时尚店铺，档次为中高档33利苑1利苑2金牛苑越南菜馆3太和殿精致麻辣火锅4正斗粥面专家5Thom25、as Sabo6Agnes b7Juicy Couture8Marc by Marc Jacobs9Max&Co123456789F3平面图购物店铺分布于两侧餐厅中间的设置为典型的混合业态，如此规划购物店铺分布于两侧餐厅中间的设置为典型的混合业态，如此规划提高了消费者购物餐饮的感知提高了消费者购物餐饮的感知34利苑123456789结论分析餐饮店铺设置4F周边店铺设置两边角位置为4家餐厅，档次为中高档 中庭附近聚集5家购物类店铺，购物类店铺紧邻着餐厅，如此混合业态的配置提高了消费者购物餐饮感知 F3平面图PRADA位于项目位于项目F1，面积约为面积约为150m150m，为世界著名奢侈品牌，受众26、多，为世界著名奢侈品牌，受众多高收入人群喜爱高收入人群喜爱35品牌介绍：1913年，MarioPrada在米兰市中心创办了首家精品店，所设计的时尚而品质卓越的手袋、旅行箱、皮质配件及化妆箱等系列产品，得到了来自皇室和上流社会的宠爱和追捧。今天，这家仍然备受青睐的精品店依然在意大利上层社会拥有极高的声誉与名望，Prada产品所体现的价值一直被视为日常生活中的非凡享受定位人群：高收入人群面积：150m PRADA简介pradaF1平面图PRADA位于星光大道旁第一家店铺，紧邻丽思卡尔顿酒店，可视性位于星光大道旁第一家店铺，紧邻丽思卡尔顿酒店，可视性高，周围店铺业态档次相近，均为顶级时尚高，周围店铺27、业态档次相近，均为顶级时尚36prada1Prada2Miu Miu3Burberry4TIFFANY&Co5GIORGIO ARMANI6DOLCE&GABBANA7Ferragamo8HERMES9Christian Dior123456789F1平面图PRADA周围均为世界顶级时尚店铺，业态档次保持一致，属于典型周围均为世界顶级时尚店铺，业态档次保持一致，属于典型的一致性业态的一致性业态37prada123456789F1平面图结论分析女装店铺设置1F周边店铺设置Prada位于星光大道旁，可视性好，同时紧贴丽思卡尔顿酒店，与其形成联动 Prada周围均为世界顶级时尚店铺如Miu Miu、28、BURBERRY等，业态、档次保持一致 基于本项目，购物类店铺基本以抱团形式出现，档次大多为顶级时基于本项目，购物类店铺基本以抱团形式出现，档次大多为顶级时尚；餐饮店铺按照规划抱团出现，档次趋同。总体而言，尚；餐饮店铺按照规划抱团出现，档次趋同。总体而言，IFC项目项目中店铺排列以传统抱团形式出现中店铺排列以传统抱团形式出现38业态餐饮购物店铺业态趋同同层店铺档次趋同抱团出现按照规划抱团出现，聚集人气部分店铺旁设置购物服饰店铺39商场平面图商场平面图-LG1地下一层地下一层主要以时尚零售主要以时尚零售、电影院（百丽宫）为主。、电影院（百丽宫）为主。资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场铺位29、号品牌LG1-01,02,72百丽宫影城PALACE CinemaLG1-03DHCLG1-05STELLA LUNALG1-06theoryLG1-07KOOKAILG1-08CLUB MONACOLG1-09Miss SixtyLG1-10-11RED VALENTINOLG1-12MaBelleLG1-13SwatchLG1-15i.tLG1-16Baker&Spice CafLG1-17McDonalds&McCafeLG1-18扳长寿司&自家乌冬LG1-19Chaterhouse BookstraderLG1-20食尚港丽Charme SuperiorLG1-21Folli Foll30、ieLG1-22SwarovskiLG1-23Cocktail la modeLG1-25DKNYLG1-26Links of LondonLG1-27CARAT*LG1-28AX ARMANI EXCHANGE铺位号品牌LG1-29Sports bLG1-30Charlotte RonsonLG1-31LACOSTELG1-32ConverseLG1-33adidasLG1-35NikeLG1-36Haiku