1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。物业发展建议与启动区策略物业发展建议与启动区策略谨呈：福建海泉兰花实业有限公司 n海峡兰花博览园站站在在文文化化的的高高度度,诠诠释释现现代代东东方方居居住住美美学学2前期定位阶段主要内容回顾前期定位阶段主要内容回顾本体本体目标目标问题问题专题研究专题研究发展战略与举措发展战略与举措开发策略开发策略Part.5Part.3Part.2Part.1整体定位确定整体定位确定Part.4经济测算经济测算Part.62、3定位阶段主要结论回顾定位阶段主要结论回顾双方达成的共识双方达成的共识关键词:中式风格、休闲度假 兰花为形，温泉为核心，多资源复合构建竞争力 打造海西首席中国文化特色的休闲度假区战略（方向）定位（手段）4定位阶段主要结论回顾定位阶段主要结论回顾需微调的三大点需微调的三大点定位需修改的三大点：定位需修改的三大点：？独栋别墅：？独栋别墅：是保持独栋定位还是换成其他物业？如果修改，修改成何种物业类型？；？兰花管理房：？兰花管理房：不能够全部排布成度假别墅，需修改一部分为兰花管理房？修改多少？放在哪里？农业用地：？农业用地：溪边农业溪边农业用地用地，如何规避产权限制？做成何种物业类型？联排高层、小高层3、多层？独栋别墅是保持还是改成其他物业？?农业用地如何规避产权？作何种物业类型？别墅式酒店？哪部分修改成兰花管理房？放在哪？5定位微调定位微调独栋：建议修改为花园洋房独栋：建议修改为花园洋房p为什么要去掉独栋？为什么要去掉独栋？就整个项目而言，兰花地块都是独栋别墅，别墅别墅体量较大体量较大；改独栋别墅可以提高容积率提高容积率，增加收益。p为什么改为花园洋房？为什么改为花园洋房？提高容积率，增加楼盘整体收入收入（附经济测算）；若改为高层或小高层，将使楼盘针对本地客户的户型增多，增加风险风险；花园洋房区别与多层产品，既可作为一居，又可作为二居，兼容性容性强；花园洋房在社区扮演“创新型产品”和“高性价4、比”的角色，品质较高，接近别墅，但价格却接近多层，因此可以满足具有独栋需求而又对价格敏感的中间客户中间客户。花园洋房示意图万科水晶城6定位微调定位微调兰花管理房：在主入口处设置兰花管理房：在主入口处设置1515亩左右管理房亩左右管理房兰花管理房（带大棚）兰花示范区分区面积（亩）备注兰花示范区15包括绿化和科研中心等配套兰花别墅（度假）208不带大棚别墅兰花管理房（带大棚）15放在主入口，表明项目的兰花意向合计238兰花别墅兰花管理房p调整说明：调整说明：兰花示范区为项目启动区，主要包括部分别墅、园林绿化和科研等配套；主体仍为兰花别墅，不带大棚，主要出售给度假客户；兰花管理房放在主入口处，面积不5、宜过大，达到展示兰花意向目的既可。7定位微调定位微调农业用地：前期作为温泉别墅营业，后期可出售套现农业用地：前期作为温泉别墅营业，后期可出售套现设置温泉别墅p调整说明：调整说明：本地块无产权，建设其他物业类型将加大出售的风险；前期建设独立别墅，并不出售，打造温泉别墅，并结合丽池会所（设在酒店）形成温泉区，前期用于回现；后期待温泉知名度的提升，此处别墅酌情考虑继续经营或者出售回现。丽池会所，有室内集中温泉8调整后的容积率：调整后的容积率：170170亩为亩为1.791.79，503503亩综合容积率为亩综合容积率为0.90.9170170亩容积率亩容积率1.791.79类别 联排4.5F退台洋房6、6F多层16F小高层28F高层合计单项容积率0.71.21.52.23.81.791.79占地比26%15%30%9%21%100%建面比10%10%25%11%44%100%503503亩综合容积率亩综合容积率0.90.9类别兰花地块独栋联排4.5F退台洋房6F洋房16F小高层28F高层合计单项容积率0.30.71.21.52.23.80.90.9占地比60%10%6%12%4%8%100%建面比20%8%8%20%9%35%100%9世联现阶段要解决世联现阶段要解决技术落地技术落地 如何充分考虑项目现实情现实情况况下，使中国风情的休闲度假区得以顺利技术技术“落地落地”？10世联地产物业发展7、建议的切入点世联地产物业发展建议的切入点 基于基于CVACVACVACVA，即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(C C C Competition ompetition V V V Value alue A A A Added)dded)n解决从市场到产品对接的问题n给出能形成价值点和竞争力的因素11通过再次明确通过再次明确物业原则物业原则构建完善的物业体系构建完善的物业体系显性原则：中国风、休闲度假隐性原则：控制成本下的豪宅形象营造 说明：除前期定位确定的中国风和休闲度假两大显性原则外，作为本地高档社区和外地度假楼盘，还必须满足客户改善居住品质、追求尊贵感的隐性诉求。12产品核心价值点总结8、：产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象中国风、度假体验、豪宅形象中国风中国风度假体验度假体验豪宅形象豪宅形象整体规划整体规划大门、标志性建筑等重要重要节点节点极具中国风情 气派的中央中央景观景观精致、私密的组团内节点节点建筑单体建筑单体外立面充满中国传统民居传统民居元素元素 户型设计具有区别于第一区别于第一居所居所的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现尊尊贵感贵感园林景观园林景观 充分吸取传传统园林统园林精华打造本项目园林 营造适合度适合度假假、休憩的园林景观 在重要节点营造尊贵感尊贵感配套与服务配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假度假需求需求；营造充满尊贵9、的酒店、商业街；尊贵、个性的物业管理物业管理 引水水入社区；充分加强社区与山山体的联系13首开首开闽南地区中式中式风格度假度假风潮之门之门我们需要怎么的系统思维？14思路体系思路体系社区整体规划社区整体规划建筑单体建议建筑单体建议园林景观建议园林景观建议配套与服务建议配套与服务建议启动区策略启动区策略15产品核心价值点总结：产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象中国风、度假体验、豪宅形象中国风中国风度假体验度假体验豪宅形象豪宅形象整体规划整体规划大门、标志性建筑等重要重要节点节点极具中国风情 气派的中央中央景观景观精致、私密的组团内节点节点建筑单体建筑单体外立面充满中国传统民居传统民居10、元素元素 户型设计具有区别于第一区别于第一居所居所的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现尊尊贵感贵感园林景观园林景观 充分吸取传传统园林统园林精华打造本项目园林 营造适合度适合度假假、休憩的园林景观 在重要节点营造尊贵感尊贵感配套与服务配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假度假需求需求；营造充满尊贵的酒店、商业街；尊贵、个性的物业管理物业管理 引水水入社区；充分加强社区与山山体的联系16方案一方案一技术因素优先：照顾天际线，考虑高低错落的排布方式技术因素优先：照顾天际线，考虑高低错落的排布方式兰花管理房（带大棚）联排高层、小高层多层花园洋房温泉别墅（农业用地）别墅式酒店11、兰花别墅（度假）示范区管理房（带大棚）p排布原则：排布原则：技术因素优先，充分考虑朝向、天际线等因素；p排布方式排布方式：（如右图），联排最东，多层和花园洋房中间，高层和小高层排在西；p优点：优点：天际线美观、建筑物互不遮挡；p缺点：缺点：一期需推联排别墅，多层需二期推，本地客户前期无法兼顾，资金压力增大。17方案二方案二营销因素优先：充分考虑施工和推售的排布方式营销因素优先：充分考虑施工和推售的排布方式兰花管理房（带大棚）联排高层、小高层多层花园洋房温泉别墅（农业用地）别墅式酒店兰花别墅（度假）示范区管理房（带大棚）p排布原则：排布原则：营销因素优先，兼顾朝向、天际线等因素；p排布方式排布方12、式：（如右图），多层最东，联排中间，花园洋房紧邻独栋，高层和小高层最西；p优点：优点：一期推多层，后推花园洋房；物业类型丰富；p缺点：缺点：花园洋房不能与独栋形成组团；整个天际线十分不美观。18方案三方案三组团因素优先：充分考虑推售和施工、组团分明等因素组团因素优先：充分考虑推售和施工、组团分明等因素兰花管理房（带大棚）联排高层、小高层多层花园洋房温泉别墅（农业用地）别墅式酒店兰花别墅（度假）示范区管理房（带大棚）p排布原则：排布原则：充分考虑兼高低密度组团等因素，同时也兼顾营销因素；p排布方式排布方式：（如右图）联排紧邻独栋形成低密度组团，花园洋房连接多层与高层和小高层；p优点：优点：一期推13、多层，后推联排，每期都有联排推出；物业类型丰富；p缺点：缺点：联排南边为集合住宅，联排较压抑；整个天际线也不美观。