1、绵阳滨江广场项目绵阳滨江广场项目 概念策划及规划方案概念策划及规划方案第一章第一章背景分析背景分析绵阳市绵阳市绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案成渝经济区是驱动西部加快发展的引擎，也是西部最具活力的增长极之一。由成都和绵阳构成的“双核”驱动，带动周边几十个二线城市的发展和壮大，从而构筑中国西部最重要的城市群。绵阳大专院校众多，科技实力雄厚，产业基础良好，区位优势明显，在成渝经济区中占有十分重要的地位。绵阳作为成渝经济区仅次于双核的最大绵阳作为成渝经济区仅次于双核的最大城市，未来城市建设和城市形象的提升城市，未来城市建设和城市形象的提升具有极大的空间。具有极大的空间。一、宏观背景绵阳是成渝经济区2、重要的组成部绵阳是成渝经济区重要的组成部分之一分之一 成都成都乐山乐山绵阳绵阳通往西安，连接黄河，贯通北方城市群通往西安，连接黄河，贯通北方城市群通往宜宾，连接长江，南方出海大通道通往宜宾，连接长江，南方出海大通道绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案成绵乐快铁成绵乐快铁成都平原经济圈是以成都为中心，以绵阳、德阳、乐山、雅安等中等城市为次中心，以宝成、成昆、成渝铁路和成绵、成乐、成雅、成渝高速路为主轴的，类似发达的长江三角洲、珠江三角洲的成都平原经济区域。建设平原经济圈，目的在于充分发挥中心城市在区域经济发展中的功能，充分发挥这一区域内的城市极化和辐射功能，形成强力辐射源，有力地促进几个大区域和全3、川经济的跨越式发展，并形成各个地区经济的互促、互补。本项目在这样的地域环境和经济社会发本项目在这样的地域环境和经济社会发展的大背景下，以为这座潜力巨大、生展的大背景下，以为这座潜力巨大、生气勃勃的城市代言的姿态，放大资源价气勃勃的城市代言的姿态，放大资源价值，从而树立主城标杆的开发前景值得值，从而树立主城标杆的开发前景值得期待。期待。二、区域背景绵阳是成都平原经济圈中的北部绵阳是成都平原经济圈中的北部区域中心，成都平原的北大门区域中心，成都平原的北大门绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案是我国重要的国防科研和电子工业生产基地。先后获得过联合国改善人居环境最佳范例奖、国家环境保护模范城市、国家园林4、城市、国家卫生城市、国家文明卫生城市、中国人居环境奖、中国最佳宜居城市等诸多荣誉，也是中国首批“三网融合”试点城市。新一轮城市总体规划将绵阳定位为“中国科技城、四川省副中心城市、中国旅游和宜居名城。”得力于国家政策扶持，近年来绵阳产业经济保持了持续快速发展的势头，优势企业、产业、园区逐步成长起来，工业产业大跨步向纵深拓展加快了城市化进程，助推绵阳房地产业越过发展初级阶段逐步走向成熟，并催生更趋多元化的房地产发展模式，物业形态、产品类型等也将逐步细化，为满足在产业经济发展大潮中傲立潮头的那部分人群的更高的对房地为满足在产业经济发展大潮中傲立潮头的那部分人群的更高的对房地产产品的需求以及进一步提升5、城市形象、与城市地位相匹配的城市诉求，拥有核心城市资产产品的需求以及进一步提升城市形象、与城市地位相匹配的城市诉求，拥有核心城市资源和自然资源的高端地产业将迎来广阔的发展空间。源和自然资源的高端地产业将迎来广阔的发展空间。三、科技背景绵阳是国务院批准的中国唯一的绵阳是国务院批准的中国唯一的“科技城科技城”绵阳主城区的城市人口从1985年建市仅有20多万的县城规模，到2000年60多万的中等城市、四川第二大城市、再到2010年108万，已实现“百万”人口大城市的四级跳跃。据规划，2015 年，绵阳主城区人口将达到120 万，2020年达到150万，城市人口的迅猛增长，将为商业繁华带来强大的消费基6、础。城市化的过程，一方面是城市向外围扩展的过程，另一方面更是各种优质资源、财富资源进城市化的过程，一方面是城市向外围扩展的过程，另一方面更是各种优质资源、财富资源进一步向城市核心集中的过程。随着城市核心区域的集聚效应，各种商务、商业活动日趋频繁，一步向城市核心集中的过程。随着城市核心区域的集聚效应，各种商务、商业活动日趋频繁，城市核心商业辐射能力将进一步凸显，因此本项目商业价值将获得较大的发展机会。城市核心商业辐射能力将进一步凸显，因此本项目商业价值将获得较大的发展机会。四、人口背景绵阳是四川省成都之外唯一的百万人口城市绵阳是四川省成都之外唯一的百万人口城市绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案富7、临大都会城市核心区代表项目分布图兴发一代天骄瀚威城市中心华盛金三角海赋外滩绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案五、市场背景项目处于绵阳老城核心区，周边项目基本以高层商住结合开发为主项目处于绵阳老城核心区，周边项目基本以高层商住结合开发为主绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案周边项目特征及对本项目的借鉴性分析周边项目特征及对本项目的借鉴性分析u均处于城市核心区域，拥有这座城市最完善的生活、商务、文化休闲等资源配套，交通出行极为方便；均处于城市核心区域，拥有这座城市最完善的生活、商务、文化休闲等资源配套，交通出行极为方便；u项目用地面积均较小。项目用地面积均较小。除富临大都会外，海赋外滩和本项目用地面8、积20亩左右，已经是城市核心区内可开发用地的最大的面积，其他项目均不超过6亩，且均为单栋建筑，容积率极高，绿化率很低。作为绵阳市核心区域，开发用地非常稀缺，随着开发用地越来越少，长期来看，该区域楼价仍有较大的上升空间。u除富临大都会外，产品类型上均以户型为套一、套二酒店式服务公寓为主，标准层多以通廊式结构排布。可塑性很强，可除富临大都会外，产品类型上均以户型为套一、套二酒店式服务公寓为主，标准层多以通廊式结构排布。可塑性很强，可将商务办公、居住、酒店服务等多种功能兼容，将商务办公、居住、酒店服务等多种功能兼容，尚无较为纯粹的或写字楼或城市豪宅或星级酒店等各自相对独立的物业形态。表面上看各个项目9、均以居住类产品为供应主体，但多元化的产品功能形态和多层次的入住客群过于集中，将大大降低居住品质和商务效率，无疑是对区域优势资源的一大浪费。u四大项目的近乎雷同的产品形态决定其十分相似的目标客群定位，以可观的投资性收益和区域完善的配套资源为最大销售四大项目的近乎雷同的产品形态决定其十分相似的目标客群定位，以可观的投资性收益和区域完善的配套资源为最大销售卖点。卖点。超过20万方的巨大体量，将面临对趋同化的城市投资客为主体客源的激烈争夺。