1、烽火地产顾问简介及靖西农业科技项目前期策划服务建议书1烽火地产顾问公司简介烽火地产顾问公司简介?南宁市烽火房地产营销代理有限公司成立于2013年，公司至成立以来以“全程营销”为企业的服务理念，协助地产开发企业进入、构建本地化策略，提升地产开发企业的产品市场能力。?公司高层团队均来自南宁知名地产代理企业的骨干成员，从业时间均超过十年，具备优秀学历及工作背景，对南宁房地产市场有较为熟悉和全面的了解，对于不同类型的房地产项目有着丰富的运作和执行的经验业务类型涵括前期策划营销策2类型的房地产项目有着丰富的运作和执行的经验，业务类型涵括前期策划、营销策划及销售代理等，先后服务的项目类型涉及住宅、商业、办2、公以及城市综合体项目，对于房地产项目的全程营销有着丰富和独特的见解。?烽火地产顾问机构，将致力为广西的房地产开发企业提供最为全面的前期策划及全程营销解决方案。2015-07-14烽火地产顾问采用团队全程营销的服务模式烽火地产顾问采用团队全程营销的服务模式?土地评估。从开发企业购入或意向购买地块开始，我司将为其提供土地的价值评估和购买风险测算；?前期介入。土地购得后，我司将从市场、客户、竞争对手及区域环境等全方位的角度，论证项目规划设计的多个可行性方案，帮助开发企业引导建筑设计机构完成项目的整体规划设计方案。?驻场销售。项目部确立，由高素质的专业人员组成项目团队跟进项目。项目部销售人员及销售管理3、人员、策划人员、项目总监全程驻场，跟进市场变化及发展商的全面要求。3人员、项目总监全程驻场，跟进市场变化及发展商的全面要求。?营销策划。对于营销各个节点及客户各个要求，提前预判并提供相应方案供发展商及客户选择。做到可控制。?全程服务。我司专门设立客户服务部门，协助发展商交房及客户收房、替客户办理相应房产方面各类手续，使客户置业更轻松便利。降低发展商的压力。?定期汇报沟通机制。我司项目部进场，周工作计划及汇报、市场动态、项目进展均按照工作汇报沟通机制进行。公司有良好的沟通机制约定能够保证项目信息与发展商的完整沟通。2015-07-14烽火烽火地产顾问地产顾问专业地产顾问服务机构专业地产顾问服务机4、构项目前期策划项目投资评估市场研究服务烽火地产顾问烽火地产顾问房地产顾问服务业务框架房地产顾问服务业务框架4服务框架framework项目投资评估项目营销顾问行业市场培训项目销售代理烽火的团队骨干成员简介5烽火的团队骨干成员简介2015-07-14南宁烽火地产顾问公司总经理南宁烽火地产顾问公司总经理苏尉士苏尉士先生简介先生简介?从事房地产营销策划近11年，先后任职知名地产开发商及代理公司营销高层管理人员，参与房地产全程及前期项目策划超过30个项目，先后参与中铁.山语城、振业青秀山一号、华润幸福里、中海雍翠峰以及中山路旧改项目香港街等大型国有上市公司的前期业务拓展及前期策划顾问工作，有着丰富和深5、厚的高端项目及复合型项目的前期策划及营销顾问经验6复合型项目的前期策划及营销顾问经验。主要负责的成功项目业绩包括2015-07-14南宁烽火地产顾问公司副总经理南宁烽火地产顾问公司副总经理朱其雪朱其雪女士简介女士简介?从事房地产行业近10年，先后任职包括南宁长江集团贺州汇豪国际城项目营销总监、宝资通联行宝创地产策划总监等专业代理及开发企业的重要营销职位，服务项目包括耀凯凤岭一号、德瑞花园、青湖中心、贺州汇豪国际城等多个大型商业及住宅项目，具备较为丰富的项目前期策划及营销执行经验，7对于高端住宅及大型复合型地产项目运作有着较为独特的经验和见解。主要负责的成功项目业绩2015-07-14南宁烽火地6、产顾问公司策划经理南宁烽火地产顾问公司策划经理刘碧刘碧雯小姐简介雯小姐简介?从事房地产策划5年，先后参与过地产开发的项目评估甄选、前期规划定位、产品研发、营销推广等全程地产开发流程。?先后任职于南宁宝资通联行宝创地产、禄和地产、立图地产美丽城集团等开发企业及代理公司担任策划主管8产、美丽城集团等开发企业及代理公司，担任策划主管、策划经理一职。?成功服务地产项目超过10余个：包括南宁云星尚雅名都、都市江南、香港园、耀凯凤岭1号、中铁山语城、桂嘉汇地块、天成一品、武鸣恒福佳苑、恒泰丽园、凭祥宝鼎名邸、平果CBD中央城等。南宁烽火地产顾问公司建筑规划师南宁烽火地产顾问公司建筑规划师王王柳丹简介柳丹简7、介?从事房地产规划设计2年，目前任职烽火地产顾问建筑规划师一职，主要负责房地产项目规划设计，产品研发，项目总平等前期规划性工作。?负责规划设计项目包括山西运城市西花园商业街项目、南9?负责规划设计项目包括山西运城市西花园商业街项目、南宁市润豪地产相思湖项目、润豪地产清川大桥项目、凤凰纸业江南区1200亩项目，上思县东盟国际商贸城项目、武鸣县南门市场项目等。2015-07-14南宁烽火地产顾问公司策划专员南宁烽火地产顾问公司策划专员吴裕吴裕乾简介乾简介?从事房地产行业2年，目前烽火地产顾问策划专员一职，主要负责房地产项目分析、调研等前期作业工作；?参与策划项目包括有南宁凤凰纸业1200亩项目，润8、10州项目超高层建筑项目分析，金秀桐木项目、武鸣县南门市场项目、北海铁山港盛世联邦广场项目等。2015-07-14烽火地产顾问成功案例项目11烽火地产顾问成功案例项目2015-07-14华润万象城华润万象城超高层豪宅超高层豪宅“幸福里幸福里”（前期前期策划）策划）项目简介?项目地点：中国广西南宁 东盟商务区?委托单位：华润置地?总占地面积约97000平方米12?总占地面积约97000平方米?总建筑面积接近90万平方米?项目将成为整个凤岭片区最大的城市综合体项目，成为凤岭及南宁首个标志性的超高层住宅项目。?前期目标：超高层豪宅产品如何与广西当地的豪宅客户群体实现落地性对接。华润幸福里完成的前期任9、务和目标华润幸福里完成的前期任务和目标1 1?根据华润幸福里超高层豪宅的定位，我们帮助项目完成了以下几个产品定位的要素?通过超过通过超过通过超过通过超过1000100010001000名座驾在名座驾在名座驾在名座驾在60606060万元以上的高端人士万元以上的高端人士万元以上的高端人士万元以上的高端人士访谈以及广西全区高端人士银行资产的统计访谈以及广西全区高端人士银行资产的统计访谈以及广西全区高端人士银行资产的统计访谈以及广西全区高端人士银行资产的统计，完完完完成项目户型面积及设计规划成项目户型面积及设计规划成项目户型面积及设计规划成项目户型面积及设计规划；13成项目户型面积及设计规划成项目户10、型面积及设计规划成项目户型面积及设计规划成项目户型面积及设计规划；?最后明确的户型设计为三梯两户最后明确的户型设计为三梯两户最后明确的户型设计为三梯两户最后明确的户型设计为三梯两户，两部主人梯两部主人梯两部主人梯两部主人梯，一部工人梯一部工人梯一部工人梯一部工人梯（主人和工人单独入户主人和工人单独入户主人和工人单独入户主人和工人单独入户），），），），户型设计户型设计户型设计户型设计均为大平层户型均为大平层户型均为大平层户型均为大平层户型，最少户型面积最少户型面积最少户型面积最少户型面积280280280280平米平米平米平米，标准标准标准标准面积面积面积面积360360360360平米平米平11、米平米，层高层高层高层高3.53.53.53.5米米米米。华润幸福里完成的前期华润幸福里完成的前期任务和目标任务和目标2 2?通过全国重点一线城市的考察完成通过全国重点一线城市的考察完成通过全国重点一线城市的考察完成通过全国重点一线城市的考察完成20102011201020112010201120102011年高层豪宅项目的设计及配置标准年高层豪宅项目的设计及配置标准年高层豪宅项目的设计及配置标准年高层豪宅项目的设计及配置标准；?