19建议采用方案三：组团优先，通过其他方式减少天际线影响建议采用方案三：组团优先，通过其他方式减少天际线影响畔山而居，邻水建宅畔山而居，邻水建宅高低错落，高低错落，“公私公私”分明分明三级节点三级节点二级节点：入口和中央景观，气派、二级节点：入口和中央景观，气派、中式氛围中式氛围社区外围：昭示性、中式元素社区外围：昭示性、中式元素规划理念规划理念方案二方案二道路体系道路体系地下室车位地下室车位+地面车库，汽车位地面车库，汽车位+摩托摩托车位相结合车位相结合三级道路体系，主干道、次主14、干道、三级道路体系，主干道、次主干道、尽端路尽端路三级节点：组团内节点，精致、私密三级节点：组团内节点，精致、私密20理念理念壹：壹：畔山而居畔山而居，邻水建宅邻水建宅，充分利用社区背山面水的环境打，充分利用社区背山面水的环境打造传统居住意境造传统居住意境山居深静，林木扶苏山居深静，林木扶苏：社区通过登山步道登山步道连接南北山坡；与水相亲，澄澈灵动与水相亲，澄澈灵动：引船场溪水船场溪水入社区，最大化营造亲水生活；引水方法说明：靠近船场溪的北地块北地块可直接引水直接引水入项目；南地块地块可在溪水上游引水上游引水，通过埋设地下管道进入社区，只需一次性成本投入就能保证整个社区细水长流。溪水登山步道215、1理念理念贰：贰：高低错落高低错落，“公私公私”分明，分明，社区不同产品区隔理念社区不同产品区隔理念利用船场溪水自然区隔以下几类产品：u区隔度假产品度假产品（联排、花园洋房）和日常居住日常居住产品产品（高层、小高层和多层）u区隔私有住宅私有住宅（所有住宅）和“公建公建”（酒店、温泉等）。如何在统一的社区中区隔别墅和高层、酒店和住宅，以减少相互干扰？高层、小高层联排别墅、花园洋房区酒店、温泉区多层区温泉用别墅区（农业用地）船场溪水兰花别墅（略）用地红线22节点节点概要：概要：外围节点外围节点、中央景观中央景观和和组团内组团内三级节点打造，形成三级节点打造，形成富有变化的空间转换界面富有变化的空间16、转换界面一级节点：一级节点：度假区外围关键词：关键词：昭示性、中式元素二级节点：二级节点：入口和中央景观关键词：关键词：气派三级节点：三级节点：组团内景观关键词：关键词：私密、精致用地红线示意红线23节点节点一级节点：一级节点：社区外围社区外围，昭示性、中式元素，昭示性、中式元素牌坊：牌坊：在两地块之间的主干道两地块之间的主干道树立若干牌坊，营造浓烈的中式社区形象标志：标志：聘请国际名师在兰花广场兰花广场打造 社区标志性建筑，作为社区精神堡垒牌坊塔楼成都春江花月 耍都地标安徽棠樾牌坊群标志示意图天安门华表24节点节点二级节点：二级节点：入口和中央景观入口和中央景观，气派、中式氛围，气派、中式氛17、围气派造型：气派造型：也是展示社区度假氛围良好载体，需要气派的创新设计；入口中央景观中式风味：中式风味：小区入口是营造中式氛围的重要阵地；大门示意（万科第五园）25节点节点三级节点：三级节点：组团内节点组团内节点，精致、私密，精致、私密组团内小景观：组团内小景观：通过路边小品路边小品、水景水景等营造组团内节点，增加私密性；尽端路：尽端路：多采用尽端路（别墅区尽量设置别墅区尽量设置），营造私密性和尊贵感；尽端路说明：形成豪宅区私密感的一种重要方式。一种典型的越往里走，归属感越强的空间模式，能够形成从公共到私密的连续性空间过渡，从而借助于空间上的深度感，形成空间归属上的私密感。尽端路规划示意26交18、通交通三级道路体系三级道路体系，主干道、次主干道、尽端路，主干道、次主干道、尽端路道路规划四大要点：道路规划四大要点：主干道：主干道：环形环形布置，尽量缩短尽量缩短，以减少对社区的污染、减少占地；170亩按照物业类型环形布置，从而有利于分期施工。尽端路：尽端路：豪宅区豪宅区尽量设置。次主干道：次主干道：不宜设置过于笔直，适当增加线形的曲折线形的曲折，营造曲径通幽的意象；主干道27交通交通车库：建议地下室车位车库：建议地下室车位+地面车库，汽车位地面车库，汽车位+摩托车位相结合，摩托车位相结合，打造海西高端社区形象打造海西高端社区形象 物业类型建面（）或指标参考案例建议指标车位数备注住宅150119、/户南靖当地碧水碧水华城项目华城项目车位（汽车、摩托车）比例约0.5/户；建安成本：地面车位1000元/个，地下车位2000元/个楼王保证2汽车位/户，独栋、联排及跃层洋房保证1汽车位/户，其余保证0.25汽车位/户，0.5摩托车位/户汽车：303+433=736个摩托车：866个独栋和联排实现入户车库，其他物业实行集中式车库80-1500.5/户800.25/户商业不同业态不同标准不小于0.3/1000.6/10096酒店四星级0.6-0.7/客房0.7个/客房138合计汽车：汽车：970970摩托车：摩托车：866866p需要车位面积及费用：需要车位面积及费用：汽车车位：共970个，按照320、0-35/个计算，共需面积约3.2万，其中地下室车位（630个）面积2万，地面车位（340个）面积1.08万，费用总计5.08千万摩托车车位：共866个，按照34/个计算，共需面积约3000，费用总计0.3千万费用总计约5.38千万交通交通车库：建议地下室车位车库：建议地下室车位+地面车库，汽车位地面车库，汽车位+摩托车位相结合，摩托车位相结合，打造海西高端社区形象打造海西高端社区形象 28思路体系思路体系社区整体规划社区整体规划建筑单体建议建筑单体建议园林景观建议园林景观建议配套与服务建议配套与服务建议启动区策略启动区策略29产品核心价值点总结：产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象21、中国风、度假体验、豪宅形象中国风中国风度假体验度假体验豪宅形象豪宅形象整体规划整体规划大门、标志性建筑等重要重要节点节点极具中国风情 气派的中央中央景观景观精致、私密的组团内节点节点建筑单体建筑单体外立面充满中国传统民居传统民居元素元素 户型设计具有区别于第一区别于第一居所居所的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现尊尊贵感贵感园林景观园林景观 充分吸取传传统园林统园林精华打造本项目园林 营造适合度适合度假假、休憩的园林景观 在重要节点营造尊贵感尊贵感配套与服务配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假度假需求需求；营造充满尊贵的酒店、商业街；尊贵、个性的物业管理物业管理 引22、水水入社区；充分加强社区与山山体的联系30建筑单体建议建筑单体建议外部外部风格及立面建议风格及立面建议内部产品设计建议31现代中式：现代中式：灰色为主色，白色为辅色，中国红、灰色为主色，白色为辅色，中国红、翡翠绿等为点缀翡翠绿等为点缀材质材质木材和石材为辅材，金属构件为点缀木材和石材为辅材，金属构件为点缀传统灰砖和玻璃为主材传统灰砖和玻璃为主材色彩色彩建筑风格建筑风格造型造型现代风格为主，在局部点缀徽派元素现代风格为主，在局部点缀徽派元素高层建筑高层建筑符号：花窗、马头墙、中国结、阁楼符号：花窗、马头墙、中国结、阁楼等等色彩：在屋顶和底部适当采用传统色色彩：在屋顶和底部适当采用传统色细节：墙体23、窗户等处体现中式元素细节：墙体、窗户等处体现中式元素32中式风格商业化透析中式风格商业化透析主要有主要有京京、海海、徽徽和和岭南岭南四派，其中尤以徽四派，其中尤以徽派市场化运用最多、知名度最大派市场化运用最多、知名度最大海派风格海派风格徽派风格徽派风格岭南风格岭南风格成功案例：江枫园、九间堂成功案例：清华坊、芙蓉青城、万科第五园、万科棠樾成功案例：岭南粤园京派风格京派风格成功案例：观唐、易郡、运河岸上的院子、紫庐徽派建筑简介：徽派建筑简介：古代徽州建筑在造型，功能，装饰，结体诸多方面自成一格。明中叶以后，随着徽州缙绅和商业集团势力徽州缙绅和商业集团势力的崛起，徽派园林和宅居建筑同步跨出徽州本24、土，在江南江北扎根落户。“徽派建筑“的工艺特征和造型风格尤以民居、祠堂和牌坊最为典型，被誉为”徽州古建三绝徽州古建三绝”。在空间结构和利用上，以马头墙、小青瓦（粉墙黛瓦粉墙黛瓦）最有特色；在建筑雕刻艺术的综合运用上，融被誉为“徽州三雕徽州三雕”的石雕、木雕、砖雕等为一体，显得富丽堂皇。在目前中式建筑中，以徽徽派建筑派建筑为原型的新中式风新中式风格格是市场表现最好、接受度最高的风格。33风格建议风格建议建议项目建议项目采用采用商业化较为成熟的商业化较为成熟的徽派风格建筑徽派风格建筑，但如何，但如何采用？尽量复古还是嫁接元素？采用？尽量复古还是嫁接元素？派派别别特征特征典型案例典型案例点评点评复古25、派从建筑、园林、文化等多方面忠于某一类中式风格的传统观唐、龙山书院特别具有中式韵味，但很难很难做出高档次做出高档次集萃派中式建筑的多种风格主题的片段式摘录与组合芙蓉古城、清华坊聚居了众多中式建筑精华，但风格不够纯粹，且同样风格不够纯粹，且同样难做出档次难做出档次意象派现代手法为基础，嫁接中式元素万科第五园、优山美地、中堂改良的现代中式，风格被评为不够纯粹，但档次最高不够纯粹，但档次最高复古派复古派集萃派集萃派意象派意象派从中式风格的运用手法上可以总结为如下三类：从中式风格的运用手法上可以总结为如下三类：通过对国内三种中式建筑流派的分析、考察，建议本项目选择以现代手法为核，徽派建筑为形以现代手法26、为核，徽派建筑为形的意象派意象派建筑风格。