1、偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载谨呈：青牛软件园伟业顾问2011.07.05绥中青牛软件园项目一阶段报告偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载思维路径定位方向初判房地产市场研究重点竞争板块海港区板块北戴河板块葫芦岛板块项目属性研究宏观背景城市发展区域发展本体审视核心问题客户需求研究外省市客户需求本地客户需求案例研究定定性性判判断断量量化化研研究究项目整体定位功能组合客户定位各物业功能及规模定位项目整体定位结结论2、论源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载1偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载环渤海经济圈战略定位：新世纪战略发展重点，中国经济发展第三极。环渤海：面积521120平方公里，人口约2400万，人均GDP20263元。环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海经济圈华北京津冀地区东 北 辽 东 半 岛山 东 半 岛源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载2偉 業 顧 3、問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载1.城市定位环渤海经济圈在环渤海经济圈内，人口密集，资源多样，基础产业发达，是中国乃至世界上城市区、工业区、港口区最为密集的地区之一；除了天津、大连之外，渤海湾还有58个港口，其中4个港口年吞吐量都超过5亿吨；环渤海经济区的自然资源非常丰富，集中了中国最大的钢铁和石油工业。环渤海地区经济结构一直呈现“二、三、一”工业化结构特征，各省市工业结构趋同。辽中南城市群京津冀城市群山东半岛城市群源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载3偉 業 顧 問 2014、1 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载辽宁沿海经济带“五点一线”经济带发展规划：所谓“五点”,包括大连长兴岛临港工业区、营口沿海产业基地、辽西锦州湾经济区、丹东产业园区和大连花园口工业园区5个重点发展区域;“一线”则是指从丹东到葫芦岛1443公里的滨海公路。辽宁沿海经济带包括：大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛、朝阳等沿海城市在内的辽宁沿海经济带，地处环渤海地区重要位置和东北亚经济圈关键地带，资源禀赋优良，工业实力较强，交通体系发达。4偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.C5、OM 海量资源免费下海量资源免费下载载京津冀都市圈葫芦岛秦皇岛京津冀北京天津张家口唐山秦皇岛石家庄承德保定沧州衡水邯郸廊坊邢台核心城市第二梯度第三梯度京津冀都市圈是指以北京市和天津市为中心，囊括河北省的石家庄、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口、衡水、邢台、邯郸和唐山十一座城市的区域。以北京为中心，以天津为龙头，石家庄和唐山为两翼，是京津冀区域未来的发展格局。营口青岛烟台大连天津唐山5偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载城市区位辽宁省河北省内蒙古葫芦岛市渤海锦州秦皇岛葫芦岛位于辽宁省西南沿海，东与锦6、州为邻，西与山海关毗邻，南临渤海湾，北与朝阳市接壤，是辽宁乃至东北三省的西大门，是山海关外的第一座地级城市，素有“关外第一市”之称。葫芦岛处在东北亚经济圈和环渤海经济圈之中，位于京津冀城市群和辽宁中部城市群的交汇点上，是辽东半岛沿海开放的重点城市之一，是连接东北和华北两大经济区的重要“节点”城市。葫芦岛是一座自然景观和人文景观交相辉映的北方旅游城市，是区位优势显著、发展潜力巨大的沿海开放城市。6偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载旅游产业葫芦岛市旅游业收入06-10年持续增长，2010年全市达到92.27、亿元，增长率上下变化幅度较大。葫芦岛市旅游市场尚未成熟，但潜力较大，未来发展前景良好。7偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载行政区划分绥中县建昌县兴城市龙港区连山区南票区葫芦岛下辖龙港区、连山区、南票区三个城区，兴城市一个县级市，绥中、建昌二个县。区域面积（平方千米）人口（万人）龙港区13824连山区165366南票区51220兴城市214761建昌县316167绥中县2764628偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费8、下载载城市经济规模葫芦岛GDP总量在06-10年逐年曾长，2010年达到521.4亿元。GDP总量增速变化较大，08-09年受经济危机影响较严重，增长速度下降幅度较大。葫芦岛市人均GDP逐年递增，增长率同样受整体经济影响，08-09年降幅较大。2010年回升较快，保持了良好的增长效率。葫芦岛属于“中小型宜居城市”，其居住功能在未来将大幅提升。9偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载人民收入水平葫芦岛市人均收入逐年增长，人民生活水平显著提升。08、09年受经济危机影响，增长率有所下降。