给予幸福里配置全屋精装修给予幸福里配置全屋精装修给予幸福里配置全屋精装修给予幸福里配置全屋精装修，装修标准在装修标准在装修标准在装修标准在6000600060006012、00142015-07-14元元元元/平米平米平米平米，更配置全屋进口家电更配置全屋进口家电更配置全屋进口家电更配置全屋进口家电，每栋楼楼下更每栋楼楼下更每栋楼楼下更每栋楼楼下更配置一个业主泳池配置一个业主泳池配置一个业主泳池配置一个业主泳池。整体外立面风格延续整体外立面风格延续整体外立面风格延续整体外立面风格延续“幸福幸福幸福幸福里里里里”产品风格产品风格产品风格产品风格，更增加更增加更增加更增加“陶土板陶土板陶土板陶土板”作为外墙装饰作为外墙装饰作为外墙装饰作为外墙装饰材料材料材料材料，更显尊贵更显尊贵更显尊贵更显尊贵。华润幸福里完成的前期任务和目标华润幸福里完成的前期任务和目标3 3?通13、过对于2011年全广西资产超过亿元的顶尖客户群体的资产评估，得出以下结论：1.广西全区银行存款超千万，约4000人；2.广西全区银行存款超亿元，约200人；3.广西个人资产超过亿元的，约5000人。153.广西个人资产超过亿元的，约5000人。?华润幸福里约2000套，每套价值超过700万总价的住宅产品，只要在产品设计与配备上达到国内同期豪宅产品的标准，将必定可以获得广西个人资产超亿元客户的认可。2015-07-14华润幸福里华润幸福里城市超高层顶级豪宅城市超高层顶级豪宅?项目2012年实现10.79亿元的销售业绩，实现销售单价22806元/平米，比周边在售项目价格溢价超过100%，成为南宁214、012年单盘项目销售冠军。16?2013项目实现8.35亿元销售额；?2014年华润幸福里更实现超过11亿元的销售额（11.1亿元），入列南宁房地产住宅项目销售金额前三甲。中铁凤岭山语中铁凤岭山语城城蓝海战略的典型案例蓝海战略的典型案例项目简介?项目地点：中国广西南宁市?服务类别：全程策划代理项目?委托单位：中铁房地产集团（广西）有限公司?项目用地：248多亩17?总建筑面积：43万平米中铁地产凤岭山语城（“蓝海战略”实现溢价100%的成功案列）?业绩表现：前期策划阶段，在规划指标不变的情况下，提出了“蓝海战略”以高层+洋房的产品定位，使项目实现差异化产品竞争，让项目成为凤岭北最受客户青睐的标15、杆项目之一；?2009年10月份入市销售，3个月取得3亿元洋房产品的销售业绩，洋房产品实现销售单价10500元/。2011年全年销售额7.9亿元人民币，连续三年成为南宁市年度销售三甲之一。中铁凤岭山语城原方案的设计（中铁凤岭山语城原方案的设计（2.02.0容积容积率，率，3636米限高，米限高，90/6090/60户型指标）户型指标）18通过“蓝海战略”的实施，突破通过“蓝海战略”的实施，突破90/6090/60的户型指标，突破限高从的户型指标，突破限高从3636米米到到100100米，实现创新型洋房和高层的组合，从而赢得市场空间和机会米，实现创新型洋房和高层的组合，从而赢得市场空间和机会1916、?2009年10月份入市销售，3个月取得3亿元洋房产品的销售业绩，洋房产品实现销售单价10500元/。2011年全年销售额7.9亿元人民币，连续三年成为南宁市年度销售三甲之一。深圳润豪置业南宁江景豪宅“壹品峯”项目深圳润豪置业南宁江景豪宅“壹品峯”项目项目简介?项目地点：南宁相思湖新区江北大道?委托单位：深圳润豪置业?总占地面积:44.8亩?总建筑面积：约10万平米20?总建筑面积：约10万平米?容积率：3.5?项目将成为相思湖新区的深港江景豪宅的标杆项目。?前期目标：实现超高层豪宅产品与低密度洋房产品的江景资源价值最大化。2015-07-14成功引入重庆万科城四层叠拼洋房产品成功引入重庆万科17、城四层叠拼洋房产品?万科城四层叠拼别墅是万科城城市别墅3号作品，建筑面积约120-202平米，可使用面积约280-435平米的叠拼别墅产品。?独立入户、独特的上下叠设计，弥补了联排别墅窄进深出的缺陷；叠墅送前庭后院、子母双车位，独门独院、有天有地，每户单独入户，以洋房产品实现别墅品质。212015-07-14?外立面风格：ART DECO风格；?用材：运用质感浑厚的干挂石材与大面积的玻璃幕墙进行结合。结合上海国信世纪海景项目的江景豪宅产品设计理念，结合上海国信世纪海景项目的江景豪宅产品设计理念，全落地飘窗的观景阳台全落地飘窗的观景阳台最大限度获取江景景观资源最大限度获取江景景观资源22?宽大落18、地玻幕墙设计，观景阳台进深约2.5米；?玻璃幕墙+玻璃防护栏；?一线江景视野。给予甲方支持的前期策划成果给予甲方支持的前期策划成果结合南宁住宅市场的产品特征，引入结合南宁住宅市场的产品特征，引入国内优秀高层住宅和洋房产品，引导设计机构调整项目的总平和产品规划国内优秀高层住宅和洋房产品，引导设计机构调整项目的总平和产品规划，实现项目产品价值和江景价值的最大化，实现项目产品价值和江景价值的最大化232015-07-1412001200亩“凤凰投资创业园”工业用地改造项目（项目亩“凤凰投资创业园”工业用地改造项目（项目发展战略规划）发展战略规划）项目简介?项目地点：南宁市江南区星光大道?委托单位：南19、宁凤凰纸业?总占地面积：1200亩（首期300亩）?总建筑面积：约65万平米24?总建筑面积：约65万平米?容积率：3.2?项目将成为南宁江南片区乃至南宁首个大型工业投资创业园区?前期目标：大型工业用地项目如何实现商业运营的价值最大化。2015-07-14长沙国际企业中心成都天府软件园南宁华南城1通过对于国内以及南宁大型252015-07-141、通过对于国内以及南宁大型工业用地项目的商业化运营案例考察，给予该项目整体定位思路规划以及业态组合建议；2、给予“凤凰产业投资创业园”定位为集无烟工业生产和商业多种业态组合为一体化的复合型工业产业园区。通过对于国内重点城市大型工业区项目的考察，结合项目20、自身的发展要素，给予“凤凰产业投资创业园”定位为集无烟工业生产和商业多种业态组合为一体化的复合型工业产业园区?“凤凰产业投资创业园”未来将规划成为南宁新兴的电子产业基地、南宁一站式汽车展销基地和南宁精品木业产业基地，为南宁的新兴工业产业经济提供长远的发展动力支持。262015-07-14北海市铁山港工业区北海市铁山港工业区264264亩港口工业区大型商住配亩港口工业区大型商住配套项目套项目项目简介?项目地点：北海市铁山港工业区?委托单位：北海大洋投资公司?总占地面积：264亩?总建筑面积：约33万平米27?容积率：2.0?项目将成为铁山港工业区内首个针对区域性配套的大型城市商住配套项目，成为铁21、山港工业区的商业核心区。?前期目标：在工业港口区的房地产项目开发模式及产品业态组合建议。2015-07-14本项目南北高速S21玉铁高速北铁一级公路滨海大道通过对国内重点港口城市“厦门通过对国内重点港口城市“厦门.漳州港”、“天津港”等工业港口房地产漳州港”、“天津港”等工业港口房地产项目的考察调研，结合项目的实际情况，给予项目低密度住宅以及低密度工项目的考察调研，结合项目的实际情况，给予项目低密度住宅以及低密度工业办公等业态的产品建议业办公等业态的产品建议?低密度洋房产品参照厦门漳州港的招商.卡达凯斯项目，针对驻港企业高管，开发低密度的欧式风格洋房产品，282015-07-14?效仿天津港成22、功经验，为港区工业企业提供独栋办公物业。?