u建筑规划、产品设计等方面缺乏应有的特色和亮点，与城市及所在场地丰富的历史文化资源及内涵少有呼应建筑规划、产品设计等方面缺乏应有的特色和亮点，与城市及所在场地丰富的10、历史文化资源及内涵少有呼应，除瀚威城市中心以168米、45层的城市最高高度或可成为一大亮点外，再也没有可以提升区域形象、档次并能彰显城市特色的标志性建筑或产品类型。差异化优势的丧失，也将面临沉重的竞争压力，金三角大厦和一代天骄的销售不畅已经证实了这一点。u商业规划在上述项目定位中均占有重要位置，商业规划在上述项目定位中均占有重要位置，除城市中心和富临大都会将以面向高端人群的高端商业为定位方向外，其它项目均试图融入到所处区位已经成型的商业环境，走常规、大众化商业发展路线，以吸纳周边成熟商圈的超大规模人流和商气。u在绵阳城区停车位日益紧张的情况下，除富临大都会外，其它项目因场地所限，停车位规划数量11、都比较少在绵阳城区停车位日益紧张的情况下，除富临大都会外，其它项目因场地所限，停车位规划数量都比较少。u通过对同处于城市核心区的周边项目的调研分析，可以看出绵阳仍然缺乏一个真正能够将丰富历史文脉、绝版城市资源、绵阳仍然缺乏一个真正能够将丰富历史文脉、绝版城市资源、优越自然生态环境融进项目规划及实施、与城市诸多优势资源形成对接、产生互动的可为这座城市代言的标杆式项目和高优越自然生态环境融进项目规划及实施、与城市诸多优势资源形成对接、产生互动的可为这座城市代言的标杆式项目和高品质人居，这与绵阳卓越的城市地位和深厚的历史文化积淀极不匹配。本项目与海赋外滩、城市中心等项目相比在区位上品质人居，这与绵阳12、卓越的城市地位和深厚的历史文化积淀极不匹配。本项目与海赋外滩、城市中心等项目相比在区位上相比虽不占据明显优势，但仍属绵阳可开发用地中最优地块之一，因而应承担起这一城市使命，不仅仅以最大化的利润空相比虽不占据明显优势，但仍属绵阳可开发用地中最优地块之一，因而应承担起这一城市使命，不仅仅以最大化的利润空间作为衡量项目开发成功与否的标尺，也应考虑在这座日新月异的现代化都市获得最大化的社会影响力和行业口碑，并进间作为衡量项目开发成功与否的标尺，也应考虑在这座日新月异的现代化都市获得最大化的社会影响力和行业口碑，并进一步丰富开发商的品牌积淀。一步丰富开发商的品牌积淀。附附1：海赋外滩：海赋外滩 位于铁牛13、广场水观音巷13号，与本项目仅一街之隔，该项目直临铁牛广场和滨江广场，开发商长兴公司在此之前的“长兴太阳城”的开发已经在绵阳获得不错的市场口碑对绵阳消费者应具有一定的吸引力。占地面积建筑面积 容积率主力户型规划总户数楼层状况 车位数 电梯数13344.45平方米（约合20亩）100313平方米6.04095985户最高34层约650个商业7部电梯，住宅14部绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案u该项目无论在区位位置上和经济技术指标上与本项目都有着太多的相似性。相比而言，本项目则因为海赋外滩及樊华休闲相比而言，本项目则因为海赋外滩及樊华休闲广场的遮挡无法与铁牛广场产生充分的呼应，另一方面，绵阳自来14、水二厂在临园路东段一侧的遮挡也使项目未能与临园路广场的遮挡无法与铁牛广场产生充分的呼应，另一方面，绵阳自来水二厂在临园路东段一侧的遮挡也使项目未能与临园路及其商圈形成对接，并对项目对外形象的展示构成一定制约。及其商圈形成对接，并对项目对外形象的展示构成一定制约。然而，虽然失去了这些与城市重要区域之间的联系，却也形成了项目相对独立、自我完足的空间形态，反而为项目取得超越市场的极具差异性的战略定位埋下伏笔。项目相对独立、自我完足的空间形态，反而为项目取得超越市场的极具差异性的战略定位埋下伏笔。u该项目占地面积、容积率以及建面等主要经济技术指标几乎与本项目完全一致，在商业体规划、建筑层数和车位比上都15、将在商业体规划、建筑层数和车位比上都将会是本项目最重要的参考对象，而该项目在何种程度上获得市场认可也将为本项目提供在开发、营销思路上的借鉴。会是本项目最重要的参考对象，而该项目在何种程度上获得市场认可也将为本项目提供在开发、营销思路上的借鉴。u 项目以没有明显建筑特色的现代主义建筑风格和常规围合式、完全开发方式布局主动与铁牛广场和滨江广场形成对接，并试图融入两大广场已经成型的商业、休闲氛围，如该项目开发、运营成功将成为该区域新的商业、休闲亮点，有助于扩大如该项目开发、运营成功将成为该区域新的商业、休闲亮点，有助于扩大环铁牛广场商圈影响力，并在营造商业繁荣和提升高端宜居方面，本项目可与之形成良性16、互动。环铁牛广场商圈影响力，并在营造商业繁荣和提升高端宜居方面，本项目可与之形成良性互动。该项目位于涪城路文化广场对面、茂业百货及公园路步行街一侧，此处正是绵阳城区商核心商圈所在，直临城区最大的休闲广场和最大的文化公园，并将城市商业的最精华部分纳入其辐射范围。建筑面积占地面积容积率总户数楼层/层高硬件配置建筑高度主力户型56000平米（住37420，商18580）4010平米12766245层/3.3米5A写字楼配置168米26-103附附2 2：瀚威：瀚威城市中心城市中心 绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案u产品类型与海赋外滩项目类似，以酒店式服务公寓为主，部分户型可连通并延展为企业办公场所17、，可塑性较强，而项目在硬件配置上也将按照5A标准进行打造，在目前绵阳市场上缺少纯粹的写字楼产品的情况下，该项目所具备的办公功能在目前绵阳市场上缺少纯粹的写字楼产品的情况下，该项目所具备的办公功能可在一定程度上弥补这一空白，并规避打造纯粹的写字楼产品所带来的市场风险。可在一定程度上弥补这一空白，并规避打造纯粹的写字楼产品所带来的市场风险。u该项目建筑高度达到168米、共45层，建成后将是绵阳第一高楼，有望成为代表绵阳城市商业的地标式建筑，作为城市CBD的符号意义十分明显。但从该项目目前排号情况来看（共排号约200组客户），选择40层甚至30层以上楼层的客户极为少见，为追求标新立异而不顾市场需求的18、开发战略及行为将可能面临较大的市场风险，也说明市场对超高层建筑的为追求标新立异而不顾市场需求的开发战略及行为将可能面临较大的市场风险，也说明市场对超高层建筑的接受度仍处在较低水平。接受度仍处在较低水平。u项目1-5层为商业裙楼，命名为“SHOW购名店城”，定位为城市特色精品百货卖场，集结知名奢侈品，试图弥补绵阳核心商圈高端大卖场的空缺，使其成为绵阳的“仁和春天”。该项目所处地段、极其充分的商业氛围为其高端商业定位提该项目所处地段、极其充分的商业氛围为其高端商业定位提供了足够支撑，将与本项目商业定位产生一定重合。供了足够支撑，将与本项目商业定位产生一定重合。该项目紧邻临园路主干道和人民公园，正对19、成都人民商场绵阳店和绵州酒店，区位、交通优势十分明显。