人均消费性支出平稳增长9、，人民消费习惯受经济危机影响较小，更趋于理性化。10偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载产业特征葫芦岛市固定资产投资额从06-09年逐年递增，增长率持续走高。其中主要是以房地产开发投资增速较快带动的整体增长，未来上升趋势较大。葫芦岛市是以工业化为主体的产业结构。06-09年，各产业逐年递增，服务业增长速度较快。葫芦岛正在由一个工业化为主的城市向二三产业均衡发展的产业服务多功能型城市过渡。11偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量10、资源免费下载载城市规划一核：即包括葫芦岛城区、兴城城区的组合型中心城市；一带：即由京沈铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路、102国道组成的辽西走廊通道沿线的狭长地带；二中心：是现有产业发展条件较好、有一定规模、面临较大发展机遇的城镇，包括绥中、建昌，作为市域的片区中心城市；三轴：是两条城市功能辐射轴和一条城市功能联系轴，即核心城市分别至建昌和南票的两条功能辐射轴，以及绥中至建昌的城市功能联系轴。葫芦岛兴城一 核一 带绥中建昌二中心三 轴12偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载城市性质葫芦岛 辽宁西部重要的11、中心城市；东北、华北两大经济区的节点城市；环渤海地区重要的以工业、港口、旅游为主体的滨海宜居城市。13偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载城市区位绥中县位于葫芦岛市，紧邻秦皇岛，是连接辽宁沿海经济带和京津冀地区的沿海交通要道。依托秦皇岛和葫芦岛的旅游及港口资源，绥中地区更多的将承担区域内的旅游及港口交通运输等服务职能。旅游业，港口运输业及贸易业的优势成为了带动绥中经济发展的主要动力，并且决定了绥中以服务业为发展核心的经济发展策略。葫芦岛秦皇岛绥中辽东半岛京津冀大连14偉 業 顧 問 2011 B.A.C12、onsulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载交通条件北京市大连沈阳秦皇岛葫芦岛绥中唐山沿海高速京沈高速天津沈海高速营口北京300公里天津255公里唐山156公里秦皇岛32公里葫芦岛106公里350公里京哈铁路绥中于辽宁省的最西端，地处辽西走廊，是东北与华北的结合部，西距北京300公里、天津255公里，东距沈阳350公里，只有3个小时的车程，该区域已成为京津唐经济圈和辽沈经济圈的腹地，可以直接承接周边地区的项目辐射。15偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载旅13、游优势绥中尽管遭受金融危机等不利因素的影响，但2010年全县接待旅游总人数175万人次，同比增长15.5%；旅游总收入达到7.62亿元，同比增长16%。绥中县旅游业呈逐年攀升趋势，成为绥中经济发展的又一主要产业。丰富的旅游资源及便利的交通条件使得绥中地区成为了京津冀乃至辽东半岛地区的“后花园”。止锚湾碣石九门口长城妙峰寺双塔山海关老龙头绥中县兴城古城龙潭大峡谷兴城海滨16偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载经济情况人均GDP城市化情况绥中县2010年人均GDP14154元，低于葫芦岛市人均GDP，高于市14、内其他市县区域；绥中县2010年全县人口636514人，其中城镇人口115649人，城市化水平18%，增长空间较大；17偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载产业结构绥中县2010年三产业比例30:29:41，明显是以服务业为主的产业结构；未来绥中仍将把发展服务业作为推动绥中产业优化升级的重要途径，依托绥中滨海经济区，优先发展生产性服务业，大力发展生活性服务业，加快旅游服务业提档升级；绥中滨海经济区做为绥中县未来经济主要增长点，将成为主要发展规划区域。18偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulti15、ng.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载绥中滨海经济区绥中滨海经济区 2008年2月，绥中县在原有“万家高岭”工业园区基础上规划成立了绥中滨海经济区。绥中滨海经济区是辽宁沿海经济带的起点，地处东北和华北两大经济区的结合部，具有承接两大经济区双向辐射的先天优势 滨海经济区建设方向定位为“海岸中关村、生态新城区”。全力打造以高新技术产业为主，集旅游、休闲、度假为一体的现代化生态宜居新城。19偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载绥中滨海经济区绥中滨海经济区北港工业区兴城经16、济区葫芦岛市葫芦岛市依托环渤海经济圈258公里海岸线的区位优势，优先发展沿海地区，并制定了“三点一线”经济发展战略决策。“三点”：”东部区“的北港工业区；“中部区”为兴城经济区；“西部区”为绥中滨海经济区。“一线”：是指以海岸线和沿海交通干线为纽带，将上述“三点”逐步扩充成面，集中连片开发，形成沿海经济带。绥中滨海经济区做为辽宁沿海经济带的起点，“三点一线”规划的重要组成部分，将成为未来全市发展的主要带动区域。20偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载葫芦岛绥中滨海经济区西起辽冀交界处，东至高岭镇疏港路，17、北靠京沈铁路，南临渤海，规划面积100平方公里 绥中滨海经济区辽宁（万家）数字技术产业基功能区域规划面积发展产业东戴河新城高岭工业园区碣石大遗址公园15平方公里42.33平方公里10余平方公里30平方公里数字技术为主的高新产业文化、教育、商贸、地产及行政办公文化旅游业先进制造业21偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载绥中滨海经济区起步区绥中滨海经济区起步区占地15平方公里，该区域围绕“海岸中关村”这一定位，以高新技术产业为主要发展方向。2009年当年引进、当年开工建设企业达43家，总投资61.2亿元。绥18、中滨海经济区创业大厦22偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载绥中滨海经济区起步区绥中滨海经济区交通条件便利，滨海公路穿过区域内部，南至山海关，北达兴城。经济区北临京沈高速、103国道及京哈铁路，到北京、天津车程均在2-3小时。南临秦皇岛港、绥中港以及正在建设的山海关港。23偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载绥中滨海经济区滨海经济区起步区“七通一平”基础设施及配套工程全部完成；招商引资成效显著，2009年当年引进19、当年开工建设企业达43家，总投资61.2亿元。恒源热力有限公司双宁生态科技开发有限公司葫芦岛银河铝业有限公司项目简介北京国通创安信息技术有限公司呼叫中心项目北京国通创安信息技术有限公司光学组件项目北京时代鼎同照明科技有限公司辽宁比华利生化美容有限公司辽宁维多利亚化妆品有限公司清青环保公司美国森瑞生物科技有限公司铸业达机械有限公司软标科技（北京）有限公司北京良生同光科技发展有限公司百汇行投资（北京）有限公司桑拓生物新技术有限公司和易融实业有限公司旭华高科技术有限公司北京恩希培养基技术有限公司盛云未来科技有限公司香港胜吉利邦涂料集团有限公司秦皇岛港苑集团北京爱迪电力电子有限公司北京良生同光科技发20、展有限公司中国宏达电器集团柏炫照明科技有限公司仙浪软件科技开发有限公司燕大正洋电子有限公司百汇行投资（北京）有限公司北京华电利达电控有限公司温宝科技开发有限公司辽宁海思德化妆品生产有限公司辽宁万家普康制药有限公司光宇自动化控制有限公司和易融实业有限公司中科拜克生物工程有限公司（北京）北京森阳大地科技有限公司前景光电技术有限公司旭华高科技术有限公司远田贸易科技有限公司北京行遍天下科技有限公司方科技有限公司金日隔板有限公司新源水工业有限公司辽宁国兴科技有限公司乾鼎（北京）科技有限责任公司北京神箭神舟航天空间生物科技中心北京新纪元生态科技有限公司北京长力联合能源技术有限公司荣轩科技发展有限公司北京汉21、铭集团时骏科技有限公司纳斯达工贸有限公司绥中发电厂辽宁渤海造船有限责任公司中国北京盛邦基业香港合生创展国际开发公司远田贸易科技有限公司龙煜科技有限公司北京嘉克新兴科技有限公司24偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载绥中滨海经济区受辽宁省及葫芦岛市产业发展规划带动，区域内未来产业支撑力将大幅增强；绥中依托其区位优势，兼具葫芦岛及秦皇岛市旅游资源，未来区域内旅游市场潜力较大。25偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载地22、块位置本项目地块位于绥中滨海经济区起步区长城大道，数时街，燕山路合围区域，距离海岸较远，基本无海景资源；26偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载交通条件建成道路在建道路东戴河大街渤海大街长城大道数时街燕山路字正街滨海大道本项目102国道方向创业大街秦皇岛方向 地块周边燕山路、数时街、东戴河大街及渤海大街均已建成，路面开阔，路况良好。沿102国道半小时可达秦皇岛山海关区，交通相对比较便利。27偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量23、资源免费下载载周边配套本项目酒 店加油站农业银行万家医院药 房万家镇项目周边基本均集中于万家镇内，包括银行、医院、酒店、加油站和基础商业配套等，可满足基本生活需求。28偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载规划总用地面积：921亩（居住用地406亩,工业用地515亩）容积率：居住地块2.5、工业地块1.0地块分析地块方正，内部相对比较平整，便于规划。29偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载重点区域本案周边项目均分布24、在海岸沿线，以绥中经济开发区临止锚湾附近海岸及山海关老龙头风景区分布最为集中本案项目分布30偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载基本信息该区域项目开发商以秦皇岛及绥中本地为主，外地知名开发商进驻不多；项目规模差异较大，从几万平米到几十万平米不等，容积率集中在1-2，产权以70年为主项目位置开发商占地面积（万平米）总建筑面积（万平米）容积率产权海天翼绥中山海关老龙头沿海向东11公里滨海经济开发区滨海大道二区绥中亚胜置业有限公司25.773.5一期2.0，二期2.570年时间海山海关老龙头沿海向东3000米25、处滨海经济区滨海大道筑城时代34.1127.3370年海韵星城山海关东绥中滨海经济区绥中鸣宇房地产开发公司18371.870年山海同湾河山海关老龙头沿海向东3000米处，滨海大道1号地块北京盛邦基业房地产开发有限公司461001.8570