注重物业的定制性和可塑性。提升项目的整体定位和产品价值。通过对于北海市场以及铁山港港口企业的客户调研，结合国内工业港口房地产通过对于北海市场以及铁山港港口企业的客户调研，结合国内工业港口房地产项目的开发模式及产品业态组合，给予项目开发产品业态组合建议，将项目定项目的开发模式及产品业态组合，给予项目开发产品业态组合建议，将项目定位为结合别墅、住宅、商业街区、展览、酒店等为一体的综合性区域配套项目位为结合别墅、住宅、商业街区、展览、酒店等为一体的综合性区域配套项目292015-07-14来宾市桐木镇来宾市桐木镇229229亩桂中城市商贸综合体亩桂中城市商贸23、综合体锦远锦远.桐木新城项目桐木新城项目项目简介?项目地点：来宾市桐木镇?委托单位：来宾锦远置业公司?总占地面积：229亩?总建筑面积：约23万平米?容积率：1.2302015-07-14?打造桂中地区，集商贸、居住、特色商业、专业市场等为一体的，具备复合型、国际化特征，桐木镇全新的城市型社区项目。?城市商贸综合体，大型复合地产项目?前期目标：在镇级市场如何开发适合的产品业态，镇级市场的客户群体是否具备充足的购买力。通过对于项目自身的特性分析，结合项目所在市场的区域实际情况，烽火为甲通过对于项目自身的特性分析，结合项目所在市场的区域实际情况，烽火为甲方考察两个县级市场，一个镇级市场，共方考察两24、个县级市场，一个镇级市场，共5 5个同类案例项目的业态组合、产品特个同类案例项目的业态组合、产品特性以及销售借鉴模式，为项目的整体规划设计以及整体经济收益测算提供支持性以及销售借鉴模式，为项目的整体规划设计以及整体经济收益测算提供支持312015-07-14结合区内典型县级结合区内典型县级/镇级市场的特点，以及项目自身资源，给予项目多种丰富业镇级市场的特点，以及项目自身资源，给予项目多种丰富业态的建议组合，包括商业街区、特色民俗住宅区、专业市场功能区、农贸市场态的建议组合，包括商业街区、特色民俗住宅区、专业市场功能区、农贸市场、建材市场、酒店配套功能区等，帮助项目实现价值资源最大化、建材市场、25、酒店配套功能区等，帮助项目实现价值资源最大化322015-07-14武鸣县环保局旧改项目武鸣县环保局旧改项目武鸣城市国际公馆（城武鸣城市国际公馆（城市综合体项目）市综合体项目）项目简介?项目地点：南宁市武鸣县城厢镇县环保局地块?委托单位：广西天地祥和公司?总占地面积：约9亩?总建筑面积：约5万平米33?总建筑面积：约5万平米?容积率：6.8?项目将成为打造成为武鸣县城区中首个“一站式”的城市综合体项目。?前期目标：实现项目的多个可能建设方案论证，并给予城市综合体项目的最佳建设方案建议。?代理业绩：2年内完成项目超过1.5亿元的销售业绩2015-07-14项目多个规划建设方案项目多个规划建设方案26、的设计及投资收益论证的设计及投资收益论证?方案一采取“品”字型设计，利于项目的回迁要求，但整体均衡性较差。?方案三在依然采取板楼设计，并且增加内部商业街区，在整体采光和通风均衡的同时，增加项目的商业价值，使其商业价值最大化。方案一方案一方案一方案一方案二方案二方案二方案二方案三方案三方案三方案三342015-07-14?方案二采取板楼设计，利于项目的整体通风和采光性，但商业价值未能最大化。北投集团那马东盟商贸物流城北投集团那马东盟商贸物流城300300亩“东盟国际演艺主题公园”项目亩“东盟国际演艺主题公园”项目项目简介?项目地点：南宁市那马镇?委托单位：广西永宸集团?总占地面积：约300亩?总27、建筑面积：约14万平米东盟国际演艺主题公园东盟国际演艺主题公园梦梦幻幻欢欢乐乐城城堡堡35?容积率：0.7?项目将成为打造成为东南亚高科技含量的主题演艺公园?前期目标：根据广西区内及南宁市的演艺市场现状，结合那马东盟商贸物流城的整体定位，给予项目的整体战略发展定位、业态布局以及规划论证，赋予项目经济效益最大化的投资业态组合。2015-07-14北投集团那马东盟商贸物流城“东盟国际演艺主题公园”项目致力打造成为东北投集团那马东盟商贸物流城“东盟国际演艺主题公园”项目致力打造成为东南亚高科技含量的主题演艺公园，功能业态包含大型游乐主题公园、大型演艺南亚高科技含量的主题演艺公园，功能业态包含大型游乐28、主题公园、大型演艺剧院以及主题商业街等复合型业态，拟补南宁主题公园的市场空缺剧院以及主题商业街等复合型业态，拟补南宁主题公园的市场空缺362015-07-142013201520132015年完成的营销代理及前期策划年完成的营销代理及前期策划项目包括项目包括南宁房地产住宅项目案例?南房开发公司西乡塘“陈村水厂”项目前期策划方案及营销代理?润豪置业南宁市相思湖“壹品峯”项目前期策划及营销方案区内大型商业综合体项目案例?中外建公司来宾市金秀县桐木镇287亩“桐木新城”商贸城项目前期策划方案及营销代理37?中外建公司来宾市金秀县桐木镇287亩“桐木新城”商贸城项目前期策划方案及营销代理?永泰公司崇左29、市龙州县200亩“红木家具专业批发市场”项目前期策划方案及营销代理?大洋投资公司北海市铁山港267亩“盛世联邦商业广场”项目前期策划方案营销代理区内旅游地产项目案例?海峰投资公司来宾市象州县300亩“象郡”温泉旅游项目前期策划方案?润洲投资公司北流市2000亩“望夫山”旅游度假村项目前期策划方案?中坚集团公司桂平市189亩“西山旅游风景度假区”项目前期策划方案?北投集团公司那马东盟商贸物流城150亩“东盟国际演艺主题公园”项目前期策划方案2015-07-142013201520132015年完成的营销代理及前期策划年完成的营销代理及前期策划项目包括项目包括区内商住综合项目案例?富美凯龙公司南宁30、市西乡塘区“相思湖东路商业街”项目前期策划方案?天地祥和投资公司武鸣县“南门市场城市综合体”及“环保局商住综合体”项目前期策划及营销代理?龙程投资公司山西省运城市“西花园商业街”项目前期策划方案工业地产项目案例38工业地产项目案例?凤凰纸业公司南宁江南区1200亩“产业投资创业园”项目发展战略报告（可研类）?皇氏乳业公司高新区工业5A甲级办公项目前期策划方案及营销代理项目立项建设方案案例?鸿优鸿投资公司武鸣县940亩“锣圩新城镇建设”项目立项申请报告及项目商业计划书?泓景龙悦公司上思县250亩“东盟国际旅游商贸城”项目立项申请方案?泓景龙悦公司武鸣县364亩“中国东盟农产品物流集散基地”项目立31、项申请方案?柳州鸿聚地产桂林市“临桂区机场农民商住旧改项目”项目立项申请方案2015-07-14靖西县农业科技项目资源禀赋初步分析39资源禀赋初步分析2015-07-14云天城云天城云天城云天城402015-07-14高速方向高速方向高速方向高速方向大新县方向大新县方向大新县方向大新县方向银百高速银百高速银百高速银百高速项目位置项目位置项目位置项目位置古鼎香古鼎香古鼎香古鼎香乐活城乐活城乐活城乐活城项目位置资源禀赋分析项目位置资源禀赋分析项目处于靖西县的东南方位，往大新、高速出口方向，非镇中心地段，商业41价值偏弱；靖西县目前开发的房地产项目已有多个，市场空间被消化较多，未来市场竞争空间较窄项32、目整体占地约103亩，属于中等占地规模，在与目前在售的乐活中药城480亩相比处于竞争劣势。