34案例参考案例参考以现代手法为基础，嫁接徽派建筑元素：以现代手法为基础，嫁接徽派建筑元素：万科万科棠樾棠樾万科棠樾现代的一面本质上是一个适合现代人居住的现代风格建筑现代风格建筑万科棠樾复古的一面通过以徽派为主的中式元素的中式元素的嫁接嫁接传递中式文化情趣园林巧妙嫁接竹等中式元素园林巧妙嫁接竹等中式元素现代风格的园林现代风格的园林建筑巧妙嫁接窗雕等中式元素建筑巧妙嫁接窗雕等中式元素现代风格的外立面现代风格的外立面35万科万科棠樾棠樾营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方的居住氛围营造一种东方式奢华为主的低密度现代东方的居住氛围 理念：理念：立面设计上立27、足于建筑的整体性，比例比例的和谐统一，体量体量的错落有致，从意的层面意的层面去体现东方生活精髓；风格：风格：立面风格以传统灰砖传统灰砖为基调，以白色洞石白色洞石为陪衬，并点缀青绿色点缀青绿色木质木质和金属构件金属构件，勾勒出典雅传统中的现代韵味；万科万科棠樾亲水别墅示意图棠樾亲水别墅示意图万科万科棠樾亲水别墅示意图棠樾亲水别墅示意图36风格建议风格建议色彩：色彩：现代灰现代灰为主色；为主色；中国红中国红等作为点缀色等作为点缀色主色调：主色调：本质上是现代主义建筑，以现代灰现代灰（又叫高级叫高级灰）为主色，主要用于墙体墙体和屋顶屋顶，使整个建筑显得时尚、现代，不建议使用粉墙不建议使用粉墙黛瓦黛瓦28、；点缀色：点缀色：中国红中国红、金黄金黄、翡翡翠绿翠绿等等为中国传统色，主要用于门门、部分梁梁、建筑建筑小品小品、景观景观等处，从而营造重视传统意境；本质上是现代建筑本质上是现代建筑高级灰为主色调高级灰为主色调红色等主要用于门、小品等点缀红色等主要用于门、小品等点缀中国红等点缀色可比棠樾适当多用中国红等点缀色可比棠樾适当多用37风格建议风格建议用材：用材：砖砖和和玻璃玻璃等为主材，等为主材，木材木材、石材石材等为点缀等为点缀砖：砖：主要用于墙体墙体和屋顶，屋顶，为为最主要材料，建议砖以现代感为方向，不建议刻意复古不建议刻意复古；玻璃：玻璃：建议大面积大面积增加玻璃玻璃，使整个建筑显得时尚、现代29、；玻璃可以配合镂空的木质窗使用，增强重视意境；木材、石材木材、石材：木材与砖体搭配使用，营造现代感；石材主要用于别墅前面的石狮、院内露天桌椅等38风格建议风格建议造型：造型：现代简约现代简约为主，局部点缀为主，局部点缀徽派徽派风格风格元素元素外观：外观：现代简约现代简约，结合镂空的瓦，小亭子，门口的亲水台里的荷花，靠墙的竹子，传统木门，石质雕塑等展示中国元素，但又保持了别墅别墅的现代感的现代感。室内：室内：利用露台搭建一些中式凉亭中式凉亭，以及阳台阳台镂空的应用，增强中式元素感。其他：其他：天井设计下的浴室，光线好且私隐性强。地下室地下室的推窗设计推窗设计，可以采光，又可节省出空间来放壁柜。超30、高的大厅，中式的餐厅本质上仍然是一个恰到好处地点点缀的中式元素的现代主义建筑缀的中式元素的现代主义建筑！39高层高层难点：高层如何营造中式风格？我们仍然主张：难点：高层如何营造中式风格？我们仍然主张：现代风骨，中现代风骨，中式元素式元素说明：说明：高层建筑本身就是现代工业社会的产物，因此高层首先是都市的、现代的；因此我们需要体现设计感的巧妙“移植移植”，让中式元素恰当地融于现代风格之中。常用元素常用元素1：符号：符号常用元素常用元素2：色彩：色彩常用元素常用元素3：细节：细节40元素之一元素之一符号：花窗、马头墙（现代手法）、中国结、阁楼等符号：花窗、马头墙（现代手法）、中国结、阁楼等案例：北31、京案例：北京 禧福会禧福会案例：案例：禧福会禧福会建筑形象上突出了现代建筑利落的线条、高耸的体量。在建筑顶部借用了古典园林中花格窗，加以夸张变形，成为鲜明的古典符号。案例：深圳案例：深圳 万科第五园万科第五园万科第五园万科第五园窗格作为符号，在建筑的其他部分也反复出现，甚至在项目LOGO上也予以呼应，古典主线通过符号得到了反复强化。41元素之二元素之二颜色：在屋顶和底部适当采用褚色等传统色颜色：在屋顶和底部适当采用褚色等传统色案例：案例：紫台紫台选用了沉稳大气的赭石色系，虽然形象仍是现代风格，但与“紫台”的案名与皇家园林的主题形成呼应。案例：北京案例：北京 紫台紫台案例：曲江华府案例：曲江华府32、案例：案例：曲江华府曲江华府山墙顶部使用了大面积的灰色，与整体白色调搭配，直接唤起了传统民居经典的色彩印象。42元素之三：细节：在墙体、玻璃窗户等细处体现中式元素元素之三：细节：在墙体、玻璃窗户等细处体现中式元素案例：成都案例：成都 锦都锦都案例：案例：锦都锦都的高层住宅延续了主流的现代风格，但细的高层住宅延续了主流的现代风格，但细部出彩部出彩窗格的古典意味不言自明；山墙的折线造型窗格的古典意味不言自明；山墙的折线造型写意不写实，简约一笔，却是对古典建筑致敬写意不写实，简约一笔，却是对古典建筑致敬43我们主张：高层立面强化我们主张：高层立面强化“低区低区”中式元素展示中式元素展示色彩色彩/符号33、符号锦都锦都在高层底部大胆采用具在高层底部大胆采用具有强烈传统意象的有强烈传统意象的大大红色构架红色构架材质材质很多项很多项目底层和群房采目底层和群房采用用青石青石或或方砖方砖饰面甚至局部引饰面甚至局部引入木材装饰入木材装饰形象形象云山诗意云山诗意的的仿古单元门仿古单元门突突出中式文化意趣，与出中式文化意趣，与型钢构架的直接撞击型钢构架的直接撞击极具时尚气息极具时尚气息44对于风格，对于风格，我们拒绝一味复古，我们拒绝一味复古，我们主张现代风骨，古典意境。我们主张现代风骨，古典意境。45建筑单体建议建筑单体建议外部外部风格及立面建议风格及立面建议内部内部产品设计建议产品设计建议46物业配比：从34、单身公寓到五房的完整户型体系物业配比：从单身公寓到五房的完整户型体系类型类型总建面总建面户型面积户型面积建面建面建面比建面比约合套数约合套数说明说明兰花地块独栋482005005000.21%1楼王300-4002450010.31%70大独栋200-300232009.76%90小独栋联排别墅19008160-180190088%110联排退台情景洋房18600170-18056002.36%32跃层四房120-14082003.45%64错层舒适三房145-15548002.02%32错层四房电梯多层47521130-150139115.85%100四房120-130124005.22%135、00大三房100-110157506.63%150小三房70-9054602.3%70两房小高层2111290-11092123.88%100小三房80-90119005.01%140两房高层83162120-130181257.63%145大三房100-1202750011.57%250小三房70-902503710.54%330两房40-60125005.26%250一房237603237603256605 256605 100%100%2034203447以居住功能为依据可把本项目物业分为以下三类：以居住功能为依据可把本项目物业分为以下三类：兰花别墅、联排兰花别墅、联排1p二居为主：二居36、为主：主要满足厦门客户的度假需求；度假户型有哪些特点？本项目如何体现？2p一二居兼顾：一二居兼顾：物业类型兼容性较强，既适合度假，又适合日常居住；如何兼顾户型设计的兼容性。退台洋房退台洋房3p一居为主：一居为主：主要满足本地客户为主的日常居住；如何提升户型的适合度，超越当地市场？多层、高层、小高层多层、高层、小高层48建筑单体建议建筑单体建议外部外部风格及立面建议风格及立面建议内部内部产品设计建议产品设计建议兰花别墅、联排产品情景退台洋房电梯多层、高层与小高层产品49兰花别墅兰花别墅占有较大土地面积，需占有较大土地面积，需极力极力营造营造尊贵感尊贵感，提高，提高舒适度舒适度依托基地内资源价值最37、好的地块，打造极致产品力楼王，真正成为项目的形象标志独栋别墅作为标杆产品，对资源的占有力度要充分表现(景观、土地、水）设计需突出产品的度假特性50联排别墅联排别墅占有较好的资源，极力营造占有较好的资源，极力营造独栋别墅的尊贵和舒适度独栋别墅的尊贵和舒适度占地面积较小，小面积中尽量提升居住的舒适度51低密度产品市场机会低密度产品市场机会控产权面积控产权面积、扩大赠送面积扩大赠送面积、扩大舒适扩大舒适空间空间独幢独幢建筑面积：200-240使用面积：300层数：二层半至三层产品实现原则产品实现原则度假型别墅度假型别墅的舒适空间的舒适空间控面积控面积扩大客厅空间扩大主卧空间扩大露台空间减少次卧压缩部38、分公共空间联排联排建筑面积：180-210使用面积：230-260层数：三层提附加值提附加值全（半）地下室面积赠送设计说明：设计说明：以右边独栋与联排的面积为上限，设计时尽量在此基础上压缩52别墅设计思路：实现别墅设计思路：实现舒适度提升舒适度提升的度假别墅户型体系的度假别墅户型体系院落感院落感功能完善的大主卧功能完善的大主卧前后私家院落（中式别前后私家院落（中式别墅显著特点）墅显著特点）大面积挑高的客厅大面积挑高的客厅大尺度空间大尺度空间全（半）地下室全（半）地下室露台、坡屋顶露台、坡屋顶提升舒适度提升舒适度为核心的设为核心的设计体系计体系创新创新53院落感院落感中式别墅核心，中式别墅核心，39、采用中式采用中式前庭前庭（院）、（院）、后院后院设计，提升居设计，提升居住的院落感，且增加开窗，达到采光透景的效果住的院落感，且增加开窗，达到采光透景的效果案例案例万科万科棠樾：棠樾：通过三个三个“院落院落”巧妙组织建筑与外部空间，其中中院与后院围合感较强，展现私密、闲适的意境，前院前院为各自各自用景墙（景墙（花砌，透空铝合金格栅）围合成的私家庭院私家庭院，为住户构筑起一个开放、雅致的亲水空间。