1、谨呈谨呈：西安市政府：西安市政府 西安市西安市 中心城区地下停车场及商业利用中心城区地下停车场及商业利用 整体规划及建设整体规划及建设方案方案北京北京中茂置地投资有限公司中茂置地投资有限公司 2013.06 2013.06赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 北京中茂置地投资有限公司是致力于地下空间综合开发的专业性企业。公司拥有全国范围内地下空间的开发、建设经验，并全程进行商业物业管理及后期运营，在地下商业开发领域有丰富的经验和良好的口碑。公司通过对西安市情况的详细考察，综合考虑了西安市商业发展、城市规划，在充分论证的基础上提出了【2、西安市东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路、朱雀广场、长安中路、小寨路地下空间开发综合设计方案】。项目总开发面积约41.2万平米。项目建设所需60.99亿资金均由我司自行投资，项目建成后可带来城市建设、人防建设、财税等方面的综合收益。本方案从公司介绍、地下商业发展趋势、西安地下空间利用建设方案、项目招商运营与设计方案、项目建设效益及社会价值、施工保障方案等六个方面对项目进行了进一步论证和优化，确保项目建设最大程度上贡献城市发展。中茂置地投资有限公司2013年6月中茂置地 推动城市空间利用推动城市空间利用目 录 公司介绍1全国地下商业发展趋势2西安地下空间利用建设方案3 3项目招商运营与设3、计方案4 4项目建设效益及社会价值3 5施工保障方案4 6推动城市空间利用公司介绍1推动城市空间利用中茂置地公司简介 北京中茂置地投资管理有限公司是一家综合性商业投资管理机构，公司主要产业涉及商业地产、住宅地产投资开发、矿产资源，物业管理，教育培训等多个领域。现在公司主要战略业务致力于地下商业综合体的开发建设，公司秉承【守信、创新、专业、高效】的企业经营理念，以“品质改变生活”致力于各大城市地下商业街项目的投资建设；在整合城市区域商业，促进商贸产业发展的同时，对城市道路、基础设施、市容环境、人防工程进行改造提升，力求在提高城市整体防护能力的前提下，以此来实现城市地下空间的经济效益最大化来服务社4、会，保障人民。推动城市空间利用公司地下商业项目展示哈尔滨项目：位于西大直街地下，总面积20000平米，地下开发两层。地下负一层，负二层为商业。推动城市空间利用公司地下商业项目展示石家庄项目中心线中心线广安商业街南接中山东路，北靠和平东路，全长广安商业街南接中山东路，北靠和平东路，全长1.1公里，红线宽公里，红线宽25米，是石家庄市政府规划建设的唯一的中米，是石家庄市政府规划建设的唯一的中央商务休闲大道。央商务休闲大道。总开发规模：34000平米。推动城市空间利用商业运营项目展示北京木樨园商业体北京木樨园商业体项目规模项目规模70万平米万平米民族园秀水二号民族园秀水二号项目规模项目规模1515万5、平米万平米北京世纪天乐商城北京世纪天乐商城项目规模项目规模12万平米万平米商业运营项目：邯郸创鑫阳光城综合体（240万平米）、北京木樨园商业项目（70万平米）、民族秀水二号（15万平米）、北京世纪天乐商城（12万平米），我司仅在北京运营商业规模将近百万平米。创鑫阳光城创鑫阳光城项目规模项目规模240240万平米万平米推动城市空间利用公司已签约项目建设方案：福安大街福安大街：东起兴安路、西至禄安大街，长约345米，路宽约28米；建筑面积：约10000平米 二层：20000平米和平路和平路：南起多伦道，北至福安大街，长约185米，施工距离20米；建筑面积：约4500平米 二层：9000平米和平路步6、行街广场和平路步行街广场：建筑面积约为3000平米 二层：6000平米三角绿地广场三角绿地广场：18200平米禄禄安大街安大街：南起福安大街，北至和平路，长约315米，路宽约28米；建筑面积：约8900平米 