2015-07-14机场方向机场方向机场方向机场方向1 1 1 1号航站楼号航站楼号航站楼号航站楼项目初步经济测算42项目初步经济测算2015-07-14根据项目根据项目2020亩及亩及8383亩不同产权年限的规定，以及亩不同产权年限的规定，以及1.81.8与与1.51.5容积率的指标测算，容积率的指标测算，烽火给予项目分别天地楼、小高层及商铺物业的规划比例指标测算，项目整体烽火给予项目分别天地楼、小高层及商铺物业的规划比例指标测算，项目整体投资成本约投资成本约1.771.77亿，总收益约亿，总收益约4.33、214.21亿，税后利润约亿，税后利润约1.51.5亿，销售周期约亿，销售周期约2.792.79年年103103103103亩，总建筑面积10.710.710.710.7万平米方案占地面积20202020造价单价造价总价销售单价销售总价占地面积83838383造价单价造价总价销售单价销售总价备注容积率1.81.81.81.8容积率1.51.51.51.5总建筑面积24000240002400024000总建筑面积83000830008300083000小高层50%50%50%50%12000120001200012000190019001900190023999976239999762399934、97623999976280028002800280033600000336000003360000033600000农业科技楼10%10%10%10%83008300830083002200220022002200182599821825998218259982182599820 0 0 00 0 0 0持有天地楼50%50%50%50%12000120001200012000150015001500150017999982179999821799998217999982500050005000500060000000600000006000000060000000天地楼30%30%30%335、0%24900249002490024900150015001500150037349963373499633734996337349963400040004000400099600000996000009960000099600000销售合计41999958419999584199995841999958合计93600000936000009360000093600000商业街40%40%40%40%332003320033200332001800180018001800597599405975994059759940597599405500550055005500182600000182636、00000182600000182600000销售农业科技市场20%20%20%20%16600166001660016600120012001200120019919980199199801991998019919980550055005500550045650000456500004565000045650000持有5 5 5 50 0 0 0%432015-07-14合计41999958419999584199995841999958合计9360000093600000936000009360000020%20%20%20%1660016600166001660012001200120037、1200199199801991998019919980199199805500550055005500456500004565000045650000456500005 5 5 50 0 0 0%合计135289865135289865135289865135289865合计327850000327850000327850000327850000名称数量建设成本177289823177289823177289823177289823土地成本25750000257500002575000025750000总收益421450000421450000421450000421450000税收15.838、%15.8%15.8%15.8%66589100665891006658910066589100税后利润151821077151821077151821077151821077税后利润率36.02%36.02%36.02%36.02%持有物业面积16600166001660016600银行估值单价5000500050005000银行估值总价50%50%50%50%415000004150000041500000415000001.5+1.81.5+1.81.5+1.81.5+1.8容积率销售时间小高层产品12000 12000 12000 12000 天地楼36900 36900 36900 39、36900 可售商业面积41500 41500 41500 41500 年均销售速度25000250002500025000年均销售速度20000200002000020000年均销售速度15000150001500015000销售时间周期（年）0.48 0.48 0.48 0.48 销售时间周期（年）1.85 1.85 1.85 1.85 销售时间周期（年）2.77 2.77 2.77 2.77 三项叠加按50%50%50%50%重叠销售时间计算（年）2.79 2.79 2.79 2.79 如项目全部以如项目全部以1.51.5容积率规划，取消小高层物业，则建设成本约减少至容积率规划，取消小高40、层物业，则建设成本约减少至1.651.65亿，亿，总收益约总收益约4.274.27亿，税后利润约亿，税后利润约1.691.69亿，利润约可增加亿，利润约可增加19001900万，但基于目前烽火万，但基于目前烽火对于靖西市场各项目物业销售周期测算，项目销售周期会增加对于靖西市场各项目物业销售周期测算，项目销售周期会增加1010个个月至月至3.633.63年年103103103103亩，总建筑面积10.710.710.710.7万平米方案占地面积20202020造价单价造价总价销售单价销售总价占地面积83838383造价单价造价总价销售单价销售总价备注容积率1.51.51.51.5容积率1.51.41、51.51.5总建筑面积19999.9819999.9819999.9819999.98总建筑面积83000830008300083000小高层50%50%50%50%28002800280028000 0 0 0农业科技楼10%10%10%10%83008300830083002200220022002200182599821825998218259982182599820 0 0 00 0 0 0持有天地楼50%50%50%50%20000200002000020000150015001500150030000000300000003000000030000000500050005000542、000100000000100000000100000000100000000天地楼30%30%30%30%24900249002490024900150015001500150037349963373499633734996337349963400040004000400099600000996000009960000099600000销售合计30000000300000003000000030000000合计100000000100000000100000000100000000商业街40%40%40%40%3320033200332003320018001800180018005975943、9405975994059759940597599405500550055005500182600000182600000182600000182600000销售农业科技市场16600166001660016600120012001200120019919980199199801991998019919980550055005500550045650000456500004565000045650000持有44合计30000000300000003000000030000000合计100000000100000000100000000100000000农业科技市场20%20%20%20%16644、00166001660016600120012001200120019919980199199801991998019919980550055005500550045650000456500004565000045650000持有5 