建筑面积占地面积容积率总户数/已售套数户型区间车位数绿化率层数27644.9(住19992，商4326)237311.6233/12545-12511321%25层u一、二、四层为商业用房，三层为办公用房，五层以上为住宅，住宅部分每三层设计两个空中花园，使高层住宅也能有多层住宅的居住体验，同时对住宅部分通风和采光也有所改善。塔楼南临公园方向为较大的住宅套型，北侧以一室一厅和单间为主。u该项目最大优势仍是其地处城市商务核心区的区位优势、充分完善的居住商业配套以及良好的自然、人文景观（人民公园），与本项目相比直临临园干道是其最明显的区位、交通优20、势，利于其大众化商业和办公商务与本项目相比直临临园干道是其最明显的区位、交通优势，利于其大众化商业和办公商务优势的发挥，其居住品质则同样因为直临干道所招致的噪音影响将受到一定制约。优势的发挥，其居住品质则同样因为直临干道所招致的噪音影响将受到一定制约。u 该项目所创造的最高成交单价记录（2010年全年均价7684元/平米）使其进入绵阳市城市高端电梯豪宅的行列，但其建筑规划、产品设计以及硬件配置等方面的不足与绵阳最高单价城市豪宅的市场认知相比，似乎名建筑规划、产品设计以及硬件配置等方面的不足与绵阳最高单价城市豪宅的市场认知相比，似乎名不副实。仅不副实。仅252252套房源、在长达一年多的销售时间21、里仅完成套房源、在长达一年多的销售时间里仅完成53%53%的销售额，说明该项目总体未获市场认同。的销售额，说明该项目总体未获市场认同。附附3 3：兴发：兴发一代天骄一代天骄绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案项目位于临园路东段次干道一侧，紧邻铁牛广场进出临园路的通道泗王庙巷，与滨江广场之间有海赋外滩项目阻隔，地段位置较优越。建筑面积占地面积容积率总户数已售套数成交均价户型区间楼层状况35030.951818.9219.25404302639345-112共26层，1-7层为商业裙楼u该项目为烂尾楼续建工程。与城市中心、一代天骄等项目类似，公寓部分楼层均为通廊式设计，可塑性较强，户型结构方正、方便22、连通延展为办公场所使用。标准层每层20户，整栋建筑住宅部分仅配有三部电梯。u烂尾续建工程的市场认知和低端、匮乏的硬件配置以及模糊的产品和客群定位，该项目前景堪忧。烂尾续建工程的市场认知和低端、匮乏的硬件配置以及模糊的产品和客群定位，该项目前景堪忧。附附4 4：华盛：华盛金三角大厦（城市公馆）金三角大厦（城市公馆）u该项目是城市核心区内真正意义上的城市综合体项目，涵盖高层住宅、购物中心、写字楼、酒店等多种物业形态，直临临园路干道，位于富安路和富乐路之间，距绵州酒店约150米，正对人民公园。u总建面679390.70平方米，占地73240.01平方米（约合109亩），容积率8.0.，建筑最高38层23、，共2482户，仅一期停车位就达1567个；户型面积区间.53-126，属于较为常规的家庭宜居型产品，与区域内其他项目多功能兼容型住宅产品形成明显差异。由由于该项目为中心城区最大地块，规划有独立的写字楼、酒店、购物中心、商业步行街等，并与住宅类产品做了较为充分区隔化安于该项目为中心城区最大地块，规划有独立的写字楼、酒店、购物中心、商业步行街等，并与住宅类产品做了较为充分区隔化安排处理。排处理。u与前述四大项目及本项目相比区位位置较差，处在城市中心的边缘位置，休闲、商业及自然景观等资源配套相对缺乏，但相比前述项目，该项目与绵州酒店、新益大厦、临园商务大厦、成都人民商场等相邻，可有效延伸城区核心商24、务配套资源并形成以酒店、可有效延伸城区核心商务配套资源并形成以酒店、办公为功能主体的新兴商务中心。办公为功能主体的新兴商务中心。u该项目于2010年11月底开盘，创造了绵阳地产历年开盘的奇迹，推出1700套房源，两天时间内销售1200多套，均价6500左右。附附5 5：富临大都会：富临大都会绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案第二章第二章场地分析场地分析绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案地块一地块二宗地位于绵阳市城市核心区，涪宗地位于绵阳市城市核心区，涪江边上，面江背城，是难得的风江边上，面江背城，是难得的风水宝地。水宝地。宗地由两块用地构成，地块一为绵阳职业中学，占地面积约11020平米，较为25、方正；地块二为绵阳市歌舞团用地，占地约5323平米。总用地面积约总用地面积约24.524.5亩，在城市核亩，在城市核心区规模适中，利于打造城市综心区规模适中，利于打造城市综合体。合体。项目用地本身及周边都有极丰富项目用地本身及周边都有极丰富的文化属性和资源，对项目的规的文化属性和资源，对项目的规划和业态都有巨大的利用和发挥划和业态都有巨大的利用和发挥空间。空间。一、宗地概况绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案水陆空发达的区域交通水陆空发达的区域交通京昆高速京昆高速108108国道国道宝成铁路宝成铁路成绵乐快铁成绵乐快铁绵阳国际机场绵阳国际机场涪江航运（部分河段）涪江航运（部分河段）二、交通分析绵26、阳国际机场京昆高速108国道涪江宝成铁路成绵乐快铁宗地两桥之间城市核心区的便捷交通两桥之间城市核心区的便捷交通临园路东段临园路东段滨江西部南段步行街滨江西部南段步行街涪江路涪江路剑南路剑南路富乐大桥富乐大桥东方红大桥东方红大桥项目正是处于作为中心城区的中心地项目正是处于作为中心城区的中心地段，且又处在中心地段内风光绝美的段，且又处在中心地段内风光绝美的滨江观光带上，可整合利用的城市资滨江观光带上，可整合利用的城市资源、自然景观及人文历史资源十分优源、自然景观及人文历史资源十分优越且非常丰富。这为项目获取市场占越且非常丰富。这为项目获取市场占位中极其有利的位置以及超越市场上位中极其有利的位置以及27、超越市场上所有相类似项目、以市场领跑者的姿所有相类似项目、以市场领跑者的姿态进行项目定位提供了充分条件。态进行项目定位提供了充分条件。临园干道：城市商务、政务、文化、体育中心的大串联临园干道：城市商务、政务、文化、体育中心的大串联在进出通行方面，项目地块除紧邻滨江广场下滨江路快速通道外，另外通过泗水巷与临园路东段这样一条城市次干道与区域外围取得联系。临园路东段是绵阳城区主干道临园路的东向延伸线，项目西距临园路主干道约1000米，通过临园路东段与其建立联系。临园路双向八车道，为绵阳城区最重要的交通干道，该干道将成绵高速、绵广高速与绵阳商务中心、政务中心、文化休闲中心、体育中心等进行紧密串联，绵阳28、火车站、绵阳市委市政府、九洲体育馆、人民公园、公园口核心商圈、滨江休闲广场等城市主要机构、场所等均沿此路排布。临园路与涪城路在距本项目约1000米处相接，此处为临园路干道上人流和车行交通的转换枢纽。