二层：17800平米和平路和平路：南起福安大街，北至南马路、长约535米，路宽约20米；建筑面积：约10700平米 二层：21400平米东东马路马路：北起北马路、南至南马路，长约1040米，路宽约25米；建筑面积：约26000总建筑面积约总建筑面积约10万平米万平米天津市开发路段城市干道：推动城市空间利用开发路段城市干道：河南许昌市建设方案：钧州大街 迎宾路n迎宾路:西起颍河大街,东至禹州7、宾馆，施工长度约500米，工程宽度拟作14米,建筑规模7000平方米。n钧州大街:南起滨河大道,北至陈家坊路,施工长度约670米,工程宽度约14米,建筑规模约10000平米.n滨河大街、钧州大街路口：单层商业面积约8000平米，地下二层为停车场，建筑规模3000平米，总建筑面积约为11000平米。项目总建设面积约28000平米项目总投资2.8亿元公司已签约项目推动城市空间利用公司已签约项目安徽合肥市建设方案：开发路段：沿文明中路，北起军二路,南至潜川中路建设宽度：约18米建设长度：全长约1120米配套建设：地下空间开发是不配备停车场，为缓解城市交通压力，结合区域内实际情况在地下室层配备一定数量8、停车位。时代广场地下两层，共18000平米。建设规模：约33000平米文明中路推动城市空间利用全国意向项目安徽合肥站前街、淮河路步行街项目安徽芜湖中山路步行街项目安徽淮北淮河中路商业街项目安徽阜阳人民中路项目安徽巢湖人民路商业街项目河南周口七一中路项目山东青岛威海路商业街项目福建福州中亭街商业街项目内蒙古乌海市人民路商业街项目推动城市空间利用公司主要战略合作方n华润集团：我公司于华润集团签订战略协议，达成在全国范围内进行商贸项目和地下停车场项目的开发合作n中国建筑设计院：我公司与中国建筑设计院达成战略合作，我公司在全国范围内的地下商业街项目的工程设计，全部由对方进行设计，他们拥有丰富的工程设计9、与技术服务经验，是设计技术领域的权威机构。n中国铁建 新兴建设 河北建工：我公司与中国铁建 新兴建设 河北建工达成战略合作，我公司在全国范围内的地下商业街项目由对方施工，运用其成熟、规范、领先的建设优势，从而保障每个项目的成功建设实施。推动城市空间利用全国地下商业发展趋势2推动城市空间利用城市立体化发展地下商业街出现土地资源紧张城市人口激增交通严重阻塞地面商业拥挤城市面临发展规划调整地下商业的规范开发将成为城市发展中的必然城市立体化发展趋势推动城市空间利用我国地下商业发展：从全国的六大片区来看，东北地区人防商业的开发率是最高的，在东北地区的36个城区中，人防开发率超过80%。接下来分别是：华东10、地区，华南地区，华北地区，西北地区，以及开发率最低的西南地区。国内地下商业现状随着城市经济不断发展和土地资源日趋紧缺，我国已进入地下空间开发利用高峰期推动城市空间利用国内地下商业发展n地下商街作为一种成熟的商业业态，是城市地下空间开发利用的重要组成部分，是城市商业成熟度的一个重要标志，是未来中国城市商业发展的必然趋势。n地下商街是地下空间开发形式中最具活力的元素，它能将中心商务区步行系统、商业系统、轨道交通与地面交通系统连接成网，进一步提升和优化中心商务区城市功能布局，打造现代化商业、金融、信息、商务、总部等现代服务业高度集聚的大都市中心。n地下商业的分类：按照不同的标准地下商业可以分成很多种11、，如按存在形式可以分为人防商业项目和房地产开发项目；根据物业形式可以分为长条型街道地下商业、块状地下商场商业及两者集合的商业等。本案主要分析地铁地下商业形式。