5 5 50 0 0 0%合计135289865135289865135289865135289865合计3278500003278500003278500003278500002015-07-141.51.51.51.5容积率销售时间天地楼44900 44900 44900 44900 可售商业面积41500 41500 41500 41500 年均销售速度2045、000200002000020000年均销售速度15000150001500015000销售时间周期（年）2.25 2.25 2.25 2.25 销售时间周期（年）2.77 2.77 2.77 2.77 2 2 2 2项叠加按50%50%50%50%重叠销售时间计算（年）3.63 3.63 3.63 3.63 名称数量建设成本165289865165289865165289865165289865土地成本25750000257500002575000025750000总收益427850000427850000427850000427850000税收15.8%15.8%15.8%15.8%67646、00300676003006760030067600300税后利润169209835169209835169209835169209835纯利润率39.55%39.55%39.55%39.55%持有物业面积16600166001660016600银行估值单价5000500050005000银行估值总价50%50%50%50%41500000415000004150000041500000烽火考虑烽火考虑在目前靖西房地产市场已经被初步消化过的市场背景下，如何做项目的定位突破？45除了天地楼产品以外，项目还能开发何种产品业态符合市场需求？在房地产开发的容积率最大化原则前提下，除了天地楼是否依然有开47、发的其他业态的空间？2015-07-14古鼎香（靖西）农批大市场位于广西靖西县城东路南，总占地古鼎香（靖西）农批大市场位于广西靖西县城东路南，总占地300300亩，首期动亩，首期动工工150150亩，建设大型蔬菜交易大棚、大型水果交易大棚、大型冷库、加工配送亩，建设大型蔬菜交易大棚、大型水果交易大棚、大型冷库、加工配送车间、车间、50005000平米高标准仓库、综合大楼、农产品检测中心、酒店及停车场等平米高标准仓库、综合大楼、农产品检测中心、酒店及停车场等?古鼎香（靖西）农批大市场项目作为靖西、德保、那坡三县唯一的农产品专业批发市场，对区域内的农业产业化、现代商贸物流和旅游业发展提供了重大的发48、展机遇。大宗果蔬交易区冷藏区集中仓储物流区大宗水果农副产品交易区及独立冷库市场服务套区大型停车场一、二层农产品信息发布电子交易结算中心三层以上配套公寓一层 银行二层政府行政综合服务大厅三层配套办公及市场管理46项目名称古鼎香（靖西）农批大市场占地面积300亩总建筑面积8万总 户数280容积率0.94市场交易功能配套区东盟特色农产品交易区配套星级酒店旅游购物名特优土特产精品展示区项目总投资约项目总投资约4.54.5亿元，于亿元，于20132013年年9 9月份投入使用，规划以大宗农产品批发、大月份投入使用，规划以大宗农产品批发、大型农产品展销、冷链服务、仓储服务、农产品加工、物流配送、南菜北运集49、配型农产品展销、冷链服务、仓储服务、农产品加工、物流配送、南菜北运集配、农超对接、东盟农业商务对接服务等功能定位、农超对接、东盟农业商务对接服务等功能定位?一期用地规划建设有交易服务大楼、信息网络中心、电子结算中心及农产品信息中心、交易行，专设台湾农产品47交易区。同时还配套有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅游、停车场等服务机构。2015-07-14农批市场的业态规划农批市场的业态规划首期招商区域说明招商业态1、2#蔬菜交易大鹏区交易铺数量：60间大白菜、线椒、瓜类、土豆、玉米、八角、大肉姜、番茄等和综合类业态面积：72（单间）48和综合类业态开间：6m；进深：12m；高度：10m2015-050、7-14?1、2#交易区建筑形式为钢架大棚，位于市场中间偏南部位，建筑结构为大垮度钢架结构。交易区跨度36米，其中两边商铺进深12米，中间通道12米，总长150米，大棚净高进10米。交易铺基本为72标准商铺，6米开间，12米进深，1、2#各30间，共60间。?大市场内构建有5000大型仓储，为商家解决水果蔬菜的储藏问题。项目分两期，一期项目于项目分两期，一期项目于20132013年年9 9月入市，共月入市，共280280间铺面，面积为间铺面，面积为7272平米平米/间；东盟特色交易区间；东盟特色交易区3 3排天地楼，共排天地楼，共3 3层，面积有层，面积有108108-122122、1371351、7，共，共112112套，套，2013201520132015年销售约年销售约9090套，实套，实现均价约现均价约60006000元元/平米，平米，20132013年年均销量约年年均销量约90009000平米平米492015-07-14武鸣县-里建-东盟经济开发区东盟华侨商业城50东盟华侨商业城2015-07-14武鸣县东盟华侨商业城总占地54.26亩，总建面5.48万，产品为纯天地楼，单套面积250；2012年1月份开始销售，截止2015年年中基本售罄，160套天地楼，约合4.4万平米，折合单盘年销售量1-1.2万左右?项目位于南宁武鸣东盟经济开发区（原里建）人民路之上，紧邻武华大道，而武华52、大道是通往南宁及周边各地区的主干道。项目西邻华侨小学，东邻希望高中、华侨中学、经济职业技术学院。学府氛围浓厚地理位置优越天地楼综合市场51学府氛围浓厚，地理位置优越。?东盟华侨商业城占地面积54.26亩，总建5.48万，其中大型综合市场面积1.35万，天地楼面积4.1万。项目由4栋天地楼、1栋大型综合市场、总共5栋建筑组成，天地楼160栋，建筑面积250-300，停车位148个。2015-07-14类型土地性质总占地总建面容积率绿化率总户数产品类型指标商住用地54.2654.2654.2654.26亩5.485.485.485.48万1.511.511.511.5118%18%18%18%1653、0160160160纯天地楼东盟华侨城天地楼设计共4层，单套面积251522015-07-14东盟华侨城的项目启示即使在成熟的县级市场，天地楼的消化速度也较慢，年销售量仅约为1万，销售压力较大，可见市场对天地楼产品接受度减弱在同样的市场里，周边商品套房项目年消化量可达2万左右，可见天地楼作为一种传统的住宅产品，已逐渐被商品套房所取代532015-07-14东盟华侨城产品业态组成天地楼产品综合市场对于新的开发区来说，各方面配套以及居住氛围还未形成，因此吸引投资客投资应是项目销售的主要客户来源武鸣县灵水财富大道54武鸣县灵水财富大道2015-07-14武鸣县灵水财富大道占地面积74亩，总建面7.954、万，20082011年，共4年销售完毕，单盘年均销量约2万?