年假日蓝湾山海关老龙头风景区沿海向东500米秦皇岛市城源房地产开发有限公司7.39.21.1940年观山海秦皇岛山海关区政府正对面(老龙头往北800米)秦皇岛市富立房地产开发有限公司6.7101.570年合生天戴河山海关老龙头景区向东三千米经济开发区一号地合生创展集团绥中海盛旅游置业发展有限公司60761.17；0.470年利源帝景山海关区滨海公路与兴业街的交26、汇处利源房地产开发有限公司15.3542.9470年海韵馨园山海关老龙头沿海往东3000米滨海经济区滨海大道绥中滨海荣轩房地产开发有限公司7.8182.3670年白鹭岛山海关区龙海大道东段南侧秦皇岛市山海关鼎鑫房地产开发有限责任公司46.6460.970年31偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载产品特征区域项目以小户型为主，各项目零居、一居及小二居占比均超过60%，多数项目配有少量别墅、洋房等高端产品，极少数高端项目以打造别墅、洋房为主项目产品类型层数面积区间（）户型配比海景房比例海天翼独栋别墅、高层、27、住宅33层酒店16层住宅：42-200酒店：45100%时间海高层、板楼、塔楼34层一居40-80二居75-900居50%、一居30%、两居20%100%海韵星城多层、小高层9层、11层、17层、6+1、5+1等49-2200居20%、一居20%、二居30%、三居30%无山海同湾高层、独栋别墅、企业会馆34层38-1150居60%、一居30%、两居10%100%假日蓝湾独栋别墅、迷你公寓、观海精装公寓2、3、6、8层30-120一居60%、二居40%100%观山海洋房6+1层、6层50-170无合生天戴河一期联排4层联排130-200，独栋300-500三居60%、四居40%100%利源帝景花28、园洋房、多层、小高层4层、6层、17层、25层、30层40-300一居30%、二居30%、三居30%四居10%25%海韵馨园高层、联排别墅11、18、27、32层33-134一居35%、二居35%、三居30%20%白鹭岛花园洋房、别墅3+1、5、6+180-170二居70%、三居30%100%32偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目建筑风格园林景观绿化率海天翼地中海、现代澳洲风情水景园林30%时间海现代自主设计32%海韵星城欧式中央水系30%山海同湾地中海地中海海岸园林40%假日蓝湾现代简约普通绿化29、42%观山海简约普通绿化35%合生天戴河欧式欧式花园85.5%；67%利源帝景地中海欧式园林40%海韵馨园现代简约水系喷泉35%白鹭岛西班牙托斯卡纳60%建筑风格区域项目建筑以地中海、欧式及现代风格为主，园林主题多样，绿化率较高，均在30%以上，个别项目绿化率高达85.5%时间海现代主义建筑风格效果图利源帝景地中海风格效果图合生天戴河欧式风格效果图海韵星城欧式风格效果图33偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目开盘时间当前均价（元/）总价区间销售速度（套/月）时间海预计2011年7月580030万-630、0万500海韵星城待定390020万-70万100山海同湾2010-6-16600020万-30万100假日蓝湾2010-12公寓6800迷你860030万-70万20观山海2007-12-155100100合生天戴河待定10000利源帝景待定430019万-200万海韵馨园2011年06月18日390012-6270-80本案周边项目大多为新盘，预计今年暑期开盘，项目均价精装房在5800-6000，毛坯房在3800-4000，以开盘项目销售情况良好，月销售量在100套左右销售状况精致高层毛坯高层精装别墅精致高层毛坯高层34偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：W31、WW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目配套内容配套规模配套比例海天翼酒店、商业区、高尔夫球场、原生态园林、沿海沙滩泳池等9.4平方米12.8%时间海商业15万平米11.8%海韵星城会所、临街底商1.8万平米4.9%山海同湾综合商场、幼稚园、会所、高尔夫、健身嬉戏场27万平米27%假日蓝湾会所、底商3000平米3.2%合生天戴河酒店、会所、商街、海滨浴场及各种休闲娱乐设施。利源帝景社区卫生站、幼儿园、围合商业15万27.8%海韵馨园私家景观园林、商业中心2.3万12.6%白鹭岛五星级酒店、游艇俱乐部、海鲜酒楼、红酒中心10482平米2.3%地处绥中的项目，区域配套极度欠缺32、，项目自身配套丰富且比例较大，均在10%以上；临近山海关市区项目，由于区域配套较好，自身配套比较不超过5%社区配套白鹭岛游艇俱乐部海天翼沿海沙滩泳池高尔夫配套山海同湾商业配套35偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目建筑形式星级客源及价格海天翼高层五星区域酒店均处在待开工或施工进行中目前尚未有在营业酒店价格及客源尚未有详细信息时间海高层五星山海同湾酒店别墅、高层五星假日蓝湾高层无合生天戴河高层五星利源帝景小高层四星白鹭岛高层五星酒店配套由于政府要求，本案周边区域项目都规划有酒店，其中以五星级酒店居多，33、各项目酒店目前均处于在建或待建状态，区域内尚未有营业酒店利源帝景沙盘酒店建设中的利源帝景酒店时间海规划图酒店时间海酒店效果图山海同湾酒店别墅效果图36偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目停车位物业公司物业费装修状况海天翼1：:08锦江（北方