北京东方新天地杭州波浪文化城青海西宁十字地下商业街国内多地已成功开发地下商业街项目推动城市空间利用国内地下商业经典案例上海玫瑰坊上海迪美长沙金满地推动城市空间利用全国优秀经验借鉴123456项目建设资金：全部由企业投资开发模式：开发地下、商业功能、兼顾人防、平战结合市政府支持：召开市长办公会，出具会议纪要、落实优惠政策工程施工：通过“全副逆作法”施工，实现45天恢复道路通车手续办理：先国家人防办立项报批，再由当地办理相关建设手续建设模式：12、充分与市场接轨、落实土地产权、协议出让土地、减免土地费用；推动城市空间利用西安地下空间利用建设方案3 3推动城市空间利用 我们综合提出建设东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路、朱雀广场、长安中路、小寨路地下人防商业街工程，通过“人车分层、人车分流、立体交通、复合商业街”的模式最终将本项目打造成为：展示西安市、示范省内的地下人防商业街平战结合工程通过对西安市的实际调研基于西安城市建设发展，地上地下同步规划建设实施的必要性基于，西安人民防空建设，对城区发展和保障的重要性基于，西安市城市、交通、商贸规划发展的前瞻性 基于，西安市规划发展【建设成为经济繁荣昌盛、基础设施完备、人民 安居乐业、生活13、富足、生态环境优美、城乡协调发展、社会有序和谐、政治民主文明的国际性旅游城市、浓郁文化特色城市、科教创新城市、产业集群城市、枢纽中心城市、山水生态城市、最佳人居城市和西部金融中心】的宏观目标1234建设思路推动城市空间利用国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见(国发20084号)精神促进人民防空与城市建设协调发展城市地下空间开发利用，包括城市公共绿地、广场、商业繁华地段、地下交通干线以及其他地下重大基础设施的规划和建设，必须充分考虑人民防空需求。新建人民防空工程要与城市地下空间开发利用相结合，与地面设施建设相衔接，优先安排城市建设需要和社会效益好的项目。人民防空疏散干道和连接14、通道，要尽可能与地下交通干线及其他地下工程结合修建。鼓励社会力量参与人民防空建设全面建设城市人防工程。贯彻人民防空“平战结合”方针最大限度地开发利用人民防空工程和人民防空设施设备，为经济建设和人民生活服务，努力增强人民防空建设发展活力。国家政策背景推动城市空间利用项目位于西安市核心城区，建成可带动周边商贸共同发展，符合城市规划发展城市规划发展推动城市空间利用什么是TOD（transit-oriented development）?公共交通导向发展。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以交通节点为中心、以400800米（510分钟步行路程）为半径建立中心广场或15、城市中心。1.1.连接地铁，打造连接地铁，打造TODTOD模式模式城市TOD模型推动城市空间利用西安市步入地铁时代，将预示着城市经济飞速发展，国际化TOD模式势在必行。TOD模式开创西安城市新经济时代！按照目前的地铁规划和设计，地铁6号线将沿东大街、西大街建设。地铁2号线已开通，北大街、长安中路结合2号地铁设计施工。将地铁、人防、地下商业结合起来，达到了交通、军事、经济的多重收益。按照目前的地铁规划和设计，地铁4号线将沿解放路建设。按照目前的地铁规划和设计，地铁3号线将沿小寨路建设。推动城市空间利用打造地下综和体，提升核心商圈品质打造地下综和体，提升核心商圈品质打造地下综合体、将东大街、西大街16、北大街、解放路、朱雀广场、长安中路、小寨路地下商街与地铁连通起来，形成地上、地面、地下的复合型立体商业，进一步提升商圈品质。钟楼商圈规模大、辐射广、带动能力强，其人流、物流、资金流和信息流的聚散效应与日俱增，成为西安市最大的商业集散中心。地下综合体已成为一个城市经济发展水平和商业品质的重要标志。在西安市建设地下商业综合体不仅能促进整个商业品质的提升，而且也是一张丽亮的城市名片。