本项目处于武鸣县城西位置，同时项目东南面紧临著名的灵水风景区，灵水作为全国闻名的三大恒温泉水湖之一，是闻名区内外的避暑、养生胜地，非常适合休闲与养生。项目采用的是古典中式的徽派建筑风格。灵水财富大道东盟经济开发区552015-07-14类型土地性质总占地总建面容积率绿化率总户数指标商住用地74亩7.9万1.610.5%500灵水财富大道灵水财富大道是以徽派建筑风格的中式特色风情商业街项目，主要是独立临街商铺和商品套房为主的地产产品，依靠灵水的旅游资源，目前餐饮业经营较为发达?项目一期开发的产品为套房，2008年9月27日首次开盘，目前55、已售罄。套房价格区间为3000-3500元/。?临街商铺：3米开间，7米进深，层高3.7-5.8米。商铺价格56区间为7800-8500元/。2011年商铺首次开盘，目前商铺已售罄。由于项目的商业依托灵水景区的旅游优势，因此商业经营情况也受灵水风景区的影响，夏季的商业氛围相对冬季较为浓厚。2015-07-14灵水财富大道的项目启示?独立临街商铺+商品房套房成熟县级市场的商业街开发模式?徽派风格的民俗特色商业街具体特色风格的商业街区对于成熟的县级房地产市场来说，天地楼的产品已经逐渐被临街商铺和商品套房所取代建议项目一期可开发具备民俗特色的商业街物业，但天地楼产品可以借鉴纯天地楼+临商和套房的产品56、组合模式，以增加产品的丰富性，减低市场销售风险57?服务业及餐饮业较为发达以餐饮业作为项目先期带动的商业业态定位?县级房地产市场物业单盘年销售量单盘年均销量约2万/年2015-07-14依托了灵水风景区的旅游优势，优先发展餐饮及服务业业态大体量的项目应依靠外来投资客来消化并且带动市场灵水财富大道产品业态组成商品套房临街商铺吴圩镇八桂凤凰城58吴圩镇八桂凤凰城2015-07-14吴圩镇总面积394平方公里，全镇总人口大概8.4万人，而同为镇级市场的桐木镇，全镇总面积200平方公里，全镇总人口大概5.2万人?吴圩镇是南宁市经济技术开发区所属的一个镇，位于广西首府南宁市的西南面，距南宁快速环道18公57、里，南宁市国际机场设在镇境内。总面积394平方公里，辖59。总面积394平方公里，辖吴圩、明阳2个社区居民委员会和10个村民委员会，总人口大概8.4万人。2015-07-14八桂凤凰城总占地330亩，总建面50万，一期开发多层住宅，约2万，二期开发天地楼产品，三期开发小高层住宅，四期开发配套酒店和集中式商业裙楼?八桂凤凰城居住区项目位于南宁市吴圩国际机场东北部，总占地330亩，一期开发100亩，约200栋天地楼。2012年1月初首次开盘，截止至2014年年中，2年半时间销售量约为190套。天地楼单套面积为300-320，层数为3层半或者4层半，开一期开发四期开发三期开发60，层数为 层半或者 58、层半，开间为4.8米、5米、6.3米不等，进深为13.1米，价格区间为9000-1.3万元/，项目天地楼产品年销售量大概2.7-3万，其中约80%的客户类型为投资客。?天地楼首期开盘价格为7000-7500元/，目前价格为1万元/左右。产品带租约销售，前3年返还6%，后3年返还7%，6年总共返还39%。2015-07-14类型土地性质总占地总建面容积率绿化率总户数指标商住用地330330330330亩50505050万2.22.22.22.230%30%30%30%2200220022002200四期开发二期开发二期开发100亩为中式风格的特色民俗天地楼商业街产品，约200栋，面积为300-359、20，2012年1月份入市销售，2年半时间销售量达190套左右，项目天地楼年消化量为2.5-3万左右?一期开发商品套房3栋，每栋18层，一梯4户，共216套房源。2012年12月份入市销售，截止2014年年中已售罄。商品套房价格613500-4000元/。?2012年8月份，南宁空港经济开发区正式启动。八桂凤凰城正位于空港新区内，以南宁市国际机场为依托，商业区位优势明显，吸引了较多的投资客户，因此销售量较高。2015-07-14项目二期还开发有小高层共3栋，每栋18F，一梯四户，共216套房源，约1年时间完成销售，商品房年消化量为2万左右622015-07-14八桂凤凰城天地楼户型展示，4层结60、构，单套面积300632015-07-14八桂凤凰城的项目启示八桂凤凰城天地楼产品销售销售情况较好，但值得一提的是其中80%的客户为投资客，因此对于天地楼产品来说，若想要更好的实现销售业绩，缩短销售周期，还是需要通过投资客来消化市场，并且通过招商以及返租的方式来吸引投资客，会是一个较好的销售模式对于镇级来说，天地楼也有一定的市场需求，但体量不宜过多；建议一期开发的业态产品，需要有天地楼产品、商品套房产品以及临街独立商铺这三种主要的产品业态组成，在满足本地的刚需客户购买的同时，吸引更多的外来投资客户64购买的同时，吸引更多的外来投资客户对于镇级市场来说，单盘的商品房年销售量约达2万，天地楼产品年61、销售量则可达到2.5-3万，因此项目应设计成较多形态的产品组合，以更适应市场的不同购买需求八桂凤凰城产品业态组成八桂凤凰城产品业态组成八桂凤凰城产品业态组成八桂凤凰城产品业态组成多层住宅产品小高层住宅产品天地楼产品酒店配套集中式商业项目初步建议65项目初步建议2015-07-14天地楼产品天地楼产品首期开发天地楼产品首期开发天地楼产品+临街商业街区，形成初期的临街商业街区，形成初期的商业服务配套氛围，及居住氛围，满足区内客户投资和购买需求商业服务配套氛围，及居住氛围，满足区内客户投资和购买需求前期以商住两用的天地楼作为主要产品前期以商住两用的天地楼作为主要产品前期以商住两用的天地楼作为主要产品62、前期以商住两用的天地楼作为主要产品，以纯天地楼以及临街底商以纯天地楼以及临街底商以纯天地楼以及临街底商以纯天地楼以及临街底商+套房套房套房套房，两种产品为主两种产品为主两种产品为主两种产品为主?天地楼作为先发产品还具有商住两用的优势，客户兼容性强662015-07-14?住宅定位为本地居民提供改善性居所、为外来客户提供过渡性居住物业?地块前期或以当地居民为主要客群，这部分客户习惯于天地楼的居住氛围，对于楼房的接受度较低，因此前期以天地楼形式打开市场，同时规避市场风险?后期随着工业人口的迁入，过渡性居住需求增加，住宅产品应适时调整，向高层或小高层小户型产品过渡商业定位商业定位首期以首期以独栋天地63、楼和临街底商独栋天地楼和临街底商+套房套房的产品模式相结的产品模式相结合的天地楼产品，先形成较为初级的商业服务业态和居住业态合的天地楼产品，先形成较为初级的商业服务业态和居住业态?前期以天地楼商铺作为先导，提供基础商业配套，培养项目商业氛围和居民消费习惯672015-07-14?中期导入住宅底商，与天地楼形成商业街区，提升商业聚集力?后期导入集中式购物中心，形成商业号召力，成为居民休闲、购物的区域商业中心多层及小高层产品多层及小高层产品在天地楼完成销售后，在天地楼完成销售后，针对日益增加的城镇化居针对日益增加的城镇化居民以及成熟的项目商业氛围，再开发小高层产品面向市场销售民以及成熟的项目商业氛64、围，再开发小高层产品面向市场销售，并配合，并配合“不动产“不动产+金融理财产品”的销售模式，加快项目的销售进程金融理财产品”的销售模式，加快项目的销售进程682015-07-14项目前期仍需解决的问题包括项目前期仍需解决的问题包括?