1、 江汉涅槃江汉涅槃 重塑汉正重塑汉正 汉正街中央服务区核心区绿轴及地下空间建设方案 Construction Plan of Green Corridor and Underground Space in the Core Area of Hanzhengjie CBD 78 3.4 总体方案节点效果图 夜景鸟瞰图 78 3.4 总体方案节点效果图 市民运动公园鸟瞰图 78 3.4 总体方案节点效果图 市民运动公园透视图 78 3.4 总体方案节点效果图 邻里综合公园鸟瞰图 78 3.4 总体方案节点效果图 邻里综合公园透视图 78 3.4 总体方案节点效果图 江汉正街公园鸟瞰图 78 3.42、 总体方案节点效果图 江汉正街公园透视图 78 3.4 总体方案节点效果图 创意“T台”公园鸟瞰图 78 3.4 总体方案节点效果图 创意“T台”公园透视图 78 3.4 总体方案节点效果图 城市文化公园鸟瞰图 78 3.4 总体方案节点效果图 城市文化公园透视图 目录 一、项目背景 二、项目定位 三、设计构思及总体方案 四、功能策划及业态规模 五、空间景观及绿化设计 六、地下空间及市政交通设计 七、重点节点详细设计 八、海绵城市专项研究 九、消防与防洪系统专项研究 十、分地块建设指引 十一、开发运营建议 项目背景 Program background1、项目区位 2、历史沿革 3、发展战略 3、4、上位规划 5、现状条件 6、存在问题 7、转型迫切 8、重塑辉煌 1.1 项目区位 Planning Site 汉正街中央服务区核心区 汉正街中央服务区核心区位于长江与汉江交汇处,中央绿轴位于汉正街中央服务区核心位置,采用”人”字形布局.本次设计范围东接民意三路、泰源街、友谊南路，南抵沿河大道，西临民意四路、宝庆街，北至京汉大道，用地面积约 21.16 公顷 1868年续辑汉阳县志 汉河前贯大江环，后面平湖百里宽。2.2 历史沿革 17 1876年 湖北武汉全图 白粉高墙千万垛，人家最好水中看。四坊为界市廛稠，生意都为获利谋。17 3.2 历史沿革 18 晚清民国 汉水口，湖北物资集散地 4、只为工商帮口异，强分上下八行上下八行头。【上八行头上八行头】八大行。银钱、典当、铜铅、油烛、绸缎布匹、杂货、药材、纸张。随着汉口开埠演变为：盐行、茶行、药材行、广福杂货行、油行、粮食行、棉花行、牛皮行。【下八行头下八行头】手艺作坊。此地从来无土著，九分商贾一分民。4.2 历史沿革 19 晚清民国 汉水口龙王庙码头 廿里长街八码头，陆多车轿水多舟。水果行开飞阁上，渡江船杈木簰前。【据1923年统计，汉口有水、土果行62家，其中 44家在龙王庙一带】5.2 历史沿革 八码头：艾家嘴/关圣祠/五圣庙/老官庙 接驾嘴/大码头/四官殿/花楼 6.2 历史沿革 21 1899年 英国伦敦新闻画报 位于长江5、与汉水交界处的汉口 层台百尺俯清流，客到先争好座头。7.2 历史沿革 22 晚清民国 汉水河街 无数茶坊列市闤，早晨开店夜深关。粗茶莫怪人争嗑，半是丝弦半局班。8.2 历史沿革 23 民国 汉正街 四通八达巷如塍，路窄墙高脚响腾。街名一半店名呼 纬子、衣服、袜子、剪子、芦席、草纸、打扣等街 巷，皆以店名。9.2 历史沿革 24 2011年 药帮巷雨后青石板路 玻璃八盏夜明灯，药店全凭铺面精。市井也知仁者寿，招牌一半借山名。仁山、荣山、香山、寿山、松山、春山、长山、南山、泰山、华山、恒山皆药店名。10.2 历史沿革 衣服街兼袜子街，密遮两板似阴霾。衣服街兼袜子街，密遮两板似阴霾。米市都居米厂台，6、砌成白石净无埃。米市都居米厂台，砌成白石净无埃。壇场数亩排茶桌，顽雀人来坐一回壇场数亩排茶桌，顽雀人来坐一回。趋承富客与豪商，无遇行场与栈房。趋承富客与豪商，无遇行场与栈房。买酒从今须子细，绍兴大半是湖南。买酒从今须子细，绍兴大半是湖南。汉皋热酒百余坊，解渴人来靠柜旁。汉皋热酒百余坊，解渴人来靠柜旁。鱼杂猪肠兼辣酱，别人闻臭彼闻香。鱼杂猪肠兼辣酱，别人闻臭彼闻香。花布街连广益桥，教门生意独殷饶。花布街连广益桥，教门生意独殷饶。糖糕切片经油脆，牛肉悬门扑鼻臊。糖糕切片经油脆，牛肉悬门扑鼻臊。湖堤中段最繁冲，列市金工与木工。湖堤中段最繁冲，列市金工与木工。锯屑霜飞撕板料，椎声雷震打烟筒。锯屑霜飞撕7、板料，椎声雷震打烟筒。银牌点菜莫论钱，西馔苏肴色色鲜。银牌点菜莫论钱，西馔苏肴色色鲜。金谷会芳都可吃，坐场第金谷会芳都可吃，坐场第鹤鸣园。鹤鸣园。苏馆、西馆、金谷、会芳、五明、聚仙，皆有名。惟鹤鸣座头明洁，器具精良，冠服之土觞咏为宜。商贸繁盛往来稠，浮云世态尽情描商贸繁盛往来稠，浮云世态尽情描。市廛商贸生活百态闲娱风尚 11.2 历史沿革 1.3 发展战略 创新中心 贸易中心 金融中心 高端制造中心 活力的城市 绿色的城市 宜居的城市 包容的城市 高效的城市 更具竞争力：四个中心 更可持续发展：五个城市 中央相继提出“一带一路”、长江经济带等国家战略，召开了中央城镇化会议、城市工作会议，发布了8、国家新型城镇化规划、长江中游城市群发展规划等，同时根据武汉2049远景规划，武汉将建设国家全面创新改革试验区、创新型城市试点。国家新战略 20492049国家中心城市 12 13 1.3 发展战略 武汉提出建设国家中心城市和国际化大都市的奋斗目标，着力打造经济、城市和民生“三个升级版”，同时，“大城市病”、“新城病”问题交织，传统发展方式难以为继，迫切需要探索新时期武汉转型发展新路径。建设“三个中心经济目标”：国家创新中心、国家先进制造业中心、国家商贸物流中心 建设“三个武汉”的社会目标：宜居武汉、文明武汉、幸福武汉 提出了“为建设国家中心城市 复兴大武汉”的奋斗目标 全力打造经济、城市和民生9、“三个升级版”目标 经济升级版：2020年GDP达1.9万亿元 布局无人机等未来产业“放管服”并重推进简政放权等 城市升级版：新建成13条轨道交通线 补齐短板，建设百年市政设施 山水人文特色彰显及绿化景观提升 开展“全球营销”，讲武汉故事 民生升级版：民生托底新增就业90万人以上 卫生资源总量进入全国前三 问题设施建设提升 武汉“十三五”规划纲要（2016.012016.01）武汉市第十二次党代会报告（2011.122011.12）城市新要求 “三个升级版”14 1.3 发展战略 顺应新的形势和要求，应对现实发展主要问题，适时开展汉正街中央服务区的改造建设，系统谋划汉正街中央服务区中长期发展战10、略，以中央绿轴的规划建设引领整个区域发展，以改革创新的建设方式促进汉正街地区转型升级，对于汉正街中央服务区未来的可持续发展具有十分重要的意义。武汉已经发展成为具有1000万人口的超大城市，市民对文化体育、休闲娱乐等民生诉求加剧，面临着构建便捷生活服务圈、创新社会治理、加快推进宜居武汉、文明武汉、幸福武汉建设等新的任务要求。市民新诉求 宜居文明幸福 1.4 上位规划 武汉城市总体规划 城市中轴线 汉正街位于武汉城市中轴线核心地带 1954年总规 1959年总规 1988年总规 武汉市历版总体规划都明确提出武汉城市中轴线的概念。新中国成立后，武汉市第一版总体规划（1954年由前苏联专家编制）构架了11、武汉城市中轴，由北往南串联起汉口火车站-西北湖-中山公园-武汉展览馆-南岸嘴-首义广场-洪山广场。1959年总规城市版图扩张，中轴线保持中山公园南岸嘴，南岸嘴洪山广场段轴线弱化。1988年总规中山公园汉正街段中轴线再次被强调。汉口地区的城市发展，也符合自然规律和历年总体规划提出的发展走向。15 16 汉正街文化旅游商务区实施性规划 汉正街中央服务区将围绕建设国家中心城市的目标任务，采取“双T”发展战略，大力发展商贸、金融产业及旅游、文化产业。从国际、国内、地方三个层面，将汉正街中央服务区打造成为世界级商贸、金融及旅游中心、华中与长江中游商务服务与文化旅游核心、大武汉商务服务于文化旅游核心。1.12、4上位规划 17 1.4上位规划 汉正街文化旅游商务区实施性规划 汉正街区域效果图 汉正街城市设计总平面 汉正街区域现状图 18 轨道线网规划 Metro Planning 历史保护区 Historical Heritage Preservation 1.4上位规划 沿河大道隧道工程 历史保护布局图 轨道线网规划图 地下车型道路方案图 相关规划 19 现状以市场、商服、居住用地为主。用地局促，功能混杂，业态落后，导致城市形象破旧，改造难度较大。用地现状 汉 江 1.5 现状条件 现状土地利用图 20 现状肌理 汉 江 1.5 现状条件 北部新建设区域空间格局多呈围合状；南部老街区肌理垂江呈鱼骨13、状；新建商业体多呈大体量块状。历史文化延续缺乏空间载体，历史空间肌理保护面临挑战。现状城市肌理 老法院 保寿桥 21 现状历史遗存 1.5 现状条件 区域范围内历史遗存共5处，需保留并与绿轴设计结合。药邦巷青石板路 同益里2、4号 宝庆二街1-7号 汉 江 22 现状保留及出让地块 1.5 现状条件 保留地块 出让地块 恒隆地块 银丰地块 沿江一号 二期地块 汉 江 区域范围内已出让地块3个，保留地块若干。绿轴设计需与周边地块情况充分对接。龙王庙公园 恒隆地块 银丰地块 23 地面高程 绿轴景观设计可充分利用现状地形特征，进行立体化、多样化设计。地势总体较平坦，北低南高 1.5 现状条件 汉 14、江 22m 24.5m 26m 35m 27m 高程图 24 現有地下街 1.5 现状条件 现有地下街照片 现有地下街平面图 现有地下街断面 25 区域已出让土地3块；规划保留地块：商业17处，商住楼27处，居住社区13处，办公楼4处 龙腾第一大道钻石座/翡翠座（商住）既济电力商城（商住）龙腾第一大道红宝石座/蓝宝石座（商业）汉正街东片（已出让土地）银丰富苑（商住）沿江MALL一号二期（已出让土地）金正茂服装商贸城（商住）沿江MALL一号（商业）汉正街品牌服饰批发广场（商业）汇江大厦/长江大厦（办公）泰源轻纺城（商住）银丰地块（已出让地块）银邦大厦（商住）汉正国际中心（商业）海山友谊城/舞台天15、下（居住）天仁社区（居住）多闻社区（居住）崇安鑫城（居住）仁厚社区（居住）恒隆广场（已出让土地）滨水香苑（居住）东富商城（商住）汉正广场（商业）汉正街中心商城（商住）丽景苑小区（商住）多福商城/旌德社区（商住）银河大厦（商住）武汉市第一医院（医疗）中山大厦（商住）全鑫时代床上用品广场（商住）民意广场（商住）金成世家（居住）维也纳国际大酒店（酒店）安顺佳园（商住）友谊路中学（教育）银泰中心嘉园（居住）中国建设银行（银行）庭瑞集团综合体项目（商业）1.5 现状条件 项目实勘总体情况 现状地块功能【业态】以服饰、纺织品、杂货小商品、文化用品批发为主；【体量】约80万方，其中纯商业批发大楼17个，商住16、裙楼商业27个；【经营】受电商冲击影响，整体经营状况较从前差很多。龙腾第一大道 星火文化用品大楼 汉正街品牌服饰批发广场 广告装饰类（不保留）家居建材灯饰类（不保留）文具文体、小商品类（保留）塑料制品、小家电及床上用品类（保留）服饰、箱包、鞋帽类（保留）服装、纺织类（保留）餐饮、珠宝、服饰类（保留）服饰、布艺类（保留）1.5 现状条件 保留地块 现状商业观察 26 现状商业布局 27 天仁社区（居住）多福路商城（商住）汉正街新安社区（不保留）【类型】纯居住社区13处；商住楼27个；【规模】绿轴沿线两侧区域住宅体量约6.7万方，总户数约11000户，居民人口4万人。【品质】大多为2000年前建造17、，外观与内部已趋老旧，生活配套不系统，无公园绿地，待完善提升。保留地块 现状居住观察 1.5 现状条件 现状住宅布局 民意四路，四车道，14米 大夹街，两车道，8米 汉正街，两车道，8米 江汉路，六车道，40米 沿河大道，六车道，40米 长堤街，4米，人行 友谊路/友谊南路，六车道，36米 重要人流节点【主要道路】包括京汉大道、中山大道、沿河大道、友谊路/友谊南路等，早晚高峰人流车流拥堵；【次级道路】如民意四路、长堤街、大夹街/大兴路、汉正街等道路等级较低，人车混流，通行情况糟糕。保留地块 现状交通观察 1.5 现状条件 28 交通拥堵情况 1.6 存在问题 汉正街地区现状问题 人口稠密，结构18、复杂；用地局促，业态落后；城市形象破旧，改造难度大；公共配套设施不足，公共绿地极度缺乏；对外交通不畅，路网密度不足；市政设施不足，建设标准较低；历史文化延续缺乏空间载体，历史遗存保护面临挑战。29 人口密 业态老 形象旧 交通堵 规划差 整体面貌亟待转型升级 人口稠密复杂/交通状况拥堵/商业模式老化/经营业态落后/市容环境脏乱/市政设施不足/历史文化延续缺乏空间载体/历史遗存保护面临挑战 1.7 转型迫切 人口稠密，结构复杂 形象破旧，业态落后 交通不畅，设施不足 30 45 1.8 重塑辉煌 重塑 汉正街 既是改善城市环境、中和开发强度、创造与自然对话的城市绿轴 又是容纳城市活力、促进社会交19、往、承载交通活动的城市街道 31 1、项目使命 2、名称定位 3、功能定位 4、基本理念 5、目标理想 项目定位 Project position32 2.1 项目使命 重塑 汉正街 汉正街绿轴汉正街绿轴将将以其综合性、前沿性、生态性、高科技性以其综合性、前沿性、生态性、高科技性 全面提升区域的综合价值，全面提升区域的综合价值，重塑汉正街昔日辉煌重塑汉正街昔日辉煌 “重塑汉正街”理想的核心展示区 “重塑汉正街”理想的精髓凝聚区 “重塑汉正街”理想的转型示范区 本案作为本案作为 33 江汉正街 江汉正街商业休旅生态走廊 关键词及演化 江汉正街尊重历史价值的“响亮俗称”汉正街历史主题的“发展部”，20、源于“江汉朝宗”大地理格局，两江之城的江城本性，以及作为市镇之根的正街地位，同时，“汉正街”对武汉人来说，就是商业贸易，这是“天生我才”。江汉生态正街体现普世价值的“漂亮简称”汉正街的未来主题，不是一般景观涵义的绿轴，而是体现当代普世价值的“城市生态观”。江汉正街商业休旅生态走廊全称 回答三个问题：a.我是什么？我是什么？江汉正街；b.我做什么？我做什么？“商”、“休”、“游”。“商业”词义更宽，“商贸”容易引起歧义或理解窄化；c.我希望什么？我希望什么？城市级的生态走廊 步行、人行尺度。2.2 名称定位 34 功能定位 功能复合的地下产业空间 生意生活 立体组织示范区 荆楚印象 特色商业消费21、区 传统商贸 转型探索区 传统手工艺 设计创意体验带 基本理念 文化是根，创意是神，商业是魂，混融是态，重塑汉正街市廛风貌，再定义未来商业生活。空间想象 空间体现生态理念，营造自由多样的统一性；商业消费面积宜紧凑琳琅，环境空间宜趣味艺术；给商家预留艺术装饰、氛围营造、甚至外摆所需的环境空间；化整为零为行人布置人文体验空间（文化、艺术）、便捷服务配置（自行车、轮椅、自助银行、伞具取用、售卖机、报刊邮政、游客信息厅、导游设备）、细节处理舒适细节（休息区、座椅、分类垃圾箱）2.3 功能定位 地下空间 35 生态生态文景 生意混和商区 生活开放街区 生长联系城市 【场景想象】呼吸呼吸 区域绿肺，身心飞22、地（城市与建筑需要呼吸、地上地下空间需要呼吸、身心思想需要呼吸）；对话对话 生态ECO、生活LIVING、生意BUSINESS的对话 现代文明、传统文化与城市创意的对话 人与人、人与景观环境、人与街区城市的对话 2.4 基本理念 51 绿 轴 目标理想 地下地上有机联系，灵活多样 引领现代都市立体消费体验 生产升级 绿轴作为区域产业转型升级示范 为发展定调，再定义区域价值 地下为品质功能空间 满足区域人群 生活/工作/休闲需求 生活舒适 生态优美 生意繁荣 绿轴为区域生态载体 生态景观与人文景观交互融合 2.5 目标理想 36 设计构思及总体方案 Design concept&general 23、planning1、开发案例 2、设计理念 3、设计策略 4、总体方案 5、主要经济技术指标 3.1 开发案例中央绿轴 开发事例-墨西哥文化长廊37 3.1 开发案例中央绿轴 开发事例-墨西哥文化长廊墨西哥文化长廊区域原来是在一条枯竭的供水运河，原有建设的城市大容量城市干道导致较为频繁的交通拥堵和较高的事故率、及城市街区公共活动的缺失，对于步行者来说，横穿马路也较为艰难。通过文化长廊的建设把活动还给民众，改善地面的步行环境，同时提供社区的公共服务。使得整个社区“宜居、宜商、生态”。38 空间整合 绿轴渗透 步行网络 3.1 开发案例中央绿轴 开发事例-名古屋中央公园作为代表名古屋市的绿洲，利用24、宽度100米的久屋大道的中央地带的南北长度超过2公里的带状公园。由名古屋的市树-楠木进行景观统一，并配置友好城市，姐妹城市的纪念碑，喷泉，流水等景观元素。作为名古屋地标的电视塔非常醒目，并和名古屋的新标志绿洲21融为一体。配置市民活动广场，全年都可举办各种市民活动。39 3.1 开发案例中央绿轴 开发事例-名古屋中央公园 在城市高密度开发区域的绿轴是城市宝贵的公共空间资源，既要保证地面景观城市名片形象，又要具有复合多功能的城市公共空间。名古屋中央公园充分发挥立体化再开发优势，堪称城市中心区街道立体化再开发的范例。名古屋中央公园是在久屋大道废弃的旧址上建设的城市绿轴，并在其下建设了地下街，总面积25、近5.6万，包括地下停车场和各种商店。地下空间布局：结合周边地块，开发地下空间人行通道网络，联系周边地块。地下空间立体开发，复合地面绿化功能。40 分层分析图 总平面 57 3.1 开发案例开发规模 开发事例-东京站地下街41 42 开发事例-天津CBD地下空间 3.1 开发案例开发规模 43 44 3.1 开发案例交通节点 45 开发事例-横滨地铁站点上盖开发 3.1 开发案例地下商业街 46 开发事例-大阪钻石地下商业街（中央广场的天窗）开发事例-天神地下商业街（日本 福冈）3.1 开发案例地下商业街 47 现场照片 48 开发事例-临空城地下管廊系统（日本 大阪）10.113.5m 3.26、55.0m 3.1 开发案例共同沟 管廊工作原理 管廊照片 管廊上地面设施 49 开发事例-滨海南区（新加坡）共同沟 4.8m 15.9m 在现有CBD相邻的国际商务金融中心开发不断推进的滨海湾（Marina Bay）地区，为建设成为一个美丽的城市景观和最先进的市政设施。减少因道路反复开挖而造成的交通受阻 可靠的市政设施 因需而建的快速的生活基础设施 灵活应对将来的需求 实现更加美好的城市环境 有效利用土地 全 长 约7.8公里 对象区域 约360公顷 费 用 3.7亿人民币(第期1.4km 81mil SGD)6.2亿人民币(第期1.6km 137mil SGD)3.1 开发案例共同沟 管廊27、示意图 于家堡金融区东西侧主沟 西侧约2,000m 东侧约1,930m 结合土地利用性质为各类设施提供所需的市政基础服务 共同沟内收容管线（供热管、给水管、中水管(只预留空间）、电缆（电力、电气：220kV、110kV、35kV)、通信）与地块内管线的连接 断面尺寸 宽度 10.1m11.3m(标准部）11.7m16.4m(分支部）高度 5.0m(标准处）11.4m(分支部)附属设备 管道、电缆的投料口(间隔约200m）出入口(间隔约200m）风井（进风、排风)(间隔约200m）防火墙（间隔约100m）运营方针 共同沟本身（结构主体以及照明、通风、监控系统）由共同沟管理者负责运营管理 收容的管28、线（管道、电缆）和管线附属设施由各管线单位自行负责运营管理 开发事例-天津市滨海新区于家堡金融区地下共同沟工程 66 管廊示意图 管廊鸟瞰图 管廊平面图 50 3.1 开发案例共同沟 51 开发事例-天津开发区CBD地下交通方案设计（地下道路）3.1 开发案例地下停车网络 地下车型环路示意图 3.1 开发案例与周边街区的关系 开发事例-上海古北黄金城道【待解决问题】西侧的金融津地区与居住区的连接；街区舒适性的提高；街区与地下空间的可达性的提高、向地下空间的引导。