by HatsuneLG1-37Costa CoffeeLG1-38HSBCLG1-41&42New BalanceLG1-43&45NOVO MELG1-46ColumbiaLG1-31、47AigleLG1-48&49iBluesLG1-50,51&52BOSS OrangeLG1-53&55obluLG1-56&57ck Calvin KleinLG1-58DIESELLG1-59FANCLLG1-60CLARINSLG1-61JurliqueLG1-62LoccitaneLG1-63MTMLG1-65Eternal BeautyLG1-69blissLG1-71FRENCH CONNECTION40商场平面图商场平面图-LG2地下二层地下二层主要以时尚零售主要以时尚零售、休闲餐饮、精品超市为主、休闲餐饮、精品超市为主。其中其中IFC引入上海第一家引入上海第一家City S32、uper。资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场铺位号品牌LG2-01百丽宫影城PALACE CinemaLG2-08Monsoon AccesssorizeLG2-09ZUCZUGLG2-10Calvin Klein underwearLG2-11LevisLG2-12&13bread n butterLG2-15Steve MaddenLG2-16ECCOLG2-17,19&20i.tLG2-21Fashion Gallery by collect pointLG2-22都恩客&Mini OneLG2-23皮革工房L&CLG2-25思波德洗衣中心SPODE LAUNDRYLG2-26超33、生活CitysuperLG2-26Chez NousLG2-26Fusion DeliLG2-27Apple StoreLG2-29Starbucks CoffeeLG2-30Annvita Tea BoutiqueLG2-31&32DKNY JeansLG2-33City Chain PrimoLG2-35LensCraftersLG2-36&37Godiva ChocolatierLG2-38&39LesportsacLG2-40&41C.P.ULG2-42BirkenstockLG2-A1MOMI&ToysLG2-A2摩提工坊Mochi Sweets铺位号品牌LG2-A5快乐柠檬Happ34、y LemonLG2-A6甜沁Lis PancakeLG2-A8利奥尼达斯LeonidasLG2-A9-A10和之礼MorozoffLG2-A11-A12甜言物语LG2-A13爱西西里iceasonLG2-A15icakeLG2-B1多乐星Donut KingLG2-B2鱿鱼烧IkayakiLG2-B3西树泡芙Chez ChouxLG2-B5银座名点Ginza SweetsLG2-B6东京咖喱Tokyo CurryLG2-B7大阪章鱼小丸子Osaka Takoyaki&SnacksLG2-B8&B9汤泽&饭田烧LG2-B10葡丽蛋挞工坊LG2-B11甜沁Lis DessertLG2-C1丸金日35、式拉面Marukin Japanese Ramen NoodlesLG2-C2瓢六乌冬面&日式快餐Hyoroku Japanese Udon Noodles&Rice BowlsLG2-C3La Foret地下两层主要以时尚零售、休闲餐饮、精品超市及电影院为主。其中IFC引入第一次登陆上海商业市场的精品超市City Super以及百丽宫影城。41商场平面图商场平面图-L1铺位号品牌L1-01LOUIS VUITTONL1-02&L2-02CartierL1-03BOTTEGA VENETAL1-05GUCCIL1-06BVLGARIL1-07-10CHANELL1-11Ermenegildo 36、ZegnaL1-12PIAGETL1-13ChopardL1-15IWCL1-16OFFICINE PANERAIL1-17FRANCK MULLERL1-18Alfred Dunhill铺位号品牌L1-19CELINEL1-20HERMESL1-21&L2-21Salvatore FerragamoL1-22&L2-22DOLCE&GABBANAL1-23&L2-23GIORGIO ARMANIL1-25&L2-25PRADAL1-26&L2-26MIU MIUL1-27&L2-27BURBERRYL1-28TIFFANY&COL1-29&L2-30Christian DiorL1-30CO37、VAL1-31Van Cleef&Arpels目前商场首层已汇聚了目前商场首层已汇聚了25家世界级品牌旗舰店，围绕中庭依次展开。