各业态产品天地楼、小高层及商铺的具体尺寸范围？?40年和70年产权天地楼的价格范围测算？?天地楼产品的市场销售速度测算？?高层产品及商铺物业的市场销售速度测算？项目市调部分项目市调部分项目市调部分项目市调部分69?靖西市场购房客户及经营户的需求调研分析?项目整体规划设计布局概念?项目农业科技市场的运营模式?项目整体开发节奏分析?项目详细投资经济测算分析2015-0765、-14项目策划部分项目策划部分项目策划部分项目策划部分烽火是前期策划将提供以下两个阶段的前期服务，包括项目市调分析报烽火是前期策划将提供以下两个阶段的前期服务，包括项目市调分析报告和项目前期策划报告两个部分，共告和项目前期策划报告两个部分，共1111个核心分析内容个核心分析内容项目市场调研报告（5份市调分析）1.靖西县宏观经济分析2.靖西县房地产市场环境整体分析3.靖西县房地产项目竞争个案调研分析项目前期策划服务报告内容（6份项目分析）1.项目资源禀赋分析2.项目整体定位及运营模式建议3.项目整体总平规划设计引导至总平及效果图阶段704.项目目标客户问卷调研分析5.区内同类案例项目调研考察及借66、鉴分析4.项目各业态产品规划设计引导5.项目整体投资经济测算分析6.项目整体开发节奏建议2015-07-14烽火地产顾问提供的定制性房地产项目前期策划服务71定制性房地产项目前期策划服务2015-07-14前期策划可以帮助客户解决的有哪些问题前期策划可以帮助客户解决的有哪些问题1.帮助开发商从市场角度更直接的了解购房者需求；2.帮助开发商从市场角度更准确定位目标客户群体；3.帮助开发商从市场角度更准确的规划地块户型配比；4.帮助开发商从市场角度了解热销户型的面积和功能；5.帮助开发商从市场角度了解市场创新性户型的发展趋势；?房地产项目的前期营销策划指的是在项目启动规划设计前，通过系统的市场分析67、客户分析、竞争分析和项目土地资源的调查，获取有利于本项目的产品定位及概念策划，指导设725.帮助开发商从市场角度了解市场创新性户型的发展趋势；6.帮助开发商从竞争的角度更好的定位项目整体市场地位，从而准确寻找到市场的空白点；7.帮助开发商提供更多的市场资讯给予规划设计单位作为总体规划和户型设计的市场参考依据；8.帮助开发商准确定位地块项目未来的入市时机和销售价格；9.帮助开发商准确计算地块未来的投资回报预算。2015-07-14产品定位及概念策划，指导设计机构开展项目规划及产品设计。通过设计后并规划项目开发节奏及现金流问题。?前期策划可以让项目价格定位、产品定位、市场定位、客户定位、营销及开68、发节奏等更加精准，获得市场的优势机会。烽火对房地产项目的前期工作步骤烽火对房地产项目的前期工作步骤市场调研前期市场调研的分析报告项目规划论证给予建筑设计机构和甲方项目设计引导报告帮助项目实现立项帮助甲方实现项目的价值最大化，并立项建设73?项目前期策划方案主要需要解决的是“通过对市场、客户以及竞争对手的综合调研，结合项目自身因素，给予项目从市场角度的科学市场论证，在户型产品和总平规划上给予甲方和设计机构建议，并最终引导建筑设计机构完成项目的整体建筑规划设计，优化项目的市场竞争力，实现项目的投资收益最大化。”2015-07-14烽火前期策划服务包含各主要成果报告框架1.1.1.1.地块概念性规划69、研究报告地块概念性规划研究报告地块概念性规划研究报告地块概念性规划研究报告?地块资源禀赋地块资源禀赋地块资源禀赋地块资源禀赋?地块权重评分地块权重评分地块权重评分地块权重评分?地块项目入市销售价格预测地块项目入市销售价格预测地块项目入市销售价格预测地块项目入市销售价格预测?地块拍卖地块拍卖地块拍卖地块拍卖（挂牌挂牌挂牌挂牌）价格预测价格预测价格预测价格预测?地块周边市场预测地块周边市场预测地块周边市场预测地块周边市场预测2.2.2.2.项目资源禀赋与发展潜质研究报告项目资源禀赋与发展潜质研究报告项目资源禀赋与发展潜质研究报告项目资源禀赋与发展潜质研究报告?项目基本技术指标分析项目基本技术指标分70、析项目基本技术指标分析项目基本技术指标分析?项目用地内部调查项目用地内部调查项目用地内部调查项目用地内部调查8.8.8.8.项目经济分析专题报告项目经济分析专题报告项目经济分析专题报告项目经济分析专题报告项目开发计划与组织项目开发计划与组织项目开发计划与组织项目开发计划与组织项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资计划项目投资计划项目投资计划项目投资计划项目租售计划设计项目租售计划设计项目租售计划设计项目租售计划设计项目开发周期设计及现金流分析项目开发周期设计及现金流分析项目开发周期设计及现金流分析项目开发周期设计及现金流分析项目资金筹措计划项目资金筹措计划项目资金筹措计划项目71、资金筹措计划项目静态效益分析项目静态效益分析项目静态效益分析项目静态效益分析项目动态效益分析项目动态效益分析项目动态效益分析项目动态效益分析4.4.4.4.项目客群分析专题报告项目客群分析专题报告项目客群分析专题报告项目客群分析专题报告区域消费结构分析区域消费结构分析区域消费结构分析区域消费结构分析区域消费者购买行为分析区域消费者购买行为分析区域消费者购买行为分析区域消费者购买行为分析主导客户群的定位分析主导客户群的定位分析主导客户群的定位分析主导客户群的定位分析5.5.5.5.项目竞争分析专题报告项目竞争分析专题报告项目竞争分析专题报告项目竞争分析专题报告项目所在区域在售项目分析项目所在区域72、在售项目分析项目所在区域在售项目分析项目所在区域在售项目分析项目核心竞争对手深度分析项目核心竞争对手深度分析项目核心竞争对手深度分析项目核心竞争对手深度分析竞争对手销售策略分析竞争对手销售策略分析竞争对手销售策略分析竞争对手销售策略分析项目所在区域市场消化量项目所在区域市场消化量项目所在区域市场消化量项目所在区域市场消化量项目销售进度预测项目销售进度预测项目销售进度预测项目销售进度预测6.6.6.6.项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告74?项目用地内部调查项目用地内部调查项目用地内部调查项目用地内部调查?项目用地周边调查项目用地周边调查项目用地周边调查项目用地周边调查?项目地块交73、通状况及市政调查项目地块交通状况及市政调查项目地块交通状况及市政调查项目地块交通状况及市政调查?项目周边生活设施配套调查项目周边生活设施配套调查项目周边生活设施配套调查项目周边生活设施配套调查?项目周边重大项目调查项目周边重大项目调查项目周边重大项目调查项目周边重大项目调查?项目周边土地供给情况调查项目周边土地供给情况调查项目周边土地供给情况调查项目周边土地供给情况调查?项目土地资源的优势评价项目土地资源的优势评价项目土地资源的优势评价项目土地资源的优势评价3.3.3.3.项目市场分析专题报告项目市场分析专题报告项目市场分析专题报告项目市场分析专题报告?项目市场定位导向分析项目市场定位导向分析74、项目市场定位导向分析项目市场定位导向分析?项目目标客群定位项目目标客群定位项目目标客群定位项目目标客群定位?项目创意构思及案名选择项目创意构思及案名选择项目创意构思及案名选择项目创意构思及案名选择?