1、 亿利金威建设集团 编制人：招商运营部 日期：2014年5月16日地产项目商业模式分析目 录一、商业街模式二、区域型购物中心模式三、生态旅游开发模式附件：主力店工程条件配套商业街模式 商商 业业 街街 模模 式式商业街基本要点 商业街 是指以地块内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的 属地型自持商业。规模体量适当控制规模，一般在1-3万左右项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主，适当辐射周边，应参照社区人口指标合理设置商业规模规划设计沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布2、置景观节点商业街应便于社区居民的到达；同时与住宅组团保持一定距离，保证居住的私密性在商业轴线上适当布置景观节点，增加顾客的停留时间，营造浓厚的生活氛围业态组合主力店带头，日常生活类业态为主借助超市等主力店的带动，推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主租售模式适当持有小部分集中商业，其余划铺出售租售模式灵活，既可自持，也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。商业街模式商业街开发程序小 结业态组合:主力店带头，日常生活类业态为主 借助超市等主力店的带动，推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主规模体量:适当控制规模，一般在1-3万左右 项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主，适当3、辐射周边，应参照社区人口指标合理设置商业规模规划设计:沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布置景观节点 商业街应便于社区居民的到达；同时与住宅组团保持一定距离，保证居住的私密性 在商业轴线上适当布置景观节点，增加顾客的停留时间，营造浓厚的生活氛围租售模式:适当持有小部分集中商业，其余划铺出售 租售模式灵活，既可自持，也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。商业街基本要点设定条件项目模式（3万米商业街）项目规模60-80万平左右项目总人口规模3000-6000户商业配套的总建筑规模可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置，或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置可设定的商业4、层次住宅底商+商业街商业交通时间步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上商业功能满足日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。商业街模式商业街业态占比商业街业态建筑面积规划比例：宜按照购物（超市或便利店、生活用品专卖店等）40、餐饮（日常性餐饮）30和其他便利服务（洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等）30的比例进行设置。中型项目配置：超市或便利店、生活用品专卖店、日常性餐饮以及洗衣、药店、美容美发、各种维修、家政服务等基本服务，肉菜市场或便民菜店依据项目具体情况需要决定是否设置；大型项目设置：除以5、上商业业态外，还需要设置大型综合超市、文化娱乐设施，并可设立银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、康体健身设施、电影院、汽车服务店等服务设施；业态面积占比面积（平米）餐饮类30%9000零售购物20%6000体验娱乐25%7500其他生活服务25%7500合计100%30000商业街模式布局考虑要素将商业街安排在居民最方便到达的位置；把商业街对居民的负面影响降到最低；考虑重点商户和主力商家的位置优先权。预估收益城市级别餐饮类（9000米）零售购物（6000米）体验娱乐（7500米）其他生活服务（7500米）合计（30000米）一线城市985万3元/天/米876万4元/天/米684万2.5元/天/米6、821万3元/天/米3366万3元/天/米二线城市821万2.5元/天/米657万3元/天/米684万2.5元/天/米684万2.5元/天/米2846万2.6元/天/米三线以下657万2元/天/米438万2元/天/米411万1.5元/天/米548万2元/天/米2054万1.9元/天/米建筑面积、次级商圈消费水平建筑面积、次级商圈消费水平商业街模式典型案例商业街模式商业业种比例n万科城总开发面积 40万，商业街总面积2.2万n共有三个主力店：华润万家 1700 KFC 600 丹桂轩 1600 n万科城商业街业态中餐饮占据很大比例（39%）n租金（除主力店）：80-120元/，平均租金95元/n7、万科城采用了全新开放式街区设计，打造living mall的形态，利用贯穿社区的“风情步行街”，融合了特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲等多种业态n万科城商铺的开发是 带租约模式，但不进行反租，不承诺回报率；同时商铺的整体开业时间是在招商100%完成后，高招商率对应高溢价的火爆销售 深圳 万科城采用全新开放式街区设计融合各种业态，同时利用带租约销售的模式带动后期销售商业街开发程序小 结 综合上述商业因素及典型案例分析，我们得出商业街模式开发运作程序如下：一、在项目处于规划设计阶段，住宅及商业街部分应进行同步规划设计，以达成统一协调。