）管理有限公司待定精装修时间海1:0.8第一太平戴维斯2精装修海韵星城1:0.3待定待定毛坯山海同湾1:0.5长城物业集团股份有限公司1.98元/平方米月精装修假日蓝湾1:0.3深圳长城物业公寓：1.8；别墅：2.2精装修观山海1：0.65里维埃拉物业管理有限公司34、0.65元/平方米月毛坯合生天戴河1:1广东康景物业服务有限公司待定精装修利源帝景待定待定毛坯海韵馨园1:0.5明珠物业公司待定毛坯白鹭岛1:1集团自己承担待定毛坯各项目停车位较为充足，基本均聘请了专业的物业公司进行物业管理，物业费在2元左右，区域市场毛坯房和精装房所占比例基本均等物业设施专业的物业服务豪华的精致修37偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目客户来源置业目的时间海北京40%、秦皇岛30%、东北20%、其他各地10%养老、度假、投资、教育房海韵星城绥中、秦皇岛占90%自住、投资、教育房山海35、同湾京津唐70%、沈阳20%、其他各地10%度假、投资、教育房假日蓝湾北京50%、秦皇岛20%、天津20%、东北10%度假、投资利源帝景秦皇岛50%、绥中30%、北京20%居住为主海韵馨园绥中40%、秦皇岛30%、东北10%、京津唐20%投资、自住、休闲度假、教育房白鹭岛北京40%、秦皇岛30%、天津20%、东北10%投资、度假本案周边项目客户主要来自北京、天津、秦皇岛、东北及绥中本地，主要置业目的为养老、度假、投资及获取当地户口，变相为子女教育房客户分析38偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目分布36、：本案周边区域项目分布较为集中，主要以止锚湾沿线海岸以及山海关风景区为两大集中地；绥中经济开发区地处止锚湾海岸，周边配套设施匮乏，新盘项目较为集中；未来供应：廊坊市目前在售项目，后期供应仍以中高密度产品为主，但整体市场供应相对不足，市场预期良好；产品分析：n类型：区域项目可分为两类，一类是中低端居住型产品；另一类为较高端旅游度假型产品；产品类型主要以别墅、洋房、小高层及高层为主；n户型：区域项目以小户型为主；n配套：小区基本配建幼儿园，其余配套功能单一，以住宅底商为主，基本无会所及大型商业配套；n外立面：中式风格占市场主导，新古典风格开始出现但较为初级，纯粹性和品质感均有待完善；客户分析：廊坊37、区域项目以廊坊本地客户为主，有少数北京客户，大概占10-20%；廊坊本地客户以自住和改善为主，北京客户主要关注中小户型，以投资为主。廊坊住宅市场同质化竞争严重，且项目品质整体一般，无论从立面、户型、园林景观、项目配套、设备设施、物业管理等各方面，本案均有实现全面超越的可能，使本案脱颖而出，避免同质化竞争。区域小结39偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载海港项目分布玉龙湾首府金海湾森林逸城金舍德园润地青云半岛四季湾海一号秦皇国际公寓达润时代逸城东方明珠城世贸官邸根据项目的代表性意义、项目具有一定的海景资源38、项目具有较高知名度及项目与本案体量相当的选取标准，选取了海港市场54个在售项目中的的11个作为本次海港区域市场的研究对象。海港区域市场在售项目54个本次海港区域市场的研究对象11个源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载40偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目位置开发商占地面积（万）总建筑面积（万）容积率产权玉龙湾海港区河北大街中段秦皇岛市恒大房地产开发有限公司6.73.54.3770年金舍德园海港区位于海港区华云建材城北侧秦皇岛德大房地产开发有限公司3.2916.39、6.3.970年半岛四季海港区海港区文化路179号秦皇岛宏基房地产开发有限公司0.875.86.570年首府海港区海港区先锋里以北、秦皇岛冶金机械有限公司西南处首钢江盟地产5.618.12.4670年金海湾森林逸城海港河北大街西段滨海大道以北，山东堡立交桥以西秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司601101.7770年润地青云海港区青云里小学西约800米秦皇岛润地房地产开发有限公司26642.4770年达润时代逸城原北大营营区所在、东临民族路、西邻迎宾路、南至燕秦皇岛达润置业有限公司27.180370年东方明珠城建设大街东段(原南李庄)秦皇岛市明珠房地产开发有限公司41.1111.62.99740、0年世贸官邸海港区西沙滩路和文化路交汇处秦皇岛市嘉远金海岸房地产开发有限公司.0.655.5870年秦皇国际公寓海港区秦皇岛市海港区西浴场新澳海底世界海豚表演馆东秦皇岛盛景房地产开发有限公司2.9175.770年海湾一号海港区秦皇岛海港区新奥海底世界西侧800米鹤岗市工农房地产开发有限公司秦皇岛德亿房地产开发有限公司11.331.82.2270年项目概况海港区域市场供应：1.海港市区内70年产权的居住项目以小盘开发为主，40万平米以上的大盘项目较为罕见，大盘项目多在市区周边及沿海滨一线；2.产品容积率相对较高，个别项目容积率达到8，低密度产品比较稀缺。