【策略】贯通住宅区域的南北散步长廊的规划；住宅与地下出入口的一体化建设；地下出入口附近建设开放空间。Ex.古北地区、上海 52 53 29、3.1 开发案例与周边街区的关系 开发事例-上海古北黄金城道 3.2 设计理念 54 功能合理、差异配置、多元复合的江汉正街 上下融合、包容休闲、激发活动的江汉正街 交通便捷、系统完善，多层可达的江汉正街 统一协调，开发建设可实施、运营管理可操作的江汉正街 3.3 设计策略 55 四大设计策略 有机配置策略 空间整合策略 交通可达策略 操作可行策略 内部外部差异互补 地上地下互动结合 产业商业复合多元 地上地下的编织 水与绿的编织 人与城市的编织 提升公共交通可达性 提升道路交通可达性 提高步行交通可达性 开发建设可事实 运营管理可操作 56 3.3 设计策略有机配置策略 差异化：项目本体与周30、边的功能不重复，针对不同目标人群，突出功能创新，获得差异化优势 互补性：本体与周边需要发挥各自优势，发展特色功能，互补式发展，完善区域功能规划 内部外部差异互补 57 3.3 设计策略有机配置策略 整体性：地上绿轴与地下空间功能互动协调，重点发展各自特色形成互补，上下有机结合整体考虑 产品化：将“历史文化风貌”与“旅游文化特色”充分产品化，转变为可观赏、可体验的产品，在地上地下空 间中充分展现，打造特色功能 地上地下互动结合 58 3.3 设计策略有机配置策略 复合化：地下空间非单纯的地下商业，应是产商功能结合的复合多元型空间，带动区域产业的整体升级 主题化：地下空间通道过长（约2400米），31、地下空间应设置多主题分区，通过不同特色功能消除长通道单调乏味感 产业商业复合多元 3.3 设计策略空间整合策略 59 在南北立体轴线上融入各种要素编 地上 地下 编织层次动线 地上地下 Level 环境 Environment 编织环境 1 2 人/城市 Environment 人 城市 编织热闹繁华都市 地面空间（0.00.0）绿轴及地面建筑空间 地下一层空间（-8.08.0）地下人行、公共服务设施、下沉广场、地下管线 地下二层空间（-13.013.0）车库联络道、地下公共车库、汉正街隧道 地下三层空间（约-2020）轨道交通6号线 地下四层空间（约-3030）轨道交通13号线与友谊路隧道 32、分层平面叠图 60 3.3 设计策略空间整合策略 地上与地下的编织 61 3.3 设计策略空间整合策略 意向图片 绿轴融入城市景观格局，与长江、汉水相连 绿与水的编织 62 北部生活区 金融岛平面图 3.3 设计策略空间整合策略 绿与水的编织 绿轴两侧的道路不是为车服务的 是为人服务的 是和绿轴一同构建人们活动交往的空间 63 平面示意图 意向图片 3.3 设计策略空间整合策略 人与城市的编织 64 地铁 参考图片 示意剖面 3.3 设计策略交通可达策略 构建多层次公交体系，以轨道交通为骨干，中运量为补充，构建换乘便捷的轨道交通体系，提高区域内部公交可达性。提升公共交通可达性 65 外滩通道建33、造后的地面 外滩通道建造后的地下 3.3 设计策略交通可达策略 构建地下对外快速通道，实现分离过境到发车流，提升区域对外车行交通可达性；增设地下车库联络道，实现区域内部道路立体扩容，加密地面次支路，提升绿轴及周边地块车行可达性，实现内外分流、快慢分行、人车分离。提升道路交通可达性 66 地下提供丰富的 公共活动 地面保持大量的绿化 3.3 设计策略交通可达策略 构建空中、地面、地下多层次步行体系，衔接绿轴沿线大型公建和公共活动中心，实现人车分离，扩大轨道交通辐射能力，提升绿轴步行可达性。提升步行交通可达性 67 项目的整体开发遵循以下五大原则：形象先行形象先行 以项目形象最好的区域为启动单元，34、树立项目市场形象；统一统一规划规划 空间协调一致，区域整体考虑、多系统开发保持同步；规模开发规模开发 规模化启动打造市场影响力；每年的开发量和定价必须遵循市场原则；价值导向价值导向 成本：以最小的成本树立项目形象，实现资金利用最大化；利润：以利润为导向，尽早实现利润回收，减少资金压力；溢价：将溢价能力高的地块保留在后期开发；滚动开发滚动开发 滚动开发，发展一片、成熟一片、带动一片 3.3 设计策略操作可行策略 开发建设可实施 68 租赁销售租赁销售 项目推广项目推广 政策把控政策把控 示范区营造：地标节点处打造项目示范区，通过景观绿化营造品质氛围 推广措施：聚人气、树形象，提升影响力，构建项目35、循环发展系统 效益体现效益体现 经济效益：地下空间经营补益地上地下公共空间开发成本，有效实现土地价值 社会效益：解决大量的社会就业、财政、税收问题，助力武汉经济的发展 租售比重：建议项目以物业自持为主 价值实现：主力店租赁价格低于市场价，吸引人气，提升价值 形成BID等统一管理组织，用PPP手法进行区域管理：避免单纯民间零散管理带来的一体化运营难度 对整备公共空间提出奖励措施：奖励措施促进民间积极配合整顿工作，活用民间经验 3.3 设计策略操作可行策略 运营管理可操作 69 3.4 总体方案总平面 名称 类别 规模 地面景观 绿轴占地总面积 19053平米 其中 绿地面积 104050平米 地36、面广场、步道面积 71000平米 下沉广场面积 15480平米 总平面图 经济技术指标表 70 B1层平面图 3.4 总体方案B1层平面 名称 类别 规模 地下一层 地下一层总面积（不含下沉广场）144560平米 其中 地下商业面积 46200平米 地下通道及设备面积 69280平米 地下车库面积 15700平米 公共车位数 340辆 防洪配套 11380平米 环路设备用房 2000平米 经济技术指标表 图例：地下步行空间 地下商业空间 周边地下空间 地下公共车库 地下公共活动空间 设备空间 调蓄空间 71 B2层平面图 3.4 总体方案B2层平面 图例：地下公共车库 周边地下空间 地下车行联37、络道 地下变电站 名称 类别 规模 地下二层 地下二层总面积（不含下沉广场）122100平米 其中 地下车库面积 118100平米 地下变电站 4000平米 公共车位数 3345辆 指标表 轨道交通6号线 友谊路隧道 轨道交通13号线 0 72 B3层平面图 地下管廊系统布局图 地下剖面示意图 3.4 总体方案B3、B3层平面、管廊平面 B4层平面图 73 日景鸟瞰图 3.4 总体方案鸟瞰 3.5 主要经济技术指标 74 名称 类别 规模 地面景观 绿轴占地总面积 19053平米 其中 绿地面积 104050平米 地面广场、步道面积 71000平米 下沉广场面积 15480平米 地下一层 类别38、 规模 地下一层总面积（不含下沉广场）144560平米 其中 地下商业面积 46200平米 地下通道及设备面积 69280平米 地下车库面积 15700平米 公共车位数 340辆 防洪配套 11380平米 环路设备用房 2000平米 地下二层 类别 规模 地下二层总面积（不含下沉广场）122100平米 其中 地下车库面积 118100平米 下沉广场 1000平米 地下变电站 4000平米 公共车位数 3345辆 面积合计 类别 规模 地下空间开发总面积 266660平米 其中 地下街面积 115480平米 地下车库面积 133800平米 地下公共停车 3685辆 下沉广场面积 16480平米 39、地下变电站 4000平米 防洪配套 11380平米 环路设备用房 2000平米 功能策划及规模预测 1、区域分析 2、功能建议 3、业态及规模 4.1 区域分析城市【发展战略】交通体系 轨交/道路/停车 城市愿景 活力 绿色 宜居 包容 高效 20492049 城市愿景 市民社区 生活服务配套完备 生态环境 生态、休憩 城市空间 创意创新/激发活力 文化环境 开放包容、吸引全球 武汉2049提出，36年后的武汉，是更具竞争力可持续发展的世界城市。具体的城市愿景描述为：一个拥有更加活力的城市空间，更加绿色低碳的生态环境，更加宜居的市民社区，更加包容的文化环境，更加高效的交通体系，并在创新、贸易、40、金融、高端制造方面拥有国际影响力与全国竞争力的世界城市。武汉2049远景发展战略规划 在武汉远期2049城市发展目标背景下，本项目积极追求城市可持续发展目标，在一定程度上其功能布局、规划思路应与城市愿景吻合，并对武汉未来发展起着强力推动作用。立足长远规划，强力助推武汉城市愿景早日实现 城城 75 武 昌 汉 阳 汉 口?方岛文化创意 泛月湖文化创意 江城壹号文化创意园 汉阳IDP国际 武汉设计产业园 武汉创意天地 光谷文化创意产业园 武汉珞珈创意城 武昌IDP国际（规划）武汉典型文化创意产业集聚区 76【产业布局】依托“大武汉”、“大设计”产业基础，发展文创产业 城城 汉口区域尤其内环缺乏文化41、创意类产业聚集 在以服务业为主导的产业转型时期，文化创意产业方向将成为本项目大的发展契机 国家文化创意中心 2049年，依托“大武汉”、“大设计”的产业基础，结合武汉人才优势，文化创意产业加快发展。文创产业占GDP的比重 美国、英国、日本15%-25%北京13%，武汉约 7%文化消费市场广阔 文化消费潜力还有待挖掘 2020 十二大支柱产业 2030 新兴产业 2049 重点产业 工业：汽车及零部件、电子信息、装备制造、食品烟草、石油化工、能源及环保。服务业：融业、批发和零售业、房地产业、租赁和商品服务业、交通运输仓储和邮政业、科学研究技术服务业。新一代信息技术、电子装备、生物医药及高性能医疗42、器械、高档数控机床和机器人、节能与新能源汽车。预计自由职业者将达到60%，应大力发展人工智能、物联网技术、3D 打印、文化创意等。4.1 区域分析城市【商圈格局】强调差异化打造，引领商业变革，重塑汉正街商圈 1、商圈多极过盛化 武汉购物中心45个。已登记商业面积2100多万方，若以1033.8万常住人口计算，人均面积2.09平方米。远超发达国家人均1.2平方米的标准，也高于香港1.52平方米的人均商业面积。2、居住及商务板块聚集化 大型居住及商务主导板块商业聚集效应强，更易形成城市新型商圈，如现已形成一定气候的中北路、南湖等。3、一站式特色化 独立复合型、体验型、特色型商业综合体逐渐受到市场认43、可，反响良好。如宜家、永旺梦乐城、百联奥特莱斯等。武广 永旺梦乐城经开 宜家荟聚 永旺梦乐城金银潭 吴家山 菱角湖 CBD 古田二路 江汉路 永清街 建设二路 武丰 武昌滨江 徐东 司门口 钟家村 王家湾 四新 后湖 中北路 中南 街道口 南湖 光谷 关山大道 二七 新兴商圈 潜力商圈 市郊大型综合体 本项目 传统商圈 商圈趋势 引领 重塑 差异 特色 注重项目亮点打造，突破红海竞争 引领商业变革，重塑汉正街商圈辉煌 与相邻商圈差异互补（空间/业态/档次）武广商圈 江汉路商圈 汉正街商圈 购物中心/百货 定位高端 地上商业街区/传统百货 定位中低端 城城 77 4.1 区域分析城市【地下商业格44、局】强调主题特色，与地上错位互补，完善功能缺失 城城 首义广场 欢乐城 本项目 地下商业 人信汇 地铁潮流汇 中防百诚商街 地一大道 HAPPY站台 武展地下 购物广场 中华城 地下商业广场 洪山广场 地铁商业 未来城 地下商业 地铁商业 中南路 地铁商业 青年路 地铁商业 汉口火车站 地铁商业 金色雅园 地铁商业 格局 现状 发展 主要分布在武汉市中心商圈及地铁沿线；经营状况不佳，空置率高 餐饮业态经营状况好于零售业态 随着地铁的多线开通，武汉商业竞争将进入“地下时代”预计到2020年，武汉新增的地下商业空间，将超过100万平方米 问题 与地上业态重复，同质化严重 档次定位偏低，缺乏特色 缺45、乏统一的管理运营 细节打造缺失，如导视系统等 78 4.1 区域分析城市 79 上位规划结构 发展结构 北部 邻里居住社区配合邻里居住的相关服务功能；中部 特色商业轴、文化旅游区特色商业及旅游相关服务功能；西部 汉正街传统风貌区区域特色商业及产业相关服务功能；东部 高密度金融核心区商务类产业类相关服务功能。绿轴及地下空间各功能区规划应符合区域规划及发展结构 配合邻里居住、区域特色商业、旅游、商务、产业类相关服务功能 区区 4.1 区域分析区域 80 周边交通：中部、西部 与轨道交通直接接驳交通集散能力强，适合人流聚集型产业 北部 道路交通、轨道交通一般适合区域服务型产业 东部 交通通达性较差商46、业价值一般，适合目的型产业 邻邻 绿轴及地下空间各功能区规划应充分考虑交通集散、人流量，并与相邻产业互补共荣 打造邻里公共服务型、特色传统类、创新创意产业，相关服务功能 周边项目：北部 大量居住社区、购物中心适合打造邻里公共服务型功能 中部、西部 大量汉正街保留商业适合打造特色传统型功能 东部 基本无保留建筑，大量新建商业、商务不适合大体量商业，应打造创新型产业的服务功能 4.1 区域分析临近 81 地地 居住客群 多数前来地上绿轴运动休闲 大量旅游、购物人群 中山大道导入 13号线地铁站导入 大量汉正街购物、旅游人群 大量商住楼内居住人群 大量金融岛办公人群 少量居住人群 50000500047、0 1900019000 2200022000 3300033000 客群、通道尺度：北部 前来运动休闲的居住人群，通道中间窄两端宽适合规划运动型邻里中心，两端打造面积需求大的业态；中部 旅游客群，通道宽度较大适合规划地方特色休旅型商业，空间可灵活处理；西部 汉正街购物、旅游人群，通道北部窄，南部宽适合打造传统手工艺游购型商业，集中量设置在南侧；东部 商务办公人群，通道较长且宽度较小适合打造创意型办公空间，中段较宽处设置主力空间。绿轴与地下空间各功能区规划应充分考虑人群特点、空间尺度，合理定位及业态规划 打造运动型邻里中心、地方特色类休旅商业、传统手工艺、创意设计空间 宽度：93m 宽度：4148、m 宽度：30m 宽度：50m 宽度：30m 宽度：60m 宽度：95m 宽度：60m 全长：2435m 1245m 270m 920m 4.1 区域分析本体 4.2 功能建议 82 运动主题 生活服务聚落 特色休旅 主题游购聚落 设计创意 国际商务聚落 在地传统 滨江人文聚落 绿轴功能分区 绿轴功能分区图 绿轴地下空间共分四大功能区：1、北部运动主题 生活服务聚落 2、中部特色休旅 主题游购聚落 3、南部在地传统 滨江人文聚落 4、东部设计创意 国际商务聚落 市民运动公园（入口）邻里综合公园 江汉正街公园 创意“T台”公园 城市文化公园（入口）4.2 功能建议 市民运动公园区域主要人群为居民49、，与地下运动主题功能产生互动；邻里综合公园邻里综合公园位于项目北部生活区，人群以居民为主，可与周边环境及地下邻里服务功能产生互动；江汉正街公园此处为三区焦点、区域核心，打造江汉正街公园作为地标公园，举办主题活动，下沉广场作为表演舞台，与大量聚集的旅游人群产生互动；创意”T台“公园东部设计展示公园，与地下文创设计产业功能产生互动，地下作品设计、地上作品展示；城市文化公园城市文化公园位于汉正街历史风貌区，在公园内打造历史人文展览等主题活动，与区域周边、地下空间形成互动，提供文化展示、城市休闲功能。绿轴各节点公园功能区规划应充分考虑周边环境、人群特点、与地下产业功能互动、合理定位及主题活动植入 打造50、市民运动公园、邻里综合公园、江汉正街公园、设计展示公园、城市文化公园 83 主题公园布局图 84 4.3 业态及规模基本原则 产商复合多元不单一 特色主题复合不单调 规模面积宜小不宜大 考虑地下空间性质：并非单纯地下商业空间 为产业与商业空间结合 面对通道过长（2435 m2435 m）问题：地下空间应设置多主题 消除长通道单调乏味感 考虑地下商业特点：整体规模宜小不宜大 店铺面积宜小不宜大 基本原则 85 4.3业态及规模规模预测 1 规划导则法 2 经验预测法 3 动态平衡法 4 预估待验法 将地下空间规划导则所确定的地块地下空间开发规模细化、落实到对应重点地段的方法。缺陷：导致开发规模下51、限设置过低。例如武汉市王家湾地区的地下空间开发规模论证，根据地下空间规划导则A1603片该区地下空间开发最小规模总量为2.9万。而最终测算规模为18.4万。总结已有地下空间规划开发中影响规模的关键参数，应用到具体重点地段地下空间规模论证的一种类比方法。缺陷：平均值不等同于特殊值，存在争议。例如武汉市航空路地区地下空间开发规模论证，根据本法计算的该地区地下空间规模总量达40余万，而该地区合理的地下空间规模总量须控制在10万以内。细分各种城市用地合理衍生的地下空间功能，采用数学模型计算出各类用地衍生的合理地下开发量。缺陷：该方法计算过程复杂，且并未考虑地下管线、柱基、地质条件及其它不可遇见的影响因52、素，因此适合作为重点地段地下空间理想规模的论证方法。预估待验法是一种以规划部门初步估算为推手、联合其它部门检验结果最终校核得到合理数值的规模论证方法。缺陷：涉及交通、环境、建设、水务、园林等众多职能部门，操作难度大。其主要适用于投资主体明确、规划区域敏感、涉及部门众多的城市重点地段。正向理论推导 常用地下空间开发规模测算理论方法：方法点评：方法1、2的缺陷过于明显，理论测算值与实际开发值的偏差较大；方法3的计算过程过于复杂，且需要足够的数据支撑；方法4涉及的部门过多，实际操作难度太大。因此以上四种方法对于本项目来说均不合适。86 1 商圈饱和度法 2 空间测算法 规模测算方法 四种常用方法均不53、适用，经过反复思考与研究总结，得到两种新的地下空间理论测算方法 商圈饱和度(R)=潜在客户数量(C)x 年平均购物额(M)/可支撑商业面积(S)可支撑商业面积(S)=潜在客户数量(C)x 年平均购物额(M)/商圈饱和度(R)可支撑商业面积(S)=地下空间总规模(T)x 经营类物业占比(K)反向市场验证 正向理论推导 商圈饱和度法 空间测算法 理论范围值 综合考虑正向理论推导与反向验证结果得到 市场验证范围值 本案建议规模 理论推导方法的测算数据准确性有待验证，因此还应结合反向市场验证进行综合分析测算 多重市场验证方法 +4.3业态及规模规模预测 87 商圈饱和度法 商圈饱和度(R)=潜在客户数54、量(C)x 年平均购物额(M)/可支撑商业面积(S)可支撑商业面积(S)=潜在客户数量(C)x 年平均购物额(M)/商圈饱和度(R)商圈饱和度R：是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标,通过计算或测定，了解某类商品销售的饱和指标；对于同一区域，一类业态的饱和程度相同，不同商业体根据客户数量，可反推对应的商业量 因此，根据上述计算方法可得本案：本案可支撑商业面积 S=C x M/R=4.62万 硚口区在本 案消费人数 23.28万人 本案潜在 客户数量 2020年预计武汉市旅游接待旅游客群3亿人，本区域作为旅游区预计可吸引1%人口，这些人口约有5%到本案消费，即15万人。