家世界级品牌旗舰店，围绕中庭依次展开。其中一部分商户采用其中一部分商户采用1+2F的结构，打造成顶级奢华的的结构，打造成顶级奢华的“星光大道星光大道”。资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场42商场平面图商场平面图L2铺位号品牌L2-01Georg JensenL2-02CartierL2-03BaccaratL2-05LancelL2-06DAKSL2-07Cerruti 1881 AccessoriesL2-08SHIATZY CHENL2-09BALLYL238、-10SPORTMAXL2-11DSQUAREDL2-12&13BALMAINL2-15ALEXANDRE ZOUARI PARISL2-20&37LANVINL2-29BOSS BlackL2-31Jean Paul GaultierL2-35Jean-Paul Hevin ChocolatierL2-36VERTUL2-38ESCADA商城二层主要以国际一线品牌为主，档次略低于首层。业种覆盖服饰、商城二层主要以国际一线品牌为主，档次略低于首层。业种覆盖服饰、珠宝、配饰、手表等。珠宝、配饰、手表等。资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场43商场平面图商场平面图-L3三楼业态基本以一线副牌39、及二线时尚品牌以及部分餐饮品牌为主。三楼业态基本以一线副牌及二线时尚品牌以及部分餐饮品牌为主。铺位号品牌L3-01Vivienne WestwoodL3-02SF FashionL3-03JILL STUARTL3-05EQ:IQL3-05JOAN&DAVIDL3-05ANNE KLEINL3-06BelfordL3-07Penny BlackL3-08InNIUL3-09正斗粥面专家L3-10太和殿精致麻辣火锅L3-11MAX&COL3-12MARC BY MARC JACOBSL3-13Juicy CoutureL3-15agnes bL3-16Thomas SaboL3-17&18利苑L40、ei GardenL3-19金牛苑越南菜馆L3-20RimowaL3-21&22Masterpiece by king fookL3-23PUYI OPTICALL3-25Ports 1961L3-26BADGLEY MISCHKAL3-27ANTEPRIMAL3-28FURLAL3-31ARTE资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场44商场平面图商场平面图-L4国际多间顶级餐厅也会相继进驻商场的三楼及四楼，包括米芝莲星级国际多间顶级餐厅也会相继进驻商场的三楼及四楼，包括米芝莲星级食肆利苑及首次进入内地市场的美国著名牛扒房食肆利苑及首次进入内地市场的美国著名牛扒房 Mortons Bar&41、The Steakhouse，以及香港著名的星级意大利菜餐厅，以及香港著名的星级意大利菜餐厅Isola。铺位号品牌L4-05天泰L4-06&07兰俏江南L4-09&10银座梅林L4-11天家L4-12Whittard of ChelseaL4-13苏浙总会L4-15&16莫尔顿牛排坊L4-17意索娜意大利餐厅L4-18釜山料理L4-19&20IL COLPOL4-21EnotecaL4-22Takumi Robata&Sake Bar资料来源：市场调研，九洲远景分析2商场商场项目酒店部分为万豪旗下顶级酒店品牌丽思卡尔顿，位处国金中心项目酒店部分为万豪旗下顶级酒店品牌丽思卡尔顿，位处国金中心一期42、（汇丰银行大楼）一期（汇丰银行大楼）5858层以上的层以上的1818个层楼，个层楼，可鸟瞰外滩美景，是可鸟瞰外滩美景，是众多外企高管、明星富豪的入住首选。