推动城市空间利用建设方案：东大街：西起钟楼，东至解放路，长约1200米，结合规划地铁建6号线建设两层，负一层为商业，负二层为停车场，建筑规模约70000平米。西大街：西起大麦市街，东至钟楼，长约1300米，结合规划地铁17、建6号线建设两层，负一层为商业，负二层为停车场，建筑规模70000平米。钟楼停车场：单层面积约6000平米，开发地下三层，地下一、二层为商业，地下三层为停车场，建设面积约为18000平米。北大街：北起莲湖路，南至钟楼，长约1200米，结合已开通地铁建2号线建设两层，负一层为商业，负二层为停车场，建筑规模约60000平米。解放路：北起西五路，南至东大街，长约1200米，结合规划地铁建4号线建设两层，负一层为商业，负二层为停车场，建筑规模60000平米。项目建设面积约27.8万平米项目投资41.7亿元建设路段示意开发路段区块一：东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路推动城市空间利用建设方案：长18、安中路:北起二环南路，南至雁塔西路，长约1300米，结合已开通地铁建2号线建设两层，负一层为商业，负二层为停车场，建筑规模约7万平米。小寨路：东起红小巷、西至兴善寺南路，长约885米，结合规划3号线地铁建设两层，负一层为商业，负二层为停车场，建筑规模约37000平米。项目建设面积约10.7万平米项目投资16.05亿元建设路段示意开发路段区块二：长安中路 小寨路小寨东路小寨西路长安中路推动城市空间利用建设方案：朱雀广场:结合已开通地铁建2号线体育场站建设两层，负一层为商业，负二层为停车场。项目建设面积约2.7万平米项目投资3.24亿元建设路段示意开发路段城市干道：区块三：朱雀广场推动城市空间利用19、建设路段示意区块一、区块二、区块三项目总建设面积41.2万平米，项目总投资 60.99亿元。小寨东路小寨西路长安中路推动城市空间利用中茂置地投资建设项目建设资金全部由中茂置地投资，可节约西安财政及人防专项资金。响应国家文件精神，真正实现利用社会资金建设城市地下空间；推动城市空间利用项目招商运营与设计方案4推动城市空间利用项目运营模式（开发、招商、管理）中茂置地自持物业出售物业主力店次主力店商铺业主（投资者）统一招商统筹运营成立运营公司中茂置地聘请物业公司说明：采取反租形式，开发商在五年内给予投资者一定的投资回报(高于银行存款利率)，统一管理出售物业的招商和运营。购买出租反租项目采取租、售结合的20、方式，并从投资者手中反租出售的物业，项目全部由开发商统一管理、运营、招商。推动城市空间利用项目盈利模式项目主要通过中期销售非持有物业，后期商业运营的租金和物业服务为盈利模式项目发展主力店招商方案深化设计施工图设计工程采购工程施工非主力店招商非持有物业销售物业移交物业服务商业运营1、销售盈利3、物业服务盈利2、租金盈利前期：投资策划阶段中期：项目开发阶段后期：运营管理阶段推动城市空间利用连锁化经营中茂置地在多个项目有连锁化经营门店，自持部分将会引入多家国际、国内知名品牌进驻，业态涵盖了，服装、餐饮、超市、娱乐等。推动城市空间利用设计方案推动城市空间利用 针对交通秩序混乱、道路陈旧、路况不佳、停车21、混乱这些影响城市面貌的现象，我们将通过对东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路、朱雀广场、长安中路、小寨路地下空间开发项目的实施，使之得到实质性的改变，届时将不需要动用政府资金，就完成城市人防工程建设、道路路面改造、地下管网改造、地下停车场建设等方便民生的市政工程。建设效果推动城市空间利用建设效果透视图推动城市空间利用路面恢复示意图推动城市空间利用建设效果展示推动城市空间利用出入口设计效果推动城市空间利用内部效果推动城市空间利用人行道铺装人行道铺装（1）人行道铺装（3）人行道铺装（2）人行道铺装（4）1.