2020年预计有955、5万人，本区域作为硚口的核心商圈预计可吸引50%人口，这些人口约有5%到本案消费，即2.38万人；=+(C)(C)（C1C1）武汉市在本 案消费人数 （C2C2）+旅游者在本 案消费人数 （C3C3）=2020年预计有1180万人，本区域作为武汉的次级商圈预计可吸引10%人口，这些人口约5%到本案消费，即5.9万人 人均可支 配收入 24846元/人 年平均 购物额 =*(M)(M)（F F）消费比例 （r r）=同类商业消费占比=51%2015年武汉市人均可支配收入约36436元/人，2013-2015年间复合增长率约10%，预测到2020年人均可支配收入达到48717元/人；商圈饱 和度 56、(R)(R)武广商圈辐射客户数量 =x（c c）武广商圈年 人均消费额 （M M）根据戴德梁行汉正街中央服务区区域定位及规划指引，年武广商圈2012年总消费人口538万人 根据武汉政府工作报告2012年武汉人均可支配收入27061元/人，其中在本类商业消费占比约63%，计算消费额17049元/人/武广商圈 商业量 （rfrf）12.53万元/=武广商圈商业体量约732550 4.3业态及规模规模预测 88 空间测算法 可支撑商业面积(S)=地下空间总规模(T)x 经营类物业占比(K)经商经营业物业：地下空间主要由经营类物业、交通通道及辅助设施构成，对于地下空间而言，其可经营类的物业主要是商业 57、地下空间总规模(T)(T)经营类物业占比(K)(K)项目名称 建筑 规模（）营业物业 交通 面积（）辅助 面积（）面积（）占比（%）东京八重洲地下街 35584 19497 46.8 12761 3326 大孤虹之町地下街 29480 15528 52.7 9848 4104 名古屋中央公园地下街 20376 9564 46.9 9532 1280 东京歌舞伎町地下街 15637 6884 44.0 4608 4235 横滨波塔地下街 19215 10443 54.3 6965 1807 平均值-48.9-参考国外5个大型地下街中商业的各组成部分面积和所占比重 测量地下空间面积 参考案例地下商58、业面积占比平均约48.9%因此，根据上述计算方法可得本案：经测量本案地下空间总规模约为10.65万 可支撑商业面积 S=T x K=5.21万 4.3业态及规模规模预测 89 理论推导小结 方法1 1 方法2 商圈饱和度法 9.23万 空间测算法 6.06万 理论范围值 4.625.21万 4.3业态及规模规模预测 90 反向市场验证 1 同类案例分析 总结市场上已有的同类项目案例进行分析，借鉴其成熟的业态规划及规模配比，应用到具体规模论证的一种参考方法。2 目标商户计划 根据目标商户的数量及相对应商户的面积需求，判断相关商业所需体量。3 客户数量估算 总结自身项目当前及规划上对人流的导入能力59、，充分结合成熟的商业与人口间的关系用作规模制定的参考。综合考虑 4.3业态及规模规模预测 4.3 业态及规模运动主题 生活服务聚落（京汉大道-中山大道段）A段运动主题 泛社区邻里中心 规模、业态？新城邻里中心 湖东邻里中心 3 万 方洲邻里中心 2.8 万 沧浪新城汇邻中心 2.7 万 菜场,1500 社区服务中心,值 社区商业,值 菜场,2500 社区服务中心,值 社区商业,值 菜场,2500 社区服务中心,值 社区商业,值 菜场,2500 社区服务中心,值 社区商业,值 2 万 社区 商业 公共生活服务 邻里 中心 公共生活服务（主力店）社区商业 菜 场 健康教育（药店、诊所）、生活服务（60、修理、洗衣店、美容美发）、商业载体（超市、银行、通信、餐饮）、其他（电器、彩票、照相、洗车、文体用品、眼镜、电子、服装服饰、艺术品、票务代售、旅游、美甲、教育、证券、培训、乐器、地产、健身、养生馆等）社区服务中心 常规服务包含：卫生服务中心、社区工作委员会工作站、市图书馆分馆、民众联络所 优化服务包含：儿童友好家园、少年宫、社会管家综合管理服务平台、工商所、文化馆、居家乐养老服务中心等 91 92 4.3 业态及规模运动主题 生活服务聚落（京汉大道-中山大道段）项目名称 建筑面积 主力店 社区商业 本案建议 1.8万方-2万方 精品超市 1000 健康教育（药店、诊所）、生活服务（修理、洗衣店61、美容美发）、商业载体（超市、银行、通信、餐饮）、其他（电器、彩票、照相、文体用品、眼镜、电子、服装服饰、票务代售、旅游、美甲、教育、培训、乐器、地产、健身、养生馆等）6000-8000 体育用品（迪卡侬）4000 运动、艺术培训（单店200-500左右）2000 公共生活服务（常规服务、优化服务）5000 江岸区民生专项规划 注：公共生活服务中，常规服务包含（社区卫生服务中心、社区工作委员会工作站、市图书馆分馆、民众联络所）；优化服务包含（苏州极地科普馆、儿童友好家园、沧浪少年宫、“好管家”社会综合管理服务平台、工商所、沧浪文化馆、居家乐养老服务中心等）硚口的盛惠邻里mall、世茂“52+m62、ini mall”基本无公共生活服务配套，仅有购物类业态 传统 社区 商业 邻里 购物 中心 邻里 中心 多数社区 暂 无，未来趋势 区域未来规划居住人口15.25万人，绿轴将成为居住人群活动聚集场所，有条件将地下打造为区域邻里中心 本项目应起到升级示范作用 邻里中心体量 与对应 服务人口数量 中型邻里中心 10000-20000 服务8万人 小型邻里中心为 5000-10000 服务5万人 大型邻里中心 20000-30000 服务10万人 次主力业态：集中布置于A-2段 健康医疗（药店、诊所）、生活服务（修理、洗衣店、美容美发）、商业载体（超市、银行、通信、餐饮）、其他：分散布置于各段作为63、辅助业态 电器、彩票、照相、文体用品、眼镜、电子、服装服饰、票务代售、旅游、美甲、教育、培训、乐器、地产、健身、养生馆等 93 地下规模：2.4-2.6万方 其中主力业态：18500方 次主力业态及其他：5500-7500方 主力业态：分散于各段作为主要节点 精品超市 2500 体育产业 4000（迪卡侬）运动服务、艺术培训 2000 公共生活服务 10000（社区卫生服务中心、社区工作委员会工作站、市图书馆分馆、民众联络所、儿童友好家园、“好管家”社会综合管理服务平台、工商所）4.3 业态及规模运动主题 生活服务聚落（京汉大道-中山大道段）儿童公园 运动公园 4.3业态及规模运动主题 生活服64、务聚落（京汉大道-中山大道段）地上公园 地下产业 运动公园 精品超市 体育服务、艺术培训 体育用品 儿童公园 联 动 联 动 地上公园 体验型运动公园 与邻里综合公园【入口运动公园】篮球场 羽毛球场 健康绿道 攀岩区 轮滑区 【邻里综合公园】儿童游乐区 老年人活动区 亲子欢乐汇 萌宠大赛 94 95 4.3 业态及规模特色休旅 主题游购聚落（中山大道-泰源街）B段特色美食 休旅购物 规模、业态？项目名称 地方特色商业体量 商户数量 核心商户面积 一般商户面积 品牌商家 户部巷 0.7万 167家 80-100 30-60 蔡林记、四季美、王氏馄钝、张记豆腐脑、小张烤鱼、熊记汽水包、精武路鸭脖、65、万氏米酒、叶老鳖黄牛肉饼等 吉庆街 约0.4万 约75家 100-150 30-70 潜江虾皇、元记美食、汉味源、虾皇蟹后、精武人家、小家庭湖南味馆、新农牛肉面、湘味人家等 汉口里 0.8万 10家 100-200 60-100 大中华酒楼、小桃园、四季美、老大兴园、汪玉霞、藕鼎记、过早、翰墨轩、万兴祥等 3个地铁站点输送大量人流 参考武汉地方特色美食购物区案例：仅选取纯粹地方特色商业。中山大道吸引大量游客 C、D段人流集散区 B段落为人流聚集区，将迎来大量旅游购物客群，业态宜纯不宜杂，应打造武汉主题湖北特色吃/游/乐/购商业。本案单铺面积可参考以上三案例：核心商户单店面积100-200、一般66、商户50-80，小吃类商户30-50 国家历史文化街区 轨道交通线网 人流挤散方向 96 招商建议 A类：核心商户（必招商户）（20家）蔡林记热干面、四季美汤包、周黑鸭、精武鸭脖、小张烤鱼、汪玉霞、老通城豆皮、顺香居烧梅、小桃园煨汤、小胡鸭、严老幺重油烧麦三鲜豆皮、徐嫂糊汤粉、三镇民生甜食馆、陈记炸酱面、荆楚汤包、冷记卤品、李记热干面、郧县绿松石、德华酒楼、襄樊牛肉面 B类：传统美食、特产购物（建议招）（30家）孝感麻糖、亮亮龙虾、小亮蒸虾、巴厘龙虾、老街烧烤、武昌鱼、粉蒸肉、排骨藕汤、潜江龙虾、宜昌小面、宜昌凉虾、赤花籽、黄州烧梅、鸡蛋汉堡、土家烧饼、荆州锅盔、荆沙鱼糕、沔阳三蒸、石首鸡茸鱼67、肚、江陵散烩八宝、荆州八宝饭、恩施炒广椒、钟祥盘龙菜、孝感麻糖、孝感米酒、公安三鲜头菜、黄石港饼、十堰三合汤、土家油茶汤、红安大布 C类：风味小吃、特产购物（选择性招）糊汤米粉、糯米包油条、炸面窝、米粑、欢喜坨、豆丝、来凤皮蛋、云梦鱼面、咸宁桂花、随州金黄蜜枣、沙湖盐蛋、秭归粽子、土家炕洋芋、顶顶糕、油脆、东坡豆腐、黄陂三鲜、顶顶糕、土家酱香饼、赤花籽、油脆、踏豆饼、黄石港饼、烧梅、黄州豆腐、黄陂糍粑、黄陂豆丝、宜昌炕土豆、散烩八宝饭、八卦汤、米耙粑、什锦豆腐脑、武汉蟹黄灌汤包、小桃园煨汤、五芳斋汤圆、周黑鸭、笔架鱼肚、恩施豆皮、清汤、豆皮、虾球、粉蒸肉、米茶、包面、豆豉鱼、炖全鸡、莲藕排骨汤68、脆皮豆腐、豆腐圆子、糍粑鱼、清炖甲鱼、莲藕炖排骨、琵琶鸡、黄豆酥、黄焖牛肉、五香狗肉、捶肉、腊鸭焖藕、酱香腔骨、小米年肉、油闷虾、雪笋鱼头、红烧义河蚶、太和鸡、荷包圆子 得到：武汉、湖北最具代表性核心商户 20家 为必招，单户面积100-200，体量3000 一般性传统美食、特产购物商户 30家 建议招，单户面积50-80，体量2000 民间自发性风味小吃、特产购物 N家 选择性招，单户面积30-50，体量3000-5000 B段建议体量约：0.8-1万方 4.3 业态及规模特色休旅 主题游购聚落（中山大道-泰源街）一般商户：集中布置于B-2段 单店面积50-80 特色类商户30家（建议招）69、结合旅游服务性商家，如：旅行社等 小吃商户：集中布置于B-1段 单店面积30-50 商户若干（选择性招，符合区域主题性即可）97 地下规模：0.8-1万方 核心商户：3000方 一般商户：2000方 小吃商户：3000-5000方 核心商户：B-1段少量，B-2段集中布置 集中布置于B-2段（远离地铁站）作为主力店拉动人气，同时可便于金融岛区商业形象及商务宴请 单店面积100-200 商户20家（必招商户）以武汉特色为主，结合湖北其他市镇特色 以餐饮为主，结合手信购物 B-1、B-2段商业业态分析图 4.3 业态及规模特色休旅 主题游购聚落（中山大道-泰源街）98 4.3 业态及规模特色休旅 70、主题游购聚落（中山大道-泰源街）文景公园：下沉剧场 地上公园 地下产业 联 动 地上公园 江汉正街公园 下沉广场（表演舞台）节日庆典 美食狂欢节 主题音乐节 活动示意图 风味美食、手信购物【下八行一般商户】特色手工艺工作室 独立品牌工作室 创意淘宝店 茶艺花道 休闲简餐、创意主题餐厅、咖啡馆 匠艺馆 72行体验中心等文趣业态 99 C段手艺工坊 创意作坊 规模、业态？4.3 业态及规模在地传统 滨江人文聚落（泰源街-沿河大道）【上八行主力商户】盐行：制盐坊（食盐用盐制盐）茶行：茶叶之路（品茶识茶茶礼）杂货行：精品杂货 药材行：汉医养生健康食疗 油行粮食行：生态有机餐饮购物 牛皮行：手工高级定制71、 棉花行：手工高级制衣、布艺 13号线站点交通导入 汉正街吸引大量游客 地下空间入口处人流量大 国家历史文化街区 C段落有地铁且为入口处，并与汉正街直接相连，未来将导入大量旅游购物人群，应打造汉正街淘宝手工艺主题的创意商业。参考案例：上海田子坊 没有强大开发商，靠模式和情感博弈成功，目前一铺难求，规模继续扩张 体空量：2万（手工艺类型商业量）开发商：政府主打，商家介入 业空态：杂货、手工艺、咖啡馆、酒吧、餐厅 人空群：上海文艺爱好者、国内外游客 体量：地下面积2.2万方，预留舒适的活动空间，建议 0.8-1万方 业态：以（上八行）汉正街传统行当衍生商业为主力店 搭配（下八行）自主创意作坊、杂货72、手工艺、咖啡馆、餐厅 100 地下规模：0.8-1.0万方 上八行主力商户：1500方 下八行一般商户：6500-8500方 下八行一般商户：C-1段、C-2段均有布置 为自主创意手工作坊、杂货淘宝店主提供工作空间 辅以休闲简餐、创意主题餐厅、咖啡馆、水吧 单店面积30-60 商户数若干 上八行主力商户：集中于C-1段 与汉正街形成互动，同时作为入口商业吸引客群进入地下空间 单店面积100-200 商户8家 C-1段：上八行主力商户、下八行一般商户 C-2段：下八行一般商户 4.3 业态及规模在地传统 滨江人文聚落（泰源街-沿河大道）C-1、C-2段商业业态分析图 101 历史文化展廊 城市73、休闲公园（入口）仿古街 地上公园 地下产业 联 动 4.3 业态及规模在地传统 滨江人文聚落（泰源街-沿河大道）地上公园 城市文化公园 历史人文展廊 文化雕塑 休闲绿地 下沉剧场（表演）流通巷公园（入口）活动示意图 地下仿古街 102 D段大师艺术工作室 设计创意 规模、业态？4.3 业态及规模设计创意 国际商务聚落（友谊南路-龙王庙）武昌、汉阳均有设计类集中规划区，汉口暂无；汉正街正处于产业转型升级时期；设计创意企业将为区域产业转型注入活力；D区段位于规划的金融岛区域，适合设计类工作室及商务服务类商业。占地面积：约300亩 建筑面积：约38万方 容 积 率：1.6 竣工时间：2013年12月74、 简 介：创意产业为主要服务对象的主题产业园区 规 划 有：创意工坊、创意商街、艺术家工作室（150-431）参考案例：武汉创意天地 计划引入 10位国际级艺术大师 20位国内知名艺术家 100位中青年艺术家工作室 500家左右创意企业 截止20162016年5 5月引入 6位国际艺术家 39位国内艺术家 2年半时间，仅引入45家工作室 创意设计类工作室，宜精不宜多 D段建议体量约 0.8-1万方 其中，艺术家工作室5处，1500方；创意工坊20-30处，3500方，商务服务商业3000-5000方 103 4.3 业态及规模设计创意 国际商务聚落（友谊南路-龙王庙）创意工坊、商务配套商业：D75、-1段布置 创意灵活空间，作为自由设计工作室、设计所 商务服务商业穿插其中，如：咖啡厅、创意简餐等 单店面积200-300 工作室20-30个 知名艺术家工作室：集中于D-2段 打造定制式个性化办公空间，位于区域中心段，形成众星拱月感 单店面积200-300 工作室5个 知名艺术家工作室 D-2段 停车场 D-3段 创意工坊 商务服务类商业 D-1段 D-1、D-2、D-3商业业态分析图 地下规模：0.8-1万方 知名艺术家工作室：1500方 创意工坊：3500方 商务服务类商业：3000-5000方 104 4.3 业态及规模设计创意 国际商务聚落（友谊南路-龙王庙）地上公园 地下产业 联 76、动 设计展示公园 工作室 地上公园 设计展示公园 创意作品展示 艺术文化展览 主题展示（eg：熊本展）创意集市 读书会 活动示意图 105 4.3 业态规模预测 规模总结 正向理论推导 反向市场验证 商圈饱和度 9.23万方 空间测算法 6.06万方 A段 1.8-2.0万方 B段 0.8-1.0万方 C段 0.8-1.0万方 D段 0.8-1.0万方 合计：4.24.2-5.05.0万方 合计：4.624.62-5.215.21万方 可出让商业面积：4.2-5.0万方 依据经验，地下可出让商业面积占地下公共服务空间总面积的比例约为40%-50%因此，可以预测本项目 地下空间公共服务功能空间规77、模约为：8.5-12.5万平方 综合考虑正想理论推导与反向验证结果 建议体量为 106 4.3 规模业态业态总结 地下商业业态布局 空间景观及绿化设计 Spatial landscape&green design1、景观设计理念 2、景观设计结构 3、景观总体方案 4、植栽计画 5、照明计画 6、施设计画 水 107 5.1 景观设计理念 人人 緑 光 彩 使多种多样的自然精华在绿轴的范围内星罗棋布。在武汉独特的文化中实现人与自然的紧密联系，为城市为城市带来繁华与活力的人文活力绿轴 風 土 人文活力的绿轴 人 彩 緑 光 土 水 風 成为绿洲主角的树木：同时规划形成充满活力的景观的大的结构和为78、人们的日常生活提供活动的舞台。并积极引入与建筑一体化的绿化，创造出充满活力与润泽的城市景观。5.1 景观设计理念绿 108 人 彩 緑 光 土 水 風 不仅日光带来的光和影，与景观一体的照明也形成了独具魅力的夜景，通过塑造昼夜多样的表情，进一步提高了街区的魅力。5.1 景观设计理念光 109 人 彩 緑 土 水 風 光 花木和灌木地被类植物为街区带来了随四季变化的丰富的色彩。与街道家具进行一体化的规划，为人们的生活舞台带来华美，呈现城市的繁华，生机和活力。5.1 景观设计理念彩 110 人 緑 土 水 風 光 彩 通过大尺度的草坪广场，及独具匠心的，愉悦身心的地表的波动起伏等设计手法，在城市中79、，在大家的身边随处配置通过五感来感受自然的土。5.1 景观设计理念土 111 人 緑 水 風 光 彩 土 最大限度的尊重因水而生的武汉的历史，在绿轴内配置多样的水景，提升生态城市的形象。也是大家在炎热的夏季也能确保室外活动时间的舒适性的装置。5.1 景观设计理念水 112 图片名图片名 人 緑 風 彩 土 水 光 利用植物，艺术雕塑，喷雾加湿装置等，使风的流动可视化，同时绿轴整体也形成了风的通道，从视觉也从体感为街区带来清凉。5.1 景观设计理念风 113 114 5.2 景观设计结构 景观结构图 城市景观 自然景观 入口公园 城市轴线 城市TOD一体MALL 地标塔 公园网络 文化核心 生态80、网络 生态核心 滨水步道 5.3 景观总体方案总平面 115 景观方案总平面 1 1 2 2 3 3 4 4 6 6 7 7 8 8 5 5 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 2 2 1 1 3 3 116 夜景鸟瞰 5.3 景观总体方案 行道树 緑陰樹 标志树 榉树 H 6-8m 法桐 H 7-9m 銀杏 H 7-9m 樟木 H 6-8m 桂 H 8-10m 楓香 H 8-10m 水杉 H 8-10m 街路 散步道 广场 袖珍公园 Landmark Forest 意向 树种例 5.4 植栽设计植被意向 117 紅叶李 H 3-6m 境栽花坛 彩 广场 袖珍公园 建筑緑化 意向 树种例 81、红叶类 H 3-6m 深山含笑 H 2-4m 连翘（黄）/雪柳（白）小花鼠尾草 金叶女贞 自然树 Recreation Forest Culture Forest 南京黄栌 H 6-7m 红木 H 5-6m 女贞子 H 5-6m 泰山木 H 6-7m 118 5.4 植栽设计植被意向 並木 街路 緑陰樹 広場 Landmark Forest 彩 広場 建物緑化 自然樹 Recreation Forest Culture Forest 5.4 植栽设计植栽配置方針 119 並木 街路 緑陰樹 広場 Landmark Forest 彩 広場 建物緑化 自然樹 Recreation Forest C82、ulture Forest 120 5.4 植栽设计植栽配置方針 効果的光源（34000）代表的光源（3000）街路 広場 建築壁面 清爽光源 （45000）壁面緑化 他演出 5.5 照明设计 121 一体型 床面演出 植栽 122 5.5 照明设计 清爽光源 （45000）壁面緑化 他演出 効果的光源（34000）広場 建築壁面 代表的光源（3000）街路 5.5 照明设计照明配置方针 123 清爽光源 （45000）壁面緑化 他演出 効果的光源（34000）広場 建築壁面 代表的光源（3000）街路 124 5.5 照明设计照明配置方针“充满活力的城市空间 Activating Urban83、 Space”（激活城市空间、活力四射的城市空间）景观家具小品创作人们聚集的场所、诱发城市活动的装置 设置景观家具小品的目的是、在外部的城市空间创造出以人为本的喧嚣繁华、赋予城市活力。沿绿轴配置的景观家具小品按照功能进行以下的大致。与不同的场合的环境特性相协调及更具效果的组合，表现城市的活力，以及以人为中心的城市空间。交通系列 地铁出入口 巴士站 进行简洁统一的设计 店铺系列 咖啡 考虑舒适性和景观性、进行统一的设计。