源自：源自：WWW.MM858.COM 海41、量资源免费下海量资源免费下载载41偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目产品类型层数面积区间（）户型配比海景房比例玉龙湾普通住宅,公寓,写字楼,商铺31层35-144一居30%、二居50%、三居20%0金舍德园普通住宅33层44-190一居30%、二居50%、三居21%20%半岛四季酒店式公寓31层45-110一居70%、二居30%20%首府普通住宅,商铺,27层、层1870-180二居40%、三居40%、四居20%0金海湾森林逸城住宅、别墅23层、32层、27层、6+154-700开间17%、别墅842、%、一居20%、二居25%、三居20%、四居10%50%润地青云普通住宅30层40-120一居20%、二居40%、三居40%20%达润时代逸城普通住宅33层、6+144-168一居20%、二居35%、三居30%、四居15%0东方明珠城普通住宅、商铺33层40-180一居20%、二居35%、三居30%、四居15%10%世贸官邸普通住宅,高层31层60-290开间50%、一居5%、二居25%、三居20%20%秦皇国际公寓高档住宅34层50-131开间50%、一居5%、二居25%、三居20%100%海湾一号高档住宅,高层,板楼22层、30层55-180开间20%、一居5%、二居50%、小三居15%、43、大三居10%100%产品分析海港区域产品状况：1.区域住宅产品类型以高层板楼为主，配以少量多层、小高层、别墅产品；2.区域内产品考虑观景的需要，达到30层的高层比较常见，另外有部分低层产品以适应客户不同的偏好；3.产品户型面积的分布上，小面积开间和一居以及性价比较高的两居、三居产品比例较高，可以同时满足度假客户与当地刚性需求；4.考虑海景需求，多数产品在临海一侧采用错落排布以满足客户观景的需求。源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载42偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载44、载项目建筑风格园林景观绿化率玉龙湾现代简约风格中心花园30%金舍德园现代简约风格喷泉45%半岛四季现代风格音乐喷泉，花园5.7%首府新古典主义风格森林溪谷园林35%金海湾森林逸城现代简约风格海螺型、水景36.5%润地青云现代风格中央喷泉35%达润时代逸城现代简约风格中央喷泉、下沉通道45%东方明珠城现代风格喷泉广场36%世贸官邸现代风格秦皇国际公寓欧陆风格音乐喷泉、广场花园35%海湾一号北美风格广场、花园43%建筑园林海港区域产品的建筑园林：1.项目建筑风格多为现代风格，仅有少量产品运用新古典、欧陆、北美等北方地区较为流行的建筑风格，产品同质化竞争严重，缺乏独特的建筑景观；2.区域内个产品园林45、多采用亲水主题，园林以局部景观打造为主，缺乏整体布局；3.区域内产品对环境的关注度较高，绿化率基本在35%以上，个别项目达到45%以上。源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载43偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载社区配套海港区域内产品的社区配套：1.区域内项目由于缺少大盘项目，多数小盘受自身体量的影响配套内容及规模相对较小，部分成熟居住区依靠周边配套，对自身的配套打造不够；2.区域受旅游资源影响较大，销售与旅游淡旺季同步，去化速度随旅游季节变化，月销售量均在40-5046、套之间，部分项目采取集中销售。项目配套内容配套规模配套比例玉龙湾幼儿园多功能的休闲会所2000多6%金舍德园底层商业20001.2%半岛四季特约式私人俱乐部、中式酒楼、西式餐厅、茶馆、咖啡馆、美容院、健身室、私人诊所、旅行社、会议室等全功能服务设施900016%首府幼儿园、会所、少量商业35002%金海湾森林逸城380亩森林公园、天然海滨浴场、3000豪华会所外，5星级酒店、超市、银行等商业配套25万20%润地青云主要依靠周边配套达润时代逸城内部会所、少量商业5000.06%东方明珠城幼儿园、学校、沿街商业、酒店、社区超市、会所活动中心50000.45%世贸官邸底层商业20004%秦皇国际公寓47、酒店、会所、餐饮、休闲配套423%海湾一号44偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载酒店配套海港区域市场研究对象中秦皇国际公寓、金海湾森林逸城含有高档酒店配套，金海湾森林逸城酒店未落成，秦皇国际大酒店为本次海港区域研究唯一的高端酒店配套。秦皇国际大酒店（五星级）占地面积：1.7万平方米总投资：约5.5亿元建筑面积：8.5万平方米客房数：326间建筑形式：双塔酒店 入住率：旺季达到100%酒店内设有宴会厅、自助餐厅、咖啡厅、大堂吧、雅间及散座零点厅等，可同时容纳2000多人就餐；1200多平方米的国际会议中48、心，具备举行国际会议和同声传译功能，规模各异的会议室，能满足各种形式会议，酒店拥有总统套房、豪华套房、行政楼层及标准间等500多间客房，能满足宾客商务、会议、旅游的住宿要求。游泳池、网球场、健身房、台球室、KTV包间、洗浴中心、美容美发、阅览室等一应俱全。45偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目停车位物业公司物业费（元/月/）装修状况玉龙湾1:0.5秦皇岛市港苑物业管理有限公司0.89毛坯金舍德园1:0.5秦皇岛德大房地产开发有限公司1.1毛坯半岛四季1:0.3半岛国际酒店物业管理公司5精装首府1:49、1.4待定待定精装金海湾森林逸城1:0.6金屋物业管理公司0.95毛坯润地青云1:1待定待定全装修达润时代逸城高层1:0.7洋房1.1.5德家物业管理公司1.1全装修东方明珠城1:0.7明珠物业1.0毛坯世贸官邸1:0.8嘉远物业1.0毛坯秦皇国际公寓1:0.5秦皇国际大酒店物业管理有限公司2.8精装修海湾一号1:0.8秦皇岛市宾至物业管理有限公司2.6精装修海港区域产品物业管理情况：1.区域内多数产品停车位不足1:0.8，个别项目仅为1:0.3，车位情况,较差；2.