人行道将大面积采用地砖和花岗岩铺地，提升步行街档次2.以暖色调材料为主3.突出铺地实用22、性，采用50厚花岗岩，满足消防车通过；4.利用色彩突出装饰性；5.通过颜色的变化划分主要人流空间，突出铺地向导作用。推动城市空间利用项目建设效益及社会价值4 5推动城市空间利用经济效应：建筑规模约41.2万平米，总投资约60.99亿元，带动就业32960人，可实现税收9.14亿元。促进西安市商贸发展，贡献经济税收，解决劳动就业城市经济发展推动城市空间利用本项目可实现地上地下商业联动，连通地铁、沿线商场，提升商业环境n依托东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路、朱雀广场、长安中路、小寨路建设地下人防商业街，将有效改善交通、车辆停放、行人出行问题，并与地铁、道路两侧商业体相连接，达到地上地下联23、动，同时大大的提升沿线区域的购物环境，整体提升中亭街作为市级商圈的形象和面貌。城市商贸发展45推动城市空间利用实现人车分流，立体化交通，解决人车混杂状况人车分流行人通过地下穿行于道路两侧解决横穿马路问题改善区域交通推动城市空间利用项 次内容社会效益节约耕地优增加就业6.8人/万元环境噪声控制优污染处理减少间接效益可观战备效益防常规武器500磅抗力等级0.05MPa防护能力约41.2万人贮藏物资123.6万立方米经济效益总投资60.99亿元带动就业3.296万人实现税收9.14亿元开发综合收益表推动城市空间利用施工保障方案3 6推动城市空间利用n项目施工团队说明：目前针对西安市地下人防工程施工初24、步拟定将由我司战略合作施工单位【中国铁建】进行施工，中国铁建在市政施工、地下工程等领域有众多成功案例，同时多年的专业运作形成了严密的技术措施、完善的管理保证、和严格的施工队伍；作为西安项目的施工单位，未来也将在我司统筹管理之下保障地下工程保质量、保安全、保工期完成建设。施工保障施工团队推动城市空间利用n大开挖施工：针对地下人防工程施工而言，是指对工程道路路面进行全部开挖至工程需要的设计深度，然后浇注工程主体底板，其次是侧墙，最后是工程顶板，然后恢复管线和恢复路面。该工艺施工周期约在90天之内，可以很好的保证工程质量和施工安全，目前作为行业内普遍采用的施工工艺之一。n逆作法施工：逆作法作为隧道施25、工领域较为成熟的施工方式，单从施工工期来讲可以在45-60天内恢复路面交通，但由于施工作业面的局限性，相比于大开挖施工,施工质量稍微略显不足.n东大街、西大街、北大街、解放路、长安中路、小寨路采用逆作法、半幅施工、搭建临时钢架桥方法施工。n朱雀广场和钟楼停车场采用大开挖方法施工结合东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路、朱雀广场、长安中路、小寨路片区道路条件及周边区域的实际情况，对工程施工工艺阐述如下：施工保障推动城市空间利用n针对对于交通流量大，断交困难的路口，采用管棚超前支护工艺，在完成地下结构施工的同时对路面交通不产生任何影响。管棚布置形式管棚施工工艺流程：管棚超前支护：能够有效地限26、制地面沉降，并全面地保持自然地层在稳定状态下开挖地下土方。施工保障推动城市空间利用施工保障方法 施工区域 采用半幅施工 搭建临时搭建钢架桥 保证不断交的情况下施工提前在施工区域架设临时钢架桥，使施工区域道路不断交。将道路分成机动车道（施工区域）、非机动车道、步行道。采用半幅施工、逆作法的方式对道路施工。开发区域非机动车道路推动城市空间利用我们通过对西安市规划、交通现状、沿街商户进行全面的调查，制定东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路、长安中路、小寨路片区地下空间的开发放扰民措施。