万科棠樾前庭后院实景54大面积客厅大面积客厅类似类似“中庭中庭”，客厅挑空处理，增加空间感和开敞度，客厅挑空处理，增加空间感和开敞度n别墅客户：别墅客户：非常注重公共空间的尊贵感，希望希望客厅面积尽可能40、的宽敞宽敞、阔绰阔绰；n独栋别墅：独栋别墅：地上面积为240左右的情况下，客厅面宽面宽5m5m以上以上，单独客厅单独客厅面积应达到4040左右；n联排别墅：联排别墅：地上面积在180-240左右，客厅面宽面宽4.5m4.5m以上以上，客厅与餐厅客厅与餐厅总面积在4040左右；n效果：效果：经过挑空或高厅处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。设计说明：客厅、餐厅、主卧室等主要功能空间均布置于面水或面山一侧，以使景观最大化，保证每家都能享有入户的前院、户内的中院和亲水（或山）的后院 55舒适主卧舒适主卧完善完善且且较大面积较大面积的的功能空间功能空间保证主卧舒适度保证主卧舒适度顶层主卧区顶层主41、卧区书房书房卫生间卫生间露台露台步入式衣帽步入式衣帽间间n度假型客户：度假型客户：对舒适度的要求是绝对的，主卧和客厅的功能要求较高，且面积需求较大；n理想的主卧室：理想的主卧室：可以细分为睡区睡区、坐区坐区、壁壁橱区橱区、卫生区卫生区、盥洗梳妆区盥洗梳妆区等部分，外带大大露台露台。56大露台大露台增加情趣观景活动空间，可以实现增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送全部赠送万科棠樾大露台n大露台与主卧相连与主卧相连，可以增加情趣的观景活动空间；n度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间57地下室地下室全（半）地下室，实现面积赠送，增加舒适度全（半）地下室，实现面积赠送，增加舒适度后院后院前院前院建42、筑建筑首层入户地下室入户半地下室半地下室后院后院前院前院建筑建筑首层入户全地下室全地下室采光井本项目（半）本项目（半）地下室示意图地下室示意图可实现双重的入户方式：-首层入户-地下室入户58地下室地下室车库：别墅地下室做车库，酒店和住宅地下室集中停车车库：别墅地下室做车库，酒店和住宅地下室集中停车停车方式停车方式集中停车集中停车分户停车分户停车酒店地下室酒店地下室住宅部分开挖地下室住宅部分开挖地下室露天停车露天停车入户停车入户停车南入户南入户南北入户南北入户首层首层半地下室半地下室59独栋户型设计要点（参考户型见附件）独栋户型设计要点（参考户型见附件）独栋别墅需做到二层至二层半，保证4个卧室和43、2车位1 1首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、公共卫生间为主，体现较大的空间感受；地上面积在240的户型，客厅的面宽保证5m以上、面积40左右；2 2主卧区设在二层半，朝南向，面积50，应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分；两套房设计；3 3设计多个阳台或露台，卧室连露台或阳台，增加观景面和舒适性；设计较大面积的全（半）地下室，地下室的采光根据基底的大小尽量采用天窗采光；超大面积地下室，确保不计入建面；4 460联排户型设计要点（参考户型见附件）联排户型设计要点（参考户型见附件）联排别墅做到二层半至三层，保证4个卧室和1车位；1 1保证客厅面宽4.5m，加大进深44、，提高局部容积率；主卧朝南向，两套房设计；2 2灵活运用一字型三段式设计，设计内庭院及错联排解决进深加大以后的采光问题，并提高室内空间的趣味性；横排不大于四联排，联排边套与中间套的设计应不同；3 3设计较大面积的全(半)地下室与露台等“赠送面积”及“可改造面积”；4 461建筑单体建议建筑单体建议外部外部风格及立面建议风格及立面建议内部内部产品设计建议产品设计建议兰花别墅、联排产品情景退台洋房电梯多层、高层与小高层产品62设计理念：层层退台设计，最接近别墅居住感受的洋房产品设计理念：层层退台设计，最接近别墅居住感受的洋房产品楼层面积（）户型入户方式首层+地下室150错层，四室两厅双卫南向私家花45、园入户二层140错层，三室两厅双卫南露台入户三层130错层，三室两厅双卫楼梯入户四层+阁楼180跃层，四室两厅三卫楼梯入户p本项目花园洋房主要为4层半建筑：户型：设计上融合别墅特点，每户都有亮点，最大亮点为户户有空中院落（大露台）;入户方式：通过巧妙的设计尽量实现家家“单门独户”。此类产品主要是针对那些既向往别墅生活，又对别墅价格敏感的客户，做为一居二居均可63具体策略：具体策略：层层退台层层退台，打造空中，打造空中“院落院落”，别墅别墅居住居住感受感受层层退台，多样化入户层层退台，多样化入户组团式布局，朝向优先组团式布局，朝向优先功能空间扩展功能空间扩展中间层中间层:错层、客厅错层、客厅7.46、4m面宽，独有私面宽，独有私家空中院落家空中院落顶层：坡屋顶、跃层设计、豪华主人顶层：坡屋顶、跃层设计、豪华主人区，客厅区，客厅8m以上面宽以上面宽首层首层:带私家花园和地下室，设计错层、带私家花园和地下室，设计错层、超大面宽超大面宽情景生活营造情景生活营造洋房价格，洋房价格，别墅居住感别墅居住感受的过渡度受的过渡度假策略假策略64生活营造：利用层层退台实现生活营造：利用层层退台实现多样入户多样入户，营造别墅居住感受，营造别墅居住感受1层层2层层3层层4+1层层n一层：一层：直接从花园庭院入户从花园庭院入户，跟公共楼道没关系；n二层：二层：从露台入户从露台入户，通过室外楼梯，上到一层的一个平台47、，再往上走一走，在室外很自然地完成一个过程，回家时，没有特别强烈地意识到自己爬了一层楼；n三层及以上：三层及以上：楼梯入户楼梯入户，层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台；入户方式的打造，使花园洋房与本项目多层直接区别开来，从而具备了别墅的居住感受65生活营造：生活营造：组团式组团式方式布置，寻找久违的方式布置，寻找久违的院落院落邻里感觉邻里感觉洋房组团式布置示意图n两列洋房围合布置：两列洋房围合布置：两幢住宅为一邻里单位，营造邻里感受，使人感到围合所产生的安全感、舒适感；n南北入口：南北入口：根据需要设置南北入口，立面的退台也相对错落有致，形成宜人的48、组团空间；n其他设计要点：邻里组团封闭，车行在邻里外解决；减少车行及闲杂人员的干扰，创造一个悠闲、宁静的氛围，组团景观的个性化设计使人犹如置身于自家院落中。在南入户设计下，若不能保证南客厅、南主卧，则建议局部户型北入户，朝向大于景观和入户方式66空间扩展空间扩展首层：带私家花园和地下室，设计错层、超大面宽，通过首层：带私家花园和地下室，设计错层、超大面宽，通过创新设计营造别墅居住感创新设计营造别墅居住感情景房情景房错层错层12mp设计要点：设计要点：错层错层设计私家地下车库车库和超大地下室地下室独享50左右私家花园私家花园（或花池），平添主人生活情趣。独有情景房情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅49、和餐厅宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过2020主卧主卧宽敞舒适，可设置走入式衣帽间案例：万科水晶城首层带地下室客厅下错0.5m67空间扩展空间扩展二、三层：错层、客厅二、三层：错层、客厅7.4m7.4m面宽，独有私家空中院落（露面宽，独有私家空中院落（露台）台）露台入户露台入户错层错层p设计要点：设计要点：活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层小错层格局，空间层次丰富独创露台入户露台入户，私密性、归属感更强7.35m开间，近4040横向横向客厅和餐厅客厅和餐厅超过2020的主卧的主卧宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理附带观景露台观景露台错层错层二三层户型亮点与底层和50、顶层比略少，主要通过低总价、有露台和错层设计等亮点赢得客户案例：万科水晶城68空间扩展空间扩展顶层户型：坡屋顶、跃层设计、豪华主人区，客厅顶层户型：坡屋顶、跃层设计、豪华主人区，客厅8m8m以上以上面宽面宽露台露台主人区主人区露台露台露台露台p上层：豪华主人区豪华主人区：设卧房、休闲厅、超大卫生间、步入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶坡屋顶，低于2.2m处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，室内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗观景天窗”，近收阳光与惬意p下层：8m8m以上大开间客餐厅，三卧三卫层高3m3m，辟有6m651、m共享空间客厅与超大观景露台相通，便于干燥通风。案例：万科水晶城69建筑单体建议建筑单体建议外部外部风格及立面建议风格及立面建议内部内部产品设计建议产品设计建议兰花别墅、联排产品情景退台洋房电梯多层、高层与小高层产品70集合住宅（多层、高层和小高层）集合住宅（多层、高层和小高层）以舒适度为核心的以舒适度为核心的户型设计户型设计空间的充裕度空间的充裕度体现在户型面积的大小户型面积的大小与居住空间的数量居住空间的数量。面积成为衡量集合住宅舒适度的关键指标价值提升：面积增加，居室增加空间利用效率空间利用效率由于面积的限制，空间利用效率显得非常重要，户型结构户型结构因此成为户型评价的关键。