众多外企高管、明星富豪的入住首选。45资料来源：市场调研，九洲远景分析3酒店酒店46丽思卡尔顿酒店4大功能概述1234客房与套房客房与套房l普通房 l俱乐部房l套房餐饮餐饮lScena（意大利餐厅）l金轩(粤菜）lFlair（顶层餐厅酒吧）lAura（综合餐厅）lAroma（综合餐厅）会议会议/宴会宴会l总面积为1700平方米l大宴会厅为1134平方米，可同时容纳800名宾客同时聚会用餐水疗水疗SPASPAl水疗健身中心为1500平方米l1043、间独立理疗套间，让客人享受服务的同时饱览上海滩美景上海丽思卡尔顿拥有上海丽思卡尔顿拥有285285间的客房和套房，间的客房和套房，4 4间高级餐厅和酒吧，间高级餐厅和酒吧，1,7001,700平方米会议中心，平方米会议中心，1,5001,500平方米的水疗健身中心。平方米的水疗健身中心。资料来源：市场调研，九洲远景分析3酒店酒店47近300套房间客房清洁服务晚间服务订车、火车票、飞机票五星级俱乐部资料来源：市场调研，九洲远景分析国金汇是一个拥有国金汇是一个拥有300个套房的高端服务式公寓，是个套房的高端服务式公寓，是香港新鸿基香港新鸿基地产继香港四季汇、港景汇之后打造的又一个五星级豪华服务式地44、产继香港四季汇、港景汇之后打造的又一个五星级豪华服务式公寓公寓该部分物业原为该部分物业原为W hotel，其退出后，由新鸿基团队接手改造成服务式公寓，目前尚处在，其退出后，由新鸿基团队接手改造成服务式公寓，目前尚处在改造阶段改造阶段国金汇相关服务4服务式公寓服务式公寓国金汇酒店式服务公寓靠近国金商场及办公楼，周边面临大量潜在国金汇酒店式服务公寓靠近国金商场及办公楼，周边面临大量潜在目标住客，主要服务于那些中长期在大陆工作的港澳台、欧美等商目标住客，主要服务于那些中长期在大陆工作的港澳台、欧美等商务人士。务人士。资料来源：市场调研，九洲远景分析484服务式公寓服务式公寓D.配套设施及服务介绍配套45、设施及服务介绍49D.配套设施及服务介绍（商场部分）D1.配套服务 D2.标识系统豪豪华华轿轿车车接接送送礼礼宾宾服服务务代代客客提提送送代代客客泊泊车车50商场在停车场、礼宾处、卫生间、中庭展示区等方面都做到细致入商场在停车场、礼宾处、卫生间、中庭展示区等方面都做到细致入微，最大限度为顾客提供便利微，最大限度为顾客提供便利配套设施介绍（含停车场）停车场上海国金中心拥有1900多个停车位，主要由北边世纪大道进入，且另有代客泊车的服务服务台上海国金中心商场每层都设有服务台，帮助顾客解决购物当中遇到的问题中庭展示区上海国金中心商场中庭直达4层，气派非凡，各类邻中庭商铺在进入后就一目了然卫生间上海国46、金中心商场每层都设有2处卫生间，为顾客提供方便，且内部洁净舒适51资料来源：市场调研，九洲远景分析商场除了提供基本服务之外，还提供了一系列特色服务商场除了提供基本服务之外，还提供了一系列特色服务基本顾客服务停车场服务台卫生间多部扶梯中庭展示区休息区特色顾客服务豪华轿车接送代客泊车代客提送顾客服务介绍52资料来源：市场调研，九洲远景分析商场采用立体停车场，与每层商场对接商场采用立体停车场，与每层商场对接配套设施与服务相关图片（含停车场）停停车车场场内内部部衔衔接接处处电电梯梯上上层层至至商商场场内内部部53资料来源：市场调研，九洲远景分析D.配套设施及服务介绍 D1.配套服务 D2.标识系统5447、项目与地铁二号线的无缝连接隧道，陆家嘴站项目与地铁二号线的无缝连接隧道，陆家嘴站6号出口直接进入商场号出口直接进入商场LG-2地铁人行隧道进入商场处标识地铁人行隧道进入商场处标识55除了地铁于商场入口处有标识，整条地铁6号出口通道两边布满液晶电视滚动播放商场广告与相关产品的介绍地铁处入口资料来源：市场调研，九洲远景分析商场全新设计的标识系统造型独特，凸显商场全新设计的标识系统造型独特，凸显“奢华上海奢华上海”的感受与的感受与“殿堂级购物中心殿堂级购物中心”的定位的定位项目外围标识项目外围标识56项目标识系统资料来源：市场调研，九洲远景分析商场对停车场的指示明确、标识简洁明快，停车场在与项目无缝48、结商场对停车场的指示明确、标识简洁明快，停车场在与项目无缝结合合57停车场道路宽敞明