也推广至文化系列、休息系列。顶盖系列 大屋顶 花架 进行统一设计。文化系列 艺术雕塑 游具/画廊 考虑舒适性和景观性、进行统一的设计 也推广至店铺系列。环境系列 水雾/水景 墙面84、绿化 进行简洁統一的设计。休息系列 考虑舒适性和景观性、进行统一的设计。也推广至店铺系列，文化系列。信息系列 标识 进行统一设计。管理系列 进行简洁的統一的设计。125 5.6 景观家具小品 永久型 移动型 地铁出入口 步行平台（与周边设施连续）步行平台（与河川亲水空间连续）巴士站（交通系列）地铁出入口 下沉广场 巴士站 步行平台 Traffic（店铺）售货亭 咖啡 热点 Shop 下沉广场 126 5.6 景观家具小品 大屋顶型 顶盖型（顶盖系列）大屋顶 花架等 Shelter（文化系列）艺术雕塑 游具 画廊等 Culture 游具 127 5.6 景观家具小品 艺术 墙面緑化 水雾 水景（85、中水利用）（环境系列）水雾 墙面绿化 水景等 Environment 街路型 点在型 直线型 绿化一体型 地形型 客体型 楼梯型（休息系列）各种长椅 大台阶等 Rest 128 5.6 景观家具小品（临时设施系列）铺装一体型 街道家具一体型 客体型 Temporary（标识）Sign 树池 排水篦子 垃圾箱 车挡（管理系列）Management 129 5.6 景观家具小品 地下出入口/Basement Entrance 停/Bus Stop /Pedestrian Deck Traffic 售货亭/kiosk 咖啡/cafe Shop 大屋顶/Canopy 花架/Pergola Shelte86、r 艺术雕塑/Art 游具/Playground 画廊/Gallery Culture 水雾/Mist 水景/Water Facilitied(WF)Environment 130 5.6 景观家具小品 大屋顶/Canopy 花架/Pergola Shelter 地铁出入口/Basement Entrance 巴士站/Bus Stop 步行平台/Pedestrian Deck Traffic 售货亭/kiosk 咖啡/cafe Shop 艺术雕塑/Art 游具/Playground 画廊/Gallery Culture 水雾/Mist 水景/Water Facilitied(WF)Enviro87、nment 131 5.6 景观家具小品 装饰性建筑起源于放置在庭院中起到添景作用的的小型建筑。在核心轴上放置咖啡亭，小商店，休息厅等装饰性建筑，为中轴增添人气的同时为周边的办公人员提供可以轻松交流的场所。装饰性建筑的尺寸基本设定在4.54.5，可根据用途不同改变墙体和窗户的位置。此创意源于武汉的传统元素-花窗。楚文化遗产：花窗 特点：外框多姿多态、纹理构成幻化无方 具有通风 透光、观景借景之功能 景观应用：护栏、岗亭、外窗等 装饰性建筑 Folly Shop Culture Rest 132 5.6 景观家具小品 确保动线不在停留空间中交错，确保动线通畅 装饰性建筑设置于停留空间中，给人们提88、供活动场所 与铺装的图案相协调进行街道家具配置。配置多种长度的长椅。确保动线空间3米以上的宽度、并考虑不产生利用者的交错。画廊外侧采用钢板材质，并根据用途进行配色。使用中国 的传统色。Rest立徳粉（白）Shop黒紫,Culture红,Play黄 133 5.6 景观家具小品 CULTURE（MUSEUM，GALLERY等、可以进行简单展示的设施）的装饰建筑和周边的的休息空间 134 5.6 景观家具小品 KIOSK（近端）和GALLERY装饰建筑与周边的休息设施 135 5.6 景观家具小品 供休息的装饰建筑与周边空间 136 5.6 景观家具小品 地下空间及市政交通设计 Undergrou89、nd&municipal transportation design 1、设计概念 2、交通系统设计 3、地下空间设计 4、地下市政系统设计 137 6.1 设计概念 新時代漢正 活力生態都市 海綿都市、風道、低炭素都市 文化、健康、歴史、繁华 广場、地下地上一体性、親水空間、安全安心 138 水（雨水、污水）【构建水循环】海棉城市：渗、滞、蓄、净、用、排 废弃物(可再利用的固体废弃物）改变形态进行利用 河水热能焚烧热生物质能 热,电,能源 海绵城市 生态城市 渗 净 在城市规划导则中，确保大规模绿地，以及为各栋建筑配置小规模绿地。并把这些绿地进行有机结合形成生态网络。配合当地植被，培育多样性90、的生物，达到提高生态性的效果。6.1 设计概念生态城市 意向图片 139 将1人运输公里所需要的CO2排放量 对高度依赖自家小汽车的社会的交通系统进行改革，转换为低碳的、自然丰富的城市。风之通道 低碳城市 把地上流动的风引入到地下，降低城市的热岛现象。意向图片 图片名图片名 6.1 设计概念生态城市 140 维持公众卫生水准，保护市民的健康，提高生活品质。通过培育新旧多样的文化，对从事产业活动的人们进行知性刺激，激发创作性的灵感，从而催生新的经济活动，不仅提高了城市居民的生活品质，也成为吸引海内外人士到访的巨大动力。文化 健康 6.1 设计概念生活城市 意向图片 历史 141 提高整个城市的环91、游性，也有利于提高整个城市的收益性。对于城市现存的历史遗产及观光资源进行保存，修复的同时进行开发，提高城市的历史同一性及市民的自豪感。繁华 费购动调查 ICSC 2007-International Council of Shopping Centers 时间时间(min.)费费额额 US$30 60 90 120 150 180 逗留时间与消费金额的关系 100$150$200$6.1 设计概念生活城市 142 通过进行能够高强度抵御自然灾害（地震水灾）的街区建设，从而形成与其它地区的差别。广场 地上地下一体性 通过规划建设地上广场并形成网络，创造出繁华的空间，促进商务的不同职业之间以及地区92、内居民间的交流。6.1 设计概念生意城市 意向图片 143 与亲水空间的连续性 安全安心的城市 通过进行能够高强度抵御自然灾害（地震水灾）的街区建设，从而形成与其它地区的差别。在连接水边空间的出入口周边，布置具有标志性的富有魅力的广场空间，以加强中心部-水边的流线。意向图片 6.1 设计概念生意城市 144 新時代漢正 活力生態都市 海綿都市 風道 低炭素都市 文化 健康 歴史 賑 広場 地下地上一体性 親水空間 安全安心 地铁 交通节点 地下商业街 共同沟 地下停车场网络 6.1 设计概念 轨道交通规划 有必要规划捷运线 6.2 交通系统设计既有交通条件梳理 145 区域轨道辐射布局图 线路93、规模 轨道交通线路有1号线（运营）、6号线（在建）、13号线（远期）、2号线（运营外围）、沿江有轨电车线路总长为5.7km，线网密度1.63km/km2,车站数量7个（4个位于边缘）存在问题 汉正街东片区及金融岛在内的临江区域无轨道交通覆盖。规划沿江有轨电车服务有限，位于区域边缘，主要客流为沿江观光客流，且无法与1、2号线形成有效换乘。汉正街地区7个站高峰小时能力为1011万人次，全方式占比仅为33%，仍存在约23万人次缺口。沿河大道 至古田 至硚口路“T”型对外快速通道：沿河大道隧道+友谊路高架 路网结构：三横三纵“三横”分别为沿河大道、中山大道、京汉大道“三纵”分别为武胜路、友谊路、民权路94、 146 原有规划道路布局图 道路体系规划 6.2 交通系统设计既有交通条件梳理 金融岛和汉正街东片建设地下环路，将核心区车库连为一体，引导车流通过快速路高效进出。金融岛片地下环路对接友谊路快速路、沿河大道隧道，外围到达车流直接进入地下车库，形成核心区交通保护环；汉正街东片沿汉水街建设地下车行道，与沿河大道隧道进出匝道衔接成环。沿河大道 友谊路 147 地下道路规划布局图 地下道路规划 6.2 交通系统设计既有交通条件梳理 根据控规，结合汉正街区域大型公建用地及部分绿轴地下空间，设置区域公共停车场15处，公共停车规模为4498-4881个泊位。148 控规土地利用图 公共停车布局规划 6.2 95、交通规划既有交通条件梳理 总建筑面积1240万平方米 规划居住人口12.5万人，工作岗位28.6万个 高峰小时出行总量达到32.6万人次/小时 对外交通占90%，其中汉口地区占48%，过江、过河交通占42%向西53%（合武昌）向北37%轨道分担率达65%，其中轨道交通占40%，常规公交占25%，小汽车分担率控制在20%以内 6.2 交通规划区域交通需求分析 10%15%22%11%19%23%区域交通出行分析图 149 区域交通需求分析 汉正街共布设3条轨道线路，总长5.7km，线网密度1.63km/km2，站点7个，覆盖率75.7%；高峰小时运能1011万人次/小时，仍有23万人次缺口。6.96、2 交通规划区域交通需求分析 300m 沿江有轨电车 轨道交通站点服务范围 1号线 6号线 13号线 150 区域交通需求分析 区域轨道交通辐射布局图 151 弥补轨道覆盖不足，提升汉正街区域轨道交通站点覆盖率，实现轨道交通40%规划目标 加强滨江区域与汉正街内部的联系，支撑滨水旅游商贸区的建设，对汉正街地区规划的实现提供强有力的支撑。缓解地面交通压力。6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 区域地块发展布局图 增加内部捷运系统 区域轨道交通辐射布局图 152 T1线与地下捷运方案基本相同 T2线友谊路-京汉大道-宝庆街-沿河大道，全长约2.5km，共设站7座，均为地面线，平均站间距约420m。采用97、地面有轨电车系统，高峰小时开行20对，两条线单向运能共1.2万人次/h。捷运系统线路概况 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 图片名图片名 有轨电车方案布局图 泰源街 T1线 T2线 宝庆路 T2线 有轨换乘站 有轨一般站 T1线 153 服务功能：T1线“L”型布置，实现北部生活区、商贸综合区、传统风貌区、金融核心区之间按的快速联系 T2线（1）实现汉正街内部与滨江的快速联系；（2）兼具旅游观光功能；（3）近期作为13号线的过渡补充，为其培育客流 衔接换乘：沿线与轨道交通2、1、6和13（远期）号线实现换乘，增强汉正街滨江地块轨道交通覆盖率。6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 有轨电车系统方案 98、有轨电车方案布局图 泰源街 T1线 T2线 宝庆路 T2线 有轨换乘站 有轨一般站 T1线 154 现代有轨电车轨道主要铺设在城市道路路面上，根据线路实际情况其路权可分为半封闭路权和混合路权。半封闭路权（路段专用+路口开放）：优点：效率有保障 缺点：对道路交通影响大 混合路权：优点：节省道路资源 缺点：存在安全隐患、有轨电车效率无法提高 为提高汉正街的整体环境及公交效率，本工程采用半封闭路权。有轨电车路权研究 意向图片 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 155 路中式敷设：优点：站台布置灵活、工程量相对节省、对沿线地块进出影响小、交叉口交通组织影响小 缺点：乘客路中上下，安全性需保障 路侧式敷99、设：优点：站台布置在路侧，上下车乘客的安全性较；和两侧的公交换乘点的结合较好；缺点：对沿线地块进出车辆交通组织影响较大；交叉口交通组织影响较大；有轨电车车道无法专用，服务效率较低；路边行人安全存在隐患。汉正街内部为小路格布局，沿线交叉口、小区出入口进出频繁，宜采用路中敷设。有轨电车敷设方式 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 有轨电车敷设方案对比图 156 现状道路横断面 规划道路横断面 30m以上宽度道路（青年路、利济路、花楼路、友谊路）占用两个车道作为有轨电车专用道 压缩两侧绿化带、非机动车道及人行道 困难情况下禁非或禁大车 区域内部捷运系统断面设置 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 有轨电100、车方案布局图 泰源街 T1线 T2线 宝庆路 T2线 有轨换乘站 有轨一般站 T1线 50m 30m 30m 35m 8m 157 现状道路横断面 25m宽度道路，且无绿化带（汉水街、花楼街（民生路至江汉路段）压缩机动车道、两侧非机动车道及人行道 困难情况下禁非 规划道路横断面 区域内部捷运系统断面设置 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 有轨电车方案布局图 泰源街 T1线 T2线 宝庆路 T2线 有轨换乘站 有轨一般站 T1线 25m 8m 158 20m宽度道路（花楼街（民生路至江汉路段）压缩机动车道、两侧非机动车道及人行道 组织机动车道单行交通 区域内部捷运系统断面设置 规划道路横断面 现101、状道路横断面 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 有轨电车方案布局图 泰源街 T1线 T2线 宝庆路 T2线 有轨换乘站 有轨一般站 T1线 20m 机非混行 159 绿轴及路侧规划有较宽绿带的道路（宝庆街、民意四街、泰源街）道路为有轨电车专用道+非机动车+行人 有轨电车靠绿轴一侧布设 泰源街有轨电车上下行分开 区域内部捷运系统断面设置 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 有轨电车方案布局图 泰源街 T1线 T2线 宝庆路 T2线 有轨换乘站 有轨一般站 T1线 20m 15m 规划道路横断面 现状道路横断面 160 沿江大道段（宽40m，南侧近江）线路敷设于道路近江一侧 区间不占用道路资源，车站102、可根据需要设置过街天桥。有轨电车横断面 区域内部捷运系统断面设置 6.2 交通规划提高区域轨道覆盖 有轨电车方案布局图 泰源街 T1线 T2线 宝庆路 T2线 有轨换乘站 有轨一般站 T1线 有轨电车 北 南 区域内部捷运系统 对外通道体系 6.2 交通规划对外通道体系优化 161 武汉主主城城区快速通道体系构成三环十三射，汉正街位于内环线以内，紧邻内环线 向东二七商务区方向通过沿河大道、中山大道、内环线相联系 向西王家墩方向通过京汉大道、中山大道、沿河大道及快速路相联系 向南武昌方向通过长江大桥及越江通道、友谊路隧道相联系 向北汉口火车站、机场方向通过友谊路隧道及地面道路相联系 汉口火车站、103、机场 20米 13米 二七停车场 汉西路停车场 沿江隧道平面布局图 沿江大道段 中山大道段 汉正街隧道将区域约60%的车流引入地下，充分释放地面空间改善公交、慢行条件，塑造一流的滨江都市街道景观，隧道埋深13米，距防洪墙20米，地面保留4车道服务到发交通和常规公交，在临江一侧预留有轨电车建设条件 汉正街隧道 6.2 交通规划对外通道体系优化 162 沿江大道断面示意图 163 建设方式：新华路穿越城市核心景观区，改造宜采取隧道方式，采用盾构施工、双层6车道、满足小汽车通行，设置在地下四层，全线共下穿3、7、2、6等4条相交轨道线路 与沿江通道实现联系，通过沿街通道服务汉正街东片区 预留出入口未104、来与金融岛环路衔接 友谊路隧道 友谊路隧道断面示意图 地下道路施工布局图 6.2 交通规划对外通道体系优化 沿河大道 大夹街 花楼街 顺道街 民意街 民族路 区域内部捷运系统 减少横向道路对绿轴的分割 采取道路局部下穿和景观上跨方式协调绿轴与横向道路的关系，保证绿轴南北向贯通。下穿道路：顺道街、民意街、长堤街下穿。景观上跨：中山大道、民族路、花楼街。大夹街与大兴街由于被晴川桥匝道所打断，不具备连通条件。贯通性相对不佳的支路在绿轴处打断，减少对绿轴的穿越。绿轴东西两侧道路取消车行功能，仅供有轨电车、步行，充分融合人行、建筑和绿轴景观。6.2 交通规划支撑区域空间一体化 164 大兴街 道路下穿 105、景观及天桥连接 道路打断 地下连通 南北向交通 建议绿轴两侧邻道路建议实施单向二分路交通组织；限制社会车辆进入，仅供有轨电车、人行以及非机动车使用 南北向交通疏解策略：友谊路主线隧道，服务过境交通；地面道路承担南北向车行交通 绿轴北侧、西侧以及东侧设置社会公共停车场，利用地下车库联络道疏解绿轴沿线地面南北向车行交通能力不足的问题。内部交通组织内部交通组织 两侧道路慢行化改造 6.2 交通规划支撑区域空间一体化 人行+有轨电车 图例：友谊路主线隧道 社会公共停车场 步行道 165 绿轴交通功能布局图 绿轴 民意四路设计断面 绿轴 民意四路原断面 利用绿轴及城市道路下部空间 结合地下公共车库建设建106、设地下车库联络道 提升绿轴两侧路网容量 净化地面人行环境 增加公共停车资源，实现停车共享 解决绿轴及两侧用地车行快速进出 地下车库联络道 6.2 交通规划道路系统的立体化 166 地下道路平面布局图 总体方案 三个环路系统，自成体系，服务绿轴及周边地块开发到发交通。出入口可直接联系外围主要集散道路，与主要交通流向匹配，实现到发交通的快进快出。区域路网立体化 北环 东环 南环 顺道街 民意街 民权路 花楼街 汉水街 民族路 中山大道 京汉大道 167 地下环路方案布局图 6.2 交通规划道路系统的立体化 地下环路系统功能定位 功能定位 地下车库联络道用于服务核心区到发交通的中小型车辆，主要功能包107、括：增加绿轴两侧南北向车行通行能力 解决绿轴及绿轴两侧开发用地停车场进出 实现到发交通快进快出 缓解地面交通压力 实现停车资源共享 168 意向图片 6.2 交通规划道路系统的立体化 设计原则 与外围主要交通通道进行快速衔接，实现到发交通快进快出 充分考虑与轨道交通、管廊以及地下空间开发的相互关系 出入口布置与主要交通流向及地面道路疏解条件相匹配 紧密结合城市规划，根据用地性质及交通需求考虑地块接入条件 地下环路系统设计原则 169 意向图片 6.2 交通规划道路系统的立体化 设计标准 根据功能定位，地下车库联络道用于连接地面道路和车库，主线和匝道设计车速宜取20km/h 通过服务车辆类型确定108、通行净空，限高3.0m，设计通行净空为3.2m 结合国内已运行项目案例，适用的车道宽度为3.03.25m，考虑节省工程造价，一般选用3.0m 地下环路系统 170 意向图片 6.2 交通规划道路系统的立体化 地下环路系统建设规模测算 地下道路理论通行能力 采用公式：其中：N 为地下车库联络道车道数；Qi为地下车库联络道联系各个车库泊位数；fi为车库平均周转率；ki为停车高峰小时系数；ji为地下车库联络道车辆使用比例；ti为车辆在地下辅道平均绕行距离占全长百分比；Pi为车辆进出比例系数 a 为停车不均衡系数 C 为单车道设计通行能力 CPtjkfQNiiiiiii）（运行车速 20km/h 联系109、泊位数 单车道 40006400 双车道 800012800 三车道 1200020000 171 联系车位规模测算 设计速度（km/h）60 50 40 30 20 基本通行能力（pcu/h）1800 1700 1650 1600 1400 设计通行能力（pcu/h）1400 1350 1300 1300 1100 6.2 交通规划道路系统的立体化 地下环路系统建设规模测算 172 6.2 交通规划道路系统的立体化 环路衔接停车泊位数 环路 绿轴 停车规模 周边地块停车规模 可衔接 停车规模 北环 1190 2993 4183 南环 1385 6402 7787 东环 765 7978 87110、43 断面布置与车道组织 主线车道：采取主线车道集散车道布置形式，中间车道连续通行，两侧车道服务地块进出交通 出入口匝道：单向1车道+紧急停车带 地下环路系统建设规模测算 图例：设备管线 风道 检修带 1121CjkfQCtCNNii联系车位规模 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 出入口车道数量 12 23 34 34 45 56 57 68 出入口数量测算 地下环路系统建设规模测算 173 出入口车道数量与环路衔接车位有密切关系 环路衔接停车泊位数 6.2 交通规划道路系统的立体化 地下环路出入口布局 174 6.2 交通规划道路系统的111、立体化 项目主要交通流向东西向，通过京汉大道、中山大道、沿河大道；南北向交通为内部到发交通。