避免二次污染民生保障通行保障商户保障环境保障封闭施工仅主路施工保护街道绿化设置车辆行人临时通道预留行人购物通道27、渣土及时清理围挡公益广告正常营业标识民生保障推动城市空间利用n仅主路范围施工，预留原有步行道为商户出行、人民购物的的临时通道，避免施工期间对商户的影响。n还要采取颜色鲜艳的围挡标明“XX品牌正在营业”等形式来减小施工时对商户的影响。n工程的建成后将为周边商户带来更大的经济效益，带来更加浓厚的商业氛围。所以经过调查市民，以及周边部分走访商户还是愿意接受短暂的影响，换来西安市长期的繁荣新面貌。商户经营的保障方案防扰民措施推动城市空间利用n围挡：主要采取“封闭式施工”，在施工外界设置施工围挡，并设置工艺广告，美化市容环境。n车辆、行人临时通道：在施工街道两侧根据现场情况设置供车辆、居民出行的临时通道28、，避免施工期间对居民生活的影响感谢您对西安市人防工程建设的理解和支持防扰民措施推动城市空间利用渣土消纳：对于施工渣土采取及清即走，避免渣土堆积对环境的影响。在运输过程也采用封闭式环保运输车，避免运输过程的二次污染。现场管理及外围环境维护防扰民措施推动城市空间利用n项目建设资金：全部由我公司自行投资建设，该工程在建设的同时，建设大量的地下过街通道，以及对市政管线进行更新，对道路路面进行亮化铺装；通过我司的建设实施，可以节约大量市财政资金。n市政府支持：按照相关法律规定给予投资商优惠政策，并协助其办理土地产权。鼓励开发、利用地下空间，在符合规划的前提下，推行地下空间使用权有偿使用。对充分开发利用地29、下空间的经营性活动，国土资源、财政等部门要积极落实优惠政策，按同一地块地面土地使用权市场价格的20%收取有偿使用费，确定使用权，核发国有土地使用证。（关于进一步深化土地节约集约利用工作的意见n 召开市长办公会，出具会议纪要：项目签订投资协议后，市政府成立以市领导为指挥长、各相关部门为成员的项目建设指挥部，并取得市政府关于准许本项目建设实施的会议纪要。项目建设及政府支持推动城市空间利用项目立项及土地产权获取n项目立项：参照国家、军分区、省、市、人防办的相关文件精神，以及人防项目投资额度大于2000万以上的，必须先向国家人防办报批的原则：由市人防办向省、国家人防办办理项目立项批复手续，项目获得批复30、后，再由市规划、住建、国土、人防等部门在项目指挥小组协调下为企业和项目办理报建及土地手续。n土地权属：采取协议出让方式为我司办理土地产权，同时市政府考虑我司对市政管线改造、路面翻新、城市美化等方面所作出的投资建设贡献，应根据相关人防文件的规定，对土地出让金采取免征或先征后返的形式作为对我司的奖励。n土地出让金：鼓励开发、利用地下空间，在符合规划的前提下，推行地下空间使用权有偿使用。对充分开发利用地下空间的经营性活动，国土资源、财政等部门要积极落实优惠政策，按同一地块地面土地使用权市场价格的百分比收取有偿使用费，确定使用权，核发国有土地使用证。（关于进一步深化土地节约集约利用工作的意见）推动城市31、空间利用 我们衷心的希望，在以西安市各级领导部门的宏观规划、前瞻发展理念为前提，以建设人防工程、改善商贸现状、促进城市经济发展为根本，依托西安市建设成为经济繁荣昌盛、基础设施完备、人民 安居乐业、生活富足、生态环境优美、城乡协调发展、社会有序和谐、政治民主文明的国际性旅游城市、浓郁文化特色城市、科教创新城市、产业集群城市、枢纽中心城市、山水生态城市、最佳人居城市和西部金融中心的宏观目标，协同政府部门一起将【东大街、西大街、钟楼停车场、北大街、解放路、朱雀广场、长安中路、小寨路地下人防空间平战开发项目】打造成为：展示西安市、示范全国的人防空间平战结合开发典范。北京海淀区西四环北路北京海淀区西四环北路1515号依斯特大厦号依斯特大厦邮编邮编：100195100195电话：电话：010-88464568010-88464568网址：网址：