亮，无太多转弯回旋，各出入口对应4个方向，块停车场都有升降梯或手扶电梯可直接进入商场内部项目停车场内部情况资料来源：市场调研，九洲远景分析商场出入口较多，每个出入口都设有醒目的标识，可让人时刻感觉商场出入口较多，每个出入口都设有醒目的标识，可让人时刻感觉处在国金中心的区域中处在国金中心的区域中入入口口处处标标识识58项目入口处资料来源：市场调研，九洲远景分析商场中庭宽阔、视野上佳，并且每层都有较大的宣传区，对人流引商场中庭宽阔、视野上佳，并且每层都有较大的宣传区，对人流引导性强导性强59项目中庭资料来源：市场调49、研，九洲远景分析触屏互动指南与商场地图设于各楼层关键位置（如电梯处），方便触屏互动指南与商场地图设于各楼层关键位置（如电梯处），方便顾客查询商店资料及活动、品牌活动及优惠顾客查询商店资料及活动、品牌活动及优惠每层都有两处设有3部并排电梯，旁边有指示牌若干处单部电梯，可以查询所有商场店铺名称及所在位置60项目楼层指南资料来源：市场调研，九洲远景分析商场的礼宾处位于整条主要通道最中心处，也紧靠手扶电梯，让顾商场的礼宾处位于整条主要通道最中心处，也紧靠手扶电梯，让顾客更容易注意到，提供多种服务客更容易注意到，提供多种服务61糖果派送糖果派送急救箱急救箱失物招领失物招领资讯咨询资讯咨询手机电池充电手机50、电池充电本地传真服务本地传真服务停车优惠停车优惠影印服务影印服务短途行李运送短途行李运送针线包服务针线包服务雨伞借用雨伞借用便利湿巾服务便利湿巾服务轮椅借用轮椅借用便利雨衣便利雨衣餐厅预订或推荐服务餐厅预订或推荐服务项目礼宾处资料来源：市场调研，九洲远景分析商场休息区，每层设有一个休息区，休闲餐饮的店铺有更多座位商场休息区，每层设有一个休息区，休闲餐饮的店铺有更多座位上海国金中心商场及项目休息区上海国金中心商场及项目休息区商铺座位商铺座位62项目休息区资料来源：市场调研，九洲远景分析E.项目关键成功因素项目关键成功因素63国金中心作为上海地标性综合体项目，在物业品质、品牌档次、目国金中心作为上51、海地标性综合体项目，在物业品质、品牌档次、目标客群、开发规模上都具有自身独特的卖点标客群、开发规模上都具有自身独特的卖点物业品质地处浦东陆家嘴核心区位，作为地标性建筑，在建筑设计、外立面展示上做到最高的标准，是整体物业形象的塑造的基础。物业的经营管理由新鸿基自身具有丰富经验的团队担任，保证了物业在硬件和软件上的高品质品牌档次国金中心商场中，引进了目前上海乃至国际市场上最高端的几十个顶级品牌，同时在餐饮、服务等配套方面也做到高品质的要求，使国金中心商场成为上海最高端的消费场所。国金中心的酒店，引进的是万豪集团旗下最顶级的品牌丽思卡尔顿，不仅是酒店品牌的保证，同时大大提升了其他物业的整体档次。目标52、消费群项目地处陆家嘴核心区域，周边大量的豪宅和甲级写字楼是高收入人群的保证。项目的商场、酒店、写字楼、公寓之间的目标客群相互共享，且相对一致，均为：高级白领、外企高管、企业家、欧美人士、明星等。开发规模国金中心作为综合型项目，在上海市核心区位中，规模体量接近40万平方米，属于大型综合体项目，无论在购物中心、写字楼、酒店、公寓各个方面都极具竞争优势，规模优势也能够将各物业自身的特点扩大化，达到项目的整体成功。项目独特卖点64资料来源：市场调研，九洲远景分析项目成功之处在于其准确的选址和定位、产品规划、多种物业组合项目成功之处在于其准确的选址和定位、产品规划、多种物业组合及成熟的经营管理及成熟的经53、营管理上海国金中心成功的核心点是通过对产品的准确和定位将项目的外部、内上海国金中心成功的核心点是通过对产品的准确和定位将项目的外部、内部优势最大化，最终成为上海标志性综合项目部优势最大化，最终成为上海标志性综合项目l处于上海陆家嘴核心区位，土地稀缺性强，价值极高l商业氛围成熟，大量潜在消费者l多项目国际化定位准确，定位商务人群和旅游客群符合陆家嘴区域消费需求酒店、写字楼、购物中心、公寓多物业准确定位，目标消费群得到共享。l甲级写字楼、酒店式公寓以及5星级酒店，商业中心的多功能的互补共赢的经营提高了国金中心的核心竞争；满足了不同顾客的需求。国金中心成功因素分析ABCDl新鸿基地产整合旗下成熟物业管理团队的入驻也是上海国金中心成功的必要条件资料来源：九洲远景分析65