出入口设置与外围干道直接衔接，实现快进快出。北环 东环 南环 顺道街 民意街 长堤街 民权路 花楼街 汉水街 民族路 中山大道 京汉大道 沿河大道 环路 可衔接 停车规模 出入口数量 北环 4183 5进5出（其中1进1出与沿河路隧道衔接）南环 7787 4进4出（其中2对与沿河大道隧道衔接）东环 8743 5进5出（其中1对与沿河大道隧道衔接 地下环路与越江隧道布局图 194 地下环路系统方案 175 6.2 交通规划道路系统的立体化 北环 绿地公共停车位于地下二层，占地约46340平方米,泊位约11112、90个；可衔接周边地块停车泊位约2993个。顺道街、民意街下穿绿轴，实现绿轴两侧沟通，同时布置环路出入口匝道。主线单向逆时针组织，采用三车道，5进5出5对出入口 预留与周边车地块地下库衔接通道，解决周边地块沿绿轴方向无法设置停车场出入口的问题。编号 用地代码 用地性质 用地面积（公顷）建筑总量（平方米）配建停车位（个）A0508s0403 B1 商业服务业设施用地 4.32 246000 738 A0508s0406 B2 商业服务设施用地 1.42 74545 298 A0508s0306 B2 商业服务设施用地 0.66 50000 200 A0508s0308 B2 商业服务设施用地 0113、.66 50000 200 A0508s0312 B2 商业服务设施用地 0.61 45000 180 A0508s0315 B2 商业服务设施用地 0.61 45000 180 A0508s0324 B2 商业服务设施用地 0.6 45000 180 A0508s0327 B2 商业服务设施用地 0.33 25000 100 A0508s0333 B1 商业服务业设施用地 0.97 114604 458 A0508s0338 B1 商业服务业设施用地 0.98 114667 459 地上地下道路衔接布局图 176 地下环路系统方案 6.2 交通规划道路系统的立体化 南环 位于地下二层，占地约114、36000平方米，泊位约1385个 可衔接周边地块停车泊位约6402个 长堤街下穿绿轴，实现绿轴两侧沟通，同时布置环路进出匝道 与沿河大道通过定向匝道以及西环直接衔接，实现快进快出 主线单向逆时针组织，采用三车道，4进4出4对出入口 预留与周边车地块地下库衔接通道，解决周边地块沿绿轴方向无法设置停车场出入口的问题 编号 用地代码 用地性质 用地面积（公顷）建筑总量（平方米）配建停车位（个）A0508s0214 B2 商业服务设施用地 1.05 80000 400 A0508s0216 B1 商业服务业设施用地 1.88 45000 175 A0508s0218 B2 商业服务设施用地 1.57115、 625000 3125 A0508s0103 B2 商业服务设施用地 2.13 94723 379 A0508s0110 B1 商业服务业设施用地 1.36 29537 148 A0508s0115 B2 商业服务设施用地 1.05 150000 750 A0508s0121 B1 商业服务业设施用地 1.74 285000 1425 地上地下道路衔接布局图 地下环路系统方案 177 6.2 交通规划道路系统的立体化 东环 位于地下二层，占地约20750平方米，泊位约765个 利用地下环路系统与车库衔接，出入口设置在长堤街、民权路以及花楼街，并于沿江隧道直接衔接 环路可衔接其他地块泊位797116、8个 单向逆时针组织，主线采用单向三车道，5进5出5对出入口 编号 用地代码 用地性质 用地面积（公顷）建筑总量（平方米）配建停车位（个）A0505w1421 B2 商务服务设施用地 1.19 110000 440 A0505w1422 B2 商务服务设施用地 1.04 100000 400 A0505w1423 B2 商务服务设施用地 1.03 115000 460 A0505w1426 B1 商务服务设施用地 1.08 120000 480 A0505w1429 B2 商务服务设施用地 1.06 98000 392 A0505w1430 B2 商务服务设施用地 1.22 112000 44117、8 A0505w1431 B2 商务服务设施用地 1.03 74660 299 A0505w1432 B1 商业服务业设施用地 2.46 250000 750 A0505w1312 B2 商业服务设施用地 3.76 461000 1844 A0505w1315 B1 商业服务业设施用地 1.1 126000 378 A0505w1316 B1 商业服务业设施用地 2.86 84218 337 A0505w1317 B1 商业服务业设施用地 0.62 10262 41 A0505w1413 B1 商业服务业设施用地 1.25 128000 384 A0505w1414 B1 商业服务业设施用地 118、1.18 123000 369 A0505w1310 B2 商业服务设施用地 0.88 97000 388 A0505w1311 B2 商业服务设施用地 1.24 142000 568 花楼街（与沿江隧道衔接）地上地下道路衔接布局图 178 交通组织流线 6.2 交通规划道路系统的立体化 地下环路车行流线 北环进入车行流线 多福路 进入流线（地面）进入流线（地下）北环进入流线：利用地面出入口，通过顺道街、民意街、友谊路、多福路、中山大道进入 利用地下出入口，通过友谊路隧道进入 179 交通组织流线 6.2 交通规划道路系统的立体化 多福路 北环离开流线：利用地面出入口，通过顺道街、民意街、友谊119、路、多福路、中山大道离开 利用地下出入口，通过友谊路隧道离开 离开流线（地面）离开流线（地下）地下环路车行流线 北环离开车行流线 180 多福路 进入流线（地面）进入流线（地下）南环进入流线：利用地面出入口，通过长堤街、多福路、民权路、友谊路进入 利用地下出入口，通过沿河大道隧道进入 6.2 交通系统设计道路系统立体化 地下环路车行流线 南环进入车行流线 交通组织流线 181 多福路 南环离开流线：利用地面出入口，通过长堤街、多福路、民权路、友谊路离开 利用地下出入口，通过沿河大道隧道离开 离开流线（地面）离开流线（地下）6.2 交通系统设计道路系统立体化 地下环路车行流线 南环离开车行流线 120、交通组织流线 182 多福路 进入流线（地面）进入流线（地下）东环进入流线：利用地面出入口，通过长堤街、民权路、中山大道、沿河大道进入 利用地下出入口，通过沿河大道隧道、友谊路隧道进入 6.2 交通系统设计道路系统立体化 交通组织流线 地下环路车行流线 东环进入车行流线 183 多福路 东环离开流线：利用地面出入口，通过长堤街、民权路、中山大道、沿河大道离开 利用地下出入口，通过沿河大道隧道、友谊路隧道离开 离开流线（地面）离开流线（地下）6.2 交通系统设计道路系统立体化 地下环路车行流线 东环离开车行流线 交通组织流线 184 交通组织流线 6.2 交通规划道路系统立体化 地面道路车行流线121、 小汽车流线 小型车辆交通组织策略 利用京汉大道、中山大道、沿河大道、友谊路，实现快速到发与转换 利用下穿地道实现绿轴两侧沟通 利用绿轴两侧道路实现进出 主要车行对外路径 绿轴两侧集散路径 185 交通组织流线 6.2 交通规划道路系统立体化 地面道路车行流线 大车流线 主要车行对外路径 绿轴两侧集散路径 大型车辆交通组织策略 考虑到绿轴下穿道路仅限小汽车通行，汉正街绿轴周边大型车辆可通过南北向（友谊路、多福路）、东西向（京汉大道、中山大道、沿河大道）干路实现快速通过与到发 利用两侧次支道路实现多级分流，进出不同地块 公共停车场布局及规模 186 6.2 交通规划道路系统立体化 公共停车场布局122、及规模 结合绿轴地下空间开发，设置社会公共停车场，满足绿轴开发吸引客流及周边用地停车需求 考虑停车场服务半径，公共停车场结合绿轴公共节点设置，减少停车步行距离 共设置4处公共停车场，提供3685个泊位 其中，北环、南环及东环地下停车场进出主要通过地下环路系统；东南侧三角地停车场通过地面道路进出 北环 东环 南环 民权路 三民路 公共停车布局图 位置 公共停车规模 北环 1190 南环 1385 东环 765 东南侧（流通巷公园）345 总计 3685 187 路网运行效果 在有轨电车、规划道路、交通组织措施等实施到位的情况下：汉正街路网整体运行效果良好，平均服务水平为C级；主干路及以上等级干路123、服务水平为C级D级 次干路及以下等级道路服务服务水平为A级B级 路网整体运行效率高 6.2 交通规划 高峰小时路段示意图 凌晨05:00 客群主要集中于酒店及住宅 早上07:00 酒店客群减少，轨交站点、公交站点周边人群增多 上午09:00 轨道交通站点客流量达到高峰、办公建筑和标志性景点客群逐渐增多。通过对陆家嘴CBD热力图的观察，结合详细调研；分析客流在不同时间段的集中点和走向,为汉正街中央绿轴客流走向分析提供参考，进而指导地下空间功能及业态布局。上午11:00 轨交站点、各办公建筑、景点客流量均呈较为稳定 中午13:00 商业建筑客流量明显增多，办公和景点可流向略微减少 下午18:00 124、轨道站点客流量再次达到高峰，办公建筑和标志性景点客群逐渐减少。陆家嘴CBD客流集中点分析(工作日)地铁站点区域 城市高密度开发区 超高层建筑 大型商业中心 城市地标 6.2 交通规划人行活动分析 188 CBD地区人流活动规律 引用陆家嘴人流热力图分析成果，对汉正街区域人群中要集聚区域进行比对分析，最终得出高密度人群集聚区分析图。通过对高密度人群集聚区的分析，得出人群集聚由高密度到低密度的流线走向。图例：一级强度 二级强度 三级强度 三级强度区：配备轨道站点、公交枢纽、超高层办公聚集 二级强度区：高层办公聚集区 二级强度区：设置轨道站点，重点旅游集散区 一级强度区：滨水风貌区 二级强度区：北部125、轨道站点、高层办公区 地铁站点区域 城市地标、超高层建筑 城市高密度开发区 大型商业中心 高密度人群集聚区分析图 189 6.2 交通规划人行活动分析 人流量布局预测 北部入口广场：采用地面和地下两种步行方式 轨道交通站点及高层CBD办公区：采用地面、空中、地下三种步行方式 高层CBD办公区：采用地面、空中、地下三种步行方式 金融岛办公区：采用空中、地下二种步行方式连通 汉正街东片办公区：采用地面、地下二种步行方式连通 滨水风貌区：采用空中、地面、地下中的至少一种步行方式连通 190 分层步行流线图 6.2 交通规划人行活动分析 立体人行系统布局 191 本案地下空间规划布局的三大原则：织体网126、络织体网络 弹性空间弹性空间 人行尺度人行尺度 地上与地下纵向空间的互动协调 地下与周边横向空间的有机结合 风格鲜明的分区主题设置 灵活多变的空间布局组合 地下空间充分考虑人行舒适尺度 地下空间合理增加趣味互动节点 6.3地下空间设计规划原则 192 织体网络 打造立体交织的“树”形空间组织，地上与地下、本案与周边互动交织 Integration 纵向延伸地上与地下开发要整体考虑，上下一体，功能互补 横向连结与周边的地下空间要有机结合，空间扩大，功能叠加 织体互动以“树”为形，打造绿轴地下交织互融的立体网络空间 地上 地下 周边空间 6.3地下空间设计织体网络 193 弹性空间 灵活多变的空间127、设计，根据区域特性打造弹性尺度的互动空间 Changeable 规模面积规模适当，自由分割、自由组合 业态布局主题分区明确，差异布置，灵动多变不单一 6.3 地下空间设计弹性空间 194 人行尺度 地下交通组织符合人行尺度，以人为本，充分考虑节点设置、出入口数量，打造有趣、舒适的地下空间 Human scale 不要走太远多出入口设置，出门即进入地下 不要走太累每隔40-60米设置休闲节点 不要走太枯燥设置主题多样性的趣味空间 不要强迫怎么走有起伏的空间，动线丰富 不要迷路地标性节点设置和导视系统 6.3 地下空间设计人行尺度 195 入口 通道 节点 入口诱导性 景观绿化 人性化设置 顶棚形128、式 通道流线 导视系统 通风采光 景观绿化 周边连结 地下空间的入口、通道、节点三个方面要重点打造：6.3 地下空间设计空间要素 196 入口 通道 节点 入口设计注重诱导性，避免阴暗狭窄 入口处可根据地上、地下功能设计相关主题性装饰 入口处可打造趣味性空间和绿化景观 设计无障碍入口（残疾、婴儿车、老年人使用）6.3 地下空间设计入口设计 197 入口 通道 节点 顶棚设计大面积天窗，利用自然光营造强烈的开放感 利用拱顶等设计，提升空间感 设计主题型通道，提升动线趣味性，避免视线疲劳 大量设置导视系统，方便人流通行到达 6.3 地下空间设计通道设计 198 入口 通道 节点 与地铁、地标建筑连129、接的节点处：多采用层递式放坡的形式处理，减少不适感，导视系统清晰 地下重要节点：可以充分利用场地条件和大量人流，打造剧场、展台等互动体验空间 地下休憩节点：根据不同主题进行设计构思，用喷泉、植物、小品突出主题，不仅休息还可以观赏 节点处景观：可以打造地上地下一体化景观，如跌水、地下瀑布水池等，满足人群追根溯源的好奇心 6.3 地下空间设计节点设计 199 通道型 广场型 复合型 地下空间 三大类型 通道型（线状地下空间）广场型（点状地下空间）复合型（网络状地下空间）地下商场/站前广场/市民广场/绿化广场等 地下通道/地下轨道交通线路/地下市政管线设施等 通道型与广场型复合形成的网络状地下空间 130、不同类型地下空间的产品尺度打造标准也各具特点 6.3 地下空间设计空间类型 200 来源 项目名称 类型 层高 m 整体 宽度 m 通道 宽度 m 空间要求 备注 节点区域 店铺空间 进深开间比例 通道区域 店铺空间 进深开间比例 国外 东京八重洲地下街 广场型 3 50 6 进深8-12 面宽8-12 1：11.5 进深3-5 面宽6-9 1：23 地下空间整体宽度 40米 店铺多数设计为 进深：面宽=1：0.82 大阪长崛地下街 通道型 3 49 6-12 进深6-8 面宽8-12 1：12 进深5 面宽5-7 1：11.4 大阪钻石地下街 复合型 3 40 5-14 进深7-10 面宽1131、2-15 1：0.82 进深3-6 面宽6-10 1：23 福冈天神地下街 通道型 3.0-3.8 46 5-8 进深6-9 面宽8-12 1：12 进深3-6 面宽6-8 1：22.6 新加坡 CityLink Mall地下街 通道型 4 7 进深6-9 面宽8-12 1：12 进深4-6 面宽4-8 1：12 国内 南京莱迪地下商城 广场型 3 26 3 进深2-4 面宽2-3 1：0.51.5 进深1-2 面宽2-3 1：13 地下空间整体宽度 40米 店铺多数设计为 进深：面宽=1：1.63 青岛龙山地下商业街 广场型 3 5-6 进深3-5 面宽8-10 1：0.73 进深3-5 面132、宽3-6 1：12 深圳华强北地下商业街 复合型 5.4 28 6 进深6-8 面宽8-10 1：11.5 进深3-5 面宽5-9 1：13 沈阳时尚地下街 通道型 3 25 4-6 进深2-5 面宽4-8 1：1.62 进深1-2 面宽1-3 1：13 武汉 人信汇地下商业街 复合型 5.4 3-5 进深4-6 面宽8-12 1：23 进深1-3 面宽2-4 1：24 Happy站台 广场型 3.5 110 2-2.5 开间2.2 进深3 1：1.4 开间2.2 进深3 1：1.4 地一大道 通道型 3.5 38 5 进深4-6 面宽8-12 1：23 进深2-4 面宽3-6 1：1.53 133、节点处 1：0.82 通道处 1：23 参考国内外优秀地下空间的产品尺度空间，归纳分析店铺的进深面宽比值 整体宽度小于40米地下空间，进深：面宽为 1:1.6-3，大于40米的进深：面宽为 1:0.8-2 其中通道区域进深：面宽为1:2-3；节点区域进深：面宽为1:0.8-2 6.3 地下空间设计空间尺度 201 本案属于复合型的网络地下空间，整体宽度30100米不等；建议通道区域产品进深面宽比1：23，节点区域产品尺度适当放大，进深面宽比1：0.82 节点布置 布局灵活，可以单独主力店，中心围合等；进深尺度相对较大，进深面宽比1：0.82为宜；产品面积相对较大，根据不同业态特性设计合理的面积134、区间 通道布置 店铺在通道两边，布局相对简单，变化少；进深尺度较短，进深面宽比1：23为宜；产品面积小，1020为宜，可自由组合 6.3 地下空间设计空间尺度 202 地下空间的氛围营造一般表现在生理环境和心理环境两个方面 地下空间的氛围营造 生理环境 空气环境 视觉环境 听觉环境 心理环境 功能组织 建筑处理 服务设施 温度 湿度 清洁度 味道 亮度 均匀度 色彩 清晰度 噪声强度 广播 背景音乐 功能分区 业态布局 动线组织 平面 立面 建筑细节 休憩区 卫生间 导视系统 6.3 地下空间设计氛围营造 203 生理环境通过视觉、听觉、嗅觉三方面打造舒适的地下环境 空气 环境 温度 人体最舒135、适温度为22左右，通道温度应设置略低于店铺内的温度 湿度 人体最舒适湿度为65%左右，地下空间由于没有阳光加上地下水的作用，较阴冷潮湿，故必须使用空调以保持合适的相对湿度 清洁度 保持良好的通风，除霾、除霉防止细菌的聚集，保证氧气的充足以及空气质量符合卫生标准 味道 芬芳气味留下，除去臭气，改变对地下空间既有的味道印记 视觉 环境 亮度、均匀度 引入自然光，创造出符合人的视觉特点和地下环境的光照环境 色彩 整体风格与地上统一，色彩的合理搭配运用为地下空间增添靓丽的颜色 听觉 环境 清晰度、噪声强度 控制噪声强度，创造宁静、舒适的空间环境 背景音乐、广播 背景音乐的运用可以营造轻松、舒适的购物氛136、围，如小鸟叫声、水流声等 6.3 地下空间设计氛围营造 204 心理环境通过交通、建筑、服务三方面打造愉悦、方便的地下环境 功能 组织 功能分区 各区域风格鲜明的主题定位营造良好的空间氛围 业态布局 合理的业态分布满足人群在各个区域内的需求 动线组织 内部交通顺畅，立体、丰富的动线方便人群的快速到达与离开 建筑 处理 平面 店铺面积自由组合，营造灵动、多变的建筑空间，满足不同业态的需求 立面 较高的层高没有压抑感，带给人舒适、安全的感受，建筑立面展示性好 细节 高品质的立面材料，内部空间的建筑艺术处理 服务 设施 服务场所 广场、休息区、吸烟区、卫生间、服务总台等场所设置合理，服务周到 导视系137、统 随处可见的导视系统直观、醒目、效果突出，清晰指引人群 6.3 地下空间设计氛围营造 医 院 恒 隆 复 地 中 信 绿 地 地下空间序列的起点 将人流引入地下空间，并将绿轴低下空间与恒隆形成形成一体 立体城市空间开发 形成多首层立体布局，提高商业价值，提高地铁人流的导向性，将地铁人流快速导向地下商业街，将交通人流快速转化为商业人流。并与周边商业综合体融为一体，提高区域整体的商业价值。