价值提升：户52、型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优化开门方式）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透）空间功能分化空间功能分化户型空间功能上的细分、完善与分区户型空间功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房、主卧区、中西厨、主仆分道、客厅起居分离空间的细节化空间的细节化对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。价值提升：凸窗、步入式阳台、入户花园空间弹性和变化空间弹性和变化户型保持弹性户型保持弹性可以更好的满足住户个性化的生活需求价53、值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式71具体策略：公共部分营造尊贵感，具体策略：公共部分营造尊贵感，私有空间在控面积下营造舒适度私有空间在控面积下营造舒适度尽量板式排布，增加通风采光尽量板式排布，增加通风采光底层挑空，营造情趣空间底层挑空，营造情趣空间私有空间私有空间控面积下扩大赠送系列措施控面积下扩大赠送系列措施营造空中院落感系列措施营造空中院落感系列措施公共空间公共空间集合型住宅集合型住宅营造豪华入口大堂，营造尊贵感营造豪华入口大堂，营造尊贵感72公共空间公共空间设计时设计时需充分考虑楼盘的度假特性，避免出现需充分考虑楼盘的度假特性，避免出现物业类型容积率排步方式梯户比多层154、.5全部板楼排布，尽量避免“大平板”出现，保证户户南北通透一梯两户小高层2.2点板结合，端头南北通透，中间户型朝南布置一梯三户高层3.8点楼为主，但尽量户户有阳光两梯六户一梯两户参考一梯三户参考两梯六户参考73公共空间公共空间底层局部架空：提高社区环境的舒适度，并同时用底层局部架空：提高社区环境的舒适度，并同时用做电瓶车停车场和部分娱乐设施做电瓶车停车场和部分娱乐设施p美观：美观：增加绿化空间绿化空间，丰富园林层次园林层次，增加共享空间，迅速扩大共享空间感受；p泛会所泛会所:架空层下开放的空间与周围绿化成为一体，形成泛会所，可以摆设一些桌椅桌椅、乒乓球台乒乓球台等；既能美化环境，又有实用价值755、4公共空间公共空间大堂：挑高大堂：挑高4 45m5m，高档装修，并设置与社区文化，高档装修，并设置与社区文化相呼应的小品，做足相呼应的小品，做足“形象工程形象工程”与中式相关的精致小品通透设计入口绿化大堂挑高p挑高：挑高：大堂设置在架空层中，是架空层中一部分；p中式文化小品：中式文化小品：摆设雕塑、装饰等；p高档装修高档装修与架空层配合，营造十足的尊贵感75功能空间扩展要点功能空间扩展要点户型尽量突出中式空中院落感，并提高面积赠送户型尽量突出中式空中院落感，并提高面积赠送方式方式特征描述特征描述项目限制条件项目限制条件建议建议飘窗（凸窗）飘窗（凸窗）增加了室内可使用空间和观景面每户景观面好的地56、方均采用阳台阳台居家必备空间均设阳台，三房以上双阳台入户花园（前入户花园（前庭）庭）提供入口缓冲，引入室外空间，提高舒适度会增加进深，影响建筑排布三房以上建议采用阳光房阳光房玻璃设计，增加观景面，极大增加采光影响外立面造型大小三房和四房的浴室采用露台露台增加情趣和观景需要错层设计，且影响外立面造型四房酌情采用内庭院（中庭）内庭院（中庭）将室外景观引入室内，也可灵活用于扩大室内空间，实用性强四房采用挑高客厅挑高客厅极大增加舒适度会增加项目高度四房采用说明：以上户型提升手段根据本项目实际情况得出，已经做过筛选76入户花园入户花园“前庭前庭”，可构成立体绿化空间、增加采光面；建议三房，可构成立体绿化57、空间、增加采光面；建议三房以上可采用小面积入户花园设计以上可采用小面积入户花园设计入户花园立体绿化、引入室外景观空间入户花园改为小阳光书房建议三房以上尽量设置入户式空中花园，静享私人独院的风景n优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度；n劣：使建筑进深增加，影响排布；n目前市场上入户花园设计运用已经较为广泛，客户接受程度高；n按新规“异形入户花园”计一半面积，“矩形型入户花园”面积大于 6或进深大于2.5m，计算全部建筑面积。77内庭院内庭院“中庭中庭”，实为凹阳台，营造空中院落，把绿色引进家中，实为凹阳台，营造空中院落，把绿色引进家中空中院馆对户内空间的渗透多重院馆的生活58、意境n优：有助于户型的空间结构布局，并且增加整体的通透性和采光；现代高处院馆生活，既有传统的情节元素，又有现代都市的空间元素；n劣：增加容积率，对户型面积要求较高。空中院馆实景示意图78露台露台“后院后院”，增加观景平台和活动空间；大三房和四房适当采用，增加观景平台和活动空间；大三房和四房适当采用说明：进深大于2.5 m或面积大于12“露台”计算全部建筑面积。顶层复式的露台较易实现露台可采用“奇偶错”形式露台露台79阳台阳台“后院后院”，居住必备空间，居住必备空间 ，有利于观景；建议设计时适当增加，有利于观景；建议设计时适当增加客厅外接观景阳台，增加客厅空间感主卧室外接阳台，增加步出空间客厅连59、通观景阳台厨房连通功能阳台两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用；三房以上户型设置双阳台，保证生活阳台与观景阳台区分；复式三阳台；主卧设置法式阳台。本项目最大的优势是景观，应适当增加阳台；各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的法式小阳台（进深小于0.6m），增加步出空间。80飘窗飘窗本项目有山景和水景，建议所有户型尽量采用本项目有山景和水景，建议所有户型尽量采用飘窗垂直剖面示意图层高层高2.2M飘窗边套采用270度“L”型飘窗n飘窗，又叫凸窗，比平窗能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间；n飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空60、间；n层高小于2.2m、进深小于0.6m赠送全部面积。建议所有户型朝景观面都尽量采用，其中边套尽量设计“L”飘窗；不建议采用倒凸窗81阳光房阳光房浴室或主卧设置浴室或主卧设置270270度观景阳光空间，充分享受室外景观度观景阳光空间，充分享受室外景观本项目景观户型亮点之一，建议运用在三房和四房。阳光房说明：俗称“玻璃房”，多用于别墅或者顶层物业等高端住宅，可与卧室、浴室等相连，增加功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；增加观景面和采光，形成项目户型亮点；做法：地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2m，从而不计面积。82客厅挑高客厅挑高放大空间尺度，有效增加舒适度，同时增加气派感；建议放大空61、间尺度，有效增加舒适度，同时增加气派感；建议复式采用复式采用n优：客厅挑高使居住空间放大，有利于增加气派感和舒适度；n劣：挑高增加项目容积率，且增加成本。不建议大量采用挑高，只在四房和部分大三房户型采用。83高层、小高层主要户型的设计要点（户型参考户型图见附件）高层、小高层主要户型的设计要点（户型参考户型图见附件）两房：基本舒适度两房：基本舒适度小三房：提升舒适度小三房：提升舒适度大三房：舒适居住大三房：舒适居住四房：具备豪宅特性四房：具备豪宅特性在控制面积的基础上作小亮点，如飘窗、阳台等控制面积基础上，通过多种创新提升舒适度保证较舒适居住尺度基础上，通过多种创新进一步提升舒适度亮点多，舒适度62、好，营造大尺度多功能的豪宅居住户户有南面卧室朝景观面设置飘窗法式小阳台户户观景可改房入户花园双阳台设计浴室带阳光房卧室景观面设置飘窗法式小阳台南北通透大面宽客厅和主卧双阳台设计露台（部分户型）浴室带阳光房卧室景观面设置飘窗法式小阳台南北通透大面宽客厅和主卧双阳台设计露台浴室带阳光房卧室景观面设置飘窗内庭院主卧设置步入衣帽间客厅挑高设计三阳台建议动作建议动作l可选动作可选动作84思路体系思路体系社区整体规划社区整体规划建筑单体建议建筑单体建议园林景观建议园林景观建议配套与服务建议配套与服务建议启动区策略启动区策略85版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳63、世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。