项目价格定位项目价格定位项目价格定位项目价格定位?项目市场战略选择及切入角度项目市场战略选择及切入角度项目市场战略选择及切入角度项目市场战略选择及切入角度2015-07-14项目动态效益分析项目动态效益分析项目动态效益分析项目动态效益分析项目风险度评估项目风险度评估项目风险度评估项目风险度评估项目社会效益综述项目社会效益综述项目社会效益综述项目社会效益综述项目投资结论和建议项目投资结论和建议项目投资75、结论和建议项目投资结论和建议9.9.9.9.项目总平方案评审报告项目总平方案评审报告项目总平方案评审报告项目总平方案评审报告项目各项指标及分析项目各项指标及分析项目各项指标及分析项目各项指标及分析项目总平方案概述项目总平方案概述项目总平方案概述项目总平方案概述项目市场角度对总平之分析项目市场角度对总平之分析项目市场角度对总平之分析项目市场角度对总平之分析项目建筑角度对总平之分析项目建筑角度对总平之分析项目建筑角度对总平之分析项目建筑角度对总平之分析项目经济效益角度对总平之分析项目经济效益角度对总平之分析项目经济效益角度对总平之分析项目经济效益角度对总平之分析项目工程角度对总平之分析项目工程角度76、对总平之分析项目工程角度对总平之分析项目工程角度对总平之分析总结报告总结报告总结报告总结报告6.6.6.6.项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目竞争对手营销分析项目竞争对手营销分析项目竞争对手营销分析项目竞争对手营销分析项目广告主题项目广告主题项目广告主题项目广告主题项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销定位项目营销策略项目营销策略项目营销策略项目营销策略项目营销费用预算项目营销费用预算项目营销费用预算项目营销费用预算7.7.7.7.地块策划专题地块策划专题地块策划专题地块策划专题/项目规划引导书项目规划引导书项目规划引导书项目规划引导书项目发展定位项目发展定位项目发展定77、位项目发展定位户型设计选择建议户型设计选择建议户型设计选择建议户型设计选择建议项目产品分析项目产品分析项目产品分析项目产品分析项目总平规划要点建议项目总平规划要点建议项目总平规划要点建议项目总平规划要点建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议项目开发时序建议项目开发时序建议项目开发时序建议项目开发时序建议烽火地产顾问烽火地产顾问房地产前期策划服务流程房地产前期策划服务流程75烽火是前期策划将提供以下两个阶段的前期服务，包括项目市调分析报烽火是前期策划将提供以下两个阶段的前期服务，包括项目市调分析报告和项目前期策划报告两个部分，共告和项目前期策划报告两个部分，共1111个核心分析内容78、个核心分析内容项目市场调研报告（5份市调分析）1.靖西县宏观经济分析2.靖西县房地产市场环境整体分析3.靖西县房地产项目竞争个案调研分析项目前期策划服务报告内容（6份项目分析）1.项目资源禀赋分析2.项目整体定位及运营模式建议3.项目整体总平规划设计引导至总平及效果图阶段764.项目目标客户问卷调研分析5.区内同类案例项目调研考察及借鉴分析4.项目各业态产品规划设计引导5.项目整体投资经济测算分析6.项目整体开发节奏建议2015-07-14前期业务流程及时间节点安排前期业务流程及时间节点安排内容内容内容内容结束时间结束时间结束时间结束时间第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段（项目市调分析报告）1.79、靖西县宏观经济分析2.靖西县房地产市场环境整体分析3.靖西县房地产项目竞争个案调研分析4.项目目标客户问卷调研分析5.区内同类案例项目调研考察及借鉴分析15天天天天第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段（项目前期策划服务）77第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段（项目前期策划服务）1.项目资源禀赋分析2.项目整体定位及运营模式建议3.项目整体总平规划设计引导至总平及效果图阶段，并两个可选方案4.项目各业态产品规划设计引导5.项目整体投资经济测算分析6.项目整体开发节奏建议25天天天天第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段（中期讨论修改论证阶段中期讨论修改论证阶段中期讨论修改论证阶段中期讨论修改论证阶段）与规划80、设计院进行后期论证讨论与规划设计院进行后期论证讨论与规划设计院进行后期论证讨论与规划设计院进行后期论证讨论，并对最终的结果进行修改论证并对最终的结果进行修改论证并对最终的结果进行修改论证并对最终的结果进行修改论证10天天天天第四阶段第四阶段第四阶段第四阶段（后期修正及确认阶段后期修正及确认阶段后期修正及确认阶段后期修正及确认阶段）协助贵司完成项目最终规划设计并报批协助贵司完成项目最终规划设计并报批协助贵司完成项目最终规划设计并报批协助贵司完成项目最终规划设计并报批（后续服务周期以项目最终报送政府窗口为结束后续服务周期以项目最终报送政府窗口为结束后续服务周期以项目最终报送政府窗口为结束后续服务周81、期以项目最终报送政府窗口为结束）根据项目进度根据项目进度根据项目进度根据项目进度2015-07-14前期策划顾问服务费用前期策划顾问服务费用?项目前期策划费用：按照项目总建筑面积计算，每平米收费为1.02.5元/平米之间，各标准如下：1.项目总建筑面积：5万平米 总建筑面积 1万平米，则按2.5元/平米标准收费；平米标准收费782.项目总建筑面积：10万平米 总建筑面积 5万平米，则按2.0元/平米标准收费；3.项目总建筑面积：50万平米 总建筑面积 10万平米，则按1.5元/平米标准收费；4.项目总建筑面积：100万平米 总建筑面积 50万平米，则按1.0元/平米标准收费；支付方式：4-5-82、1；服务时间：从合同签约开始至甲方确认项目总平规划设计方案为结束，主体前期策划报告时间约2030个工作日，后续服务期限一直到项目获得政府批准的规划文件为止。2015-07-14烽火烽火烽火烽火，致力为地产企业致力为地产企业致力为地产企业致力为地产企业烽火烽火烽火烽火，致力为地产企业致力为地产企业致力为地产企业致力为地产企业提供专业提供专业提供专业提供专业、高效高效高效高效、细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务！提供专业提供专业提供专业提供专业、高效高效高效高效、细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务！792015-07-14提供专业提供专业提供专业提供专业、高效高效高效高效、细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务！提供专业提供专业提供专业提供专业、高效高效高效高效、细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务细致的全程营销服务！欢迎登陆烽火官网 了解更多我们的概况或扫描二维码，即可关注烽火微信公众账号！802015-07-14ThanksThanksThanksThanksThanksThanksThanksThanks！812015-07-14