二、项目开发阶段，住宅销售先期开始，待入住率达到40%时，8、进行商业街开发及招商工作，以满足业主基本需求。三、商业街开发及运作前三年，全部自持并进行招商，统一运作管理以创造良好商业形象提升整体价值。四、商业街运作成功后，可考虑进行整体或拆分单元进行销售工作，以达到溢价销售的最终目的。区域购物中心模式区区 域域 型型 购购 物物 中中 心心 模模 式式区域性购物中心概念购物中心-Mall，起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。区域型购物中心 Regional Shopping Center 是在区域的商业中心建立的，面积在7-9万平方米以内的购物中心 在多种购物中心类型中，9、从目前以及未来一段时期发展看，对消费影响更为深刻焦点房地产网的将是区域型购物中心。区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有效地展示该区域生活的全景。u 建筑物的表现形式：多楼层,3-4层左右，以有效使用土地。u建筑面积：7-9万平方米 区域型购物中心u动线设计：客流动线全线浏览，减少商业冷区。u功能定位与商业规划：u.满足区域的全客层、全年龄层生活体验。以家庭式消费为主导的业态业种组合连带的 服务配套设施u交通方便：公路系统+交通路线相连接区域性购物中心定义区域购物中心模式购物中心商业组合模式区域型购物中心核心价值选址主力业态主力店功能组合%购物与娱乐倾向10、运作形式目标消费者为大众消费群以休闲娱乐为主的、含有餐饮零售购物成份提供社交、家庭活动场所及其他附加价值随机性消费模式位于项目区域中心区域中心主干道旁9万平米（地上7.5万，地下 1.5万）核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级10公里以服装、休闲体验、餐饮、零售购物、生活辅助为主2-3个主力店主力店通常为影院、GMS、大卖场，次主力店为品类专营店主力店占比30-50%休闲体验30-45%餐饮25-35%零售购物25-35%会与酒店和写字楼形成综合体休闲体验为主，购物为辅，体现自我实现、感性消费以封闭型的独立建筑体为主，有中庭 3-4层为宜 垂直性交通配合滚梯 一个主出入口，附带其他出入口 较大11、的停车场，400个以上停车位区域购物中心模式项目商业定位建议购物中心业态定位购物中心业态定位家家庭庭型型消消费费商商务务型型消消费费主题特色概念餐厅主题特色概念餐厅中西式快餐中西式快餐淑女装淑女装男休闲服饰男休闲服饰水晶饰品水晶饰品中性休闲中性休闲少女少淑服饰少女少淑服饰生活家居生活家居潮流数码产品潮流数码产品美容美发美容美发咖啡甜品咖啡甜品女饰女杂女饰女杂儿童体验馆儿童体验馆 家庭型（家庭型（55%55%）时尚型（时尚型（30%30%）商务型（商务型（1 15 5%）一线服装一线服装业态面积超市15000影院5000餐饮30000KTV2000服装服饰15000零售体验23000合计900012、0区域购物中心模式预估收益业态面积（建面）业态和租金预计年收入金额超市15000平方米30-40元/月/平方米630万元影院5000平方米40-60元/月/平方米300万元餐饮类（80%）30000平方米50-80元/月/平方米 1728万元KTV、娱乐2000平方米60元/月/平方米 144万元服装服饰（80%）15000平方米60-150元/月/平方米 1152万元零售体验（80%）23000平方米60-120元/月/平方米 1656万元年合计90000平方米52元/月/平方米56105610万元万元以国内一二线城市、次级商圈消费水平以国内一二线城市、次级商圈消费水平区域购物中心模式预估收13、益业态面积（建面）业态和租金预计年收入金额超市15000平方米20-30元/月/平方米450万元影院5000平方米30-50元/月/平方米240万元餐饮类（80%）30000平方米40-60元/月/平方米 1440万元KTV、娱乐2000平方米30元/月/平方米 72万元服装服饰（80%）15000平方米40-90元/月/平方米 864万元零售体验（80%）23000平方米40-100元/月/平方米 1325万元年合计90000平方米41元/月/平方米43914391万元万元以国内三线以下城市、主要商圈消费水平以国内三线以下城市、主要商圈消费水平区域购物中心模式生态旅游模式生生 态态 旅旅 游14、游 开开 发发 模模 式式布局模式选择生态旅游模式管理方向生态旅游模式 本模式政府参与，政府投入，风险共担，这将为项目成功带来保障。因为无论在政策上，审批上还是资金上有了政府的参与，都会事半功倍。