虽为人作，宛如天开 （明）园冶产品核心价值点总结：产品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象中国风、度假体验、豪宅形象中国风中国风度假体验度假体验豪宅形象豪宅形象整体规划整体规划大门、标志性建筑等重要重要节点节点极具中国风情 气派的中央中央景观景观精致、私密的组团内节点节点建筑单体建筑单体外立面充满中国传统民居传统民居元素元素 户型设计具有区别于第一区别于第一居所居所的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现尊尊贵感贵感园林景观园林景观 充分吸取传传统园林统园林精华打造本项目园林 64、营造适合度适合度假假、休憩的园林景观 在重要节点营造尊贵感尊贵感配套与服务配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假度假需求需求；营造充满尊贵的酒店、商业街；尊贵、个性的物业管理物业管理 引水水入社区；充分加强社区与山山体的联系87充分营造中国古典园林风格充分营造中国古典园林风格元素元素造景造景项目园林景观项目园林景观价值体系价值体系p筑筑 山山p理理 池池p植植 物物p建建 筑筑p书书 画画建筑是时尚现代的，园林是古色古香的DIS系统系统88筑山筑山寸山多致寸山多致、片石生情片石生情，堆砌假山营造园趣，堆砌假山营造园趣n通过假山将园林分割成若干空间，增加空间感，各空间相互连绵、65、延伸、渗透，消除传统园林的空旷与单调；n假山与船场溪水完美融合，体现自然风情n假山可选择太湖石、黄石、青石、斧劈石等材料假山、真水、亭台楼阁构成了一幅经典的“中国画”一座座富有气势的假山体现了尊贵感 体验假山之趣原则：古典园林关于假山的透透、漏漏、瘦瘦、皱皱的美学原则，达到以假乱真，做假成真的效果；89理池理池山贵有脉山贵有脉，水贵有源水贵有源，脉理贯通脉理贯通，全园生动全园生动n不是喷泉和规则式的台阶瀑布，而是自然式的细水n船场溪水引入园林内，水系环绕社区，与假山、建筑与植被的结合营造深邃藏幽的情趣和中式风情；掩-水从建筑的下面流过，营造水无边的视角印象隔-或筑堤横断于水面，或涉水点以步石，66、增加景深和空间层次破-清泉小池，可用乱石为岸，深邃山野风致的审美感水系环绕，尽可能保证户户拥有水系景观注重运用中国古典园林“掩掩、隔隔、破破”的理水手法；90植物植物四季常有绿四季常有绿，月月有花香月月有花香，传统花卉传统花卉，乔灌搭配乔灌搭配n中式园林中十分重视植被的运用，既作为装点之景，同时还蕴含了丰富的人文内涵；n植物选择建议：建议选用梅梅、兰兰、竹竹、菊菊、荷荷、柳柳等一些既美观又富含中国传统精神气节的植物，同时还需要考虑层次感和季节性的问题；乔灌搭配，营造园林层次感园林与建筑融合，用园林区隔建筑植被的打造着重考虑“姿美姿美、色美色美、味香味香”三要素兰竹梅柳莲91建筑建筑楼台亭阁楼台67、亭阁，轩馆斋榭轩馆斋榭 ，居中可观景居中可观景，观之能入画观之能入画 n中式园林中的建筑主要包括亭、台、楼、阁、廊、桥、堂、轩、斋等，本项目主要考虑设立亭亭、阁阁、廊廊、桥桥；n园林建筑不能像宫殿庙宇那般庄严肃穆，而是应采用小体量分散布景，主次分明，高低错落，疏朗有致；桥桥廊亭阁桥建筑小品的选择以体现中式人文主题为原则，体现古古、秀秀、精精、雅雅的特点；说明：此处“建筑”指园林小品，并非住宅92书画书画“无文景不意无文景不意，有景景不情有景景不情”，书画墨迹在造园中，书画墨迹在造园中点缀景色，揭示意境点缀景色，揭示意境 n中国古典园林中的书画题刻主要包括匾额匾额、楹联楹联、题刻题刻、碑记碑记、68、字画字画等表现形式；楹联匾额碑记字画题刻93造景造景运用古典园林中的夹、框、借等手法造景运用古典园林中的夹、框、借等手法造景夹景借景n夹景：夹景：用建筑物或树木花卉等把风景点屏障起来，使其更显诗情画意；n框景：框景：门、窗、墙洞等抱合成的景框，把远处的山水美景或人文景观包含其中n对景：对景：甲和乙观赏点可互相观赏；n借景：借景：有远借、邻借、仰借、俯借等；n漏景：漏景：透过漏窗的窗隙，可见园外或院外的美景 框景漏景对景造景使园林得以实现移步换景、以小见大，从而趣味盎然、百看不厌！94DISDIS围墙：韵味十足的中式隔墙即有利于塑造中式社区形象和建立社围墙：韵味十足的中式隔墙即有利于塑造中式社区69、形象和建立社区领属感，又是项目外部标识区领属感，又是项目外部标识n用一道中式韵味十足、尺度夸张的花墙作为社区与外部的分隔；n中式隔墙既有中式传统，又传承了现代人文意识，体现了中式园林的尊贵感和私密感；墙是区隔、也是展示，更是一道风景！成都清华坊北京观塘北京金都杭城天津中堂成都芙蓉古城95DISDIS外部：主要沿项目的主干道边界设置界定区域，建立强势的社区外部：主要沿项目的主干道边界设置界定区域，建立强势的社区领属感领属感，体现大盘规模优势，体现大盘规模优势n社区主入口出设置高高的牌坊、门楼，体现浓郁的中式风情和尊贵感；n地块东侧靠近县城的位置设立鲜明的广告围挡，既富含昭示性又可以与外界区隔；n70、通过路灯、路牌、绿化植被等来指示区域边界主入口主入口东次入口东次入口北次入口北次入口海峡兰花博览园海峡兰花博览园绿化栅栏自然区隔中式围墙标识主入口门楼路牌围挡广告路灯96DISDIS内部：以导示系统、风情小品等诠释中式文化理念内部：以导示系统、风情小品等诠释中式文化理念样板房样板房兰兰花花别别墅墅区区97对于园林，对于园林，我们主张简洁古朴，我们主张简洁古朴，梅兰竹菊、梅兰竹菊、亭台楼阁，亭台楼阁，与建筑交响辉映。与建筑交响辉映。98思路体系思路体系社区整体规划社区整体规划建筑单体建议建筑单体建议园林景观建议园林景观建议配套与服务建议配套与服务建议启动区策略启动区策略99产品核心价值点总结：产71、品核心价值点总结：中国风、度假体验、豪宅形象中国风、度假体验、豪宅形象中国风中国风度假体验度假体验豪宅形象豪宅形象整体规划整体规划大门、标志性建筑等重要重要节点节点极具中国风情 气派的中央中央景观景观精致、私密的组团内节点节点建筑单体建筑单体外立面充满中国传统民居传统民居元素元素 户型设计具有区别于第一区别于第一居所居所的设计特点 不论外立面还是户型设计都尽量体现尊尊贵感贵感园林景观园林景观 充分吸取传传统园林统园林精华打造本项目园林 营造适合度适合度假假、休憩的园林景观 在重要节点营造尊贵感尊贵感配套与服务配套与服务酒店、商业街皆为中式风格酒店、商业街需满足度假度假需求需求；营造充满尊贵的酒72、店、商业街；尊贵、个性的物业管理物业管理 引水水入社区；充分加强社区与山山体的联系100依世联经验，度假物业实现高价值主要通过项目本身打造和相关配套体系，而依世联经验，度假物业实现高价值主要通过项目本身打造和相关配套体系，而物业配套体系作为软性要素更为重要物业配套体系作为软性要素更为重要产品打造产品打造服务配套服务配套整体规划整体规划园林景观园林景观建筑立面建筑立面户型价值户型价值装修价值装修价值硬性配套硬性配套外部权益整合外部权益整合物管权益配套物管权益配套101提升度假物业价值的关键举措提升度假物业价值的关键举措配套、服务和权益配套、服务和权益Point.Point.配套配套特色Spa特色73、美味婚礼服务商务宴请安排私人管家星级厨师上门服务高尔夫球终身会籍酒店优先顾客预定优先权果树认养Point.Point.服务服务极致的度假氛围极致的度假氛围特色个性的配套服务特色个性的配套服务外部权益享受外部权益享受Point.Point.权益权益稀缺度假资源占有 与城市不同的度假感 南靖特色文化演绎 度假的情趣感实现途径：实现途径：酒店（会所）、酒店（会所）、商业街等商业街等实现途径：实现途径：酒店（会所）、酒店（会所）、物业管理等物业管理等实现途径：实现途径：酒店（会所）、酒店（会所）、物业管理相关配套等物业管理相关配套等102配套与服务建议配套与服务建议酒店与会所建议酒店与会所建议商业街设74、计建议商业街设计建议物业管理建议物业管理建议103回顾回顾指标与定位：占地指标与定位：占地1 1万，总建万，总建90009000，中式风格，土楼形态，中式风格，土楼形态的别墅式酒店，并带的别墅式酒店，并带2000 2000 丽池会所丽池会所指标指标数值数值用地面积1万建筑密度35%建筑面积9000 绿化率30%土楼形态酒店主楼+别墅式酒店客房数量在220间左右，其中集中式客房在120间左右，别墅式酒店100间左右引入丽池会所，面积为2000酒店区：包括酒店、会所和温泉中式别墅式酒店104回顾回顾客户：度假客户、会议团队以及本地客户客户：度假客户、会议团队以及本地客户酒店客户酒店客户度假客户度假75、客户会议客户会议客户本地客户本地客户度假客户追求完全的放松与享受，希望得到便捷式、全方位、个性化的服务他们需要什么？我们能提供什么？满足不同人需求的各种档次、风格的住房；中式、日式、西式餐饮；各种娱乐、健身体验；专署、高端会所会议客户追求较高的工作效率以及轻松的休闲体验，希望住酒店不仅是开会更是休闲度假会议室、多功能厅等完善的会议设备；包括行政客房等多类舒适的客房；中式、日式、西式餐饮；各种娱乐、康体体验；本地客户有办婚宴、朋友聚会等等的需求大型宴会厅；中式、日式、西式等特色餐饮；大堂吧、咖啡厅；KTV、歌舞厅等娱乐设施105市场：厦门度假楼盘都开始重视会所的建设，以汤泉世纪温泉会所为代市场：76、厦门度假楼盘都开始重视会所的建设，以汤泉世纪温泉会所为代表使度假产品在配套品质不断提高表使度假产品在配套品质不断提高设计：设计：“上海名流会”规划设计主要项目：主要项目：西湖区会所将引进咖啡厅、健身室、便利店等，总体而言，主要是满足社区基本需要，并无特色项目。发现之旅发现之旅西湖名流会所西湖名流会所面积面积：8600，主要项目：主要项目：以温泉SPA为主题，规划有大型SPA水疗馆、足浴按摩、餐饮区、台商会管、温泉套房等功能区域，定位为未来将是马洋溪地区最顶级的温泉主题会所。愿景：愿景：汤泉世纪国际顶级温泉主题会所将成为21世纪富豪的休闲趋势，成为福建省第一流的国际性私人会所。汤泉世纪汤泉世纪国77、际顶级温泉主题会所国际顶级温泉主题会所106经营方式经营方式外请，海泉本身不介入经营，打造半封闭、独立运营的集外请，海泉本身不介入经营，打造半封闭、独立运营的集酒店和会所功能为一体的会所式酒店酒店和会所功能为一体的会所式酒店1.半封闭性半封闭性会员分级，保障度假客户私密性的同时，拓宽客源，局部对外；2.