汉正街历史传承时间轴的起点 与汉正街融合传承，是整个绿洲空间的时间轴的起点，传承历史，演绎现代，连接未来，使绿轴空间成为汉正街在新时代的时间载体。武展中心 绿轴空间的人文纽带 连接历史文化核心，强化绿轴空间的整138、体性，强化正街区的历史文化氛围，使绿轴地下空间不仅仅是商业空间，更能让徜徉在这里的人们体味到厚重的历史文化氛围。地下空间布局 最强有力的地下空间序列的核心 汇集绿轴三方人流，配置历史文化展示设施与周边超高层塔楼融合连续，形成整个绿轴空间的最强有力的空间核心。6.3 地下空间设计空间结构 保留居住 保留商业 保留商住 已出让综合体 绿轴地下空间构成 地下空间序列的起点 立体城市空间开发 最强有力的地下空间序列的核心 汉正街历史传承时间轴的起点 绿轴空间的人文纽带 区域功能规划 205 绿轴地下空间构成分析图 地下一层平面布局 地下一层总建筑面积：144560平米 206 6.3 地下空间设计各层139、平面分析 名称 类别 规模 地下一层 地下一层总面积（不含下沉广场）144560平米 其中 地下商业面积 46200平米 地下通道及设备面积 69280平米 地下车库面积 15700平米 公共车位数 340辆 防洪配套 11380平米 环路设备用房 2000平米 图例：地下步行空间 地下商业空间 周边地下空间 地下公共车库 地下公共活动空间 设备空间 调蓄空间 地下二层总建筑面积：122100平米 207 6.3 地下空间设计各层平面分析 地下二层平面布局 名称 类别 规模 地下二层 地下二层总面积（不含下沉广场）122100平米 其中 地下车库面积 118100平米 地下变电站 4000平米140、 公共车位数 3345辆 图例：地下公共车库 周边地下空间 地下车行联络道 地下变电站 208 地面空间（0.00.0）绿轴及地面建筑空间 地下一层空间（-8.08.0）地下人行、公共服务设施、下沉广场、地下管线 地下二层空间（-13.013.0）车库联络道、地下公共车库、汉正街隧道 地下三层空间（约-2020）轨道交通6号线 地下四层空间（约-3030）轨道交通13号线与友谊路隧道 分层平面叠图 6.3 地下空间设计各个地下系统分析 控规给水规划 在人字形绿轴区域，民意四路及沿河大道下方有现状DN600给水管，友谊路下方有DN300给水管，大兴路下方有DN400给水管，宝庆街下方规划有DN6141、00给水管，其余道路下方大部分规划有DN300-DN400给水管。209 图片名图片名 控规电力规划 在人字形绿轴区域，民意四路部分路段、沿河大道部分路段、友谊路及大兴街下方有现状电缆管群，其余路段下方为规划电缆管群，在绿轴区域规划有110KV变电站一座。图片名图片名 给水管线规划图 电缆群规划图 既有市政规划分析 6.4 地下市政系统设计 控规通信规划 在人字形绿轴区域，民意四路部分路段、友谊路、沿河大道、及大兴街下方有现状通信管孔，其余路段下方为规划通信管孔。210 控规燃气规划 在人字形绿轴区域，民意四路下方有DN200现状燃气管道，友谊路下方有DN500现状燃气管道，大兴路下方有DN4142、00现状燃气管道，其余路段下方规划有DN300燃气管道。通信管线规划 排水管线规划 燃气规划 控规排水规划 在人字形绿轴区域，友谊路下方有现状排水管道，民意四路下方规划有排水箱涵，其余道路下方规划为排水管道。由分析可知，在人字形绿轴区域，友谊路下方有现状排水管道，民意四路下方规划有排水箱涵，其余道路下方规划为排水管道。既有市政规划分析 6.4 地下市政系统设计 211 武汉市综合管廊主干系统规划图 根据武汉市综合管廊主干系统规划图，汉正街地区形成“一纵一横一环”的综合管廊系统。一纵：绿轴下综合管沟方案 一环：结合地下环路建设金融岛综合管沟，管沟位于环路顶部 一横：利用汉正街隧道风道下空间设置管143、沟（安全需要风道位于上部），该方案需建设单独的进料口和出线口，但不影响隧道主体工程。管廊主干系统规划（汉正街区域）管廊主干系统规划 既有市政规划分析 6.4 地下市政系统设计 212 管廊路由分析 由分析可知，汉正街区域规划形成一轴、一带、四区格局，人字形中央绿轴，中山大道商业带及金融核心区、传统风貌区、商贸综合区、北部生活区。汉正街区域商业用地主要分布在在人字形绿轴两侧及金融岛区域。汉正街区域地下空间开发密集区域主要分布在在人字形绿轴两侧、中山大道两侧及金融岛区域。汉正街规划用地布局 汉正街用地性质布局 汉正街地下空间规划 6.4 地下市政系统设计 213 管廊路由分析 由分析可知，汉正街绿144、轴区域友谊南路规划为快速路，中山大道为主干道，民意四路、宝庆街为次干路。汉正街金融岛区域下方规划由地下环路。沿人字形绿轴下方规划有地铁13号线。汉正街道路系统规划 汉正街地下道路规划 汉正街轨道交通规划 6.4 地下市政系统设计 214 通过对武汉市汉正街地区城市规划、用地规划、地下空间规划分析，汉正街地区重点开发区域主要沿人字形绿轴分布，在金融岛区域建设地下环路，沿江建设隧道。汉正街区域属于城市老城区，老城区综合管廊建设宜结合地下空间开发、道路改扩建工程进行结合建设。管廊路由分析 6.4 地下市政系统设计 215 在城市重点商业地段建设综合管廊，能够有效提升片区形象，减少后期管线维修扩容对地145、面道路开挖而引起的道路交通中断。结合地下空间和地下环路建设综合管廊，统筹建设地下空间，避免重复建设，可以有效节约资源。考虑到沿江隧道建设的复杂性，管廊实施条件受限，与规划院沟通后取消。汉正街片区综合管廊布局为“一纵一环”。管廊路由布局 6.4 地下市政系统设计 管廊路由分析 216 入廊管线研究及断面设计 汉正街给水规划 汉正街电力规划 汉正街通信规划 由分析可知，汉正街核心商务区给水管沿人字形绿轴商业密集区密度较大，人字形绿轴下方管径分布为DN400-DN600.汉正街人字形绿轴上方规划有110KV变电站，在人字形绿轴商业密集区域，管群密集。由分析可知，通信管线分布与电力管线分布路由相似，在146、人字形绿轴商业密集区域管线分布集中。6.4 地下市政系统设计 217 汉正街排水规划 汉正街燃气规划 由分析可知，汉正街核心商务区排水管线流向为由南向北排入泵站进行输送，管线埋深较深。由分析可知，汉正街核心商务燃气规划沿人字形绿轴及友谊路快速路及金融岛区域敷设。入廊管线研究及断面设计 6.4 地下市政系统设计 218 给水、电力、通信管线入廊分析：给水管道是压力管道，布置较为灵活，且日常维修概率较高，适合纳入综合管廊。电力电缆、通信电缆具有不易受管廊纵断、横断面变化限制的优点，因此宜纳入综合管廊因此宜纳入综合管廊。入廊管线 燃气：GB508382015城市综合管廊工程技术规范第5.1.5条“含147、天然气管道舱室的综合管廊不应与其它建（构）筑物物合建”排水管线：本区域内排水管线为雨污合流制，重力水管道由于有一定的排水坡度，每隔一定的距离要求设置检查井，且绿轴民意四路规划有雨水箱涵，如果与管廊结合，管廊埋深随排水坡度建设，造价增加，不建议入廊。不入廊管线 长度 路由 入廊管线 一纵 1.6公里 南北绿轴 110Kv高压、给水、电力、电信 一横 3.2公里 汉正街隧道 110Kv高压、给水、电力、电信 一环 2.0公里 金融岛环路 110Kv高压、给水、电力、电信 根据武汉市综合管廊规划，汉正街片区管廊入廊管线种类为110KV高压、给水、电力、通信四类管线。入廊管线研究及断面设计 6.4 地148、下市政系统设计 219 3.2入廊管线研究及断面设计 管廊标准断面示意图 入廊管线研究及断面设计 6.4 地下市政系统设计 重点节点详细设计 Detail design of important nodes 1、运动主题 生活服务聚落 2、特色休旅 主题游购聚落 3、在地传统 滨江人文聚落 4、设计创意 国际商务聚落 220 总平面索引 剖切图示 B1层平面图 B2层平面图 1-1剖面图 7.1 运动主题 生活服务聚落 市民运动公园 主题活动：运动嘉年华、趣味运动会 221 节点平面图 7.1 运动主题 生活服务聚落 222 市民运动公园 主题活动：运动嘉年华、趣味运动会 7.1 运动主题 生149、活服务聚落 地下空间概念图 地下空间平面图 223 剖面效果图 7.1 运动主题 生活服务聚落 244 剖面效果图 7.1 运动主题 生活服务聚落 224 节点透视图 225 节点意向 7.1 运动主题 生活服务聚落 7.1 运动主题 生活服务聚落 总平面索引 剖切图示 B1层平面图 B2层平面图 2-2剖面图 226 227 总平面索引 剖切图示 B1层平面图 B2层平面图 3-3剖面图 7.1 运动主题 生活服务聚落 228 4 4 总平面索引 剖切图示 B1层平面图 B2层平面图 4-4剖面图 7.1 运动主题 生活服务聚落 229 总平面索引 剖切图示 B1层平面图 B2层平面图 5-150、5剖面图 7.1 运动主题 生活服务聚落 230 6 6 6 6 总平面索引 剖切图示 B1层平面图 B2层平面图 6-6剖面图 7.1 运动主题 生活服务聚落 邻里综合公园 主题活动：亲子欢乐汇、萌宠大赛 231 节点平面图 7.1 运动主题 生活服务聚落 232 地下空间多首层概念图 7.1 运动主题 生活服务聚落 233 节点意向 7.1 运动主题 生活服务聚落 234 剖面效果图 7.1 运动主题 生活服务聚落 235 节点透视图 7.1 运动主题 生活服务聚落 236 剖切图示 总平面索引 B1层平面图 B2层平面图 7-7剖面图 7.2 特色休旅 主题游购聚落 江汉正街公园 主题活151、动：节日庆典、主题音乐节、美食狂欢节 237 节点平面图 7.2 特色休旅 主题游购聚落 238 7.2 特色休旅 主题游购聚落 江汉正街公园 主题活动：节日庆典、主题音乐节、美食狂欢节 地下空间概念图 地下空间平面图 239 7.2 特色休旅 主题游购聚落 剖面效果图 240 7.2 特色休旅 主题游购聚落 节点意向 241 7.2 特色休旅 主题游购聚落 节点意向 242 7.2 特色休旅 主题游购聚落 节点透视图 243 剖切图示 总平面索引 B1层平面图 B2层平面图 8-8剖面图 8 8 8 8 7.3 在地传统 滨江人文聚落 城市文化公园 主题活动：历史人文展廊、主题艺术展、244152、 7.3 在地传统 滨江人文聚落 节点平面图 245 7.2 特色休旅 主题游购聚落 城市文化公园 主题活动：历史人文展廊、主题艺术展、地下空间概念图 地下空间平面图 7.3 在地传统 滨江人文聚落 266 节点意向 246 节点透视图 7.3 在地传统 滨江人文聚落 267 节点意向 247 节点透视图 248 7.4 设计创意 国际商务聚落 剖切图示 总平面索引 B1层平面图 B2层平面图 9-9剖面图 9 9 9 9 249 7.4 设计创意 国际商务聚落 剖切图示 总平面索引 B1层平面图 B2层平面图 10-10剖面图 250 节点平面图 7.4 设计创意 国际商务聚落 创意“T台”153、公园 主题活动：办公商务人群交流，城市活力展厅，251 7.4 设计创意 国际商务聚落 创意“T台”公园 主题活动：办公商务人群交流，城市活力展厅，地下空间概念图 地下空间平面图 252 7.4 设计创意 国际商务聚落 剖面效果图 253 7.4 设计创意 国际商务聚落 节点透视图 海绵城市专项研究 Sponge city1、政策指引 2、布局方案 3、功能做法 4、节点设计 5、防洪排涝系统 8.1 海绵城市专项研究政策指引 海绵城市：中国大智慧与国际雨水管理理念的融合 小雨不积水、大雨不内涝、水体不黑臭、热岛有缓解。2013年12月，习近平总书记在的中央城镇化工作会议上提出“大力推进建设自154、然积存、自然渗透、自然净化的海绵城市，节约水资源，保护和改善城市生态环境。”254 海绵城市是指通过加强城市规划建设管理，充分发挥建筑、道路和绿地、水系等生态系统对雨水的吸纳、蓄渗和缓释作用，有效控制雨水径流，实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发展方式。通过海绵城市建设，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，最大限度地 减少城市开发建设对生态环境的影响，将70%的降雨就地消纳和利用。到2020年，城市建成区20%以上的面积达到目标要求；到2030年，城市建成区80%以上的面积达到目标要求。我国大陆地区年径流总量控制率分区图 武汉属于IV区，年径流总量控制率：70%85%；本工程以80%155、作为年径流总量控制目标，对应约35.2mm以下降雨不产生外排径流。8.1 海绵城市专项研究政策指引 255 8.2海绵城市专项研究布局方案 渗 透水铺装 植被草沟 蓄 净 植被草沟 滞 雨水回用装置 用 雨水调蓄池 排水管网 排 一滴水的旅程 地表 植草沟 砾石塘 调蓄池 提升泵 256 图例：植草浅沟 砾石塘 排水管 8.2 海绵城市专项研究布局方案 257 覆土满足要求的绿地下沉1015cm 植草浅沟设计 砾石过滤 植草浅沟 砾石塘设计砾石塘设计 Sunny 晴天晴天 Rainy 雨天雨天 看得见的“海绵城市”8.3 海绵城市专项研究 258 雨水调蓄池设计 调蓄池分布 8.3 海绵城市专156、项研究 259 透水路面设计 水泥胶结料+石料（可选择彩色）+颜料+抗冻结添加剂 广场步道采用透水混凝土设计广场步道采用透水混凝土设计 8.3 海绵城市专项研究 260 图片名图片名 调蓄池分布 人行道生态树池 下凹式分车带 8.4 海绵城市专项研究节点设计 261 生态排水道路设计 生态排水道路设计 透水路面+生物滞留带+生态树池 生物滞留带 透水路面 生态树池 生物滞留带 透水路面 生态树池 透水路面+生态树池 透水路面 生态树池 透水路面 生态树池 8.4 海绵城市专项研究节点设计 262 利济路、多福路、友谊南路三条地下一层商业街目前较为萧条，商业价值已经不大。鉴于武汉地区此次洪涝灾害157、十分严重，我们大胆设想将此三条道路的地下空间作为巨大的“调蓄池”，用于储存道路周边大面积的雨水并加以回收利用，以达到建设海绵城市及缓解城市内涝的双重目的。经过初步估算，每条道路的服务范围如右图所示。改造后该区域可实现海绵城市设计标准的约80%年径流总量控制率，相当于设计降雨量35.2mm。8.5 海绵城市专项研究防洪排涝系统 263 现状地下街的利用 蓄水空间布局图 道路名称 利济路 多福路 友谊南路 地下空间长度 700m 1080m 500m 地下空间净宽 11m 11m 22m-25m 地下空间净高 4m 蓄水总容积 30800m3 47520m3 44000m3 海绵城市设计 标准所需158、容积 18000m3 20500m3 11500m3 防洪预留容积 12800m3 27200m3 32500m3 泵站流量Q 1.73m3/s 1.85m3/s 0.83m3/s 当雨量较小时，雨水通过海绵设施进入地下蓄水池，并可用于绿化灌溉、道路冲洗等用途；当发生特大暴雨时，雨水通过溢流设施排入地下蓄水池，并通过道路末端的地下泵站排入汉江。改造后可使该区域雨水管渠的综合设计重现期标准提高到百年一遇，相当于日降雨量344mm。8.5 海绵城市专项研究防洪排涝系统 264 蓄水空间布局图 调蓄空间布局 降雨量较小时，雨水通过海绵设施进入管道排入蓄水池，并作为绿化灌溉及道路冲洗等用水；达到径流总159、量控制率80%对应的35.2mm降雨量时，水位高约1.8m 当遇到暴雨时，雨水通过市政管道经溢流井排入蓄水池，并通过水泵抽水排入汉江，可防百年一遇的日降雨量达344mm的暴雨；此时水位高约为3.5-4m 多福路横断面示意图 8.5 海绵城市专项研究防洪排涝系统 265 调蓄空间设计 日降雨量低于海绵城市设计标准的35.2mm设计降雨量时，雨水经小管排水管排入地下蓄水池。日降雨量高于35.2mm但未达到暴雨时，小管流速不足以及时将雨水排出，此时雨水经出水管排入市政管网。日降雨量达到五十年一遇、百年一遇的特大暴雨时，汉江水位上升，高于市政管网出水口，此时市政管网瘫痪，雨水经溢流管进入地下蓄水池，再160、经地下泵站抽出排入汉江。降雨量低于35.2mm时雨水流向 降雨量大于35.2mm时雨水流向 特大暴雨时雨水流向 8.5 海绵城市专项研究防洪排涝系统 266 图例 调蓄空间设计 小管溢流井 进水管 溢流管 出水管 小管排水管（管径约100mm）雨水 雨量小于海绵城市设计标准的35.2mm，经小管排入地下蓄水池 雨量增大，小管流速不够，溢出的雨水排入市政管网 暴雨来袭，市政管网瘫痪，排入蓄水池 溢流排水示意图 消防与防洪系统专项研究 Fire-fighting research&flood control1、消防设计 2、地下防洪设计 267 9.1消防设计 1.利用下沉广场作为商业面积大于2万161、平米的分隔措施。本工程供划分成6个不超过2万的防火区域。2.新建商业与已建商业及两侧待建地下商业利用防火隔间实现连通。3.地下商业与地铁站厅的连通采用双道防火卷帘进行分隔，防火卷帘有轨道交通和地下商业各控一道。防火卷帘的宽度和间距根据相应规范执行。2 2万分隔防火分区万分隔防火分区 下沉广场及防火隔间下沉广场及防火隔间 防火分区划分示意图 地下空间消防设计 268 9.1消防设计 4.地下商业、防火分区面积：不超过2000m2，疏散距离不超 37.5米，每个防火分区疏散宽度通过计算确定。5.地下餐饮：防火分区面积不超过1000m2，疏散距离不超 37.5米，每个防火分区疏散宽度通过计算确定。6162、.充分利用下沉广场作为消防疏散出口，减少出地面楼梯数量，降低对地面景观的影响。7.设备用房：防火分区面积不超过1000m2，疏散距离不超 37.5米，疏散出口不小于两个。8.地下汽车库：不超过4000m2，疏散距离不超60米，疏散出口不少于两个，净宽不小于1.1米。地下空间消防设计 20002000 20002000 10001000 37.537.5 37.537.5 37.537.5 37.537.5 37.537.5 37.537.5 37.537.5 37.537.5 20002000 20004545 4545 4545 4545 269 9.1消防设计 地下综合管廊：以200米作为163、一个防火分区，在每个防火分区之间设有防火隔断装置，火灾发生时会将火灾区段控制在200米范围内，以减小火灾损失。地下管廊消防设计 400M400M（投料口、人员逃生口间距）（投料口、人员逃生口间距）200M200M（通风口间距）（通风口间距）270 9.1消防设计 建筑设计防火规范GB50016-2014的相关要求，人行疏散通道间距宜为250m300m。隧道与车行横通道或车行疏散通道的连通处，应采取防火分隔措施。隧道内的变电站、管廊、专用疏散通道、通风机房及其他辅助用房等，应采取耐火极限不低于2.00h的防火隔墙和乙级防火门等分隔措施与车行隧道分隔。隧道内地下设备用房的每个防火分区的最大允许建筑164、面积不应大于1500平米，每个防火分区的安全出口数量不应少于2个，与车道或其他防火分区相通的出口可作为第二安全出口，但必须至少设置一个直通室外的安全出口；建筑面积不大于500平米且无人值守的设备用房可设置1个直通室外的安全出口。地下环路消防设计 271 9.2地下防洪设计 防淹门 根据地铁设计规范及轨道交通工程人民防空设计规范要求，对于穿越河流或湖泊等水域的地铁、越江隧道工程，应在进出水域的隧道两端适当位置设防淹门或采取其他防淹措施。连通口挡水闸板 城市地下空间出入口设置挡水闸板闸槽是避免地面积水侵入最有效的应急措施之一。