绵阳市最大规模、最为繁华的文化休闲中心及商业商务圈层由此向北、南、东三个方向辐射开去。临园路与涪城路的相接：城市交通及主城区人流的转换枢纽临园路与涪城路的相接：城市交通及主城区人流的转换枢纽绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案从右图可以看出，以临园路和涪城交叉处环形天桥为中心分别向东、南、西、北方向辐射开去各路段、场所和设施的大致概况，在图中所示区域内，不仅是绵阳城区交通、人流集散中心，更是商业、文化29、娱乐、休闲之核心地带。本项目正处于城市核本项目正处于城市核心区中的滨水休闲区心区中的滨水休闲区域。从城市区位及商域。从城市区位及商业属性来看，本项目业属性来看，本项目处在交通人流集聚中处在交通人流集聚中心的外围圈层，同时心的外围圈层，同时又处于商业核心地带又处于商业核心地带相对边缘的区位位置。相对边缘的区位位置。城市核心区城市核心区宗地宗地临园中心商务区人民公园休闲区人民公园休闲区涪涪城城核核心心商商业业区区环铁牛广场休闲区滨江休闲区绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案三、区域分析向北，传统商业聚集地和环铁牛广场休闲商业中心：向北，传统商业聚集地和环铁牛广场休闲商业中心：涪城路北段、成绵路、新30、华巷以及涪城右侧滨江区域及铁牛广场，为传统商业聚集之地，商业档次较低、基础设施较差、商业气氛略显不足，其中成绵路为绵阳市最古老的街道之一。涪城路北段靠近环形天桥两侧，临园商务大厦等目前绵阳重要的商务中心。向东，滨江休闲中心：向东，滨江休闲中心：临园路东段，分别有泗王庙巷、铁牛街、泗水巷、顺河街等与铁牛广场、滨江广场滨河商圈及居住区进行串联。樊华休闲广场、苏宁电器、建行绵阳分行等居于此段。本项目处于滨江休闲中心位置。向南，涪城核心商业区和人民公园休闲区：向南，涪城核心商业区和人民公园休闲区：为涪城路商圈的重心所在，也是绵阳市最繁华的商业中心。红宝石大厦、茂业百货、梅西百货、好又多、美一天百货以及31、兴达广场、大观园步行街、公园路步行街以及翠花街、百盛购物中心等较大规模的商业设施云集于此，绵阳最大广场文化广场和最大公园人民公园在此相聚。正在兴建的商住综合体项目瀚威城市中心位于文化广场正对面、公园步行街一侧，建筑高度将达168米，建成后将成为绵阳第一高楼。绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案四、场地属性1、宗地属性分析、宗地属性分析项目地块位于涪城区涪江畔滨江广场。东北侧与绵阳滨江广场紧密相接，西北侧与正在施工修建的海赋外滩项目和铁牛广场隔街相望，西南侧通过泗水巷与临园路东段连接，泗水巷一侧与泗王庙紧密相连，另一侧为樊华休闲广场，东南侧分别为嘉来华庭项目和绵阳32、市自来水二厂。宗地属于城市核心区，宗地属于城市核心区，文脉深厚，景观优越，文脉深厚，景观优越，临江面长，闹中取静，临江面长，闹中取静，是开发高端滨江豪宅、是开发高端滨江豪宅、星级酒店、商业公寓和星级酒店、商业公寓和极具城市文化属性的高极具城市文化属性的高尚商业设施的绝佳用地。尚商业设施的绝佳用地。具备成为城市未来标志具备成为城市未来标志的基本属性。的基本属性。项目地块项目地块海海赋赋外外滩滩樊樊华华休休闲闲广广场场铁牛铁牛广场广场滨江广场滨江广场涪江外滩涪江外滩嘉来华庭嘉来华庭自来水厂自来水厂泗王庙泗王庙涪江涪江绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案铁牛广场和泗王庙：绵阳滨江休闲文化与水文化的聚集33、地铁牛广场和泗王庙：绵阳滨江休闲文化与水文化的聚集地u铁牛广场铁牛广场：“一部绵州史，几多抗洪图”，历史上七次特大洪灾，改变了绵阳的城市格局。铁牛广场上树立的“镇水铁牛”便是绵阳城“除妖镇水、消灾免难”的历史见证。铁牛广场、滨江广场交铁牛广场、滨江广场交叉相连并与涪江叉相连并与涪江“外滩外滩”的相互辉映，构成绵阳公的相互辉映，构成绵阳公众休闲文化的一道绝美风景线。众休闲文化的一道绝美风景线。u泗王庙：泗王庙：从大禹治水到泗王靖江；从铁牛镇水经历历代筑堤屡毁屡建到当代城区三江筑堤100余公里，锁住三江洪患。庙内的匾额、楹联、塑像、壁画、简介、书刊、图片无不与绵阳水文化有关。泗王泗王庙正是一座展示34、绵阳水文化的小型博物馆。庙正是一座展示绵阳水文化的小型博物馆。u据记载：清康熙三十一年（1692年），涪江洪水将清城冲毁三分之二，无能力修复，清廷令绵州迁入罗江，原址设金山驿（即今绵阳）。110余年后，刘印全重建清城。道光年间陈耀庚，咸丰年间毛震寿先生在外北筑堤防洪，建成泗王庙与镇水铁牛。u1999年8月，绵阳政府将铁牛街整片拆除，泗王庙区域居民全部搬迁，兴建铁牛广场，重建泗王庙。第二年2月建成。有资料称：“二万二万平方米广场，恃宽大石梯直达滨江；新颖清泉，喷平方米广场，恃宽大石梯直达滨江；新颖清泉，喷五彩凌波辉映铁牛。泗王庙无须神灵供奉，好道场五彩凌波辉映铁牛。泗王庙无须神灵供奉，好道场只供35、人民休闲。秦时明月，照临仿古乐楼；今日鲜只供人民休闲。秦时明月，照临仿古乐楼；今日鲜花，簇拥新潮商场。巨镇名邦名实俱，锦官伯仲堪花，簇拥新潮商场。巨镇名邦名实俱，锦官伯仲堪相当。噫吁嘻，各其志哉！相当。噫吁嘻，各其志哉！”绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案2、城市属性分析、城市属性分析任何规划最基本的出发点都是源于其所处区域的历史和文化脉络。通过对地块延伸至周边一公里范围内可能对项目建筑规划、产品设计定位提供线索指引的区位地理、人文自然景观以及对地方历史内容的解读，发掘相对应的场地形象、文化及功能属性。项目宗地背靠城市，周项目宗地背靠城市，周边有铁牛广场、泗王庙、边有铁牛广场、泗王庙、人民公园36、富乐大观园人民公园、富乐大观园等文化休闲设施，隔江等文化休闲设施，隔江与越王楼、碧水寺相对，与越王楼、碧水寺相对，远眺富乐山景区，近揽远眺富乐山景区，近揽三江汇流，可谓是自然三江汇流，可谓是自然人文荟萃、物华天宝之人文荟萃、物华天宝之地。地。富乐山风景区越王楼碧水寺宗地人民公园安昌江涪江芙蓉溪三江汇流桃花岛富乐大观园场地人文自然资源的延伸分析场地人文自然资源的延伸分析龚学渊国画：唐风宋韵古绵州龚学渊国画：唐风宋韵古绵州越王楼：天下诗文第一楼越王楼：天下诗文第一楼绵阳越王楼作为中国文化名楼之一，与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称为唐代四大名楼。古越王楼为唐高宗显庆年间（公元656661年）唐太宗第八37、子李贞为绵州刺史时所建。2001年开始重建的当代越王楼，气势上与当年相比毫不逊色，99米的高度目前仍为全国仿古建筑之最；天下诗文收录最丰富，共收录包括李白、杜甫、王勃、陆游等历代大诗人题咏越王楼诗篇多达154篇，可谓“一座越王楼，半部中国文学史，算得上“天下诗文第一楼”。