独立运营独立运营独立于物管之外的独立法人，引入专业酒店管理公司或会所运营公司，增强服务品质，降低纠纷风险；3.重点项目引爆需求重点项目引爆需求以特色重点项目带动整个会所的经营；4.付费与免费项目结合付费与免费项目结合会所经营多重收费制度相结合，降低物管费用，减少客户抗性；5.阶段性主题式活动阶段78、性主题式活动根据客户敏感点，定期或不定期的举办阶段活动，增强会所的吸引力，提高客户消费频次。本项目酒店式会所经营的五大要点：本项目酒店式会所经营的五大要点：107功能设置功能设置三大特色项目：特色温泉三大特色项目：特色温泉SPASPA、商务会议和特色餐厅、商务会议和特色餐厅项目功能数量 面积（）主楼客房，商务会议商务会议，特特色餐厅色餐厅5000副楼温泉温泉SPA(结合室外温泉)2000别墅客房客房102000合计9000特色餐厅温泉SPA商务会议以重点项目作为酒店的经营引爆点，增大客户群体的同时，可带动其它经营项目的消费。108特色项目特色项目丽池温泉丽池温泉SpaSpa会所：主打女性客户和79、其他高端人士，结合会所：主打女性客户和其他高端人士，结合酒店及室外温泉综合打造酒店及室外温泉综合打造酒店周边加上沿河农业用地布置室外温泉，酒店附楼（丽池会所）设置室内温泉，做到室内外相结合！卖点：领先的温泉，特色的项目，实惠的价格！n市场定位：市场定位：针对区域高端度假各及周边县城客户，为其提供一种高端的区别于城市温泉的特色体验；n典型项目：典型项目：三温暖温泉、桑拿和活水按摩等；n开发模式：开发模式：丽池独立运营，海泉参与营运或仅投资。三温暖温泉桑拿活水按摩109特色项目特色项目山珍野味餐厅：闽南最具特色，选用当地巴戟天、麻竹和山珍野味餐厅：闽南最具特色，选用当地巴戟天、麻竹和土鸡等精心烹饪80、，打造酒店招牌土鸡等精心烹饪，打造酒店招牌酒店特色餐厅案例：华侨城丹桂轩成为深圳一张高端特色餐饮品牌，全深圳最美丽、最具情调的餐厅，极大地拉升了波托菲诺人气；华侨城丹桂轩n依托酒店会所，以山珍为特色，可吸引知名餐饮商家；n形成持续性的人气吸引，口碑传播，并带来高端客源，如企业主、政府官员等；n丰富休闲度假生活让吃惯“海味”的厦门人来南靖品尝地道而又不失品位的“山珍”！110特色项目特色项目商务会议：面向本地政府和企事业单位，以及厦门企事业商务会议：面向本地政府和企事业单位，以及厦门企事业团体等，突出会议的休闲功能团体等，突出会议的休闲功能本地政府开会本地企事业会议厦门度假会议n市场定位：市场定81、位：面向本地和外地商务会议为主，以本地政府、企事业单位和厦门等地客户为主；n规格：规格：标准四星级配套，包括同声传译系统在内的系统先进设备；n规模：规模：建议不宜过大，以1000以内为宜。111功能布置功能布置主楼：规划七层，共约主楼：规划七层，共约50005000，一层为综合服务区和餐饮，二层，一层为综合服务区和餐饮，二层为会议室，三至六层为集中客房，顶层为多功能总统套房为会议室，三至六层为集中客房，顶层为多功能总统套房楼层楼层功能区功能区项项 目目面积（）面积（）7F7F总统套房需灵活设置，可改会议室或者宴会厅3003-6F3-6F客房50间（标间均（标间均50以上，大于城市酒店，多以上，82、大于城市酒店，多套房设计）套房设计）32002F2F会议室包括各类会议室7001F1F综合服务区（一层整体挑高2层，部分挑高3层设计）总台、咖啡厅和服务用房等200800餐饮包括中式（山珍野味）、日式和西餐三类600合计约5000左右说明：以上功能及面积仅供参考，具体须酒店管理公司确定，但不可与整体定位矛盾112功能布置功能布置主楼：丽池会所专用，主楼：丽池会所专用，20002000，为一大独栋别墅，四层设计，为一大独栋别墅，四层设计，主要功能为室内外温泉及其配套主要功能为室内外温泉及其配套楼层楼层功能区功能区项项 目目面积（）面积（）4f4f休闲娱乐区茶室、棋牌等200500保龄球、台球等383、003F3F男女宾洗浴的豪绅会和名媛会健身健身100500桑拿根据实际情况，可分男女宾部150洗浴200美发美容美发502F2F休息区和指压按摩区 指压按摩区贵宾房2间350400双人间3间单人间2间休息区501F1F综合服务区（部分挑高设计）大堂以及寄鞋处和接待600说明：本布置参考丽池部分会所以及项目实际情况布置，仅供参考，建议酒店建设前与丽池做充分沟通113别墅客房别墅客房客房设计需根据商务、旅游客户做相应设计客房设计需根据商务、旅游客户做相应设计配套设配套设施施超大室外花园、大型海景露台、豪华大厅，每间房设有独立卫生间、独立观景阳台、中央空调、免费宽带、有线及卫星电视、迷你吧、免费本地84、报纸等。床型床型五间房及六间房两款，设有大床房及双床房。面积面积298.70 两层楼案例：亚洲海湾大酒店，两层设置，案例：亚洲海湾大酒店，两层设置，3-5间房，面积间房，面积200左右；左右；n排布建议：排布建议：紧靠主楼排布，通过船场溪水与住宅区隔断；n建筑风格：建筑风格：风格需与整体社区协调，但可通过颜色与住宅区区分；n设计规格设计规格:开间4m以上,进深7-10m亚龙湾5号亚洲海湾酒店别墅式客房114配套与服务建议配套与服务建议酒店与会所建议酒店与会所建议商业街设计建议商业街设计建议物业管理建议物业管理建议115回顾回顾指标与定位：共指标与定位：共1.61.6万万左右，其中集中式商业左右85、，其中集中式商业20002000，中式，中式元素为形、特色休闲为主题的外向型商业街区元素为形、特色休闲为主题的外向型商业街区街铺内街集中式商业街铺：街铺：县城畅销产品，沿主主干道围合干道围合（图示）；内街：内街：围绕兰花广场兰花广场，即可增加商业体量，又可区隔内外部空间；集中式商业：集中式商业：兰花广场旁，内街内内街内，昭示性好，用于据集人流。再次明确商业排布：再次明确商业排布：116回顾回顾客户：社区、游客及县城，其中游客是重点客户：社区、游客及县城，其中游客是重点商业客户商业客户社区人口社区人口游客游客县城人口县城人口 社区居民以基本生活需求为主，而本社区的度假客户居多，对休闲、娱乐配套有86、一定需求需要什么提供什么便利店、超市餐饮店药店、美容美发厅游客主要以购买本地特产和品尝风味小吃等为主，希望能欣赏到特色表演或者购买特产当作纪念品等风味特产、小吃休闲娱乐项目酒吧、咖啡店县城缺乏休闲、娱乐及高档次的购物区，县城人口希望享受更高一层级的购物体验超市大卖场休闲广场社区大规模开发，将形成超五千的社区人口；休闲度假功能，吸引土楼每年100万的游客中大部分县城4万常住人口，尤其是高端消费客群117经营方式建议经营方式建议建议商业经营模式采用建议商业经营模式采用租售并举租售并举（出租物业（出租物业先租后先租后售售）的方式，以使最快速回收现金的情况下规范商业业态）的方式，以使最快速回收现金的情87、况下规范商业业态租售方式租售方式租售管理方式管理方式专业公司统一管理各商家自行管理赢利模式赢利模式长期经营短期盈利评价评价较容易控制业态，统一管理；较快经营，有利商业氛围快速形成不容易控制业态和统一管理；快速回笼资金；商业氛围形成略慢从右表可以看出，租和售各有利弊，本项目可权衡利弊，采取租售并举（出租带出售协议）的方式n考虑对商业业态的控制：考虑对商业业态的控制：对于离城市中心较远的大规模项目，在启动期做好社区形象展示非常重要，因此有必要严格控制社区商业业态和档次，以与社区形象社区形象和档次档次保持一致。n现实考虑：现实考虑：本项目商业体量相当庞大，快速出售出售较有难度难度，因此才有“出租带出88、售协议出租带出售协议”的方式来回笼现金。为什么会有先租后售？118功能设置建议功能设置建议充分利用沿街面长的特点，设置充分利用沿街面长的特点，设置6 6大风情商业街区大风情商业街区和一和一个小规模集中式商业个小规模集中式商业街区划分街区划分功能功能客群客群街面街面（mm）规模规模（）时尚街区时尚街区服饰专卖店、化妆品城区、游客、社区2002000美食街美食街南靖特色小吃、各式菜肴游客、城区、社区2504000特产街特产街南靖特产、闽南特产、老字号等游客2502000兰文化街区兰文化街区以兰花为核心的传统文化设施交易游客2001500兰花街兰花街兰花及其配套设施买卖游客、兰农1001500茶业市89、场茶业市场以高山茶为特色的专业茶市游客、城区、社区1502000节点商业节点商业超市商场；娱乐城(电影桌球健身等)；西餐西式快餐等城区、社区、游客1002000其它其它旅游集散接待中心、旅行社游客1001000119功能排布建议功能排布建议根据根据客户来源客户来源及及业态特征业态特征排布相应商业排布相应商业集中式商业：集中式商业：主要排布超市、小型放映厅等聚居人流的业态；地块东部：地块东部：邻近县城，主要排布时尚街区、美食街等照顾到城区客户的商业；地块西部：地块西部：临近土楼，主要排布兰花交易市场、茶市、特产街等面向游客的商业；美食街设置：美食街设置：170亩地块为底商设置，不设置餐饮；兰博园90、地块为商住分离；美食街可设在此，以减少对住宅污染。物业排布提示：物业排布提示：街铺内街集中式商业茶文化街区茶文化街区美食街美食街时尚街时尚街区区集中商业集中商业兰花市场兰花市场特产市场特产市场兰文化市场兰文化市场120划铺划铺以以5050为最小基本单元、横向纵向灵活组合为最小基本单元、横向纵向灵活组合进深：进深：考量街铺各种业态所需的基本经营面积，商业进深在10-15m10-15m为宜；开间：开间：建议项目最小开间在4.2m4.2m；基本单元：基本单元：最小平面单元面积在4.2*12=504.2*12=50。