一个项目三个公司，各持股比例不同，可以保证政府得到了他想要的社会影响力和政绩，而我们作为企业，则是节省了资金投入，降低了投资风险，赚取了利润，双方可谓是共赢。主题概念管理公司独立主题项目合作模式生态旅游模式生态旅游模式 打造汇集 高档居住、商务商旅、休闲购物、生态体验、休闲娱乐、培训教育 等功能为一体的生态经济型新城，满足“一站式”生活所需，成为京冀地区标杆示范项目。1、采取合作、租赁、售地等方式引入15、知名商业管理品牌（日本永旺购物）做为核心商业主题。2、以小城镇生态景观（主要依托亿利生态环境公司的相关项目（花卉、苗木），打造生态公园景观和高端经济果蔬基地，定位京郊旅游、休闲聚集地）为核心，打造京南生态文化园。3、依托亿利文化公司的平台，打造都市田园型原创艺术展示区，在小城镇配套商业街区中，打典型案例固安项目产业整合方案造艺术家部落，将创作、展示、体验、销售融合一体。4、承接北京疏解产业中的中高端产业。例中高档服装品牌展示、生态食品加工等产业项目落地。5、结合国内外知名的电商和物流企业，打造环首都集约型生态物流园区，小城镇中的生态经济作物可直接利用电商平台进行销售，实现产销一体化。通常主体项16、目管理公司都有构成整体的小型主体项目元素，很适宜充实到生态旅游的开发中来。小型儿童主题体验公园、属地型特色项目、儿童演艺等可以和小镇的商业相结合，形成家庭体验式的娱乐中心，能有效的带动人流，增强生态旅游项目的吸引能力。小型项目合作主题项目构成生态旅游模式 属地特色 项目 主题概念管理公司 通常主体项目管理公司都有构成整体的小型主体项目，很适宜充实到生态旅游的开发中来。小型儿童主题体验公园、小型海洋馆、儿童演艺可以和小城镇的商业相结合，形成家庭体验式的娱乐中心，能有效的带动人流，增强生态旅游项目的吸引能力。小型项目合作项目构成元素模块生态旅游模式生态养殖园儿童主题公园 海洋馆水上乐园演艺歌舞秀观17、光游览会议度假酒店场地越野体育文化特色餐饮时尚购物特色文化 生态旅游的商业主要由以下9大块内容组成，整体面积在6-7万平方米，不含酒店的面积在4-5万平方米。各个模块元素可以根据小镇的发展方向调整配置及规模。生态小镇商业业态面积分布表模块元素面积（平方米）属地特色项目3000-5000小型儿童室内主题公园10000演艺项目利用小镇配套剧场、广场等观光利用小镇已有资源农业生态园10000餐饮10000-15000超市3000-5000配套商业3000-5000酒店20000生态旅游模式生态旅游模式商业模式基本要点小 结配套商业街模式区域购物中心模式生态旅游模式项目界定商业面积3万平米左右10-118、5万平米左右4-5万平米左右主要商业组成餐饮娱乐、生活服务等连锁品牌、综合商业、娱乐文化等体验型特色主题商业商业作用满足项目地区生活消费需求满足周边地区商业消费需求依靠特定主题带动地区消费趋向物业构成租售结合带租约销售全部自持部分租售结合部分自持附件：主力店工程条件一览位置要求：交通方便，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于15万 ，且所在位置符合城市发展方向。建筑面积：面积要求在1200020000平方米之间。一般在13000平米上下，建筑物长宽比例为10:7或10:6，最好不超过两层。收货区一般要300400平米，仓储区一般为800900平米。楼层净高19、：地上建筑净高5.5米，地下室净高4.8米。楼板载荷：卖场区750kg/m2，生鲜加工区1000kg/m2，仓库区1200kg/m2，卸货区3000kg/m2，收货区1500kg/m2，办公区350kg/m2。冷库区降板500mm。柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m8.0m。供 配 电：提供电容量3500-5500KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少200吨用水量指标。提供给店方200mm排水管2根。生鲜加工区隔油池有效容积8立方米，店中店隔油池有效容积6立方米。排20、污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。通讯设施：提供100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线。提供2条数据专线，中继线一条。电梯设施：自动坡梯（可供手推车上下）每层大于2台，倾角12度，速度0.75m/s，梯级宽度不小于1000mm。卖场内货梯不低于2台，载重3吨，速度不低于0.63mm/s。燃气容量：配备200m3/h煤气，或100m3/h的天然气。空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。排油排烟：生鲜加工区预留净空1.21、5m2排烟井道，店中店小餐饮各预留净空0.5m2排烟井道。消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。停 车 位：一般预留300400个机动车位，最低不低于250个专用车位。1000个非机动车位。如卖场品牌有意设置班车，则预留充足的班车停车场。