碧水寺：寺、园结合的绵阳佛教圣地碧水寺：寺、园结合的绵阳佛教圣地 碧水寺位于绵阳市涪江东岸的碧水岩边、东方红大桥桥头处，是一个寺庙与园林相结合的狭长的滨江公园。碧水寺始建于唐代，唐宋时期曾称水阁院，因崖壁泉水终年流淌、叮咚悦耳，故民国时期又称作滴水寺，宋代，僧众信士依碧水崖扩建寺庙，易名碧水寺，是绵阳久负盛名的佛教圣地，四川省38、文物保护单位。碧水寺寺中有寺，园中有园，楼台亭轩各具风姿。从城区望去，绵延于龟山脚下、涪江之滨的建筑群依山造势，错落有致。绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案富乐山风景区：大型三国文化主题公园富乐山风景区：大型三国文化主题公园富乐山以高、广、秀、雅著称，被誉为“绵州第一山”。据宋方舆胜览记载：“汉建安十六年（公元211年）冬，照烈入蜀，刘璋延至此山，望蜀之全胜，饮酒乐甚，刘备欢曰：“富哉！今日之乐乎！”山因之得名。1987年动工复建的富乐山风景区，包括富乐山公园，富乐堂管理处两大部分，已建成开放面积1189亩，规划面积为一万亩。现已营造出汉皇园、益州园、绵州碑林、富乐阁、乐园、富乐堂涪城会馆、桃39、源洞、冷源洞、玄德湖、明镜湖、碧云岩等十大景观区近百处景点。第三章第三章项目定位项目定位城市核心区位和自然人文资源的稀缺性，决定了项目的巨大想象空间，但城市核心区位和自然人文资源的稀缺性，决定了项目的巨大想象空间，但是对传统城市文脉和现代都市生活的完美对接和融合，将是项目的挑战所是对传统城市文脉和现代都市生活的完美对接和融合，将是项目的挑战所在，如何从众多雷同项目中跳出来，打造绵阳真正的城市综合体和城市标在，如何从众多雷同项目中跳出来，打造绵阳真正的城市综合体和城市标杆，是项目的关键所在。杆，是项目的关键所在。S S：优势分析：优势分析OO：机会分析：机会分析WW：劣势分析：劣势分析T T：挑40、战分析：挑战分析总体优势突出，存在巨大的市场机会点，但对开发者的也具有一定的挑战。总体优势突出，存在巨大的市场机会点，但对开发者的也具有一定的挑战。绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案一、项目SWOT分析位于中心城区的中心地段，直临涪江宽阔水面、江堤绿化带以及最大滨江休闲广场滨江广场和铁牛广场，与东方红大桥、越王楼、碧水寺、富乐山隔江相望，视野极其开阔、环境十分优美；周边交通状况良好，临滨江快速通道和临园路次干道，公交线路通达全城；项目100米区域内生活、休闲、娱乐、商业配套比较完善，1000米范围内涪城路、临园路、人民公园等核心商务、商业、休闲区，揽尽全城精华；滨江广场、铁牛广场上各类历史文化41、建筑设施、雕塑景观及内涵渲染出较为浓郁的文化氛围，人文底蕴极其深厚。交通运输不便，项目仅可通过滨江快速通道和泗水巷与外界取得车行交通上的联系且泗水巷较狭窄，商务发展空间较受限制，也将对商业设施运转及人流汇聚形成制约；项目周边现有商业，多以娱乐场所为主，晚间噪音较大，流动人员较复杂，将可能对居住品质构成负面影响；环铁牛广场周围娱乐休闲为主题的商业属性已经固化成型，须在商业规划定位等方面寻求更大突破；项目与铁牛广场之间被另一高端项目海赋外滩阻隔，消费人群或被部分拦截；紧邻自来水厂，对项目品质、形象的发挥设置障碍，如何化解将对建筑设计提出较高要求。地处绵阳中心区核心地段，土地稀缺，区位、位置不可复制42、；城市核心区内尚无针对性强的专门向城市高端群体提供的高端人居项目，所处自然、人文环境十分优越及历史文脉资源非常丰富，具备打造绵阳高品位生活住区和高端商业物业的充分条件；绵阳高端商业缺乏表现在名品、名店数量稀少且品类单一、集中度不高，缺乏相对独立的、为高端客群专享的商业设施及消费环境，往往与大众消费混为一体，无法彰显其高端特性和圈层品位，项目面临较大的市场机遇。具备较高历史文化品位的高端商业、会所的适度引入也将是挖掘地块文化休闲潜力的必要途径，吸引高端圈层人士在此聚会、消费，确立其“绵阳会客厅”的江湖地位。调控政策频频出台，调控力度步步深入，住宅领域持续受到打压，使得游离于调控之外的商业物业脱颖43、而出，更多的民间资本从住宅转向商业地产，将使商业地产获得更大的发展空间。国家调控、地方限购、银行信贷紧缩等对住宅业打击较大，成交量萎缩严重，所引发的市场萧条和客群观望情绪可能部分的传导至高端地产市场；政府为履行遏制房价承诺并压低整体房产均价，对高价楼盘的审批将可能持谨慎态度。华润、万达、蓝光、置信、远大以及万科等省内外品牌实力房企已经或即将入驻绵阳，以其成熟的开发模式和丰富经验将对绵阳本土企业构成较大冲击，在高端物业开发领域，也将不断蚕食本土开放商的市场份额。项目土地上现有建筑物数量较多，可能面临一定程度上的来自拆迁所引发的各类风险。周边项目城市中心、富临大都会及海赋外滩的部分商业均定位于城市44、高端商业业态、品类的集群化物业形态，将可能对项目商业发售、招商构成较大压力，因此商业定位须非常科学、精准，并须继续深入市场调查和客群研究。项目周边拥有极其丰富的人文自然资源和城市配套资源，这是项目得以放大地块价值、塑造具有高附加值特征的产品价值并取得明显的差异化市场优势和巨大社会效应的根基所在。地块所处区域特征所给予项目的十分鲜明的历史、人文、地块所处区域特征所给予项目的十分鲜明的历史、人文、生态、科技属性将为项目基于高端居住、顶级休闲商业、商务类物业形态的建设运营与生态、科技属性将为项目基于高端居住、顶级休闲商业、商务类物业形态的建设运营与20002000多多年延续的历史文脉、丰富的自然山水45、肌理取得联系、产生互动、丰富项目文化内涵提供最重要的年延续的历史文脉、丰富的自然山水肌理取得联系、产生互动、丰富项目文化内涵提供最重要的支撑。支撑。从城市历史文脉、山水地理的角度去考量、开发一个地产项目，并将这丰富而醇厚的人文历史资源和山水生态资源与城市配套资源真正融为一体，去创造这个地产项目独有的产品价值，在到目前为止的绵阳房地产发展史上，绝无仅有。而项目核心价值也将借此树立。城市城市资源资源自然自然资源资源文脉文脉资源资源项目产品价值项目产品价值项目核心价值项目核心价值绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案二、项目核心价值分析运营城市运营城市传承文脉传承文脉重现繁华重现繁华打造品牌打造品牌运营46、城市运营城市传承文脉传承文脉重现繁华重现繁华站在运营城市的战略高度，打造城市形象的名片、未来的站在运营城市的战略高度，打造城市形象的名片、未来的“城市会客厅城市会客厅”。丰富的文化内容、文脉遗存将被创造性的运用于项目打造，使其得到很好的传承，丰富的文化内容、文脉遗存将被创造性的运用于项目打造，使其得到很好的传承，并予以创意性式展示。