区域内仅半数项目聘请装也物业公司进行物业管理，服务专业化参差不齐；3.物业费基本在1元/.月左右，物业服务水平一般，个别公寓项目50、注重物业服务，聘请专业物业服务公司进行管理，物业费达到2.6元/；4.产品的装修状况装修项目达到一半，半数项目为毛坯，装修项目比例相对较大。物业管理46偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目开盘时间当前均价（元/）总价区间（万元/套）销售速度（套/月）玉龙湾2008年7月8300元30-12030-35金舍德园2009年5月740033-14240-50半岛四季2008年9月1500067-1655首府2010年9月820055-27040-50金海湾森林逸城2009年7月760045-790100润51、地青云2011年10月待定达润时代逸城2009年7月750035-11545-55东方明珠城2009年9月550020-9630-40世贸官邸2009年10月870035-19030-40秦皇国际公寓2008年8月1660085-20035-40海湾一号2011年5月1660083-29040-50海港区域内的产品价格和销售速度：1.区域内价格水平受离海岸线的距离及周边配套影响较大，普通居住产品价格基本在7400-8200，一线海景房价格在15000-16600；2.区域受旅游资源影响较大，销售与旅游淡旺季同步，去化速度随旅游季节变化，月销售量均在40-50套之间，部分项目采取集中销售。销售状52、况47偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载项目客户来源置业目的玉龙湾秦皇岛本地客户为主自住金舍德园北京、天津、唐山客户月50%、当地客户50%当地自住、北京、天津、唐山客户以投资和度假为主半岛四季北京、唐山、东北客户为主以投资度假为主首府秦皇岛本地改善型客户自住为主，少量投资金海湾森林逸城北京、唐山和东北客户占60%，本地客户占40%自住为主，少部分投资客户润地青云达润时代逸城北京和东北客户占30%，本地客户占70%本地客户以自住为主，外地客户多旅游度假和投资东方明珠城本地客户为主，有少量的北京、唐山、53、东北客户本地客户自住，外地客户投资、养老、度假世贸官邸本地客户为主，外地客户较少本地客户自住、投资各占一半秦皇国际公寓北京，东北客户与本地客户各占50%多以投资为主，少部分自用海湾一号本地与外地客户各占一半，本地客户以自住为主，外地客户多旅游度假和投资客户分析海港区域内的客户分析：1.区域内客户来源主要分为当地客户和北京、唐山、天津、东北等地客户；2.当地客户主要选择在市区购房自住或投资，对海景房的需求不大，北京、天津、唐山及东北地区客户一般选择海景房用来度假养老兼投资。48偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免54、费下载载市场分析：海港区域房地产市场随旅游市场存在明显的销售淡旺季，夏季需求较为旺盛，各项目市场表现较好，多数项目月均销售量在每月40套左右，项目多采用集中销售；产品分析：n立面：以现代、异域风格为主，材质多是高级涂料、面砖，色调以黄、白为主，各项目无太大区别，风格的纯粹性及品质感有待提升；n园林：园林打造以水系景观为主，项目整体注重绿地面积的打造，绿化率基本在30%以上，个别项目达到50%以上；n产品：以80150洋房以及200-750别墅为主，户型设计注重舒适度，基本都能做到大面宽、短进深，明厨明卫，功能区划分较为明确，以赠送露台及超大面积庭院作为附加值；n配套：小区基本配建幼儿园，其余配55、套功能单一，以住宅底商为主，部分配有会所及大型商业；n外立面：现代简约与各种主题的异域风格占市场主导，但纯粹性和品质感均有待完善；客户分析：海港区域客户目前主要分为三类，一类是作为第二三居所的北京中高收入人群，大致占20%；一类是作为教育房的外地客户，大概占50%；一类为项目地源内的改善性及刚需性客户，大致占30%。海港区域市场同质化竞争严重，且项目品质整体一般，无论从立面、户型、园林景观、项目配套、设备设施、物业管理等各方面，本案均有实现全面超越的可能，使本案脱颖而出，避免同质化竞争。结论价格分析：海港区域住宅、别墅类产品由于品质的不足价格相对北京东南片区总体水平较低，同类产品的价格相对均衡56、差别不大。49偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载浅水湾别墅北戴河国际度假中心-国际酒店组团站前巴黎东南海32院戴河庭院北戴河国际度假中心-滨海会馆滨海新城海岸别苑嶺澜倚海45项目分布别墅别墅高层高层酒店酒店选取北戴河区域所有在售和南戴河部分在售楼盘。北戴河新楼盘少，多为尾盘；南戴河新楼盘相对较多。主打旅游休闲度假地产。50偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载区域项目位置开发商占地面积（万平米）总建筑面积（万平米57、）容积率北戴河站前巴黎北戴河205国道北，海北路西，戴河东侧秦皇岛中宇房地产开发有限公司1.1183.8163滨海会馆北戴河沿海北路南行到西海滩路与驼峰路交叉路口，向东200米即到北京国华置业有限公司17.863380.29浅水湾别墅秦皇岛市北戴河区滨海大道52号中房集团渤海房地产开发公司4.292.260.382东南海32院北戴河平安路18号秦皇岛生力房地产有限公司1.48093.06380.4南戴河戴河庭院北戴河入海口与观海路交汇处秦皇岛蓝色海岸房地产开发有限公司7.1037.8151.15倚海45南戴河前进路18号秦皇岛抚宁明星地产6.41412.06382.99嶺澜南戴河光明路与金海道58、交汇处中包宾馆西侧，友谊宾馆东侧秦皇岛瑞龙房地产有限公司0.49772.18783.8海岸别苑南戴河金海道3号秦皇岛市恒源房地产开发公司2.31.50.6滨海新城南戴河前进路与宁海道交汇处博辉房地产10201项目基本信息南北戴河在售楼盘规模体量较小，北戴河沿海楼盘容积率较低，南戴河区域容积率较高。