划铺建议：划铺建议：划铺总体原则：划铺总体原则：在满足经营需求的基础上适当划小适当划小91、，利于控制总价控制总价、扩大招商面、快速变现快速变现；但需要考虑商铺面积的灵活性。121配套与服务建议配套与服务建议酒店与会所建议酒店与会所建议商业街设计建议商业街设计建议物业管理建议物业管理建议122市场市场南靖本地楼盘仅提供入门级物管，闽南度假楼盘多聘请厦门本地南靖本地楼盘仅提供入门级物管，闽南度假楼盘多聘请厦门本地专业物管公司专业物管公司根据项目组调查，南靖当地楼盘皆为自建物业管理团队自建物业管理团队，且仅提供社区清洁、门卫等最基本的物管服务，服务水平仅处于入门级入门级水平！南靖当地物业管理现状：南靖当地物业管理现状：闽南地区部分度假物业管理现状：闽南地区部分度假物业管理现状：度假楼盘物92、管公司简介发现之旅裕景物业 厦门高端物管，还管理雍景湾、银行中心等高端物业，口碑较好东方高尔夫裕景物业天颐香溪 繁荣物业 厦门专业物管，还管理繁荣广场等，口碑一般 总体而言，出厦门本岛外，还极少极少有项目竞争楼盘聘请国际知名物业管理国际知名物业管理公司作顾问！123物管方式物管方式外请外请国际物业公司国际物业公司作作顾问顾问，本，本项目自建项目自建物管物管团队团队市场上物业管理方式及特点：市场上物业管理方式及特点：方式方式优点优点问题问题专业物业管理公司直接参与执行专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足聘请国际专业物业管聘请国际专93、业物业管理公司作顾问，项目理公司作顾问，项目自建物管团队自建物管团队专业化指导、培训、制度建立、人专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。高平台。顾问服务时间一般顾问服务时间一般1-21-2年，费用每年高达年，费用每年高达10-2010-20万元；且顾问公司对服务时间以外万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。物业管理没有责任。发展商成立物业管理公司管理全权管理管理比较灵活，前期投入比较低缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。外聘知名物管公司作顾问的必要性：外聘知名物管公司作顾问的必要性：项目无吸引客户的强势资源，因此需在包括94、物管在内的软硬件资源软硬件资源上综合发力综合发力！本项目引进诸如戴德梁行等的物管顾问，不仅可以轻易超越本地楼盘，给当地客户以震撼，还可以增强厦门及周边的度假客户对本楼盘的信心！124物业管理体系物业管理体系常规服务常规服务+酒店式管家服务酒店式管家服务代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等商务管家服务商务管家服务 生活管家服务生活管家服务运动管家服务运动管家服务财务物管服务财务物管服务迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据；游艇、健身、瑜伽、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐私人理财顾问、投资咨询顾问酒店管家服务酒店管家服务物物业业管管理理95、体体系系物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务 管理租赁服务管理租赁服务秩序维护服务秩序维护服务 设备维护服务设备维护服务 日常生活服务日常生活服务24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；专业人员负责机电设备、设施管理维修；提供幼儿园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务 常规服务常规服务125酒店式管家服务酒店式管家服务为尊崇业主提供贵族般生活礼遇为尊崇业主提供贵族般生活礼遇n从软性服务上，引入四星级酒店式管家服务（一对一专属个性化、全方位服务），强化酒店服务，通过管家服务创造附加价值；在这96、里，在这里，享受尊贵的一切享受尊贵的一切!四星级酒店私有化，四星级酒店私有化，每位业主均自动成为酒店的每位业主均自动成为酒店的VIPVIP客户客户私人管家服务，尊贵生活礼遇私人管家服务，尊贵生活礼遇126安防安防远离县城，且为高档住宅，需特别注重社区安防系统建设远离县城，且为高档住宅，需特别注重社区安防系统建设p 安防安防 小区内保安二十四小时巡逻保安二十四小时巡逻；小区周围设置红外线对射红外线对射防攀爬自动报警装置；小区各入口、每幢别墅有闭路监控装置闭路监控装置；每户都设有可视对讲可视对讲门铃；入户门设门磁报警门磁报警安防系统p 消防消防确保社区消防通道随时能启用；别墅每层楼特设自动感温、感97、烟装置及自动喷淋；红外探头红外探头2424小时监控小时监控2424小时电子巡更小时电子巡更2424小时区域小时区域巡防巡防可视可视对讲对讲防盗报防盗报警系统警系统智能网络系统智能网络系统设置高级别安防系统，并非完全为了安全，更重要的是设置高级别安防系统，并非完全为了安全，更重要的是拔升楼盘形象拔升楼盘形象127业主权益业主权益 整合多方资源，为业主提供两大优惠计划整合多方资源，为业主提供两大优惠计划特殊权益特殊权益优先折扣优先折扣业业主主权权益益免费享有度假区全年门票（后期门票制）高尔夫练习场折扣20%优先预定权免费推迟结账可认养部分果树或竹林酒店多数服务折扣20%128思路体系思路体系社区整98、体规划社区整体规划建筑单体建议建筑单体建议园林景观建议园林景观建议配套与服务建议配套与服务建议启动区策略启动区策略129回顾回顾分期：整个项目分四期开发（分期：整个项目分四期开发（0909年不推盘），按照年不推盘），按照从右到左从右到左滚动开发；配套对应住宅分期投入滚动开发；配套对应住宅分期投入一期一期二期二期三期三期四期四期温泉一期兰花广场竹海狩猎场滑草场茶艺园拓展基地温泉二期华夏书院高尔夫一期温泉三期高尔夫二期温泉四期马术俱乐部草地滚球等一期：一期：兰+联+多二期：二期：兰兰+洋洋+联联+多多+小高层小高层三期：三期：兰+洋+联+多+小高+高四期：四期：兰+洋+联+小高+高住宅住宅分期分期99、配套配套分期分期130启动期选择：启动期选择：兰博园独栋兰博园独栋、酒店（部分）酒店（部分）、温泉温泉和和兰花广场兰花广场兰博园东部独栋率先启动，以“价廉物美”撬动市场酒店（部分）带温泉启动，作为前期营销中心和展示区住宅配套兰花广场和兰花部分配套（科研、协会等）同时启动，博取社会关注和政府信赖住宅配套兰花启动区域启动区物业量启动区物业量可售约6000启动区物业占地启动区物业占地约50亩住宅20栋，占地约25亩配套2000，占地约10亩兰花15亩131展示策略展示策略海西首席中式度假区生活体验海西首席中式度假区生活体验“五部曲五部曲”12345序曲序曲兰花广场：兰花广场：通过气派、通过气派、昭示100、性的打造，给客户以震撼；昭示性的打造，给客户以震撼；间奏间奏园林展示区：园林展示区：中式风格，中式风格，度假体验度假体验高潮高潮样板房：样板房：零距离体验未零距离体验未来度假生活；来度假生活；尾声尾声室外温泉室外温泉：进一步加深：进一步加深社区度假风情的体验。社区度假风情的体验。12345前奏（营销中心）前奏（营销中心）：展示高端形象，：展示高端形象，感受尊贵服务；感受尊贵服务；132序曲序曲兰花广场：兰花广场：牌坊牌坊、雕塑雕塑是重点，首席中式度假是重点，首席中式度假意向乍现意向乍现12345p设计要点：主要包括牌坊牌坊（大门）、广场广场及广场上雕塑雕塑三部分；牌坊为牌坊系列之一，同时也是大101、社区的大门；广场上可通过布置部分兰花雕塑兰花雕塑、雕刻雕刻和诗词诗词的形式展示兰花意向，不建议不建议直接栽种兰花栽种兰花；雕塑可以是华表华表等极能展示中国风的标志。华表华表牌坊（大门）牌坊（大门）133前奏前奏营销中心：通过营销中心：通过装修装修和和服务服务传递项目的尊贵感传递项目的尊贵感12345中式外观中式外观p设计要点：营销中心为酒店副楼酒店副楼，丽池丽池会所专用，前期前期用作营销中心营销中心；营销中心强调中式豪华装修和酒店式贵宾服务；地道中国风地道中国风中式豪华装修中式豪华装修134间奏间奏园林展示区：园林展示区：小范围小范围展示展示未来未来高品位度假生活高品位度假生活12345p设计102、要点：小范围展示，初期可设计在5 5亩亩左右；通过水系水系、竹林竹林和中式建筑小品中式建筑小品等打造；万科万科堂樾堂樾135高潮高潮样板房：聘请样板房：聘请大师大师设计，打造设计，打造古色古香古色古香的的豪华豪华样板房样板房12345p设计要点：样板房设计一栋一栋即可，集合园林展示营造未来生活场景；邀请香港等地区梁志天、高文安等大师大师倾力打造；豪华中式装修，古典而高贵古典而高贵万科第五园万科第五园136尾声尾声室外温泉：室外温泉：露天大池露天大池+别墅式温泉别墅式温泉，感受独特的度假体验，感受独特的度假体验12345p设计要点：三至五处三至五处露天（有屋顶）温泉，其中包括大池、情侣池、三温暖等形式；设计三栋三栋别墅式温泉酒店；如条件允许，还可设置泳池和干湿桑拿。别墅式温泉别墅式温泉露天温泉露天温泉露天温泉露天温泉按摩床按摩床137汇报结束汇报结束 感谢海泉相关领导在顾问服务工作中给予的互动和倾情协助感谢海泉相关领导在顾问服务工作中给予的互动和倾情协助138