并予以创意性式展示。通过对史上绵州繁盛时期的创意再现，使得曾经的辉煌与荣光得以重现，在此基通过对史上绵州繁盛时期的创意再现，使得曾经的辉煌与荣光得以重现，在此基础上创造现代商业文明的辉煌。础上创造现代商业文明的辉煌。打造品牌打造品牌在这座城市树立崭新商业模式和高品质47、生活的标杆，从而对城市商业、文化旅游、在这座城市树立崭新商业模式和高品质生活的标杆，从而对城市商业、文化旅游、房地产业等起到引导、示范作用。房地产业等起到引导、示范作用。绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案三、定位战略城市高端人居城市高端人居创意文化商业创意文化商业+可持续性开发运营模式可持续性开发运营模式利用休闲文化商业和高品质住宅的高端配置作为出发点，从一开始就奠定项目的高端文化属性；抓住以历史传统、文脉精神为其内蕴气质的休闲文化商业的巨大空间和带动性，为项目运营注入核心竞争力，避免陷入同质竞争；通过休闲文化商业的人群聚集性和产业带动性，最后形成城市高端休闲生活的目的地，从而带动本项目其他物48、业的升值，提升绵阳城市形象；将资源开发和环境保护融为一体，形成可持续性的开发运营模式。绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案四、定位策略滨江人文大宅滨江人文大宅 创意休闲中心创意休闲中心 四川四川绵阳绵阳滨江路滨江路 绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案五、形象定位项目应利用得天独厚的条件、优势和地块相对独立的区位特点，因势利导、扬长避短，打打造绵阳顶尖电梯豪宅和造绵阳顶尖电梯豪宅和高端商业、会所等物业高端商业、会所等物业形态。形态。本项目应注重居住类产品形态的纯粹性，加强对滨江自然、人文资源的优势利用，打造真打造真正意义上的城市豪宅正意义上的城市豪宅，以较大以较大赠送空间和观景面积的大户型赠送空间49、和观景面积的大户型为主，景观的均好性、居住的为主，景观的均好性、居住的最大舒适性为产品打造的出发最大舒适性为产品打造的出发点。点。本项目商业体应定位为高端圈层所专享的高端休闲、聚会及消费设施场所；通过对场地山水地理肌理和历史文脉的深刻理解，以大大胆前卫的建筑胆前卫的建筑设计营造绵阳前所未有设计营造绵阳前所未有的商业活动空间，成为的商业活动空间，成为荟萃绵阳城市精华的荟萃绵阳城市精华的“城市压缩器城市压缩器”。高端文化休闲人居城市综合体品牌示范项目高端文化休闲人居城市综合体品牌示范项目新商业中心：新商业中心：绵阳前所未有的商业模式呈现，将临园路及其周边区域的商业中心位置转移至此，中高端商品及相关50、服务业的经营高地，成就城市新的商业中心和高端商业的聚集地；文化中心：文化中心：汇聚绵阳历史文化、民俗各类文脉资源和文化、历史元素及符号，融会古今，跨越传统与现代，使之和谐“相处”，吸引高端影院、文化茶楼、咖啡、会所、品牌精品店、文化餐饮等创意文化产业在此进行经营，形成绵阳高端休闲商业中心，成就项目的高端文化品味，跳出周边以传统消费型商业为核心的重复化经营；城市文化的城市文化的“博物馆博物馆”：存在于绵阳人记忆深处的那些有关于城市的生活片段通过图片、实物模拟、建筑形式和符号、小品雕塑等等各种方式去演绎、展示。不过这个博物馆并不是类似场馆式的集中一处的展示，而是将这所有图片上的、实物模拟的、建筑形51、式上的、小品雕塑上的东西经过精心组织和安排，使其散落于项目各个角落。高端人居标杆：高端人居标杆：绵阳城市核心区缺乏一个真正的高端人居标杆，本项目的属性决定了它能担负这一历史使命，锻造绵阳高端人居的标杆和巅峰。绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案六、市场定位商商住住创意文化商业创意文化商业传统商业传统商业高高端端影影院院主主题题文文化化场场所所万万豪豪国国际际五五星星级级酒酒店店私私人人会会所所u以高端文化型商业作为驱动型产业，带动房地产以高端文化型商业作为驱动型产业，带动房地产业的繁华和兴盛，最后通过项目的分期开发和销业的繁华和兴盛，最后通过项目的分期开发和销售来实现整个项目的土地增值和产业链形52、成，从售来实现整个项目的土地增值和产业链形成，从而带动整个城市核心区的开发。而带动整个城市核心区的开发。u产品定位上，项目应将周围自然山水等生态要素项目应将周围自然山水等生态要素充分引入项目商业广场、住宅户型和建筑立面的充分引入项目商业广场、住宅户型和建筑立面的设计，设计，努力使建筑成为山水画卷中的一部分，与“富乐之乡”互相辉映、相得益彰；u与中国唯一科技城的绵阳概念及形象相对应，本本项目应树立为中国唯一科技城里唯一的高科技楼项目应树立为中国唯一科技城里唯一的高科技楼盘，盘，引入新兴技术设备和手段，打造高端智能化数字社区，可大大提升楼盘档次及形象。u项目发展目标应是绵阳本地富裕阶层及高端外来项53、目发展目标应是绵阳本地富裕阶层及高端外来客群的聚集区客群的聚集区。可代言绵阳城市形象和宜居品质可代言绵阳城市形象和宜居品质并与绵阳城市地位相匹配的并与绵阳城市地位相匹配的“绵阳会客厅绵阳会客厅”，应，应是项目的主题定位方向和开发运营的最终目标是项目的主题定位方向和开发运营的最终目标：所有绵阳人都对这里心生向往，绵阳富裕阶层中的极少数具备一定文化、生活品位的人士可在此生活居住，每个来到绵阳的外地人若其具备一定的经济实力都会慕名而来在此吃、喝、玩、游、购、娱。奥奥特特莱莱斯斯精精品品店店超超市市百百货货生生活活服服务务配配套套步步行行集集市市滨滨江江人人文文豪豪宅宅精精装装酒酒店店公公寓寓绵阳滨江54、广场项目概念策划及规划方案七、产品定位第四章第四章概念演绎概念演绎一座多方多领域的应用生态科技，在一座多方多领域的应用生态科技，在未来实现综合性的未来实现综合性的生态环保、节能减生态环保、节能减排、绿色建筑循环经济排、绿色建筑循环经济等技术创新和等技术创新和应用推广平台的应用推广平台的友善性友善性生态城，打造生态城，打造人居典范的未来城市人居典范的未来城市关键词关键词 ：和谐和谐 自然自然 人文关怀人文关怀 高效高效 节能节能绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案一、概念一：城市压缩器从绵阳从绵阳“中国科技城中国科技城”的城市定位出发的城市定位出发在特定的生态环境和生态文化背景下，致力于打造一座集55、在特定的生态环境和生态文化背景下，致力于打造一座集生态居住生态居住商业设施商业设施文化设施文化设施休闲娱乐休闲娱乐艺术中心艺术中心为一体的复合型建筑综合体为一体的复合型建筑综合体一个融一个融生活、艺术、时尚、休闲体验生活、艺术、时尚、休闲体验的立体空间的立体空间电脑芯片平面模型当代城市的当代城市的压缩器压缩器 