特别是对于车辆、人员出入口，从使用功能角度考虑，与通风井、采光井等连通口165、不同，往往难以一次性大道防洪高程，在此前提下，采用两级设防体系，台阶和驼峰作为第一级挡水结构，挡水闸板作为第二级挡水结构。用地竖向控制标准 根据武汉市排水防涝系统规划地下设施的入口高程必须高于周边地面高程，本项目的车行入口高程高于周边地面0.3米。人行入口及通风亭的门洞下沿，应高出周边地面450mm,必要时应该设置临时防水措施。防涝标准 所有下沉广场及其它敞开段的雨水重现期均按50年一遇计算。分地块建设指引 Construction guide of blocks1、分地块指引原则 2、指引要素 3、指引图则 10.1 指引原则 为保证汉正街中央绿轴所在街区整体建设能按照上位规划顺利实施，确保166、地块之间的衔接，提出汉正街中央绿轴地块设计条件通则和分地块指引，作为绿轴内各地块规划设计的前提依据。272 10.2 指引要素通则 相邻地块 1、相邻地块间，编制修建性详细规划或建筑设计较晚的一方（时间以项目获得审批的日期为准），必须主动与编制修建性详细规划或建筑设计较早的地块进行衔接，以确定地块间通道连通口的位置。编制修建性详细规划或建筑设计较早的地块的设计单位必须考虑与周边地块的衔接，并无条件提供地块衔接的准确材料（如通道的平面坐标、绝对高程、通道宽度等）。如双方修建性详细规划或建筑设计均在编制，尚未获得审批，应相互协商，共同确定地块间通道连通口的位置，相互提供地块衔接的准确材料，保证相邻167、地块规划相互衔接，互不冲突。2、相邻地块间，设置通道连通口控制点处应尽量避免高差，若有高差必须通过缓坡解决。人行通道坡度不大于2，通道口宽度不得小于通道宽度；车行通道坡度不大于5，通道口宽度不得小于通道宽度。地下空间 1、地下空间退让道路红线和地块边界线按照武汉市建设工程规划管理技术规定（市政府248号令）要求执行。2、在满足工程技术要求的前提下，鼓励地块的地下空间与相邻地块、相邻道路的地下空间直接相连。3、建筑地下公共空间内必须设置与地面层直接联系的垂直交通。4、地下空间出入口，应结合公共建筑、公共空间（广场，公园，步行街），下沉广场、地下商业空间出入口等设置。地下空间出入口设计应简洁、轻巧168、通透、可识别。地下空间出入口应采用多种形式强化无障碍设计。与建筑物相邻的出入口宜与建筑整体设计。5、地下商业、公共服务空间应开敞舒适，充分利用自然采光和通风。建议利用科技手段，通过多样灵活的方式进行采光和导光系统设置，提高视觉舒适性，并采取景观化处理手法提升地下空间品质。6、地下空间区域、节点、通道等应辨识性强、方向感好和可达性高。地下空间内应设置简洁清晰的导向标识系统。273 10.2 指引要素通则 交通 1、形成连续、完善、安全、舒适的慢行系统，串联各公共空间，并与城市道路、公交站点直接联系，提高慢行道的使用效率。2、立体过街设施应考虑设置自行车专用坡道，或结合无障碍设计满足自行车过街要169、求。公共空间 1、公共空间应无条件对公众开放，确保开放性、可达性、互通性，应与城市道路直接相连，提高公共空间的使用效率。2、合理引导公共空间布局，保证公共空间系统的连续性和整体性，避免零散、孤立的公共空间的布局。3、广场、步行街等公共空间周边的建筑应设朝向公共空间的出入口。面向公共空间一侧的裙房建议设置建筑入口公共大厅，强调人流集散在公共空间上的过渡。建筑 1、绿轴两侧裙楼建筑贴线率不小于70%；2、紧临绿轴的裙房，屋顶宜设置为观景平台，建议增加屋顶绿化以及与绿轴直接相联系的独立通道。3、绿轴周边高层建筑建议为现代风格为主，适当复合现代感的落地窗、霓虹灯、彩光等。材料和色彩按照武汉市主城区建筑170、色彩和材质应用技术指南要求执行。274 10.2 指引要素通则 景观环境 1、景观设计应考虑武汉城市地方特色、冬冷夏热的气候特色以及基地特征等要素。2、景观设计应考虑功能多样性（如观赏游憩、教育科研、防汛防灾等）、形式多样性以及材料多样性。3、对基地剖面的高差通过楼梯、坡道、景观等手法进行处理，避免生硬连接。安排好安全设施，并给予明显标示。4、滨江一线区域应强化夜景照明，营造滨江夜景氛围。同时，在人行可至的植被茂密、堤防遮挡等区域增设夜灯，增加行人安全感。5、绿地型公共空间，绿化率不低于70%，可局部少量硬质铺地。广场型公共空间，以硬质铺地为主，方便各项公共活动；地面铺装应统一协调设计，兼顾人171、行、盲道、轮椅等的使用。材料宜选用透气渗水的环保材料，并符合防滑安全要求。6、步行道的材质应采用木材、砖、石等透气渗水的环保材料，并符合防滑安全要求；自行车道应采用专门设计的柔性材质，与人行道的路面铺装应有明显的区别。设施 1、休憩设施位置应方便使用，与公共空间相结合，样式应与基地环境相协调统一，简洁美观，易于维护。2、人行区域有高差的位置应增设无障碍坡道和安全警示标志。3、路口处应设置简洁清晰的地名标牌、方位指示牌，样式应与周围景观环境相协调。275 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG01172、 城市公园 1.10 75%地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG01 地下一层 社区体育中心 0.85 0 地下二层 停车、设备 0.99 240 地下空间 地块编号：CG01 控规编号：A0508s0404 民 意 四 路 276 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块西侧民意四路和东侧规划公共通道设置。2、地下车行环路设置在地下二层，从自治街地下经过，在地块西侧民意四路和东侧规划公共通道地下设有环路出入口。慢行交通 停车配建 地下二层为公共停车场，停车位*个。公共交通 轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与南173、侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与东、南、西侧相邻地块之间应预留连通口。3、地下空间须设置不少于2处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 民 意 四 路 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。277 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。公共空间 地块内建议结合社区体育中心设置一处下沉广场，与地面景观共同设计，可作为社区体育中心的入口广场，并引入自然采光与通风。植物配置 地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地面174、硬质广场建议栽种榉树、香樟，为人们提供较大面积树荫 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 配套设施 1、地下一层为复合社区体育中心。2、地下二层为复合社会公共停车场。3、地下一层须设置公共厕所，每处公共厕所建筑面积不小于30m。民 意 四 路 278 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG02 城市公园 0.45 75%CG03 城市公园 0.45 75%地下空间 地块编号：CG02、CG03 控规编号：A0508s0307、A0508s0314 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 175、地下建筑面积（万）停车位 备注 CG02、CG03 地下一层 社区体育中心、变电站 0.92 0 地下二层 变电站、停车、设备 0.96 150 279 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块西侧民意四路和东侧规划公共通道设置。2、地下车行环路设置在地下二层，从自治街及民意上街地下经过，在地块西侧民意四路和东侧规划公共通道地下设有环路出入口。慢行交通 停车配建 地下二层设有公共停车场，停车位150个。公共交通 轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其北侧和南侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度176、不小于8米，与东、西、南、北侧相邻地块之间应预留连通口。3、CG02、CG03地块地下空间各须设置不少于1处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。280 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。公共空间 地块内建议结合社区体育中心设置公共广场，配合引入自然采光与通风。植物配置 配套设施 1、地下一层为复合社区体育中心、复合变电站。2、地下二层为复合社会公共停车场、复合变电站。3、CG02地块地下一层须设置公共厕所，每处公共厕177、所建筑面积不小于30m。地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地面硬质广场建议栽种榉树、香樟，为人们提供较大面积树荫 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 281 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG04 城市公园 0.71 75%CG05 城市公园 1.87 75%地下空间 地块编号：CG04、CG05 控规编号：A0508s0325、A0508s0335 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG04、CG05 地下一层 商业服务 1.99 0 地178、下二层 停车、设备 2.85 710 282 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块西侧民意四路和东侧民意三路设置。2、地下车行主环路设置在地下二层，从民意上街地下经过。围绕CG04、05地块在民意四路、中山大道北侧和民意三路地下设有连通路与地下车行主环路相接。慢行交通 停车配建 地下二层设有公共停车场，停车位710个。公共交通 轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其北侧和南侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与东、西、南、北侧相邻地块之间应预留连通口。3、CG04地块地下空间须179、设置不少于1处与地面层的垂直连通道；CG05地块地下空间须设置不少于6处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。283 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。公共空间 地块内建议结合商业服务在地下一层设置下沉公共广场，与地面景观共同设计，配合引入自然采光与通风。植物配置 配套设施 1、地下一层为商业服务。2、地下二层为复合社会公共停车场。3、地下一层须设置公共厕所，每处公共厕所建筑面积不小于30m。地块周边建议采用银杏和法桐180、作为行道树 地块内建议种植具有植物季向、色相特征的树种，如，红叶李、深山含笑等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 284 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG06 城市公园 1.29 75%地下空间 地块编号：CG06 控规编号：A0508s0204 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG06 地下一层 商业服务 1.00 0 地下二层 停车、设备 1.45 400 285 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块西侧宝庆街181、和东侧宝庆东街设置。2、地下车行环路设置在地下二层，围绕地块从地块北部、宝庆街、长堤街和宝庆东街地下经过。慢行交通 停车配建 地下二层设有公共停车场，停车位400个。公共交通 轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其北侧和南侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与东、西、南、北侧相邻地块之间应预留连通口。3、地下空间须设置不少于3处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。286 182、10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。公共空间 地块内建议结合商业服务在地下一层设置下沉公共广场，与地面景观共同设计，配合引入自然采光与通风。植物配置 配套设施 1、地下一层为商业服务。2、地下二层为复合社会公共停车场。3、地下一层须设置公共厕所，每处公共厕所建筑面积不小于30m。地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地块内建议结合超高层建筑景观，种植地标特征的树种特征的树种，如，水杉、枫香等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 287 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m183、)绿化率%CG07 城市公园 1.85 75%地下空间 地块编号：CG07 控规编号：A0508s0217 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG07 地下一层 商业服务 1.8 0 地下二层 停车、设备 3.6 500 288 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块西侧宝庆街和东侧宝庆东街、友谊南路设置。2、地下车行环路设置在地下二层，围绕地块从长堤街、宝庆街、宝庆东街和友谊南路地下经过。慢行交通 停车配建 地下二层设有公共停车场，停车位500个。公共交通 有轨电车设于地面；轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与184、其北侧和南侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与东、西、南、北侧相邻地块之间应预留连通口。3、地下空间须设置不少于4处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。289 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，地块东北侧规划有一处高度不低于666米的地标塔楼。公共空间 地块内建议结合东北角地标塔楼地块以及地下商业服务在地下一层设置下沉公共广场，与地面景观和建筑共185、同设计，配合引入自然采光与通风。植物配置 配套设施 1、地下一层为商业服务。2、地下二层为复合社会公共停车场。3、地下一层须设置公共厕所，每处公共厕所建筑面积不小于30m。666米 地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地块内建议结合超高层建筑景观，种植地标特征的树种特征的树种，如，水杉、枫香等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 290 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG08 城市公园 0.59 75%地下空间 地块编号：CG08 控规编号：A0508s0104 地块编号 地186、下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG08 地下一层 商业服务 0.52 0 地下二层 停车、设备 0.52 75 291 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块西侧宝庆街和东侧友谊南路设置。2、地下车行环路设置在地下二层，从宝庆街和友谊南路地下经过。慢行交通 停车配建 地下二层设有公共停车场，停车位75个。公共交通 有轨电车设于地面；轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其北侧和南侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与东、西、南、北侧相邻地块之间应预留连187、通口。3、地下空间须设置不少于3处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。292 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。植物配置 配套设施 1、地下一层为商业服务。2、地下二层为复合社会公共停车场。地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地块内建议结合自然景观特征种植重阳木、女贞、广玉兰等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 293 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建188、构筑物 高度(m)绿化率%CG09 城市公园 1.89 75%地下空间 地块编号：CG09 控规编号：A0508s0111 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG09 地下一层 商业服务 1.26 0 地下二层 停车、设备 1.22 280 294 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块西侧宝庆街设置。2、地下车行环路设置在地下二层，从宝庆街、友谊南路地下经过。慢行交通 停车配建 地下二层设有公共停车场，停车位280个。公共交通 有轨电车设于地面；轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其北侧绿轴和南侧江滩公园相联系189、，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与东、西、北侧相邻地块之间应预留连通口。3、地块地下空间须设置不少于2处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。295 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，地块西侧规划有一处高度不低于400米的地标塔楼。公共空间 地块内建议结合西侧地标塔楼地块以及地下商业服务在地下一层设置下沉公共广场，与地面景观和建筑共同设计，配合引入自然采光与通风。植物配置 配套设施 1190、地下一层为商业服务。2、地下二层为复合社会公共停车场。