大型超市品牌举例：品牌举例：家乐福、沃尔玛、乐购、大润发、易初莲花家乐福、沃尔玛、乐购、大润发、易初莲花附件：主力店工程条件一览星级影院品牌举例：如品牌举例：如星美、保利博纳、中影、上海影城星美、保利博纳、中影、上海影城等等建筑面积：不低于3500平方米。功能房间面积：放映厅不小于300 m222、，不大于700m2。公共面积及休息区，0.50/座。衣物存放处面积，0.04m2/每座。多种营业面积，0.50m2/座。楼层净高：电影放映厅至少9.5米,多种营业用房净高不小于3米，放映室净高不小于2.8米。楼板载荷：观众厅不小于350kg/m2，放映厅不小于400kg/m2，空调设备室500公斤/平方米。柱网间距：大于10m10m。卫 生 间：男卫生间，每150座设1个大便器，每75座设1个小便器，每150座设1个洗脸盆。女卫生间，每50座设1个大便器，每150座设1个洗脸盆。供 配 电：提供电容量不低于500KVA变电设备，标准不低于75千伏/银幕，双路供电方式，三相五线380V/220V23、50Hz，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙。应急电力要求300千伏。给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表，每天20吨用水量指标。提供给店方50mm排水管1根。排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。通讯系统：每500座设置一门直线电话。暖通空调：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相对湿度，55-70平均风速，夏季风速0.3-0.5m/s，冬季风速0.2m/s-0.3 m/s，新风量22m3/h。噪声标准电影院内低于30。宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。冷冻24、水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙。消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统。消防报警：店方监控中心设独立报警控制系统。消 防 栓：店方独立使用消火栓系统水量5l/s。附件：主力店工程条件一览大型品牌餐饮 品牌举例：如品牌举例：如金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫等等建筑面积：一般在800平米3000平米间，超大型的可超过5000平米。楼层净高：大于3.5米。楼板载荷：用餐区350kg/m2,厨房区450kg/m2。柱网间距：超过8m8m柱网。垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。供 配 电：提供电容量1000KVA变电设备，三相五线380V/220V、50H25、z，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管及水表。提供给店方管径为200mm排水管一根，与足够容量的隔油池接。排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。燃气设施：提供给店方180m3/h燃气计量表具预留。通讯网络：直拨电话四部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线，另加电信专用POS机线路一条。空调设备：总冷负荷概算按照顶层350w/m2，其余楼层250w/m2标准设计，宜采用热泵系统，可变风量及水量空气调节末端。新风量标准为30m3/人/小时。换气次数6次/h。排油排烟：提供合适的空间供店方单26、独使用以放置排油烟风井(净截面积1500mm2)，排风量70000m3/h。消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。停 车 位：配备5080个机动车停车位。店招位置：为其预留至少2处大型店招位置，配备充足的室外照明电源接入。附件：主力店工程条件一览儿童游乐场 品牌举例：如品牌举例：如汤姆熊游乐场、电玩世界、电子游艺城汤姆熊游乐场、电玩世界、电子游艺城等等建筑面积：大于1000m2。楼层净高：大于3.2m。楼板载荷：450kg/m2。柱网间距：大于8m8m。供 配 电：提供电容量200KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装不小于400A空气开关于业主总电柜，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。通讯设施：直拨电话4部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。空调设备：提供物业屋顶上约60m2场地给店方集中放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)。消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。谢 谢