一座现代集一座现代集约型的科技约型的科技载体载体绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案容器容器城市城市商场商场公园公园广场广场酒店酒店超市超市电影院电影院博物馆博物馆书店书店商务会所商务会所电玩电玩文化产权文化产权交易所交易所银行银行美食街美食街绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案城市压缩器街56、道商铺广场标志性台阶纪念性雕塑公园横向关系纵向关系生活超市精品商业购物商场游戏场所公园影院茶楼咖啡书城精品美食金融内景图绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案二、概念二：生态呼吸器项目周边自然环境及人文景观极富层次感，富乐项目周边自然环境及人文景观极富层次感，富乐山、涪江水、越王楼、碧水寺、涪江外滩、滨江山、涪江水、越王楼、碧水寺、涪江外滩、滨江广场和铁牛广场等构成一幅颇具诗意美感的风情广场和铁牛广场等构成一幅颇具诗意美感的风情画卷。为使建筑融入场地，可考虑梯田式的模块画卷。为使建筑融入场地，可考虑梯田式的模块进行组合，以与周边环境中山、水、楼、寺、草进行组合，以57、与周边环境中山、水、楼、寺、草滩、广场等丰富的图层意向形成某种对应关系，滩、广场等丰富的图层意向形成某种对应关系，并使景观系统进一步的蔓延进来，同时又不对滨并使景观系统进一步的蔓延进来，同时又不对滨江广场造成很大的压迫感。梯田式花园自然成为江广场造成很大的压迫感。梯田式花园自然成为项目中心，也将成为滨江休闲带的中心；在形式项目中心，也将成为滨江休闲带的中心；在形式上，它试图将人流引向场地。上，它试图将人流引向场地。城市现代化的进程造就了一片片高楼城市现代化的进程造就了一片片高楼大厦，那是一堆堆的混凝土与玻璃的大厦，那是一堆堆的混凝土与玻璃的柱子遍布在城市当中，人与自然、人柱子遍布在城市当中，人58、与自然、人与生态的距离正被慢慢拉大。人们紧与生态的距离正被慢慢拉大。人们紧张的在繁杂的街道中穿梭、生活着。张的在繁杂的街道中穿梭、生活着。于是我们总是向往着于是我们总是向往着:在庭院里闲聊、在庭院里闲聊、在草坪上就餐、在水塘边嬉戏、在公在草坪上就餐、在水塘边嬉戏、在公园里购物，在峡谷中穿梭园里购物，在峡谷中穿梭。那么，。那么，城市中，我们何处去寻找城市中，我们何处去寻找“生态生态呼吸器呼吸器”玻璃、混凝土的城市玻璃、混凝土的城市生态城市生态城市生生态态呼呼吸吸器器绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案生态呼吸器的概念的启发出自对城市生活的思考，对自然生态的欣欣向往。方案结合场地的特征，以生态生态呼59、吸器的概念的启发出自对城市生活的思考，对自然生态的欣欣向往。方案结合场地的特征，以生态环境为出发点使得场地周边的生态链得以蔓延至基地建筑当中，营造一个可以环境为出发点使得场地周边的生态链得以蔓延至基地建筑当中，营造一个可以“呼吸呼吸”的城市建筑环境。的城市建筑环境。景观广场景观广场花园花园生态谷生态谷屋顶屋顶花园花园屋顶屋顶花园花园传统传统建筑建筑生态呼生态呼吸器吸器生态生态晶体晶体绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案为了使得我们的建筑融入场地当中，于是我们考虑了梯为了使得我们的建筑融入场地当中，于是我们考虑了梯田式的模块进行组合。使得景观系统进一步的蔓延进来，田式的模块进行组合。使得景观系统进60、一步的蔓延进来，同时不对临园路造成很大的压迫感，居住塔楼和酒店塔同时不对临园路造成很大的压迫感，居住塔楼和酒店塔楼也在这种形式当中逐渐升起，再结合自身功能的需要，楼也在这种形式当中逐渐升起，再结合自身功能的需要，梯田式花园自然成为了梯田式花园自然成为了CBDCBD的中心，也是周边地块的中的中心，也是周边地块的中心；在形式上，它试图将人流引向场地。心；在形式上，它试图将人流引向场地。绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案“生态呼吸器生态呼吸器”系统结构图系统结构图生态谷生态谷广场景观广场景观山山体体景景观观屋顶花园屋顶花园空中空中花园花园楼顶花园楼顶花园步行街步行街中庭商业中庭商业艺术博物馆艺术博物61、馆/茶吧、咖啡厅茶吧、咖啡厅顶级国际商顶级国际商务会所务会所小吃街小吃街山山体体建建筑筑空中空中庭院庭院楼顶庭院楼顶庭院超市超市数码城数码城电玩中心电玩中心峡峡谷谷内内街街裙裙楼楼主主题题文文化化场场所所商商业业主主力力店店精精品品店店快快餐餐店店影影视视中中心心居居住住酒酒店店中心广场中心广场地下建筑地下建筑公园公园功能功能建筑空间建筑空间生态系统生态系统生态呼吸器：生态呼吸器：1 1、绿化系统、绿化系统2 2、形体生态、形体生态3 3、科技节能、科技节能绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案绿化系统绿化系统山体园林意向图山体园林意向图山体园林山体园林绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案形体生态形62、体生态峡谷内街峡谷内街绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案三、商业概念：城市空间立体化传统街道模式在现代商业综合楼中的立体演绎传统街道模式在现代商业综合楼中的立体演绎传统城市都是沿着二维平面而生长的，街道、广场、园林等城市空间主要在城市地面上发展，城市的各种分项系统分别占据城市土地的二维平面。在城市职能体系日趋复杂的今天，这种在城市职能体系日趋复杂的今天，这种方式不仅浪费了有限的土地资源，同时又造成了城方式不仅浪费了有限的土地资源，同时又造成了城市功能不能很好实现。城市设计的立体化试图在三市功能不能很好实现。城市设计的立体化试图在三维的城市空间坐标中化解各种职能63、矛盾，维的城市空间坐标中化解各种职能矛盾，建立新的立体形态系统，其实质是城市空间的多维度综合利用。传统二维街道现代三维商业街道模式VSVS传统二维街道模式的特点传统二维街道模式的特点在二维平面内以线性街道连接整合商业、园林、广场等功能，获得连续开放的效果，街道形态丰富，领域性强，肌理参差交错，尺度宜人。与自然结合紧密但在这种水平铺开的方式但在这种水平铺开的方式与现代都市用地紧张的现与现代都市用地紧张的现状相违背状相违背,而且在都市中往而且在都市中往往无法做到人车分流，形往无法做到人车分流，形成幽雅的商业街模式。成幽雅的商业街模式。都柏林街区平面都柏林街区平面绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案现64、代立体商业空间的特点现代立体商业空间的特点立体商业以集约的方式整合城市功能节约了城市用地，提升了商业运作的效率。