区域开发商基本上以本市为主。51偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载区域项目产品类型层数面积区间（）户型配比海景房比例北戴河站前巴黎小高层7+1层33-63平米的一居77-88平米的两居99平米的三居-0滨海会59、馆度假别墅3层383-922平米383-799平米83%800-922平米17%100%浅水湾别墅独栋4层330-750平米-0东南海32院独栋别墅3层-0南戴河戴河庭院花园洋房4层、6层90平米两居两居90%一居三居10%0倚海45酒店式公寓24层30-50平米-100%嶺澜酒店式公寓16层49-76平米-90%海岸别苑别墅式公寓3层31.34-115平米大开间30%一居40%二居30%35%滨海新城高层19层80-150平米一居、三居各20%二居60%100%北戴河区域产品类型以低密度产品为主，面积区间。选取多为一二线海景房沿海区域主要为别墅类产品，其选取多为一二线海景房沿海区域主要为别墅60、类产品，其中南戴河近海区域多酒店式公寓。远海区域以高层为主。中南戴河近海区域多酒店式公寓。远海区域以高层为主。项目基本信息滨海会所嶺澜倚海45嶺澜戴河庭院52偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载区域项目建筑风格园林景观绿化率北戴河站前巴黎法式普通绿化38%滨海会馆新古典主义多层次的树木种植，基地本身的各个区域也由步行道路、绿化和步行桥梁连成一体，对于河道岸边的处理也结合了台阶、天然石材、沙滩等多种处理方式50%浅水湾别墅欧式中式园林风格45%东南海32院-院内珍留原区政府所植松、柏、杨、柳、榆等历经岁月61、的原生大树。49%南戴河戴河庭院新古典主义北美风情、有水系、6万平米园林、2万平米海滩65%倚海45现代普通绿化35%嶺澜现代普通绿化35%海岸别苑西班牙水景、喷泉37%滨海新城现代无40%建筑风格及园林北戴河区域建筑风格没有共性，因楼盘规模较小，园林风格不突出，园林景观总体上没有特色。但绿化率都是50%左右，最高达到65%。浅水湾别墅东南海32号院戴河庭院53偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载区域项目开盘时间当前均价（元/）总价区间销售速度（套/月）北戴河站前巴黎2009年8月660060万-滨海会62、馆待定待定待定-浅水湾别墅2009年7月17000500-1500万1-2套东南海32院2010年12月-南戴河戴河庭院2010年5月20000140-400万20套倚海452006年10月8600-嶺澜2010年5月1350055-130万10套海岸别苑2007年10月1800070-240万5套滨海新城2009年5月500054-100万20-40套销售价格及销售速度北戴河在售楼新楼盘少，多为尾盘；南戴河新楼盘相对较多。别墅价格在17000-20000元/之间，高层类产品在5000-13500元/之间。54偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM8563、8.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载区域项目停车位物业公司物业费（元/平方米/月）产权装修北戴河站前巴黎237个宏添源物业0.9970毛坯滨海会所一户一个车位，800平米以上一户两个车位，外加100个宾客车位第一太平戴维斯公司待定40精装修浅水湾别墅100个秦皇岛市海革蓝德物业管理有限公司2.340毛坯东南海32院-全装修南戴河戴河庭院一户一个车位第一太平戴维斯公司3.8640毛坯倚海45地上361,地下无车位明星地产物业公司270精装修嶺澜每户一个免费车位首都空港物业2.540精装修海岸别苑175个富强物业2.840精装修滨海新城地上免费博辉物业170毛坯物业及精装修南北戴河区域楼盘64、产权多为40年，基本为精装修，拎包入住。车位基本上能达到1：155偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载区域项目客户来源置业目的北戴河站前巴黎本地、津京唐投资较少、多自住滨海会管-800-922平米大面积独栋作为公司会馆浅水湾别墅京津唐投资50%、自住50%东南海32院-南戴河戴河庭院北京50%、唐山25%、天津东北20%自住10%、度假90%嶺澜北京60%、天津唐山15%、25%本地投资70%、度假30%海岸别苑京津塘各占30%、东北10%投资20%、度假80%滨海新城京津塘、东北养老度假为主、自住不多客户分析南北戴河区域近海项目的客户多来自津京唐，北京客户所占比例较大。以度假和投资为主，自住所占比例较小。远海区域投资客较少以自住为主。56偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载区域小结源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载57源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载感谢观赏偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.源自：源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下海量资源免费下载载