3、地下一层须设置公共厕所，每处公共厕所建筑面积不小于30m。400米 地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地块内建议结合自然景观特征种植重阳木、女贞、广玉兰等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 296 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG10 城市公园 2.16 75%地下空间 地块编号：CG10 控规编号：A0505w1434 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG10 地下一层191、 公共服务、防洪仓库 1.53 66 地下二层 停车、设备 1.40 340 297 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块南侧沿河大道及北侧规划道路设置。2、地下车行环路设置在地下二层，从地块西侧友谊南路地下经过。慢行交通 停车配建 地下二层设有公共停车场，停车位340个。公共交通 有轨电车设于地面；轨道13号线设于地下四层。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其西侧绿轴相联系，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与西、北侧相邻地块之间应预留连通口。3、地下空间须设置不少于4处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 192、地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。298 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。植物配置 配套设施 1、地下一层为公共服务和防洪仓库。2、地下二层为复合社会公共停车场。地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地块内建议结合自然景观特征种植重阳木、女贞、广玉兰等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 299 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG11 城市公园 0.55 75%CG12 城193、市公园 0.45 75%地下空间 地块编号：CG11、CG12 控规编号：A0505w1416、A0505w1417 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG11、CG12 地下一层 公共服务 1.00 0 300 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块北侧泰源街和南侧万年街设置。2、地下车行主环路设置在地下二层，从民族路地下经过。慢行交通 公共交通 有轨电车设于地面。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其西侧和东侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下人行通道设置在地下一层，宽度不小于8米，与东、西、南、北侧相194、邻地块之间应预留连通口。3、CG11地块地下空间须设置不少于2处与地面层的垂直连通道；CG12地块地下空间须设置不少于2处与地面层的垂直连通道。机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。301 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。公共空间 地块内建议结合公共服务在地下一层设置下沉公共广场，与地面景观共同设计，配合引入自然采光与通风。植物配置 配套设施 1、地下一层为公共服务。地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地面硬质广场建议栽种榉树、香樟，为195、人们提供较大面积树荫，并配置具有植物季向、色相特征的树种，如，红叶李、深山含笑等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 302 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG13 城市公园 0.50 75%CG14 城市公园 0.54 75%地下空间 地块编号：CG13、CG14 控规编号：A0505w1418、A0505w1419 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG13 地下一层 公共服务 0.48 0 地下二层 停车、设备 0.51 130 CG196、14 地下一层 停车、设备 0.55 140 地下二层 停车、设备 0.55 140 303 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块北侧泰源街和南侧万年街设置。2、地下车行主环路设置在地下二层，从民族路地下经过。慢行交通 公共交通 有轨电车设于地面。地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其西侧和东侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、CG13地块设有地下人行通道，设于地下一层，宽度不小于8米，与西、南、北侧相邻地块之间应预留连通口。3、CG13地块地下空间须设置不少于1处与地面层的垂直连通道；CG14地块地下空间须设置不少于2处与地面层的垂直连通道。停197、车配建 CG13地块地下二层设有公共停车场，停车位130个。CG14地块地下一层、二层设有公共停车场，停车位280个。机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。304 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。植物配置 公共空间 CG13地块内建议结合公共服务在地下一层设置下沉公共广场，与地面景观共同设计，配合引入自然采光与通风。配套设施 1、CG13地块地下一层为公共服务。2、CG13地块地下二层以及CG14地块地下一层、二层为复合社会公共停车场。地198、块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地面硬质广场建议栽种榉树、香樟，为人们提供较大面积树荫，并配置具有植物季向、色相特征的树种，如，红叶李、深山含笑等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 305 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG15 城市公园 0.82 75%地下空间 地块编号：CG15 控规编号：A0505w1313 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG15 地下一层 停车、设备 0.85 150 地下二层 停车、设备 0.85 15199、0 306 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块北侧泰源街和南侧万年街设置。2、地下车行主环路设置在地下二层，从大兴路路地下经过。慢行交通 地块连通 1、地面慢行道交通系统应与其西侧和东侧绿轴相联系，贯穿绿轴，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。2、地下空间须设置不少于2处与地面层的垂直连通道。停车配建 地块地下一层、二层设有公共停车场，停车位300个。机动车出入口 机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。307 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，。植200、物配置 配套设施 1、地下一层、二层为复合社会公共停车场。地块周边建议采用银杏和法桐作为行道树 地面硬质广场建议栽种榉树、香樟，为人们提供较大面积树荫，并配置具有植物季向、色相特征的树种，如，红叶李、深山含笑等植被 灌木花卉，建议种植连翘、雪柳、金叶女贞等植物 308 10.3 分地块指引 土地利用 地块编号 主导性质 用地面积（ha）地上建筑面积（万）容积率 建筑密度()建构筑物 高度(m)绿化率%CG16 城市公园 2.32 75%地下空间 地块编号：CG16 控规编号：A0505w1317、A0505w1318 地块编号 地下空间 层数 地下空间功能 地下建筑面积（万）停车位 备注 CG201、16 地下一层 地下二层 309 10.3 分地块指引 外部交通 1、机动车出入口可沿地块东侧泰源街和西侧万年街设置。2、地下车行主环路设置在地下二层，从大兴路路地下经过。慢行交通 地块内慢行交通系统包括步行道和自行车道。步行道结合自行车道结合设置，宽度3-5米。地块连通 1、慢行道交通系统应与其北侧绿轴相联系，考虑结合跨地通道设置自行车专用坡道。机动车出入口 机动车出入口 地下人行通道 机动车禁止开口线 310 10.3 分地块指引 周边建筑 周边建筑以现代风格为主，地块东侧规划有一处高度不低于400米的地标塔楼。植物配置 龙王庙公园保留现状植物配置。400米 311 开发运营建议 Deve202、lopment&operation suggestions 1、开发节奏 2、租售建议 3、示范区营造 4、价值推广 5、政策把控 6、经济效益 7、社会效益 312 11.1 开发节奏 开发原则 区域同步：与汉正街片区整体开发节奏保持协调统一 形象优先：先行开发形象展示较好的区域沿江区域 整体开发：成段落式滚动开发，便于形象区与示范区协同打造 开发时序 南段 东段 北段 313 11.2 租售建议 方案一：纯租赁模式（三级租金策略）租售建议：由于地下空间涉及的产权关系复杂，建议两种租售方案（可售或不可售）商铺面积 招商难度 A类 租户 B类 租户 C类 租户 租户等级通过商铺位置、商铺面积和203、招商难度三个维度进行界定，A类租户面积需求最大，招商难度最大，给予租金优惠幅度最大；根据不同业态和位置，提供相应的免租期；备注：租金价格预测参考武汉市地下商业租金价格平均水平（happy站台核心位置租金1000元/，200-300元/月、人信汇地下商业租金150-300元/月）租户等级 租金策略 租金价格（元/月）备注 A类租户 低于市场价 50-100 主力店、文创空间等；面积大，招商难度大 B类租户 市场平均水平 150-300 通道内普通商铺等；招商难度小，面积适宜 C类租户 高于市场价 500-800 节点处、面积较小商铺；面积小、位置好 A类租户 B类租户 C类租户 314 11.2204、 租售建议 方案二：租售结合模式（租赁/销售/售后返租）区域 业态 体量（）租售模式 说明 A段 主力业态 精品菜场 1000 自持 半年至1年的免租期（装修期）运动用品（迪卡侬）4000 自持 运动服务、艺术培训 2000 自持 公共生活服务 5000 自持 半年至一年免租期（装修期），后期低价租赁 次主力业态 健康医疗、生活服务、商业零售 8000 销售 保留地段较好的商铺，先期吸引人气，后期再售 B段 主力业态 A类特色品牌 3000 自持 半年至一年免租期（装修期），后期低价租赁，给予装修补贴 次主力业态 B/C类特色品牌 7000 返租 保留地段较好的商铺，先期吸引人气，后期再售 C205、段 主力业态 上八行衍生创意作坊 1500 自持 半年至一年免租期（装修期），后期低价租赁，给予装修补贴 次主力业态 下八行淘宝手工艺作坊 8500 销售 保留地段较好的商铺，先期吸引人气，后期再售 D段 主力业态 知名艺术家工作室（5家）1500 自持 半年至一年免租期（装修期），后期低价租赁，给予装修补贴 次主力业态 创意天地（20-30家）3500 返租 主力业态带动人气后，再对外销售 配套商业 5000 销售 保留地段较好的商铺，先期吸引人气，后期再售 项目主力业态自持租赁；次主力业态对外销售或售后返租，还应保留部分地段较好（出入口，节点处等）的店铺先期自持吸引人气，后期再销售；自持：206、销售（返租）=36%：64%销售策略：前期针对经营者租赁招商，统一管理经营；中后期针对投资者，商铺产权销售，借助前期形成的商业氛围和客户基础，对商铺售价合理提升，追求利润的最大化；返租政策：除主力业态自持，部分主题商业在销售后，与购买者签订返租协议，交由开发商统一招商运营；返祖期分为3年、5年、8年三个档次，每年返还总价的6%；优惠政策：根据不同规划业态及位置给予入驻商户半年至一年的免租期（装修期），对大型主力店商户给予装修补贴等 315 11.3 示范区营造 选址原则 示范区根据进入性、昭示性、示范性三大原则及开发时序，选址于中山大道处 选址位置 进入性：示范区位置应交通便捷，方便客户快速到207、达进入 昭示性：示范区应具备良好城市形象，便于展示项目品质 示范性：示范区应与前期打造公园良好衔接，便于展现项目生态感 开发时序：示范区应位于项目首发区，同时可以和未来开发形成互动 示范区 项目一期 绿轴中部、中山大道南侧位置，方便后续开发区域使用 316 11.3 示范区营造 接待处 精神堡垒下沉剧场，吸引集聚人流 入口喷泉，吸引人流进入地下 露天式接待处，开阔的空间感受 参观动线 示范区的打造需要结合地上地下景观，同时设置环形动线，方便参观游览 下沉广场、入口喷泉 接待处&精神堡垒&入口景观 参观动线 入口停车场地下接待中心地上绿带样板区及节点公园接待中心 接待中心 环形动线 样板区 节点208、公园 317 11.4 价值推广 方式1积极争取政府支持，与各部门合作、互动 积极争取政府的支持与合作，成为武汉市未来十年备受瞩目的的十大项目之一；与多部门合作，在招商上得到政府各部门的大力支持，增强公众对项目的信心；价值推广策略 方式4重大节点举办主题活动，扩大项目的影响力 重大销售节点结合大型节庆举行主题活动，积聚项目人气，扩大项目的影响力；方式2加强市场宣传，多渠道立体拓展招商范围 全方位宣传，充分利用主流媒体、新媒体、网络、户外广告等多渠道进行推广；以区域转型、延续传统文化的旅游效应为宣传切入点，推动物业的出租和销售；方式3对主题商户做定向推广，通过品牌吸引人气 招商推广针对性强，针对209、不同主题定位，定向选择目标商户，引进高人气品牌；318 11.5 政策把控 引入BID，使公共空间再生“案例“Bryant Park New York，USA BID（Business Improvement District）是指：在美国所运用的、由一定数量以上的地权者在一致同意的基础上设置的特别地区，由受益者（地权者）负担，可以进行提升地区魅力的各种各样的活动及事业的机制。布莱恩公园，是一个作为曾经的毒品取缔场所而荒废的公园被再生的案例。公园周边区域的房产业主、客户、居民作为税金支付负担费成为公园运营主体(BPC;Bryant Park Corpoartion)的财源，进行了设施建设、大型210、活动运营、收益事业开展等为公园再生的各种各样的活动，现在也进行着灵活的公园管理。11.5 政策把控 本案应当构筑可以长期持续使用的管理系统 为了城市的维持及提升，实施了采用由BID组织形成等的PPP手法的区域管理；针对公共空间建设的鼓励；软件方面的运营及管理（清扫、大型活动的企划及召开等）公共空间由政府、城市开发由民间分别管理，难以进行一体化的灵活运营。为此，公共空间自身的魅力降低，活力减少，城市开发的客户求心力降低，形成空室率高的区域。包括公共空间在内，投入民间资本进行一体化运营及管理。灵活使用民间的诀窍进行公共空间的建设、运营及展开收益事业，提升整个区域的魅力，由此关系到周边房产价值的提高211、，客户求心力的加强。对于公共空间建设的民间资本的投入 对于公共空间管理及运营的民间参与 产生活力的大型活动等的运营 收益事业的开展 通过公共空间的魅力提升，提高房产价值 通过创出活力，加强客户求心力 319 320 11.5 政策把控 Cash Grant Incentive Schme的案例：对于黄色所标示的新的地下步行网络建设的民间开发主体给予了奖励 对于公共设施建设投入民间资金“案例”Cash Grant Incentive Schme,Singapore 对于政府提出的地下步行网络等的公共基础设施的建设，为了吸引民间资本，针对进行公共基础设施建设的开发主体，提供了容积率的奖励、民间用地212、内的公共设施的容积计算免除、负担一部分建设费用等的鼓励措施。321 11.5 政策把控 由地权者展开的提升地区魅力的机制“案例”大丸有区域管理 Maruouchi,Tokyo 东京第一的办公楼街区丸之内地区，由于其土地利用功能特定为办公用地，工作时间结束后人群闲散开去，成为没有活力的地区，通过由众多地权者、行政人员、专家学者结成的协议会，从硬件、软件两个方面入手，为办公楼脚下寻回了活力。不仅进行了硬件方面的城市开发，而且对于公共空间的艺术设置以及大型活动的运营、地区的巴士运行等，软件方面的措施由以民间地权者为中心积极推行出来。322 方案二（租售结合模式）的投资收益分析=52.23元 租金收入213、 销售收入 返租支出 +-44.14亿元-20.76亿元=23.38亿元 未考虑管理费用 100000元/32000=32亿元 (销售售价按武汉市地下商业平均售价结合项目景观溢价计算)100000元/1050030%=3.15亿元 (平均返租年限按5年计算，返还总价的30%)项目租售收益 方案一（纯租赁模式）的投资收益分析 租户等级 租金价格（元/月）面积占比 A类租户 50-100（取均值75）30%B类租户 150-300（取均值225）60%C类租户 500-800（取均值650）10%项目20年租金收入：(75*30%+225*60%+650*10%)*12*1.0520*50000=214、44.14亿元 租金增幅按年均5%计算 20年租金收入44.14亿元，持有物业体量5万方 租售收入52.23亿元，持有物业体量1.8万方 11.6 经济效益 323 11.7 社会效益 社会效益：城市形象、文化传承，产业转型、社会保障 城市形象升级 城市级绿轴与地下空间将重塑汉口地标，代言城市形象 传统文化推广 延续与推广老汉口的传统历史文化，重振汉正街历史地位 改善民生环境 通过基础设施、公共设施的配套以及区域环境的改造，从硬件条件上改善市民的居住环境和生活条件 完善社会保障 通过区域的发展，带来持续的财政税收，增强经济实力，从生活保障、养老、医疗、教育等方面完善社会保障体系 增加就业岗位 提供新的就业机会，增加不低于3000个就业岗位（每一万方建面商业带动500人就业）产业转型升级 加速汉正街的产业转型升级，同时着力旅游业的发展，带动武汉旅游产业的升级 产业升级 产业转型/发展旅游 民生环境 生活服务配套完备 文化推广 传统文化/重振推广 城市形象 汉口地标/代言城市 增加就业 3000个就业岗位 形象 文化 民生 就业 产业 保障 社会效益 社会保障 财政税收/完善体系