它往往以分层的方式整合各功能，在每一层功能体以岛状分布于整个空间中，人流以游离的方式在期间穿越。这样的商业模式能解决功能的整合问题，但往往因为明确的分层而割裂了各层间的联但往往因为明确的分层而割裂了各层间的联系，无法获得连续感，而且往往因为空间进系，无法获得连续感，而且往往因为空间进身大问题而无法获得较好的环境，缺乏与自身大问题而无法获得较好的环境，缺乏与自然的直接联系。然的直接联系。岛状功能分布岛状功能分布只只能能以以灯灯光光照照明明，与与自自然然缺缺乏乏联联系系过过于于明明确确的65、的分分层层绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案由此来看，传统二维街道模式与现代立体商业由此来看，传统二维街道模式与现代立体商业空间模式各自的优缺点存在互补互利的关系，空间模式各自的优缺点存在互补互利的关系，因此，如果将传统二维街道模式以立体的方式因此，如果将传统二维街道模式以立体的方式发生在现代多维商业空间中将获得一种兼具两发生在现代多维商业空间中将获得一种兼具两者优点的全新模式，这是确实可行的。者优点的全新模式，这是确实可行的。概念意向图（连续街道在立体空间模式中的生成）概念意向图（连续街道在立体空间模式中的生成）绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案高层建筑以高66、层建筑以垂直绿化的垂直绿化的方式发生于方式发生于缝隙和空中缝隙和空中花园中。花园中。建连续屋顶花园，延续生态谷建连续屋顶花园，延续生态谷的生态绿化，在裙房屋顶形成的生态绿化，在裙房屋顶形成连续的生态广场。连续的生态广场。第五章第五章概念设计概念设计绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一机动车交通机动车交通场地现状四面接触场地现状四面接触交通干道有限交通干道有限,两面两面临小路临小路,一面为滨江一面为滨江快速路快速路,还有一面紧还有一面紧贴自来水厂。贴自来水厂。场地内沿水厂一边场地内沿水厂一边及横穿场地开设机及横穿场地开设机动车道方便车辆进动车道方便车辆进出，并和周边道路出，并和周边道路67、形成环路，并设两形成环路，并设两个地下车库出入口个地下车库出入口人流组织人流组织来自铁牛广场，人来自铁牛广场，人民公园，临园路的民公园，临园路的人流通过铁牛街与人流通过铁牛街与泗水巷进入场地，泗水巷进入场地，但街道较为狭窄。但街道较为狭窄。沿街设广场增加场沿街设广场增加场地开放度吸纳人流地开放度吸纳人流还有一个主要的人还有一个主要的人流来自架高的滨江流来自架高的滨江休闲广场休闲广场通过设置步行通廊通过设置步行通廊将两个广场打通将两个广场打通功能布局功能布局机动车机动车 道两边道两边沿江一面利用景观沿江一面利用景观优势主要布置高端优势主要布置高端酒店和滨江豪宅酒店和滨江豪宅沿广场布置影城，沿广场68、布置影城，名品店等商业以及名品店等商业以及SOHOSOHO式公寓式公寓中间的步行通廊将中间的步行通廊将其串联在一起其串联在一起 绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一总平面总平面办 公 入 口办 公 入 口酒 店 步 行 入 口酒 店 步 行 入 口豪 宅 步 行 入 口豪 宅 步 行 入 口S S OO H H OO 入 口入 口商 场 及 影 城 入 口商 场 及 影 城 入 口绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一整体组织整体组织休闲商业及绿化平台休闲商业及绿化平台滨江休闲广场滨江休闲广场机动车道机动车道酒店大堂豪宅大堂商业中庭办公大堂绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方69、案一方案一横向关系横向关系 ：立体街道：立体街道联系江边与腹地的广场联系江边与腹地的广场纵向关系纵向关系 ：生态呼吸器：生态呼吸器以拱廊商业街，西班牙大以拱廊商业街，西班牙大台阶等经典公共空间为原台阶等经典公共空间为原型，结合现代商业空间模型，结合现代商业空间模式，打造立体城市公共空式，打造立体城市公共空间间联系不同高度各类型生态联系不同高度各类型生态景观平台景观平台通高拔风空间与空中花园通高拔风空间与空中花园的结合的结合绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一 功能布局功能布局绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一向阳面采用向阳面采70、用遮阳表皮遮阳表皮背阳面及休闲商业采用通透背阳面及休闲商业采用通透玻璃表皮玻璃表皮并错动形成绿化及观景平台并错动形成绿化及观景平台绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一各层观景平台各层观景平台越王楼方向越王楼方向富乐山方向富乐山方向屋顶泳池屋顶泳池绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一步行通廊步行通廊绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一临园路上临园路上樊华商业城视角樊华商业城视角绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一铁牛街口视角铁牛街口视角绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一沿江形象沿江形象绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案一方案一沿江夜景沿江夜景绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二总平面总平面绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二功能组织功能组织绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二沿江形象沿江形象绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二夜景鸟瞰夜景鸟瞰绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二广场整体鸟瞰广场整体鸟瞰绵阳滨江广场项目概念策划及规划方案方案二方案二酒店及豪宅一层车行入口酒店及豪宅一层车行入口